Агентство коллекторское
Специализированная организация, которая профессионально занимается взысканием просроченных долгов, в том числе – по кредитам. Обычно при систематическом нарушении заемщиком условий кредитного договора, банк передает право на взыскание долга коллектору.
Как правило, систематическим нарушением могут считаться три и более просрочки по кредитным платежам в год.
Коллекторы имеют право взыскать с должника сумму долга, проценты по ней и штрафы только в объемах, предусмотренных кредитным договором, или пойти на соглашение с должником и уменьшить сумму выплаты.
Если вы допустили просрочку по кредиту и ваш долг передан коллекторам, помните, что коллекторы не вправе изменить сумму долга.
Передача долга коллекторам фиксируется в кредитной истории заемщика.
Агентство недвижимости (риэлторское агентство, риэлторская компания)
Компания, занимающаяся риэлторской деятельностью – подбором объектов недвижимости и оформлением сделок купли-продажи недвижимости для физических и юридических лиц. При помощи агентства недвижимости вы можете подобрать и оформить покупку интересующей вас недвижимости. Универсальные агентства занимаются всеми видам недвижимости (квартиры, жилые дома, дач, гаражи, офисные, производственные и складские помещения). Некоторые агентства недвижимости специализируются исключительно на жилье.
Агентство недвижимости может взять на себя и дополнительные функции. Например, подготовит для вас экспликацию объекта недвижимости, подберет варианты страхования недвижимости, найдет хороший вариант ипотечного кредита или услуг кредитного брокера.
Как правило, агентство недвижимости предоставляет свои услуги на основе агентского договора, а оплата его услуг производится клиентом по факту завершения действия договора в предусмотренном договором размере. Если с агентством недвижимости возник спор, его можно решить в судебном порядке или в третейском суде при профессиональных организациях риэлторов.
Агентство оценочное (оценщик) Компания, осуществляющая независимую оценку объекта недвижимости. Оценка объекта недвижимости – обязательное условие ипотечного кредитования. Оплату услуг оценочного агентства производит заемщик. Оценочное агентство может быть привлечено к ипотечной сделке как сами банком, так и агентством недвижимости или кредитным брокером, услугами которых вы воспользовались.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
Открытое акционерное общество, созданное в 1997 году для организации и развития федеральной системы ипотечного кредитования. АИЖК на 100 % принадлежит государству.
Чтобы сделать ипотеку доступной населению всех регионов России, государство выделяет средства, за счет которых АИЖК выкупает у банков закладные по кредитам. Таким образом, банки получают средства на выдачу новых займов. Агентство выкупает закладные только в том случае, если кредиты соответствуют определенным требованиям, которые касаются минимального размера первоначального взноса, величины процентных ставок и срока погашения кредита. Эти требования являются стандартами АИЖК.
Аккредитив
Аккредитив – именной документ, адресованный банком-эмитентом своему отделению или другому банку, в котором содержится распоряжение о выплате денег предъявителю аккредитива. Если вы предъявитель аккредитива, распоряжение отдается от вашего имени и за ваш счет. Выплата производится в пределах обозначенной суммы по представлению предъявителем аккредитива в банк документов в соответствии с условиями, указанными в тексте аккредитива (например, при предъявлении паспорта).
Аккредитив считается одной из самых безопасных форм расчетов и очень часто используется при проведении сделок с недвижимостью, в том числе – ипотечных. Продавец гарантированно получает оплату в указанный срок при выполнении всех условий аккредитива. Покупателю гарантируется, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств. Таким образом, используя аккредитив, вы уверены в безопасности своей сделки.
Активация карты
Активация карты – это снятие банком технической блокировки с банковской пластиковой карты. Без активации использование карты невозможно.
Обычно активация вашей карты производится по вашему звонку в банк или через корпоративный сайт банка. Вы можете также заблокировать свою карту – например, если она у вас украдена или потеряна.
Амортизация кредита
Постепенное уменьшение задолженности заемщика за счет регулярных выплат основного долга и процентов. Например, если вы взяли кредит на 100 тысяч рублей и уже погасили 10 тысяч рублей из основного долга, то амортизация вашего кредита составила 10 %.
Традиционно используются две системы платежей по кредита (амортизации кредита) – аннуитетная и дифференцированная. График платежей закрепляется в кредитном договоре между кредитором и заемщиком.
Андеррайтинг
Андеррайтинг – это оценка вероятности погашения кредита. По результатам проведения андеррайтинга потенциального заемщика банк принимает положительное решение или отказывает в предоставлении кредита. В ходе андеррайтинга оценивается ваша способность вернуть кредит (уровень доходов); готовность погасить его (анализ кредитной истории); достаточность закладываемого имущества для обеспечения кредита.
В рамках андеррайтинга банк учитывает и многие другие факторы, которые характеризуют вас как потенциального заемщика.
После проведения андеррайтинга банк может вынести компромиссное решение: например, предоставить вам меньшую сумму кредита, чем вами была запрошена, или выдать кредит на другой срок. Кроме того, банк может предложить вам предоставить дополнительное обеспечение кредита в виде поручительства или дополнительного залога.
Анкета-заявление на получение кредита
Заявление клиента на выдачу кредита, поданное в банк и включающее в себя информацию о потенциальном заемщике.
Как правило, анкета-заявление на получение кредита включает в себя данные вашего паспорта, сведения о месте жительства и о месте постоянной регистрации, информацию о вашей работе и получаемом доходе, сведения о составе вашей семьи, данные о находящемся в вашей собственности имуществе – жилье, транспорте и т. п.
На основании этого документа, предоставленных вами сведений и документов банк проводит в отношении вас проверку и оценку вашей кредитоспособности – андеррайтинг заемщика и принимает решение о предоставлении кредита.
Аннуитетный платеж
Аннуитетный платеж – это ежемесячный платеж в счет возврата кредита. При такой системе платежей в течение всего периода действия кредитного договора в соответствии с графиком платежей вы ежемесячно перечисляете банку одну и ту же сумму. Чтобы сумма была одинаковой, график аннуитетных платежей составляется особым образом. Сначала большую часть ежемесячного платежа составляют проценты по кредиту, но чем дальше, тем большая доля уплаченных сумм зачитывается в счет погашения основного долга.
Сумма аннуитетного платежа вычисляется по следующей формуле:
A – сумма аннуитета;
S – сумма кредита;
p – процентная ставка за период в долях;
n – количество периодов.
На российском рынке кредитования применяется также дифференцированная система платежей.
Преимущество аннуитетного платежа в том, что нагрузка на вас по погашению кредита распределяется равномерно по всему сроку кредита.
Банк (кредитное учреждение, кредитно-финансовое учреждение)
Финансовая компания, частная или государственная, которая профессионально занимается оказанием банковских услуг. В числе основных банковских услуг – кредитование бизнеса и населения, осуществление банковских переводов, прием денег на депозиты, инвестиционные услуги, сдача в аренду банковских сейфов, обмен валют и т. д.
Банки могут быть:
– универсальными (осуществлять все виды операций),
– розничными (работать только с населением),
– ипотечными (специализироваться на предоставлении ипотечных кредитов).
Деятельность банков регулируется государственным органом – Центральным банком Российской Федерации. Банки работают на основании лицензий, выдаваемых Центробанком.
Большинство банков в России являются членами профессиональных банковских ассоциаций – Ассоциации российских банков (АРБ) и/или Ассоциации региональных банков России (АРБР).
Банк России (Центральный Банк Российской Федерации, Центробанк, ЦБ РФ)
Банк России – главное кредитное учреждение Российской Федерации. В его задачи входит валютное регулирование, эмиссия рубля, лицензирование и надзор за деятельностью коммерческих банков, управление государственным долгом России, управление золотовалютным резервом страны.
Деятельность Банка России определена федеральным законом «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)».
Банк России устанавливает ставку рефинансирования ЦБ РФ, по которой кредитует коммерческие банки.
При Банке России действует также Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ).
Банковская карта (пластиковая карта)
Банковская карта – пластиковая карта, обеспечивающая клиенту банка возможность дистанционно оперировать своим счетом. При помощи банковской карты вы можете пользоваться банкоматом для получения или внесения наличных на счет или просмотра информации о счете, осуществлять платежи через интернет, проводить транзакции – операции по оплате товаров и услуг в любых торговых, сервисных, финансовых учреждениях, оснащенных ПОС-терминалами.
Существуют два основных типа банковских карт – дебетовые (для операций с собственными средствами клиента) и кредитные (для операций с кредитными средствами, полученными клиентом). Часто по кредитным картам устанавливается льготный период, в течение которого вы не платите проценты за пользование кредитом. По банковским картам также может быть установлен овердрафт.
Наибольшее распространение в мире получили карты международных платежных систем VISA, Mastercard, Maestro, American Express, Diners Club.
Банковская комиссия
Сумма, которую банк взимает с вас за совершение определенных операций, например, за выдачу кредита, за осуществление банковского перевода, за обмен валюты и т. д.
В случае с кредитами некоторые банки устанавливают комиссии за рассмотрение заявки на кредит, комиссию за выдачу кредита, комиссию за открытие ссудного счета, комиссию за ведение (обслуживание) ссудного счета комиссию за досрочное погашение кредита. Как правило, комиссии устанавливаются в виде процентов от суммы той операции, за которую взимается комиссия (например, 0,5 % комиссии за выдачу кредита при выдаче кредита в сумме 100 тысяч рублей будет составлять 500 рублей) или в виде фиксированной оплаты (например, 3 тысячи рублей за досрочное погашение кредита).
Размер комиссий учитывается в полной стоимости кредита. Поэтому оценивая, насколько выгоден для вас кредит, следует принимать в расчет и размер комиссии, поскольку их уровень в различных банках может существенно различаться. Имейте также в виду, что в последнее время многие банки повсеместно отменяют комиссии, переходя к концепции бесплатного сопровождения банковских услуг.
Банковская ячейка
Персональный сейф в банке, который вы можете взять в аренду. Сейфы могут арендовать как физические, так и юридические лица.
Сейфы используются для хранения денег, драгоценностей, документов, ценных бумаг.
При проведении ипотечной сделки сейф обычно арендуется для расчетов в наличной форме. Деньги в ячейку закладывает покупатель – заемщик (собственные и кредитные) до подписания договора купли – продажи, а продавец изымает после государственной регистрации прав нового собственника и залогодержателя. В этом случае условия доступа к ячейке регулируются специальным договором между всеми участниками сделки.
Банкомат
Аппарат для выдачи наличных денег по пластиковой карте. Распространены также банкоматы с функцией cash-in – устройством для пополнения счета внесением наличных. Кроме того, при помощи банкомата вы можете получить информацию по вашему счету.
Банкомат оборудован защитой от взлома, оснащен процессором, дисплеем, клавиатурой и ридером (устройством ввода карты).
Для работы с банкоматом вы помещаете свою банковскую карту в ридер и на клавиатуре набираете персональный идентификационный номер (ПИН-код) вашей банковской карты. Банкомат на основе этого кода авторизует карты и выполняет задаваемые ему команды (выдать наличные, принять наличные, выдать чек, показать информацию по счету).
Работа банкоматов в России организуется в соответствии с положением Центробанка РФ от 9 апреля 1998 года № 23-П «О порядке эмиссии кредитными организациями банковских карт и осуществления расчетов по операциям, совершаемым с их использованием».
Брокер кредитный
Организация или физическое лицо, выступающее посредником между вами и банком при получении кредита. Задача брокера – подобрать для вас оптимальную программу кредитования в соответствии с возможностями и целями заемщика, упростить и ускорить процесс получения кредита.
В качестве дополнительных услуг брокер может подобрать для вас объект недвижимости, на приобретение которого выдается кредит, поможет оформить сделку купли – продажи и государственную регистрацию прав на жилье.
Бюро кредитных историй (БКИ)
Специальные компании, которые занимаются ведением и хранением кредитных историй. Работают на основании закона о кредитных историях. Всю информацию об имеющихся кредитных историях БКИ передают в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ). Деятельность и лицензирование БКИ осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам России.
Кредитная история играет важную роль при принятии банком положительного или отрицательного решения о выдаче вам кредита.
Валюта кредита
Валюта, в которой предоставляется кредит. Соответственно, заемщик гасит основной долг и вносит проценты в этой же валюте.
Традиционно на российском рынке кредиты физическим лицам выдаются в рублях, долларах или евро. Однако отдельные банки практикуют также выдачу кредитов в швейцарских франках, японских иенах и норвежских кронах.
Вы можете заметно выиграть в размерах процентов по кредиту, выбирая ту или иную валюту. Однако большинство экспертов кредитного рынка рекомендуют брать кредиты в той валюте, в которой вы получаете свой основной доход. Это позволит вам застраховаться от риска резко изменения курсов валют.
Вкладчик
Юридическое или физическое лицо, открывшее в банке депозит на основании депозитного договора и получающее доход по нему в виде процентов по депозиту.
Если вы открыли депозит, вы становитесь вкладчиком данного банка. Как правило, при рассмотрении заявки на ипотечный кредит банки максимально лояльно отнесутся к вам, если вы являетесь давним вкладчиком банка.
Вторичный рынок жилья
Вторичный рынок – это рынок жилья, право собственности на которое уже зарегистрировано в уполномоченном регистрирующем органе. Чем длиннее цепочка предыдущих собственников жилья, тем выше риск возникновения судебных споров, связанных с нарушением их прав в результате перепродажи. Такие риски защищаются путем страхования титула сделки.
На вторичном рынке обращается значительно больше квартир, чем на первичном. Основные преимущества покупки на вторичном рынке – это ваша возможность увидеть и оценить объект, в отличие от несуществующей пока квартиры в строящемся доме, а также возможность въехать в квартиру сразу после ее покупки.
Выгодоприобретатель
Выгодоприобретатель – это лицо, которому страховая компания выплачивает страховое возмещение при наступлении страхового случая. Например, по условиям страхового договора, который заключается при оформлении ипотечного кредита, выгодоприобретателем является банк.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Любые сделки с землей, домами, квартирами, дачами, гаражами и другим недвижимым имуществом (отчуждение, ипотека, долгосрочная аренда, дарение, принятие наследства и т. п.) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности или права залога на недвижимость. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
График платежей по кредиту (погашения кредита)
График, по которому вы обязуетесь вносить платежи (часть основного долга и проценты) по кредиту. Традиционно такие платежи являются ежемесячными. При этом вы можете вносить платежи досрочно. Если вы пропускаете срок очередного платежа, возникает просрочка, за которую банк вправе начислить вам дополнительные проценты и/или взыскать с вас штраф (пеню).
График платежей по кредиту является частью или приложением к кредитному договору.
Дата предоставления кредита
День, в который сумма кредита выдана заемщику наличными или зачислена на его банковский (текущий или ссудный) счет. Проценты по кредиту начисляются только от даты предоставления кредита.
Например, если вы подписали кредитный договор с банком 6 сентября, а кредит был вам выдан (в кассе банка или перечислением на ваш счет) 18 сентября, то датой предоставления кредита считается 18 сентября.
Депозит (вклад)
Депозит (от англ. deposit) – это денежные средства клиентов в банках в форме вкладов. В зависимости от условий депозитного договора, банковские депозиты подразделяют на депозиты до востребования (клиент может забрать их в любой момент) и срочные депозиты (клиент может забрать их по истечении срока депозитного договора или досрочно, но с отказом от процентов по депозиту).
Если вы открыли депозит в банке – вы становитесь его вкладчиком.
На депозиты до востребования деньги вы можете вносить или снимать с них как частями, так и полностью без ограничений. На срочные депозиты деньги вносятся обычно либо единовременно, либо они могут пополняться определенными суммами. По срочным депозитам, как правило, выплачивается значительно больший процент, чем по депозитам до востребования.
Срочные депозиты подразделяются на депозиты с предварительным уведомлением об изъятии средств, когда вы в заранее оговоренные сроки должны подать заявление на изъятие, и на собственно срочные депозиты (со сроком хранения: до 30 дней; от 31 до 90 дней; от 91 до 180 дней; от 181 дня до 1 года; от 1 года до 3 лет; свыше 3 лет и т. д.).
В мировой практике существуют также безотзывные депозиты, по которым клиент вообще не может изъять свои денежные средства до окончания срока действия депозитного договора. По таким депозитам обычно выплачивается максимальный процент. На российском рынке возможность принятия системы безотзывных депозитов пока дискутируется.
В России депозиты в сумме до 700 тысяч рублей страхуются государственным Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Это означает, что в случае банкротства или дефолта банка вы получите в АСВ сумму своего депозита.
Депозитный договор
Депозитный договор – это соглашение между банком и клиентом, в соответствии с которым банк принимает на свой счет ваш депозит в размере и на условиях, предусмотренных этим договором, и обязуется выплатить вам проценты по депозиту.
Если вы являетесь вкладчиком банка, депозитный договор – основной документ, регулирующий отношения между вами и банком.
Дефолт
Дефолт – это неспособность юридического или физического лица производить своевременные процентные и основные выплаты по долговым обязательствам или неспособность выполнять условия договора о выпуске облигационного займа.
Дефолт заемщика – это неспособность заемщика (юридического или физического лица) выполнять платежные обязательства по кредиту. За дефолтом следует обращение взыскания на предмет залога или имущество заемщика, осуществляемое по соглашению сторон, либо по решению суда. Истцом в суде выступает кредитор, то есть (в случае с банковским кредитом) – банк.
Дефолт банка – это невыполнение банком своих финансовых обязательств перед вкладчиками, клиентами и кредиторами.
Дефолт эмитента – это невыполнение банком или компанией, выпустившими ценные бумаги (акции, облигации или бонды) своих обязательств перед инвесторами по части выплаты дивидендов, купонного дохода и т. п.
Дифференцированный платеж
Дифференцированный платеж – это ежемесячный платеж в счет возврата кредита. При такой системе платежей в течение всего периода действия кредитного договора в соответствии с графиком платежей вы ежемесячно перечисляете банку одинаковую часть основного долга и начисленные за этот период проценты по кредиту. Так как сумма основного долга в результате ежемесячно уменьшается, проценты становятся меньше и каждый последующий платеж меньше предыдущего.
На российском рынке кредитования чаще применяется аннуитетная система платежей.
Преимущество дифференцированного платежа в том, что, по мере погашения кредита, долговая нагрузка на вас становится все меньше.
Договор кредитный (договор кредитования, договор ссудный)
Кредитный договор – это соглашение между кредитной организацией (кредитором) и заемщиком, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных этим договором, а заемщик обязуется возвратить такую же денежную сумму и уплатить проценты за пользование кредитными средствами.
Таким образом, если вы берете в банке кредит, кредитный договор – это основной документ, регулирующий отношения между вами и банком.
Обязательной частью или приложением к кредитному договору является график платежей по кредиту.
В случае с ипотекой используется также термин «ипотечный договор».
Договор купли – продажи
Двусторонний договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а тот обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.
Например, приобретая квартиру, вы заключаете договор купли-продажи с ее продавцом.
В ипотечной сделке договор купли-продажи наряду с кредитным договором является основным документом. Обычно его оформлением занимаются профессиональные риэлторы.
Договор поручительства Договор поручительства – это документ, который фиксирует обязательства поручителя перед банком. Согласно этому документу поручитель несет солидарную с заемщиком ответственность по кредиту. Обычно в качестве поручителей выступают родственники, близкие люди заемщика или компания, в которой он работает. Договор поручительства оформляется и подписывается одновременно с кредитным договором.
Договор страховой (договор страхования, insurance contract)
Страховой договор – это соглашение между страхователем и страховщиком о той или иной страховой сделке. Страховой договор определяет объект страхования, страховую стоимость, размер и график внесения страховой премии, а также, что является страховым случаем (например, пожар, кража, болезнь).
Страховой договор сопровождается оформлением страхового полиса.
Досрочное погашение кредита
Досрочное погашение кредита – это добровольное погашение остатка основного долга (задолженности) по кредиту с опережением графика платежей по кредиту, предусмотренного кредитным договором. Досрочное погашение бывает частичным и полным. Чтобы внести платеж по кредиту досрочно, вам необходимо заранее обратиться в банк с письменным заявлением, где указывается сумма, которая вносится досрочно, и дата ее внесения.
После осуществления частичного досрочного погашения вы вправе потребовать уменьшения суммы аннуитетного платежа или срока погашения кредита. Периодичность досрочного погашения по кредитному договору не ограничена, но осуществлять его возможно не чаще одного раза в месяц. Банк вправе лимитировать размер суммы, которая вносится досрочно (например, не менее 10 тысяч рублей), а также взять комиссию за досрочное погашение.
Если заемщик систематически допускает просрочку по кредиту, банк имеет право потребовать от вас досрочно погасить кредит.
Доход заемщика Размер денежных средств, периодически поступающих в собственность заемщика. Учитывается банком при проведении андеррайтинга потенциальных заемщиков с целью определения их кредитоспособности. В зависимости от размера дохода банк может принять положительное решение о выдаче кредита, отказать в выдаче кредита или предложить заемщику кредит на меньшую сумму или на других условиях.
В качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата, пенсия, дивиденды от ценных бумаг, плата за сдачу в наем квартиры, гаража, дачи, автомобиля, отчисления по авторским правам. В случае с заработной платой доход должен быть подтвержден справкой по форме 2-НДФЛ или справкой о доходе в свободной форме.
Пример: если вы получаете зарплату в размере 30 тысяч рублей, сдаете квартиру за 18 тысяч рублей в месяц и получаете ежегодно дивиденды на сумму 24 тысячи рублей, то ваш ежемесячный доход равен 50 тысяч рублей.
Ежемесячный платеж
Сумма, которую заемщик обязан каждый месяц вносить в банк по графику платежей по кредиту в счет погашения кредита.
Ежемесячный платеж может вноситься наличными в кассу, наличными через банкомат, денежным переводом, перечислением со счета на счет, зачислением на ссудный счет.
Традиционно в России используются две системы погашения кредитов – аннуитетная система платежей и дифференцированная система платежей. Чаще всего банк сам определяет систему погашения кредита, но иногда предоставляет возможность выбора вам. Имейте в виду, что каждая из систем платежей обладает своими преимуществами. Аннуитетная обеспечивает вам равномерность долговой нагрузки на весь срок кредита, а дифференцированная обеспечивает уменьшение долговой нагрузки с каждым новым платежом.
Заемщик
Физическое или юридическое лицо, которому банк предоставляет в пользование денежные средства на основании кредитного договора.
Если вы взяли кредит – вы становитесь заемщиком.
Заемщик обязан погасить кредит и начисленные по нему проценты в срок и с периодичностью, которые указаны в кредитном договоре. Как правило платежи по кредиту осуществляются по аннуитетной или дифференцированной системам.
Банк осуществляет проверку потенциальных заемщиков при помощи систем андеррайтинга. Банк вправе потребовать от заемщика предоставить поручителей или залог по кредиту.
В случае, когда один кредит выдается нескольким заемщикам (например, ипотечный кредит оформляется на семью), они называются созаемщиками. Также созаемщики могут быть привлечены к получению кредита, если по оценке банка доходы заемщика недостаточны для обеспечения его кредитоспособности. В этом случае доходы созаемщика учитываются при расчете суммы кредита. Как правило, созаемщиком выступает супруг (супруга) или член семьи заемщика.
Созаемщик несет солидарную ответственность по возврату займа. При солидарной ответственности в случае просрочки платежей по кредиту банк предъявляет претензии одновременно и к заемщику, и к созаемщику.
Закладная
Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Если вы взяли ипотечный кредит, вы становитесь залогодателем, а банк – залогодержателем. Закладная, таким образом, подтверждает его права.
Залогодержателю закладную выдает орган, который осуществляет государственную регистрацию ипотеки.
Залог
Имущество или другие ценности, которые обеспечивают исполнение обязательств, принятых на себя должником – заемщиком. Если он не исполнил свои обязательства, кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога и удовлетворить свое требование за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества. В отношении имущества, ставшего объектом залога, употребляется термин «предмет залога».
Традиционно предметами залога в банках могут быть объекты недвижимости, банковские депозиты, ценные бумаги, драгоценности и драгоценные металлы, предметы искусства и антиквариат, транспортные средства, авторские права.
В качестве залога по ипотечному кредиту могут выступать как приобретаемое жилье, так и уже имеющаяся в собственности заемщика недвижимость, а также права требования на имущество.
Лицо, которое передает свою собственность в залог – является залогодателем. Лицо, которое принимает собственность своего заемщика в залог, является залогодержателем. То есть если вы приобрели в ипотеку квартиру, то она становится предметом залога, вы – залогодателем, а банк, выдавший вам кредит – залогодержателем.
Залогодатель
Физическое или юридическое лицо, которое передает в залог какое-либо имущество, принадлежащее ему на праве собственности, для обеспечения исполнения денежного обязательства по кредитному договору.
Например, если вы берете кредит под залог своей квартиры, то вы и являетесь залогодателем.
Залогодателем по ипотечному кредиту могут быть заемщик или созаемщики, в чью собственность оформляется приобретаемое жилье.
Залогодержатель
Юридическое лицо, которое принимает от заемщика в залог какое-либо имущество в обеспечение исполнения денежного обязательства по кредитному договору. Право залогодержателя на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверяет закладная.
Если заемщик не исполняет свои обязательства перед залогодержателем, то последний имеет право возместить понесенные убытки за счет выручки от продажи заложенного имущества.
Залогодержатель имеет также право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые отвечает залогодержатель.
Залогодержателем по ипотечному кредиту может выступать банк, АИЖК, а также другие организации, выкупившие кредит у банка – первичного кредитора.
Заявка на получение кредита
Заявление клиента на выдачу кредита. Обычно оформляется в виде анкеты-заявления на получение кредита, в которой указываются и основные сведения о заемщике.
Ипотека (ипотечный кредит)
Ипотека – это разновидность кредита, обеспеченного в качестве предмета залога каким-либо объектом недвижимости. Как правило, в качестве такого объекта выступает недвижимость, которая приобретается на средства самого кредита.
Ипотечный кредит может быть предоставлен как наличными деньгами, так и безналичным перечислением денег на счет заемщика или перечислением денег на счет продавца недвижимости.
Кроме того, термином «ипотека» обозначается самый механизм залог недвижимости на основании ипотечного договора. Этим же термином обозначают и рынок ипотечного кредитования в целом.
Ипотечная сделка
Сделка по приобретению объекта недвижимости за счет ипотечного кредита.
Ипотечный договор
Термином «ипотечный договор» иногда обозначается кредитный договор в тех случаях, когда речь идет об ипотечном кредите. Это соглашение между вами и банком, по которому банк обязуется предоставить вам ипотечный кредит на условиях, предусмотренных этим договором, а вы как заемщик обязуетесь вернуть данный кредит на условиях, предусмотренных этим договором.
Ипотечный договор включает в себя график платежей по кредиту.
Коллектор
Специализированная организация или уполномоченное лицо, занимающееся взысканием просроченных долгов. Как правило, при неоднократном нарушении заемщиком условий кредитного договора, банк передает право на взыскание долга коллектору.
Обычно коллекторы работают в формате специализированных коллекторских агентств. Кроме того, в составе самих банков могут создаваться собственные коллекторские службы.
Кредит (ссуда, заем)
Кредит – деньги, которые кредитор дает заемщику на определенное время и на определенных условиях.
Выдача кредитов является одним из основных направлений в деятельности банков. Платой за пользование кредита являются проценты по кредиту. Условия кредита обычно оговариваются в кредитном договоре.
Кредиты бывают двух основных типов – розничные и корпоративные.
Виды розничных кредитов: потребительский кредит (кредит наличными, кредит на неотложные нужды), кредит на образование, кредит на отдых, кредитная карта, кредит на покупку автомобиля, ипотечный кредит.
Виды корпоративных кредитов: кредит на развитие бизнеса, кредит на пополнение оборотных средств, банковская гарантия, овердрафт, кредитная линия. Кроме того, бизнесмены могут воспользоваться такими вариантами кредитных заимствований как лизинг или факторинг.
Кредитная история
Информация о том, брали ли вы в банках кредиты, и насколько дисциплинированно возвращали их. В кредитной истории фиксируются сроки, условия и суммы кредитов, которые вы брали. Если вы допустили просрочку по кредиту, она также будет отражена в кредитной истории.
Кроме того, кредитную историю может дополнять информация из телефонных компаний или коммунальных служб, которые предоставляют свои услуги в кредит, а также информация о кредитах, при получении которых вы выступили в качестве поручителя.
Кредитные истории ведутся и хранятся в бюро кредитных историй. Бюро кредитных историй в обязательном порядке передают информацию об имеющихся в их базах данных кредитных историях в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ).
В соответствии законом о кредитных историях передача данных в БКИ осуществляется только с вашего согласия. Кроме того, один раз в год вы имеете право бесплатно ознакомиться с содержанием вашей кредитной истории в том БКИ, где она хранится.
Кредитная история является одним из основных факторов при проведении андеррайтинга заемщика.
Кредитная карта
Разновидность банковской карты, на которую перечисляется сумма кредитов. С помощью кредитной карты вы можете пользоваться банкоматом для получения или внесения наличных на счет или просмотра информации о счете, осуществлять платежи через интернет, проводить транзакции – операции по оплате товаров и услуг в любых торговых, сервисных, финансовых учреждениях, оснащенных ПОС-терминалами. За использованные средства кредита вам начисляются проценты, однако часто по кредитным картам устанавливается льготный период, в течение которого вы освобождены от уплаты процентов за пользование кредитом.
Кредитный комитет
Коллегиальный орган в банке, который одобряет или отклоняет кандидатуры потенциальных заемщиков и утверждает конкретные условия кредитования для каждого из обратившихся в банк за кредитом.
Если вы прошли андеррайтинг и получили предварительное согласие банка на выдачу вам кредита, ваша заявка выносится на рассмотрение кредитного комитета, который и принимает окончательное решение.
Кредитор
Банк или другое финансовое учреждение, выдающее кредиты заемщикам на основании андеррайтинга – оценки их кредитоспособности, и осуществляющие последующее обслуживание выданных кредитов.
В более широком смысле кредитор – любое физическое или юридическое лицо, одолжившее деньги другому лицу.
Кредитоспособность
Способность заемщика выполнять принимаемые на себя обязательства по погашению кредита. Степень кредитоспособности потенциальных заемщиков банк выявляет в ходе андеррайтинга.
Кредитоспособность заемщика определяется показателями, характеризующими его аккуратность при расчетах по ранее полученным кредитам, его текущее и прогнозируемое финансовое положение, наличие в собственности ликвидных активов, способность мобилизовать денежные средства из различных источников.
При оценке кредитоспособности важную роль играет кредитная история заемщика.
Ликвидность
Экономический термин, характеризующий ценности (активы) с точки зрения возможности их оперативно реализовать по цене, близкой к рыночной. Чем легче и быстрее можно получить за актив его полную стоимость, тем выше ликвидность такого актива. В зависимости от этого различаются высоколиквидные, среднеликвидные, низколиквидные и неликвидные активы. Соответственно, в качестве предмета залога в обеспечение кредитов банки предпочитают видеть высоколиквидные активы – недвижимость, транспортные средства.
Мораторий на досрочное погашение кредита
Период времени, начиная со дня фактического предоставления кредита, в течение которого банк запрещает заемщику частично или полностью досрочно погашать кредит.
Недвижимость
Недвижимостью считают то, что невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению. Например, к числу объектов недвижимости относят любые здания, части зданий (квартира, офис), сооружения, строения, леса, водоемы и т. п.
Недвижимость является предметом залога при ипотеке. В зависимости от своего предназначения (для жилья человека или для работы человека или хранения и функционирования каких-либо механизмов, аппаратов и материалов) недвижимость делится на два типа – жилая и нежилая.
Все кредиты, выдаваемые под залог недвижимости, называются ипотечными.
Обращение взыскания на заложенное имущество
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, ставшее предметом залога, чтобы за счет выручки от его реализации компенсировать убытки, которые возникли в результате неуплаты или несвоевременной уплатой долга заемщиком или дефолта заемщика.
Обычно в соответствии с условиями кредитного договора, залогодержатель вправе требовать обращения взыскания на имущество, которое служит залогом по ипотеке, при систематическом нарушении сроков внесения платежей по кредиту. Как правило, систематическим нарушением считается задержка платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если допущенные просрочки были незначительными.
Объект недвижимости
Любые, непосредственно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, части зданий, сооружения, строения, леса и т. п.)
Объекты недвижимости выступают предметом залога при ипотеке и в этом качестве подлежат государственной регистрации.
Объекты недвижимости могут быть как жилыми (квартира, дом, коттедж, дача), то есть предназначенными для проживания людей, так и нежилыми (офис, склад, производственное помещение, гараж), то есть предназначенными для работы людей, хранения или функционирования каких-либо предметов, материалов и веществ.
В случае с кредитами на приобретение жилья объектами недвижимости выступают квартиры, дома, коттеджи, дачи.
Овердрафт
Возможность лимитированного отрицательного баланса на счету/карте клиента банка. По сути овердрафт представляет собой форму кредита. Обычно устанавливается лимит по овердрафту – сумма, до которой может накапливаться отрицательный баланс.
Также существуют кредиты в форме овердрафта – то есть кредиты без фиксированной даты полного погашения. При поступлении платежей на счет клиента часть из них идет на погашение основного долга, процентов и комиссий, а часть – на пополнение доступного кредитного лимита, в рамках которого клиент может пользоваться кредитами вновь.
Органы опеки и попечительства
Государственные административные структуры при городских районных администрациях, которые контролируют соблюдение прав несовершеннолетних детей и недееспособных лиц (лиц с ограниченной дееспособностью). Чтобы совершить ипотечную сделку с жильем, где зарегистрированы или являются собственниками такие лица, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.
Например, если вы в залог банку отдаете уже имеющуюся у вас квартиру, в которой прописаны ваши несовершеннолетние дети, вы обязаны получить такое разрешение.
Основной долг
Основной долг – это долг заемщика перед банком без учета процентов по кредиту, то есть сама сумма кредита. Если вы взяли в кредит 100 тысяч рублей, то ваш основной долг перед банком составляет 100 тысяч рублей.
В процессе погашения кредита основной долг уменьшается. Его размер на ту или иную дату называется остатком основного долга или остатком ссудной задолженности.
Остаток ссудной задолженности
Остаток ссудной задолженности – это та часть основного долга, которую заемщик еще не выплатил банку в процессе погашения кредита.
Например, если вы взяли в кредит 100 тысяч рублей, то ваш основной долг перед банком составляет 100 тысяч рублей. Через год, в процессе погашения кредита вы выплатили проценты по кредиту и часть этого долга в размере 60 тысяч рублей. Значит, остаток вашей ссудной задолженности в этот момент составляет 40 тысяч рублей.
Оценка недвижимости (оценка предмета ипотеки)
Оценка стоимости объекта недвижимости. При ипотеке применяется для определения соответствия предмета залога сумме кредита. Оценка производится независимым экспертом – профессиональным оценщиком или оценочным агентством. Оценка осуществляется за счет заемщика. Проведение оценки – обязательное условие ипотечного кредитования.
Первичный рынок жилья
Рынок жилья, право собственности еще не зарегистрировано в уполномоченном регистрирующем органе. В первичный рынок жилья входит любое жилье, которое еще не эксплуатировалось по назначению, а также жилые объекты, незавершенные строительством.
Первоначальный взнос
Первоначальный взнос – часть стоимости квартиры, автомобиля, товара, которую заемщик оплачивает из собственных средств. Традиционно при ипотечном кредитовании банк ставит условием наличие у заемщика первоначального взноса в размере не менее 10 % от стоимости квартиры, дома или автомобиля. Существуют также кредитные продукты и без первоначального взноса. Обычно чем выше размер первоначального взноса, тем выше шансы на получение кредита.
Например, вы приобретаете квартиру за 8 млн. рублей. Платите из собственных средств 2 млн. рублей, а остальную часть – за счет ипотечного кредита, взятого в банке. В этом случае первоначальный взнос составляет 2 млн. рублей, то есть 25 % от стоимости покупаемого жилья.
ПИН-код
Числовой пароль из 4 цифр, позволяющей клиенту банка оперировать своей банковской картой. ПИН-код поступает вам первый раз в непрозрачном конверте и должен быть известен только вам.
Эксперты напоминают, что никогда не следует записывать ПИН-код на самой карте или на других бумагах в вашем кошельке или бумажнике. В банках, оснащенных системами интернет-банкинга, вы можете изменить ПИН-код по вашему желанию.
Плавающая процентная ставка
Плавающая процентная ставка – одна из разновидностей процентной ставки. Это плата, которую банк взимает с заемщика за предоставленный кредит. Проценты выплачиваются в валюте кредита. Величина процентной ставки по тому или иному виду кредита зависит от срока кредитования и от степени риска, который несет банк. Как правило, процентные ставки по кредитам, обеспеченным залогом, минимальны.
Есть два типа процентной ставки.
Фиксированная процентная ставка устанавливается в виде конкретного показателя, который прописан в кредитном договоре (например, 18 % годовых).
Плавающая процентная ставка устанавливается в виде некой цифры, привязанной к какому-либо индексу. Например: 5 % + ставка рефинансирования ЦБ РФ. Это означает, что проценты на тот период времени пока ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 11 %, ставка по вашему кредиту будет составлять 16 %, если ставка рефинансирования ЦБ РФ увеличится до 12 %, ставка по вашему кредиту будет составлять 17 %.
Как правило, плавающая процентная ставка устанавливается с использованием таких индикаторов как ставка рефинансирования ЦБ РФ, ставка LIBOR, ставка MosPrime.
Погашение кредита
Выплата заемщиком основного долга и процентов за пользование кредитом. Полное погашение кредита означает, что кредит и проценты по нему выплачены полностью, частичное погашение кредита означает, что кредит и проценты по нему выплачены частично. Погашение кредита производится в соответствии с кредитным договором и графиком погашения платежей.
Заемщик может осуществить досрочное погашение кредита, однако в этом случае банк имеет право взимать дополнительную комиссию за досрочное погашение, если это предусмотрено кредитным договором. В отдельных случаях, банки устанавливают мораторий на досрочное погашение кредита.
На практике чаще всего используются две основные системы погашения кредита – аннуитетная и дифференцированная.
Погашение вами кредита отражается в вашей кредитной истории.
Полная стоимость кредита
Полная стоимость кредита (ПСК) – это термин, обозначающий всю сумму, которую заемщик должен уплатить банку и (если обязательным условием кредита является страховка) страховой компании за пользование кредитом.
В полную стоимость кредита включается сумма основного долга, проценты по кредиту, любые комиссии, сопровождающие кредит, плата за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт и т. п.
В соответствии с федеральным законом «О банках и банковской деятельности», кредитная организация обязана предоставить заемщику информацию о полной стоимости кредита до заключения кредитного договора.
Поручитель
Поручитель – это лицо, которое принимает на себя солидарную с заемщиком ответственность за исполнение обязательств по кредиту перед банком.
В случае дефолта заемщика поручитель несет обязательства по погашению кредита. В качестве поручителя могут выступать как физические лица (например, ваши родственники или близкие люди), так и юридические лица (например, компания, в которой вы работаете). Идеальным вариантом считается, когда поручителем выступает компания, являющаяся клиентом банка, в котором берется кредит.
Участие поручителей в кредитной сделке оговаривается условиями кредитного договора. Кроме того, между банком и поручителем заключается специальный договор поручительства.
Если вы выступаете в качестве поручителя, то это отражается в вашей кредитной истории.
В ходе андеррайтинга заемщика банк может потребовать наличие поручителей. В зависимости от условий того или иного кредита, наличие поручителей может быть обязательным (без этого выдача кредита невозможна) или желательным (это повысит шанс на положительное решение банка о выдаче кредита).
Правообладатель
Лицо, которое обладает правами на объекты недвижимого имущества, подлежащими государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Правопреемник
Юридическое или физическое лицо, к которому переходят права или обязательства другого юридическое или физическое лица.
Например, в страховании лицо, которому передается право по страховому полису. В кредитовании, в случае, если банк передал права на взыскание долга заемщика коллектору, последний становится правопреемником банка по взысканию долга.
Предмет залога
Предмет залога – это имущество или другие ценности, которые при крупных кредитах поступают в залог банку.
Если вы берете кредит с оформлением залога, то вы становитесь залогодателем, а банк – залогодержателем. Если вы по каким-либо причинам не выполняете своих обязательств по кредиту, банк имеет право обратить взыскание на предмет залога и реализовать его, чтобы получить свои деньги за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества.
В ипотеке предметом залога всегда выступают объекты недвижимости. В других видах кредитования предметом залога могут также быть банковские депозиты, ценные бумаги, драгоценности и драгоценные металлы, предметы искусства и антиквариат, транспортные средства, авторские права.
Проверка заемщика
Если вы подаете заявку на получение кредита, банк начинает проверку сведений, которые вы сообщили о себе, своих доходах и своей работе.
Традиционно такая поверка делается на основе андеррайтинга – оценки вероятности погашения кредита. По результатам проведения андеррайтинга потенциального заемщика банк принимает положительное решение или отказывает в предоставлении кредита. В ходе андеррайтинга оценивается ваша способность вернуть кредит (уровень доходов); готовность погасить его (анализ кредитной истории); достаточность закладываемого имущества для обеспечения кредита.
При проверке заемщика банк учитывает и многие другие факторы, которые характеризуют вас как потенциального заемщика.
Просрочка
Просрочка – это неосуществление заемщиком платежа в погашение кредита в установленный срок.
В гражданском праве просрочка трактуется как нарушение должником или кредитором предусмотренных законом или договором сроков исполнения обязательства (например, заемщик не выплачивает кредит или кредитор не предоставляет его в соответствии со сроками, оговоренными в кредитном договоре). Кроме того, при систематической просрочке (более трех раз в год) кредитор имеет право требовать от заемщика досрочно погасить кредит или наложить взыскание на предмет залога.
Процентный период
Процентный период – интервал времени, учитываемый при определении процентов по кредиту. Традиционно это календарный месяц или 30 дней.
Проценты по депозиту
Плата, которую банк выплачивает вкладчику за пользование депозитом. Исчисляется в виде процентов на сумму депозита за год (например, 10 % годовых). Проценты выплачиваются в валюте депозита. Величина процентной ставки по тому или иному виду депозита зависит от срока депозита и суммы.
Проценты по кредиту (проценты за пользование кредитом, процентная ставка)
Плата, которую банк взимает с заемщика за предоставленный кредит. Исчисляется в виде процентов на сумму кредита за год (например, 18 % годовых). Проценты выплачиваются в валюте кредита. Величина процентной ставки по тому или иному виду кредита зависит от срока кредитования и от степени риска, который несет банк. Как правило, процентные ставки по кредитам, обеспеченным залогом, минимальны.
Размер процентной ставки определяется кредитным договором.
Банк имеет право взимать проценты по кредиту только за тот период, когда заемщик фактически пользовался кредитом. По мере погашения кредита проценты начисляются только на оставшуюся сумму кредита. Заемщик вносит проценты вместе с частью основного долга в соответствии с графиком платежей по кредиту, который определен кредитным договором.
Проценты по кредиту являются частью полной стоимости кредита. Оценив ее, вы можете точнее определить, во сколько обойдется вам кредит.
Процентная ставка может быть как фиксированной, так и плавающей. Плавающая процентная ставка устанавливается в виде некой цифры, привязанной к какому-либо индексу. Например: 5 % + ставка рефинансирования ЦБ РФ. Это означает, что проценты на тот период времени пока ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 11 %, ставка по вашему кредиту будет составлять 16 %, если ставка рефинансирования ЦБ РФ увеличится до 12 %, ставка по вашему кредиту будет составлять 17 %.
Как правило, плавающая процентная ставка устанавливается с использованием таких индикаторов как ставка рефинансирования ЦБ РФ, ставка LIBOR, ставка MosPrime.
Фиксированная процентная ставка – цифра, устанавливаемая условиями кредитного договора без привязки к какому-либо индикатору.
Прямая (чистая) продажа
Сделка купли – продажи, когда недвижимость приобретается напрямую у продавца, причем в доме или квартире никто не прописан и не живет, либо между продавцом и покупателем достигнута договоренность об освобождении квартиры в течение оговоренного срока.
Пул кредитный
Группа кредитов с однородными характеристиками (например, кредиты на покупку жилья, в долларах, на срок 15 лет). В случае с ипотекой кредитный пул – это пул ипотечных кредитов служит обеспечением долговых ценных бумаг – например, ипотечных облигаций, которые банк выпускает в результате сделки по секьюритизации.
Регистрация ипотеки
Процесс регистрации ипотечной сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Порядок регистрации ипотеки установлен федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ипотека регистрируется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Все расходы по оформлению регистрации возлагаются на залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением между ним и залогодержателем.
Рефинансирование
Рефинансирование – термин, обозначающий процесс реструктуризации (оптимизации) каких-либо финансовых обязательств.
Рефинансирование кредита – получение заемщиком нового кредита (обычно, с более низкой процентной ставкой) с целью погашения старого. Традиционно используется, когда на рынке наблюдается снижение процентных ставок по кредитам. Операция рефинансирования проводится как самими банками, так и кредитными брокерами.
При определенных условиях рефинансирование может сэкономить для вас значительные средства.
Рефинансирование банковское – обеспечение ссудных операций банка заимствованиями на более льготных условиях. Например, коммерческий банк берет межбанковские кредиты или кредиты Центробанка для обеспечения кредитов своим клиентам.
Кроме того, термин «рефинансирование» используется при обозначении выпуска какой-либо компанией новых ценных бумаг для погашения ценных бумаг с уже истекающими сроками или изменение условий корпоративного кредита (срока, процентов и т. п.).
Риэлтор
Риэлтор – профессионал в сфере купли-продажи и аренды недвижимости. Риэлторы занимаются риэлторской деятельностью – подбором жилья или рабочих помещений для покупки или найма, продажей недвижимости, оформлением сделок купли-продажи, в том числе и ипотечных.
Как правило риэлторы работают в формате агентств недвижимости или, как их еще называют, риэлторских агентств.
Риэлторская деятельность (сделки с недвижимостью)
Деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости – земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Осуществляется профессиональными риэлторами – агентствами недвижимости.
Риэлторы продают или покупают жилье по поручению других участников рынка недвижимости, а также реализуют недвижимость из собственных фондов.
В рамках риэлторской деятельности осуществляются следующие основные виды сделок с недвижимостью:
– купля-продажа – переход права собственности от продавца к покупателю по договорной цене;
– мена (обмен) – обмен собственностью между двумя и более сторонами на договорных условиях;
– дарение – добровольная безвозмездная передача прав собственности юридическому или физическому лицу;
– наследование – переход собственности наследнику после смерти собственника;
– приватизация недвижимости – передача в собственность юридических или физических лиц недвижимости, находящейся в их пользовании или владении;
– аренда (найм) – передача собственности (жилья, офиса, склада и т. п.) в пользование физическому или юридическому лицу по договорной цене и на определенный срок.
Секьюритизация
Секьюритизация (от англ. securitisation) – выпуск и реализация ценных бумаг, обеспеченных какими-либо активами.
Это традиционный способ привлечения банками денежных средств на фондовом рынке. Активы которые обеспечивают секьюритизацию, должны отвечать таким требованиям как наличие рыночной стоимости и денежного потока для покрытия текущих платежей по ценным бумагам.
Часто секьюритизация обеспечивается закладными по ипотеке и пулом ипотечных кредитов.
Существуют следующие виды секьюритизации:
MBS (mortgage-backed securities) – ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов;
CDO (collateralized debt obligations) – ценные бумаги, обеспеченные пулом из различных типов долговых инструментов, который может включать корпоративные облигации, выданные финансовыми институтами кредиты или транши ценных бумаг, выпущенных в рамках сделок по секьюритизации;
CMO (Collateralized Mortgage Obligation) – ценная бумага, обеспеченная пулом ценных бумаг, обеспеченных закладными, структура которого предполагает наличие нескольких типов ценных бумаг с различными сроками погашения;
CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) – ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости (отели, торговые центры, офисы, складские комплексы, производственные помещения); RMBS (Residential Mortgage-Backed Security) – ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогом жилых помещений (квартиры, жилые дома).
Созаемщик
Так называются получатели кредита в том случае если их двое или более. Например, часто ипотечный кредит выдается не одному человеку, а семье (супругам). В этом случае они становятся созаемщиками. У созаемщиков такие же права и обязанности, как и у заемщика.
Справка о доходе в свободной форме
Справка о доходе в свободной форме (или иначе справка о доходах по форме банка) – это справка, подтверждающая доходы потенциального заемщика, заверенная работодателем. Обычно банки предлагают предъявить такую справку в тех случаях, когда у заемщика «серая» заплата и его доход невозможно подтвердить справкой по форме 20-НДФЛ («серая» зарплата).
Традиционно такая справка содержит информацию о том, какой доход вы получали в своей компании за тот или иной период, предшествовавший выдаче справки (например, за 6 или за 12 последних месяцев).
Справка составляется на бланке компании-работодателя и заверяется печатью и подписями руководителя и главного бухгалтера с обязательным указанием даты ее оформления.
Представление справки о доходах является обязательной часть андеррайтинга заемщика.
Справка по форме 2-НДФЛ
Официальная справка о доходах, полученных физическим лицом, и удержанных суммах налога, которая формируется бухгалтерией и предназначается для представления налоговому органу. Такая справка является подтверждением доходов потенциального заемщика.
Справка по форме 2-НДФЛ выдается компанией-работодателем заверяется печатью и подписями руководителя и главного бухгалтера с обязательным указанием даты ее оформления.
В случае, если у вас доходы неофициальные, справку по форме 2-НДФЛ может заменить справка о доходах в свободной форме. Однако при прохождении андеррайтинга справка по форме 2-НДФЛ предпочтительнее.
Срок кредита
Отрезок времени, на который банк предоставляет заемщику кредит. Обычно срок кредита оговаривается в кредитном договоре.
Ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 5, 10, 15 или 25 лет. Вне зависимости от срока вы можете произвести и досрочное погашение кредита.
Ссудный счет
Персональный счет заемщика, который открывается ему в банке-кредиторе для перечисления кредита и последующего зачисления на него платежей по кредиту. Иногда банки устанавливают комиссию за обслуживание (ведение) ссудного счета.
Ставка (индекс) LIBOR
LIBOR – London Interbank Offer Rate (лондонская межбанковская ставка предложения) – средневзвешенная ставка рефинансирования кредитов, которую устанавливает Лондонская биржа. Обычно банки используют LIBOR для определения исходного уровня процентов по межбанковским кредитам и для расчета оптимальной процентной ставки на различные виды кредитов. Кроме того, ставка LIBOR иногда используется при расчете плавающей процентной ставки по кредиту.
Ставка (индекс) MosPrime
MosPrime – независимая индикативная ставка, которую рассчитывает Национальная валютная ассоциация (НВА) на основе ставок предоставления рублевых депозитов, объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам. При включении банков в список для формирования ставки MosPrime принимается во внимание их репутация, финансовое положение, объемы операций и опыт работы на российском валютном рынке. Ставка MosPrime иногда используется при расчете плавающей процентной ставки по кредиту.
Ставка рефинансирования ЦБ РФ
Ставка рефинансирования (учетная ставка) – ставка, под которую Центральный банк Российской Федерации выкупает у коммерческих банков кредиты и другие ликвидные банковские активы и предоставляет кредиты коммерческим банкам с целью рефинансирования.
Помимо этого значение ставки рефинансирования – служить официальным финансовым индикатором при различных денежных операциях. В этом качестве ставка рефинансирования применяется во многих сферах бухгалтерского учета и налогообложения, в том числе:
– для расчета пеней на недоимку по уплате налогов и сборов и расчета процентов при просрочке налоговыми органами возврата излишне уплаченной суммы налога или сбора (в соответствии с Налоговым кодексом РФ);
– для расчета процентов при предоставлении отсрочки или рассрочки уплаты налогов и сборов или при предоставлении налогового кредита (в соответствии с Налоговым кодексом РФ): (п. 9 ст. 78 НК РФ);
– для расчета ряда денежных операций между коммерческими организациями.
Кроме того, ставка рефинансирования ЦБ РФ иногда используется при расчете плавающей процентной ставки по кредиту.
В разные годы ставка рефинансирования ЦБ РФ находилась на разных уровнях, доходя до 150 % в 1998 году и опускаясь до 10 % в 2007 году.
Страхование жизни и трудоспособности
Страхование жизни и трудоспособности в случае с ипотекой гарантирует, что в случае утраты трудоспособности заемщика на срок свыше одного месяца в результате наступления страхового случая (например, болезнь) страховая компания выплачивает банку ежемесячный платеж по кредиту за заемщика. В случае смерти заемщика, которая признана наступлением страхового случая, страховая компания полностью гасит кредит банку. При этом квартира освобождается от обременения и права собственности на нее переходят к наследникам заемщика.
Страхование жизни производится в соответствии с законом от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».
Страхование недвижимости
Страхование недвижимости от риска утраты и повреждения (например, в результате пожара, землетрясения, аварии, преступных действий и т. п.) гарантирует, что в случае наступления страхового случая страхователю будет возмещен ущерб в виде страховой выплаты. В случае с ипотекой вы можете выбрать – страховать ли имущество на полую его стоимость или только на сумму, равную вашим обязательствам перед банком.
Залогодержатель имеет право удовлетворить свое требование по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страховой выплаты за утрату или повреждение заложенного имущества (независимо от того, в чью пользу оно застраховано). Это требование имеет преимущество перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, установленных федеральным законом.
Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страховой выплаты, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.
Страхование недвижимости производится в соответствии с законом от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».
Страхование ипотеки
Обязательным условием ипотеки является страхование. Как правило, в ипотечной сделке вы должны использовать три вида страховки – страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование титула и страхование недвижимости от повреждения и утраты. В случае с ипотекой по договору страхования страхователем является заемщик, а выгодоприобретателем является банк, который предоставил вам кредит. Именно он при наступлении какого-либо страхового случая получает от страховщика страховую выплату.
Страхование несколько удорожает ипотеку, однако обеспечивает низкие риски для банка и комфортные и безопасные условия для заемщика.
Страхование ипотеки производится в соответствии с законом от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».
Страхование титула
Под термином «титул» понимается право собственности на какое-либо имущество, в частности, право собственности на недвижимость.
Страхование титула права собственности на недвижимость означает страховку от риска потери права собственности на недвижимость (например, в случае появления законного собственника, в результате признания сделки купли-продажи недействительной или удовлетворении виндикационного иска).
В России этот вид страхования является обязательным требованием банка при выдаче ипотечного кредита.
Страхование титула производится в соответствии с законом от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».
Страхователь
Страхователь – это та сторона в договоре страхования (физическое или юридическое лицо), которая страхует свой интерес или интерес третьей стороны. По страховому договору страхователь обязуется уплатить страховщику страховую премию путем внесения страховых взносов за обязательства страховщика возместить страхователю убыток при наступлении страхового случая.
В имущественном страховании страхователем выступает собственник или арендатор имущества, а также организация, принимающая его на хранение или в залог (например, банк или ломбард); в личном страховании – гражданин.
Страхователь может заключить договор страхования в свою пользу (тогда он одновременно и «страхователь» и «застрахованный») или в пользу других лиц, например, своих детей (тогда он – «страхователь», а его дети – «застрахованные»). Если родители или другие родственники ребенка заключили договор страхования в его пользу, они являются страхователями, а он сам – застрахованным. В страховании от несчастных случаев за счет компании, работодатель становится страхователем, а его работники – застрахованными.
Страховая выплата (страховое возмещение)
Сумма, которую страховая компания выплачивает выгодоприобретателю, если произошел страховой случай, предусмотренный страховым договором. Страховая выплата, в зависимости от условий страхового договора, может представлять собой полное или частичное возмещение ущерба в результате наступления страхового случая.
Величина страховой выплаты определяется в основном двумя способами:
1. При ответственности по первому риску убытки в пределах страховой суммы (первый риск) возмещаются полностью. Ущерб, превышающий эту сумму, не возмещается.
2. При пропорциональной ответственности, напротив, учитывается величина процента ущерба, относительно стоимости имущества. В этом случае страховое возмещение (СВ) рассчитывается так: величина процента ущерба, нанесенного повреждением объекта, к стоимости последнего (Ст. об.) умножается на страховую сумму:
Например, стоимость застрахованного объекта – 20 тыс. долларов; в результате аварии абсолютный размер ущерба составил 4 тыс. долларов (то есть 20 % от стоимости объекта). Страховая сумма составляет 5 тыс. долларов, тогда страховая выплата = 20 % × 5000 = 1 тыс. долларов. Страховая выплата не может быть выше страховой суммы.
Страховая компания (страховщик)
Страховщик – это физическое или юридическое лицо, принимающее на себя по договору страхования за определенное вознаграждение – страховую премию – обязательство возместить застрахованному лицу убытки, возникшие в результате наступления страховых случаев, которые обусловлены в страховом договоре.
Как правило, в роли страховщиков выступают профессиональные страховые компании. В международной страховой практике для обозначения страховщика иногда используется термин андеррайтер.
Страховая премия
Страховая премия – это плата, которую страхователь выплачивает страховщику по договору страхования. В случае со страхованием имущества обычно это плата представляет собой определенный процент от страховой стоимости объекта страхования.
Страховая премия определяется путем умножения страховой суммы на ставку премии или может быть зафиксирована в конкретной сумме.
Обычно страховая премия выплачивается в рассрочку (например, ежемесячно) в виде страховых взносов.
В случае же единовременной уплаты премии страховой взнос равен страховой премии.
Страховая стоимость (insurance value)
Фактическая (оценочная) стоимость объекта страхования в месте его нахождения на день заключения договора страхования. Страховая стоимость фиксируется в страховом договоре или страховом полисе. Обычно она определяется страховщиком на основании предоставленных страхователем платежных документов по приобретению этого имущества или с применением специализированных справочников.
Порядок исчисления размера страховой стоимости имеет свои особенности в различных странах и основан на действующем законодательстве и сложившейся практике. При страховании, например, грузов в практике английского рынка в качестве страховой стоимости принимается цена, в которую страхуемое имущество обошлось страхователю на момент погрузки (первоначальная стоимость) плюс расходы по его погрузке и страхованию. В США страховая стоимость часто исчисляется по рыночной цене товара, сложившейся к моменту начала рейса. Французское законодательство определяет страховую стоимость товара как его продажную цену, в месте и во время погрузки с учетом суммы расходов, связанных с доставкой товара к месту назначения, плюс ожидаемая прибыль. В Германии в качестве страховой стоимости принимается его действительная (продажная) стоимость на момент наступления страхового случая.
В случае с недвижимостью страховая стоимость страхуемого объекта (квартиры, дома) принимается равной рыночной стоимости помещений, аналогичных и сравнимых с застрахованным (например, квартира такой же площади, с таким же количество комнат, в таком же доме и таком же районе).
Страховая сумма (sum insured)
Денежная сумма, в пределах которой страховщик обязуется при наступлении каждого страхового случая (независимо от их количества в течение срока действия договора) возместить застрахованному причиненный вред. Страховая сумма зависит от оценки причиненного ущерба, но не может превышать страховой стоимости объекта страхования.
Страховая сумма является лимитом ответственности страховщика.
В случае с ипотекой получателем страховой суммы в пределах кредитных обязательств является банк. Если же ваши обязательства по кредиту уже меньше той суммы, которую выплачивает страховая компания, то разницу получаете вы.
Страховой взнос
Если страховая премия вносится страхователем не единовременно, а по частям (например, в виде ежемесячных платежей), то каждый платеж называется страховым взносом.
Страховой договор
Страховой договор – это соглашение между страхователем и страховщиком о той или иной страховой сделке. Страховой договор определяет объект страхования, страховую стоимость, размер и график внесения страховой премии, а также, что является страховым случаем (например, пожар, кража, болезнь).
Страховой договор сопровождается оформлением страхового полиса.
Страховой полис (insurance policy)
Страховой полис – это документ, который страховщик выдает страхователю или застрахованному лицу в подтверждение факта заключения договора страхования. С момента выдачи полиса страховой договор считается вступившим в действие. В страховом полисе указаны условия, на которых страховой договор заключен, название страховщика, объект страхования, размер страховой премии, размер страховой суммы.
Полис служит юридическим доказательством наличия договора страхования. В некоторых странах законодательство из всего набора страховых документов признает в качестве судебного документа только страховой полис.
Страховой случай
Страховой случай – это те обстоятельства, при которых страховая компания обязана выплатить страховую выплату застрахованному или выгодоприобретателю.
Например, если квартира была застрахована от пожара, и случился пожар, то пожар является страховым случаем.
В имущественном страховании страховым случаем обычно считается любое повреждение, обесценение или утрата материальных ценностей вследствие предусмотренных условиями страхования обстоятельств (стихийных бедствий, пожара, аварии, кражи и т. п.).
В личном страховании страховым случаем обычно считается дожитие до обусловленного договором срока, гибель или несчастный случай, повлекший утрату трудоспособности, потерю здоровья.
Тарифы банка
Документ, утверждаемый банком, который устанавливает размеры комиссий, платежей, пеней и иных вознаграждений, уплачиваемых клиентом банку за совершение определенных действий (например, выдача кредита, осуществление банковского перевода) или при наступлении определенных обстоятельств (например, просрочка по кредиту).
Текущий счет (лицевой счет)
Персональный счет клиента (физического или юридического лица), который он открывает в банке. Вы может снимать и зачислять на текущий счет денежные средства, осуществлять с него и принимать на него платежи и банковские переводы, получать на него заработную плату, пенсию и иные виды дохода, принимать на него кредиты и т. п.
Текущим счетом вы можете управлять непосредственно в офисе банка (через операциониста), через интернет-банкинг, при помощи банковской карты (если по вашему счету осуществлен выпуск карты).
А в бухгалтерии термин «текущий счет» обозначает часть платежного баланса (balance of payment), в которой регистрируются трансакции, не связанные с движением капитала, то есть счет, на который заносятся взаимные межфирменные платежи и задолженности или взаимные платежи и задолженности подразделений компании.
Титул собственности
Титул – это право собственности на какое-либо имущество, в частности, на недвижимость. Это право может быть оспорено. Например, у проданной квартиры появился законный наследник или сделка была проведена не по правилам. От подобный рисков можно защититься при помощи страхования титула собственности.
Трансакция
Платеж за товары и услуги с использованием банковской пластиковой карты, осуществленный при помощи ПОС-терминала. При трансакции осуществляется безналичный расчет: сумма платежа переводится со счета плательщика (держателя карты) на счет продавца товара или услуги.
Уступка прав
Передача прав залогодержателя другому лицу. Залогодержатель имеет на это право, если кредитным договором не предусмотрено иное. Лицо, которому переданы такие права, становится вторичным кредитором. При этом уступка прав не может изменить какие-либо условия кредита или залога.
Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации.
Федеральная регистрационная служба РФ (ФРС, Росрегистрация)
Государственный орган, обеспечивающий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ФРС ведет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация в органах ФРС является единственным доказательством прав собственности на недвижимость.
Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека (Роспотребназор)
Государственная служба, занимающаяся защитой прав потребителя, в том числе – в сфере кредитования, ипотеки и иных финансовых услуг.
В частности, Роспотребнадзор следит за тем, чтобы банки перед выдачей кредита в обязательном порядке вводили заемщика в курс всех условий этого кредита и раскрывали перед ним полную стоимость кредита.
Федеральная служба по финансовым рынкам РФ (ФСФР)
Государственная служба, занимающаяся регулированием деятельность коммерческих организаций, работающих на финансовых рынках, в том числе – инвестиционных компаний, инвестиционных фондов, бирж, бюро кредитных историй и т. п.
Фиксированная процентная ставка
Наиболее частая разновидность процентной ставки по кредиту. Фиксированная ставка означает, что ее размер четко определен кредитным договором. Она исчисляется в виде процентов на сумму кредита за год (например, 18 % годовых). Проценты выплачиваются в валюте кредита.
Величина процентной ставки по тому или иному виду кредита зависит от срока кредитования и от степени риска, который несет банк. Как правило, процентные ставки по кредитам, обеспеченным залогом, минимальны.
При кредитовании может также использоваться плавающая процентная ставка.
Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ) при Центробанке РФ
Государственная организация при Центробанке РФ, которая аккумулирует титульные части всех кредитных историй, хранящихся в российских бюро кредитных историй. Каждый россиянин может воспользоваться каталогом ЦККИ для определения местонахождения своей кредитной истории.
Штраф
Денежное взыскание за нарушение сторонами условий договора или сделки. В кредитовании обычно применяется штраф за просрочку заемщиком кредитных платежей. Размеры и условия взыскания штрафа обычно устанавливаются кредитным договором или определены тарифами банка.
Например, вы допустили просрочку по кредитным платежам в течение 3 месяцев. В соответствии с кредитным договором штраф за просрочку составляет 1 тыс. рублей в месяц. Значит, вам предстоит внести в банк свой обычный ежемесячный платеж + дополнительные проценты на время просрочку + 3 тыс. рублей штрафа.
Экспликация
Документ, определяющий основные параметры объекта недвижимости, например, квартиры: общую и жилую площадь; площади комнат, вспомогательных помещений (кухни, коридора, ванной, уборной, кладовой, встроенных шкафов, а также балкона и лоджии). Используется при оформлении любой сделки купли-продажи недвижимости, в том числе – при ипотечной сделке.
Если вы собственник жилья, вы можете затребовать экспликацию в так называемых БТИ – бюро технической инвентаризации.
Эмиссия
Выпуск каких-либо финансовых инструментов, подлежащих обязательной регистрации.
В частности, существуют такие понятия как:
– эмиссия национальной валюты, то есть выпуск дополнительного количества банкнот, который осуществляет Центробанк;
– эмиссия банковской карты, то есть выпуск банком банковской пластиковой карты;
– эмиссия ценных бумаг, то есть выпуск акций, облигаций и других ценных бумаг какой-либо компанией, банком или государством.
Эффективная процентная ставка (ЭПС) ЭПС – это ставка, учитывающая и суммирующая все суммы, которые банк берет с заемщика за пользование кредитом. Эффективная процентная ставка рассчитывается с учетом графика погашения кредита, процентов по кредиту и взимаемых с заемщика комиссий. Обычно ЭПС используют для сравнения предложений разных банков или разных кредитных продуктов одного и того же банка. Формула расчета ЭПС утверждается Центробанком РФ.