1.1. Отчет об оценке как доказательство в арбитражном суде

Арбитражное судопроизводство в Российской Федерации осуществляют арбитражные суды. К подведомственности арбитражных судов законодательством отнесены экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Исходя из характера рассматриваемых арбитражными судами дел, очевидно, что вопросы определения адекватной рынку величины стоимости того или иного объекта оценки нередко встают перед участниками арбитражного процесса и являются крайне важными для правильного и справедливого разрешения дела. В связи с этим арбитражные суды довольно часто сталкиваются с отчетами оценщика, выступающими в качестве доказательств по делу, соответственно, возникает необходимость их оценки на предмет достоверности и обоснованности.

Сведения о величине стоимости того или иного объекта оценки могут появиться в арбитражном деле либо в качестве доказательства, представленного сторонами, либо в качестве заключения эксперта, осуществившего оценочную экспертизу в рамках судебного процесса.

По своей силе отчет об оценке и заключение эксперта не равны, поскольку заключение эксперта является итогом проведения процессуального действия, а отчет готовится заинтересованным лицом за рамками процесса.

Сначала рассмотрим отчет об оценке как доказательство, представленное суду лицами, участвующими в деле. Так, отчет выступает в арбитражном процессе одним из основных доказательств при рассмотрении дел, связанных с совершением сделок, в которых встает вопрос о стоимости объекта сделки. Наиболее распространено применение отчета об оценке в делах по спорам о выкупной стоимости имущества, о размере арендной платы. Отчет об оценке также фигурирует в делах о несостоятельности (банкротстве), в корпоративных спорах, связанных с оценкой акций и долей, в делах, предполагающих оценку интеллектуальной собственности.

С помощью отчета об оценке в рамках арбитражного дела устанавливаются определенные факты, а именно: рыночная, кадастровая или иная стоимость объекта оценки. Сам отчет об оценке представляет собой письменное доказательство, поскольку содержит сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, выполнен в форме графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа, что соответствует требованиям АПК РФ. Как известно, отчет об оценке может быть выполнен в форме электронного документа и подписан электронной подписью. АПК РФ предусматривает возможность приобщения к делу такого отчета в качестве письменного доказательства. В соответствии со ст. 75 АПК РФ документы, подписанные электронной подписью или иным аналогом собственноручной подписи, допускаются в качестве письменных доказательств в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации.

В теории процессуального права выделяют два вида доказательств: прямые и косвенные. Касательно отчета об оценке нет единого мнения, к какому из данных видов он относится. Статья 12 Закона об оценочной деятельности устанавливает достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения. В ней указано, что рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета. Достоверность указанных в отчете сведений усиливается еще и тем фактом, что в некоторых случаях величина стоимости, определенная оценщиком, является обязательной для сторон сделки. Совокупность приведенных обстоятельств создает иллюзию неопровержимости сведений, отраженных в отчете, представленном в материалы дела.

Между тем противоположная сторона может представить в качестве доказательства отчет об оценке, содержащий отличающиеся сведения и выводы. Очевидно, что говорить о неоспоримой достоверности отчета нельзя, в связи с чем суд должен исследовать отчет наряду с другими доказательствами, поскольку никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Несмотря на то, что одним из требований к составлению отчета об оценке является изложение содержащихся в нем сведений доступным и понятным пользователю языком, судьи не всегда способны разобраться в экономических вопросах.

Оценка такого доказательства, как отчет об оценке, как правило, не основывается только лишь на внутреннем убеждении суда. Прибегнуть к дополнительным разъяснениям суд также вынуждают лица, участвующие в деле, которые зачастую не согласны с доводами, приводимыми в отчете, и оспаривают его достоверность. ВАС РФ в свое время сформулировал позицию, что для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика целесообразно назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82–87 АПК РФ).

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).

Судебная практика действительно складывается таким образом, что суд в случае наличия в деле двух противоречащих отчетов назначает судебную экспертизу. Например, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 6 мая 2015 г. № Ф05-3065/2015 по делу № А40-110698/13 указано, что суд ввиду наличия двух отчетов независимых оценщиков, существенно отличающихся в части установленной в них величины рыночной стоимости одного и того же объекта, назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта. В полученном заключении эксперта была отражена величина, которую суд признал достоверной и на основе которой вынес решение. В Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 мая 2015 г. № Ф03-1317/2015 по делу

№ А51-4888/2014 указано, что суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи именно по цене, определенной в заключении эксперта, подготовленного в рамках судебной экспертизы, несмотря на наличие в деле двух отчетов независимых оценщиков.

Таким образом, в материалы дела можно представить отчет об оценке в качестве доказательства. Однако абсолютного признания его судом ожидать не приходится, поскольку суд охотнее доверяет заключению эксперта, полученному в рамках такого процессуального действия, как судебная экспертиза.

Вместе с тем доказательственное значение отчета об оценке можно усилить посредством проведения процедуры его подтверждения в СРО оценщиков, в которой состоит специалист, подготовивший отчет. Проведение таких мероприятий до подачи искового заявления в суд и впоследствии приложение к подаваемым документам результатов подтверждения отчета в СРО повышают доверие суда к предлагаемому отчету.

 

1.2. Оценочная судебная экспертиза в арбитражном процессе

Порядок проведения судебной экспертизы закреплен в АПК РФ и является общим для всех видов экспертиз, в том числе и для оценочной.

Суд вправе назначить оценочную экспертизу самостоятельно, но при этом учитывая согласие лиц, участвующих в деле.

Это происходит в следующих случаях:

1. Если проведение оценочной экспертизы предписано законом. Ряд случаев, в которых привлечение оценщика является обязательным, закреплен в ст. 8 Закона об оценочной деятельности. К таким спорным ситуациям, которые относятся к компетенции арбитражных судов, в частности относятся:

– возникновение спора о стоимости объекта оценки при национализации имущества;

– возникновение спора о величине стоимости предмета ипотеки при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;

– изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд;

– проведение оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Кроме того, оценщик в обязательном порядке привлекается для определения размера страховой выплаты, исходя из положений ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 25 апреля 2002 г. № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств».

Следует помнить, что обязательность привлечения оценщика не влечет за собой обязательность определенной им величины стоимости объекта оценки. В связи с этим судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

2. Если проведение оценочной экспертизы предусмотрено договором между сторонами спора.

3. С целью проверки заявления о фальсификации представленного доказательства. Такой случай может иметь место в случае оспаривания стороной достоверности сведений, указанных в отчете об оценке, представленного оппонентом. Поскольку данное положение имеет важное практическое значение, остановимся на нем подробнее.

Заявление о фальсификации представленного доказательства может подать лицо, участвующее в деле, если у него имеются достаточные основания полагать, что представленные оппонентом доказательства фальсифицированы. Заявление подается в письменной форме, суд обязан принять и рассмотреть данное заявление, а результаты рассмотрения отразить в протоколе судебного заседания. Однако в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 августа 2004 г. № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» указано, что лицо, участвующее в деле, вправе сделать такое заявление и в устной форме. В случае устного заявления о фальсификации доказательства суд должен отразить это заявление в протоколе и разъяснить участвующему в деле лицу, сделавшему устное заявление о фальсификации доказательства, право на подачу письменного заявления об этом. Суд, получив от лица, участвующего в деле, заявление о фальсификации доказательств, должен выслушать мнения иных участников процесса по данному вопросу, а также разъяснить уголовно-правовые последствия такого заявления. Такое разъяснение основывается на ст. 303 и ст. 306 УК РФ. В соответствии с АПК РФ факт ознакомления лиц, участвующих в деле, с уголовно-правовыми последствиями заявления о фальсификации доказательства ничем не подтверждается. В законе отсутствует требование проставления подписей в протоколе после разъяснения, однако суд может по своей инициативе взять с лиц расписку о соответствующем предупреждении. Если лицо, представившее доказательство, в отношении которого сделано заявление о фальсификации, добровольно согласится исключить его из числа доказательств по делу, то этим и оканчивается рассмотрение заявления. Если согласия от лица не получено, то суду необходимо проверить обоснованность заявления и в случае признания его обоснованным исключить из числа доказательств. Меры, принимаемые судом для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, различны, в том числе суд вправе назначить экспертизу.

4. При необходимости проведения дополнительной или повторной экспертизы. Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о проведении оценочной экспертизы. При этом лица, участвующие в деле, имеют право:

– ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов конкретных оценщиков либо о проведении оценочной экспертизы в конкретном учреждении;

– заявлять отвод эксперту-оценщику по основаниям, предусмотренным ст. 23 АПК РФ;

– представлять в суд вопросы, которые по их мнению должны быть включены в определение о назначении экспертизы;

– давать объяснения эксперту-оценщику;

– знакомиться с процессуальными документами, издаваемыми в рамках проведения экспертизы (заключение эксперта, сообщение о невозможности дать заключение);

– ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

Оценочная экспертиза назначается арбитражным судом посредством вынесения соответствующего определения. Если о проведении экспертизы ходатайствовало лицо, участвующее в деле, и суд пришел к выводу об отсутствии необходимости в проведении экспертизы, то решение об отклонении ходатайства также оформляется определением арбитражного суда.

В определении суда о назначении экспертизы должны содержаться следующие сведения:

1) основания для проведения экспертизы;

2) ФИО эксперта-оценщика или наименование экспертного учреждения;

3) вопросы, которые подлежат разъяснению в ходе экспертизы;

4) материалы и документы, предоставленные эксперту.

5) сроки проведения;

6) предупреждение об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Следующим этапом в проведении оценочной экспертизы в арбитражном процессе является определение последующего порядка оплаты экспертизы и внесение соответствующих денежных средств.

Порядок оплаты данного процессуального действия определен АПК РФ. Так, денежные средства требуются для следующих выплат:

– экспертам возмещаются понесенные ими в связи с явкой в арбитражный суд расходы на проезд, расходы на наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные);

– эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебноэкспертных учреждений;

Размер суточных определяется исходя из реальных затрат эксперта, размер вознаграждения определяется судом по согласованию со сторонами и непосредственно самим экспертом.

Конечная сумма должна быть внесена на депозитный счет арбитражного суда тем лицом, которое инициировало проведение оценочной экспертизы. Однако деньги ходатайствующее лицо обязано внести на депозит суда перед назначением экспертизы. В противном случае суд может отказать в проведении экспертизы. Как указывалось выше, инициатором экспертизы может выступить сам суд, в таком случае оплата данного процессуального действия производится за счет средств федерального бюджета. Оплата производится по факту выполнения экспертом своих обязанностей, т. е. в самом конце, после предоставления заключения и выступления в суде (при необходимости). Денежные суммы, предназначенные для оплаты экспертизы, включаются в судебные расходы. Неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Далее разрешению подлежит вопрос о том, какие материалы будут предоставлены эксперту. Это важный этап подготовки к проведению экспертизы, поскольку судебная экспертиза в части, касающейся предоставленных материалов и информации, подчиняется более жестким требованиям нежели оценочная деятельность вне рамок судебного процесса. Все материалы предоставляются эксперту судом. Эксперт только с разрешения арбитражного суда может ознакомиться с материалами дела, принять участие в судебном заседании, задать вопросы участникам процесса. В случае если предоставленных судом материалов эксперту-оценщику недостаточно, он может реализовать свое право на заявление ходатайства перед судом о предоставлении дополнительных материалов. Кроме того, эксперт вправе отказаться от дачи заключения, мотивируя это недостаточностью представленных материалов.

Важно помнить, что эксперт-оценщик, проводящий судебную экспертизу, не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы. Самовольный сбор и искажение информации представленной для проведения экспертизы может стать опасным для эксперта, поскольку это может быть расценено впоследствии как основание для признания заключения ложным, за что предусмотрена уголовная ответственность. Лицам, столкнувшимся в суде с необходимостью проведения судебной оценочной экспертизы, важно помнить, что самостоятельные действия эксперта-оценщика по сбору материалов и информации могут стать основанием для выражения недоверия заключению эксперта и последующем проведении повторной экспертизы. Следует также иметь в виду, что если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

После передачи эксперту-оценщику информации суд перестает контролировать данное процессуальное действие, поскольку после этой стадии оценщик переходит к непосредственному анализу имеющихсяу него материалов и исследованию объекта оценки. При проведении судебной оценочной экспертизы оценщик использует подходы и методы, предусмотренные федеральными стандартами оценки, правилами и стандартами СРО, членом которой он является. Однако приоритет остается за основными рамками, обозначенными законодательством о судебной экспертизе.

Сам процесс проведения оценочной экспертизы не контролируется судом, поскольку требует специальных знаний, для применения которых, собственно, и привлекается эксперт-оценщик.

Итоговым документом, представляемым экспертом-оценщиком в суд по результатам проведения экспертизы, является заключение эксперта. Требования к составлению и передаче в суд данного документа строго регламентированы законодательством. В ст. 86 АПК РФ закреплены общие требования к заключению эксперта:

1. Дается от имени эксперта, проведшего исследование, или от группы экспертов, если оно проводилось группой.

2. Подписывается лицами, проведшими исследование.

3. Содержит сведения о времени и месте проведения судебной экспертизы.

4. Основания для проведения судебной экспертизы.

5. Сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение судебной экспертизы.

6. Записи о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

7. Вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов.

8. Объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы.

9. Содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

10. Оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

11. Приложение, содержащее материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов.

В целом, положения АПК РФ практически полностью дублируют положения Закона о судебно-экспертной деятельности. Вместе с темв АПК РФ не содержится такое требование к заключению эксперта, как указание сведений об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы. О необходимости указания таких сведений указано в Законе о судебно-экспертной деятельности.

Итоговое заключение эксперта-оценщика передается в арбитражный суд и оглашается в судебном заседании. Заключение эксперта, хотя и имеет преимущественную силу перед отчетом об оценке, все равно должно быть исследовано судом наряду с другими доказательствами по делу.

Существует так называемая факультативная стадия, связанная с анализом заключения – это выступление эксперта в суде. Экспертоценщик вызывается в судебное заседание по инициативе суда либо по ходатайству лица, участвующего в деле. В случае присутствия эксперта в судебном заседании он оглашает заключение, дает необходимые пояснения. Если у участников арбитражного процесса возникают какие-либо вопросы к эксперту по поводу подготовленного им заключения, требуется уточнение некоторых моментов, то эксперт-оценщик обязан ответить на все вопросы. При неявке эксперта в судебное заседание, если он надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, арбитражный суд выносит определение об отложении судебного разбирательства, если стороны не заявили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц. При этом отсутствие уважительных причин неявки может стать основанием для наложения на эксперта судебного штрафа.

После вызова эксперта судебная экспертиза завершается. Если экспертом выполнены все обязательства, то должна быть произведена оплата вознаграждения и возмещение расходов, связанных с экспертизой.

Итак, в наиболее общем виде алгоритм проведения оценочной экспертизы в арбитражном процессе представляет собой следующий перечень действий:

1. Заявление одной из сторон ходатайства о проведении оценочной экспертизы либо инициатива суда.

2. Определение круга вопросов, нуждающихся в разъяснении посредством экспертизы, их согласование между судом, сторонами, возможно экспертом.

3. Предложение эксперта либо экспертной организации.

4. Внесение средств на депозитный счет суда для оплаты экспертизы.

5. Вынесение судом определения о назначении оценочной судебной экспертизы.

6. Передача судом всех необходимых для проведения экспертизы материалов эксперту-оценщику.

7. Осмотр экспертом объекта исследования (оценки) и ознакомление с материалами дела.

8. Составление и передача в суд заключения эксперта.

9. При необходимости выступление эксперта на судебном заседании с целью разъяснения вопросов по существу заключения.

10. Выплата вознаграждения эксперту и оплата экспертизы.

 

2.1. Основные цели проведения оценки выкупной стоимости имущества

Ниже рассмотрим некоторые наиболее часто встречающиеся случаи осуществления оценочной деятельности, по итогам которой заинтересованное лицо приобретает в собственность имущество по стоимости, определенной оценщиком. Возникновение указанных правоотношений зачастую приводит к возникновению судебного спора и необходимости проведения судебной экспертизы.

Оценка стоимости с целью выкупа арендованного имущества

Положения законодательства, регулирующие арендные правоотношения, содержат норму права, позволяющую выкупить арендованное имущество. Указание на возможность выкупа может быть зафиксировано непосредственно в договоре аренды, например, в виде такой формулировки: «Арендатор вправе выкупить имущество по истечении срока аренды или до его истечения». Возможность выкупа арендованного имущества может быть согласована в дополнительном соглашении к договору аренды. Безусловно, необходимым условием выкупа является внесение обусловленной соглашением сторон выкупной цены. При этом арендные платежи, зачастую, включаются в выкупную стоимость имущества. Однако при досрочном выкупе (до истечения срока аренды) они могут быть добавлены к выкупной стоимости, поскольку при досрочном выкупе имущества они фактически представляют собой упущенную выгоду арендодателя.

Вопрос о выкупе имущества достаточно часто возникает при заключении договора финансовой аренды, или лизинга. Это договор, в соответствии с которым арендодатель (далее – лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее – лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Следует отметить, что переход имущества в собственность лизингополучателя происходит не всегда. Ранее были закреплены законодательно, а теперь существуют лишь на практике три разновидности лизинга:

– финансовый;

– возвратный;

– оперативный.

Полагаем, не лишним будет кратко охарактеризовать каждый из видов лизинга.

По финансовому лизингу лизингодателю обязуется приобрести в собственность у указанного лизингополучателем продавца и передать во временное владение и пользование имущество за плату на срок, соизмеримый со сроком полной амортизации предмета лизинга. Имущество переходит в собственность лизингополучателя при условии полной выплаты лизинговый платежей. В соответствии с законом под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Возвратный лизинг предполагает совпадение в одном лице таких субъектов лизинговых правоотношений, как продавец и лизингополучатель. Лизингодатель приобретает право собственности на имущество на весь срок действия договора. По истечении срока действия договора имущество снова возвращается в собственность лизингополучателя и продавца одновременно. Таким образом, при данном виде лизинга в счет лизинговых платежей также закладывается выкупная стоимость имущества.

Оперативный лизинг не предполагает перехода имущества в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга. Предмет лизинга остается у лизингодателя, который вправе передать его снова по договору до полной амортизации. Лизингополучатель не вправе требовать перехода вещи в собственность.

На практике лизинговые компании используют один из двух сложившихся подходов к определению выкупной стоимости лизингового имущества:

1) выкупная стоимость имущества представляет собой самостоятельный платеж, который лизингополучатель вносит по окончании действия договора лизинга;

2) выкупная стоимость выплачивается на протяжении всего договора и включена в состав лизинговых платежей, как указывалось выше.

Стоит отметить, что оценка имущества, находящегося в лизинге, довольно редкое явление в оценочной деятельности в России.

Оценка выкупной стоимости имущества в рамках поддержки малого и среднего бизнеса

Отдельного внимания заслуживаетситуация, при которой может возникнуть вопрос о выкупной стоимости имущества, при реализации государственной поддержки малого и среднего бизнеса. Среди мер такой поддержки законодатель отдельно выделил имущественную поддержку этой категории предпринимателей. Так, субъектам малого и среднего бизнеса может передаваться во владение и (или) пользованиедвижимое (оборудование, машины, механизмы, установки, транспортные средства, инвентарь, инструменты) и недвижимое (земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения) имущество государственной или муниципальной форм собственности.

Положения Федерального закона № 159-ФЗ от 22 июля 2008 г.

«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» позволяют субъектам малого и среднего предпринимательства выкупить арендованное государственное или муниципальное недвижимое имущество. Они пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Выкуп возможен при соблюдении следующих условий:

– имущество находится на праве аренды в течение 2-х и более лет по состоянию на 1 июля 2015 г.;

– отсутствие задолженностей по арендной плате;

– арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Следует отметить, что положения указанного закона о возможном выкупе имущества и порядке его выкупа действуют до 1 июля 2018 г. Решение о выкупе имущества принимается собственником – государством или муниципальным образованием в лице уполномоченных органов. Непосредственно договор купли-продажи и иные необходимые документы арендатору направляет государственное или муниципальное унитарное предприятие, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления которого находится имущество. Подготовленный договор купли-продажи уже содержит выкупную стоимость, установленную с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Таким образом, стоимость определяется публичным образованием, что зачастую приводит к несогласию с ее величиной будущего покупателя. Законодатель предусмотрел возможность обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. По общему правилу со дня получения субъектом малого или среднего бизнеса предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущество и до дня его непосредственного заключения должно пройти не более 30 дней. Однако указанные сроки приостанавливаются в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает установление запретов на выкуп определенного арендованного имущества отдельными нормативными правовыми актами. Так, в п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на выкуп арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность, если арендатором выступают, в частности, религиозные организации (объединения), казачьи общества, научно-исследовательские организации, образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля и другие отдельные субъекты, указанные в статье.

В п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23 августа 1996 г. № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» устанавливается запрет на выкуп имущества, арендодателем которого являются государственные научные организации, учрежденные Российской Федерацией.

Учитывая вышеизложенное, очевидно, что роль оценочной деятельности при определении выкупной стоимости имущества достаточна высока, посколькуслучаи привлечения оценщика для определения рыночной стоимости выкупаемого имущества обязательны и прописаны в законодательстве.

Оценка стоимости имущества при изъятии для государственных нужд

Нередко возникает ситуация, при которой выкуп осуществляет государство или муниципальное образование. Такие отношения складываются с правообладателями земельных участков, которые изымаются для государственных или муниципальных нужд. В соответствии со ст. 281 ГК РФ при изъятии земли правообладатель должен получить соответствующее возмещение в денежной форме либо в форме предоставления иного земельного участка. Расположенные на изымаемых земельных участках объекты недвижимости могут также одновременно изыматься, в отношении таких действий установлены аналогичные правила о возмещении. Ввиду рассмотрения отношений по выкупу имущества с позиции оценочной деятельности особый интерес представляет порядок определения денежного возмещения, причитающегося правообладателю. В соответствии с законом денежное возмещение за изъятие земельного участка состоит из следующих компонентов:

– рыночная стоимость земельного участка;

– убытки, причиненные изъятием.

Следует отметить, что при одновременном изъятии с земельным участком расположенных на нем объектов недвижимости денежное возмещение за такие объекты не включает в себя убытки, а ограничивается лишь определением их рыночной стоимости.

Таким образом, определение выкупной стоимости земельных участков в ситуации их изъятия для государственных или муниципальных нужд осложняется необходимостью установления убытков. Однако правила оценки убытков не зафиксированы ни в Законе об оценочной деятельности, ни в федеральных стандартах оценки.

 

2.2. Оценка выкупной стоимости имущества в судебных целях

Одна из наиболее часто встречающихся в практике выкупа сложностей – это несогласие будущего покупателя с ценой объекта, озвученной публичным собственником – государством или муниципальным образованием.

В п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», который суды нередко применяют, указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как уже отмечалось выше, при определении выкупной стоимости имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязательным является не только привлечение оценщика, но и обязательными являются результаты проведенной им оценки. Соблюдение последнего условия является ключевым при определении возможности оспаривания достоверности определенной стоимости путем предъявления отдельного иска. Законом возможность обжалования достоверности предусмотрена, причем именно до заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Имеется многочисленная судебная практика по обжалованию достоверности выкупной стоимости. Например, решением Арбитражного суда Московской области от 17 ноября 2015 г. по делу № А41-282/14 величина рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения – указанная Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района Московской области в проекте Договора купли-продажи нежилого помещения на основании отчета независимого оценщика в размере 18 400 000 рублей признана недействительной. В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой выкупая стоимость была определена в размере 7 785 000 рублей с учетом НДС. Ответчик заявил возражения в отношении проведенной экспертизы, и судом была назначена повторная экспертиза, в качестве экспертов были назначены оценщики иных оценочных учреждений. Ими были выданы различные результаты: 18 611 000 рублей без учета НДС и 11 613 881 рублей без учета НДС. Суд указал, что только признание отчета недостоверным может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене. Для анализа заключений экспертов об оценке в процесс был привлечен специалист. По мнению специалиста, рыночная стоимость объекта оценки может находится в диапазоне от 13 117 000 руб. до 15 070 000 рублей с учетом НДС или от 11 116 000 рублей до 12 778 000 рублей без учета НДС. Данная позиция специалиста была принята судом. В конечном итоге Арбитражный суд Московской области обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Красногорского муниципального района Московской области заключить с истцом договор купли продажи нежилого помещения по цене равной 12 778 000 рублей без НДС. Указанное решение было оставлено в силе судами вышестоящих инстанций.

Ранее законодательство не содержало положения о приостановлении 30-дневного срока, предоставленного для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, в случае оспаривания достоверности величины выкупной стоимости. Представители малого и среднего бизнеса находились в патовой ситуации, поскольку подача отдельного иска и рассмотрение его судом нередко занимали продолжительные сроки, с учетом судебной экспертизы до 9 месяцев. Естественно, договор купли-продажи не заключался, а преимущественное право на приобретение арендуемого имущества признавалось утраченным. После заключения договора оспорить его цену практически невозможно, поскольку считается, что, заключив договор, стороны достигли соглашения по всех его условиям, в том числе и в отношении стоимости предмета договора.

Как указывалось выше, выкупая стоимость, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом об оценочной деятельности, уже содержится в проекте договора, направляемого государственным или муниципальным унитарным предприятием будущему покупателю. В связи с этим логично, что в оценочной практике отчеты об оценке заказываются со стороны государства (в большинстве случаев объектами оценки выступают нежилые помещения). Соответственно, оценка осуществляется за счет средств соответствующего бюджета.

При проведении оценки независимый оценщик, помимо общих требований к проведению оценочной деятельности, установленных Законом об оценочной деятельности, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, выполняет также требования стандартов ФСО № 7 «Оценка недвижимости», ФСО № 10 «Оценка машин и оборудования» в зависимости от типа оцениваемого имущества.

Выкупная стоимость – это всегда рыночная стоимость. Оценочная деятельность по определению рыночной стоимости является стандартной. Основанием для проведения оценки является договор, заключенный публичным образованием с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Заключение договора невозможно без составлениязадания на оценку, которое выступает его неотъемлемой частью. По общему правилу, установленному в п. 21 ФСО № 1, задание на оценку содержит следующую информацию:

1) об объекте оценки;

2) о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки;

3) о цели оценки;

4) о предполагаемом использовании результатов оценки;

5) о виде стоимости;

6) о дате оценки;

7) о допущениях, на которых должна основываться оценка;

8) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

В случае, если оценщик применяет положения ФСО № 7, то в задании на оценку также указываются:

– состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

– характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

– права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Если применению подлежат правила ФСО № 10, то задание на оценку содержит следующие дополнительные сведения:

– должен быть указан состав оцениваемой группы машин и оборудования с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для их идентификации;

– необходимо указать информацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуатации машин и оборудования (при наличии таких активов).

Установлению в ходе оценки подлежит рыночная стоимость объекта оценки. В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей – либо стороны не было;

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Чрезвычайных обстоятельств в данный правоотношениях не наблюдается, преимущественное право покупки никак не отражается на цене сделки, тоесть итоговой рыночной стоимости. Никаких допущений и специальных условии в отчете об оценке не делается.

Важно отметить, что итоговая величина выкупной рыночной стоимости определяется без НДС в случае, если данное имущество не находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у какого-либо государственного или муниципального предприятия. Данный вывод основывается на п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ): не признаются объектом налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Сбор и анализ информации об объекте оценки – важнейший этап оценочной деятельности. Независимый оценщик имеет право производить сбор информации из любых доступных источников. Важно, чтобы объема собранной информации было достаточно для идентификации объекта. Для оценки недвижимости предусмотрен обязательный осмотр объекта оценщиком.

Идентифицировав объект оценки, после этапа сбора и анализа информации оценщик переходит к определению подходов, которые будут применяться при оценке того или иного объекта. По общему правилу основных подходов проведения оценки три:

1) сравнительный – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами;

2) доходный – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

3) затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Применение того или иного подхода при проведении оценки недвижимого имущества имеет свои специфические особенности, о которых указано в ФСО № 7 и ФСО № 10.

Перед составлением отчета об оценке происходит согласование результатов оценки, поскольку оценщиков используется несколько подходов к оценке. Данное действие производится в соответствии с общими правилами, установленными ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, особых требований ни ФСО № 7, ни ФСО № 10 не содержит. При этом оценщику следует указать на достоинства и недостатки того или иного подхода, мотивировать отличия в результатах и вывести на основании этих данных итоговую стоимость недвижимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, является отчет об оценке. При его составлении используются общие правила Закона об оценочной деятельности, ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».

Завершив описание стандартного подхода к оценке выкупной стоимости имущества, остановимся отдельно на нехарактерной ситуации, при которой оценка не ограничивается определением рыночной стоимости. Это упомянутая выше ситуация изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Ранее упоминалось, что при определении выкупной стоимости земельного участка при его изъятии для государственных или муниципальных нужд возникает необходимость дополнительного установления размера убытков, причиненных таким изъятием. Таким образом, в ходе оценки, помимо рыночной стоимости, определению подлежат также убытки в полном объеме – реальный ущерб и упущенная выгода. Поскольку единого федерального акта, который бы устанавливал правила оценки убытков, возникших в результате нарушения права, на сегодняшний день в Российской Федерациине разработано, то оценщики в основном руководствуются «Методическими рекомендациями по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков» (далее – Методические рекомендации).

При оценке убытков, возникших в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, оценщик обращает особое внимание на два критерия:

1. Дата оценки

Необходимость особого внимания к данному критерию обусловлена длительностью процедуры изъятия. Рыночная стоимость земельного участка за период проведения процедуры может значительно измениться, соответственно, изменится и размер убытков.

Возникает закономерный вопрос: на какую дату определяется выкупная стоимость?

По этому вопросу существует три подхода:

1) на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка – в соответствии с нормами ГК РФ;

2) на день получения уведомления о предстоящем изъятии – в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ);

3) на день принятия решения об изъятии земельного участка – в соответствии с нормами Федерального закона от 1 декабря 2007 г.

№ 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», применяемыми по аналогии к однородным правоотношениям.

Из текущего законодательства сделать однозначный вывод не представляется возможным. В данном случае при определении даты, по состоянию на которую определяется стоимость, необходимо учитывать три аспекта: состояние объекта; состояние рынка; дата реальной выплаты компенсации. Эти условия проведения оценки следует фиксировать в задании на оценку во избежание дальнейших споров относительно корректности отчета об оценке.

2. Упущенная выгода

Определение размера неполученных доходов – одна из самых сложных задач в оценочной практике. При определении упущенной выгоды рационально использовать Методические рекомендации, в соответствии с которыми определение размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства денежных потоков, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены. В том случае если получение данных о финансово-хозяйственной деятельности юридического лица не представляется возможным, расчет упущенной выгоды следует производить на основании рыночных (среднеотраслевых данных), характеризующих основные показатели деятельности рассматриваемой отрасли.

Отдельно хотелось бы отметить, что согласно НК РФ физические лица не являются плательщиками НДС. Соответственно, при изъятии земельных участков у физических лиц объекта налогообложения не возникнет, а выкупная стоимость будет определяться без учета НДС.

Таким образом, оценочная деятельность по определению рыночной стоимости имущества, выкупаемого у государства или муниципального образования, строится на общих принципах оценки с применением специальных правил об оценке недвижимого и движимого имущества. Кроме того, рыночная стоимость объекта, не принадлежащего государственному или муниципальному унитарному предприятию, в соответствии с НК РФ определяется без НДС. Особенность проявляется в том, что заказчиком выступает публично-правовое образование, оно и оплачивает деятельность оценщика. Оценка выкупной стоимости при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд осложняется необходимостью дополнительного установления размера убытков наряду с рыночной стоимостью объекта.

 

3.1. Арендные правоотношения

В ГК РФ вопросу урегулирования арендных правоотношений посвящена отдельная глава, в которой содержатся как общие положения об арендных правоотношениях, так и нормы, регулирующие специфические виды аренды.

Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ и выглядит следующим образом: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законодатель именует аренду также имущественным наймом, что является синонимом.

В отношении объекта аренды в законе содержатся особые указания. Одной из классификаций вещей как объектов гражданского права является их деление на потребляемые и непотребляемые. В основу данной классификации положена степень сохранения ими своих натуральных свойств в процессе использования. Соответственно, вещи, которые при использовании быстро теряют свои свойства, не могут быть объектом аренды, поскольку попросту вскоре станут непригодными, что исключает исполнение арендатором обязанности по возврату имущества в том состоянии, в котором он его получил. Таким образом, объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. По договору аренды арендатору могут передаваться земельные участки, иные обособленные природные объекты, имущественные комплексы (в том числе предприятия), здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. В связи с возложением на арендатора обязанности вернуть имущество арендодателю в первоначальном состояниипредмет договора (имущество, передаваемое в аренду) должен быть описан максимально детально, дабы идентификация имущества прошла беспрепятственно.

Арендные правоотношения возникают из договора, форма которого должна соответствовать определенным требованиям.

1. Письменная форма договора

Как известно, существует две формы сделок: устная и письменная. Если в законе не предусмотрено требования заключать договор в письменной форме, то он заключаться в виде устной договоренности. Однако в отношении договора аренды законодатель предусмотрел две ситуации, в которых заключение договора аренды в устной форме недопустимо. Во-первых, договор аренды заключается в письменной форме тогда, когда его срок превышает 1 год. Во-вторых, письменная форма для договора аренды обязательна в случае, если одной из сторон выступает юридическое лицо (независимо от срока договора).

2) Государственная регистрация

В обязательном порядке регистрируются договоры аренды, предметом которых является недвижимое имущество.

В случае несоблюдения правил о форме договора он считается незаключенным.

При рассмотрении арендных правоотношений с целью анализа в последующем роли оценочной деятельности при рассмотрении споров о размере арендной платы, безусловно, особый интерес представляют вопросы, касающиеся самой арендной платы.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом. Отношения по поводу установления арендной платы имеют диспозитивный характер, поскольку порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами в договоре аренды. В случае отсутствия в договоре соглашения об арендной плате, ее стоимость может быть определенаисходя из обычно применяемыхусловий при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть выражена в разной форме. Небольшой перечень возможных форм арендной платы приведен в ст. 614 ГК РФ. Однако он не является исчерпывающим, о чем свидетельствует указание законодателя на возможность сочетания нескольких форм или выборы иной формы. Так, арендная плата может быть выражена в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендодатель защищен законом от неисполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы. При существенном нарушении сроков оплаты арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы в установленным им срок, но не более чем за два срока подряд.

 

3.2. Способы изменения арендной платы

Зафиксированная в договоре арендная плата может быть изменена.

По общему правилу размер арендной платы изменяется:

1) по соглашению сторон;

2) не чаще одного раза в год.

Для отдельных видов аренды сроки могут отличаться. Так, например, размер лизинговых платежей по договору лизинга (финансовой аренды) может изменяться не чаще, чем один раз в три месяца.

В некоторых случаях арендная плата может быть также изменена по инициативе арендатора. Он вправе потребовать соразмерного уменьшения арендных платежей, если условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились. Единственным условием является наступление данного ухудшения ввиду обстоятельств, к которым арендатор не имеет никакого отношения и за которые он не отвечает.

Следует отметить, что закон не запрещает включать в договор нормы, предусматривающие возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы. Безусловно, подписав такой договор, арендатор выразил свое согласие со всеми его положениями, но зачастую с повышением арендодателем арендной платы арендатор все равно не согласен. Следствием этого нередко является обращение за защитой нарушенных прав в судебные органы. При этом, исходя из сложившейся судебной практики, истцами-арендаторами используются различные способы защиты прав: заявляются исковые требования о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительным односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика и тому подобные.

Выбор способа защиты в любом случае зависит от согласованных сторонами условий договора аренды, действий арендодателя по одностороннему изменению размера арендной платы и других факторов.

 

3.3. Роль оценочной деятельности в арендных правоотношениях

Заключение возмездной сделки зачастую может порождать неуверенность со стороны должника в обоснованности цены сделки, а со стороны кредитора – в достаточности названной стоимости. Когда одна сторона стремится сэкономить, а другая – заработать, достичь консенсуса бывает сложно. В таком случае необходима объективная независимая оценка реальной рыночной стоимости предмета сделки.

Арендные правоотношения также являются возмездными, в связи с чем привлечение оценщика для проведения оценочных работ в подобных случаях весьма распространенное явление.

Арендная плата повышается, как правило, в связи с объективной необходимостью, например, возрастают расходы собственника на содержание имущества. Несомненно, как арендатору, так и арендодателю важно быть в курсе любых изменений, поскольку это прямо влияет на их расходы и доходы. Для компаний, арендующих склады, офисы, иные помещения отчисления на аренду, почти всегда составляют значительную часть бюджета, а любое повышение арендной платы приводит к снижению рентабельности бизнеса.

Цели проведения оценки в рамках арендных правоотношений разнятся, причем они могут одновременно преследовать необходимость решения сразу нескольких задач.

Арендная плата оценивается исходя из рыночной стоимости для следующих целей: для налоговых органов, при разработке бизнес-стратегий, проектов, при возникновении споров, для судебных разбирательств.

Особенность оценки арендной платы заключается в том, что определяемая оценщиком арендная ставка состоит из нескольких компонентов. Учету подлежат не только ожидаемые собственником доходы от сдачи имущества в аренду, но также и расходы, которые он несет как собственник имущества. Это налоги, расходы на страхование, коммунальные платежи, амортизационные расходы и т. д. Следует отметить, что часть расходов может быть возложена на арендатора. В таком случае оценка производится с учетом этих обстоятельств.

Следует помнить, что в соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности оценка является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе в целях передачи в аренду. Отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы служит документарным подтверждением обоснованности арендных платежей.

Кроме того, оценено может быть само право аренды. В таком случае главным образом оцениваются преимущества, которые дает потенциальному арендатору заключение договора аренды с конкретными условиями. Как правило, оценка права аренды в основном исходит из анализа двух условий арендного договора: величины арендной ставки по договору и срока действия договора. Необходимость в оценке непосредственно права аренды может возникнуть при оценке бизнеса, при внесении прав аренды в качестве вклада в уставный капитал общества, при принятии решений управленческого характера.

Единого федерального стандарта, который бы закреплял правила проведения оценки арендной ставки, на сегодняшний день не разработано. В связи с этим каждая СРО оценщиков использует локальные акты для проведения оценочной деятельности по данному направлению. При этом, безусловно, должны учитываться положения общих федеральных стандартов оценки: ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», в некоторых случаях ФСО № 7 «Оценка недвижимости», где арендная платы выделена как отдельная расчетная величина. По ФСО № 7 рыночная арендная плата – это расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях.

 

3.4. Оспаривание в судебном порядке повышения размера арендной платы

Одностороннее и существенное повышение арендной платы арендодателем, безусловно, одно из самых неприятных событий для арендатора. Наличие в договоре аренды нормы, позволяющей такое повышение, еще не означает его обоснованности и согласия с этим повышением арендатора.

Повышение арендной платы может быть оспорено со стороны арендатора в суде. При этом в суд в качестве доказательства должен быть представлен отчет оценщика, содержащий сведения об установлении рыночной стоимости величины арендной ставки. Отчет оценщика применяется для судебного разбирательства в следующих ситуациях:

1. Договором аренды не закреплено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, все изменения и дополнения оформляются сторонами по соглашению сторон.

Казалось бы, очевидно, что принудить арендатора к заключению дополнительного соглашения об изменении арендной платы невозможно. Однако арендодатели все равно обращаются в суд с подобными требованиями. Они мотивируют свои заявления, помимо прочего, ст. 6 Закона об оценочной деятельности, в которой закреплено право всех субъектов гражданских правоотношений на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Если полученный отчет оценщика показывает повышение рыночной стоимости права аренды, то арендодатель заявляет в суд требования о понуждении арендатора к заключению дополнительного соглашения к договору аренды. Как показывает практика, суды не удовлетворяют подобные требования истцов-арендодателей, поскольку условия для изменения договора аренды в данном случае отсутствуют.

2. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, однако сторонами не согласован порядок оформления такого изменения

Одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем производится путем направления уведомления арендатору. В данной ситуации одного лишь уведомления недостаточно, поскольку необходимо не просто включить в договор данное правомочие арендодателя, но также четко прописать, как оформляется такое изменение. Если же порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрен, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (см. п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ). При невозможности достигнуть соглашения арендодатель обычно действует так же, как описано в предыдущем пункте. Однако судебная практика складывается в пользу арендаторов.

3. Договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, повышение арендной платы ставится в зависимость от определенных законом обстоятельств.

В данной ситуации арендодателю необходимо направить арендатору уведомление о повышении размера арендной платы при наступлении определенных в законе обстоятельств. К таким обстоятельствам следует относить:

– изменение цен и тарифов;

– изменение вида деятельности арендатора (в рамках использования арендуемых помещений);

– повышение ставок и изменения методик расчета;

– иные случаи, непосредственно предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Арендодатели зачастую применяют в подобных ситуациях отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы как основание для изменения размера арендных платежей. Но если договором не предусмотрено такое основание для изменения, как «увеличение (изменение) рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости объекта аренды, если ставка арендной платы зависит от его стоимости)», то дело разрешается в пользу арендатора. Таким образом, в такой ситуации один лишь отчет оценщика не является достаточным основанием для удовлетворения требований истца-арендодателя.

4. Договором аренды предусмотрено одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы в случае изменения рыночной стоимости арендной платы (либо рыночной стоимости помещений, передаваемых по договору аренды)

Изменение размера арендной платы будет правомерным при соблюдении двух условий:

1) наличие в договоре аренды положения о возможности арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения рыночной стоимости объекта аренды;

2) наличие отчета об оценке изменения рыночной стоимости объекта.

Несоблюдение одного из них дает правовое основание арендатору заявить свое несогласие путем подачи искав суд.

Именно при наступлении подобной ситуации определяющую роль играют отчеты независимых оценщиков. Это объясняется, во-первых, тем, что требуется подтверждения изменение рыночной стоимости арендной платы, а во-вторых, отчет оценщика может стать инструментов арендатора по защите своих прав. Так, у арендатора есть возможность представить в суд иной отчет, отличающийся от отчета арендодателя, что может помочь арендатору защитить свои интересы. Тогда арендатор вправе заявить исковые требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в уведомлении об одностороннем изменении арендной платы.

Следует учитывать, что в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Информационном письме от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Между тем имеются положительные решения, вынесенные по иску арендатора о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы. Таким примером является дело № А12-24664/2012. При анализе данного дела следует учесть, что в ходе его рассмотрения судом было установлено, что сторонами, исходя из буквального толкования договора, было согласовано изменение размера арендной платы по соглашению сторон. Арендатором после получения от арендодателя уведомления об изменении размера арендной платы были направлены соответствующие возражения по ее размеру и оспорена величина рыночной стоимости арендной платы в судебном порядке. При этом в ходе проведенной по делу судебной экспертизы была установлена недостоверность отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы.

Еще одним ярким примером, отличающимся от позиции, изложенной в информационном письме, является дело № А40-144398/15-10-1155, рассмотренное в Арбитражном суде города Москвы. В результате его рассмотрения величина ежемесячной арендной платы, указанной в уведомлении арендодателяв отношении объекта культурного наследия федерального значения, была признана недостоверной. В связи с чемее размер был установлен исходя из рыночнойстоимости аренднойплаты по состоянию на определенную дату, как того требовал арендатор.

Однако в подавляющем большинстве случаев подача искового заявления о признании недостоверной величины рыночной стоимости, указанной арендодателем, ведет к отказу в удовлетворении исковых требований арендатора со ссылкой на положения Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г. № 92 (например, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 декабря 2013 г. по делу № А12-27491/13). Предъявление исковых требований о признании недействительным отчета о рыночной стоимости также не увенчается успехом, так как суды отказывают арендатору в удовлетворении требований в связи с тем, что сам по себе отчет никак не нарушает права арендатора (например, Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 января 2012 г. по делу № А33-2948/2011).

5. Договором аренды предусмотрено одностороннее (бесспорное) изменение арендодателем размера арендной платы.

Арендодатель в этом случае полностью защищен законодательством, и все действия по изменению ставок арендной платы априори правомерны. Согласием арендатора на изменение арендной платы в данном случае считается осуществление хотя бы одного платежа по новой стоимости. Впоследствии оспорить размер арендной платы при уплате арендатором арендных платежей по новой ставке крайне затруднительно (см. п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14).

Однако если арендатор не согласен с повышением арендной ставки и не признавал ее путем оплаты, то есть возможность снизить ставку в случае предъявления арендодателем иска о взыскании завышенной арендной платы. При предъявлении такого иска арендодателем в ходе судебного разбирательства арендатору достаточно обосновать, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суду, на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ, надлежит отказать во взыскании арендной платы в части, превышающий средние рыночные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

На практике суды при отказе в удовлетворении исковых требований арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате в качестве доказательств принимают представленный ответчиком (арендатором) в материалы дела отчет об оценке рыночной величины арендной платы, проверенный в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В отчете независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы целесообразно указывать о размере средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период (см. п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

Необходимость данных действий подтверждается судебной практикой.

Отчет оценщика может также сыграть большую роль для арендатора, не согласившегося с изменениями арендной платы. Так, при получении от арендодателя уведомления об изменении арендной платы арендатор может провести оценку рыночной стоимости арендной платы и в случае расхождения стоимости, имеющейся у арендатора и арендодателя, направить арендодателю уведомления о несогласии со стоимостью арендной платы, либо протокол разногласий, если арендодателем предложено подписание дополнительного соглашения к договору аренды. Впоследствии он может обратиться в суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды в части установления размера арендной платы. Основным доказательством по делу станет как раз отчет независимого оценщика, изготовленный по поручению арендатора, проверенный в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также доказывание недостоверности отчета арендодателя.В случае признания достоверности отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы исковые требования арендатора подлежат удовлетворению.

Таким образом, роль оценщика в судебном оспаривании повышения арендной платы достаточно велика. Подготовленный им отчет может помочь арендатору оспорить изменение арендной платы даже в безнадежной, на первый взгляд, для него ситуации, когда договором предусмотрена возможность одностороннего изменения размера арендных платежей арендодателем.

 

4.1. Понятие несостоятельности (банкротства). Категории дел о банкротстве

«Сломанная скамья» – именно так переводится с итальянского термин «банкротство». Банками ранее именовались скамейки, установленные в людном месте и предназначенные для проведения сделок. Когда владелец «банка» разорялся, он просто-напросто ломал свою скамью пополам. Она становилась непригодной для оформления документов по сделке, а владелец признавался банкротом.

Сегодня, говоря о банкротстве, мы подразумеваем признанную арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по различного рода обязательствам. Из приведенного определения вычленим наиболее важные характеристики:

1. Объявить должника банкротом может только арбитражный суд. Безусловно, инициаторами процедуры банкротства выступают заинтересованные лица либо сам должник. Однако окончательное решение о введении в отношении должника процедуры банкротства принимается арбитражным судом.

2. Неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов – это неисполнение им обязательств в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены. При этом сумма обязательств должна быть более 300 000 рублей.

3. Круг обязательств, неисполнение которых может стать основанием для признания должника банкротом, приведен в ст. 2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К ним относятся:

– денежные обязательства;

– обязательства по выплате выходных пособий;

– обязательства по оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору;

– обязательства по уплате обязательных платежей.

Процедура банкротства начинается с подачи заявления о признании должника банкротом в арбитражный суд. В соответствии с правилами специальной подведомственности данная категория дел рассматривается именно арбитражными судами. Заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника. Нижним звеном в системе арбитражных судов Российской Федерации является арбитражный суд субъекта, следовательно, заявление необходимо подавать в суд того субъекта, где расположено место нахождения должника.

Правом подать заявление о признании должника банкротом обладают:

1) сам должник (в предусмотренных законом случаях у должника возникает обязанность подачи заявления о признании банкротом в арбитражный суд);

2) конкурсный кредитор;

3) уполномоченные органы;

4) работник, бывший работник должника, имеющие требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда.

Сочтя содержащиеся в заявлении требования обоснованными, арбитражный суд выносит определение о признании требований заявителя обоснованными и введении наблюдения.

На данном этапе закономерно перейти к рассмотрению стадий (процедур) банкротства. Сразу отметим, что в Российской Федерации существует Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (). В нем содержится информация о ходе процедур банкротства всех должников, имеющихся в Российской Федерации. В Законе о банкротстве оговорены 4 возможные стадии банкротства, первой из которых является наблюдение. Эта процедура применяется с целью обеспечения сохранности имущества должника, проведения анализа его финансового состояния, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов.

Срок проведения наблюдения не может превышать семи месяцев. За стадией наблюдения может следовать в отдельных случаях стадия финансового оздоровления. Финансовое оздоровление – процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности в соответствии с графиком погашения задолженности. Следует отметить, что это факультативная процедура, назначение которой возможно по ходатайству непосредственно должника либо учредителей (участников) должника, органа, уполномоченного собственником имущества должника – унитарного предприятия, третьих лиц, в случае если такое ходатайство поддержано и решение принято собранием кредиторов.

Финансовое оздоровление вводится на срок не более чем два года. Внешнее управление – процедура, применяемая в деле о банкротстве должника в целях восстановления его платежеспособности. Финансовое оздоровление и внешнее управление по своей сути преследуют схожие цели. Срок внешнего управления составляет не более 18 месяцев (в исключительных случаях может быть продлен еще на 6 месяцев).

Конкурсное производство – процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Конкурсное производство вводится по решению арбитражного суда на срок до 6 месяцев. Стадия конкурсного производства имеет крайне важное значение в деле о банкротстве в целом, т. к. именно на этом этапе фактически удовлетворяются требования кредиторов, включенных в реестр.

Реестр требований кредиторов – это способ учета требований кредиторов, которые порождены неисполнением должником своих обязательств перед ними. Требования кредиторов включаются в реестр по решению арбитражного суда в случае признания последним их обоснованности.

Смысл процедуры банкротства состоит не в ликвидации должника как субъекта хозяйственной деятельности, а в выявлении и удовлетворении требований кредиторов должника в случае если восстановление платежеспособности должника невозможно. Для сохранности имущества должника, недопущения его поспешной реализации и вводится процедура банкротства. Из имеющегося на день введения процедуры банкротства имущества формируется конкурсная масса, за счет которой и будут удовлетворяться имеющиеся требования.

Конкурсная масса определяется на стадии конкурсного производства. Она включает в себя все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства. Из конкурсной массы исключается имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности. Имущество, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке. В итоге требования кредиторов погашаются за счет сформированной конкурсной массы. Следует сделать оговорку о том, что требования погашаются не за счет непосредственно имущества, а за счет денежных средств, вырученных от продажи этого имущества на торгах. Денежные средства, вырученные от продажи, поступают на расчетный счет должника, который может быть только один (остальные подлежат закрытию). Требования кредиторов удовлетворяются в строго определенной очереди, причем переход к удовлетворению требований кредиторов следующей очереди производится только после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди. Расчеты с кредиторами каждой очереди производятся в соответствии с реестром требований кредиторов.

Положения действующего Закона о банкротстве предусматривают, помимо общих, ряд специальных норм о банкротстве отдельных категорий должников. В связи с этим можно говорить о существовании различных категорий дел о банкротстве, правила рассмотрения которых зависят от специфических характеристик должника.

Существуют следующие специальные категории дел о банкротстве юридических лиц:

– банкротство градообразующих организаций;

– банкротство сельскохозяйственных организаций;

– банкротство финансовых организаций;

– банкротство кредитных организаций;

– банкротство стратегических предприятий и организаций;

– банкротство субъектов естественных монополий;

– банкротство застройщиков;

– банкротство участника клиринга и клиента участника клиринга. С недавних пор российское законодательство о банкротстве дополнили нормы о банкротстве физических лиц. Здесь выделяются следующие категории дел:

– банкротство гражданина;

– банкротство индивидуального предпринимателя;

– банкротство крестьянского (фермерского) хозяйства.

К категории упрощенного банкротства отнесено банкротство ликвидируемого должника, банкротство отсутствующего должника и банкротство специализированного общества и ипотечного агента.

В рамках вышеуказанных категорий дел, а также при проведении банкротства по общим правилам практически всегда возникает необходимость оценки того или иного имущества. В связи с этим арбитражные управляющие вынуждены привлекать специалистов-оценщиков для подготовки отчетов о стоимости имущества. Таким образом, роль оценщика в банкротном деле имеет существенное значение, о чем пойдет речь в следующем параграфе.

 

4.2. Роль оценщика в делах о банкротстве

Требования кредиторов погашаются за счет денежных средств, вырученных от продажи имущества должника на торгах. Определение начальной стоимости имущества для выставления на торгах в данном случае – одна из приоритетных задач, поскольку реализация имущества по меньшей цене может привести к невозможности погашения требований всех кредиторов.

Оценщик привлекается для оказания оценочных услуг арбитражным управляющим – центральной фигурой при проведении банкротства, обладающей всем объемом информации относительно должника и текущего состояния дел. Законодательно данная возможность предусмотрена ст. 130 Закона о банкротстве.

Независимый оценщик оказывает оценочный услуги на основании договора на проведение оценки, как предписано законодательством об оценке. Деятельность оценщиков является возмездной. Возникает вопрос: кто оплачивает услуги оценщика в деле о банкротстве? Существует два варианта оплаты его работы:

1. Услуги оценщика могут быть оплачены за счет имущества должника;

2. Любой кредитор вправе взять расходы по осуществлению оценки на себя. Для этого ему необходимо выступить с инициативой или дать свое согласие на собрании кредиторов. В таком случае понесенные им расходы будут компенсированы за счет имущества должника в приоритетной очереди.

Таким образом, фактически услуги оценщика оплачивает должник, разница состоит лишь в порядке возмещения.

Результатом оказания оценочных услуг, безусловно, является отчет об оценке, в котором отражается информация относительно всех вопросов, сформулированных в задании на оценку. Отчет составляется в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и ФСО № 3. Он также включается в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в течение двух рабочих дней с даты поступления копии этого отчета в электронной форме.

Следует отметить, что привлечение оценщика для подготовки отчета в рамках дела о банкротстве не является обязательным для арбитражного управляющего. Однако в законе указаны некоторые случаи обязательного привлечения оценщика, а именно:

– должником является унитарное предприятие;

– должником является акционерное общество, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности.

В таком случае предъявляются дополнительные требования к отчету об оценке. В отношении него должно быть получено заключение органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерациина подготовку заключений по отчетам оценщиков. На сегодняшний день это Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).

Обязательным привлечение оценщика является также при необходимости оценки имущества, стоимость которого выше ста тысяч рублей. Если имущество дешевле, то собрание кредиторов может принять решение о самостоятельной оценке без привлечения оценщика. Имущество, являющееся предметом залога, подлежит обязательной оценке, как уже указывалось выше.

Роль оценщика также имеет существенное значение при оспаривании сделок должника по некоторым основаниям. Он может быть привлечен в качестве эксперта в судебный процесс, например, для подтверждения факта реализации имущества должника по заниженной стоимости либо приобретения имущества по цене существенно выше рыночной и т. п.

 

4.3. Оценка стоимости имущества по делам о банкротстве

Проведение оценки стоимости имущества по делам о банкротстве регламентируется общими положениями законодательства об оценочной деятельности и ФСО. Специальных стандартов оценки на федеральном уровне не разработано.

Что касается объекта оценки, то очертить какие-то рамки не представляется возможным, поскольку к имуществу должника могут относиться какие угодно объекты как движимого, так и недвижимого имущества. В данном случае, если оценке подлежит специфический объект, для которого предусмотрены специальные правила оценки, установленные ФСО, их необходимо учитывать и основывать подготовку отчета, помимо общих положений, на положения соответствующего стандарта оценки.

Следует обратить внимание на некоторые особенности оценочной деятельности, которые порождает банкротное состояние должника.

При проведении первого этапа оценочной деятельности – составления задания на оценку – одним из требований ФСО № 1 является указание на вид стоимости, подлежащий определению. В рамках процедуры банкротства, как правило, устанавливается либо рыночная, либо ликвидационная стоимость имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Однако процедура банкротства порождает возникновение таких чрезвычайных обстоятельств, как вынужденное отчуждение объекта оценки. Поскольку объект реализуется на торгах, то время на его реализацию (рыночная экспозиция) может быть значительно меньше, чем при обычных условиях. При определении ликвидационной стоимости ключевую роль как раз играют сжатые сроки, отведенные для реализации объекта оценки. В связи с этим стоимости объекта снижается, а значит, ликвидационная стоимость всегда будет ниже рыночной.

Таким образом, большое значение при оценке имущества в рамках банкротства приобретает срок, оставшийся до окончания конкурсного производства, в который необходимо реализовать объект оценки на торгах. Чем он больше, тем по более высокой цене можно реализовать имущество должника.

Применение тех или иных подходов к оценке, особенности проведения этапа сбора и анализа информации зависят от самого объекта оценки. Соответственно, оценщик применяет правила специальных ФСО, содержание которых раскрыто в других главах книги.

Ранее отмечалось, что в определенных банкротных делах подготовки одного лишь отчета об оценке недостаточно. Необходимо также наличие заключения Росимущества на подготовленный отчет. Данное требование выдвинуто в отношении оценки имущества должника – унитарного предприятия или должника – акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности.

В рамках конкурсного производства вышеуказанных должников для получения заключения Росимущества необходимо представить в уполномоченный орган:

1) Заявление, содержащее сведения о дате и основаниях введения конкурсного производства, организационно-правовой форме и наименовании должника, количестве и доле голосующих акций должника, находящихся в собственности государства или муниципального образования, в случае, если должник – акционерное общество.

2) Документ или заверенную копию, подтверждающие полномочия лица на обращение в уполномоченный орган.

3) Заверенную копия решения суда о назначении конкурсного управляющего.

4) Отчет об оценке (подлинный экземпляр или нотариально заверенная копия) предприятия должника или имущества должника, подлежащего продаже в соответствии с решением конкурсного управляющего по результатам инвентаризации имущества должника.

Заключение готовится по результатам анализа отчета на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также на предмет соответствия сведений, представленных в отчете, сведениям, содержащимся в комплекте документов. Заключение составляется не в произвольной форме, а путем заполнения утвержденной формы документа.

Уполномоченный орган в течение 30 дней может принять либо положительное решение насчет отчета об оценке, либо отрицательное. В любом случае оно посредством подготовленного заключения направляется конкурсному управляющему. В случае дачи положительного заключения или, наоборот, отсутствия заключения собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия, иного имущества должника на основании рыночной стоимости такого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке.

Уделим особое внимание возможности оспаривания отчета об оценке имущества должника. В соответствии с п. 6 ст. 130 учредители (участники) должника или собственник имущества должника – унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника. При этом важно помнить, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В заседании относительно отчета об оценке могут быть заявлены требования о проверке его подлинности и достоверности. Проверка подлинности предполагает установление факта выполнения привлеченным оценщиком конкретного отчета. Проверка достоверности заключается в анализе содержательной части отчета, а именно, достоверность сведений, положенных в основу оценки. И подлинность, и достоверность отчета об оценке определяются в ходе судебной экспертизы.

Резюмируя, следует отметить, что хотя для оценки имущества должника проводимой в рамках процедуры банкротства не предусмотрено специального законодательного регулирования, она имеет свои особенности. В частности, большую роль играет определение характера стоимости, подлежащей установлению; отчет об оценке в случае оценки имущества отдельных должников нуждается в подтверждении в Росимуществе, и другие особенности, указанные выше.

 

5.1. Акции и доли в уставном (складочном) капитале

Начиная разговор об акциях и долях, мы в первую очередь должны отталкиваться от понятия юридического лица и его организационно-правовой формы. В соответствии с п. 1 ст. 48 ГК РФ юридическое лицо представляет собой организацию, обладающую следующими признаками:

а) наличие обособленного имущества, которым она отвечает по своим обязательствам;

б) возможность от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности;

в) возможность быть истцом и ответчиком в суде.

Обращаясь к п. 2 ст. 48 ГК РФ, мы сталкиваемся с понятием организационно-правовой формы юридического лица. Из положения закона следует, что юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных ГК РФ. На сегодняшний день ГК РФ предусматривает некоторые организационноправовые формы для коммерческих юридических лиц и для некоммерческих. Эти организационно-правовые формы могут включать в себя более мелкое деление.

При рассмотрении вопросов, касающихся только акций и долей, безусловно, нас интересуют лишь организационно-правовые формы коммерческих юридических лиц, а именно, хозяйственные товарищества и общества.

Такие организационно-правовые формы, как хозяйственные товарищества и общества, объединены общим признаком: их уставный (складочный – для товариществ) капитал разделен на доли по числу учредителей (участников). Объем доли и объем правомочий учредителя (участника) находится в прямо пропорциональной зависимости. Доля уставного (складочного) капитала – это общее наименование для всех юридических лиц, созданных в названных организационноправовых формах. Понятие «акция» возникает в связи с существованием такой формы хозяйственного общества, как акционерное общество. Акционерным обществом признается коммерческая организация, уставный капитал которой разделен на определенное число акций, удостоверяющих обязательственные права участников общества (акционеров) по отношению к обществу. В данной главе основной упор будет сделан на рассмотрение особенностей оценки акций и долей хозяйственных обществ, в связи с этим далее речь пойдет об акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью – это организационно-правовые формы, в которых могут существовать хозяйственные общества.

Начнем с акционерных обществ. Их уставный капитал разделен на акции, т. е. акция представляет собой единицу собственности на часть капитала организации. Покупая акцию, лицо фактически приобретает часть компании, а наличие большого количества акций свидетельствует о приобретении доли участия в компании. По законодательству акция представляет собой ценную бумагу, которая удостоверяет право владельца на получение прибыли в виде дивидендов и право на участие в управлении акционерным обществом. Существует два вида акций: обыкновенные и привилегированные. Различия между ними приведены в таблице.

Отличительной чертой общества с ограниченной ответственностью является разделение его уставного капитала на доли определенного размера. Такие размеры фиксируются в учредительных документах общества в процентах либо в виде дроби по отношению к стоимости уставного капитала. Общий размер уставного капитала складывается из суммы номинальных стоимостей всех долей.

Разбираясь в соотношении понятий «акция» и «доля в уставном капитале», хочется подчеркнуть, что и первая, и вторая подтверждают право считать себя участником общества. Степень участия в функционировании общества определяется стоимостью акции или доли. Разграничить данные понятия позволяет следующая характеристика. Номинальная стоимость акций акционерного общества является одинаковой, а размер вклада лица в акционерное общество определяется количеством приобретенных акций. Иными словами, акции определяют вклад. В обществе с ограниченной ответственностью наоборот: все участники владеют долей, а ее стоимость зависит от внесенного вклада, то есть вклад определяет долю.

 

5.2. Цели проведения оценки акций и долей

Цели проведения оценки акций и долей могут быть различными. Приведем в качестве примера несколько ситуаций, в которых может возникнуть необходимость привлечения независимого оценщика для подготовки отчета об оценке акций или долей.

1. Выход участника из общества с ограниченной ответственностью В соответствии с п. 6.1 ст. 23 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» в случае выхода участника общества из общества его доля переходит к обществу. Общество обязано выплатить участнику общества, подавшему заявление о выходе из общества, действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества, или с согласия этого участника общества выдать ему в натуре имущество такой же стоимости либо в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале общества действительную стоимость оплаченной части доли. Несогласие участника с размером выплаченной доли является основанием для обращения к независимому оценщику в рамках рассмотрения корпоративного спора в суде, поскольку в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) и Пленума ВАС РФ от 9 декабря 1999 г. № 90/14 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» прямо указано на такую процессуальную возможность.

2. Выкуп акций обществом по требованию акционеров

Данное мероприятие похоже на выход участника из общества с ограниченной ответственностью. В соответствии с п. 3 ст. 75 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» выкуп акций обществом осуществляется по цене, определенной советом директоров (наблюдательным советом) общества, но не ниже рыночной стоимости, которая должна быть определена оценщиком без учета ее изменения в результате действий общества, повлекших возникновение права требования оценки и выкупа акций.

3. Внесение имущества в уставный капитал общества

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 66.2 ГК РФ, денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком. Участники хозяйственного общества не вправе определять денежную оценку неденежного вклада в размере, превышающем сумму оценки, определенную независимым оценщиком.

4. Реструктуризация общества

Проведение реструктуризации возможно в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования. Услуги независимого оценщика в данном случае могут сыграть большую роль при принятии эффективного управленческого решения. Данные, содержащиеся в отчете об оценке, могут помочь руководителю определиться с приоритетными направлениями дальнейшего развития бизнеса. При реорганизации в форме присоединения привлечение независимого оценщика поможет определить оптимальную стоимость акций поглощаемых компаний.

5. Определение стоимости ценных бумаг предприятия в случае их купли-продажи на фондовом рынке и проведении иных операций

6. Для целей судопроизводства

Как правило, акции и доли могут фигурировать в качестве объекта, подлежащего оценке, в корпоративных спорах. Понятие корпоративных споров дано в ст. 225.1 АПК РФ. В соответствии с положениями статьи к числу корпоративных относится довольно обширный перечень, предлагаем указать лишь те споры, в которых может проводиться оценочная экспертиза:

– споры, связанные с созданием, реорганизацией и ликвидацией юридического лица;

– споры, связанные с принадлежностью акций, долей в уставном (складочном) капитале хозяйственных обществ, установлением их обременений и реализацией вытекающих из них прав;

– споры по искам учредителей, участников, членов юридического лица о возмещении убытков, причиненных юридическому лицу, признании недействительными сделок, совершенных юридическим лицом, и (или) применении последствий недействительности таких сделок.

Таким образом, в гражданских корпоративных правоотношениях оценочная деятельность осуществляется довольно часто и не ограничивается ее применением только в корпоративных спорах. Вместе с тем зачастую именно при рассмотрения судебного спора и привлечения в процесс оценщика в качестве эксперта, результат его работы подлежит детальному изучению, а качество отчета должно быть на высшем уровне.

 

5.3. Порядок оценки акций и долей в корпоративных спорах

Оценочная деятельность в отношении рассматриваемых объектов – акций и долей – осуществляется на основании законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и в соответствии с положениями ФСО № 8 «Оценка бизнеса». Поскольку ФСО № 8 содержит специальные нормы, касающиеся порядка проведения оценки конкретного объекта, то они обладают приоритетом перед общими нормами ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3. Вместе с тем закон обладает большей юридической силой, нежели стандарт оценки, в связи с этим ФСО должен соответствовать Закону об оценочной деятельности и не допускать возникновения коллизий. При рассмотрении корпоративных споров в арбитражных судах России оценщики применяют положения названного выше стандарта оценки, а в случае привлечения в качестве эксперта также положения Закона о судебно-экспертной деятельности.

Объектами оценки в соответствии с ФСО № 8, помимо акций и долей, являются также паи в паевых фондах производственных кооперативов. Имущественный комплекс организации или его часть как обособленное имущество действующего бизнеса также оцениваются по правилам, установленным данным стандартом.

Оценочная деятельность начинается с составления задания на оценку, которое выступает неотъемлемой частью договора на проведение оценки. По общему правилу, установленному в п. 21 ФСО № 1, задание на оценку содержит информацию о целях оценки, дате оценки, об объекте оценки, правах на данный объект, имеющих значение для определения стоимости, предполагаемом использовании результатов оценки, о виде стоимости, о допущениях. Вместе с тем п. 22 указанного стандарта закрепляет возможность установления дополнительных требований к заданию на оценку в специализированных ФСО.

Так, ФСО № 8 закрепляет дополнительные требования к заданию на оценку акций и долей. Во-первых, требует уточнения графа «данные об объекте оценки». При оценке акций необходимо указать их количество, категорию (тип), номер и дату государственной регистрации выпуска акций. Оценка долей требует дополнительного указания размера оцениваемой доли. Во-вторых, особые требования выдвигаются к указанию наименования организации, чьи акции или доли подлежат оценке. Так, прописывается полное и сокращенное фирменное наименование организации (включая организационноправовую форму), ее место нахождения, основной государственный регистрационный номер (ОГРН).

Мероприятия по претворению в жизнь задания на оценку начинаются с этапа сбора и анализа информации об объекте оценки. Независимый оценщик вправе брать информацию из любых доступных источников, главное, в достаточном для идентификации объекта объеме. Специфика оцениваемых объектов предопределила включение в ФСО особых требований, касающихся объема информации об оцениваемом объекте.

Независимый оценщик должен указать в отчете, а значит, и обратить особенное внимание на этапе сбора информации на следующие характеристики:

1. Информация о структуре уставного (складочного) капитала организации, ведущей бизнес. При этом если объектом оценки выступают акции, то оценщику следует проанализировать и впоследствии отразить в отчете информацию:

– о номинальной стоимости и количестве размещенных и голосующих обыкновенных акций;

– о номинальной стоимости и количестве голосующих и неголосующих привилегированных акций.

При оценке долей в уставном (складочном) капитале указывается размер уставного капитала и количество и номинальная стоимость долей.

2. Информация о структуре распределения уставного (складочного) капитала организации. Указанная структура должна соответствовать временному и субъектному критериям. Временной критерий предполагает необходимость указания структуры распределения уставного (складочного) капитала именно на дату оценки. Субъектный критерий подразумевает отражение структуры распределения между акционерами, владеющими более 5 % акций или участниками общества с ограниченной ответственностью.

3. Информация о правах, предусмотренных учредительными документами организации, ведущей бизнес, в отношении владельцев обыкновенных и привилегированных акций, долей в уставном (складочном) капитале.

4. Информация о распределении прибыли организации, ведущей бизнес. При оценке стоимости акций – это информация о дивидендной истории (дивидендных выплатах) организации за репрезентативный период, при оценке долей в уставном (складочном) капитале – о размере части прибыли организации, распределяемой между участниками организации.

5. Сведения о наличии и условиях корпоративного договора в случае если такой договор определяет объем правомочий участника акционерного общества, общества с ограниченной ответственностью, отличный от объема правомочий, присущих его доле согласно законодательству.

Поскольку приведенные выше сведения могут оказать значительное влияние на конечный результат оценки, их учет на стадии сбора и анализа информации крайне важен. Отсутствие указанных данных в отчете об оценке является нарушением стандарта оценки и позволяет говорить о недостоверности подготовленного отчета.

Помимо приведенной информации об объекте оценки оценщиком также должны быть учтены сведения о развитии отрасли, в которой функционирует организация, в целом. В зависимости от целей проведения оценки оценщик также анализирует и отражает в отчете:

1) информацию о создании и развитии бизнеса, условиях функционирования организации, ведущей бизнес;

2) информацию о выпускаемой продукции (товарах) и (или) выполняемых работах, оказываемых услугах, информацию о результатах производственно-хозяйственной деятельности за репрезентативный период (под репрезентативным периодом понимается период, на основе анализа которого возможно сделать вывод о наиболее вероятном характере будущих показателей деятельности организации);

3) финансовую информацию, включая годовую и промежуточную (в случае необходимости) финансовую (бухгалтерскую) отчетность организации, ведущей бизнес, информацию о результатах финансовохозяйственной деятельности за репрезентативный период;

4) прогнозные данные, включая бюджеты, бизнес-планы и иные внутренние документы организации, ведущей бизнес, устанавливающие прогнозные величины основных показателей, влияющих на стоимость объекта оценки.

В конечном счете специалист по оценке должен отразить наиболее значимые для определения стоимости объекта оценки сведения, а также информацию о состоянии и перспективах развития отрасли, в которой функционирует организация, ведущая бизнес, в том числе информацию о положении организации, ведущей бизнес, в отрасли и другие рыночные данные, используемые в последующих расчетах для установления стоимости объекта оценки.

Можно заключить, что требования к объемам и характеру информации, необходимой для проведения оценки акций и долей, предъявляемые ФСО № 8 являются наиболее серьезными и обширными по сравнению с правилами оценки иных объектов, что, несомненно, обусловлено спецификой объекта оценки и обстоятельств с ним связанных.

После идентификации объекта оценщик приступает к определению подходов, которые будут применяться при определении стоимости.

По общему правилу основных подходов проведения оценки три:

1) сравнительный – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами;

2) доходный – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки;

3) затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Применение того или иного подхода находится в зависимости от складывающихся обстоятельств, целей оценки, назначения результата оценки и т. п. Как уже неоднократно отмечалось в других главах, специалист-оценщик вправе отказаться от использования в своей деятельности того или иного подхода, мотивировав при этом свой отказ.

Рассмотрим особенности применения каждого из трех подходов в отношении оценки акций и долей.

1. Сравнительный подход

Данный подход основан на применении информации о ценах сделок с акциями и долями организаций-аналогов. При оценке акций помимо информации о ценах сделок может быть использована информация о котировках акций организации, ведущей бизнес, и организаций-аналогов.

Требования к организациям-аналогам закреплены в п. 10.1 ФСО

№ 8 и включают в себя два пункта:

1) осуществление деятельности в той же отрасли, что и организация, акции или доли которой оцениваются;

2) сходство количественных и качественных характеристик, влияющих на стоимость объекта оценки.

Несмотря на соответствие организации вышеуказанным требованиям, иногда она все равно не может быть взята в качестве аналога при применении сравнительного подхода. Поскольку развитие предпринимательской деятельности у различных организаций неодинаково, то необходимо при применении информации о сделках учитывать также финансовые и производственные показатели деятельности организации-аналога и соответствующей организации, чьи акции или доли оцениваются. Кроме того, в учет берутся также сведения о предыдущих сделках с акциями и долями. Поскольку такие нюансы могут оказать влияние на цены по текущим сделкам, они должны быть учтены при выборе объектов-аналогов для сравнения.

Следует сказать, что ФСО № 8 содержит алгоритм действий оценщика по проведению анализа и расчетов с применением методов сравнительного подхода. Он состоит из 6 последовательных действий:

1) рассмотрение положения организации в отрасли и составление списка организаций-аналогов;

2) обоснованный выбор мультипликаторов (коэффициенты, отражающие соотношение между ценой и показателями деятельности организации), которые будут использованы для расчета стоимости объекта оценки;

3) проведение расчетов базы (100 % собственного капитала или 100 % инвестированного капитала) для определения мультипликаторов по организациям-аналогам с учетом необходимых корректировок;

4) расчет значения мультипликаторов на основе информации по организациям-аналогам. Если расчет производится на основе информации по двум и более организациям-аналогам, оценщик должен провести обоснованное согласование полученных результатов расчета;

5) проведение расчета стоимости собственного или инвестированного капитала организации, ведущей бизнес, путем умножения мультипликатора на соответствующий финансовый или производственный показатель организации, ведущей бизнес. Если расчет производится с использованием более чем одного мультипликатора, оценщик должен провести обоснованное согласование полученных результатов расчета.

2. Доходный подход

Стоимость акций и долей при применении доходного подхода определяется на основе ожидаемых будущих денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, акции или доли которой оцениваются (в частности, прибыли). Таким образом, расчет стоимости объекта оценки может осуществляться двумя способами: через прогнозируемые денежные потоки или иные показатели деятельности. Иными показателями деятельности могут стать как собственный капитал, так и инвестированный капитал.

Как и в случае со сравнительным подходом, для доходного подхода ФСО № 8 содержит алгоритм действий независимого оценщика, который в наиболее общем виде выглядит следующим образом:

1) выбор методов проведения оценки;

2) определение продолжительности прогнозного периода с мотивировкой;

3) на основе анализа информации о деятельности организации, ведущей бизнес, которая велась ранее в течение репрезентативного периода, произвести анализ макроэкономических и отраслевых тенденций, провести прогнозирование денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, используемых в расчете согласно выбранному методу проведения оценки объекта оценки;

4) определение ставки дисконтирования и (или) ставки капитализации. Расчет ставки капитализации, ставки дисконтирования должен соответствовать выбранному методу проведения оценки объекта оценки и виду денежного потока (или иного потока доходов, использованного в расчетах), а также учитывать особенности построения денежного потока в части его инфляционной (номинальный или реальный денежный поток) и налоговой (доналоговый или посленалоговый денежный поток) составляющих;

5) если был выбран один из методов проведения оценки объекта оценки, при которых используется дисконтирование, производится определение постпрогнозной (терминальной) стоимости;

6) проведение расчета стоимости собственного или инвестированного капитала организации, ведущей бизнес, с учетом рыночной стоимости неоперационных активов и обязательств, не использованных ранее при формировании денежных потоков, или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес, выбранных в рамках применения доходного подхода;

7) проведение расчета стоимости объекта оценки.

3. Затратный подход

Применение затратного подхода предполагает определение стоимости объекта оценки на основе стоимости принадлежащих организации, чьи акции или доли оцениваются, активов и принятых обязательств. Специфика оцениваемого объекта, несомненно, затрудняет применение затратного подхода в привычном виде. Он применяется в случае невозможности применения доходного подхода и при наличии достоверных сведений об активах и пассивах компании. При применении затратного подхода ключевую роль играет информация об организации, необходимость сбора и анализа которой была описана выше. В зависимости от дальнейших целей деятельности организации определяется применяемый метод оценки в рамках затратного подхода. Например, если оценщиком получены сведения, из которых явствует скорая ликвидация организации, стоимость объекта оценки определяется как чистая выручка, получаемая после реализации активов такой организации с учетом погашения имеющейся задолженности и затрат, связанных с реализацией активов и прекращением деятельности.

В рамках затратного подхода также выведен алгоритм действий специалиста-оценщика. Сперва необходимо выявить состояние и характеристики активов и обязательств компании. Во-первых, оценщик должен изучить и отразить в отчете состав активов и пассивов организации, во-вторых, выявить специализированные (не могут быть проданы отдельно от бизнеса, т. к. обладают уникальными свойствами) и неспециализированные активы. После чего оценщику необходимо рассчитать стоимость активов и пассивов. Завершается деятельность проведением расчетов стоимости объекта оценки.

Одним из завершающих этапов оценочной деятельности является согласование результатов оценки. Данный этап предшествует составлению отчета. В отношении акций и долей ФСО № 8 не содержит специальных правил согласования, следовательно, данное действие производится в соответствии с общими правилами, установленными ФСО № 1. Касательно правил составления отчета об оценке ФСО № 8 не устанавливает особых требований, а значит, применению подлежат общие правила ФСО № 3 и Закона об оценочной деятельности.

Однако в судебной практике нередки случаи, когда отчет об оценке не принимается судом ввиду наличия возражений другой стороны. В таком случае суд, как правило, выносит определение о проведении судебной оценочной экспертизы. Если заключение эксперта подтверждает возражения относительно представленного отчета, суд не принимает его во внимание при вынесении решения, а ориентируется на доводы эксперта, изложенные в заключении.

В связи с этим при подготовке отчета об оценке акций или долей следует максимально точно следовать требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, дабы исключить дальнейшую возможность возникновения возражений у ваших оппонентов относительно его соответствия закону. При необходимости проведения судебной оценочной экспертизы необходимо ходатайствовать о ее проведении у известных вам оценщиков, результатам экспертизы которых вы доверяете. Убедить в этом суд – задача не из простых, однако вполне посильная.

 

6.1. Понятие интеллектуальных прав. Состав интеллектуальной собственности

С принятием 18 декабря 2006 г. четвертой части ГК РФ в гражданском законодательстве появился термин «интеллектуальные права». Статья 1226 ГК РФ содержит толкование данного термина, в соответствии с которым под интеллектуальными правами понимаются права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации. Кроме того, интеллектуальные права включают в себя следующие категории прав: первая – имущественные (или исключительные), личные неимущественные и иные права. Важно понимать, что интеллектуальные права существуют независимо от вещных прав, например, права собственности, к ним не применяются положения ГК РФ, касающиеся вещных прав, а значит, смешивать данные понятия нельзя. Иными словами, результат интеллектуальной деятельности какого-либо лица может получить выражение в виде объекта материального мира – вещи, сам же результат интеллектуальной деятельности всегда нематериален. Передача права собственности на данную вещь и передача интеллектуальных прав на результат интеллектуальной деятельности, который выражен в данной вещи не тождественные понятия. Переход вещных прав никак не связан с переходом прав интеллектуальных, поскольку передача права собственности не влечет за собой предоставления интеллектуальных прав, равно как и переход интеллектуальных прав не подразумевает переход права собственности на конкретную вещь. Особенностью интеллектуальных прав является то, что входящее в их состав исключительное право подразумевает право использования и распоряжения результатом интеллектуальной деятельности (владения – нет), и может переходить только в данных пределах, а личные неимущественные права неотчуждаемы вовсе.

Интеллектуальные права представляют собой разновидность гражданских прав, в связи с этим они также основываются на принципе равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

Объектами интеллектуальных прав являются нематериальные объекты – результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, или, иными словами, интеллектуальная собственность.

Перечень объектов, охраняемых в качестве интеллектуальной собственности, приведен в ГК РФ. Он является закрытым. В него включены:

– произведения науки, литературы и искусства;

– программы для электронных вычислительных машин (программы для ЭВМ);

– базы данных;

– исполнения;

– фонограммы;

– сообщение в эфир или по кабелю радиоили телепередач (вещание организаций эфирного или кабельного вещания);

– изобретения;

– полезные модели;

– промышленные образцы;

– селекционные достижения;

– топологии интегральных микросхем;

– секреты производства (ноу-хау);

– фирменные наименования;

– товарные знаки и знаки обслуживания;

– наименования мест происхождения товаров;

– коммерческие обозначения.

Схожесть некоторых объектов интеллектуальной собственности, а точнее схожесть возникновения, использования и распоряжения правами на эти объекты, обусловили существование их условной классификации. Так, вышеперечисленные объекты составляют следующие группы:

1. Объекты авторских и смежных прав

Как видим, данная группа включает в себя две подгруппы. К объектам авторских прав традиционно относят произведения науки, литературы, искусства, программы для ЭВМ, базы данных. К объектам смежных прав – исполнения, фонограммы, сообщение в эфир или по кабелю радиоили телепередач и т. д. Объединение данных подгрупп объектов интеллектуальной собственности происходит постольку, поскольку смежные права зачастую рассматриваются как «примыкающие» к авторскому праву и обеспечивающие охрану результатов творческой и иной деятельности, связанной в большинстве случаев с использованием объектов авторских прав.

2. Объекты патентного права

В число объектов патентного права включены изобретения, полезные модели и промышленные образцы.

3. Средства индивидуализации

К ним относятся товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, коммерческие обозначения и наименования мест происхождения товаров. Средства индивидуализации фактически не представляют собой результаты интеллектуальной деятельности, законодатель лишь «приравнивает» их к таковым. Это связано с тем, что, зачастую будучи абсолютно нетворческим продуктом, средство индивидуализации, тем не менее оказывает значительное влияние на развитие производства и экономическую деятельность индивидуализируемого субъекта, позволяет разграничить товары, услуги, организации. Таким образом, они наделяют объект исключительными признаками, которые «говорят» потребителю о его свойствах и характеристиках.

4. Нетрадиционные объекты интеллектуальной собственности

К данной группе относятся оставшиеся в перечне объекты, а именно: селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, секреты производства (ноу-хау). Данные объекты слабо похожи между собой, правовое регулирование в отношении них также разнится. Они объединены в данную группу по остаточному принципу, о чем свидетельствует название группы – «нетрадиционные».

Продажа или иной переход материальной вещи, в которой нашел свое выражение результат интеллектуальной деятельности, не влечет перехода интеллектуальных прав. Переход интеллектуальных прав, в свою очередь, имеет также определенные особенности. Поскольку личные неимущественные права являются неотчуждаемыми, то, говоря о переходе интеллектуальных прав, мы подразумеваем переход исключительного права (и иных прав, если они имеются). Таким образом, при определении стоимости интеллектуальных прав производится оценка именно исключительных прав и иных прав, относящихся к интеллектуальной деятельности, поскольку они являются имущественным.

 

6.2. Цели проведения оценки интеллектуальных прав и интеллектуальной собственности

В рыночных условиях конкуренция между субъектами предпринимательства существует практически всегда, и вопрос определения конкурентных преимуществ выходит на первый план. Значительное преимущество имеется у тех субъектов, которые являются обладателями прав на объекты интеллектуальной собственности. Однако введение таких объектов в хозяйственную деятельность порождает необходимость проведения оценки стоимости имеющихся прав. Успешное решение поставленных задач в наукоемких высокотехнологичных отраслях производства невозможно без оценки интеллектуальных прав, поскольку применение достижений науки и техники в производстве составляет его основу, определяет конечную стоимость продукции. Наряду с интеллектуальной собственностью оцениваются также и иные нематериальные активы (например, деловая репутация). Цели проведения оценки интеллектуальных прав разнообразны. Среди основных можно выделить следующие ситуации:

1. Введение в хозяйственный оборот

Безусловно, при введении объекта интеллектуальной собственности в хозяйственный оборот возникает вопрос о его стоимости, поскольку именно на основании таких данных можно составить прогноз относительно возможной экономической выгоды.

2. Оптимизация налогообложения

Использование предусмотренных законодательством способов минимизации налоговых обязательств является важной составляющей успешного развития бизнеса. Уменьшить налоговую нагрузку возможно путем переоценки нематериальных активов, в том числе интеллектуальных прав.

3. Постановка на баланс организации

Оценка нематериальных активов производится в обязательном порядке, поскольку подготовленный независимым оценщиком отчет об оценке является основанием для постановки имущества на бухгалтерский учет. Необходимость проведения такого рода оценки может возникнуть при создании объекта интеллектуальной собственности, приобретении интеллектуальных прав, выявлении неучтенных объектов интеллектуальной собственности и т. д.

4. Внесение в качестве вклада в уставный капитал

В соответствии с п. 1 ст. 66.1 ГК РФ вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть подлежащие денежной оценке исключительное право, иные интеллектуальные права. При этом денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком. Оценка интеллектуальных прав, вносимых в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества, имеет важное значение для его участников, поскольку они ограничены названной оценщиком стоимостью и не вправе определять денежную оценку в превышающем ее размере. Оценщики в свою очередь несут ответственность при определении денежной стоимости неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества. При недостаточности имущества общества участники ООО или акционер несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах суммы, на которую завышена оценка имущества, внесенного в уставный капитал, в течение пяти лет с момента государственной регистрации общества или внесения в устав общества соответствующих изменений.

5. Возмездная передача прав на объекты интеллектуальной собственности

При проведении сделок купли-продажи между продавцом и покупателем может возникнуть спор по поводу стоимости предмета сделки. В такой ситуации помочь сможет отчет независимого оценщика. Кроме того, по общему правилу при заключении лицензионного договора о передаче права использования объекта интеллектуальной собственности предполагается указание размера вознаграждения лицензиару. Выплата вознаграждения по лицензионному договору может быть предусмотрена в форме фиксированных разовых или периодических платежей, процентных отчислений от дохода (выручки) либо в иной форме. Оценка самого объекта в таком случае может производиться с целью обоснования расчета платежей за его использование. Возмездная передача прав на объекты интеллектуальной собственности также возможна при заключении договора коммерческой концессии, если в его рамках предусмотрена такая передача.

6. Безвозмездная передача прав на объекты интеллектуальной собственности

При наследовании, дарении или иных сделках по безвозмездной передаче исключительных прав может возникнуть необходимость определения рыночной стоимости предмета сделки. В таком случае для подготовки отчета привлекается независимый оценщик. Следует помнить, что не допускается безвозмездное отчуждение исключительного права в отношениях между коммерческими организациями.

7. Оценка для целей залога

В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Следовательно, исключительное право на объект интеллектуальной собственности может стать предметом залога. Из многообразия объектов интеллектуальной собственности можно выделить наиболее значимые с точки зрения собственно ценности и возможности выступить в качестве предмета залога: товарные знаки, изобретения, полезные модели, промышленные образцы, программы для ЭВМ, базы данных.

8. Страхование объектов интеллектуальной собственности

Для определения суммы страхового обеспечения необходимо установить страховую стоимость имущества, подлежащего страхованию, на день заключения соответствующего договора. Для данных целей необходимо привлечение независимого оценщика.

9. Расчет авторского вознаграждения

Определение размера вознаграждения автору объекта интеллектуальной собственности может быть поставлено в зависимость от экономического эффекта, приносимого соответствующим объектом интеллектуальной собственности, который может быть оценен независимым оценщиком.

10. Нарушение интеллектуальных прав

По общему правилу споры, связанные с защитой нарушенных или оспоренных интеллектуальных прав, рассматриваются и разрешаются судом. При нарушении интеллектуального права встает вопрос об оценке причиненного ущерба, которая производится независимым оценщиком. Кроме того, при нарушении интеллектуальных прав также может быть произведена оценка упущенной выгоды – неполученных доходов, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Для документального подтверждения неполучения доходов достаточно отчета независимого оценщика.

Таким образом, отдельным случаем оценки интеллектуальных прав является их оценка для судебного разбирательства.

 

6.3. Порядок проведения и особенности оценки стоимости интеллектуальных прав в арбитражных делах

Итак, в арбитражных судах рассматриваются различные споры, в которых стороны и суд вынуждены прибегнуть к проведению оценки стоимости интеллектуальных прав. Для примера выделим некоторые из них:

– о незаконном использовании товарных знаков;

– о досрочном прекращении правовой охраны объекта интеллектуальной собственности;

– о признании исключительных прав;

– о защите исключительных прав;

– признание недостоверной величины стоимости и исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности, подлежащих внесению в качестве вклада в уставной капитал.

При проведении оценки интеллектуальной собственности независимый оценщик помимо общих требований к проведению оценочной деятельности, установленных Законом об оценочной деятельности, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, должен также руководствоваться специальными нормами, содержащимися в ФСО № 11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности».

Свое действие ФСО № 11 распространяет на объекты оценки, являющиеся нематериальными активами. В соответствии с п. 4 ФСО № 11 ими признаются активы, которые не имеют материально-вещественной формы, проявляют себя своими экономическими свойствами, дают выгоды их собственнику (правообладателю) и генерируют для него доходы (выгоды). В их число входят:

– исключительные права на объекты интеллектуальной собственности, а также иные права, относящиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной, литературной и художественной областях;

– права, составляющие содержание договорных обязательств;

– деловая репутация.

Следует отметить, что положения ФСО № 11 можно применять как при комплексной оценке нематериальных активов, так и при проведении оценки отдельного нематериального актива.

Рассмотрим основные этапы проведения оценки.

1. Формулирование задания на оценку является первым этапом и неотъемлемой частью заключаемого договора на проведение оценки. По общему правилу, установленному в п. 21 ФСО № 1, задание на оценку содержит информацию:

1) об объекте оценки;

2) о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки;

3) о цели оценки;

4) о предполагаемом использовании результатов оценки;

5) о виде стоимости;

6) о дате оценки;

7) о допущениях, на которых должна основываться оценка;

8) иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки.

В п. 22 указанного стандарта закреплена возможность установления дополнительных требований к заданию на оценку другими ФСО. Так, ФСО № 11 закрепляет дополнительные требования к заданию на оценку нематериальных активов. Помимо приведенных выше сведений, в задание также должна быть включена информация:

– о режиме предоставленной правовой охраны интеллектуальной собственности, включая объем, сроки, территории правовой охраны, наличие ограничений (обременений) в отношении исключительных прав на интеллектуальную собственность;

– об объеме прав на интеллектуальную собственность, подлежащих оценке;

– о совокупности объектов (или единой технологии, или сопутствующих активах), в состав которой входит объект оценки.

Если объект оценки имеет некоторые иные идентификационные характеристики, то информация о таких характеристиках также должна найти свое отражение в задании на оценку.

Специфика оцениваемого объекта обусловила существование положения о возможности указать иную расчетную величину, нежели приведенные в общих положениях об оценке. Для суда может иметь значение не только стоимость объекта интеллектуальной собственности, но роялти, убытки, размер авторского вознаграждения. Таким образом, в зависимости от целей проведения оценки в задании на оценку можно указать необходимость установления именно этих расчетных величин, поскольку данное право предусмотрено п. 9 ФСО № 11.

2. Сбор и анализ информации об объекте оценки – следующий важнейший этап оценочной деятельности. Независимый оценщик имеет право производить сбор информации из любых доступных источников. Важно, чтобы объема собранной информации было достаточно для идентификации объекта. Для получения достоверного результата информация об объекте должна быть максимально полной, по этой причине в ФСО № 11 содержится перечень вопросов, на которые оценщику следует обратить особое внимание при оценке нематериальных активов. К ним, в частности, относятся:

– права, привилегии или иные экономические выгоды, связанные с объектом оценки;

– срок действия исключительного права на интеллектуальную собственность;

– способность объекта оценки приносить экономические выгоды и источники этих выгод;

– состояние и перспективы отрасли, где создан и (или) используется объект оценки;

– лицензионные договоры или договоры об отчуждении исключительного права на интеллектуальную собственность (при их наличии). Иногда идентификации одного лишь объекта оценки недостаточно для проведения эффективного анализа. В таком случае оценщик может произвести идентификацию иных нематериальных активов, хотя и не включенных непосредственно в объект оценки, но входящих в состав технологической основы производства и реализации продукции с использованием объекта оценки. Данное мероприятие производится при наличии соответствующей информации о таких связанных с объектом оценки объектах.

3. Определение применимых подходов оценки

Проведя идентификацию объекта оценки, после этапа сбора и анализа информации оценщик переходит к определению подходов, которые будут применяться при оценке того или иного объекта интеллектуальной собственности.

По общему правилу основных подходов проведения оценки три:

1) сравнительный – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

2) доходный – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

3) затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Применение того или иного подхода при проведении оценки нематериальных активов имеет свои специфические особенности, о которых сказано в ФСО № 11. Специалист-оценщик вправе отказаться от использования в своей деятельности того или иного подхода, мотивировав при этом такой отказ.

1. Сравнительный подход

Данный подход основывается на применении знаний о рыночной ситуации по сделкам с аналогичными объектами интеллектуальной собственности. При этом специалист-оценщик осуществляет оценку на основании информации об условиях сделок, а также о предложениях на продажу и покупку объектов-аналогов на рынке. Безусловно, следует обратить внимание на то, что законодательством предусмотрены особые требования к такой информации в части времени ее получения. Так, информация об объектах-аналогах должна быть получена по состоянию на дату оценки. Если на указанную дату подобная информация недоступна, то допускается получение информации на дату, предшествующую дате оценки. Также оценщик должен при применении сравнительного подхода использовать информацию о влиянии ценообразующих факторов объектов-аналогов на их рыночную стоимость. При определении такого влияния могут быть использованы ценовые мультипликаторы – расчетные величины, отражающие соотношение между стоимостью объекта-аналога и его ценообразующим параметром при условии доказанной значимости последнего.

Очевидно, что сравнение объекта оценки с аналогичными объектами производится по ряду параметров. Какие это должны быть параметры при оценке интеллектуальной собственности, указано в п. 16 ФСО № 11. К ним относятся:

– режим предоставленной правовой охраны с учетом переданных прав и срока использования объекта интеллектуальной собственности;

– условия финансирования сделок с нематериальными активами с учетом соотношения собственных и заемных средств;

– изменение цен на нематериальные активы в определенный временной промежуток: с даты совершения сделки с объектом-аналогом до даты проведения оценки;

– отрасль, в которой были или будут использованы нематериальные активы;

– территория, на которую распространяется действие предоставляемых (оцениваемых) прав;

– функциональные, технологические, экономические характеристики выбранных объектов-аналогов, аналогичные соответствующим характеристикам объекта оценки;

– спрос на продукцию, которая может производиться или реализовываться с использованием объекта оценки;

– срок использования объекта оценки, в течение которого объект оценки способен приносить экономические выгоды;

– другие характеристики нематериального актива, влияющие на стоимость.

В стандарте оценки отмечено, что цены на аналогичные объекты могут быть скорректированы, однако такая корректировка в обязательном порядке должна быть мотивирована. На это следует обратить внимание при изучении отчета об оценке интеллектуальной собственности в суде. В противном случае достоверность отчета может быть поставлена под сомнение.

Для реализации сравнительного подхода необходимо, чтобы удовлетворялись одновременно следующие условия:

– наличие хотя бы 3–5 объектов-аналогов, сопоставимых по качеству с оцениваемым объектом интеллектуальной собственности;

– наличие достаточно достоверной информации о значениях параметров, характеризующих продажу объектов-аналогов;

– осуществление продажи объектов-аналогов в условиях чистой сделки;

– не слишком отстающий по времени от моментов оценки момент продажи объектов-аналогов.

2. Доходный подход

Для применения доходного подхода необходимо иметь точные знания о рыночных перспективах товара, в котором используется объект оценки, поскольку он направлен на определение стоимостей будущих экономических выгод или расчета годового чистого дохода от объекта оценки, включая доходы от возможного возмездного предоставления другим лицам доступа к экономическим выгодам от использования объекта оценки. Кроме того, необходимо учитывать любые доступные для правообладателя объекта оценки налоговые выгоды и преимущества, включая эффекты от амортизации оцениваемого нематериального актива, соответствующие нормам действующего законодательства.

При применении доходного подхода оценщик обычно исходит из того, что возможность принесения экономических выгод объектом оценки ограничена сроком его правовой охраны или сроком действия лицензионного договора.

3. Затратный подход

При применении затратного подхода вычисляются все затраты, необходимые для полного воспроизведения оцениваемого объекта. В расчет включаются такие затраты, как заработная плата исследовательского персонала, затраты на создание опытного образца, затраты на осуществление контроля качества, испытания и т. д. В связи с этим применение затратного подхода целесообразно при необходимости определения стоимости объекта, созданием которого занимался сам правообладатель. Кроме того, применение данного подхода не представляется возможным в случае невозможности воспроизведения точной копии объекта оценки и учета соответствующих затрат. Если же определить стоимость объекта при помощи затратного подхода все же возможно, то оценщиком во внимание принимаются следующие факторы:

– затраты на разработку или приобретение идентичного объекта или объекта с аналогичными полезными свойствами;

– любые корректировки затрат на разработку или приобретение, необходимые для отражения специфических характеристик объекта оценки, в том числе его функционального и экономического устареваний;

– экономическая выгода разработчика объекта оценки.

Что касается определения стоимости услуг, сырья при воспроизводстве объекта либо при создании объекта с аналогичными полезными свойствами, то они определяются непосредственно на дату оценки. Использование первоначальных затрат на создание объекта оценки невозможно без проведения индексации на текущую дату.

4. Анализ рынка – обязательная работа при проведении оценки специалистом. В ФСО № 11 содержится ряд положений, указывающих на последовательность проведения анализа рынка и наличие некоторых нюансов. Так, оценщик сперва должен произвести анализ наметившихся тенденций, после чего определить и проанализировать сегмент рынка, к которому относится объект оценки, впоследствии провести анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых с объектом оценки объектов. На основе полученных данных оценщик формулирует выводы относительно рынка создания и использования объекта интеллектуальной собственности, рынка продукции, производимой при помощи данного объекта.

Объем исследования рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Перед составлением отчета об оценке происходит согласование результатов оценки. В ФСО № 11 указано, что данное действие производится в соответствии с общими правилами, установленными ФСО № 1. Оценка объектов интеллектуальной собственности довольно сложная и трудоемкая процедура. Специалистов по оценке нематериальных активов в нашей стране мало, в связи с этим услуги по оценке объектов интеллектуальной собственности обходятся потребителям дорого, в отдельных случаях дороже, чем сам объект. В целом оценка интеллектуальных прав отличается от иных видов оценки тем, что первостепенное значение при создании объектов интеллектуальной собственности имеют творческое начало, уникальность. Фактически отсутствует связь между затратами и результатами, затраченным временем, интеллектуальными усилиями и значимостью конечного продукта. Творческий труд сложно оценим, соответственно, трудности возникают и при оценке его результата.

Основными ошибками оценщиков при осуществлении оценочной деятельности в отношении объектов интеллектуальной собственности являются:

– нечеткая и неполная идентификация объекта оценки и связанных с ним прав, применение специальной терминологии в неправильном значении;

– отсутствие достаточного обоснования используемых ставок дисконтирования и роялти при использовании методов доходного подхода;

– при использовании доходного подхода несоответствие периодов получения дохода со сроком действия правоустанавливающих документов;

– недостаточно глубокий анализ преимуществ и недостатков использованных методов, влекущий проблемы в согласовании значений расчетных величин;

– отсутствие разграничения правовой природы объектов авторского права и патентного права, смешение процедур и методов их оценки;

– ошибки в вычислениях.

В заключение следует отметить, что корректность того или иного отчета зависит только от личностных качеств специалиста, его подхода к работе и выполнению поставленных перед ним задач. Представляя отчет об оценке объекта интеллектуальной собственности в суд в качестве доказательства, безусловно, следует особенно тщательно изучить его содержание, чтобы избежать проведения судебной экспертизы, подтверждения отчета и иных действий, затягивающих процесс.