Прочитав это пособие по получению ипотечной ссуды, Вы сможете сэкономить десятки тысяч шекелей за счет более выгодных условий кредитования. Условия получения ссуды зависят от умения клиента вести переговоры с банком.
ИПОТЕЧНЫЙ БАНК (БАНК ЛЕ МАШКАНТАОТ)
Оставим в стороне различные банковские программы, экономические расчёты и виды льгот. Дело в том, что, даже очень хорошо изучив теорию и зная всё о том, что вам положено, вы не всегда можете это получить. Во-первых, процесс оформления ипотечной ссуды в Израиле достаточно сложен, не случайно на него отводится не менее полутора месяцев. Не зная различных его нюансов, а порой и подводных камней, можно допустить ошибку, которая обойдётся вам в десятки тысяч шекелей в том или ином виде. Во-вторых, работник банка, с которым вы непосредственно имеете дело при оформлении документов, хотя и знает все тонкости, но является лицом заинтересованным. При определённых обстоятельствах у него может быть некоторая личная, в том числе и материальная, заинтересованность выдать ссуду на условиях максимально выгодных банку, но не выгодных для вас. Кроме этого, работник банка не просто служащий, оформляющий бумаги, а профессиональный
иш мехирот
– человек, занимающийся продажей, как рекламный или страховой агент. Он изучал различные технологии сбыта, психологию потенциальных клиентов, короче, он знает, как вас подловить, внешне при этом оставаясь защитником ваших интересов. Поэтому, переступая порог любого банка, вы должны помнить об одном: директор банка виллу себе уже построил, а защита ваших интересов – дело исключительно ваше. Банк это место, где не только можно, но и нужно торговаться и гораздо сильнее, чем на рынке, покупая огурцы. В этой книге нет того, что вы можете без труда узнать в банке, не затрагиваются те вопросы, которые входят в компетенцию адвокатов. Скорее, наоборот, мы говорим о тех вещах, которые никогда не расскажет клиенту банковский служащий. А некоторые затрагиваемые нами моменты для адвокатов просто закрытая тема. Они не только дать консультации по этим вопросам не могут, но даже слышать о них не захотят – в лучшем случае скажут: я об этом не слышал. Наша цель – показать банк таким, каким он предстаёт перед обычным клиентом. Надеемся, что эта книга поможет кому-то избежать ошибок, а кому-то понять, где, когда и как его профессионально обработали. Книга структурирована, и оглавление является гиперссылками на соответствующие главы. Это позволяет читателю быстро находить ответ на интересующий его конкретный вопрос.
ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ССУД
Перед тем как пройти трассу слалома горнолыжник изучает её и многократно пропускает в своем сознании свои действия, представляя все повороты, трамплины и крутые участки. Клиент, открывая дверь ипотечного банка, порой не знает ни процесса оформления ипотечной ссуды, ни процесса оформления прав на недвижимость. Торговаться об условиях ипотеки в таком положении не то чтобы совсем невозможно, но крайне тяжело, и напоминает подобное ведение переговоров с банком игру в одни ворота. Вам может казаться, что предложенные вам условия самые лучшие, что вы выжали из банка все соки. Но вдруг – неожиданный поворот, и вы готовы согласиться на самые плохие условия или вообще забыли про торг, лишь бы не оказаться какой-нибудь пропасти, и думаете лишь о том, как бы быстрее закончить эту сделку. Поэтому, прежде чем говорить о переговорах с банком, торге об условиях кредитования, мы подробно описываем весь процесс получения ипотечной ссуды, частично затрагивая и процесс покупки недвижимости. Для того, чтобы легче было представить весь процесс в целостности, мы сначала дадим его в виде таблицы, а затем разберём каждый пункт в отдельности.
A. Когда лучше подавать просьбу в банк
Чтобы наш совет не затерялся между строк, мы дадим его в самом начале. Подавать просьбу в банк лучше всего до того, как вы начали искать квартиру. Те, кто когда-то понадеялся, что всё пройдёт гладко, как у всех, а потом потерял последние деньги и нервы, согласятся с этим без лишних доводов. Всем, не имеющим подобного опыта, советуем прочитать эту главу особенно внимательно. Если ипотечный банк является непременным участником вашей сделки, т.е. альтернативных источников финансирования не существует, то, даже когда кажется, что ничего не предвещает неприятностей, помните: на несколько тысяч сделок приходится одна, где такие неприятности возникают из ничего. Этот процент очень мал, но последствия от попадания в него могут быть настолько велики, что и с сотыми долями стоит посчитаться. Для неисправимых оптимистов приведём один пример из практики. Молодая пара новых репатриантов обратилась к посреднику с целью покупки квартиры. Они оба работали, никогда не делали долгов, двое их родственников уже приобрели жильё через этого посредника, - вроде бы осталось только найти подходящую квартиру и быстрее к адвокату. Но на их счастье была подана предварительная просьба, и ответ пришёл до того, как было что-то подписано. Ответ не оставлял шанса получить машканту ни в одном банке, т.к. к их собственному изумлению они оказались в так называемом "черном списке". Причина - потерянный два года назад теудат зеут. Им воспользовались мошенники для подписи гарантийных обязательств. Само по себе это не страшно и справедливость можно восстановить через обращение в полицию и т.д., но на это уйдёт много времени и ни о какой покупке, конечно, не может быть и речи.
B. Предварительная проверка возможностей
Предположим, что мы вас убедили. Вы пришли в банк, сели к служащему и спросили: "Я хочу знать, сколько денег я могу получить?" Служащий поинтересовался вашими личными данными, необходимыми для определения закаута (прав на получения льготных ссуд от министерства строительства), вашими доходами и сказал, что для вас реальная сумма Х шекелей при стоимости квартиры Х+10% шекелей, и вы получили примерный расчет месячной выплаты. Это ещё не разрешение на получение ссуды. Предварительный расчёт делается для ориентации, чтобы вы определились с планами на покупку. Его вы можете сделать сами, главное - знать размер закаута и банковские критерии. Мы не будем углубляться в точные цифры, кому какой закаут положен, т.к. цель этой главы немного другая, а вот о критериях стоит поговорить. Есть три основных критерия:
1. Месячный возврат по ссудам
Выдавая ссуду, банк должен удостовериться, что ваши доходы позволяют не только возвращать её, но и не умереть с голоду. Нормальным считается, когда возврат по ссудам не превышает 30% от общего дохода на семью. При этом не все ваши доходы могут служить гарантией возврата (об этом подробнее в разделе
документальное подтверждение доходов
). Банк может отступать от нормы и при определённых обстоятельствах выдавать ссуды с месячным возвратом до половины от общего дохода. Вы сами можете, пользуясь простой формулой, рассчитать свои возможности с точностью до 50-100 шекелей. Для ориентации в поиске этого достаточно. Необходимо к месячному возврату от закаута прибавить месячный возврат от других льготных ссуд, положенных в регионе покупки, и месячный возврат банковских ссуд из расчёта: на каждые 10,000 шекелей взятые под постоянный процент (6.0%) с привязкой к индексу потребительских цен -
на 20 лет - 71,5 шекелей,
на 25 лет - 64,5 шекелей,
на 30 лет - 60 шекелей,
2. Процентое соотношение всех ссуд и стоимости квартиры
При наличии закаута общее количество всех получаемых вами ипотечных ссуд не может превышать 95% от стоимости квартиры, записанной в договоре. Без закаута вы можете взять из банка только 80 - 90% от стоимости. Сегодня это возможно благодаря тому, что многие банки делают страховку риска, сами или через страховую компанию. Такой высокий процент финансирования считается для банка рискованным. До вхождения на рынок страховок риска не имеющим закаута банки не выдавали более 70-75% от стоимости квартиры. Если речь пойдёт о финансировании помещений под бизнес, то даже рубеж в 50% перейти будет сложно.
Есть ещё один рубеж, который касается только тех, кто делает перевод машканты - гриру. Имея положительный опыт высокого банковского финансирования при первой покупке, продающие старую и покупающие новую квартиру часто неожиданно попадают в очень сложную ситуацию. Дело в том, что при переводе машканты ссуды должны составлять не более 80% от стоимости новой квартиры. Это требование не банка, а министерства строительства, нарушая его, банк рискует своими деньгами. Поэтому есть случаи, когда ни высокие доходы, ни надёжные гаранты, ни опытный маклер или адвокат вам не помогут. Например, если вы брали ссуды в двух разных банках или в прошлом у вас были проблемы с выплатами. При нормальных условиях банк может дойти до 85% (учитывается наличие страховок риска), но о 95% не может быть и речи. Рассмотрим это на примерах:
продаваемая квартира - 500.000 шек.
остаток ссуд - 475.000 шек. 95%
3. Процентное соотношение банковских ссуд (
машлимот
) и стоимости квартиры при наличии закаута
Если от общей суммы вы отнимите льготную часть, то останется ссуда, которую выдаёт сам банк. Нормальным считается, если доля банковских ссуд не превышает 50-60% от стоимости, при хороших доходах можно дойти до 70%. Рубеж в 70%, даже если и удается перейти, то только на несколько процентов и ценой ухудшения условий кредитования. Машлимот - это те деньги, на процентах от которых банк зарабатывает, и которыми он рискует, выдавая их вам. Льготную часть вы тоже получаете через банк, но прямого риска потерять эти деньги у банка нет. Главное, чтобы были выполнены все формальные требования министерства строительства. Поэтому иногда покупатель с большой льготной частью может легко получить 95% ссуд, а с маленькой - едва дойти до 85%.
Рассмотрим несколько примеров:
цена квартиры - 550.000 шекелей
личный вклад - 40.000 шекелей
C. Предварительный ответ. Что он дает?
Пока у вас ещё нет на примете конкретной квартиры, вы всё равно можете подать просьбу. Скажите служащему примерную стоимость квартиры и сколько денег вам нужно получить, принесите все необходимые документы и через несколько дней получите ответ. Если служащий банка скажет вам, что без предварительного договора они просьбы не принимают, - пойдите к другому служащему или обратитесь в другой банк.
Что даёт наличие предварительного ответа?
1. Прежде всего, это спокойствие и уверенность. Ваши данные вносятся в компьютер и одновременно проверяются в базе данных по ограничению счета (мугбалим), арестам (икулим) и даче гарантийных обязательств. Бывают случаи, что когда-то были финансовые трудности, вы их давно уладили, но в компьютере это не отмечено. Этим нужно заняться как можно быстрее, а с просьбой повременить. Вы могли подписываться в этом банке в качестве гарантов на машканту кому-то из знакомых, а у них есть задолженность по выплатам. Если проблема у ваших знакомых серьёзная, то для подачи просьбы стоит поискать другой банк, а со знакомыми разобраться как можно скорее.
2. При поиске квартиры вы знаете пределы своих возможностей и ограничиваете ими выбор. Поэтому предварительную просьбу стоит подать на сумму чуть большую, чем та, на которую вы рассчитываете. Возможно, в процессе поиска вам попадётся очень выгодный вариант, но более дорогой, и вы должны быть готовы не упустить случай.
D. Что проверяет банк?
1. Документальное подтверждение доходов
Все те доходы, о которых вы рассказывали служащему, делая предварительный расчёт, теперь необходимо подтвердить документально. Наемные работники предоставляют 3 последних тлуш маскорета, владельцы бизнеса - выписку из последнего налогового отчёта (шумат мас ахрона). Если вы только начали работать, то работодатель должен дать справку с указанием вашей будущей зарплаты. Пока достаточно предоставить копии. Не все официальные доходы могут служить для банка гарантией. Различные пособия, временные и постоянные, принимаются в расчёт условно. Семье с большим общим доходом, состоящим в основном из пособий, банк может отказать, тогда как работающая семья с меньшим доходом, получит положительный ответ. И напрасно убеждать служащего банка, что пособие по инвалидности нельзя потерять, а работу можно. Пособие не является гарантией возврата ссуд, так как на него нельзя наложить арест, поэтому банку необходимо, чтобы среди покупающих был хотя бы один работающий, а если его нет, то генеральный гарант (лове носаф). Это требование министерства строительства, иногда банк относится к нему формально, например, когда получаемая ссуда состоит в основном из закаута и составляет небольшую часть от стоимости квартиры. Но если речь пойдёт о большой доле денег банка, то требование предоставить генерального гаранта, как и требования к самому гаранту, превратятся в одно из главных условий получения ссуды. Тем не менее, не стоит думать, что пособия совсем не имеют никакого значения, особенно если ваши маскореты не столь велики. Даже доходы не вписанных в договор, но проживающих с вами родственников стоит показать банку. Чем более платежеспособными клиентами вы себя представите, тем легче банк даст требуемую сумму и тем легче говорить о снижении процента, под который она выдаётся. Иногда люди опасаются, что это повлияет как-то на закаут тех, чьи доходы они присоединяют. Опасения напрасны. Права на получение льготных ссуд не пострадают у лиц, не вписанных в договор о покупке - ни у проживающих с вами, ни у ваших гарантов, ни у генерального гаранта.
Одним из источников доходов в Израиле является арендная плата за сдаваемую на съём квартиру. Но не всегда банк примет это в качестве официального дохода. Это можно сделать только в том случае, если при покупке вы не используете льготные ссуды, которые выдаются как помощь не имеющим собственного жилья. Поэтому довод, что вы хотите использовать льготы, а затем выгодно сдать квартиру, чтобы арендная плата покрывала месячные выплаты по ссудам, оставьте при себе.
2. Подлинность документов
Любой документ это бумага, а бумага, как говорится, может стерпеть очень многое, и в банке об этом знают. На что смотрит банк, определяя подлинность документов о зарплате (тлуш маскорета)? Прежде всего, указанные в тлуше суммы должны сходиться: налоговые отчисления соответствовать доходам, итоговые суммы за текущий год - стажу и т.д. Другой показатель подлинности тлуша - поступления указанных в нём сумм на счёт. Конечно, работодатель может расплачиваться наличными, банк примет такое объяснение, но для получения ссуды это большой минус. Далее, служащий связывается с местом вашей работы и проверяет, числитесь ли вы там. В банк всегда лучше давать номер обычного рабочего телефона, не мобильного, т.к. в силу их большей анонимности мобильные телефоны чаще используются дельцами, поставляющими гарантов и фальшивые документы. Кроме этого, служащий банка может задать вам несколько вопросов о работе в личной беседе и посмотреть на реакцию.
Небольшой пример из практики:
Семья покупала квартиру. Доход мужа составлял основу семейного бюджета, но его работодатель - частный строительный подрядчик (каблан) - не утруждал своего бухгалтера точными подсчётами и тот выписывал тлуш всегда на одну и ту же сумму. Расчёт производился иногда наличными, иногда чеком, который не соответствовал сумме в тлуше. После того, как два банка отказали в выдаче ссуды, они поинтересовались о причине. Служащий объяснил, что тлуши фальшивые, так как человек не может каждый месяц зарабатывать одну и ту же сумму, хотя бы потому, что в каждом месяце разное количество рабочих дней. С большим трудом удалось убедить банк, что продавцы фальшивых тлушей таких грубых оплошностей никогда бы не допустили, у них комар носа не подточит, а подобные ляпсусы поставляет сама жизнь.
3. Перспективы на будущее, возраст
Ипотечные ссуды обычно выдаются на длительный срок, поэтому банк оценивает не только ваше сегодняшнее положение, но и смотрит в будущее. Берутся в расчёт как положительные, так и отрицательные перспективы. Одна из главных причин, которая может снизить ваши доходы в будущем - возраст. В качестве положительных можно привести: перспективные специальности или обучение на курсах, дающих их; взрослые дети, которые будут пополнять семейный бюджет, и т.д. Поэтому, если один из членов семьи временно не работает и, чтобы продлить пособие по безработице, взял первые попавшиеся курсы, - не стоит представлять в банке это именно таким образом. Лучше сказать, что он очень долго ждал этих курсов, ради них временно оставил работу, и вы надеетесь, что по их окончании он сможет найти работу с зарплатой выше, чем была.
Приведём ещё один пример из практики, который наглядно иллюстрирует то, как банк учитывает положительные и отрицательные перспективы. Одинокий мужчина, примерно 50 лет, покупал недорогую квартиру. Банк отказал ему в выдаче необходимой суммы, а основной причиной такого решения был его возраст. Из близких родственников в Израиле у него была только дочь, которая не работала, так как заканчивала обучение. Тем не менее, банк согласился принять её в качестве генерального гаранта, и, взяв в расчёт сегодняшний заработок отца и перспективы на будущее дочери, дал положительный ответ.
4. Не подтверждённые документально доходы
Такие доходы не могут служить гарантией банку, но они могут просто улучшить личное впечатление служащего о вас, как клиенте, конечно, если речь не идёт об укрываемых от налогового управления крупных заработках.
5. Финансовая дисциплина
Высокие доходы - ещё не показатель платежеспособности. Для банка важно, умеете ли вы правильно распоряжаться своими деньгами. Судить об этом можно по распечатке с вашего текущего счёта. Обычно требуются сведения за два последних месяца, но иногда банк может попросить и более полный отчёт. Когда вы переходите из одного банка в другой, у вас могут попросить отчёт о выплатах по ссуде за последний год. Наличие банковского минуса не влияет на решение о выдаче ипотечной ссуды, но если у вас был возврат из-за отсутствия покрытия какого-либо платежа: чека, визы, постоянного указания, - то на снисходительность банка не рассчитывайте. Но в жизни бывает всякое, и, предположим, что такое произошло. Если это случилось на этапе, когда ещё ничего не подписано, то лучше отложить покупку и подать просьбу месяца через 2-3 с распечатками, в которых ваша оплошность уже не видна. Если отступать поздно, подумайте, что можно сказать в своё оправдание. Например, причиной отсутствия покрытия была задержка в выплате маскорета, о которой вы не знали. Бывает, что маскорет зашёл в день возврата платежа, но часом позже, вы никак не предполагали, что такое может случиться. Тут, прежде всего вам нужно разобраться со своим банком, так как это, мягко говоря, безобразие. Формально банк прав, но вам следует подойти к директору отделения и сказать, что если они и дальше хотят оставаться формально правыми, то потеряют клиента. Ипотечный банк примет ваши объяснения, но попросит подтверждения, что это действительно единичный случай, а если это не так, то вам можно только посочувствовать. Бывает, что с момента подачи просьбы до получения денег проходит более 2-3 месяцев. Постарайтесь, чтобы в этот период на счету было всё хорошо, так как вас могут попросить принести свежие распечатки и тлуши прямо перед переводом денег. Это, кстати, ещё одна из проверок подлинности принесённых ранее документов.