Наконец-то мы подошли ко второй цели нашей книги. Кроме получения необходимой суммы в нужные сроки, перед вами стоит ещё одна не менее важная задача: чтобы ссуды были на максимально выгодных для вас условиях. Но получение ипотечных ссуд - не обычная банковская операция, где вы, договорившись об условиях, на месте закрываете сделку. Во-первых, сама процедура получения ссуд иногда затягивается на месяцы, причём, начиная её, вы сами не знаете, когда потребуется переводить деньги; во-вторых, существует множество различных программ, где нужно знать, о чём вести торг. Разберём всё по порядку.

 

A. Сколько стоит 0.1%?

Задумывались ли вы когда-нибудь о том, во что выливается одна десятая процента в ссудах, взятых на длительный срок? Давайте произведём подсчёт. За каждые 10.000 шекелей под 6.0% на 25 лет вы будете платить 64 шекеля 43 агоры в месяц (по формуле Шпицера). За то же самое под 5.9% - 63 шекеля 82 агоры. Разница составляет 61 агору - это 180 шекелей за 25 лет. При сумме в 300.000 шекелей вы переплатите 5400 шекелей, а 0.5% обойдутся вам в 27.000 шекелей. Теперь сами решите, нужно ли торговаться в банке.

 

B. Универсальные способы торга

Возьмём идеальный для торга вариант: вы покупаете квартиру, свободную от каких-либо залогов, теудат закаут получен, забастовок не намечается, словом, нет ничего, что могло бы помешать вам уложиться с оформлением ссуд в самые кратчайшие сроки. К моменту подписания договора в одном из банков вам уже разрешили необходимую сумму. По графику платежей на получение ссуд вам отвели полтора месяца, но продающая сторона готова получить деньги и раньше. Теперь самое время поговорить о процентах и определиться с банком. Вы приходите к служащему и говорите, что до открытия папки хотите знать процент на ссуды (пока для простоты предположим, что речь идет о постоянном проценте с привязкой к индексу на всю сумму). Когда он назовет вам цифру, обязательно поинтересуйтесь, на какой срок она действительна и необходима ли страховка риска. Реальный срок - от двух недель до месяца. Страховка риска эквивалентна дополнительным 0,6% (примерно). То есть, если один банк разрешил вам ссуды под 6.3% , а другой - под 6.0%, но с обязательной страховкой риска, то условия первого банка предпочтительней. Довод, что во втором банке вам не потребуются гаранты, с экономической точки зрения малоубедителен. Разница в 0.3% может обойтись в десятки тысяч шекелей, согласитесь, что для гарантов дороговато, но для кого-то это может быть единственным выходом. Услышав названную служащим цифру, отнимите от неё 1,5% и скажите, что только этот процент вас устроит. Вам, конечно, ответят, что это невозможно, такие проценты никто не даёт... Попросите подать просьбу с вашими условиями до открытия папки. Через пару дней вам дадут ответ с цифрой на 2-3 десятых меньше, чем назвал служащий. Назначьте открытие папки, чтобы не затягивать процесс оформления, одновременно с этим обратитесь в другой ипотечный банк и спросите, какие проценты они могут предложить. Обращение во второй банк должно носить примерно такой характер: сумма меня не интересует, её дают без проблем, а вот проценты, называете ...%, мне кажутся высокими. Вам могут сразу предложить меньше, могут попросить сначала подать просьбу. Если не сделают ни то, ни другое, переходите с тем же обращением в следующий банк. Если, обойдя все банки, никого, как клиент, вы не заинтересовали, значит, вам действительно разрешили минимально низкий процент, но это маловероятно. Скорее всего, в нескольких банках вам предложат подать просьбу. Сделайте это, параллельно открыв папку в первом банке. Зачем открывать папку, когда вы ещё не определились с банком? Дело в том, что ситуация может измениться и по каким-то причинам потребуется срочный перевод денег, поэтому хотя бы в одном банке вы должны быть максимально готовы. До начала оформления сопутствующих документов постарайтесь получить ответ из другого банка. Если там дали процент лучше, скажите об этом в первом банке. Возможны следующие реакции: вам предложат процент еще лучше, предложат тот же самый процент, попросят принести письменное подтверждение из другого банка, оставят разрешение без изменения. В первых двух случаях вы остаётесь в первом банке, но сообщаете во второй, что получили условия не хуже и ждёте их реакцию. В следующих двух случаях вы без всяких сантиментов идёте во второй банк и открываете папку. Не надейтесь, что где-то вам дадут справку о том, какой процент разрешили. Любой служащий прекрасно понимает, для чего она нужна и никогда не выдаст. Не стесняйтесь в первом банке сообщить о причине ухода, если возможность для снижения ещё есть, они вам позвонят и предложат процент ещё ниже. По опыту, ни один самый хороший знакомый в банке не сможет помочь получить процент ниже, чем вы добьётесь, действуя таким образом. Знакомства в таких случаях только мешают, внося в денежную операцию ненужные сантименты. Кстати, это - самое большое препятствие в данном способе торга, так как любой служащий старается установить с вами личностный контакт и загрузить чувством обязательства. Вам неудобно уйти из банка, он столько для вас сделал, и т.д. К навешиваемым на вас обязательствам нужно относиться как к профессиональным приёмам агента по продажам и максимально использовать самый главный аргумент в разговоре о процентах - наличие конкурирующих банков.

Разрешая тот или иной процент, банк взвешивает свои риски: чем их меньше, тем лучше условия банк может дать. Мы уже говорили, что вам необходимо представить себя как очень надёжного и положительного клиента. Различные гарантии, конечно, снижают риски банка, но основной гарантией остаётся сама квартира. Поэтому, чем меньше размер ссуд по отношению к стоимости квартиры, тем меньше риски и тем легче говорить о процентах. Всегда полезно предварительный ответ получить с запасом. При скачках курса доллара, индекса цен или проблемах с оценщиком, излишек может понадобиться. Предположим, что он вам не понадобился, тогда, отказываясь от него, попросите лучшие условия на остающуюся часть ссуд. Ведь риск банка уменьшается.

Сейчас мы рассмотрели идеальную для ведения торга ситуацию, когда ничто не мешает быстро перевести деньги и время позволяет спокойно торговаться и переходить их одного банка в другой. В принципе, перейти в другой банк вы можете в любой момент пока, не получили деньги, но оформление сопутствующих документов требует и времени, и некоторых денежных затрат, которые при переходе в другой банк уже не вернёшь. Чем дальше вы продвинулись в оформлении, тем труднее уйти и тем сложнее говорить о процентах. В сделках, где сроки перевода денег не зависят от вас, где выстраиваются длинные цепочки из покупок-продаж, с одной стороны, вы должны быть максимально готовы, чтобы в нужный момент не подвести всех остальных, с другой, необходимо держать банк в напряжении и не давать почувствовать, что вы к нему привязаны. Задача сама по себе достаточно сложная, а когда возникают проблемы в оформлении, задержки из-за забастовок и тому подобное, люди просто забывают в нужный момент поговорить о процентах, будучи рады, что всё наконец-то закончилось без штрафов и расторжения договоров. Но есть рецепт, как застраховать себя от подобного положения. Изначально договариваясь об условиях, вы закрываете не столько процент, сколько размер получаемой от какого-либо ориентира скидки. К моменту получения денег положение на рынке ссуд может измениться как в большую, так и в меньшую сторону, но скидка сохранится. Это показывает, что кроме умения вести торг и правильного распределения порядка оформления ссуд, важно знать, о чем торговаться с банком.

Представим себе схему работы ипотечного банка. Его прибыль составляет разница в процентах, под которые он получает деньги (мехир гиюс) и под которые выдает клиентам. Мехир гиюс может меняться в зависимости от положения в политической и экономической жизни Израиля и деловой активности банка. А так как стабильной ситуацию последних 10 лет назвать трудно, то изменения могут происходить часто и неожиданно. Как следствие, банки не закрывают с клиентом в процессе оформления ссуд условия на длительный срок. Обычно даётся разрешение на 2-4 недели. Но мы уже знаем, оформление часто занимает гораздо больше времени, что вместе со скачками курса доллара превращает покупку квартиры в лотерею.

К мехир гиюс банк добавляет определённый процент, составляющий его прибыль, и устанавливает мехирон - прейскурант, где уже учтен интерес банка. Торговаться с банком можно только в пределах его прибыли. Под влиянием свободного рынка и конкурентной борьбы банков выдача ссуд происходит под процент ниже мехирона, в результате чего на рынке ссуд устанавливается некий средний процент, который называется рибит мемуца. Мехир гиюс, рибит мемуца и мехирон,- три ориентира, которые могут потребоваться вам в разговоре с банком. Закрытие условий относительно одного из ориентиров поможет сохранить их независимо от того, как долго протянется оформление. Следует заметить, что мехир гиюс и мехирон на шекелевые ссуды устанавливаются самим банком, тогда как рибит мемуца определяется независимыми организациями под контролем Банка Израиля, потому рибит мемуца во многих случаях является наиболее предпочтительным ориентиром.

Вопрос, о чём торговаться, имеет вторую сторону, которая связана с различными банковскими программами. До этого момента мы говорили об универсальных способах торга, безотносительно к специфическим условиям выдачи ссуд. Но в каждой программе есть свои нюансы. Речь не идёт о том, какая программа выгодней, об этом можно спорить бесконечно, а самой лучшей будет та, которая наиболее вам подходит. Задача, как в каждой из программ добиться самых выгодных условий.

Сегодня рынок ипотечных ссуд достаточно разнообразен. Чтобы легче ориентироваться, сделаем следующую классификацию ссуд:

А. с привязкой к индексу цен (цамуд лмадад)

    а. под постоянный процент

    б. под переменный процент

Б. с привязкой к доллару

В. без привязки

    а. под "прайм"

    б. под постоянный процент.

 

C. Особенности торга в зависимости от банковской программы

 

1. Постоянный процент с привязкой к индексу цен

Лет десять назад постоянный процент с привязкой к индексу потребительских цен был единственной программой на рынке ипотечных ссуд. Основное преимущество постоянного процента, из-за которого бытует мнение, что он самый выгодный, чисто психологическое. Программа предельно проста: есть процент, который закрывается с банком при получении ссуды, и есть индекс цен. Условия не меняются, и общение с банком заканчивается сразу после перевода денег, а дальше - только плати вовремя. Для людей, не искушённых в экономических науках, для тех, у кого экономические выкладки вызывают мигрень, а процесс оформления ссуды представляется чем-то вроде пытки, постоянный процент кажется наименьшим из зол и они выбирают его. Постоянный процент наиболее прост с точки зрения торга с банком. Ясно, о чём говорить - конкретная цифра, программа одинакова во всех банках (за исключением несущественных деталей) и легко поддаётся сравнению. Поэтому описанные ранее способы торга с банком вполне достаточны, чтобы добиться наилучших условий в данной программе. При выборе постоянного процента клиента обычно не посвящают в "банковскую кухню", и ему самому следует позаботиться об определении ориентиров. Лучше всего сравнивать и привязывать предлагаемые условия со среднебанковским процентом (рибит мемуца).

Как уже было сказано, каких-то серьёзных отличий в программах с постоянным процентом не существует. Различные названия типа: машканта комплет, медурегет (ступенчатая), машканта 10 и т. п., - имеют больше рекламный характер, так как сути не меняют. Пожалуй, только машканта медурегет или грейс (отсрочка по выплатам ссуд) могут иметь эквивалент равный десятым долям процента, так как они увеличивают размер банковского финансирования. Возможность выбора дня снятия месячной оплаты со счёта или освобождение от каких-либо сопутствующих расходов не стоят даже десятой доли процента. Поддаваться на подобные рекламные уловки не стоит.

Но у постоянного процента есть и недостатки. Эту программу нельзя менять в течение всего срока, не так выгодно производить погашение ссуд. А представьте себе, что пока вы оформляли сделку, положение на рынке изменилось, и постоянный процент сильно вырос. Выбрав его, вы свяжете себя на длительный срок. Есть и другие случаи, когда стоит подумать над альтернативными программами.

 

2. Переменный процент с привязкой к индексу цен

 

Само слово переменный, часто отпугивает людей отсутствием определённости. Они подозревают какую-то ловушку, куда их хотят заманить изначально привлекательными условиями, которые затем меняются бог весть как. На самом деле, переменный процент не так уж страшен и у него есть ряд преимуществ:

- закрываемый на первый срок (до ближайшего изменения) процент всегда ниже постоянного, предлагаемого в данный момент на рынке ссуд.

- возможность досрочного погашения ссуд без штрафа.

- возможность перехода на другие программы.

Есть случаи, когда однозначно можно сказать, что переменный процент выгоден. Например, через несколько лет у вас открывается большая сумма денег, за счёт которой вы хотите погасить часть ссуд. Взяв её под переменный процент, вы получите лучшие условия и избежите штрафа. Но насколько он выгоден, как ипотечная ссуда на длительный срок? Однозначного ответа на этот вопрос нет, да и цель нашей книги другая. Единственное, что можно посоветовать, - не отметать безоглядно возможные альтернативы постоянному проценту, особенно когда положение на рынке ссуд не в пользу берущего.

С точки зрения торга с банком переменный процент более сложен, нужно знать гораздо больше нюансов и хитростей, чтобы получить лучшие условия. Кроме процента на первый срок, есть ещё ряд параметров, по которым необходимо вести торг. Существует много различных программ с переменным процентом. В разных банках они могут быть разные и сравнивать их крайне сложно. Уже нельзя прийти к служащему и сказать, что в соседнем банке предложили процент ниже, так как он ответит, например, что у него лучше условия перехода на другую программу, а это важнее. Итак, о чём же говорить, беря ссуды под переменный процент?

 

процент на первый срок

То, что является основным предметом торга в ссудах с постоянным процентом, при переменном проценте клиент получает, можно сказать, без боя. Это создаёт ощущение, что торговаться дальше не о чем. Банк как бы снимает вопрос о возможности торга о других элементах программы, представляя их как нечто неизменное. Если клиент не знает сам, о чём спорить, ему никто не скажет. Процент на первый срок действительно важен лишь в том случае, когда вы уверены, что погасите ссуду до его окончания.

 

условия изменения процента

Что произойдёт с переменным процентом, если вы оставите его до окончания всего срока? - Процент будет меняться через определённые промежутки времени (от 10 месяцев до 18 лет, в зависимости от вида программы). Каким образом будет определяться ставка - основной предмет торга в данном случае. Есть два основных момента: ориентир и надбавка, то есть при изменении процент становится равным величине ориентира + надбавка. Ориентирами могут служить - рибит мемуца и мехир гиюс. Первый из них более объективен, так как определяется Банком Израиля, и, как это ни странно, из-за разницы в системах подсчёта декларируемый банком мехир гиюс, который можно назвать себестоимостью денег, в некоторых случаях может оказаться выше среднебанковского процента по ссудам. Но самое невыгодное, когда банк может выбрать тот ориентир, который на момент изменения условий выше. Это один из банковских рекламных трюков: вам говорят - у нас очень низкая надбавка при изменении условий, умалчивая про ориентир, который выбирает банк по своему усмотрению.

Теперь о надбавке, которая, собственно, и является основным предметом торга, она на 90% определяет выгодность программы, как долгосрочной ссуды. Рассмотрим пример. На день оформления машканты на рынке ссуд рибит мемуца равен 6.0%. Предположим, что вы хороший клиент и банк разрешил вам постоянный процент 6.0% - мемуца. В то же время, вам предлагают переменную ставку 5%, которая сохранится в течение 2 лет, а затем изменится на рибит мемуца + 0.5%. Если вся программа рассчитана на 32 года, то получается, что первые два года вы платите мемуца минус 1%, а оставшиеся 30 лет - мемуца плюс 0.5%. Полпроцента за 30 лет гораздо больше одного за 2 года, и с этой точки зрения программа не выгодна. Но служащий говорит вам, что смотреть надо с другой стороны, сегодня вы можете взять постоянный процент 6.0%, связав себя на 25 лет, тогда как рибит мемуца может снизиться. Однако, рибит мемуца может как понизиться, так и повыситься. Чтобы вам получить условия не хуже постоянного процента 6.0%, средний ориентир переменного процента за весь срок должен быть меньше 5.5%, так как есть ещё 0.5% надбавка. Вы делитесь сомнениями со служащим по поводу возможного повышения (не только понижения) рибит мемуца, а заодно замечаете, что столь высокая надбавка делает программу вообще малопривлекательной и пытаетесь сбить её до 0,2 - 0,3%. Цифры в этом примере взяты произвольные, цель его - показать, что чем хуже условия на рынке ссуд в момент оформления и чем меньше надбавка при переходе, тем привлекательнее программа с переменным процентом. Внесём некоторые изменения. При заключении договора на квартиру в банках вам обещали постоянный 5.2%. Сделка сильно затянулась, а к моменту перевода денег разразился очередной ближневосточный кризис или рухнула какая-нибудь биржа. В результате, ниже, чем о 7.0% ни один банк говорить не желает. Теперь, даже если надбавка при изменении будет 0.8%, стоит серьёзно подумать о переменном проценте.

 

условия погашения

Опытный служащий не будет спешить понижать надбавку, пока не использует все козыри в споре. Одним из них является возможность досрочного погашения ссуд с переменным процентом без штрафа. Серьёзным аргументом, имеющим эквивалент в десятых долях процента, это считать нельзя. Что такое штраф за досрочное погашение ссуд под постоянный процент? В сущности, это один из препонов, придуманных банком с целью предотвратить торг о процентах после выдачи ссуды. Поясним на примере: когда вы получали машканту, ниже, чем о 6% ни один банк говорить не хотел. Через год ситуация изменилась и среднебанковский процент стал 5.5%. Вам выгодно взять ссуды в другом банке под более низкий процент и погасить прежние. Но банку это не выгодно, и чтобы вы этого не делали, он облагает вас штрафом, делающим данную операцию экономически бесполезной. Однако, если среднебанковский процент не ниже того, что вы получили, то никакого штрафа программа с постоянным процентом и привязкой к индексу не предусматривает. Поэтому, если у вас завелись лишние деньги и вы не видите им другого применения, кроме как вернуть ссуды, вам лишь нужно выждать благоприятный момент, когда мемуца выше взятого постоянного процента. Пока вы ждёте, деньги стоит закрыть на помесячном вкладе, с возможностью получения во второй половине любого месяца. Погашение шекелевых ссуд делается во второй половине месяца. Как видим, особого преимущества в возможности досрочного погашения ссуд под переменный процент нет.

 

условия перехода на другие программы, расходы

Но самый главный аргумент в пользу переменного процента - возможность перехода в будущем на постоянный. Вернёмся к нашему примеру, где под постоянный разрешали 6.0%, а переменный - 5.0% с изменением на мемуца + 0.5%. Служащий говорит вам, действительно, мемуца может вести себя по-разному, но зачем оставлять программу на весь срок. Достаточно один раз поймать хорошие условия, когда банки дают низкий постоянный процент и перейти на него. Насколько это реально, зависит от многих факторов. Прежде всего, от возможности торговаться с банком, а именно она будет крайне ограничена. В отличие от изменений процентной ставки внутри программы, условия которых оговариваются при оформлении, условия перехода на постоянный процент не оговариваются заранее. Это самый большой минус, так как банк тем самым лишает вас возможности торговаться, откладывая разговор на потом. Служащий говорит: когда вы решите перейти на постоянный процент, подаёте точно такую же просьбу, как при получении ссуды, так как, фактически, вы берёте новую ссуду и гасите за счёт неё старую. Это действительно так, просьба выглядит точно так же, но вот ваше положение, как просящего, существенно отличается. Вы уже привязаны к банку и не можете в полной мере использовать главный козырь - конкуренцию. Другими словами, условия будет диктовать банк, а вам останется решать: или принять их, или остаться на переменном проценте ещё на один срок. Конечно, некоторые возможности для контраргументов, к которым банк прислушается, у вас будут. Но мы рассмотрим их в отдельной главе "Трудные случаи торга".

Кроме процентной ставки есть и другие моменты, влияющие на выгодность программ с переменным процентом, впрочем, как и всех других программ, разрешающих переход на другие. Немаловажное значение имеют промежутки времени, в/через которые разрешается производить замену или погашение (подробнее см. - ). Мы уже говорили, что переход на другую программу фактически является погашением одной ссуды за счёт другой. Это не просто изменение процентной ставки, которое происходит автоматически, а получение новой ссуды со всеми вытекающими последствиями: оплатой банковских сборов, гарантами и т.д. Такие мелкие детали чаще всего просто упускаются из виду, и клиент узнаёт о них, только когда доходит до переоформления. Мы советуем заранее узнать у служащего всё, что касается процедуры перехода с одной программы на другую. Следует обратить внимание и на ваши возможности в плане выбора различных программ при переходе (не только постоянного процента с привязкой к индексу). Чем шире выбор, тем лучше для клиента.

 

временные рамки

Сроки не являются предметом торга, они, скорее, вопрос выбора. Сегодня банки предлагают множество программ с переменным процентом, где сроки его изменения колеблются от 10 месяцев до 18 лет. Иногда в пределах одной программы у вас есть возможность самим выбрать срок. Мы не собираемся описывать или классифицировать эти программы. Наша задача вывести закономерности, дающие ключ к оценке той или иной программы.

Первый срок играет роль приманки. Реклама низкого процента всегда очень привлекательна. Соответственно, чем короче первый срок, тем привлекательней его условия, чем он длиннее, тем условия ближе к постоянному проценту. Под условиями подразумевается не только процентная ставка, но и возможность досрочного погашения или перехода на другие программы. При коротком первом сроке в течение его возможно погашение без штрафов или переход. При его увеличении такая возможность может вообще отсутствовать или сохраняется штраф, чуть меньше, чем у постоянного процента.

Частота последующих смен процентной ставки влияет на рискованность программы. Чем чаще они происходят, тем меньше риска, так как результат будет максимально приближен к среднеарифметической от всех мемуца + надбавка. Если ставка меняется всего один раз за весь срок, то вы максимально подвержены воле случая. Есть шанс поймать очень низкий или очень высокий процент, который сохранится до конца выплат. Стоит ли играть в такую лотерею, решать вам. Большее количество смен процентной ставки расширяет ваши возможности в плане досрочного погашения или перехода на другие программы, так как по окончании первого срока они разрешены только в переходные моменты. Шекелевые ссуды разрешено гасить без штрафа только во второй половине месяца. О своих намерениях вы должны предупреждать банк заранее, срок предварительного уведомления может колебаться от 10 до 45 дней. Чем от короче, тем выгоднее для клиента.

 

3. Ссуды с привязкой к доллару США

В Израиле у многих существует предубеждение против привязки к доллару. Оно имеет скорее психологическую, нежели экономическую основу. С долларом мы гораздо чаще сталкиваемся в повседневной жизни, например, при оплате за съём квартиры, при покупке квартиры со вторых рук. Курс доллара каждый день сообщают в средствах массовой информации, вывешивают в банках. Резкие и неожиданные скачки оставляют в сознании людей достаточно сильный след, особенно если они в это время производили крупные денежные операции. Так, к моменту перевода денег за купленную квартиру доллар может подскочить, а через несколько дней снова упасть. Но если говорить о длительных сроках, то привязка к доллару оказывается гораздо более выгодной, чем привязка к индексу потребительских цен. Просто об индексе цен мы слышим гораздо меньше, хотя по статистике его рост, начиная с 1986 по 2002 годы (см. диаграмму №1), более чем в два раза превышал рост курса доллара. А если учесть низкие проценты на долларовые ссуды, то их выгодность становится очевидной.

В долларовых ссудах хорошо просматривается классическая схема работы ипотечного банка. Процентная ставка определяется из расчёта "либор" + надбавка. Процент "либор" определяется на основе среднего процента на долларовые ссуды в пяти крупнейших лондонских банках и уточняется каждые 6 месяцев. В сущности, это тоже переменный процент, но гораздо более нормальный, в том смысле, что банк не пытается заманить вас низкой начальной ставкой на короткий срок, затем меняя её на высокую. Вы сразу оговариваете надбавку, составляющую прибыль банка и являющуюся основным предметом торга для вас. Как и шекелевые ссуды под переменный процент, долларовые можно гасить без штрафов или переходить на другие программы. Заранее поинтересуйтесь, нет ли при переходе ограничений в выборе программ, какова процедура перехода и есть ли дополнительные расходы, а также, за какой срок необходимо предупреждать при досрочном погашении. Особенно важный момент, который следует проверить - идёт ли перерасчёт по официальному курсу доллара (шаар яциг) и нет ли базисного курса, ниже которого он не опускается. Последний момент особенно важен, если вы собираетесь в ближайшее время произвести досрочное погашение. Курс доллара может опуститься, но если установлен базисный, то вы не выиграете на понижении. Отсутствие базисного курса делает особенно выгодной привязку к доллару в период его скачка. Однако, если в договоре на покупку цена тоже привязана к доллару, то и оплата за квартиру произойдёт по тому же курсу.

 

4. Прайм

В ссудах на основе коммерческой банковской ставки "прайм" тоже легко просматривается классическая схема. Банк Израиля с учётом возможной инфляции устанавливает процент, под который банки получают деньги, а затем выдают с надбавкой. Сама учётная ставка Банк Израиля равна "прайму" за минусом 1.5%. Если вы получили деньги под ("прайм" - 1%), то надбавка составит всего 0.5%, если ваш процент ("прайм" + 1%), то надбавка банка 2.5%. Надбавка, соответственно, является основным предметом торга. Процент, под который вы получаете ссуду, гораздо выше, чем постоянный или переменный, но отсутствует привязка к индексу потребительских цен. Лучше это или хуже - вопрос дискуссионный. Раньше подобные ссуды выдавались только на короткие сроки. Сегодня есть возможность получить ссуду под "прайм" на срок до 25 лет.

 

5. Постоянный процент без привязки

Это единственная программа, в которой нет переменной величины. Банк выдаёт сумму денег и за установленный срок должен получить её с установленным заранее процентом. Вроде бы это хорошо для получателя, так как он точно знает, сколько должен вернуть. Банк в случае гиперинфляции рискует потерять деньги. Но банк учитывает свои риски в более высоком проценте, с одной стороны, и в достаточно коротком сроке, с другой. Эти ссуды выдаются не более чем на 10 лет. Для большинства берущих ипотечные ссуды постоянный процент неприемлем из-за высокой месячной выплаты.

Основной предмет торга с банком - собственно, процент, который можно сравнивать с аналогичными программами не только в ипотечных, но и в обычных банках, так как подобные ссуды выдают на различные цели. Более того, если ваши доходы позволяют вам взять ссуду на короткий срок, то стоит подумать об обычном банке или страховой компании. Этим вы сэкономите на обязательных страховках и сможете получить лучшие условия, снизив отношение ипотечных ссуд к стоимости квартиры (подробнее см. Трудные случаи торга).

 

6. Страховка или гаранты

?????????????????

 

D. Способы выплат и отсрочки

 

Какая из систем возврата лучше, выгодно ли брать отсрочки - вопросы интересные, но не по теме нашей книги. Самое выгодное - вообще не брать ссуды, а если взяли, вернуть как можно быстрее. К сожалению, в большинстве своём новые репатрианты этим советом воспользоваться не могут и вынуждены идти на не самые выгодные с экономической точки зрения варианты. Мы не будем углубляться в экономические расчёты, дав лишь общее представление о некоторых понятиях, знание которых поможет вести переговоры с банком.

 

1. Формула Шпицера и керен шава

Мало кто из взявших ссуду знает, что выплачивает её по формуле Шпицера. Суть её в том, что первая выплата содержит максимальное погашение процентов и минимальное самой ссуды. Затем пропорция меняется в сторону постепенного увеличения выплат по ссуде и уменьшения по процентам. В середине срока эти величины сравниваются. В последнем платеже погашение самой ссуды максимально, а процентов, соответственно, минимально. Сама месячная выплата, если нет инфляции, не меняется. Предположим, чисто теоретически, что инфляции нет все 20 лет, на которые вы взяли ссуду. В этом случае, начав платить с 1000 шекелей, вы закончите выплаты последним платёжом в 1000 шекелей через 20 лет. Очень распространено заблуждение, что нарастающие проценты увеличивают месячную выплату. Это ошибка, на ежемесячный платёж влияет только привязка.

При погашении ссуд по программе керен шава каждый платёж в равной мере погашает саму ссуду и проценты. Месячная выплата (при отсутствии инфляции) будет уменьшаться. Высокая начальная выплата делает программу недоступной для большинства получателей ссуд. Но с чисто экономической точки зрения она более выгодна.

 

2. Булит

Программы булит выдаются на относительно короткий срок, во время которого вы гасите только проценты. Взятая вами сумма, привязанная к доллару или индексу цен, а в булит-прайм без привязки, остаётся нетронутой. Её, при наличии денег, вы можете гасить без штрафа в установленное программой время. По окончании срока вы должны или перейти на другую программу, или погасить всю сумму. В этом самый большой недостаток булит. Отсрочки типа грейса или ступенчатые выплаты предполагают автоматическое их окончание и переход на полную выплату. Со ссудами булит вы обязаны что-то сделать по окончании срока, иначе это будет грубым нарушением договора с банком, равносильным прекращению месячных выплат.

 

3. Грейс

Грейс - отсрочка по выплатам банковских ссуд. На льготные части отсрочка не делается. Суть отсрочки в том, что какое-то время вы не платите некоторую часть ссуд. Невыплаченное распределяется равномерно на весь оставшийся срок. Перерасчёт происходит автоматически. Грейс очень удобен для уменьшения месячных выплат до момента вселения.

 

5. Машканта медурегет - ступенчатый возврат

Машканта медурегет - одна из разновидностей отсрочек по выплатам банковских ссуд. По сути, это тот же грейс, но распределённый на несколько лет. Есть программы на сроки от 3 до 8 лет. Например:

- в первый год вы выплачиваете только по 25% от суммы месячного платежа,

- во второй год - 50% от суммы месячного платежа,

- в третий год - 75% от суммы месячного платежа,

а начиная с четвертого и до окончания срока, к месячному платежу прибавляется накопившаяся часть суммы, распределённая равномерно. Ступенчатый возврат удобен для снижения месячных выплат на период учебы или временного снижения дохода. Как и грейс, его нет необходимости переоформлять по окончании отсрочки.

С точки зрения банка любая отсрочка имеет эквивалентное выражение в проценте финансирования сделки. Например, взяв из банка 85% от стоимости квартиры и отсрочив выплаты по ссудам на некоторое время, вы как бы берёте не 85%, а больше. Поэтому на отсрочки необходимо получать разрешение, как и на требуемую сумму. Увеличивая процент финансирования, отсрочка отрицательно влияет на условия кредитования. Если 85% + грейс окажутся эквивалентны 93%, то банк будет подходить к вам как к клиенту, берущему 93% от стоимости квартиры, и проявит меньшую гибкость в условиях.

Но умелое использование отсрочек и планирования сделки иногда может очень помочь. Вот хороший пример. Вы покупаете квартиру с вселением через 10 месяцев, живя на съёмной квартире (схируте).

- цена квартиры - 500.000 шекелей,

- личный вклад - 75.000 шекелей,

- льготная часть - 130.000 шекелей,

- из них подарок - 30.000 шекелей,

- банковские ссуды - 295.000 шекелей.

Если сначала вы оплатите личный вклад, подарок и банковские ссуды, на которые сделаете отсрочку до вселения (75.000 + 30.000 + 295.000 = 400.000), а льготные ссуды (100.000) получите ближе к вселению, то платить по ссудам начнёте только после вселения, сохранив при этом быстрый график платежей, важный при торге о цене квартиры.

 

E. Преимущества и недостатки разнообразия банковских программ

Когда на рынке существует широкий выбор, хорошо. Вы можете подобрать себе такие программы, которые наибольшим образом отвечают потребностям. Но, к сожалению, в большинстве случаев широкие возможности остаются нереализованными или реализованными неправильно. Когда есть большой ассортимент предлагаемых товаров или услуг, то правильный выбор зависит от того, насколько хорошо вы в них разбираетесь. В противном случае это только вредит, так как повышается вероятность получить совсем не то, что хотели. Очень редко покупающий квартиру разбирается в банковских лабиринтах. Чаще всего люди полагаются на помощников: маклера и банковского служащего, - которые являются лицами заинтересованными. Адвокат, ведущий сделку, вообще не касается подобных вопросов. Излишняя доверчивость часто приводит к достаточно тяжёлым последствиям. Вот пример того, как незнание и доверчивость заводят людей в ловушку.

Всем известно, каким тяжёлым грузом для семейного бюджета является месячная выплата за съём или по машканте. Вдруг вы видите рекламу квартиры, купив которую, будете платить всего 1500 шекелей в месяц. Тогда как на всё, что вы смотрели и проверяли в банке до этого, выплата превышала 2500 шекелей. Цена квартиры в рекламе не указана. "Да и важна ли она, - убеждает вас маклер, - если платить всего 1500 шекелей в месяц! Ваше дело посмотреть квартиру, всё остальное делаем мы." Так оно и происходит: служащий в банке делает расчёт, выплата соответствует, хотя цена квартиры мало отличается от виденного вами ранее. Единственное, во что вы не посвящены - банковские программы. Секрет комбинации заключается в подборе программ с минимальной месячной выплатой на ближайшие несколько лет. Это может быть букет из булит в долларах и/или шекелях и чего-нибудь медурегет. Через определённый срок программы булит необходимо будет погасить или поменять на другие, где производится выплата не только процентов, но и самой ссуды, а размер ступенчатых выплат постепенно будет увеличиваться. Так что наслаждаться низкими месячными выплатами придётся недолго, да и саму квартиру заберёт банк, когда выяснится неплатёжеспособность клиента. Банковский служащий в данной ситуации может играть пассивную роль, считая, что вы делаете сознательный выбор, а может, по просьбе посредника, не говорить лишнего. Вывод один: разнообразие банковских программ порождает необходимость разбираться в них. При правильном их применении вы можете решить самые разнообразные задачи:

- уменьшить на некоторый срок месячные выплаты, например, до момента вселения или на период учёбы.

- избежать закрепления на длительный срок невыгодно высокого постоянного процента.

- гасить без штрафов ссуды раньше срока.

- распределить риски, разделив ссуду на разные программы, например, часть взять под постоянный, часть под переменный, часть с привязкой к доллару, а часть под "прайм".

Однако, есть и ряд недостатков, связанных как с самой возможностью выбора, так и с предлагаемыми программами:

- необходимость знания различных нюансов.

Как уже говорилось, сделать правильный выбор можно только хорошо разбираясь в предмете, полагаться же на заинтересованных помощников небезопасно.

- трудность сравнения условий в разных банках.

Разнообразие программ затрудняет сравнение условий разных банков, что мешает ведению торга за низкий процент на ссуды.

- отсрочка торга о процентах на потом.

Программы, предполагающие последующий переход на другие условия, переносят разговор о процентах на будущее, когда вы будете прочно привязаны к банку, и он, фактически, сможет диктовать свои условия.

- необходимость следить за положением на рынке ссуд.

Чтобы поймать выгодный для перехода на другую программу процент, вам необходимо следить за положением на рынке ссуд, быть на постоянной связи с банком. Будет ли у вас время и желание заниматься этим? Это, пожалуй, самый главный вопрос, который вы должны себе задать, прежде чем свяжете себя с программами, предполагающими переход.

- повторение процедуры оформления.

При переходе на другую программу вам придётся повторить процедуру оформления ссуды. Подача просьбы, открытие папки, росписи гарантов...

- дополнительные расходы при переоформлении.

Не избежать и дополнительных расходов, связанных с самой процедурой переоформления. О них желательно поинтересоваться ещё при получении ссуд.

 

F. Трудные случаи торга

К трудным случаям, в которых банк может диктовать свои условия, относятся "зависимые" положения, когда вы уже являетесь клиентом банка, в некоторой степени "привязаны" к нему, и получаете или переоформляете ссуды. Одного из таких положений мы уже касались, говоря о переходе с одной программы на другую, но оно не единственное. Вот наиболее полный перечень трудных для ведения торга ситуаций:

- перевод машканты на новую квартиру с получением дополнительных ссуд,

- переход с одной программы на другую,

- получение дополнительных ссуд по частям,

- непредвиденная задержка при переводе денег.

Все перечисленные выше случаи предполагают элемент вашей зависимости от банка. Способы воздействия на банк потеряны не полностью, но до того, как говорить о них, посмотрим, можно ли избежать подобных ситуаций.

У вас есть возможность, получив разрешение на получение 300.000 шекелей, дать банку указание переводить деньги тремя платежами по 100.000 шекелей с промежутком в 2 месяца. Возможно, этим вы решаете какие-то свои проблемы, но с точки зрения торга о процентах ставите себя в невыгодное положение. Подобная ситуация может возникнуть и без вашего желания. Например, вы получаете из банка 300.000 шекелей. После перевода первой части (200.000 шекелей), которая освобождала квартиру от залога, началась забастовка. Оставшиеся 100.000 шекелей получилось перевести только через 2 месяца, и первоначально оговоренный процент банк не сохранил, мотивируя это тем, что разрешение было только на 1 месяц. Ещё один поучительный пример. Вы покупаете первую квартиру. В результате долгих поисков нашли банк, в котором вам пообещали самый низкий процент. Открыли папку, оформили все сопутствующие документы, расписали гарантов. Осталось только получить михтав каванот от хозяев квартиры. Но образовалась длинная цепочка покупок-продаж, и перевод денег затянулся. Уже несколько раз всё срывалось, так как банковские обязательства не успевали дойти до вашего банка. И вот вы получаете долгожданный михтав каванот, относите его в банк. Есть ещё три дня до окончания срока действия письма. Этого достаточно, чтобы успеть перевести деньги, но не поговорить о процентах. А служащий сообщает вам, что прошло 4 месяца со дня подачи первой просьбы и первоначальная договорённость потеряла силу. Сегодня, сказал он, вы можете получить под такой-то (...) процент или подайте просьбу, через несколько дней получите ответ. Выбора у вас нет. Подача просьбы или переход в другой банк равносильны срыву сделки со всеми вытекающими последствиями.

Есть несколько рецептов, позволяющих избежать такого рода неприятностей. Ненужных рассрочек при переводе ссуд лучше просто избегать. Если этого сделать нельзя, то потребуйте, чтобы первыми перешли дополнительные ссуды, а льготные во вторую очередь. Процент на них устанавливает не банк. Иногда с льготной частью нельзя ждать, так как заканчивается срок закаута или грядёт сокращение льгот. Тогда, договариваясь о процентной ставке на дополнительные ссуды, соотнесите её с каким-либо ориентиром, например, рибит мемуца, и требуйте сохранения этого соотношения на отсроченные выплаты. Если при трёх платежах на первые 100.000 шекелей вам разрешили 5.5%, что составляет мемуца-0.2%, то и в следующих двух платежах процент не должен быть выше мемуца-0.2%. При отказе банка дать письменное разрешение в таком виде, советуем оставить идею отсрочки платежей или сразу перейти в другой банк, иначе вас "кинут". До самого последнего момента держите в запасе вариант перехода к конкурентам. Как только вы узнаёте, что цепочка банковских обязательств начала образовываться, начинайте разговор о процентах. За 15 дней можно успеть и подать дополнительную просьбу, и при необходимости поменять банк.

Банковские программы, предполагающие последующий переход на другие, тоже создают не совсем благоприятную для ведения торга ситуацию, но иногда есть веские причины на это пойти. Получения дополнительных ссуд при переводе машканты с одной квартиры на другую можно избежать, только имея собственные накопления, покрывающие разницу цен покупки и продажи. То есть, все мы можем оказаться в сложном для торга положении. Какие аргументы могут убедить банк снизить процент, когда у вас есть только два выбора: брать на условиях, диктуемых банком, или не брать вообще. Всё не так безнадёжно. Возможности торга есть, но они зависят от количества и состава уже взятых ссуд. Систематизируем и расположим различные варианты в порядке возрастания сложности торга. В уже взятых ссудах:

а. нет закаута и банковские ссуды до 50% - 60% от стоимости гасятся без штрафа,

б. нет закаута и банковские ссуды более 50% - 60% от стоимости гасятся без штрафа,

в. нет закаута, но при погашении ссуд есть штраф,

г. есть закаут и общее количество требуемых ссуд не превышает 80% от стоимости квартиры,

д. есть закаут и общее количество требуемых ссуд превышает 80% от стоимости квартиры.

В первом варианте ваша "привязанность" к банку наименьшая, проще говоря, можно почти без потерь погасить все ссуды и взять в другом банке. В последнем - вы можете брать ссуды только в своём банке, так как у него полное право не подписать пари-пасо, а погашение льготной части невыгодно само по себе, особенно при наличии подарочной части. Разберём всё по порядку.

На вашей квартире есть ссуды, которые можно гасить без штрафа. Вы хотите перейти на другую программу или взять дополнительную ссуду при переводе машканты. Ничто не мешает торговаться с банком с использованием всех методов, в том числе и конкурентной борьбы. Если в другом банке условия лучше, вы переходите туда, полностью погасив взятые ранее ссуды. Граница в 50% - 60% от стоимости квартиры важна только при переходе с одной программы на другую. Покупки новой квартиры вы не производите, поэтому, обращаясь в другой банк, просите выдать ссуды под залог уже имеющейся квартиры (нехес каям). Здесь речь не идёт о финансировании сделки и банки ограничивают подобные операции. Покупая новую квартиру, вы можете взять в другом банке до 90% от стоимости, полностью погасив старые ссуды. Когда ссуды, все или часть, нельзя гасить без штрафа, ваша манёвренность ограничена. В период снижения процентов на рынке ссуд вы платите штраф за досрочное погашение, в период повышения среднебанковского процента - избегаете штрафов, но меняете шило на мыло, так как условия во всех банках ухудшаются. В такой ситуации стоит подумать о многоходовой комбинации. Предположим, что вы когда-то получили ссуду под очень невыгодный постоянный процент. В период высокого среднебанковского процента вы её гасите без штрафа за счёт ссуды под переменный процент, взятой в другом банке. Затем, с переменного процента переходите на постоянный, но делаете это в момент снижения ставок на рынке ссуд и в самом выгодном для ведения торга положении. На банковские расходы уйдёт несколько тысяч шекелей, а экономия за счёт снижения ставки даже на 0.5% может исчисляться в десятках тысяч шекелей.

Наличие закаута ограничивает ваши возможности. Погасить его вы, конечно, можете, но это очень невыгодно, особенно для олим, имеющих условный подарок. Перевести закаут из одного банка в другой невозможно. Таким образом, вы оказываетесь привязанными к своему банку и он, при некоторых обстоятельствах, может диктовать условия. Если общее количество ссуд не превышает 80%, то вы можете взять дополнительные ссуды в другом банке, оставив в своем только закаут или закаут с частью ссуд, в зависимости от возможности их погашения. Но очень многие закаим, особенно новые репатрианты, берут ссуды по максимуму. В целях снижения месячной выплаты используют программы с переменным процентом и булит, предполагая в будущем перейти на постоянный процент. Таким образом, решая временные трудности, люди откладывают торг о процентах на потом. А потом они оказываются прочно привязаны к банку и вынуждены согласиться на самые невыгодные условия. Рассмотрим пример.

Вы покупали квартиру в процессе строительства. Её нужно было ждать целый год. Платить одновременно за съём и за машканту возможности не было. Своих денег имелось всего 5%, расклад ссуд был такой:

цена квартиры - 500.000 шекелей,

личный вклад - 25.000 шекелей,

льготная часть - 125.000 шекелей,

деньги банка - 350.000 шекелей.

Выдав разрешение на 95% от стоимости квартиры, банк не разрешил грейс, и пришлось платить по ссудам до вселения. Чтобы облегчить период ожидания, вы разбили банковские ссуды на две части: 40% из них взяв под доларит булит на два года, а остальное - под переменный процент на максимальный срок, с возможностью перехода на постоянный в течение первых двух лет и затем через каждые два года. Прошёл год, вы вселились в квартиру и можете себе позволить больший месячный возврат по машканте. Подав просьбу о переходе на постоянный процент, вы получили из банка ответ, где процентная ставка на порядок выше, чем можно было бы добиться, беря ссуды сейчас. Никаких реальных рычагов воздействия на банк в данном случае нет. Может немного помочь знакомство с кем-то из работников банка или посредником, поставляющим этому банку клиентов. Если ничего этого нет, то с переходом на постоянный процент лучше повременить. Программу с переменной ставкой лучше пока оставить без изменений, а с булит необходимо что-то делать. В данном случае мы бы посоветовали перейти на программу с переменным процентом, сроки досрочного погашения которой будут совпадать со сроками досрочного погашения уже имеющейся программы. Наиболее гибка в этом плане долларовая программа либор + надбавка. К разговору о процентах вы вернётесь, как только появится возможность сократить ссуды до 80% от рыночной стоимости квартиры за счёт досрочного или планового погашения. Возможно также поставить вопрос отмены страховки риска, если таковая имелась, и замены её на гарантов.

Максимальное банковское финансирование покупки само по себе создаёт положение плохое для ведения торга. Беря 90-95% от стоимости, вы можете обойти все банки, как мы советовали, и не добиться выгодного процента. Стоит ли в такой ситуации связывать себя постоянным процентом или попытаться в будущем добиться лучших условий, выбрав пока переменный? С одной стороны, ситуация первой покупки более выгодна для торга, чем та, которая будет потом, с другой - до решения поменять ссуды вы можете погасить их часть, подготовив почву для торга. Но есть способы сделать это сразу, правильно спланировав график платежей. Предположим, квартира с вселением через 6 месяцев стоит 500.000 шекелей. Вам необходимо взять в банке 92%. Банк разрешил требуемые 460.000 шекелей под 6.0% с обязательной страховкой риска. Поинтересуйтесь, что будет, если вы возьмёте только 89%, проверьте это в разных банках. Наверняка необходимость в страховке риска отпадёт, и процент будет чуть ниже. Недостающие 15.000 шекелей вы оставляете под вселение, их можно получить в обычном банке на 3-5 лет под прайм. Удостоверьтесь, что в разрешении ипотечного банка нет требования оплаты всего личного вклада до машканты. Иначе до вселения на вас ляжет схирут, машканта и обычная ссуда. Взяв ссуду непосредственно перед получением ключей, вы начнёте её выплачивать после вселения, когда схирута уже не будет. Обычная банковская ссуда выдаётся на относительно короткий срок и в это время месячная выплата будет выше, чем при получении всех 92% в виде ипотечной ссуды. Но та выгода, которую вы получаете за счёт снижения процента или отмены страховки риска стоит того. Небольшая ссуда в обычном банке или кредитной компании иногда позволяет значительно улучшить условия ипотечных ссуд и условия торга.

 

G. Соковыжималка для банков

Любая система, в том числе и банковская, имеет недоработки. Кто-то ищет их, чтобы исправить, кто-то пользуется ими, пока не исправлены. Мы уже приводили пример жульнического использования отсрочек и ссуд булит для втягивания клиента в непосильную для него сделку. Сегодня банки значительно ограничили сроки выдачи ссуд с выплатой только по процентам и количество этих ссуд не может превышать определённой пропорции. Другой пример борьбы банков с особо предприимчивыми клиентами - штрафы за досрочное погашение некоторых видов ссуд, временные рамки, ограничивающие погашение без штрафов и переход с одной программы на другую. Но всё равно некоторые лазейки остаются, и при определённых стечениях обстоятельств клиент вполне законным путём может выиграть несколько десятков тысяч шекелей, играя с различными программами как на бирже. В обычных (не ипотечных) банках подобные операции обложены драконовскими комиссионными.

Рассмотрим пример. Клиент взял ссуду с привязкой к доллару в размере 100.000$, когда курс был 1$ = 5 шек, заплатив таким образом в строительную компанию 500.000 шек. В условиях банка не был определён базисный курс. Через некоторое время произошло резкое падение доллара, который стал равен 4.5 шек. Предупредив банк за необходимые 10 дней, клиент перешёл на ссуду в шекелях, что составило 450.000 шек. Если у банка не было ограничений в выборе программ, клиент вполне мог выбрать переменный процент с привязкой к индексу цен и возможностью перехода на другую программу в первые два года. Переоформление обошлось около 2000 шек., а выигрыш на разнице курсов - 50.000 шек. Предположим, что выбранная программа с переменным процентом разрешает переход обратно на долларовую ссуду. Не прошло и двух лет, как произошёл резкий скачёк доллара. Буквально за месяц он вырос до 5.5 шек. Корректировка индекса цен произойдёт через 2-3 месяца, после повышения цен на импортные товары, аренду и т. д. Пока этого не случилось, клиент предупреждает банк за необходимые 30 дней и переходит на долларовую ссуду, которая составит: 450.000 / 5.5 = 81.818$ (тут не учтена возможная инфляция за предыдущий срок и уже выплаченная клиентом сумма долга, важен сам механизм). Если в будущем снова возникнут благоприятные обстоятельства, то операцию можно повторить. Затраты небольшие, а выгода ощутимая. Конечно, кроме знания банковских лазеек, для подобных операций нужна ещё удача, как в игре на бирже. Но сама возможность таких ситуаций - явная недоработка банка. Увеличив сроки, за которые необходимо предупреждать о погашении ссуд, и введя некоторые ограничения в выборе программ, банки могут сузить возможности клиента. Введение базисного курса доллара, подобно тому, как есть базисный индекс цен на шекелевые ссуды, вообще перекроет путь для подобных операций. На такую крайнюю меру под давлением конкурентной борьбы банки не решатся, а вот ограничения в выборе программ при переходе во многих банках существуют. Преодолеть такие ограничения можно с помощью другого банка, но при условии, что у вас нет закаута и рыночная стоимость квартиры в два раза превышает размеры ссуд (см. Трудные случаи торга). Не производя покупку другой квартиры, вы можете погасить ссуды одного банка за счёт другого. Если прибыль от подобной операции из-за разницы в курсах валют достаточно велика, то не стоит держаться за свой банк.

 

H. Особое соглашения банка и строительной фирмы

Часто строительные компании рекламируют ссуды, которые можно получить только на их проект под особо низкий процент. Как относиться к подобного рода рекламным трюкам? В первую очередь следует поинтересоваться, о какой программе идет речь. Возможно это переменный процент, где низкая ставка закрыта только на короткий первый срок. Если это не так, и вам действительно обещают низкий постоянный процент на банковские ссуды, то нужно прекрасно понимать, что в арифметике чудес не бывает. Получая в одном месте, вы теряете в другом. Как это происходит? Строительная компания заключает с банком договор о том, что её клиенты получают ссуду под очень низкий процент. Рассчитывается денежный эквивалент скидки и добавляется к цене квартиры. Таким образом строительная компания за ваш счёт компенсирует банку прибыль. Вы ничего не выигрываете, даже проигрываете, так как закрываете себе возможность торговаться и с банком, и со строительной компанией. Попробуйте сказать, что ссуды не нужны вам, и получите цену на несколько тысяч меньше, а с банком торгуйтесь отдельно.

Аналогичная схема работает с другим видом скидки - машканта до вселения за счёт каблана. Рекламируя подобные мероприятия, строительная компания обычно дописывает мелким шрифтом: скидки не дублируются. Это означает, что вы получаете или скидку в цене, или погашение ссуд. Получить и то, и другое нельзя. Об обычной скидке всегда говорить проще. Вообще, чем сложнее схема, чем больше в ней экономических расчётов, вам не знакомых, тем больше вероятность того, что где-то вас обсчитают.