Важнейшим в системе вещных прав является право на жилище, которое характеризуется определенными особенностями, вытекающими из серьезного значения жилища в удовлетворении жизненных потребностей каждого человека.

Поэтому вещное право на жилище выражает не только принципы гражданского права, но также некоторые принципы социальной защиты, предоставляя в ряде случаев приоритет защите интересов граждан, проживающих в жилище.

Правовые отношения, содержанием которых является возникновение, осуществление, изменение или прекращение права на жилище, можно назвать жилищными правоотношениями. Существенным их элементом, служащим одновременно отличительным признаком данных правоотношений, является специфический объект – жилище, принадлежность, свойства, назначение и характер которого заметным образом влияют на все элементы правоотношения.

Вещный характер права на жилище подтверждается ст. 194 Гражданского кодекса, которая для определения особенностей этого права отсылает к жилищному законодательству.

В соответствии с Законом «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 г. (далее – Закон, Жилищный закон) под жилищем понимается отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира), предназначенная или используемая для постоянного проживания (ст. 2). К жилищным следует отнести также отношения, объектом которых выступает на только жилище как отдельный предмет, но также часть жилища.

Характер проживания в жилище может быть различным: постоянное, временное, в связи с работой или иными обстоятельствами, без такой связи и т. д… Но все разновидности при их весьма существенном различии входят в единое понятие жилищного правоотношения, основным стержнем которого служит субъективное право гражданина на жилище. В большинстве случаев такое право носит вещный характер.

Как отмечалось в главе 1, существенной чертой всякого вещного права, кроме прав собственности, является, как правило, его комплексный характер, заключающийся в сочетании абсолютных и относительных (обязательственных) элементов. Их соотношение служит основанием признать данное рассматриваемое субъективное право вещным или обязательственным. И граница между ними носит весьма условный характер.

В пределах общего понятия «право на жилище» можно различить несколько разновидностей. Назовем главные из них:

право собственности на жилище;

жилищное право участника кондоминиума;

право пользования кооперативной квартирой;

право пользования жилищем в частном жилищном фонде;

право пользования государственным жилищем.

Здесь различаются:

общее право пользования жилищем в коммунальном жилищном фонде;

право пользования жилищем, предоставленным малоимущим социально защищаемым гражданам;

право пользования жилищем, принадлежащим государственному предприятию;

право пользования служебным жилым помещением;

право пользования жилищем, приравненным к служебному.

Прежде всего вещным правом на жилище является право собственности, которое, как известно, означает для собственника возможность в полном объеме по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Границы возможного осуществления правомочий определяются общим образом (недопустимость нарушения прав и правомерных интересов других лиц) или конкретными запретами закона. Эти же правила действуют, конечно, и в отношении права собственности на жилище.

В недалеком еще прошлом права собственника жилого дома или квартиры ограничивались законом и особенно – практикой его применения в большей степени, нежели собственника других видов имущества. Например, действовавший до недавнего времени Жилищный кодекс Республики Казахстан запрещал собственнику жилища использовать его по нежилому назначению (ст. 4, 14). Практика исполнительной власти последних лет во многих регионах Казахстана запрещала собственнику приватизированного жилища свободно продавать его. И сейчас еще сохранились некоторые ограничения менее существенного характера. Но при этом особенности права собственности на жилище не выходят за пределы видовой специфики общего родового понятия.

Поэтому в настоящей главе не уделяется специальное внимание праву собственности на жилище, поскольку такое право рассматривается в других местах данной работы.

Хотелось бы остановиться только на одном вопросе.

В полном соответствии с общими правомочиями собственника Жилищный закон предоставил собственнику жилища права использовать свою квартиру или свой дом по нежилому назначению (ст. 4, 18). В отличие от этого законодательство Российской Федерации сохраняет для частного жилья прежний режим – использование только по жилому назначению. Нежилое использование допускается, но только после перевода соответствующего помещения в категорию нежилых (ст. 288 ГК РФ). Подобные ограничения не учитывают ни статуса подлинного собственника, ни возможностей оперативных изменений в характере использования частного жилища.

Помимо собственника его квартирой могут пользоваться другие лица: члены семьи, наниматели части или всего жилого помещения, гости, иные временные жильцы. Их положение с позиции «права на жилище» следует рассмотреть в настоящей работе.

Прежде всего – члены семьи собственника жилого помещения. Их правовое положение и характер права на жилище определены в основных чертах Жилищным законом. Речь идет, конечно, о членах семьи, проживающих в одном жилище с собственником, т. е. о членах семьи, вселенных собственником в свое жилище. Круг таких членов семьи определен ст. 21 Закона. Они имеют равное с собственником право пользования помещением (п. 1 ст. 22). И это право защищается от нарушений со стороны любых лиц, даже – собственника. Такие члены семьи вправе вселять в помещение без согласия собственника своих несовершеннолетних детей (п. 1 ст. 22). Это свидетельствует о высокой степени автономности и абсолютного характера права членов семьи.

Они сохраняют право пользования помещением, даже выходя из состава семьи собственника (п. 1 ст. 22). При реквизиции жилища или выкупе земельного участка, на котором расположен дом, для государственных надобностей члены семьи и даже бывшие члены семьи собственника приобретают право на проживание в жилище, полученном в качестве компенсации, – налицо право следования (п. 1 ст. 30 Закона).

Дополнительной защитой обеспечены интересы несовершеннолетних детей из состава семьи собственника при прекращении его права на жилище (п. 3 ст. 13, п. 2 ст. 30 Закона).

Изложенное дает основание оценить права членов семьи собственника на принадлежащее ему жилище в качестве вещного права, хотя оно и ограничивается производным и зависимым характером от права собственника.

Вещный и более самостоятельный характер прав членов семьи собственника жилища, их защита против нарушений со стороны других лиц, в том числе – против собственника, более четко выражены законодательством Российской Федерации (см., например, ст. 292 ГК РФ). Такое же мнение высказывалось в российской литературе. Высказывались, впрочем, и противоположные мнения, согласно которым права членов семьи собственника жилища носят не вещный, а обязательственный характер.

 

§ 1. Вещные права участников жилищного кондоминиума

Среди вещных прав других лиц на жилище прежде всего назовем права участника кондоминиума. «Кондоминиум» – это новое понятие в гражданском праве. Прежде данный термин применялся для обозначения совместного господства на один объект, обычно – осуществления двумя или более государствами власти на данной территории. В последние годы кондоминиум вошел в систему гражданско-правовых понятий как разновидность собственности нескольких субъектов на один комплексный объект недвижимости.

Закон определяет кондоминиум как особую форму собственности на недвижимость, при которой отдельные жилища находятся в раздельной индивидуальной собственности участников, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности (ст. 2 Жилищного закона).

Приведенное выше определение кондоминиума дается жилищным законодательством. Но как общее понятие кондоминиум уже предусматривается ст. 209 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Нормы о кондоминиуме содержатся и в земельном законодательстве.

Кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т. п.).

Попытаемся дать более развернутую характеристику кондоминиума.

Во-первых, кондоминиум – это особая форма собственности, характеризуемая сложным объектом, составляющим единый имущественный комплекс. Кондоминиум нельзя смешивать, как это иногда делается, с объединением лиц, которым принадлежит данный имущественный комплекс на праве собственности. Объединение собственников может приобретать различные организационно-правовые формы (см. об этом параграф 2 настоящей главы) – группа индивидуально действующих собственников, простое товарищество, кооператив, кооператив собственников квартир (КСК) и т. п. Это имеет значение для методов управления кондоминиумом в интересах собственников, но отнюдь не для характеристики самого кондоминиума, существующего только в качестве сложного, но единого объекта, одни части которого принадлежат раздельно каждому из собственников, а другие – всем собственникам сообща.

В литературе, однако, и даже в законодательных актах эти понятия нередко смешиваются.

Смешение содержится и в Законе Республики Кыргызстан «О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)» от 28 октября 1997 г.

Такое же смешение допускалось в прошлом и в российском законодательстве (см. статью 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» (ВВС РФ, 1993. № 3. Ст. 99); Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 (САПП, 1993. № 52. Ст. 5079).

В Законе Российской Федерации от 26 июля 1996 г. «О товариществах собственников жилья», а также в статьях 290–291 ГК РФ эти понятия четко разделяются. Разделение проводится и в современной российской литературе.

Во-вторых, своей индивидуальной собственностью, входящей в состав кондоминиума, его участник вправе свободно, по собственному усмотрению, распоряжаться, без необходимости получить согласие других участников либо органов, управляющих кондоминиумом. Разумеется, не нарушая общих пределов, установленных законодательством для осуществления права собственности. При соблюдении этих требований собственник вправе использовать свою квартиру и по нежилому назначению (п. 2 ст. 18 Закона).

В-третьих, остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, относится к общей долевой собственности всех участников кондоминиума, т. е. всех собственников раздельных частей кондоминиального имущества. Но их доли пространственно не выделены и выражаются в форме части единицы (или в процентах), принадлежащей каждому участнику. Размер доли при отсутствии иного соглашения собственников устанавливается как отношение размера полезной площади жилого или нежилого помещения, находящегося в раздельной индивидуальной собственности данного участника, к размеру общей полезной площади всего дома. В случае, если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе пересчитываются.

В отличие от прав участника общей долевой собственности, предусмотренных ст. 212 и 218 Гражданского кодекса, участник кондоминиума не имеет права ни самостоятельно распоряжаться своей долей в кондоминиуме, ни требовать ее выдела из общего имущества.

Таким образом, это так называемая идеальная доля в имуществе, главное назначение которой определить размер участия каждого собственника в расходах по содержанию общего имущества.

Общее имущество находится в распоряжении и в общем пользовании участников кондоминиума. Общее имущество имеет сугубо подсобное назначение – обеспечивать нормальную эксплуатацию жилого дома. К такому имуществу относятся: лестницы, подъезды, подвал, чердак, крыша, лифт, внеквартирные сети коммунального обслуживания и т. п. Закон включает в состав общего имущества земельный придомовой участок, независимо от того, принадлежит он участникам кондоминиума на праве собственности или праве постоянного землепользования. Земельный участок является неделимым, как и все общее имущество.

В-четвертых, индивидуальная собственность участника кондоминиума и его доля в общем имуществе связаны неразделимой общностью юридической судьбы. Нельзя ни продать, ни купить квартиру, принадлежащую участнику кондоминиума, не продавая и не покупая при этом полную долю такого участника в общей собственности. Нельзя также переуступить кому-либо право на часть доли или на полную долю в общей собственности кондоминиума, не переуступая при этом право на помещение, находящееся в индивидуальной собственности данного участника кондоминиума. Если участник кондоминиума распоряжается частью такого помещения, например, продает ее, то к покупателю переходит соразмерная часть доли в общем имуществе.

В-пятых, наконец, все участники кондоминиума, независимо от размера принадлежащей им доли в общем имуществе, имеют равное право пользоваться таким имуществом. Порядок пользования может складываться без каких-либо решений по этому вопросу, если такой порядок не вызывает возражений у кого-либо из участников. Порядок может определяться или изменяться соглашением участников либо решением органа управления кондоминиумом.

Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу одного того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование. Такое право пользования является бессрочным, как и право индивидуальной собственности на помещение. Напротив, лица, не имеющие права индивидуальной собственности хотя бы на одно помещение кондоминиума, не могут иметь непосредственного права пользоваться предметами общей собственности. Они вправе приобретать право пользования, но производное – по решению или разрешению участников кондоминиума либо органов управления кондоминиумом.

В порядке осуществления права общей собственности участники кондоминиума или орган, управляющий кондоминиумом, могут передать отдельным участникам часть общего имущества ограниченного пользования (например, земельный участок под индивидуальный гараж). Условия пользования определяются решением о передаче. Право ограниченного пользования непередаваемо и неотчуждаемо.

В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, конторы и т. д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений. Некоторые особенности предусмотрены ст. 37 Жилищного закона.

Если в одном жилом помещении (в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума (ст. 33 Закона).

Таковы характерные черты данного вида (данной формы) общей собственности. Из ее особенностей вытекает важный практический вывод: никто из лиц, не входящих в состав собственников помещений, не может иметь права на долю в общей собственности, а значит, не вправе распоряжаться ею.

Между тем на пройденном уже этапе приватизации государственного жилищного фонда местные исполнительные органы, оформив на жильцов право собственности на занимаемые ими квартиры, все остальное имущество дома, всю инфраструктуру жилого здания считали своим имуществом и распоряжались им по своему усмотрению: сдавали в аренду, а иногда и продавали подъезды, подвалы, подсобные помещения дома, не получая на это согласия собственников квартир и не передавая вырученные деньги в распоряжение этих собственников.

Такие действия и ранее являлись незаконными. Сегодня же они прямо запрещены. Статьи 2 и 31 Закона говорят, что все внеквартирное имущество дома принадлежит собственникам квартир на праве общей собственности, следовательно, никто другой не вправе ни распоряжаться общим имуществом, ни присваивать полученные за счет такого имущества доходы.

Согласно ст. 31 Закона кондоминиум образуется в домах, принадлежащих двум или более собственникам помещений. Это подтверждает объективную природу кондоминиума, для образования которого не требуется решений, согласований, каких-либо разрешительных актов и т. п. Кондоминиум образуется лишь в силу того факта, что в доме есть несколько раздельных собственников, каждому из которых принадлежит индивидуальная собственность на помещение или несколько помещений, и есть элементы дома, принадлежащие всем собственникам. Как только в многоквартирном доме появляются хотя бы два собственника (это, например, возможно, если в государственном доме приватизирована только одна квартира), дом становится объектом кондоминиума, независимо от того, было ли произнесено это слово хотя бы одним из собственников. И далее: как только исчезает множественность собственников на один объект недвижимости, прекращается общая собственность на определенные части такого объекта, прекращается и кондоминиум. Это может быть, например, вследствие перехода права собственности на весь дом к одному лицу.

Основания прекращения кондоминиума также объективны, поэтому для прекращения не требуется принятия решения, приказа, постановления.

Закон устанавливает государственную регистрацию объекта кондоминиума (ст. 32 Закона). Но это – регистрация не субъекта, а объекта права. Поэтому само по себе отсутствие регистрации объекта кондоминиума при наличии условий его образования не доказывает отсутствие кондоминиума как такового. Но юридические правомочия его участников, границы таких правомочий, возможность образования органов управления кондоминиумом и вообще его правовой статус приобретают полную силу лишь с момента регистрации.

Поскольку кондоминиум – это смешанная форма собственности, к ее различным элементам применимы общие нормы об индивидуальной собственности участника на принадлежащее ему помещение и об общей долевой собственности на общее имущество, входящее в состав объекта кондоминиума. Такие нормы применимы с учетом, конечно, особенностей правового режима кондоминиума, установленных законом. К этим особенностям, в частности, относится (ст. 34 Закона) равенство прав всех участников кондоминиума (собственников помещений) на управление общим имуществом.

Статья 37 Закона допускает исключение из равенства прав, вытекающее из характера помещения, находящегося в собственности участника кондоминиума. При осуществлении управления общим имуществом собственник нежилого помещения не вправе участвовать в решении вопросов, не затрагивающих интересов такого собственника. Аналогичным образом и собственник жилых помещений кондоминиума не вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих исключительно интересы собственников нежилых помещений.

При управлении объектом кондоминиума действует принцип: одно жилище (независимо от размера и количества комнат) – один голос. Этот принцип сформулирован ст. 43, 47 Жилищного закона, говорящих об образовании кооператива собственников помещений и об общем собрании членов КСК, но он вполне применим к решению всех вопросов управления объектом кондоминиума. Следовательно, лицо, имеющее право собственности на несколько жилищ одного кондоминиума, имеет такое же количество голосов при решении вопросов использования общего имущества. И, напротив, из ст. 33 Закона вытекает, что несколько собственников одного жилища имеют одну долю в общем имуществе и поэтому – один голос в управлении.

На членов кондоминиума возлагаются также определенные обязанности. Прежде всего – участвовать во всех расходах, необходимых для содержания жилого здания в надлежащем состоянии.

Такая обязанность должна исполняться независимо от того, проживает ли участник кондоминиума в своем помещении, или живет в другом месте, в том числе – в другом государстве.

Но в отличие от равенства прав объем участия в общих расходах различен и, как правило, зависит от размеров помещений, принадлежащих участнику кондоминиума. По соглашению участников при определении размера расходов могут учитываться и другие обстоятельства, например, состав семьи участника кондоминиума.

В тех домах, в которых имеются и жилые, и нежилые помещения, различаются обязанности их собственников, поскольку собственники первых не участвуют в расходах, связанных только с нежилыми помещениями, и наоборот (ст. 37 Закона).

Важной обязанностью собственников помещений является предоставление возможности доступа в жилище, если это необходимо для обеспечения нормальной эксплуатации всего кондоминиального комплекса или его части (ст. 38 Закона). Например, необходимо перекрыть движение воды в связи с аварией водопроводной системы, а перекрытие возможно лишь в квартире, куда запрашивается доступ. При этом доступ в условиях аварийной или иной чрезвычайной ситуации возможен без предварительного предупреждения.

Собственник вправе возмездно или безвозмездно вселить в свое помещение других лиц (наниматели, родственники, гости и т. п.), которые вправе только пользоваться предоставленным помещением, но не могут им распоряжаться, не могут участвовать в управлении кондоминиумом. Однако и они несут субсидиарную обязанность по содержанию жилого здания в силу п. 2 ст. 36 Закона.

Это правило имеет важное практическое значение, ибо нередки случаи, когда собственник кондоминиальной квартиры, выезжая из места постоянного проживания, сдает ее в аренду на несколько лет, заверив арендатора, что в арендную плату включены все или определенные платежи. Здесь весьма возможно применить п. 2 ст. 36, принудительно взыскивая с арендатора всю задолженность.

Поскольку объект кондоминиума функционирует в качестве единого жилого комплекса, имеющего нераздельную общую систему жизнеобеспечения, он должен и управляться как единый объект.

Формы управления могут быть различными, но в одном кондоминиуме возможна только одна форма. Недопустимо, чтобы один подъезд дома управлялся жильцами, другой – нанятым управляющим, третий – кооперативом жильцов и т. п., ибо возникает опасность для нормального обеспечения дома водой, теплом, газом и другими услугами, которые могут предоставляться только в целом на весь дом. Именно поэтому п. 1 ст. 42 Закона предусмотрено, что в многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна форма управления объектом кондоминиума.

Какие же возможны формы управления? Ответ дает ст. 42 Жилищного закона. Во-первых, – совместное управление домом, осуществляемое всеми собственниками, сообща решающими общие вопросы.

Такая форма является наиболее простой и не требует образования каких-либо организационных структур, ведения сложной документации и накладных расходов. Но она целесообразна лишь при небольшом количестве собственников. Закон допускает такую форму только при наличии от двух до четырех участников. При этом следует также учитывать, что большинство обязанностей участников, связанных с жизнеобеспечением всего дома, неделимы и поэтому в соответствии со ст. 287 Гражданского кодекса такие обязанности и ответственность за их неисполнение носят солидарный характер. Это означает, например, что если собственники не договорятся между собой, как они будут оплачивать ремонт теплопровода, подающего горячую воду непосредственно в дом, то ремонтная фирма вправе взыскать всю сумму оплаты с любого из собственников, не вникая в их внутренние расчеты и перерасчеты.

Во-вторых, собственники вправе нанять специально для управления объектом кондоминиума физическое или юридическое лицо, которое будет представлять собственников перед всеми другими лицами, обеспечивающими деятельность кондоминиума. Распределение прав, обязанностей и ответственности устанавливается при этом договором собственников с таким управляющим.

В-третьих, собственники помещений могут образовать потребительский кооператив собственников квартир (КСК) в жилых домах или собственников помещений (КСП) в домах, где участниками кондоминиума являются собственники не только жилых, но и нежилых помещений. Правовое положение КСП тождественно правовому положению КСК.

В-четвертых, по желанию собственников возможен выбор другой организационной формы, не противоречащей закону. При этом, как уже говорилось, нельзя смешивать организационную форму управления жилищным комплексом (т. е. фигуру субъектов управления) с самим этим управляемым жилищным комплексом, т. е. с объектом управления.

Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одной организационной структурой (например, одним кооперативом), вправе выйти из этой структуры и образовать свою отдельную структуру управления.

Вместе с этим Закон не запрещает, напротив, прямо допускает (п. 4 ст. 42 Закона) заключение собственником жилого помещения индивидуального договора об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, оказывающими подобные услуги. Такие договоры возможны при любой форме управления объектом кондоминиума. Разумеется, собственник, заключивший договор, освобождается от участия в общих расходах по оплате услуг, предусмотренных названным договором. Но при этом следует учитывать, что не все услуги, обеспечивающие жизнедеятельность дома, могут быть индивидуализированы. Некоторые из них могут оказываться только всем собственникам помещений единой массой. Участие в оплате таких услуг возлагается и на тех собственников, которые заключили индивидуальные договоры.

Практика показывает, что оптимальной формой управления объектом кондоминиума является КСК. Здесь в меньшей степени проявляются конфликты интересов между собственниками и органами управления объектом кондоминиума, минимизированы накладные расходы, применимы традиционные формы контроля, учета воли и интересов каждого собственника при решении общих вопросов. Кооператив собственников квартир образуется на добровольной основе и функционирует, как и все другие потребительские кооперативы, через выборные органы: общее собрание, правление и председатель правления, ревизионная комиссия как орган контроля. К деятельности кооператива собственников квартир применимо общее кооперативное законодательство. Особенности правового режима КСК определены специальной главой 7 (ст. 42–51) Закона.

Форма управления свободно избирается собственниками помещений. Столь же свободно она может быть изменена, т. е. одна форма по решению большинства собственников может быть заменена другой.

При выборе формы управления возможны три затруднительные ситуации.

Первая связана с периодом, длящимся до того момента, когда собственниками будет избрана определенная форма управления. Этот период не может быть более месяца со дня регистрации кондоминиума, и до его завершения все собственники несут солидарную ответственность по всем обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами. О солидарной ответственности уже говорилось выше. Именно она является стимулирующим фактором скорейшего выбора и создания формы управления.

Вторая ситуация – собственники не избирают никакой формы управления либо предлагают несколько разных форм, ни одна из которых не может набрать большинства голосов. В этом случае должна применяться форма кооператива собственников квартир, которой Закон явно придает приоритетное значение. Поэтому п. 5 ст. 42 определяет, что при недостижении собственниками согласия о форме управления любой из собственников, а в домах, где уже приватизирована часть жилых помещений, также и государственный орган, осуществляющий приватизацию, вправе инициировать образование КСК. Само образование производится учредительным собранием собственников, приобретающих затем права и обязанности членов кооператива.

Но далее необходимо соблюдение двух условий проведения учредительного собрания – наличия кворума, т. е. присутствия на собрании не менее половины собственников помещений, и принятия решения о создании кооператива большинством, не менее чем две трети голосов участников собрания или их доверенных лиц (ст. 43 Закона).

Если на собрании не набирается требуемый кворум, оно признается несостоявшимся и собирается повторно. Повторное собрание считается состоявшимся независимо от числа участников. Закон не дает четкого ответа на вопрос о том, как быть, если на первом (состоявшемся) или повторном собрании предложение об образовании КСК не набирает требуемого большинства голосов. Такая ситуация практически маловероятна, но юридически возможна. Мы полагаем, что при подобных обстоятельствах участники вправе простым большинством от числа собственников помещений избрать иную форму управления кондоминиумом. В случае же, когда такого большинства не будет, факт образования кооператива подтверждается любым количеством голосов участников учредительного собрания или их доверенных лиц.

Третья ситуация – несмотря на образование кооператива, некоторые собственники помещений не желают в него вступать и не принимают никакого участия в управлении делами кооператива. Это, конечно, их право, ибо вступление в любой кооператив – добровольное дело вступающего. Но все участники кондоминиума, в том числе и те, кто не желает вступать в него, обязаны подчиняться решениям органов управления кооператива, определяющим размер и формы участия всех собственников в содержании объекта кондоминиума, исполнять все решения органов управления объектом кондоминиума, относящиеся к использованию общего имущества и обеспечивающие прочность и безопасность эксплуатации дома (п. 8 ст. 43 Закона).

Таким образом, перед собственником, не принимающим участия в принятии решения, стоит дилемма: либо исполнять решения, не принимая участия в их принятии, либо использовать возможность оказывать влияние на принятие решений путем участия в управлении делами кооператива, т. е. превратившись в полноправного его члена, тем более что вступление собственника в КСК не требует каких-либо формальностей.

Некоторые авторы полагают, что права и обязанности собственника квартиры в кондоминиуме, не пожелавшего вступить в КСК (в России – товарищество собственников жилья), должны определяться договором, заключаемым собственником с товариществом. Вряд ли подобное толкование закона будет воспринято практикой. Собственник, не желающий вступить в КСК, столь же просто может уклониться от заключения договора. Вопрос целесообразно решать прямым предписанием закона, правилами, обязательными и для тех участников общей собственности на жилищный комплекс, которые не вступают в КСК.

Последующее осуществление своих вещных жилищных прав реализуется собственником жилого помещения в рамках деятельности кооператива собственников квартир.

В реальной практической жизни образование кооперативов собственников квартир в Казахстане проводилось в порядке очередной массовой кампании без выявления подлинной воли и желания собственников приватизированных жилых помещений. Органы управления КСК нередко формировались без проведения общих собраний. А сами кооперативы создавались как правопреемники прежних государственных жилищных органов, охватывали десятки домов, целые жилые кварталы. Рядовые собственники квартир были настолько отдалены от органов управления КСК, что реально не могли влиять на принимаемые решения и контролировать их исполнение, не могли проводить никаких проверок, в том числе финансовых. Нередко к руководству КСК пробирались нечестные люди. Об этом много писалось в казахстанской периодической печати. Проводились даже специальные конференции по таким вопросам.

В настоящее время для нормальной деятельности кооперативов собственников квартир в основном создана нормативная правовая база и накоплен значительный опыт. Недостатки и ошибки, допущенные в начальный период массового образования КСК, должны быть устранены и исправлены.

Заключительное положение сводится к тому, что участники кондоминиума, наряду с правом собственности на принадлежащее им жилище, имеют вещное право на все общее имущество, принадлежащее им на праве общей долевой и неделимой собственности. Такое право обладает всеми признаками, характеризующими, согласно главе I настоящей работы, вещное право, в частности, включает правомочия владения, пользования и распоряжения индивидуально-определенной вещью. Признак следования за правом индивидуальной собственности на помещение, входящее в основную часть жилищного комплекса, является абсолютным правом, которое во многом непосредственно определяется законом и из которого вытекает возможность его защиты вещно-правовыми исками против любых нарушителей.

 

§ 2. Вещное право на кооперативную квартиру

Рядом важных особенностей отличается вещное право члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива на свою квартиру.

Жилищный кооператив – это объединение граждан, которое создается для приобретения жилищ, предоставляемых в пользование членам кооператива. Если подобное объединение образуется для постройки жилищ с целью их предоставления членам кооператива, то оно именуется жилищно-строительным кооперативом. Различие между жилищным и жилищно-строительным кооперативами заключается, следовательно, в том, что задачи последнего более широкие и охватывают не только приобретение, но также предварительное строительство кооперативных жилищ. Соответственно члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК) по сравнению с членами жилищного кооператива (ЖК) обладают дополнительными правами и обязанностями, связанными со строительством жилых домов. После завершения этапа обеспечения жильем своих членов функции ЖСК полностью совпадают с функциями ЖК, и законодательство не проводит различия между правовым статусом жилищного и жилищно-строительного кооперативов.

Кооперативные квартиры, как это прямо вытекает из ст. 52 Жилищного закона, предназначены для проживания членов кооператива. Разумеется, правомочия последних выходят за пределы узкого понимания данного термина («проживание»), так как необходимо должны охватывать различные проявления пользования, владения и распоряжения, о чем будет сказано ниже. Столь же логично толковать термин «проживание» не только применительно к члену кооператива, но и к членам его семьи.

И все же основное назначение кооперативной квартиры накладывает отпечаток на содержание правомочий члена кооператива, придавая им более конкретный «жилищный» характер и ограничивая передачу квартиры другим лицам.

В отличие от кооператива собственников квартир, который является органом управления кондоминиумом, и, как правило, не обладает вещными правами на имущество, входящее в состав кондоминиума, жилищный (жилищно-строительный) кооператив становится собственником приобретаемых (построенных) жилых помещений (дома, части домов, квартиры, земельные придомовые участки). В качестве собственника жилищный кооператив в лице общего собрания членов кооператива или органов управления, избранных членами кооператива, вправе выносить решения о первоначальном распределении квартир между членами кооператива и предоставлении квартир лицам, позже вступающим в кооператив, контролировать использование квартир, управлять домом как единым жилищным комплексом, принимать все необходимые меры для его жизнеобеспечения.

Члены кооператива, получившие от него квартиры, не становятся их собственниками, но тем не менее приобретают на них вещные права, во многом сходные с правами собственника. Вещное право члена кооператива складывается из полнообъемных правомочий владения и пользования жилищем и ограниченных правомочий распоряжения им. Главное среди них – это правомочие пользования. Оно в кооперативной квартире мало чем отличается от правомочия пользования собственной квартирой, является бессрочным, принудительно может быть прекращено лишь по ограниченному перечню оснований, определяемых законодательными актами. Органы управления жилищным кооперативом не вправе ни прекратить, ни ограничить правомочия пользования кооперативными квартирами, непосредственно установленные законом. Член кооператива сам определяет формы пользования каждым конкретным помещением своей квартиры. На объем и содержание права пользования не влияет наличие у члена кооператива права собственности на другие жилые помещения.

Даже с учетом общего целевого назначения кооперативной квартиры рассматриваемое право члена жилищного кооператива включает возможность использования части квартиры или даже всей кооперативной квартиры по нежилому назначению в соответствии с п. 2 ст. 56 Жилищного закона.

Речь, конечно, идет об использовании своего жилища по нежилому назначению непосредственно членом кооператива. Предоставление квартиры с этой целью другому лицу выходит за пределы права пользования и необходимо включает элементы правомочия распоряжения, поэтому будет рассмотрено ниже.

Право пользования жилищем включает, естественно, запрет принудительного проникновения в квартиру других лиц. И в этой части правомочия члена кооператива равнозначны правомочиям собственника жилища и в равной мере основываются на конституционном принципе неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции Республики Казахстан).

Неотделимо от права пользования правомочие владения кооперативной квартирой. Оно служит обеспечением самой возможности использования ее для проживания. Поэтому право владения кооперативной квартирой длится столько же, сколько длится право пользования для проживания и может быть принудительно ограничено или прекращено лишь одновременно с ограничением или прекращением права пользования.

Следует отметить, что член кооператива вправе защищать правомочия пользования и владения своей квартирой против всех нарушителей, т. е. не только против третьих лиц, но также и против собственника. Здесь вполне применимы и виндикационный, и негаторный иски, что прямо вытекает из ст. 265 Гражданского кодекса.

Значительной спецификой по сравнению с правомочиями собственника обладает принадлежащее члену кооператива правомочие распоряжения кооперативной квартирой, поскольку именно возможность распоряжения наиболее четко выделяет собственника вещи из круга других лиц, владеющих или пользующихся ею, а член кооператива таким собственником квартиры не является.

Исторически, в прошлом, начиная с послевоенного развития в СССР жилищно-строительной кооперации, член кооператива по закону был полностью лишен права свободно распоряжаться квартирой, он не мог ее продать, подарить, передать по наследству. Даже обмен кооперативной квартиры на другое жилище, сдача кооперативной квартиры внаем зависели от решения, которое выносили по этому вопросу органы управления кооперативом. Член кооператива имел право передавать по наследству свои паенакопления. Паенакопления, но не квартиру.

Существенно раздвинули границы правомочий распоряжения кооперативной квартирой некоторые подзаконные правовые нормативные акты, принятые в первые месяцы перестройки и разрешившие члену кооператива передавать свои права на квартиру другому лицу по своему выбору. Это сразу открыло возможность продавать право на жилое помещение и вообще отчуждать его по воле правообладателя, что не освобождало приобретателя права от необходимости вступить в кооператив и подчиняться его уставу. Практически распоряжался квартирой не кооператив, а владелец квартиры.

Следующий шаг в этом направлении был сделан Жилищным кодексом Республики Казахстан, принятым 1 июля 1992 г. Кодекс признал права члена кооператива на раздел жилого помещения, на передачу прав на квартиру другим лицам, в том числе – по завещанию, и другие правомочия (ст. 98, 101, 103). Такие права (во всяком случае – часть из них) и порядок их осуществления должны были определяться уставом ЖК, но Закон признавал их правомерность.

И, наконец, действующий Закон о жилищных отношениях. Статья 60 Закона весьма определенно предоставляет члену кооператива право, выходя из кооператива, указать другое лицо, которому он желает передать свои кооперативные права и обязанности. При этом кооператив не вправе отказаться от принятия упомянутого лица в члены ЖК. Таким образом Закон признал, что член кооператива может непосредственно, по своему усмотрению распоряжаться правом на квартиру, и этим подтвердил автономность таких прав, их вещный характер.

Уточним, что речь идет о распоряжении не самой квартирой, ибо член кооператива не обладает правом собственности на нее (собственником квартиры остается ЖК), а вещным жилищным правом на квартиру.

Помимо этого, согласно ст. 56 Закона о жилищных отношениях, владельцу кооперативной квартиры принадлежат некоторые другие распорядительные правомочия: сдавать квартиру (или ее часть) внаем, использовать ее по нежилому назначению, вселять в помещение временных жильцов и другие. Эти правомочия, их границы и порядок осуществления, должны предусматриваться уставом кооператива, но нельзя упускать из виду, что устав принимается самими членами кооператива. Поэтому уставные ограничения – это, по существу, не ограничения, а самоограничения, которые неизбежно определяют условия осуществления и границы многих субъективных гражданских прав.

Все рассмотренное выше позволяет сделать вывод, что право члена жилищного кооператива на полученное от кооператива жилище – это особое вещное право, распространяемое только на жилые помещения, собственником которых является жилищный кооператив.

Мы полагаем, что для возникновения такого права необходима совокупность, как минимум, четырех юридических фактов:

принятие лица в члены кооператива;

внесение установленной уставом или решением общего собрания необходимой суммы в счет паенакоплений данного лица;

решение общего собрания о закреплении квартиры за данным членом кооператива;

фактическое получение квартиры, т. е. вступление во владение жилищем.

Иногда все они совпадают, иногда – не совпадают по времени, иногда требуют дополнительных юридических фактов, но необходимость четырех названных выше фактов непосредственно вытекает из Закона и при первоначальном вступлении лица в жилищный кооператив следуют в изложенном порядке. В случаях же, когда к другим лицам переходит уже существующее жилищное право на помещение, процедура может изменяться. Так, при передаче права могут совпадать принятие лица в кооператив и закрепление за приобретателем определенной квартиры; при наследовании, передаче права пользования помещением другому лицу, проживающему в той же квартире, требуется наличие дополнительных юридических фактов: наследственное преемство, расторжение брака, семейные отношения между отчуждателем и приобретателем права и т. п.

Другие лица могут иметь на квартиру права, в разной степени отличающиеся от вещного права члена кооператива. Неодинаковым правовым статусом обладают: супруг члена кооператива, члены его семьи, наниматели кооперативной квартиры, временные жильцы.

За супругом члена кооператива может быть признано право на кооперативную квартиру при условии, что паенакопления оплачивались из общего имущества супругов. Все имущественные права, приобретенные в период совместной супружеской жизни, принадлежат обоим супругам (ст. 223 Гражданского кодекса, ст. 19, 20 Кодекса о браке и семье Казахской ССР), и приобретение жилищного права на кооперативную квартиру не составляет в этом отношении исключения. Практически это означает, что супруг члена кооператива вправе владеть и пользоваться жилищем вместе и наравне с самим членом кооператива. И распорядительные действия по отчуждению либо передаче в пользование кооперативной квартиры (ее части), вселение в нее других лиц и пр. недопустимы без согласия другого супруга. Практически, если стороны не договорились об ином, супруг члена кооператива, имеющий право на паенакопления, равноправен с членом кооператива во владении, пользовании и ограниченном распоряжении квартирой. Различие в правовом положении касается лишь участия в управлении кооперативом, которое принадлежит только члену кооператива, но не его супругу.

В свое время, когда в послевоенные годы в бывшем СССР начала развиваться жилищная кооперация, Ш. Д. Чиквашвили предложил ввести в отношения жилищной кооперации понятие коллективного (супружеского) членства, при котором и муж, и жена признавались бы членами кооператива с одним голосом и с правом пользоваться одной квартирой. Официальной поддержки это предложение не получило, но в реальной практике так это и бывает. Включение названного понятия в акты законодательства практически ничего бы не изменило, но закрепило бы: а) законность участия в принятии решений супруга члена кооператива без получения формального полномочия от другого супруга; б) возможность избрания во все руководящие органы кооператива супруга члена кооператива. Впрочем, и эти действия уже не редко встречаются в практике жилищных кооперативных отношений.

В аналогичном положении находятся наследники умершего члена кооператива, постоянно проживавшие вместе с ним в кооперативной квартире. Каждый из них в порядке наследования приобретает право на часть паенакоплений. Один из наследников обязан вступить в члены кооператива, но остальные наследники приобретают право на кооперативную квартиру, аналогичное рассмотренному выше праву супруга члена жилищного кооператива.

Здесь же следует рассмотреть прочность связей между членством в кооперативе, вещным правом на кооперативную квартиру и правом на паенакопления. Как правило, все три права принадлежат одному субъекту и в одной связке передаются другому лицу в порядке универсального и сингулярного правопреемства. Но возможны разрывы. Так, супруг члена кооператива может обладать правом на паенакопления и правом на квартиру, но не быть членом кооператива (об этом было сказано выше).

К раздельно проживающему наследнику умершего члена кооператива может перейти право на паенакопления, но не право членства в кооперативе и не право на кооперативную квартиру. Длительность разрыва между правом на квартиру и членством в кооперативе может быть весьма продолжительной (в частности, при признании права на квартиру за супругом члена кооператива). Разрыв же между правом на квартиру и правом на паенакопления недопустим и при его появлении по объективным основаниям должен быть аннулирован в короткий срок.

Связь между членством в кооперативе и вещным правом на кооперативную квартиру представляется не столь однозначной, когда гражданин в соответствии со ст. 60 Жилищного закона выходит из кооператива, оставаясь проживать в кооперативной квартире. Выходящий из кооператива гражданин лишается права на членство и на паенакопления. Что же касается сохранения вещного права на квартиру, то оно сохраняется в объеме, предусмотренном соглашением между теми, кто передает и кому передается право на квартиру члена кооператива. Если в соглашении об этом ничего не сказано, то право лица, вышедшего из кооператива, но оставшегося проживать в квартире, должно приравниваться к праву члена семьи владельца кооперативной квартиры, о котором сейчас пойдет речь.

В кооперативной квартире, помимо члена кооператива и членов его семьи, имеющих право на часть паенакоплений, могут проживать и члены семьи, такого права не имеющие, а также иные лица: наниматели, временные жильцы, гости и др.

Как уже отмечалось, жилищное право члена кооператива носит постоянный, бессрочный характер. Но, как и всякое право, оно может быть прекращено в случаях и в порядке, установленных законом. Прекращение жилищного права необходимо связано с прекращением членства в кооперативе. Поэтому ст. 59 Закона, перечисляя основания прекращения членства в жилищном кооперативе, по существу определяет также основания прекращения вещного жилищного права на кооперативную квартиру. Все эти основания можно разделить на три группы: а) возникающие по воле члена кооператива; б) возникающие в силу объективных обстоятельств; в) принудительное прекращение.

Воля члена кооператива, направленная на прекращение членства, проявляется в добровольном выходе из кооператива, что означает одновременно добровольный отказ от права на кооперативное жилище. Такой выход возможен в различных формах: продажа паенакопления и права пользования квартирой, обмен квартирами и правами на них, безвозмездная передача таких прав другому лицу. В последнем случае выходящий из кооператива владелец квартиры может остаться проживающим в ней либо выехать из нее.

В течение многих лет всякий выход члена жилищного кооператива из его состава рассматривался в качестве акта, прекращающего жилищные права без правопреемства. Сохранялось лишь право вышедшего члена кооператива на возврат внесенных в кооператив паенакоплений. Воля вышедшего юридически никак не влияла на возникновение права на оставленное жилое помещение у нового владельца. Далее кооператив своим решением, независимым от воли предшествующего владельца квартиры, принимал в свой состав нового члена ЖК, передавал ему права на квартиру и принимал у него сумму, адекватную сумме паенакоплений, выплаченную прежнему владельцу.

Серьезное изменение законодательства было произведено ст. 101 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г. Пункт 2 названной статьи установил, что член кооператива, выбывающий из него, может указать лицо, которому он желает передать права и обязанности члена кооператива. Такое лицо приобретает преимущественное право вступления в кооператив. Разумеется, в состав передаваемых прав входило и право на кооперативное жилище.

Новый Закон от 16 апреля 1997 г., по существу, повторил это правило (п. 2 ст. 60).

Передача права на кооперативную квартиру не зависит от воли и согласия тех членов семьи, которые остаются проживать в жилом помещении. Исключение составляет лишь член семьи, который имеет право на часть паенакоплений, но он, как выше уже говорилось, вообще имеет все имущественные права члена кооператива.

Ко второй группе оснований прекращения членства в кооперативе можно отнести объективные обстоятельства: непригодность помещения для дальнейшего использования и смерть члена кооператива.

Статья 59 Закона буквально говорит, что непригодность помещения для дальнейшего использования может прекратить членство в кооперативе, если она вызвана стихийным бедствием, пожаром, аварийным состоянием или другими чрезвычайными обстоятельствами. Мы полагаем, что этот текст подлежит расширительному толкованию.

Невозможность использования жилища по назначению – его разрушение или полное уничтожение – означает ликвидацию объекта права, а значит, прекращение права на этот объект независимо от того, вызвано оно чрезвычайными обстоятельствами или иными, не чрезвычайными причинами, в том числе – небрежностью самого члена кооператива, членов его семьи или третьих лиц. Можно спорить о том, кого привлечь к ответственности за разрушение жилища, с кого требовать возмещения ущерба. Но такие требования, даже будучи удовлетворенными, сами по себе не восстанавливают жилище, а значит и права на него.

Напротив, восстановление жилища, ранее находившегося в состоянии невозможности использования, может также привести к восстановлению вещного права на кооперативную квартиру.

К основанию непригодности квартиры для проживания вплотную примыкает такое основание, как принудительный выкуп придомового земельного участка вследствие необходимости его использования для государственных надобностей. Но данное основание ввиду общего правила предусмотрено не жилищным, а земельным законодательством (подпункт 2 п. 2 ст. 60 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 22 декабря 1995 г. «О земле»).

Если стороны не договорятся об условиях выкупа, то он может быть произведен по условиям, определенным судом.

Полагаем, что цена выкупаемого участка должна компенсировать все потери кооператива (а значит, и членов кооператива), связанные с необходимостью передачи участка государству, вплоть до возмещения стоимости постройки или покупки нового дома (см. ст. 63–67 Указа «О земле»).

Членство в кооперативе прекращается смертью члена кооператива, прекращается, следовательно, и право умершего на кооперативную квартиру. Закон о жилищных отношениях, в отличие от ранее действовавшего Жилищного кодекса, не устанавливает, к кому может перейти квартира умершего. Нужно поэтому считать, что здесь применимы общие правила наследственного правопреемства. Более конкретно это означает, что квартира может перейти:

а) к наследнику по завещанию, каковым может быть любое лицо, указанное наследодателем, в том числе – и не член его семьи, в том числе – лицо, не проживавшее в квартире. Такой логический вывод можно сделать из правила п. 2 ст. 60 Жилищного закона. Поскольку этот пункт предусматривает право члена кооператива при жизни передать право на квартиру любому лицу, в том числе и постороннему, ранее там не проживавшему, нет оснований для запрета свободно распоряжаться правом не квартиру на случай смерти, т. е. в завещании. Но члены семьи умершего, проживавшие в квартире вместе с ним, сохраняют свои права;

б) к наследникам по закону. При отсутствии завещания право на квартиру переходит к наследникам в порядке установленной очередности. Но здесь наследственная ситуация осложняется, по нашему мнению, тем, что право члена кооператива носит в значительной степени личный характер, так как квартира предоставлялась для личного проживания, конечно, проживания вместе с семьей. Поэтому к наследнику умершего члена кооператива, проживавшему вместе с ним в кооперативной квартире, переходит и право на паенакопления, и право на квартиру при условии, конечно, вступления наследника в кооператив. Наследник же, не проживавший вместе с умершим членом кооператива, должен получить в порядке наследования паенакопления умершего. Оставшийся же проживать в квартире член семьи умершего, даже не входящий в круг лиц, призванных к наследству, сохраняет свои права на жилище и сохраняет преимущество вступления в кооператив, но обязан выплатить сумму паенакоплений живущим отдельно наследникам умершего, призванным к наследству. Более четко этот порядок был определен ст. 103 Жилищного кодекса Республики Казахстан 1992 г.

Третья группа оснований прекращения членства в кооперативе охватывается понятием исключения из кооператива. Такие основания перечислены ст. 61 Закона. Они сводятся к грубо неправомерному поведению члена кооператива, связанному с использованием квартиры. Данные основания достаточно полно уже освещались в юридической литературе применительно к выселению нанимателей без предоставления другого жилого помещения.

Но есть и еще одно основание, свойственное только кооперативным жилищным отношениям, – исключение из кооператива по причинам, предусмотренным его уставом. Введение такого основания вполне оправданно, так как кооперативы живут исключительно за счет средств своих членов. За этот же счет обеспечивается содержание в надлежащем состоянии жилых домов и других связанных с ними объектов. В кооперативе действует закон: если необходимо оплатить общие затраты, а некоторые члены кооператива уклоняются от участия в сборе нужных денежных сумм, то недостающую часть так или иначе покрывают другие члены кооператива. Неплательщик живет за счет своих соседей. Поэтому наиболее часто в устав кооператива вносится такое основание выселения, как неисполнение (грубое, неоднократное, продолжающееся и т. п.) членом кооператива своих обязательств перед кооперативом, преимущественно – денежных обязательств. В устав могут быть внесены и другие основания исключения, в частности, выезд, направленный на фактическое прекращение проживания члена кооператива в предоставленном ему жилище.

Прекращение права на жилище в связи с принудительным исключением из кооператива ведет к передаче такого права другим лицам, которых можно выстроить по цепочке приоритетов: член семьи, имеющий право на часть паенакоплений, другой член семьи, постоянно проживавший в квартире, другой член кооператива, желающий улучшить свои жилищные условия, иное лицо.

Прекращение жилищного права вследствие выхода из кооператива или исключения из него однородны по своим конечным юридическим последствиям – право прекращается у его обладателя и переходит к другому лицу. Но в первом случае (выход) обладатель права сам добровольно передает его другому лицу, во втором же случае прекращение права является принудительным, и правопреемник определяется непосредственно законом или по уполномочию закона.

Нетрудно заметить, что именно в этом положение члена жилищного кооператива отличается от положения члена кооператива собственников квартир. Член ЖК может быть выселен из квартиры при нарушении закона или устава кооператива; член КСК может быть выселен лишь в случаях, специально законом предусмотренных для принудительного прекращения права собственности.

Специально следует отметить последствия такого юридического факта, как внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение. Согласно подпункту 5 ст. 12 Закона это ведет к преобразованию жилищного вещного права члена кооператива в право собственности на занимаемое жилище. Данное правило вытекает также из п. 4 ст. 235 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Оно и прежде содержалось в ряде предшествовавших законодательных актов (см. п. 2 ст. 51 Основ гражданского законодательства, п. 2 ст. 9 Закона Республики Казахстан «О собственности», подпункт 5 ст. 100 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г.).

Для правильного применения этого важного предписания закона следует ответить минимум на два вопроса: 1) в какой момент у члена кооператива возникает право собственности на свою квартиру; 2) ведет ли этот юридический факт (полная оплата паевого взноса) к прекращению членства в кооперативе.

Необходимость ответа на первый вопрос вытекает из того, что ст. 12 Закона и ст. 235 Гражданского кодекса связывают возникновение права собственности на жилище только с внесением членом кооператива всей суммы паевого взноса. Но другие статьи Гражданского кодекса (118, 155, 236, 238) связывают возникновение права собственности на недвижимость с моментом ее государственной регистрации.

Так когда же возникает право собственности на квартиру – со дня внесения взноса или со дня регистрации? Ответ имеет весьма важное практическое значение.

Алматинский суд рассматривал дело по иску И. к ЖСК о признании истца собственником кооперативной квартиры, ранее принадлежавшей его сестре С., которая также проживала в этой квартире. Обстоятельства дела таковы. С., будучи членом жилищно-строительного кооператива, внесла всю сумму паевого взноса, а через несколько дней после этого оформила завещание, назначив И. своим единственным наследником. Она подготовила все документы для регистрации права собственности на квартиру, однако скоропостижно скончалась, не успев завершить регистрацию.

Жилищный кооператив принял решение о выселении И. из указанной квартиры, выплате ему паенакоплений С. и о передаче квартиры другому лицу, принятому в члены кооператива. Мотивом решения послужило то, что С. еще не успела зарегистрировать квартиру и, значит, не стала ее собственницей. Поэтому И. имеет право только на паенакопления.

Суд отказал в иске, согласившись с мотивировкой ответчика (ЖСК). Дело неоднократно пересматривалось, и в конце концов И. был признан собственником спорной квартиры.

Такое решение представляется правильным. Оно основывается на том, что внесение полной суммы пая – это основной правообразующий волевой акт, направленный на приобретение права собственности на квартиру. Регистрация надлежащим образом оформляет результаты такого акта, но сама по себе права не образует. Член кооператива, внесший пай, приобретает право на регистрацию, и если он умер, не успев зарегистрировать оплаченную квартиру, то право на должное оформление собственности в числе других имущественных прав переходит к наследникам умершего. К тому же новая редакция ст. 155 Гражданского кодекса установила, что сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права на недвижимость, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. В данном же случае законодательные акты (ст. 235 ГК и другие) связывали завершенность сделки (внесение паевого взноса) не с регистрацией, а с окончательным паевым расчетом.

Ответ на второй вопрос сводится, по нашему мнению, к тому, что преобразование вещного жилищного права на кооперативное жилище в право собственности не ведет к автоматическому выходу из кооператива.

Утративший ныне силу Жилищный кодекс Республики Казахстан 1992 г. называл (ст. 100) полное внесение паевого взноса за квартиру среди других оснований прекращения членства в жилищном кооперативе, но новый Закон вполне обоснованно отказался от такого предписания.

Выход из состава кооператива – сугубо добровольное действие. Признавать члена кооператива выбывшим помимо его воли – значит исключить его из кооператива, но подобного исключения Закон не предусматривает.

Преобразование права на квартиру одного, нескольких или даже всех членов ЖК в право собственности преобразует дом, который был единым объектом собственности жилищного кооператива, в объект кондоминиума, но органом управления таким домом может оставаться жилищный кооператив, ибо ст. 42 Закона допускает такую форму управления объектом кондоминиума. Конечно, член кооператива, превратившись в собственника своей квартиры, приобретает все правомочия собственника, прежде всего – правомочия свободно, не требуя согласия кооператива, распоряжаться своей квартирой. Он не может также быть исключенным из кооператива, ибо исключение, предусмотренное ст. 59 и 61 Закона, направлено на лишение члена кооператива прав на кооперативную квартиру, а собственника нельзя путем исключения из кооператива лишить этого права.

Конечно, по своей воле собственник вправе выйти из состава кооператива, поскольку кооператив – добровольное объединение. Но он (собственник) остается участником кондоминиума, и, следовательно, у него сохраняются предусмотренные ст. 36 Закона обязанности по содержанию дома как единого жилищного комплекса. А поскольку обязанности, накладываемые кооперативом, все равно нужно исполнять, то собственник квартиры напрямую заинтересован в том, чтобы принимать участие в определении этих обязанностей, т. е. заинтересован в сохранении своего членства в кооперативе.

В итоге рассмотрения прав члена жилищного кооператива можно прийти к выводу, что по всем основным признакам (объект права, характер правомочий и другие признаки, определенные главой I настоящей работы) такое право может быть отнесено к категории вещных прав.

Такими же являются права на жилище у членов семьи владельца кооперативной квартиры, имеющих право на часть паенакоплений.

Что же касается других совместно проживающих членов семьи, то их права производны и зависимы от прав члена кооператива. Закон (ст. 58) упоминает лишь об их праве проживания (пользования) в помещении. Никаких других правомочий для них жилищное законодательство прямо не устанавливает. Но, учитывая близость правового статуса владельца кооперативной квартиры к статусу гражданина-собственника частной квартиры, можно, по нашему мнению, признать по аналогии за членами семьи кооператора правомочия членов семьи собственника, которые были освещены в первом разделе настоящей главы.

 

§ 3. Права нанимателей жилых помещений

Наниматель жилого помещения – это лицо, которое возмездно пользуется чужим жилищем (домом, квартирой) или его частью. Основанием права нанимателя служит договор, заключаемый с наймодателем – собственником жилища.

Договор найма жилого помещения строится по общей модели арендного договора, отличаясь от него рядом видовых особенностей. По субъекту – нанимателем может быть только гражданин – физическое лицо. Юридическое лицо вправе взять в аренду жилые помещения, но не для личного использования по жилому назначению, т. е. для юридического лица это обычный договор аренды. Даже в случаях, когда договор заключается юридическим лицом для передачи в качестве жилища определенному физическому лицу, это не договор жилищного найма, а договор аренды в пользу третьего лица.

Основным предметом договора найма жилого помещения служит жилище в том понимании, какое дается статьей 2 Закона.

Собственник жилища, как уже отмечалось, вправе использовать его и по нежилому назначению, в том числе – путем сдачи в аренду лицу, размещающему в квартире мастерскую, офис, магазин и т. п. Но такое использование – право не нанимателя, а собственника. Договор, заключаемый нанимателем с собственником жилища для его использования по нежилому назначению, является обычным договором аренды, отнюдь не договором найма жилого помещения. Он не создает, следовательно, жилищных прав нанимателя.

Итак, договор найма жилого помещения порождает право нанимателя самостоятельно владеть, пользоваться и в ограниченных пределах, определяемых законодательством и собственником жилища, распоряжаться жилым помещением. Это – необходимые и самые важные признаки вещного права. Поэтому и нанимателя жилого помещения мы можем отнести к обладателям вещного права.

Но эта общая характеристика нуждается в существенной конкретизации, учитывающей, обладает ли субъект права достаточной степенью правовой автономии, т. е. возможностью самостоятельно принимать те или иные распорядительные решения, может ли он непосредственно вступать в правоотношения с третьими лицами по поводу объекта своего права, вправе ли такой субъект применять от своего имени средства защиты вещных прав при нарушении принадлежащих ему правомочий.

В пределах общего понятия субъективного жилищного права можно различать права нанимателей в частном жилищном фонде или в государственном жилищном фонде. В свою очередь, наниматели в частном жилищном фонде могут проживать: а) в квартирах, прямо предназначенных для сдачи в наем (ст. 24 Закона о жилищных отношения; б) в жилище, в котором постоянно проживает сам собственник.

В государственном жилищном фонде также можно различать нанимателей, проживающих в квартирах, предназначенных для:

а) граждан независимо от места работы;

б) работников предприятия, которому принадлежит дом;

в) малоимущих социально защищаемых граждан;

г) для государственных служащих, работников бюджетных организаций, военнослужащих, лиц, занимающих государственные выборные должности;

е) для некоторых других более малочисленных групп нанимателей.

Различие прав, принадлежащих той или иной из названных здесь категорий нанимателей, заключается в разном объеме правомочий по распоряжению помещением, разных основаниях принудительного прекращения права и в разных условиях приватизации нанимаемого помещения. Эти особенности рассмотрим несколько ниже.

Здесь, как отмечалось, можно различить две группы нанимателей. Учитывая, однако, общность экономических оснований жилищного найма и для первой, и для второй групп нанимателей (частная собственность на жилое помещение и коммерческий характер интересов наймодателя), основные условия содержания договоров совпадают и определяются соглашением сторон. Это – срок договора, размер наемной платы, распределение обязанностей по ремонту помещения, основания выселения нанимателей и т. п. Некоторые условия могут предусматриваться Законом о жилищных отношениях, но, как правило, соответствующие нормы Закона являются диспозитивными и открывают сторонам легальную возможность решить вопрос по-своему, а не так, как предлагает Закон.

В случаях, когда стороны не определили взаимным соглашением какие-либо условия, и они прямо не вытекают из текста Закона о жилищных отношениях, возможно применение общих норм об условиях договора аренды, например, о распределении между сторонами обязанностей по ремонту жилого помещения, о судьбе улучшений имущества, произведенных нанимателем.

Квартиры всех категорий частного жилищного фонда не подлежат приватизации. Возможна лишь продажа квартир нанимателям, которые там проживают, на условиях, согласованных продавцом и покупателем. Это специально следует отметить потому, что в недалеком прошлом ставился вопрос и даже выдвигались требования о приватизации квартир в домах, принадлежащих Союзу писателей, Центросоюзу и некоторым другим негосударственным организациям, которые являлись частными собственниками своего имущества.

Рассмотрим, в чем же различие между правом нанимателя доходной квартиры и квартиры, в которой постоянно проживает также и собственник.

Сдача внаем доходных квартир является предпринимательской деятельностью, требующей более четкой защиты правомерных интересов потребителей, к каковым следует отнести нанимателей квартир. И подобные интересы защищаются законом императивным образом: нанимателю должно предоставляться пригодное для проживания, т. е. отвечающее обязательным строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям, и отдельное жилое помещение. Нельзя предоставлять часть комнаты либо одну из смежных комнат (ст. 24 Жилищного закона).

Закон признает также право нанимателя вселять в помещение членов семьи, поднанимателей и временных жильцов; на краткий период (до 6 месяцев) выезжать из помещения. Член семьи нанимателя, проживающий вместе с ним, приобретает такое же право пользования жилым помещением. При переходе права собственности на жилище к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (п. 8 ст. 24 Закона). Но эти положения установлены диспозитивными нормами Закона и могут по договору сторон быть изменены или вообще лишены юридической силы.

Права нанимателя, живущего в квартире собственника, защищены значительно слабее. Предоставляться может не только отдельное помещение, но также смежная комната или часть комнаты (ст. 25 Закона). Для вселения других лиц, в том числе членов семьи, требуется согласие собственника. Соответственно без согласия собственника нельзя сохранить право на жилое помещение ни при временном выезде в другую местность, ни при переходе права собственности на жилище к другому лицу.

Как видим, – существенно различный подход.

Если стороны по рассмотренным элементам взаимоотношений ничего в договоре не установили, то наниматель доходной квартиры во многом защищен законом, а наниматель, живущий в квартире собственника, в значительной степени лишен такой защиты.

Интересно проследить различие оснований и порядка прекращения договора собственника жилища-наймодателя с названными выше нанимателями.

Общее положение – действие договора прекращается при истечении указанного в договоре срока или наступлении иного, указанного в договоре обстоятельства (ст. 24 Жилищного закона). Для нанимателя, живущего в квартире собственника, такое положение прямо в Законе не установлено, но оно вытекает из логики текста ст. 26 в части прекращения договора найма и из общего понимания истечения срока договора. Одинаковыми в основных чертах остаются общие основания принудительного расторжения договора, императивно установленные законом для найма жилого помещения и в государственном, и в частном жилищных фондах, или при несоблюдении нанимателем условий договора. Но возможности прекращения договора, заключенного без указания срока, или по истечении срока, или досрочного расторжения договора, порядок и последствия такого прекращения или расторжения, установленные законодательством только для найма жилых помещений в частном жилище, для двух видов нанимателей существенно различны.

К нанимателям доходных квартир вполне применимо общее правило, установленное п. 4 ст. 86 Основ гражданского законодательства для договора аренды, о том, что продолжение пользования помещением с согласия наймодателя после истечения срока договора означает сохранение юридической силы договора, и в дальнейшем к нему должны применяться нормы о расторжении договора, заключенного без указания срока действия.

На нанимателей же, живущих в квартирах собственников, это правило не распространяется в силу п. 3 ст. 25 Закона.

Договор, не предусматривающий срока действия, может быть во всякое время принудительно расторгнут по требованию наймодателя доходной квартиры при предупреждении об этом нанимателя не менее, чем за 3 месяца. При досрочном расторжении договора нанимателем он должен предупредить об этом наймодателя не менее, чем за месяц либо уплатить за этот месяц, установленную договором плату.

Для нанимателей же, живущих в квартирах собственников, установлены существенно иные условия. Досрочное расторжение договора возможно не только при наступлении предусмотренных договором обстоятельств, но и при наличии иных уважительных непредвиденных обстоятельств. Договор, заключенный без указания срока действия, может быть расторгнут наймодателем в любое время без объяснения причин с предупреждением за месяц. Но наниматель вправе расторгнуть договор найма досрочно и без предупреждения, без обязанности внесения какой-либо платы, кроме как за прожитое время, если в договоре не предусмотрено иное.

Закон о жилищных отношениях ничего не говорит о преимущественном праве нанимателя на возобновление договора после истечения срока его действия. Мы полагаем, что в доходных домах такое право должно защищаться в силу общих норм, регулирующих договор (п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства).

У нанимателей, живущих в квартирах собственников, такой защиты нет, ибо они могут быть выселены в любое время.

Как отмечалось выше, для выяснения видовой принадлежности прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением чужими вещами, очень важными являются возможности обладателя права самостоятельно вступать в правоотношения с третьими лицами – заключать с ними договоры по поводу вещей, привлекать их к ответственности за нарушение права. Изложенное выше позволяет высказать мнение, что наниматели доходных квартир обладают такой возможностью, хотя и в весьма ограниченных пределах. Пределы еще более сужены для нанимателей, живущих в квартире собственника.

И все же наличие иных признаков, свойственных вещным правам (см. главу I настоящей работы), – право носит имущественный характер и его объектом является индивидуальная вещь, в отношении которой субъект непосредственно осуществляет правомочия владения и пользования; право в установленных пределах носит абсолютный характер и др., – позволяет права нанимателей жилища в частном жилищном фонде относить к категории вещных прав, которые вплотную приблизились к правам обязательственного характера. Некоторые российские авторы относят права нанимателей в частном жилищном фонде к обязательственным правам.

В отличие от тех побудительных коммерческих мотивов, какие лежат в основе законодательства о правовом статусе жилого помещения в частном жилищном фонде, побудительные мотивы формирования законодательства о статусе жилого помещения в государственном жилищном фонде являются принципиально иными. В основе этих последних мотивов лежат социальные предпосылки, публичный интерес, стремление государства обеспечить жилищем граждан, работа и служба которых весьма важна для государства и общества, но которые в современных экономических условиях не имеют возможности обеспечить себя собственным жильем. Предоставляя им квартиры и связывая их жилищные права с продолжением работы (службы), государство создает дополнительный стимул стремиться к такой работе (службе) и не оставлять ее без серьезных оснований.

Иные мотивы, также публичного характера, лежат в основе предоставления жилья малоимущим гражданам, нуждающимся в социальной защите, а также лицам, которые вправе претендовать на сохранение прежнего правового статуса их жилищ, полученных от государства. Моменты получения доходов от коммерческого использования собственником своего жилья путем сдачи в аренду здесь отсутствуют. Напротив, наймодатель берет на себя часть расходов и по созданию, и по содержанию государственного жилища (хотя бы строительство, капитальный ремонт и т. п.). Эти особенности отчетливо проявляются в содержании прав нанимателя государственной квартиры. Такие особенности можно определить следующими чертами.

Значительно расширены, по сравнению с правами нанимателя частной квартиры, права нанимателя государственной квартиры по распоряжению помещением.

Квартиры могут быть приватизированы.

Ограничены возможности вмешательства наймодателя в осуществление нанимателем своих правомочий.

На государственные предприятия и учреждения возложены обязанности производства капитального ремонта закрепленных за ними государственных жилищ, обеспечение жильем нанимателей, которые должны освободить жилище в связи с капитальным ремонтом (ст. 91 Закона).

Существенно сокращены основания принудительного прекращения жилищного права.

И, что особенно важно, – все эти черты, явно направленные на защиту жилищных интересов нанимателя, определяются не столько договором о предоставлении жилого помещения, сколько непосредственными велениями закона, обеспечивая реальную независимость прав нанимателя, в том числе и его распорядительных правомочий, от усмотрения наймодателя.

Правом получить жилище из государственного жилищного фонда могут пользоваться только те, кто нуждается в улучшении своих жилищных условий. Перечень нуждающихся установлен ст. 69 Жилищного закона. Это те, кто не имеет собственного жилища на территории Республики Казахстан, не имеет в данном населенном пункте государственного жилища либо жилища, принадлежащего на праве собственности негосударственному юридическому лицу или жилищному кооперативу, и другие лица, названные ст. 69. Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности.

Некоторые исключения из правила будут рассмотрены ниже.

 

§ 4. Особенности прав и обязанностей нанимателей, проживающих в квартирах, относящихся к различным категориям Государственного жилищного фонда

Выше перечислялись виды государственных жилищ, которые отличаются особенностями, зависящими от того, какими по объему и содержанию правомочиями обладают проживающие в них наниматели.

Попытаемся выявить и рассмотреть такие особенности. Разумеется, не особенности жилищ, а особенности правового положения граждан, проживающих в государственных жилищах. С этой точки зрения всех граждан, проживающих в государственных жилищах, можно разделить на несколько групп.

К первой из таких групп мы бы отнесли граждан, проживающих в государственной квартире, полученной вне связи с их работой (службой) или тяжелым материальным положением.

Предварительно отметим, что такая группа прямо не предусмотрена новым Законом о жилищных отношениях. Более того, ст. 67 Закона, определяя круг лиц, которым может предоставляться государственное жилье, называет только малоимущих социально защищаемых граждан (п. 1 ст.) и лиц, которым государственное жилье предоставляется в связи с их работой (службой). Тем не менее, однако, названная нами группа реально существует и поэтому нуждается в определении ее правового положения.

В прошлом, когда государство принимало на себя обязанности и публично обещало предоставлять жилище всем гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (см., например, ст. 27 Жилищного кодекса Казахской ССР 1983 г., ст. 28 Жилищного кодекса Республики Казахстан 1992 г.), сотни тысяч граждан такие жилища получили. Эти граждане составляли в недавнем прошлом большинство среди всех владельцев жилых помещений, а государственный жилищный фонд был основным жилищным фондом страны.

С того времени многое изменилось. Почти весь государственный жилищный фонд (свыше 90 %) был приватизирован. Подавляющее большинство нанимателей жилых помещений превратилось в собственников своих квартир. Сегодня поэтому первая группа охватывает сравнительно небольшое число граждан. Но все же она существует и даже пополняется. До сих пор еще не все наниматели приватизировали свои государственные квартиры. Такие квартиры независимо от места работы и материального положения могут получать граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и вставшие в связи с этим на жилищный учет еще до того, как была радикально изменена жилищная политика (ст. 117, 118 Закона).

При получении государственной квартиры такие наниматели приобретают вещные права на нее в том объеме и в таком содержании, в каком они были в те годы, когда наниматель жилого помещения был главной фигурой жилищных правоотношений.

Вплотную к таким нанимателям примыкают по своему правовому положению лица, которым квартира была предоставлена в связи с работой и на время работы (п. 2 ст. 67, п. 5 и 6 ст. 101 Жилищного закона), но у которых впоследствии эта связь была прекращена по уважительным причинам. За проживающими в квартире лицами сохраняется право на нее (п. 5, 6, 8 ст. 101). Аналогично правовое положение лиц, не подлежащих выселению без предоставления другого жилья из служебного жилого помещения (ст. 111 Закона).

Возможно получение государственного жилища и в силу договорных обязательств (ст. 115, 116, 119 Закона).

Таким образом, и по действующему законодательству рассматриваемая группа нанимателей может пополняться новыми лицами.

Разумеется, наниматели, относящиеся к первой группе, обладают всеми общими правами нанимателей, в том числе – важными правами распоряжения, включая обмен жилыми помещениями (см. ст. 83–97 Закона), приватизации жилищ (ст. 13 Закона). Но они обладают в полном объеме еще одним важным правом, которого нет или которое весьма ограничено у нанимателей других групп. Это – независимость жилищных прав от работы.

Значит, права нанимателей первой группы являются бессрочными и безусловными.

К тому же они могут защищаться против всех нарушителей их правомочий, в том числе и против собственника жилища, вещно-правовыми исками. Как видим, права нанимателей первой группы существенно не изменились по сравнению с правами нанимателей государственных квартир, которые (права) определялись законодательством, действовавшим до начала радикальных жилищных реформ.

Все это позволяет сделать вывод, что права нанимателей первой группы могут быть отнесены к вещным жилищным правам, хотя и сохраняют некоторые элементы обязательственных правомочий.

Вещный характер права нанимателя на жилое помещение нам приходилось отмечать и доказывать еще много лет тому назад.

Ко второй группе относятся наниматели квартир из жилищного фонда государственных предприятий (подпункт 2 п. 1 ст. 3 Закона).

Закон о жилищных отношениях специально не предусматривает особенностей найма жилища государственных предприятий. Этому посвящена только ст. 100 Закона, которая в основном носит отсылочный характер, определяя, что порядок предоставления таких жилищ и пользования ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Правительство, однако, после введения в действие Закона не принимало каких-либо общих постановлений, определяющих правовой режим жилищ государственных предприятий. Но, поскольку такие жилища все же существуют и их количество могут увеличиваться, следует руководствоваться Законом и теми правовыми нормами, не противоречащими законодательству, которые действовали ранее и будут действовать до их отмены или замены правилами будущих постановлений Правительства.

Из Жилищного закона вытекает, в частности (п. 1 ст. 100), что жилища государственных предприятий предоставляются их работникам, но могут также предоставляться другим лицам. Вопрос о предоставлении решается, очевидно, органами управления предприятием. Они же вправе устанавливать порядок жилищного учета и очередность предоставления жилищ. Квартиры могут, разумеется, предоставляться только лицам, нуждающимся в жилье (ст. 69 Закона).

Права и обязанности нанимателей жилищ предприятий в основном совпадают с общими правами и обязанностями нанимателей жилищ из государственного коммунального жилищного фонда. Выше они уже рассматривались.

Следует полагать, что права нанимателя на жилище, полученные от предприятия, являются бессрочными и не зависят от изменения места работы.

Таким образом, в соответствии с сегодняшним законодательством правовое положение нанимателей из второй группы аналогично рассмотренному выше правовому положению нанимателей первой группы. Можно поэтому сделать и аналогичный вывод: права нанимателей жилищ государственных предприятий могут быть отнесены к вещным жилищным правам, хотя и сохраняют некоторые элементы обязательственных правомочий.

Третья группа – это малоимущие социально защищаемые граждане, перечень которых определен ст. 68 Закона. Такой же в основном перечень действовал и прежде. Он включает лиц, которые в силу возраста, состояния здоровья, семейного положения или иных предусмотренных законом социальных оснований не могут собственными силами построить для себя дом или приобрести жилище. Сюда относятся инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп, многодетные семьи, пенсионеры по возрасту и другие подобные граждане.

Закон требует, чтобы лица, входящие в эту группу, были не только социально защищаемыми, но одновременно и малоимущими, однако не определяет понятия малоимущих граждан. Оно, очевидно, должно быть более общим не только для жилищного, но и для других видов законодательства, решающих вопросы социальной защиты и социальной помощи.

Впредь до законодательного уточнения этого понятия следует, по нашему мнению, признавать малоимущими те семьи, где на каждого члена семьи приходится не более минимальной заработной платы.

Малоимущим социально защищаемым гражданам жилище предоставляется в виде отдельной комнаты, нескольких комнат или квартиры. Площадь предоставляемого жилища должна соответствовать размерам, определяемым Правительством Казахстана, но не менее действующей в Республике санитарной нормы (в настоящее время – 6 кв. метров жилой площади на человека).

Что же касается содержания права нанимателя, относящегося к рассматриваемой группе, то оно включает вполне независимое право владения и пользования жилым помещением. Размер оплаты жилья определяется нормативными правовыми актами, но не индивидуальным договором. Право является бессрочным, не зависит от места работы либо причин увольнения нанимателя с работы и принудительно может быть прекращено лишь по основанию, предусмотренному законом. Выселение при этом может производиться, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.

Наниматель вправе самостоятельно вселять в свое жилое помещение членов семьи, других граждан, причем членов семьи – независимо от согласия собственника дома. Вселенные члены семьи при согласии на это нанимателя приобретают на жилое помещение такие же права, какими обладает наниматель.

Наниматель или члены семьи при временном отсутствии сохраняют за собой право на жилое помещение (ст. 85, 86 Закона). Законом признается и право на обмен, хотя для этого требуется согласие местного исполнительного органа (п. 2 ст. 98).

Предусмотрено право нанимателя на обеспечение жильем при необходимости освободить занимаемое жилое помещение в связи с капитальным ремонтом, право на замену нанимателя другим лицом из состава его семьи, право требовать изменения договора в связи с внутрисемейными изменениями.

Закон не запрещает приватизировать жилища, предоставляемые малоимущим социально защищаемым гражданам, но с согласия собственника (ст. 98). Не предусматривается выселение нанимателя и его семьи из занимаемого жилого помещения в случае, когда они утрачивают признаки, необходимые для принадлежности к данной социальной группе.

Это означает, что, если в семье не осталось никого, кто относился бы к категории социально защищаемых граждан, и (или) имущественная обеспеченность семьи превысила установленный уровень, семья сохраняет право на проживание и все другие права, какие имеют наниматели данных помещений.

Лишь в случае приобретения другого жилища на территории Республики Казахстан наниматель может быть выселен из того жилого помещения, какое было ему предоставлено как малоимущему социально защищаемому лицу.

Таким образом, право на жилое помещение граждан, отнесенных к рассматриваемой группе, обладает необходимыми признаками вещного права.

К четвертой группе можно отнести граждан, получивших жилище в связи с тем, что они являются государственными служащими, работниками бюджетных организаций, военнослужащими или лицами, занимающими выборные государственные должности. Предоставляемые им жилища Закон называет приравненными к служебным (п. 2 ст. 67), поскольку увольнение с работы в виде общего правила может привести к выселению из жилого помещения.

При некоторых особенностях в условиях проживания каждой из названных категорий они характеризуются общими чертами, которые сводятся в основном к праву непосредственного владения и пользования жилым помещением, возможностью защиты от любых правонарушающих действий третьих лиц и даже собственника имущества. Так, наниматель помещения может владеть и пользоваться квартирой, вселять туда для постоянного и временного проживания других лиц (членов семьи, поднанимателей, временных жильцов), определять условия их проживания, вправе при наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 101 Закона о жилищных отношениях, приватизировать квартиру (военнослужащие при наличии условий, предусмотренных ст. 101, имеют право на бесплатную приватизацию), обменивать ее на квартиру из этой же категории жилищного фонда. При определенных обстоятельствах утрачивается зависимость права на жилое помещение от сохранения трудовых (служебных) отношений.

Все это свидетельствует о том, что права нанимателей, относящихся к данной категории, на занимаемое ими жилое помещение в преобладающей своей части носят вещный характер, хотя некоторые из правомочий, входящих в комплекс данного права, имеют обязательственное содержание и определяются договором нанимателей с собственником помещений (о ремонте, использовании внеквартирных нежилых помещений, пользовании земельным участком и другие правомочия).

Пятая группа охватывает нанимателей, проживающих в служебных жилых помещениях, которыми традиционно признаются квартиры, предоставляемые работникам организаций (предприятий, учреждений), обязанным по характеру служебных функций проживать по месту работы. Такое проживание – не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность.

Перечень должностей, занятие которых связывается с предоставлением служебного жилого помещения (СЖП), устанавливается законодательством (ст. 109 Жилищного закона). Отметим при этом, что законодательное понятие служебных жилых помещений, имеющих особый правовой режим, выработано только для государственного жилищного фонда. Во всех разновидностях частного жилищного фонда выделение каких-либо жилых помещений в качестве служебных целиком зависит от воли собственника, который самостоятельно вправе определять, какие именно квартиры и каким образом будут связаны с трудовыми обязанностями лиц, получающих такие квартиры. Разумеется, условия проживания должны быть приняты теми, кто согласен пользоваться помещением в соответствии с волей собственника, но государство в это не вмешивается, если не считать установления некоторых общих обязательных правил, которые в равной степени распространяются на все виды жилищных отношений.

Что же касается правового режима государственных служебных жилых помещений, то он, этот режим, отличается следующими особенностями:

а) квартиры предоставляются только работникам государственных предприятий и учреждений, которые по характеру должностных (служебных) обязанностей должны проживать по месту своей работы;

б) обладая в полной мере возможностью владеть и пользоваться служебным жилым помещением, наниматель практически лишен правомочий распоряжения;

в) прямого запрета приватизации СЖП новый Жилищный закон, в отличие от Жилищного кодекса 1992 г. (ст. 19), не содержит. Но, учитывая строго целевое назначение служебного жилого помещения, можно прийти к выводу, что квартира до ее приватизации должна быть выведена из категории служебных жилых помещений;

г) к таким помещениям не применимы нормы о возможности нанимателя передать свои правомочия другому лицу, даже члену семьи.

Наиболее важная особенность правового статуса нанимателя СЖП – связь права на жилое помещение не просто с работой в данной организации, а с определенным кругом служебных обязанностей. Статья 111 Жилищного закона весьма категорично устанавливает: «Работники, прекратившие трудовые отношения, в связи с которыми им предоставлялось служебное жилище… подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения». Перевод гражданина, продолжающего работать в организации, на другую должность, не требующую проживания по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность. Предусмотренные этой же статьей немногочисленные исключения лишь подчеркивают значение общего правила.

Пункт 2 ст. 111 Закона о жилищных отношениях гласит, что требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение трех лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается, и правовой статус нанимателя СЖП преобразуется в статус нанимателя обычной государственной квартиры. Таковы же последствия увольнения с работы в тех исключительных случаях, когда это по прямому указанию Закона (см. ст. 111, отсылающую к п. 5 ст. 101 Закона о жилищных отношениях) не влечет выселения.

В итоге можно сделать вывод, что права нанимателя государственного служебного жилого помещения содержат, хотя и в ограниченном объеме, элементы, необходимые для отнесения этого права к категории вещных жилищных прав.

Выше рассматривались права нанимателей в жилищах, приравненных к служебным. При заметном терминологическом сходстве в обозначении (служебные и приравненные к служебным) эти два вида государственных квартир имеют значительные правовые различия по основаниям возникновения прав, их содержанию и прекращению.

Во-первых, в отличие от прав нанимателя СЖП, наниматель жилища, приравненного к служебному, должен относиться к категориям лиц, перечисленных п. 2 ст. 67 Жилищного закона. Такие лица получают жилье в порядке установленной очередности (ст. 74). Для получения подлинно служебного помещения не требуется соблюдения данной процедуры.

Во-вторых, квартиры из фонда жилых помещений, приравниваемых к служебным, в отличие от СЖП, могут находиться в отдалении от места работы нанимателя.

В-третьих, права нанимателя помещения, приравненного к служебным, значительно шире прав нанимателя подлинно служебного жилого помещения. Наниматель первого из таких помещений имеет возможности для обмена, вселения в помещение других лиц, сохранения при временном отсутствии, для приватизации квартиры. Право на приватизацию, не реализованное нанимателем в случае его смерти, переходит к членам семьи. Такими возможностями не обладают наниматели СЖП.

Требования к размеру тех и других помещений, количеству комнат в них и уровню благоустройства можно признать равнозначными.

Значительное сходство правовых режимов служебных жилых помещений и помещений, приравненных к служебным, проявляется в основаниях выселения из тех и других помещений без предоставления другого жилища (ср. ст. 104 и 111 Жилищного закона).

Раздел V Закона о жилищных отношениях регулирует возможность предоставления жилища в порядке исполнения договора. Возникающие в таком порядке жилищные правоотношения по своему содержанию не отличаются какими-либо специфическими особенностями. Закон предусматривает возможность передачи жилища по договору в собственность или в пользование.

Передача в собственность и последствия такой передачи здесь не рассматриваются. Нас интересует только механизм и последствия договорного предоставления жилища в пользование, в силу которого одна из сторон договора становится нанимателем жилого помещения.

Права нанимателя возникают на основании двух последовательно заключаемых договоров. Во-первых, – о предоставлении жилища в будущем. По этому договору гражданин – будущий наниматель вправе требовать от другой стороны передать ему в установленный срок определенное договором жилое помещение. После исполнения этого договора его действие прекращается, и с лицом, получившим квартиру, заключается договор о пользовании жилым помещением (договор найма жилого помещения).

Чтобы должным образом оценить объем и содержание права на жилое помещение, полученного в итоге исполнения договора о предоставлении, следует различать:

исходное правовое положение будущего нанимателя;

время заключения договора о предоставлении жилища.

Договор о предоставлении жилища может быть заключен либо с гражданином, который сам передает имеющееся у него жилище, и предоставление другого жилья является своего рода вещественной компенсацией (подпункты 2–4 пункта 2 статьи 115 Закона о жилищных отношениях), либо с гражданином, которому жилое помещение по договорному обязательству должно предоставляться в связи с иными основаниями (подпункты 5–6 пункта 2 статьи 115).

В первом случае договор о предоставлении жилища ведет к прекращению права гражданина на одну квартиру и возникновению у него права требовать предоставления взамен другой.

Во втором случае гражданин не передает предоставляющей организации никакого жилья, но берет вместо этого на себя обязанность принимать трудовое или финансовое участие в строительстве или приобретении жилого дома либо надлежаще исполнять обязанности, возникающие из трудового договора (контракта), получая за это право требовать передачи ему квартиры.

Оба варианта ведут к одному конечному результату – приобретению нанимателем, получившим жилище в пользование по договорному основанию, вещного жилищного права на квартиру, права, не зависимого от места работы или занимаемой должности получателя жилища. Правовой статус такого нанимателя после получения жилища аналогичен статусу нанимателя государственного жилого помещения, отнесенного нами выше к нанимателям первой группы. Исключение составляет случай, когда основанием предоставления жилища служит трудовой договор (контракт), в котором устанавливаются иные условия пользования квартирой, в том числе – до прекращения действия трудового договора.

Исключения возможны также при получении жилища из частного жилищного фонда.

На характер права, приобретаемого в результате исполнения договора о предоставлении жилища, может оказать влияние время заключения такого договора. В частности, ст. 119 Закона предусмотрено, что договоры о предоставлении жилищ из государственного жилищного фонда, заключенные до принятия Закона о жилищных отношениях, сохраняют свое действие и подлежат исполнению, хотя бы новым Законом они не предусматривались. Все обязанности по такому договору сохраняются даже при замене фигуры представителя жилища. Это правило применимо как в случаях, когда жилищный фонд передается стороной по договору другим субъектам (например, государственное предприятие, сохраняясь в этом качестве, передает свои квартиры в состав государственного коммунального жилищного фонда или продает недостроенный дом, квартиры из которого должны предоставляться по договору другим, в том числе частным лицам), так и в случаях, когда сторона по рассматриваемому договору реорганизуется. Ее обязанности переходят к правопреемнику. Во всех подобных случаях, получая предусмотренную договором новую квартиру как от государственного, так и от частного лица, такой получатель приобретает права и обязанности нанимателя, установленные для обычных нанимателей квартир из государственного жилищного фонда.

 

§ 5. Права лица, получившего жилое помещение в пожизненное пользование

В системе жилищных отношений некоторой спецификой отличаются отношения, связанные с использованием жилых помещений для пожизненного проживания граждан.

Право пожизненного проживания может возникнуть по различным основаниям. Действующее гражданское законодательство прямо упоминает о двух из них: а) при отчуждении жилого дома с условием пожизненного содержания (ст. 330 Гражданского кодекса Казахской ССР); б) в силу завещательного отказа (ст. 534 того же Кодекса). Возможно предоставление права пожизненного проживания в определенном жилище и по иному договору, не противоречащему закону.

Права лица, получившего жилище для пожизненного проживания, в полной мере определяются содержанием акта, который послужил основанием возникновения права (договор, завещательный отказ). Этот акт может предусматривать конкретное жилое помещение (квартира, дом, комната), передаваемое для пожизненного проживания, либо определять это помещение более общим образом. Смена собственника помещения не влияет на права проживателя.

Проживатель имеет независимое от собственника жилища полное право владеть и пользоваться жилым помещением. Право же распоряжения, напротив, предельно ограничено. В обычных случаях некоторые его элементы могут предоставляться лишь по соглашению с собственником жилища.

Проживатель имеет личное непередаваемое право, он не вправе вселять кого-либо, даже членов семьи, в свое помещение без согласия собственника. Право пожизненного проживания прекращается смертью и не входит в наследственную массу. В то же время выезд из помещения, независимо от его цели и продолжительности, не прекращает права пожизненного проживания.

Право пожизненного проживания защищается вещно-правовыми исками против нарушений, вызванных действиями других лиц, в том числе и действиями собственника жилища.

Из сказанного можно, по нашему мнению, сделать вывод о том, что право пожизненного проживания – это личное вещное жилищное право.

Мы рассмотрели основное содержание и юридическую природу прав основных категорий пользователей жилых помещений. Но нельзя забывать, что, помимо собственников и нанимателей жилых помещений, членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также членов семьи названных лиц, в жилых помещениях разного вида и назначения могут проживать многочисленные граждане, различающиеся по основаниям их вселения, по назначению и характеру помещений, которыми они пользуются, по зависимости их правомочий от требований других лиц и множеству других признаков, в связи с чем невозможно дать общую правовую характеристику и исчерпывающий перечень таких лиц. Однако их основные группы могут быть названы: поднаниматели, гости, временные жильцы, граждане, проживающие в общежитиях, гостиницах, домах для престарелых, интернатах, ночлежных домах и в других помещениях аналогичного назначения.

За такими жильцами не закрепляются индивидуализированные жилища либо это закрепление целиком зависит от воли собственника (иного титульного владельца) помещения. Абсолютный характер их прав и возможность их защиты от нарушений со стороны третьих лиц почти не обозначены правом и практикой. Не применяется право наследования. Все это может послужить основанием для вывода: права названных лиц носят в основных чертах обязательственный характер, и вещные признаки в них почти не проявляются.

Такое право не может называться «правом на жилище».

Наиболее подходящим термином, которым могут быть обозначены подобные права, представляется нам «право проживания», возникновение, содержание и прекращение которого в основном зависит от обязательственных условий, определенных собственником (иным титульным владельцем) помещения и принятых приобретателем права проживания.