Капитальный ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий, направленных на замену или восстановление отдельных частей или конструкций и инженерно-технического оборудования здания в связи с их физическим износом и разрушением.
Капитальный ремонт не продлевает срок службы здания, так как последний определяется по наиболее долговечным элементам, не заменяемым при капитальном ремонте.
Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.
Нормативные документы рекомендуют относить к капитальному ремонту следующие основные работы.
1. Обслуживание жилых зданий и составление проектно-сметной документации.
2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий.
3. Утепление зданий.
4. Установка приборов учета тепловой энергии и расхода холодной воды на здание.
5. Технический надзор.
6. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте.
Модернизация здания заключается в обновлении используемых материалов и инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами. Сущность модернизации жилищного фонда состоит в улучшении его потребительских качеств путем повышения уровня благоустройства, а также приведения зданий в соответствие с функциональными требованиями путем применения современных строительных конструкций и материалов.
Изложенные понятия, связанные с капитальным ремонтом, позволяют в практической деятельности подразделить капитальный ремонт на комплексный и выборочный, о чем говорилось в главе 5.
Комплексный капитальный ремонт – это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования с их модернизацией. Он включает работы по всему зданию или его отдельным секциям, при этом возмещается физический и функциональный износ.
Выборочный капитальный ремонт – это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов здания для возмещения их полного физического и частично морального износа.
При этом физический износ означает ухудшение технических и эксплуатационных показателей здания, а моральный (функциональный) – постепенное отклонение эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований по эксплуатации зданий.
В настоящее время ТСЖ имеют дело только с выборочным капитальным ремонтом, именно так его классифицирует Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Выборочный капитальный ремонт домов, находящихся в управлении ТСЖ, производится без расселения.
ТСЖ может выполнять капитальный ремонт находящихся в его управлении домов за счет трех источников финансирования:
• использование предоставляемых субсидий;
• собственные средства ТСЖ за счет специальных сборов по решению общего собрания;
• финансирование из бюджета региона.
В первых двух случаях денежные средства для оплаты работ находятся на расчетном счете ТСЖ.
В третьем случае оплату работ может производить администрация, но только после подписания ТСЖ акта о выполнении работ.
Таким образом, во всех случаях ТСЖ имеет в своем распоряжении действенный стимул для обеспечения качества и сроков выполнения работ по капитальному ремонту. Однако не все ТСЖ умело используют это обстоятельство.
Для руководителей ТСЖ планирование и проведение капитального ремонта является серьезным испытанием на профессионализм. Строительные работы – это особая отрасль, требующая не только знаний технологии их производства, но и специфики организации и взаимоотношений между производителями отдельных видов работ, между ними и заказчиками (в данном случае ТСЖ).
ТСЖ должно готовиться к капитальному ремонту заранее, по всей видимости, не менее чем за год. Изложенный материал дает общее представление об этом виде ремонта.
Начинать следует с обследования дома, составления дефектной ведомости и определения необходимых объемов работ. При выполнении этой работы следует руководствоваться следующими действующими нормативными актами:
• «Правилами оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53–86 (р);
• «Положением по техническому обслуживанию жилых зданий» ВСН 57–88 (р);
• «Положением об организации и проведении реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58–88 (р).
В указанных документах приведены сроки продолжительности эксплуатации различных элементов жилых зданий до капитального ремонта. Например, в системах отопления срок службы чугунных и стальных радиаторов в открытых системах составляет 30 лет, в закрытых 40 лет, а трубопроводов из стальных труб в открытых системах – 15 лет, закрытых – 30 лет.
В случае, когда срок службы отдельных элементов дома менее нормативного срока службы, планировать их капитальный ремонт при нормальных условиях эксплуатации не имеет смысла.
Определение необходимых объемов работ по капитальному ремонту дома целесообразно проводить с привлечением специалистов по ремонтно-строительным работам.
На основании выявленных объемов работ составляется смета на их производство. Составление сметы необходимо поручить специализированной организации или опытным специалистам-сметчикам.
Для оплаты работ по проведению капитального ремонта и составления сметы должны быть определены финансовые ресурсы в смете доходов и расходов ТСЖ на планируемый год. При проведении капитального ремонта с использованием субсидий эти затраты должны войти в сводную смету, что предопределяет их возврат ТСЖ в той или иной форме. Об этом надо напомнить составителям сметы, которые должны стоимость ее разработки включить в смету. При проведении капитального ремонта за счет бюджета субъекта РФ следует поступать таким же образом. Однако регионы часто не оплачивают стоимость проектно-сметных работ. При проведении капитального ремонта за счет собственных средств ТСЖ затраты на разработку сметы оплачиваются также за счет этих средств.
Наличие сметы – необходимое условие для включения дома в план по капитальному ремонту, составляемый в регионе за счет централизованных источников. Смета нужна и для составления договора с подрядчиком при проведении капитального ремонта за счет средств ТСЖ, и для оценки собственных финансовых ресурсов ТСЖ в определенный период времени.
Руководители ТСЖ часто проявляют недальновидность и не планируют затраты на разработку сметы до окончательного решения о включении дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных источников. В результате дом или не попадает в этот план, или председатель правления ТСЖ срочно нанимает специалиста, который за короткий срок и повышенную плату разрабатывает смету, но она не включается в сводный расчет. В таких случаях недооценка председателем ТСЖ фактора своевременности составления сметы по капитальному ремонту дома нанесет ТСЖ определенный ущерб.
Еще одним важным фактором, влияющим на эффективность работы ТСЖ при проведении капитального ремонта, является грамотное заключение договора с подрядчиком. Обычно используются типовые, проверенные юристами тексты договора. Ошибки, как правило, могут быть не в тексте, а в установлении срока окончания работ и графике их производства.
В практике встречаются случаи, когда точный срок окончания работ фактически не обозначен. Например, указанно, что подрядчик должен закончить работы в течение шести месяцев с момента перечисления заказчиком, т. е. ТСЖ, денежных средств на аккредитив для оплаты работ, но не позднее 1 ноября. Заказчик перечисляет деньги на аккредитив 1 июня, т. е. для выполнения работ к намеченному сроку осталось всего пять месяцев. В этом случае подрядчик считает, что шестимесячный срок для производства работ истекает 1 декабря, а заказчик ссылается на оговорку «не позднее 1 ноября». Подобные казусы не свидетельствуют в пользу председателя правления ТСЖ, подписавшего подрядный договор.
Более серьезные ошибки могут быть допущены при согласовании графика производства работ, являющегося неотъемлемой частью договора. Например, при капитальном ремонте внутренних санитарно-технических систем в многоквартирном доме график производства работ должен быть составлен по каждому подъезду, что позволит обеспечить более четкий контроль за сроками и качеством производства работ.
Особое внимание должно быть обращено на график работ по ремонту фасада дома. Ремонт производится, как правило, с лесов, которые создают большие неудобства жильцами нерасселенного дома: пыль, грязь, трудность проветривания, возможность проникновения с лесов в квартиру и т. п. Это обусловливает постановку перед подрядчиком задачи скорейшего окончания работ и снятия лесов. На домах с несколькими подъездами и большим периметром фасада сделать это возможно только при давно известном и применяемом на практике методе работы по «захваткам», т. е. работы охватывают, например, фасад по двум подъездам, после чего работы переносятся на другие подъезды (захватки), а леса с первой захватки снимаются. Именно так, с учетом интересов жильцов дома, должен составляться график производства работ по захваткам. Кстати, это отвечает и интересам подрядчика, так как при грамотной организации работ позволяет обойтись меньшим количеством дорогостоящих лесов.
Однако известны случаи, когда подрядчик, пользуясь отсутствием у заказчика знаний и опыта в производстве строительных работ, подписывал у председателя правления ТСЖ график совершенно другого характера. Так, например, при ремонте фасада одного шестиэтажного жилого дома, общая протяженность периметра которого составляет порядка 700 погонных метров, график предусматривал установку лесов по всему периметру дома (длина более полукилометра!) и последовательное выполнение различных видов работ (промывка и окраска стен, смена водостоков и отливов и т. п.) с использованием установленных лесов. Такая организация работ могла бы быть оправданна при наличии у подрядчика не менее 8-10 комплексных бригад с необходимыми материально-техническими ресурсами и одновременной работой этих бригад на рассматриваемом доме. Практически леса простояли более полугода по всему периметру дома, создавая значительные неудобства жильцам в течение столь длительного периода.
Весьма важными является вопрос контроля со стороны ТСЖ за качеством, сроками и организацией работ по капитальному ремонту дома. Председатель правления ТСЖ должен понимать, что в его руках находится такой весомый рычаг воздействия на подрядчика, как финансовые ресурсы для оплаты работ. Руководитель ТСЖ должен не просить, а требовать у подрядчика качественного и своевременного выполнения работ, должен не ограничиваться общением с прорабом, а вызвать на объект при необходимости руководителя подрядной организации, представителей районного жилищного агентства, администрации района и надзорных органов. При этом не надо бояться испортить отношения, их надо выстраивать на деловой основе, отстаивая интересы ТСЖ. Те же самые упомянутые руководители и представители не преминут при неблагоприятном стечении обстоятельств упрекнуть председателя правления ТСЖ в отсутствии обращений в их адрес.
Необходимо отметить, что председатель правления ТСЖ при планировании и производстве капитального ремонта с использованием бюджетных средств находится под определенным давлением администрации района или города, от которой зависит включение дома в план работ. За освоение бюджетных средств отвечает администрация, которая в конце отчетного периода практически не позволит руководителю ТСЖ не произвести оплату выполненных работ при наличии определенных недоделок и низком качестве. Учитывая это обстоятельство, руководитель ТСЖ должен уже с момента подписания подрядного договора проявлять настойчивость в выполнении своих требований подрядчиком, памятуя о том, что в конце срока окончания работ это будет сделать значительное сложнее.
Следует обратить внимание на порядок составления сметной документации для производства капитального ремонта и использования предусмотренных в ней средств на непредвиденные работы и затраты.
Практика показывает, что этот порядок очень часто неадекватно трактуется подрядной организацией в своих интересах. Указанное обстоятельство предопределяет более подробное рассмотрение затронутого вопроса с учетом его специфики при капитальном ремонте жилых домов. Основополагающими документами при этом являются: ГК РФ, «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации», МДС 81-35-2004 (далее – Методика), СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», «Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ» (далее – Рекомендации).
Согласно Методике (п. 3.9), основанием для определения сметной стоимости строительства может служить проектная документация или ведомость объемов работ, представленная заказчиком. Ранее отмечалось, что при выборочном капитальном ремонте нерасселенного жилого дома, как правило, заказчик (ТСЖ) составляет ведомость необходимых работ, на основании которой составляется сметная документация.
Методика (п. 3.16) подразделяет проектную документацию на локальную смету и локальный сметный расчет. Несмотря на то что эти два документа составляются по одной и той же форме, разница между ними существенная, пренебрежение этой разницей приводит в дальнейшем ко многим недоразумениям.
Локальная смета в соответствии с п. 3.16 Методики составляется на отдельные виды работ по зданиям и сооружениям на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД). Применительно к капитальному ремонту, при котором РД не разрабатывается, можно считать, что локальная смета составляется на основе ведомости необходимых объемов работ (дефектной ведомости). Этот вывод соответствует п. 3.9 Методики.
Локальная смета служит основой для цены в договоре подряда. В этом случае смета с момента ее утверждения заказчиком становится частью подрядного договора (п. 3 ст. 709 ГК РФ). При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой договорной ценой (п. 4 ст. 709 ГК РФ).
Локальный сметный расчет составляется в случаях, когда объемы работ окончательно не определены и подлежат уточнению на основе РД. Локальный сметный расчет используется обычно при двухстадийном проектировании на первой стадии (рабочем проекте) и уточняется при разработке РД. При капитальном ремонте многоквартирных домов локальный сметный расчет, как правило, не применяется.