§ 1. Общая характеристика

В главе 24 тома I настоящего Учебника были показаны различные, преимущественно внедоговорные, правовые основания пользования жилищем. Здесь же целесообразно рассмотреть договорные основания и содержание договора найма жилища.

В течение многих десятилетий договор найма государственного жилища служил самой важной и самой распространенной формой удовлетворения жилищных потребностей основной массы населения Советского Союза. Более того, государство публично приняло на себя юридическую обязанность обеспечить государственным благоустроенным жильем всех граждан страны и их семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, независимо от их имущественного социального положения. Хотя это обязательство так и не было выполнено полностью в установленные сроки, значительная часть населения страны такие жилища получила, а все заботы по его эксплуатации и содержанию приняло на себя государство, получая от граждан – нанимателей государственного жилья ничтожную квартирную плату и оплату за коммунальные услуги.

Наниматель государственного жилья превратился в основную фигуру жилищных отношений. Иные формы – приобретение собственного или кооперативного жилища, наем жилья в частном доме встречались значительно реже.

Распад СССР, переход от плановой экономики к условиям рыночных отношений резко изменили ситуацию с правовыми формами удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Была проведена почти полная приватизация государственного жилищного фонда, которая превратила большинство нанимателей государственных жилищ в их собственников. Собственниками стали и члены бывших жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Государство освободило себя от обязанностей обеспечивать всех нуждающихся в жилье граждан.

Статья 25 Конституции РК говорит лишь о создании условий для обеспечения жильем, государство обязывается предоставлять жилье из государственных жилищных фондов за доступную плату не всем, а только указанным в законе категориям граждан.

Сегодня поэтому собственник жилища является основной фигурой жилищных отношений, и юридический режим таких жилищ определяется в основном законодательством о праве собственности. Но и в современных условиях договор найма жилища сохраняет существенное значение, поскольку все еще затрагивает интересы миллионов граждан.

Договор найма жилища является разновидностью общего договора имущественного найма (договора аренды). Он регулируется в основном главой 30 (ст. 601–603) Особенной части ГК и Законом о жилищных отношениях. Статья 601 ГК определяет этот договор следующим образом:

«По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату».

Из определения можно выявить особенности, которые отличают данный договор от других договоров имущественного найма (аренды).

Во-первых, одной из сторон договора (нанимателем) может быть только физическое лицо (гражданин). Юридическое лицо может быть нанимателем по договору имущественного, но не жилищного найма.

Во-вторых, предметом договора может быть только жилище (т е. жилой дом или квартира), предназначенное или используемое для постоянного проживания (ст. 2 Закона о жилищных отношениях). Помещение, используемое для иной основной цели (производственной, торговой, выставочной и т. п.) может быть предметом имущественного, но не жилищного найма. Использование для временного проживания специальных помещений, если это связано с пребыванием пользователя в данном населенном пункте для работы, учебы, туризма, лечения или иных аналогичных занятий (общежития, гостиницы, мотели, санатории, туристические базы и т. п.), регулируется специальными нормами, не входящими в состав жилищного законодательства, и потому договоры на оказание соответствующих услуг также не относятся к договорам найма жилого помещения.

Закон различает понятия «жилище» и «жилое помещение» (ст. 2 Закона о жилищных отношениях). Они соотносятся между собой как понятия родовое и видовое. Жилище – это отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом или квартира), предназначенная или используемая для постоянного проживания. Это – род. А в его состав входит видовое понятие – жилое помещение (квартира), которое может быть частью многоквартирного дома. Без специального выделения эти термины здесь используются как синонимы. Поэтому в последующем наряду с термином «договор найма жилища», мы будем пользоваться также термином «договор найма жилого помещения». В литературе и на практике встречается также однозначный термин – «договор жилищного найма».

В-третьих, постоянно проживающие вместе с нанимателем члены его семьи также наделяются правами и обязанностями нанимателя жилого помещения.

При отсутствии названных отличительных признаков на аренду помещения не может распространяться действие правовых норм, устанавливающих особенности договора найма жилого помещения»; утрата хотя бы одного из указанных признаков уже действующим договором найма жилого помещения преобразует его в обычный договор имущественного найма.

В общее понятие договора найма жилища законодательство включает наем помещения: а) из государственного жилищного фонда; б) из частного жилищного фонда (ст. 3 Закона о жилищных отношениях). Поскольку эти договоры заметно различаются по своему правовому содержанию, они будут рассматриваться раздельно. Основное различие проявляется в том, что условия предоставления жилища, права и обязанности сторон договора найма жилища, основания изменения и расторжения договора найма жилища в домах государственного жилищного фонда устанавливаются жилищным законодательством (п. 2 ст. 602 ГК), а условия найма жилища в домах частного жилищного фонда определяются в основном соглашением сторон (ст. 603 ГК).

 

§ 2. Договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда

Статья 602 ГК устанавливает, что государственное жилище предоставляется на основании решения местного исполнительного органа. Закон не предусматривает выдачу лицу, которому предоставляется государственное жилище, специального документа, каковым в прошлом был жилищный ордер.

Порядок предоставления устанавливается прежде всего разделом IV Закона о жилищных отношениях. Статья 67 Закона предусматривает, что жилища из государственного фонда предоставляются нуждающимся в жилье гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к социально защищаемым слоям населения.

Это – первая категория претендентов на госжилье, обладающая следующими необходимыми признаками: а) нуждаемость в жилище (не имеющие жилища либо живущие в неудовлетворительных жилищных условиях – ст. 69 Закона о жилищных отношениях); б) постоянное проживание в данном населенном пункте; в) отнесение этих лиц к малоимущим гражданам (совокупный доход каждого члена семьи, которой предоставляется жилое помещение, за последний год был ниже прожиточного минимума, установленного законодательством); г) отнесение этих лиц к социально защищаемым слоям населения, исчерпывающий перечень которых определен ст. 69 Закона о жилищных отношениях (инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды первой и второй групп, пенсионеры по возрасту, лица, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний, репатрианты, многодетные семьи и некоторые другие).

Для получения государственного жилища лица, относящиеся к первой категории, должны одновременно обладать всеми перечисленными признаками. Будем называть их социально защищаемыми гражданами.

Вторая категория – это лица, наиболее тесно связанные с государством своим служебным положением. Они названы п. 2 ст. 67 Закона о жилищных отношениях: а) государственные служащие (Закон о государственной службе от 23 июля 1999 г.); б) работники бюджетных организаций (государственные учреждения образования, здравоохранения, культуры и т. п.); в) военнослужащие (кроме военнослужащих срочной службы), в том числе проходящие военную службу по контракту (подпункт 15 п. 1 ст. 11 Закона о военной службе по контракту от 20 марта 2001 г.); г) лица, занимающие государственные выборные должности. Будем называть лиц, относящихся к этой категории, связанными с государством служебными обязанностями.

Обязательным условием предоставления государственных жилищ этим лицам служит их жилищная нуждаемость.

Третья категория – работники государственных предприятий (ст. 100 Закона о жилищных отношениях). Порядок предоставления таких помещений и пользования ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Это, прежде всего, Инструкция от 2 сентября 1999 г. и Типовой договор найма жилища. Указанные акты в основном приравнивают положение нанимателей жилищ государственных предприятий к правовому положению других нанимателей государственных квартир.

Статья 100 Закона о жилищных отношениях допускает предоставление жилищ из жилищного фонда государственных предприятий, кроме работников предприятий, также другим лицам. При оценке правового положения этой категории граждан следует учитывать резкое сокращение жилищного фонда государственных предприятий в связи с приватизацией как самих государственных предприятий, так и принадлежавших им ранее квартир.

Четвертая категория – лица, которые по характеру их трудовых отношений должны проживать по месту работы и поэтому получили из государственного жилищного фонда служебные жилища (ст. 107 Закона о жилищных отношениях).

И, наконец, пятая категория, включающая лиц, которые вселились в жилищные помещения государственного жилищного фонда вне связи с работой (службой) или тяжелым материальным положением.

Такая категория пользователей государственными жилищами в обобщенной форме прямо не предусмотрена Законом о жилищных отношениях. Тем не менее она реально существует и поэтому нуждается в определении правового положения принадлежащих к ней граждан.

В эту категорию, во-первых, входят лица, получившие государственные квартиры еще при действии старого законодательства и до сих пор эти квартиры не приватизировавшие. Таких граждан немного, но они есть, поскольку приватизация проводилась добровольно и не все наниматели государственных жилищ приобрели их в собственность, так как собственник получает не только права, но и обязанности содержать принадлежащее ему жилище. Во-вторых, государственные квартиры независимо от места работы и материального положения могут получать граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и вставшие в связи с этим на жилищный учет еще до того, как была радикально изменена жилищная политика (ст. 117, 118 Закона о жилищных отношениях).

Вплотную к таким нанимателям примыкают по своему правовому положению лица, которым квартира была предоставлена в связи с работой и на время работы (п. 2 ст. 67, п. 5 и 6 ст. 101 Закона о жилищных отношениях), но у которых впоследствии эта связь была прекращена по уважительным причинам. За проживающими в квартире лицами сохраняется право на нее (п. 5, 6, 8 ст. 101). Аналогично правовое положение лиц, не подлежащих выселению без предоставления другого жилья из служебного жилого помещения (ст. 111 Закона о жилищных отношениях).

Возможно получение государственного жилища и в силу договорных обязательств (ст. 115, 116, 119 Закона о жилищных отношениях).

Таким образом, и по действующему законодательству рассматриваемая категория нанимателей может пополняться новыми лицами.

Общее понятие договора найма жилища из государственного жилищного фонда применимо ко всем рассмотренным выше категориям нанимателей. Все договоры предусматривают предоставление жилища для постоянного проживания, т. е. являются бессрочными. Они прекращаются или расторгаются лишь при наступлении обстоятельства (условия), предусмотренного законом. Договор найма жилища из государственного жилищного фонда (Приложение № 4 к Инструкции от 2 сентября 1999 г.) предусматривает возможность определения срока договора, но устанавливает (п. 15), что при отсутствии письменного уведомления наймодателя о расторжении договора за один месяц до окончания срока его действия договор считается продленным на следующий срок. К тому же в законодательстве нигде не сказано, что истечение срока договора найма государственного жилища может послужить основанием выселения даже с предоставлением другого жилища.

Некоторые особенности договора, применимые к отдельным категориям нанимателей, будут рассмотрены ниже. Общие же правила заключаются в следующем.

Наймодателем в рассматриваемом договоре выступает собственник жилища (т. е. государство) либо уполномоченное им лицо. Наниматель – гражданин, в отношении которого компетентный орган (местный исполнительный орган, администрация государственного предприятия) вынес решение о предоставлении жилища. К нанимателю приравниваются члены семьи (ст. 21 Закона о жилищных отношениях), поскольку ст. 601 ГК устанавливает, что жилище предоставляется не только нанимателю, но и членам его семьи. Гражданин (вместе с супругом и несовершеннолетними детьми) вправе иметь в данном населенном пункте только одно жилище из государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда каждый из супругов имел такое жилище до вступления в брак (ст. 70 Закона о жилищных отношениях).

Согласно ст. 601 ГК основная обязанность наймодателя заключается в предоставлении жилого помещения. Договор поэтому является не реальным, а консенсуальным, следовательно, наниматель, заключивший договор, приобретает право требовать передачи жилого помещения, если передача по каким-либо основаниям задерживается.

Как уже отмечалось, договор на предоставление жилища для всех выше названных категорий граждан заключается только с лицами, нуждающимися в жилье. Лица, относящиеся к первой и второй категориям, указанным выше, могут быть в местном исполнительном органе поставлены на учет (ст. 71 Закона о жилищных отношениях). Пункт 7 Инструкции от 2 сентября 1999 г. предусматривает также учет по месту работы на государственном предприятии. В постановке на учет может быть отказано лицам, которые в течение последних пяти лет стали нуждающимися в улучшении жилищных условий вследствие собственных действий, в частности – отчуждения принадлежащего претенденту жилого помещения, в каком бы населенном пункте Республики оно ни находилось; обмена жилого помещения; разрушения или порчи жилища таким лицом; вселения других лиц, кроме супруга, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей или нетрудоспособных родителей (ст. 72 Закона о жилищных отношениях).

Статья 73 Закона перечисляет случаи, когда гражданин может быть досрочно, до получения квартиры, снят с учета: отпали основания для предоставления жилища из государственного жилищного фонда; выезд для постоянного проживания в другом месте (на учете могут остаться не выезжающие члены семьи); получение земельного участка для постройки собственного жилища; установление неправомерности постановки на жилищный учет.

Учет ведется раздельно для каждой категории нуждающихся. Стоящие на учете граждане могут получать квартиры в порядке очередности по соответствующему списку.

Закон определяет перечень требований, которые должны соблюдаться при предоставлении жилища. Прежде всего – его размеры.

Гражданам, относящимся к первой категории (социально защищаемые лица), жилище предоставляется в размере, определенном Правительством РК, но не менее санитарной нормы жилой площади (она составляет в настоящее время 6 квадратных метров жилой площади на человека); не менее одной отдельной жилой комнаты (п. 5 Инструкции от 2 сентября 1999 г.).

Для лиц второй категории (лица, связанные с государством служебными обязанностями) норма предоставления составляет не менее 15 и не более 18 квадратных метров полезной площади на человека, но не менее однокомнатной квартиры (п. 1 и 2 ст. 75 Закона о жилищных отношениях).

При определении состава семьи учитывается будущий ребенок, беременность матери которого уже достигла двадцати недель (п. 5 ст. 75 Закона о жилищных отношениях).

Помимо минимальных размеров, Закон о жилищных отношениях предъявляет к предоставляемому жилищу и другие требования: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. При нарушении этого условия с согласия вселяющихся они снимаются с жилищного учета (п. 1 ст. 76 Закона о жилищных отношениях); не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет (кроме супругов) без их согласия (п. 2 ст. 76 Закона о жилищных отношениях). Из текста данного пункта можно сделать вывод, что запрет действует, когда каждый из лиц разного пола достиг семилетнего возраста, и что при наличии взаимного согласия на вселение лиц разного пола в одну комнату они при получении жилища снимаются с учета.

Лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, должна предоставляться дополнительная отдельная комната сверх указанных выше норм (п. 4 ст. 75 Закона о жилищных отношениях). Возраст и состояние здоровья должны учитываться также при выборе этажа, на котором находится предоставляемая квартира, и в некоторых других случаях (п. 3 ст. 76 Закона о жилищных отношениях).

Вопрос о предоставлении жилья может возникнуть также в случаях, когда в одной квартире, занимаемой несколькими малоимущими социально защищаемыми лицами, освобождается жилое помещение. Приоритет на его получение предоставляется другим проживающим в квартире лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, независимо от их очередности в учетных списках (ст. 79 Закона о жилищных отношениях).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения местного исполнительного органа либо администрации государственного предприятия, принимаемых по рекомендации специально созданных для этого жилищных комиссий (пункты 8, 9 Инструкции от 2 сентября 1999 г.). Нарушение требования о письменной форме не влечет недействительности договора, который к тому же не подлежит государственной регистрации (ст. 80 Закона о жилищных отношениях).

Предметом договора найма государственного жилища может быть только отдельное помещение. Таким предметом, следовательно, не может быть ни часть комнаты, ни одна из смежных комнат. Уже говорилось, что по данному договору все права и обязанности нанимателя приобретают члены его семьи, указанные ст. 21 Закона о жилищных отношениях. При последующем выбытии кого-либо из состава семьи за выбывшим сохраняются его жилищные права и обязанности (ст. 83 Закона о жилищных отношениях).

Договор найма может быть признан недействительным в том случае, когда он заключен незаконно либо с нарушением прав других лиц на предоставленное жилище (ст. 82 Закона о жилищных отношениях). Но требование о признании договора недействительным может быть заявлено только в течение трех лет со дня его заключения.

Права нанимателя по договору найма жилища из государственного жилищного фонда могут быть сведены к следующему. Наниматель вправе использовать полученное жилище по назначению, которое включает не только проживание, но также удовлетворение всех бытовых услуг, профессиональные занятия, устройство рабочего кабинета, развлечения и тому подобные формы использования жилища, уже привычно включаемые в понятие «проживание». Все это делается по усмотрению нанимателя с семьей и в установленном ими порядке. Требуется лишь, чтобы подобное поведение: а) не нарушало прямых запретов нормативных правовых актов и норм эксплуатации жилищ; б) не приводило к порче или разрушению жилища; в) не причиняло неудобств окружающим, прежде всего – соседям, не ухудшало условий их проживания и вообще не нарушало общепринятые нормы общежития.

Наниматель имеет право требовать от наймодателя обеспечения предоставления коммунальных услуг, устранения всех препятствий к нормальному использованию жилища по его назначению, возникших вследствие действий наймодателя, третьих лиц и других обстоятельств, не связанных с поведением нанимателя и членов его семьи. Наймодатель обязан, следовательно, наниматель вправе требовать производства необходимого капитального или текущего ремонта, исправления повреждений, причиненных жилищу стихийными явлениями, чрезвычайным неправомерным поведением третьих лиц и т. п. При этих условиях наниматель может своими силами и средствами восстановить возможность пользоваться жилищем, но за счет наймодателя (п. 21 Инструкции от 2 сентября 1999 г.; п. 5 Типового договора найма жилища). На время производства капитального ремонта нанимателю с семьей при необходимости должно быть предоставлено другое помещение для проживания (п. 1 ст. 91 Закона о жилищных отношениях).

Наниматель вправе вселять в жилище других лиц для постоянного или временного проживания. Прежде всего речь идет о вселении супруга, детей, родителей с намерением принять их в состав семьи. Для этого необходимо получить письменное согласие уже живущих в помещении совершеннолетних членов семьи. Вновь вселенные приобретают такие же права и обязанности пользования жилищем, как и уже проживающие в нем другие члены семьи, если при вселении с ними не заключалось иного соглашения по данному вопросу. На вселение несовершеннолетних членов семьи ничьего согласия не требуется.

Наниматель вправе с согласия, разумеется, других совершеннолетних членов семьи сдавать все жилище или его часть в поднаем (п. 3 ст. 84 Закона о жилищных отношениях). Условия проживания поднанимателей определяются договором поднайма, где может быть установлен срок договора поднайма, размер и порядок оплаты за пользование помещением, сдаваемым в поднаем. Согласия наймодателя на вселение поднанимателя не требуется, и вообще поднаниматель не вступает в непосредственные договорные отношения с наймодателем. При поднайме ответственным перед наймодателем за использование, содержание, сохранность и оплату помещения остается наниматель.

Договор поднайма прекращается при истечении его срока либо наступлении иного указанного в договоре обстоятельства. При отсутствии в договоре такого условия наниматель может расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом поднанимателя не менее, чем за месяц вперед. Досрочное по требованию нанимателя прекращение договора возможно также при его нарушении поднанимателем. Поднаниматель вправе расторгнуть договор во всякое время, без предварительного предупреждения и без выплаты какой-либо компенсации, если сторонами не предусмотрено иное.

Наниматель вправе вселять в свое жилище гостей и других лиц, предоставляя им право временного безвозмездного проживания. Он же (наниматель) предусматривает условия такого проживания, он же вправе во всякое время требовать их выселения с предупреждением за 7 дней.

В случае прекращения по любой причине договора найма жилого помещения одновременно прекращается право проживания и поднанимателей, и временно проживающих лиц. Выселение и поднанимателей, и временных жильцов производится без предоставления другого жилого помещения (ст. 26, 27 Закона о жилищных отношениях).

За нанимателем государственного жилого помещения сохраняются его жилищные права в случае временного отсутствия. В пределах шести месяцев отсутствия права сохраняются безусловно. При отсутствии по уважительной причине более шести месяцев такой срок продлевается (ст. 85 Закон о жилищных отношениях). Закон о жилищных отношениях (ст. 86) прямо содержит перечень обстоятельств, при которых право на жилище сохраняется за нанимателем жилого помещения или членом его семьи на весь период отсутствия независимо от его продолжительности. Это – прохождение срочной военной службы в вооруженных силах Республики Казахстан или созданных с участием Республики Казахстан; выезд на работу по срочному трудовому договору (контракту) или в связи с избранием на выборную должность; законный выезд за границу; выезд на учебу; помещение несовершеннолетних детей на воспитание в детское учреждение, к родственникам или опекуну (попечителю) до достижения детьми совершеннолетия; выезд для выполнения обязанностей опекуна (попечителя); выезд на лечение; нахождение под стражей или отбывание наказания, исключающего проживание в данной местности. Жилище сохраняется все время, пока длится одно из названных обстоятельств и еще шесть месяцев после этого.

У лиц, осужденных за совершение преступления, право на жилище может быть прекращено по приговору суда. На практике это возможно, если совершенное преступление было существенно связано с нарушением прав и законных интересов тех, кто проживал или имел право на проживание вместе с осужденным.

Во всех случаях прекращение права на жилище должно быть подтверждено судом, без чего возвращение отсутствующего нанимателя или члена его семьи, даже если отсутствие длилось сверх сроков, предусмотренных ст. 85, 86 Закона о жилищных отношениях, восстанавливает право на жилище (ст. 87 Закона о жилищных отношениях).

Оставшиеся проживать в жилом помещении отсутствующего нанимателя (члена его семьи) вправе пользоваться жильем на прежних условиях. Жилая площадь отсутствующего не считается излишней, и за ним на период отсутствия сохраняются все его договорные обязанности (ст. 88, 89 Закона о жилищных отношениях).

Возможны случаи, когда при отсутствии нанимателя в жилище не остаются лица, имеющие право проживания. Наниматель вправе на время отсутствия вселить в помещение поднанимателей либо временных жильцов, сохраняя, конечно, свои обязанности перед наймодателем. Но если помещение остается пустующим, то наймодатель с согласия нанимателя вправе предоставить помещение по договору поднайма другим лицам, возложив на них одновременно обязанности содержания и оплаты жилища. Здесь возникают непосредственные правоотношения между поднанимателем и наймодателем. Права (и обязанности) поднанимателя прекращаются немедленно после возвращения в жилище нанимателя либо членов его семьи (ст. 90).

Наниматель, согласно ст. 96 Закона о жилищных отношениях, имеет право на обмен жилого помещения. Но, в отличие от права на обмен жилого помещения, которое было предусмотрено ранее действовавшим законодательством, нынешнее право на обмен жилища может осуществляться в весьма узких границах. Прежде наниматель пользовался свободой обмена и, как общее правило, мог его совершать без разрешения наймодателя. Возможные препятствия к обмену непосредственно устанавливались законодательными актами. Действующее законодательство, как правило, допускает обмен лишь с согласия наймодателя и в пределах соблюдения границ данной категории нанимателей.

Договор найма государственного жилого помещения, как и всякий гражданско-правовой договор, может быть изменен по взаимному согласию сторон, если при этом не нарушаются императивные требования законодательства. Но помимо этого Закон о жилищных отношениях допускает некоторые изменения договора найма государственного жилища по одностороннему требованию нанимателя (согласованному с совершеннолетними членами семьи). Эти изменения связаны обычно с изменениями в семейных отношениях. Так, граждане, пользующиеся помещениями в одной квартире по отдельным договорам найма, вправе при вступлении в брак заменить отдельные договоры одним договором на все занимаемые ими помещения. Они же решают, кто будет основным нанимателем по такому договору. Другой продолжает проживание на правах члена семьи нанимателя (ст. 93 Закона о жилищных отношениях).

Изменение договора может заключаться в замене одного нанимателя другим из членов семьи, проживающих в данном жилище; но и замененный наниматель сохраняет при этом право проживания в квартире. Замена с согласия членов семьи происходит и в случае смерти нанимателя. Перемена нанимателя требует переоформления договора найма жилища (ст. 95 Закона о жилищных отношениях).

Еще один случай предусмотрен ст. 94 Закона о жилищных отношениях. Но он отражает не столько изменения отношений между нанимателем с семьей и наймодателем, сколько изменения внутренних отношений в семье нанимателя. При распаде семьи, но продолжении проживания бывших членов этой семьи в одном жилище, они могут во взаимном договоре закрепить порядок пользования общим жилищем, сохраняя единый договор найма жилого помещения. При недостижении согласия по этому вопросу между бывшими членами одной семьи порядок пользования с учетом сложившихся условий определяется судом.

К правам нанимателя можно отнести также предоставленную ему законом возможность в любое время с согласия совершеннолетних членов семьи расторгнуть договор найма жилого помещения. При этом не требуется ни предварительного предупреждения, ни уважительности причин, ни выплаты каких-либо денежных компенсаций (ст. 102 Закона о жилищных отношениях).

Таковы основные права нанимателя. Что же касается его обязанностей, то они, как это вытекает из определения договора найма жилого помещения, сводятся в основном к содержанию жилища и его оплате. В этом отношении они мало отличаются от обычных обязанностей нанимателя в общем понятии договора имущественного найма (аренды).

Наниматель, прежде всего, обязан содержать жилище в таком состоянии, в каком он получил его от наймодателя, с учетом, конечно, нормального износа. Нанимателю поэтому следует устранять текущие мелкие повреждения, не затрагивающие существенных условий пользования жилищем и его оборудованием. Повреждения же, вызванные действиями самого нанимателя, членов его семьи либо других лиц, пользовавшихся жилищем с согласия нанимателя, должны исправляться последним за его счет независимо от их характера. В связи с этим нормативные акты обязывают нанимателя допускать в помещение лиц, уполномоченных на проверку состояния квартиры или на устранение повреждений, доступ к которым возможен только из этой квартиры (например, п. п. 4 и 7 Типового договора найма жилища).

Самым важным является своевременная оплата нанимателем помещения. По этому поводу Закон о жилищных отношениях (ст. 97) предусматривает, что размер платы за пользование жилищем в домах государственного жилищного фонда устанавливается местными исполнительными органами (в домах коммунального жилищного фонда) или администрацией государственных предприятий (в домах, принадлежащих этим предприятиям). Коммунальные услуги оплачиваются отдельно тем органам, какие предоставляют услуги. Закон о жилищных отношениях предусматривает также выплату жилищных пособий малоимущим социально защищаемым гражданам, у которых расходы на содержание жилища и коммунальные услуги составляют более 30 процентов к совокупному доходу семьи.

В случае проживания в одном жилище нескольких лиц, не составляющих одну семью, они делят жилищно-коммунальные платежи по взаимному соглашению, а при недостижении такового – по решению суда. Все это предусмотрено ст. 97 Закона о жилищных отношениях.

Наниматель обязан вносить плату за жилище, потребление коммунальных и других услуг не позднее 5 числа следующего за платежным месяца. При этом наниматель вправе требовать перерасчета платежей за обслуживание, ремонт дома и жилищно-коммунальные услуги при невыполнении наймодателем своих обязанностей по обслуживанию или обнаружении завышения тарифов (п. 4, 6 Договора к Инструкции от 2 сентября 1999 г.).

 

§ 3. Особенности правового режима проживания нанимателей государственного жилья, относящихся к разным категориям

Таково общее содержание договора найма жилища из государственного жилищного фонда.

Вместе с этим Закон о жилищных отношениях предусматривает особенности договорного положения лиц, относящихся к указанным выше разным категориям нанимателей. Так, объем правомочий лиц, относящихся к первой категории (социально защищаемые граждане), включает вполне независимое право владения и пользования жилым помещением. Размер оплаты жилья определяется нормативными правовыми актами, но не индивидуальным договором. Право является бессрочным, не зависит от места работы либо причин увольнения нанимателя с работы и принудительно может быть прекращено лишь по основанию, предусмотренному законом. Выселение при этом производится, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.

Предусмотрено право нанимателя на обеспечение жильем при необходимости освободить занимаемое жилое помещение в связи с капитальным ремонтом, право на замену нанимателя другим лицом из состава его семьи, право требовать изменения договора в связи с внутрисемейными изменениями.

Закон о жилищных отношениях не запрещает приватизировать жилища, предоставляемые малоимущим социально защищаемым гражданам, но с согласия собственника (ст. 98). Не предусматривается выселение нанимателя и его семьи из занимаемого жилого помещения в случае, когда они утрачивают признаки, необходимые для принадлежности к данной социальной группе.

Это означает, что, если в семье не осталось никого, кто относился бы к категории социально защищаемых граждан, и (или) имущественная обеспеченность семьи превысила установленный уровень, семья сохраняет право на проживание и все другие права, какие имеют наниматели данных помещений.

Лишь в случае приобретения другого жилища на территории Республики Казахстан наниматель может быть выселен из того жилого помещения, какое было ему предоставлено как малоимущему социально защищаемому лицу.

Ко второй категории мы выше относили лиц, связанных с государством своими служебными обязанностями. Это – граждане, получившие жилище в связи с тем, что они являются государственными служащими, работниками бюджетных организаций, военнослужащими или лицами, занимающими выборные государственные должности. Предоставляемые им жилища Закон о жилищных отношениях называет приравненными к служебным (п. 2 ст. 67), поскольку увольнение с работы в виде общего правила может привести к выселению из жилого помещения.

При некоторых особенностях, определенных ст. 91 Закона о жилищных отношениях, в условиях проживания той или иной из названных групп они характеризуются общими чертами, которые сводятся в основном к праву непосредственного владения и пользования жилым помещением, возможностью защиты от любых правонарушающих действий третьих лиц и даже собственника жилища. Так, наниматель помещения может владеть и пользоваться квартирой, вселять туда для постоянного и временного проживания других лиц (членов семьи, поднанимателей, временных жильцов), определять условия их проживания, вправе при наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 101 Закона о жилищных отношениях, приватизировать квартиру (военнослужащие при наличии условий, предусмотренных ст. 101, имеют право на бесплатную приватизацию), обменивать ее на квартиру из этой же категории жилищного фонда. При определенных обстоятельствах утрачивается зависимость права на жилое помещение от сохранения трудовых (служебных) отношений.

Правовое положение граждан, относящихся к третьей категории (работники государственных предприятий), во многом является сходным с положением лиц, получивших государственную квартиру в связи со своими служебными обязанностями. Но никакой законодательный акт не предусматривает выселения их (работников предприятий) при прекращении трудовых отношений. Такое основание может возникнуть лишь тогда, когда оно включено в индивидуальные условия трудового договора и соответственно – договора найма жилья.

Четвертая категория охватывает нанимателей, проживающих в государственных служебных жилых помещениях, которыми признаются квартиры, предоставляемые работникам организаций (предприятий, учреждений), обязанным по характеру служебных функций проживать по месту работы. Такое проживание – не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность.

Правовой режим государственных служебных жилых помещений отличается следующими особенностями:

а) квартиры предоставляются только работникам государственных предприятий и учреждений, которые по характеру должностных (служебных) обязанностей должны проживать по месту своей работы;

б) обладая в полной мере возможностью владеть и пользоваться служебным жилым помещением, наниматель практически лишен правомочий распоряжения;

в) ограничена возможность приватизации служебных жилых помещений. Учитывая строго целевое назначение служебного жилища, можно прийти к выводу, что квартира до ее приватизации должна быть выведена из категории служебных жилых помещений. Такова же и судебная практика;

г) к таким помещениям не применимы нормы о возможности нанимателя передать свои правомочия другому лицу, даже члену семьи.

Наиболее важная особенность правового статуса данного нанимателя – связь права на жилое помещение не просто с работой в данной организации, а с определенным кругом служебных обязанностей. Статья 111 Закона о жилищных отношениях весьма категорично устанавливает: «Работники, прекратившие трудовые отношения, в связи с которыми им предоставлялось служебное жилище… подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения». Перевод гражданина, продолжающего работать в организации, на другую должность, не требующую проживания по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность. Предусмотренные этой же статьей немногочисленные исключения лишь подчеркивают значение общего правила.

Пункт 2 статьи 111 Закона о жилищных отношениях гласит, что требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение трех лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается и правовой статус нанимателя СЖП преобразуется в статус нанимателя обычной государственной квартиры. Таковы же последствия увольнения с работы в тех исключительных случаях, когда это по прямому указанию Закона (ст. 111, отсылающая к п. 5 ст. 101 Закона о жилищных отношениях) не влечет выселения.

И, наконец, пятая категория. Особенности правового положения относящихся к ней нанимателей специально Законом о жилищных отношениях не выделены. Следует, видимо, исходить из того, что на них распространяются все общие правила, определяющие содержание договора найма жилища из государственного жилищного фонда, которые были выше рассмотрены. Поэтому лица, относящиеся к этой категории, обладают всеми установленными Законом общими правами нанимателей государственных квартир, в том числе – правами распоряжения, включая обмен жилыми помещениями, приватизацию жилищ. Но они обладают в полном объеме еще одним важным правом, которого нет или которое весьма ограничено у нанимателей других категорий (кроме социально защищаемых граждан), – это независимость жилищных прав от работы.

Значит, права нанимателей пятой категории являются бессрочными и безусловными.

 

§ 4. Расторжение договора найма жилого помещения из государственного жилищного фонда

О возможности расторжения договора по желанию нанимателя уже говорилось. Возможно, разумеется, расторжение договора и по взаимному желанию сторон.

Но первостепенное значение для нанимателя и всех лиц, проживающих вместе с ним, имеет возможность принудительного расторжения договора найма государственного жилища по одностороннему требованию наймодателя. Такое расторжение возможно с соблюдением одновременно трех требований: а) по основаниям, прямо предусмотренным Законом о жилищных отношениях; б) по решению суда; в) с последствиями, прямо предусмотренными названным Законом о жилищных отношениях.

Выселение может производиться: а) без предоставления другого жилища; б) с предоставлением другого благоустроенного жилища; в) с предоставлением другого пригодного для проживания жилого помещения.

Выселение без предоставления другого жилища допускается по основаниям, установленным ст. 107 Закона о жилищных отношениях. Большинство таких оснований предусматривалось и ранее действовавшим законодательством.

Это, во-первых, систематическое разрушение или порча жилого помещения. Если известно лицо, виновное в разрушении или порче, суд может ограничиться выселением только этого лица.

Во-вторых, использование жилища с нарушением требований законодательства, прежде всего – требований ст. 4 Закона о жилищных отношениях, из текста которой вытекает недопустимость для нанимателя использования жилища по нежилому назначению (такое использование при соблюдении ряда условий разрешено только собственнику). Сюда же можно отнести переоборудование и перепланировку жилых помещений без согласия собственника и без соблюдения некоторых других требований (надлежащий проект и т. д.).

В-третьих, нарушение правил общежития, ведущее к невозможности для других лиц проживания с нанимателем или его семьей в одном доме. Оценка нарушений в соответствии с юридическими и этическими нормами может производиться судом при рассмотрении исковых требований о выселении.

В-четвертых, уклонение от оплаты за пользование жилищем без уважительных причин в течение шести месяцев подряд. И здесь уважительность причин оценивается судом. Уклонение от оплаты за пользование помещением даже при отсутствии оснований для применения такой суровой меры, как выселение без предоставления другого жилища, не лишает, конечно, наймодателя права взыскивать с нанимателя задолженность в обычном порядке принудительного погашения денежных обязательств.

В-пятых, выселение из жилища лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены таких прав, признается невозможным.

Следующие два основания, предусмотренные подпунктами 6 и 7 ст. 107 Закона о жилищных отношениях, имеют в виду выселение не как следствие расторжения договора найма государственного жилого помещения, а как следствие незаконного вселения – самовольный захват квартиры, либо недействительность самого договора, по которому предоставлялось жилище. Различие здесь заключается в том, что при расторжении договора наниматель признается законно проживавшим до момента расторжения. Во втором случае незаконность проживания признается изначальной, и лицо, подлежащее выселению, вообще не должно считаться нанимателем. Но сама процедура выселения таких лиц, незаконно вселившихся в жилище, аналогична процедуре выселения нанимателей, законно получивших права проживания, но затем утративших их вследствие расторжения договора.

Наконец, среди общих оснований расторжения договора найма и выселения без предоставления другого жилища ст. 107 указывает приобретение нанимателем собственного жилища, независимо от его места нахождения. Разумеется, в случаях, когда жилище на праве собственности приобретает для себя кто-либо из членов семьи нанимателя, либо, напротив, наниматель приобретает собственное жилище для вселения туда не всех членов семьи, проживающих вместе с ним в государственной квартире, то те, кто не переезжает для постоянного проживания в новое жилище, сохраняют право проживания в государственном жилище.

С учетом подпункта 9 ст. 107 Закона о жилищных отношениях можно сделать логический вывод, что лица, которым государственное жилище предоставлено только на время работы, могут приобретать (или сохранять) собственное жилище в другом населенном пункте. И это не должно служить основанием их выселения из государственной квартиры до прекращения ими трудовых отношений. После такого прекращения их выселение специально предусматривается названным подпунктом 9.

Но и те, кто проживает в таких жилищах, не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если прекращение служебных отношений вызвано ликвидацией организации, сокращением штатов, болезнью, препятствующей дальнейшей работе, выходом на пенсию. Из служебных или приравненных к служебным жилищ не могут быть также выселены семьи работников, погибших при исполнении служебных обязанностей.

Для членов семьи лиц, проживающих в помещении, приравненном к служебному, выселение не допускается при смерти кормильца по любой причине. Это исключение не распространяется на членов семьи умершего нанимателя, проживающего в служебном (но не приравненном к служебному) помещении.

Для военнослужащих установлен особый запрет выселения без предоставления другого помещения при условии увольнения из армии по выслуге лет (п. 8 ст. 101 Закона о жилищных отношениях).

Из жилищ, приравненных к служебным, не могут быть выселены наниматели, у которых уже возникло право на приватизацию квартиры (п. 2, 3, 4 ст. 101 Закона о жилищных отношениях). Право приватизации может быть реализовано и после прекращения служебных отношений. Но это исключение не применяется к служебным жилищам, поскольку они, как выше отмечалось, могут быть приватизированы лишь после вывода их из состава служебных. И такое еще общее ограничительное правило для всех государственных жилищ: п. 3 ст. 103 Закона о жилищных отношениях запрещено выселение без предоставления другого жилища несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения.

Во всех иных случаях выселение из государственных жилищ допускается по Закону о жилищных отношениях только с предоставлением другого жилья. Но такое предоставление не служит основанием выселения, это – лишь одно из его необходимых условий. Основание для каждого возможного случая определяется непосредственно Законом о жилищных отношениях. Иначе говоря, даже с предоставлением другого жилища выселение нанимателей и членов их семей допускается лишь при условии, что основание для этого прямо предусмотрено Законом о жилищных отношениях. В иных случаях, даже при нарушении нанимателем своих обязанностей, не влекущих по Закону о жилищных отношениях выселения (не устранил вовремя допущенное им же повреждение оборудования, допустил неоплату жилища за 5 месяцев и т. п.), к нарушителю применяются иные меры воздействия, но не выселение, даже с предоставлением другого жилища.

Закон о жилищных отношениях, как отмечалось, различает выселение с предоставлением: а) другого благоустроенного жилища; б) другого пригодного для проживания жилого помещения. В тех случаях, когда из Закона о жилищных отношениях вытекает возможность требовать выселения с предоставлением другого жилища, но не говорится о его благоустроенности или пригодности, выселяемый вправе требовать предоставления ему благоустроенного жилища.

Благоустроенное помещение должно отвечать требованиям, которые предъявляются при первоначальном предоставлении жилища нуждающимся гражданам (ст. 75 и 76 Закона о жилищных отношениях). Кроме того, должны соблюдаться следующие условия: размеры и число комнат не менее тех, что занимал выселяемый (но не обязательно предоставление излишков площади); гражданам, проживавшим не менее пятнадцати лет в жилище, подлежащем сносу, должно по их желанию предоставляться благоустроенное жилище в домах, построенных вместо сносимых строений либо вблизи этого места (п. 1–4 ст. 106 Закона о жилищных отношениях). В тех случаях, когда Закон предусматривает предоставление благоустроенного жилища, таковое должно предоставляться и тем, кто до выселения проживал в неблагоустроенном помещении.

Предоставляемое при выселении пригодное жилое помещение должно отвечать необходимым санитарным и техническим требованиям, находиться в пределах того же населенного пункта. Во всяком случае, переселяемый не должен попадать в условия, при которых он бы, согласно ст. 69 Закона о жилищных отношениях, мог признаваться нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Во всех случаях принудительное выселение с предоставлением другого жилища может производиться лишь при условии, что выселяемые могут немедленно вселиться в предоставляемое помещение. Если выселение производится через суд, то он в самом решении должен четко указать, куда, по какому адресу может переехать выселяемый (п. 3 ст. 103 Закона о жилищных отношениях). Стороны могут договориться о предоставлении помещения в будущем, но только по взаимному согласию. О таких договорах будет сказано ниже.

Основной перечень случаев, допускающих принудительное выселение с предоставлением другого благоустроенного жилища, приведен в ст. 105 Закона о жилищных отношениях.

Во-первых, здание, в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных надобностей. Порядок такого изъятия (выкупа) определен земельным законодательством (ст. 66–69 Закона о земле).

Во-вторых, если жилище грозит обвалом (разрушением) либо подлежит переоборудованию в силу непригодности для дальнейшего проживания. К этому примыкает случай, когда помещение ликвидируется либо существенно изменяется в связи с капитальным ремонтом здания (ст. 91 Закона о жилищных отношениях).

В-третьих, если признание договора найма недействительным не связано с неправомерными действиями нанимателя.

Необходимость предоставления благоустроенного жилого помещения при выселении нанимателя предусматривается Законом о жилищных отношениях и в некоторых других случаях. Например, лицо, получившее жилище в связи со служебными отношениями, прекращает таковые, но по причинам, не допускающим выселение без предоставления другого жилища (ст. 101 Закона о жилищных отношениях).

Основанием выселения с предоставлением не обязательно благоустроенного, но пригодного жилого помещения может служить: необходимость освобождения жилища в связи с производством капитального ремонта (п. 1 ст. 91 Закона о жилищных отношениях). Здесь речь идет о предоставлении помещения для временного проживания до окончания капитального ремонта основной квартиры. Пригодное для проживания жилье должно быть предоставлено при выселении семье, потерявшей кормильца, получившего жилище, приравненное к служебному (п. 8 ст. 101 Закона о жилищных отношениях), выселение из государственной квартиры несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения (п. 3 ст. 103 Закона о жилищных отношениях).

Особое место среди оснований получения государственного жилища занимает договор гражданина с компетентным государственным органом о будущем предоставлении жилища для постоянного проживания. Возникает договорное обязательство по предоставлению жилища. Договоры могут заключаться, если они не противоречат действующему законодательству. Как правило, подобные договоры являются срочными, чаще всего краткосрочными, и действуют до исполнения обязанности предоставить для постоянного проживания предусмотренное договором помещение. Иногда жилища по договору предоставляются для временного проживания (на время капитального ремонта, для проживания до окончания постройки дома, где участнику договора будет предоставлено постоянное жилище).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении договора о предоставлении жилища, в частности при просрочке исполнения, наступают последствия, предусмотренные гражданским законодательством (принудительное предоставление жилища в постоянное пользование, возмещение убытков и т. п.).

Договор может предусматривать передачу будущего жилища в собственность или в пользование. В последнем случае после передачи жилища с его получателем заключается договор найма государственного жилого помещения. Такие договоры, в частности (ст. 115 Закона о жилищных отношениях), могут заключаться:

а) о предоставлении жилища на время капитального ремонта;

б) об освобождении подлежащего сносу жилища с условием предоставления другого, которое будет построено на этом или близлежащем участке. Такие договоры обычно заключаются в случаях, когда требуется срочно освободить земельный участок для нового строительства, а у органа, желающего освободить участок, еще нет готового жилища для немедленного переселения лиц, проживающих в сносимых строениях;

в) о передаче гражданином своего жилища для вселения туда лиц, переселяемых из сносимых домов. На практике встречались случаи передачи своих помещений для вселения лиц, приглашаемых на работу из других населенных пунктов. В качестве встречного действия по такому договору государственный орган принимал на себя предоставление другого жилища в строящемся доме;

г) о сдаче в связи с выездом в другую местность своего жилища местному исполнительному органу с условием предоставления другого жилища при возвращении на жительство в данный населенный пункт;

д) о трудовом или финансовом участии в строительстве дома и, наконец, по условиям трудового контракта.

В прошлом перечисленные здесь договоры применялись довольно широко. В настоящее время они заключаются значительно реже. К тому же по многим из них жилище передается не в пользование, а в собственность, т. е. они не служат подготовительным этапом заключения договора найма жилища.

Во всех случаях последующего заключения договора найма жилища договор о предоставлении жилища в пользование с момента заключения договора найма исчерпывает свою юридическую силу и прекращается.

Наиболее распространенным в прошлом и сейчас еще сохранившим свое значение является договор, предусмотренный ст. 116 Закона о жилищных отношениях, заключаемый между собственником или нанимателем жилища и застройщиком земельного участка, изымаемого у собственника (нанимателя) для государственной надобности. Собственник (наниматель государственного жилища) освобождает его. Застройщик же по заключенному договору обязывается предоставить в собственность или внаем вновь построенное жилище с точным указанием его параметров и признаков: размер, количество комнат, этаж, иногда даже индивидуализирующих признаков, зафиксированных проектом строительства. В этом же договоре предусматривается, где будет проживать лицо, проживавшее в сносимом доме, до постройки нового, кто и как будет оплачивать это проживание.

Нарушение договора влечет применение мер гражданско-правовой ответственности.

 

§ 5. Договор найма частного жилища

Данный договор заключается между собственником частного жилища и его нанимателем (ст. 603 ГК).

Закон о жилищных отношениях различает два вида подобных договоров: а) договор найма жилого помещения, предназначенного для сдачи внаем (ст. 24 Закона о жилищных отношениях) – доходные квартиры; б) договор найма жилища, в котором проживает сам собственник. Соответственно различаются по своему правовому положению две группы нанимателей.

Учитывая, однако, общность экономических оснований жилищного найма и для первой, и для второй групп (частная собственность на жилое помещение и коммерческий характер интересов наймодателя), основные условия содержания договоров совпадают и определяются соглашением сторон. Это – срок договора, размер наемной платы, распределение обязанностей по ремонту помещения, основания выселения нанимателей и т. п. Некоторые условия предусматриваются Законом о жилищных отношениях, но, как правило, соответствующие нормы Закона о жилищных отношениях являются диспозитивными и открывают сторонам легальную возможность решить вопрос по-своему, а не так, как предполагает Закон о жилищных отношениях.

В случаях, когда стороны не определили взаимным соглашением какие-либо условия и они прямо не вытекают из текста Закона о жилищных отношениях, возможно применение общих норм об условиях договора аренды: например, о распределении между сторонами обязанностей по ремонту жилого помещения, о судьбе улучшений имущества, произведенных нанимателем.

Сдача внаем доходных квартир является предпринимательской деятельностью, требующей более четкой защиты правомерных интересов потребителей, к каковым следует отнести нанимателей квартир. И подобные интересы защищаются законом императивным образом: нанимателю должно предоставляться пригодное для проживания (т. е. отвечающее обязательным строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям) и отдельное жилое помещение. Нельзя предоставлять часть комнаты либо одну из смежных комнат (ст. 24 Закона о жилищных отношениях). Закон о жилищных отношениях (ст. 24) устанавливает заключение договора в письменной форме, но ничего не говорит о необходимости государственной регистрации.

Закон о жилищных отношениях признает также право нанимателя вселять в помещение членов семьи, поднанимателей и временных жильцов; на краткий период (до 6 месяцев) выезжать из помещения. Член семьи нанимателя, проживающий вместе с ним, приобретает такое же право пользования жилым помещением. При переходе права собственности на жилище к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (п. 8 ст. 24 Закона о жилищных отношениях). Но эти положения установлены диспозитивными нормами закона и могут по договору сторон быть изменены или вообще лишены юридической силы.

Выселение из жилища допускается по требованию наймодателя во всех случаях, предусмотренных договором, а также по основаниям и на условиях, установленных Законом о жилищных отношениях для выселения из государственных квартир (п. 5 ст. 24 Закона о жилищных отношениях), за небольшими исключениями.

Договор, не предусматривающий срока действия, может быть во всякое время принудительно расторгнут по требованию наймодателя доходной квартиры при предупреждении об этом нанимателя не менее, чем за 3 месяца. При досрочном расторжении договора нанимателем он должен предупредить об этом наймодателя не менее, чем за месяц либо уплатить за этот месяц установленную договором плату.

Интересы нанимателя, живущего в квартире собственника, защищены значительно слабее. Предоставляться может не только отдельное помещение, но также смежная комната или часть комнаты (ст. 25 Закона о жилищных отношениях). Для вселения других лиц, в том числе членов семьи, требуется согласие собственника (собственников). Соответственно без согласия собственника нельзя сохранить право на жилое помещение при временном выезде в другую местность.

Досрочное расторжение договора возможно не только при наступлении предусмотренных договором обстоятельств, но и при наличии иных уважительных непредвиденных причин. Статьей 25 Закона о жилищных отношениях устанавливается также возможность досрочного выселения нанимателя по основаниям, предусмотренным подпунктами 1–5 ст. 107 – систематическое разрушение или порча жилища, использование его не по назначению и т. п.

Договор, заключенный без указания срока действия, может быть расторгнут наймодателем в любое время без объяснения причин с предупреждением за месяц. Но наниматель вправе расторгнуть договор найма досрочно и без предупреждения, без обязанности внесения какой-либо платы, кроме как за прожитое время, если в договоре не предусмотрено иное.

Выселение нанимателя и проживающих с ним лиц из квартиры собственника во всех случаях производится без предоставления другого жилого помещения.

Возможность сдачи нанимателем занимаемого им жилого помещения или его части в поднаем всецело зависит от условий договора с наймодателем. При прекращении или расторжении договора найма немедленно прекращается право проживания в квартире поднанимателей и всех временных жильцов.

Как видим, существенно различный подход.

 

Договор подряда – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров.

Договор подряда применяется во многих сферах хозяйственной и бытовой деятельности – выполнение индивидуальных заказов граждан, осуществление капитального строительства, проектно-изыскательские работы, монтаж и наладка оборудования, добыча полезных ископаемых, проведение заказных научных исследований.

Каждая из таких договорных разновидностей отличается заметными правовыми особенностями, вытекающими из особенностей производимых работ и их результатов, которые в основной своей части будут отмечены ниже, но сохраняют существенные признаки договора подряда.

Статья 616 ГК определяет договор подряда следующим образом:

«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результаты заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (уплатить цену работы)».

Как видим из определения, существенными признаками договора подряда являются:

а) подрядчик выполняет своими силами фактические работы по индивидуальному заданию заказчика и передает последнему результаты работ;

б) вследствие подрядных работ появляется новый результат, определенный индивидуальными признаками;

в) этот результат принадлежит заказчику, который принимает его от подрядчика и оплачивает выполненные работы.

По этим общим признакам договор подряда отличается согласно законодательству от сходных договоров, которые также заключают при совершении одним участником определенных оплачиваемых действий по заданию и в интересах другого участника.

Следует учитывать, что все действия одного лица, совершаемые по заданию другого лица и в его интересах, можно, с некоторыми допущениями, считать работой. С этих позиций работой могут признаваться и строительство, и уборка помещения, и обучение иностранному языку, и перевозка грузов, и юридическое консультирование, и многое другое. Но само содержание выполняемой работы настолько влияет на особенности правового регулирования соответствующих правоотношений, что их трудно, а то и невозможно охватить одной «юридической крышей».

Традиционно, например, от договора подряда отличается договорное выполнение работ без образования их нового осязаемого результата. Поэтому законодательство выделяет в качестве отдельных от подряда договоры перевозки, хранения, перевода денег, управления имуществом и т. д. Самостоятельные транспортные операции отличаются значительной спецификой, связанной с передачей предмета договора в полное владение исполнителя (перевозчика). Вводятся специальные правила об обеспечении сохранности предмета перевозки (груза), о его передаче третьему лицу (грузополучателю), не участвовавшему в заключении договора, об ответственности за несохранность и т. п. Отсюда – большой объем законодательства, регулирующего только транспортные отношения.

Отличаются от подрядных также работы, порождающие не фактические, а только правовые результаты: передача по поручению правообладателя принадлежащих ему прав другим лицам либо приобретение им прав от других лиц, принятие им на себя обязанностей и т. п. (поручение, комиссия, агентские договоры и т. п.).

С этих позиций договор об оказании юридических услуг выполняет хотя бы частично функции представительства. Например, предоставление адвокатом юридической консультации – это оказание фактической услуги, а договор с адвокатом о его выступлении в судебном процессе в интересах клиента – это договор об оказании юридической услуги. Типичный договор об оказании юридических услуг – это договор поручения.

Иногда, впрочем, для реального удобства участников заключаемые между ними договоры охватывают оказание и фактических и юридических услуг. Например, договор транспортной экспедиции. Здесь и юридические услуги (заключение и исполнение в интересах клиента договора перевозки), и фактические услуги (затаривание груза, перевозка его к месту погрузки, погрузка, охрана при перевозке, разгрузка, доставка на склад клиента и т. п.). Можно назвать также дилерские, консигнационные и т. п. договоры.

Поэтому при заключении договора об оказании юридических услуг всегда необходимо различать две цепочки правовых связей (взаимных прав и обязанностей): а) между услугодателем и услугополучателем, б) между услугополучателем и третьим лицом, которого с услугополучателем связал услугодатель.

Очень близко к подрядным стоят оплачиваемые работы по оказанию различных услуг – образовательных, медицинских, туристических, оздоровительных, косметических и т. п. Различие правовой природы работ и услуг, ведущее к особенностям их правового регулирования, показано в следующей главе.

Нередко ту или иную разновидность работ можно одновременно на разных уровнях регулировать и договором подряда, и другими более специализированными видами договоров.

Немало здесь зависит и от субъективной воли законодателя. Так, договор на производство строительных работ традиционно признавался договором подряда. Однако по мере усиления в СССР директивного планирования всех производственных и хозяйственных процессов в строительстве строительный подряд все более четко выделялся из общей массы подрядных договоров, и, начиная с 1961 г., все основные системные гражданско-правовые акты (Основы гражданского законодательства, гражданские кодексы) стали рассматривать договор подряда на капитальное строительство не как разновидность договора подряда, а как самостоятельный вид гражданско-правового договора.

После распада СССР изменились методы хозяйственного регулирования, разрушена система командно-приказного управления хозяйством, и с 1993 года строительный подряд вновь включается в общие рамки договора подряда, хотя и выделяется некоторыми своими особенностями.

Практически очень важным является проведение границы между договором подряда и трудовым договором. Одни и те же работы (например, ремонт помещения) могут исполняться и по договору подряда, и по трудовому договору. В роли подрядчика – работник, в роли заказчика – работодатель. Между тем различия в правовом регулировании трудовых или подрядных отношений велики, и в зависимости от того, к какому юридическому институту данные работы будут отнесены, многие важные вопросы будут решаться различным образом. По трудовому договору работы исполняются за риск работодателя (т. е. заказчика), а по договору подряда – за риск подрядчика (исполнителя). Материальное и иное обеспечение работ по трудовому договору относится к обязанности работодателя, а в договоре подряда – к обязанности подрядчика. Ответственность работника за убытки, причиненные работодателю ненадлежащим исполнением договора, является, как правило, ограниченной, а ответственность подрядчика за аналогичные нарушения – полной. Различны основания и условия расторжения того или иного договора и многие иные элементы договорных отношений, не говоря уже о радикальных различиях в правах и обязанностях социального характера.

Подряд регулируется гражданским законодательством, а трудовой договор – трудовым законодательством. Но до того, как решить, какое же – гражданское или трудовое – законодательство применить, нужно точно установить, с каким именно договором – подрядным или трудовым – мы имеем дело.

Этой проблемой давно уже занимается правовая наука. В прошлом, при советской системе организации производства и труда, выдвигались такие разграничительные признаки: трудовой договор регулирует процесс труда, а подрядный договор – результат труда. При трудовом договоре работник должен подчиняться установленному режиму труда, другим правилам трудового распорядка. На подрядчика такая обязанность не распространяется.

Эти признаки и сейчас сохранили определенное значение, но помогают далеко не всегда.

В ряде случаев работники по условиям трудового договора (контракта) получают значительную самостоятельность и в организации процесса труда, и в достижении его результатов.

Нам представляется, что сегодня подряд можно отличить от трудового договора по главному признаку – является ли исполнителем работы самостоятельный субъект (действует как предприниматель), либо он выполняет работы по прямым заданиям заказчика (работодателя), который вправе такие задания отменить, продлить, изменить во всякое время по своему усмотрению. Подрядчик привлекается для выполнения определенной конкретной работы, а работник – для выполнения все новых работ установленной направленности. При этом все исполнители объединены в один коллектив, который, хотя и не является юридическим лицом по признакам гражданского законодательства, но признается субъектом права иными нормами (о коллективных договорах, трудовых спорах и т. п.). Отсюда и общее определение правового режима, и освобождение исполнителей от риска неблагоприятных последствий исполнения, и ответственность перед третьими лицами за действия исполнителей, и социальные права последних, и многое другое.

Следует учитывать и то, что исполнителем работ по трудовому договору может быть только гражданин, подрядчиком же нередко выступает юридическое лицо, но и в его внутренних отношениях также господствует трудовой договор, заключаемый органом такого лица с конкретными его рабочими и служащими.

Разумеется, границы между подрядным и трудовым договором также условны и подвижны.

Нельзя смешивать подряд также с договором на создание объекта интеллектуальной собственности (написание книги, решение технической задачи, конструирование промышленного образца и т. п.), хотя некоторые черты сходства можно заметить, в частности, при подряде на научные работы.

Главное различие состоит в том, что создатель объекта интеллектуальной собственности, какие бы мотивы ни стимулировали его творческую деятельность, может передать в собственность (или пользование) заказчика лишь объективное материальное воплощение творческой идеи. Сама же идея служит объектом интеллектуальной собственности творца, который имеет исключительное право разрешить ее воспроизведение, использование третьими лицами и т. п. Материальный предмет, например, изготовленный по договору подряда, поступает в собственность заказчика, творческое же произведение (образ, идея, иной продукт индивидуального творчества) всегда принадлежит творцу. Картина, нарисованная по заказу, становится предметом материальной собственности заказчика, но автором картины, обладающим всеми исключительными правами на нее в ее качестве творческого произведения (разрешить копирование, использование в целях рекламы и т. п.) остается у художника-создателя. Поэтому выполнение творческого заказа не является подрядом.

В условиях сложной развивающейся экономики договоры о выполнении работ по индивидуальному заказу нередко вплетаются в комплексные договорные отношения, включающие и другие виды договоров. Например, договор поставки, предусматривающий монтаж купленных изделий (конструкций) на месте их эксплуатации, договоры концессии, инвестиционные договоры и т. д.

В этих и подобных отношениях стороны (или одна сторона) именуются иначе, нежели в традиционном подряде, обладают иной степенью самостоятельности, вознаграждение за работы начисляется и выплачивается не так, как в обычных подрядных договорах, но все же выделение в названных выше комплексах подрядных отношений для их более полного и более точного правового регулирования весьма целесообразно, прежде всего, с целью контроля за выполняемой по договору деятельностью со стороны заказчика, компетентного органа или другого заказывающего субъекта. Подобные договоры можно назвать смешанными. Их правовое регулирование, как известно, осуществляется в соответствии со ст. 381 ГК.

 

§ 1. Хозяйственная самостоятельность подрядчика

Для всех видов договора подряда характерна независимость подрядчика от заказчика в организации работ при выполнении заказа. Заказчик не вмешивается в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Хотя заказчик участвует в деятельности подрядчика, о чем будет сказано ниже, но основным предметом подряда служит не процесс работы, а ее результат. Подрядчиком, как правило, могут быть и казахстанские и зарубежные физические или юридические лица. Лишь для строительного подряда установлены ограничения для иностранных участников. Статья 65 (п. 3) Закона о строительной деятельности предусматривает, что подрядчиками в строительстве могут выступать совместные предприятия, доля иностранного капитала в уставном капитале которого не превышает сорока девяти процентов.

Независимость подрядчика проявляется в том, что он самостоятельно определяет способ выполнения задания. Подрядчик поэтому, если иное не предусмотрено соглашением с заказчиком, самостоятельно решает все вопросы организации и обеспечения работ материалами, нужными механизмами и инструментами, иными ресурсами (ст. 616–617 ГК).

Все эти требования закона являются диспозитивными и могут быть изменены соглашением сторон. Но при отсутствии подобных соглашений действуют правила о самостоятельности подрядчика.

Подрядчик рассматривается законом как профессиональный производитель выполняемых им работ. Он – специалист данного профиля. Выполнение подряда для него – предпринимательская деятельность, в отличие от заказчика, который обращается к подрядчику лишь от случая к случаю. Не всякий заказчик является предпринимателем, но и для предпринимателя обращение к подрядчику по поводу выполнения определенных работ – это, как правило, эпизодическое действие, но не постоянная профессиональная деятельность.

Поэтому ст. 628 ГК предусматривает обязанности подрядчика предупреждать заказчика о степени пригодности предлагаемых последним материалов или способов выполнения работ, дабы результат работ отвечал тому, на что рассчитывает заказчик. Неисполнение обязанности переносит неблагоприятные последствия на подрядчика.

Эта независимость подрядчика и его положение ответственного специалиста служат основанием установления правила – работа выполняется за риск подрядчика (п. 1 ст. 616 ГК).

Риск подрядчика – это его профессиональный и предпринимательский риск. Он сводится к тому, что подрядчик принимает на себя, если иное специально не предусмотрено законодательством или соглашением сторон, все неблагоприятные последствия, возникающие в силу случайных обстоятельств, не зависящих от воли и поведения сторон.

Так, например, подрядчик несет риск случайного удорожания работ, если их стоимость определена твердой (не приблизительной) суммой (ст. 622).

Подрядчик несет риск случайной гибели предмета подряда или случайной невозможности завершения работ, т. е., если предмет подряда случайно погиб до его передачи заказчику или по объективным обстоятельствам окончание работ стало невозможным, то заказчик не обязан оплачивать выполненные работы (ст. 631). Все затраты, произведенные в ходе исполнения заказа, превращаются для подрядчика в никем не компенсируемые убытки.

Подрядчик несет также риск случайной задержки исполнения. Если такая задержка вызвала его (подрядчика) дополнительные расходы, они остаются невозмещенными. Подрядчик обязан также возместить убытки заказчика, вызванные случайной задержкой передачи ему законченного предмета подряда.

Подрядчик несет риск случайной недоброкачественности предмета подряда, ибо обязан устранить недостатки за свой счет либо оплатить их устранение заказчиком. На него же (подрядчика) могут быть переложены убытки заказчика, понесенные в результате использования недоброкачественного предмета подряда.

К риску подрядчика следует, по нашему мнению, отнести неравенство прав подрядчика и заказчика на одностороннее прекращение (расторжение) договора. Подрядчик вправе требовать такое расторжение лишь в общем порядке и по общим основаниям, предусмотренным законом (ст. 401–404 ГК). Заказчик же согласно п. 4 ст. 627 ГК имеет право, если иное не предусмотрено договором, в любое время до сдачи ему работы и без обоснования уважительности отказаться от договора подряда, уплатив подрядчику за работу, выполненную до получения подрядчиком уведомления о таком отказе. При этом, однако, заказчик обязан также возместить подрядчику убытки, вызванные односторонним прекращением договора, в пределах общей договорной цены.

К этому в основном сводится риск подрядчика. Его нельзя смешивать с риском случайной гибели материала, предусмотренным ст. 618 ГК. Как правило, при отсутствии специального соглашения сторон по данному вопросу риск случайной гибели материала, используемого в ходе исполнения договора подряда, несет сторона, предоставившая материал. Это полностью соответствует общему требованию гражданского законодательства – «Casum sentit dominus» – случайные убытки несет собственник (ст. 190 ГК).

Правила о риске подрядчика не применяются, если:

а) неблагоприятные последствия произошли по вине заказчика или в силу зависящих от него обстоятельств;

б) заказчик допустил просрочку в принятии исполненной работы.

В параграфах главы о подряде ГК, предусматривающих особенности отдельных видов подряда, риск подрядчика существенно уточняется с учетом особенностей разных видов.

Так, правила о строительном подряде принимают во внимание его длительные сроки и зависимость многих условий строительства от заказчика. На последнего поэтому переносится ряд рисков. Так, ст. 652 устанавливает, что при разрушении или повреждении строящихся объектов вследствие непреодолимой силы до окончания срока сдачи работ заказчик обязан оплатить стоимость выполненных и (или) восстановительных работ. Значит, здесь мы имеем риск заказчика. Он же несет риск случайно наступившей невозможности исполнения работ. Упомянутая статья допускает страхование рисков подрядчика при включении страховых расходов в строительные издержки. Иначе говоря, расходы в конечном счете возмещаются заказчиком, который таким образом берет на себя риск случайных убытков.

Аналогичным образом ст. 662 установлен перенос с подрядчика на заказчика риска излишних расходов, связанных с консервацией строительства. Заказчик, предварительно принявший отдельные этапы строительных работ, несет риск их гибели или повреждений не по вине подрядчика, в том числе и в случаях, когда договором предусмотрено выполнение работ за риск подрядчика (п. 3 ст. 663).

Но одновременно в договоре строительного подряда усиливается риск подрядчика при охране окружающей Среды и обеспечении безопасности строительных работ (ст. 661, 663 ГК).

В нормах о договоре подряда на проектные и изыскательские работы также ослабляются правила о риске подрядчика. Подпункт 5 ст. 669 обязывает заказчика возместить подрядчику дополнительные расходы, вызванные изменением исходных данных для проектирования вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика.

На заказчика, если иное не предусмотрено законодательными актами либо договором, переносится также риск случайной невозможности исполнения договора на проектные и изыскательские работы (п. 2 ст. 667 ГК).

Снижение риска подрядчика по договорам на проектные и изыскательские работы объясняется обычно тем, что проектирование строительства, а особенно изыскательские работы не могут быть предварительно определены с достаточной полнотой и точностью. Поэтому подпункт 6 ст. 669 обязывает заказчика возместить подрядчику дополнительные расходы, вызванные изменением исходных данных для проектирования и изыскательских работ вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика.

Еще в большей степени снижается риск подрядчика в договорах на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы. И здесь основной мотив снижения риска заключается в новизне разработок, производимых подрядчиком, в невозможности заранее определить результаты научной работы и их эффективность.

Поэтому ст. 680 и 681 ГК предусматривают, что в случае выявления невозможности достижения планируемых результатов научно-исследовательских работ вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика (исполнителя), заказчик обязан оплатить подрядчику уже произведенные работы, но не свыше соответствующей части цены работ, указанной в договоре. Аналогичные последствия наступают при возникшей не по вине подрядчика невозможности или нецелесообразности продолжения работ по договору на опытно-конструкторские или технологические работы.

В договоре же бытового подряда явно усиливается риск подрядчика с целью более полной защиты интересов заказчика-потребителя. Для договора бытового подряда характерно разделение оснований ответственности между сторонами. Подрядчик по такому договору, будучи предпринимателем, отвечает за всякое нарушение договора, даже если невиновен в таком нарушении (п. 2 ст. 359 ГК). Заказчик, не будучи предпринимателем, отвечает перед подрядчиком только за виновные нарушения своих обязанностей.

 

§ 2. Система генерального подряда в договорных подрядных отношениях

В договоре подряда может применяться система генерального подряда, при которой заказчик заключает подрядный договор с одним, главным исполнителем – генеральным подрядчиком. Генподрядчик берет на себя производство основных работ, а для других работ привлекает иных исполнителей – субподрядчиков (ст. 619 ГК).

Субподрядчики, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон, отбираются генеральным подрядчиком самостоятельно и в прямые правоотношения с заказчиком не вступают. Для них заказчиком является генеральный подрядчик, взаимоотношения с которым регулируются, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон, общими нормами, установленными для подрядных отношений.

Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за все нарушения договора субподрядчиками, а перед последними – за все нарушения договора заказчиком. Если иное не предусмотрено договором, субподрядчик и заказчик не вправе предъявлять друг к другу требования, вытекающие из их взаимоотношений с генеральным подрядчиком.

При больших объемах работ, в частности, при значительной протяженности предмета работ, заказчик может привлечь к их исполнению несколько генеральных подрядчиков (по отдельным участкам или комплексам работ).

Заказчик вправе, не создавая системы генерального подряда, привлечь к исполнению работ нескольких подрядчиков, непосредственно вступая в договорные отношения с каждым из них. И каждый из подрядчиков отвечает, если иное не предусмотрено договором, за свою долю работ по правилам долевой ответственности. Если же стороны договорятся об этом либо комплекс подлежащих исполнению работ неделим, подрядчики отвечают перед заказчиком по правилам о солидарной ответственности (п. 5 ст. 619, а также ст. 286, 287 ГК).

Рассмотренные положения применимы также к случаям выполнения общего комплекса работ несколькими генеральными подрядчиками.

По соглашению сторон заказчик вправе передавать по договору подряда (генерального подряда) не все работы, входящие в данный комплекс. Оставшиеся (непереданные) работы заказчик может выполнять сам либо передать их выполнение им отобранным исполнителям, с которыми заключает непосредственные, прямые договоры, не входящие в систему генерального подряда. Исполнение подобных работ не связывается с исполнением работ по генподрядному договору и с ответственностью по этому договору.

 

§ 3. Обязанности подрядчика в договоре подряда

Основная обязанность подрядчика – выполнить (обеспечить выполнение) работы, предусмотренные договором в строгом и полном соответствии с полученным от заказчика заданием (заказом), и своевременно передать заказчику результаты работ.

Задание для подрядчика обычно готовит заказчик. Если подрядчик принимает такое задание без возражения или оговорок, то оно становится для него обязательным. При наличии возражений они устраняются при согласовании сторонами условий договора. Если стороны не устранят разногласий, договор не может считаться заключенным, поскольку не достигнуто соглашение по одному из его существенных условий – о предмете договора (ст. 393 ГК).

Возможны случаи, когда заказчик сам обращается к подрядчику с просьбой о подготовке задания, исполнение которого обеспечит подготовку нужного для заказчика предмета подряда. Подобное задание, одобренное (принятое) заказчиком, передается подрядчику для исполнения и становится существенным условием договора.

Подрядчик не только исполняет работы, но и сам, поскольку договором не предусмотрено иное, обязан организационно и материально обеспечить исполнение – подобрать специалистов, приобрести нужные материалы, найти необходимых субподрядчиков. Эта обязанность подрядчика прямо вытекает из ст. 617 ГК: «1. Если иное не предусмотрено договором, работа выполняется иждивением подрядчика: из его материалов, его силами и средствами.

2. Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее качество представленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц».

По соглашению сторон обеспечение материалами, оборудованием и иными средствами материального обеспечения работ может быть возложено на заказчика. Перечень таких средств должен быть четко определен сторонами, ибо те из названных средств, что прямо не определены соглашением сторон, относятся к обязанности подрядчика.

Но это не все. Подрядчик несет ответственность за качество представленных заказчиком материалов, если только не докажет, что недостатки таких материалов не могли быть им обнаружены при их надлежащей приемке (ст. 625 ГК).

Подрядчик также несет ответственность за сохранность всего имущества, переданного ему заказчиком, и за его надлежащее использование (ст. 626).

Кроме этого, закон возлагает на подрядчика ответственность за непресечение ненужного вмешательства заказчика в выполняемые работы. В связи с этим ст. 628 ГК обязывает подрядчика немедленно предупредить заказчика о непригодности или недоброкачественности предоставленных им материалов, оборудования, технической документации либо имущества, переданного для обработки в ходе исполнения подряда, возможных неблагоприятных для заказчика последствий, вытекающих из его указаний о способе исполнения работы. Обязанность предупреждения распространяется также на иные, не зависящие от подрядчика обстоятельства, которые угрожают годности или прочности результатов работ либо их своевременному завершению.

При обнаружении перечисленных обстоятельств подрядчик должен приостановить работы до устранения заказчиком указанных причин возможных неблагоприятных последствий. Если заказчик в разумный срок не примет нужных мер, подрядчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения ему убытков, вытекающих из поведения заказчика.

И, напротив, подрядчик, не исполнивший возлагаемых на него ст. 628 ГК обязанностей, не вправе снять с себя ответственность за наступившие неблагоприятные последствия.

Закон возлагает на подрядчика обеспечение безопасности проводимых работ. Хотя прямо об этом говорит ст. 653 ГК применительно к договору строительного подряда, поскольку именно при проведении строительных работ необеспеченность их безопасности чаще всего приводит к тяжелым последствиям, обеспечение безопасности важно при производстве всех видов подрядных работ. И безопасность должна обеспечиваться тем, кто выполняет работы, т. е. подрядчиком, причем речь идет не просто о соблюдении правил техники безопасности в порядке борьбы с производственным травматизмом, а о создании безопасности для всех окружающих.

Статья 661 ГК специально предусматривает запрет для подрядчика использовать в ходе строительства материалы (детали, конструкции) и оборудование, предоставленные заказчиком, а также выполнять его указания, если это может привести к нарушению требований об охране окружающей среды или безопасности ведения строительных работ.

Об обязанности заказчика обеспечивать безопасные условия подрядных работ на принадлежащих заказчику объектах будет сказано ниже.

Работы должны быть выполнены подрядчиком в сроки, установленные договором. Статья 620 ГК предусматривает определение сторонами начального и конечного сроков выполнения работы. Если они в договоре либо дополнениях к нему с полной определенностью не названы, то следует руководствоваться ст. 277 ГК, где сказано, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Ранее, до введения в действие Основ гражданского законодательства, договор подряда, прежде всего договор подряда на капитальное строительство продолжительностью свыше года, нередко заключался в форме генерального договора, кроме которого стороны ежегодно заключали годовые договоры. В настоящее время законодательство не предусматривает такой обязательной системы, но стороны вправе помимо общего договора на строительство большого комплекса включать в этот же общий договор или в дополнительные договоры условия, развивающие положения общего договора, относящиеся к особенностям производства и завершения строительных работ по отдельным объектам комплекса.

Статья 620 ГК допускает помимо начального и конечного сроков выполнения работ устанавливать также сроки завершения отдельных этапов работ (промежуточные сроки).

Не исключено установление сторонами еще более конкретных сроков выполнения отдельных видов работ, например, устранения недостатков, обнаруженных в ходе работ или при их приемке.

Все названные сроки, согласованные сторонами, имеют обязательное значение, и их нарушение влечет ответственность нарушителя. В частности, ст. 627 (п. 2) дает заказчику право отказаться от договора и требовать от подрядчика возмещения убытков, если он своевременно не приступает к исполнению договора или выполняет работу настолько медленно, что ее окончание к сроку становится явно невозможным.

Сроки в договоре подряда могут устанавливаться не только для подрядчика, но и для заказчика. Например, сроки передачи стройматериалов, проектно-сметных документов. Но если нарушение заказчиком сроков исполнения своих обязанностей задерживает работы подрядчика, это может привести не только к ответственности заказчика за нарушение, но и к соразмерному переносу сроков выполнения подрядчиком работ, задержанных по причинам, зависящим от заказчика.

Закон, разумеется, требует от подрядчика надлежащего по качеству исполнения предусмотренных договором работ и, как следствие, – надлежащего качества их результатов. Общие требования по качеству сформулированы ст. 632. Они сводятся к необходимости обеспечить использование предмета подряда по назначению, предусмотренному договором. Если же договор ничего об этом не говорит, применяются обычные требования о качестве соответствующих работ.

Более высокий уровень требований к качеству установлен для подрядчиков-предпринимателей (п. 2 ст. 632). Если законодательными актами для некоторых видов работ, выполняемых подрядчиком в порядке предпринимательской деятельности, установлены специальные требования, они обязательно должны соблюдаться, хотя бы в договоре об этом не упоминалось. Более высокие требования по качеству работ могут быть установлены договором, и тогда они становятся для подрядчика обязательными.

Подрядчик отвечает также за качество предоставленных им материалов по правилам ответственности продавца недоброкачественного товара (п. 5 ст. 635 ГК). Эта же ст. 635 определяет в общей форме, какие требования к подрядчику может предъявить заказчик по поводу недостатков:

а) их безвозмездного устранения в разумный срок;

б) соразмерного уменьшения цены, установленной за работу;

в) устранения недостатков своими силами, если это право заказчика предусмотрено договором, за счет подрядчика (п. 1).

Проверка качества может проводиться во всякое время и обязательно – при приемке работ.

При обнаружении недостатков в процессе работ заказчик вправе требовать их устранения. Если обнаруженные недостатки окажутся существенными и неустранимыми либо в установленный срок не устраняются подрядчиком, заказчик может отказаться от договора (т. е. расторгнуть договор) либо поручить исправление недостатков третьему лицу за счет подрядчика, а также требовать возмещения убытков (п. 3 ст. 627). Подрядчик при этом обязан возвратить заказчику все полученное от него имущество, в том числе – материалы и оборудование (ст. 639). Если они израсходованы или по иной причине не могут быть возвращены, заказчику возмещается их стоимость.

Недостатки, обнаруженные в ходе промежуточной или частичной приемки, фиксируются в акте приемки. При этом либо приемка откладывается до их устранения, либо в акте указываются сроки устранения. При неустранении допустимо требование заказчика об отказе от договора.

При обнаружении недостатков в процессе полной приемки возможны требования заказчика:

а) отказаться от приемки;

б) требовать устранения недостатков подрядчиком;

в) самому устранить недостатки или поручить это устранение третьему лицу за счет подрядчика.

При всех спорах о недостатках следует учитывать ряд общих положений.

Во-первых, в случае приемки работ подрядчик, как уже отмечалось, отвечает лишь за недостатки, зафиксированные актом приемки, кроме тех, какие не могли быть выявлены обычно применяемыми методами проверки качества.

Во-вторых, подрядчик не вправе оправдываться ссылкой на плохое качество материалов, документов, указаний по производству работ, полученных от других лиц, в том числе и от заказчика, если он (подрядчик) не предупредил заказчика о непригодности его материалов и указаний (п. 1 и 2 ст. 628).

В-третьих, стороны могут заранее договориться об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки. Но это правило не должно применяться, если заказчик докажет, что недостатки появились по вине подрядчика (п. 4 ст. 635).

В-четвертых, если неустранимые недостатки не являются существенными, либо их устранение требует несоизмеримо больших расходов, и стороны не смогли соглашением решить спор, суд вправе признать договор выполненным, соразмерно уменьшив сумму вознаграждения, выплачиваемого подрядчику. Но применение данного способа разрешения конфликта допустимо лишь при условии, что неустраненные недостатки не препятствуют использованию предмета подряда по предусмотренному договором назначению.

В-пятых, если между сторонами возник спор о том, содержат ли выполненные работы недостатки или о характере недостатков, по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. При подтверждении правоты заказчика расходы, связанные с проведением экспертизы, несет подрядчик; в случаях же, когда экспертизой установлено отсутствие недостатков либо причинной связи между недостатками и действиями подрядчика, расходы несет заказчик. Если экспертиза назначена по взаимному соглашению сторон, расходы делятся между ними пополам (п. 6 ст. 630 ГК).

Таковы общие положения о качестве выполненных по договору подряда работ.

Но они уточняются, иногда весьма существенно, применительно к различным по характеру недостаткам и к различным видам договора подряда.

Так, п. 2 ст. 635 предоставляет подрядчику право вместо устранения недостатков выполнить работу заново. Но если такие действия приведут к нарушению сроков выполнения работ, предусмотренных договором, возникает обязанность подрядчика возместить заказчику вызванные просрочкой убытки. Заказчик, разумеется, должен вернуть подрядчику ранее полученные от него результаты работ, которые подрядчик выполнил заново.

При обнаружении недостатков работ, уже принятых по договору бытового подряда, заказчик вправе требовать возврата соразмерной части цены либо возмещения расходов по устранению недостатков (п. 2 ст. 648).

При обнаружении недостатков во время приемки объекта строительного подряда заказчик может отказаться от приемки, только если недостатки являются неустранимыми и исключают возможность использовать результаты работ для указанной в договоре цели (п. 6 ст. 663). В остальных случаях могут быть применены иные меры защиты интересов заказчика, кроме отказа от приемки работ.

Статья 664 устанавливает ответственность строительного подрядчика даже за такие недостатки, как недостижение проектной производственной мощности строительства либо снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания или сооружения, которые по договору подвергались реконструкции.

Для строительного подряда установлено необычное правило: заказчик имеет право требовать от подрядчика устранения и таких недостатков, за которые он не несет ответственности. И подрядчик вправе отказаться от такого устранения лишь в случаях, когда это непосредственно не связано с предметом договора, либо работы не могут быть выполнены подрядчиком по не зависящим от него обстоятельствам. Устранение данных недостатков производится, конечно, за счет заказчика (ст. 666 ГК).

Особенности ответственности подрядчика за недостатки по договору на проектные и изыскательские работы сводятся к следующему:

а) подрядчик отвечает и за такие недостатки проектной документации, какие обнаружены в ходе строительства и даже в ходе эксплуатации проектного объекта;

б) ответственность проектной организации сводится к безвозмездной переделке либо доделке проектно-сметной документации, а также к возмещению убытков;

в) требования, вытекающие из недостатков проектной документации, могут быть предъявлены лицом, использующим такую документацию, хотя бы оно не являлось заказчиком по ее изготовлению (ст. 672).

Нормы об особенностях подряда на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы в части ответственности подрядчика за недостатки выполненных работ или недостижение тех показателей, какие согласно договору должны быть достигнуты в результате работ, значительно отличаются от норм, рассмотренных выше. Различия вытекают из характера научных работ. Если все иные разновидности подряда предусматривают выполнение уже известных специалистам приемов и методов, необходимо ведущих к ожидаемым результатам, и качество работ, включая их конечные результаты, целиком зависит от квалификации и добросовестности исполнителей, то научные работы, как выше уже говорилось, – это всегда (или в большой мере) поиски приемов, средств и результатов, еще не известных практике и поэтому недостаточно предвидимых даже для самого квалифицированного и добросовестного исполнителя. Здесь – широкое поле для научного риска, не могущего гарантировать желаемого результата, нередко ведущего к отрицательному результату либо даже к невозможности достижения результата.

Эти обстоятельства отражаются в степени риска подрядчика, исполняющего научные работы. Они же определяют особенности ответственности подрядчика за недостатки работы. Так, ст. 674 обязывает подрядчика производить научные исследования лично. Третьи лица могут привлекаться к таким работам только с согласия заказчика. Статья 679 включает в обязанности подрядчика устранять недостатки в технической документации, допущенные по его вине. В случае же невозможности достижения результатов по обстоятельствам, не зависящим от подрядчика, он не несет какой-либо ответственности перед заказчиком, напротив, последний обязан оплатить подрядчику стоимость уже проведенных работ. И больше никакой ответственности подрядчика (ст. 681 ГК).

За всякое иное нарушение подрядчика последний обязан возместить убытки, но, во-первых, в виде реального ущерба, но не упущенной выгоды (п. 4 ст. 9 ГК) и, во-вторых, в сумме, не превышающей договорную стоимость работ (ст. 682 ГК).

Требования об устранении недостатков могут быть предъявлены по скрытым недостаткам в течение года со дня принятия предмета подряда; по работам, связанным со зданиями и сооружениями, а также по другим работам, недостатки которых были умышленно скрыты подрядчиком, – три года. Трехгодичный срок установлен также по договору бытового подряда для устранения недостатков, угрожающих жизни или здоровью заказчика либо третьих лиц (ст. 648). Если работы принимались по частям, срок предъявления требований начинает течь со дня приемки работ в целом.

Существенным средством, стимулирующим соблюдение подрядчиком требований о качестве предмета подряда, служит гарантийный срок, применяемый во многих гражданско-правовых отношениях. Применительно к правоотношениям, связанным с передачей непотребляемого имущества его производителем или продавцом потребителю (покупателю, заказчику), гарантийный срок – это период времени, в течение которого производитель (продавец, подрядчик, исполнитель работ) отвечает перед потребителем за появившиеся недостатки, кроме тех, что связаны с действиями потребителя или посторонними для сторон обстоятельствами. Это определение достаточно полно накладывается на договорные подрядные отношения. Статья 633 уточняет: результаты работы подрядчика, переданные заказчику, должны соответствовать требованиям ст. 632 в течение всего гарантийного срока, причем гарантия распространяется на все элементы предмета подряда (п. 2 ст. 633).

Если иное не предусмотрено договором, гарантийный срок начинает течь с того момента, когда результаты выполненной работы были приняты или должны были быть приняты заказчиком (ст. 634 ГК).

Гарантийный срок отличается от общего срока предъявления требований об устранении недостатков (п. 5 ст. 630) не только продолжительностью, но и иным распределением бремени доказывания.

В обычных случаях заказчик обязан доказать не только наличие недостатков, но и то, что они вытекают из работ, выполненных подрядчиком. При обнаружении недостатков в течение гарантийного срока заказчику достаточно доказать наличие недостатков. И, если подрядчик желает освободиться от ответственности, именно он обязан доказать, что обнаруженные недостатки не вытекают из подрядных работ.

Для отдельных видов подряда комментируемая глава устанавливает некоторые особенности гарантийных сроков. Особенно отчетливо это проявляется в отношении строительного подряда.

Уже отмечалось, что подрядчик отвечает за все недостатки строительства не только перед своим непосредственным заказчиком, но и перед его правопреемниками по эксплуатации выстроенного объекта. Таким образом, строительная фирма, построившая дом по заказу частного застройщика, который затем продал квартиры выстроенного дома многочисленным покупателям, будет отвечать за недостатки всего дома перед избранным жильцами органом управления кондоминиумом (п. 6 ст. 209 ГК), а за строительные недостатки отдельных квартир – перед их собственниками.

Еще более усиливается защита интересов заказчика против недоброкачественного строительства при установлении гарантийного срока. И здесь подрядчик гарантирует достижение запроектированных производственных или иных эксплуатационных показателей при том, что срок составляет 10 лет со дня принятия выстроенного объекта заказчиком, если иная продолжительность гарантийного срока не установлена законодательными актами или договором строительного подряда.

Точный текст п. 2 ст. 665 ГК предусматривает, что строительный подрядчик отвечает за недостатки, обнаруженные до истечения гарантийного срока, не только тогда, когда они являются следствием недоброкачественности работ, но и тогда, когда произошли по обстоятельствам, не зависящим от сторон. Закон освобождает подрядчика от такой ответственности, если недостатки возникли вследствие нормального износа либо неправильных действий самого заказчика (неправильная эксплуатация, например) либо лиц, связанных с заказчиком.

Статья отдельно не отвечает на вопрос об ответственности подрядчика за недостатки, причиной которых послужили действия третьих лиц, не связанных с заказчиком, либо случайные посторонние обстоятельства вплоть до непреодолимой силы. Приведенный текст рассматриваемой нормы возлагает как будто и в этом случае обязанности по устранению недостатков на подрядчика, но подобное толкование закона представляется неправильным, ибо, во-первых, между действиями подрядчика и недостатками отсутствует причинная связь и, во-вторых, подобное толкование прямо противоречит п. 1 ст. 652 ГК, регулирующей особенности риска подрядчика в договоре строительного подряда. В этом отношении более четко сформулировано основание ответственности в пределах гарантийного срока продавца за недостатки проданного имущества: продавец не отвечает за недостатки, возникшие вследствие действий третьих лиц (п. 2 ст. 429 ГК).

Правилами подрядного законодательства введены еще некоторые дополнительные меры защиты интересов заказчика, которые сформулированы применительно к отношениям строительного подряда, но по логике содержания вполне применимы и к другим видам подрядных отношений. Среди таких мер можно назвать приостановление течения гарантийного срока на период, когда объект не мог эксплуатироваться из-за допущенных подрядчиком недостатков работ вплоть до их устранения; обязанность заказчика без задержки известить подрядчика о недостатках, обнаруженных в течение гарантийного срока; право заказчика (если это предусмотрено договором) удержать часть сметной стоимости работ до завершения гарантийного срока (п. 3, 4, 5 ст. 665). И все это при десятилетнем гарантийном сроке.

Как видим, правовых средств воздействия на недобросовестного подрядчика достаточно. Но практика до сих пор их в полной мере не освоила и применяет редко.

Правила, специально регулирующие договор подряда на проектные и изыскательские работы, ничего не говорят о гарантийном сроке. Это значит, что в виде общего правила проектная организация отвечает за недостатки подготовленного проекта в течение трех лет со дня приемки изготовленной документации (п. 5 ст. 630) и без учета распределения бремени доказывания, применяемого при гарантийных сроках (см. выше). Но стороны, конечно, вправе определить продолжительность гарантийного срока более высокой, нежели общий срок, ответственности подрядчика за недостатки работ, предусмотренный п. 5 ст. 630.

Заметим также, что передача предмета подряда от одного субъекта другому производится в общих рамках правопреемства, т. е. не прерывает и не приостанавливает течения ни гарантийного, ни общего срока ответственности за ненадлежащее качество работ.

Среди обязанностей подрядчика следует упомянуть также передачу им заказчику информации, необходимой для эксплуатации и правильного использования передаваемого предмета подряда. Статья 637 ГК устанавливает: «Подрядчик обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора».

Объем информации может быть определен в условиях подрядного договора. Но независимо от этого закон непосредственно обязывает подрядчика к передаче информации, без знания которой невозможно использование результата работ для цели, указанной в договоре.

Применительно к договору бытового подряда ГК указывает на необходимость сообщать клиенту о требованиях, которые необходимо соблюдать для эффективного и безопасного использования изготовленной или переделанной вещи либо иного результата работы. Информация может предназначаться и для третьих лиц, которые с разрешения заказчика могут пользоваться такими результатами (ст. 643).

Этого мало. Подрядчик обязан еще до заключения договора бытового подряда представить необходимую и достоверную информацию об условиях предполагаемой работы и ее оплаты. Если по характеру работы это имеет значение, то подрядчик должен сообщить заказчику, кто именно будет такую работу выполнять (ст. 644 ГК).

Нарушение правил передачи информации, появление или передача ложной информации дает право заказчику требовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных неправильным использованием предмета подряда заказчиком, не получившим должную информацию.

Подрядчик и в дальнейшем может быть привлечен к ответственности, если допущенное по его вине незнание заказчиком нужной информации приведет к повреждению предмета подряда либо к причинению неисправным предметом ущерба другому имуществу заказчика. Не исключено и применение правил о внедоговорной ответственности за причинение вреда вследствие недостатков работ (ст. 947–950 ГК).

 

§ 4. Участие заказчика в исполнении договора подряда

Основным исполнителем работ по договору подряда является, конечно, подрядчик. Но и заказчик во многих случаях является активным участником исполнения. Нередко именно от него зависит сама возможность производства работ. Такое участие закон относит либо к правам, либо к обязанностям заказчика.

Законом предусмотрены различные формы участия заказчика в отношениях подряда, содействующие либо обеспечивающие исполнение работ. Прежде всего заказчик должен дать задание подрядчику, которое достаточно полно определяло бы характер подлежащих исполнению работ и их результат. Задание заказчика может быть изложено устно или письменно в минимально необходимой форме.

Но по некоторым видам подряда законы предъявляют особые требования к заданию заказчика. Так, в договоре строительного подряда задание заказчика содержится не только в обычных предложениях и разъяснениях, но главным образом в проекте строительства, определяющем, какие работы должны быть выполнены и каковым должен быть их результат (ст. 654 ГК). Подрядчик при выполнении строительных работ не вправе отступать от проекта. При обнаружении ошибок проектно-сметной документации либо при выявлении необходимости ее дополнений подрядчик должен незамедлительно предупредить об этом заказчика, а последний обязан ответить на такое предупреждение. Если подрядчик не выполнит этой обязанности, он лишается права требовать оплаты дополнительных работ, кроме случаев, когда происходит приостановление работ.

И, напротив, отсутствие ответа заказчика на сообщение подрядчика дает последнему право приостановить строительные работы и требовать возмещения убытков.

Следует отметить, что, если при устранении ошибок проекта строительства выяснится необходимость производства дополнительных работ и заказчик согласится на их дополнительную оплату, то подрядчик не вправе отказаться от их исполнения, кроме случаев, когда работы не могут быть выполнены по не зависящим от подрядчика причинам (п. 6 ст. 654 ГК).

Весьма важными представляются обязанности заказчика по материальному обеспечению исполнения работ. Виды, формы и объем такого обеспечения весьма разнообразны.

Договор может предусматривать предоставление заказчиком материалов для работ. Общими подрядными правилами предусмотрено, что работы выполняются иждивением подрядчика: из его материалов, его силами и средствами (ст. 617). Но договор вправе изменить такие диспозитивные правила, и тогда заказчик отвечает за своевременное и полное принятое на себя обеспечение работ материалами. В свою очередь, и подрядчик принимает при этих условиях на себя обязанность проверить качество и пригодность материалов, использовать их разумно и экономно, вернуть остатки материалов или зачесть их стоимость при оплате работ (ст. 625). Более того, подрядчик несет ответственность за ненадлежащее выполнение подрядных работ, вызванное непригодностью материала, переданного заказчиком, если не докажет, что эти недостатки не могли быть обнаружены при надлежащем внимании, проявленном при получении материалов от заказчика.

Вместе с этим ст. 661 ГК предусматривает, что подрядчик не вправе использовать в ходе осуществления работ материалы (детали, конструкции) и оборудование, предоставленные заказчиком, или выполнять его указания, если это может привести к нарушению требований об охране окружающей среды или нарушению безопасности ведения работ.

Весьма развернуто глава о подряде ГК предусматривает материальное обеспечение заказчиком работ в договоре строительного подряда. В обычных случаях именно заказчик должен обеспечить строительство проектно-сметной документацией. Заказчик может по договору принять на себя обязанность обеспечения строительства не только материалами, но также деталями, конструкциями. При сооружении промышленных объектов именно заказчик чаще всего обеспечивает строительство оборудованием будущего предприятия.

Заказчик обязан предоставить для строительства земельный участок в том состоянии, какое необходимо для его использования в строительстве (ст. 658). Согласно п. 2 ст. 8 Закона о земле земельные участки гражданам и негосударственным юридическим лицам под строительство зданий, в том числе жилых домов, и сооружений предоставляются в частную собственность заказчика. Это требование Закона о земле необходимо согласовать с п. 4 ст. 651 ГК, где сказано, что собственником незавершенного строительства до его сдачи заказчику и оплаты работ является подрядчик.

Между тем ст. 37 Закона о земле устанавливает, что право собственности на земельный участок неотделимо от права собственности на недвижимость, находящуюся на данном участке. Следует поэтому толковать приведенный п. 4 ст. 651 ГК таким образом, что незавершенное строительство еще не может рассматриваться как объект недвижимости. Это пока еще комплект материалов, деталей и конструкций, принадлежащий подрядчику.

Не менее важными представляются обязанности заказчика по передаче здания или сооружения, нужного для обеспечения строительных работ либо относящегося к фронту работ, необходимому для строительства. И вообще фронт работ для подрядчика, если они производятся в помещении заказчика, обеспечивается последним.

На отдельно расположенных стройках заказчик принимает на себя обычно обязанности предоставления транспортных услуг, электро-, тепло-, водоснабжения, складских помещений и площадок, общежитий для работников стройорганизации по месту строительства и других подобных услуг. Все это предоставляется за плату, предусмотренную договором (ст. 659 ГК).

Услуги подобного рода могут быть заблаговременно включены в смету строительства и удержаны при расчетах заказчика со строительной организацией. Предоставление заранее незапланированных услуг оплачивается вне сметы. На практике заказчик нередко разрешает подрядчику пользоваться строящимися объектами (как правило, помещениями) для временного размещения там своих работников, складирования материалов и оборудования, устройства пунктов управления и т. п. Обычно это пользование не оплачивается и прекращается до передачи объекта заказчику.

Значительным может быть объем обеспечения заказчиком работ по договору с проектно-изыскательскими организациями. Например, ст. 669 возлагает на заказчика обязанность оказывать подрядчику услуги в проведении проектно-изыскательских работ в объеме и на условиях, предусмотренных договором. Услуги могут относиться к предоставлению информации, созданию возможности работать на строительной площадке, высказывать замечания по подготовленным документам. Еще более обширные услуги предоставляются подрядчику, проводящему геологические, географические, природоохранные и иные подобные изыскания. Здесь возможна помощь транспортом, жильем, механизмами и даже подсобными работниками. Все это производится на возмездных основах – расчетами или зачетами.

При неисполнении заказчиком предусмотренных договором обязанностей по обеспечению работ, подрядчик вправе требовать возмещения убытков, включая дополнительные издержки, вызванные простоем, либо увеличения цены работы.

Поскольку предметом договора подряда являются работы, от хода и характера которых зависит их результат, передаваемый заказчику, последний должен быть допущен к контролю за ходом работ. Соответственно заказчику предоставлено право во всякое время проверять ход и качество работ (п. 1 ст. 627). При большом объеме работ и длительности периода их исполнения заказчик для целей контроля может иметь на месте исполнения своего постоянного представителя, особенно на крупных стройках.

Объектом проверки и контроля служат обычно темпы работ и их качество.

При выявлении случаев, когда подрядчик явно задерживает исполнение работ (либо не приступает к ним, либо ведет их слишком медленно), заказчик вправе расторгнуть договор (по терминологии п. 2 ст. 627 – отказаться от договора). При этом он не обязан оплатить подрядчику уже выполненные работы, ибо для заказчика это – бросовые работы, т. е. убытки, какие он вправе взыскивать с подрядчика. Лишь в случаях, когда уже произведенные работы выразились в объективированном результате, имеющем самостоятельную рыночную цену, подрядчик может требовать или оплаты заказчиком такого результата или оставления его у подрядчика. Выбор должен принадлежать заказчику.

Подобные права предоставлены заказчику также при обнаружении некачественного выполнения работ. Последствия предусмотрены п. 3 ст. 627.

Специальные правила о контроле и надзоре заказчика за ходом строительных работ содержит ст. 660, где заказчику предоставлено право наблюдать за ходом и качеством работ, за соблюдением сроков их выполнения (графика), за качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также за правильностью использования подрядчиком материалов заказчика. Эти действия заказчика ограничены лишь тем, чтобы не вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Подрядчик обязан исполнить указания заказчика по устранению недостатков в работах, если указания не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в упомянутую оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Статья 660 помещена в параграфе, посвященном договору строительного подряда, но выраженные в ней правила применимы, как нам кажется, ко всем подрядным отношениям.

В то же время надзор и контроль за работами – это право, а не обязанность заказчика, и поэтому подрядчик, ненадлежащим образом исполнявший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял должного контроля или надзора за их исполнением. Исключения возможны лишь для случаев, когда специфика работ не позволяет выявить их дефекты без участия заказчика, и законодательство либо договор прямо определяют необходимость контроля за подобными работами, определяя таковой в качестве обязанности заказчика.

 

§ 5. Приемка и оплата заказчиком выполненных работ

Важное внимание уделено законодательством приемке выполненных подрядчиком работ. Общее правило вытекает из определения понятия договора подряда: заказчик обязан принять выполненные работы, точнее – результаты работ. Но это относится к конечному результату. В практике же встречаются и иные виды приемки: промежуточная, частичная, полная, государственная. Некоторые из этих видов вытекают из договоренности, другие – из обязательных законодательных предписаний.

Главное назначение всех видов приемки – проверить качество работ. Поэтому ст. 630 устанавливает, что заказчик обязан при приемке с участием подрядчика осмотреть результаты выполненной работы и при отступлении от условий договора, ухудшающем работу, или при обнаружении иных недостатков немедленно заявить об этом подрядчику. В дальнейшем заказчик вправе ссылаться на недостатки, обнаруженные при приемке, если они отражены в документе, удостоверяющем приемку.

Приемка результатов работ без проверки качества лишает заказчика права ссылаться на их явные недостатки. Но и проведение приемки с проверкой качества не освобождает подрядчика от ответственности за недостатки, обнаруженные после приемки работы, если они не могли быть установлены при обычных способах принятия работ (скрытые недостатки) либо при приемке были умышленно скрыты подрядчиком от заказчика.

Уклонение заказчика от приемки может привести к нарушению сроков завершения работ. Подрядчик не должен нести ответственность за такую просрочку, и право собственности на вещь, изготовленную при подряде, переходит к заказчику в момент передачи вещи, но риск случайной гибели несет просрочившая сторона (п. 2.2 ст. 190 ГК).

Как вытекает из буквального текста ст. 630, эти правила должны применяться при всех видах приемки, предусмотренных договором или законодательством.

Промежуточная приемка производится обычно в отношении тех работ, которые скрываются последующими конструкциями либо предназначаются для больших механических, химических или других подобных нагрузок. Например, прочность несущих колонн может быть проверена до того, как на эти колонны будут смонтированы блоки, площадки, помещения, балки или иные тяжеловесные конструкции. Качество ячеек фундамента может быть проверено до закрытия фундамента неразъемными бетонными плитами.

Частичная приемка применяется, как правило, в случаях, когда предметом подряда является сложный комплексный объект, отдельные элементы которого могут эксплуатироваться самостоятельно: блоки жилого дома, гараж предприятия, подъездной путь и т. п. При частичной приемке, в отличие от приемки промежуточной, заказчик не только проверяет и подтверждает выполнение определенных работ, но также берет в фактическое владение их результаты и вправе их эксплуатировать по предусмотренному договором назначению. Поэтому частичная приемка в числе других последствий ведет к переходу риска случайной гибели предмета подряда с подрядчика на заказчика.

Пункт 3 ст. 663 связывает такой переход рисков с приемкой заказчиком отдельных этапов работ. Но речь может идти о приемке не всяких этапов, а о таких, когда отдельные объекты переходят во владение заказчика, т. е. – о частичной приемке.

Полная приемка производится по всему объекту, составляющему предмет договора подряда. Она проводится комиссией, образуемой соглашением сторон, в которую могут входить и представители субподрядчиков, и независимые эксперты, и другие лица, совместно приглашенные заказчиком и подрядчиком. При такой приемке проверяется в полной мере качество завершенного объекта, включая апробацию на сырье, проведение любых эксплуатационных работ, испытание под нагрузкой производственных механизмов и агрегатов (п. 5 ст. 663).

Подписание сторонами (комиссией) акта полной приемки означает выполнение подряда, и ведет к списанию объекта подряда с баланса подрядчика на баланс заказчика, переход к заказчику титула собственника (или субъекта иного вещного права). Возникает обязанность полной оплаты заказчиком выполненных работ, обязанность произвести регистрацию объекта подряда, если обязательность такой регистрации предусмотрена законодательством.

Но даже полная приемка не подводит абсолютной черты под отношениями сторон, так как при такой приемке могут быть обнаружены недостатки. В зависимости от их характера комиссия может отложить приемку до устранения недостатков либо принять объект с недостатками, установив подрядчику срок их устранения. В этом случае и после подписания акта полной приемки сохраняются обязанности подрядчика перед заказчиком и ответственность за нарушение обязанностей.

В случаях, порядке и с последствиями, предусмотренными законодательством, возможно проведение государственной приемки. Обычно такая приемка производится при изготовлении (строительстве) объектов, эксплуатация которых затрагивает серьезные публичные интересы. При этих условиях объект считается принятым и подлежит государственной регистрации только после надлежащего завершения государственной приемки.

В некоторых случаях, предусмотренных законодательными актами, участие надлежащих государственных органов обязательно и при приемке отдельных видов работ или частичной приемке самостоятельно эксплуатируемых элементов объекта договора подряда, если это связано в необходимостью проверки безопасности такой эксплуатации для окружающих либо экологической безопасности (п. 2 и 7 ст. 663 ГК).

Для строительного подряда детальный порядок приемки и оформления выполненных работ установлен ст. 73–79 Закона о строительной деятельности.

Глава 32 ГК предусматривает ответственность заказчика за уклонение от приемки выполненных работ, так как это уклонение вызывает дополнительные затруднения и расходы подрядчика, связанные с задержкой расчетов и необходимостью обеспечить сохранность предмета подряда. Пункт 7 ст. 630 предусматривает для таких случаев право подрядчика после истечения месячного срока ожидания и двукратного предупреждения продать результаты подрядных работ и удержать из вырученной суммы все платежи, причитающиеся подрядчику.

Статьей 649 эти положения специально уточнены для договора бытового подряда.

Оплата работ как общая основная обязанность заказчика установлена определением договора подряда (п. 1 ст. 616 ГК). Из формулировки статьи вытекает, что оплата должна производиться после приемки заказчиком результатов работ.

Сумма оплаты работ по договору подряда может определяться: а) непосредственным соглашением сторон; б) сметой. Если же предварительной договоренности не было и смета не составлялась, то в случае споров между сторонами расчетная сумма устанавливается с учетом обычно применяемых цен за аналогичные работы в соответствии со ст. 385 ГК.

Смета, т. е. предварительно составленный документ, определяющий стоимость отдельных видов работ и их общую стоимость, может предлагаться заказчиком или подрядчиком, но приобретает юридическую силу только после ее согласования обеими сторонами договора (ст. 621). Эта статья предусматривает возможность составления приблизительной или твердой сметы. При отсутствии соглашения сторон по этому вопросу смета должна считаться твердой.

Приблизительная смета намечает лишь ориентировочную стоимость предстоящих работ и, если в процессе их исполнения выяснится, что не все они были учтены или что их стоимость оказалась выше предполагаемой, подрядчик вправе требовать соответствующего повышения оплаты. Доказывание необходимости превышения приблизительной сметы возлагается на подрядчика. Если необходимость превышения сметы доказана, но заказчик не соглашается с повышенной оплатой, подрядчик вправе требовать расторжения договора и оплаты уже выполненных работ по их фактической (повышенной) стоимости.

Но закон требует также, чтобы подрядчик своевременно предупредил заказчика о необходимости превышения приблизительной сметы. Следует полагать, что своевременность включает также предупреждение, переданное заказчику до производства работ, которые не были предусмотрены приблизительной сметой или стоимость которых в приблизительной смете была занижена. При нарушении такого условия, т. е. при несвоевременности предварительного предупреждения, заказчик не обязан дополнительно оплачивать работы, о которых он не был предупрежден.

Изменение приблизительной сметы в сторону снижения ее итоговой суммы не дает права заказчику на соответственное уменьшение оплаты работ, поскольку ст. 622 ГК предусматривает, что вся экономия, достигнутая в процессе исполнения договора, остается у подрядчика, кроме случаев, когда стороны приняли иное соглашение или когда экономия достигнута за счет снижения качества работ.

При твердой смете заказчик обязан оплатить ее сумму. Превышение стоимости работ, предусмотренных твердой сметой, не идет за счет заказчика, поскольку входит в понятие риска подрядчика, о котором говорилось выше. Это правило распространяется и на случаи, когда при составлении сметы нельзя было заранее предусмотреть полный объем работ, подлежащих выполнению, или полный объем всех необходимых расходов.

Но из текста п. 5 ст. 621 ГК вытекает возможность превышения также и твердой сметы. Во-первых, при выявлении счетной ошибки в составленной смете. Во-вторых, если уже после заключения договора произошло повышение цен, учитывавшихся при составлении твердой сметы, на материалы, оборудование или иные материальные ресурсы, предоставляемые подрядчиком. Доказать такое повышение обязан подрядчик, причем речь идет не о повышении, произведенном поставщиком или иным контрагентом подрядчика, а об общем повышении рыночной цены на данные материалы или иные ресурсы.

Если заказчик откажется оплачивать подрядные работы сверх стоимости, предусмотренной твердой сметой, подрядчик вправе требовать расторжения договора с оплатой уже выполненных работ по их повышенной (если таковая подтверждается) цене, кроме тех работ, о повышении цен на которые он (заказчик) не был своевременно предупрежден.

Повышение цен на материалы, предоставляемые для работ заказчиком, не может вести к изменению твердой сметы.

Сметами (приблизительной или твердой) может определяться стоимость всех работ не только по договору строительного подряда, как это нередко полагают, но также по договорам на выполнение проектно-изыскательских, научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ. Закон не запрещает сторонам составлять комбинированные сметы, которые в твердых показателях определяют стоимость работ, предусмотренных проектом, но включают также резервные суммы на не предвиденные проектом работы и затраты. Такие сметы целесообразны, в частности, когда сам характер работ не позволяет определить их более или менее точный объем (подземные, дноуглубительные и т. п. работы).

Что касается договора бытового подряда, то там применение смет и вообще определение цены договора отличается некоторыми особенностями. Поскольку названный договор нередко относится к договорам присоединения (ст. 389 ГК), цена работ может предусматриваться бланками, формулярами, типовыми формами без специального согласования их с заказчиком. Последний вправе отказаться от заключения договора, цена которого его не устраивает, но не может требовать внесения изменений в цену, кроме случаев, когда она составлена незаконно или когда подрядчик согласен с изменением цены.

Подрядчик не вправе навязывать заказчику включение в договор дополнительных возмездных работ или услуг. Во всяком случае заказчик вправе отказаться от оплаты таких работ или услуг (п. 1 ст. 641).

И, наконец, – при определении цены в договоре соглашением сторон она не может быть выше прейскурантной цены, объявленной подрядчиком (ст. 647).

Порядок оплаты работ устанавливается, как правило, по соглашению сторон. Здесь применимы различные варианты.

Во-первых, – авансовые платежи заказчика. Они могут применяться и до начала работ, и в ходе их производства. Обычно требование подрядчика об авансовых платежах мотивируется необходимостью заранее закупать материалы или оборудование для будущего объекта.

Во-вторых, – плановые платежи с установленной очередностью: ежедекадные, ежемесячные, ежеквартальные и т. п. Обычно периодичность связывается сторонами с общим сроком и темпами выполнения работ.

В-третьих, – платежи по мере завершения циклов, комплексов работ или отдельных объектов общего предмета подряда. В таких случаях, как правило, оплата производится после промежуточной или частичной приемки оплачиваемого объекта.

В-четвертых, – полная оплата работ после их полной приемки заказчиком. При полной оплате зачитываются все ранее выполненные авансовые и промежуточные платежи. Полная оплата производится при условии, что все работы выполнены надлежащим образом и в установленный срок. Досрочное выполнение работ не ведет к их автоматической досрочной оплате. Досрочная оплата возможна по соглашению сторон (ст. 623).

Оплата обычно осуществляется путем перечисления заказчиком денег на счет подрядчика. В сумму платежей, как правило, зачитывают деньги, которые подрядчик должен заказчику за материалы, оборудование, оказанные услуги и т. п. Допускаются, конечно, если нет прямых законодательных запретов, также расчеты наличными деньгами, особенно – в договоре бытового подряда.

В качестве средства обеспечения своевременности и полноты платежей общие положения о подряде предусматривают право подрядчика на удержание (ст. 624). Удержание – это способ обеспечения надлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 292 ГК). В соответствии со ст. 624 подрядчик до погашения денежных обязанностей заказчика вправе задержать передачу находящегося у него имущества заказчика, среди которого не только результаты выполненных работ, но и вещи, переданные подрядчику для ремонта или переработки, имущество, переданное в порядке оказания заказчиком производственных услуг подрядчику, и т. п.

Закон (п. 2 ст. 624 ГК) допускает также удержание, производимое заказчиком из суммы оплаты работ по договору, для покрытия расходов по устранению недостатков, обнаруженных при приемке работ от подрядчика. Но такое право удержания должно быть предусмотрено договором.

 

§ 6. Конфиденциальность в договоре подряда

Законодательство уделяет значительное внимание неимущественной стороне подрядных отношений, которая касается конфиденциальности и защиты личных абсолютных прав участников договора, прежде всего – прав подрядчика на объекты интеллектуальной собственности.

Важность соблюдения конфиденциальности вызвана вероятным использованием подрядчиком таких способов и средств производства работ, какие он может отнести к своей коммерческой тайне. По некоторым видам работ (например, научно-исследовательских) возможны результаты, обладающие признаками творческой новизны и подлежащие правовой защите. Кроме этого, к коммерческой тайне стороны могут относить и другие условия договора, обычно закрываемые от посторонних лиц во многих коммерческих контрактах.

Общая норма о конфиденциальности информации, содержащей новые решения и новые знания, хотя бы и не подлежащие правовой охране, содержится в ст. 638. Соответственно на заказчика возлагается обязанность не передавать сведения об этих решениях и знаниях третьим лицам. Конкретизация такой обязанности проведена в ряде норм об отдельных видах договора подряда. Так, подпункт 2 ст. 669 обязывает заказчика использовать полученную от подрядчика проектно-сметную документацию только на цели, предусмотренные договором, не передавать такую документацию третьим лицам и без согласия подрядчика не разглашать содержащиеся в ней данные. Аналогична норма подпункта 1 ст. 676, относящаяся к договорам на научные работы.

Вместе с этим следует учитывать, что нарушение коммерческой тайны защищается общими нормами о последствиях нарушения договоров или о причинении вреда. Иначе говоря, за нарушение названной обязанности подрядчик вправе требовать от заказчика возмещения убытков, доказав их размер и то, что они явились результатом разглашения заказчиком указанных выше сведений. Аналогичные обязанности сохранять коммерческие тайны заказчика возлагаются и на подрядчика.

Вполне возможна передача подрядчиком заказчику сведений, которые можно рассматривать как защищаемые правом объекты интеллектуальной собственности – изобретения, полезные модели, промышленные образцы. Это относится, главным образом, к договорам на научно-исследовательские либо на опытно-конструкторские и технологические работы. Результаты подобных работ могут быть запатентованы подрядчиком, однако, поскольку они сделаны в ходе выполнения задания заказчика, патентование допускается только с согласия последнего (ст. 676). В свою очередь, и заказчику не нужно для использования запатентованных результатов приобретать какие-либо лицензии.

По этим же мотивам ст. 677 ГК устанавливает ограничения и для подрядчика, и для заказчика при использовании результатов работ.

Заказчик, безусловно, вправе использовать результаты работ для себя. Ограничения использования, о которых говорит п. 1 ст. 677, относятся, конечно, только к передаче заказчиком новых материалов третьим лицам. А в ст. 670 предусмотрен запрет для подрядчика передавать проектно-сметную документацию третьим лицам без согласия заказчика.

Более серьезны ограничения для подрядчика, которому договором может быть запрещено использование работ даже для себя. Все ограничения могут быть смягчены или вовсе сняты по соглашению сторон.

Эти же намерения обеспечить защиту результатов интеллектуальной деятельности развиваются далее в ст. 679, подпункт 2 п. 1 которой устанавливает обязанности подрядчика соблюдать требования, связанные с правовой охраной интеллектуальной собственности. Пункт 2 ст. 679 предусматривает дополнительные обязанности подрядчика в отношении использования новшеств, подготовленных для заказчика по его заказу и за его счет. Подрядчик обязан воздерживаться от публикации без согласия заказчика научно-технических результатов, полученных при выполнении заказа, и принимать меры для защиты результатов, способных к правовой охране, т. е. способных быть объектами интеллектуальной собственности. И, наконец, при патентовании результатов (а патентование, как говорилось выше, возможно с согласия заказчика – ст. 676) подрядчик обязан выдавать заказчику, если в договоре не предусмотрено иное, исключительную лицензию на использование обладающих правовой защитой научно-технических результатов работы. Как известно, выдача исключительной лицензии запрещает лицензиару выдавать аналогичные лицензии другим лицам.

Поскольку право интеллектуальной собственности является абсолютным и может ограничиваться лишь законом или договором, возникает вопрос о временных пределах ограничений правомочий подрядчика или соответственно – заказчика.

Здесь, по нашему мнению, возможны два ответа в зависимости от характера объекта такой собственности.

В случае, если объект не имеет правовой охраны (не защищен патентом), подрядчик связан периодом действия договора или его содержанием. Например, условиями договора ему (подрядчику) может быть запрещено разглашение конфиденциальных сведений, составляющих коммерческую тайну, в течение двух лет после окончания действия договора. При отсутствии в договоре подобных запретов подрядчик связан лишь до прекращения договорных отношений с заказчиком.

В случае, если новшества, применяемые подрядчиком, пользуются правовой охраной, и заказчик получает от подрядчика исключительную лицензию, ограничения должны применяться до завершения срока действия лицензии.

С передачей подрядчиком права пользования объектами интеллектуальной собственности связана возлагаемая на подрядчика гарантия правовой чистоты передаваемых объектов. Глава 32 ГК определяет это в нормах о договорах подряда на проектно-изыскательские, научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы. Так, в ст. 671 говорится, что подрядчик по проектным и изыскательским работам гарантирует заказчику отсутствие у третьих лиц права воспрепятствовать или ограничить выполнение работ на основе подготовленной подрядчиком проектно-сметной документации. Аналогичная норма содержится в подпункте 5 п. 1 ст. 679.

 

§ 7. Некоторые особенности отдельных видов договора подряда

Выше были изложены общие положения договора подряда и сопоставлены с ними особенности правового регулирования отдельных видов подряда. Некоторые особенности, прямо не сопоставимые с общими положениями, остались не рассмотренными.

Особенностью договора бытового подряда, например, является то, что подрядчиком выступает предприниматель (им может быть индивидуальный предприниматель – гражданин), а заказчиком – гражданин-потребитель, удовлетворяющий бытовые или личные (не предпринимательские) потребности. Вследствие этого предметом договора не могут быть работы, которые непосредственно используются в предпринимательских целях, а сам договор бытового подряда относится к публичным договорам (ст. 640), особенности которого установлены ст. 387 ГК.

Публичный договор во многих областях гражданского права обладает также качествами договора присоединения (ст. 389 ГК). И договор бытового подряда также заключается обычно в форме договора присоединения (ст. 632), т. е. путем присоединения заказчика (в данном договоре он обычно именуется клиентом) к уже подготовленному стандартному образцу, бланку, формуляру и т. п. Но если в таком бланке, образце и т. п. в общем перечне предусмотрены виды работ, не нужные заказчику-клиенту, последний вправе, предупредив об этом подрядчика, отказаться от них и после такого отказа не должен их оплачивать даже в случае исполнения.

При выполнении работы из материалов подрядчика стороны могут договориться об оплате заказчиком материалов при заключении договора полностью или частично, при принятии результатов работы. По соглашению сторон возможна оплата в рассрочку или в кредит (п. 1 ст. 645 ГК).

С позиций различия устной и письменной формы сделки ст. 642 ГК считает допустимым заключение договора в устной форме, так как признает возможность подтверждать заключение договора или его условий свидетельскими показаниями. В обычных же условиях бытового подряда клиент подписывает документ, подготовленный подрядчиком, и в подтверждение договора получает квитанцию.

Применительно к другим видам договоров подряда глава 32 ГК не содержит специальной нормы о форме их заключения. Здесь поэтому должны применяться общие правила о форме, удостоверении и регистрации договоров.

Как и в других подрядных договорах, заказчик вправе прекратить его исполнение в любое время, уплатив подрядчику вознаграждение за выполненную часть работы (п. 4 ст. 627 ГК). Но для бытового подряда специально предусмотрено, что договорный запрет, лишающий заказчика этого права, является недействительным (п. 2 ст. 641).

В интересах клиента в бытовом подряде не разрешается увеличение предусмотренной цены договора, если после его заключения повысились цены на материалы, предоставленные подрядчиком (п. 2 ст. 645). Напротив, оценка стоимости материалов, обозначенная в договорных документах, может быть в суде оспорена заказчиком (ст. 646), разумеется, с целью ее снижения. Это – исключение из общего правила.

Неявка заказчика за получением результатов выполненной работы либо его иное уклонение от приемки дает подрядчику право, письменно предупредив заказчика, через два месяца после такого предупреждения самостоятельно продать предмет подряда за разумную цену и вычесть из нее причитающееся за работу вознаграждение. Эта норма не лишает подрядчика права альтернативно применить в данной ситуации удержание, предусмотренное ст. 624 ГК, или требовать возмещения убытков (ст. 649 ГК).

Специально для бытового подряда ст. 650 ГК установлена возможность его досрочного прекращения в случае смерти гражданина, выступающего одной из сторон договора. Последствия определяются соглашением правопреемника умершего с другой стороной. Суд при недостижении соглашения разрешает спор, учитывая уже выполненные работы и произведенные затраты.

Наиболее важными правовыми особенностями отличается договор строительного подряда. Многие из них уже рассмотрены выше. Но на некоторые следует обратить внимание здесь.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся объектом. Правила о строительном подряде применяются также при капитальном ремонте зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

При определении структуры генерального подряда в строительстве следует учитывать, что ст. 66 (п. 11) Закона о строительной деятельности запрещает передачу от генподрядчика субподрядчикам более двух третей объема (по стоимости) работ, предусмотренных договором строительного подряда.

Специфическим договором строительного подряда является договор о строительстве «под ключ» (п. 3 ст. 651). По такому договору подрядчик принимает на себя все обязанности своими силами и средствами построить заданный объект, который передается заказчику в готовом виде, в состоянии, пригодном к немедленной эксплуатации. Такой строительный подряд вплотную примыкает к договору купли-продажи по образцу. При строительстве «под ключ» на подрядчика могут быть перенесены все возможные строительные риски (п. 4 ст. 652 ГК). Объектами строительства «под ключ» чаще всего бывают непромышленные здания, жилые дома, гостиницы и т. п.

При строительстве «под ключ» заказчик утрачивает право постоянно проверять ход строительства, проводить промежуточные и частичные приемки и т. п.

Полная оплата выстроенного объекта производится, если иное не предусмотрено договором, после приемки объекта заказчиком (п. 2 ст. 657 ГК).

Но кое-какие контакты в ходе строительства между подрядчиком и заказчиком целесообразны (например, при выборе вариантов внутренних конструкций). Возможна промежуточная оплата работ. Стороны, разумеется, вправе своим соглашением включать в договор о строительстве «под ключ» и иные элементы обычного строительного подряда.

Полагаем, что при отсутствии в договоре иных условий на строительство «под ключ» должны распространяться общие положения об ответственности подрядчика за качество строительства, о гарантийном сроке и другие нормы, защищающие интересы заказчика после завершения строительства.

Из текста ст. 651 ГК, определяющей понятие строительного подряда с учетом его специфики, можно сделать вывод, что этот договор регулирует правоотношения между предпринимателями. Поэтому при постройке жилого дома или иного здания (сооружения) для личного, потребительского использования заказчиком-гражданином должны применяться особенности не строительного, а бытового подряда (п. 5).

Законом (п. 2 ст. 651) допускается включение в договор строительного подряда условия, согласно которому подрядчик берет на себя обязанность обеспечить после приемки заказчиком выстроенного объекта его эксплуатации в течение определенного сторонами срока. Такая дополнительная услуга строительного подрядчика должна, разумеется, дополнительно оплачиваться. И на это время, полагаем, за подрядчиком сохраняются все риски, свойственные строительному подряду.

Особенностью строительного подряда является принципиально важное положение о проектно-сметной документации для регулирования взаимоотношений сторон. Проект строительства должен содержать все работы, подлежащие исполнению, а смета – их полную цену. Эти положения документов обязательны для сторон. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание проектно-сметных документов, а также – какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующие чертежи, расчеты, таблицы, разъяснения. Работы, предусмотренные проектно-сметной документацией, но не выполнявшиеся подрядчиком, оплате не подлежат. Напротив, выявившаяся в ходе строительства необходимость производства дополнительных работ должна быть при согласии заказчика принята подрядчиком к исполнению и дополнительно оплачена, кроме случаев, когда подрядчик отказывается от производства таких работ по мотивам их несоответствия профессиональной деятельности подрядчика либо невозможности их исполнения по независящим от подрядчика причинам.

Подрядчик вправе требовать внесения необходимых изменений в проектно-сметную документацию и соответственно – дополнительной оплаты, кроме случаев, когда такая документация составлялась по его (подрядчика) заказу. И, наконец, подрядчик имеет право требовать пересмотра сметы в случаях, когда по независящим от него причинам стоимость работ превысила сметную стоимость не менее, чем на десять процентов (п. 3 ст. 655).

Значительными особенностями отличается приемка отдельных этапов строительных работ и всего завершенного строительства. Поэтому правила, регулирующие саму процедуру, с учетом этих особенностей помещены в разделе, посвященном особенностям строительного подряда. Так, ст. 663 ГК устанавливает, что заказчик, получивший от подрядчика извещение о готовности сдачи выполненных работ, обязан немедленно приступить к принятию их результатов. Заказчик, если иное не предусмотрено договором, реализует и осуществляет приемку за свой счет. Приемка оформляется актом, подписываемым сторонами, а в необходимых случаях – также и представителями надлежащих государственных органов. Отказ одной из сторон от подписания акта автоматически не лишает его юридической силы. Но суд вправе признать такой акт недействительным, если отказ от его подписания будет признан обоснованным.

Эта же ст. 663 (п. 6) определяет, что заказчик вправе отказаться от приемки результатов работ при обнаружении неустранимых недостатков, которые исключают возможность использования результатов работ для указанной в договоре цели.

Заказчик также вправе требовать внесения изменений в проектно-сметную документацию. Если такие изменения не требуют дополнительных работ подрядчика или удлинения срока выполнения работ, то они (изменения) не влияют на расчеты сторон. Изменения, требующие дополнительных расходов, вызывают дополнительную оплату в согласованных сторонами размерах (ст. 655 ГК).

И еще одна особенность договора строительного подряда, связанная с консервацией строительства, о которой выше уже упоминалось. При такой консервации все расходы, связанные и с оплатой уже выполненных работ, и с необходимостью их прекращения (например, переброска подрядчиком строительных машин и механизмов в другое место), и с проведением самой консервации, возлагаются на заказчика. Подрядчик несет лишь расходы, связанные с консервацией, причиной которой послужили его собственные действия (ст. 662 ГК).

Среди особенностей правового регулирования подряда на проектные и изыскательские работы следовало бы отметить обязанность заказчика возместить подрядчику-проектанту дополнительные расходы, обусловленные изменением исходных данных для проектирования или изыскательских работ, если это вызвано обстоятельствами, не зависящими от подрядчика (подпункт 5 ст. 669 ГК). И подрядчик, и заказчик должны совместно согласовывать готовую проектно-сметную документацию при ее рассмотрении компетентными государственными органами (подпункт 4 ст. 669 и подпункт 2 ст. 670 ГК). Статья 669 ГК обязывает также заказчика привлекать подрядчика-проектанта к участию в судебном деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом в связи с недостатками проектной документации или изыскательских работ.

Более высокий уровень защиты интересов подрядчика в договорах на проведение научных исследований, опытно-конструкторских и технологических работ проявляется и в определении более мягких условий ответственности таких подрядчиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение договоров. Так, ст. 682 ГК устанавливает для них ответственность только при наличии вины, в то время как общее правило (п. 2 ст. 359 ГК) возлагает на предпринимателя безвиновную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Объем ответственности, как уже отмечалось, ограничивается, если иное не предусмотрено договором, реальным ущербом заказчика. Ему не возмещаются неполученные доходы.

Помимо тех видов подряда, особенности которых предусмотрены главой 32 ГК, законодательные акты относят к подрядным договорам также иные виды правоотношений, отличающиеся значительной спецификой. Прежде всего среди них следует назвать подряд, применяемый в сфере недропользования. Особенности такого подряда определены Указами о недрах и о нефти с последующими изменениями. Тексты названных указов не применяют слова «подряд» для обозначения предмета регулирования, но называют основного исполнителя работ, производимых при недропользовании, подрядчиком, признаки которого определяются названными указами однозначно: это физическое или юридическое лицо, заключившее с компетентным органом (уполномоченным государственным органом) контракт на проведение операций по недропользованию (ст. 1 Указа о недрах). То же и в ст. 1 Указа о нефти, но вместо операций по недропользованию говорится о нефтяных операциях.

Как видим, договор (контракт) подрядом не именуется, но исполнитель работ по контракту именуется подрядчиком. По-видимому, это вызвано тем, что контракт содержит помимо элементов подряда также другие элементы, не охватываемые этим понятием (инвестиции, решение социальных вопросов, использование подрядчиком результатов работ и т. п.).

Что же касается чисто подрядных отношений, то они сводятся к производству подрядчиком за вознаграждение работ в сфере недропользования по согласованному сторонами плану. И в этой части к отношениям сторон могут быть применимы общие правила о договоре подряда, но лишь в той части, в какой это не противоречит специальному законодательству о недропользовании (п. 4 ст. 616 ГК).

К наиболее же существенным особенностям подряда в сфере недропользования можно отнести следующее.

Выступление в качестве заказчика по контракту государства в лице его компетентного (уполномоченного) органа. Это, несомненно, влияет на характер интересов заказчика в исполнении контракта (публичные и социальные интересы) и на его, заказчика, реальную власть. Именно государство в субсидиарном порядке отвечает по всем требованиям подрядчика, вытекающим из нарушения контракта.

Особый, более сложный порядок заключения контракта: проведение, как правило, предварительного конкурса на предоставление права недропользования.

Особые права компетентного органа по приостановлению, изменению и прекращению действия контракта, по контролю за деятельностью подрядчика.

Особое понятие приемки результатов выполненных подрядчиком работ. Детально такое понятие результатов с учетом характера работ раскрывается названными выше законодательными актами.

Особый характер вознаграждения за работу подрядчика. Оно заключается в основном не в выплате подрядчику определенных денежных сумм, а в предоставлении подрядчику права полностью или частично обращать в свою собственность добытые им полезные ископаемые, которые в недрах находились в собственности государства.