Какие виды прав на земельные участки предусмотрены действующим законодательством?
Действующее земельное законодательство предусматривает следующие шесть видов прав на земельные участки:
право собственности;
право постоянного (бессрочного) пользования;
право пожизненного наследуемого владения;
право аренды;
право безвозмездного срочного пользования;
право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
Четыре из указанных видов прав: право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитут — являются вещными правами (ст. 216 ГК РФ), а право аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком — так называемыми обязательственными правами.
С точки зрения гражданского законодательства и прав на имущество вообще два вида прав: постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение — являются исключительно земельно-правовыми, поскольку применяются только в отношении земельных участков, а не иного имущества. Определенной спецификой обладает также право безвозмездного срочного пользования земельным участком. В части второй ГК РФ регулируются вопросы безвозмездного пользования (договор ссуды), и даже используется термин «безвозмездное временное пользование». В связи с этим представляется, что нормы ГК РФ подлежат применению к праву безвозмездного срочного пользования земельным участком (в части, не противоречащей земельному законодательству). Но все же непосредственно о безвозмездном срочном пользовании в гражданском законодательстве речь не идет.
Следует также указать, что, несмотря на имеющееся в ГК РФ указание на иные виды вещных прав на имущество — право хозяйственного ведения и право оперативного управления, данные виды прав не могут применяться в отношении земельных участков как не предусмотренные в земельном законодательстве.
Е. Н.
Каковы основания возникновения прав на земельные участки?
решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т. д.
Однако не исключена возможность принятия государственными или муниципальными органами также и иных актов, обосновывающих возникновение прав на земельные участки. Например, в г. Москве широко распространена практика издания префектами административных округов распоряжений об установлении прав пользования земельными участками. В соответствии с Регламентом подготовки и оформления распоряжений префектов административных округов по установлению прав на землю в процессе регистрации землепользователей, утв. постановлением Правительства Москвы от 25 января 1994 г. № 77, данные распоряжения направлены на обеспечение первичного учета землепользователей, выявленных в ходе инвентаризации земельных участков либо обратившихся с целью оформления документов, удостоверяющих права на земельные участки. Распоряжения префектов об установлении прав на земельные участки (издаваемые при выявлении соответствующих правовых оснований) по сути имеют то же значение, что и решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, т. е. являются основанием для заключения соответствующего договора (аренды земельного участка и др.) либо для государственной регистрации вещного права.
Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 2 ст. 226 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ).
Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок.
Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).
Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка; во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Е. Н.
Какими нормативными актами определяются основания и условия приобретения прав на землю?
Согласно ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут, а также право аренды и право безвозмездного срочного пользования) возникают на основаниях, предусмотренных для возникновения гражданских прав и обязанностей, установленных гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В то же время эту норму следует применять в контексте ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Указанной статьей определен общий для приобретения любых гражданских прав перечень оснований, поэтому не все из них могут служить основанием для возникновения прав на земельные участки.
Особенности приобретения прав на земельные участки установлены ЗК РФ, и прежде всего гл. V «Возникновение прав на землю».
При приобретении определенного права на земельный участок следует обращаться также к нормам ГК РФ (гл. 14 «Приобретение права собственности»; гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю»).
Помимо гл. 2 ГК РФ предусматриваются также нормы, устанавливающие особенности приобретения права собственности (гл. 14), в том числе основания приобретения этого права (ст. 218 ГК РФ), а также права общей собственности (ст. 244 ГК РФ).
Отдельно следует обратить внимание на то, что гл. 17 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права пожизненного наследуемого владения (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием ЗК РФ положения указанных статей в части, противоречащей ЗК РФ, применяться не могут, поскольку Земельный кодекс РФ в данном случае содержит специальные нормы, имеющие приоритет в регулировании земельных отношений. То же можно сказать и об иных статьях ГК РФ, составляющих содержание и гл. 17, и иных глав ГК РФ, если они касаются приобретения прав на земельный участок. В частности, о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (ст. 273, 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные участки для строительства (ст. 263 ГК РФ).
Приобретение прав на земельные участки определенных категорий на основании и в соответствии с ЗК РФ может быть дополнительно урегулировано иными федеральными законами. Так, отдельные положения о приобретении земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если на них расположено недвижимое имущество, урегулировано также и нормами Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Статья 25 ЗК РФ особо подчеркивает, что основания приобретения прав могут быть установлены только федеральными законами, однако субъектами РФ, органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами могут быть утверждены отдельные нормы, определяющие условия приобретения земельных участков.
Так, например, в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ; для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в соответствии с той же статьей в собственность бесплатно для целей, предусмотренных правилами п. 1 ст. 33, устанавливаются: федеральными законами — из земель, находящихся в федеральной собственности; законами субъектов РФ — из земель, находящихся в собственности субъектов РФ; нормативными правовыми актами органов местного самоуправления — из земель, находящихся в собственности муниципальных образований. Для целей, не указанных в данном пункте, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, согласно ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.
Е. Г.
Какими документами удостоверяется право на земельный участок?
Право на земельный участок, приобретенное участником земельных правоотношений, удостоверяется правоустанавливающими документами.
В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Статья 26 ЗК РФ основана на общем требовании о государственной регистрации прав на земельные участки как недвижимое имущество и сделок с ними.
Документами, удостоверяющими права на земельные участки, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9).
Поскольку согласно ст. 12 упомянутого Федерального закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, данный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные участки. При этом неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат следующие данные: о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.
При применении ч. 2 ст. 26 ЗК РФ, которая устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, следует иметь в виду, что, согласно ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, при продолжении арендных отношений договор подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Положение ч. 3 указанной статьи основано на нормах ст. 6 того же Федерального закона, согласно которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу указанного Федерального закона, является юридически действительной. Государственная регистрация возникших после введения в действие Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.
Е. Г.
Каково значение государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними?
Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством.
Земельный кодекс РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 25). Учитывая данное положение земельного законодательства, государственная регистрация прав на земельные участки имеет следующее значение.
Во-первых, только с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими.
Это утверждение основано на норме п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В связи с тем что ЗК РФ считает права на земельные участки подлежащими государственной регистрации, на них распространяется указанная норма. Данный вопрос имеет большое практическое значение, поскольку без государственной регистрации права на земельный участок (а в ряде случаев — также и сделок с земельным участком) даже при наличии акта государственного или муниципального органа, договора или судебного решения, предоставляющего (устанавливающего, признающего) право на участок, отсутствуют юридические основания для осуществления субъектом, у которого должно возникнуть соответствующее право, вытекающих из него правомочий. Однако исключением из указанного правила являются те случаи, когда отсутствие необходимости в государственной регистрации соответствующего права (сделки) непосредственно следует из закона. Например, в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации договоры аренды (субаренды) земельных участков, заключенные на срок менее чем один год.
Во-вторых, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Данное правило, установленное ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по сути означает, что никакие иные юридические акты, включая решения органов власти, решения судов и т. д., не могут рассматриваться в качестве достаточного доказательства принадлежности тому или иному лицу соответствующего права на земельный участок. Они являются лишь основаниями для возникновения права на участок посредством его государственной регистрации.
Вместе с тем следует подчеркнуть, что вышесказанное в полной мере применимо лишь к тем правам, которые возникли после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку данный Закон признает юридически действительными права, возникшие до его вступления в силу (т. е. до 31 января 1998 г.), а также государственную регистрацию прав, которая осуществлялась в субъектах РФ и муниципальных образованиях до этого момента (ст. 6 Закона). Права на земельные участки, возникшие до 31 января 1998 г., подлежат государственной регистрации при государственной регистрации их перехода, ограничения (обременения) или совершения иной сделки с земельным участком, а в остальных случаях — лишь по желанию правообладателей.
В-третьих, зарегистрированное право на земельный участок может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Данное правило фактически является одной из предусмотренных законодательством гарантий устойчивости зарегистрированного права на земельный участок. Оно означает, что при наличии у юридического или физического лица документов, свидетельствующих о произведенной регистрации его права на земельный участок, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.
В-четвертых, в соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами, выдаваемыми в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т. е. в результате произведенной регистрации права. В соответствии со ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на земельные участки удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (например, свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, свидетельством о государственной регистрации права собственности). Однако правоустанавливающие документы, выданные до начала выдачи свидетельств в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (например, свидетельства о праве собственности на земельные участки, государственные акты на право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками), сохраняют свою юридическую силу (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»),
Е. Н.
Каков порядок государственной регистрации прав на земельные участки?
Порядок государственной регистрации прав на земельные участки, а также сделок с ними регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация носит заявительный характер. Иными словами, право того или иного лица на земельный участок (или сделка с участком) не может быть зарегистрировано без обращения правообладателя.
Согласно п. 1 ст. 9 упомянутого Закона государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким уполномоченным органом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) и ее территориальные органы (управления и главные управления Росрегистрации). Ранее (до 1 января 2005 г.) государственную регистрацию осуществляли специальные органы (Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), созданные субъектами РФ.
Государственная регистрация является платной. Согласно ст. 11 вышеназванного Закона за государственную регистрацию взимается государственная пошлина. Размер такой пошлины устанавливается Налоговым кодексом РФ.
Таким образом, правообладателю для того, чтобы зарегистрировать свое право на земельный участок (или сделку с ним), необходимо оплатить в федеральный бюджет госпошлину за государственную регистрацию и обратиться с заявлением о государственной регистрации в соответствующий территориальный орган Федеральной регистрационной службы.
К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены необходимые для ее осуществления документы. Такие документы можно условно разделить на следующие группы.
1. Документы, подтверждающие правоспособность правообладателя. Сюда относятся учредительные документы юридического лица. Физическое лицо при подаче документов предъявляет документ, удостоверяющий личность, например паспорт.
2. Документы, подтверждающие право действовать от имени правообладателя. В случае если от имени правообладателя за государственной регистрацией обращается другое лицо, необходимо оформить соответствующую доверенность. Причем доверенность от физического лица должна быть нотариально удостоверена. В случае когда от имени организации действует ее руководитель, необходимы документы, подтверждающие факт его назначения (избрания) на соответствующую должность (например, протокол общего собрания акционеров о назначении генерального директора акционерного общества и т. п.).
3. Документы, содержащие описание земельного участка. Таким документом является план земельного участка согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». План земельного участка является обязательным приложением к документам, подаваемым на государственную регистрацию.
4. Документы, являющиеся основаниями для возникновения (перехода, прекращения) прав на земельный участок. Перечень таких документов установлен ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К ним относятся:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Государственная регистрация проводится в течение одного месяца с момента подачи всех документов.
Правообладателю выдается документ, удостоверяющий проведенную государственную регистрацию. Таким документом является свидетельство о государственной регистрации. В случае регистрации сделки с земельным участком (например, в случае регистрации договора аренды) государственная регистрация удостоверяется проставлением специальной удостоверяющей надписи (обычно в виде специального штампа) на документе, выражающем содержание сделки (например, на договоре аренды земли).
Вместе с тем законом предусмотрены случаи, когда государственная регистрация проводится в срок, превышающий один месяц. В некоторых случаях возможно приостановление регистрации сроком не более одного месяца (кроме основного месячного срока регистрации). Основания для приостановления регистрации названы в ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. При этом регистратор обязан принять все необходимые меры для разрешения сложившейся ситуации: уведомить заявителя, направить соответствующие запросы о подтверждении подлинности документов и т. д.
Государственная регистрация может быть приостановлена и по письменной просьбе заявителя на срок, не превышающий трех месяцев.
В государственной регистрации права на земельный участок (или сделки с ним) может быть отказано по следующим основаниям, указанным в ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
1. Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации. Отказ по данному основанию возможен, например, в случае, когда заявление подано на государственную регистрацию договора аренды земельного участка, оформленного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ.
2. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Как говорилось выше, государственная регистрация носит заявительный характер. Право обращаться за регистрацией права принадлежит тому лицу, которое это право приобретает. Таким образом законодатель защищает интересы субъектов прав на земельные участки.
3. Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Под данное основание для отказа подпадает наибольшее количество случаев. Например, не соблюдена обязательная нотариальная форма, установленная для некоторых видов договоров; в договоре, являющемся основанием для государственной регистрации, отсутствуют существенные условия и пр.
4. Акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания. Отказ по данному основанию возможен в связи с тем, что документ, являющийся основанием для регистрации (акт государственного органа или органа местного самоуправления), утратил силу.
5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Например, продавцом по договору купли-продажи земельного участка выступает лицо, не являющееся его собственником и, соответственно, не имеющее права по распоряжению им.
6. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
7. Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Государственная регистрация как акт подтверждения и признания права от имени государства может осуществляться только в том случае, когда правоустанавливающие документы однозначно подтверждают наличие заявленного права конкретного лица (заявителя) на конкретный земельный участок.
8. Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Регистрация прав, возникших до введения в действие указанного Закона, в этом случае обязательна. Ее отсутствие препятствует регистрации перехода или ограничения права, а также сделок с участком.
9. Не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав. Перечень необходимых документов рассмотрен выше.
10. Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Ранее зарегистрированные права имеют приоритет. В случае когда на участок заявляются к регистрации права, входящие в противоречие с уже зарегистрированными, в регистрации должно быть отказано. Спор о праве в таком случае может быть решен в судебном порядке.
В случае отказа в государственной регистрации заявитель вправе устранить причины, послужившие основанием для отказа, и повторно обратиться за государственной регистрацией, вновь оплатив государственную пошлину. Также заявитель вправе обжаловать отказ в суде (арбитражном суде).
Д. Б.
Каков порядок получения информации о правах на земельные участки?
Сведения о зарегистрированных правах на земельные участки являются открытыми, поскольку согласно ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация носит открытый характер. Это означает, что любое лицо, как физическое, так и юридическое, вправе получать информацию о правах на земельные участки с соблюдением установленного законом порядка.
Для получения такой информации необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию на территории нахождения интересующего земельного участка. Информация выдается на основании письменного заявления. При обращении необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность (для физического лица), или документы, подтверждающие регистрацию юридического лица (для юридических лиц) и полномочия представителя юридического лица (доверенность или документ о назначении руководителя организации).
Предоставление информации о зарегистрированных правах (по общему правилу) осуществляется за плату, за исключением случаев, прямо установленных законом. Бесплатно информация предоставляется, в частности, судам, правоохранительным органам, органам государственной власти и местного самоуправления.
Информация предоставляется в виде выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна содержать описание земельного участка (адрес, площадь), зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного участка.
Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней с даты обращения.
При этом сам правообладатель, а также лица, получившие от него доверенность, или его законные представители могут получить не только выписку, но и сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости. Таким же правом пользуются и руководители органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ, налоговые органы в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, суды, правоохранительные органы и некоторые другие, полный перечень которых содержится в п. 3 ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При этом сам правообладатель вправе получить информацию о лицах, которые обращались за сведениями о принадлежащих ему земельных участках.
Д. Б.
Какие правовые основания предусмотрены для приобретения права собственности гражданами и юридическими лицами на земельный участок?
Основания для приобретения права собственности в целом установлены ст. 218 ГК РФ. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Если имущество не имеет собственника, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом.
Земельным кодексом РФ установлены и иные, не известные ст. 218 ГК РФ, основания приобретения права собственности: оформление права собственности лицами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК РФ, — на основании права пожизненного наследуемого владения (для граждан — ст. 21 ЗК РФ), постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ). Кроме того, право собственности может быть оформлено и гражданами РФ, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305–1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы. В данном случае речь идет о ненадлежащем оформлении земельных участков, на которых расположены жилые дома.
Обращаясь к регулированию возникновения права собственности на земельные участки, следует заметить, что согласно ч. 3 ст. 25 ЗК РФ в Российской Федерации не может возникнуть право собственности на земельные участки, право собственности на которые было прекращено на основании принятого в 1917 г. «Декрета о земле», поскольку национализированные в этот период земли не подлежат возврату прежним собственникам и их наследникам.
Е. Г.
Какие права на земельный участок приобретает лицо с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение?
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Правилами об установлении норм предоставления земельных участков.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.
Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.
Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т. е. если продавцом здания является собственник земли. При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т. е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
При применении норм законодательства о переходе прав на земельный участок в связи с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение следует иметь в виду и положения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 (п. 13 и др.), который исходит из того, что покупатель здания, строения, сооружения вправе, согласно указанным нормам, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю, согласно ст. 20 ЗК РФ, земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом, согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Е. Г.
Каковы основания возникновения права постоянного (бессрочного) пользования?
При так называемом первичном предоставлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком основанием приобретения этого права является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю (ст. 20 ЗК РФ).
Кроме того, право постоянного (бессрочного) пользования может быть приобретено на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены и ст. 268 ГК РФ, но в соответствии с указанной ст. 20 ЗК РФ с момента вступления в действие Земельного кодекса земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права могут быть предоставлены также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Таким образом, если земельный участок был приобретен организацией до введения в действие ЗК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования за ним сохраняется (см. ст. 20 ЗК РФ).
Возможность приобретения земельного участка на основе права постоянного (бессрочного) пользования после введения в действие ЗК РФ для лиц, не указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, существенно ограничена.
На это указывает и Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно п. 2 которого ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ, должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ как противоречащие закону.
В то же время переход данного права предполагается при приобретении недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, на основе гражданского и земельного законодательства, а также при реорганизации юридического лица. Это следует из содержания соответствующих норм ГК РФ и ЗК РФ.
Статьей 271 ГК РФ установлено, что лицо, к которому переходят права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Статья 35 ЗК РФ, в свою очередь, определяет, что лицо, к которому переходят права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Несмотря на некоторые разночтения в ст. 271 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, использование части земельного участка, на которое указывает ЗК РФ, должно быть оформлено определенным правовым титулом. Содержание и объем права, переходящего к приобретателю недвижимости, должны соответствовать содержанию и объему прав, принадлежавших лицу, отчуждающему недвижимость. Другими словами, если лицу, передающему в собственность строение, сооружение, земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, то приобретателю недвижимости не может перейти иное право, кроме как право постоянного (бессрочного) пользования, поскольку иным правом прежний собственник недвижимости не обладал.
При этом следует обратить внимание на то, что п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 определено: если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 1 января 2008 г. надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.
Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.
В отношении перехода прав к правопреемнику в процессе реорганизации юридического лица действуют нормы ГК РФ. В частности, ст. 58 ГК РФ определено, что при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования согласно Земельному кодексу РФ сохраняется за лицами, если оно было предоставлено до вступления в силу ЗК РФ. Кроме того, данное право может перейти лицу при переходе прав на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, а также в случаях реорганизации юридического лица, описанных выше, поскольку у приобретателя недвижимости и правопреемника реорганизованного юридического лица могут возникнуть только те права на имущество, в том числе и земельные участки, которые принадлежали лицам, передающим свои права.
Последующая реализация права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком акционерными обществами непосредственно связана с условиями реализации ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон). Согласно данной статье юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.
Следует обратить внимание на то, что переоформление права на земельный участок в порядке ст. 3 Вводного закона непосредственно связано с заключением соответствующего договора — договора купли-продажи или аренды земельного участка. Однако обязать лицо заключить договор на основании гражданского законодательства возможно только в исключительных случаях.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. При этом понуждение заключить договор подчинено порядку, установленному ст. 445 ГК РФ: если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Исходя из приведенных норм следует сделать вывод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки сохраняется за землепользователями после введения в действие ЗК РФ. После 1 января 2008 г. данное право не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку оно было приобретено надлежащим образом и в полном соответствии с действующим на момент приобретения этого права законодательством и сохраняется за правообладателем до момента заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка. Споры о праве на земельный участок разрешаются в судебном порядке, в том числе если органы государственной власти, уполномоченные осуществлять распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, обратятся в суд о понуждении заключения указанных выше договоров.
В отношении возможности установления Вводным законом норм, содержащихся в п. 2 ст. 3 и касающихся обязательного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2008 г., на наш взгляд, следует обратить внимание на несколько моментов. Данная норма направлена на ускорение процессов изменения земельно-правового режима, приведения его в соответствие с положениями ЗК РФ, а также на сокращение переходного периода после вступления в силу ЗК РФ (что и является одной из целей принятия и действия данного Федерального закона). В то же время применение этой нормы возможно только в совокупности с установленными и приведенными выше статьями Гражданского и Земельного кодексов РФ. При этом статьи ЗК РФ как основного закона земельного законодательства имеют высшую юридическую силу, на что указывает и ст. 2 ЗК РФ, в соответствии с которой нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу РФ.
Е. Г.
Возможно ли приобретение права пожизненного наследуемого владения после принятия Земельного кодекса Российской Федерации?
В соответствии со ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения с принятием Земельного кодекса прекращено. Это означает, что после принятия ЗК РФ органы государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (ст. 29 ЗК РФ), не могут предоставить земельный участок гражданину на основании этого права.
Однако право пожизненного наследуемого владения, предоставленное гражданам до принятия ЗК РФ, за ними сохраняется. В связи с этим земельные участки могут на основании данного права перейти к иным гражданам и в настоящее время в порядке наследования (часть третья ГК РФ).
Помимо этого, право пожизненного наследуемого владения переходит к лицу, приобретающему право собственности на здание, строение или сооружение, расположенное на таком земельном участке. Это следует из положений ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которой лицо, к которому переходят права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Статья 552 ГК РФ также указывает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Той же статьей устанавливается, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Переход «права пользования», на которое указывает ст. 552 ГК РФ, означает в данном случае переход правомочия пользования в составе того права на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимого имущества. В рассматриваемом случае это может быть только право пожизненного наследуемого владения.
Е. Г.
Какие правовые основания лежат в основе приобретения права аренды и субаренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка?
Право аренды или субаренды земельного участка возникает на основании договора аренды или субаренды соответственно. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на основании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендаторами (ст. 22 ЗК РФ).
Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования являются либо решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления, предоставляющего земельный участок, либо договор, если земельный участок передается в пользование гражданином или юридическим лицом — собственником земли (ст. 24 ЗК РФ).
Е. Г.
Как можно приобрести право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)?
Сервитут устанавливается на чужом земельном участке (т. е. на участке, право на который у лица отсутствует).
Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) возникает по основаниям, предусмотренным как земельным (ст. 23 ЗК РФ), так и гражданским (ст. 274 ГК РФ) законодательством.
Главным основанием возникновения утвержденного ЗК РФ публичного сервитута является решение соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления.
Основанием возникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ — сервитута частного) является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Это соглашение подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Если соглашение об установлении и условиях сервитута между сторонами не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т. е. по инициативе собственника соседнего земельного участка. Возникновение права сервитута по инициативе собственника земельного участка, где он будет установлен, не предусматривается.
Право сервитута не может возникнуть у лица, которому предоставлено иное право пользования участком (аренда, безвозмездное срочное пользование). Если владелец сервитута приобретает иное право на земельный участок, право сервитута прекращается.
Е. Г.
В каком порядке граждане или юридические лица могут приобрести земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности?
Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки могут быть приобретены гражданами в собственность, в аренду и на основании иных предусмотренных ЗК РФ прав.
До утверждения нового ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности, приобретались гражданами и организациями на основании законодательства о земельной реформе. Кроме того, в соответствии с ГК РФ не исключалась и возможность приобретения земельных участков на основании сделки и по решению суда.
В соответствии со ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления для выполнения ими возложенных на них функций. Часть 2 указанной статьи устанавливает то основное правило, согласно которому основания бесплатного приобретения земель из государственной или муниципальной собственности могут быть предусмотрены только федеральными законами или законами субъектов РФ. Таким образом, с момента вступления в силу настоящего Кодекса основания для бесплатного приобретения земель из государственной собственности гражданами или юридическим лицами, предусмотренные указами Президента РФ, теряют силу.
Полномочиями по предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственности обладают органы государственной власти или местного самоуправления в соответствии с предоставленной им компетенцией (ст. 9–11 ЗК РФ).
Основной формой заключения договоров по приобретению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются торги (ст. 30, 38 и др. ЗК РФ). Это прежде всего договоры купли-продажи и договор аренды. Хотя не исключается и возможность заключения договоров без проведения торгов.
Е. Г.
Какие исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе осуществлять предоставление земельных участков?
Статья 29 ЗК РФ определяет, что правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, наделены органы государственной власти (федеральной, субъекта РФ), осуществляющие управление и распоряжение государственным имуществом, в соответствии с их компетенцией. При этом федеральный орган государственной власти устанавливается федеральным законодательством, а орган государственной власти субъекта РФ — законодательством субъекта РФ, если речь идет о распоряжении собственностью субъекта РФ.
Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, наделены органы местного самоуправления, которые определяются нормативными актами местного самоуправления.
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первым и основным юридически значимым действием при переходе права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Оно является выражением воли собственника по отчуждению участка. При безвозмездной передаче земельного участка решение является основанием для отвода и государственной регистрации прав на участок. При возмездном отчуждении — основанием для заключения договора.
Следует обратить внимание на то, что настоящее правило, установленное ЗК РФ, будет действовать в полной мере только после фактического разграничения государственных земель на федеральные земли, земли субъектов РФ и муниципальные. До этого момента распоряжение государственными землями осуществляется в соответствии с правилами, установленными ч. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», о распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности, право на которые подлежит разграничению по основаниям, предусмотренным ст. 3.1 Вводного закона.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в населенных пунктах, являющихся административными центрами, столицами субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных населенных пунктов, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов РФ, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения.
Ряд норм, непосредственно касающихся определения полномочий соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления по распоряжению земельными участками, на которых расположено недвижимое имущество, находящимися в государственной собственности до ее разграничения, установлены также Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Е. Г.
В каких случаях не допускается отказ в предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности?
Согласно ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков: для строительства, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Также не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
Однако не следует понимать эти положения так, что любой обратившийся в соответствующие органы может получить земельный участок в собственность. Предоставление участков из публичной собственности подчиняется также и законодательству о планировании использования земель, которое, в частности, должно предполагать, для каких целей будет использоваться тот или иной земельный участок из государственной или муниципальной собственности. Важной является также оценка правового статуса заявителя (в ряде случаев иностранцы и лица без гражданства лишены возможности приобретения земельных участков в собственность). Кроме того, при предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности требуется соблюдение установленных законом процедур. Так земельный участок для целей, связанных со строительством, в большинстве случаев осуществляется на торгах, в связи с чем продавец участка вправе отказать в принятии заявки для участия в торгах, если при подаче заявки были нарушены требования законодательства о проведении торгов.
Е. Г.
Какие ограничения в размерах земельных участков установлены законодательством?
Статьей 33 ЗК РФ «Нормы предоставления земельных участков» определены основные принципы установления предельных размеров предоставляемых земельных участков. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Для целей, не указанных в приведенном выше перечне, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Определение размеров земельных участков имеет особое значение для отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. Статьей 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определено, что минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве.
Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным указанной статьей.
Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.
Указанные требования не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых меньше минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ.
Не распространяются данные требования и на формируемые земельные участки в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.
Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Специальные требования к размеру и местоположению земельного участка, установленные нормами этой статьи, обусловлены, как должно следовать из ее содержания, особенностями более рационального хозяйственного использования сельскохозяйственных земель, особенностями использования земель этой категории в конкретных регионах, а также намерением законодателя не допустить сосредоточения значительных площадей сельскохозяйственных угодий в руках ограниченного числа граждан.
Кроме того, исходя из ст. 19.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренные п. 1 ст. 4 данного Федерального закона, приравниваются к минимальным размерам земельных участков, устанавливаемым в соответствии со ст. 33 ЗК РФ для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, предусмотренный п. 2 ст. 4 указанного Федерального закона, устанавливается равным 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района.
Чтобы определить, соответствуют ли размеры земельного участка требованиям закона, его границы и целевое назначение должны быть установлены в порядке, предусмотренном законом. Кроме того, размер земельного участка, его границы и местоположение являются основными параметрами, определяющими его как недвижимое имущество и объект оборота. Требования по установлению границ земельных участков определены ЗК РФ, а также законодательством о землеустройстве.
Е. Г.
В одном здании размещается образовательное учреждение на праве оперативного управления и коммерческий банк. Земельный участок был оформлен полностью на учреждение на праве постоянного (бессрочного) пользования. Затем часть здания была передана коммерческому банку на основании договора аренды. После заключения договора аренды банк изъявил желание выкупить земельный участок. Возможно ли это?
Следует сказать, что в данном случае возможность выкупа земельного участка не исключается. Однако выкуп может быть осуществлен только с согласия публичного собственника или органа государственной власти (местного самоуправления), уполномоченного распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной собственности.
Согласно действующему законодательству требовать выкупа земельного участка может только собственник недвижимого имущества, но не арендатор.
Если речь идет о выкупе не всего, а только части площади земельного участка, пропорционально части площади здания, такое решение может быть принято только в случае раздела земельного участка и формирования вместо него двух новых. Это, как правило, возможно только при принятии положительного решения уполномоченных органов о формальном разделе здания на два самостоятельных объекта права.
Е. Г.
Согласно ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности помещения в одном здании, вправе приобрести участок в долевую собственность либо заключить договор аренды. Для этого они должны совместно обратиться в соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления. Как быть, если кто-то из правообладателей помещений в здании отказывается от выкупа земельного участка, но хочет взять участок в аренду?
Действительно, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ (п. 5) для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). На практике большое количество проблем возникает с реализацией требования о совместном обращении в соответствующие органы, поскольку собрать для этого всех сособственников или совладельцев недвижимости практически невозможно. Однако из-за жесткости нормы решить эту проблему весьма сложно. Нам представляется целесообразным уточнить порядок приобретения прав на землю в данном случае с внесением изменений в нормы ЗК РФ. В то же время в целях разрешения конфликтных ситуаций Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. № 11 высказана следующая позиция (п. 19): при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Е. Г.
Каковы особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения?
Земельным кодексом РФ (ст. 36) установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, другими федеральными законами.
В случае если здание (помещения в нем), находящееся на земельном участке, не подлежащем разделу, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами.
В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в данный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
В случае если помещения в здании, расположенном на земельном участке, не подлежащем разделу, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений также имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном ЗК РФ.
Следует заметить, что, помимо ЗК РФ, приобретение прав на земельный участок при приобретении права собственности на недвижимое имущество урегулировано ГК РФ (ст. 552).
Смысл исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, заключается в их преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположена указанная недвижимость.
Порядок и условия приобретения прав на земельный участок, как следует из ст. 36 ЗК РФ, напрямую зависит как от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, так и от их правового статуса, а также от того, на основании какого права (права собственности, хозяйственного ведения и др.) данные субъекты владеют недвижимостью.
Порядок предоставления земельного участка, закрепление его на местности и оформление прав осуществляется на основании настоящей статьи, законодательства о землеустройстве, государственном земельном кадастре и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Нормы о приватизации земельных участков, на которых расположены строения и сооружения, установлены также Федеральным законом «О приватизации государственного или муниципального имущества».
Е. Г.
Вправе ли государственные или муниципальные унитарные предприятия как юридические лица выкупить земельные участки на основании п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»?
Пункт 2 ст. 3 Вводного закона установил, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.
Отвечая на поставленный вопрос, обратим внимание на то, что выкупить земельный участок могут только те юридические лица, правовой статус которых позволяет иметь имущество в собственности. В связи с этим не может приобрести земельный участок в собственность унитарное предприятие, которое, согласно ст. 113 ГК РФ, является коммерческой организацией, не наделенной правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество.
Е. Г.
Кто — орган государственной власти или местного самоуправления, осуществляющий распоряжение земельным участком, или приобретатель права на земельный участок (гражданин или юридическое лицо) определяет вид права на землю при осуществлении переоформления права постоянного (бессрочного) пользования лицами, не указанными в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, а также при осуществлении приобретения права на земельный участок собственником (гражданином или юридическим лицом) — недвижимого имущества?
Из текста ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон) следует, что инициатива выбора — выкуп или заключение договора аренды земельного участка — принадлежит лицу, оформляющему право на земельный участок. Данной статьей определено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.
При решении вопроса о том, кем осуществляется выбор вида права при приобретении земельного участка под строением или сооружением, находящимся в частной собственности, следует признать, что четкого ответа ст. 36 ЗК РФ не содержит. В соответствии с этой статьей можно только утверждать, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. Чтобы решить, за кем в отдельных случаях остается выбор приобретаемого права, следует обращаться к иным нормам федеральных законов.
Так, при приватизации недвижимого имущества промышленного назначения может быть осуществлена только приватизация земельного участка, в то время как заключение договора аренды оказывается невозможным и при обоюдном согласии сторон. Это связано с тем, что п. 7 ст. 3 Вводного закона установлено, что со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Статьей 28 Федерального закона «О приватизации государственного или муниципального имущества» установлено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения.
По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет.
Таким образом, нельзя сказать, что законодательство при решении поставленного вопроса всегда высказывается однозначно. Так, при осуществлении приобретения права на земельный участок, ранее предоставленный субъекту на основе права постоянного (бессрочного) пользования, выбор должен оставаться за лицом, приобретающим земельный участок. При приватизации недвижимого имущества в обязательном порядке (см. п. 7 ст. 3 Вводного закона) осуществляется приобретение в собственность и земельного участка. В иных случаях для соблюдения интересов как собственника недвижимости, так и собственника земельного участка решение должно быть принято по соглашению сторон.
Е. Г.
Возникает ли у арендатора здания или сооружения обязанность по заключению договора аренды соответствующей части земельного участка под зданием?
Отвечая на вопрос в целом, следует сказать, что нормы ст. 652 ГК РФ не порождают для арендатора ни права требовать заключить договор аренды земельного участка под арендуемой недвижимостью, ни обязанности по заключению такого договора, за исключением случаев, предусмотренных абз. 1 п. 2 ст. 652 ГК РФ, когда передача в аренду и земельного участка прямо предусматривается договором аренды здания или сооружения.
Однако указанные нормы закрепляют право арендатора здания или сооружения оформить право на земельный участок в соответствии с нормами земельного или гражданского законодательства.
Существует мнение, что оформление права на земельный участок при заключении договора аренды недвижимости, если договором аренды недвижимости не предусмотрено право, на основании которого предполагается использовать земельный участок в порядке, установленном п. 2 ст. 652, или если арендодатель не является собственником земельного участка, в принципе не требуется. Данная позиция отражена также в п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11: согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.
Однако, как представляется, остается вопрос о содержании прав на земельный участок под арендуемым зданием. Пунктом 1 ст. 652 установлено, что «с передачей права владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования».
Кроме того, реализация предоставленного ст. 652 ГК РФ арендатору недвижимости права важна прежде всего для самого арендатора, поскольку лицу, не определившему правовой титул, на основании которого он использует земельный участок, в целом сложнее защитить свои права как землепользователя.
Если земельный участок находится в пользовании или в аренде у балансодержателя здания (предприятия или учреждения), то подлежат применению соответственно ч. 1 и 3 ст. 652 ГК РФ. Согласно указанным нормам арендатору здания или сооружения передаются права на соответствующую часть земельного участка, сама же аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Е. Г.
Каковы основные условия и порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности?
Законодательством уточняется порядок предоставления земельных участков для строительства, при этом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельных участков — с обязательным согласованием места размещения объекта и без такового. Также выдвигается условие, что предоставление земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заключением договора, предметом которого является земельный участок, на торгах. По сути, это означает, что торги фактически заменяют в данном случае процедуру согласования. Предварительное согласование требуется при предоставлении земельных участков под застройку либо в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование.
При предоставлении земельных участков для строительства надлежит обращаться также и к иным нормативным актам, регулирующим предоставление земельных участков для строительства либо права на застройку земельного участка.
Так, ряд условий предоставления земельных участков для строительства, прежде всего связанных с установлением границ участков и территорий и их использованием, определены Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г.
Е. Г.
В каком порядке осуществляется предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта?
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) проведение работ по формированию земельного участка;
3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;
4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.
Пунктом 11 ст. 30 ЗК РФ установлен исчерпывающий (закрытый) перечень случаев, когда предварительное согласование предоставления земельного участка не производится: предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (федеральным казенным предприятиям, учреждениям, органам государственной власти или местного самоуправления), — в постоянное (бессрочное) пользование. Перечень этот обоснован, во-первых, особыми нуждами сельского и лесного хозяйства, во-вторых, нуждами граждан (индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства), в-третьих, в том случае, если строительство на данном земельном участке предполагается вести согласно планам застройки поселения.
Е. Г.
Каков порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта?
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов:
1) проведение работ по формированию земельного участка: подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ.
Е. Г.
Каковы особенности предоставления земельных участков для целей, связанных с жилищным строительством?
Особенности предоставления земельных участков для этих целей установлены ст. 30.1, 30.2, 38.1 и 38.2 ЗК РФ.
Эти статьи введены Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и имеют целью установить особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Изменения в Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, отношения по поводу недвижимости, направлены на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья в РФ.
Одной из особенностей, заложенных законодателем для предоставления земельных участков для жилищного строительства, является то, что при предоставлении земельных участков не только в собственность, но и в аренду в целях такого строительства не используется общая процедура предварительного согласования места размещения объекта, установленная ст. 30 ЗК РФ. С точки зрения действия норм данной статьи это означает, что при предоставлении земельных участков для строительства должны проводиться торги.
Ряд особенностей проведения торгов по продаже или заключения договора аренды земельных участков для целей жилищного строительства или для освоения земельного участка для таких целей установлен ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Данные особенности касаются прежде всего особых условий использования таких участков, обязательных для исполнения победителем торгов.
В этом смысле следует обратить внимание на п. 11 ст. 30 ЗК РФ, в котором перечислены случаи предоставления земельных участков без предварительного согласования: предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Следует заметить, что изданной нормы не следует прямой вывод о том, что для предоставления участков в этих случаях должны проводиться торги. Так, согласно п. 3 ст. 30.1 предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка, в порядке, предусмотренном данным пунктом.
Отличие предоставления земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 30.1, от сходных процедур предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов усматривается в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в конкретном случае, принимая решение о предоставлении участка без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду, т. е. сделать информацию о передаче земельного участка в аренду доступной неопределенному кругу лиц, тогда как процедурой предварительного согласования предусматривается информирование о предоставлении земельных участков только заинтересованных лиц (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). Так, орган местного самоуправления должен информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства.
Поскольку земельные участки, согласно общей норме ст. 30 ЗК РФ, лицам, предусмотренным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования (а возможность такого предоставления на практике исключена быть не может), процедура предварительного согласования для предоставления земель таким организациям для строительства, в том числе и жилищного, применяется.
Статья 30.2 ЗК РФ содержит нормы, устанавливающие особые права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
При этом из содержания п. 9 ст. 22 ЗК РФ следует, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей комплексного освоения арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору иному лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Указанным п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено также, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Исходя из содержания комментируемой статьи, можно сделать вывод о том, что данное условие также применяется к договорам аренды земельных участков для комплексного освоения, независимо от срока договора аренды.
Согласно указанным в ст. 38.2 положениям договор аренды земельного участка для комплексного освоения должен содержать следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Пункт 5 ст. 30.2 ЗК РФ предоставляет лицу, осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимущественного приобретения земельного участка в собственность или в аренду. При этом следует сделать вывод о том, что этой статьей предусматривается заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Если учесть, что согласно п. 1 данной статьи комплексное освоение, помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.
В то же время, исходя из общих положений о содержании договора аренды, которое определяется по соглашению сторон, следует сделать вывод о том, что заключение одного договора аренды в целях комплексного освоения земельных участков и последующего использования участков не противоречит общим нормам Гражданского и Земельного кодексов о договоре.
Е. Г.
Какое значение имеет решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства?
В соответствии со ст. 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для следующего:
государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта принимается на основе и в соответствии с требованиями о выборе земельного участка для строительства, установленными ст. 32 ЗК РФ.
Установление границ на местности и осуществление кадастрового учета производится в соответствии с требованиями ЗК РФ о землеустроительных действиях и кадастровом учете земельного участка. Также данные действия урегулированы федеральными законами от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ«0 землеустройстве», «О кадастре объектов недвижимости», а также продолжающим свое действие Федеральным законом № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
После определения границ земельного участка на местности и на основании землеустроительных и кадастровых документов орган государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на основании ст. 29 ЗК РФ предоставлять земельный участок, принимает решение о его предоставлении для строительства.
При предоставлении земельного участка, сопровождаемом изъятием (выкупом) участка у другого лица, решение о предоставлении и решение об изъятии может быть оформлено одним документом.
Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.
Е. Г.
После вступления в силу ЗК РФ от 25 октября 2005 г. гражданином куплен земельный участок, ему выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок. В случае продажи участка, следует ли снова составлять его кадастровый план?
При приобретении земельного участка в собственность по договору купли-продажи в указанный период требовалось соблюдение правил, установленных ЗК РФ от 25 октября 2001 г., Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (по состоянию на 2002 г.). Данными правилами устанавливалась необходимость постановки земельного участка на кадастровый учет перед совершением с ним сделок. Так, статьей 37 ЗК РФ определено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Статья 17 по состоянию на 2002 г. также устанавливала, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Поскольку покупателю земельного участка было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, можно предположить, что переход права собственности от одного лица к другому был осуществлен, и, следовательно, для осуществлении государственной регистрации продавец участка представил все необходимые документы, включая документы о постановке на кадастровый учет.
В целом, заметим, что государственная регистрация прав на земельный участок в представленном случае без указанных документов практически не была возможной. Тем более, что осуществление записей о правах на земельные участки в Едином государственном реестре прав непосредственно связано с кадастровыми номерами земельных участков. Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам).
Статьей 12 Федерального закона «О государственной регистрации» установлено, что разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.
При этом и идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
В то же время в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
С 2003 г. в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены поправки, уточняющие, в том числе, требования о предоставлении кадастровых планов. В настоящее время ст. 17 Закона определено, что представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Таким образом, если при приобретении земельного участка продавцом был составлен кадастровый план земельного участка и участок был поставлен на кадастровый учет, и в связи с этим кадастровый план имеется в деле правоустанавливающих документов на земельный участок в ЕГРП, составление нового кадастрового плана при продаже земельного участка не требуется.
Е. Г.
В каком порядке предоставляются гражданам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством?
Согласно ст. 34 ЗК РФ в целях обеспечения управления и распоряжения земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны:
принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом. Данные акты должны соответствовать предъявляемым к ним настоящей статьей требованиям, а также не должны противоречить иным нормам Земельного кодекса, прежде всего направленным на урегулирование отношений по возникновению прав на земельные участки;
уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Земельным кодексом РФ установлены также порядок подачи заявлений о предоставлении земельных участков, порядок принятия решений уполномоченными органами о предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством, а также условия заключения договоров.
Одним из основных условий законности предоставления земельных участков на основании настоящей статьи является максимальное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления достаточно полной и достоверной информации.
Е. Г.
Как определяется продажная цена земельного участка при обращении взыскания на земельный участок как предмет ипотеки?
В основе правил определения продажной стоимости предмета ипотеки лежат следующие нормы.
Согласно общей норме ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом.
Таким образом, Законом об ипотеке установлена специальная норма, согласно которой начальная продажная цена при обращении взыскания на предмет ипотеки определяется судом, но, исходя из требований Закона, только в случае, если стороны договора не достигли по этому вопросу соглашения.
При этом считаем, что при определении продажной цены залогодатель и залогодержатель не связаны определенной договором ипотеки залоговой стоимостью предмета ипотеки. Определение залоговой стоимости преследует иные цели, в сравнении с продажей имущества на торгах, и может служить не более чем ориентиром в принятии решения. При этом, помимо залоговой стоимости, ориентиром для определения стоимости земельного участка может быть его рыночная стоимость на момент обращения взыскания, а также кадастровая стоимость. Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.
Обратим внимание также и на то, что позиция об определении продажной цены предмета залога и необходимости представления конкретных документов, свидетельствующих о существенном изменении его стоимости, отражена в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 г. № 26 (п. 6). Данным письмом для общих случаев обращения взыскания на предмет залога установлено, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Признавая обоснованность указанной позиции, в то же время следует заметить, что ее реализация в отношении земельных участков может быть затруднена, как в связи с отсутствием развитого рынка земельных участков в регионе, где заключен договор об ипотеке, так и в связи с необходимостью оплаты услуг независимого оценщика для определения рыночной стоимости участка.
В определенной степени упрощает решение вопроса то обстоятельство, что, согласно условиям Закона об ипотеке, залоговая стоимость участка определятся, исходя из его рыночной стоимости. Это проистекает из требований п. 1 ст. 67 Закона об ипотеке, согласно которой оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Однако рыночная оценка производится в момент заключения договора об ипотеке. С момента заключения договора об ипотеке и до момента обращения взыскания на предмет ипотеки может пройти значительный срок. И чем он больше, тем более актуальной может оказаться новая оценка участка для определения продажной стоимости.
В то же время условия оценки земельного участка при его реализации на торгах законодательством не установлены также однозначно, как это сделано для определения его залоговой стоимости (ст. 67 Закона об ипотеке).
Поэтому приходится признать, что при определении судом продажной стоимости земельного участка в ходе разбирательства не противоречит требованиям законодательства обращение к данным о рыночной стоимости участка, уточненной на момент обращения взыскания, а также к данным о его залоговой и кадастровой стоимости. Следует подчеркнуть, что в любом случае, суд принимает решение самостоятельно, исследуя все материалы дела.
Во избежание очерченной проблемы считаем, что залогодателю и залогодержателю целесообразно заблаговременно договориться о том, как будет определяться продажная стоимость земельного участка в случае обращения на него взыскания.
Е. Г.
Каково правовое значение терминов «возобновление договора аренды земельного участка», «возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок»?
Термины «возобновление договора», «возобновление договора на неопределенный срок» употребляются ГК РФ в отношении договоров аренды. Так, статьей 621 ГК РФ «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок» (ч. 2) установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В отношении иных договоров ГК РФ устанавливает правила не возобновления, а продления договора (ст. 540, 684, 837, 1016).
Проблема правового содержания возобновления договора аренды основана на следующих положениях.
В основе возобновления договора аренды лежит три основных юридических факта:
1) истечение срока договора аренды;
2) волеизъявление арендатора о продлении арендных отношений, выразившееся в продолжении исполнения обязательств пользования арендуемым имуществом;
3) волеизъявление арендодателя о продлении арендных отношений, выразившееся в отсутствии возражений, относительно пользования имуществом арендатором.
Возобновление договора аренды следует понимать как заключение нового договора с сохранением основных существенных условий по следующим основаниям.
1. Термин «возобновление», в целом, применим к отношениям, ранее прекратившим свое существование, но по воле сторон восстанавливаемым. Таким образом, для того чтобы быть возобновленным, договор в целом должен быть прекращен.
В этом смысле «возобновление договора», следует отличать от упомянутого термина «продление договора», который означает, как следует из прямого понимания текста, не расторжение (прекращение), а изменение договора в части продления его срока.
2. Общие положения о возобновлении договора аренды закреплены в статье, определяющей нормы о преимущественном праве арендатора заключить договор на новый срок. Таким образом, законодатель рассматривал возобновление договора как способ заключения нового договора по воле арендатора.
В этом отношении п. 31 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» также указывает, что по смыслу ст. 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.
Возобновление договора на неопределенный срок предусмотрено ст. 621 и 610 ГК РФ. Исходя из ч. 2 ст. 627, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в соответствии со ст. 610 ГК. Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Таким образом, из ст. 621 и 610 ГК РФ в совокупности следует, что возобновление договора аренды на неопределенный срок соответствует заключению нового договора аренды на неопределенный срок.
Как следует из приведенных выше пояснений, исходя из норм статьи 261 ГК РФ, возобновление договора, как и возобновление договора на неопределенный срок, является действием заключения нового договора.
Е. Г.
Что включает в себя понятие «самовольная постройка»?
Статьей 263 ГК РФ установлено общее право лиц, владеющих земельным участком на праве собственности, на застройку такого участка. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случая, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Е. Г.