Кто сделал Кунгур пупом земли

СТАРЫЙ Кунгур сменил свой статус. Это я своими глазами видел. В прошлом году в центре города установили очень выразительное творение малой архитектуры: чугунную модель земного шара. И там, где мы привыкли видеть северный полюс земли, — там на шаре обозначен крупно город Кунгур. И название этому творению дали смелое: «пуп Земли».

А рядом с этим пупом указано расстояние до знаменитых мегаполисов мира вроде Нью-Йорка или Парижа.

Я как раз прикидывал, насколько ближе теперь стал Вашингтон к Кунгуру, когда рядом остановилась маленькая девочка со своей молодой мамой. Девочка долго разглядывала «пуп Земли», а потом сказала:

— Получается, что Земля вращается вокруг Кунгура? А ты говорила, что она вращается вокруг оси.

Молодая мамаша улыбнулась:

— Эта ось воображаемая. Почему бы ей не пройти через наш Кунгур?..

Действительно: почему? Ведь еще знаменитый русский историк Василий Ключевский утверждал, что в России центр находится на периферии. Ключевский был убеждён, что в иных малых городах процент по-настоящему дельных людей гораздо выше, чем в столицах с их вечной суетой и погоней за пустыми развлечениями.

Но я не объяснил, почему размышлял о расстоянии между Вашингтоном и Кунгуром. В Вашингтоне, как известно, находится правление Международного Банка Реконструкции и Развития. Этот банк и предоставил долгосрочный кредит на три миллиона американских долларов для реконструкции системы водоснабжения города Кунгура.

И если бы вдруг банкирам с Потомака пришло в голову направить сюда проверяющих, то они бы увидели прошлым летом, как строители заканчивали реконструкцию подземных источников Сухореченского водозабора. Завершено и строительство четырнадцатикилометровых водоводов, соединивших новые скважины со старым водозабором на реке Сылва. Так что чистая вода из подземных источников пошла в городской водопровод.

Значит, уместно вспомнить, как несколькими месяцами раньше тогдашний директор Кунгурского муниципального предприятия «Водоканал» Татьяна Шляпина принимала у себя участников большого семинара: со всех районов Пермского края приехали сюда коллеги Шляпиной, чтобы поучиться и обсудить передовой опыт организации водоснабжения и водоотведения. Естественно, не обошли участники семинара и вопрос о займе, который предоставил Мировой банк городу Кунгуру. Точнее — предприятию, которым руководила тогда Татьяна Шляпина. Потому что заемщиком трех миллионов долларов официально выступил не город, а местный «Водоканал». Что и стало темой оживленных дискуссий на самом семинаре и в его кулуарах. Оно и понятно: брать в долг деньги нынче многие научились, а вот использовать их с максимальной пользой, чтобы сполна и вовремя вернуть — это умеют не все. И потом, разве с водой в Кунгуре хуже, чем в других городах Прикамья? Да нет, как раз наоборот: многие участники семинара откровенно говорили, что Кунгурский «Водоканал» и раньше работал лучше других. Зачем же было затевать крупномасштабную реконструкцию? Шутка ли — три миллиона долларов?..

Но у Татьяны Шляпиной своя арифметика. Здоровье людей, считает она, дороже любых денег. А поверхностный водозабор на реке Сылва оказался вблизи железной дороги. Зачем ждать, когда, не дай бог, у железнодорожников случится авария и в реку попадут опасные загрязняющие вещества? К тому же уровень воды в Сылве год от года снижается. И процесс очистки воды в паводковые периоды уже не обеспечивает растущие потребности города. Наконец, вода из подземных источников сама по себе чище речной. А это, кроме всего прочего, снижает затраты на очистку и подъем воды. Плюс уменьшится загрязнение трубопроводов. Добавьте сюда снижение расхода постоянно растущей в цене электроэнергии. Приплюсуйте другие факторы…

Словом, годовой экономический эффект от реализации программы составил, по рассчетам Шляпиной, более девяти миллионов рублей, стало быть, все затраты окупятся через семь-восемь лет.

— Да, — покачал головой один из участников семинара, — это не арифметика. Это — высшая математика.

Да, не иначе. У Татьяны Шляпиной высшее университетское образование по специальности математика. Вернее сказать, первое образование у Шляпиной математическое. Второе высшее образование у неё экономическое. А третье — высшее юридическое.

— Ничего не скажешь, — подытожил в кулуарах семинара один из директоров, — в надежные руки отдали эти миллионы. Значит, и новые дадут…

Что ж, так и должно быть. В Кунгуре говорят уже о реконструкции старого Сылвенского водозабора. После чего город можно полностью перевести на чистую воду из подземных источников.

ПО-РАЗНОМУ можно измерить разумность и качество человеческой жизни. А в коридорах власти нынче своеобразным мерилом считают, похоже, воду.

Во всяком случае, никого из российских министров не удивило заявление тогдашнего председателя правительства Михаила Фрадкова:

— Какая вода, такая и жизнь.

Этой сакраментальной фразой он на заседании правительства подытожил доклад министра природных ресурсов Юрия Трутнева, говорившего о проблемах с водными ресурсами. А выводы бывшего пермского губернатора, а ныне федерального министра Трутнева более чем неутешительны: примерно треть потребляемой россиянами воды катастрофически не соответствует санитарным нормам.

Это сегодня. А завтра будет еще хуже. Ведь по самым оптимистичным расчетам в российские водоемы ежегодно сбрасывают вместе со сточными водами десятки миллионов тонн отравляющих и загрязняющих веществ. Вот и в территориальном управлении Роспотребнадзора высказывают опасения: дальнейшее ухудшение качества воды в бассейне реки Кама угрожает здоровью значительной части населения Пермского края.

Но Кунгуру такая перспектива не грозит: население города пьёт теперь воду более качественную, чем многие из соседей. С очисткой сточных вод ситуация в городе тоже на глазах меняется к лучшему: построен новый комплекс биологической очистки хозяйственно-бытовых стоков мощностью в 15 тысяч кубометров в сутки. Многие города и райцентры Прикамья могут позавидовать такому современному комплексу.

Получается, что и с этой стороны старый Кунгур будет по формуле экс-премьера Фрадкова жить лучше и лучше. Во всяком случае, директор муниципального предприятия «Кунгурстройзаказчик» Виктор Березкин в этом твердо уверен.

Долго ездили мы с ним по новостройкам города. Тут тебе и крупный перинатальный центр. И новая автостанция с торговым центром. И недавно построенные многоэтажные жилые здания по улице Труда. А в перспективе планируется строительство крупного спортивно-оздоровительного центра с плавательным бассейном. И других объектов социальной сферы.

Не сразу объяснишь такое обилие новостроек и больших планов. Ведь в Кунгуре нет ни крупных нефтяных компаний, ни калийных гигантов, как на Верхней Каме. И какого-то крупного градообразующего предприятия город тоже не имеет. Не избалован Кунгур и бюджетными деньгами.

— Зато мы богаты другим «капиталом», — объясняет Виктор Березкин. — У нас в Кунгуре всегда было много энергичных и предприимчивых людей. А в последние несколько лет наблюдается всплеск предприимчивости…

Да, именно всплеск. Именно предприимчивости. И природу этого всплеска предприимчивости лучше всего изучать на улице Труда. Потому что здесь памятником долгостроя стал девятиэтажный дом, возводить который начали ещё в советские времена. Это единственное многоэтажное жилое здание, построенное муниципалитетом за все послесоветские годы. А если не строится новое жилье, если стремительно ветшают не отдельные дома, а целые кварталы древнего города, то какой тогда смысл в новом перинатальном центре? И в будущем оздоровительном комплексе? И зачем брать дорогостоящие кредиты на реконструкцию коммунальной инфраструктуры, если тысячи семей в городе живут в обветшавших, а то и аварийных домах?

Трудно было бы ответить на эти вопросы, если бы на улице Труда не появились строители пермской компании «Гран-1». Они и построили рядом с тем домом, который целое десятилетие оставался единственной в городе жилой новостройкой, — они построили тут сразу три больших дома, общее число квартир в которых превысило полторы сотни, что моментально изменило ситуацию на местном рынке жилья.

Еще интереснее получилось с бывшим военным городком: много лет назад российское министерство обороны бросило здесь на произвол судьбы несколько пустовавших общежитий и учебный центр. Городская администрация настояла, в конце концов, на передаче заброшенных зданий муниципалитету. После чего строители «Грана» активно взялись за реконструкцию одного из пятиэтажных зданий. В результате город получил красивый дом, в котором сразу тридцать четыре квартиры из пятидесяти шести были мэрией отданы семьям, ждавшим своей очереди на улучшение жилищных условий. Это стало долгожданным событием для города.

А недавно строители «Грана» начали разбирать в старом военном городке другое пятиэтажное здание. На его фундаменте будет возведен ещё один многоквартирный дом.

Это тоже станет большим событием для старого города. В котором так удачно избежали ошибок, свойственных многим территориям Пермского края, где умудрялись сделать рывок в какой-то одной сфере за счет многочисленных прорех в других. А в Кунгуре вышло более чем удачно: новостройки коммунальной инфраструктуры совпали здесь с новостройками жилья, и вместе они составили единый комплекс.

С этой точки зрения Кунгур и впрямь можно считать пупом Прикамской земли. Поскольку много в Прикамье городов, где не смогли решить подобные проблемы, хотя предприимчивых людей в них немало. Много таких городов.

Но не в каждом работает компания «Гран».

 

Гранула, из которой вырос холдинг

ЛЮБОПЫТНАЯ символика у названия этого предприятия. Гран — сокращение от слова «гранула». В Древнем Риме гранулой называли зернышко, из которого собирались вырастить что-то значительное.

— Мне нравится этот образ, — говорит директор общества с ограниченной ответственностью «Гран-1» Михаил Ощепков. — В моём представлении гранула — это малая частица, если хотите — ядро, с которого начинается развитие любой структуры.

Михаил Ощепков начинал восемь лет назад с создания малого строительного предприятия. Его «Гран» выполнял поначалу строительные работы на объектах жилья, где генеральным подрядчиком выступал Пермский СМП-679 — строительно-монтажный поезд Свердловской железной дороги. Всё бы хорошо, но строительство жилья для Пермского отделения дороги с каждым годом уменьшалось. И, в конце концов, полностью прекратилось.

Но к тому времени Михаил Ощепков решил, что его «Грану» уже впору самому выступать в качестве застройщика. С тех пор Ощепков ежегодно сдаёт в эксплуатацию многоквартирные дома. В Перми он начинал в качестве застройщика с шестнадцатиэтажной жилой секции по улице Барамзиной — восемьдесят шесть квартир этого дома положили начало крупному жилому комплексу. Потом последовали семьдесят две квартиры соседней девятиэтажной секции вместе с гаражным комплексом на сто боксов.

В Чусовом в прошлом году построены два пятиэтажных здания по улице Коммунистической. В Кунгуре один за другим выросли многоэтажные дома по улице Труда.

И с каждым новым домом «подрастало» и само предприятие Михаила Ощепкова. Был его «Гран» малым подрядным строительным предприятием — стал застройщиком: вполне солидным даже по меркам миллионной Перми. Увеличились объёмы работ — возросла потребность в снабжении строек материально-техническими ресурсами. Так появилось дочернее предприятие «Урал-ОПТ». Больше стали продавать квартир и другой недвижимости — возникла необходимость в собственной риэлтерской службе. Поэтому создали инвестиционно-риэлтерскую фирму «Инком». Потом учредили ещё одну аналогичную фирму «Гран-Инвест» — специально для Кунгура. А вскоре появилось и предприятие «Строинг», специализацией которого стали строительно-монтажные работы, выполняемые на объектах «Грана». Сейчас группа этих родственных предприятий действует в рамках возглавляемого Михаилом Ощепковым некоммерческого партнерства «Трансрегионстрой».

Так из малого «Грана» выросла эффективная холдинговая структура.

Но менялся не только «Гран». Пока строители возводили новые дома на улице Труда, в администрации города произошла смена команды: в результате очередных выборов новым главой Кунгура стал в марте нынешнего года строитель Роман Кокшаров. Последовали кадровые перестановки в городских управлениях и муниципальных предприятиях. Но не это повлияло решающим образом на ситуацию в городе. А изменения в действующем законодательстве.

Довелось мне нынче наблюдать, как обсуждали возникшие проблемы директор «Грана» Михаил Ощепков и руководитель муниципальной службы единого заказчика Виктор Березкин. Когда принимали решение перестроить первое здание бывшего военного городка в многоквартирный жилой дом, — тогда городской и региональный бюджеты имели возможность войти «в долю» своими средствами на условиях софинансирования. Причем, основную часть такого софинансирования брал на себя бюджет Пермского края. Конечно, бюджетных денег и тогда заведомо не хватало, чтобы решить эту задачу без Ощепкова с его «Граном». Но если тогда городу не хватало денег на реконструкцию старого здания, то теперь их вовсе нет: сегодня муниципалитет может рассчитывать только на свои собственные фонды. Как же быть со следующим зданием, на фундаменте которого строители «Грана» возводят многоквартирный дом? Неужели совсем ничего не «наскребут» в городских фондах? На этот дом — ничего. Все деньги городского бюджета «расписаны» по другим статьям расхода, предупредил Виктор Березкин. Ведь новое законодательство дало местному самоуправлению больше самостоятельности, но на эту самостоятельность у города не хватает денег.

Выходит, и раньше «Гран» был нужен городу в качестве застройщика, а сегодня стал необходим ещё больше? И намного больше — Виктор Березкин в этом уверен. Потому что «Гран», выросший до уровня холдинга, отвечает сегодня жизненно важным интересам Кунгура. Сама структура этого холдинга, где строительно-монтажные подразделения эффективно взаимодействуют с инвестиционно-риэлтерскими, будто специально задумана для небольших городов. Один из чиновников мэрии заметил по этому поводу, что Ощепков совершенно точно угадал выстраданную потребность местного самоуправления.

Насчет выстраданной потребности спорить не стану. Но почему угадал? Ощепков не терпит чисто гадательных построений. У него всегда идет сначала инженерный расчет и экономический анализ. И он всегда соотносит интересы своего предприятия с интересами региона.

Так и в Чусовом было.

 

Смотрите людям в глаза

МИХАИЛ Ощепков с самого начала рассматривал эту новостройку в городе Чусовом как пилотный проект. Для начала «Гран» взялся построить на улице Коммунистической две пятиэтажные секции:

— Мы хотели проверить, насколько эффективно можно возводить в Чусовом жильё, если максимально совмещать интересы инвестиционно-строительной компании с интересами города. Считаю, получилось неплохо. Когда у нас возникали проблемы, решение которых зависело от органов местного самоуправления, мы находили там полное понимание. Самые сложные вопросы местная администрация решала оперативно. Если сравнивать с Пермью, то в Чусовом работать было намного интереснее. Мы достаточно быстро построили два первых дома — это составило в общей сложности полсотни квартир. И теперь строим дом уже на двести квартир…

Вот вам и «зернышко». Попробуйте его сравнить с гигантской российской корпорацией «Ренова». Настолько не совпадают «весовые категории» этих структур, что само сравнение выглядит некорректным. Однако сравнивать приходится. Поскольку в городе Чусовом «Ренова» сильно подмочила свою репутацию.

А сколько было ликования в местных газетах, сообщивших два с лишним года назад, что московская «Ренова» активно проявляет свой интерес к планам застройки микрорайона Южный. В Чусовом тогда провели конкурс на корректировку градостроительной документации для нового жилого района. Само собой, что победу в конкурсе тотчас присудили фирме «Уралстроймонтаж» — дочерней структуре московской корпорации. Ей же и предоставили право осуществлять застройку нового микрорайона.

В Перми сразу же объявили, что областной бюджет выделил необходимые средства для скорейшей подготовки площадки под строительство. И что за считанные месяцы на прокладке инженерных сетей будет освоено полтора десятка миллионов рублей.

И зачастили в Чусовой первые лица областного правительства, чтобы максимально ускорить реализацию престижного проекта. Представляю, сколько жилья могли дать за это время городу домостроители «Грана», если бы региональное правительство и бюджет уделяли им столько же внимания, сколько уделяли «Ренове».

Но обласканные вниманием предприятия «Реновы» выполнять свои обязательства откровенно не торопились. Михаил Ощепков и его «Гран» уже успешно завершали в Чусовом свой пилотный проект, когда я отправился в микрорайон Южный, где, судя по срокам, пора было сдавать в эксплуатацию первые тридцать коттеджей «Реновы».

Но никаких коттеджей в Южном, не оказалось. Удалось обнаружить лишь несколько недостроенных фундаментов и пару-другую рабочих из далекой среднеазиатской республики.

— Ничего не понимаю, — развёл руками заместитель главы Чусовского района Александр Швалёв. — Вторую неделю мои сотрудники пытаются отыскать кого-то из руководителей строительства. Прячутся они, что ли? Не у кого спросить — почему не строят коттеджи.

Увы, ни одного дома в прошлом году в микрорайоне Южный, так и не построили. А когда строители «Грана», закладывали в нынешнем году фундамент своего следующего — уже двухсотквартирного — дома, в районной администрации объявили о намерении предъявить судебный иск группе предприятий «Ренова». Но юристы сразу же предупредили: на скорое решение рассчитывать не приходится. Неясно даже, кому, собственно, предъявлять требование. По идее надо бы предъявлять его строительному подразделению «Ренова-Девелопмент». Но в «Ренове» ещё пару лет назад провели реорганизацию. В результате «Ренову-Девелопмент» объединили с «Реновой-Строй-Групп». С кого теперь учинять спрос, если «Ренова-Девелопмент» как юридическое лицо уже не существует, а в компании «Ренова-Строй-Групп» отвечают, что никаких проектов у них в Чусовом не было и никаких обязательств они, поэтому, не давали. И собственник «Реновы» Виктор Вексельберг о своих интересах в Чусовом тоже никогда официально не заявлял…

Одно ясно: земельные участки, отведенные под застройку Южного, снова будут предметом торгов на аукционах. А тягаться на торгах с «тяжеловесами» вроде «Реновы» «Грану» явно не по средствам. Такая получается несуразица. Как только заходит речь о выполнении обязательств перед городом, — так «Гран» оказывается в сто раз надежнее «чужой» корпорации-тяжеловеса, а начнут проводить земельные аукционы на право застройки — опять могут оставить его в стороне. Хотя именно средний и малый бизнес в коридорах власти неизменно провозглашают опорой России. А если говорить о «Гране», то опора действительно надежная — его строители не раз уже это доказали.

А сейчас доказывают в очередной раз в Кунгуре, где смена команды в городской администрации оказалась неожиданностью для некоторых политологов. Резонный вопрос: почему проиграла выборы прежняя команда? Или избиратели не заметили, что в городе наметились явные успехи в строительстве? Нет, тут, скорее, другое: жители Кунгура решили показать местным политикам, что социальная сфера требует гораздо большего обновления, нежели сделано за последние несколько лет. Значит, и с новой команды спрашивать станут намного больше. Тем сложнее будет заработать в этих условиях политические дивиденды: возросшая ответственность местного самоуправления явно не соответствует его нынешним бюджетным возможностям. Разве не поэтому руководитель муниципальной службы единого заказчика Виктор Березкин считает, что город заинтересован сегодня в инвестициях «Грана» больше, чем вчера?

Правда, с легкой руки Михаила Ощепкова о своём намерении возводить в Кунгуре жильё объявили недавно сразу три пермских застройщика: четырнадцатый трест и компании «Стройпанелькомплект» и «Камская долина».

Но если даже объемы строительства вырастут многократно, то и этого будет недостаточно для древнего города с его обветшавшим жилым фондом. Другое дело — покупательская способность населения. Доходы среднестатистической семьи в Кунгуре, конечно же, меньше, чем в Перми. К тому же намного труднее стало получить ипотечный кредит. Новые стандарты, разработанные федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, затруднили доступ к заёмным средствам. Такова реакция банкиров на возросшую задолженность россиян по ипотеке. А нынешней весной эта задолженность приблизилась к 800 миллиардам рублей. Это составляет почти сорок процентов совокупного капитала российской банковской системы.

Так что неизвестно ещё, какие объемы нового жилья сможет «переварить» местный рынок Кунгура в нынешней ситуации. Да и цены на новые квартиры здесь в любом случае ниже пермских, что заведомо уменьшает потенциальную прибыль застройщиков. Поэтому Кунгур, как и большинство малых городов Прикамья, и раньше не мог похвастать чрезмерным вниманием к себе со стороны солидных инвесторов. И, надо полагать, неспроста сразу три пермские компании решили «зайти» сюда — сказался, видать, пример Ощепкова, сумевшего сработать здесь с прибылью, сдавая в эксплуатацию доступное по цене жильё. Ощепков и сейчас готов это делать.

Скажем, на той же улице Труда он хотел бы построить ещё один многоэтажный дом, облик которого придаст завершающий вид всему кварталу. А для Ощепкова принципиально важно «поставить» этот дом рядом с другими домами «Грана», чтобы подключить его к действующим инженерным коммуникациям — ниже будет себестоимость строительства и, соответственно, — дешевле новые квартиры.

И вообще пора уже, считает Михаил Ощепков, называть вещи своими именами. Когда на земельном аукционе участок, предназначенный для строительства жилья, оценивают в двести миллионов рублей, то это не только отсекает от участия в торгах малый и средний бизнес. Но и заранее делает будущее жильё заведомо дорогим по цене.

Было время, когда руководствовались лозунгом: всё решают кадры. То есть люди. А нынче в этой формуле вместо людей многие ставят деньги. В таком случае чисто риторическим является для устроителей земельных аукционов вопрос, что именно главное для них: «выкачать» в ходе торгов как можно больше денег? Или распределить участки таким образом, чтобы получить через какое-то время больше доступного по цене жилья?

Если администрация города действительно намерена строить жильё, доступное для учителей, врачей и других работников бюджетной сферы и разного рода очередников, тогда надо чётко отделить коммерческое жильё от жилья социального. И землю под строительство этого социального жилья должен получать по конкурсу тот, кто доказал, что действительно готов и умеет строить качественно и в пределах цен, согласованных с заказчиком.

Предположим, не выполнил застройщик своих обязательств перед городом — нет ему впредь доверия. А показал себя добропорядочным партнером — предоставьте ему какие-то преференции. Потому что не толщина инвесторских кошельков должна решать судьбу подобных конкурсов. А интересы людей, которые нуждаются в жилье.

Когда предприятия «Реновы» боролись в Чусовом за право застройки микрорайона Южный, то было обещано продавать здесь готовое жильё не дороже восемнадцати тысяч рублей за квадратный метр. А потом выяснилось, что цена квадратного метра будущих коттеджей в Южном превысила 28 тысяч рублей. Такая оказалась цена обязательств.

Этим, прежде всего, и отличается холдинг, созданный Ощепковым, от иного «тяжеловеса» вроде «Реновы»: отношением к людям, для которых строят квартиры. Довелось мне как-то слышать, о чем говорили на годовом собрании акционеры одной крупной компании: об инвестициях, прибылях, дивидендах, финансовых потоках. И ни слова не было сказано об интересах людей, заранее заплативших за квартиры, которые акционеры компании только еще собирались построить. Невольно начинаешь сомневаться, что здесь вообще помнят об этих дольщиках, чьи деньги как раз и составляют финансовые потоки.

А у Ощепкова совсем другой принцип работы. Он не отделяет себя от людей, которые входят своими деньгами в долевое участие строительства. Он называет это — смотреть своим дольщикам глаза в глаза. И не было случая, чтобы он обманул хотя бы одного из этих людей.

Собственно, этот принцип и есть то самое зерно, из которого создан его «Гран».