2.1. Современные подходы к признанию и оценке инвестиционной собственности в различных учетных системах
Обобщением существующих в национальных системах правил учета и отчетности инвестиционной недвижимости является Международный стандарт финансовой отчетности «Инвестиционное имущество» (МСФО (IAS) 40).
До принятия МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», бухгалтерский учет инвестиций в недвижимость регулировался национальными стандартами бухгалтерского учета. Хотя учет в каждой из юрисдикций отличается, применялась либо модель учета первоначальной стоимости недвижимости, либо модель переоценки. Если выбиралась модель переоценки, то переоцененной стоимостью обычно признавалась справедливая стоимость на дату переоценки, а изменения стоимости в результате переоценки, признавались в составе капитала. Модель учета инвестиционного имущества по справедливой стоимости с отражением ее изменений в составе прибыли (убытка) не применялась в мире до принятия МСФО 40 «Инвестиционное имущество».
Впервые в системе МСФО введен этот стандарт к обязательному применению при составлении годовой финансовой отчетности за периоды, начинающиеся 1 января 2001 года или после этой даты. Стандарт 2000 года заменил ранее действовавшие требования, которые были установлены в МСФО 25 «Учет инвестиций». В соответствии с МСФО 25 «Учет инвестиций», компании разрешалось выбирать метод учета инвестиций в недвижимость по остаточной стоимости согласно основному порядку учета, изложенному в МСФО 16 «Основные средства»; по переоцененной стоимости за вычетом амортизации согласно допустимому альтернативному порядку учета, изложенному в МСФО 16 «Основные средства»; по фактическим затратам на приобретение за вычетом величины обесценения согласно МСФО 25 «Учет инвестиций» или по переоцененной стоимости, согласно МСФО 25 «Учет инвестиций». Положения МСФО 25 «Учет инвестиций» потеряли свою силу при вступлении в действие первой версии (2000 года) стандарта по учету инвестиционной недвижимости. В настоящее время действует МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» в редакции 2005 года с учетом внесения в него изменений последующими стандартами (например, МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»).
В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», – инвестиционной собственностью является:
• имущество, находящееся во владении организации и используемое для операционной аренды с целью получения арендных платежей или увеличения капитала; или для осуществления и того, и другого;
• строящаяся недвижимость, которая подготавливается для дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности в будущем.
В частности к инвестиционной собственности относятся:
• земли, предназначенные для долгосрочного увеличения капитала, а не для кратковременной продажи в процессе обычной бизнес деятельности;
• земли, находящиеся в настоящее время для неопределенного будущего использования. Если организация не определила, как она будет использовать землю: сдавать в аренду или использовать для перепродажи в ходе обычной деятельности, то в этом случае земля должна учитываться в качестве предназначенной для увеличения стоимости капитала;
• здания, принадлежащие организации (или находящиеся в ее владении по договору финансовой аренды) и переданные в аренду третьим лицам;
• пустующие здания, но ожидаемые для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
• строящееся имущество или находящееся в процессе реконструкции для будущего использования в качестве инвестиционной собственности.
Классификация инвестиционной недвижимости как компонента активов обусловливается переходом рисков и контроля за поступлением экономических выгод. Наличие права собственности, согласно ведущему принципу МСФО – приоритета содержания над формой, – не является обязательным условием для признания актива. Поэтому в качестве инвестиционной собственности отражаются также объекты, полученные на условиях финансовой или операционной аренды (при условии выполнения всех иных требований к признанию).
В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», первоначальная оценка инвестиционного имущества должна производиться на основе фактических затрат, связанных с приобретением, строительством или сооружением. В первоначальную стоимость инвестиционной недвижимости включаются, прежде всего, цена сделки и транзакционные издержки (стоимость юридических, консультационных услуг, налоги на передачу собственности и т. п.). При этом предполагается, что цена сделки является наилучшим свидетельством справедливой стоимости при первоначальном признании, за исключением случаев, когда сделка:
• происходит между связанными сторонами;
• является вынужденной;
• не происходила на рынке с наиболее благоприятными условиями;
• единица учета, представленная ценой сделки, отличается от единицы учета для актива или обязательства, оцениваемого по справедливой стоимости (например, сделка включает транзакционные издержки).
Общехозяйственные расходы не включаются в фактическую стоимость объекта, если не доказано, что они непосредственно относятся к его приобретению и доведению до вышеопределенного состояния. Операционные убытки, возникающие до момента выхода инвестиционной недвижимости на предусмотренный бизнес-планом уровень сдачи помещений в аренду, компонентом первоначальной стоимости не признаются.
Порядок формирования себестоимости инвестиционной недвижимости, приобретенной с отсрочкой платежа на период, превышающий обычные условия коммерческого кредитования производится стандартным образом и определяется как эквивалент цены при условии немедленного платежа денежными средствами на дату признания (эквивалент определяется приведением номинальной суммы платежа к вышеуказанной дате). Разница между исходной и дисконтированной величинами признается расходами по процентам за отсрочку и включается в расходы периода в течение срока коммерческого кредита.
В случае, когда объект инвестиционной недвижимости приобретается в результате обмена (на немонетарный или монетарный актив или сочетание монетарного и немонетарного активов), его первоначальной оценкой будет справедливая стоимость, кроме случаев, когда мена лишена коммерческого содержания и справедливая стоимость ни полученного объекта, ни переданного актива не может быть достоверно определена. В таких ситуациях первоначальной оценкой будет величина балансовой стоимости передаваемого актива.
Здания, построенные предприятием, оцениваются по справедливой стоимости. При невозможности ее определения по сумме затрат на дату завершения строительства или реконструкции. В первоначальную стоимость включаются также затраты по займам в соответствии с МСФО (IAS) 23 «Затраты по займам». Сверхнормативные затраты ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции инвестиционной недвижимости, в первоначальную оценку не включаются.
Для последующего измерения инвестиционной недвижимости Международный стандарт финансовой отчетности "Инвестиционное имущество» (МСФО (IAS) 40) в качестве общего подхода предлагает организациям выбрать одну из моделей учета: справедливую или первоначальную стоимость. Исключением из приведенного правила является отражение объектов инвестиционной собственности, арендуемых на условиях операционной аренды. Для последующей оценки такого имущества в соответствии с п. МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество», всегда должна применяться справедливая стоимость.
МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество» требует оценивать справедливую стоимость инвестиционной собственности при любой учетной политике, так как в случае выбора модели учета по первоначальной стоимости в примечаниях к финансовой отчетности необходимо отразить информацию о ее справедливой стоимости.
На практике, подавляющее большинство компаний в большинстве юрисдикций, применяемых МСФО, учитывают свои инвестиции в недвижимость по справедливой стоимости. В некоторых странах справедливая стоимость используется меньше ввиду отсутствия надежных источников информации или из соображений конкуренции.
Как уже отмечалось, выбранная учетная политика должна последовательно применяться ко всем типам инвестиционной собственности, которой владеет собственник, то есть она не может применяться избирательно, и, переход от одной модели к другой может быть осуществлен только в том случае, если он сможет привести к более уместной и надежной информации. При этом очевидно, что переход от справедливой стоимости к первоначальной не может обеспечить формирования более надежной и уместной информации. Таким образом, если компания выбрала модель учета по справедливой стоимости, то переход к первоначальной стоимости неприемлем.
При формировании финансовой отчетности в формате МСФО компании в ряде случаев требуется применение профессионального суждения, например, при признании актива в качестве инвестиционной собственности в случаях аренды, многоцелевой недвижимости, а также в случае, если компания предоставляет дополнительные услуги арендатору.
Имущество, находящиеся в распоряжении арендатора (по договору операционной аренды), классифицируются и учитываются как инвестиционная собственность, при условии, что оно отвечает следующим критериям:
• все прочие критерии инвестиционной собственности выполняются;
• операционная аренда учитывается так, как если бы это была финансовая аренда;
• арендатор использует модель учета по справедливой стоимости.
Это позволяет признавать в отчете о финансовом положении компании арендованное имущество как инвестиционную собственность по договору операционной аренды, которое в противном случае не признавалось бы в качестве актива. Например, право аренды на землю обычно является операционной арендой в соответствии с действующими международными стандартами, без этого исключения не существовало бы никаких оснований для его отражения в составе активов (по справедливой стоимости).
Если недвижимость одновременно используется для инвестиционных, административных или производственных целей, то в этом случае следует применять раздельный учет. Одна часть должна учитываться как инвестиционная собственность, а другие в качестве недвижимости, занимаемой владельцем. Раздельный учет может быть применен только в случае, если отдельные ее части возможно продать или сдать в аренду по отдельности. Наличие у арендатора части недвижимости указывает на то, что возможна отдельная продажа или аренда. Если части недвижимости не могут быть проданы по отдельности, все имущество считается инвестиционной собственностью только в том случае, если незначительная часть приходится для использования в производстве или поставке товаров и услуг или для административных целей.
В случае если организация предоставляет дополнительные услуги арендаторам имущества, ей принадлежащего, имущество рассматривается в качестве инвестиционной собственности, если данные услуги представляют собой сравнительно незначительную долю в общем объеме выручки. Если данные услуги являются более значимыми, то, объект рассматривается не в качестве инвестиционной собственности, а в качестве недвижимости, занимаемой владельцем (например, в гостинице). Чтобы определить, является ли собственность инвестиционной, если предоставляются дополнительные услуги, требуется применение профессионального суждения. В табл. 1 показано, как объекты недвижимости могут быть по-разному классифицированы в соответствии с МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество».
Применения профессионального суждения требует признание таких объектов, как электростанции, трубопроводы, вышки сотовой связи, ветряные и солнечные электростанции, и сдаваемые в аренду франчайзинги, поскольку их эксплуатация требует существенных дополнительных услуг. Поэтому при их идентификации в качестве инвестиционной собственности или основных средств должны быть учтены значительные суждения о том, являются ли вышеперечисленные объекты недвижимости инвестиционной собственностью или нет.
Таблица 1
Классификация недвижимого имущества
После разработки и принятия в 2000 в системе МСФО стандарта по учету инвестиционной недвижимости многие страны начали внедрять в свои национальные стандарты требования МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».
В табл. 2 представлен анализ основных подходов к учету инвестиционной недвижимости в зарубежных странах.
Таблица 2
Анализ зарубежной практики учета инвестиционной недвижимости
Как показывают данные табл. 2, в настоящее время требования к учету инвестиционной недвижимости, адекватные МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», применяют многие страны, которые либо разработали на основе МСФО свои национальные стандарты, либо приняли МСФО в качестве национальных стандартов. Такой подход применяют, в том числе и страны постсоветского пространства.
Что касается стран Евросоюза, то следует отметить, что публичные компании, начиная с отчетности за 2005 год, используют МСФО при составлении консолидированной финансовой отчетности. Таким образом, они автоматически следуют требованиям МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».
В системе американских правил бухгалтерского учета (US GAAP) нет отдельного стандарта, посвященного инвестиционной собственности, не существует определения «инвестиционной недвижимости», поэтому такая собственность учитывается как основные средства (Topic 360 «Property, Plant and Equipment»), или, если она не соответствует критериям признания основных средств, то учитывается как объект, предназначенный для продажи. Однако в системе ГААП (US GAAP) существует требование по отражению инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости в пенсионных фондах, которые подпадают под определение инвестиционных компаний. Те же компании, которые традиционно не считаются инвестиционными, но которые обладают недвижимостью или сдают ее в операционную аренду, должны учитывать эту недвижимость по исторической стоимости, скорректированной на амортизацию и обесценение. К таким компаниям относятся инвестиционные фонды недвижимости, банки и страховые компании, которые инвестируют в объекты недвижимости собственные средства.
В системе МСФО нет отдельного стандарта, посвященного учету в инвестиционных компаниях, однако его разработка в настоящее время активно обсуждается.
В табл. 3 представлен сравнительный анализ требований МСФО и ГААП (US GAAP) по учету объектов недвижимости, которые по определению и критериям признания соответствуют МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».
В настоящее время в США проект стандарта по инвестиционной недвижимости пока не принят. Начало его разработки было положено 14 июня 2010 года, когда Совет по стандартам финансового учета США принял предварительное решение издать обновленный стандарт финансового учета, чтобы приблизить учет инвестиционного имущества к требованиям МСФО. Тем не менее, Совет пришел к выводу, что точного соответствия МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество» и американского стандарта не будет, МСФО предоставляют возможность учета инвестиционной недвижимости по себестоимости или справедливой стоимости, стандарт США будет требовать оценивать инвестиционную недвижимость только по справедливой стоимости. Проект стандарта по учету инвестиционной собственности в США частично обусловлен разработкой нового стандарта по лизингу. Инвестиционная недвижимость в проекте стандарта определяется как недвижимость (включающая в себя оборудование), принадлежащая владельцу, или которая находится в распоряжении организации на условиях финансовой аренды (при определенных условиях такая аренда может быть классифицирована как инвестиционная собственность) с целью получения арендной платы, либо прироста стоимости капитала, или того и другого. Это не относится к недвижимости, занимаемой владельцем, недвижимости, предназначенной для продажи (например, жилые дома, принадлежащие строителю здания), или к недвижимости, построенной от имени третьих лиц. Справедливая стоимость трактуется в проекте стандарта аналогично ее трактовке в МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» – это цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе между участниками рынка на дату оценки.
Таблица 3
Требования МСФО и ГААП США к учету недвижимого имуществ
Предполагается, что новые требования по учету инвестиционной собственности будут распространяться на следующие компании:
• закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН);
• компании, основная деятельность которых – операции с недвижимостью;
• страховые компании;
• банки;
• организации, владеющие "нетрадиционной" недвижимостью, например, нефте/газопроводы, ветряные/солнечные электростанции и прочие производственные мощности;
• компании специального назначения в структуре инвестиционных компаний – владельцев объектов недвижимого имущества. Целью деятельности этих инвестиционных компаний является получение прибыли за счет процентов или дивидендов, при этом инвестор не ставит своей задачей управление предприятием или проектом, в которые вкладываются денежные средства;
• владельцы недвижимости, сдаваемой в аренду дочерним (зависимым) компаниям;
• франчайзеры, которые арендуют недвижимость для франшиз;
• все другие инвесторы в аренду недвижимости.
В ходе работы над проектом были согласованы его концептуальные основы, суть которых состоит в следующем.
1. Инвестиционной собственностью будет признаваться недвижимость, которая соответствует ее определению, а ее идентификационные признаки проверяются по следующим параметрам:
• природа инвестиционной деятельности. Основная деятельность организации должна быть связана с инвестированием в недвижимость с целью увеличения капитала.
• бизнес цель. Выражается в инвестировании в недвижимость для прироста капитала, а также в том, что у организации выявлены потенциальные стратегии для увеличения капитала, включая продажу собственности для максимизации экономических выгод. При этом организация не должна удерживать объект недвижимости для использования в производстве или поставке товаров, оказания услуг или в административных целях;
• единица собственности. Собственность в организации представлена единицами инвестиций, такими как акции или доли партнеров, на которые пропорционально можно отнести стоимость чистых активов;
• объединение капитала. Организация имеет одного или несколько несвязанных инвесторов, которые держат значительные доли участия организации;
• отчитывающаяся организация. Организация может, но не обязана быть юридическим лицом.
2. В случае перехода на новые правила учета инвестиционной собственности, организация должна будет признавать эффект от изменения стоимости инвестиционной собственности в качестве корректировки входящего остатка нераспределенной прибыли на начало периода.
3. Не будет сделано исключений для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на стадии строительства. Совет признает, что эта концепция отличается от МСФО, которые позволяют организации оценивать инвестиционную недвижимость по первоначальной стоимости, если справедливая стоимость не может быть определена.
4. Организация, которая продает инвестиционную собственность в ходе осуществления своей обычной деятельности, будет обязана продолжать измерять признанную ранее инвестиционную собственность по справедливой стоимости, даже если она предназначена для продажи с самого начала. МСФО в этом случае требует передать такую собственность в раздел запасы.
5. Компания должна раскрывать следующую информацию об инвестиционной собственности:
• политику классификации инвестиционной собственности в отчете о финансовом положении;
• суммы, признанные, в прибыли (доход от сдачи инвестиционной собственности в аренду, прямые операционные расходы отдельно для договоров аренды, по которым предусмотрено получение арендной платы в течение года и отдельно для договоров аренды, по которым предусмотрено получение арендной платы в конце года);
• изменения классификации объектов в качестве инвестиционной недвижимости или основных средств;
• любые ограничения по управлению инвестиционной собственностью, например, на возможность увеличивать арендную плату, получать доход от аренды или получать доходы от продажи инвестиционной собственности;
• любое сокращение обязательства, связанное с инвестиционной недвижимостью.
Единственным национальным стандартом, в котором были приняты особые требования к учету инвестиционной недвижимости еще до принятия МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», является SSAP 19 «Учет инвестиционной собственности» в системе национальных бухгалтерских стандартов Великобритании (UK GAAP). В Англии и Ирландии инвестиционной собственностью считается любая собственность на балансе, не находящаяся у владельцев. В настоящее время требования по учету инвестиционной недвижимости установлены в 16 секции стандарта FRS 102 «Стандарты финансовой отчетности, применяющиеся в Великобритании и Ирландской республике» (Приложение А). Инвестиционная собственность по FRS 102 должна находиться у владельца, лизингополучателя в рамках финансового лизинга, либо – в некоторых случаях – в рамках операционной аренды. Как правило, она удерживается ради арендных платежей или увеличения стоимости, а не для того, чтобы владелец использовал ее в обычной деятельности или для продажи. Главным различием определения из FRS 102 по сравнению с определением из SSAP 19 «Учет инвестиционной собственности» (UK GAAP) является то, что в определении FRS 102 нет исключения для собственности, переданной другим компаниям группы. В новом стандарте также содержаться специфические исключения для собственности, удерживаемой исключительно ради социальных выгод, к которым в первую очередь относятся благотворительные организации.
Приоритетная оценка инвестиционной собственности по FRS 102 – справедливая стоимость, в то время как SSAP 19 определял как «стоимость на открытом рынке». Другое значительное отличие от действующей системы UK GAAP относится к требованию FRS 102 признавать изменения в стоимости инвестиционной собственности в прибылях, а не капитале. Согласно SSAP 19, переоценка инвестиционной собственности воспринималась как любая другая переоценка, поэтому все изменения отражались в отчете об общих признанных расходах и выручке (statement of total recognized gains and losses – STRGL), а потом проводились как отдельная компонента капитала, в графе «резервы под переоценку инвестиций». В стандарте FRS 102 нет четкого указания по учету в капитале статей переоценки, после того как они уже признаны в прибыли. Это связано с тем, что FRS 102 основывается на IFRS for SMEs, в котором вообще не содержатся подробные описания всех случаев, где в разных законах могут быть разночтения (например, относительно распределяемой прибыли). Однако в руководстве Tech 02/10 от Института присяжных бухгалтеров Англии и Уэльса указано, что переоценка инвестиционной собственности не приводит к росту реализованной прибыли, поэтому изменения справедливой стоимости справедливой стоимости должны быть впоследствии включены в отдельную статью.
Пересмотр стандартов в Великобритании и Ирландской республике произошел в 2012 и 2013 годах. Изменения принципиально реформировали правила составление финансовой отчетности, заменив почти все сохранившиеся стандарты на основные три:
• FRS 100 Применение требований к финансовой отчетности;
• FRS 101 Сокращенные основы по раскрытию информации; и
• FRS 102 Стандарт финансовой отчетности, применяемый в Великобритании и Ирландской республике.
FRS 102 отличается от старого UK GAAP в ряде случаев, в том числе требованиями к учету гудвилла и нематериальных активов, по учету пенсионных планов с установленными выплатами и отложенного налога. Он также содержит подробные указания по учету финансовых инструментов, в том числе производных.
В табл. 4 представлена история разработки и принятия стандарта FRS 102.
Таблица 4
История создания FRS 102
Стандарт включает 35 секций, каждая из которых посвящена конкретной области учета, в том числе переходные положения и конкретные требования для специализированных компаний, включая общественный сектор, пенсионных планов и финансовых институтов.
Секция 16 применяется к учету недвижимости, принадлежащей владельцу или арендатору для получения арендной платы и / или прироста стоимости капитала. Она не относится к имуществу, используемому в производстве или поставке товаров или услуг или в административных целях или предназначенной для продажи в ходе обычной деятельности. Инвестиционная собственность оценивается по себестоимости при первоначальном признании. Впоследствии, оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату, изменения отражаются в составе прибыли или убытка. Если справедливая стоимость не может быть измерена без чрезмерных затрат или усилий, то такая недвижимость учитывается в составе основных средств в соответствии с разделом 17.
Отличия между стандартом FRS 102 (секция 16) и SSAP 19 «Учет инвестиционного имущества» имеются уже на стадии определения инвестиционной собственности (табл. 5).
Таблица 5
Определение инвестиционной собственности
В отношении первоначального признания нет существенных различий в требованиях вышеописанных стандартов. Согласно старому стандарту инвестиционное имущество признается по рыночной стоимости. В новом стандарте данный объект учитывается по стоимости приобретаемого имущества и расходов, непосредственно связанных с его приобретением.
В соответствии с FRS 102 в некоторых случаях собственность, находящаяся во владении по договорам операционной аренды рассматривается в качестве инвестиционной собственности. В SSAP 19 нет четко сформулированного суждения по этому вопросу. В SSAP 19 также нет требований по учету собственности смешанного использования.
В Японии Бухгалтерский стандарт по раскрытию информации о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости и недвижимости, сдаваемой в аренду No.20 (ASBJ себе No.20) и Руководство по данному стандарту № 23 (ASBJ № 23) были выпущены 28 ноября 2008 года.
Процесс конвергенции Japan GAAP и МСФО начался в конце 1990-х годов. Исторически на японские биржевые рынки выйти иностранцам крайне проблематично, поэтому в то время целью Комитета (Совета) по бухгалтерским стандартам Японии (ASBJ) являлось не столько сближение с МСФО, сколько улучшение национальных стандартов с использованием мирового опыта.
Однако глобализация диктует свои правила. Компании, отчитывающиеся по японским стандартам (далее – Japan GAAP), имеют в мировой экономике огромный вес. А из 500 крупнейших компаний мира (Fortune 500) 81 (или более 16 %) отчитывается по Japan GAAP по состоянию на 2010 год. Это свидетельствует о большой значимости конвергенции МСФО и Japan GAAP, и сегодня ASBJ заинтересована в ее активизации.
Важным событием для формирования нового подхода в составлении финансовой отчетности стало подписание 8 августа 2007 года Токийского соглашения (the “Tokyo Agreement”) между IASB и ASBJ, которое подытоживало разработанные ранее (в период 2002–2005 г.) положения по сближению Japanese GAAP и IFRS.
В июле 2001 года был образован Совет по бухгалтерским стандартам Японии (The Accounting Standards Board of Japan (ASBJ)), как организация частного негосударственного сектора (private sector org). Он подчиняется FSA (Financial Services Agency), являющегося частью GAAP. Совет разрабатывает стандарты ведения бухгалтерского учета, отражающие экономические и политические условия среды, в которых функционирует бизнес.
Принципы ведения бухгалтерского учета Японии основаны на коммерческой основе (the commercial code), стандарты бухгалтерского учета обсуждаются в Совете бухгалтерского учета и отчетности японского института дипломированных бухгалтеров. Изначально, по состоянию на 2002 год, до принятия стандарта 2008 года, различие между японским учетом и МСФО в части инвестиционной недвижимости заключалось в отсутствии требований по раскрытию информации о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности.
Перед публикацией нового стандарта и руководства к нему, Совет 30 июня 2008 года провел публичное обсуждение по вопросу: нужен ли этот стандарт по бухгалтерскому учету в Японии. Если он вводится, необходимо ли раскрывать информацию о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости. Вставал вопрос и об измерении справедливой стоимости. Однако на 166 заседании Совета по бухгалтерским стандартам Японии от 20 ноября 2008 года было принято решение об опубликовании стандарта № 20 и руководства к нему № 23.
Целью данного стандарта является установление предписаний по раскрытию справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в финансовой отчетности. В стандарте дано определение инвестиционной недвижимости: это имущество, используемое для получения арендных платежей или для прироста его стоимости, а не для продажи. Таким образом, недвижимость, используемая для производства товаров (оказания услуг) или снабжения ими или же для административных целей не включается в понятие инвестиционная недвижимость. Соответственно, к инвестиционной недвижимости относится:
• собственность (имущество) (property), которое классифицировано в качестве инвестиционной недвижимости на балансе;
• неиспользуемая собственность (idle property), которую не предполагается использовать в будущем;
• собственность, сдаваемую в аренду (rented property), отличную от того, что названо выше.
Инвестиционная собственность также включает в себя имущество, которое находится в состоянии строительства (constructed) или разработки для будущего использования (developed for future use) в качестве инвестиционной и недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду (investment & rental property).
Более того, если собственность (недвижимость) состоит из части, используемой в качестве инвестиционной недвижимости, и части, используемой для производства или поставки продукции/ услуг или же для административных целей, то часть, используемая в качестве инвестиционной недвижимости включается в состав инвестиционной недвижимости. Если здания являются объектами инвестиционной недвижимости, то они амортизируются линейным методом.
В финансовой отчетности раскрывается следующая информации об инвестиционной недвижимости:
• описание инвестиционной недвижимости;
• балансовая стоимость (carrying amount) инвестиционной недвижимости и ее существенные изменения;
• справедливая стоимость инвестиционной недвижимости и метод ее определения;
• сумма доходов и расходов, связанных с инвестиционной недвижимостью.
Однако в случае, если общая сумма по инвестиционной недвижимости несущественна (immaterial), то ее в отчетности можно не раскрывать.
Стандарт введен в действие при составлении отчетности за год, следующий за 31 марта 2010 г.
Рынок недвижимости Японии отличается очень высокими ценами на имущество, кроме того Япония является лидером в разных секторах коммерческого недвижимого имущества и по величине арендных ставок: цена квадратного метра складского помещения составляет 239 долларов за квадратный метр, офисного – 1976 долларов за квадратный метр в год.
В Японии наиболее перспективной для вложений является недвижимость коммерческого сектора. Самыми популярными являются инвестиции в офисные помещения с высокой ставкой доходности. Чаще всего инвесторы предпочитают вкладывать средства в коммерческую недвижимость, находящуюся в Токио.
В целом, иностранные инвесторы инвестируют в японскую собственность напрямую или через местные японские компании в т. ч. компании специального назначения (т. е. kabushiki kaisha (KK), tokutei mokuteki kaisha (TMK) и японскую корпорацию инвестиционной недвижимости (J-REIT)).
В Китае действует стандарт «Инвестиционная недвижимость», принятый в феврале 2006 года. Китайская модель бухгалтерского учета, основанная на МСФО, характерна для Китая, Гонконга, Сингапура, а также для основных стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Особенностью этой модели является сохранение национального суверенитета через разработку национальных стандартов, соответствующих лучшей мировой практике.
6 декабря 2007 года Гонконгская гильдия бухгалтеров и Китайский комитет бухгалтеров подписали «Совместное заявление об эквивалентности китайских и гонконгских положений по бухгалтерскому учету». Совет МСФО принял участие в работе по сближению национальных положений по бухгалтерскому учету Китая и Гонконга и международных стандартов. В феврале 2006 года были приняты 39 стандартов бухгалтерского учета. После начала их применения представленные годовые отчеты китайских листинговых компаний за 2007 год, одновременно выпускающие акции типа А и Н в целом не отличались от гонконгских.
Принятие стандартов привело к значительному снижению затрат компаний, зарегистрированных на гонконгской бирже, на составление финансовой отчетности и привлечение финансовых средств, Привлечение финансовых средств китайскими компаниями на гонконгской бирже содействовало совместному развитию рынка капитала Китая и Гонконга.
Европейской комиссией были организованы исследования по применению положений по бухгалтерскому учету на предприятиях китайских листинговых компаний. 22 апреля 2008 года в Европейской комиссии был сделан официальный доклад о соответствии положений по бухгалтерскому учету Китая нормам МСФО, было дано разрешение китайским эмитентам ценных бумаг при выходе на европейский рынок представлять финансовые отчеты, составленные на основе китайских положений по бухгалтерскому учету. Таким компаниям не требуется вносить изменения в финансовую отчетность для соответствия МСФО.
В настоящее время по инвестиционной недвижимости в Китае действует стандарт бухгалтерского учета предприятий № 3 «Инвестиции в недвижимость», в Гонконге – HKAS 40 «Инвестиционная недвижимость». Они практически полностью соответствуют требованиям МСФО.
К особенностям ведения бухгалтерского учета недвижимого имущества в Гонконге относится, за редким исключением, владение земли Государством, которая сдается в аренду на ограниченный срок. Недвижимость: небоскребы, жилые дома, офисы или фабрики построены на земле, сданной государством в аренду. Застройщики этой недвижимости арендуют лоты земельных участков у Государства и застраивают их в соответствии с условиями аренды, такими как, например, обязательная постройка зданий на земельном участке в соответствии со спецификацией за оговоренный период времени.
Отдельные объекты в лоте земельных участков и зданий, как правило, продаются как неделимое целое в составе лота. Интересы всех участников, включая будущих покупателей объектов недвижимости, определены актами взаимных обязательств. По сути и по форме, «владельцы» этих объектов недвижимости являются арендаторами арендованных земельных участков и зданий. В соответствии с МСФО, земля и здания как объекты аренды должны рассматриваться раздельно для целей арендной классификации в стандарте HKAS 17.
Когда аренда включает в себя как земельный участок, так и здания, для целей оценки необходимо классифицировать каждый объект отдельно, как объект финансовой или операционной аренды, за исключением случая, когда стоимость земельного участка не существенна, тогда, по правилам HKAS 17 земля и здания могут быть рассмотрены как единый объект и срок полезного использования рассматривается как экономический срок жизни всего арендуемого актива.
При определении, относится ли земельный объект к операционной или финансовой аренде, необходимо учитывать, что земля в обычных условиях имеет неограниченный срок экономической жизни, поэтому в большинстве случаев аренда земельных объектов обычно классифицируется как операционная аренда.
При этом земельные объекты могут быть классифицированы как объекты финансовой аренды, если присутствуют значительные риски и доходы, связанные с земельным объектом во время срока аренды, которые переходят от арендодателя к арендатору, несмотря на то, что реальной передачи права не происходит. Например, предположим что земля и здания сданы в аренду на срок 999 лет. В этой ситуации, значительные риски и доходы, связанные с землей в течение арендного соглашения, будут перенесены на арендатора, несмотря на то, что реальной передачи права нет.
Раздельного учета земли и объектов недвижимости не требуется, когда процентный доход арендатора классифицируется как инвестиции в недвижимость в соответствии с HKAS 40 и выбирается модель оценки по справедливой стоимости.
При классификации в качестве основных средств или инвестиционной недвижимости сложность заключается в том, как классифицировать земельные участки и здания в соответствии со стандартом HKAS 16 «Основные средства» или стандартом HKAS 40 «Инвестиционная недвижимость».
По правилам стандарта HKAS 16, земельный участок и здания являются отдельными активами, и бухгалтерский учет ведется по ним раздельно, даже если они были приобретены вместе. Земля имеет неограниченный срок использования и, таким образом, не амортизируется. Здания имеют ограниченный срок использования и, следовательно, амортизируются. Увеличение стоимости земельного участка, на котором расположено здание, не влияет на определение амортизационной стоимости здания.
Доход от недвижимости, получаемый арендатором в процессе операционной аренды, может быть классифицирован и учтен в бухгалтерском учете как доход от инвестиционной недвижимости при условии что:
• все остальные критерии определения объекта как инвестиционной недвижимости выполнены;
• операционная аренда учитывается, как если это была бы финансовая аренда согласно стандарту HKAS 17 «Аренда» и;
• арендатор использует для оценки инвестиционной недвижимости модель справедливой стоимости.
Недвижимость, находящаяся в операционной аренде и классифицированная как инвестиционная недвижимость для целей бухгалтерского учета у арендатора оценивается только с использованием модели справедливой стоимости и только как финансовая аренда. Стандарт HKAS 40 зависит от стандарта HKAS 17 в части требований к классификации аренды, бухгалтерский учет для финансовой и операционной аренды и для отдельных расширений имеет отношение к арендуемой инвестиционной недвижимости. В случае если доход от недвижимости, находящейся в операционной аренде, классифицирован и учтен в бухгалтерском учете как доход от инвестиционной недвижимости, стандарт HKAS 40 уточняет стандарт HKAS 17, требуя, чтобы аренда была учтена в бухгалтерском учете, как если бы это была финансовая аренда. Порядок учета данной аренды представлен в табл. 6.
Таблица 6
Порядок учета недвижимости в Гонконге
Земельные участки классифицируются как объекты финансовой аренды согласно стандарту HKAS 17 в случае, если присутствуют значительные риски и доходы, связанные с этим земельным участком во время срока аренды, и они (риски) перенесены на арендатора, несмотря на то, что передачи прав не происходит. Земельный участок должен быть рассмотрен, исходя из стандартов HKAS 16 (варианты 1 и 2), если он занят владельцем или исходя из стандарта HKAS 40 (варианты 3 и 4), если он сдается владельцем в аренду.
Вариант 1. Как земельный участок, так и здания, оцениваются по фактическим затратам и включаются в состав основных средств в отчете о финансовом положении. Амортизация не обязательно начисляется по земельным участкам, но обязательно начисляется на здания.
Вариант 2. Как земельный участок, так и здания, оцениваются по справедливой стоимости с пересчетом в составе капитала и включаются в состав основных средств в отчете о финансовом положении. Амортизация не обязательно начисляется на земельный участок, но обязательно начисляется на здания.
Вариант 3. Как земельный участок, так и здания, оцениваются по фактическим затратам и включаются в состав инвестиционной недвижимости в отчете о финансовом положении. Амортизация не обязательно начисляется на земельный участок, но обязательно начисляется на здания.
Вариант 4. Как земельный участок, так и здания, оцениваются по справедливой стоимости и включаются в состав инвестиционной недвижимости в отчете о финансовом положении. Амортизация не начисляется ни к земельному участку, ни к зданиям.
Земельный объект классифицируется как объект операционной аренды, потому что он имеет неограниченный срок экономической жизни (табл.7).
Он должен быть учтен согласно стандарту HKAS 17. В исключительных случаях, он может быть классифицирован как инвестиционная недвижимость с использованием модели справедливой стоимости (вариант 4).
Таблица 7
Операционная аренда земельного участка
Он должен быть учтен согласно стандарту HKAS 17. В исключительных случаях, он может быть классифицирован как инвестиционная недвижимость с использованием модели справедливой стоимости (вариант 4).
Объекты зданий должны быть учтены согласно стандарту HKAS 16 (варианты 1 и 2), если они заняты владельцем или согласно стандарту HKAS 40 (варианты 3 и 4), если они сдаются владельцем в аренду.
В Сингапуре по инвестиционной недвижимости действует стандарт 140. В стране введены стандарты финансовой отчетности (Financial Reporting Standards, FRS), практически полностью соответствующие МСФО. Сингапурские компании, а также все действующие на территории страны подразделения иностранных компании, обязаны применять национальные стандарты финансовой отчетности Сингапура. Стандарты имеют собственные обозначения и систему нумерации. Стандарты, принятые на основе международных стандартов, выпущенных до 2001 года, в Сингапуре имеют ту же нумерацию, но обозначены как FRS. Стандарты, принятые на основе международных стандартов, выпущенных после 2001 года, обозначаются FRS, но с нумерацией, начинающейся со ста. Аналогично и в отношении официальных интерпретаций стандартов – обозначение INT FRS, но различаются нумерацией. Интерпретации, принятые на основе интерпретаций (SIC), выпущенных до 2001 года, имеют номера, совпадающие с номерами SIC, а разработанные на основе IFRIC, – на сотню больше.
Отличие учета и отчетности по стандартам Сингапура и МСФО лишь одно – некоторые стандарты Сингапура имеют более поздние сроки введения в действие, чем МСФО.
Введение в действие стандарта в Сингапуре запаздывает как минимум на год. МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (Investment Property) действует в отношении годовой финансовой отчетности за периоды, начинающиеся с 1 января 2005 года или после этой даты. Соответственно учет инвестиционной недвижимости по международным стандартам будет отличается от принятого в Сингапуре, так как в МСФО (IAS) 40 введено требование отражать инвестиционную недвижимость либо по себестоимости, либо по справедливой стоимости. Соответствующий стандарт FRS 40 применяется к годовой финансовой отчетности на год позже.
От принятого в МСФО в Сингапуре также отличается порядок учета аренды. В соответствии с МСФО (IAS) 17 «Договоры аренды» для земельных участков, как правило, характерен неограниченный срок службы, и если по окончании срока аренды права собственности не передаются арендатору и, следовательно, он не принимает на себя существенной доли всех сопутствующих владению рисков и выгод (пп. 14 и 15 МСФО (IAS) 17). В национальном стандарте FRS 17 отсутствуют аналогичные разъяснения. Классификация аренды земельных участков в связи с этим как финансовой или операционной может отличаться от соответствующей классификации по МСФО.
Таким образом, система финансовой отчетности Сингапура построена с учетом требований наилучшей международной практики. Принятые национальные стандарты финансовой отчетности, как правило, соответствуют МСФО, а возможность досрочного применения стандарта позволяет отставание по срокам их ввода в действие по сравнению с международными стандартами устранить. Однако наблюдается полное сохранение суверенитета в вопросе регулирования финансовой отчетности. Это позволяет Сингапуру вводить дополнительные требования к финансовой отчетности, учитывающие специфику и национальные интересы государства.
Учет инвестиционной собственности в странах постсоветского пространства рассмотрим на примере Украины и Азербайджана.
Порядок учета инвестиционной недвижимости в Украине регламентируется Положением (стандартом) бухгалтерского учета (П(С)БУ) 32 «Инвестиционная недвижимость», который разработан на основе МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».
В соответствии с п.4 П(С)БУ 32 под инвестиционной недвижимостью понимают собственные или арендованные на условиях финансовой аренды земельные участки, здания, сооружения, которые располагаются на земле, удерживаемые с целью получения арендных платежей и/ или увеличения собственного капитала, а не для производства и поставки товаров, предоставления услуг, административной цели или продажи в процессе обычной деятельности.
По мнению И.Р. Полищук и И.В. Супруновой, проблемным вопросом учетного отражения инвестиционной недвижимости в Украине является ее признание. Как и другие составляющие внеоборотных активов, инвестиционная недвижимость признается активом, если существует вероятность того, что предприятие получит в будущем от ее использования экономические выгоды в виде арендных платежей и/ или увеличения собственного капитала, и его первоначальная стоимость может быть достоверно определена.
В практике украинских предприятий в ходе идентификации инвестиционной недвижимости возникает необходимость применять профессиональное суждение бухгалтера. Прежде всего, это касается недвижимости, часть которой используется для получения арендных платежей и/ или для увеличения собственного капитала, а часть для осуществления хозяйственной деятельности предприятия: производства, управления и т. д. В таком случае инвестиционной недвижимостью признается часть объекта основных средств, если она может быть продана отдельно или при использовании объекта преимущественно с целью получения арендной платы и/ или для увеличения собственного капитала.
Общим для украинских и международных стандартов является определение первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости по четырем путям поступления активов:
• приобретению при обычных условиях;
• приобретению при условии отсрочки платежа;
• получению в финансовую аренду;
• созданию предприятием.
Кроме того, МСФО (IAS) 40 предусматривает еще одно направление получения инвестиционной недвижимости: в обмен на материальные и невещественные активы или в обмен на сочетание монетарных и немонетарных активов. Первоначальная оценка при таком получении осуществляется по справедливой стоимости полученного актива, за исключением случаев, когда:
а) операция обмена по существу не является коммерческой операцией или;
б) справедливую стоимость ни полученного, ни переданного в обмен актива нельзя достоверно определить.
Если полученный актив не оценивают по справедливой стоимости, то его оценивают по балансовой стоимости переданного актива.
Не раскрывает П(С)БУ 32 и вопроса определения первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости при ее внесении в уставный капитал предприятия, при безвозмездном получении, при получении в обмен на подобный и неподобный объект и полученной в частичный обмен. Это приводит к отсутствию единого подхода для их отражения в бухгалтерском учете учетными работниками отечественных предприятий.
Стандарт 32 предусматривает возможность отражения инвестиционной недвижимости на дату баланса в финансовой отчетности по:
• справедливой стоимости, если ее можно достоверно определить;
• первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления.
Избранный подход применяется к оценке всех подобных объектов инвестиционной недвижимости. Оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости означает ее перманентную актуализацию на каждую дату баланса.
По мнению Л.В. Чижевской, оценка объектов инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости с юридической точки зрения связана с необходимостью соблюдения законодательства об оценке, а именно ст. 9 закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», согласно которой проведение оценки имущества является обязательным в случае переоценки основных средств для целей бухгалтерского учета. Применение справедливой стоимости в украинских положениях (стандартах) бухгалтерского учета связано с гармонизацией бухгалтерского учета в Украине с международными стандартами. Однако на практике определение справедливой стоимости вызывает определенные трудности, поскольку как П(С)БУ содержат лишь общие указания относительно ее определения.
Сравнительная характеристика оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости и первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод ее возобновления, представлена в табл.8. Избранный подход согласно п. 16 П(С)БУ 32 должен применяться к оценке всех подобных объектов инвестиционной недвижимости. Данное положение не отвечает требованиям МБС (IAS) 40, предусматривающим применение выбранного варианта ко всем объектам инвестиционной недвижимости, кроме исключений.
В П(С)БУ 32 не раскрывается понятие «подобные объекты». Оно содержится в положениях п.4 П(С)БУ 7 «Основные средства»: «подобные объекты – это объекты, имеющие одинаковое функциональное назначение и одинаковую справедливую стоимость». Таким образом, объекты недвижимости, справедливая стоимость которых является разной, не могут считаться подобными. В случае выбора метода оценки по справедливой стоимости, этот метод будет применяться до тех пор, пока не наступит одно из следующих событий:
• выбытие инвестиционной недвижимости;
• перевод инвестиционной недвижимости в состав операционной недвижимости и недвижимости, удерживаемой для продажи;
• невозможность достоверного определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости на дату баланса.
Таблица 8
Сравнение отдельных аспектов оценки инвестиционной недвижимости по справедливой и первоначальной стоимости
Другими словами, если не происходит ни одного из перечисленных событий, то изменить этот метод оценки инвестиционной недвижимости нельзя.
Момент перехода от метода оценки по первоначальной стоимости к методу оценки по справедливой стоимости в П(С)БУ 32 вообще не оговаривается: нет ни запрета, ни описания возможных причин для изменения метода оценки. Отмечено только, что объекты инвестиционной недвижимости, оцененные по первоначальной стоимости, не подлежат переоценке (п. 18 П(С)БУ 32).
По мнению Л.В. Чижевской проблемным вопросом при определении справедливой стоимости является наличие/ отсутствие активного рынка. Согласно п.19 П(С)БУ 32 оценка инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости основывается на ценах активного рынка в той же местности, в подобном состоянии, при подобных условиях договоров аренды или других договоров на дату баланса. Другими словами, для определения текущей рыночной цены необходимым условием является активный рынок недвижимости, основными признаками которого являются осуществление торгов подобными активами; наличие желающих заключить договор в любой момент времени; открытость и доступность информации; отсутствие монополии.
В случае отсутствия активного рынка п.20 П(С)БУ 32 предусматривает определение справедливой стоимости инвестиционной недвижимости:
• по последней рыночной цене операции с такими активами (при условии отсутствия существенных изменений в технологической, рыночной, экономической или правовой среде, в которой действует предприятие);
• по текущим рыночным ценам на недвижимость, которая может находиться в разном состоянии, местности, арендных и других контрактных условиях, откорректированных с учетом индивидуальных характеристик, особенностей инвестиционной недвижимости, для которой определяется справедливая стоимость;
• по дополнительным показателям, характеризующим уровень цен на инвестиционную недвижимость.
На практике при определении справедливой стоимости возникают сложности, поскольку украинские стандарты содержат лишь общие указания.
И.Р. Полищук и И.В. Супрунова рекомендуют организациям оценивать инвестиционную недвижимость на дату баланса, которые составляют финансовую отчетность по МСФО, использовать оценку по справедливой стоимости. Для других субъектов хозяйствования целесообразным и приемлемым является использование оценки по первоначальной стоимости, что связано с трудностями по определению справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в условиях существования ограничений активного рынка недвижимости в Украине. Это позволит повысить качество учетной информации для целей управления инвестиционной недвижимостью.
В Азербайджане инвестиционная собственность учитывается в соответствии с НСБУКО 27 «Инвестиции и недвижимость», который также разработан на основе МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».
Активный этап реформирования национальной системы бухгалтерского учета в Азербайджане начался намного позже, чем в других странах Содружества Независимых Государств, возникшего после распада СССР. Наиболее значимыми событиями в сфере реформирования бухгалтерского учета и финансовой отчетности в Азербайджане в период до 2004 г. было принятие Закона "О бухгалтерском учете" в 1995 г. и принятие Гражданского кодекса Азербайджанской Республики (ГК АР) в 1999 г. Закон "О бухгалтерском учете" 1995 г. был первым законом, установившим регулирование в сфере бухгалтерского учета на законодательном уровне. Принятый позднее ГК АР, во многом ориентированный на германскую модель, содержал раздел, посвященный принципам и правилам ведения бухгалтерского учета и составления финансовой отчетности. Несмотря на то, что включенные в ГК АР нормы носили прогрессивный характер, они не были реализованы в полном объеме, поскольку не всегда должным образом учитывались при совершенствовании подзаконных нормативных правовых актов. Принятие нового Закона "О бухгалтерском учете" в 2004 г. коренным образом изменило подход к регулированию бухгалтерского учета в Азербайджане и иерархию регулятивных документов.
Принятый Закон провозгласил обеспечение прозрачности финансовой отчетности и развитие бухгалтерского учета в стране на основе международных стандартов в качестве основной цели государственного регулирования бухгалтерского учета в Азербайджанской Республике. Эта цель должна быть достигнута "путем разработки и применения международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) и основанных на них национальных стандартов бухгалтерского учета для коммерческих организаций и национальных стандартов бухгалтерского учета для некоммерческих организаций, основанных на международных стандартах бухгалтерского учета для общественного сектора (МСБУОС)".
Национальные стандарты бухгалтерского учета для коммерческих организаций утверждаются Министерством финансов, разрабатываются на основе МСФО и охватывают все вопросы, регулируемые ими. Если при переработке в национальные стандарты для коммерческих организаций какие-то положения МСФО исключаются или изменяются, или же вводятся новые положения, то все возникающие отличия между НСБУКО и МСФО раскрываются в приложении к соответствующему национальному стандарту бухгалтерского учета вместе с разъяснением причин таких отличий.
Согласно Программе внедрения национальных стандартов бухгалтерского учета в 2005 – 2008 гг., утвержденной Постановлением Кабинета министров Азербайджанской Республики, Министерством финансов были разработаны и утверждены Концептуальные основы национальных стандартов бухгалтерского учета для коммерческих организаций, сформированные на Концептуальных основах Совета по МСФО (IASB's Framework) и 37 национальных стандартов бухгалтерского учета коммерческих организаций, основанных на соответствующих МСФО.
В Азербайджане инвестиционная собственность учитывается в соответствии с НСБУКО 27 «Инвестиции и недвижимость».
Основные отличия между НСБУКО 27 «Инвестиции и недвижимость» и МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость состоят в следующем:
• национальный стандарт содержит дополнительный параграф, определяющий сферу его применения, отличающуюся от сферы применения МСБУ (IAS) 40;
• примеры и разъяснения, содержащиеся в МСБУ (IAS) 40, не были включены в национальный стандарт. Они представлены в комментариях и рекомендациях к национальному стандарту, которые опубликованы в качестве отдельного документа;
• в отличие от МСБУ (IAS) 40, национальный стандарт не содержит требования о привлечении компетентных экспертов для целей определения справедливой стоимости, так как это было признано нецелесообразным для условий Азербайджана;
• национальный стандарт в отличие от МСБУ (IAS) 40 не содержит статей, посвященных применению справедливой стоимости, так как они были подробно раскрыты в НСБУКО 26 "Справедливая стоимость".
2.2. Определение справедливой стоимости инвестиционного имущества
Одной из важнейших проблем, возникающих в мировой практике при учете инвестиционной собственности, является определение ее справедливой стоимости. Напомним, что оценку инвестиционной собственности по справедливой стоимости в обязательном порядке (для отражения в отчетности или для раскрытия информации) требуют как международные стандарты финансовой отчетности, так и все национальные стандарты учета, анализируемые нами в рамках настоящего исследования. Порядок определения справедливой стоимости при формировании финансовой отчетности в формате МСФО регламентирует МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (вступил в силу с 01.01.2013). Правила МСФО (IFRS) 13 применяются в тех случаях, когда какой-либо другой стандарт требует или разрешает использовать оценку по справедливой стоимости. Методология оценки справедливой стоимости, урегулированная МСФО (IFRS) 13, является единой для большинства статей. В МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» подчеркивается, что справедливая стоимость – это рыночная оценка, а не оценка, формируемая с учетом специфики организации. Несмотря на то, что по некоторым объектам существует рыночная информация, а по некоторым отсутствует, в любом случае цель оценки – определить цену, по которой проводилась бы операция, осуществляемая на организованном рынке, по продаже актива или передаче обязательства между участниками рынка на дату оценки в текущих рыночных условиях. Стандарт устанавливает иерархию справедливой стоимости, которая делит исходную информацию, используемую для оценки справедливой стоимости, на три уровня. Первый уровень информации – это котируемые цены, которые не нуждаются в корректировке на активных рынках для идентичных активов или обязательств, к которым организация имеет возможность получить доступ на дату оценки. Второй уровень включает информацию, не входящую в первый уровень, но которая прямо или косвенно является наблюдаемой для актива или обязательства. К третьему уровню информации относятся ненаблюдаемые исходные данные. МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» отдает наибольший приоритет котируемым ценам (некорректируемым) на активных рынках для идентичных активов или обязательств (первый уровень) и наименьший приоритет ненаблюдаемым исходным данным (третий уровень).
Руководства по оценке справедливой стоимости МСФО (IFRS) 13, применимые к инвестиционной недвижимости, и МСФО (IAS) 40 в значительной степени совпадают. При оценке справедливой стоимости нефинансовых активов (в том числе инвестиционной собственности) учитывается способность участника рынка генерировать экономические выгоды посредством наилучшего и наиболее эффективного использования актива (ННЭИ) или посредством его продажи другому участнику рынка, который использовал бы данный актив наилучшим и наиболее эффективным образом. Наилучшее и наиболее эффективное использование актива определяется с точки зрения участников рынка, даже если организация предусматривает иное использование. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) применяется в оценочной деятельности при определении рыночной стоимости имущества (обычно недвижимости и связанных с ней элементов). Общепринятые принципы оценки исходят из того, что стоимость имущества устанавливается посредством оценивания его полезности с учетом юридических, физических, функциональных, экономических и других факторов, соответственно, оценка стоимости коренным образом зависит от способа его использования. В Своде стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" разъяснено, что понятие НЭИ основано на идее о том, что хотя бы два или более комплекса недвижимости могут обладать физическим сходством и быть в значительной степени похожими один на другой, при этом все же могут существовать значительные различия в том, как их использовать. В Принципах Международных стандартов оценки (Принципы МСО – IVS Framework) 2011 определено, что рыночная стоимость активов отражает их наиболее эффективное использование (п. 33). Определения ННЭИ и НЭИ, содержатся в МСФО (IFRS) 13, в Своде стандартов оценки 201 °CСО РОО 2-01-2010, в Принципах Международных стандартов оценки. В соответствии с Международными стандартами оценки, наиболее эффективное использование представляет собой такое использование актива, которое максимизирует его продуктивность и которое физически возможно, юридически допустимо и финансово реализуемо.
Введение концепции ННЭИ в МСФО устранило последнее отличие для полной совместимости понятий рыночной стоимости в общепринятых принципах оценки и справедливой стоимости в МСФО и общепринятых принципах бухгалтерского учета США (US GAAP).
В соответствии с МСФО (IFRS) 13 рекомендуется применять методы оценки, совместимые с одним или несколькими из подходов, широко применяющихся в оценочной практике: рыночным, затратным и доходным. ОПБУ США и МСФО (IFRS) 13 взяли из оценочных стандартов общепринятую аналитическую методологию. Но в отличие от методологии, применяемой в оценочной деятельности, правила МСФО (IFRS) 13 не требуют обязательного использования всех трех подходов (либо мотивированного отказа от применения какого-либо подхода), сравнения и взвешивания величин, полученных с применением этих подходов, для расчета справедливой стоимости.
Процесс оценки является сложным, при этом необходимо применение профессионального суждения. МСФО (IAS) 40 «Инвестиционной имущество» рекомендует (но не требует) определять справедливую стоимость путем привлечения инвестиций профессионального оценщика.
Несмотря на то, что требования к оценке справедливой стоимости элементов финансовой отчетности, в том числе разрешенные подходы (рыночный, затратный, доходный) установлены в МСФО 13 «Оценка справедливой стоимости», функции профессиональных оценщиков при определении справедливой стоимости путем использования любого из подходов, усиливаются. Роль оценщика при составлении финансовой отчетности практически сводится к обеспечению предприятия информацией, необходимой для учета активов в общей системе отчетности. Фактически оценщик обеспечивает клиента необходимой информацией для того, чтобы он в дальнейшем составлял отчетность в соответствии с правилами бухгалтерского учета.
Для проведения профессиональной оценки объектов учета по справедливой стоимости в целях отражения их в финансовой отчетности оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Таким «инструментом» на мировом уровне являются несколько основных сводов стандартов: американские стандарты оценки – USPAP, стандарты Американского общества оценщиков – ASA, международные стандарты оценки – IVS, разрабатываемые Международным советом по стандартам оценки IVSC, а также стандарты оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров – RICS.
Международные стандарты оценки (далее – МСО) разрабатываются и утверждаются Международным Советом по стандартам оценки (The International Valuation Standards Council – IVSC), который был образован в 1981 году. Международный совет по стандартам оценки (далее – МССО) является независимой некоммерческой частной организацией, цель деятельности которой – служить общественным интересам. Совет издает стандарты для оценщиков, начиная с 1985 года.
В июне 2012 года МССО принял решение о разработке новой редакции стандартов с целью обеспечения их актуальности и внесения изменений, необходимых для облегчения их понимания. Пересмотренные стандарты в редакции от 2013 года вступили в силу с января 2014 года.
Международный стандарт оценки 300 «Оценка для финансовой отчетности» регламентирует оценку объектов по справедливой стоимости для включения ее результатов в финансовую отчетность. В бухгалтерском учете МСО 300 может применяться, например, в следующих случаях:
• оценка стоимости актив или обязательства для его включения в отчет о финансовом положении;
• определение цены приобретаемого бизнеса;
• тестирование на обесценение;
• классификация договоров аренды и получение входных оценочных данных для расчета амортизационных отчислений в счете прибылей и убытков.
Стандарт и руководство к его применению разработаны для того, чтобы помочь профессиональным оценщикам и пользователям понять отдельные требования к оценке для подготовки отчетности в формате МСФО. Хотя целью руководства является отображение общепринятой практики оценки, существующей на дату публикации, оно не содержат обязательных к исполнению требований. Требования к учету и отражению в отчетности устанавливаются соответствующими МСФО, а в случае возникновения разногласий между руководством и МСФО, предпочтение отдается МСФО.
МСО 300 «Оценка для финансовой отчетности» дает определение справедливой стоимости, ссылаясь на МСФО 13 (IFRS) «Оценка справедливой стоимости». Стоит также отметить, что это определение отличается от того, которое содержится в «Принципах МСО» и которое обычно используется для целей, кроме финансовой отчетности: справедливая стоимость – это расчетная соответствующие цена при передаче активов или обязательств между конкретными осведомлёнными и заинтересованными сторонами, отражающая интересы каждой из сторон.
В стандарте подчеркивается, что это определение и связанный с ним комментарий в МСФО 13 «Оценка справедливой стоимости» однозначно указывают на то, что справедливая стоимость, по МСФО, представляет собой другое понятие, чем справедливая стоимость, которая была сформулирована и изложена в «Принципах МСО». Комментарий к МСФО 13 и, в частности, уточнения понятий участников рынка, упорядоченной сделки, сделки, происходящей на главном или наиболее выгодном рынке, а также наиболее эффективного использования актива, позволяют понять, что справедливая стоимость по МСФО, как правило, соответствует концепции рыночной стоимости в том виде, как она была определена и обсуждена в «Принципах МСО». Таким образом, для большинства практических нужд рыночная стоимость, согласно МСО, удовлетворяет требования к оценке справедливой стоимости, согласно МСФО 13, с учетом отдельных специальных предположений, которые требуют стандарта бухгалтерского учета, такие, как положение о единице учета или игнорирование ограничений на продажу.
Принципиальные отличия между рыночной и справедливой стоимостью исходят из самих процедур, которые связаны с их определением оценщиками. К примеру, если объект оценки находится на активном и хорошо организованном рынке, то не составит труда подобрать объекты аналоги. Однако если объект уникален и рынок слабо развит или вовсе отсутствует, то определение той самой «рыночной» стоимости может стать затруднительным. Основным отличием при расчете справедливой стоимости от рыночной является исключение затрат на реализацию объекта оценки, так как согласно допущению МСФО о непрерывности деятельности предприятие продолжит свою деятельность в обозримом будущем и не имеет намерения ликвидировать или существенно сокращать масштабы своей деятельности.
На территории России оценочную деятельность регламентируют Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и шесть Федеральных стандартов оценки (далее – ФСО). В федеральном стандарте оценки ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» приведен перечень видов стоимости, которые может определять оценщик: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Российский термин «рыночная стоимость» близок к определению справедливой стоимости, данной в международных стандартах оценки, однако полную аналогию провести нельзя, поскольку нет однозначной трактовки этих понятий. Безусловно, сложность перехода к «справедливой стоимости», приведенной в МСО, обусловлена отсутствием конкретного определения или метода оценки этой стоимости.
В основе применяемой в МСФО концепции справедливой стоимости лежит тот факт, что система информации может быть полезной для принятия управленческих решений только тогда, когда она базируется на реальной экономической ситуации, которая не может быть ограничена применением метода оценки по фактическим затратам либо других методов оценки, исходящих из каких-либо жестко предписанных норм. Справедливую стоимость объектов учета можно определить только при условии гибкого подхода к оценке конкретных объектов учета и подбора наиболее подходящего в каждом отдельном случае метода, отражающего реальную экономическую ситуацию.
На практике независимые оценщики при определении справедливой стоимости для отражения в финансовой отчетности используют стандарты МСФО (IFRS) 13 и МСО 300. В настоящее время в системе
ФСО нет стандарта по оценки по недвижимости, нет и аналога МСО 300. В тоже время разработан Проект Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в котором конкретизированы требования и процедуры, обязательные к применению оценки недвижимости. В соответствии с Проектом Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» под недвижимостью понимаются земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимому имуществу относится: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части указанных объектов, в том числе жилые и нежилые помещения. Проект стандарта устанавливает следующие объекты недвижимости – земельные участки, застроенные объектами капитального строительства, или незастроенные земельные участки и объекты капитального строительства по отдельности, а также части земельных участков и объектов капитального строительства вместе или по отдельности, в том числе жилые и нежилые помещения, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству.
Следует отметить, что стандарт МСО 300 в большей своей части ссылается на стандарт МСФО по справедливой стоимости, соответственно первостепенным документом, который необходимо использовать для оценки и есть стандарт финансовой отчетности МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».
6 марта 2014 года Фонд МСФО и Совет по МСО начали совместную работу над стандартами МСФО и Международными стандартами оценки, был подписан протокол о совместной работе двух организаций. Основной задачей подписанного соглашения является обеспечение эффективного сотрудничества по регламентации применения справедливой стоимости. При этом организации сохранят за собой всю полноту ответственности за свои стандарты, т. е. МСФО и МСО, соответственно.
По мнению председателя комитета попечителей Фонда МСФО Мишеля Прада: «Справедливая стоимость для целей финансовой отчетности – проблемная область с далеко идущими последствиями. Мы уже проделали большую работу в этой области, но для того, чтобы обеспечить последовательное измерение по справедливой стоимости, необходимо взаимодействие и информационный обмен с независимыми организациями – такими как Международный совет по стандартам оценки».
В рамках настоящего исследования нами изучена практика оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в Великобритании.
В Великобритании для оценки инвестиционного имущества в большинстве случаев применяется инвестиционный метод стоимостной оценки, то есть доходный подход. Остальные методы имеют ограниченное применение, например, метод затрат рекомендуется использовать лишь для оценки специализированного имущества.
Следует отметить, что в Великобритании действующие методы оценки инвестиционного имущества подразделяются следующим образом:
• базовый метод (метод оценки объектов, сданных в аренду по текущей рыночной ставке);
• метод срока и реверсии;
• метод слоев;
• метод эквивалентной доходности (варианты горизонтального и вертикального разбиения).
Эти методы (кроме первого) применяются в общих случаях оценки, когда «переходящая», арендная плата не соответствует текущей рыночной «арендной стоимости», то есть рыночной арендной ставке сдачи объекта, и такого соответствия можно будет достичь только при процедуре пересмотра арендной платы в будущем.
Базовый метод применяется к оценке объектов имущества, сданных в настоящее время по ставке, соответствующей рыночной. Этот метод в США и России иногда называют методом прямой капитализации, поскольку текущий доход от объекта делится непосредственно на ставку капитализации, взятую в результате сравнения с данными рынка аналогов. В соответствии с британской практикой предполагается, что в такой «сравнительной» ставке косвенно учитываются как потенциал роста дохода, так и риски, связанные с таким ростом, и риски дефолта согласно их «среднерыночным» ожиданиям. Поэтому такую ставку капитализации иногда называют «ставкой с учетом всех рисков» (all risks yield). Этот метод подразумевает ожидания не только неизменного дохода в будущем. Скорее, понимание ставки капитализации, хотя она рассматривается сопоставительно с рынком и далее не анализируется на предмет своего разложения, в соответствии со своей логической реконструкцией близко к ее пониманию как знаменателя в модели Гордона (а эта модель, как известно, позволяет учитывать ожидания роста дохода).
В методе срока и реверсии рассматривается доход на протяжении срока имеющейся аренды [term income] в качестве обеспеченного («защищенного») и не растущего дохода. Его обеспеченность связана с самим характером текущей сдачи объекта в аренду по цене «ниже рыночной» (что характерно для инфляционной экономики). Доход после пересмотра арендной платы (реверсии) некоторое время спустя [reversion income] рассматривается в качестве «дохода роста», но одновременно и в качестве более рискового дохода. Доходность, принимаемая для капитализации защищенного дохода, уменьшается относительно ее базового уровня, определенного по сравнению с рынком аналогов, приблизительно на 0,5.. 2,0 %.
В методе слоев разделение потока доходов от объекта происходит горизонтально. Таким образом, предполагается, что нижний слой дохода простирается в бесконечность, поскольку имеется малая вероятность того, что арендная плата на рынке в будущем упадет ниже переходящей арендной платы, например в силу соответствующих условий договора аренды, предусматривающего только пересмотр арендной платы с ее повышением, или ожиданий устойчивого роста. Доход верхнего слоя, напротив, значительно более рискован. Он также весьма чувствителен к правильности оценок ожидаемой рыночной арендной платы в будущем (в силу того, что капитализируется лишь выделенная разность, а не весь доход). Обычно к рыночному значению коэффициента капитализации прибавляют премию 1.2 % для целей капитализации дохода верхнего слоя.
Метод эквивалентной доходности подразумевает использование в качестве единой ставки капитализации (в годах покупки) нормативов дисконтирования, основанных скорее на инвестиционных, а не на рыночных сопоставительных критериях. Например, в качестве ставки в годах покупки может приниматься ставка, основанная на IRR по альтернативной (или альтернативным) инвестиции (инвестициям), наиболее доступным для типичных инвесторов в данном сегменте рынка, к которому принадлежит объект оценки. В рамках этой техники разделение дохода во времени может приводиться по горизонтали или по вертикали. Однако главной отличительной особенностью здесь является то, что при разделении дохода во времени тем или иным образом ставку, применяемую к элементам дохода каждого слоя, считают одинаковой для всех слоев.
В Великобритании в настоящее время распространено представление о том, что в рамках «инвестиционного метода» методы капитализации и метод анализа дисконтированных денежных потоков имеют различный генезис и природу. С одной стороны, инвестиционные методы, реализуемые с помощью полученных по данным рынка имущества ставок капитализации, а также рыночных ставок арендной платы (экстраполируемых на будущее – период после реверсии), рассматриваются как имеющие сравнительную природу. Фактически такие методы представляют собой единственную конвенцию рыночного сравнения (можно сказать, сравнительный подход), приемлемую для доходоприносящих объектов. С другой стороны, такому «традиционному» сравнительно-инвестиционному подходу противопоставляется «относительно новый» анализ ДДП, природа которого определяется практикой инвестиционно-финансовой оценки (ИФО) на финансовых рынках. Она определяется следствиями неоклассической экономической теории.