9.1. Земли сельскохозяйственного назначения

Если гражданин решит продать земельный участок, на котором расположено его приусадебное хозяйство, будут ли действовать ограничения, установленные законом в отношении оборота земель сельскохозяйственного назначения?

В данном случае ограничения, установленные законом для земель сельскохозяйственного назначения, не действуют. При разрешении подобного рода вопросов всегда следует иметь в виду, что, во-первых, не все земли, используемые в сельскохозяйственных целях, входят в категорию земель сельскохозяйственного назначения и, во-вторых, что Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» распространяется не на все земли сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим подробнее оба эти обстоятельства.

В соответствии со ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границей населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Используемые в сельскохозяйственных целях участки, находящиеся в пределах городской черты, черты поселков и сельских населенных пунктов, входят в состав земель населенных пунктов. Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к зонам сельскохозяйственного использования. Это земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения; они используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки. Такие земельные участки занимают, например, расположенные в городах тепличные и иные аграрные производства, а также личные подсобные хозяйства граждан в сельских, поселковых населенных пунктах.

Участки земель, используемые в сельскохозяйственных целях, имеются также в составе земель транспорта и земель лесного фонда: участки, предоставляемые гражданам для сенокошения и пастьбы скота, служебные земельные наделы, предоставляемые работникам лесного хозяйства для ведения подсобного хозяйства. На них распространяется правовой режим соответствующей категории земель.

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены упомянутым выше Федеральным законом. Однако действие этого Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениям (абз. 2 п. 1 ст. 1). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.

Таким образом, земельные участки, используемые под личные подсобные хозяйства, могут отчуждаться без использования особых процедур, установленных законодательством для иных земель сельскохозяйственного назначения.

Е. М.

Какие особенности установлены законом по отношению к распоряжению земельными участками фермерских хозяйств?

Земельный кодекс РФ никаких особенностей земельных отношений с участием крестьянских (фермерских) хозяйств не устанавливает. Имущественные, в том числе земельные, отношения крестьянских хозяйств регулирует Федеральный закон от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и частично Гражданский кодекс РФ.

Согласно названному Федеральному закону земельный участок может входить в состав имущества фермерского хозяйства (перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, устанавливается членами хозяйства по взаимному согласию). Как правило, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное, т. е. члены крестьянского хозяйства могут договориться и о том, что земельный участок находится в общей долевой собственности. В этом случае доли членов фермерского хозяйства устанавливаются также соглашением между ними.

Вообще соглашение, о котором идет речь, — новое явление в законодательстве о крестьянских (фермерских) хозяйствах. До принятия вышеуказанного Федерального закона такого письменного соглашения при создании фермерского хозяйства не требовалось. Поэтому в ныне существующих хозяйствах данного документа нет, а между тем его наличие позволило бы избежать многих правовых проблем. Поэтому было бы правильно в фермерских хозяйствах обсудить и разработать соответствующие соглашения.

Соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства, определяется порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе земельным участком. В интересах фермерского хозяйства распоряжение его имуществом осуществляется главой фермерского хозяйства, т. е. если члены хозяйства решат продать часть своего земельного участка, сделку совершает без доверенности глава хозяйства. Сделка считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах.

Раздел земельного участка крестьянского хозяйства производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства, например, в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится в соответствии с долями участников по соглашению между ними; при общей совместной собственности на земельный участок необходимо для его раздела также определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными. Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела земельного участка (например о том, кому конкретно какой будет выделен участок на местности в счет его доли), спор рассматривается в суде.

При выходе одного из членов крестьянского хозяйства земельный участок разделу не подлежит; вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности. В этом случае также доли членов крестьянского хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное. Срок выплаты денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке и не может превышать год с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе из фермерского хозяйства.

По соглашению между членами крестьянского хозяйства часть земельного участка крестьянского хозяйства может быть на общих основаниях, установленных законом, продана, обменена, сдана в аренду и т. д.

Каждый член крестьянского хозяйства может также завещать причитающуюся ему долю земельного участка любому лицу. Однако, в соответствии со ст. 1179 ГК РФ, если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается.

Если же после смерти члена крестьянского (фермерского) хозяйства это хозяйство прекращается (в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства), а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства подлежит разделу между наследниками по общим правилам.

Е. М.

В каком порядке предоставляются земельные участки крестьянским (фермерским) хозяйствам?

Земельные участки для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться из земель сельскохозяйственного назначения, а для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности крестьянского хозяйства, — и из земель иных категорий.

Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, установлен Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (ст. 12).

Граждане, заинтересованные в предоставлении указанных земельных участков, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявление, в котором должны быть указаны:

1) цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);

2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);

3) условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);

4) срок аренды земельных участков;

5) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

6) предполагаемое местоположение земельных участков.

К заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства (см. ответ на предыдущий вопрос).

Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация в течение месяца с момента получения заявления (или обращения исполнительного органа государственной власти, если заявление подано туда) с учетом зонирования территорий обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает их. После этого в течение 14 дней исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением проекта его границ. Если будет принято решение об отказе в предоставлении земельного участка, его можно оспорить в судебном порядке.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение 7 дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Важная особенность установлена рассматриваемым Законом в отношении минимальных размеров земельных участков, предоставляемых для крестьянских хозяйств.

Как известно, п. 1 ст. 33 ЗК РФ установлено, что предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливаются законами субъектов РФ. А в соответствии с п. 7 ст. 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ.

Е. М.

В каком порядке предоставляются земельные участки гражданам, которые решили создать садоводческое, огородническое, дачное объединение?

В соответствии с Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» могут быть созданы садоводческие, огороднические или дачные: некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства. Их отличает главным образом форма собственности на имущество общего пользования, приобретенное тем или иным садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением или созданное им за счет взносов его членов. В некоммерческом товариществе оно является совместной собственностью его членов (кроме средств специального фонда, образованного по решению общего собрания товарищества и являющегося собственностью самого товарищества); в потребительском кооперативе и некоммерческом партнерстве — находится в собственности такого кооператива или некоммерческого партнерства как юридического лица.

Отличаются и обязательственные отношения членов указанных некоммерческих объединений по отношению к объединению. Члены садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ и некоммерческих партнерств не отвечают по их обязательствам, товарищества и партнерства не отвечают по обязательствам своих членов. Члены садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива.

В таких объединениях имеются земли общего пользования, принадлежащие непосредственно объединению, остальные участки принадлежат на праве собственности или ином вещном праве гражданам — членам некоммерческого объединения, а также индивидуальным садоводам и огородникам. Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования этого некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Упоминавшийся выше Федеральный закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан 1998 г. достаточно подробно регламентирует вопросы предоставления земли таким объединениям.

Размер садового, огородного или дачного земельного участка устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков.

Обязанность обеспечивать граждан земельными участками для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства лежит на органах местного самоуправления. Они определяют потребность в земельных участках для создания соответствующих объединений путем приема заявлений от граждан и составления списков желающих участвовать в таких объединениях. Гражданину может быть отказано в предоставлении садового, огородного или дачного участка, только если он уже получил бесплатно участок под указанные цели и совершил сделку по его отчуждению (продал, подарил) или если он имеет такой участок (на любом праве), и предоставление еще одного участка приведет к превышению установленных предельных норм предоставления земельных участков.

Орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления или органом исполнительной власти субъекта РФ, в ведении которых находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков. На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. После государственной регистрации этого объединения земельный участок ему предоставляется бесплатно первоначально в срочное пользование, а после утверждения проекта организации и застройки территории объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Причем при создании садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения члену такого объединения предоставляется один земельный участок.

Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве.

Общее собрание членов огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков.

В соответствии со ст. 15 рассматриваемого Федерального закона на территории муниципального образования могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других населенных пунктов, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).

Е. М.

В каком порядке граждане могут приватизировать земельные участки, предоставленные им в садовых, огороднических и дачных объединениях?

Нормы об особенностях приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков закреплены в ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Установлено, что предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов. Участки могут предоставляться за плату или бесплатно — это определяется федеральными законами и законами субъектов РФ, однако земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в любом случае бесплатно.

Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3 в названный выше Закон внесены изменения, которыми введен упрощенный порядок оформления права собственности граждан на садовые, огородные и дачные участки. Теперь граждане, которым такие участки были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на них без принятия специального решения компетентного органа о предоставлении земельных участков в собственность.

В соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в таком же порядке регистрируется право собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на садовый, огородный, дачный земельный участок является следующий документ:

акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к документу является кадастровый план соответствующего земельного участка. При этом государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в указанном выше документе, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка.

Истребование у гражданина дополнительных документов для государственной регистрации права собственности на земельный участок не допускается.

Не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный земельный участок только в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

До принятия Федерального закона «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан» земельные участки, составляющие территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлялись непосредственно таким объединениям или организациям, при которых они создавались или организовывались, без оформления прав граждан, являющихся их членами, на занимаемые ими участки. В таких случаях гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:

описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;

заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы:

удостоверенная правлением данного некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения;

выписка из единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о данном некоммерческом объединении.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении. При этом основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является только установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.

Е. М.

Можно ли получить земельный участок под строительство промышленного предприятия, если этот участок находится на землях сельскохозяйственного назначения?

Земельное законодательство исходит из того, что сельскохозяйственные угодья должны использоваться только по целевому назначению и предоставление их для любых иных нужд нежелательно. Но поскольку в жизни возникают ситуации, когда перевода сельскохозяйственных земель в иные категории избежать нельзя, Земельный кодекс РФ (ст. 79) и Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ст. 7) устанавливают дифференцированный подход к возможности такого перевода в зависимости от качества и ценности угодий. Показатели качества основываются исключительно на данных земельного кадастра. Соответственно, выделяются сельскохозяйственные земли, непригодные для осуществления сельскохозяйственного производства, сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой ниже среднерайонного уровня, сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой, превышающей среднерайонный уровень, и особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья.

Установлено, что перевод любых земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается только в исключительных случаях, связанных с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий; с установлением или изменением черты населенных пунктов; с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, со строительством объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

На земельных участках сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых на 30 и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня, может осуществляться строительство дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (линейных объектов), при условии размещения этих объектов вдоль дорог и границ полей севооборотов.

Земли, непригодные для осуществления сельскохозяйственного производства, могут быть переведены в иную категорию земель в связи со строительством на них промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами, а также в связи с включением их в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса.

Не допускается перевод в другую категорию земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 30 и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

Отнесение земель к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям находится в компетенции субъектов РФ. В ЗК РФ указывается, что в утверждаемый субъектами РФ перечень таких угодий могут быть включены сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень.

Например, в Московской области в соответствии с Законом от 12 июня 2004 г. № 75/2004–03 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» (п. 4 ст. 5) к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:

сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень более чем на 10 %;

сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;

искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.

Этим Законом установлено, что не допускается использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий не только для несельскохозяйственных нужд, но и для целей дачного строительства.

В любом случае при переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, согласно ст. 58 ЗК РФ, подлежат возмещению потери сельскохозяйственного производства. Они возмещаются в трехмесячный срок после принятия решения о таком переводе лицами, на основании ходатайства которых данное решение было принято. При расчете потерь сельскохозяйственного производства используются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий иные установленные Правительством РФ методики.

Е. М.

Что такое фонд перераспределения земель, для чего он создается и какие участки включаются в его состав?

Можно ли получить земельный участок из этого фонда для ведения крестьянского хозяйства?

Фонд перераспределения земель создается именно для того, чтобы у государства имелись резервные земельные участки, которые можно было бы на тех или иных условиях предоставить как физическим, так и юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота. Этот фонд формируется только из участков земель сельскохозяйственного назначения, по тем или иным причинам оказавшихся свободными. В статье 80 ЗК РФ перечислены случаи, когда земельный участок поступает в данный фонд:

1) добровольный отказ от земельного участка (ст. 55 ЗК РФ). При добровольном отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается ст. 225 ГК РФ; при добровольном отказе лица от права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным участком осуществляет государственный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления — собственник земельного участка;

2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства. Как известно, отношения, связанные с переходом земельных участков государству по наследству, регулируются в соответствии с нормами части третьей ГК РФ. Наследование осуществляется по закону и по завещанию; наследование по закону имеет место, поскольку оно не изменено завещанием. Если же нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству;

3) принудительное изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие земельного участка возможно по нескольким основаниям. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, указанным в ст. 49 ЗК РФ. При этом у собственника земли такое изъятие осуществляется путем выкупа (ст. 279–282 ГК РФ). Без какой-либо компенсации осуществляется конфискация по решению суда земельного участка у собственника как санкция за совершение уголовного преступления или за умышленное систематическое совершение земельных правонарушений (ст. 50 ЗК РФ), а также принудительное лишение прав на земельный участок в случае его ненадлежащего использования или использования не в соответствии с его назначением (ст. 284–287 ГК РФ, ст. 54 ЗК РФ).

Таким образом, сельскохозяйственные земли, временно выпавшие из оборота, не переходят в фонд запаса и целевое назначение их не меняется. В дальнейшем они предоставляются для использования в целях ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целях в соответствии со ст. 78 ЗК РФ гражданам, хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям; некоммерческим организациям, в том числе потребительским кооперативам, религиозным организациям; казачьим обществам; учебным, опытным, опытно-производственным подразделениям научно-исследовательских и образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Следует отметить, что фонды перераспределения существовали и до принятия нового ЗК РФ, но их статус несколько отличался от нынешнего. Создание фондов перераспределения впервые было предусмотрено Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», которым предписывалось включить в фонды перераспределения земель участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам сельскохозяйственных предприятий. Местные администрации обязывались организовывать продажу земель фонда по конкурсу и передачу их в аренду с правом последующего выкупа.

Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено (п. 11 ст. 3), что с момента вступления Земельного кодекса в силу в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на дату вступления Кодекса в силу в фондах перераспределения земель, образованных в соответствии с Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР».

В соответствии со ст. 19 ЗК РФ не переданные в частную собственность земельные участки государственного фонда перераспределения земель могут находиться в собственности субъектов РФ.

Законом (п. 4 ст. 80 ЗК РФ) закреплена норма об общедоступности сведений о наличии земель в фонде перераспределения. Это очень важно, т. к. в соответствии с этими сведениями граждане решают вопросы о создании новых садоводческих товариществ, возможности получения участка для личного подсобного хозяйства; сельскохозяйственные коммерческие организации и фермеры — о покупке дополнительных участков у государства. При этом имеют значение расположение и качество имеющихся в фонде участков. Поэтому, хотя конкретный порядок применения данной нормы будет установлен законодательством, можно сделать вывод, что местные землеустроительные органы обязаны предъявлять соответствующие данные всем заинтересованным лицам, а также публиковать в местной прессе сведения о поступающих в фонд и предоставляемых из фонда землях.

Е. М.

В каком порядке вносится земельный участок в уставный капитал сельскохозяйственной организации? Может ли участник такой организации при выходе из нее получить этот участок обратно?

В сельском хозяйстве действуют различные виды коммерческих организаций: акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной ответственностью, полные товарищества, товарищества на вере, сельскохозяйственные кооперативы. Имущество любой коммерческой организации создается первоначально в основном за счет вкладов их учредителей (участников, членов). При этом вкладом могут быть как деньги, так и ценные бумаги, вещи, в том числе земельные участки, имущественные права (или иные права, имеющие денежную оценку). Внесение вкладов в порядке, размерах, способами и в сроки, которые предусмотрены учредительными документами, является основной обязанностью участника, члена сельскохозяйственной коммерческой организации. Подавляющее большинство ныне существующих коммерческих организаций в сельском хозяйстве создавалось в период массовой реорганизации колхозов и совхозов. При этом бывшие работники этих колхозов и совхозов, вступая в новое хозяйство, вносили полученные ими в результате реформирования прежнего хозяйства имущественные и земельные паи в уставные капиталы (паевые фонды) вновь создаваемой организации. В настоящее время процесс реорганизации окончен. Поэтому сейчас встречаются в основном ситуации, когда гражданин (который, например, приобрел или получил по наследству земельный участок или земельную долю и переехал жить и работать на село) вступает в уже действующую сельскохозяйственную организацию или несколько фермеров решают объединиться и создать кооператив или товарищество для совместной деятельности.

В любом случае гражданин, вступающий в число участников хозяйственного общества, товарищества или членов сельскохозяйственного кооператива, может внести в качестве вклада (в кооперативе — вступительного взноса) свой земельный участок или земельную долю. Следует иметь в виду, что в коммерческих организациях имеются и работники, не являющиеся участниками, членами данной организации. Они работают по трудовому договору, имущественных взносов не делают, но и не имеют права на получение части прибыли организации и участие в управлении ее делами.

Так, участник полного товарищества к моменту регистрации товарищества обязан внести не менее половины своего вклада, а остальную часть — в сроки, установленные учредительным договором. При невыполнении этой обязанности участник должен уплатить товариществу 10 % годовых с невнесенной части вклада и возместить причиненные убытки (учредительным договором могут быть установлены иные последствия).

В отношении участников акционерного общества в п. 2 ст. 99 ГК РФ специально указано, что не допускается освобождение акционера от оплаты акций общества (в том числе освобождение его от этой обязанности путем зачета требований к обществу). Акции общества при его учреждении должны быть полностью оплачены в течение срока, определенного уставом общества, при этом не менее 50 % уставного капитала общества должно быть оплачено к моменту его регистрации, а оставшаяся часть — в течение года с момента его регистрации. Аналогичная норма есть и в отношении обществ с ограниченной ответственностью (ст. 90 ГК РФ).

В сельскохозяйственном кооперативе размер обязательного паевого взноса устанавливается при образовании кооператива на организационном собрании. При этом в производственном кооперативе обязательные паевые взносы устанавливаются в равных размерах, а в потребительском — пропорционально предполагаемому объему участия члена кооператива в хозяйственной деятельности данного кооператива. Обязательный взнос можно вносить и частями, но к моменту государственной регистрации кооператива каждый его член должен внести: в производственном кооперативе — не менее 10 %, в потребительском кооперативе — не менее 25 % от обязательного паевого взноса, а остальную часть — в производственном кооперативе в течение года, в потребительском — в сроки, предусмотренные его уставом. Для тех, кто вступает в члены сельскохозяйственного кооператива уже после государственной регистрации, порядок и сроки уплаты обязательного паевого взноса устанавливаются в уставе кооператива. В частности, в случаях, предусмотренных уставом, кооператив может выделять вновь вступающим членам кредиты для оплаты обязательного паевого взноса.

Члены кооператива могут вносить и дополнительные паевые взносы на условиях, которые должны быть специально оговорены в уставе. Если внесение обязательного паевого взноса дает право голоса, право на участие в деятельности кооператива, на пользование его услугами и льготами, на получение кооперативных выплат, то по дополнительному взносу, внесенному членом кооператива по своему желанию, он получает дивиденды.

Порядок осуществления денежной оценки имущественного вклада, в том числе земельного участка, определяется нормативными актами, закрепляющими правовой статус данного вида юридического лица. Так, в Федеральном законе от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» подробно определен порядок денежной оценки неденежных вкладов в уставный капитал общества, вносимых участниками общества и принимаемыми в общество третьими лицами (п. 2 ст. 15), а также установлен порядок передачи в уставный фонд права пользования имуществом (п. 3, 4 ст. 15).

В сельскохозяйственных кооперативах в случае внесения в счет паевого взноса земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оценка паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по оценке земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть подвергнута независимой экспертной проверке.

Все коммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, по действующему законодательству являются собственниками своего имущества. Участники же хозяйственных обществ и товариществ, производственных и потребительских кооперативов имеют лишь обязательственные права в отношении имущества названных юридических лиц (т. е. имеют право получать часть прибыли в соответствии с размером внесенного ими вклада и при выходе из состава участников — стоимость этого вклада). Таким образом, доля в капитале общества, товарищества, пай в кооперативе — это условная величина, которая определяет право участника требовать выплат в определенном размере доходов, дивидендов, получить часть имущества в случае ликвидации общества, товарищества и т. д. Не следует путать такие доли с земельными долями и имущественными паями в реорганизованных сельскохозяйственных предприятиях.

Таким образом, любое имущество (в том числе земельный участок, земельная доля), внесенное в уставный фонд коммерческой организации, переходит в собственность этой организации. Но сказанное не означает, что не существует возможностей получения обратно земельного участка или земельной доли. В некоторых видах коммерческих организаций такая возможность предусмотрена.

Так, в полном товариществе в соответствии со ст. 77 ГК РФ выбывающему из товарищества участнику имущество, соответствующее его доле в складочном капитале, может быть выдано в натуре.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» доля участника ООО переходит к обществу с момента подачи заявления о выходе из него, и общество обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли либо с его согласия выдать в натуре имущество такой же стоимости.

Таким образом, поскольку в названных формированиях в принципе возможна выдача имущества в натуре, то можно установить в уставе сельскохозяйственного ООО или товарищества обязательность возврата земли при выходе из общества, товарищества — или в любом случае, или только для целей создания крестьянского хозяйства.

В сельскохозяйственных кооперативах, согласно Федеральному закону от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», возврат земельных участков (долей) при выходе из членов кооператива может быть предусмотрен уставом. В обязательном порядке выходящему члену кооператива возвращается только стоимость его паевого взноса (или выдается имущество, соответствующее этой стоимости). Приращенный пай выплачивается в том же порядке, в каком он погашается остальным членам кооператива.

Если в счет пая выдается земельный участок, его размер определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого земельного участка не должен превышать размера земельной доли или участка, переданных данным членом кооператива при его вступлении в кооператив. Если же земельный участок или земельная доля передавались кооперативу в качестве паевого взноса по договору с условием возврата при выходе из членов кооператива, они возвращаются на тех условиях, которые указаны в этом договоре. Но по соглашению с кооперативом на определенных условиях выходящий член кооператива может получить земельный участок и большего размера. Место нахождения выдаваемого земельного участка в любом случае устанавливается решением правления кооператива.

В таких коммерческих организациях, как акционерные общества, выход из общества связан только с продажей акций акционерного общества. Действующим законодательством возможности возврата земельных участков, внесенных в их уставный капитал, не предусмотрено.

Однако следует иметь в виду, что существует возможность внесения в уставный капитал коммерческой организации не самого земельного участка, а только права пользования им — при условии, если это допускается уставом данного юридического лица. Пунктом 6 ст. 66 ГК РФ предусмотрено, что вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права, или иные права, имеющие денежную оценку. Денежная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке. В этом случае право собственности остается за гражданином, а внесенное право пользования оценивается в денежном выражении и на него могут начисляться дивиденды, как на любые вклады.

В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельным участком устав (учредительный договор) должен содержать условия осуществления этого права. Оценка права пользования земельным участком в рублях устанавливается соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации; она учитывается при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду с имущественными паями и другими вкладами. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользования земельной долей, внесенного в уставный капитал, выплачиваются в тех же размерах, что и по другим вкладам.

При внесении земельного участка в уставный капитал юридического лица этому юридическому лицу выдается свидетельство на право собственности на земельный участок, а свидетельство на право собственности на земельный участок лица, внесшего этот участок в уставный капитал, теряет юридическую силу. В случае же внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельным участком к ее уставу (учредительному договору) прилагается список земельных участков, на которые передано право пользования, и список лиц, внесших это право. В свидетельства на право собственности на земельные участки лиц, внесших право пользования ими в уставный капитал, районным земельным комитетом вносится соответствующая запись о совершенной сделке.

Прежним законодательством предусматривалась также возможность внесения в уставный капитал и права пользования земельной долей. В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о такой возможности не упоминается, поскольку земельные доли сами по себе представляют собой имущественные права и в качестве таковых вносятся в уставный капитал. Не вызывает сомнений только такая ситуация, когда все участники долевой собственности, работавшие в данном сельскохозяйственном предприятии до реорганизации, при вступлении в новое юридическое лицо одновременно оформили передачу права пользования своими земельными долями, т. е. фактически произошла передача права пользования на весь земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Е. М.

Как гражданин может распорядиться имеющейся у него земельной долей?

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, установленных законодательством. Данный список не является исчерпывающим, следовательно, собственник имеет право заключить любую сделку по распоряжению земельной долей. Это важно, т. к. до сих пор в законодательстве существовали ограничения на виды и способы распоряжения долями. Так, вначале (Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР») было разрешено работникам сельскохозяйственных предприятий, имеющим земельные доли, продавать их только другим работникам хозяйства или самому хозяйству; в дальнейшем (в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России») собственники земельных долей получили право без согласия других сособственников продавать земельные доли не только другим членам коллектива, но и иным гражданам и юридическим лицам — однако только для целей производства сельскохозяйственной продукции.

В настоящее время названные нормативные акты, как и ряд других указов и постановлений о земельной реформе, регулировавших порядок осуществления сделок с земельными долями, отменены.

Отчуждение земельной доли может быть произведено по договорам купли-продажи, дарения, мены, а также ренты и пожизненного содержания с иждивением.

В соответствии с ГК РФ (ст. 583) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По этому договору может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно — постоянную ренту, или на срок жизни получателя ренты — пожизненную ренту. При этом пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Применительно к рассматриваемым отношениям получателем ренты выступает гражданин — собственник земельной доли, а плательщиком ренты — сельскохозяйственная организация, которая предоставляет данному гражданину определенное содержание; при этом земельная доля переходит в собственность этой организации. Важно и то, что конкретным договором ренты может предусматриваться передача земельной доли как за плату, так и бесплатно (ст. 585 ГК РФ). Если в дальнейшем сельскохозяйственная организация продаст данную земельную долю, на приобретателя перейдут обязанности этой организации по договору ренты.

Получателями постоянной ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации (если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности). Получатель может передать свои права по договору постоянной ренты другим лицам, эти права переходят также по наследству и в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц (если иное не предусмотрено законом или договором).

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты в деньгах либо путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Наибольшее распространение на селе получили договоры сельскохозяйственных организаций с собственниками земельных долей (чаще всего пенсионерами), по которым организация в обмен на передачу доли в ее собственность обязуется передавать получателю ренты определенное количество сельскохозяйственной продукции, оказывать услуги по обработке приусадебного участка и т. д. (что связано главным образом с недостатком денежных средств у аграрных организаций).

Плательщик постоянной ренты вправе выкупить ренту и таким образом отказаться от ее дальнейшей выплаты, при соблюдении условий, зафиксированных в ст. 592 ГК РФ, а также в конкретном договоре ренты. Получатель ренты тоже может потребовать такого выкупа в случаях, установленных законом (ст. 593 ГК РФ) и договором, в частности, если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты. Выкупная цена ренты определяется договором ренты, а при отсутствии в договоре условия о выкупной цене она устанавливается в размере годовой суммы подлежащей выплате ренты. При этом если земельная доля передавалась бесплатно, ее цена включается в выкупную цену.

Получателем пожизненной ренты может быть, разумеется, только гражданин. Однако гражданин, передающий земельную долю по договору пожизненной ренты, может в порядке ст. 596 ГК РФ указать и другого получателя этой ренты или даже нескольких лиц в равных или иных установленных договором долях.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни; ее размер, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты земельная доля отчуждалась бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать ее возврата.

Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору получателем ренты может быть только гражданин, который передал в собственность плательщика ренты какую-либо недвижимость, а плательщик обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением (т. е. обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уходе) этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, при этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Договором может быть предусмотрена и возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Особенностью этой разновидности договора ренты является то, что в соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он также обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости.

Установленные законом особенности порядка заключения сделок с земельными долями связаны с тем, что земельные доли представляют собой доли в праве общей собственности на земельный участок. Порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, установлен в ст. 246 и 250 ГК РФ.

При продаже земельной доли действует установленное гражданским правом преимущественное право покупки. Это означает, что при продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности могут проводиться и при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности в установленных законом случаях. Так, согласно ст. 255 ГК РФ кредитор участника долевой собственности при недостаточности у последнего другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные собственники, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли. Если остальные участники откажутся от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи этой доли с публичных торгов.

Если доля в праве общей собственности продана с нарушением преимущественного права покупки, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Этой же статьей Гражданского кодекса определена процедура продажи доли в праве общей собственности: продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии со ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные; в этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если же к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Этот порядок действует и при продаже земельных долей, но только в том случае, если участников общей собственности не более пяти. Однако, как правило, доли в праве собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате приватизации таких земель, прежде закрепленных за колхозами и совхозами, и передачи в собственность граждан, работавших в этих хозяйствах, поэтому один такой участок принадлежит обычно большому числу собственников (до тысячи в некоторых хозяйствах). Кроме того, некоторые из участников общей собственности (получившие земельную долю по наследству и по другим основаниям) проживают в других населенных пунктах, поэтому применить к купле-продаже земельных долей общую процедуру чаще всего невозможно. Соответственно, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (абз. 1 п. 2 ст. 12) предусмотрена возможность не извещать в письменной форме каждого участника долевой собственности, а опубликовать сообщение в средствах массовой информации, но не любых, а определенных субъектом РФ. В связи с этим указанные субъекты должны будут в ближайшее время принять соответствующие нормативные акты и утвердить перечень таких средств массовой информации. До момента, пока субъектом РФ не принят соответствующий закон, действует правило, установленное подп. 5 п. 1 ст. 19.1 рассматриваемого Федерального закона: указанными средствами массовой информации являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта РФ и (или) источник официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Е. М.

Имеются ли какие-нибудь ограничения в отношении выдела земельной доли в самостоятельный земельный участок?

Установление порядка выдела земельных участков в счет долей на местности, или в натуре, имеет большое значение, поскольку в конечном счете использование земли по ее целевому назначению возможно только при обладании (на любом праве) земельным участком, но не земельной долей.

Напомним, что первоначально земельный участок мог быть выделен только тем собственникам земельных долей, которые намеревались создать крестьянское хозяйство (в соответствии с ныне отмененными законами РСФСР 1990 г. «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»), В соответствии же с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственник земельной доли вправе требовать выдела земельной доли для любых целей, например, если он в дальнейшем собирается продать полученный земельный участок (предположим, на земельную долю оказалось сложнее найти покупателя).

Существовали также ограничения относительно выдела земельных участков в специализированных хозяйствах. До сих пор этот вопрос регулировался утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий. Им установлены особые условия реорганизации и приватизации отдельных сельскохозяйственных предприятий, обусловленные необходимостью сохранения их прежней специализации и функций. В частности, не допускалось выделение в натуре земли при выходе из состава государственных племенных и конных заводов, государственных конюшен, ипподромов, селекционно-гибридных центров, государственных семенных инспекций и лабораторий по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, сортоиспытательных станций и участков, предприятий по воспроизводству ценных видов рыб, если соответствующие земельные участки обеспечивали выполнение названными хозяйствами производственных функций по основной специализации. Устанавливалось, что работник не вправе получить земельную долю в натуре при выходе из таких хозяйств, как животноводческие комплексы, птицефабрики и парниково-тепличные комбинаты, если их земельные площади достаточны лишь для обеспечения кормами животноводства. Вообще запрещалось выделение земельной доли в натуре в сельскохозяйственных предприятиях, расположенных в городской границе и в зоне субтропиков.

В настоящее время названное постановление отменено, а Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», как и другие действующие нормативные акты, никаких ограничений на выдел земли в специализированных хозяйствах не содержит.

Хотя в п. 1 ст. 13 данного Федерального закона названы случаи, когда участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет земельной доли (создание и расширение личного подсобного хозяйства и фермерского хозяйства, а также передача земельного участка в аренду), на самом деле Законом не установлено никаких оснований для отказа в выделе земельного участка, в том числе если выдел предполагается для других целей, например дальнейшей продажи участка сельскохозяйственной организации или фермеру, внесения в уставный капитал сельскохозяйственной организации.

Пунктом 1 ст. 4 этого же Закона установлено следующее требование: выделяемый земельный участок не может быть меньше минимального размера, установленного законодательством субъекта РФ, а если выделяется участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, то он не может быть меньше устанавливаемого субъектами РФ минимального размера земельного участка для таких земель. Данные требования не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых меньше, чем минимальные размеры земельных участков, установленных субъектами РФ.

По действующему законодательству согласия других сособственников на выдел земельной доли не требуется, но необходимо согласование с ними местоположения выделяемого участка, поскольку сами по себе земельные доли к местности никак не привязаны, известен только их размер с учетом качества земли, выражаемого в баллогах. Различные же части земельного участка, находящегося в общей собственности, имеют различную ценность не только в связи с различным качеством сельхозугодий, но и вследствие их расположения — близости к жилью, производственным постройкам и т. п. При их выделении в качестве самостоятельного земельного участка важно не допустить появления чересполосицы и нарушения производственного цикла их сельскохозяйственного использования. Вот почему согласование местоположения имеет большое значение.

Порядок определения местоположения земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, различается в зависимости от того, были ли утверждены общим собранием участников долевой собственности границы части общего земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке участков в счет земельных долей. Если да, то в пределах этих границ собственник земельной доли вправе выделить любой участок, соответствующий по размеру его доле, дополнительно испрашивать согласия на то сособственников не требуется.

Если же указанные границы общим собранием не утверждались, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.

В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности от них не поступят возражения (с обоснованием) относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ, и только в случае недостижения согласованного решения спор рассматривается в суде.

Субъекты Федерации по-разному регулируют порядок проведения согласительных процедур. Так, Законом Краснодарского края от 25 октября 2005 № 935-K3 были внесены изменения и дополнения в Закон Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-K3 «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», которыми в новую редакцию ст. 28 этого Закона включены нормы об урегулировании споров о местоположении выделяемого в счет доли земельного участка. В Чувашской Республике Порядок проведения согласительных процедур для разрешения споров, возникающих при определении местоположения земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на территории Чувашской республики, утвержден постановлением Кабинета Министров Республики от 16 июня 2006 г. № 146.

В обоих случаях установлено, что споры между участниками долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка разрешаются согласительной комиссией. В нее включаются представители органов местного самоуправления и сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, а также других организаций и государственных органов; персональный состав согласительной комиссии утверждается решением соответствующего органа местного самоуправления.

Субъекты Федерации закрепляют норму, что инициатором согласительных процедур выступает участник долевой собственности, выразивший намерение выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности, и он подает заявление в согласительную комиссию. Реквизиты такого заявления и необходимые документы зафиксированы в рассматриваемых нормативных актах. В частности, среди таких документов должны содержаться материалы, в которых излагается существо возражений, поступивших от участника (участников) долевой собственности, и обоснование причин несогласия с этими возражениями.

Важно установление в региональных нормативных актах правомочий согласительной комиссии направлять запросы в уполномоченные органы (в частности, о предоставлении материалов по определению на местности границ земельных участков, находящихся в общей собственности) и инициировании проведения необходимых экспертиз обоснованности претензий.

Другой существенный момент — закрепление сроков рассмотрения спора данной комиссией и критериев, по которым определяется обоснованность возражений участника долевой собственности, права которого нарушены. К таким критериям могут относиться:

создание недостатков в расположении земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (вклинивание, чересполосица, дальноземелье, вкрапливание, изломанность, неудобства в использовании);

несоблюдение условий выхода на дороги общего пользования в случае образования нового и (или) существующего земельного участка;

выделение в счет земельной доли земельного участка большей площади, чем указано в документах, удостоверяющих право на земельную долю, при условии, что кадастровая стоимость вновь образуемого земельного участка больше кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

Заключение (или протокол) согласительной комиссии должно содержать вывод о согласовании (несогласовании) местоположения выделяемого земельного участка, основания и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым согласительная комиссия приняла (отклонила) приведенные сторонами доводы.

Однако до настоящего времени очень в немногих субъектах Федерации порядок проведения согласительных процедур урегулирован в нормативном порядке. Представляется, что в таком случае проведение согласительных процедур не может считаться обязательным, и суды не могут отказать в принятии иска по спору о местоположении земельного участка, если не были проведены согласительные процедуры.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. Однако участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

Е. М.

Часть земельных долей, предоставленных в ходе земельной реформы работникам сельскохозяйственной организации, оказалась невостребованной. Может ли эта организация использовать земельные участки, соответствующие таким долям?

Проблема эта актуальна, поскольку в силу разных обстоятельств некоторые собственники земельных долей не воспользовались своим правом на эти доли.

В соответствии с ныне уже не действующими Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями невостребованными признавались земельные доли, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве собственности на земельные доли либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями (т. е. не оформили передачу их сельскохозяйственной организации в пользование, аренду, не внесли в ее уставный капитал, не обратились с просьбой о выделении в натуре, не произвели отчуждение). Такие невостребованные земельные доли с указанием их собственника должны были передаваться по решению внутрихозяйственной комиссии по приватизации земли образованным в ходе реорганизации сельскохозяйственным коммерческим организациям с их согласия для осуществления ими представительства в отношении указанных долей в соответствии со ст. 183 ГК РФ, а в случае отказа сельскохозяйственной коммерческой организации от использования невостребованных земельных долей они зачислялись в фонд перераспределения земель района.

Указанная статья Гражданского кодекса называется «Заключение сделки неуполномоченным лицом» и гласит, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Рекомендациями устанавливалось, что сельскохозяйственная коммерческая организация, осуществляющая представительство в отношении невостребованных земельных долей в соответствии со ст. 183 ГК РФ, несет ответственность перед собственниками невостребованных земельных долей по всем претензиям, которые они могут предъявить в отношении пользования принадлежащими им, но не востребованными, земельными долями.

Указом Президента РФ «О реализации конституционных прав на землю» (также отменен) было уточнено, что невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности на земельные доли, передаются сельскохозяйственным организациям (сохраняются за ними), которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.

Поэтому вполне правомерным является то, что до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» аграрное хозяйство использовало земельные участки, на которые приходятся невостребованные земельные доли.

Указанный Закон установил, что земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, на основании соответствующего решения муниципального образования.

Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.

Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образован земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка.

Субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на этот земельный участок.

Е. М.

Может ли сельскохозяйственная организация продолжать пользоваться земельными долями, переданными ей по договору аренды собственниками этих долей, и после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»?

До принятия этого Закона распоряжение земельными долями, не связанное с их отчуждением, осуществлялось в основном путем сдачи земельных долей в аренду. Возможность передачи земельных долей в аренду предусматривалась уже первыми актами об аграрной реформе, единственным условием являлось использование их арендаторами для целей сельскохозяйственного производства.

Однако само по себе понятие «сдача земельной доли в аренду» является юридически неверным, поскольку согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, а также иные непотребляемые вещи (которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования). Доля же в праве собственности является имущественным правом, а не вещью, следовательно, в аренду никак передана быть не может. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения эта коллизия устранена, в п. 1 ст. 9 четко сформулировано: «В аренду могут быть переданы прошедшие государственный учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности». Иными словами, собственники земельных долей, согласно общей договоренности, могут передать в аренду только целиком принадлежащий им земельный участок; если же один из собственников или отдельные собственники желают сдать в аренду участки, приходящиеся на их доли в праве собственности, они должны выделить в установленном порядке эти доли в натуре (на местности).

Совершенно очевидно, что приведение договоров аренды земельных долей в соответствие с действующим законодательством потребует значительного времени, усилий, разъяснительной работы, поскольку в изменении и перерегистрации нуждается практически каждый из действующих в настоящее время договоров. По этой причине Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения был установлен срок для проведения всех необходимых действий — изначально на два года со дня вступления в силу указанного Закона, затем был продлен до четырех лет и, наконец, до шести. Истекает срок, таким образом, 24 января 2009 г.

Проще всего, видимо, будет привести в соответствие с нормами нового земельного законодательства договоры, по которым в аренду передавались целиком земельные массивы, находящиеся в общей собственности. Собственно говоря, они просто неправильно назывались договорами аренды земельных долей с множественностью лиц на стороне арендодателя (только следует иметь в виду, что несколько лиц на стороне арендодателя могло быть и при передаче не выделенных из общего массива земельных долей). Теперь такие договоры будут называться договорами аренды земельных участков, находящихся в общей собственности. Единственная особенность в порядке их заключения по сравнению с иными договорами аренды земли установлена в п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения: договор аренды находящегося в общей собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен не только со всеми собственниками, но и с одним из них, действующим на основании доверенности, выданной ему остальными участниками долевой собственности. Такой порядок в условиях многочисленности собственников земельных долей часто является единственно возможным.

Потребуется ли при перерегистрации таких договоров также и изменение их условий? Это может потребоваться, во-первых, в связи с тем, что сейчас установлен предельный срок аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения — 49 лет; с другой стороны, если договор заключен на больший срок, все равно он будет считаться заключенным на срок, равный предельному. Во-вторых, в действующих в настоящее время договорах аренды, составленных на основе старых типовых договоров аренды земельных долей, могут содержаться нормы, противоречащие действующему законодательству. Так, в соответствии с действовавшим до сих пор примерным многосторонним договором аренды земельных долей (приложение к постановлению Правительства РФ «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев») каждый арендодатель имел право выйти из договора, уведомив об этом арендатора в предусмотренные договором сроки; арендатор вправе расторгнуть договор частично в отношении одного или нескольких арендодателей, уведомив их об этом в указанные сроки. Разумеется, в настоящее время, когда в аренду передается целиком земельный участок, подобные условия в договоре аренды устанавливаться не могут.

Если речь идет о заключенном договоре аренды отдельной земельной доли, то для приведения его в соответствие с действующим законодательством необходимо провести процедуру выделения в натуре земельного участка, соответствующего земельной доле, с соблюдением всех установленных законом процедур и затем оформить обычный договор аренды земельного участка. Если это по каким-либо причинам невозможно, то следует распорядиться земельной долей иным предусмотренным законом способом. Если же все это в течение установленного четырехлетнего срока сделано не будет, то в соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к такому договору будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

Следует подчеркнуть, что такой договор аренды земельной доли не может быть ни принудительно расторгнут, ни изменен, поскольку согласно гражданскому законодательству у нас в стране действует принцип свободы договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, т. е. смешанный договор (ст. 421 ГК РФ). Однако договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Согласно той же ст. 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий в качестве обязательных для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Это и относится к договорам аренды земельных долей.

Е. М.

Что представляет собой договор доверительного управления имуществом, который будет действовать в отношении земельных долей?

Договор доверительного управления является новым для отношений, связанных с распоряжением земельными долями. Поскольку одной из целей разработки Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения было приведение действовавшего законодательства о земельных долях и практики его применения в соответствие с гражданским законодательством, потребовалось найти форму, в которой могли бы заключаться договоры на передачу в пользование земельных долей без выдела их на местности, т. к. договор аренды к таким случаям неприменим.

В отличие от договора аренды, по которому могут быть переданы только обособленные природные объекты, такие как земельные участки (ст. 607 ГК РФ), объектами доверительного управления, в соответствии с п. 1 ст. 1013, могут быть, кроме отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (ст. 1012).

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом (такие случаи, в частности, названы в ст. 1026 ГК РФ), доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. Для земельных долей в подавляющем большинстве случаев доверительными управляющими являются сельскохозяйственные коммерческие организации или главы крестьянских хозяйств.

Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении переданного ему имущества. В случаях, предусмотренных договором, он может осуществлять и распоряжение недвижимым имуществом.

Доверительный управляющий осуществляет управление имуществом лично, кроме отдельных случаев, предусмотренных законом (см. п. 2 ст. 1021 ГК РФ). Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Доверительный управляющий лично несет обязательства по сделке, совершенной им с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений.

Кроме того, доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления — убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления (ст. 1022 ГК РФ).

Согласно ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это означает, что переданная в доверительное управление земельная доля отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по ней ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается, и оно включается в конкурсную массу.

Договор доверительного управления земельными долями должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (в данном случае — земли). Передача земельных долей в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на них. Несоблюдение этих условий влечет недействительность договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор. Относительно земельных долей никаких специальных указаний в законодательных актах по сроку договора пока нет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Но самое существенное отличие данного вида договора от всех, которые применялись при передаче земельных долей в собственность или пользование (и в том числе наиболее до сих пор распространенного — договора аренды), состоит в том, что по договору доверительного управления не тот, кто использует земельную долю, платит за это собственнику, а собственник земельной доли должен платить доверительному управляющему. В соответствии со ст. 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Это обстоятельство вызывает сомнение в том, что данный вид договора получит широкое распространение на практике.

Как следует из ст. 1024 ГК РФ, договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в предыдущем абзаце, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

При прекращении договора доверительного управления земельной долей она передается учредителю управления (если договором не предусмотрено иное).

С практической точки зрения представляется, что применение этого договора оправданно только в тех случаях, когда собственник земельной доли в силу разных обстоятельств не может в ближайшее время самостоятельно распорядиться этой долей: получил эту долю по наследству, а сам находится в другом конце страны; не разобрался пока в экономической ситуации и законодательстве и не знает, как лучше распорядиться данной долей; не находится покупателей на земельную долю и т. д. В такой ситуации доверительный управляющий — сельскохозяйственная организация или фермер, которому собственник доли доверяет управление ею, сам принимает решение, как ее использовать, например организует процедуру выделения в счет доли участка в натуре или вносит ее в уставный капитал акционерного общества. Во всех других случаях, скорее всего, не следует затягивать с перерегистрацией договора аренды и доводить до признания его договором доверительного управления. И тому есть несколько причин.

С одной стороны, собственники земельных долей за последнее, послереформенное, время привыкли получать хотя бы минимальный доход от использования этих долей, а не вносить за это еще и плату в пользу доверительного управляющего. С другой стороны, и для доверительного управляющего законом установлены меры ответственности, к которым сельскохозяйственные организации, сейчас в основном использующие земельные доли и становящиеся, таким образом, автоматически доверительными управляющими, пока не готовы. Так, учредитель управления (т. е. собственник земельной доли) может потребовать возмещения упущенной выгоды за время доверительного управления имуществом в силу ст. 1022 ГК РФ, если, по его мнению, сельскохозяйственная организация не проявила должной заботы о его интересах. С учетом того, что аграрное производство вообще высоких доходов не приносит, а в условиях нынешней экономической ситуации часто убыточно, такие иски могут приобрести массовый характер и привести к окончательному разорению некоторых товаропроизводителей. Для арендаторов земельных долей, не желающих автоматически оказаться доверительными управляющими, при невозможности привести договор аренды в соответствие с действующим законодательством выход состоит в расторжении по собственной инициативе существующего договора в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ.

Пока остается неясным вопрос, как быть с теми договорами аренды земельных долей, по которым арендаторами являются граждане (например, собственники одних земельных долей, арендующие другие земельные доли на том же общем земельном участке). По Гражданскому кодексу (ст. 1015) доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (кроме унитарного предприятия). Гражданин, не являющийся предпринимателем, может быть доверительным управляющим только в отдельных случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом: это относится в основном к опекунам и душеприказчикам (ст. 1026), однако законом могут быть предусмотрены и иные основания. Можно ли рассматривать нормы указанной статьи Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» как такое основание, трудно сказать.

В пункте 2 той же статьи содержится запись о том, что регистрация договоров доверительного управления имуществом не требуется. В то же время ст. 1017 ГК РФ установлено (без каких-либо изъятий из этого правила), что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество, а несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, видимо, речь идет только о тех договорах, которые уже действуют и зарегистрированы как договоры аренды земельных долей, — в таком случае не требуется их перерегистрации. А если какой-либо собственник земельной доли пожелает заключить договор доверительного управления ею, то, как нам кажется, такой договор должен быть в установленном порядке зарегистрирован.

Необходимо также иметь в виду, что в течение установленного двухлетнего срока для приведения в соответствие с законодательством договоров аренды земельных долей срок действия многих из них истечет и они так или иначе будут заключаться вновь и по новым правилам, о которых говорилось выше. А новые договоры аренды земельных долей не могут быть зарегистрированы уже с момента вступления в действие Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Если такого рода договор будет заключен, он будет считаться ничтожной сделкой (т. е. недействительной независимо от признания ее таковой судом) согласно ст. 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Такой договор недействителен с момента его совершения, не влечет юридических последствий, каждая из сторон обязана будет возвратить другой все полученное по договору.

Е. М.

На оборот каких земельных участков распространяется действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»?

Указанный Закон непосредственно направлен на урегулирование оборота земельных участков, предоставленных для товарного сельскохозяйственного производства юридическим лицам, гражданам, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве, гражданам из числа малочисленных народов Севера и Сибири; для осуществления традиционных видов промысла он может распространяться на земли крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ), но только, как уже говорилось, на такие, на которых не размещены строения. Он распространяется и на случаи приобретения гражданином земель сельскохозяйственного назначения в составе предприятия для аграрного производства.

В данном случае имеются в виду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, кроме земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями. На последние виды использования земельных участков нормы о тех предельных размерах, которые имеются в виду данной статьей, не распространяются.

Е. Г.

Распространяются ли положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на земли крестьянских (фермерских) хозяйств или предприятия как имущественные комплексы?

Следует отметить, что положение Закона о том, что он не распространяется на оборот земель, занятых строениями и сооружениями, установленное также и ст. 27 ЗК РФ, на практике может вызвать проблемы его применения при обороте земель крестьянских хозяйств, а также предприятий как имущественных комплексов, если в их состав входят земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Дело в том что на землях крестьянских хозяйств, как правило, расположены строения и сооружения (усадьбы, хозяйственные сооружения), и эти земли не подлежат разделу в соответствии с действующим Законом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Таким образом, осуществить выдел земельных участков КФХ, занятых строениями или сооружениями, чтобы осуществить сделку с оставшимися землями КФХ на основе данного Закона, в настоящее время невозможно. И возможный выход из создавшейся ситуации находится либо в том, чтобы регулировать оборот земель КФХ в общем земельно-правовом порядке, либо в том, чтобы сделать на практике исключение для земель крестьянских хозяйств и осуществлять их оборот на основе настоящего Закона. Из-за того что эта проблема самим Законом не учтена, оба эти решения не дают однозначного и окончательного ответа на этот весьма существенный вопрос.

Попробуем предположить, что при разработке нового федерального закона о крестьянских хозяйствах запрет раздела земель КФХ будет отменен. При этом надо помнить, что земли не только крестьянских хозяйств, но и сельскохозяйственных организаций, в большинстве случаев задействованные в едином хозяйственном цикле, являются единым (неразделенным по правилам землеустройства) земельным участком, и часто (а земли крестьянских хозяйств практически всегда из-за небольших размеров) представляют интерес на рынке недвижимости как единый объект оборота. И тогда законодательное регулирование такого оборота может вызвать затруднения. Например, могут возникнуть вопросы о том, распространяются ли нормы статьи о размерах и местоположении на такие земли, о сроках аренды, поскольку указанным Законом устанавливаются определенные ограничения именно по срокам действия договора аренды, и др.

По нашему мнению, в подобных случаях следует не проводить дорогостоящий раздел земельного участка, а, исходя из общих положений ГК РФ и рассматривая строения как принадлежность иных земель в составе объекта оборота, применять к земельным участкам КФХ и сельскохозяйственных организаций специальные нормы об обороте земель, предусмотренные указанным Законом.

Что же касается предприятий как имущественных комплексов, то может получиться следующее: либо объектом оборота является предприятие в целом, и тогда на него по тому критерию, что эти земли заняты строениями, не могут распространяться положения этого Закона; либо из состава предприятия выделяются сельскохозяйственные угодья (именно они не должны быть заняты строениями и сооружениями), иные незанятые недвижимостью земельные участки, которые формируются в отдельные участки, и их оборот осуществляется по правилам того же Закона. Иное имущество из состава предприятия, в том числе земельный участок, на котором расположены строения, будет обращаться по общим правилам, установленным земельным и гражданским законодательством. Однако и в этом случае остаются проблемы, описанные выше.

Е. Г.

Что такое мелиорированные земли?

Понятие мелиорированных земель установлено в настоящее время Федеральным законом от 10 января 1996 г. «О мелиорации». Так, мелиорированные земли — земли, на которых проведены мелиоративные мероприятия. В свою очередь, мелиоративные мероприятия — это проектирование, строительство, эксплуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ.

Е. Г.

 

9.2. Земли населенных пунктов

В чем состоят целевое назначение и особенности использования земельных участков в населенных пунктах?

Из содержания ст. 83 ЗК РФ следует, что земельные участки в составе земель населенных пунктов используются и предназначаются для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов, которые отделены границей (на генплане) от земель других категорий.

Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Установлением или изменением границ населенных пунктов является:

утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;

утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

Утверждение изменения границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга осуществляется по решению Совета Федерации Федерального Собрания РФ.

Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах могут принадлежать неограниченному числу юридических и физических лиц на праве собственности, пожизненного землевладения (для граждан), землепользования, аренды. Более значительная часть этих земель находится в государственной (федеральной и субъектов РФ) собственности, а также в муниципальной собственности. Порядок и размеры земельных участков, предоставляемых или покупаемых физическими и юридическими лицами, устанавливаются в соответствии со ст. 30–34 ЗК РФ.

На каком бы праве и в каких бы размерах ни осуществлялось пользование землями населенных пунктов, целевое назначение и правовой режим каждого отдельного земельного участка предопределяются его принадлежностью к конкретной территориальной зоне. Эти зоны выделяются при планировке и фиксируются на карте зонирования. Статья 85 ЗК РФ называет следующие территориальные зоны: 1) жилые; 2) общественно-деловые; 3) производственные; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационные; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иные территориальные зоны. Порядок градостроительного зонирования определяется ст. 30–35 Градостроительного кодекса РФ.

Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков, относящихся к конкретной зоне. Градостроительный регламент определяет также порядок использования подземного и воздушного пространства определенной зоны при ее застройке и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. В городе, особенно крупном, как известно, существует сложная система подземных и воздушных коммуникаций транспорта, связи, энергоснабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации которых возникает множество правовых вопросов (определение трасс размещения коммуникаций, порядок их строительства и эксплуатации, права и обязанности пользователей, арендаторов, собственников, меры безопасности и т. д.). Эти вопросы решаются на основании норм Градостроительного кодекса РФ (ст. 36) и в соответствии с договорами, заключенными между землепользователями и органами управления городского хозяйства, а также органами эксплуатации городской инфраструктуры.

Ю. Ж.

Каково содержание градостроительных регламентов использования земельных участков той или иной территориальной зоны?

Использование каждого конкретного земельного участка должно осуществляться в соответствии с требованиями градостроительного регламента для определенной территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (ст. 85 ЗК РФ).

Согласно ст. 36 Градостроительного кодекса РФ действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Его действие не распространятся на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия; в границах территорий общего пользования; занятые линейными объектами.

Применительно к территориям исторических населенных пунктов, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством РФ.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. В случае если использование названных земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Как установлено ст. 85 ЗК РФ, реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (нельзя, например, разместить строительство промышленного предприятия в жилой зоне и, наоборот, запрещается строительство жилых помещений в производственной зоне).

Особенности регламентов использования земельных участков в территориальных зонах состоят в следующем.

Земельные участки жилой зоны являются наиболее значительными по удельному весу в общей площади и наиболее важными с функциональной точки зрения, т. к. наиболее полно отражают целевое назначение этих земель. В пределах зон жилой застройки городских и сельских населенных пунктов допускается размещение объектов социально-бытового обслуживания, а также промышленных предприятий, не выделяющих вредные вещества, с непожароопасными и невзрывоопасными производственными процессами, не создающих шума, превышающего установленные нормы, не требующих устройства железнодорожных подъездных путей. К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) населенных пунктов.

Земельные участки общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами.

Земельные участки производственных зон выделяются для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами.

Земельные участки зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначаются для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения.

Земельные участки рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. В пределах черты городских, сельских населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зоны особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94–100 ЗК РФ об этих территориях.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельского хозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (ст. 85 ЗК РФ).

Ю. Ж.

Какие существуют ограничения права пользования земельным участком в городах?

Для правового режима земельных участков в городе и других населенных пунктах характерен ряд существенных ограничений порядка землепользования и хозяйственной деятельности граждан и организаций, действующих на территории населенных пунктов. Так, органы власти города, помимо общих экологических требований, предусмотренных в ст. 34–39 Закона РФ «Об охране окружающей среды», вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на своей территории и другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами. На практике такого рода ограничения и требования получили название земельно-планировочных. Они в основном указаны в строительных нормах и правилах (СНиП) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.

Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разновидностей. Исторически наиболее известными из них являются сервитуты, т. е. ограничения, установленные в интересах соседей. Например, если земельный массив в свое время был разделен таким образом, что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен быть предоставлен выход к ней в виде права прохода и (или) проезда через чужую землю. Сервитут может быть установлен в виде права прогона скота по полосе чужой земли и т. д. Такого рода сервитуты могут устанавливаться в силу давности, договора, судебного решения, за плату или бесплатно. В наше время сервитут может действовать в виде условия, включаемого в документ на право пользования землей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Сервитуты могут возникнуть и в силу закона. Так, согласно Воздушному кодексу РФ в целях безопасности полета воздушных судов вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы. Земляные работы ограничиваются, если в подземном пространстве находятся коммуникации, принадлежащие посторонней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать бочевник — полосу земли, оставляемую для нужд судоходства.

Если земельный участок находится в курортном поселке, то, как правило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для обслуживания курорта. Определенные ограничения на использование земли накладывает близость охраняемого исторического или культурного объекта, природного памятника.

Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утв. Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., при продаже застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, обязывающие собственников земельных участков обеспечивать:

безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативными правовыми актами.

Ограничения в пользовании земельным участком, если это пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими и даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство. Наоборот, в центральном квартале крупного города от владельца земли, желающего его застроить, могут потребовать постройки выразительных, в том числе высоких, зданий. Если городской квартал предназначен для жилой застройки, в нем было бы неуместно создание «дымящего» (загрязняющего среду) предприятия. Градостроительные нормы предусматривают сохранение или создание заново зеленых насаждений в застраиваемых кварталах. Поэтому независимо от желания собственника или собственников земли часть отведенной для застройки местности должна остаться незастроенной. Если в пределы земельного владения вторгается санитарно-защитная зона (такие зоны устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, вокруг свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных в санитарном отношении), то в этой зоне нельзя размещать жилые строения, детские и некоторые другие учреждения. То же касается зон безопасности, устанавливаемых вдоль линий высоковольтной электропередачи, газопроводов высокого давления. Для жилой и иной застройки противопоказаны земельные участки, которые могут подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лавинам и селям, земли, подверженные оползневым процессам.

При размещении на землях населенных пунктов экологически опасных объектов должны строго соблюдаться экологические и санитарно-гигиенические требования, установленные ст. 13 ЗК РФ; необходимо также заключение органов государственной санитарно-эпидемиологической службы об их соответствии санитарным правилам (п. 3 ст. 11 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

В случаях нарушения норм земельного законодательства собственники земли, землевладельцы и землепользователи привлекаются к административной или уголовной ответственности на основании ст. 74 ЗК РФ, гл. 8 КоАП РФ, ст. 170, 254, 256, 260 УК РФ. В отдельных случаях нарушения земельного законодательства участки у землепользователей могут изыматься в принудительном порядке.

Ю. Ж.

В чем заключается необходимость резервирования земельных участков как особого вида ограничения прав?

К особому виду земельно-планировочных мероприятий, связанных с ограничением права пользования земельным участком, относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государственные или муниципальные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях перепланировки территории. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища и выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, устройство прудов, производство прочных земельных улучшений и тому подобные работы, то потерь при затоплении и при прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не произошло, на пользователей земель накладываются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государственных организаций.

Резервирование территорий может происходить при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов, при проектировании развития открытой и подземной добычи полезных ископаемых. Порядок резервирования определен ст. 701 ЗК РФ. Во всех случаях убытки собственников земельных участков, вызванные резервированием земель, должны возмещаться в полном объеме (например, при потере урожая, вынужденном сносе строений и т. п.).

Ю. Ж.

Каковы содержание документации территориального планирования населенных пунктов и порядок ее согласования и утверждения?

Согласно ст. 9 и 10 Градостроительного кодекса РФ документы территориального планирования подразделяются следующим образом: документы территориального планирования РФ;

документы территориального планирования субъектов РФ; документы территориального планирования муниципальных образований.

Эти документы являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

На картах (схемах), содержащихся в схемах территориального планирования РФ, отображаются:

границы субъектов РФ, границы закрытых административно-территориальных образований, границы особых экономических зон, границы муниципальных образований;

границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, границы земель обороны и безопасности, а также планируемые границы таких земель;

границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;

границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального значения.

Содержание документов территориального планирования субъектов РФ определяется ст. 14 Градостроительного кодекса РФ.

Документами территориального планирования субъектов РФ являются схемы территориального планирования субъектов РФ.

Схемы территориального планирования субъектов РФ могут включать в себя карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения.

На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования субъекта РФ, отображаются:

границы муниципальных образований;

границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границы земель обороны и безопасности;

границы земель сельскохозяйственного назначения и границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;

границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;

границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства регионального значения.

Статья 11, определяя порядок подготовки и утверждения схем территориального планирования РФ, устанавливает, что проекты схем подлежат обязательному согласованию с заинтересованными органами исполнительной власти субъектов РФ. Проекты схем, а также утвержденные схемы должны быть опубликованы в общем порядке опубликования нормативных правовых актов и других официальных документов, а также размещаться на сайте Правительства РФ в сети Интернет.

Органы государственной власти РФ, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, заинтересованные физические и юридические лица вправе представить предложения о внесении изменений в схемы территориального планирования РФ.

Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения схем территориального планирования РФ, вправе оспорить схемы территориального планирования РФ в судебном порядке.

Окончательно доработанные федеральные схемы утверждаются Правительством РФ (ст. 11 Кодекса).

Проект схемы территориального планирования субъекта РФ до ее утверждения подлежит обязательному согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, высшими исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, имеющих общую границу с субъектом РФ, обеспечившим подготовку проекта схемы территориального планирования, и органами местного самоуправления муниципальных образований, применительно к территориям которых подготовлены предложения по территориальному планированию.

Проект схемы территориального планирования субъекта РФ, а также утвержденные схемы подлежат опубликованию.

Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту схемы территориального планирования субъекта РФ.

Схема территориального планирования субъекта РФ, в том числе внесение изменений в такую схему, утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения схемы территориального планирования субъекта РФ, вправе оспорить схему территориального планирования субъекта РФ в судебном порядке.

Документами территориального планирования муниципальных образований, как это предусмотрено ст. 18 Кодекса, являются схемы, генеральные планы населенных пунктов, генеральные планы городских округов.

Статья 21 Кодекса определяет особенности согласования проекта схемы территориального планирования муниципального района. Проект схемы подлежит согласованию в порядке, установленном Правительством РФ. Но если предложения, содержащиеся в указанном проекте, предполагают изменение существующих или в соответствии со схемами территориального планирования РФ планируемых границ земель лесного фонда, границ земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, границ земель обороны и безопасности, границ земельных участков, находящихся в собственности РФ, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения, то согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на указанных землях, территориях и земельных участках.

Проект схемы территориального планирования муниципального района подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, в границах которого находится муниципальный район, в случае если предложения, содержащиеся в указанном проекте, предполагают изменение существующих или в соответствии со схемой территориального планирования субъекта РФ планируемых границ земель сельскохозяйственного назначения, границ земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границ земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории субъекта РФ.

Названный проект подлежит согласованию с заинтересованными органами местного самоуправления населенных пунктов, входящих в состав муниципального района, в случае если предложения, содержащиеся в указанном проекте, предполагают изменение границ земельных участков, находящихся в собственности населенных пунктов, а также в части учета правил землепользования и застройки и содержащихся в генеральных планах населенных пунктов положений о территориальном планировании. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории поселения.

Проект схемы территориального планирования муниципального района подлежит также согласованию с заинтересованными органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, имеющих общую границу с муниципальным районом, в целях соблюдения интересов населения муниципальных образований в установлении зон с особыми условиями использования территорий, зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории муниципального района.

Проект схемы и утвержденная схема территориального планирования муниципального района подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и может размещаться на официальном сайте муниципального района в сети Интернет.

Схема территориального планирования муниципального района, в том числе внесение изменений в такую схему, утверждается представительным органом местного самоуправления муниципального района (ст. 20 Кодекса).

Генеральные планы населенных пунктов и генеральные планы городского округа, согласно ст. 23 Кодекса, включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;

автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;

иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.

На картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, отображаются:

границы поселения, городского округа;

существующие и планируемые границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа;

границы земель сельскохозяйственного назначения, границы земель для обеспечения космической деятельности, границы земель обороны и безопасности, границы земель иного специального назначения, границы земель лесного фонда, границы земель водного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий федерального и регионального значения;

существующие и планируемые границы земель промышленности, энергетики, транспорта, связи;

границы функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон;

границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения либо на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;

границы зон инженерной и транспортной инфраструктур. Особенности согласования проекта генерального плана поселения, проекта генерального плана городского округа определены ст. 25 Кодекса.

Проект генерального плана подлежит согласованию в порядке, установленном Правительством РФ, в случае если предложения, содержащиеся в таком проекте, предполагают изменение существующих или в соответствии со схемами территориального планирования РФ планируемых границ земель лесного фонда, границ земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, границ земельных участков, находящихся в собственности РФ, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на указанных землях, на территориях и земельных участках.

Проект генерального плана подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, в границах которого находятся поселение, городской округ, в случае если предложения, содержащиеся в указанном проекте, предполагают изменение существующих или в соответствии со схемой территориального планирования субъекта РФ планируемых границ земель сельскохозяйственного назначения, границ земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границ земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории субъекта РФ.

Проект генерального плана подлежит также согласованию с заинтересованными органами местного самоуправления муниципальных образований, имеющих общую границу с поселением, городским округом, подготовившими проект генерального плана, в целях соблюдения интересов населения муниципальных образований при установлении зон с особыми условиями использования территорий, зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территориях таких муниципальных образований.

Проект генерального плана поселения подлежит согласованию с органами местного самоуправления муниципального района, в границах которого находится поселение, в части учета содержащихся в схеме территориального планирования муниципального района положений о территориальном планировании. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории такого муниципального района.

Проект генерального плана подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и может размещаться на официальном сайте поселения, официальном сайте городского округа в сети Интернет.

Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту генерального плана.

Проект генерального плана подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.

Протоколы публичных слушаний по проекту генерального плана, заключение о результатах таких публичных слушаний являются обязательным приложением к проекту генерального плана, направляемому главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа соответственно в представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского округа.

Представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского округа с учетом протоколов публичных слушаний по проекту генерального плана и заключения о результатах таких публичных слушаний принимают решение об утверждении генерального плана или об отклонении проекта генерального плана и о направлении его соответственно главе местной администрации поселения, главе местной администрации городского округа на доработку в соответствии с указанными протоколами и заключением.

Утвержденный генеральный план подлежит также опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и может размещаться на официальном сайте поселения, официальном сайте городского округа в сети Интернет.

Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.

Генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа.

Все проекты документов территориального планирования подлежат государственной экспертизе (ст. 29 Кодекса).

Ю. Ж.

В чем состоят особенности использования земельных участков, находящихся в пригородных и зеленых зонах?

Согласно ст. 86 ЗК РФ земельные участки пригородных зон, хотя и располагаются за пределами границы города, составляют с данным городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию. Они не входят в состав земель иных населенных пунктов (сел, поселков и др.).

Границы участков пригородных зон определяются генеральным планом города. Установление границ осуществляется на основе градостроительной документации в соответствии с Градостроительным кодексом и земельным законодательством. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ. Границы и правовой режим пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными законами. При этом в пригородных зонах выделяются:

территории сельскохозяйственного использования; зоны отдыха населения;

резервные земли для развития населенных пунктов.

В пределах пригородных зон могут размещаться также:

леса и лесопарки, загородные пляжи и парки, заповедники, зеленые насаждения;

дома и базы отдыха, туристические и спортивные базы, мотели и кемпинги, детские лагеря и дачи, школы и другие учреждения, предназначенные для отдыха населения;

сельскохозяйственные и иные предприятия; транспортные сооружения и устройства, предназначенные для сообщения пригородной зоны с городом и отдельных ее районов между собой, с внешней сетью железнодорожных, водных и воздушных путей, а также городские аэропорты;

сооружения городского водопровода с водоохранными зонами, зонами канализации и санитарной очистки, а также прочие сооружения, предназначенные для удовлетворения нужд городского населения, которые не могут по различным причинам размещаться в городе.

В пригородных зонах допускается деятельность сельскохозяйственных предприятий, если она не ухудшает санитарно-гигиенических характеристик территории, ее ландшафта, не препятствует организации лесопарков и мест отдыха. Допускается строительство только тех промышленных предприятий, которые связаны с обслуживанием города и экологически безопасны. Размещение, планировка и застройка населенных мест в пригородной зоне не должны приводить к загрязнению воздушного бассейна, рек и водоемов, почв и нарушению традиционного ландшафта пригородной зоны.

В пригородных зонах городов выделяются зеленые зоны, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. Под зеленой зоной понимаются находящиеся на территории пригородной зоны земельные участки государственного лесного фонда вместе с древесной и иной лесной растительностью. В некоторых случаях зеленая зона может выйти за пределы пригородной зоны. В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую природную среду и на выполнение ими экологических, санитарно-гигиенических и рекреационных целей. Перевод земельных участков в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами 1-й группы, в земли иных категорий допускается только на основании решения Правительства РФ.

Федеральный закон от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд» дополняет п. 5 ст. 86 ЗК РФ, предусматривающий порядок использования земель зеленых зон. Разрешается использование земельных участков из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель иного специального назначения, на которых расположены зеленые зоны, для нужд строительства, реконструкции и эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов. Предоставление земельных участков для названных нужд производится в общем порядке, установленном ст. 30 ЗК РФ (см. Комментарий к данной статье ЗК РФ). Если возникает необходимость предоставления земельных участков и эксплуатации аэродромов, то решение об этом может принимать только Правительство РФ.

Использование территории пригородной зоны города и градостроительная деятельность в границах пригородной зоны данного города осуществляются с учетом интересов населения города и населения городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города, а также интересов других субъектов градостроительной деятельности. Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территории субъекта РФ, части территории субъекта РФ (в том числе пригородной зоны), района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планах городов, разрабатываемых вместе с их пригородными зонами, с учетом земле— и лесоустроительной документации.

В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую природную среду.

Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Выкуп земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц и расположенных в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города, для государственных и муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с земельным и гражданским законодательством РФ.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» зеленые и пригородные зоны городов и других населенных пунктов могут быть по решению Правительства РФ, органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления отнесены к категории особо охраняемых природных территорий.

Леса зеленых зон городов, городские и курортные леса, относящиеся к лесам 1-й группы, используются в рекреационных, санитарно-гигиенических и оздоровительных целях. Изъятие земель Гослесфонда на землях пригородных зон под застройку допускается только в исключительных случаях и в порядке, определенном земельным законодательством. Вокруг городских и сельских населенных пунктов, расположенных в безлесных и малолесных районах, создаются ветрозащитные и берегоукрепительные лесные полосы, озеленяются склоны холмов, оврагов и балок. Ширина защитных лесных полос для крупнейших и крупных городов составляет не менее 500 м, для больших и средних городов — 100 м, а для малых городов и сельских населенных пунктов — 50 м.

Ю. Ж.

 

9.3. Земли промышленности и иного специального назначения

В чем заключаются особенности использования земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения?

Общие особенности использования земельных участков для нужд промышленности и иного специального назначения определены ст. 87 ЗК РФ.

Назначение земель, перечисленных в данной статье, весьма разнообразно. Безусловно, из множественности целей вытекает разнообразие правового режима этой сложной категории земель. Субъектами права первичного землепользования здесь могут быть, как правило, организации и предприятия. Землепользование граждан (огороды, пастбища для скота, служебные земельные наделы), а также посторонних организаций, например сельскохозяйственных предприятий, всегда вторично, т. к. земельные участки им отводят первичные землепользователи. Первичные пользователи государственной землей являются для вторичных (срочных) пользователей своеобразными «администраторами» (в части отвода земельных участков, контроля за их использованием и т. д.). Земельные участки в этих случаях предоставляются безвозмездно. Эти случаи названы в ст. 24 ЗК РФ.

Основными органами управления в области использования названных земель являются те же органы, которые управляют соответствующим производством и иной возложенной на них деятельностью. При всем различии отраслей промышленности, транспорта, связи, обороны функции управления имеют много общего.

Во-первых, все органы управления (министерства, ведомства) обязаны руководствоваться предписаниями Правительства РФ, а в необходимых случаях согласовывать свои действия с органами исполнительной власти субъектов РФ, Министерства природных ресурсов РФ, Министерства промышленности и энергетики РФ и других учреждений. Они вправе осуществлять наблюдение за состоянием использования земель, давать рекомендации и указания в целях организации рационального использования и охраны земель (в соответствии с Положением о названных министерствах и ведомствах).

Во-вторых, они разрабатывают внутрипроизводственные правила землепользования, решают вопросы внутренней организации землепользований промышленных, транспортных и других предприятий, т. е. определяют целевое назначение их отдельных частей, обеспечивают оптимальное размещение строящихся зданий и сооружений, создают службы эксплуатации земель и т. д. Так, Министерство транспорта и связи РФ утверждает правила и инструкции о порядке использования земель железных дорог, временного отвода их предприятиям сельского хозяйства и другим организациям, а также гражданам. Например, названным Министерством утверждено Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог.

В-третьих, они организуют внутриведомственный учет «своих» земель, принимают решения о перераспределении земель между подведомственными им предприятиями и службами, содействуют им в осуществлении прав и обязанностей.

Участки, как сказано в ст. 87 Кодекса, расположены за границей населенных пунктов. При этом земельные участки, расположенные в границе населенных пунктов, признаются землями соответствующих населенных пунктов, для каких бы из упомянутых в ст. 87 нужд они ни использовались. Следовательно, характер их использования определяется двояко: с одной стороны, нормами, установленными для земельных участков населенных пунктов, например архитектурно-планировочными требованиями, с другой — нормами, определяющими характер их использования для нужд промышленности, транспорта, энергетики, связи и иного специального назначения.

Порядок использования названных земельных участков всегда согласуется с соответствующими администрациями городов, поселков и других населенных пунктов.

Важной особенностью правового режима использования земельных участков в составе названной сложной категории земель является создание в их составе охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями их использования. Земельные участки, включенные в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. Режим использования таких зон, их площадь (ширина) устанавливаются законодательством, регулирующим соответствующий вид хозяйственной или иной деятельности, и указываются в качестве одного из условий использования земельного участка.

Перечень видов использования земель указанной категории является открытым, т. к. все виды деятельности, требующие отвода земельного участка, перечислить в нормативном акте невозможно, и в этом нет необходимости. Законодательство, как правило, не устанавливает заранее определенные размеры земельных участков для каждого отдельного вида деятельности. Вместе с тем, нельзя оставить без нормирования отвод земельных участков в составе рассматриваемой категории земель, поэтому предусмотрено условие, согласно которому размеры отводимых участков определяются (экономически обосновываются) в процессе проектирования строительства и иной специальной деятельности. Конкретные и оптимальные размеры необходимых земельных участков указываются в проектно-технической документации. В некоторых случаях нормы предоставления земельных участков определены непосредственно в правовых актах о конкретных видах хозяйственной деятельности, например нормы для полос отвода железных и автомобильных дорог, береговых полос, охранных зон линий связи и т. д.

Значительные территории рассматриваемой категории земель находятся в исключительной федеральной собственности, о чем в ст. 87 ЗК РФ сказано следующее.

Земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы РФ, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со ст. 71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью.

Порядок использования отдельных видов земель специального назначения, а также установления зон с особыми условиями использования земель определяется:

1) Правительством РФ в отношении указанных земель, находящихся в федеральной собственности;

2) органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении указанных земель, находящихся в собственности субъектов РФ;

3) органами местного самоуправления в отношении указанных земель, находящихся в муниципальной собственности.

Земли специального назначения могут предоставляться, если это не мешает основному использованию участков, в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования. Это положение относится ко всем земельным участкам рассматриваемой категории земель.

Земельные участки из земель промышленности и иного назначения могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, если этому нет установленных правовых препятствий. Препятствием в данном случае является изъятие земель из оборота по основаниям, предусмотренным ст. 27 ЗК РФ. Наиболее обширные площади земель, которые могут находиться в частной собственности, — это земли промышленности. Часть земель перешла в собственность коммерческих организаций в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий, начало которой было положено в 90-х гг. В настоящее время в частную собственность, помимо приватизации предприятия (как имущественного комплекса), приобретения в частную собственность иной недвижимости, в случае выкупа этих земель переходят земельные участки коммерческих организаций и граждан, ранее предоставленных на основе права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

В собственности граждан не могут находиться земельные участки данной категории, изъятые из оборота или ограниченные в обороте. К таким земельным участкам относятся, например, участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы, другие войска, воинские формирования и органы РФ; а также участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды. Изъяты из оборота также участки воинских захоронений. Из земель, предназначенных для обеспечения государственной безопасности, изъяты из оборота участки, занятые объектами организации Федеральной службы безопасности, объектами организаций федеральных органов государственной охраны, а также участки, занятые инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Изъяты из оборота земельные участки, занятые исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ. Исключены из оборота также земельные участки под объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.

Ю. Ж.

Каков порядок использования земельных участков, предоставляемых для нужд промышленности?

Земельные участки промышленных предприятий предназначены для размещения производственных зданий, цехов, внутризаводских коммуникаций, подъездных путей, складских помещений и других строений и сооружений, необходимых для организации производственной деятельности. Часть участка занята административными и культурно-бытовыми зданиями (заводоуправление, столовая, медпункт). При этом субъектом права землепользования является само предприятие. Оно отвечает за состояние и использование земельных участков.

Размер предоставляемого или приобретаемого участка данного предприятия (акционерного общества, промышленного комплекса) определяется проектом его строительства с учетом экономного использования земли. Как правило, новые предприятия строятся в промышленных районах (узлах), где организуются общие вспомогательные производства, инженерные сооружения, системы энерго-, водоснабжения и другие коммуникации. Поэтому проекты предприятий должны быть увязаны с проектами планировки промышленных районов, схемами генпланов промышленных узлов, а при отсутствии таковых — с существующими или намечаемыми коммуникациями, сетями и сооружениями. Выполнение данных требований способствует охране и рациональному использованию земель.

Кроме того, в проект строительства закладываются возможность соблюдения противопожарных норм; рациональные решения по охране водоемов, почвы и атмосферного воздуха, по отводу сточных вод (уменьшение их количества, бессточные системы); затраты на снятие и хранение плодородного слоя почвы, на рекультивацию и возмещение убытков, причиненных прежним землепользователем. Участки для отвалов, отходов, шлаконакопителей и отбросов надлежит выбирать на землях, непригодных для сельского хозяйства, с соблюдением норм и правил безопасности.

Поскольку производственная деятельность промышленного предприятия представляет опасность с точки зрения загрязнения окружающей среды, на соседних участках устанавливаются санитарнозащитные и иные зоны с особыми условиями пользования.

Строительные нормы и правила (СНиПы) устанавливают целый ряд запретов. Размещение предприятий или групп предприятий, зданий, сооружений и коммуникаций не допускается: на площадках залегания полезных ископаемых без согласования с органами государственного горного надзора; в опасных зонах отвалов породы угольных и сланцевых шахт или обогатительных фабрик; в зонах активного карста, оползней, селевых потоков и снежных лавин, которые могут угрожать застройке и эксплуатации; в первом поясе зоны санитарной охраны водных источников; в первой зоне округов санитарной охраны курортов, если проектируемые объекты не связаны с эксплуатацией их лечебных свойств; в зеленых зонах городов и поселков городского типа; на землях, занятых или предназначенных для лесов, лесопарков; на участках, загрязненных органическими и радиоактивными отбросами до истечения сроков, установленных органами санитарно-эпидемиологической службы; на землях заповедников и их охранных зон; в охранных зонах памятников истории, археологии, архитектуры, искусства, охраняемых государством.

Предприятия, действующие на временно предоставленных участках, обязаны за свой счет привести их в состояние, пригодное для эксплуатации по основному назначению. Рекультивация ведется в ходе основной деятельности, а при невозможности этого — не позднее одного года после завершения работ. Предприятия, деятельность которых нарушает почвенный покров, обязаны снимать и хранить плодородный слой для рекультивации земель и повышения плодородия малопродуктивных угодий. При этом необходимо руководствоваться постановлением Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. № 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы». Затраты на проведение таких работ относятся за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель.

Ю. Ж.

В чем особенности использования земельных участков для нужд энергетики?

Эти земельные участки заняты для размещения гидроэлектростанций, атомных станций и ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов. На их территории располагаются воздушные линии электропередачи, наземные сооружения кабельных линий электропередачи, подстанции, распределительные пункты, другие сооружения и объекты энергетики. Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов энергетики, а также в целях безопасности устанавливаются охранные зоны электрических сетей.

Предприятиям энергетики могут предоставляться земельные участки в постоянное и во временное пользование — безвозмездно. Так, например, во временное пользование (на период строительства) выделяются полосы земельных участков по всей длине трассы для прокладки кабелей, монтажа и установки опор воздушных линий и подвески проводов.

Правовой режим земельных участков при использовании атомной энергии установлен Федеральным законом от 21 ноября 1995 г. № 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии». Этим Законом устанавливаются полномочия по размещению объектов атомной энергии, которые непосредственно связаны с полномочиями по отводу земельных участков для этих целей. При этом решения о сооружении ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения, имеющих оборонное назначение, находящихся в федеральной собственности, либо имеющих федеральное или межрегиональное значение, либо размещаемых и сооружаемых на территории закрытых административно-территориальных образований, принимаются Правительством РФ. Решения о месте размещения указанных объектов принимаются совместно Правительством РФ и органами государственной власти субъектов РФ. Решения о месте размещения и о сооружении других пунктов хранения, а также имеющих региональное значение радиационных источников, принимают органы государственной власти субъектов РФ, на территории которых предполагается их размещение и сооружение. Решения о месте размещения и о сооружении иных радиационных источников принимают органы местного самоуправления по представлению эксплуатирующей организации.

Предоставление земельных участков для размещения ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения осуществляется в порядке и на условиях, которые устанавливаются земельным законодательством РФ, законодательством РФ о недрах, законами и иными правовыми актами РФ. Решения о размещении и сооружении ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения принимаются на основании заключений государственной экологической экспертизы и с учетом выводов экспертиз, проводившихся общественными организациями.

В соответствии с Правилами охраны высоковольтных электрических сетей, утверждаемыми Правительством РФ, устанавливаются: охранные зоны вдоль воздушных линий электропередачи, проходящих по ненаселенным местам, определяемые параллельными прямыми, отстоящими от крайних проводов в зависимости от вольтажа линий; разрывы от крайних проводов до ближайших выступающих частей зданий и сооружений шириной также в зависимости от вольтажа линий. Организации, строящие высоковольтные сети через леса, парки, заповедники, сады и другие насаждения, согласовывают направление этих сетей (и другие необходимые условия) с организациями, которые ведают данными территориями. То же касается ширины просек на этих землях и в защитных лесных полосах вдоль железных и автомобильных дорог, запретных полосах вдоль рек и озер.

В пределах охранных зон, разрывов и просек запрещается:

без письменного разрешения эксплуатирующей организации строить всякого рода сооружения, линии связи и силовые воздушные электрические сети, производить какие-либо работы, посадку деревьев;

устраивать проезды непосредственно под проводами воздушных линий машин высотой более трех метров;

производить полеты, за исключением авиации, обслуживающей энергосистемы, на высоте меньше 100 м над воздушными линиями электропередачи и подстанциями и сбрасывать балласт, тросы и другие предметы, а также спускаться на парашютах;

устраивать в местах, где проложены подводные кабельные электрические линии, причалы, стоянки судов и барж, бросать якоря и волокуши, выделять рыболовные угодья, а также производить (без согласования) дноуглубительные и землечерпательные работы;

ставить скирды хлеба, ометы соломы, стога сена, штабеля торфа или лесоматериалов; располагать полевые станы, загоны, коновязи и скотные дворы; разводить огонь.

На трассе подземных кабельных линий запрещается сбрасывать большие тяжести, выливать кислоты и щелочи, устраивать различные свалки, в том числе шлака и снега. Аварийные работы на этих линиях должны согласовываться с руководителями соответствующих предприятий, учреждений или органами местных администраций. После ликвидации аварии организация, эксплуатирующая кабельную линию, обязана засыпать грунт и восстановить дорожные покрытия. Земляные работы и раскопки (за исключением работ, связанных с устройством огородов и цветников и уходом за ними) на территории, через которые проходят электрические линии, могут производиться только по получении письменного разрешения эксплуатирующей организации.

Плановые работы по ремонту и реконструкции линий электропередачи, проходящих по сельскохозяйственным угодьям, производятся по согласованию с землепользователями. После выполнения указанных работ (а также после ликвидации аварий) угодья приводятся в прежнее состояние, а убытки возмещаются. Аналогичные работы, связанные с нарушением дорожных покрытий, производятся только после согласования (в исключительных случаях — уведомления) с органами, ведающими этими дорогами.

Ю. Ж.

Каковы общие условия использования земельных участков предприятиями различных видов транспорта?

Земельные участки используются при эксплуатации, содержании, строительстве, ремонте, реконструкции, усовершенствовании и развитии сооружений, устройств и других объектов транспорта.

Порядок пользования земельными участками, предоставленными предприятиям, учреждениям и организациям железнодорожного, морского, внутреннего водного, автомобильного, воздушного и трубопроводного транспорта, регулируется ст. 90 ЗК РФ и нормативными правовыми актами, изданными по вопросам деятельности различных видов транспорта.

Размеры участков определяются по действующим нормам или типовым проектам строительства соответствующих объектов. Если же норм нет, а использовать типовые проекты невозможно (ввиду инженерно-технических, климатических и иных особенностей, специфики рельефа или самого объекта строительства), размеры определяются проектно-сметной документацией. Отвод осуществляется с учетом очередности освоения участков.

При проектировании, кроме соблюдения общего принципа размещать объекты на непригодных для сельского хозяйства землях либо угодьях худшего качества, необходимо также выбирать оптимальные направления трасс, чтобы не создавать неудобства соседним хозяйствам и не нанести больших расходов по возмещению им компенсаций.

Земельные участки предоставляются, как правило, бессрочно. На территории населенных пунктов объекты транспорта размещаются только с согласия соответствующих местных администраций.

На период строительства, реконструкции или ремонта своих сооружений предприятия вправе получать участки во временное пользование. Порядок их возврата (рекультивация и т. д.) тот же, что и для предприятий промышленности. Временные участки могут передаваться другим предприятиям, учреждениям и организациям для устройства подъездных путей, проездов, погрузочно-разгрузочных площадок, складов и иных объектов с обязательным возмещением расходов по содержанию и улучшению таких участков.

Проекты строительства, реконструкции или ремонта объектов транспорта могут предусматривать необходимость защитных лесонасаждений и устройств в местах, подверженных снежным заносам и размывам (эрозии) почв. Размеры участков для этих нужд определяются нормами отвода земель для соответствующего вида транспорта. Предприятия обязаны бороться с вредителями полезных растений и сорняками в защитных лесонасаждениях, осуществлять противопожарные и иные мероприятия по уходу за ними.

Нормальная эксплуатация, а также безопасность объектов транспорта обеспечивается установлением охранных зон, размер и режим которых зависит от вида транспорта и определяется соответствующими нормами или проектно-технической документацией. Земли этих зон остаются у землевладельцев, но имеют особый режим, о котором их обязано письменно известить соответствующее транспортное предприятие.

Ю. Ж.

Каков порядок использования земельных участков на железнодорожном транспорте?

Федеральный закон от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» (в ред. от 7 июля 2003 г.) в ст. 9 указывает, что земли железнодорожного транспорта должны использоваться в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным и иным законодательством РФ.

МПС России (ныне Министерство транспорта) утвердило 15 мая 1999 г. Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, которым определяется порядок использования земельных участков. В частности, указано, что проектно-техническая документация устанавливает размеры земельных участков для обеспечения полос необходимой ширины в случаях, требующих индивидуального проектирования земельного полотна, боковых резервов, искусственных противопожарных и противолавинных сооружений, переездов, берегоукрепительных, противоэрозионных и снегозадерживающих лесонасаждений; размещения станций, локомотивных и вагонных депо, жилых поселков, тяговых подстанций и т. п.; защитных зон, а также зон перспективного развития; временных нужд (на период строительства).

Защитные зоны железнодорожного транспорта включают в себя: земельные участки, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспорта, земельные участки с подвижной почвой, прилегающие к участкам, предназначенным для размещения объектов железнодорожного транспорта и обеспечения защиты железнодорожного пути от снежных и песчаных заносов и других негативных воздействий (ст. 2 Закона).

В зонах с особыми условиями землепользования запрещается: производить какие бы то ни было строительные, монтажные, горные и карьерные работы без письменного разрешения управления железной дороги; вырубать лес и нарушать растительный покров способами, которые могут привести к оползням, осыпям, селевым потокам, оврагам, возникновению подвижных песков, снежных заносов и горных лавин; сооружать линии связи, электросети, а также трубопроводы без согласования с Министерством транспорта и связи РФ.

Ю. Ж.

Каков порядок использования земельных участков морского и внутреннего водного транспорта?

К землям морского и внутреннего водного транспорта, согласно ст. 9 Кодекса торгового мореплавания РФ и ст. 90 ЗК РФ, относятся территории, занятые:

искусственно созданными внутренними водными путями; морскими портами (в том числе специализированными) с набережными, площадями, причалами, вокзалами, зданиями, сооружениями и устройствами, объектами общепортового и комплексного обслуживания флота;

гидротехническими сооружениями и средствами навигационной обстановки, судоремонтными заводами и предприятиями, мастерскими, базами, складами, радиоцентрами, служебными постройками, жильем и соцкультбытом; внутренней береговой полосой.

Размеры предоставляемых земельных участков и условия пользования ими определяются проектной документацией и решением органов, предоставивших участок.

Предприятия морского транспорта могут предоставлять часть своих земель, а также акватории порта во временное пользование другим лицам для различных транспортных нужд.

Без согласования с администрацией на подходах к портам (каналам) и территории порта запрещается сооружать мостовые, кабельные и воздушные переходы, линии связи и электропередачи, прокладывать трубопроводы, водозаборные и прочие объекты, а в зоне действия радионавигационных объектов — строить радиосистемы. Строительство, ремонт и реконструкция объектов других видов транспорта в акватории и на территории портов производятся в соответствии с общими правилами морских торговых и рыбных портов, утвержденными государственными органами морского флота и рыбного хозяйства.

К землям внутреннего водного транспорта относятся участки, занятые:

портами, пристанями, специализированными причалами, гаванями и затонами со всеми обеспечивающими сооружениями и устройствами;

пассажирскими вокзалами, павильонами и причалами;

судоходными каналами, судоходными и энергетическими сооружениями и служебно-техническими зданиями;

берегоукрепительными сооружениями и насаждениями;

узлами связи, береговыми навигационными знаками и другими сооружениями для обслуживания водных путей, судоремонтными заводами, ремонтно-эксплуатационными базами, мастерскими, судоверфями, отстойно-ремонтными пунктами, складами, базами.

К охранным зонам, помимо участков, общих для всех видов транспорта, относятся береговые полосы внутренних водных путей.

Береговая полоса выделяется для работ, связанных с судоходством и сплавом по внутренним водным путям, причем вне населенных пунктов (ст. 10 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ).

На землях береговой полосы могут быть запрещены распашка земли, корчевка леса и другие работы. Строить в пределах береговой полосы можно только с разрешения соответствующей местной администрации и по согласованию с органами, регулирующими судоходство и сплав. Организации, использующие эту полосу для хранения и сплотки древесины, обязаны очистить затопляемые участки до начала паводка.

Земельные участки под причалами, складами пароходств находятся в общем пользовании, если они не предоставлены определенным организациям на договорных или иных началах. Общими являются и пристани в населенных пунктах по берегам судоходных путей — на них разгружаются суда и плоты. Устройство и содержание пристанских участков возлагаются на местные администрации.

Согласно ст. 10 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ в пределах внутренних водных путей, расположенных за пределами территорий городских населенных пунктов, организации внутреннего водного транспорта вправе использовать безвозмездно для работ, связанных с судоходством, береговую полосу, т. е. полосу земли шириной 20 м от края воды в глубь берега при среднемноголетнем уровне воды на свободных реках и нормальном уровне воды на искусственно созданных внутренних водных путях. На берегу, имеющем уклон более 45 градусов, береговая полоса определяется от края берега в глубь берега. Особые условия пользования береговой полосой устанавливаются Правительством РФ.

Бассейновые органы государственного управления на внутреннем водном транспорте и другие организации внутреннего водного транспорта освобождаются от платы за занимаемые ими земельные участки, в том числе за земельные участки, покрытые водой, и искусственно созданные земельные участки при строительстве гидротехнических сооружений и создании охранных зон линий связи.

Бассейновые органы государственного управления на внутреннем водном транспорте имеют право:

пользоваться береговой полосой для проведения работ по обеспечению судоходства и строительству зданий, строений и сооружений для этих целей в порядке, установленном законодательством РФ;

устанавливать на береговой полосе береговые средства навигационного оборудования;

осуществлять рубки произрастающих на береговой полосе деревьев и кустарников для обеспечения безопасности судоходства, в том числе видимости береговых средств навигационного оборудования, а также для геодезического обоснования при съемках участков русел рек. Установка береговых средств навигационного оборудования и прокладка просек для обеспечения их видимости могут проводиться также за пределами береговой полосы в порядке, установленном лесным законодательством РФ и водным законодательством РФ;

использовать безвозмездно для проведения работ по обеспечению судоходства грунт, камень, гравий, деревья и кустарники, находящиеся в пределах береговой полосы;

разрешать устройство временных сооружений для причаливания, швартовки и стоянки судов и иных плавучих объектов, погрузки, выгрузки и хранения грузов, посадки на суда и высадки с судов пассажиров по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти в установленном порядке;

разрешать строительство временных строений и проведение других необходимых работ в случаях непредвиденных зимовок судов или транспортных происшествий с судами.

Лица, использующие береговую полосу для проведения временных работ, после их окончания обязаны очистить береговую полосу и обустроить ее.

Кодексом внутреннего водного транспорта дополнительно определено, что не допускается использовать береговую полосу для осуществления хозяйственной и иной деятельности, если такая деятельность несовместима с обеспечением безопасности судоходства.

Проекты строительства или реконструкции хозяйственных и иных объектов, размещаемых на береговой полосе, подлежат обязательному согласованию с бассейновыми органами государственного управления на внутреннем водном транспорте.

Ю. Ж.

Каков порядок использования земельных участков автомобильного транспорта?

Для автомобильного транспорта земельные участки отводятся дорожным органам и другим организациям, осуществляющим строительство и эксплуатацию дорог (в постоянное и временное пользование). Основные нормативные акты, регулирующие правовой режим названных земель: Указ Президента РФ от 27 июня 1998 г. № 727 «О придорожных полосах федеральных автомобильных дорог общего использования», Правила установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования, утвержденные постановлением Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. № 1420.

В зависимости от категории дороги устанавливается следующая максимальная ширина полосы отвода для автомобильных дорог: для дорог 1-й категории — 32 м; для дорог 2-й, 3-й, 4-й и 5-й категорий соответственно 28,22,19 и 18 м. При прохождении трассы дороги по особо ценным сельскохозяйственным угодьям ширина полосы отвода может быть уменьшена до минимально возможной величины.

Помимо этого, на период строительства дороги для временных нужд (складирование материалов, размещение и передвижение техники, устройство карьеров и т. д.) в соответствии с проектом могут предоставляться земельные участки на праве срочного пользования. Эти участки по окончании строительства возвращаются прежним землепользователям в состоянии, пригодном для использования по прежнему целевому назначению. Одновременно им возмещаются убытки, возникшие в связи с временным занятием этих земель. В случае прохождения трассы дороги по землям, находящимся в частной собственности, они выкупаются у соответствующих собственников в порядке, установленном ст. 279 ГК РФ. При несогласии собственника земли на ее выкуп дело решается в судебном порядке по иску заинтересованной стороны.

При необходимости и с целью охраны дороги от размывов, эрозионных процессов, снежных заносов вдоль полосы отвода могут устанавливаться специальные зоны с особыми условиями землепользования. Эти земли не исключаются из состава земель хозяйств, по территории которых они проходят, но право пользования ими ограничивается в интересах автомобильных дорог. Такие охранные зоны устанавливаются на эрозионно-опасных участках, косогорах, оползне— и селеопасных, а также подверженных снежным заносам участках. В пределах указанных зон устанавливается такой режим использования земель, который удовлетворял бы требованиям охраны дорожного полотна и нормального функционирования дороги: запрет на вырубку деревьев там, где это может отразиться на устойчивости склонов или может стимулировать образование оврагов, селей, оползней; укрепление и облесение открытых участков; запрещение распашки земель и др.

На лесопокрытых, но эрозионно-неопасных участках устанавливаются зоны, в пределах которых дорожные органы получают право сплошной вырубки деревьев с целью просушивания дорожного полотна и улучшения видимости для водителей.

Условия хозяйственного использования земель в пределах охранных зон, а также сроки и порядок проведения на них других дорожных мероприятий оговариваются в специальных договорах, заключаемых сторонами. Здесь же указываются размеры возмещения убытков, возникающих в связи с ограничением прав землепользователей установлением охранных зон.

Для ремонта автодорог на период его проведения по договоренности сторон (как правило, в периоды, когда земли не заняты сельскохозяйственными культурами) могут выделяться земельные участки в срочное пользование, которые после окончания работ возвращаются прежним землепользователям в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению.

Особой охране подлежат федеральные дороги общего пользования 1-й, 2-й, 3-й и 4-й категорий. Вдоль этих дорог устанавливаются специальные придорожные полосы, ширина которых составляет: для дорог 1-й и 2-й категорий — 75 м, а для дорог 3-й и 4-й категорий — 50 м в обе стороны от границ полосы отвода. При подъезде к столицам республик, административным центрам субъектов Федерации и городам федерального значения на расстояние не менее 25 км от границ указанных городов ширина придорожной полосы увеличивается до 150 м. Вдоль кольцевых дорог упомянутых населенных пунктов ширина придорожной полосы устанавливается в 250 м.

При пересечении дороги с линиями высоковольтной электропередачи расстояние от опоры проводов до бровки дороги должно быть равным высоте опоры плюс 5 м, но не менее 25 м.

Придорожные полосы федеральных автомобильных дорог общего пользования — зона с особым режимом использования земель. Предоставление земельных участков в пределах придорожных полос и в непосредственной близости от них должно производиться только по согласованию с органами управления автотранспортом и ГИБДД.

В пределах придорожных полос запрещается строительство капитальных сооружений со сроком службы 10 и более лет. Ранее построенные сооружения сохраняются, однако режим их использования должен быть согласован с органами управления автотранспортом. Размещение в пределах придорожных полос различных объектов транспортной обстановки, а также указателей, плакатов, информационных и рекламных щитов и роликов может осуществляться только по согласованию с соответствующими службами: МВД России, дорожной службой, архитектурной службой и т. п.

Ю. Ж.

Каков порядок использования земельных участков трубопроводного транспорта?

Земельные участки для нужд, связанных с трубопроводным транспортом, предоставляются:

для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;

для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта;

для установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков.

Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» устанавливает, что земельные участки для строительства, эксплуатации и ремонта объектов систем газоснабжения передаются организациям — собственникам систем газоснабжения в порядке, определенном земельным законодательством РФ. При этом в постоянное пользование передаются земельные участки для строительства технологических объектов по добыче и хранению газа, объектов магистрального газопровода с переводом таких участков в категорию земель промышленности и транспорта.

Организация — собственник системы газоснабжения или уполномоченная им эксплуатирующая организация после завершения намеченных работ на земельном участке, переданном такой организации во временное пользование, обязана:

рекультивировать земельный участок и передать его владельцу, пользователю или арендатору по акту в установленном порядке;

возместить в согласованных размерах владельцу, пользователю или арендатору земельного участка понесенные ими убытки.

Организации, в ведении которых находятся объекты системы газоснабжения, расположенные в лесах, обязаны:

содержать охранные зоны объектов системы газоснабжения в пожаробезопасном состоянии;

проводить намеченные работы, вырубать деревья (кустарники) в охранных зонах объектов системы газоснабжения и за пределами таких зон в порядке, установленном лесным законодательством РФ.

Границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На этих земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации — собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Схожий порядок использования земельных участков установлен и для нефтепроводов.

Ширина полос земли, отводимой во временное пользование для строительства (закладки) одного магистрального подземного трубопровода, устанавливается исходя из следующих нормативов, в зависимости от диаметра трубопровода и категории земель, по которым прокладывается трасса трубопровода.

На землях лесного фонда ширина полос устанавливается по тем же нормативам, что и на землях сельскохозяйственного назначения.

Ширина полос для магистральных подземных трубопроводов диаметром более 1420 мм и трубопроводов, строящихся в труднопроходимой местности (в болотах, тундре, пустынях, горных условиях), определяется по проектам, утверждаемым в установленном порядке.

После завершения строительства трубопровода временно занимаемые полосы приводятся в состояние, пригодное для использования по основному целевому назначению, и возвращаются прежнему землепользователю. Одновременно ему возмещается стоимость всех убытков, возникших в связи со строительством трубопровода, включая упущенную выгоду. Дальнейшее использование полосы земель над трубопроводами осуществляется землепользователем, по территории которого проложен трубопровод, по своему усмотрению, но с соблюдением правил эксплуатации трубопровода.

Ю. Ж.

Каков порядок использования земельных участков для воздушного транспорта?

Правовой режим земельных участков для воздушного транспорта определен Воздушным кодексом РФ. Земельные участки предоставляются, как правило, в бессрочное пользование предприятиям и организациям воздушного транспорта в соответствии с проектной документацией или установленными нормативами.

Для обеспечения безопасности полетов воздушных судов на землях воздушного транспорта устанавливаются специальные охранные зоны, включающие приаэродромные территории и полосы воздушных подходов. Различают три типа таких зон с особым правовым режимом землепользования.

В первой зоне (шириной до 10 км от границ аэродрома) запрещается строительство без согласования с органами гражданской авиации зданий и сооружений, воздушных линий связи, линий электропередачи и других сооружений.

Вторая зона имеет ширину в интервале от 10 до 30 км от границ аэродрома. В ее пределах согласовывается строительство лишь тех объектов, абсолютная отметка верхних точек которых превышает абсолютную отметку аэродрома на 50 м.

В третьей зоне (шириной в интервале от 30 км до 75 км от границ аэродрома) согласованию подлежит строительство любых объектов высотой 200 м и более. В случае нарушения требований указанной нормы соответствующие объекты подлежат сносу без возмещения их стоимости.

В пределах указанных зон допускается хозяйственная деятельность, не противоречащая требованиям эксплуатации воздушного транспорта. Кроме того, на землях, прилегающих к аэродромам в радиусе 15 км, запрещается размещение мест концентрированных выбросов пищевых отходов, строительство звероводческих ферм, скотобоен и других объектов, на которых возможно массовое скопление птиц, что опасно для полетов воздушных летательных аппаратов.

Ю. Ж.

Каков правовой режим земель электрических сетей и линий связи?

Правовой режим земель электрических сетей и линий связи имеет много общего. Их правовое положение определяется рядом нормативных актов, например Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи», Правилами охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 9 июня 1995 г. № 578, и др.

Трассы электросетей и линий связи, как правило, прокладываются вдоль существующих дорог, сетей, границ землепользований или полей севооборотов.

Субъекты права на землю — предприятия и организации, осуществляющие строительство и эксплуатацию линий связи и электрических сетей. Земельные участки предоставляются как в постоянное (бессрочное) пользование, так и во временное пользование (на период строительства).

На праве бессрочного (постоянного) пользования земельные участки предоставляются для размещения и возведения стационарных элементов сетей и линий (опоры линий электропередачи, надземных сооружений кабельных и воздушных линий связи и др.).

На праве безвозмездного срочного пользования (на период строительства) земельные участки предоставляются вдоль возводимой трассы подземного кабеля или воздушных линий для использования их в качестве подъездных путей, мест складирования материалов, укладки вынимаемого из траншей грунта и т. п.

Размеры участков под стационарные элементы линий связи и электрических линий, как правило, нормируются, участки временного пользования определяются в соответствии с проектной документацией или специальными расчетами.

Земельные участки над проводами электрических линий или над кабельными линиями остаются в собственности и пользовании тех субъектов, на территории которых прокладываются трассы, и используются ими свободно с соблюдением мер, обеспечивающих сохранность и работу указанных объектов в соответствии с правилами охраны линий связи и электрических сетей. Сроки, содержание и условия проведения работ по обслуживанию и ремонту объектов линий согласовываются с соответствующими правообладателями земли. Для проведения работ по техническому обслуживанию и ремонту электрических сетей и линий связи и для их охраны вдоль них устанавливаются охранные зоны, в пределах которых вводится особый режим использования земельных участков.

Ширина зон устанавливается различной в зависимости от вольтажа электрических линий и от местности прохождения линий. Так, вдоль линий электропередачи напряжением до 1000 вольт ширина полосы равна расстоянию между проекциями крайних проводов на землю плюс два метра с каждой стороны, вдоль подземной кабельной линии — по 1 м от кабеля. Охранные зоны вдоль воздушных линий электропередачи напряжением более 1000 вольт устанавливаются шириной от 10 до 30 м при увеличении вольтажа от 20 до 400 киловольт. При прохождении линии электропередачи любого напряжения по залесенной местности ширина просеки соответственно увеличивается и зависит от высоты леса местности, по которой проходит трасса. При средней высоте леса менее 4 м ширина просеки устанавливается равной расстоянию между проекциями на землю крайних проводов и плюс по 3 м от них в каждую сторону. При средней высоте леса более 4 м ширина просеки устанавливается как расстояние между проекциями на землю крайних проводов плюс расстояние, равное высоте лесного массива в каждую сторону от них. Ширина охранных зон вдоль подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации устанавливается в виде полосы шириной 4 м для кабельной линии (по 2 м в каждую сторону от кабеля) и как расстояние между проекциями крайних проводов на землю плюс по 2 метра в каждую сторону от них (для воздушных линий). При прохождении воздушных линий связи по залесенной местности ширина просеки соответственно увеличивается. При прохождении линий электропередачи и связи в парках, заповедниках, по территории зеленых зон вокруг населенных пунктов, ценным лесным массивам, защитным, охранным или запретным зонам ширина просек устанавливается по согласованию с организацией, в ведении которой находятся указанные насаждения.

В пределах охранных зон линий электропередачи и связи запрещается:

осуществлять строительные, монтажные, взрывные и поливные работы, производить посадку и вырубку деревьев, устраивать спортивные площадки и площадки для игр, складировать корма, удобрения, топливо и другие материалы;

устраивать причалы для стоянки судов и иных плавучих средств, производить погрузо-разгрузочные и землечерпательные работы, бросать якоря, выделять рыбопромысловые участки и производить добычу рыбы придонными средствами лова, устраивать колку и заготовку льда (при прохождении кабеля по дну водоема);

устраивать проезды для машин и механизмов, имеющих высоту с грузом более 4,5 м от поверхности дороги, а также стоянки автомобильного и гужевого транспорта, машин и механизмов;

производить земляные работы на глубине более 0,3 м и планировку грунта при помощи бульдозеров, экскаваторов и других землеройных машин;

запрещаются любые действия, которые могут нарушить нормальную работу электрических сетей или повлечь за собой их повреждение: влезать на опоры, приставлять или привязывать к ним посторонние предметы, сбрасывать на провода снег с крыш, сбрасывать большие тяжести (свыше 5 т), устраивать свалки, разводить огонь вблизи вводных устройств, открывать помещения электрических сооружений, производить подключение или переключение в электрических сетях, производить строительные или ремонтные работы в местах, где проходят воздушные и кабельные линии электропередачи.

Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона «О связи» (в ред. Федерального закона от 14 февраля 2007 г.) операторы связи и застройщики при строительстве и реконструкции зданий, строений, сооружений (в том числе сооружений связи), а также при построении сетей связи должны учитывать необходимость защиты средств связи и сооружений связи от несанкционированного доступа к ним.

Ю. Ж.

В чем особенности правового режима земель для обеспечения космической деятельности?

В этих целях могут предоставляться земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и технику, используемые при осуществлении космической деятельности (ст. 92 ЗК РФ).

Земельные участки, используемые подрайоны падения отделяющихся частей ракет эпизодически, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются. Порядок возмещения ущерба этим лицам определяется Правительством РФ.

Правовой режим объектов наземной инфраструктуры установлен Законом РФ от 20 августа 1993 г. № 5663–1 «О космической деятельности».

В соответствии со ст. 18 данного Закона космическая инфраструктура Российской Федерации включает в себя:

космодромы;

стартовые комплексы и пусковые установки;

командно-измерительные комплексы;

центры и пункты управления полетами космических объектов;

пункты приема, хранения и обработки информации;

базы хранения космической техники;

районы падения отделяющихся частей космических объектов;

полигоны посадки космических объектов и взлетно-посадочные полосы;

объекты экспериментальной базы для отработки космической техники;

центры и оборудование для подготовки космонавтов;

другие наземные сооружения и технику, используемые при осуществлении космической деятельности.

При этом объекты космической инфраструктуры, включая мобильные, являются таковыми в той мере, в какой они используются для обеспечения или осуществления космической деятельности.

Объекты космической инфраструктуры, являющиеся федеральной собственностью, находятся в хозяйственном ведении государственных организаций, осуществляющих их эксплуатацию.

Ю. Ж.

Каков порядок использования земельных участков для нужд обороны и безопасности?

Согласно ст. 93 ЗК РФ в целях обеспечения обороны могут предоставляться земельные участки для следующего:

строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий);

разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов);

создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и др.).

Правовой режим использования земельных участков, помимо ЗК РФ, определяется нормами специального законодательства об обороне и безопасности. Так, согласно Федеральному закону от 31 мая 1996 г. № 61-ФЗ «Об обороне» земли, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставленные Вооруженным Силам РФ, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности. Земли, леса, воды и другие природные ресурсы, находящиеся в собственности субъектов РФ, органов местного самоуправления, в частной собственности, могут быть изъяты для нужд Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов только в соответствии с законодательством РФ.

При необходимости временного использования земель (территорий) для проведения учений и других мероприятий, связанных с нуждами обороны, земельные участки у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются.

Использование этих земель осуществляется применительно к порядку, установленному для проведения изыскательских работ, а также для зон с особыми условиями использования.

В целях обеспечения защиты и охраны Государственной границы РФ в порядке, установленном законодательством РФ, отводятся в постоянное (бессрочное) пользование земельные полосы или участки для обустройства и содержания инженерно-технических сооружений и заграждений, пограничных знаков, пограничных просек, коммуникаций, пунктов пропуска через Государственную границу РФ и других объектов.

Нормы отвода земельных полос, размеры земельных участков, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы РФ, порядок их использования, включая особенности хозяйственной, промысловой и иной деятельности, определяются законодательством РФ.

Правовой режим земель Государственной границы РФ подчиняется в том числе законодательству РФ о Государственной границе, и прежде всего Закону РФ от 1 апреля 1993 г. № 4730–1 «О Государственной границе Российской Федерации». Данным Законом устанавливается, что в интересах надлежащего содержания Государственной границы органам пограничной службы и пограничным войскам Федеральной пограничной службы РФ в порядке, установленном законодательством РФ, отводится в бессрочное (постоянное) пользование земельная полоса, проходящая непосредственно вдоль Государственной границы на суше, а при необходимости — по берегу российской части вод пограничной реки, озера или иного водоема, в соответствии с установленными Правительством РФ нормами.

Для размещения объектов по разработке, изготовлению, хранению и утилизации оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов, военных и иных объектов в закрытых административно-территориальных образованиях земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду.

В закрытом административно-территориальном образовании устанавливается особый режим использования земельных участков по решению Правительства РФ.

Использование земельных участков в закрытых административно-территориальных образованиях осуществляется на основании законодательства об этих образованиях, и прежде всего на основании Закона РФ от 14 июля 1992 г. № 3297–1 «О закрытом административно-территориальном образовании».

В соответствии с указанным Законом земли закрытого административно-территориального образования в соответствии с их основным целевым назначением могут включать в себя земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов), земли промышленности, обороны и иные земли, предусмотренные земельным законодательством РФ.

Земельные участки, занимаемые предприятиями и (или) объектами, по роду деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, находятся в федеральной собственности и передаются в постоянное (бессрочное) пользование этим предприятиям и (или) объектам.

Решения об отнесении иных земель, включая зоны безопасности и санитарно-защитные зоны, к землям федеральной собственности на территории конкретного закрытого административно-территориального образования принимаются Правительством РФ по согласованию с органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления закрытого административно-территориального образования. Управление этими землями осуществляется Правительством РФ.

Земельные участки закрытого административно-территориального образования, за исключением земель, находящихся в федеральной собственности, находятся в ведении органов местного самоуправления данного образования.

В закрытом административно-территориальном образовании в соответствии с законодательством РФ по согласованию с органами местного самоуправления может устанавливаться особый режим использования земельных участков. Вместе с тем, исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления должны принимать необходимые меры по предоставлению земельных участков для удовлетворения потребностей населения в развитии садоводства, огородничества, сельскохозяйственного производства, жилищного и дачного строительства за пределами закрытого административно-территориального образования.

Органы и войска Федеральной пограничной службы РФ в пределах приграничной территории имеют в том числе право находиться на любых участках местности и передвигаться по ним при исполнении служебных обязанностей; требовать от владельцев, пользователей земельных участков в пограничной зоне выделения мест для передвижения пограничных нарядов, оборудования и содержания в надлежащем состоянии проходов через ограждения, переходов через другие препятствия.

Органы государственной власти субъектов РФ наделены полномочиями и обязанностями по предоставлению в соответствии с законодательством РФ земельных участков для нужд защиты Государственной границы, по осуществлению контроля за использованием земли и соблюдением на этих участках законодательства РФ об охране окружающей природной среды.

Исполнительные органы государственной власти в порядке, установленном Правительством РФ, могут передавать отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования.

В условиях чрезвычайного или военного положения использование земельных участков для нужд обороны и безопасности может осуществляться в порядке, установленном ЗК РФ. Так, в целях обеспечения безопасности хранения вооружения и военной техники, другого военного имущества, защиты населения и объектов производственного, социально-бытового и иного назначения, а также охраны окружающей среды при возникновении чрезвычайных ситуаций техногенного и природного характера на прилегающих к арсеналам, базам и складам Вооруженных Сил РФ, пограничных войск Пограничной службы РФ, других войск, воинских формирований и органов на земельных участках иного целевого назначения могут устанавливаться запретные зоны.

Ю. Ж.

 

9.4. Земли особо охраняемых территорий

Чем отличается режим использования особо охраняемых территорий?

Все земли независимо от своего назначения подлежат охране, чему посвящаются ст. 12–14 ЗК РФ; назначение, цели, порядок выделения, особенности использования и охраны земель особо охраняемых территорий показаны в ст. 94 «Понятие и состав земель особо охраняемых территорий» ЗК РФ.

В стране уделяется большое внимание созданию, функционированию и защите особо охраняемых территорий как на уровне Федерации, так и на уровне ее субъектов и местного самоуправления: площадь этих земель неуклонно возрастает.

Обращает на себя внимание, что под объектами особо охраняемых территорий понимаются в ч. 6 ст. 94 ЗК РФ, прежде всего, объекты культурного наследия РФ. В части 3 и 10 ст. 95 ЗК РФ предусматриваются земельные участки, занятые природными комплексами и объектами, объявленными в установленном порядке памятниками природы.

Последнее время к законодательству об особо охраняемых территориях и их объектах и особенно к его применению привлечено большое внимание ввиду особой ценности этих земель, попыток их урезать и желания некоторых представителей современного предпринимательского корпуса принять участие в приватизации части их земель. Согласно ч. 6 ст. 95 действующего ЗК РФ земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации.

С. Б.

Зачем понадобилось выделение в земельном законодательстве РФ и в категории земель особо охраняемых территорий и их объектов земель особо охраняемых природных территорий?

В статье 95 «Земли особо охраняемых природных территорий» ЗК РФ предусматриваются отнесение их к объектам общенационального достояния и установление на них особого специального правового режима охраны и использования, создание охранных зон и округов на прилегающих к ним земельных участках, запрещение ряда действий, в том числе изменения целевого назначения земельных участков или прекращения прав на них для нужд, противоречащих их целевому назначению.

Выделение и охрана особо охраняемых природных территорий (ООПТ) базируются на ст. 9, 36, 42, 71 и др. Конституции РФ, ст. 1, 3, 4, 58–62 Федерального закона от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды», являющегося головным в природоохранном, экологическом законодательстве, и отражают потребности общества в сохранении уникальных, особо ценных природных территорий и природных объектов в интересах настоящего и будущих поколений людей.

Регулирование земельных отношений на землях особо охраняемых природных территорий должно увязываться с регулированием отношений в области организации ООПТ в целях сохранения уникальных и типичных природных комплексов и объектов, достопримечательных природных образований, объектов растительного и животного мира, их генетического фонда, изучения естественных процессов в биосфере и контроля за изменением ее состояния, экологического воспитания населения.

Головным актом регулирования использования и охраны участков земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, является Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33 «Об особо охраняемых природных территориях».

Каковы полномочия региональных и муниципальных органов по созданию и отграничению земель особо охраняемых природных территорий?

Особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение и находиться соответственно в собственности РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

Территории государственных заповедников и национальных парков относятся к территориям федерального значения.

Территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть федерального и регионального значения.

Природные парки имеют региональное значение. Лечебно-оздоровительные местности и курорты могут быть местного значения.

ООПТ федерального и регионального значения определяются и их земли устанавливаются и отграничиваются от других земель соответственно Правительством РФ и исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, а ООПТ местного значения и отведение им земель определяются в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Согласно ч. 2 ст. 2 Федерального закона об ООПТ органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления вправе устанавливать не только указанные в ч. 1 той же статьи традиционные ООПТ, но и иные категории ООПТ — территории, на которых находятся зеленые зоны, городские леса, городские парки, памятники садово-паркового искусства, охраняемые береговые линии, речные системы и природные ландшафты, биологические станции, микрозаповедники и др.

Акты Республики Хакасии, например, выделяют охрану земель архитектурных объектов, курганов, древних поселений, крепостных валов, наскальных рисунков и соответствующих земельных участков. В Республике Карелия охраняются законом уникальные исторические природно-ландшафтные территории.

Специфические черты присущи отдельным видам земель особо охраняемых территорий и обусловливают их дифференцированный правовой режим, определяемый в общем виде в статьях гл. XVII ЗК РФ, более подробно — в соответствующих нормативных актах о видах особо охраняемых территорий, а применительно к конкретной территории — в постановлении органа исполнительной власти об объявлении данной территории особо охраняемой.

С. Б.

В связи с многочисленными земельными конфликтами с особо охраняемыми природными территориями какие вышестоящие органы управления у них имеются и куда можно обращаться?

Согласно Положению о Министерстве природных ресурсов РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 22 июля 2004 г. № 370, МПР России разрабатывает и принимает правила ведения государственного кадастра ООПТ, формы учетной документации по ООПТ и методические указания по их заполнению, а также порядок публикации кадастровых сведений.

Департамент государственной политики в сфере охраны окружающей среды МПР России обеспечивает реализацию этих функций Министерства, организует и осуществляет нормативное правовое и методическое обеспечение в области организации и функционирования ООПТ (создание новых, расширение и изменение границ существующих ООПТ федерального уровня, разрешительная деятельность и т. п.), а также разрабатывает и представляет положения о государственных ООПТ федерального значения.

В составе указанного Департамента имеется отдел нормативного регулирования в сфере ООПТ, а в составе Правового департамента МПР России функционирует отдел законодательства об ООПТ и животном мире.

Федеральная служба по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) в соответствии с Положением, утв. постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 400, осуществляет контроль и надзор в области организации и функционирования ООПТ и государственный земельный контроль в отношении земель ООПТ, для чего имеет в своей структуре Управление ООПТ, экологической экспертизы и разрешительной деятельности с отделом ООПТ.

Директоры государственных природных заповедников и национальных парков, находящихся в ведении Росприроднадзора, являются главными государственными инспекторами по охране территорий соответствующих заповедников и парков.

С. Б.

Какова основная характеристика земель государственных природных заповедников?

Отношения в области организации, охраны и использования земель государственных природных заповедников и иных особо охраняемых природных территорий и их объектов, имеющих особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое значение, регулируются Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» от 14 марта 1995 г. в целях сохранения уникальных и типичных природных комплексов.

Учитывая конкуренцию норм ЗК РФ и указанного Закона в области регулирования земельных отношений, связанных с заповедниками, полезно привести некоторые предписания Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях», имея в виду п. 3 ст. 2 ЗК РФ и п. 2 ст. 3 ЗК РФ.

Согласно Федеральному закону «Об особо охраняемых природных территориях» территории государственных природных заповедников полностью изымаются из хозяйственного использования; особо охраняемые природные комплексы и объекты (земля, воды, недра, растительный и животный мир), имеющие природоохранное, научное, эколого-просветительское значение, сохраняются как образцы естественной природной среды, типичные или редкие ландшафты, места сохранения генетического фонда растительного и животного мира.

Государственные природные заповедники являются природоохранными, научно-исследовательскими и эколого-просветительски-ми учреждениями, имеющими целью сохранение и изучение естественного хода природных процессов и явлений, генетического фонда растительного и животного мира, отдельных видов и сообществ растений и животных, типичных и уникальных экологических систем.

Земля, воды, недра, растительный и животный мир, находящиеся на территориях государственных природных заповедников, предоставляются в пользование (владение) государственным природным заповедникам на правах, предусмотренных федеральными законами.

Запрещается изъятие или иное прекращение прав на земельные участки и другие природные ресурсы, которые включаются в государственные природные заповедники. Положение о конкретном государственном федеральном природном заповеднике, его статус утверждаются Правительством РФ.

С. Б.

Каковы основные задачи государственных природных заповедников?

На государственные природные заповедники, согласно Федеральному закону «Об особо охраняемых природных территориях», возлагаются следующие основные задачи:

осуществление охраны природных территорий в целях сохранения биологического разнообразия и поддержания в естественном состоянии охраняемых природных комплексов и объектов;

организация и проведение научных исследований, включая ведение «Летописи природы»;

осуществление экологического мониторинга в рамках общегосударственной системы мониторинга окружающей природной среды;

экологическое просвещение;

участие в государственной экологической экспертизе проектов и схем размещения хозяйственных и иных объектов.

Согласно Положению о государственных природных заповедниках в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 18 декабря 1991 г. (в ред. от 23 апреля 1996 г. № 527), научно-исследовательская деятельность в государственных природных заповедниках направлена на изучение природных комплексов и долговременное слежение за динамикой природных процессов с целью оценки, прогноза экологической обстановки, разработки научных основ охраны природы, сохранения биологического разнообразия биосферы, воспроизводства и рационального использования природных ресурсов.

Государственный природный заповедник утверждается постановлением Правительства РФ при условии отнесения его территории к объектам федеральной собственности, принимаемым по представлению федерального органа исполнительной власти в области охраны окружающей среды. Расширение территории заповедника производится в том же порядке.

С. Б.

Какова специфика режима земель государственных природных заповедников?

На прилегающих к территориям заповедников участках земли и водного пространства создаются охранные зоны с ограниченным режимом природопользования. Решение об образовании охранной зоны заповедника принимается и утверждается в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 199 Правительством РФ (до этого оно принималось органом исполнительной власти субъекта РФ и положение о ней утверждалось органом исполнительной власти субъекта РФ).

Такое упорядочение компетенции является обоснованным в связи с разграничением государственной собственности на землю и от несением заповедников и национальных парков исключительно к федеральному ведению.

На территории заповедника запрещается любая деятельность, противоречащая задачам государственного природного заповедника и режиму особой охраны его территории, установленному в положении о данном государственном природном заповеднике. На территориях государственных природных заповедников допускаются мероприятия и деятельность, направленные на сохранение в естественном состоянии природных комплексов, восстановление и предотвращение изменений природных комплексов и их компонентов в результате антропогенного воздействия; предотвращение условий, способных вызвать стихийные бедствия, угрожающие жизни людей и населенным пунктам.

В государственных природных заповедниках могут выделяться участки, на которых исключается всякое вмешательство человека в природные процессы. Размеры этих участков определяются исходя из необходимости сохранения всего природного комплекса в естественном состоянии.

Согласно Положению о государственных природных заповедниках в РФ к числу запрещенных на территории заповедников видов деятельности (наряду с указанными в п. 7 ст. 95 ЗК РФ) относятся:

действия, изменяющие гидрологический режим земель;

изыскательские работы и разработка полезных ископаемых, нарушение почвенного покрова, выходов минералов, обнажений и горных пород;

строительство и размещение промышленных и сельскохозяйственных предприятий и их отделений, объектов, строительство зданий и сооружений, дорог и путепроводов, линий электропередач и прочих коммуникаций, за исключением необходимых для обеспечения деятельности заповедников;

сбор минералогических коллекций, кроме предусмотренных тематикой и планами научных исследований в заповедниках.

С. Б.

Чем отличаются землепользование национальных парков от государственных природных заповедников и иных особо охраняемых природных территорий?

Национальные парки, являясь природоохранными, эколого-просветительскими и научно-исследовательскими учреждениями (что объединяет их с заповедниками), предназначены и для регулируемого туризма. В настоящее время насчитывается более тридцати национальных парков.

Постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 10 августа 1993 г. № 769 было утверждено Положение о национальных природных парках Российской Федерации. На территориях национальных парков устанавливается дифференцированный режим особой охраны с учетом природных, историко-культурных и иных особенностей.

Функциональные зоны национальных парков — заповедные с запрещением любой хозяйственной деятельности и рекреации; особо охраняемые со строго регулируемым посещением; познавательного туризма для экологического просвещения; рекреационная для отдыха; охраны историко-культурных объектов; обслуживания посетителей для размещения мест ночлега, сервиса, культурного, бытового и информационного обслуживания посетителей; хозяйственного назначения.

В национальных парках, расположенных в районах проживания коренного населения, допускается выделение зон традиционного экстенсивного природопользования. Здесь нормы ЗК РФ и Федерального закона об ООПТ взаимодействуют с нормами Федерального закона от 7 мая 2001 г. № 49 «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации».

В земли национальных парков и иных ООПТ допускается включение земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 926 утверждено Положение о Порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха.

С. Б.

Каково назначение земель государственных природных заказников?

Государственными природными заказниками, согласно ст. 22 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях», являются территории (акватории), имеющие особое значение для сохранения или восстановления природных комплексов или их компонентов и поддержания экологического баланса.

Объявление территории государственным природным заказником, как и иного ООПТ, допускается как с изъятием, так и без изъятия у пользователей, владельцев и собственников земельных участков. Государственные природные заказники могут быть федерального или регионального значения.

Государственные природные заказники могут иметь различный профиль, в том числе быть:

а) комплексными (ландшафтными), предназначенными для сохранения и восстановления природных комплексов (природных ландшафтов);

б) биологическими (ботаническими и зоологическими), предназначенными для сохранения и восстановления редких и исчезающих видов растений и животных, в том числе ценных видов в хозяйственном, научном и культурном отношениях;

в) палеонтологическими, предназначенными для сохранения ископаемых объектов;

г) гидрологическими (болотными, озерными, речными, морскими), предназначенными для сохранения и восстановления ценных водных объектов и экологических систем;

д) геологическими, предназначенными для сохранения ценных объектов и комплексов неживой природы.

Государственные природные заказники федерального значения находятся в ведении специально уполномоченных на то Правительством РФ государственных органов РФ и финансируются за счет средств федерального бюджета и других не запрещенных законом источников.

Подчиненность и порядок финансирования дирекций государственных природных заказников регионального значения определяются соответствующими органами государственной власти субъектов РФ.

Собственникам, владельцам и пользователям земельных участков, находящихся в границах государственных заказников, предоставляются льготы по земельному налогу в порядке, установленном налоговым законодательством РФ.

На территориях государственных природных заказников постоянно или временно запрещается или ограничивается любая деятельность, если она противоречит целям создания государственных природных заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам.

Задачи и особенности режима особой охраны территории конкретного государственного природного заказника федерального значения определяются положением о нем, утверждаемым федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей среды.

Задачи и особенности режима особой охраны конкретного государственного природного заказника регионального значения определяются органами исполнительной власти субъектов РФ, принявшими решение о создании этого государственного природного заказника.

Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, которые расположены в границах государственных природных заказников, обязаны соблюдать установленный в государственных природных заказниках режим особой охраны и несут за его нарушение административную, уголовную и иную установленную законом ответственность.

С. Б.

Каков режим использования и охраны земель природных заказников?

Приказом Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов РФ от 16 января 1996 г. № 20 утверждено Примерное положение о государственных природных заказниках в РФ. Согласно этому Примерному положению, к видам деятельности, подлежащим запрещению или ограничению на территориях государственных природных заказников (если она противоречит целям создания заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам), относятся:

распашка земель; сплошные рубки, заготовка живицы, сенокошение, пастьба скота, заготовка и сбор грибов, ягод, орехов, плодов, семян, лекарственных и иных растений, другие виды пользования растительным миром;

промысловая, спортивная и любительская охота, рыболовство, добывание животных, не отнесенных к объектам охоты и рыболовства, другие виды пользования животным миром; сбор зоологических, ботанических и минералогических коллекций, а также палеонтологических объектов;

предоставление земельных участков под застройку, а также для коллективного садоводства и огородничества; проведение гидромелиоративных и ирригационных работ, геологоразведочные изыскания и разработка полезных ископаемых;

строительство зданий и сооружений, дорог и трубопроводов, линий электропередач и прочих коммуникаций; применение ядохимикатов, минеральных удобрений, химических средств защиты растений и стимуляторов роста;

взрывные работы; проезд и стоянка автомототранспорта, судов и иных плавучих транспортных средств, устройство привалов, бивуаков, туристических стоянок и лагерей, иные формы отдыха населения;

любые иные виды хозяйственной деятельности, рекреационного и другого природопользования, препятствующего сохранению, восстановлению и воспроизводству природных комплексов и их компонентов.

С. Б.

В связи с усилением внимания населения к сохранению культурных ценностей и исторического наследия, каково назначение и виды памятников природы, земель, на которых они расположены?

Памятники природы — уникальные, невосполнимые, ценные в экологическом, научном, культурном и эстетическом отношениях природные комплексы, а также объекты естественного и искусственного происхождения.

Памятники природы могут быть федерального, регионального значения. Положение о памятниках природы федерального значения в Российской Федерации утверждено приказом Минприроды России от 25 января 1993 г. № 15.

Памятниками природы могут быть объявлены участки суши и водного пространства, а также одиночные природные объекты, в том числе:

эталонные участки нетронутой природы; участки с преобладанием культурного ландшафта (старинные парки, аллеи, каналы, древние копи);

места произрастания и обитания ценных, реликтовых, малочисленных, редких и исчезающих видов растений и животных;

природные объекты, играющие важную роль в поддержании гидрологического режима;

уникальные формы рельефа и связанные с ним природные ландшафты (горы, группы скал, ущелья, каньоны, группы пещер, ледниковые цирки и троговые долины, моренно-валунные гряды, дюны, барханы, гигантские наледи);

геологические обнажения, имеющие особую научную ценность (опорные разрезы, выходы редких минералов, горных пород и полезных ископаемых);

геолого-географические полигоны, в том числе классические участки с особо выразительными следами сейсмических явлений, а также обнажения разрывных и складчатых нарушений залегания горных пород;

местонахождения редких или особо ценных палеонтологических объектов;

природные гидроминеральные комплексы, термальные и минеральные водные источники, месторождения лечебных грязей;

береговые объекты (косы, перешейки, полуострова, острова, лагуны, бухты);

отдельные объекты живой и неживой природы (места гнездования птиц, деревья-долгожители и имеющие историко-мемориальное значение, растения причудливых форм, единичные экземпляры экзотов и реликтов, вулканы, холмы, ледники, валуны, водопады, гейзеры, родники, истоки рек, скалы, утесы, останцы, проявления карста, пещеры, гроты).

С. Б.

Что нового появилось в законодательном регулировании объявления и установления режима охраны земель памятников природы?

Природные объекты и комплексы объявляются памятниками природы федерального значения, а территории, занятые ими, — особо охраняемыми природными территориями федерального значения Правительством РФ по представлению федерального органа исполнительной власти в области охраны окружающей среды, а регионального значения — соответствующими органами государственной власти субъектов РФ.

Органы государственной власти РФ и органы государственной власти субъектов РФ утверждают границы и определяют режим особой охраны территорий памятников природы, находящихся в их ведении.

Передача памятников природы и их территорий под охрану лиц, в чье ведение они переданы, оформление охранного обязательства, паспорта и других документов осуществляются федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей среды.

Объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями памятников природы допускается с изъятием занимаемых ими земельных участков у собственников, владельцев и пользователей этих участков.

В случае необходимости изъятия земельных участков или водных пространств, используемых для общегосударственных нужд, объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями памятников природы осуществляется постановлением Правительства РФ или органов исполнительной власти соответствующих субъектов РФ.

На территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы.

Расходы собственников, владельцев и пользователей указанных земельных участков по обеспечению установленного режима особой охраны памятников природы федерального или регионального значения возмещаются за счет средств, соответственно, федерального бюджета и бюджетов субъектов РФ, а также средств внебюджетных фондов.

В случае непосредственной угрозы уничтожения вновь выявленных уникальных природных комплексов и объектов до объявления их в установленном порядке памятниками природы федеральные органы исполнительной власти в области охраны окружающей среды и их территориальные подразделения принимают решения о приостановлении действий, которые могут привести к уничтожению либо повреждению этих природных комплексов и объектов, и выдают в установленном законом порядке предписание о приостановлении указанной деятельности соответствующим хозяйствующим субъектам.

С. Б.

В связи с развитием законодательства о рекреации, какими актами, кроме ЗК РФ, регулируется использование земель рекреационного назначения?

В статье 98 ЗК РФ затрагивается весьма широкий круг рекреационных вопросов, регулируемых законодательством о труде (регулирование отдыха), физической культуре, спорте, образовании, обеспечении здоровья и санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охоте, рыболовстве, безопасности людей на воде и т. д.

Ряд вопросов, имеющих отношение к регулированию использования и охраны земель рекреационного назначения, отражены в Федеральном законе от 24 ноября 1996 г. «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», где предусматриваются основные цели регулирования этой деятельности: обеспечение права граждан на отдых, свобода передвижения и иных прав при совершении путешествий, охрана окружающей среды, рациональное использование природного и культурного наследия.

В Законе закреплены права и обязанности туриста. В частности, он имеет право на необходимую и достоверную информацию о памятниках природы, истории, культуры, находящихся под особой охраной, состоянии окружающей среды, Во время совершения путешествия, включая транзит, турист обязан сохранять окружающую среду, бережно относиться к памятникам природы, истории и культуры в стране (месте) временного пребывания.

Законодательством РФ определяются классификация и оценка туристских ресурсов РФ, режим их охраны, порядок сохранения целостности туристских ресурсов и меры по их восстановлению, порядок использования туристских ресурсов с учетом предельно допустимых нагрузок на окружающую среду.

В соответствии со ст. 44 и 52 Федерального закона «Об охране окружающей среды» вокруг городов, промышленных поселков, иных городских и сельских поселений выделяются пригородные зеленые зоны, в том числе лесопарковые защитные пояса, как территории, выполняющие средозащитные (средообразующие, экологические), санитарно-гигиенические и рекреационные функции.

В зеленых зонах запрещается хозяйственная деятельность, отрицательно влияющая на выполнение ими экологических, санитарно-гигиенических и рекреационных функций. Границы зеленых зон определяются для столиц республик, краевых и областных центров Советами Министров республик, законодательными органами краев и областей. Размеры зеленых зон зависят от величины городов, для которых они создаются.

Земли в пределах зеленых зон городов не изымаются из состава земель основных землеобладателей, а ограничение режима может сводиться к запрещению хозяйственной деятельности, отрицательно влияющей на выполнение экологических, санитарно-гигиенических и рекреационных функций. Леса пригородных зеленых зон относятся к защитной группе лесов, в связи с чем на этих землях запрещаются сплошные рубки и допускаются только санитарные рубки или рубки ухода. Строительство на этих землях производится по согласованию с природоохранными органами города.

Использование земель для рекреации регулируется в Градостроительном кодексе РФ, где большое внимание уделяется заботе об инвалидах, защите зеленых зон и насаждений, местам отдыха граждан.

С. Б.

Каков правовой режим, статус и назначение земель историко-культурного назначения?

Правовой режим земель историко-культурного назначения зависит от масштаба объектов культурного наследия и достопримечательных мест, которые могут быть федерального, субъекта Федерации и местного уровня и объявляются таковыми соответственно исполнительными органами государственной власти Федерации и субъектов Федерации либо органами местного самоуправления по согласованию с федеральными органами исполнительной власти в области культуры и Всероссийским обществом охраны памятников истории и культуры.

В пределах указанных в ст. 99 ЗК РФ зон могут запрещаться производство земляных, строительных и других работ и иная хозяйственная деятельность без разрешения органов охраны памятников и федеральных органов исполнительной власти в области культуры. Проекты районной планировки, генеральные планы городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов, проекты детальной планировки и застройки должны предусматривать охранные зоны, зоны регулируемой застройки и зоны охранного природного ландшафта.

К ограничениям, связанным с обеспечением землепользования, относится право исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления частично или полностью запрещать движение транспортных средств по дорогам, прилегающим к памятники истории и культуры или пролегающим через охранные зоны, если создается угроза существования памятника.

К землям историко-культурного назначения могут быть отнесены ансамбли и комплексы памятников, представляющие научную, художественную или иную культурную ценность. Они могут быть объявлены историко-культурными заповедниками (Владимиро-Суздальский музей, Соловецкие острова, Кижи, Бородинское поле, Куликовское поле, Политехнический музей, Ново-Девичье кладбище, Воробьевы Горы, Московский Кремль), охрана земель которых осуществляется на основании особого о каждом из них Положения.

Могут быть объявлены заповедными отдельные территории городов и других населенных пунктов, имеющие историческую ценность, а также памятные места, связанные с важнейшими историческими событиями. Решение об этом принимают исполнительные органы государственной власти субъектов Федерации по согласованию с федеральными органами исполнительной власти в области культуры и Всероссийским обществом охраны памятников.

Может устанавливаться особый режим и осуществляться повышенная охрана земель произведений садово-паркового искусства и природных ландшафтов, отнесенных к памятникам истории и культуры. или связанных с ними.

К землям историко-культурного назначения могут быть отнесены, согласно ст. 9 Федерального закона от 6 января 1999 г. «О народных художественных промыслах», земли, на которых расположены места традиционного бытования народных художественных промыслов в порядке, устанавливаемом земельным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Отдельные земли историко-культурного назначения могут быть изъяты из хозяйственного использования, включая земли, на которых и в которых располагаются историко-культурные объекты, подлежащие исследованию и консервации.

Особенности правового режима земель историко-культурного назначения регулируются в Федеральном законе от 25 июня 2002 г. № 73 «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», в котором даются определение и классификация памятников, предусматриваются обязанности исполнительных органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по сохранению памятников и соответствующих земель.

Порядок использования земель историко-культурного назначения определяется в Градостроительном кодексе РФ, а также строительными нормами и правилами, решениями об объявлении объектов памятниками истории и культуры, достопримечательными местами.

С. Б.

Для чего вводятся в законодательство и как охраняются и используются «особо ценные земли», предусмотренные в ЗК РФ?

Подобный вид земель не предусматривался в Земельном кодексе 1991 г. и примыкает к землям историко-культурного назначения, предусмотренным в ст. 99 ЗК РФ. Логика изложения и разъяснения ст. 100 ЗК РФ, где предусматриваются особо ценные земли, соответствует аналогичным конструкциям предыдущих статей ЗК РФ с перечислением объектов регулирования (п. 1), субъектов — участников устанавливаемых правоотношений (п. 2) и их обязанностей.

Специфических особенностей режима использования и охраны и возможных ограничений (объективной и субъективной стороны) в отношении особо ценных земель в ЗК РФ пока не предусматривается. По-видимому, к особо ценным землям можно относить земли, не включенные в другие виды особо охраняемых территорий и их объектов.

Предстоит дальнейшее нормативно-правовое регулирование и конкретизация порядка объявления и использования особо ценных земель. Здесь может проявить себя опережающее правотворчество субъектов РФ и муниципальных образований, которыми могут быть использованы их обширные полномочия в области регулирования земельных и природоохранных отношений.

Ранее подобное понятие «особо ценные земли» носило обобщенный характер и использовалось для обозначения всех имеющих неординарный характер земель либо применялось к сельскохозяйственным угодьям с преобладанием особенно ценных почв.

С. Б.

В связи с некоторой неясностью статуса особо ценных земель и возможностью экспериментов по его конкретизации, какие предложения могли бы быть положены в основу регулирования использования и охраны особо ценных земель?

Для регулирования специфики использования и охраны особо ценных земель могут использоваться аналогичные нормы смежных правовых институтов и субинститутов. Представляется, что перемещение, изменение или уничтожение указанных в ст. 100 ЗК РФ объектов должны осуществляться с особого в каждом случае разрешения компетентного органа в зависимости от значения объекта, служащего основанием для объявлений земель особо ценными.

Землеобладатели, получившие такое разрешение, обязаны за свой счет обеспечить соблюдение условий, предусмотренных в разрешении, а соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления вправе проконтролировать их выполнение.

Мелиоративные, дорожные и иные работы, которые могут создавать угрозу упомянутым в ст. 100 ЗК РФ объектам, должны, по-видимому, осуществляться по согласованию с соответствующими органами и после осуществления мероприятий по сохранению этих объектов.

Землеобладатели в случае обнаружения в процессе работ археологических и других объектов, представляющих особую ценность, обязаны сообщать об этом государственным и муниципальным органам и приостанавливать дальнейшее ведение работ.

Уполномоченные государственные органы должны быть наделены правом приостанавливать строительные и иные работы в случаях возникновения в процессе этих работ опасности для представляющих особую ценность объектов. Работы надо возобновлять с разрешений этих органов после устранения возникшей опасности или допущенного нарушения правил их охраны.

Особые требования предъявляются к ведению раскопок и разведок памятников археологии. Такая деятельность допускается при наличии разрешений (открытых листов), выдаваемых и регистрируемых в установленном законодательством порядке. Учреждения, организации и граждане, ведущие археологические работы, обязаны обеспечивать сохранность редких геологических образований и иных памятников и объектов, представляющих интерес и основание для объявления земель особо ценными.

Возможно распространение на особо ценные земли особенностей платы за земли историко-культурного назначения. Предприятия, учреждения, организации (кроме бюджетных), расположенные на исторических территориях, в охранных зонах памятников, могли бы отчислять на специальные счета государственных органов по учету, использованию и реставрации памятников фиксированные платежи, устанавливаемые органами управления тех уровней, в собственности которых находятся особо ценные объекты и закрепленные за ними исторические территории и охранные зоны.

Органы местного самоуправления могли бы устанавливать процент отчислений в местные бюджеты от платы за землю исторических территорий и охранных зон, взимаемый с домовладений и иных организаций, расположенных на этих территориях. Полученные средства должны были бы направляться на охрану и поддержание в надлежащем состоянии представляющих особую ценность объектов, на благоустройство исторических территорий.

Разумеется, эти предложения должны рассматриваться государственными органами в пределах их компетенции и отражаться в налоговом и бюджетном законодательстве.

С. Б.

Как соотносятся земельное и лесное законодательство при регулировании использования и охраны земель лесного фонда?

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Земельного кодекса РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Согласно ч. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

Головным законом лесного законодательства является Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. Нормы лесного права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать лесному законодательству РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 ЛK РФ отношения в области использования и охраны земель лесного фонда регулируются земельным и лесным законодательством РФ.

С учетом представления о лесе как об экологической системе или как о природном ресурсе применение земельного и лесного законодательства к использованию и охране земель лесного фонда представляет определенную специфику и сложность, обусловленные положениями ЗК РФ (приоритетными по отношению к земельным отношениям) и ЛK РФ, регулирующего лесные отношения.

Земельный участок, границы которого определяются в соответствии со ст. 69 и 92 ЛK РФ, считается лесным участком. Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.

С. Б.

Какие органы государства непосредственно управляют в настоящее время лесными ресурсами и землями, на которых они расположены?

В ходе административной реформы, узловыми моментами которой считаются указы Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 и от 20 мая 2004 г. № 649, создаются государственные органы с различной по уровням компетенцией — федеральные министерства, федеральные службы, федеральные агентства.

Министерство природных ресурсов РФ (МПР России) осуществляет функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, самостоятельно осуществляет правовое регулирование в установленной сфере деятельности, координирует и контролирует деятельность находящихся в его ведении федеральных служб и федеральных агентств.

Федеральная служба осуществляет функции по контролю и надзору в установленной сфере деятельности, издает индивидуальные правовые акты на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов Президента РФ и Правительства РФ, нормативных правовых актов федерального министерства.

Федеральное агентство лесного хозяйства осуществляет в установленной сфере деятельности функции по оказанию государственных услуг, по управлению государственным имуществом и правоприменительные функции, издает индивидуальные правовые акты, ведет реестры, регистры и кадастры.

Отличительной чертой нового ЛK РФ является «привязка» лесов к землям, на которых они расположены, т. е. признание земель основной вещью, а лесов — их принадлежностью. Согласно ст. 3 ЛK РФ имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом РФ, если иное не установлено в ЛK РФ и других федеральных законах.

С. Б.

Какие порученные им сферы деятельности имеют конкретное отношение к управлению землями лесного фонда, поскольку трудно бывает разобраться кто за что отвечает и к кому обращаться?

Эти сферы управления и деятельности предусматриваются в вышеназванных указах Президента РФ, а также в постановлениях Правительства РФ от 6 апреля 2004 г. № 160 «Вопросы Министерства природных ресурсов Российской Федерации», от 6 апреля 2004 г. № 170 «Вопросы Федерального агентства лесного хозяйства» и положениях об этих федеральных органах исполнительной власти, утвержденных Правительством РФ.

Положение о МПР России утверждено постановлением Правительства РФ от 22 июля 2004 г. № 370, Положение о Федеральном агентстве лесного хозяйства утверждено постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 г. № 283.

К ведению МПР России относятся использование, охрана, защита лесного фонда и воспроизводство лесов, охрана окружающей среды и обеспечение экологической безопасности, совершенствование экономического механизма регулирования природопользования и охраны окружающей среды.

Контрольные функции в области земель лесного фонда осуществляются Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору, находящейся в ведении Правительства РФ (Ростехнадзором), и Федеральной службой по надзору в сфере природопользования, находящейся в ведении МПР России (Росприроднадзором). Разграничение полномочий между ними осуществляется в соответствии с утвержденными о них положениями. Положение о Федеральной службе по надзору в сфере природопользования утверждено постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 г. № 400 (с изм. от 22 июля № 370).

Федеральное агентство лесного хозяйства, находящееся в ведении МПР России, осуществляя свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, обеспечивает выполнение гидромелиоративных работ и иных работ по ведению лесного хозяйства, рационального использования земель лесного фонда, сохранения и усиления средообразующих, защитных, водоохранных, рекреационных и иных полезных свойств лесов.

Агентство предоставляет права пользования участками лесного фонда, оказывает государственные услуги по предоставлению информации о состоянии участков лесного фонда и организации их выбора для разрешенных видов лесопользования, рассматривает ходатайства о переводе лесных земель в нелесные и переводе земель лесного фонда в земли иных категорий.

С. Б.

В чем особенности использования земель лесного фонда по сравнению с использованием земель других категорий?

Логика регулирования земельных и лесных отношений, понимания леса как совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей среды больше всего прослеживается в Лесном кодексе РФ, где предусматриваются особенности использования земель, на которых расположены леса, с которыми связаны:

заготовка древесины; способы рубок в зависимости от групп лесов и категорий защитности лесов, правила рубки, организация и порядок заготовки древесины при рубках, объем заготовки древесины при рубках, определение объема заготовки древесины при различного вида рубках;

порядок заготовки живицы (сиропообразного смолистого вещества, выделяющегося при ранении хвойных деревьев, основного сырья для получения канифоли и скипидара), порядок заготовки второстепенных лесных ресурсов и осуществления побочного лесопользования;

пользования участками лесного фонда для нужд охотничьего хозяйства, для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, в пограничных зонах, на особо охраняемых природных территориях;

Границы лесных участков должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков. К земельным участкам лесного фонда и правам пользования ими применяются положения гражданского законодательства об объектах гражданских прав, а также положения земельного законодательства РФ о земельных участках, если иное не установлено в Лесном кодексе РФ.

С. Б.

Каковы возможности физических и юридических лиц по использованию земель лесного фонда?

Участки земель лесного фонда и лесные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам на следующих правах пользования: аренды, безвозмездного срочного пользования и постоянного (бессрочного) пользования, сервитута. Лесопользователи обязаны соблюдать условия договоров, не оставлять недорубов и заготовленной древесины в местах рубок по истечении срока ее вывозки, осуществлять лесовосстановительные мероприятия, соблюдать санитарные правила.

На землях лесного фонда могут осуществляться различные виды лесопользования — заготовка древесины, коры, бересты, новогодних елок, живицы; сенокошение, пастьба скота, размещение ульев и пасек, сбор камыша, опавших листьев; проведение научно-исследовательской работы, культурно-оздоровительных, туристических и спортивных мероприятий, что подробно регламентируется в ЛК РФ.

Лесопользователи и землепользователи вправе получать информацию об участках лесного фонда, передаваемых им в пользование; осуществлять пользование землями лесного фонда в пределах, установленных договорами аренды, безвозмездного срочного пользования, а также лесорубочного билета, ордера и лесного билета (отменяемых в соответствии с Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»; оформляющих и закрепляющих договоры), возводить на срок лесопользования строения и сооружения, связанные с пользованием лесным фондом и обусловленные в документах.

Особенности и виды использования участков земель лесного фонда при осуществлении определенных (одного или нескольких) видов лесопользования определяются федеральными законами, иными нормативными правовыми актами России, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

С. Б.

Как предоставляются участки земель лесного фонда в аренду?

Участки земель лесного фонда предоставляются в аренду по результатам аукционов, на началах гласности, с учетом интересов населения, проживающего на соответствующей территории. В соответствии с ЛK РФ участки земель лесного фонда, переданные в аренду, не подлежат переходу в собственность арендаторов по истечении срока аренды.

Аукционы организуются и проводятся федеральным органом исполнительной власти в области лесного хозяйства или органом исполнительной власти субъекта РФ в пределах компетенции, определенной в ст. 78–84 ЛK РФ.

В них подробно определяются:

общие положения об аукционах по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений;

организация проведения аукциона по продаже права на заключение этих договоров;

порядок проведения этих аукционов;

полномочия органов государственной власти РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления, передача осуществления отдельных полномочий РФ в области лесных отношений органам государственной власти субъектов.

С. Б.

Какие основные требования предъявляются к использованию земель лесного фонда?

Основные требования к использованию земель лесного фонда содержатся в Земельном кодексе РФ. Однако в Лесном кодексе РФ также предусматриваются требования к использованию земель лесного фонда, которые совпадают с требованиями к лесопользованию и сводятся к следующему:

обеспечение непрерывного, неистощительного, многоцелевого и рационального использования леса для удовлетворения потребностей экономики и населения в древесине и других лесных ресурсах;

сохранение и усиление средообразующих, водоохранных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, защитных и иных функций лесов в целях охраны здоровья граждан, улучшения окружающей среды и развития экономики;

установление порядка лесо- и землепользования в зависимости от значения лесов, выполняемых ими функций, местоположения, природных и экономических условий;

платность и соблюдение научно обоснованных норм лесопользования на основе единой технической политики, использования передового опыта;

воспроизводство, улучшение породного состава и качества лесов, повышение их продуктивности, охрана и защита лесов;

сохранение биологического многообразия, объектов историко-культурного и природного наследия.

Земли населенных пунктов являются самостоятельной категорией земель и таковыми признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий (ст. 7, 83, 84, 87 ЗК РФ).

Нередко законы о городских лесах принимают субъекты РФ, в том числе города федерального значения Москва и Санкт-Петербург.

Леса, расположенные на землях населенных пунктов, предназначены для отдыха населения, проведения культурно-оздоровительных и спортивных мероприятий, для сохранения благоприятной экологической обстановки. В лесах, расположенных на землях городов, запрещается осуществление лесопользования, несовместимого с назначением этих лесов.

Использование и охрана земель городских лесов затрагивают градостроительные отношения и градостроительную деятельность, которые регулируются Градостроительным кодексом РФ.

С. Б.

Каковы статус, правовой режим и границы земель водного фонда?

Согласно ч. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ при подразделении земель в РФ по целевому назначению на семь основных категорий выделяются, наряду с землями особо охраняемых территорий и объектов, землями лесного фонда и др., земли водного фонда.

В ЗК РФ им посвящается ст. 102 «Земли водного фонда», объединенная со ст. ст. 101 «Земли лесного фонда» и 103 «Земли запаса» в гл. XVII «Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса». Это не исключает того, что каждый из названных видов земель составляет отдельную категорию земель с соответствующим вариантом законодательного регулирования в ЗК РФ и специфическим правовым режимом использования и охраны этих категорий земель.

Границы и статус земель водного фонда связываются с водными объектами и другими основаниями.

Как и в отношении земель лесного фонда специфика порядка использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом РФ и водным законодательством РФ. Головным актом водного законодательства является Водный кодекс РФ 1995 г. с последующими изменениями и дополнениями.

Кадастр земель водного фонда вызывает немало теоретических и практических дискуссий, что обусловлено наличием разных организаций, занимающихся их учетом (Росземкадастр, Росводхоз и др.), и некоторой неясностью норм земельного и водного законодательства РФ, регулирующего эту категорию земель.

Некоторые водные объекты — пруды, обводненные карьеры — относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка, а положения водного законодательства применяются к этим водным объектам в той мере, в какой это не противоречит гражданскому законодательству. Из этого исходит и гл. 17 ГК РФ.

Правовые последствия изложенного весьма значительны. Указанные водные объекты — пруды, обводненные карьеры могут принадлежать на праве собственности государству (РФ, субъектам РФ), муниципальным образованиям (городским и сельским поселениям, другим муниципальным образованиям), гражданам и юридическим лицам в соответствии с гражданским, земельным, водным законодательством.

Принадлежность этого (ранее называлось — обособленного водного объекта) к земельному участку, на котором он расположен, и к недвижимому имуществу делает его предметом гражданского оборота и полноправным (хотя и своеобразным) объектом имущественных отношений с вытекающими отсюда последствиями, в том числе в виде приватизации, купли-продажи, дарения, обмена, залога и т. п., прудов и обводненных карьеров.

С. Б.

Каковы обязанности и права собственников, владельцев и пользователей земель водного фонда?

Могут устанавливаться сервитуты в целях прохода и проезда, водоснабжения и мелиорации, забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств, использования водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств и т. д.

Последнее время поднимаются вопросы обеспечения общего водопользования, подходов к водоемам в местах привычного массового купания и иного вида отдыха; они могут решаться посредством установления сервитута, при котором обременение земельного участка не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения им.

В статье 6 ВК РФ предусматриваются водные объекты общего пользования, ширина береговой полосы вдоль них, как правило, 20 м.

С. Б.

Средства массовой информации сообщают о захвате водоохранных зон, самовольном строительстве в них, что особенно болезненно воспринимается вблизи городских и сельских населенных пунктов. Каков режим использования земель водоохранных зон?

В статье 97 ЗК РФ даются понятие и состав земель природоохранного назначения, предусматривается режим их охраны в соответствии с ЗК РФ и иными федеральными законами — Лесным (2006 г.) и Водным (2006 г.) кодексами РФ, Законом о животном мире (1995 г.) и др.

Наиболее распространенными являются водоохранные зоны рек и иных водоемов, которые устанавливаются для поддержания водных объектов в надлежащем состоянии, для предотвращения их загрязнения, засорения и истощения, для сохранения среды обитания животного и растительного мира.

В них вводится особый правовой режим использования земель; эти зоны являются способом, мерой охраны земельных участков и водных объектов и представляют особый интерес, поскольку актуальны для настоящего периода, подвергаются постоянным «вторжениям» различных отраслей права и непосредственно связаны с регулированием земельных и экологических отношений.

Указанные зоны — это территория, примыкающая к акватории водного объекта (т. е. к ограниченному водному пространству), на которой устанавливается специальный режим. Порядок установления размеров и границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос (имеющих более строгий охранительный режим) устанавливается в ст. 65 ВК РФ.

Минимальная ширина водоохранных зон устанавливается для участков рек протяженностью от их истока: до 10 км — 50 м, от 10 до 50 км — 100 м, от 50 и более — в размере 200 м. На территории городов и других поселений водоохранные зоны устанавливаются исходя из конкретных условий планировки и застройки по парапетам набережных в соответствии с утвержденными генеральными планами об установлении границ водоохранных зон, прибрежных защитных полос и режима ведения хозяйственной и иной деятельности в их пределах информируется население. Установление зон не влечет за собой изъятия земельных участков у собственников земель, землевладельцев, землепользователей или запрета на совершение сделок с землей: они обязаны соблюдать и обеспечивать установленный режим.

В пределах водоохранных зон запрещается применение химических средств борьбы с вредителями, болезнями растений и сорняками; использование навозных стоков для удобрения почв; размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче-смазочных материалов, животноводческих комплексов и ферм, мест складирования и захоронения отходов, кладбищ и скотомогильников; складирование навоза и мусора, заправка топливом, мойка и ремонт автомобилей; размещение стоянок транспортных средств, в том числе на территориях дачных и садово-огородных участков; проведение сплошных рубок.

На расположенных в пределах водоохранных зон приусадебных, дачных, садово-огородных участках должны соблюдаться правила их использования, исключающие загрязнение, засорение и истощение водных объектов. Наряду с водоохранными зонами, могут быть установлены также зоны санитарной охраны источников централизованного водоснабжения, запретные полосы лесов по берегам водных объектов, иные охранные зоны в соответствии с законодательством РФ.

Земельные участки в водоохранных зонах предоставляются гражданам и юридическим лицам в соответствии с земельным законодательством, но по согласованию со специально уполномоченным органом управления использованием и охраной водного фонда.

Таким образом, право владения земельными участками, в том числе на праве частной собственности, в водоохранных зонах не исключается, но, как и на землях других категорий, не допускается самовольное строительство и землепользование с нарушением указанных правил землепользования в водоохранных зонах.

С. Б.

Землепользование в прибрежных защитных полосах и водоохранных зонах становится в центре внимания населения ввиду их застройки и некоего объединения в массовом сознании. Чем отличаются водоохранные зоны от прибрежных защитных полос?

У них есть общее и специфическое, предусмотренное в ст. 65 ВК РФ. В пределах прибрежных защитных полос дополнительно к вышеуказанным ограничениям водоохранных зон запрещаются: распашка земель; применение удобрений; размещение отвалов размываемых грунтов; выпас и организация летних лагерей скота.

Участки земель прибрежных защитных полос предоставляются обычно для размещения объектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяйства, водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений при наличии договоров и решений на водопользование, в которых устанавливаются требования по соблюдению водоохранного режима.

Есть и иное общее между водоохранными зонами и прибрежными полосами. Государственный контроль за соблюдением режима использования и охраны природных ресурсов и иной хозяйственной деятельности в прибрежных защитных полосах и водоохранных зонах осуществляется Росприроднадзором и органами исполнительной власти субъектов РФ.

Реформа местного самоуправления предполагает усиление роли муниципальных образований, где расположены прибрежные защитные полосы и водоохранные зоны, их органов местного самоуправления в распоряжении и управлении этими землями водного фонда и контроле за их использованием. Если земельное и водное законодательство недостаточно регулирует соответствующие функции органов местного самоуправления, то они должны использовать нормы законодательства РФ о местном самоуправлении.

С. Б.

Проблема чистой питьевой воды постоянно актуализируется и в некоторых городских поселениях становится критической.

В чем состоит особая охрана источников питьевого водоснабжения?

Зоны и округа санитарной охраны питьевого водоснабжения устанавливаются, согласно ст. 43 и 64 Водного кодекса РФ, в целях охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Состав административного правонарушения, включающий в себя их самовольное занятие, выделен в отдельную статью и самостоятельный пункт, предусматривающий в отличие от ст. 7.1 «Самовольное занятие земельного участка» КоАП РФ повышенную административную ответственность, предопределенную необходимостью повышенной охраны указанных земельных участков.

Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов делится на три пояса, в каждом из которых устанавливается особый режим. Его нарушение влечет за собой административную ответственность по п. 2 ст. 8.12 КоАП РФ.

Первый пояс — зона строгого режима — организуется для охраны мест забора воды из источника и прилегающих к нему участков, а также головных сооружений водопроводов. Эта территория ограждается, охраняется, обозначается в натуре на местности соответствующими знаками — столбами с надписью (за уничтожение этих специальных знаков административная ответственность может наступить в соответствии со ст. 7.2 КоАП РФ). Здесь запрещается проживание и временное нахождение лиц, непосредственно не связанных с работой на водопроводных станциях и сооружениях.

Второй пояс — зона ограничений — включает в себя территорию, непосредственно окружающую источники водоснабжения и их притоки. Здесь запрещается использование территории, которое может вызвать качественное или количественное ухудшение источника водоснабжения.

Только с особого разрешения органов санитарного надзора допускается: строительство; уничтожение насаждений; проведение железнодорожных и автотранспортных путей; использование земельных участков и водоемов для сельскохозяйственных нужд; мероприятия по физкультуре, купание и т. д.

Третий пояс — зона наблюдений — охватывает смежную со вторым поясом территорию, неблагополучное состояние которой может вызвать распространение инфекционных заболеваний через водопровод. Органы санитарного надзора проводят здесь учет инфекционных заболеваний и осуществляют систематические эпидемиологические обследования.

Согласно Водному кодексу РФ использование водных объектов для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения является приоритетным. Пригодность поверхностных и подземных водных объектов для указанных целей определяется государственным органом санитарно-эпидемиологического надзора.

Отнесение водного объекта к источникам питьевого водоснабжения осуществляется с учетом его надежности и возможности организации зон и округов санитарной охраны в порядке, предусмотренном Правительством РФ.

С. Б.

Каковы нужды, для которых используются земли водного фонда?

Режим использования и охраны земель водного фонда во многом определяются способами и целями водопользования. Следующими после водоснабжения целями водопользования является использование вод для отраслей народного хозяйства. Физические и юридические лица, использующие водные объекты для промышленности, энергетики, сельского и лесного хозяйства, обязаны принимать меры по сокращению изъятия и потерь воды, предотвращению загрязнения, засорения и истощения водных объектов и земель водного фонда, обеспечивать сохранение температурного режима.

Гидроэнергетика осуществляет водопользование с учетом интересов других водопользователей и землепользователей. При этом режим наполнения и сработки водохранилищ соблюдает приоритет питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, потребности рыбного хозяйства на участках рек и водохранилищ, имеющих важное значение для сохранения и воспроизводства рыбных запасов.

Если вследствие изменения естественного уровня водных объектов нанесен ущерб гражданам и юридическим лицам, их земельным участкам, виновные в соответствующем наполнении или сработке водохранилища должны его возместить. Для каждого водохранилища, каскада или системы водохранилищ определяются и устанавливаются набор и перечень специальных государственных требований и правил пользования.

Должны приниматься меры по сокращению сбросов воды из мелиоративных систем, предотвращению попадания рыбы в мелиоративную сеть, предупреждению загрязнения грунтовых вод и подъема их уровня. Орошение, в том числе с использованием сточных вод, осушение и другие мелиоративные работы должны осуществляться в комплексе с природоохранными мероприятиями, обеспечивающими защиту вод, земель водного фонда и водосборных площадей.

В случаях стихийных бедствий, аварий, катастроф, а также при превышении установленного в лицензии на водопользование лимита водопотребления органы исполнительной власти РФ и ее субъектов вправе ограничивать, приостанавливать или запрещать использование водных объектов и сопряженных с ними земель для промышленности и энергетики.

При необходимости сохранения, воспроизводства и добычи рыбных ресурсов водные объекты или их участки с прилегающими землями могут предоставляться преимущественно для этих целей (после питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения). При этом должны содержаться берега в соответствии с санитарными и экологическими требованиями, осуществляться мероприятия по охране рыбных ресурсов, водных и околоводных животных и растений.

Места обитания диких водоплавающих и околоводных птиц, ценных пушных зверей, отнесенных к объектам охоты, предоставляются в пользование гражданам и юридическим лицам, имеющим лицензию на пользование объектами животного мира в соответствии с Федеральным законом от 24 апреля 1995 г. «О животном мире».

Поверхностные водные объекты являются водными путями общего пользования. Перечень водных объектов, используемых для судоходства, лесосплава, взлета, посадки воздушных судов, определяется Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов РФ.

Поскольку использование указанных водных объектов осуществляется одновременно с использованием соответствующих земель водного фонда, к ним предъявляются повышенные требования как земельного, так и водного законодательства.

Большинство плавательных транспортных средств является маломерными, их в России насчитывается более одного миллиона с пятью тысячами баз и стоянок на землях водного фонда. В результате аварий с ними ежегодно гибнут сотни людей, что обусловливает необходимость установления, повсеместного применения и ужесточения правил охраны жизни людей на воде, правил учета и регистрации маломерных судов и правил пользования водными объектами для плавания на маломерных плавательных средствах. Такие правила утверждены в субъектах РФ с учетом типовых федеральных правил, предусматривающих обустройство баз и прибрежных земельных полос.

Сплав древесины на судоходных путях без судовой тяги, как и молевой сплав (россыпью), запрещается. Организации лесосплава должны регулярно проводить очистку водных объектов и земель водного фонда от затонувшей древесины. Использование водных объектов для добычи торфа, извлечения затонувшей древесины, прокладки кабеля и трубопроводов, проведения дноуглубительных, взрывных работ, строительства и эксплуатации подводных и надводных сооружений осуществляется на основании договора или разрешения на водопользование.

В современных условиях урбанизации и жилищного строительства, усиления ритма труда возрастает значение использования земель водного фонда для отдыха и спорта. Массовый отдых, туризм, спорт, любительское рыболовство с участием большого количества людей осуществляются в местах, устанавливаемых органами местного самоуправления по согласованию со специально уполномоченными государственными органами — МПР России, Минздравсоцразвития РФ и их органами.

Забор воды для обеспечения пожарной безопасности допускается из любых водных объектов и производится без особого на то разрешения, бесплатно и в количестве, необходимом для ликвидации пожара. Запрещается использовать для иных целей воду из водных объектов, специально предназначенных для обеспечения пожарной безопасности. Не загораживаются земли водного фонда, предназначенные для обеспечения тушения пожара.

С. Б.

Земли запаса воспринимаются как резервные, ненужные в настоящее время земли. Как можно использовать земли запаса?

По площади земли запаса являются достаточно распространенной категорией земель (100 млн га, в основном в Сибири, на Крайнем Севере, Дальнем Востоке). В отличие от земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, земель промышленности, земель лесного и водного фондов и др., земли запаса — это земли, основное целевое назначение которых еще не определено и которые не предоставлены гражданам и юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель.

Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собственности. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Эти земли могут использоваться для геодезических, геологосъемочных, поисковых, кадастровых, землеустроительных и некоторых других исследований и изысканий.

В статье 103 ЗК РФ предполагается целенаправленное и долговременное использование бывших земель запаса лишь после перевода их в другую категорию земель в соответствии с установленным в Земельном кодексе РФ порядком и Федеральным законом о порядке перевода земель и земельных участков из одной категории в другую от 2004 г. Законодательством РФ предусматривается как включение в земли запаса различных видов и категорий земель, так и их использование.

В соответствии с Положением о порядке консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами, утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. № 555 земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации, могут переводиться в земельный запас.

На основании постановления Совета Министров — Правительства РФ от 12 июля 1993 г. № 659 об утверждении Положения о порядке проведения инвентаризации земель после проведения соответствующей инвентаризации устанавливаются возможность и условия, в частности, предачи неиспользуемых земель в состав земель запаса.

За счет земель запаса может создаваться целевой земельный фонд для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в РФ. По Указу Президента РФ от 16 апреля 1996 г. № 564 «Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы» и постановлению Правительства РФ от 8 июня 1996 г. № 667 об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования этот фонд создается органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления по представлению органов земельного кадастра и на основе предложений казачьих обществ.

За счет земель запаса создается земельный фонд для расселения беженцев и вынужденных переселенцев. Согласно постановлению Правительства РФ от 14 марта 1995 г. № 249 об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и режиме его использования этот фонд создается органами исполнительной власти субъектов РФ для жилищного строительства(как правило, вблизи городов, поселков и сельских поселений), организации личного подсобного хозяйства, крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов.

Из этого же целевого земельного фонда могут выделяться участки согласно Указу Президента РФ от 2 февраля 1996 г. № 135 «О бесплатном предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей». Готовится законопроект о резервировании земель для строительства и иных нужд.

С. Б.