В настоящее время во всем мире к недвижимости, как классу инвестиционных активов, приковано внимание, как инвесторов, так и исследователей. Бизнесмены развитых стран рассматривают недвижимость как актив, занимающий значительное место в инвестиционном портфеле. Количество инвесторов, стремящихся получить финансовую выгоду от данного типа операций на рынке, ежегодно возрастает.
В России недвижимость считается одним из самых надежных активов, особенно в крупных городах и мегаполисах, где регулярно растет не только спрос на недвижимость, но и цена. Для расширения национального рынка и привлечения потенциальных инвесторов необходимо реформировать уже сложившуюся систему нормативного регулирования в соответствии с требованиями современных реалий: наличие значительного рынка инвестиционной недвижимости диктует необходимость представления о ней достоверной отчетной информации всем заинтересованным лицам и выделения в качестве самостоятельной учетной единицы.
Согласно Российской системе бухгалтерского учета такого актива как «инвестиционная недвижимость» на сегодняшний день не существует и, как следствие, пользователи финансовой отчетности не могут получить подобной информации. В Международных стандартах финансовой отчетности, признанных во всем мире, инвестиционная недвижимость представлена отдельной статьей в Отчете о финансовом положении предприятия, и правила для ее отражения аккумулированы в МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».
В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», под инвестиционной собственностью понимается недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но: а) не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; а также b) не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.
Установлено, что инвестиционная собственность является особым объектом. В отличие от основных средств, выступающих как активы, генерирующие денежные потоки в процессе их использования непосредственно самой организацией, инвестиционная недвижимость приносит выгоды без самоиспользования компанией. Отсюда следует и особый подход к ее управлению и к правилам учетного представления.
В результате исследования инвестиционной недвижимости как экономической категории нами предложена классификация для целей формирования информации в учете и отчетности:
• земля;
• готовое здание;
• часть готового здания;
• здание, находящееся в стадии строительства;
• часть здания, находящегося в стадии строительства.
Очевидно, что от характера объекта зависят и способы его использования, и затраты на его хранение, содержание, и различные специфические риски, и размеры, сроки получения доходов и многие другие факторы. В отчетности такая информация необходима для того, чтобы сделать соответствующие раскрытия.
Анализ зарубежной методологии и практики учета инвестиционной собственности показал, что из четырнадцати исследованных иностранных государств в тринадцати из них применяются особые правила для отражения инвестиционного имущества: оно отражается в отчете о финансовом положении в отдельной статье, определяется оценка справедливой стоимости для отражения в отчетности либо для раскрытия информации в примечаниях. Причем в некоторых странах для отражения в отчете о финансовом положении допускается аналогично МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» выбор одного из двух вариантов (по фактическим затратам или по справедливой стоимости), а в некоторых (например, Великобритания и Ирландия) только по справедливой стоимости (табл. 2).
В США нет отдельного стандарта, посвященного учету инвестиционного имущества. Порядок его учета аналогичный учету основных средств и существенно отличается от МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» (табл. 3).
При этом особые правила для отражения инвестиционной недвижимости предусмотрены для инвестиционных компаний, в том числе учет такого имущества по справедливой стоимости.
В настоящее время в США обсуждается проект стандарта по учету инвестиционной недвижимости, работа над ним ведется в рамках сближения МСФО и ГААП США. Стандарт США не будет полной копией МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», предполагается, что права выбора метода оценки у компаний не будет, они должны будут отражать инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости.
В соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество», организация обязана определять справедливую стоимость объектов инвестиционной собственности либо для их оценки (при выборе модели учета по справедливой стоимости), либо для раскрытия информации (при выборе модели учета по фактическим затратам). Стандарт рекомендует, но не требует привлекать для определения справедливой стоимости инвестиционного имущества независимого оценщика, имеющего признанную профессиональную квалификацию, и актуальный опыт проведения оценки инвестиционного имущества подобной категории и того же местонахождения, что и оцениваемый объект.
Наиболее близким к инвестиционной собственности в РСБУ по значению объектом учета на сегодняшний день являются доходные вложения в материальные ценности, учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Согласно плану счетов к ним относят основные средства, предназначенные для предоставления организацией в аренду во временное использование с целью получения дохода.
Доходные вложения в материальные ценности не могут соответствовать в полном объеме инвестиционной недвижимости, признанной в соответствии с МСФО. Счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» по сути, является "производным" от счета 01 «Основные средства» с аналогичным порядком формирования стоимости и регулирования ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Кроме того, объекты инвестиционной недвижимости, главным образом, отражаются в основных средствах, например, на субсчете «Основные средства, сданные в аренду» счета 01 «Основные средства». А счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» предназначен, прежде всего, для отражения лизинговых операций, то есть по договорам финансовой аренды.
Для решения задачи корректного отражения в бухгалтерской (финансовой) отчетности инвестиционной недвижимости в РСБУ возможны различные варианты действий: принять в РСБУ полностью правила учета инвестиционной недвижимости МСФО; создать абсолютно новые правила учета инвестиционной недвижимости для РСБУ или откорректировать правила учета инвестиционной недвижимости МСФО для РСБУ. Наиболее предпочтительным, на наш взгляд, является именно последний вариант, так как он позволяет актуализировать правила МСФО и сделать их более четкими.
Вследствие вышесказанного очевидна необходимость разработки Проекта Федерального национального стандарта "Учет инвестиционной собственности", в котором должны быть четко определены правила признания, оценки и учета данных активов с учетом особенностей российского бизнеса – среды и правового поля.
Для отражения инвестиционной недвижимости следует использовать модель учета по справедливой стоимости. Для пользователей, прежде всего, важна информация о том какие денежные потоки будут генерироваться объектами инвестиционной недвижимости. Главным становится необходимость сообщения пользователям информации о справедливой стоимости этого объекта, то есть оценки рынком будущих выгод, содержащихся в нем. Не случайно, поэтому для инвестиционной недвижимости предлагается в МСФО модель оценки по справедливой стоимости.
Методологические основы учетного отражения инвестиционной собственности в России должны включать: принципы, на которых строится учетное отражение инвестиционной собственности; критерии признания объектов в качестве инвестиционной недвижимости и установление их выполнения; совокупность методов ее учетного представления в отчете о финансовом положении (бухгалтерском балансе), включая методы определения ее балансовой стоимости; определение результата от ее наличия на предприятии и операций с ней, и представление этих результатов в отчете о совокупном доходе; методы представления информации об инвестиционной недвижимости в отчете о движении денежных средств; требования к раскрытию информации об инвестиционной недвижимости; правила переклассификации объектов в актив «инвестиционная недвижимость» и из этого актива в другие активы.
На наш взгляд, целесообразно в действующий план счетов бухгалтерского учета ввести новый счет бухгалтерского учета 06 «Инвестиционное имущество». Данный счет будет предназначен для обобщения информации о наличии и движении объектов инвестиционного имущества, предоставляемых организацией за плату во временное использование для получения дохода или прироста стоимости капитала. Принятие к бухгалтерскому учету объектов инвестиционного имущества, а также изменение первоначальной стоимости их при ремонте и реконструкции отражается по дебету счета 06 "Инвестиционное имущество" в корреспонденции со счетом 08 "Вложения во внеоборотные активы". По аналогии с МСФО, где информация об инвестиционной собственности раскрывается в бухгалтерском балансе в разделе «Внеоборотные активы» по одноименной статье и в примечаниях к финансовой отчетности (IAS 1) «Предоставление финансовой отчетности», считаем необходимым в отечественном балансе включить строку, где будет отражено инвестиционное имущество, обособленное из состава основных средств, что является очень важным решением для инвесторов. При этом требования к раскрытию информации должны различаться в зависимости от модели, выбранной для последующей оценки земли и зданий.
Кроме того, анализ нормативно-правового регулирования и практики учета основных средств (недвижимое имущество по российским правилам включается в их состав), обуславливает целесообразность уточнения целого ряда положений. В частности, необходимо узаконить норму, что в «первоначальную стоимость объекта инвестиционной собственности должна включаться также сумма предварительной оценки затрат на демонтаж и удаление объекта основных средств и восстановление природных ресурсов на занимаемом им участке, в отношении которых предприятие принимает на себя обязательства либо при приобретении этого объекта, либо вследствие его использования на протяжении определенного периода в целях, не связанных с созданием запасов в течение этого периода». Также следует изменить порядок оценки инвестиционной собственности, созданной собственными силами.
Требуют уточнения и действующие положения в области учета общехозяйственных расходов. Следует изменить порядок оценки основных средств, приобретенных в обмен на немонетарные актив(ы), либо в обмен на сочетание монетарных и немонетарных активов.
Необходимо привести в соответствие с требованиями МСФО 16 «Основные средства» периодичность проведения переоценок основных средств. А именно, ежегодно – по объектам, где она значительно изменяется в течение года; а по остальным – раз в 3–5 лет.
С целью достоверного отражения в отчетности реальной стоимости объектов основных средств инвестиционной собственности целесообразно установить норму, что ликвидационная стоимость и срок полезного использования актива должны пересматриваться как минимум один раз в конце каждого года.
Также в части амортизации основных средств необходимо:
• дополнить действующие правила нормой, что «метод амортизации, применяемый в отношении актива, должен пересматриваться как минимум один раз в конце каждого отчетного года и, в случае значительного изменения в предполагаемой структуре потребления будущих экономических выгод, заключаемых в активе, метод должен быть изменен с целью отражения такого изменения структуры»;
• пересмотреть в сторону унификации с МСФО действующие положения, касающиеся сроков начала и окончания начисления амортизации по объектам основных средств.