1.1. Оценочная деятельность в гражданских правоотношениях

Производство в судах общей юрисдикции осуществляется в большинстве случаев на основании норм ГПК РФ. Деятельность суда и иных участников по поводу рассмотрения и разрешения гражданских споров именуется гражданским процессом.

Сам факт возникновения гражданских правоотношений требует наступления определенных событий или обстоятельств (юридический факт). Оценочная деятельность в гражданских правоотношениях также имеет место только при условии наступления событий, предусмотренных конкретной правовой нормой. Закон об оценочной деятельности не содержит исчерпывающего перечня случаев, при наступлении которых требуется проведение оценочной деятельности. Такие юридические события содержатся в иных нормативных правовых актах, отсылающих в свою очередь непосредственно к Закону об оценочной деятельности. Например:

– оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

– проведение обязательной оценки стоимости материальных ценностей государственного резерва, подлежащих реализации, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

– оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;

– недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости.

Привлечение независимого оценщика специально предусмотрено в некоторых случаях, отраженных в ГК РФ:

– денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком (ч. 2 ст. 66.2);

– по соглашению между наследниками должна быть произведена оценка наследственного имущества. При отсутствии соглашения оценка наследственного имущества или той его части, в отношении которой соглашение не достигнуто, производится независимым оценщиком за счет лица, потребовавшего оценки наследственного имущества, с последующим распределением этих расходов между наследниками пропорционально стоимости полученного каждым из них наследства (ч. 1 ст. 1172).

Кроме того, ст. 8 Закона об оценочной деятельности закрепляет случаи обязательного привлечения оценщика. Это производится в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям:

– при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

– при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

– при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

– при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

– при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Обязательным является привлечение оценщика в случае возникновения судебного спора о стоимости объекта оценки:

– при национализации имущества;

– при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

– при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

– при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;

– при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Приведенные выше в качестве примера правовые нормы при наступлении определенных в них юридических фактов становятся мотивом возникновения отношений собственника или иного владельца имущества – объекта оценки, вовлекаемого в гражданский оборот, с субъектом оценочной деятельности – оценщиком.

 

1.2. Отчет об оценке как доказательство в суде общей юрисдикции

Рассмотрение споров в судах общей юрисдикции нередко сопровождается необходимостью установить стоимость того или иного имущества. Оценщик, привлекаемый стороной до начала процесса для проведения соответствующих мероприятий по установлению стоимости, формулирует свою позицию в конечном акте – отчете об оценке объекта оценки. Данный документ может выступать в качестве основания для подачи иска, связанного с установлением стоимости и являться первоначальным, косвенным доказательством позиции, поскольку оценка в данном случае проводилась за рамками процесса.

Отчет об оценке фигурирует в рассматриваемых в судах общей юрисдикции спорах о кадастровой стоимости, разделе имущества, ДТП и других. Поскольку привлечение оценщика имеет место в огромном количестве дел, то целесообразно объединить случаи привлечения оценщика в две группы: для оценки движимого и для оценки недвижимого имущества.

Как известно, для успешного завершения судебного дела требования и возражения стороны должны быть максимально обоснованы. Укрепить свою позицию сторона может, сославшись на факты, свидетельствующие о наличии либо отсутствии имеющих значение для дела обстоятельств, иными словами, на доказательства. Важно помнить, что в качестве доказательств могут быть признаны только те факты, которые получены законным способом. Отчет об оценке представляет собой письменное доказательство. Для его признания в качестве доказательства в гражданском процессе необходимо, чтобы он был составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности. Для большей убедительности можно также представить суду положительное заключение СРО о соответствии отчета федеральному законодательству. Доказательства также должны быть относимыми и допустимыми. Относимость предполагает значение представленного доказательства для разрешения конкретного дела. Допустимость – это предусмотренная законом необходимость подтверждать определенные обстоятельства дела конкретными доказательствами.

Отчет об оценке, как и все иные доказательства, не может иметь для суда заранее установленной силы. Оценка представленного отчета производится в соответствии с правилами, установленными ст. 67 ГПК РФ. По закону суд должен оценить отчет, основываясь на своем внутреннем убеждении, однако специфичность данного вида доказательства заключается в том, что зачастую оценить правильность и логичность изложенных сведений невозможно без обладания специальными знаниями. В связи с этим на практике нередко суды назначают судебную экспертизу отчета об оценке, представленного в качестве доказательства. Фактически, в таком случае определение стоимости того или иного объекта происходит в две стадии. Кроме того, причиной проведения дополнительной стадии в виде экспертизы отчета зачастую является несогласие стороны с представленным оппонентом отчетом. Сомнения в его достоверности могут стать основанием для заявления ходатайства о проведения экспертизы данного отчета. Решающее слово, безусловно, остается за судом. Однако исходя из принципов равенства сторон, состязательности удовлетворение такого ходатайства является наиболее справедливым решением, поскольку отчет, представленный стороной, проводился ею за рамками процесса, к тому же она была заинтересована в его результатах, что могло отразиться на итоговом значении стоимости.

Ранее указывалось, что заключению эксперта суды доверяют больше, поскольку оно является итогом проведения процессуального действия. Данное положение подтверждается в том числе и вышесказанным. Таким образом, в гражданском процессе судебная оценочная экспертиза применяется достаточно часто и оказывает значительное влияние на вынесение судом решения по делу, в котором необходимо определить стоимость.

 

1.3. Оценочная судебная экспертиза в гражданском процессе

Порядок проведения судебных экспертиз в гражданском процессе закреплен в ГПК РФ и является общим для всех видов экспертиз, в том числе и для оценочной.

Оценщик, осуществляющий оценочную деятельность в рамках гражданского процесса, привлекается в дело в качестве эксперта и обладает всеми процессуальными правами и несет все процессуальные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации для такой деятельности.

Статья 79 ГПК РФ определяет основания назначения судебной экспертизы. В гражданском процессуальном законодательстве основание сформулировано лаконично: при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. При этом решение о назначении экспертизы полностью зависит от усмотрения суда. Особенностью проведения оценочной экспертизы является существование ряда случаев, в которых проведение оценки обязательно. Это не соотносится с диспозитивностью гражданско-процессуальных судебных экспертиз в целом, следовательно, можно говорить об отличии оценочной экспертизы от других видов экспертизы тем, что она может носить императивный характер.

Субъектами проведения судебной оценочной экспертизы может быть как один эксперт, так и группа. Кроме того, проведение оценочной экспертизы может быть поручено экспертному учреждению.

Лица, участвующие в деле, в рамках данного процессуального действия имеют следующие права:

– представлять суду вопросы, подлежащиеразъяснению в ходе оценочной экспертизы;

– просить суд о проведении экспертизы конкретным субъектом оценки;

– заявить отвод эксперту-оценщику по правилам, установленным ст. 18 ГПК РФ;

– знакомиться с процессуальными документами, в частности с определением суда о назначении экспертизы, заключением эксперта;

– ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.

Кроме того, на лиц, участвующих в гражданском деле, возлагается обязанность представлять необходимые эксперту-оценщику для проведения экспертизы материалы и документы, участвовать в экспертизе, если без такого участия проведение экспертизы становится невозможным. Ответственность за неисполнение предусмотренных процессуальным законодательством обязанностей предусмотрена ч. 3 ст. 79 ГПК РФ. В случае уклонения стороны от исполнения возложенных на нее обязанностей суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Оценочная экспертиза назначается судом посредством вынесения соответствующего определения. Требования к данному процессуальному документу содержатся в ст. 80 ГПК РФ. Оно состоит из трех частей: вводной, описательной и резолютивной. В них соответственно указываются:

1. Вводная часть:

– наименование суда;

– дата назначения экспертизы и дата, не позднее которой заключение должно быть составлено и направлено экспертом в суд, назначивший экспертизу;

– наименования сторон по рассматриваемому делу;

2. Описательная часть:

– факты, для подтверждения или опровержения которых назначается оценочная экспертиза;

– особые условия обращения с ними при исследовании, если они необходимы;

3. Резолютивная часть:

– наименование экспертизы;

– ФИО эксперта-оценщика либо наименование экспертного учреждения, которому поручается проведение экспертизы;

– вопросы, поставленные перед экспертом-оценщиком;

– представленные эксперту материалы и документы для сравнительного исследования;

– наименование стороны, которая производит оплату экспертизы.

В определении обязательно должно содержаться предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

После вынесения определения суда, как правило, подлежит разрешению вопрос о порядке оплаты экспертизы и внесении соответствующих денежных средств.

Порядок оплаты данного процессуального действия определен ГПК РФ. Так, денежные средства требуются для следующих выплат:

– экспертам возмещаются понесенные ими в связи с явкой в суд расходы на проезд, расходы на наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные);

– эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

При этом размер суточных определяется исходя из реальных затрат эксперта, размер вознаграждения определяется судом по согласованию со сторонами и непосредственно самим экспертом.

Денежные суммы в определенном размере вносятся на счет соответствующего суда стороной, заявившей ходатайство либо непосредственно эксперту (экспертному учреждению). В случае если инициаторами явились обе стороны, то сумма вносится в равных частях каждой из сторон. Известно, что инициировать проведение оценочной экспертизы может непосредственно сам суд. В таком случае соответствующие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета (для мирового судьи – за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, на территории которого он действует). Затруднительное имущественное положение гражданина может стать основанием для освобождения его от уплаты расходов на проведение оценочной экспертизы. В этом случае расходы также возмещаются из соответствующего бюджета. Неизрасходованные суммы возвращаются лицам, их внесшим.

Поскольку выплаты экспертам-оценщикам входят в издержки, связанные с рассмотрением дела, которые в свою очередь наряду с государственной пошлиной составляют судебные расходы, то они подлежат возмещению стороне, инициировавшей проведение экспертизы, если решение суда состоялось в ее пользу.

Важное значение для проведения оценочной экспертизы имеет вопрос предоставления материалов эксперту-оценщику. Оценочная деятельность в рамках судебного процесса более строго регламентирована, нежели аналогичная вне процесса. Все необходимые для проведения оценочной экспертизы материалы предоставляет экспертуоценщику суд. Исходя из потребностей, эксперт-оценщик вправе просить суд предоставить возможность ознакомления с материалами дела, относящимися к предмету экспертизы, задавать в судебном заседании вопросы лицам, участвующим в деле, и свидетелям. В случае если предоставленных материалов и документов оказалось недостаточно для проведения экспертизы, эксперт-оценщик вправе реализовать одно из имеющихся у него в связи с этим прав. Во-первых, он может просить суд о предоставлении ему дополнительных материалов и документов для исследования. После предоставления необходимых материалов экспертиза проводится в обычном порядке. Во-вторых, эксперт-оценщик вправе направить в суд, назначивший экспертизу, мотивированное сообщение в письменной форме о невозможности дать заключение по причине недостаточности либо непригодности материалов. Эксперт обеспечивает сохранность представленных ему для исследования материалов и документов и возвращает их в суд вместе с заключением или сообщением о невозможности дать заключение. Строгие требования предъявляются к оценщику касательно сбора материалов для проведения исследования. С момента приобретения процессуального статуса эксперта оценщик в своей деятельности, как уже неоднократно говорилось, должен руководствоваться, помимо законодательства об оценочной деятельности, также Законом о судебно-экспертной деятельности, процессуальным законодательством, которое имеет приоритетное значение при производстве судебной оценочной экспертизы. Так, в ч. 2 ст. 85 ГПК РФ прямо указано, что эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы. Несоблюдение данного условия может оказаться причиной для выражения сомнений относительно достоверности и допустимости итогового документа.

Эксперт-оценщик приступает непосредственно к проведению оценочных мероприятий после получения необходимых материалов, ознакомления с поставленными вопросами, проверки реальной возможности проведения экспертизы. Применяя имеющиеся у него специальные знания, эксперт формулирует ответы на поставленные перед ним судом вопросы и оформляет их в виде экспертного заключения. В случае если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Непосредственное производство экспертизы оценщиком со стороны суда не контролируется. Однако в гражданском процессуальном законодательстве содержится ряд требований, которые оценщик обязан соблюдать в ходе осуществления оценочной экспертизы, а именно:

1. Запрещается вступать в личные контакты с участниками процесса, если это ставит под сомнение его незаинтересованность в исходе дела;

2. Запрещается разглашать сведения, которые стали известны в связи с проведением экспертизы, или сообщать кому-либо о результатах экспертизы, за исключением суда, ее назначившего.

Эксперт вправе ходатайствовать перед судом о привлечении к проведению экспертизы других экспертов, если это необходимо.

При проведении судебной оценочной экспертизы оценщик проводит полное исследование предоставленных ему материалов и документов. При этом он использует подходы и методы, предусмотренные федеральными стандартами оценки, правилами и стандартами СРО, членом которой он является. Вместе с тем приоритет остается за основными рамками, обозначенными законодательством о судебной экспертизе.

Результатом работы эксперта-оценщика должно стать обоснованное и объективное письменное заключение по поставленным перед ним вопросам, которое направляется в суд. Согласно ст. 86 ГПК РФ заключение должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Представляется, что это довольно краткая формулировка. Наиболее полный перечень требований к заключению эксперта-оценщика содержится в Законе о судебно-экспертной деятельности. Так, в заключении отражается:

– время и место производства судебной экспертизы;

– основания производства судебной экспертизы;

– сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу;

– сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы;

– предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

– вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;

– объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы;

– сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы;

– содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

– оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Заключение имеет приложение, в которое входят материалы, на которых основывается позиция эксперта-оценщика, иные документы, иллюстрирующие положения данного акта.

Представленное суду заключение оглашается в судебном заседании. Следует всегда помнить, что заключение эксперта является лишь одним из доказательств и исследуется наряду с иными правилам, установленным ГПК РФ. Оно не является обязательным для суда, хотя на практике суды в большинстве своем придерживаются именно позиции эксперта-оценщика и используют при разрешении дела заключение эксперта, а не отчет об оценке.

По вызову суда эксперт обязан явиться в судебное заседание, поскольку у суда и иных участников процесса могут возникнуть вопросы по содержанию заключения. В начале судебного заседания председательствующий разъясняет эксперту его права и обязанности, а также повторно предупреждает об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем у него берется подписка, которая приобщается к протоколу судебного заседания.

Порядок обращения к эксперту с вопросами определен в ГПК РФ. Первым задает вопросы лицо, по заявлению которого назначена экспертиза, его представитель, а затем задают вопросы другие лица, участвующие в деле, их представители. В случае если экспертиза назначена по инициативе суда, первым задает вопросы эксперту истец, его представитель. Судьи вправе задавать вопросы эксперту в любой момент его допроса. Неявка в суд эксперта-оценщика может стать поводом для отложения судебного разбирательства, если лица, участвующие в деле, посчитают необходимым присутствие эксперта и мотивируют свою позицию. Отсутствие эксперта в судебном заседании без уважительных причин считается неисполнением возложенных на него процессуальных обязанностей, и по этой причине он может быть оштрафован в размере до одной тысячи рублей.

По окончании допроса эксперта судебная экспертиза считается завершенной, обязательства эксперта выполненными. В случае отсутствия нарушений по результатам слушания должна быть произведена оплата вознаграждения и возмещение расходов, связанных с экспертизой.

Резюмируя вышесказанное, можно вывести следующую последовательность действий при проведении судебной оценочной экспертизы в гражданском процессе:

1. Назначение оценочной экспертизы (по инициативе суда или ходатайству сторон).

2. Определение круга вопросов, нуждающихся в разъяснении посредством экспертизы, их согласование между судом, сторонами, экспертом.

3. Предложение эксперта либо экспертной организации.

4. Внесение средств на депозитный счет суда для оплаты экспертизы.

5. Вынесение судом определения о назначении оценочной судебной экспертизы.

6. Передача судом всех необходимых для проведения экспертизы материалов эксперту-оценщику.

7. Осмотр экспертом объекта исследования (оценки) и ознакомление с материалами дела.

8. Составление и передача в суд заключения эксперта.

9. При необходимости выступление эксперта на судебном заседании с целью разъяснения вопросов по существу заключения.

10. Выплата вознаграждения эксперту и оплата экспертизы.

 

2.1. Понятие кадастровой стоимости объектов недвижимости. Государственная кадастровая оценка

При осуществлении оценочной деятельности установлению подлежат различные виды стоимости. Выбор того или иного вида стоимости определяется назначением результата оценки, областью его применения. Существует отдельный федеральный стандарт оценки, в котором закреплены используемые оценщиками виды стоимости. В ФСО № 2 указано, что в ходе оценочной деятельности может быть установлена рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая стоимости. Этот перечень не является исчерпывающим, поскольку иными актами, в которых содержатся правила проведения оценки определенных объектов, могут устанавливаться дополнительные расчетные величины.

Понятие кадастровой стоимости содержится в самом Законе об оценочной деятельности. Под кадастровой стоимостью законодатель понимает стоимость, установленную:

1) в результате проведения государственной кадастровой оценки;

2) в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости;

3) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

Фактически кадастровая стоимость объекта недвижимости представляет собой величину, исчисляемую в ходе проведения государственной кадастровой оценки данного объекта. Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости является расчетной величиной для определения налоговой нагрузки на собственников данных объектов, порядок ее определения вызывает особый интерес, а вопросы, связанные с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки при неоправданном завышении кадастровой стоимости, являются весьма актуальными.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки закреплен в законодательстве об оценочной деятельности, в частности общие положения отражены в Законе об оценочной деятельности, а уточнения и дополнения содержатся в ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Государственная кадастровая оценка представляет собой процесс, состоящий из ряда стадий. В Законе об оценочной деятельности выделено семь стадий. Рассмотрим более детально каждую из них.

1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки Субъектом, принимающим такое решение, является либо исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, либо орган местного самоуправления, если в субъекте Российской Федерации предусмотрено такое перераспределение полномочий. Следует отметить, что государственная кадастровая оценка проводится периодически: не чаще чем 1 раз в течение 3 лет, но и не реже чем 1 раз в течение 5 лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки. Исключения составляют города федерально значения. Здесь государственная кадастровая оценка может производиться чаще: ограничение установлено 1 раз в течение 2 лет.

Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки в свою очередь можно разделить на два этапа: издание соответствующего акта и доведение его до всеобщего сведения. В акте органа государственной власти или органа местного самоуправления должны быть отражены некоторые обязательные сведения, в частности год начала проведения государственной кадастровой оценки, виды объектов оценки, категории земель для земельных участков, наименование субъекта Российской Федерацииили муниципального образования. Для ознакомления с решением о проведении государственной кадастровой оценки орган, принявший такое решение, в течение 10 дней размещает его на своем официальном сайте (в случае отсутствия такого сайта – на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации) и направляет его копию в уполномоченный Правительством Российской Федерациифедеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

2. Определение объекта оценки

После осуществления действий по принятию решения происходит формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Занимается формированием такого перечня Росреестр по запросу органа, принявшего решение о проведении оценки, поскольку информация об объектах оценки берется из государственного кадастра недвижимости. Росреестр вправе делегировать такие полномочия подведомственному ему государственному бюджетному учреждению.

3. Определение субъекта оценки

После формирования перечня объектов необходимо определить исполнителя работ. Отбор исполнителя является конкурсным, сам конкурс проводит орган, принявший решение о проведении оценки. С лицом, выигравшим конкурс, заключается договор на проведение работ по определению кадастровой стоимости, включающий задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке. В течение 5 рабочих дней с момента заключения договора орган исполнительной власти субъекта Российской Федерацииили орган местного самоуправления направляет в Росреестр сведения о своем месте нахождения, об организационно-правовой форме исполнителя работ, о его полном наименовании и месте нахождения, о дате или сроке сдачи результатов работ.

4. Проведение кадастровой оценки и подготовка отчета – основная стадия

В Законе об оценочной деятельности содержатся лишь общие положения, касающиеся проведения данной стадии. Более полно требования к деятельности оценщика, осуществляющего определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, изложены в ФСО № 4. Государственная кадастровая оценка осуществляется при помощи методов массовой оценки недвижимости. В связи с этим при проведении такого вида оценки не применяются положения ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Именно применение метода массовой оценки и является причиной несогласия многих собственников и иных заинтересованных лиц с определенной в ходе государственной кадастровой оценки стоимостью объекта недвижимости. Кадастровая стоимость может значительно отличаться от рыночной ввиду того, что при использовании метода массовой оценки оценивается в совокупности достаточно много объектов, отличных друг от друга. Безусловно, это является вынужденной мерой, однако определение в качестве факторов, влияющих на цену объекта, таких показателей, как отсутствие либо наличие развитой инфраструктуры, удаленность от центра города, близость дорог, наличие подведенных коммуникаций и т. п. может привести к нивелированию различий между элитным жильем и обычными хрущевками, поскольку определенная данным методом стоимость 1 кв. м. впоследствии просто умножается на количество кв. метров объекта недвижимости. Попадание в одну группу по определенному критерию объектов со значительно отличающейся рыночной стоимостью может привести к тому, что их кадастровая стоимость будет равна. В связи с этим существует возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, порядок осуществления которого будет описан ниже.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости базируется на трех принципах:

1. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования Росреестром (или подведомственным ему учреждением) перечня объектов недвижимости.

2. Выбор оценщиком подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости должен быть обоснован.

3. Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости.

Исключение составляют ограничения (обременения), установленные в публично-правовых интересах и связанные с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

Стадия определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подразделяется на несколько этапов:

Этап 1. Заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке

Этап 2. Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости

Этап 3. Определение ценообразующих факторов объектов оценки Следует отметить, что ценообразующие факторы определяются оценщиком самостоятельно на основании собственных выводов о влиянии того или иного фактора на кадастровую стоимость. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. В качестве ценообразующего фактора может применяться, например, местоположение объекта недвижимости, наличие инфраструктуры, удаленность от дорог и т. д. Для земельных участков такими факторами в основном выступают категорияи вид разрешенного использования, площадь. Если вид разрешенного использования не установлен, то для незастроенного земельного участка принимается вид разрешенного использования, обеспечивающий его максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования, для застроенного – вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Этап 4. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки

Сбор осуществляется оценщиком на основании данных, включенныхв фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерациии муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

Этап 5. Группировка объектов оценки

Все объекты из перечня разбиваются на группы на основании информации, полученной на предыдущих этапах. Включение объекта в ту или иную группу должно быть обоснованно.

Этап 6. Сбор рыночной информации

Осуществляется исходя из принципов достоверности и достаточности. Если специалист выяснит, что имеющейся рыночной информации недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

Этап 7. Построение модели оценки и анализ качества Происходит на основании собранных оценщиком данных о значениях ценообразующих факторов объектов оценки и рыночной информации. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. Модель оценки определяется для каждой группы объектов оценки при помощи любого подхода к оценке: сравнительного (при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки), затратного, доходного.

Этап 8. Расчет кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки. Применение нескольких подходов к оценке требует согласования полученных результатов.

Этап 9. Составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки

Порядок подготовки отчета регламентируется Законом об оценочной деятельности, ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» и Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, разработанными Минэкономразвития России для каждой категории земель.

Первоначально исполнитель составляет проект отчета в форме электронного документа, который в течение 3 рабочих дней направляется в Росреестр и СРО оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, о чем извещается орган, принимавший решение о проведении кадастровой оценки. Ознакомление с проектом отчета обеспечивает Росреестр путем включения его в течение 3 дней в фонд данных государственной кадастровой оценки на 20-дневный период, о чем извещаются исполнитель работ и орган исполнительной власти субъекта Российской Федерацииили орган местного самоуправления. Последний в свою очередь размещает информацию о включении проекта отчета в фонд данных на своем официальном сайте (при отсутствии – на сайте субъекта Российской Федерации) с указанием адресов, по которым размещаются замечания, представленные к проекту отчета об определении кадастровой стоимости. Заинтересованные лица имеют возможность предъявить любые замечания к проекту отчета в течение 20 рабочих дней.

По истечении всех указанных выше сроков составляется итоговый вариант отчета об определении кадастровой стоимости, который состоит из проекта с внесенными изменениями (если таковые имелись) и представленными к нему замечаниями. Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном носителе не менее чем в 3 экземплярах и на электронном носителе в форме электронного документа.

5. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости Результаты оценки утверждаются посредством принятия акта органом исполнительной власти субъекта Российской Федерацииили органом местного самоуправления в течение 20-ти рабочих дней с даты принятия отчета. Дата вступления в силу такого акта является датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости. В течение 3-х рабочих дней с этой даты экземпляр отчета и копия данного актанаправляются в Росреестр.

6. Внесение стоимости в кадастр недвижимости

Сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета в течение 10-ти рабочих дней с даты получения им соответствующих сведений.

 

2.2. Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Сведения о кадастровой стоимости определенного объекта недвижимости содержатся в кадастровой справке, которую можно получить по запросу в Росреестре. В зависимости от формулировки запроса может быть получена кадастровая справка с актуальной информацией о кадастровой стоимости объекта недвижимости либо с информацией o кадастровой стоимости объекта недвижимости на определенную дату. Так, заинтересованное лицо может получить информацию о кадастровой стоимости и в случае несогласия с ее величиной и наличия нарушения прав оспорить ее. Под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Юридические и физические лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают их права и обязанности, в суде и (или) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для юридических лиц обращение в комиссию до обращения в суд является обязательным, для физических лиц – нет.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается Росреестром на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Состав комиссии определяется ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой в нее входят:

– представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

– представители органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке;

– представители уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (орган кадастрового учета);

– представители предпринимательского сообщества, СРО оценщиков, подлежащие обязательной ротации не менее чем на 75 % один раз в три года.

Основанием для рассмотрения комиссией спора о кадастровой стоимости является заявление заинтересованного лица о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Подать такое заявление возможно с момента внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости до момента их обновления ввиду проведения очередной государственной кадастровой оценки, но не позднее 5 лет с момента внесения оспариваемых сведений.

Заявление может быть подано при наличии следующих оснований:

– обнаружение недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

– установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, отличную от последней.

Существует ряд обязательных документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, отсутствие которых влечет его оставление комиссией без рассмотрения:

– кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

– нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случаеесли заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

– отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Заявление, поданное в соответствии с установленными законом требованиями, рассматривается комиссией в течение 1 месяца. В зависимости от основания обращения в комиссию могут быть вынесены следующие решения:

1. Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости:

– об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

– о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

2. Если основанием подачи заявления стало установление в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости:

– об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

– отклонение заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде.

Как уже ранее отмечалось, физические лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости путем обращения непосредственно в суд, минуя стадию рассмотрения спора комиссией. Что касается юридических лиц, то они вправе обратиться в суд для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по тем же основаниям, что предусмотрены для обращения в комиссию, только в двух случаях:

1) отклонение комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию;

2) если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок.

На индивидуальных предпринимателей, согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требования Закона об оценочной деятельности о соблюдении досудебного порядка обращения в комиссию не распространяются.

 

2.3. Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде административный истец вправе посредством предъявления следующих требований:

– об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

– об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;

– об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Соответствующее административное исковое заявление подается в суд субъекта Российской Федерациив соответствии с п. 15 ст. 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).

Административное исковое заявление составляется по правилам, установленным ст. 125, ст. 126, ст. 246 КАС РФ. В нем обязательно указываются:

1) наименование суда и наименование сторон;

2) сведения о нарушенных правах;

3) требования административного истца к административному ответчику и доводы, на которых они основаны;

4) сведения о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора (в рассматриваемой ситуации применяется только в отношении юридических лиц);

5) перечень прилагаемых документов.

При подаче административного искового заявления по спорам о кадастровой стоимости необходимо приложить следующий пакет документов:

1) уведомления о вручении иным лицам, участвующим в деле, административного искового заявления и прилагаемых документов;

2) подтверждение оплаты государственной пошлины;

3) документы, на которых административный истец основывает свои требования;

4) документы, подтверждающие полномочия представителя, наличие у него высшего юридического образования;

5) кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

6) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

7) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

8) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

9) положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерацииоб оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой СРО оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом;

10) документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора, за исключением случая, если административное исковое заявление подано гражданином.

Несоответствие заявления указанным требованием является основанием для его оставления без движения на определенный срок, в который недостатки должны быть устранены. В противном случае административное заявление возвращается административному истцу.

Для данной категории дел установлен 5-летний срок исковой давности. Он исчисляется с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. При этом следует иметь ввиду, что срок прекращается, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Этот факт важно иметь ввиду, поскольку распространенной ошибкой при оспаривании кадастровой стоимости является ее определение на неверную дату. Срок рассмотрения административного дела по оспариванию кадастровой стоимости совпадает с общим сроком рассмотрения административных дел и составляет не более 2 месяцев с момента подачи административного искового заявления.

Свои особенности имеет также и субъектный состав. Так, к участию в процессе в качестве третьего лица привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Итогом рассмотрения дела становится вынесение судом решения, в резолютивной части которого указывается на вновь установленную величину кадастровой стоимости. В случае несогласия с вынесенным судом решением предусмотрена возможность его апелляционного обжалования. Второй инстанцией для данной категории дел является апелляционная инстанция суда субъекта.

При рассмотрении вопросов осуществления оценочной деятельности обращают на себя особое внимание особенности исследования судом отчета об оценке объекта недвижимости, который содержит информацию о рыночной стоимости такого объекта и предъявляетсясуду в качестве доказательства.

Крайне важно иметь в виду, что при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Данный факт подтверждается судебной практикой.

Определение ВС РФ от 1 июля 2015 г. № 67-АПГ15-29

Заявитель апелляционной жалобы обратился в суд с требованием об отмене решения Новосибирского областного суда от 25 февраля 2015 г. об отказе в удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 г.

Кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2010 г. в рамках проведенной государственной кадастровой оценки. Результаты государственной кадастровой оценки земель соответствующих населенных пунктов утверждены постановлением правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г.

№ 535-п, вступившим в силу с 1 января 2012 г. Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов Новосибирской области, подлежащих государственной кадастровой оценке, был сформирован по состоянию на 1 января 2010 г. В представленном заявителем отчете рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 г. Судебная коллегия по административным делам ВС РФ указала, что в силу ч. 2 ст. 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является не дата утверждения результатов определения кадастровой стоимости актом заказчика работ, а дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, т. е. на дату составления перечня – 1 января 2010 г. В связи с этим в удовлетворении апелляционной жалобы заявителю отказано.

При подготовке отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости для предъявления суду в рамках спора о кадастровой стоимости оценщик руководствуется правилами, установленными для проведения оценки недвижимости, в частности, в ФСО № 7.

Определение ВС РФ от 27 ноября 2015 г. № 305-ЭС15-12075 по делу № А40-81849/2014

Заявитель предъявил требование о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства, равной его рыночной стоимости. Суды нижестоящих инстанций, неправильно применив нормы материального права, сделали необоснованный вывод о том, что представленный заявителем отчет, определяющий рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, является недостоверным, поскольку не отвечает требованиям ФСО № 4. Суды не учли, что ФСО № 4 при определении рыночной стоимости объекта недвижимости не применяется, так как содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, полученной методами массовой оценки и без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Истец не оспаривает результаты государственной кадастровой оценки в отношении спорного объекта, а просит установить его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости. В соответствии с ФСО № 2 заявитель в задании на оценку просил определить именно рыночную стоимость объекта. Приведенные в жалобе заявителя доводы о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС Российской Федерации.

Определением ВС РФ от 21 декабря 2015 г. № 305-ЭС15-12075 по делу № А40-81849/2014 решения нижестоящих судов отменены, дело отправлено на новое рассмотрение.

Следует отметить, что итоговое решение по делу выносится судом либо на основании отчета, либо на основании проведенной в ходе судебного разбирательства судебной экспертизы. Применение того или иного доказательства зависит от позиции конкретного судьи, правильности первоначально представленного отчета, позиции Федеральной кадастровой палаты.

В заключении следует отметить, что причинами отказа в удовлетворении требований истца по спорам о кадастровой стоимости не всегда становится отчет об оценке объекта недвижимости. Зачастую суды выносят отказные решения ввиду прекращения существования объекта, неактуальности оспариваемых сведений о кадастровой стоимости. Если говорить о причинах отказа в удовлетворении требований по основаниям, связанным с представленным отчетом об оценке, то практика показывает, что наиболее распространены случаи отказа судов в удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в связи с определением рыночной стоимости на неверную дату. Избегая приведенных выше наиболее распространенных ошибок при предъявлении отчетов об оценке объектов недвижимости в суд, гораздо проще добиться вынесения положительного решения суда. При подготовке оценщиком грамотного отчета, полностью отвечающего требованиям законодательства, суды, как правило, удовлетворяют заявленные требования, поскольку данное доказательство является основным в спорах о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

 

3.1. Понятие недвижимого имущества и его состав

Как известно, объекты материального мира можно классифицировать на движимые и недвижимые вещи. Российское гражданское законодательство содержит положения, определяющие некоторые характеристики, позволяющие отнести ту или иную вещь к категории недвижимых или движимых вещей. Законодатель относит к недвижимости земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо указанного перечня, к недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В ст. 133.1 ГК РФ говорится о том, что в качестве недвижимой вещи может выступать единый недвижимый комплекс, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество право собственности на совокупность входящих в него объектов зарегистрировано как одну недвижимую вещь. Следует отметить, что перечень, содержащийся в ГК РФ, не является исчерпывающим, поскольку законодателем отмечено, что законом к недвижимости могут быть отнесены и иные объекты.

Итак, в законе содержится весьма обтекаемая формулировка понятия «недвижимое имущество», в связи с чем на практике довольно часто возникают вопросы, касающиеся относимости той или иной вещи к категории недвижимости. Например, в ВС РФ рассматривался спор, касающийся признания объектом недвижимости асфальтового покрытия дороги. Суд сформулировал следующую позицию: для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке. Соответственно, судам нижестоящих инстанций при рассмотрении данного вопроса необходимо было ответить на вопрос: являлась ли дорога элементом благоустройства либо была построена с соблюдением соответствующих норм и правил.

Определенные сложности возникают также с отнесением к категории недвижимости объектов незавершенного строительства. Согласно правовой позиции высших судов объект признается объектом недвижимости только при наличии фундамента. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

В связи с существующими проблемами в практической юридической деятельности тема определения перечня объектов, которые можно относить к недвижимому имуществу, до сих пор активно развивается теоретиками. Для выявления критериев, соответствие которым позволяет говорить об объекте как о недвижимом имуществе, необходимо определиться с признаками недвижимого имущества.

Как известно, недвижимостью объект может быть признан «по природе» либо «по закону». В первом случае можно говорить о физическом характере категории недвижимости, поскольку по данному признаку к недвижимости могут быть отнесены только те объекты, которые действительно прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Также недвижимостью «по природе» признается и сама земля (земельные участки). К недвижимости «по закону» относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, предприятие как имущественный комплекс. Очевидно, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания вовсе не связаны с землей и, отделяясь от нее, перемещаются без всякого ущерба. Отнесение их к объектам недвижимости обусловлено необходимостью их государственной регистрации по причине высокой значимости в гражданском обороте. В целом существующий уровень развития технологий позволяет осуществлять также перемещение зданий и сооружений без ущерба их назначению, однако подобные случаи не столь распространены. Вместе с тем если принимать этот факт во внимание, то можно заключить, что единственным классическим объектом недвижимости можно считать только земельные участки.

Тем не менее на сегодняшний день недвижимостью являются все перечисленные выше объекты, существенные по размерам, стоимости, значению, большинство из которых связаны с землей.

Недвижимость очень часто становится объектом той или иной сделки. Ввиду высокой значимости определение стоимости таких объектов является крайне важным этапом подготовки к совершению сделки. Оценка недвижимости производится оценщиками в соответствии с установленными Законом об оценочной деятельности правилами. Однако безусловно имеет определенные особенности, которые отражены в ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Цель этой главы заключается в анализе основных правил проведения оценки недвижимого имущества применительно к рассматриваемым в судах делам.

 

3.2. Основные цели проведения оценки недвижимости

Имущественные правоотношения по поводу недвижимости весьма разнообразны, что обуславливает широкий спектр ситуаций, в которых встает вопрос об оценке недвижимости. Потребность в оценке того или иного объекта недвижимости может возникнуть, например, в следующих случаях:

1. При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал предприятия

Доля в уставном капитале может быть оплачена как денежными средствами, так и имуществом, в том числе недвижимым. Учредителя, который осуществляет вклад посредством его оплаты недвижимостью, прежде всего, интересует вопрос о том, какую долю впоследствии он получит. Для этого необходимо знать, какова стоимость вносимого им имущества. Денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком. Участники хозяйственного общества не вправе определять денежную оценку неденежного вклада в размере, превышающем сумму оценки, определенную независимым оценщиком.

При оценке недвижимости, вносимой в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, независимость оценщика гарантирует установленная гражданским законодательством ответственность за заведомое завышение стоимости имущества. Так, в соответствии со ст. 66.2 ГК РФ оценщик и участники общества в случае недостаточности имущества общества солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах суммы, на которую завышена оценка имущества, внесенного в уставный капитал, в течение пяти лет с момента государственной регистрации общества или внесения в устав общества соответствующих изменений.

2. Для целей постановки активов на баланс предприятия

Оценка недвижимого имущества в данной ситуации проводится постольку, поскольку подготовленный независимым оценщиком отчет об оценке объекта недвижимости является основанием для постановки данного имущества на бухгалтерский учет. Необходимость проведения такого рода оценки недвижимости возникает при приобретении имущества, создании или выявлении неучтенного имущества.

3. В целях кредитования недвижимости под залог

В данном случае оценка недвижимости производится для банка, выдающего кредит. Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке указывается оценка предмета ипотеки. Установление стоимости закладываемого имущества имеет большое значение как для залогодателя, так и для залогодержателя и позволяет в дальнейшем цивилизованно и эффективно разрешить возникшие разногласия. При оценке объектов оценки для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования, применяются правила, установленные ФСО № 9.

4. При совершении сделок купли-продажи

По общему правилу продавец вправе самостоятельно определить стоимость недвижимого имущества, подлежащего продаже. Привлечение независимого оценщика для определения цены недвижимости в данном случае не является обязательным, однако нередко встречается в практике. Обращение к оценщику происходит на стадии переговоров покупателя и продавца. Подготовленный оценщиком отчет об оценке недвижимости не только помогает достигнуть консенсуса сторонам сделки, но и является документом, подтверждающим факт продажи объекта по рыночной стоимости, и может иметь решающее значение при попытках оспаривания такой сделки по основаниям необоснованной цены либо при возникновении споров с налоговыми органами. Поскольку п. 3 ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о до начислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. В связи с этим качественный отчет будет весомым аргументом в пользу налогоплательщика.

5. При сдаче недвижимости в аренду

Величина арендных платежей устанавливается, как правило, арендодателем по своему усмотрению (за исключением сделок с государственным и муниципальным имуществом). Однако стороны могут прибегнуть к привлечению независимого оценщика: арендодатель для получения сведений о наиболее выгодной величине арендной платы, арендатор – для получения информации о реальной ситуации на рынке.

6. При необходимости определения суммы страхового обеспечения Согласно п. 2 ст. 10 Закона Российской Федерацииот 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» при осуществлении страхования имущества страховая сумма не может превышать его действительную стоимость (страховую стоимость) на момент заключения договора страхования. В соответствии с п. 2 ст. 947 ГК РФ для имущества – это его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования. Поскольку в ст. 7 Закона об оценочной деятельности указано, что при использовании в нормативном правовом акте термина «действительная стоимость» установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта, то оценщик, проводя независимую оценку для целей страхования, устанавливает именно рыночную стоимость объекта недвижимости.

7. При вступлении в наследство

Российское законодательство предусматривает уплату государственной пошлины при вступлении в наследство, размер которой зависит от стоимости наследуемого имущества. Оценка стоимости наследственного имущества производится исходя из стоимости наследуемого имущества (курса Центрального банка Российской Федерации – в отношении иностранной валюты и ценных бумаг в иностранной валюте) на день открытия наследства.

Приведенный перечень ситуаций, в которых возникает потребность в проведении оценки недвижимости, не является исчерпывающим. Это лишь некоторые случаи, в которых участники правоотношений прибегают к услугам независимых оценщиков. Следует сказать, что в законодательстве об оценочной деятельности приведен ряд случаев, при которых оценка недвижимости является обязательной. Например, оценщик привлекается в обязательном порядке при проведении сделок в отношении государственного и муниципального имущества.

Особым случаем оценки недвижимости, в т. ч. в вышеуказанных ситуациях, является оценка таких объектов для суда. Поскольку значимость и ценность недвижимого имущества в гражданском обороте достаточно высокая, оно нередко выступает предметом судебных разбирательств. В данном случае привлечение независимого оценщика для определения стоимости объекта недвижимости оказывает значительное влияние на исход дела. Особенностям проведения оценки по общегражданским делам будет посвящен следующий параграф.

 

3.3. Оценка недвижимости по общегражданским делам как частный случай оценки недвижимости

В судах общей юрисдикции зачастую рассматриваются дела, в которых предметом спора является недвижимость. Категории споров различны, например:

– раздел имущества при разводе;

– раздел имущества при вступлении в наследство;

– налоговые споры о правильности начисления налогов;

– определение стоимости нанесенного ущерба;

– при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;

– оспаривание стоимости сделки.

Также следует отметить, что оценка недвижимого имущества всегда необходима при подаче искового заявления для определения цены иска.

При проведении оценки недвижимости независимый оценщик помимо общих требований к осуществлениюоценочной деятельности, установленных Законом об оценочной деятельности, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, должен также руководствоваться специальными нормами, содержащимися в ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Выше указывалось на то, что к категории недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр, предприятия как имущественный комплекс. При оценке данных видов недвижимости положения ФСО № 7 не применяются. Кроме того, положения данного стандарта не распространяются на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. Это связано с тем, что оценка таких видов имущества имеет свои существенные особенности и регламентирована отдельными ФСО. Например, оценка воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов осуществляется в соответствии с требованиями ФСО № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования». Оценка предприятия как имущественного комплекса может производиться на основании требований ФСО № 8 «Оценка бизнеса». Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки осуществляется в соответствии с нормами ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

С учетом приведенных выше исключений недвижимость оценивается специалистами-оценщиками по правилам, установленным ФСО № 7. Оценке на основании правил данного документа подлежат:

– земельные участки (застроенные и незастроенные, их части);

– объекты капитального строительства, их части;

– жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству;

– доли в праве на объект недвижимости.

Оценочная деятельность начинается с формулирования задания на оценку, являющегося неотъемлемой частью договора на проведение оценки. По общему правилу, установленному в п. 21 ФСО № 1, задание на оценку содержит информацию:

1) об объекте оценки;

2) о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки;

3) о цели оценки;

4) о предполагаемом использовании результатов оценки;

5) о виде стоимости;

6) о дате оценки;

7) о допущениях, на которых должна основываться оценка;

8) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

В п. 22 указанного стандарта закреплена возможность установления дополнительных требований к заданию на оценку в других ФСО. Так, для задания на проведение оценки такого объекта оценки, как недвижимость, ФСО № 7 закрепляет ряд дополнений к общему правилу. Среди них:

– состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

– характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

– права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Как указывалось ранее, для целей судебного разбирательства может иметь значение не только стоимость объекта недвижимость, но и иные расчетные величины. Так, в зависимости от цели проведения оценки в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, подлежащие установлению, например, арендная плата, затраты на создание, восстановление или замещение, убытки, затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка.

Следующим этапом оценочной деятельности является сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Для оценки недвижимости предусмотрен обязательный осмотр объекта оценщиком. При этом осмотр должен быть произведен в наиболее близкий к дате оценки период. Определенный период времени, в который должен быть произведен осмотр, может быть зафиксирован в задании на оценку. В случае отсутствия особых указаний осмотр производится по общим правилам федерального стандарта. Следует отметить, что осмотр может и не производиться при наличии объективных причин, которые отмечаются в отчете. Например, если проводится ретроспективная оценка либо оценка имущества, которого уже нет. Отсутствие осмотра может вызвать необходимость установления дополнительных допущений и ограничений, информация о которых также фиксируется в отчете.

Важно отметить правовую позицию суда, касающуюся необходимости осмотра объекта недвижимости при проведении его оценки. Так, истец обратился в суд с заявлением об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя, которым принят отчет специалиста-оценщика о рыночной стоимости квартиры. Требования, помимо прочего, мотивированы тем, что при проведении оценки спорной квартиры в нарушение п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития Россииот 25 сентября 2014 г. № 611) специалистомоценщиком не был осмотрен оцениваемый объект недвижимости. Суд в удовлетворении требований отказал, обосновав решение следующим образом: довод о том, что оценщиком при проведении оценки не был произведен осмотр объекта оценки, в связи с чем он не мог дать достоверное и объективное заключение, является необоснованным, поскольку в заключении имеются подробные фотографии объекта оценки, по которым оценщик проводил исследование, что не запрещено стандартами оценки.

Однако отсутствие необходимости в осмотре должно быть мотивировано оценщиком, в противном случае суд не примет отчет в качестве доказательства стоимости объекта оценки. Так, например, в Определении Ленинградского областного суда от 13 января 2016 г. № 33–40/2016 сказано, что, поскольку оценщик объект недвижимости не осматривал, что влияет на достоверность оценки, то отчет, составленный им, не может быть положен в основу установления рыночной стоимости. По этой причине проведена судебная экспертиза, заключение которой соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и применяется судом для установления рыночной стоимости объекта оценки.

В Апелляционном определении Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 4 июля 2013 г. по делу № 33-1347/13 указано, что требования о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника правомерно удовлетворены, поскольку, принимая представленный оценщиком отчет, пристав не обратил внимание на имеющиеся в нем недостатки, а именно, на отсутствие данных о проведении осмотра объекта недвижимого имущества специалистами. Недвижимое имущество не осматривалось ни экспертом-оценщиком, ни судебным приставом-исполнителем. Оценка выполнена на основании технического паспорта, изготовленного четыре года назад, без учета выполненных впоследствии улучшений, установления оборудования, повлекших значительное увеличение стоимости, в связи с чем стоимость здания определена неверно, фактически занижена. По этой причине апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения.

Кроме того, иногда имеют место случаи оценки на ретроспективную дату. В такой ситуации осмотр объекта невозможен, но это обстоятельство не исключает достоверность отчета оценщика. Так, в Решении Самарского областного суда от 28 апреля 2015 г. № 3-227/2015 (М-89/2015) указано, что если дата оценки объекта недвижимости применялась ретроспективно, то дата составления отчета не влияет на величину рыночной стоимости земельного участка. В Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 1 сентября 2015 г. № 33-7478/2015 по делу № 2-178/2014 заключение эксперта, содержащее указание на невозможность проведения осмотра объекта в связи с определением стоимости на ретроспективную дату, принимается как достоверное и отвечающее требованиям законодательства Российской Федерации.

При одновременном проведении оценки земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства в случае отсутствия правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок оценка проводится с учетом общих прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, установленных законодательством. Также во внимание принимается типичное поведение собственников в отношении аналогичных земельных участков, сложившееся на рынке.

Ранее отмечалось, что информация о правах третьих лиц, которые необходимо учитывать при оценке объекта недвижимости, об обременениях должна быть сообщена оценщику при заключении договора и составлении задания на оценку. Таким образом, отсутствие такой информации дает основания полагать, что подобных фактов в отношении оцениваемого объекта недвижимости не имеется. В связи с этим в ФСО № 7 сказано, что при отсутствии документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра.

Собрав всю необходимую для проведения оценки недвижимости информацию, оценщик переходит к определению подходов, которые будут применяться в оценочной деятельности. Основными подходами при проведении оценки являются:

– сравнительный – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами;

– доходный – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки;

– затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Согласно правилам, установленным для оценки недвижимости, оценщик должен применять все существующие подходы. Однако мотивированный отказ от использования того или иного подхода может иметь место. При применении каждогоиз подходов оценщик должен учитывать ряд положений.

1. Сравнительный подход

Цели использования: определение стоимости объекта недвижимости, определение арендных ставок, износа и устаревания, ставок капитализации и дисконтирования.

Использование данного подхода возможно только в случае наличия достаточного для оценки количества объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложение. На практике стандартным принято считать не менее трех аналогов. Под объектами-аналогами в данном случае следует понимать объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При несоблюдении оценщиком данного положения суды могут признать некорректность итогового отчета. Так, в Решении Нижегородского областного суда от 10 июля 2015 г. по делу № 3-140/2015 сказано, что объекты-аналоги в отсутствие корректировки исходя из характеристик объекта оценки и объектов-аналогов (по категории земель) выбраны оценщиком некорректно.

При выборе объектов-аналогов важно, чтобы существование информации о них впоследствии можно было подтвердить. Распространены случаи, когда суды или лица, участвующие в деле, не могут проверить достоверность объектов-аналогов, используемых при оценке того или иного объекта недвижимости, и по этой причине отчет об оценке может быть признан не достоверным доказательством.

Определение ВС РФ от 1 июля 2015 г. № 66-АПГ15-3

При выборе земельных участковпод коммерческую застройку в г. N в качестве аналогов оцениваемого земельного участка оценщиком указано на отсутствие полной информации об объектах-аналогах. Однако из отчета следует, что по всем объектам-аналогам отчуждается право собственности, имеется доступ к инженерно-техническим коммуникациям. При таком указании вызывает сомнение достоверность информации, использованной оценщиком по объектам-аналогам. Кроме того, при проверке данной информации по указанному оценщиком Интернет-адресу судом первой инстанции установлено отсутствие данных по объекту-аналогу № 1.Таким образом, информация, содержащаяся в отчете и использованная для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, не является проверяемой и, соответственно, достоверной.

Определение ВС РФ от 17 июня 2015 г. № 67-АПГ15-24

Судебная коллегия установила, что в отчете и приложении к нему отсутствует информация, содержащая сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения. Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным. Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения. С учетом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу, что представленный заявителем отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.

Решение Московского городского суда от 2 июня 2015 г. по делу № 3-113/2015

В рамках применения сравнительного подхода в отчете приведено неполное описание объектов-аналогов: отсутствует точный адрес аналогов (удаленность объекта оценки от станции метро), описание физического состояния здания объектов-аналогов, информация о наличии НДС, об имущественных правах и обременениях объектов-аналогов, о наличии земельного участка, плотности застройки, инженерном обеспечении, о наличии компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью. Ввиду того, что информация об объектах-аналогах приведена в отчете не полностью, определить, насколько объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки, не представляется возможным. Допущенные при оценке нарушения являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета. Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Расчеты при определении стоимости производятся на основании типичных для рынка удельных показателей стоимости. При проведении оценки недвижимости сравнительным подходом, как правило, используется количественный или качественный метод оценки. Количественный метод корректировок заключается в сравнении отобранных объектов-аналогов с объектом оценки (каждый в отдельности) по факторам, определяющим ценообразование. На основании сходств и отличий в зависимости от роли того или иного фактора в определении цены производятся корректировки стоимостей объекта-аналога. Количественный метод регрессивного анализа предполагает выведение модели ценообразования, в конструировании которой помогают избранные объекты-аналоги. Построенная оценщиком модель является основанием для расчета искомой стоимости объекта недвижимости. Качественные методы предполагают оценку объекта недвижимости на основании взаимосвязей, проявляющихся при анализе сделок с объектами-аналогами или имеющихся на рынке предложений.

2. Доходный подход

Цель использования: оценка объектов недвижимости, которые способныприносить доход.

Применение в оценке недвижимости доходного подхода может проявляться в виде использования метода прямой капитализации, метода дисконтирования денежных потоков или метода капитализации по расчетным моделям. В ситуациях, когда фактическое использование объекта недвижимости и является его наиболее эффективным использованием, применяется метод прямой капитализации, при котором не нужно производить ремонт объекта, вкладывать денежные средства в иные улучшения. При применении данного подхода объекты-аналоги исследуются на предмет соотношения их стоимости с приносимыми доходами. Полученная в ходе этого исследования цифра представляет собой общую ставку капитализации, которая выступает в качестве делителя. Делимым является общая сумма годового дохода, приносимого объектом недвижимости, определенная на основании рыночной информации. Если динамика доходов, приносимых объектом недвижимости, зависит от доходности его инвестирования, то подлежит применению метод дисконтирования денежных потоков. Если динамика доходов варьируется, но является предсказуемой, а доходы при этом являются регулярными, то применяется метод капитализации по расчетным моделям. При оценке недвижимости, эффективным использованием которой является сдача в аренду, в качестве источника доходов рассматриваются арендные платежи. В судебной практике при анализе отчета об оценке использование доходного подхода не считается определяющим. Тем не менее, его надо использовать для более правильного определения стоимости.

3. Затратный подход

Цель использования: оценка земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, самих объектов капитального строительства в целом, оценка недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). Затратный подход не применяется для оценки частей объектов капитального строительства.

Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства. Кроме того, такой подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения иных подходов.

Последовательность действий специалиста-оценщика при применении затратного подхода описана в ФСО № 7. Вначале происходит определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный, после – расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства, затем – определение прибыли предпринимателя, износа и устаревания. На основании этих данных определяется стоимость объектов капитального строительства: затраты на создание суммируются с прибылью предпринимателя, из полученной цифры вычитается износ и устаревания. Следующая стадия – определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Если перед оценщиком стоит задача определения рыночной стоимости объекта недвижимости, земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Ранее неоднократно упоминалось, что при проведении оценки специалист-оценщик производит анализ рынка. Необходимо указать на несколько важных нюансов проведения данного анализа. Во-первых, анализ должен быть проведен в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. В связи с этим суды зачастую признают недостоверным отчет, в котором, например, анализ рынка при оценке земельного участка производится на основании аналогичных объектов, имеющих иной вид разрешенного использования.

Решение Челябинского областного суда от 12 февраля 2015 г. по делу № 3-90/2015 (Определением ВС РФ от 27 июля 2015 г. № 48-АПГ15-12 данное решение оставлено без изменения)

В отчете об оценке согласно расчету рыночной стоимости оценщиком по объекту оценки и всем четырем аналогам в качестве характеризующего элемента сравнения использован признак «разрешенное использование» без корректировки с объектом оценки, имеющего разрешенный вид использования «для ведения личного подсобного хозяйства» к объектам-аналогам. Отказ оценщика от корректировки по данному признаку мотивирован тем, что объект оценки и объекты-аналоги имеют один вид разрешенного использования. При этом оценщиком вид использования земельных участков-аналогов определен как «для производства сельскохозяйственной продукции». Вывод оценщика о том, что объект оценки и объекты-аналоги имеют один вид разрешенного использования, является недостоверным, противоречит данным кадастрового паспорта на земельный участок – объект оценки, не учитывает правового режима земель сельскохозяйственного назначения, установленного действующим законодательством. Оценщик отказался от корректировок элемента сравнения на местоположение, указав на то, что значения единицы сравнения объекта оценки и объектов аналогов сопоставимы. Между тем объекты-аналоги территориально расположены на различных расстояниях и от различных населенных пунктов. При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не может быть принят судом

Определение ВC РФ от 1 июля 2015 г. № 48-АПГ15-35

Информация по элементу сравнения «цена предложения» об объектах-аналогах взята оценщиком из решений Арбитражного суда Челябинской области, приложенных к отчету, и данных государственного кадастра недвижимости, в отношении земельных участков – аналогов, кадастровая стоимость которых приведена в соответствие с их рыночной стоимостью на основании судебных решений, что не соответствует требованиям п. 10, 11 ФСО № 7, в силу которых для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности, выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Суд правильно указал на то, что обстоятельства, установленные вышеуказанными решениями арбитражного суда, на основании положений ст. 61 ГПК РФ не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, а внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка на основании решений суда не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения «цена предложения» в целях расчета величины рыночной стоимости объекта оценки. Установив данные обстоятельства, суд правильно указал на то, что представленный заявителем отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и принципам федеральных стандартов оценки, следовательно, не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков.

Объем исследования рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Перед составлением отчета об оценке происходит согласование результатов оценки. В ФСО № 7 указано, что данное действие производится в соответствии с общими правилами, установленными ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3. Поскольку оценщиком применяется несколько подходов к оценке объекта недвижимости (при отсутствии мотивированного отказа от применения того или иного подхода), то результаты, полученные при применении каждого из подходов, должны быть согласованы. При этом оценщику следует указать на достоинства и недостатки того или иного подхода, мотивировать отличия в результатах и вывести на основании этих данных итоговую стоимость недвижимости.

По окончании проведения процедуры согласования оценщик приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться искомая стоимость. После согласования результатов происходит составление отчета об оценке. Данная процедура подчиняется общим правилам и не имеет особенностей в отношении оценки объектов недвижимости.

В заключении следует отметить, что оценка недвижимости по общегражданским делам имеет огромное значение, поскольку предопределяет цену иска, в связи с чем является необходимой и обязательной. Особенность проведения оценки недвижимости заключается в необходимости ее осмотра на этапе сбора и анализа информации. В целом учет всех нюансов, установленных законодательством относительно оценки объектов недвижимости с опорой на судебную практику, позволят избежать неприятностей в гражданском процессе, связанных с непринятием представленного отчета в качестве доказательства стоимости объекта.

 

4.1. Понятие движимого имущества и его состав

Движимые вещи, в отличие от недвижимых, могут свободно перемещаться в пространстве без ущерба их функциональному назначению, их перечень гораздо шире, они более многообразны. Законодателем к движимому имуществу отнесены все те вещи, которые не входят в состав недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Права на движимое имущество не подлежат регистрации по общему правилу. Однако существует часть движимых вещей, оборот которых ограничен. Если такие вещи выступают предметом сделки, то законодательством может быть установлено требование о государственной регистрации такой сделки. Кроме того, для осуществления гражданских прав в отношении некоторых объектов движимого имущества необходима техническая регистрация (например, постановка на регистрационный учет транспортного средства, оружия и т. п.).

Особый интерес в рамках изучения видов движимого имущества представляет включение в его состав денег и ценных бумаг. Наличные деньги с точки зрения права являются вещами – предметами материального мира. Особенностью данного объекта гражданских прав является присущая ему эквивалентная функция. Деньги, будучи самостоятельным объектом гражданского права, в то же время могут заменить собой любой иной объект имущественных отношений при отсутствии возражений со стороны кредитора или законодательного запрета.

Ценная бумага – это документ, соответствующий установленным законом требованиям и удостоверяющий обязательственные и иные права, осуществление или передача которых возможны только при предъявлении такого документа. Эта дефиниция относится только к документарным ценным бумагам, именно они признаются вещами в российском гражданском праве и, соответственно, включаются в состав движимого имущества.

К числу ценных бумаг законодателем отнесены следующие виды документов:

– акция;

– вексель;

– закладная;

– инвестиционный пай паевого инвестиционного фонда;

– коносамент;

– облигация;

– чек.

Перечень, указанный в ст. 142 ГК РФ не является закрытым, поскольку допускается признание в качестве ценных бумаг иных документов при условии соблюдения установленного законом порядка такого признания.

Для дальнейшего рассмотрения вопроса об оценке движимого имущества, и, в частности, об оценке ценных бумаг, следует помнить, что ценная бумага удостоверяет права ее владельца, и ее ценность заключается именно в подтверждении прав, а не в каких-либо естественных свойствах.

 

4.2. Цели проведения оценки движимого имущества

При всем многообразии движимого имущества объектами оценки становятся не все вещи, отнесенные к движимости. Безусловно, законодательного ограничения по оценке каких-либо движимых вещей не существует, однако такое положение дел обусловлено потребностями общества. Как показывает практика, наиболее распространенными объектами оценки при оценке движимого имущества становятся производственное оборудование, транспортные средства, ценные бумаги. Именно на особенностях и целях оценки данных объектов мы и заострим внимание в этой главе.

Оценка оборудования может производится для следующих целей:

1. Постановка на баланс предприятия

Оборудование, наряду с недвижимостью, как показывает практика, наиболее распространенные объекты, нуждающиеся в оценке для постановки на баланс. Для постановки на баланс предприятия имеющегося у него оборудования привлекается специалист-оценщик, определяющий его рыночную стоимость. Подготовленный им отчет является официальным документом, который используется для ведения бухгалтерского учета. Кроме того, отчет оценщика предъявляется при необходимости проверяющим органам. Важность постановки на баланс оборудования определяется тем, что его стоимость влияет на размер налогов. При этом особенностью оценки оборудования для постановки на баланс предприятия становится необходимость учета степени экономического и функционального износа, которая оказывает влияние на конечную стоимость данных объектов.

2. Списание оборудования

Это процедура обратная постановке на баланс. При невозможности оборудования выполнять свои функции происходит списание данных активов. Привлечение оценщика для определения реальной рыночной стоимости списываемого оборудования необходимо, например, для принятия решения о его реализации, ведь в оборудовании, устаревшем на одном предприятии, может быть заинтересовано другое предприятие, которому такое оборудование или его запчасти могут быть полезны. При проведении оценки специалист выявляет наиболее эффективное использование списываемых активов. На основании его заключения можно реализовать оборудование по максимально выгодной стоимости.

3. Внесение вклада в уставный капитал

Внесение оборудования в качестве вклада в уставный капитал относится к неденежному способу оплаты вклада. Такая форма наполнения уставного капитала является достаточно распространенной. Однако неденежный вклад требует проведения его оценки. Отчет об оценке оборудования в данном случае является подтверждением оплаты вклада и представляется в налоговые органы.

4. Купля-продажа оборудования

При продаже любого объекта, в том числе и оборудования, первоначальным является вопрос его стоимости. Поскольку ситуация на рынке не всегда стабильна, то привлечение независимого оценщика при заключении сделки купли-продажи помогает провести ее на максимально справедливых для каждой из сторон условиях. Наличие отчета об оценке не только придает уверенность продавцу или покупателю о продаже или приобретении оборудования на соответствующих реальной рыночной ситуации условиях, но и является доказательством для налоговых органов, суда в случае возникновения разногласий.

5. Страхование

При страховании оборудования оценщиком устанавливается его рыночная стоимость до заключения договора со страховой компанией. При наступлении страхового случая услуги оценщика также необходимы, поскольку встает вопрос о размере ущерба. В вопросах страхования определение рыночной стоимости оборудования имеет особое значение, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 10 Закона Российской Федерацииот 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» при осуществлении страхования страховая сумма не может превышать действительную стоимость объекта.

6. Ввоз на территорию Российской Федерации

При ввозе оборудования иностранным инвестором с целью взноса в уставной капитал российского юридического лица необходимость проведения оценки обуславливается наличием в российском законодательстве налоговых льгот. Вчастности, такое оборудование освобождается от обложения таможенной пошлиной и НДС. Однако реализация ввезенных товаров отменяет такие льготы. Освобождение от уплаты таможенных пошлин предоставляется таможенным органом, производящим таможенное оформление таких товаров. Обязательным условием является предоставление в таможенный орган, проводивший оформление, отчета об оценке рыночной стоимости ввезенного имущества.

Этот перечень, безусловно, не является исчерпывающим. Оценка оборудования может также производиться при лизинге, переоценке имущества для снижения налоговой нагрузки, для целей залога, при слиянии или реорганизации предприятий.

Цели оценки транспортных средств практически аналогичны приведенным выше целям.

Кроме вышеуказанных целей следует отдельно указать проведение оценки для суда. Рассматриваемые объекты могут стать предметом судебных разбирательств в следующих спорах:

– раздел имущества и иные имущественные споры;

– наследование;

– возмещение ущерба;

– оспаривание сделок;

– банкротство и т. д.

Цели оценки ценных бумаг немного отличаются от целей оценки транспортных средств, машин и оборудования. При рассмотрении вопроса об оценке ценных бумаг следует помнить, что оценка стоимости ценных бумаг прежде всего предполагает определение стоимости тех прав, которые подтверждаются определенной ценной бумагой. Оценка ценных бумаг может быть обязательной или инициативной. Потребность в оценке ценных бумаг может возникнуть в следующих случаях:

– определение рыночной стоимости для установления цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций;

– определение рыночной стоимости при изменении номинальной стоимости;

– реструктуризация предприятия (слияние, поглощение, разделение).

– внесение в уставной капитал;

– для целей залога при кредитовании;

– передача в доверительное управление;

– врамках оценки бизнеса;

– для целей судопроизводства.

Поскольку порядок оценки ценных бумаг в целях осуществления судопроизводства был рассмотрен нами в предыдущих главах, в рамках данной главы будут рассмотрены особенности проведения оценочной деятельности в отношении машин, оборудования, транспортных средств.

 

4.3. Оценка машин, оборудования и транспортных средств по общегражданским делам как частный случай оценки движимого имущества

Главным условием, которым должен обладать отчет об оценке того или иного объекта оценки для принятия его судом в качестве надлежащего доказательства, является его соответствие требованиями российского законодательства. Оценка машин и оборудования производится по общим правилам оценки, установленными Законом об оценочной деятельности, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3 с дополнениями, отраженными в ФСО № 10 «Оценка стоимости машин и оборудования». Особенностью данного стандарта оценки является тот факт, что, по своей сути, закрепляя правила оценки движимого имущества, он также распространяет свое действие на часть объектов недвижимости. В главе, посвященной особенностям оценки недвижимого имущества, мы обращали ваше внимание на то, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не подпадают под действие ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Данные объекты недвижимости оцениваются по правилам ФСО № 10, о чем сказано в п. 5 настоящего акта, ввиду их функциональных особенностей. Основными объектами, на которые распространяет свое действие ФСО № 10, являются отдельные машины и единицы оборудования, являющиеся изделиями машиностроительного производства или аналогичными им, группы (множества, совокупности) машин и оборудования, части машин и оборудования вместе или по отдельности. Следует отметить, что положения ФСО № 10 не распространяются на оценку объектов, связанных с машинами и оборудованием. Так, не подлежат оценке в соответствии с правилами названного акта нематериальные активы, необходимые для создания и эксплуатации машин, работы и услуги по устранению повреждений, возникших в результате аварийных ситуаций. Кроме того, машины и оборудование, имеющие художественную или историческую ценность, также исключены из круга объектов, на которые распространяет свое действие ФСО № 10.

Как известно, заключение договора на проведение оценки любого объекта предполагает составление задания на оценку, которое выступает его неотъемлемой частью. Оценка машин и оборудования не является исключением, однако к общим правилам формулирования задания на оценку, установленным в п. 21 ФСО № 1, добавляется еще несколько требований, закрепленных в п. 6 ФСО № 10:

– должен быть указан состав оцениваемой группы машин и оборудования с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для их идентификации;

– необходимо указать информацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуатации машин и оборудования (при наличии таких активов).

В части допущений, указываемых в задании на оценку, в отношении машин и оборудования могут указываться специфические допущения, связанные с:

– ограничением объема работ по осмотру оцениваемых объектов;

– ограничением объема работ по анализу рынка;

– оценкой машин и оборудования как единого целого при условии продолжения или прекращения их использования в составе действующего имущественного комплекса;

– оценкой машин и оборудования при условии перемещения с их текущего местоположения как отдельных объектов;

– в случае наличия интегрированности машин и оборудования с другими объектами, в частности, недвижимости, – связанное с оценкой машин и оборудования в составе таких объектов или отдельно от них.

На этапе сбора информации, как и для оценки недвижимости, для оценки машин и оборудования предусмотрен обязательный осмотр объекта оценщиком. Осмотр оцениваемых объектов может быть полным, частичным или отсутствовать вовсе. В последнем случае оценщик должен мотивировать отсутствие осмотра и указать соответствующие допущения. Вид осмотра (полный либо частичный) отражается в задании на оценку.

Обязательность участия оценщика в осмотре подтверждается судебной практикой. Решение Ханты-Мансийского районного суда от 19 октября 2011 г. по делу № 33-272/2012: «судом не принят в качестве надлежащего доказательства отчет об оценке ущерба транспортному средству, поскольку оценщик при оценке ущерба не принимал непосредственное участие в осмотре автомобиля, кроме того, в нарушение установленных правил, в основу его заключения положены цены на запасные части завода-изготовителя, а не среднерыночные, сложившиеся в конкретном регионе». Данное решение оставлено в силе Кассационным определением Суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 24 января 2012 г. по делу № 33-272/2012.

Кассационное определение Костромского областного суда от 18 июля 2011 г. по делу № 33-1052: «Заявитель просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что суд неправильно определил начальную продажную стоимость заложенного транспортного средства. Заявитель указывает, что эксперт произвел только визуальный осмотр автомобиля, ключи от автомобиля отсутствовали по вине банка, так как машина находилась у них. В салоне автомобиля находилось все навесное оборудование и более половины запчастей самого двигателя, которые имеют большую стоимость и которые оценщик не включил в оценку. Оценщик не произвел осмотр автомобиля спереди, сделал вывод об отсутствии навесного оборудования лишь на предположениях. При подсчете необходимых запчастей для автомобиля не сделана корректировка на износ. Оценщик не обратил внимание на отсутствие переднего кардана и сделал вывод, что он находится в автомобиле. Не согласен с выводом оценщика, что «кенгурятник» и бампер надо продать отдельно от автомобиля, а также с коэффициентом морального износа автомобиля в 40 % – 650 000 руб. Считает, что неправильно рассчитана стоимость ремонта автомобиля исходя из ремонта автомобиля другой марки, так как она существенно дороже. Считает, что заключение оценщика является заведомо ложным, так как он в судебном заседании пояснил, что учитывал не все повреждения автомобиля. Указывает, что решением суда затронуты его права и интересы, так как банком оценка была проведена в 911 000 руб., а экспертом 234 000 руб.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца судом по делу была назначена экспертиза по оценке заложенного транспортного средства. Допрошенный в судебном заседании эксперт А.С., проводивший экспертизу по оценке транспортного средства, поддержал данное им заключение, пояснил, что в результате осмотра транспортного средства было установлено, что автомобиль находится в неисправном состоянии, произвести полный осмотр транспортного средства не представилось возможным по причине того, что ключи от автомобиля не были представлены. При осмотре было обнаружено, что в автомобиле отсутствует двигатель, что является существенным недостатком. Заключение эксперта о рыночной стоимости заложенного транспортного средства ответчиками в ходе рассмотрения настоящего дела оспорено не было, поэтому судом сделан правильный вывод об установлении начальной продажной цене заложенного имущества в сумме 234 000 руб. Как следует из протокола судебного заседания, дело слушанием было отложено, поскольку судом было удовлетворено ходатайство истца об отложении разбирательства дела для того, чтобы он смог представить эксперту на осмотр недостающие запчасти на автомобиль. Однако в следующем судебном заседании эксперт дал пояснения о том, что он звонил истцу с предложением предоставить автомобиль на осмотр, на что последний ответил, что у него нет времени, и он сам позвонит, когда у него будет время. Как пояснил ему (эксперту) истец, запчасти от автомобиля находятся в автосервисе, хозяин которого уехал отдыхать. На связь истец с ним (экспертом) так и не вышел. В судебном заседании истец пояснил, что у двигателя данного автомобиля необходимо проводить замену блока и моста. В связи с чем его стоимость ничтожна. Истец был согласен с заключением эксперта о рыночной стоимости автомобиля, как усматривается из протокола судебного заседания. С учетом изложенного судебная коллегия не нашла оснований к отмене решения суда».

Ранее отмечалось, что информация о правах третьих лиц, которые необходимо учитывать при оценке объекта, об обременениях должна быть сообщена оценщику при заключении договора и составлении задания на оценку. Отсутствие такой информации дает основания полагать, что подобных фактов в отношении оцениваемого объекта не имеется. В связи с этим в ФСО № 10 указано, что при отсутствии документально подтвержденных обременений в отношении оцениваемого объекта оценка проводится исходя из предположения об отсутствии таких обременений.

При оценке машин и оборудования оценщиком могут быть использованы ценовые данные о событиях, произошедших с объектами аналогами после даты оценки. Используя подобную информацию, необходимо проанализировать динамику цен от даты оценки до даты наступления соответствующего события и внести соответствующие корректировки.

Собрав всю необходимую для проведения оценки недвижимости информацию, оценщик переходит к определению подходов, которые будут применяться в оценочной деятельности. Методологию определяет характер оцениваемого объекта: представление объекта в виде множества машин и оборудования дает основание для применения метода массовой оценки. Следует отметить, что его применение не является обязательным. Метод массовой оценки рассматривался нами в главе, посвященной определению кадастровой стоимости недвижимости, и в отношении машин и оборудования он также представляет собой объединение объектов в группы на основе выделенных критериев и применение в отношении полученных групп общих математических моделей. Итоговым результатом является стоимость объекта оценки как единого целого.

Выбирая тот или иной подход для применения при оценке машин и оборудования, оценщик должен мотивировать отказ от остальных, если такой имеет место.

1. Сравнительный подход

Применение сравнительного подхода целесообразно только при наличии достаточного количества информации об объектах-аналогах.

Если рынок объектов-аналогов является развитым, информации о ценах, характеристиках, сделках с объектами-аналогами достаточно для проведения оценки, то можно ограничиться применением только сравнительного подхода. В противном случае целесообразно вовсе отказаться от его использования.

2. Доходный подход

Согласно определенным в ФСО № 10 правилам проведения оценки машин и оборудования, доходный подход уместно применять при наличии возможности определения выгод от использования оцениваемого объекта в денежном выражении. При этом выгоды могут выражаться как непосредственно, так и в виде части выгод, генерируемых иными связанными с объектом источниками.

3. Затратный подход

Если объектом оценки является специализированное оборудование, то применение затратного подхода считается наиболее разумным. Как известно, затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. При оценке машин и оборудования затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний) определяются путем сравнения с затратами на создание точной копии объекта оценки, а значит, совпадающей по наименованию, модификации, основным техническим параметрам. Затраты на замещение (без учета износа и устареваний) определяются путем сравнения с затратами на создание объекта с аналогичными полезными свойствами, т. е. схожим по функциональному назначению, принципу действия, конструктивной схеме. Что касается износа и устареваний, то в рамках затратного подхода расчету подлежит накопленный совокупный износ объекта, интегрирующий физический износ, функциональное и экономическое устаревания. Во внимание оценщиком обязательно должны быть взяты особенности обесценения при разных условиях эксплуатация и указанные в задании на оценку допущения.

Исследование рынка при оценке машин и оборудования производится лишь в тех сегментах, которые позволяют реализовать наиболее ценную часть объекта. Исследуются сегменты как первичного, так и вторичного рынка, если для объекта оценки эти виды рынка существуют.

Перед составлением отчета об оценке происходит согласование результатов оценки, которое производится по общим правилам ФСО № 1. Особых требований к составлению отчета об оценке машин и оборудования в ФСО № 10 не содержится, что свидетельствует о необходимости его соответствия общим указаниям Закона об оценочной деятельности и ФСО № 3.

Резюмируя, отметим, что оценка движимого имущества для целей судопроизводства в судах общей юрисдикции проводится по установленным законодательством об оценке правилам. Поскольку отдельного стандарта оценки для всей категории движимого имущества не предусмотрено, то это означает, что в основном оценка объектов движимого имущества (за исключением ценных бумаг, машин и оборудования) в случае необходимости производится по общим правилам, установленным Законом об оценочной деятельности, и правилами, действующими в СРО оценщиков, членом которой является специалист, осуществляющий оценку. Касательно оценки машин и оборудования следует обратить внимание на закрепление таких особенностей, как необходимость обязательного осмотра объекта оценки, распространение действия ФСО № 10 на часть объектов недвижимости (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). В целом оценка движимых объектов не имеет значительных особенностей, которые бы усложняли саму процедуру оценки или подготовку итогового документа – отчета об оценке.