Как выбирать ипотечный кредит

НА РЫНКЕ любой из нас, прежде чем купить что-нибудь, пройдется по рядам, присмотрится, попробует, сравнит цены. Собираясь взять ипотечный кредит, разумный человек поступит примерно так же: изучит, какие предложения делают банки, чем они отличаются. Но быстро поймет: разнообразием они не блещут. Немного отличаются ставки, да первоначальный взнос где-то побольше, где-то поменьше.

Как выбрать наиболее выгодный кредит?

Универсального ответа на этот вопрос не существует. По одной простой причине: все зависит от того, в чем для вас заключается выгода. Один хочет быстрее рассчитаться с банком, чтобы поменьше переплачивать на процентах и не жить в долг. Другой, наоборот, желает растянуть срок возврата ссуды на возможно больший срок, чтобы ежемесячные взносы по кредиту поменьше били по семейному бюджету. Третьему важно получить как можно большую сумму. В соответствии со своими потребностями и надо выбирать ту или иную ипотечную программу.

Многие считают, что ключевым вопросом при выборе ипотечной программы должна быть процентная ставка по кредиту: проще говоря, во сколько обойдется занять деньги у банка. Вот и выбирают банк, глядя, где процентные ставки будут пониже. Чем ниже, тем лучше – без сомнения, это логично. Но при поисках самого «доброго» банка следует иметь в виду: кредиты по низкой ставке выдают отнюдь не всем желающим, ее величина зависит от многих нюансов.

ПЕРВЫЙ из этих нюансов – валюта кредита. Имеется три основных варианта: рубли, доллары и евро. Кредиты в рублях обходятся заемщику дороже, чем в иностранной валюте. Проверенное временем правило гласит, что кредит надо брать в той валюте, в которой вы получаете основной доход, иначе расходы на конвертацию и колебания обменного курса не в вашу пользу могут свести на нет всю выгоду от низкой процентной ставки.

 РИАНОВОСТИ © 2012

Затем следует определиться с первоначальным взносом. Немаловажно, сколько вы готовы заплатить из собственных средств за новое жилье – от этого зависят практически все остальные параметры кредита.

Определившись с первоначальным взносом, выясните, какова для вас максимальная величина ежемесячного платежа? От этого будет зависеть выбор схемы погашения кредита, и на какой срок вы можете взять кредит.

Принципиальное значение имеет вопрос: по какой схеме вы будете гасить свой кредит. В России практически повсеместно используется аннуитетная схема, когда заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму – с первого до последнего дня, на протяжении всего срока, на который взят кредит. Чтобы платежи весь срок погашения распределялись равными порциями, сумма основного долга уменьшается очень медленно: первые годы большую часть платежа составляют проценты по кредиту. И дело тут не в злонамеренности банка, по-другому рассчитать просто не получится. Существенный плюс этой системы – равномерность платежей, которые вы можете предусмотреть в своем семейном бюджете.

Но существует другая схема погашения кредита, дифференцированная. В этом случае ежемесячные платежи рассчитываются таким образом, что основной долг выплачивается равными частями. Остаток долга, таким образом, каждый месяц понемногу уменьшается, и одновременно уменьшается сумма, которую составляют проценты по кредиту. Плюс такого варианта – сумма платежа, пусть незначительно, но уменьшается ежемесячно.

В целом дифференцированная схема выгоднее, чем аннуитетная, поскольку заемщик выплачивает банку меньше денег в виде процентов. Из-за этого говорят, что аннуитетная схема погашения в первую очередь выгодна банку. Однако аннуитетная схема менее выгодна заемщику только с точки зрения абстрактной математики – на практике для большинства это единственно возможный способ погашения кредита.

Прослышав про дифференцированные платежи, некоторые гордо сообщают окружающим, что их «не разведут», они-то не намерены переплачивать на процентах и возьмут кредит по «правильной» схеме. Однако не каждый способен выполнить это намерение. Дело в том, что экономить на процентах по ипотеке могут позволить себе только состоятельные люди.

Дифференцированная схема погашения кредита на протяжении первых нескольких лет требует ежемесячно вносить значительно большие суммы, чем по аннуитетной схеме при прочих равных условиях. Но, как известно, чем больше будет сумма ежемесячного платежа, тем выше должен быть доход. Получается, что два человека с одинаковыми доходами, выбирая разные схемы погашения, получат кредиты разного размера.

Вот тут и кроется глобальное преимущество аннуитетной схемы: она позволяет получить большую сумму кредита. Условно говоря, нужен кредит на два миллиона рублей сроком на пятнадцать лет. По аннуитетной схеме придется ежемесячно платить по двадцать тысяч рублей, а по дифференцированной вначале платежи составят около тридцать пять тысяч рублей. Будем считать, что на погашение кредита нельзя пускать больше половины дохода заемщика. Если ваши доходы меньше семидесяти тысяч рублей в месяц, кредит с дифференцированной схемой погашения на требуемую сумму вам просто не дадут. Зато вариант с аннуитетом позволяет одолжить в банке два миллиона при ежемесячных доходах всего сорок тысяч рублей. Вот такая математика.

Стоит ли так уж сильно переживать заемщикам, вынужденным пользоваться аннуитетной схемой погашения кредита, из-за переплаты на процентах? Имея в союзниках инфляцию, лет через пять можно практически гарантированно рассчитывать, что кредитные платежи будут отнимать заметно меньшую часть доходов семьи. А через десять лет эти платежи вовсе должны превратиться в необременительные суммы.

Тем временем, возвращая кредит по дифференцированной схеме, значительную часть долга приходится возвращать в первые годы, когда воздействие инфляции не слишком ощутимо. Поэтому дифференцированная схема наиболее выгодна тому, кто берет кредит на относительно небольшой срок.

Сложно сказать, какая из двух схем больше способствует уменьшению долговой нагрузки на бюджет семьи. Если доходы позволяют выбирать схему погашения кредита, надо соотнести свои жизненные планы с особенностями каждой из них. Например, если в скором времени планируется рождение ребенка, которое потребует расходов, или вы планируете дорогостоящие покупки, крупные расходы на учебу или путешествия, вряд ли будет оправданным выбирать дифференцированную схему ради экономии на процентах в отдаленном будущем. В этом случае логичнее снизить размер ежемесячных платежей за счет аннуитета. Другое дело, если кредит берет холостой высокооплачиваемый специалист. Ему имеет смысл поторопиться с погашением долга, пока не настало время кормить семью.

СРОК кредита – следующий важный вопрос. Определяя, на какой срок взять кредит, необходимо трезво взвесить все «pro et contra». Чем дольше срок, тем ниже ежемесячные выплаты а, значит, проще для вашего бюджета. Это плюс. Но чем дольше продолжается возврат кредита, тем больше денег в конечном счете заемщик выплатит в виде процентов и тем дольше он будет ограничен в своих правах относительно купленной в кредит квартиры. Это минус.

Вы готовы «затянуть пояса» и гасить кредит на пределе возможностей, лишь бы скорее рассчитаться с банком и перестать работать на оплату процентов? Ипотечный калькулятор подскажет, на какой минимальный срок погашения кредита следует рассчитывать при ваших доходах. Хотите платить поменьше, чтобы не лишать себя привычных радостей жизни? Тогда надо растянуть погашение кредита на максимально возможный срок.

Но максимальный срок погашения кредита вообще и для вас лично может выражаться совершенно разными цифрами. Обычно банки обещают одолжить денег на покупку жилья на пятнадцать-тридцать лет, а кое-кто громко заявляет о том, что готов давать кредиты и на сорок, и на пятьдесят лет. Но абстрактное увеличение срока, который отводят на возврат ипотечного долга, не играет особой роли. Дело в том, что почти все банки рассчитывают предельно возможный для заемщика срок погашения кредита таким образом, чтобы он успел расплатиться с банком к моменту выхода на пенсию.

И ВОТ, наконец, выбрав валюту кредита, первоначальный взнос, схему погашения, наступает черед смотреть, под какую ставку вы можете получить кредит. Но придется учесть еще один фактор – уровень вашей платежеспособности и стабильность доходов. Институт кредитных историй, по которым оценивается благонадежность потенциального заемщика, в России пока не приобрел такого значения, как в цивилизованных странах, поэтому главную роль играет документ, подтверждающий, сколько вы зарабатывали в последние полгода – год.

Разумеется, в любимчиках у банков ходят обладатели на сто процентов официального «белого» дохода, подтвержденного специальной бумажкой из бухгалтерии, которая называется «справка по форме 2-НДФЛ». Совсем другой коленкор, если по ведомости вы получаете десять тысяч рублей, а остальную часть зарплаты – из рук шефа, в конверте, «черным налом». Вот и делят таких заемщиков на «белых» и «серых». «Серый» заемщик в качестве доказательства своего достатка может предъявить лишь справку от работодателя, что называется «в свободной форме». Тут уже другой уровень доверия к предоставленным сведениям и потому процентная ставка по кредиту будет несколько выше, чем для «белого» заемщика.

В некоторых случаях размер процентной ставки по ипотечному кредиту по желанию заемщика изменяется пропорционально размеру комиссии за выдачу кредита: чем больше комиссия – тем ниже ставка и наоборот. Насколько выгодна та или иная рокировка, будет зависеть от ваших планов материальных возможностей.

Существует распространенная банковская уловка: процентная ставка по кредиту устанавливается совсем низкая, но при этом в числе обязательных условий получения кредита будет ежемесячная комиссия за ведение судного счета или за обслуживание кредита. Совсем маленькая комиссия, какие-нибудь доли процента, ну просто ерунда. Однако за год эти ерундовые доли процента сложатся в несколько процентных пунктов, которые, по сути, будут скрытой составляющей процентной ставки. И что же получается? Берете вы кредит под 12 процентов годовых и радуетесь, как вам повезло. А сосчитав, сколько денег в потратили за год на оплату услуг банка – проценты плюс комиссия, выяснится, что ваша реальная стоимость кредита равна 16–17 процентов годовых. Помните: это незаконно и заемщик может опротестовать подобную переплату.

При сомнениях в качестве заемщика или повышенном риске по кредиту, банк может потребовать в качестве обеспечения помимо залога недвижимости оформить поручительство. Например, когда ипотечный кредит предполагается истратить на приобретение жилья на этапе строительства. Или когда исполнение заемщиком обязательств по кредиту находится в зависимости от третьих лиц – если заемщик работает у отца своей жены. В этом случае банк, возможно, попросит тестя выступить в качестве поручителя.

МОЖНО подать заявки на ипотечный кредит сразу в несколько банков и потом сравнить предложенные условия. Если вам подходят условия сразу в нескольких банках, и вы не знаете, на каком из них остановиться, выясните, чья репутация лучше. Ведь банк, который выдаст вам кредит, войдет в вашу жизнь на многие годы. Чтобы более отчетливо представлять, чего ждать от того или иного банка, воспользуйтесь специализированными банковскими сайтами. Все они содержат разделы, где посетители сайта делятся впечатлениями от работы банков.

Не поддается исчислению в материальном выражении, но играет большую роль такой фактор, как четкость информации от банка. С этой точки зрения оцените компетентность и доступность консультантов.

Стоит задуматься, если на сайте банка вы прочитали одно, по телефону вам рассказали совсем другое, а когда вы приходите в офис, вам из раза в раз говорят, что «нужный человек» вышел. Нетрудно понять, что здешняя команда не слишком дорожит расположением своих клиентов и не особенно серьезно относится к взятым на себя обязательствам. Можно с большой долей уверенности предположить, что процедуру оформления кредита могут сопровождать разного рода проволочки и неприятные сюрпризы. Например, неожиданное повышение процентной ставки по кредиту уже после одобрения вашей заявки, снижение обещанной суммы займа или отказ в выдаче кредита без объяснения причин уже в ходе его оформления.

Кредит оформляется на длительный срок, и плохое обслуживание может негативно сказаться не только при оформлении, но и при выплате кредита. Огромную роль играет количество отделений банка, удобство их расположения, график работы, качество и быстрота обслуживания, отсутствие очередей и т. д. У каждого заемщика существуют свои привычки – неплохо, если не придется им изменять. Кому-то нравится совершать платежи через Интернет – значит, хорошо бы найти банк, у которого отлажена такая система расчетов. Кому-то привычнее вносить платежи через кассу: поинтересуйтесь, есть ли отделения нужного вам банка рядом с вашими регулярными маршрутами, посмотрите, как сочетается их рабочий день с вашим, не толпятся ли там бесконечные очереди.

Если в будущем велика вероятность того, что вы будете погашать кредит досрочно, надо выяснить, на каких условиях банк позволяет это сделать. Некоторые кредиторы устанавливают очень жесткие ограничения, например, размер взноса в счет досрочного погашения кредита должен быть не менее пяти тысяч долларов.

...

РЕФИНАНСИРУЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

ФУНКЦИИ

Рефинансирующая организация – это источник денег для банка, чтобы выдавать новые кредиты. Такие организации могут выкупать у банка закладные по кредитам и становиться выгодоприобретателями по этим займам (новыми получателями платежей по кредиту).

На российском рынке пока немного крупных рефинансирующих организаций. Этой деятельностью занимаются крупные банки (ВТБ, «Сбербанк») и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В случае перепродажи кредита рефинансирующей организации для заемщика ничего принципиально не меняется: он продолжает вносить ежемесячные платежи на тех же условиях, что и раньше. Единственное, что может поменяться – реквизиты и адрес получателя. Но в большинстве случаев заемщик продолжает обслуживать кредит в прежнем банке, и перечисление платежей владельцу закладной относится к компетенции кредитора.

 РИАНОВОСТИ © 2012

В течение срока погашения кредита может потребоваться вступить в более тесный контакт с банком, чтобы продать квартиру из-под залога, договориться об отсрочке выплат – да мало ли какие неожиданности могут произойти за десять-двадцать лет. И если в ходе консультаций вы увидите, что сотрудники банка воспринимают заемщика как бесправного просителя, не видят в клиенте партнера, с которым должно считаться, стоит задуматься, так ли уж велики остальные достоинства? И, наконец, через какое-то время вам может понадобиться рефинансировать ипотечный кредит.

Иногда заемщики, беря кредит, планируют в будущем сменить купленную квартиру на более дорогое жилье до окончания срока погашения кредита. В этом случае с разрешения банка квартира выводится из-под залога и продается, вырученные средства идут на погашение кредита, и заемщик берет в кредит большую сумму. Одни банки сравнительно легко соглашаются на этот шаг, но другие такие сделки не практикуют в принципе.

Ипотеку можно сравнить с браком по расчету. А если учесть, что срок ипотеки длиннее среднестатистического срока брака в России, то выбор тем паче становится максимально ответственным. Правильный или ошибочный выбор будет сказываться на вашей жизни многие годы.

 

Разновидности процентной ставки

ПРОЦЕНТНАЯ ставка по кредиту – это плата заемщика за предоставленные банком средства. Эта плата может начисляться по разным схемам. В зависимости от схемы ставка может быть фиксированной, плавающей или комбинированной.

По кредиту с фиксированной ставкой вы будете в течение всего срока погашения кредита отдавать банку один и тот же процент от суммы основного долга. Плавающая ставка отличается от привычной всем ставки фиксированной своим непостоянным характером, она будет опускаться или подниматься в зависимости от конъюнктуры финансового рынка. При благоприятной экономической ситуации плавающие ставки ниже фиксированных, за счет этой особенности вы получаете шанс уменьшить размер ежемесячных выплат.

В России для расчета плавающих ставок применяются несколько общепризнанных финансовых индикаторов, наиболее часто используются LIBOR и MosPrime, реже – ставка рефинансирования Центрального банка РФ и EURIBOR.

Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate – лондонская межбанковская ставка предложения. Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные средства друг у друга на лондонском межбанковском рынке. LIBOR используют для расчета ставки на кредиты в долларах США. MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) это российский национальный индикатор стоимости финансовых ресурсов, соответственно, его применяют для расчета плавающей ставки по рублевым кредитам. Для того же используется и ставка рефинансирования ЦБ РФ. EURIBOR (European Interbank Offered Rate) представляет собой европейскую межбанковскую ставку предложения, она используется для расчета стоимости кредитов в евро.

 РИАНОВОСТИ © 2012

Плавающие ставки складываются из фиксированной части и значения того или иного индекса, например, 6 процентов плюс LIBOR. Банк закрепляет размер плавающей части на срок от трех месяцев до одного года, а затем пересматривает в соответствии с актуальным значением выбранного индикатора. Если ситуация в экономике улучшилась – ставка снизится, а если ухудшилась – повысится.

ОЧЕВИДНЫЙ минус плавающих ставок состоит в том, что при ухудшении экономической ситуации в течение длительного срока ежемесячные платежи по кредиту будут расти из-за увеличения процентной ставки по кредиту. Это может сделать кредитное бремя неподъемным для заемщика, особенно, учитывая тот факт, что в кризисные периоды доходы имеют свойство падать.

Банк может позволить клиенту перейти на фиксированную ставку, если рыночные индексы пойдут вверх и ему станет затруднительно расплачиваться на существующих условиях. Но никаких правил на этот счет нет – каждый кредитор волен решать сам, пойти навстречу клиенту, или требовать выполнения взятых на себя обязательств. К тому же в кризис фиксированные ставки могут настолько подняться, что переходить на них может оказаться бессмысленным: сиюминутный выигрыш будет незначительным, а в будущем придется платить проценты по высокой фиксированной ставке, тогда как плавающая ставка пойдет вниз.

 РИАНОВОСТИ © 2012

Идейный смысл плавающей ставки заключается в том, что она позволяет выдавать кредиты на таких же условиях, на каких занимает и сам банк. Банку стало дороже занимать средства для ведения своих дел – его клиентам придется больше платить за предоставленные кредиты.

В чистом виде плавающая ставка последнее время в России предлагается редко. Чаще используется комбинированная ставка – ее величина сначала фиксируется на определенный срок (год, два, три), а затем ставка становится плавающей.

Какая ставка по кредиту предпочтительнее, фиксированная или плавающая, способен определиться не каждый. Если у заемщика нет внутренней уверенности в том, что он в состоянии верно оценить возникающие риски, он вряд ли выберет такую непростую для понимания программу, как кредит с плавающей ставкой, даже если она на данный момент очень выгодна.

Знающие люди предупреждают, что кредиты с плавающими ставками имеет смысл брать не дольше, чем на несколько лет, потому что прогнозировать колебания рыночных индексов на длительный срок невозможно. В краткосрочной перспективе легче предугадать негативные тренды финансовых рынков, хотя риск потерь из-за роста рыночных индексов все равно остается.

 

Расходы заемщика при оформлении ипотеки

ВОКРУГ ипотеки в России до сих пор кипят страсти. Одни утверждают, что ипотечное кредитование – это магистральный путь решения жилищной проблемы для многих россиян. Другие напоминают об огромных переплатах, которые за десять-двадцать лет вынужден делать заемщик. «Квартира в кредит – это удобно», – утверждают одни. «Разорительно!» – кричат другие.

Истина, как всегда, находится посередине. Да, ипотека сегодня стала одним из наиболее эффективных способов улучшить свои жилищные условия. Но правда и то, что она требует значительных расходов. «Прежде чем спорить, надо считать», – заметил когда-то Вильгельм Лейбниц, и в случае с ипотекой это более чем актуально. Поэтому прежде чем решиться на «жизнь взаймы», вы должны четко представлять себе, из чего состоят потенциальные расходы на погашение и обслуживание ипотечного кредита.

Многие банки на своих сайтах указывают примерный перечень расходов, сопутствующих приобретению квартиры в кредит. Часть из них непосредственно с ипотекой не связана – это стандартные расходы для любых сделок с недвижимостью (не только в кредит, но и за наличные), но помнить о них надо. Иной раз ипотечные сделки срываются, потому что заемщику нечем оплатить комиссию.

Получая ипотечный кредит, будьте готовы, что с вас могут взять единовременные комиссии за рассмотрение заявки и за выдачу кредита. Если вы приобретаете жилье и будете рассчитываться за него наличными, скорее всего, придется заплатить комиссию за обналичивание кредитных средств.

НЕИСКУШЕННЫЕ заемщики часто не придают значения расходам на комиссии за ведение ссудного счета, или обслуживание кредита. На первый взгляд они так малы, что и думать о них не стоит – какие-то десятые доли процента. Не все понимают, что эта комиссия удерживается на протяжении всего срока возврата долга – ежемесячно или ежегодно, поэтому расходы на такую комиссию могут оказаться вполне ощутимыми. Как правило, такие комиссии используют, чтобы для вида снизить ставку по кредиту для пущей привлекательности в глазах потенциальных заемщиков. Например, процентная ставка по кредиту указана 13 процентов годовых. Но есть еще ежемесячная комиссия за обслуживание счета – 0,4 процента. Это означает дополнительные 4,8 процента в год, а значит, на самом деле стоимость кредита будет 17,8 процента годовых. А это, согласитесь, две большие разницы.

Несмотря на то, что Высший арбитражный суд России признал незаконным взимание комиссий за ведение ссудного счета или обслуживание кредита, поскольку они не являются отдельной услугой, многие банки продолжают их брать. Поскольку законодательный запрет отсутствует, а прецедентное право в России не действует, чтобы вернуть деньги, незаконно удержанные в виде комиссии за несуществующие услуги, приходится подавать в суд в каждом конкретном случае нарушения прав заемщика.

Конечно, размер комиссий, сопутствующих выдаче кредита, не может служить определяющим фактором при выборе ипотечной программы, но, при прочих равных условиях, разница в расходах с учетом этих дополнительных платежей может быть существенной. Например, разница в размере комиссии за выдачу кредита, может составить от нескольких тысяч рублей до нескольких тысяч долларов.

Ипотечному заемщику понадобятся деньги на оценку квартиры, которую вы предполагаете купить, так как сумма кредита зависит от стоимости залога. Оценить коттедж или иной загородный дом выйдет дороже, чем квартиру. Может получиться, что банк вашу квартиру забракует – тогда расходы на оценку придется списать в чистый убыток. И сколько квартир будет забраковано банком или страховой компанией, никто заранее знать не может.

ОТДЕЛЬНУЮ статью расходов составит оплата услуг нотариуса. Если вы состоите в браке, обязательно придется нотариально заверить согласие вашей законной «половины» на приобретение квартиры в кредит. Если заемщик не состоит в браке, этот факт тоже придется заверить нотариально. Кроме того, может понадобиться заверить копии каких-либо документов или сделать доверенности. Нотариальное удостоверение закладной и договора купли-продажи, в принципе, необязательно, но может оказаться непременным условием банка. Таким образом, несколько тысяч рублей понадобятся на нотариальные расходы.

Дополнительные расходы могут возникнуть в ходе расчета с продавцом жилья, например, вам потребуется оплатить аренду банковской ячейки. Покупатель жилья должен заплатить госпошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и права собственности.

Довольно дорого обходится ежегодная плата за обязательное страхование от утраты и повреждение залога. Обозначить какие-либо суммы сложно – они зависят не только от конкретных компаний, но и от размера кредита, состояния здоровья заемщика, а также от состояния объекта недвижимости, который он приобретает. Как и в случае с оценкой, страхование загородной недвижимости более накладно, чем квартиры в многоэтажке. В среднем, расходы на страховку составляют 0,4 %–2% от суммы кредита. Менее затратны расходы на личное страхование и страхование титула, если вы решите оплатить и такие страховки

Покупая жилье в кредит, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера и риэлтора. Они стоят недешево, но здорово экономят ваше время и нервы.

Если брать кредит в иностранной валюте, а доходы получать в рублях, – придется ежемесячно тратиться на конвертацию.

Штрафные санкции за просрочку платежей по кредиту, разумеется, нельзя напрямую отнести к расходам по ипотечному кредиту. Но полезно внимательно прочитать в кредитном договоре во сколько вам, в случае чего, обойдутся ваша непунктуальность или неплатежеспособность. Во многих банках эти суммы могут быть весьма значительными.

ОСТАЕТСЯ упомянуть мобильный банкинг: выбрав для себя эту услугу, вы будете получать SMS-сообщения о поступлении внесенных вами платежей по кредиту или допущенной просрочке. Это удобно, но потребует дополнительных небольших расходов (в зависимости от тарифов банка).

В ходе погашения кредита у заемщика может возникнуть необходимость изменить условия договора. Например, вы захотите рефинансировать кредит под более низкий процент, или заменить одного созаемщика другим в связи с какими-то переменами в личной жизни. Или возникнет нужда реструктурировать график или размер платежей в связи с временной потерей доходов. Кредитные договоры многих банков в подобных случаях также предусматривают специальную комиссию за переоформление документации.

Так что имейте в виду: прежде чем получить ипотечный кредит, придется раскошелиться самому. А то массированная реклама любого рода кредитов так затуманила головы населению, что многим кажется, что банки раздают деньги всем подряд – лишь бы взяли.

 

Как можно сэкономить при оформлении ипотеки

ЖИТЬ в долг не слишком приятно. Но когда потребности растут быстрее возможностей, выбора не остается. Например, если вам не хватает собственных средств, чтобы купить квартиру, которую вы хотите. Во всем мире в таком случае принято обращаться в банк за ипотечным кредитом. Получаешь нужную сумму и покупаешь квартиру или дом, которые и будут служить залогом возврата кредита.

Разумеется, в этом случае ради комфорта бытового вам придется смириться с некоторым моральным дискомфортом – долг есть долг. И, как гласит известная поговорка, чужие деньги вы берете на время, а свои отдаете навсегда. Да еще с процентами. А так как ипотечный кредит – это всегда крупная сумма долга, то, вполне понятно, что в такой ситуации хочется использовать любую возможность сэкономить и взять ссуду на наиболее выгодных условиях.

Ипотечным банкам свойственно часто проводить рекламные акции, предоставлять разнообразные льготы и бонусы заемщикам. Это может быть снижение и отмена комиссий за выдачу кредита, уменьшение процентной ставки и т. п.

Многие банки предоставляют льготы и скидки при оформлении ипотеки своим «зарплатным клиентам», сотрудникам корпоративных клиентов. На понижение ставки могут рассчитывать вкладчики, клиенты с хорошей кредитной историей, заработанной в этом же банке.

ЕСЛИ вы берете ипотеку для приобретения жилья, покупать квартиру или дом выгоднее у партнера банка – строительной компании или риэлтора. Тут можно рассчитывать не только на снижение процентной ставки, но и на более низкую цену самой недвижимости.

Плавающие ставки обходятся дешевле, чем кредиты под фиксированный процент, а ставки по кредитам в валюте ниже, чем по кредитам в рублях, но такая экономия может обернуться неожиданными убытками.

В какой-то мере можно сэкономить за счет использования дифференцированной схемы погашения кредита: меньше денег уйдет на проценты.

Естественный вопрос: а какую экономию вам даст дотошное изучение различных ипотечных программ? Особенно на фоне общей, весьма круглой суммы кредита? Ответ довольно прост. Недавно с одним моим знакомым, довольно спешно купившим в ипотеку квартиру, мы, ради «спортивного интереса», посчитали, что было бы, если бы тот же кредит он взял в другом банке, который оформлял кредит медленнее, зато предлагал более выгодные условия.

Выяснилось, что ежегодная разница составляет 2300 долларов. То есть за пятнадцать лет (а именно на этот срок была взята ссуда) – 34 500 долларов. Цена новенькой Toyota Camry или Mazda 6. Приятель, который пока ездит на отечественной «десятке», изрядно задумался…

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ налоговый вычет – самый эффективный способ компенсировать часть своих расходов, покупая жилье в ипотеку.

Не слишком вразумительное словосочетание «имущественный налоговый вычет» означает, что полученные законным путем доходы физических лиц не облагаются налогом, если они истрачены на приобретение жилья. Однако налог на доходы бухгалтерия вашего работодателя перечисляет в бюджет автоматически. Поэтому, чтобы воспользоваться льготой, надо заявить о своем праве – тогда из бюджета вам вернут сумму, равную уплаченному налогу.

Часто покупатели жилья не понимают сути льготы: государство возвращает лишь реально поступивший в бюджет налог, а не просто 13 процентов от стоимости приобретенного жилья. Поэтому, если у вас не было налогооблагаемых доходов в тот год, когда была совершена сделка по приобретению жилья, никаких денег от государства не получить. По существующим правилам налоги, которые вы платили до заключения сделки, не учитываются.

Еще один важный момент – имущественный налоговый вычет вы получаете лишь один раз в жизни. Когда именно это сделать, вы можете решать самостоятельно. Купив квартиру или дом, совсем необязательно сразу же предъявлять свое право на возврат налога. Если вы рассчитываете и дальше улучшать свои жилищные условия, то есть смысл подождать: чем больше денег потрачено на новый дом, тем больше денег вернет казна.

«А вдруг прогадаю? – спрашивают многие. – Понадеюсь потом оформить вычет с более крупной суммы, но планы по расширению жизненного пространства осуществить не удастся?» Не страшно. Напомнить государству о своих социально значимых расходах на жилье никогда не поздно – это можно сделать когда угодно, хоть через десять лет после покупки жилья. Другое дело, что надолго это дело затягивать не стоит – инфляция ежегодно будет обесценивать положенный вам налоговый вычет.

Если жилье приобретается в общую долевую либо в общую совместную собственность, совладельцы имеют право вернуть себе уплаченный налог пропорционально стоимости их доли. Кстати, долгое время родители, приобретающие жилье в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, не могли вернуть себе налог, уплаченный с доходов, истраченных на доли детей. Мол, раз дети – собственники недвижимости, вот они пусть и получают налоговый вычет… когда подрастут и начнут платить налоги. Теперь за родителями признали право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами.

Вычет вам могут вернуть в двух видах. Первый вариант – на ваш счет перечислят соответствующую сумму. Второй вариант – с вас в течение какого-то времени перестанут взимать налог на доходы физических лиц, до тех пор, пока не покроется сумма положенного вам налогового вычета. Первый вариант приятен тем, что вы сразу же получаете круглую сумму. Второй требует меньших хлопот.

Понятно, что щедрость государства небезгранична. Существует предел расходов на жилье, с которого можно осуществить налоговый вычет, – два миллиона рублей. Учитывая, что ставка налога на доходы равна 13 процентам, получается, что можно вернуть не больше 260 тысяч рублей. Но до 2008 года размер вычета был вдвое меньше – один миллион рублей, поэтому, если вы захотите получить вычет за жилье, приобретенное до 2008 года, для вас будет действовать именно эта планка.

Однако в случае с ипотекой вы сможете вернуть еще большую сумму: расходы на проценты по кредиту на приобретение жилья учитываются без ограничений. Это означает следующее. Например, вы взяли ипотечный кредит на сумму один миллион рублей и купили квартиру. Допустим, сумма уплаченных по кредиту процентов составила за срок вашего кредита еще 800 тыс. рублей. Значит, в виде налогового вычета вам возвращается:

1. 13 процентов от суммы в 2 миллиона рублей (стоимость жилья);

2. 13 процентов от суммы в 800 тысяч рублей (уплаченные проценты по кредиту).

Итого: 260 тысяч рублей + 104 тысячи рублей = 364 тысячи рублей.

Таким образом, налоговый вычет – это еще один плюс в пользу ипотеки. И его следует учитывать, рассчитывая свою ипотечную арифметику.

Небольшая оговорка: это правило действует только в отношении целевых кредитов на приобретение или строительство жилья, то есть ипотечных. Использовать проценты по потребительскому кредиту, пусть даже взятому на приобретение жилья, или по нецелевому ипотечному кредиту, как основание для возврата налога, вам не удастся.

ЧТО включается в налоговый вычет? Перечень расходов по приобретению жилья, на которые распространяется льгота, довольно широк. Если речь идет о доме, в него включаются:

– расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

– расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

– расходы на приобретение земельного участка, на котором расположен жилой дом;

– расходы на уплату процентов по целевому ипотечному кредиту;

– расходы на разработку проектно-сметной документации, на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников;

– затраты на приобретение строительных и отделочных материалов;

– расходы, связанные с работами или услугами по строительству, достройке и отделке дома или квартиры.

Но, чтобы учесть дополнительные расходы, нужно оформить документы в соответствии с требованиями налогового законодательства.

Во-первых, в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должно быть указано, что приобретается незавершенный строительством жилой дом или право на квартиру без отделки.

Во-вторых, все понесенные расходы должны подтверждаться соответствующими документами. Это могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие аналогичные документы. А для оформления вычета на сумму, уплаченную в виде процентов по кредиту, необходимо ежегодно брать в банке соответствующую справку.

КАК оформить налоговый вычет? Поскольку, оформляя налоговый вычет, вы можете рассчитывать только на возврат реально уплаченного налога, эта льгота оформляется по итогам года. О своем праве на имущественный налоговый вычет вы можете заявить в налоговую инспекцию по месту вашей регистрации в любой момент, начиная с января следующего за отчетным года. То есть если вы хотите оформить вычет, например, за 2012 год, то можете подать заявление в любой день 2013 или любого следующего года.

Естественно, вас ожидают некоторые бюрократические процедуры. Заплатить налог на доходы физических лиц легче легкого – большинство из нас даже не замечает, как это происходит, поскольку обычно налог вычисляется и передается в казну вашим работодателем. А чтобы вернуть его, разумеется, придется предпринять следующие шаги.

1. Написать два заявления на имя начальника налоговой инспекции по месту вашей регистрации: первое – о предоставлении имущественного налогового вычета, второе – о возврате уплаченного налога на доходы физических лиц с указанием банка и номера вашего счета, на который будут перечислены деньги.

2. К заявлениям нужно приложить копии всех документов, свидетельствующих, что вы купили, построили или приобрели право на жилье. В числе этих документов: свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве, а при необходимости, документы, подтверждающие ваши сопутствующие расходы. Причем, подавая заявление, нужно будет предъявить оригиналы всех документов: инспектор сверит с ними копии и заверит подлинность представленных вами сведений.

3. Обязательно понадобится справка от работодателя о полученных вами доходах и уплаченного с них налога на доходы физических лиц по форме 2-НДФЛ. Какая сумма будет в ней фигурировать, ту вам и вернут.

4. На основе собранных документов заполняется налоговая декларация о доходах физического лица. Бланки декларации бесплатно выдают в налоговой инспекции, но можно, не выходя из дома, скачать их на сайте Федеральной налоговой службы России www.nalog.ru или же любого из ее территориальных управлений. А еще вы можете заполнить декларацию в электронном виде, используя размещенную на тех же сайтах специальную компьютерную программу. Версии декларации обновляются каждый год. Заполненную форму обязательно надо распечатать, потому что достоверность представленных данных подтверждается вашей подписью на каждой странице декларации.

ТЕПЕРЬ – несколько советов.

Совет первый. Несмотря на то, что форма декларации по налогу на доходы физических лиц неоднократно совершенствовалась, она по-прежнему представляет собой ребус не для слабонервных. Как правило, заполнить декларацию без ошибок удается примерно с пятой попытки. Можно обратиться за консультацией в налоговую инспекцию – при известной доле везения, вас проконсультируют, а, может, и помогут заполнить.

Совет второй. Помните: если в ходе проверки декларации обнаружится, что претендент на вычет числится в должниках по любому виду налога, денег ему не видать, пока долг не будет погашен.

Совет третий. Никаких налоговых льгот не имеют индивидуальные предприниматели, перешедшие на систему единого налога на вмененный доход (ЕНВД). Дело в том, что «вмененщики» по определению не платят налога на доходы физических лиц, подлежащий возврату, так что возвращать им просто нечего и никакой альтернативы не предусмотрено. По той же причине не полагается налоговых льгот тем, кто приобретает жилье за счет работодателей, на средства материнского капитала, или других средств государственной социальной поддержки. В списке «лишенцев» и те, кто приобретает жилье у близких родственников или у супруга, которые по закону определяются как взаимозависимые лица – им налог не вернут в качестве меры предосторожности от возможного мошенничества: так можно долго доить бюджет, фиктивно продавая жилье друг другу.

Совет четвертый. Категорически не рекомендуется приходить со своей декларацией в марте-апреле. В это время в налоговую инспекцию потоком идут граждане, для которых подача декларации о доходах является обязательной. Можно простоять в очереди целый день, о консультациях же и мечтать не приходится.

Заявления и декларацию придется собственноручно или через доверенное лицо принести в налоговую инспекцию. Почта в этом деле не помощник – ведь вам нужно будет предъявлять оригиналы документов на приобретение и оформление в собственность своей недвижимости.

С момента представления декларации и до момента перечисления на счет добытых из бюджета денег официально должно пройти не больше четырех месяцев. Три месяца отводится налоговой инспекции на проверку представленных сведений, и еще месяц – на перечисление денег из казначейства.

Вполне вероятно, что сумма выплаченного за год налога окажется меньше, чем сумма положенного налогового вычета. В этом случае надо будет повторять процедуру подачи заявлений и декларации заново – до тех пор, пока государство с вами не рассчитается полностью. Необязательно делать это каждый год, можно подавать декларации с паузой и в год, и в несколько лет. Причем, если так получится, что за целый год не нашлось времени подать декларацию, уплаченный в этот период налог все равно можно вернуть – разрешается подавать декларацию сразу за три прошедших года.

 

Кредитный договор

«ИМЕЮ желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания», – так образно описывал печальное несовпадение желаний и возможностей герой популярного советского фильма. Кредитный бум в России во многом разрешил эту проблему, существенно сузив зазор между желаниями и возможностями. Разумеется, за плату. Чтобы эта плата не превратилась в кабалу, в первую очередь, несем ответственность мы сами – те, кто подписывается в графе «заемщик». И, несмотря на самую срочную потребность в деньгах, очень важно тщательно прочитать кредитный договор с банком до того, как он будет подписан, чтобы избежать неприятных сюрпризов после. Потому что после того, как вы поставите свою подпись на документах, обратной дороги не будет. За нарушение условий кредитного договора банк вправе его расторгнуть и потребовать немедленного погашения остатка долга по кредиту.

Кредитный договор похож на брачный контракт, это основополагающий документ, регламентирующий взаимоотношения между заемщиком и кредитором на многие годы вперед. Поэтому предпочтительнее прочитать договор до поисков квартиры и каких-либо расходов по запланированной сделки. И если в нем вас что-то насторожит, лучше не пожалеть потраченного времени, отыграть назад и начать все сначала. Благо, выбор ипотечных предложений сегодня большой.

Читайте все, что написано самыми маленькими буквами, не устают призывать эксперты. Иначе привлекательные, на первый взгляд, условия ипотеки при ближайшем рассмотрении могут оказаться замаскированными поборами. И тогда заемщику останутся лишь сожаление и досада на свои лень и невнимательность.

Как показывает практика, большинство претензий и обид заемщиков по отношению к банкам-кредиторам связано с тем, что клиенты просто не прочитали или не обратили внимания на тот или иной пункт ипотечного договора. Все учатся на ошибках: только дураки – на своих, а умные – на чужих. Вам, соответственно, решать, какой вариант обучения выбрать для себя.

Если спросить специалиста, на что в первую очередь надо обращать внимание в ипотечном договоре, он ответит: «На все! У ипотеки мелочей не бывает». И все же имеет смысл подчеркнуть самые актуальные аспекты.

Важнейшие пункты ипотечного договора – сколько и за что вам предстоит платить, как и от чего вы будете застрахованы и что предусмотрено в случае какого-либо форс-мажора.

График ваших платежей должен быть оформлен в виде приложения к договору и заверен подписями и печатью. В практике автора этих строк был случай, когда он взял в одном из известных банков кредит без официального графика платежей. О сроках и суммах мне просто рассказал банковский клерк. Через пару месяцев выяснилось, что он что-то напутал. И оказалось, что я вносил в банк недостаточную сумму и не в установленные сроки. Пришлось уплатить штраф, благо, кредит был небольшой. В случае с ипотекой подобная оплошность может иметь куда более серьезные последствия.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало специальное приложение к кредитным договорам, содержащую информацию о полной стоимости кредита (ПСК). В ней банк-кредитор должен указать значения всех расходов заемщика на протяжении срока жизни ипотечного кредита, включая всевозможные единовременные комиссии и другие расходы. Заполняя эту форму в нескольких банках, заемщик может выбрать наименее затратное ипотечное предложение и получить максимально полную информацию обо всех своих издержках по ипотеке.

Условия досрочного погашения – очень важный момент ипотечного договора, на который нужно обратить внимание.

Еще один момент, на который следует обратить внимание – страховка. Условия страхования должны быть четко прописаны в кредитном договоре: какие виды страхования являются обязательным условием получения кредита, с какой периодичностью надо предоставлять в банк документы, подтверждающие оплату страховки. Имейте в виду, что неустойка за ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по страхованию, а также иных обязательств, предусмотренных пунктами кредитного договора, может обойтись вам в кругленькую сумму.

ТРЕБОВАНИЯ, которые банк предъявляет к заемщику и прописывает в договоре, носят не только финансовый характер. Не все знают, что обязанности заемщика перед банком после выдачи кредита не ограничиваются аккуратным погашением кредита. Ежегодно нужно предоставлять в банк документы, которые подтверждают размеры доходов заемщика – справку по форме 2-НДФЛ, копию трудовой книжки, заверенную работодателем.

Кредитный договор обычно предусматривает и другие санкции за нарушение каких-либо условий предоставления ссуды. Для многих банков это законный повод «поживиться» за счет заемщика. Поэтому следует обратить максимум внимания на детали – размер штрафов за просрочку платежей, пени на сумму просроченного долга, право банка устанавливать «повышенную процентную ставку за просроченную задолженность».

Традиционно штраф за каждый календарный день просрочки обычно составляет от 0,1 процента до 0,5 процента от суммы просроченного платежа. Если в предложенном вам договоре ипотеки указаны куда более значительные суммы – это опять же повод задуматься и задать вопрос представителям банка.

Еще более принципиально, при каких условиях банк оставляет за собой право расторгнуть кредитный договор, потребовать полного погашения кредита, а в случае неисполнения этого требования – отнять у заемщика предмет залога (то есть купленное в кредит жилье). Обычно в российских банках повторение просрочки более трех раз в год расценивается как неисполнение кредитного договора. Это тоже должно быть четко прописано в договоре, дабы однократная просрочка не могла стать для банка поводом для «репрессивных действий».

Права и обязанности заемщика по отношению к банку должны быть четко прописаны в кредитном договоре. Если же кредитный договор сформулирован расплывчато, оставляет простор для различных толкований, лучше поискать другой банк.

Вы готовы спускаться по незнакомой лестнице с завязанными глазами? Если нет, то внимательно изучайте предложенный вам ипотечный договор. Как гласит давняя латинская пословица: «Кто предупрежден, тот вооружен» – знание всех деталей поможет сделать вашу ипотеку безопасной и комфортной.

 

Страхование в ипотеке

По РОССИЙСКОМУ законодательству обязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование в пользу банка недвижимости, которая на этот кредит приобретается – от утраты и повреждения. Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной «точечной застройки» фундамент «поплывет», и в стене квартиры появятся трещины.

Получается, что банк остается без залога, значит, очень велика вероятность, что он потеряет свои деньги, ведь заемщик в любой момент может отказаться выплачивать остаток долга. Какой смысл гасить кредит, если приобретенное за счет него жилье больше не существует или требует на свое восстановление огромных средств? В подобных ситуациях страхование недвижимости от утраты и повреждения в пользу банка гарантирует защиту его интересов: в случае чего ему будет выплачен остаток долга, если заемщик откажется выполнять свои обязательства.

На первый взгляд, страхование залога нужно банку, но, если взглянуть на эту коллизию с другой стороны, то заемщику страховка нужна не меньше. Если его жилье сильно пострадает, к примеру, от пожара, он встанет перед серьезной проблемой: потратиться на ремонт – значит пробить брешь в своем бюджете. Хватит ли средств на погашение кредита? Имея страховку можно не беспокоиться: за счет возмещения по ней можно будет оплатить расходы либо по кредиту, либо по ремонту, если банк даст свое согласие.

Кроме того, заемщик, чье жилье было уничтожено полностью по той или иной причине, конечно, может отказаться платить кредит, поскольку для него в этом не будет никакого смысла, но с юридической точки зрения этот печальный факт не снимает с него обязательств перед банком. Не будь страховки, рано или поздно долг все равно пришлось бы возвращать любым путем.

Если жилье повреждено частично, то размер страховой выплаты составит сумму, равную стоимости его восстановления, но, конечно, не больше страховой суммы. Банк, может получить выплату самостоятельно в счет частичного погашения кредита, либо предоставить эти средства заемщику для восстановления жилья. Если жилье разрушено и не подлежит восстановлению, то страховая выплата будет перечислена банку для полного погашения кредита.

ЧТОБЫ заключить договор страхования, надо заполнить анкету-заявление и представить документы, характеризующие приобретаемый объект недвижимости. Перечень документов об объекте недвижимости, который необходимо представить в страховую компанию, в большинстве случаев соответствует документам, которые потенциальный заемщик предоставляет банку. Поэтому логичным будет подготовить все документы сразу в двух экземплярах. Хотя страховая компания может запросить и какие-то дополнительные документы, поскольку она более тщательно изучает состояние объекта недвижимости: как-никак ей платить, случись что.

При заключении договора страхования заемщик получает график уплаты страховых взносов, в которой будет прописано, когда и какие суммы необходимо будет вносить, начиная с момента покупки квартиры и заканчивая последним годом кредитования. Как правило, взносы по страховке увеличиваются пропорционально размеру страховой суммы. А сумма страховки практически всегда привязана к остатку задолженности, поэтому, по мере уменьшения долга перед банком, ежегодные выплаты по страховке с каждым годом становятся все меньше. Стоимость страховки по объекту недвижимости и титулу собственности с каждым годом падает.

Чаще всего плата за страховку вносится ежегодно. Обычно взносы по ипотечному страхованию можно вносить в течение шестидесяти дней с момента наступления очередного взноса. Если по прошествии этого срока страховой компании взнос по страховке не был внесен, договор страхования будет расторгнут. Поэтому нельзя допускать возникновения задолженности перед страховой компанией, по закону подлости неприятность может произойти именно в тот момент, когда договор страхования прекратит свое действие.

Страховка покроет ущерб, причиненный объекту недвижимости, в случае его повреждения или уничтожения в результате пожара, взрыва бытового газа, стихийных бедствий, обнаружении конструктивных дефектов здания, аварии водопроводной, отопительной, канализационной систем, противоправных действий третьих лиц. Можно дополнительно застраховать недвижимость от риска разрушения в результате ошибок проектирования, монтажа и использования некачественных материалов. Было бы желание: можно застраховать хоть от падения летающей тарелки.

Часто ипотечные заемщики страхуют только конструктивные элементы квартир, чтобы меньше платить за страховку, а затем, в случае повреждения отделки жилых помещений, предъявляют необоснованные претензии о выплате страхового возмещения. Между тем, для ипотечных заемщиков обычно действуют льготные тарифы, поскольку страховая компания понимает, что этот клиент пришел надолго. Желающие могут по льготным тарифам застраховать от риска утраты или повреждения и отделку жилья, и свое имущество.

Прежде чем заключить договор страхования недвижимости от утраты и повреждения, сначала проверьте, удовлетворяет ли вас перечень рисков, от которых будет защищать страховка. Тут очень важны нюансы, желательно в этом момент иметь под рукой специалиста по страхованию, которому вы доверяете. Человеку, далекому от иезуитских уловок страховщиков, разглядеть подвох будет просто невозможно. Например, в числе рисков, которые включает ваша страховка, будет указан пожар. Но при этом страховым случаем не будет считаться пожар, если он был результатом поджога. Поджог может расцениваться как отдельный риск и от него надо страховаться отдельно. И таких тонкостей в страховании полным-полно.

Особенно внимательно прочитайте раздел договора, в котором перечисляется, какие действия владельца недвижимости будут поводом для отказа в выплате страховки. В частности, возмещение по страховке не выплатят, если выяснится, что вы сделали незаконную перепланировку жилья.

По условиям получения ипотечного кредита, недвижимость, приобретаемую на заемные средства, требуется застраховать на величину полученной ссуды. В свете актуальных требований банков, почти всегда это не полная стоимость жилья, так как определенную часть стоимости заемщик вносит в виде первоначального взноса. Если жилье по какой-нибудь причине пострадает, за счет страховки банку выплатят остаток долга заемщика, но и только, на восстановление средств уже не будет. Может оказаться, что жилье окажется полностью разрушенным. Тогда вложенные в него личные средства заемщика будут потеряны безвозвратно.

Оптимальным вариантом будет страхование имущества на его полную стоимость. В таком случае, случись что, страховка поможет не только выполнить свои обязательства перед банком, но и вернуть свои деньги, потраченные на первоначальный взнос. Отдельный договор заключать при этом не обязательно, достаточно разделения обязательств страховщика на двух выгодоприобретателей – в лице банка и заемщика.

ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ страхового возмещения надо соблюсти определенные правила. Если нарушить установленную процедуру, пострадавший может лишиться положенной компенсации или получить меньшую сумму, чем ожидалось. Что должен знать ипотечный заемщик, чтобы не «пролететь мимо кассы»? Чтобы страховая компания взяла на себя обязательства ипотечного заемщика по выплате долга перед банком, надо представить ей документы, которые подтверждают наступление страхового случая. Перечень всех необходимых документов указывается в договоре страхования и в правилах, которые передаются заемщику во время оформления страховки. Его надо хорошенько изучить, иначе можно попасть впросак из-за отсутствия какого-нибудь нужного документа и остаться без возмещения убытков.

...

Роли каждого участника в системе ипотечного кредитования

В ипотеке принимают участие не только заемщик и кредитор, но и другие заинтересованные лица.

СТРАХОВАЯ КОМПАНИЯ

Страховая компания страхует объект ипотеки от риска повреждения или утраты, т. к. этого требует законодательство. Как правило, у каждого банка есть перечень страховых компаний, с которыми он работает, и заемщик вправе выбрать любую из них. Страховку необходимо возобновлять каждый год до окончания срока кредитования. При наступлении страхового случая компания обязана выплатить кредитору страховую премию.

Перед заключением договора страхования компания проводит собственный андеррайтинг страхуемого жилья, и может отказаться от одобрения какого-либо объекта, если его состояние будет неудовлетворительным.

При оформлении личного страхования компания может потребовать пройти медосмотр.

ИНЫЕ УСЛУГИ

• Личное страхование заемщика (страхование жизни и трудоспособности).

• Титульное страхование (страхование от риска утраты права).

 РИАНОВОСТИ © 2012

Размер ущерба в результате гибели, повреждения или утраты имущества может определяться разными способами. Например, могут посчитать, сколько составит стоимость поврежденных элементов в процентах от стоимости строения, согласованной при заключении договора страхования. Размер страхового возмещения могут рассчитать на основе среднерыночных цен на строительные материалы, расценок на работы и доставку материалов. Оценка строений проводится с учетом норм, утвержденных органами исполнительной власти, но, по договоренности между страховой компанией и заемщиком для определения размера ущерба могут привлекаться независимые эксперты.

Страховка часто служит источником раздражения для заемщика, поскольку ежегодные расходы на нее выливаются в кругленькую сумму, но в критической ситуации именно она становится залогом вашего спокойствия за свою финансовую устойчивость.

Страхование некоторых рисков стало стандартной практикой при заключении ипотечной сделки. Но, помимо обязательного страхования сохранности залога, установленного законодательно, заемщик может в добровольном порядке застраховать свои жизнь и трудоспособность, юридическую чистоту сделки. С недавних пор начал получать распространение еще один вид ипотечного страхования – страхование ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору.

 

По правде говоря, эти виды страхования, скорее можно отнести к разряду добровольно-принудительного. Еще недавно все банки требовали от заемщиков страховать свои жизнь и здоровье, несколько реже встречалось требование застраховать юридическую чистоту сделки (страхование титула). Примерно с начала 2011 года, под давлением Федеральной антимонопольной службы (ФАС), Роспотребнадзора и Высшего арбитражного суда (ВАС) банки перестали определять личное страхование и страхование титула в качестве обязательных требований для получения ипотечного кредита. Кредиторы стали действовать тоньше: они предоставляют на выбор два варианта одной и той же ипотечной программы – для тех, кто не желает страховаться сверх установленного законом минимума, и для тех, кто готов потратиться на один или два вида добровольного страхования. Фокус в том, что, не желая оплачивать страховку, кредит придется брать по более высокой ставке. Разница так велика, что экономия на страховке становится нецелесообразной.

В принципе, личное страхование и страхование титула для ипотечного заемщика не такая уж пустая трата денег.

«Да, человек смертен, но это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус», – мудро заметил булгаковский Воланд. Поэтому предусмотрительные люди страхуют свою жизнь, чтобы в случае внезапной кончины их близкие в тяжелый час могли не беспокоиться хотя бы о материальных проблемах.

ЛИЧНОЕ страхование, выражаясь казенным языком, направлено на защиту от риска потери трудоспособности и смерти заемщика. Несчастный случай может случиться с каждым: автомобильная авария, грабитель в темном переулке, неудачное падение на горнолыжной трассе – и вот заемщик надолго застрял на больничной койке. Наиболее активные и работящие мужчины часто оказываются в больницах с инсультами, инфарктами, прободением язвы желудка. Оплата больничного вряд ли будет сопоставима с доходами работающего человека. А еще расходы на лечение и реабилитацию… Выплаты по кредиту могут стать непосильными.

Самый печальный вариант: заемщик может умереть, не успев до конца погасить ипотечный кредит. В этом случае долг перед банком ляжет на плечи его наследников, например, жены и детей. Если выяснится, что наследники не в состоянии гасить кредит, банк может предъявить свои права на жилье, которое служит залогом возврата кредита. Жилье продадут с торгов, вырученные средства пойдут на погашение долга по кредиту и всевозможные издержки, связанные с реализацией. Перспектива, что и говорить, не самая радужная.

Личное страхование обеспечит заемщику возмещение расходов на погашение кредита до тех пор, пока он не восстановит трудоспособность. Если заемщик умрет или станет полным инвалидом, страховая компания погасит остаток его долга по кредиту полностью.

Если заемщик пропал без вести, этот случай также считается страховым. Напрямую договор ипотечного страхования не содержит статьи о действиях страховщика в таких ситуациях. Но, исходя из общей теории права, после решения суда о признании человека пропавшим без вести, можно провести процедуру признания человека умершим. Получив такое решение суда, родственники смогут обратиться в страховую компанию за возмещением и решить проблему погашения долга по кредиту.

Разумеется, получить возмещение по страховке будет не так уж просто. Как известно, страховые компании весьма и весьма неохотно расстаются со своими деньгами. Поэтому выплате страховки предшествует придирчивая проверка: правда ли, что клиент понес убытки, и насколько обоснована сумма, которую он хочет предъявить к возмещению.

 РИАНОВОСТИ © 2012

Заключая договор личного страхования, надо внимательно изучить, от каких рисков вы будете защищены. В стандартный пакет может не входить компенсация при временной нетрудоспособности и получение инвалидности любой группы по причине болезни. Некоторые страховые компании не включают в число страховых случаев по стандартному пакету смерть в результате преднамеренного убийства. Так что, при необходимости, нужно дополнить договор таким образом, чтобы максимально защитить себя.

Не стоит забывать, в некоторых случаях страховое возмещение не выплачивается, даже если владелец полиса умер или покалечился. В частности, страховка не поможет пострадавшему в автомобильной аварии, если выяснится, что он управлял транспортным средством без водительских прав или будучи нетрезвым. Страховым случаем не признают смерть в результате самоубийства, а также болезни, возникшие вследствие попытки самоубийства. При страховании на стандартных условиях, скорее всего, исключениями из перечня страховых случаев станет потеря трудоспособности по причине онкологического заболевания, туберкулеза, психических расстройств, а также вследствие наркомании, алкоголизма. Страховая компания откажется платить, если клиент скроет, что страдает серьезным заболевание, а потом окажется, что как раз это заболевание привело к наступлению страхового случая.

Можно ставить крест на выплате страхового возмещения, если будет обнаружено, что клиент предоставил недостоверные сведения о себе, подложные или поддельные документы о состоянии здоровья.

Цена полиса будет зависеть от набора рисков. Кроме того, имеют значение возраст, состояние здоровья, профессия, образ жизни и пол застрахованного лица: мужчины платят больше, чем женщины. Если заемщик занимается экстремальными видами спорта, или его профессия связана с риском для жизни и здоровья, тариф будет более высоким. Стоимость страховки резко повышается для мужчин, перешагнувших рубеж сорокалетия.

В то же время, одновременно с остатком долга по кредиту ежегодно будет уменьшаться страховая сумма (сумма, в пределах которой страховщик несет ответственность по возмещению ущерба, возникшего в результате наступления застрахованного события, иначе говоря – максимально возможная сумма страхового возмещения). А чем меньше страховая сумма, тем ниже плата за страховку.

СТРАХОВАНИЕ титула гарантирует банку возмещение в случае аннулирования в судебном порядке сделки купли-продажи недвижимости, которая служит залогом по кредиту. По статистике в среде ипотечных заемщиков такие случаи наступают крайне редко – все же и банк и страховая компания проверяют, что за недвижимость заемщик покупает на кредитные средства. Тем не менее, несовершенство российского законодательства, очень ограниченная ответственностъ госрегистраторов, нотариусов и риэлторов открывают широкие горизонты для мошенничества. И лишний раз защитить себя от неприятных сюрпризов ипотечному заемщику будет не лишне.

Каждый из предыдущих владельцев недвижимости может оспорить сделку ее купли-продажи по каким-то своим причинам. Если сделка квартиры будет опротестована родственниками продавца недвижимости, потому что их права были нарушены, страховая компания выплатит банку возмещение, чтобы к заемщику не было претензий относительно погашения кредита.

Через десять лет после того, как был выдан ипотечный кредит, можно прекратить оплачивать страхование титула, поскольку по законодательству Российской Федерации к этому моменту истекает срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Соответственно, уже никто не сможет оспорить право собственности заемщика на заложенное в банк жилье.

Страхование ответственности заемщика по кредитному договору имеет смысл для тех, кто хочет получить кредит с низким первоначальным взносом. По таким кредитам выше риск убытка для банка в случае дефолта заемщика. Поскольку разница между стоимостью залога и сумой кредита невелика, может статься, что денежных средств, вырученных от реализации заложенной недвижимости, не хватит для погашения долга заемщика. В таком случае убыток банку возместит страховая компания.

Конечно, в период ипотечного бума получить кредит с низким первоначальным взносом не проблема и без дополнительных условий. Однако рынок не вечно идет на подъем, периоды спада могут быть довольно продолжительными, а дожидаться лучших времен, чтобы оформить ипотеку, захочет не каждый. Тогда страхование ответственности заемщика по кредитному договору может сослужить хорошую службу тем, кто не успел накопить на стандартный первоначальный взнос.

Поскольку ипотечный заемщик обязан оплачивать страхование недвижимости, заложенной по кредиту, сопутствующие страховки предлагаются единым пакетом услуг, получившим название комплексного ипотечного страхования.

 

Социальная ипотека

ХОТЯ каждой семье отдельную квартиру государство больше не обещает, социальные жилищные программы все же имеют место быть. И большинство из них помогает решить жилищный вопрос с помощью ипотеки. Государственная поддержка при этом заключается в том, что льготники получают субсидии на погашение ипотечного кредита или кредиты по низким ставкам. Условия кредитования по программе социальной ипотеки могут быть более мягкими – невысокий первоначальный взнос, возможность снизить размер платежа в случае рождения ребенка.

Федеральные программы социальной ипотеки помогают приобрести жилье военнослужащим, работникам бюджетных организаций – учителям и научным работникам, молодым семьям.

Все эти программы весьма актуальны: специалисты полагают, что коммерческая ипотека пока доступна максимум 10 процентам жителей России, между тем, в улучшении своих жилищных условий нуждаются как минимум 57 процентов россиян. Некоторые из них могут воспользоваться не классическими или альтернативными формами ипотеки. В России действует несколько федеральных программ социальной ипотеки, кроме того, во всех регионах действуют собственные жилищные программы, как правило, тоже на основе ипотеки.

Наиболее известна социальная ипотека для молодых семей. Такие программы реализуются в каждом регионе страны под эгидой национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Хотя в каждом регионе жилищные программы для молодых семей имеют свои отличия, все они имеют общие черты. Как правило, стать участниками программы могут супруги не старше 35 лет. Иногда в этом вопросе допускаются послабления, к примеру: хотя бы один из супругов должен быть не старше 35 лет, либо суммарный возраст супругов не может превышать 70 лет.

Бюджетные субсидии молодым семьям могут иметь разный характер. В одних регионах это единовременная выплата, размер которой может составить до трети стоимости жилья – ее можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке. В других регионах господдержка представляет собой субсидирование процентной ставки – за счет бюджетных средств погашается часть ежемесячного платежа по ипотеке. Для молодых семей обычно действуют льготные ипотечные программы с более низкими процентными ставками и первоначальным взносом от 10 процентов стоимости приобретаемого жилья. Нередко государственные жилищные программы для молодых семей предусматривают специальные субсидии на случай рождения или усыновления (удочерения) ребенка.

КАК вариант социальной поддержки для молодых семей можно расценивать использование материнского капитала для погашения ипотечного кредита. Это неплохое подспорье, если вы уже собрались покупать квартиру по ипотеке.

Как известно, материнский капитал можно использовать не раньше, чем через три года после рождения ребенка, чье появление в семье обеспечило право на материнский капитал. И только для погашения ипотечного кредита ждать три года необязательно: можно использовать материнский капитал сразу же, как только вы оформите сертификат на него.

Наиболее выгодные условия использования материнского капитала содержат специальные ипотечные программы с одноименным названием – «Материнский капитал», которые предлагает ряд банков. Наиболее известна программа, разработанная в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ключевое отличие таких программ состоит в низком первоначальном взносе, минимальная величина составляет всего 10 процентов. Если уровень доходов молодых родителей не позволяет претендовать на ту сумму кредита, которая необходима им для покупки жилья, можно взять в созаемщики родителей или других близких родственников. Чем больше будет совокупный доход созаемщиков, тем большую сумму кредита можно получить.

Теоретически материнский капитал можно использовать и для уплаты первоначального взноса для приобретения квартиры по ипотеке. Однако несовершенство законодательства по этому вопросу создает для этого серьезные препятствия. Банк может принять материнский капитал в уплату по ипотеке, но не может засчитать его в качестве первоначального взноса. Впрочем, удобная программа появилась в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: в кредитах, выдаваемых по стандартам АИЖК, материнский капитал уже принимается в зачет первоначального взноса по ипотеке.

ДЛЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ действует отдельная программа социальной ипотеки. Контрактник в любом звании имеет право стать участником накопительно-ипотечной системы (НИС) и через три года приобрести жилье в ипотеку. При этом не имеет значения, нуждается военнослужащий в улучшении жилищных условий с точки зрения существующих в России нормативов или нет.

Каждому участнику НИС ежемесячно перечисляют взносы для жилищного обеспечения на именной счет. Накопленные за первые три года участия в НИС средства используются для выплаты первоначального взноса за жилье. Далее за счет взносов погашается ипотечный кредит.

Социальная ипотека позволяет военнослужащему приобрести квартиру или жилой дом на вторичном рынке, а также квартиру на этапе строительства. При желании военнослужащий может увеличить первоначальный взнос по кредиту, добавив собственные средства, чтобы приобрести жилье побольше или повыше качеством. С начала действия программы участниками НИС стали более 220 тысяч человек и почти 40 тысяч военных уже приобрели себе жилье.

НЕ ТАК давно в России появились две новых программы социальной ипотеки – для молодых ученых и учителей, работающих в бюджетных организациях. По этим программам можно приобрести в кредит квартиру или дом как на вторичном, так и на первичном рынке. Помимо этого ученые могут использовать социальную ипотеку для оплаты пая в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе.

Получить кредит в рамках программы социальной ипотеки могут учителя и ученые не старше 35 лет, за исключением докторов наук, чей возрастной ценз выше – 40 лет. Условия программ для учителей и ученых менее щедры, чем для военных, но в таком важном деле никакая поддержка не помещает.

Ученым никаких целевых субсидий по ипотеке не полагается. Если кто-то имеет право на субсидию по федеральной целевой программе «Жилище» или по какой-то региональной жилищной программе, можно использовать их для выплаты части первоначального взноса. Если никаких субсидий молодому ученому не полагается, придется искать средства на первоначальный взнос самому. По крайней мере, по этой программе установлен совсем низкий первоначальный взнос – минимум 10 процентов от стоимости жилья.

Главное отличие социальной ипотеки для молодых ученых от обычного ипотечного кредита состоит в том, что график платежей по кредиту рассчитывается с учетом роста доходов заемщика. Благодаря этому заемщик может получить кредит на значительно большую сумму, чем мог бы рассчитывать при своем уровне дохода.

К другим преимуществам социальной ипотеки относятся низкая процентная ставка и снижение размера ежемесячного платежа до 50 процентов в случае рождения ребенка на срок до 1,5 лет.

Учителя могут приобрести жилье по программе социальной ипотеки, если они имеют право на субсидию из федерального бюджета для оплаты части первоначального взноса по ипотечному кредиту. При этом часть первоначального взноса они должны оплатить из собственных средств. Помимо федеральной субсидии можно выплатить часть первоначального взноса за счет субсидии федеральной целевой программы «Жилище» или каких-то региональных жилищных субсидий для бюджетников. Если первоначальный взнос при этом составит менее 20 процентов рыночной стоимости жилья, заемщику придется в обязательном порядке раскошелиться еще и на страхование своей ответственности по кредитному договору.

 

Ипотека и семья

ИПОТЕЧНЫЙ кредит по своему характеру – продукт, ориентированный, в первую очередь на людей семейных. Причем вопрос о приобретении жилья по понятным причинам чаще всего поднимается в семьях с детьми. Но возникает парадокс: именно дети в значительной мере осложняют покупку жилья по ипотеке.

Большую часть ипотечных кредитов в России берут на доплату: продают одно жилье и покупают новое, побольше и получше. Но, как известно, интересы несовершеннолетних детей в России в первую очередь защищают государственные органы опеки и попечительства. Поэтому продать жилье, доля которого принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно только при согласии органа опеки. Чтобы заручится этим согласием, надо убедительно доказать, что интересы ребенка при обмене жилья не пострадают и взамен он получит долю в другом жилье. Причем жилье должно быть не хуже прежнего, а доля – не меньше, чем была.

И тут появляются два препятствия на пути приобретения жилья в ипотеку. Во-первых, органы опеки негативно относятся к оформлению доли собственности ребенка в заложенной по кредиту квартире. Если родители не справятся с погашением кредита, банк отберет у них жилье и вся семья окажется на улице. Во-вторых, не так много банков соглашается выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья, одним из собственников которого будет ребенок. Так что, даже если в органе опеки и согласятся, что на ребенка запишут долю в жилье, которое будет залогом по кредиту, придется еще поискать банк, готовый выдать вам ипотечный кредит на таких условиях.

Та же проблема возникает, если вы хотите получить нецелевой ипотечный кредит под залог собственной недвижимости. Если один из собственников жилья – ребенок, как залог такое жилье банки будут «браковать».

Хотя при покупке жилья в кредит дети прибавляют хлопот, от них может быть и вполне ощутимая польза. Речь идет о материнском капитале, который получают женщины, родившие больше одного ребенка. Наиболее популярным способом использования материнского капитала стало как раз погашение ипотечного кредита на приобретение жилья.

При этом действует все то же правило. Если ипотечный кредит погашается средствами материнского капитала, несовершеннолетние дети должны стать собственниками жилья, приобретенного на кредитные средства. Пока кредит не выплачен, сделать это вряд ли получится. Поэтому после того, как будет выплачен кредит и с жилья снимут обременение, родители обязаны переоформить право собственности, чтобы все члены семьи, включая детей, получили равную долю. Подробнее о том, как использовать материнский капитал для погашения ипотеки, поговорим чуть ниже.

Некоторые банки предоставляют заемщику отсрочку части выплат по ипотечному кредиту в случае рождения ребенка на срок от полугода и дольше. Подобная льгота часто действует в программах социальной ипотеки. По условиям некоторых социальных ипотечных программ, если в семье появляется ребенок, заемщику списывают часть долга по кредиту.

ОТДЕЛЬНЫЙ вопрос – что делать с ипотекой в случае развода. Представьте себе: решили вы с женой или мужем на двоих взять ипотечный кредит и купить квартиру или дом. То есть – стать созаемщиками, с равными (или иными – в зависимости от условий ипотечного договора) правами на жилье. Все оформили, купили, отремонтировали, обставили. Осталось жить-поживать да добра наживать. Но вот что-то не сложилось. Не живется больше с супругом на одной жилплощади. Разводиться решили.

Развод – дело житейское. Далеко не каждый брак сохраняется десять-двадцать лет – на срок типичного ипотечного кредита.

Купленное в кредит жилье при разводе поделить непросто. Самый легкий способ не дать развиться конфликту интересов – это с разрешения банка продать квартиру, погасить кредит. И бывшие супруги свободны не только друг от друга, но и от обязательств перед банком. Кстати, если после погашения кредита от продажи залога что-нибудь останется, деньги будут считаться совместно нажитым имуществом и в суде их разделят пополам, даже если один из супругов вносил больше другого или вообще платил фактически самостоятельно.

Если банк не разрешает продавать заложенную квартиру, несмотря на то, что экс-супруги уже не желают дальше ею владеть, есть два варианта развития событий. Им придется найти деньги на досрочное погашение кредита и только потом продавать недвижимость и делить вложенные в нее средства. Другой путь – договариваться, как выплачивать кредит дальше, и, только полностью рассчитавшись с банком, делить совместную собственность.

Но может так получиться, что один из супругов предпочтет оставить квартиру за собой. В этом случае потраченные другим супругом деньги могут быть зачтены как вклад в содержание ребенка или детей, которые останутся жить в этой квартире. Можно договориться о соизмеримой компенсации за счет другого совместно нажитого имущества.

Другой вопрос, как быть дальше с платежами, обязанность по внесению которых лежит на обоих созаемщиках? Особого выбора при этом нет. Тот из супругов, кто остается в квартире, должен либо доказать банку, что он способен погасить остаток кредита самостоятельно, либо найти нового созаемщика. Но все это возможно только с согласия банка. Чаще всего банк все же не соглашается с заменой заемщика.

В обоих случаях кредитный договор должен быть переоформлен. Обязательным условием вывода супруга из числа солидарных заемщиков будет соглашение о разделе имущества, в соответствии с которым этот супруг так или иначе откажется от права собственности на заложенную недвижимость. Решением проблемы может быть также заранее заключенный брачный договор.