Ипотека – В историческом процессе развития института залога И. представляет третью, наиболее совершенную его форму, отвечающую насущным потребностям поземельного кредита и экономического быта. Самое слово И. указывает на греческое его происхождение; оно введено впервые Солоном, в начале VIв. до Р.Хр. До этого времени в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому, в случае неисправности, грозило рабство. Для обращения личной ответственности в имущественную Солон придумал такое средство: кредитор ставил на имении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб, с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензии на известную сумму. Такой столб назывался И. (подставкою); в переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога. И. не препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности, а в имуществе. У римлян ипотечное право не предоставляло кредитору вполне верного обеспечения, потому что не имело двух необходимых качеств: специальности и гласности. Понятие об И. у римлян было искусственно расширено тем, что возможно было установить И. на всем имуществе должника; это лишало кредиторов прочного обеспечения, так как для надежности последнего необходимо, чтобы оно простиралось на известное, определенное имущество. Кроме того, по рим. праву некоторые требования считались привилегированными безусловно: некоторым лицам, по особым отношениям их к должнику или по особому свойству требования, римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право; это была так назыв. законная, тайная или безгласная И. Кредитор, при установлении договорной И. на имущество должника, не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже получить пред ним преимущество. Путем рецепции И., давшая название ипотечной системе, перешла в западноевропейские законодательства. Она появляется в Германии не ранее XIVв. (до тех пор там господствовал принцип личной ответственности за долги), а во Франции – с конца XVIв.; здесь сохранилась негласная И. В новейшие западно-европейские законодательства И. перешла с двумя основными чертами: а) она применяется только к недвижимым имуществам, б) продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. И. представляется для кредитора самым верным средством получить обеспечение, не принимая в свое владение имение должника и не подвергаясь последствиям конкуренции кредиторов. И. есть вещное право (jus in re, dingliches Recht, droit reel), но оно становится вещным лишь с внесением его в подлежащую книгу. Внесенная И. – по самой своей природе, без какого-либо положительного о том соглашении – неделима. Такая неделимость основывается на том, что право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном И., пока существует какая-либо часть обязательства (hypotheca est tota in toto, et tota in qualibet parte). Хотя бы имение, на котором лежит И., было разделено в натуре на части, каждая его часть остается ответственною в полной сумме; отдельная продажа этих частей не лишает кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. И. лежит на имении, независимо от перемены собственника; во французском праве это называется droit de suite (ст.2114 Code civ., 47 Польск. Уст. 1818 г., 1335 Остз. гр. зак.). И по проекту нашего вотчинного устава И. приобретает вещный характер со времени внесения ее в вотчинную книгу; с этого момента кредитор приобретает право, в случае неисполнения должником обязательства, на удовлетворение из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.
Ипотечное право имеет дополнительный характер и самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого И. установлена, то не может быть и И., ибо тогда нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собою недействительность или прекращение И., но не наоборот. Такое значение И. признано не только римским правом, но и громадным большинством современных законодательств. В связи с этим находится начало специальности И., заключающееся в точном определении, в каждом данном случае, суммы, до которой И. простирается, и недвижимости, составляющей предмет обеспечения. Установление И. имеет характер обременения права собственности: оно суживает объем его, ведет, так сказать, к расчленению собственности (demembrement de la propriete). Собственник имения, уже обремененного И.; может обременить то же имение второю И. только под условием непричинения вреда первой и т.д. Поэтому, при стечении нескольких И. на одном и том же имении, И. младшая по времени своего установления, т.е. внесенная в ипотечную книгу, должна следовать за старшею, по известному правилу: qui prior est ternpore, potior estjure. На этом основано так назыв. начало старшинства ипотечных прав (Prioritatsprincip). Существуют две теории старшинства: абсолютная и относительная. По первой теории (Locustheorie, Werththeorie) установление нескольких И. на одном и том же имении как будто разделяет ценность этого последнего на разные части. Каждая из И. представляется обременяющею собою совершенно самостоятельный объект, отличный от предмета остальных И. В случае освобождения какого-либо места из-под И., нижестоящие И. не удовлетворяются из части ценности имения, падающей на это место; они, так сказать, не подвигаются вперед, и собственник может распрядиться освободившеюся ценностью своего имения. По второй (относительной) теории не только первая, но и каждая последующая И. простирается на всю ценность имения, которое представляется единым, нераздельным. Начало старшинства устанавливает лишь относительную последовательность, в которой И., обременяющие данное имение, должны подлежать удовлетворению из суммы, вырученной через публичную его продажу. Старшинство каждой И. представляется, по этой теории, не постоянною, а изменчивою величиною: с прекращением вышестоящей И. нижеследующие И. как будто подвигаются сами собою вперед и занимают освободившиеся места. Последняя теория представляется господствующею как в литературе, так и в западноевропейских законодательствах. К ней же примыкает и наш проект вотчинного устава. Собственнику предоставляется, однако, право пользоваться старшинством И., погашенной в ипотечной книге, для новой И., которая им будет установлена; это так наз. институт возобновления И. (Subrogation, Hypothekerneuerung). Собственнику предоставляется также право сохранения в ипотечной книге, при установлении какой-либо И., старшинства для предстоящей И. (Rangvorbehalt). Правооснованием И. может быть закон, договор, завещание и судебное решение, вследствие чего И. бывают: 1) законная, 2) договорная, 3) завещательная и 4) судебная. Законная или легальная И. устанавливается самим законом в пользу известных лиц или правоотношений. Если возникновение И. не обуславливается внесением требования в книгу, то И. является тайною. Сюда относятся И. жены на имениях мужей, И. малолетних и состоящих под законным прещением – на имениях опекунов. Тайные И. совершенно чужды нашему юридическому быту и потому не приняты проектом вотчинного устава. Договорная И. основана на договоре, составляющем самый нормальный, обыкновенный источник возникновения ипотечного права. Договор об И. (contractus pignoratitius, Pfandvertrag) должен быть облечен в письменную форму. Завещательная И. устанавливается в имении наследника по завещательному распоряжению его наследодателя. Этот вид И. допускается как римским правом, так и большинством зап.-европейских законодательств, и в Остзейских губ. (ст.1384); он введен также в наш проект вотчинного устава (ст.50). Судебная или принудительная И. (pignus judiciale, executives Pfandrecht) устанавливается на основании судебного решения или распоряжения правительственного установления (о взыскании податей, сборов, пошлин, начетов и других сумм в пользу казны). Этот вид И. давно существует в большинстве иностранных законодательств, в Царстве Польском и в Прибалтийских губ. и принят также нашим проектом вотчинного устава, который предоставляет право установления понудительной И. не только правительственным, но и земским, городским и общественным учреждениям, в отношении причитающихся им сборов (ст.54 – 58).
Действие И. По римскому праву И. распространялась на требование и на все принадлежности его (accessoria), на проценты и на издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По современным ипотечным законодательствам капитальная сумма требования определяется, согласно началу гласности, размером ее, показанным в ипотечной книге, а также наросшими на эту сумму процентами, если по ипотечной книге вообще значатся проценты. Наш проект вотчинного устава ограничивает ответственность за проценты последними двумя годами (ст.74). Действие И. по отношению к предмету, на котором она установлена, заключается в том, что требование обеспечивается всею совокупностью выгод, представляемых данным именем; совокупность эта, как предмет И., представляется юридическим целым (universitas juris). Большинство западноевропейских законодательств и наш проект вотчинного устава распространяют действие И. и на вновь присоединяемые к составу имения участки, а также на связанные с имением сервитуты и на возведенные впоследствии строения и сооружения (superficies solo cedit). По нашему проекту вотчинного устава и по многим ипотечным законодательствам, действие И. подчиняется также причитающееся собственнику страховое вознаграждение за сгоревшие или поврежденные строения, плоды, произрастения, равно как и за движимость, составляющую принадлежность имения (ст.75 проекта). Собственник имения, на котором установлена И., хотя и сохраняет за собою право пользования и распоряжения имением, но лишь настолько, насколько это не сопряжено с ухудшением его, наносящим вред интересам кредиторов. Отсюда право кредиторов требовать уничтожения заключенных по имению договоров, его обесценивающих, и просить о воспрещении собственнику разорительных для заложенного имения распряжений. Когда имение уже ухудшилось, по вине ли собственника, или по другим причинам, главнейшие ипотечные законодательства и наш проект предоставляют ипотечному кредитору право требовать от должника дополнительного обеспечения, или взыскивать должную сумму до срока.
И. может быть передаваема настолько, насколько передаваемо само требование, в обеспечение которого И. установлена. Наш проект допускает лишь два основания передачи ипотечного требования: договор и наследование, и отвергает третий, известный зап.-европ. законодательствам, а именно понудительное отчуждение, вследствие взыскания, обращенного на ипотечное требование. Рядом с передачею, проект допускает заклад ипотечных требований (ст.83). Как при передаче, так и при закладе ипотечного требования должен быть уведомлен должник по этому требованию. И. порождает вещный, ипотекарный иск (actio hypothecaria, Hypothekenanspruch), т.е. право требовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи, в чьих бы руках оно ни находилось. Все ипотечные законодательства, понимающие И. как право дополнительное, признают, что по ипотечному требованию ответствует не одно только заипотекованное имение, но и все остальные имущества должника, свободные от других вотчинных обременений. Такая ответственность вытекает из двух элементов, присущих всякой поземельно-кредитной сделке: личного (обязательственного) и вещного (ипотечного). По нашему проекту (ст.98), вотчинный кредитор, не получивший полного удовлетворения из заложенного имения, может обратить взыскание на другое имущество первоначального должника или его наследника, если при установлении залога не было выговорено, что должник отвечает только заложенным имением.
Погашение И. в ипотечной книге не составляет необходимого элемента прекращения ипотечного права. Право это прекращается при наступлении известного материального условия, имеющего правопрекращающее действие. Право считается прекращенным для сторон всегда, а для третьих лиц – когда им было известно о прекращении. Проект вотчинного устава проводит строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением, под первым разумеется материальное, под вторым – формальное уничтожение ипотечного права по вотчинной кн. (ст.107 – 110). Способы материального прекращения могут касаться требования, обеспеченного ипотекой, или же непосредственно последней. С прекращением требования само собою прекращается и ипотечное право, вследствие своего дополнительного характера. Способами непосредственного прекращения И. могут быть уничтожение имения, на котором И. установлена, совпадение права на И. и права собственности в одном лице, публичная продажа имения, отказ от И. и наступление срока, на который И. установлена. По нашему проекту, обязательная сила прекращения И. для третьих – добросовестных и возмездных – приобретателей ипотечного требования обусловливается погашением И. по вотчинной книге. Пока акт отметки о погашении И., собственник имения не может предъявлять возражения о прекращении И. против означенных третьих лиц (ст.109). Ср. Гантовер, «Залоговое право» (1890); Dernburg, «Das Pfandrecht» (т.Il); Mourlon, «Repetitions ecrites... Des hypotheques» (т.III); Пoбедоносцев, «Курс гражд. права» (т.II, стр.42 – 55).
Г.Вербловский.