Земля – самая значимая часть рынка загородной недвижимости
Еще Марк Твен призывал покупать землю, поскольку ее больше не производят. К этому можно добавить еще один аргумент: земля все время дорожает. Цены достигают 30–40 тыс. долл. за сотку в особенно престижных местах. В 2006 году средняя цена на землю в Ленобласти увеличилась в 4 раза, и ожидается, что темп роста цен не изменится.
На цену земли влияет как местоположение участка, так и транспортная доступность и инженерная подготовка (или возможность инженерной подготовки, полученные разрешения). Например, землю в районе Уткиной Заводи до получения разрешения на инженерную подготовку продавали по 15–17 долл./м2. Как только разрешение было получено, цена выросла до 45 долл./м2. Земля вокруг развязки КАД в районе Таллиннского шоссе продавалась изначально по 5–8 долл./м2, но как только стало ясно, что строительство началось, она стала стоить уже 30 долл. (хотя участок еще не был окончательно сформирован). В Ломоносовском районе, который сегодня активно развивается, несформированные участки продаются по 3–8 долл./м2, сформированные – от 10 долл.
Быстрее всего земля дорожает во Всеволожском районе. Заметно выросла стоимость земли в ранее недооцененных Ломоносовском, Красносельском и Тосненском районах, подорожали и пригороды Петербурга. Наиболее заметно – Пушкинский и Приморский, причем земли в Приморском районе сравнялись с самым престижным и дорогим Курортным.
Дешевых участков, выставляемых на продажу, практически не осталось: предложения начинаются от 20 тыс. долл. за участок. Причем чем дороже участки, тем быстрее они растут в цене.
Растет количество выставленных на продажу участков в садоводствах и дачных некоммерческих партнерствах (как и спрос на такие участки).
В области все время меняются законы, регулирующие земельный рынок. Право распоряжаться землей переходит от властей одного уровня к властям другого, и не всегда при этом земельные вопросы решают специалисты. Поэтому заниматься получением участков официальным путем считается делом хлопотным. Проще, оказывается, купить землю у собственников. Тут возникает другая проблема – перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли, предназначенные под строительство. Зато земли сельхозугодий легко получить под садоводство.
В области непрерывно идет перевод части сельскохозяйственных земель под застройку. Угодья, примыкающие к населенным пунктам, область будет продавать под индивидуальное жилищное строительство или под строительство дач. Речь идет о тысячах гектаров, которые станут доступны в ближайшие годы.
Земля в собственность
Приобретая дом в коттеджном поселке, покупатель становится также собственником земельного участка (иногда – в обязательном порядке, иногда – по желанию).
Если застройщик получил землю под коттеджный поселок у города или области на условиях аренды, стать собственником участка покупатель коттеджа сможет только после завершения строительства и регистрации права собственности. По закону он имеет право приватизировать участок, на котором расположен его собственный дом (для этого необходимо обратиться в муниципальные органы). Выкупать арендованную застройщиком землю не обязательно, владелец коттеджа может стать арендатором участка, на котором этот коттедж расположен.
Часть земли в готовом поселке может остаться в аренде у застройщика, например, дороги, которые необходимо обслуживать, или административные здания, сдаваемые в аренду торговые помещения и т. д.
Если земля находится в собственности застройщика, то оставлять участок в собственности до конца строительства невыгодно ни покупателю, которому нечего будет предоставить в обеспечение кредита, ни продавцу, который может вложить вырученные средства в другие проекты.
Для оформления участка в собственность владельцу коттеджа, помимо стандартного набора документов, могут понадобиться дополнительные документы (в муниципальном образовании могут быть свои требования). На оформление земельного участка может уйти до полугода.
Приобрести в собственность пригодный для строительства участок на территории области становится все труднее. Сельскохозяйственные угодья, которые можно перевести в другую категорию, в пригородах Петербурга почти все скуплены. Правильно оформленные участки (выделенные доли) в Ломоносовском, Всеволожском, Выборгском районах Ленинградской области – тоже. Меньше освоены застройщиками Тосненский, Волосовский и Кировский районы. Основные игроки на этом рынке – агрохозяйства (бывшие совхозы, фермеры), инвесторы, которые приобретают землю для строительства, и риэлторские компании.
Проблему перевода земельного участка из категории сельхозземель в категорию земель застройки несложно обойти, организовав некоммерческое дачное партнерство. На землях сельхозназначения, как известно, нельзя жить постоянно. Некоммерческое дачное партнерство изменит не назначение земель, а лишь их использование, поэтому вполне возможно строительство коттеджного поселения.
Федеральные правила оборота сельхозземель введены 30 июля 2005 года. По этому закону земельную долю без выделения («в натуре») можно внести в уставный капитал сельхозпредприятия (которому собственники уже передали землю в аренду), завещать, продать или подарить другому участнику долевой собственности, но нельзя продать постороннему. Упрощена процедура межевания, но вводятся ограничения: исключена компенсация собственникам стоимости участка, нельзя продать участок третьему лицу (пока он не выделен в натуре), остальные дольщики не имеют преимущественного права на его выкуп. В федеральном законе есть и другие ограничения по обороту земельных участков, например предписано сохранять сельскохозяйственный профиль земли.
Земля под ИЖС
После того как в силу вступило сразу несколько кодексов – градостроительный, земельный и жилищный, землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) формально можно получить только на конкурсной основе, то есть на торгах. Градостроительный кодекс РФ считает объектами ИЖС «отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенные для проживания одной семьи».
С 1 октября 2005 года (дата вступления в силу Градостроительного кодекса) получить участок под ИЖС в Петербурге можно преимущественно на торгах, но городское правительство оставило за собой право распределять некоторое количество наделов без торгов (бесплатно).
Большинство горожан желает строить собственный дом в Ленинградской области. Там земельные участки также предоставляются на конкурсной основе, и здесь есть надежда получить его, подав заявку. Заявление подается от имени одного человека, даже если строить будут сообща несколько родственников.
В Земельном кодексе сказано, что размер участка устанавливают местные органы власти. В Ленинградской области существует 222 муниципальных образования (МО). По закону именно МО (городские, сельские, поселковые и прочие) имеют право назначить размеры наделов (МО распоряжаются землей в границах населенных пунктов, муниципальный район – вне поселений). Поскольку опыта работы с землей у них пока нет, в Ленинградской области объявлен переходный период примерно до 2008 года.
Под строительство выделяются участки только из состава земель поселений. Кусочек сельхозугодий можно получить под садоводство, где, как известно, постоянно не проживают. После подачи заявки МО в течение двух недель решает, провести торги или конкурс.
Если решено устроить конкурс, муниципалитет объявляет прием заявок от желающих получить участок. Прием длится целый месяц, и есть надежда, что аукциона не будет (если за месяц никто не подаст заявки). Однако если найдутся желающие, аукцион неизбежен.
Прежде чем участок попадет на аукцион, его необходимо сформировать, установить границы, определить функциональное назначение, технические условия подключения к сетям. Это – забота администрации. Стартовая цена должна быть подсчитана независимым оценщиком. Затем в газете публикуется объявление о предполагаемом конкурсе (за 30 дней до его проведения).
Как правило, для участия в торгах необходимо внести задаток, размер которого определяет продавец – МО. Подача заявки не стоит ничего, а стоимость подготовки документов, как правило, оплачивает победитель торгов – несколько тысяч рублей.
Затем проводится открытый аукцион, в ходе которого выявляется победитель. По результатам составляется протокол, на основе которого надо заключить договор аренды между МО и частным застройщиком. Этот договор необходимо зарегистрировать. По примерным подсчетам, после подачи заявки может пройти две недели, в течение которых МО принимает решение и публикует объявление о торгах, затем – еще 30 дней до проведения торгов и еще недели две для оформления документов победителя. Потом можно начинать проектирование и получать разрешение на строительство.
Если гражданин получил участок под строительство, но не строит, государство может его наказать (в договоре аренды обязательно указаны условия, в том числе – срок строительства). Если срок нарушен, за невыполнение условий либо расторгают договор с арендатором, либо повышают арендные ставки. Избежать штрафа можно, если есть убедительная причина, по которой строительство не могло произойти. Штрафные санкции могут быть применены и при нарушении сроков строительства на участках, приобретенных в собственность (считается, что земля используется не по целевому назначению).
Построенный дом попадает в состав жилого фонда, в частный сектор.
Категории земель
Земли разделяют на категории в зависимости от целевого назначения:
1. Земли сельскохозяйственного назначения – земли за чертой поселений, предоставленные для ведения сельского хозяйства. К ним относят не только сельскохозяйственные угодья, но также участки, занятые дорогами, лесополосами и хозяйственными постройками. Пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, подлежат особой охране. Под строительство обычно выделяют непригодные для сельхозиспользования земли или земли самого худшего качества.
2. Земли поселений – территории, предназначенные под строительство (города, поселки). Внутри поселений могут быть не только жилые зоны, но, например, промышленные или транспортные.
3. Вокруг городов обязательно есть земли пригородные. Это могут быть зоны отдыха, резервные территории города, зоны сельхозпроизводства и т. д.
4. Земли промышленного и иного специального назначения делятся на категории в зависимости от производства, которое там размещается: земли транспорта, энергетики, связи и т. д.
5. Если земли признаны особо ценными в эстетическом, историко-культурном или, например, природном аспекте, их относят к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Они полностью или частично изымаются из хозяйственного оборота.
6. Лес и участки, где еще только предполагается его выращивать, относятся к землям лесного фонда.
7. Водные объекты и водоохранные зоны вокруг них – земли водного фонда.
8. Земли запаса – пустые территории в государственной или муниципальной собственности. Чтобы их использовать, необходимо сначала перевести их в какую-нибудь другую категорию.