Страхование недвижимости

По Гражданскому кодексу России владелец квартиры отвечает за свое недвижимое имущество – несет риски, связанные с его потерей, в какой бы форме она ни случилась: пожар, наводнение или судебное разбирательство. То есть в случае стихийного бедствия городские власти могут спокойно оставаться в стороне. В лучшем случае, собственнику пострадавшей квартиры «светит» временное пристанище в виде маневренного фонда или соседнего детского сада. Да и то на время.

Конечно, если пожарные инспекторы установят, что был сознательный поджог, да еще укажут виновного, а суд распорядится, чтобы он возместил ущерб всем пострадавшим жильцам, тогда через много-много лет удастся, может быть, получить какую-то компенсацию.

Печальные прецеденты уже имели место – владельцы квартир оставались ни с чем. Например, разрушился дом в историческом центре города. Причину установили сразу: в квартире номер такой-то бригада шабашников без каких-либо расчетов, согласований и разрешений делала перепланировку. В результате пострадал весь дом. Однако виновного почему-то так и не нашли – платить жильцам, которые лишились крова, оказалось некому.

Единственный приемлемый выход из такой ситуации – страхование квартиры и ее содержимого.

Сегодня есть возможность застраховать городскую квартиру (конструктивные элементы, внутреннюю отделку и др.), загородный дом и любые постройки возле него – гараж, баню и т. п. Страховать имущество можно полностью или частично. Перечень рисков достаточно велик: кроме кражи, грабежа, пожара, наводнения, можно застраховать жилье от аварийных ситуаций с бытовым газом, водопроводными трубами и т. п., а также ответственность перед третьими лицами (если аварийную ситуацию создает страхователь). Можно выбрать именно те случаи, которые, по мнению страхователя, могут с ним приключиться.

Стоимость страховки, как правило, составляет 0,1–0,5 % от стоимости имущества – базовый тариф для стандартных квартир. Причем стандарты в разных компаниях могут быть разными. Уплата 3000–6000 рублей в год (сразу или в 2–3 приема) обеспечит страховую выплату в размере 1–2 млн рублей. при наступлении страхового случая.

Стоимость страховки зависит от множества факторов: стоимости имущества, срока страхования, характеристик жилья и т. п. Важнейших моментов два: техническое оснащение квартиры и техническое состояние дома, в котором она расположена. Скидки с базовых тарифов можно получить, если квартира хорошо охраняется – например, оснащена системами сигнализации, видеонаблюдения, кодовыми замками и пр. С другой стороны, чем старше дом, чем хуже его техническое состояние, тем меньше надежды на скидки. Напротив, на базовый тариф будут «накручены» дополнительные проценты.

Страхование ответственности перед третьими лицами (соседями) – не менее популярный вид страхования. Обычно устанавливается конкретная сумма страховой ответственности, а тариф составляет 0,3–0,7 % от нее.

В некоторых фирмах предусмотрены скидки для льготных категорий граждан, сезонные и праздничные скидки. Страховка обойдется дешевле на 10–30 %, если в договоре предусмотрена франшиза (см. словарь страховщика на с. 173). При условной франшизе оплачивается ущерб свыше установленного размера, при безусловной – часть убытка всегда оплачивает клиент.

Различны и сроки страхования: минимальный – месяц, максимальный – год. Заключать договор на более долгий срок страхователю невыгодно. В большинстве компаний действует правило: если в течение года, пока объект застрахован, с ним ничего не произошло, на следующий год страхователю полагаются льготы: снижение тарифа, например, на 5 %. За несколько лет можно накопить до 30 % скидок.

Оплата страховой премии может происходить по-разному, например, если договор заключается на год, половина суммы платится сразу, а вторая половина – через несколько месяцев.

Чтобы получить деньги после наступления страхового случая, необходимо запастись документами. Во-первых, в письменной форме информировать страховщика о произошедшем.

Во-вторых, представить полный пакет документов о правах на имущество, а также справку, подтверждающую, что страховой случай наступил. Например, справку от Госпожнадзора о том, что пожар имел место, причем с указанием причины. Или справку из милиции о возбуждении уголовного дела по поводу хищения. Или из Гидрометцентра – о произошедшем стихийном бедствии. Кроме того, нужна справка о размере ущерба или расчет сметной стоимости восстановительных работ. Без такого комплекта справок страховая компания возместит только очень небольшой ущерб.

В свою очередь, страховщики должны убедиться, что страховой случай произошел, для чего они, как правило, выезжают на место. Поэтому до приезда страховщиков лучше оставить все как есть и уборкой не заниматься. Иначе представитель страховой компании может засомневаться в том, что пожар или кража действительно произошли, и отказать в выплатах.

 

Страхование титула

В России не слишком распространено страхование титула – утраты права собственности на недвижимость.

Документ о праве собственности на квартиру ее новый владелец получает после регистрации сделки купли-продажи. На нескольких этапах сделки происходит проверка юридической чистоты объекта. Тем не менее бывают ситуации, когда проверить все не представляется возможным. Появляются неожиданные претенденты на квартиру, начинаются судебные разбирательства. В результате владелец признается хотя и добросовестным приобретателем (то есть не нарушающим закон), однако квартиру оставить ему никак нельзя. Закон предусматривает для добросовестных приобретателей компенсацию (максимум – 1 млн рублей). Купить квартиру за эти деньги сегодня невозможно, остается страховать право собственности (титул) на только что купленную квартиру.

Договор титульного страхования заключается на 0,5–3 года. То есть максимальный срок страхования равен периоду, в течение которого претенденты на квартиру могут подать заявление в суд. Даже если окончательное судебное решение будет принято после того, как договор страхования закончится, страховая компания все равно выплатит необходимую сумму.

Средний размер взносов составляет 0,5–1,5 % от стоимости квартиры и зависит от срока страхования. В страховое покрытие включаются риски, в результате которых владелец квартиры может утратить право собственности. Итоговый размер страховой выплаты, по условиям полиса, может достигать рыночной стоимости квартиры.

Безусловно, для того чтобы заключить такой «суровый» договор, страховщик предварительно постарается досконально проверить квартиру. Он проводит проверку юридической чистоты квартиры и оценивает, может ли возникнуть судебная перспектива и каким будет ее исход. Очевидно, что после тройной проверки юридической чистоты квартиры (риэлтор, нотариус, регистратор) выявить новые обстоятельства в цепочке перехода прав собственности от владельца к владельцу страховщикам вряд ли удастся. Однако смысл титульного страхования как раз и состоит в том, чтобы обезопасить страхователя от случая, который может не наступить. И если на первичном рынке право собственности на вновь построенное жилье вряд ли кто отберет у собственника, то на вторичном рынке риэлторы советуют страховать право собственности обязательно. Страхование титула не помешает наступлению страхового случая, зато покроет расходы страхователя на покупку квартиры.

 

Страхование финансовых рисков дольщиков

Долевое строительство породило категорию людей, которых принято называть обманутыми дольщиками. Это покупатели квартир в строящихся домах, которые заключили договоры долевого участия с компаниями-застройщиками, но по разным причинам не получили квартир. При этом деньги, вложенные в строительство, им вряд ли удастся вернуть. Специально для дольщиков, которые не хотят оказаться обманутыми, на рынке появилось страхование финансовых рисков дольщиков.

При долевом строительстве есть несколько моментов, от которых необходимо застраховаться.

Во-первых, срыв сроков строительства – когда застройщик не предоставляет дольщику квартиру в срок, который указан в договоре. Причины могут быть разные – от отказа городской администрации согласовать тот или иной документ до протестов окрестных жителей, поджигающих на площадке строительную технику.

На практике такой страховой случай, как срыв сроков, происходит чуть ли не на каждой второй стройке. Однако выплаты в связи с его наступлением крайне редки. Обычно страхователи готовы подождать несколько месяцев до завершения объекта, входя в положение застройщика, особенно если в этом нет его прямой вины.

Во-вторых – двойные продажи, о которых чаще всего становится известно уже после сдачи дома. Это ситуация, когда на одну и ту же квартиру претендует больше двух дольщиков. Как правило, эту ситуацию застройщик готов «разрулить» самостоятельно, не прибегая к судебным спорам.

В-третьих – банкротство застройщика. Причины в этом случае также могут быть различны – от плохой экономической ситуации в стране до непрофессионального менеджмента на стройке.

Результат один: ни квартиры, ни денег. Эти риски может покрыть страховщик.

Стоимость страхования составляет 1,5–3 % от стоимости будущей квартиры и зависит от срока сдачи (чем он ближе, тем дешевле страховка). Но если застройщик работает в обход закона о защите прав дольщиков и продает квартиры по другим схемам, тариф может быть выше, а в худшем случае страховая компания просто откажет дольщику в своих услугах.

Страховщик проводит экспертизу конкретного объекта и выясняет финансовое состояние застройщика, его опыт работы на рынке. Страховать объекты неизвестного застройщика специалисты отказываются.

После наступления страхового случая (если он доказан) страховщик выплачивает деньги клиенту. Компенсацию страховщик получит от застройщика, который не справился со своей работой. Для этого страховщик и застройщик должны будут встретиться в суде. Безусловно, дольщик может самостоятельно (не страхуя финансовые риски) отправиться в суд и даже выиграть дело, если застройщик грубо нарушает условия договора. Однако получить с застройщика деньги или квартиру – очень и очень трудная задача. Страховой компании проще решать такие проблемы.

Пока что большинство страховых компаний проводят финансовую проверку застройщиков и соглашаются страховать риски только участников долевого строительства на объектах конкретных застройщиков. Однако многие дольщики, выяснив лояльное отношение страховой компании к застройщику, отказываются от услуг страховщика – исключительно по причине доверия к результатам проверки.

 

Страхование для ипотеки

Еще один вид страхования связан с получением ипотечного кредита. Хотя некоторые положения страхования не установлены законодательно, банки требуют обязательного комплексного страхования, чтобы уменьшить собственные риски по предоставлению кредита.

Как правило, банк требует заключить комплексный договор по трем видам: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование объекта недвижимости и страхование права собственности на объект (титула). Лишь один из видов (страхование имущества, которое отдается в залог) предусмотрен федеральным законодательством. Жилье требуется застраховать, поскольку оно будет находиться в залоге у банка несколько лет, а за это время случиться может всякое – от потопа до пожара. В этом случае банк получит компенсацию от страховой компании.

Страхование выгодно и самому заемщику. Страхование жизни и здоровья (личное страхование) – в первую очередь. Например, заемщик надолго оказался в больнице. Страховая компания будет погашать ежемесячные платежи по кредиту все время, пока он будет там находиться. Если несчастный случай привел к потере трудоспособности, то долг по кредиту погасит страховая компания, а квартира останется в собственности заемщика.

Кроме того, квартира страхуется от повреждения и утраты. Например, если вас затопили соседи и требуется ремонт, его оплатит страховая компания. Если в новостройке обнаружен технический брак и уже рушится потолок, судиться со строителями будет страховая компания.

Может возникнуть ситуация, когда квартира (или индивидуальный дом) перестает существовать вообще. Хотя заемщик лишается крыши над головой, он все равно должен выплатить банку взятые в долг деньги. Но если квартира застрахована, кредит возвратит страховщик.

Договор комплексного страхования заключается до выдачи кредита. Как правило, при банках работают аккредитованные страховые компании, с одной из которых клиенту предлагают заключить договор.

Страховой взнос по комплексному договору выплачивается ежегодно. Он составляет в среднем 0,5–1,1 % от непогашенной суммы кредита. Но тело кредита с каждым годом становится все меньше, поэтому и выплаты ежегодно сокращаются.

Размер страхового взноса зависит и от срока страхования (кредитования), возраста и состояния здоровья заемщика, состояния квартиры и дома, в котором она находится, юридической чистоты квартиры.

Тарифы по личному страхованию колеблются в диапазоне 0,25-2 % от суммы кредита. Естественно, нижний предел относится к молодым здоровым людям. Рискуя крупной суммой, страховая компания требует медицинских справок о состоянии здоровья. Если сумма кредита невелика, страховщики готовы поверить словам заемщика, что он не страдает никакими хроническими заболеваниями. Тем не менее лучше не обманывать страховщиков, если заболевания есть: когда выяснится, что в больницу заемщика «уложило» именно хроническое заболевание, которое он скрыл от страховщиков, его могут лишить страховки.

Некоторые банки разрешают гасить кредит коллективно, с помощью созаемщиков (обычно это родственники заемщика). Страхование здоровья обязательно для всех, но в зависимости от степени ответственности (участия в выплатах) каждого – с разными коэффициентами.

Стоимость страхования имущества (квартиры, дома) зависит от его технического состояния: важен материал, из которого сделаны перекрытия, есть ли в доме такой источник опасности, как газовая колонка, делалась ли перепланировка, которая могла нарушить прочность несущих конструкций и т. д. Самые высокие тарифы применяются для страхования индивидуальных домов и коттеджей. Особенно дороги деревянные, поскольку они считаются пожароопасными. Минимальный тариф страхования составляет 0,3 % от суммы кредита, для индивидуального деревянного дома – 0,7 %, каменного – 0,5 %.

Стоимость титульного страхования (страхования права собственности) составляет 0,25-0,5 % от суммы кредита. Если квартира приобретается в только что построенном или строящемся доме, сомнений в праве собственности возникает мало, но все-таки они есть (существует риск «двойных» продаж). Проверить юридическую чистоту квартиры на первичном рынке проще, поэтому страховой тариф ниже.

Стоимость страхования квартиры, приобретенной на вторичном рынке, зависит от длительности истории квартиры и количества собственников, а также от длины «цепочки», в результате которой новый владелец в нее заселился. Каждый бывший владелец теоретически может претендовать на квартиру. Поэтому страховые тарифы для квартир вторичного рынка выше, чем в новостройках. Но если у страховой компании возникнут подозрения в ее юридической чистоте, клиенту могут отказать не только в страховании титула, но даже в выдаче кредита.

 

Страхование на загородном рынке

Интерес к страхованию загородной недвижимости просыпается у населения два раза в год – весной, в память о прошлогодних грабежах и пожарах, и осенью, перед тем как покинуть летнее пристанище на несколько месяцев. Страховой договор заключается, как правило, на срок от одного месяца до одного года. Дачные дома часто страхуются только на зимний период.

Страхованию поддается любое загородное имущество: дом, земельный участок, баня, гараж, сарай, забор, внутренние интерьеры, отделка, инженерное оборудование, садовый инвентарь, теплицы, ландшафт, а также право собственности на объект (титульное страхование).

Страховые компании предпочитают иметь дело с недавно построенными добротными домами, обнесенными забором, оснащенными сигнализацией, на которые полностью оформлены документы, включая права на земельный участок, разрешение на постройку дома и подключение его к инженерным сетям.

Чаще всего страхуется сам дом. Страхование права собственности на земельный участок – редкость, мало востребованный клиентами вид. Можно застраховать и недостроенный объект, но на определенных условиях. Как правило, от владельца требуется, чтобы объект был подведен под крышу и имел определенную степень готовности.

Не все компании страхуют постройки на территории садоводческих товариществ, хотя со стороны садоводов заявок поступает много. Причина – особый правовой статус земель и построек. Это земли сельскохозяйственного назначения и расположенные на них дома к жилым объектам формально не относятся.

Дачные дома и объекты в садоводческих товариществах страхуются в большинстве случаев без осмотра дома и даже без выезда специалистов на место – по заявленной хозяином стоимости, которая не должна превышать 10–15 тыс. долл. Но в большинстве случаев необходимо провести оценку и представить страховщику перечень документов.

Загородные объекты очень индивидуальны, что затрудняет оценку их стоимости. При наступлении страхового случая размер выплат опирается на сметную стоимость строительства, а у частных лиц смета может быть неверно оформлена. Например, в ней не содержится расчетов по оплате выполненных работ (нанятых рабочих), не указаны отдельные виды работ. Иногда сметы нет вообще. Оценку проводить в таких условиях сложно, поэтому страховщики предлагают застраховать не дом, а набор строительных материалов и оборудования. Если наступит страховой случай, процедура выплат будет проще.

Главная причина, по которой страховщики могут отказать страхователю, – неясный правовой статус объекта. В первую очередь, это касается домов, возведенных методом индивидуального жилого строительства (ИЖС), или старых домов (даже добротный дом формально имеет высокую степень износа и, следовательно, невысокую стоимость).

Перечень страховых случаев достаточно велик, и страховать недвижимость и имущество можно как в комплексе, так и по отдельным видам. Чаще всего дома страхуются от кражи со взломом, грабежа, разбоя, пожара, потопа, аварий инженерных систем и других бедствий. Также встречаются довольно экзотические виды страхования, включенные в состав пакета на основе опыта страховщиков: падение деревьев и летательных аппаратов, наезд транспортных средств, а также риск удара молнии.

Стоимость страховки зависит от многих параметров: пакета рисков, материалов постройки, наличия или отсутствия охраны и противопожарных систем, размера франшизы и т. д. В среднем тарифы составляют 0,6–1 % от страховой суммы. Цена полиса зависит в первую очередь от стоимости застрахованного объекта. Мало того, что каждый загородный объект – явление уникальное, еще и каждая страховая компания имеет собственную методику оценки и набор критериев оценки. То есть страхование одного и того же дома в разных компаниях обойдется в разную сумму.

В каждой компании установлен свой базовый тариф на определенный тип дома. Он колеблется в пределах 0,3–1 % и зависит от назначения дома (летний дом, коттедж с водопроводом и отоплением) и материалов: для кирпичного дома – 0,3 %, для бревенчатого – 1 %. Страхователь может получить скидку, если дом предназначен для постоянного проживания (до 15–20 %) и если он охраняется (от 2 до 15 %).

На размер тарифа также влияют: удаленность от поста пожарной охраны; безубыточное страхование в предыдущие годы (скидки до 30 %); вид и качество механической защиты (крепкие решетки и двери могут снизить тариф на 20 % по риску «хищение»), а также наличие охранной сигнализации и удаленность отделения милиции.

Страхование искусственного ландшафта обычно стоит 1,5 % от документально подтвержденной сметной стоимости ландшафтных работ.

Пока на загородном рынке не получили распространения страхование земельных участков, страхование права собственности на любые объекты (титульное страхование), страхование гражданской ответственности владельцев загородной недвижимости перед третьими лицами.

 

Страхование строительно-монтажных рисков

В большинстве стран (но не в России) страхование строительно-монтажных рисков (по сути, профессиональной ответственности строителей) обязательно. По некоторым данным, в Петербурге застраховано не более 10 % строящихся объектов. Причем многие – по настоянию городской администрации, поскольку строительство ведется в опасной близости от соседних домов. К сожалению, правительство настаивает на сумме страхового покрытия всего в 1 млн рублей. При стоимости зданий в историческом центре в несколько миллионов долларов эти деньги не покроют ущерба, который может быть нанесен им в ходе уплотнительной застройки.

Ожидается, что после отмены лицензирования в строительстве Госдума сделает этот вид страхования обязательным.

Любой строящийся дом – объект повышенной опасности, с огромным количеством рисков. Причем как для участников строительства (дольщиков, подрядчиков, застройщиков), так и для людей, которые живут в соседних домах. Страховщики могут застраховать все возможные риски. К первой группе относятся серьезные риски, связанные со стихийными бедствиями, пожарами (поджогами), взрывами. Вторая группа – ошибки проектировщиков, нарушение технологий, то есть строительные ошибки. Третья группа – гражданская ответственность перед третьими лицами. Кроме того, у застройщика есть обязательства перед дольщиками в плане гарантий качества строительства, прописанные, между прочим, законодательно. Также строительная компания может застраховать свою технику и жизнь и здоровье рабочих на стройке.

Страховые тарифы зависят от того, где объект возводится, от его сложности, применяемых технологий, квалификации проектировщиков и подрядчиков. В среднем комплексная страховка на объекте составляет 0,4–1 % от его стоимости.

Хотя Налоговой кодекс России разрешает включать затраты на страхование строительно-монтажных работ в себестоимость продукции и услуг, строительные компании редко обращаются к страховщикам, уповая на статистику. По статистике, форс-мажорные ситуации возникают только на 1 % строительных площадок. Кроме того, строители создают локальные резервные фонды, куда откладывают долю малую «на черный день».

При таком небольшом количестве желающих застраховать свою ответственность перед третьими лицами, а объект от повреждений страховщики иногда вынуждены отказывать застройщикам, которые пытаются сэкономить на экспертизе соседних домов (чье техническое состояние они, по распоряжению администрации, должны регулярно отслеживать). Страховщики в таких случаях просто не могут просчитать риски.

 

Краткий словарь страховщика

Выгодоприобретатель. Физическое или юридическое лицо, назначенное страхователем для получения страховых выплат по договору. Указывается в страховом полисе.

Гражданская ответственность. Ответственность перед третьими лицами за возможный вред или ущерб их здоровью, жизни и имуществу, если страхователь использует объект страхования не по назначению. Гражданская ответственность может наступить также в случае совершения неумышленного правонарушения или нарушения договора.

Лимит ответственности. Страховая сумма, указанная в договоре страхования (полисе), в пределах которой страховщик несет ответственность перед страхователем или третьими лицами; также – максимально возможная сумма страхового возмещения.

Регресс. Право страховщика предъявить претензии виновному в наступлении страхового случая, чтобы за его счет возместить средства, потраченные на выплату страхового возмещения.

Страхование. Система экономических отношений по защите имущественных интересов страхователя или иных лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых страховщиком из уплачиваемых страховых премий (взносов).

Страховая выплата. Сумма, выплачиваемая для возмещения убытков при наступлении страхового случая.

Страховая премия (взнос). Плата за страхование.

Страховое покрытие. Перечень рисков, от которых защищает договор страхования.

Страхователь. Сторона в договоре, страхующая свой имущественный интерес или интерес третьей стороны. Он обязан уплатить страховой взнос страховщику, который взял на себя обязательства при наступлении страхового случая возместить страхователю убыток.

Страховщик. Организация (юридическое лицо), производящая страхование и принимающая на себя обязательство: за определенное вознаграждение возместить страхователю или другому лицу, в пользу которого заключен договор, убытки, которые возникли при наступлении страхового случая.

Страховая сумма. Объявленная страхователем при заключении договора денежная сумма, в которую он оценивает свой интерес. Страховая сумма не должна превышать стоимости объекта страхования.

Страховой случай. Событие, при наступлении которого в силу закона или договора страхования страховщик обязан выплатить страховое возмещение.

Титульное страхование. Страхование права собственности на объект.

Франшиза. Определенная часть убытков страхователя, не подлежащая возмещению страховщиком в соответствии с договором страхования. Франшиза может устанавливаться в виде определенного процента от страховой суммы или в определенной сумме.