Предположим, что мы вас убедили. Вы пришли в банк, сели к служащему и спросили: "Я хочу знать, сколько денег я могу получить?" Служащий поинтересовался вашими личными данными, необходимыми для определения закаута (прав на получения льготных ссуд от министерства строительства), вашими доходами и сказал, что для вас реальная сумма Х шекелей при стоимости квартиры Х+10% шекелей, и вы получили примерный расчет месячной выплаты. Это ещё не разрешение на получение ссуды. Предварительный расчёт делается для ориентации, чтобы вы определились с планами на покупку. Его вы можете сделать сами, главное - знать размер закаута и банковские критерии. Мы не будем углубляться в точные цифры, кому какой закаут положен, т.к. цель этой главы немного другая, а вот о критериях стоит поговорить. Есть три основных критерия:

 

1. Месячный возврат по ссудам

Выдавая ссуду, банк должен удостовериться, что ваши доходы позволяют не только возвращать её, но и не умереть с голоду. Нормальным считается, когда возврат по ссудам не превышает 30% от общего дохода на семью. При этом не все ваши доходы могут служить гарантией возврата (об этом подробнее в разделе ). Банк может отступать от нормы и при определённых обстоятельствах выдавать ссуды с месячным возвратом до половины от общего дохода. Вы сами можете, пользуясь простой формулой, рассчитать свои возможности с точностью до 50-100 шекелей. Для ориентации в поиске этого достаточно. Необходимо к месячному возврату от закаута прибавить месячный возврат от других льготных ссуд, положенных в регионе покупки, и месячный возврат банковских ссуд из расчёта: на каждые 10,000 шекелей взятые под постоянный процент (6.0%) с привязкой к индексу потребительских цен -

на 20 лет - 71,5 шекелей,

на 25 лет - 64,5 шекелей,

на 30 лет - 60 шекелей,

Пример: Из банка вам необходимо взять 465.000 шекелей, из которых 103.680 - закаут, 28.800 шекелей - местная ссуда, а остальное - ссуды банка на 25 лет. Месячная выплата в этом случае сложится следующим образом -

от 103,680 - 385 шекелей,

от 28.800 - 180 шекелей,

от 332,520 - 2145 шекелей,

итого - 2710 шекелей, не считая обязательные строховки.

При общем месячном доходе выше 8.000 шекелей нетто проблем с получением требуемой суммы не будет.

 

2. Процентое соотношение всех ссуд и стоимости квартиры

При наличии закаута общее количество всех получаемых вами ипотечных ссуд не может превышать 95% от стоимости квартиры, записанной в договоре. Без закаута вы можете взять из банка только 80 - 90% от стоимости. Сегодня это возможно благодаря тому, что многие банки делают страховку риска, сами или через страховую компанию. Такой высокий процент финансирования считается для банка рискованным. До вхождения на рынок страховок риска не имеющим закаута банки не выдавали более 70-75% от стоимости квартиры. Если речь пойдёт о финансировании помещений под бизнес, то даже рубеж в 50% перейти будет сложно.

Есть ещё один рубеж, который касается только тех, кто делает перевод машканты - гриру. Имея положительный опыт высокого банковского финансирования при первой покупке, продающие старую и покупающие новую квартиру часто неожиданно попадают в очень сложную ситуацию. Дело в том, что при переводе машканты ссуды должны составлять не более 80% от стоимости новой квартиры. Это требование не банка, а министерства строительства, нарушая его, банк рискует своими деньгами. Поэтому есть случаи, когда ни высокие доходы, ни надёжные гаранты, ни опытный маклер или адвокат вам не помогут. Например, если вы брали ссуды в двух разных банках или в прошлом у вас были проблемы с выплатами. При нормальных условиях банк может дойти до 85% (учитывается наличие страховок риска), но о 95% не может быть и речи. Рассмотрим это на примерах:

продаваемая квартира - 500.000 шек.

остаток ссуд - 475.000 шек. 95%

покупаемая квартира - 600.000 шек.

перевод ссуд - 475.000 шек.

дополнительно взять - 5.000 шек. больше банк не даст

всего ссуд - 480.000 шек. 80% от стоимости

То есть, в этой сделке 120.000 шек. личных сбережений вам необходимо иметь.

продаваемая квартира - 500.000 шек.

остаток ссуд - 475.000 шек. 95%

покупаемая квартира - 500.000 шек.

перевод ссуд - 400.000 шек.

вернуть в банк! - 75.000 шек.

всего ссуд - 400.000 шек. 80% от стоимости

Казалось бы, в этом нет никакой логики. Человек продаёт и покупает за одну и ту же цену, какая банку разница, на какой квартире записано 95% ссуд. Но если мы взглянем на ситуацию немного иначе, то логика банка станет ясна. Дело в том, что банковское финансирование покупки квартиры до 80% от стоимости является нормой, а более высокое финансирование - отклонением от нормы, на которое идёт банк и министерство строительства, чтобы дать возможность малообеспеченным слоям населения, не имеющим даже 10% от стоимости, решить проблему жилья. Основной финансовый риск при этом берёт на себя государство, но такая необходимость есть только тогда, когда покупается первая квартира, в других случаях риск не обоснован. Поэтому, прежде чем принять решение об улучшении своих жилищных условий, проверьте остаток ссуд и, если он достаточно велик по отношению к цене квартиры, поинтересуйтесь, разделяет ли банк ваши оптимистические надежды (см. об этом - Перевод ссуд, ограничения в пропорциональном соотношении ссуд и стоимости квартиры).

 

3. Процентное соотношение банковских ссуд (

машлимот

) и стоимости квартиры при наличии закаута

Если от общей суммы вы отнимите льготную часть, то останется ссуда, которую выдаёт сам банк. Нормальным считается, если доля банковских ссуд не превышает 50-60% от стоимости, при хороших доходах можно дойти до 70%. Рубеж в 70%, даже если и удается перейти, то только на несколько процентов и ценой ухудшения условий кредитования. Машлимот - это те деньги, на процентах от которых банк зарабатывает, и которыми он рискует, выдавая их вам. Льготную часть вы тоже получаете через банк, но прямого риска потерять эти деньги у банка нет. Главное, чтобы были выполнены все формальные требования министерства строительства. Поэтому иногда покупатель с большой льготной частью может легко получить 95% ссуд, а с маленькой - едва дойти до 85%.

Рассмотрим несколько примеров:

цена квартиры - 550.000 шекелей

личный вклад - 40.000 шекелей

всего ссуд - 510.000 шекелей 92.7%

из них

льготные - 148.000 шекелей

банковские - 362.000 шекелей 65,8%

Получилась достаточно реальная для получения положительного ответа картина. Теперь немного изменим её, предположив, что в регионе покупки местная ссуда в размере 28.800 шек. есть только на новые квартиры, а вы хотите приобрести со вторых рук.

цена квартиры - 550.000 шекелей

личный вклад - 40.000 шекелей

всего ссуд - 510.000 шекелей 92.7%

из них

льготные - 119.200 шекелей

банковские - 390.800 шекелей 71%

В этом варианте вам нужно быть готовым к тому, что 1% вам не дадут или предложат худшие условия. А если эту же квартиру купит неполная семья с повышенным закаутом, последний критерий не будет играть столь важную роль и банк будет смотреть первые два.

цена квартиры - 550.000 шекелей

личный вклад - 40.000 шекелей

всего ссуд - 510.000 шекелей 92.7%

из них

льготные - 220.000 шекелей

банковские - 290.000 шекелей 52.7%

Если увеличим стоимость покупаемой квартиры и урежем закаут, то увидим, как последний критерий может ограничить ваши возможности.

цена квартиры - 650.000 шекелей

льготные - 75.000 шекелей

банковские - 468.000 шекелей 72% (если такое разрешат)

всего ссуд - 543.000 шекелей 83,5% всего!

личный вклад - 107.000 шекелей, без которого сделка невозможна.

Простая арифметика делает понятным, почему, объединив закауты, легче купить квартиру, почему на новую квартиру банк разрешил одну сумму, а при покупке со вторых рук вдруг её ограничил и т.п. Банки иногда снижают верхнюю планку максимального финансирования для различных групп населения. Это делается в соответствии со статистикой, выявляющей зоны повышенного риска. Так, например, олимы до года в стране считаются наиболее подверженными "отъезжантским" настроениям, неполные семьи чаще попадают в трудные финансовые положения. Если один из членов семьи имеет инвалидность, то процедура конфискации квартиры в случае задолженности сильно усложняется, и банк учитывает этот риск. Недорогие квартиры на севере и юге Израиле тоже попали в опалу, так как именно их используют "отъезжанты" в своих целях, и наоборот, на банковские квартиры, процедура продажи которых исключает жульничество, легко получить предельно возможные суммы. Но в такие тонкости стоит вникать уже при подаче просьбы, а на этапе предварительного расчёта, вы должны решить, стоит ли вам затевать покупку и позволяют ли вам ваши возможности приобрести то, что вы хотите. Если чаша весов склонилась в сторону покупки, не спешите обзванивать маклеров, которые, конечно, пообещают сделать всё за вас и выбить из банка все, что нужно, но после подписания договора. Лучше соберите необходимые для просьбы документы и получите из банка предварительный ответ - ишур экрони.

 

1. Документальное подтверждение доходов

Все те доходы, о которых вы рассказывали служащему, делая предварительный расчёт, теперь необходимо подтвердить документально. Наемные работники предоставляют 3 последних тлуш маскорета, владельцы бизнеса - выписку из последнего налогового отчёта (шумат мас ахрона). Если вы только начали работать, то работодатель должен дать справку с указанием вашей будущей зарплаты. Пока достаточно предоставить копии. Не все официальные доходы могут служить для банка гарантией. Различные пособия, временные и постоянные, принимаются в расчёт условно. Семье с большим общим доходом, состоящим в основном из пособий, банк может отказать, тогда как работающая семья с меньшим доходом, получит положительный ответ. И напрасно убеждать служащего банка, что пособие по инвалидности нельзя потерять, а работу можно. Пособие не является гарантией возврата ссуд, так как на него нельзя наложить арест, поэтому банку необходимо, чтобы среди покупающих был хотя бы один работающий, а если его нет, то генеральный гарант (лове носаф). Это требование министерства строительства, иногда банк относится к нему формально, например, когда получаемая ссуда состоит в основном из закаута и составляет небольшую часть от стоимости квартиры. Но если речь пойдёт о большой доле денег банка, то требование предоставить генерального гаранта, как и требования к самому гаранту, превратятся в одно из главных условий получения ссуды. Тем не менее, не стоит думать, что пособия совсем не имеют никакого значения, особенно если ваши маскореты не столь велики. Даже доходы не вписанных в договор, но проживающих с вами родственников стоит показать банку. Чем более платежеспособными клиентами вы себя представите, тем легче банк даст требуемую сумму и тем легче говорить о снижении процента, под который она выдаётся. Иногда люди опасаются, что это повлияет как-то на закаут тех, чьи доходы они присоединяют. Опасения напрасны. Права на получение льготных ссуд не пострадают у лиц, не вписанных в договор о покупке - ни у проживающих с вами, ни у ваших гарантов, ни у генерального гаранта.

Одним из источников доходов в Израиле является арендная плата за сдаваемую на съём квартиру. Но не всегда банк примет это в качестве официального дохода. Это можно сделать только в том случае, если при покупке вы не используете льготные ссуды, которые выдаются как помощь не имеющим собственного жилья. Поэтому довод, что вы хотите использовать льготы, а затем выгодно сдать квартиру, чтобы арендная плата покрывала месячные выплаты по ссудам, оставьте при себе.

 

2. Подлинность документов

Любой документ это бумага, а бумага, как говорится, может стерпеть очень многое, и в банке об этом знают. На что смотрит банк, определяя подлинность документов о зарплате (тлуш маскорета)? Прежде всего, указанные в тлуше суммы должны сходиться: налоговые отчисления соответствовать доходам, итоговые суммы за текущий год - стажу и т.д. Другой показатель подлинности тлуша - поступления указанных в нём сумм на счёт. Конечно, работодатель может расплачиваться наличными, банк примет такое объяснение, но для получения ссуды это большой минус. Далее, служащий связывается с местом вашей работы и проверяет, числитесь ли вы там. В банк всегда лучше давать номер обычного рабочего телефона, не мобильного, т.к. в силу их большей анонимности мобильные телефоны чаще используются дельцами, поставляющими гарантов и фальшивые документы. Кроме этого, служащий банка может задать вам несколько вопросов о работе в личной беседе и посмотреть на реакцию.

Небольшой пример из практики:

Семья покупала квартиру. Доход мужа составлял основу семейного бюджета, но его работодатель - частный строительный подрядчик (каблан) - не утруждал своего бухгалтера точными подсчётами и тот выписывал тлуш всегда на одну и ту же сумму. Расчёт производился иногда наличными, иногда чеком, который не соответствовал сумме в тлуше. После того, как два банка отказали в выдаче ссуды, они поинтересовались о причине. Служащий объяснил, что тлуши фальшивые, так как человек не может каждый месяц зарабатывать одну и ту же сумму, хотя бы потому, что в каждом месяце разное количество рабочих дней. С большим трудом удалось убедить банк, что продавцы фальшивых тлушей таких грубых оплошностей никогда бы не допустили, у них комар носа не подточит, а подобные ляпсусы поставляет сама жизнь.

 

3. Перспективы на будущее, возраст

Ипотечные ссуды обычно выдаются на длительный срок, поэтому банк оценивает не только ваше сегодняшнее положение, но и смотрит в будущее. Берутся в расчёт как положительные, так и отрицательные перспективы. Одна из главных причин, которая может снизить ваши доходы в будущем - возраст. В качестве положительных можно привести: перспективные специальности или обучение на курсах, дающих их; взрослые дети, которые будут пополнять семейный бюджет, и т.д. Поэтому, если один из членов семьи временно не работает и, чтобы продлить пособие по безработице, взял первые попавшиеся курсы, - не стоит представлять в банке это именно таким образом. Лучше сказать, что он очень долго ждал этих курсов, ради них временно оставил работу, и вы надеетесь, что по их окончании он сможет найти работу с зарплатой выше, чем была.

Приведём ещё один пример из практики, который наглядно иллюстрирует то, как банк учитывает положительные и отрицательные перспективы. Одинокий мужчина, примерно 50 лет, покупал недорогую квартиру. Банк отказал ему в выдаче необходимой суммы, а основной причиной такого решения был его возраст. Из близких родственников в Израиле у него была только дочь, которая не работала, так как заканчивала обучение. Тем не менее, банк согласился принять её в качестве генерального гаранта, и, взяв в расчёт сегодняшний заработок отца и перспективы на будущее дочери, дал положительный ответ.

 

4. Не подтверждённые документально доходы

Такие доходы не могут служить гарантией банку, но они могут просто улучшить личное впечатление служащего о вас, как клиенте, конечно, если речь не идёт об укрываемых от налогового управления крупных заработках.

 

5. Финансовая дисциплина

Высокие доходы - ещё не показатель платежеспособности. Для банка важно, умеете ли вы правильно распоряжаться своими деньгами. Судить об этом можно по распечатке с вашего текущего счёта. Обычно требуются сведения за два последних месяца, но иногда банк может попросить и более полный отчёт. Когда вы переходите из одного банка в другой, у вас могут попросить отчёт о выплатах по ссуде за последний год. Наличие банковского минуса не влияет на решение о выдаче ипотечной ссуды, но если у вас был возврат из-за отсутствия покрытия какого-либо платежа: чека, визы, постоянного указания, - то на снисходительность банка не рассчитывайте. Но в жизни бывает всякое, и, предположим, что такое произошло. Если это случилось на этапе, когда ещё ничего не подписано, то лучше отложить покупку и подать просьбу месяца через 2-3 с распечатками, в которых ваша оплошность уже не видна. Если отступать поздно, подумайте, что можно сказать в своё оправдание. Например, причиной отсутствия покрытия была задержка в выплате маскорета, о которой вы не знали. Бывает, что маскорет зашёл в день возврата платежа, но часом позже, вы никак не предполагали, что такое может случиться. Тут, прежде всего вам нужно разобраться со своим банком, так как это, мягко говоря, безобразие. Формально банк прав, но вам следует подойти к директору отделения и сказать, что если они и дальше хотят оставаться формально правыми, то потеряют клиента. Ипотечный банк примет ваши объяснения, но попросит подтверждения, что это действительно единичный случай, а если это не так, то вам можно только посочувствовать. Бывает, что с момента подачи просьбы до получения денег проходит более 2-3 месяцев. Постарайтесь, чтобы в этот период на счету было всё хорошо, так как вас могут попросить принести свежие распечатки и тлуши прямо перед переводом денег. Это, кстати, ещё одна из проверок подлинности принесённых ранее документов.

 

6. Накопления - долги

Имеющиеся у вас сбережения, накопительные программы, страховки и т.д. являются показателем вашей платежеспособности и учитываются банком при выдаче ипотечных ссуд. Информацию о них желательно предоставить при подаче просьбы, это особенно важно, когда часть из получаемой суммы вы намереваетесь вернуть раньше срока за счёт какого-либо сбережения, которое на момент получения ссуды трогать нельзя. Приобретённая без ссуд машина, недвижимость, ещё не проданная, в стране исхода, наконец, недвижимость в Израиле (для покупающих не первую квартиру), - всё это положительные моменты при получении ипотечных ссуд. И наоборот, ещё не выплаченные ссуды уменьшают ваш доход. Подписанные в данном банке гарантийные обязательства тоже могут сыграть отрицательную роль.

 

7. Гаранты

Сегодня большинство банков не требуют данные гарантов на этапе подачи просьбы, если речь не идёт о генеральном гаранте (лове носаф). Тем не менее, когда просьба достаточно сложная, на банк могут повлиять хорошие доходы гарантов и наличие у них родственных связей с покупающими квартиру, но сегодня эти факторы решающего значения не имеют.

 

8. Квартира

Как мы уже говорили, для предварительного ответа не нужна конкретная квартира, но общие ориентиры должны быть. Во-первых, это необходимо для определения положенной вам льготной части ссуд, она может меняться в зависимости от региона и внутри одного региона различаться при покупке с первых и со вторых рук. Без таких данных просьбу просто нельзя подать. Во-вторых, банк оценивает риски, связанные с тем, насколько закладываемая недвижимость будет гарантировать возврат денег в случае вашей неплатежеспособности. Пока речь не идёт об оценке недвижимости (шамаут), любой ответ банка - условный, в частности, он обусловлен соответствующей оценкой шамая (для квартир со вторых рук). Давая предварительный ответ, банк по собственной базе данных проверяет, насколько реальна для района покупки называемая вами цена квартиры; опытный служащий сам хорошо ориентируется в ценах, при необходимости он может связаться с отделением в другом городе. Если цена покажется чрезмерно завышенной, банк заподозрит, что его хотят "кинуть". Кроме того, есть статистика: где и с какими квартирами чаще всего производится обман банка, как меняется цена при быстрой реализации, что называется, с молотка, насколько сложна подобная реализация. Для новых квартир немалую роль играет надёжность строительной фирмы, её связи с банком, проводится ли банковское сопровождение проекта и т.д. Часто строительные фирмы заключают с банками соглашения об особых программах: ссуда под низкий процент, погашение выплат по ссудам на определённый срок за счёт фирмы и т.д., но это тема для отдельного разговора (см. раздел Особое соглашения банка и строительной фирмы.)

 

9. Личное впечатление служащего

Представьте себе, что ваши соседи пришли попросить взаймы. При этом они постоянно ссорятся между собой, муж грозится уйти, жена плачет и жалуется, что нечем кормить детей. Глядя на такую картину, вы призадумаетесь, стоит ли рисковать. Часто перед служащим банка предстаёт похожая картина. Покупка недвижимости вещь волнительная, масса непонятных бумаг с цифрами, от которых становится страшно, дополнительные расходы, которые, кажется, никогда не кончатся, доллар прыгает, как шарик от пинпонга, превращая ваш дом в казино. В такие моменты напряжение в семье возрастает, конфликты обостряются, а если и сделка проходит не очень гладко, то всё выплёскивается наружу. Для получения ссуды это не самое лучшее, что может быть. Когда вы одалживаете кому-то деньги, вы видите его собственными глазами и решаете, что делать. Глаза банка - служащий, который ведёт ваши дела. Люди, принимающие решения, не видят вас, перед ними только бумаги, но кроме формальной стороны, для принятия решения важно мнение того, кто вас видел. Когда просьба передаётся на рассмотрение, служащий пишет свои замечания. Конечно, глаза иногда обманывают человека. У банка они тоже могут оказаться недостаточно зоркими и даже недостаточно честными. Чем меньше банки уделяют внимания именно этой стороне, тем чаще их "кидают". Но для вас важен свой интерес - получить необходимую сумму на наиболее выгодных условиях. Чтобы добиться этого, важно произвести впечатление клиента положительного во всех отношениях. О том, как это сделать, наша следующая глава.

 

1. О чём не следовало бы говорить в банке

Мы бы не советовали вам рассказывать служащему банка, что денег на личный взнос у вас нет и не будет, спрашивать у него, где приобрести гарантов, и говорить, что вопрос с тлушами сегодня решаемый. Не надо делиться с ним сомнениями, сможете ли вы возвращать ссуды, планами через пару лет отчалить в Канаду. Ни в коем случае не начинайте разговор с того, что уже три банка вам отказали, и если откажут здесь, то хоть вешайся. Ваши семейные неурядицы и финансовые проблемы тоже не украсят общей картины. Многие скажут: да эти служащие прекрасно знают о завышении цен и тому подобных вещах и смотрят сквозь пальцы, так как иначе банки останутся без работы. В этом есть доля истины. К некоторым критериям банк может подойти чисто формально, если другие его полностью удовлетворяют. Например, подозревая, что цена квартиры завышена до 10%, банк не упустит клиента с хорошими доходами. Но это не означает, что нужно приходить и рассказывать служащему, насколько больше вы записали, или, при каждом его упоминании об уплаченных согласно договору деньгах, удивляться и спрашивать: какие 5 тысяч, ах, эти, да-да. Не стоит забывать, что завышение цены было и остаётся нарушением закона.

 

2. О чём нужно говорить в банке

Исходя из всего сказанного ранее, вытекает вывод: ваша задача произвести впечатление клиента платежеспособного, трудолюбивого, умеющего правильно распоряжаться деньгами. Для получения нужной суммы этого бывает достаточно, но каким бы замечательным клиентом вы не оказались, за одно это банк по собственной инициативе не снизит процент на ссуды. О том, как выторговать в банке самые выгодные условия, пока мы не закончим описание всего процесса оформления ссуды, говорить рано. Подавая просьбу, вы можете договориться об одном, а в момент перевода денег получить совсем другое. Поэтому пока рассмотрим моменты, важные просто для положительного ответа. При проверке в банке обязательно спросят, о размерах вашего личного участия в оплате за квартиру. Чтобы не ошибиться, прикиньте заранее, сколько составят 10% от стоимости, и постарайтесь, назвать сумму не меньше. Хорошо при этом показать распечатку с закрытого счёта, но если его нет, то деньги могут храниться дома в чулке. Предъявлять чулок банк обычно не просит. Никогда не повредит напомнить банку, что он не единственный, кто выдаёт ссуды, и разрешение у вас уже есть, но кое-что не устраивает в условиях. Если вам требуется генеральный гарант, то ваши родственники конечно не откажутся.

Пример из практики: мать одиночка в течение 5 лет безуспешно пыталась купить квартиру. Все банки ей отказывали, так как требовался генеральный гарант, по условиям министерства строительства им может быть только близкий родственник, которых у неё не было, о чём она с порога рассказывала в банке. Время шло, сын взрослел и приближался срок, когда статус неполной семьи, а соответственно и льготы, могли исчезнуть. Уже потеряв надежду на приобретение собственной квартиры, женщина обратилась за помощью к опытному посреднику. Поиск дальних (очень) родственников, готовых помочь женщине, быстро дал положительные результаты. Сегодня она живёт в своей квартире и исправно выплачивает ссуды.

Другой пример: молодая пара купила квартиру. До подписания договора они сделали проверку в банке и получили разрешение, но условное, так как распечатки с текущего счёта предоставлены не были. Их отделение банка находилось в другом городе, и нужно было выбрать день, чтобы туда съездить. Это удалось сделать только через две недели. Получив распечатки, банк отменил разрешение, обнаружив возврат чека из-за отсутствия покрытия. Пока всё это выяснялось - прошёл месяц. Поняв, что двери этого банка для них закрыты, молодые люди обратились в другой, предоставив распечатки, где возврат ушёл в прошлое. Но опытный служащий, увидев, что с момента подписания договора прошло больше месяца, а они только подают просьбу, сразу понял причину. В следующем банке то же самое. Вовремя обратившись за советом к специалисту, они спасли сделку и избежали штрафных санкций. В следующем банке они появились, как бы случайно и просто поинтересовались, какие условия им предложат. Выслушав служащего, поблагодарили и сказали, что хотя условия чуть лучше, чем получили они, но в другом банке у них всё готово, только ждут, пока продавец подготовит перевод машканты. Переманить клиента в Израиле святое дело. Посопротивлявшись для приличия, они дали возможность себя переманить. Как видно из этого примера, совет специалиста касался только поведения клиента в банке. Правильное ведение переговоров оказало свое действие.

 

3. Можно ли подавать просьбы сразу в несколько банков?

Наличие предварительного ответа не обязывает получать ссуды именно в этом банке. Просьбы можно подать хоть во все банки сразу, вопрос, насколько это целесообразно на этапе проверки, когда торговаться об условиях ещё рано. А просто для уверенности и спокойствия при поиске квартиры достаточно одного единственного разрешения. Кроме того, мы бы не советовали с самого начала заносить свои документы одновременно в несколько банков. Если вдруг выяснится какая-то погрешность в вашей финансовой биографии, двери этих банков окажутся для вас закрытыми. Проверив сначала в одном из них, всё ли в порядке, в следующем вы вносите нужные коррективы в общую картину, при необходимости. То, чего банки стараются избегать, так это конкуренции между своими же отделениями. У большинства крупных банков существует централизованная компьютерная база данных, и служащий любого отделения сразу увидит, подавали ли вы ранее просьбу. Без серьёзных оснований он не сможет перевести ведение ваших дел в своё отделение. Серьёзными основаниями могут служить: давний срок подачи предыдущей просьбы, удалённость того отделения от места покупки и места вашего проживания, сопровождение проекта каким-либо отделением и даже связь вашего посредника с этим отделением. Но перевод папки в другое отделение не является новой просьбой. Все те данные, которые были записаны ранее, сохранятся.

 

Напомним, что мы не касаемся прав на льготную ссуду и того, как они меняются в зависимости от вашего статуса и региона покупки. Подобные консультации вы без труда можете получить в любом ипотечном банке. Говоря о теудат закауте, мы разберём только вопросы, касающееся его роли в сделке с недвижимостью вообще, и в процессе оформления ипотечной ссуды, в частности.

 

1. Роль

закаута

Как было видно из предварительных расчётов, наличие льготной ссуды меняет процентное соотношение дополнительных банковских ссуд и стоимости квартиры. Во многих случаях это позволяет взять в банке суммы, которые без закаута банк бы никогда не дал, то есть от наличия льготных ссуд иногда зависит, состоится ли сделка вообще. Сам закаут представляет собой документ, в котором определены ваши права на получение льготных ссуд от министерства строительства и условия реализации этих прав. При переводе денег оригинал теудат закаута должен находиться в банке. Если по каким-то причинам он отсутствует, то это может задержать перевод не только суммы льготных ссуд, но и денег банка, что чревато нарушением сроков оплаты по договору. В большинстве случаев процедура заказа закаута вещь формальная и её начинают после подписания договора, а служащий в банке начинает открытие тика (папки), не имея перед собой самого документа, но из расчёта, что наличие льготной части ссуд, указанной в просьбе, будет подтверждено министерством строительства. Однако бывают и сбои, поэтому лучше заключать сделку только после того, как бумага из министерства строительства получена и ваши права подтверждены. Особенно рекомендуем не совершать сделку с недвижимостью до получения официального подтверждения прав при реализации повышенных закаутов неполных семей, а также в различных нестандартных случаях, связанных с изменениями вашего статуса в прошлом.

 

2. Процедура заказа

Теудат закаут выдаёт министерство строительства, а всю процедуру оформления выполняет ипотечный банк. Для этого необходимо личное присутствие в банке лиц, имеющих льготы. Подпись по доверенности исключена, но возможно приглашение работника банка или нотариуса на дом к больному, не имеющему возможности передвигаться, для подписания необходимых документов в их присутствии. Не обязательно собирать одновременно всех членов семьи в банке, каждый может прийти на подпись в удобное для него время. При оформлении закаута необходимо иметь оригинал теудат зеута, а также ряд документов и справок, от наличия которых зависят ваши права. Для новых репатриантов основным документом является теудат оле, в других случаях служащий должен указать точный перечень всего, что необходимо. Далее ваши данные вносятся в компьютер и отправляются в министерство строительства. В обычных случаях в течение недели теудат закаут уже в банке. Если это повышенный закаут, то производится выборочная проверка, которая может занять месяц и более. Иногда вопрос о предоставлении льготных ссуд решает специальная комиссия (ваада), заседания которой проходят 2 раза в месяц. В последнем случае о каких-либо конкретных сроках говорить трудно. Но даже в самых, казалось бы, простых и стандартных случаях тоже могут произойти непредвиденные задержки, влекущие большие неприятности.

 

3. Задержки в оформлении

Как уже было сказано, теудат закаут выдаётся министерством строительства, то есть государственным учреждением и люди, работающие там, называются государственными служащими. Они получают очень маленькие зарплаты и поэтому время от времени начинают бороться за свои права. Самым эффективным методом борьбы считается забастовка. Она может длиться месяц и более, а там и праздники подоспели, во время которых сам бог велел отдыхать. Понятно, что ни в один график платежей подобные задержки не вписываются. Возможно, они не будут считаться грубым нарушением договора, так как происходят по не зависящим от обеих сторон причинам, поэтому штрафа удастся избежать, но курс доллара или индекс цен для вас никто не остановит, если подошёл срок вселения, без оплаты всей суммы квартиру не передадут.

Предположим, что вам повезло, и на момент покупки квартиры государственным служащим уже повысили оклад. Ваши данные поступили из банка в министерство строительства, где их рассмотрели и подтвердили права на получение льготных ссуд. После этого работающий в министерстве человек вносит всё в компьютер. А человеку, как известно, свойственно ошибаться, компьютеру - зависать. Сразу заметим, что это случается очень редко, но случается. В нашей практике был один случай, когда компьютерный и человеческий фактор объединились и упали на голову новоиспечённых олим. Их закаут пришёл вовремя - за неделю до предполагаемого перевода денег, а за два дня служащий заметил, что в качестве условия реализации прав указано - вернуть амидаровскую квартиру в Офакиме. Если бы она у них была, то отчего же не вернуть. Документы быстро отослали на исправление, но как раз в это время в министерстве строительства начался переход на новую компьютерную программу, что остановило выдачу документов на полтора месяца. По прошествии этого срока в министерстве оказался просто завал срочной работы, кроме того, исправления всегда занимают гораздо больше времени, чем заказ с нуля. Через три месяца хозяин продаваемой квартиры, у которого из-за задержки остановилось строительство виллы, поехал в Иерусалим, нашёл стол, по которому можно постучать, и таким образом добыл теудат закаут своих покупателей. (Хозяин этой квартиры занимал достаточно высокий пост в армии).

Ещё до того, как в дело включится министерство строительства, у вас могут возникнуть проволочки, связанные со сбором необходимых документов. Например, вдруг выяснится, что ребёнка, который родился уже в Израиле, необходимо вписать в теудат оле. Если брак между новыми репатриантами был заключён после приезда в Израиль, то один из них должен быть вписан в теудат оле другого. Делается это в министерстве абсорбции, которое тоже склонно к забастовкам и праздникам. Справку о службе в армии выдаёт комендант города (кацин аир). Обычно со справкой проблем не возникает, если их нет с военкоматом (лишкат гиюс). При наличии спорных вопросов с армией вы можете просто декларировать, что не служили. В этом случае вы лишитесь надбавки за месяцы службы, но получите сам закаут. Другие документы, при их необходимости, просто должны быть в наличии.

Срок действия теудат закаута один год. После его окончания закаут обновляется. Процедура обновления принципиально ничем не отличается от заказа. Её даже можно произвести в другом банке. Это таит в себе ещё одну причину возможных задержек при оформлении ссуд в будущем. Когда вы получаете последний теудат закаут, в нем указано, что он действителен при наличии всех предыдущих. А если решение о покупке жилья пришло не сразу - несколько лет вы вынашивали эту мечту, сменив за это время пару раз место проживания. В каждом городе, где вы жили, приходила идея покупки, даже заказывался закаут, но потом всё откладывалось. Теперь вам предстоит приятная экскурсия по местам своего проживания с целью сбора заказанных ранее закаутов. Если речь идёт о семейной паре, то оба члена семьи должны лично присутствовать в банке для подписания необходимых бумаг. Не надейтесь, что вам в тот же день отдадут ваш закаут, он, скорее всего, в архиве, поэтому, через три-четыре дня экскурсию придётся повторить. При переводе закаута из одного банка в другой вы можете стать жертвой конкурентной борьбы банков. Служащий, отдающий теудат закаут, попытается вас переманить, пока в архиве ищут вашу папку. Чем дольше её ищут, тем больше у него возможностей предлагать свои услуги. Не отдать теудат закаут банк не имеет права, но иногда, руководствуясь желанием помочь получить ссуду именно в своём банке, служащий не спешит отпускать без боя хорошего клиента. И чем лучший вы клиент, тем тяжелее банку смириться с мыслью, что вы уходите. Служащий того банка, где вы оформляете ссуды, знает о возможных происках конкурентов (сам такой), поэтому не спешит направлять вас к ним, пока вы недостаточно привязаны. Подписи гарантов, оплата марочных сборов, предупредительная запись в табо - хоть и не дают 100% гарантии, что вы не уйдёте, но, во всяком случае, успокаивают тем, что не уйдёте так просто. Для вас в этом таится другая опасность. Откладывая до последнего перевод действующего закаута, вы рискуете получить какой-нибудь сюрприз прямо перед сроком оплаты, когда на исправления времени нет. Чтобы избежать подобных неприятностей, постарайтесь иметь на руках хотя бы копию последнего закаута уже при подаче просьбы, для проверки срока его действия и соответствия вашему нынешнему статусу.

Задержка в оформлении - не самое неприятное, что может случиться. Бывают случаи, когда нельзя с полной уверенностью сказать, какие льготные права у вас есть и есть ли они вообще, пока нет теудат закаута. Жизнь нельзя заключить в строгие рамки и представить в виде таблицы. Она дает сотни различных вариантов пересечения, объединения и изменения прав. Приведём только некоторые из них. Семейные пары, где объединены люди с различными правами: оле + ватик, гражданин Израиля + имеющий вид на жительство, один из членов семьи был разведён, возможно, уже имел квартиру и т.д. Повышенные закауты неполных семей подлежат проверке. Во-первых, проверка длится более месяца, во-вторых, по её результатам статус неполной семьи может не подтвердиться. Кроме того, есть различные варианты получения статуса: приезд в качестве неполной семьи, развод в Израиле, развод за границей, рождение ребёнка после репатриации и т.д. Во всех подобных случаях настоятельно рекомендуем, прежде чем думать о покупке, проконсультируйтесь в банке, лучше в нескольких, есть ли у вас права на льготные ссуды, есть ли шанс получить их в будущем, и только после документального их подтверждения, приступайте к поискам квартиры.

 

4. Выходы из сложных ситуаций

Приводя примеры возникающих в процессе оформления ссуд проблем, мы не хотим напугать вас и предостеречь от покупки жилья. Наша цель, чтобы предпринимая то или иное действие, вы правильно взвешивали риски и могли в нужный момент принять самое оптимальное решение. Далее рассмотрим некоторые способы выхода из сложных ситуаций. Предположим, что ваши документы по каким-либо причинам задерживаются в министерстве строительства, а сроки платежа подходят. Есть возможность перевода банковских ссуд до закаута. Это поможет избежать грубого нарушения договора, но не всегда банк на это идёт. При повышенном закауте или очень высоком проценте финансирования банк не рискнёт переводить свою часть денег. Иногда такой перевод технически невыполним, так как часть денег банка не перекрывает остаток ссуд хозяина квартиры (подробнее см. и рис. №2). Проверьте возможность увеличения личного вклада или опережения оплаты денег, оставленных под вселение. Если совместно с банковскими ссудами они перекроют остаток ссуд хозяина квартиры, то вы решите проблему.

Другой пример: вы заказали повышенный закаут, время платежа приближается, а документ не приходит. Есть ли способы ускорить процесс? Единственное звено, на которое вы можете хоть как-то повлиять в плане ускорения - проверяющий (хокер). Он должен посетить вас и удостовериться, что реальное положение вещей соответствует заявленному вами. По каким причинам проверка может задерживаться? По самым банальным. Проверяющий обслуживает несколько районов, и у него не накопилось достаточно заявок, чтобы посетить ваш город. Если ситуация со сроками оплаты критическая, попросите банковского служащего связаться с проверяющим и пригласить его к вам, объяснив всю срочность заказа. После проверки до получения банком документа пройдёт ещё минимум две недели, но, имея положительный результат проверки, банк может согласиться на перевод дополнительных ссуд до закаута.

Министерство строительства выслало документ, но в банк он не пришёл. Такое тоже бывает. Служащий министерства по ошибке положил его не в тот конверт. Надежда, что где-то заметят прибытие лишнего документа и отошлют обратно, крайне мала. Но подобные ошибки чаше всего не абсолютно случайны, и ваш документ могли отправить в один из тех банков, где ранее вы уже заказывали его. Прозвоните все отделения банков, где вы заказывали теудат закаут в прошлом и попросите служащих проверить, не получили ли они его теперь. Если поиски не увенчались успехом и сроки ожидания не оставляют сомнений в том, что документ утерян, вам необходимо оформить соответствующие бумаги и повторить заказ. Но помните - как только вы оформили новый заказ, предыдущий закаут становится недействительным, даже если буквально на следующий день пропажа чудесным образом обнаружится.

Последнее обстоятельство необходимо учитывать и при перезаказе и по другим причинам. Например: переоформив закаут, вы можете получить больше льготных ссуд, так как количество льготных баллов (некудот) увеличилось. Если у вас уже подписан договор, то этот шаг нужно десять раз обдумать, взвесив, стоят ли дополнительные несколько тысяч шекелей под льготный процент, тех рисков, на которые вы идетё. Ещё более сложное решение предстоит принять тому, у кого срок повышенного закаута заканчивается почти в день намеченного в договоре платежа. Если сделка пройдёт гладко и не будет заминок с оформлением документов ни у вас, ни у хозяина квартиры, то вы успеваете перевести деньги. Но при задержке на несколько дней, вам придется заказывать новый закаут буквально в день оплаты. Так не лучше ли это сделать сразу. Тогда вы уже не сможете воспользоваться старым документом, но на оформление нового есть гораздо больше времени. Правильный совет в этой ситуации дать трудно. Вам самим надо взвесить все за и против, мы лишь надеемся, что наша книга вам в этом поможет.

 

5. Объединение

закаутов

При объединении закаутов может возникнуть только одна сложность - невозможность их объединения. Как ни странно, но именно эту самую важную вещь покупатели забывают проверить сами и часто вводят в заблуждение банковского служащего, наполняя юридическую терминологию бытовым содержанием. Дело в том, что объединять разрешается только закауты новых репатриантов, имеющих отдельные теудат оле. Израильский и олимовский закауты или два израильских объединить невозможно. Но юридическое понятие - новый репатриант, определяющее статус человека в Израиле и его права, часто употребляют в бытовом смысле, имея в виду дату репатриации.

Для наглядности рассмотрим пример: родители репатриировались с дочерью 17-ти лет, которая была вписана в их теудат оле. Через два года, не будучи замужем, она родила ребёнка и получила статус матери одиночки. Родители и дочь - близкие родственники, они всего два года в стране, но объединить закауты для совместной покупки жилья они не могут, так как у дочери нет теудат оле и израильский (не олимовский) закаут. Прежде чем производить совместную с родственниками покупку квартиры, удостоверьтесь, что все желающие объединить свои права имеют статус нового репатрианта.

 

При открытии папки вы получаете список с указанием всех необходимых документов. В таблице мы попытались наиболее полно охватить весь возможный перечень и сейчас подробнее разберём каждый пункт в отдельности. Не всё из перечисленного нами входит в обязательные требования банка, многое зависит от того, новая квартира или со вторых рук, где она записана и где записана земля, есть ли залоговые обязательства у продавца. В оформлении документов задействовано много сторон: вы, как покупатель, хозяин квартиры и его банк, иногда выстраивается целая цепочка (покупатель + продавец-покупатель + продавец и т.д.), адвокаты всей цепочки, нотариус. При необходимости посылаются запросы в региональное земельное управление (табо), управление земель Израиля (мингаль микаркей Исраель),строительную фирму (хевру мешакенет), залоговый реестр (решум машконот). Некоторые документы можно оформлять одновременно, некоторые - только последовательно, то есть, пока не готов один, невозможно получить другой. В принципе, все необходимые бумаги можно подготовить за несколько дней, но это в идеальном случае и если вы знаете весь процесс. Нормальным сроком для оформления считается 45 дней. Если выстраивается цепочка покупок и продаж, лучше взять с запасом: 2-3 месяца, но всё равно, нет никакой гарантии, что вы уложитесь, так как это зависит не только от вас, а от всей цепочки. Что происходит, если продающая сторона задерживает оформление документов? Это не является грубым нарушением договора, но некоторые штрафные санкции против неё применяются. Касаются они в основном возможных колебаний курса доллара или индекса цен, и, конечно, перевод денег переносится на тот срок, на который задержалось оформление. Но нас сейчас интересует, как всё это отражается на оформлении ссуды, как в таких условиях торговаться о процентах, в какой последовательности следует выполнять то или иное действие. О процентах поговорим позже, а вот порядок ваших действий в оформлении заслуживает самого пристального внимания.

Поясним на примере. Вы подготовили все необходимые документы, служащий проверил папку и сказал, что как только продающая сторона предоставит письмо из своего банка, деньги перейдут. Но хозяина квартиры задержал его продавец, который, в свою очередь, опоздал из-за следующего звена цепочки, - в результате, перевод денег отложился почти на 3 месяца. Так как прошёл достаточно длительный срок, ваш банк попросил принести последние тлуши и распечатки покупающих и гарантов. А один из гарантов потерял работу и в настоящее время получает пособие по безработице. Кто мог такое предположить! Всё это можно и нужно предполагать и неприятностей легко избежать, если пригласить гарантов на подпись только после того, как хозяин квартиры подготовил свою сторону. Возможно, придется заменить кого-то из первоначально намеченных, но это гораздо легче сделать до подписания (подробнее см. в разделе - ). Далее мы пройдёмся по всем перечисленным в таблице пунктам с объяснением ваших действий и того, когда их лучше выполнять.

 

1. Оригиналы документов

В банк необходимо предоставить оригиналы всех документов. Их не обязательно оставлять в банке, но на каждой копии должна стоять печать соответствует оригиналу (матим лемакор) и подпись служащего. Печать и подпись служащий поставит только после того, как своими глазами увидит подлинник. Его вы можете принести в любое время, начиная с открытия папки и до перевода денег. Пока в папке есть хоть один документ без заверения, банк деньги не перечислит. По опыту, чаще всего проблемы возникают с оригиналами тлушей. Например, бухгалтер вашего работодателя находится в другом городе. Тлуши передаются по факсу, и только раз в два месяца работодатель привозит оригиналы. Ждать вы не можете, предположим, что сроки не позволяют вам даже сделать пересылку по почте, а бухгалтер в отпуске. Выход достаточно прост: попросите работодателя поставить на копиях печать и подпись, - это банк вполне удовлетворит. Другой пример: ваш гарант приехал из другого города на подписание, забыв дома тлуши. Не стоит откладывать намеченное, ему даже не придется приезжать ещё раз. С оригиналами тлушей он может подойти в ближайшее к нему отделение того же банка, сделать заверенные копии и попросить переслать по внутренней почте в нужное отделение. В особо срочных случаях служащий может сделать подтверждение по телефону.

Мы не советуем оставлять оригиналы документов в банке. Во-первых, бывают случаи, когда вся папка или её часть теряются. Во-вторых, это ограничит вас при проверке условий в других банках. Бывают случаи, когда клиенты останавливают свой выбор на каком-либо банке только из-за того, что передали служащему оригиналы документов, не оставив себе даже копии, и стесняются попросить их обратно.

 

2. Основной договор

Обычно, при открытии папки основной договор уже подписан и служащий берёт все необходимые для банковских документов данные непосредственно из него. В этом случае неприятности могут возникнуть, только если в договоре обнаружится ошибка. Её необходимо будет исправить. Возле исправления поставить печать и подпись адвоката или подписи обеих сторон. Особое внимание! - Банк не принимает исправления, сделанные типексом! Но самое главное, чтобы ошибка не перешла дальше - в нотариальную доверенность и другие документы. Бывают случаи, когда сроки оплаты настолько сжаты, что приходится открывать папку ещё до того, как договор у вас на руках. Например: он на подписи в строительной компании или требуется подпись одного из членов семьи, тогда как все остальные уже подписали. Будьте внимательны, чтобы все передаваемые в банк данные соответствовали тому, что написано в договоре. По опыту, ошибка чаше всего возникает в самых, казалось бы, незначительных деталях. Например, в дате подписания договора. Для банка дата важна по двум причинам: во-первых, иногда от неё зависят льготные ссуды, во-вторых, в некоторых банках, где заполнение документов компьютеризировано, для её изменения необходимо заново распечатывать и подписывать целый ряд бумаг. Поэтому, если такая ошибка произошла, то лучше попросите адвоката или строительную компанию её исправить.

 

3. Документы продающих о владении

При покупке квартиры со вторых рук банк обязательно потребует документы о владении от продающей стороны. Если квартира записана в табо, то это выписка из земельного управления (несах табо), если в строительной компании - справка о владении (ишур баалут). Ваш адвокат обязан был заказать их ещё до подписания договора. Обычно для банка достаточно заказанного адвокатом экземпляра. Но бывали периоды, когда учащались случаи подделок документов, и банк самостоятельно проверял квартиру.

В основном документе на владение указывается также форма владения землёй. Если земля не находится в частном владении, то банк попросит договор о долгосрочной аренде земли (хозе хахира). Его тоже должен заказать ваш адвокат. Когда в документе о владении указано, что был произведен ивун - оплата за весь срок аренды, хозе хахира не потребуется.

При покупке от строительной компании банк не требует документы о владении на конкретную квартиру, так как их ещё не существует. Но хозе хахира - договор о длительной аренде земли, заключённый строительной компанией, или несах табо на миграш - весь участок земли (если дом строится на частной земле), банк может запросить. Обычно банк делает это на первую оформляемую у него квартиру каждого проекта.

Несах табо на миграш может заинтересовать банк и при оформлении ссуд на квартиру со вторых рук. Особенно, когда есть информация о финансовых проблемах строительной компании. Если компания во время строительства брала ссуды под залог земли и залог до сих пор не снят или на землю были наложены аресты, то это будет серьёзным препятствием для перевода квартиры на ваше имя. Банк в этом случае не выдаст вам ссуды, но нарушения договора с вашей стороны здесь нет - тут вина продавца. Адвокат, заключивший подобную сделку, не проверив или не объяснив сторонам положение вещей, тоже может пострадать. Если вы осознанно хотите приобрести подобную квартиру, то есть три варианта: или оплата стоимости без участия банка, или взять ссуды в том банке, в пользу которого есть тот самый залог, который создаёт проблему, или в банке, где есть машканта продающих. Но чаше всего подобные сделки распадаются.

 

4. Итхайвут мохер - обязательство продающей стороны

Один из документов, выдаваемых вам банком для оформления - итхайвут мохер. Бланк вы получаете при открытии папки и передаёте адвокату или в строительную компанию. Если не требуется делать предупредительную запись в табо, то подписанный продающей стороной документ вы сразу возвращаете в банк. На банковском бланке итхайвута нужна только подпись продающего, заверенная адвокатом, но строительные компании часто используют свой вариант обязательства, где может потребоваться и ваша подпись. У банка могут возникнуть разногласия по поводу некоторых пунктов обязательства. В этом случае предоставьте возможность банку говорить напрямую с компанией, кто-то, в конце концов, должен будет уступить. Обычно строительные компании подписывают обязательство только после оплаты вами личного взноса в размере 10%. При меньшем личном взносе компания рискует остаться в убытке в случае расторжения сделки, но сегодня фирмы идут даже на фиктивный личный взнос, записывая в качестве него скидку, предоставляемую покупателю (подробнее см. ).

Если необходима предупредительная запись в табо, то адвокат или строительная компания направляют итхайвут в табо и получают обратно вместе с новым несах табо, где записан залог в пользу банка. Перед этим вы должны оплатить биюль в размере 5 шекелей. Сумма небольшая, но иногда из-за неё приходится пропускать рабочий день.*************

При оформлении новой квартиры на раннем этапе строительства в обязательстве компании должен быть пункт о предоставлении банковской гарантии.

Если берущий ссуды делает страховку риска, то к обязательству продающей стороны прилагается отдельная бумага для страховой компании. Оба документа должны быть подписаны продающей стороной и заверены адвокатом

 

5. Ораат азара - предупредительная запись в табо в пользу банка

Предупредительная запись в табо делается, если квартира со вторых рук записана в табо, или если строительство ведётся на частной земле и дом на этапе завершения. При приобретении новой квартиры на раннем этапе строительства банк потребует арвут - банковскую гарантию. Для квартир со вторых рук, не записанных в табо - одаат мишкун.

Обычно оформлением ораат азара занимается адвокат или строительная компания, от вас требуется только передать им документы из банка и оплатить марочный сбор. Вся процедура, если нет забастовки, займёт несколько дней. Основное время уходит на пересылку документов по почте или через посыльных. Если подобные сроки не устраивают вас, можете взять документы, сами поехать в табо и на месте получить все необходимые бумаги. Как мы уже говорили, иногда банк страхуется от подделки документов и самостоятельно заказывает несах табо после оформления залога в его пользу. Тут ускорить вы ничего не можете. Но спросите заранее у служащего, если банк будет это делать, то пусть адвокат не заказывает несах, записав только ораат азара, что сэкономит лишний марочный сбор.

Некоторые банки перестраховываются и требуют ораат азара на квартиру в ещё не построенном доме. Строительная компания, скорее всего, откажется это делать, сославшись на то, что они дают банковскую гарантию. Если вы питаете особые чувства к своему банку, удерживающие вас в нём, то придется оформлением ораат азара заняться самим.

 

6. Одаат мишкун - запись в залоговом реестре (если банк потребует)

Когда права на квартиру записаны не в табо, банк потребует сделать запись в рашам машконот - залоговом реестре. Некоторые банки страхуют себя дважды и помимо ораат азара производят запись в рашам машконот. Они дают деньги и их право требовать. Вы можете сами поехать в ближайшее отделение рашам машконот или воспользоваться услугами экспресс почты.

 

7. Михтав каванот - письмо из банка продающих

 

В процессе получения вами ипотечных ссуд участвует и хозяин квартиры. Это участие не ограничивается подписанием обязательства продающего, если на квартире есть залог в пользу другого банка, что в Израиле бывает в 90% случаев. Другими словами, у продающего есть машканта, которую он должен погасить, заморозить или перевести на другую квартиру. Пока он это не сделает и его квартира не будет освобождена от залога, ваш банк не перечислит деньги. Сумма личного взноса при покупке квартиры чаще всего не позволяет произвести освобождение от залога, и для этого привлекаются те деньги, которые вы получаете в качестве ссуд. То есть ваш банк должен перевести деньги за квартиру, заложенную другому банку. Безусловно, что он пойдёт на это только в обмен на определённые гарантии. В данном случае подобной гарантией является обязательство банка продающей стороны освободить квартиру от залога после перевода необходимой суммы. Оно дается в виде письма - михтав каванот. Если хозяин квартиры собирается гасить или замораживать машканту, то подготовка михтав каванот не займёт более 2-3 дней, но при переводе ссуд на другую квартиру дело усложняется. Во-первых, он должен найти новую квартиру, заключить договор, оформить все необходимые для перевода ссуд документы (как и при получении), но самое главное, он точно так же зависит от своих продавцов, если у них на квартире есть машканта. Таким образом выстраивается цепочка из многих покупок-продаж, и пока все звенья не будут готовы, перевод денег невозможен, так как он производится от начального звена к конечному, минуя промежуточные.

Поясним на примере:

А - первая покупка, получение ссуд в размере 100.000 шекелей.

В - продаёт квартиру покупателю А, покупает со вторых рук у С, переводит ссуды в размере 65.000 шекелей.

С - продаёт покупателю В, покупает со вторых рук у D, переводит ссуды в размере 75.000 шекелей.

D - продаёт покупателю С, покупает новую квартиру в строительной компании X и переводит ссуды в размере 50.000 шекелей (см. рис. №1)

Посмотрим, как в этом случае произойдёт перевод денег. Предположим, что все стороны уже подписали основные договора, оплатили личный взнос 10% от стоимости и оформили все необходимые банковские документы. Строительная компания X выдаёт банку D обязательство на определённых условиях принять и записать ссуду 50.000 шек. Имея обязательство компании, банк D выдаёт банку С письмо (михтав каванот), в котором обязуется освободить квартиру D от залога при переводе в компанию X 50.000 шек. Квартира С имеет залог 75.000 шек., которые банк С должен перевести на квартиру D, но 50.000 шек. из них должны перейти в компанию X. Потому банк С готовит письмо банку В с обязательством освободить квартиру от залога в случае перевода 50.000 шек в строительную компанию X и 25.000 шек. владельцу квартиры D. Банк В должен перевести ссуду в размере 65.000 шек. Эта сумма меньше, чем переводит банк С, поэтому В просто повторяет условия - 50.000 шек. в компанию X и 25.000 шек. владельцу квартиры D, тогда он освободит квартиру от залога. Банк А, получив письмо от банка В, переводит деньги, после чего квартира освобождается от залога и оставшуюся часть продавец В получает на свой счёт.

Мы рассмотрели очень простой пример, от которого уже начинает заходить ум за разум. В жизни бывают случаи гораздо сложнее, но сейчас для нас важен вывод: сроки перевода денег в подобных сделках зависят не только от вас и хозяина квартиры, а от всей цепочки. Неготовность одного из звеньев цепочки - самая распространённая причина задержек в оформлении ссуд. Чем длиннее цепочка, тем больше вероятность возникновения у одного из её звеньев побочных проблем, которые задержат всех.

 

Возможные проблемы при оформлении михтав каванот

 

a. Незавершённость цепочки покупок и продаж

Когда подписывается договор о покупке, то не всегда известно, насколько сложной будет цепочка. Соответственно, заказывая в банке ссуды, вы не знаете, когда будет произведён перевод денег. В такой ситуации крайне трудно вести торг о процентах. С одной стороны, вы должны максимально подготовить свою часть, чтобы не задержать в нужный момент перевод денег, с другой - чем больше вы готовы, тем сильнее привязаны к банку, и тем тяжелее торговаться. Но о торге проговорим позже. Чтобы началось движение документов и денег по цепочке, она должна быть завершённой: начальное звено ни от кого не зависит в передаче денег, а конечное - ни от кого не зависит в получении. В приведённом ранее примере (см. рис. №1) в начале стоит покупающий первую квартиру, а в конце - строительная компания. Всего пять звеньев, значит четыре сделки должны состояться для образования цепочки. Четыре покупателя должны найти подходящие им квартиры, заключить договора, открыть папки в банках и оформить всю документацию. Только после этого можно начинать создавать цепочку банковских обязательств. Неготовность хотя бы одного звена повлечёт задержку перевода денег.

 

b. Неувязка с суммами

В примере на рис. №1 получаемая покупателем А ссуда превышает по сумме ссуды других участников. Но предположим, что С переводит 150.000 шек. (см. рис. №2). В этом варианте нельзя произвести перевод машканты, используя только ссуды покупателя А. Покупатель С вынужден будет изыскать недостающие 50.000 шек., оплатить их своему продавцу и только после этого возможно движение банковских денег. Легко сказать - найти 50.000 шек. Если их нет, то возникает замкнутый круг. Один из способов его разрешения – не предусмотренная договором оплата одним из звеньев цепи денег из личных сбережений. Например: В платит в счёт стоимости квартиры 50.000 шек. или А платит В, а тот в свою очередь переводит деньги D вместо С в счёт оплаты за квартиру. Такие решения возможны, но они должны быть согласованы с адвокатами сторон, так как в этом случае риски, которые не берёт на себя банк, переносятся на сторону, производящую не предусмотренную договором оплату. Вопрос, почему нельзя предвидеть несоответствия сумм заранее, ещё при подписании договора. Каждый адвокат, безусловно, пытается это делать. Задача упрощается, когда вся цепочка или большая её часть находится у одного адвоката. Но в большинстве случаев предусмотреть проблемы перевода ссуд ещё на этапе заключения договора невозможно. Дело в том, что цепочка из покупателей и продавцов формируется в совершенно произвольном порядке. Кто-то сначала купил, потом продаёт, кто-то наоборот. У каждой стороны свой адвокат, иногда два. В результате в одну упряжку объединяются совершенно разные люди, каждый со своими проблемами, несколько адвокатов со своими амбициями, и несколько банков, каждый из которых стремится до минимума снизить свои риски. Завершает букет какая-нибудь строительная компания. Предусмотреть на этапе заключения договора те проблемы, которые возникнут при переводе ссуд, практически невозможно. Поэтому требования банков часто перекраивает графики платежей, записанные в договорах, (см подробнее: ).

 

c. Ограничение сроков в михтав каванот

Любое обязательство одного банка другому имеет определённый срок действия. Обычно это или конец месяца, или 15 число - даты по которым меняется остаток долга по ссудам. Вернёмся к нашему примеру. Предположим, что строительная компания X подсуетилась и подготовила обязательство банку 2-го числа. D относит его в свой банк и просит михтав каванот для своего покупателя. Служащий обещает в течение 2-3 дней его подготовить. В пятницу не было начальника, суббота - выходной, в воскресенье D не отпустили утром с работы... 8 числа D забирает из банка письмо, обусловленное переводом 50.000 шек. до 15 числа, и передаёт адвокату, 9 числа С относит его в свой банк и просит михтав каванот для своего покупателя. Служащий обещает в течение 2-3 дней его подготовить. 13 числа С передаёт письмо В, тот относит его в свой банк, где служащий говорит ему: "Вы что, издеваетесь? Приносите в последний день и требуете чего-то от нас. Письмо нужно напечатать, отослать на подпись в центр, потом обратно. Только пересылка займёт 2 дня. Мы никак не успеем, принесите письмо сроком действия до конца месяца." 15 числа меняется индекс цен и остаток переводимых D ссуд уже не 50.000 шек., а 50.378 шек. Его банк просит строительную компанию исправить сумму в обязательстве, и всё начинается сначала.

 

d. Психологическая проблема последовательных сделок

Но самая трудноразрешимая проблема последовательных сделок - психологическая. Объединённые вместе совершенно разные люди, адвокаты и банки не сразу понимают, что провернуть весь механизм можно только при быстрых и слаженных действиях всех сторон. Поначалу стороны пытаются выяснить, кто, согласно договору, виноват. Если квартира не освобождена от залога, то опоздание в платеже не является нарушением договора со стороны покупающего, скорее тут вина продающего, но она, чаще всего, не влечёт больших штрафных санкций. Происходит перенос сроков оплаты и иногда потеря в курсе, по которому она производится. Но кто виноват, когда все одинаково готовы, а цепочка банковских обязательств выстроиться не успевает? Все. На третьей-четвёртой попытке перевести деньги формируется дружный коллектив с лидером из конца цепочки, для которого задержка в переводе денег чревата штрафным процентом со стороны строительной компании. Отговорок типа: "у меня адвокат в отпуске" или "я не могу выйти с работы", - уже не слышно. Банки не печатают новые письма, а только исправляют даты и суммы, ставя штамп "исправленному верь", а адвокаты заранее заготовили подписанные бланки взаимозачётов (ораот кизуз), в которых осталось только проставить суммы.

 

Способы преодоления проблем при оформлении михтав каванот

 

a. Увеличение и опережение оплаты личного взноса

За счёт личных сбережений одного из участников цепочки можно упростить всю процедуру. Предположим, что кто-то из среднего звена оплатит в счёт покупки сумму, превышающую его ссуды. Например: С, имея 75.000 шек. личных сбережений, оплачивает их в соответствии с требованиями банка продающих, таким образом переводит сначала свою ссуду и освобождает квартиру от залога, а затем получает 65.000 от банка А, как перевод ссуд В на свою квартиру (см. рис. №1).

В примере, изображённом на рисунке №2, С вынужден использовать личные сбережения, так как ссуды А не перекрывают его машканту. Чтобы сделать возможным её перевод, ему необходимо изыскать недостающие 50.000 шек. Но может оказаться, что такой суммы у него нет. Её он должен получить от своего покупателя только после освобождения квартиры от залога. С обращается к В с просьбой передать ему 50.000 шек. в счёт следующего платежа. Но у В точно также этих денег может не быть, так как он получает их от А после перевода своей машканты. Покупатель А берёт в банке всего 100.000 шек. Предположим, что квартира стоит дороже и остальная сумма у него есть. Он готов передать 50.000 шек. и развязать узел. Но тут вступает его адвокат и справедливо замечает, что этими деньгами А рискует. С квартиры ещё не снят залог в пользу банка В, а деньги уходят по цепочке в строительную компанию. В случае расторжения сделки нет надёжной гарантии их возврата. Адвокат А может потребовать отражения в межбанковских обязательствах интересов своего клиента. Указанные в примерах цифры взяты нами совершенно произвольно. При другом раскладе вместо 50.000 шек. может оказаться сумма в 500.000 шек. Мы не брали во внимание случай, когда А по каким-либо причинам не может опередить платёж, если следовать букве договора, он не обязан это делать.

За счёт личного вклада один из участников цепочки может погасить ссуды, тем самым освободив свою квартиру от залога и разорвав цепочку. Вернёмся к примеру на рис. №2. Предположим, что у В есть свободные 65.000 шек. Он гасит свои ссуды. Теперь ему ничто не мешает получить от А не только ссуды (100.000 шек.), но и последующие платежи без малейшего риска для А. Когда переведённая сумма превысит 150.000 шек., В без риска передаст деньги D или в компанию X, переведя машканту С. Таким образом, разрывая цепочку, мы решаем все противоречия. Вопрос, конечно, собирался ли В именно так распоряжаться своими сбережениями.

 

b. Заморозка ссуд - акпаат машканта

С помощью заморозки ссуд тоже можно разорвать цепочку и разрешить противоречия. Снова вернёмся к рис. №2. Если В замораживает ссуды, то передаёт своему покупателю банковскую гарантию. Его ссуды переходят на закрытый счёт, куда банк А перечисляет 65.000 шек., а квартира освобождается от залога. Теперь В может получить остальные деньги от А. Но заморозка стоит денег, иногда до 5% от суммы, и идти на этот шаг без крайней необходимости не нужно. (Подробнее об этом см. ).

 

c. Расширение сроков

15 дней, с учётом того, как работают банки, срок очень короткий, но есть возможность его продления. В примере на рис. №1 долг по ссудам D был 50.000 шек. Его банк, взяв в расчёт ожидаемый индекс цен, может указать сумму с запасом, например - 55.000 шек. Тогда нет никакого риска сразу ограничить срок действия обязательств не серединой, а концом месяца. Сделав это хотя бы на часть цепочки, вы значительно облегчите себе задачу.

 

d. Ускорение процесса

Есть способ ускорения самого процесса оформления. Банк выдаёт оригинал письма только после того, как получает оригинал данного ему обязательства от предыдущего звена. Но подготовку документа можно начать раньше. Например: строительная компания, подготовив обязательство, не ждёт, пока D заберёт его, а посылает по факсу в банк, который уже начинает готовить письмо. Когда D передает в банк оригинал обязательства компании и забирает оригинал письма, то просит по факсу переслать его в банк С. Пока С получает от D и передаёт в банк оригинал письма, его михтав каванот уже готов. Но чтобы банки заработали так оперативно, их нужно "трясти": послали факс - позвоните служащему, скажите, чтобы готовили письмо. Через пару часов позвоните, проверьте, делается ли то, что просили.

 

8. Ораот кизуз - указание о переводе денег в соответствии с михтав каванот

Дословно ораот кизуз означает указания о взаимозачётах. Производящий перевод денег банк обязательно потребует письмо, заверенное адвокатом, где будет указан весь путь денег в соответствии с михтав каванот и будут подписи всех участников цепочки. Не знаю, насколько правильно с точки зрения закона подписывать людей на пустом бланке, но если адвокат начнёт собирать подписи на ораот кизуз, когда письма из банков уже готовы, то вряд ли удастся уложиться в срок. К сожалению, понимание этого не всегда приходит вовремя. В результате в нужный момент адвокат оказывается в отпуске, а его клиент наотрез отказывается подписать что-либо у другого адвоката, и промедление в несколько дней срывает перевод денег.

 

9. Квитанция об оплате личного взноса за квартиру

Даже если в договоре о покупке написано, что вы уплатили какую-то сумму денег и указано, что договор является квитанцией об уплате, банк попросит принести отдельную расписку. Банку так спокойнее. Юридическую сторону этого дела объяснить трудно, просто нужна отдельная бумажка, и адвокат должен о ней позаботиться. В некоторых случаях банк может попросить справку о том, сколько осталось оплатить. Например, если банк хочет, чтобы его платёж был последним и полностью закрывал долг по квартире. Это бывает в тех случаях, когда у строительной компании есть особая договорённость с банком о почти 100% финансировании. Строительная компания в такой сделке получает минимальный задаток или не получает его вообще. Иногда в качестве задатка записывается получаемая покупателем скидка. Квитанцию о получении денег в данном случае компания дать не может, а вот остаток платежа - пожалуйста (см. подробнее ).

 

10. Номер счёта продающих

Когда составляются ораот кизуз и михтав каванот, в них указывается на какой счёт, кому и какая сумма должна быть переведена. Это особенно важно, когда банк производит оплату не чеком, а банковским переводом. Если квартира свободна от залогов, то деньги переходят сразу хозяину квартиры, и надобности в ораот кизуз и михтав каванот нет. Вам нужно просто сообщить банку номер его счёта для выполнения банковского перевода. Когда банк готовит чек, номер счёта ему не понадобится. Но тут есть один важный момент, о котором вспоминают в последнюю очередь. Перевести деньги или вложить чек можно только на общий счёт всех вписанных в договор владельцев. Но не всегда у них есть общий счёт. Муж и жена могут пользоваться разными счетами, квартира может принадлежать родителям и детям, что особенно распространено среди новых репатриантов, которым разрешено объединять льготные машканты. Наконец, владельцами могут быть несколько наследников, живущих в разных городах и странах. Банк никогда не станет вмешиваться в проблемы раздела денег между владельцами недвижимости. Даже не пытайтесь убедить служащего выписать каждому из пяти наследников чек на одну пятую часть суммы. Это просто не функция банка. Муж и жена должны один из счетов сделать общим. В варианте с родителями банк может перевести деньги на счёт детей, при наличии письменного согласия родителей, оформленного у адвоката. Но об этом стоит позаботиться заранее, а не когда у вас на руках чек, где вписаны имена всех указанных в договоре. В случае с наследниками можно доверить получение денег кому-то одному, а если с этим есть проблемы, то по согласию всех продающих деньги переводятся на счёт адвоката (хэшбон нээманут), который их делит в соответствии с завещанием или решением суда. Согласие сторон о передаче денег адвокату должно быть оформлено в виде письменного соглашения, и заранее передано в банк.

 

11. Ипуй коах - Нотариальная доверенность

Один из обязательных документов при оформлении ипотечной ссуды - ипуй коах - нотариальная доверенность. При открытии папки вы получаете бланк доверенности, с ним идёте к нотариусу (каждый покупающий должен лично поставить свою подпись при нотариусе, предъявив удостоверение личности. Если права на квартиру записаны в строительной компании, она тоже потребует ипуй коах. Иногда бланк доверенности строительной компании подходит банку. Вы сэкономить время и деньги, если сделаете не две разные доверенности, а нужное количество экземпляров одной. Обратите внимание, что некоторые банки требуют, чтобы доверенность была заполнена на печатной машинке, а не от руки и уж конечно исправлений типексом быть не должно.

 

12. Ораат кева - постоянное указание в банк о ежемесячном возврате ссуды

Ежемесячная оплата ипотечной ссуды производится автоматически с вашего счёта. Для этого при оформлении ссуд вы даёте своему банку постоянное указание. Если покупает квартиру более чем одна семья, вы можете договориться о том, в какой пропорции со счёта каждого будет сниматься месячная выплата. Тогда каждая семья должна дать отдельное указание на свой счёт. Если покупающие не работают, то постоянное указание даётся со счёта генерального гаранта. Перевести его на счёт покупателей можно только после устройства на работу хотя бы одного из них.

 

13. Биюль - оплата марочных сборов в банке

 

14. Подписи гарантов и их документы в оригинале

После открытия папки и до перевода денег должны подписаться гаранты. На подпись необходимо приходить с теудат зеутом и оригиналами тлушей. В крайнем случае, тлуш можно поднести попозже. Гарантам не обязательно приходить именно в то отделение банка, где вы оформляете машканту. Подписываемые гарантом документы можно переслать в любое отделение банка. Пересылка документов увеличивает риск потери какой-нибудь бумаги, поэтому желательно это сделать до того, как оплачен биюль. Но самый главный вопрос - на каком этапе оформления лучше приглашать гарантов. Универсального ответа тут быть не может, но мы разберём все за и против, которые вам необходимо взвесить, чтобы принять правильное решение. С точки зрения вашей готовности произвести оплату в срок согласно договору, чем быстрей вы закончите все банковские формальности, тем лучше. С точки зрения возможностей торговаться с банком о процентах - чем меньше вы к нему привязаны, чем легче можете уйти к конкуренту, тем легче торговаться. С другой стороны, необходимо взвесить возможные задержки в переводе денег, как с вашей стороны, так и со стороны продавца. Ваша преждевременная готовность может обернуться большой головной болью и лишними расходами. Если с момента подписания документов до получения денег прошло более 2-3 месяцев, что вполне возможно, то банк сделает повторную проверку гарантов и попросит их последние тлуши. За это время человек мог уволиться, уехать за границу, наделать долгов. Представьте, что это выясняется, когда с третьей попытки михтав каванот дошёл до вашего банка... Риск, что гарант "испортится" особенно велик, если вы нашли его "по объявлению". Таких гарантов стоит приглашать только тогда, когда опасности серьёзных задержек миновали. Не помешает попросить служащего сделать компьютерную проверку гаранта непосредственно перед подписью. Некоторые банки посылают клиента забирать теудат закаут из другого банка только после подписи гарантов. Если ваши гаранты относятся к "группе риска", убедите служащего сделать это раньше. Итак, приглашать гарантов лучше всего незадолго до перевода денег, когда никаких задержек, способных затянуть процесс на месяц и более, уже не предвидится, и оговоренный с банком процент не изменится до ожидаемого срока перевода денег. Но не стоит слишком затягивать и оставлять подписи гарантов на самый последний день, так как это может задержать или сорвать перевод денег. Сегодня есть возможность сделать страховку риска и обойтись без гарантов. Насколько это выгодно, вы должны решить сами, получив у служащего расчёт месячных выплат со страховкой риска и без неё. Для банка страховка риска самый надёжный вариант. Клиенту спокойствие банка обходится в несколько десятков тысяч шекелей. С точки зрения процесса оформления страховка ускоряет его, так как нет необходимости в гарантах, но этап проверок наоборот затягивается. Страховая компания самостоятельно проверяет вашу платежеспособность и благонадёжность. Банк, прежде чем дать окончательное разрешение на получение ссуд, получает её согласие.

 

15. Страховка квартиры и жизни

В возрасте до 55 лет покупающие квартиру обязаны сделать страховку жизни. По достижении 65 лет страховка автоматически прерывается. Страховку квартиры обязаны делать все, получающие ссуды, но если дом в процессе строительства, то выплаты по страховке начинаются только после получения ключей. Обе страховки считаются обязательными при получении ипотечных ссуд. Однако вы не обязаны делать их через банк. Сегодня на рынке есть много страховых компаний, предлагающих те же самые страховки, но дешевле. Выбирать страховую компанию можно как в процессе оформления документации, так и после. Чтобы не вносить в процесс оформления ссуд лишние проблемы, первоначально можно сделать страховки через банк, а затем, когда ссуды получены, спокойно заняться выбором самым выгодных предложений и поменять страховую компанию. Обратите внимание, что страховка квартиры обновляется каждый год. Покупая страховку вне банка, проверьте, что сама компания обязуется пересылать необходимые документы непосредственно в банк, не берите эту ответственность на себя. Если документы получите вы и забудете передать в банк, то с вас снова могут снять деньги по страховке через банк.

 

16. Шамаут - оценка квартиры банковским оценщиком

Как мы уже говорили, любой ответ банка является условным, и если условие не выполняется, то и ответ может измениться. Одно из важных условий получения указанной в разрешении банка суммы - подтверждение оценщиком (шамаем) рыночной стоимости покупаемой квартиры. Если оценка окажется меньше, то выдаваемая банком сумма пропорционально сократится. Например: банк разрешил вам 90% от стоимости квартиры, которая согласно договору 100.000$, но оценщик оценил её в 90.000$. Соответственно, вы получите 90% от оценки, то есть 81.000$, а не 90.000$, как рассчитывали. Если подобное развитие событий делает для вас покупку квартиры невозможной, советуем пригласить оценщика до того, как подписан окончательный договор, а предварительный обусловить не только разрешением банка, но и оценкой шамая. В худшем случае вы потеряете несколько сот шекелей, но не возьмёте на себя невыполнимых обязательств.

Что делать, если договор заключён, а оценка не соответствует? Такие случаи встречаются довольно часто, даже когда записанная в договоре цена не завышена. О завышении цены разговор отдельный (см. НА ГРАНИ ЗАКОНА), а пока коснёмся некоторых критериев оценки. Сразу заметим, что оценка недвижимости - профессия, которой надо достаточно долго учиться, и изложить её на 2-3 страницах нельзя, но знание некоторых критериев поможет вам правильно спланировать сделку. Это особенно важно, когда получаемые из банка суммы предельно высокие, и других источников финансирования у вас нет.

Цены на недвижимость устанавливает рынок. После кратковременного поиска вы узнаёте, сколько стоит квартира в том или ином городе и районе. Основной метод оценщика примерно такой же - сравнение с подобным, только он пользуется компьютерной базой данных и специальными формулами, позволяющими от средней цены 1 кв. м. данного типа квартир прийти к оценке конкретной квартиры с учётом её особенностей. Учитываются десятки факторов, но основными, после местоположения и возраста строения, являются количество комнат и метраж. Они формируют основу оценки, а второстепенные факторы могут незначительно менять её в ту или иную сторону. Рыночная ситуация не всегда соответствует формулам и часто второстепенные или временные факторы дают достаточно сильные расхождения в оценке шамая и рыночной цене. Повышенный спрос на определённый вид квартир может почти стереть различия в метраже, тогда как оценка шамая учитывает это в первую очередь. Например, возник повышенный спрос на квартиры для молодых пар с одним ребёнком. Такой семье нужна недорогая квартира, имеющая салон и две спальни. Многих не очень интересуют размеры, так как основная задача - дать ребёнку отдельную комнату. Владельцы больших по метражу квартир вынуждены снижать цену, учитывая ограниченные возможности потенциальных покупателей, а владельцы квартир в две с половиной комнаты, где есть возможность преобразования половины в спальное место, выиграют в цене на волне спроса. В результате на вздорожавшую маленькую квартиру с трудом можно будет получить необходимую оценку, тогда как оценка большой будет порой превышать реальную стоимость. Вложения в квартиру не всегда получают адекватное отражение оценщика. Вы, как покупатель, предпочитаете заплатить чуть дороже за квартиру, оборудование которой обошлось хозяину в 10-15 тысяч долларов, а оценщик берёт в расчёт, что в случае конфискации за долги банку оставят стены, пол и потолок.

Приведённые примеры достаточно типичны для сегодняшнего положения на рынке недорогих квартир. Поэтому можно выделить такую тенденцию: средняя рыночная цена маленькой хорошо оборудованной квартиры выше её оценки шамаем, а на большую по размерам квартиру в плохом состоянии есть шанс получить оценку выше её реальной стоимости. А значит, проблемы с оценщиком могут возникнуть не только у желающих получить 100% финансирование за счёт завышения цены, но и у вполне законопослушных граждан в обычной сделке. Как избежать этих проблем и как их решать, если они всё-таки возникли?

Во-первых, желательно хорошо ознакомиться с уровнем рыночных цен до совершения сделки, чтобы по ошибке не переплатить лишнего. Во-вторых, хорошо поторговаться с продающим. В-третьих, если есть сомнения, пригласить оценщика до подписания основного договора. Когда договор подписан и его расторжение повлечёт штрафные санкции, а из-за низкой оценки шамая банк урезал ссуды и денег не хватает, ещё есть способы поправить ситуацию. Первое, что вам нужно сделать, - подать дополнительную просьбу на увеличение процента финансирования. Например: цена квартиры 100.000$, было разрешение на 90% от стоимости, то есть 90.000$. После оценки шамая, которая составила 92000$, 90% оказались равны 82.800$. Вы подаёте дополнительную просьбу на 95% от оценки, что составит 87.400$, частично решая проблему. Если в результате количество дополнительных банковских ссуд не будет превышать 70% от шамаута, то шансы на положительный ответ банка достаточно велики. Но бывает такое, что первоначальная просьба уже, что называется, под завязку, и банк непреклонен в решении урезать ссуды. Помните, и с банком, и с оценщиком можно спорить. Какие аргументы могут их убедить? Самый веский аргумент - рынок. Как уже говорилось, при формальной оценке некоторых видов квартир возможны расхождения с реальной рыночной ценой. Это лучше пояснить на примере: представьте ряд домов с однотипными квартирами, часть из которых выходит на шумную дорогу, а часть имеет вид на парк и море. Разница в цене абсолютно одинаковых квартир в одном и том же доме может дойти до 10-20%, тогда как шамай, исходящий из средней цены, за красивый вид добавит только пару процентов. Если сузить зону сравнения и выделить только квартиры с видом на море, то оценка получится другой. Именно это следует доказать, для чего желательно собрать информацию по заключённым в последние полгода сделкам и по тем предложениям, которые есть на рынке на данный момент. Можно попробовать заказать ещё одного оценщика. Иногда служащий банка сам предлагает сделать повторную оценку у другого шамая. Сегодня, борясь с жульничеством, многие банки ограничили возможности выбора оценщиков для определённых групп населения, оставив самых несговорчивых.

Большой балаган начинается в периоды неожиданных скачков доллара. Мало того, что получаемая в банке сумма в шекелях, а договор в долларах. В такие периоды многие банки просят давать оценку и в шекелях, и в долларах, а потом исходят из меньшей. Об этом тоже нужно спорить. Если никакие доводы не подействовали и оценщик данного банка не меняет решения, попробуйте другой банк. Очень полезно во всех отношениях держать наготове конкурента, к которому вы можете уйти, почти до самого последнего момента. Это поможет и говорить о процентах, и получить необходимую сумму.

Возможно вам удастся решить проблему с оценкой, перейдя в другой банк, но возможно и нет. Если случилось последнее, то, кроме расторжения сделки, есть другие выходы. Вот некоторые из них: взять ссуду в обычном банке на недостающую сумму, договориться с хозяином о погашении долга после вселения несколькими платежами (если он на это пойдёт); отсрочить дату передачи ключей, оставив хозяев жить в квартире на условиях съёма в счёт погашения долга; сдать квартиру и оплату за съём передать продающему. Но лучше всего - подписывать договор только после положительного ответа банка и после оценки квартиры шамаем.

 

17. Справка о возврате квартирных

Если вы получали повышенные субсидии на съём жилья, то при покупке квартиры может возникнуть ситуация, когда часть из полученного вперёд необходимо вернуть. Не ждите до последнего момента, не надейтесь, что про это забудут. А вот перевод денег это может задержать, поэтому сразу спросите у служащего, что из полученного подлежит возврату и подготовьте нужную справку.

 

18. Асават арвут (при необходимости)

Здесь мы подразумеваем не тот асават арвут, который выдаётся банку строительной компанией уже после перевода машканты вместе с банковской гарантией (арвут банкаит). В некоторых случаях асават арвут требуется предоставить до перевода первой части ссуд. Это происходит, когда есть финансовое сопровождение проекта каким-либо банком. Проще говоря, компания взяла ссуды под строительство, поэтому весь проект изначально заложен. Так как для ипотечного банка заложенная квартира не будет гарантией, то для получения машканты необходимо освободить её от общего залога. Эта процедура значительно упростится, если вы получаете ссуды в "смежном" ипотечном банке, относящемся к сопровождающему проект банку. При первой покупке лучше так и сделать. Дело в том, что финансовое сопровождение используется как отличный способ привести всех покупателей данного проекта в свой ипотечный банк. И если вы решите уйти к конкурентам, придется хорошо побегать, выбивая асават арвут. При переводе ссуд, взятых в другом банке (продажа - покупка), выбора уже нет. Можно, конечно, погасить ссуды в одном банке и взять в другом, но насколько это вам выгодно, особенно при наличии закаута. Вот недостающую часть ссуд возможно получить в сопровождающем банке, а затем перевести ссуды со старой квартиры. Это значительно облегчит получение асават арвут, но возможно только при условии, что общее количество ссуд не будет превышать 80% от стоимости квартиры, иначе ваш старый банк не подпишет необходимое в таких случаях межбанковское соглашение - пари пасо. Обратимся ещё раз к примеру на рис. №1, где предпоследнее звено цепочки D покупает квартиру от строительной компании. Предположим, что D оплатил 10% из личных сбережений и собирался перевести свои ссуды в размере 50.000 шек. Тут выясняется, что у проекта есть финансовое сопровождение и его банк требует асават арвут. D идет в компанию, там его направляют в банк сопровождения, а в банке говорят: мы не можем дать то, что вы просите, так как квартира стоит 400.000 шек., а ваша оплата вместе с переведённой машкантой составит всего 10% + 50.000 шек. = 90.000 шек. Заплатите еще хотя бы 250.000 шек. и получите асават арвут. Но эти деньги D должен получить от покупателя после перевода машканты. Получается замкнутый круг, разорвать который можно, заплатив 250.000 шек. из личных сбережений или взяв их в банке сопровождения. Другой вариант: найти только 50.000 шек. своих денег, произвести оплату в компанию, чтобы не нарушить договор, а машканту заморозить, чтобы не задерживать цепочку. Но самое лучшее, чтобы ваш адвокат проверил договор компании и заранее защитил ваши интересы, обусловив оплату 50.000 шек. предоставлением асават арвут. Тогда с банком сопровождения будете разбираться не вы, а строительная компания.

 

19. Пари пасо - межбанковское соглашение (при необходимости)

Такое соглашение делается при получении ипотечных ссуд на одну квартиру в разных банках. Выгодно это делать или нет - зависит от конкретного случая, но беготни у вас будет ровно в два раза больше. И главное, конечно, проверить, укладываетесь ли вы в банковские критерии, до получения ссуд во втором банке. Иначе первый банк не подпишет соглашение. Одним из основных критериев является предел ссуд в 80% (включая закаут) от стоимости квартиры. Его можно преодолеть только, если один из банков согласится взять на себя большие риски, что очень маловероятно.

 

20. Ораа билти хозерет - окончательное указание о переводе денег (некоторые банки)

В некоторых банках прямо перед переводом денег вы должны подписать специальный бланк о своём окончательном согласии. Если служащий не сделал это заранее, что им запрещено, придётся лишний раз посетить банк. Не обязательно идти в свое отделение. Подойдите в ближайшее к вам и попросите служащего оформить нужную бумагу и связаться с вашим отделением. На ораа билти хозерет достаточна подпись хотя бы одного из покупателей.

 

Продавая одну квартиру и покупая другую, вы должны произвести перевод ссуд (грират машканта). Процедура перевода мало чем отличается от получения ссуд. Даже если вы не берёте ничего дополнительно для финансирования новой квартиры, необходимо оформление всех сопутствующих документов, подписи гарантов, марочные сборы... Но самое главное, что сам факт того, что ссуды уже получены, не является автоматическим разрешением на их перевод. Не исключён вариант, при котором уже имеющиеся ссуды не разрешат перевести на другую квартиру. Поэтому покупку второй, как и первой, квартиры лучше всего начинать с обращения в банк и получения предварительного ответа (ишур экрони). Мы не будем повторять сказанное ранее о процедуре оформления, отметим лишь некоторые нюансы, важные при переводе ссуд.

 

1. Возможные изменения льготной части

Ранее уже было сказано, что льготная часть ссуд (закаут и местная ссуда) может меняться в зависимости от района покупки, так как вся территория Израиля поделена на зоны, которым присвоена определённая степень приоритетности. Продавая квартиру, купленную в одной зоне, и покупая в другой, вы не всегда сохраняете полученные ранее подарки и льготные ссуды. Информацию по этому вопросу можно получить в банке, и лучше всего сделать это заранее, до поиска новой квартиры. Потеря подарков и уменьшение льготной части вещь не только неприятная, но и влияющая на вашу покупательную способность. Не произведя правильные расчёты, вы можете втянуть себя в непосильную сделку.

 

2. Ограничения в пропорциональном соотношении ссуд и стоимости квартиры

При переводе ссуд, в составе которых есть закаут, министерство строительства предъявляет более жёсткие требования, нежели при первой покупке. О максимальном 95%-ом финансировании второй квартиры говорить не приходится. Хорошо, если рубеж в 80% будет преодолён (см. об этом - Предварительная проверка возможностей, процентное соотношение всех ссуд и стоимости квартиры). Это касается всех сделок: где вы берёте ссуды в дополнение к переводимым, где есть только перевод и даже где вы гасите часть банковских ссуд. Исключение может быть сделано только в том случае, если все банковские ссуды (машлимот) погашены, и осталась только льготная часть. Тогда есть шанс получить разрешение на перевод ссуд до 90% - 95% от стоимости покупаемой квартиры. Но во всех случаях желательно получить предварительный ответ из банка до того, как подписаны обязательства о покупке и продаже.

 

3. Роль разницы цен покупаемой и продаваемой квартиры

При оформлении перевода машканты банк попросит принести оба договора: на покупку и на продажу. Если покупаемая квартира дешевле, то банк может потребовать вернуть разницу, если дороже, то выдаст дополнительные ссуды на сумму не больше разницы. Отступления в разумных пределах от этого правила бывают. Банк может принять объяснения, что смена квартир сопровождается расходами, что покупаемая квартира требует ремонта, и если другие критерии позволяют, банк пойдёт навстречу, но не обязан это делать. В связи с этим хотелось бы предостеречь тех владельцев квартир, которые, уступая просьбам покупающей стороны, идут на завышение цены. Записанная в договоре фиктивная цена поможет покупающим взять больше ссуд, но поставит продающего в очень трудное положение. Разница цен покупки и продажи уменьшается на приписанную сумму. При необходимости получения денег из банка, продающий вынужден будет как-то это мотивировать.