В тесноте и в обиде

/  Дело /  Недвижимость

Из-за тотального дефицита практически все жилье внутри МКАД со временем рискует попасть в разряд элитного

 

Премьер Дмитрий Медведев предложил свой рецепт доступного жилья: «Надо строить больше». Если мыслить в масштабах всей страны, то так оно и есть: в прошлом году, по данным Росстата, возведено около 65 миллионов «квадратов», а нужно не меньше ста. Но эта закономерность не работает в отношении Москвы, ибо строить здесь уже попросту негде.

Мэр Сергей Собянин постановил пересмотреть все строительные инвестконтракты, и к жизни вернули лишь те, что находились на стадии завершения. На первичном рынке возник острейший дефицит предложения, а на вторичном цены вернулись к уровню начала памятного 2008 года и, по мнению экспертов, могут перешагнуть их. Старая Москва неуклонно превращается в город долларовых миллионеров.

Недостройка века

До кризиса, когда мэром был Юрий Лужков, в столице ежегодно сдавали по 4—5 миллионов квадратных метров нового жилья. Предложение пыталось догнать растущий спрос. Апогеем такой политики стал жилой комплекс в районе Ботанического сада, где квартиры с ремонтом стоили 80 тысяч рублей за метр. Когда из-за кризиса доверия в систему временно перестали поступать деньги, многие девелоперы обанкротились, стройки остановились, и цены пошли вниз.

По данным Росстата, в 2009 году в Москве возвели лишь 2,7 миллиона «квадратов» жилья, в 2010 году — 1,7 миллиона, а в 2011 году — 1,8 миллиона. За одиннадцать же месяцев 2012 года столица получила всего 1,486 миллиона «квадратов», из которых около 200 тысяч пришлось на новую Москву.

По мнению советника президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григория Алтухова, рост цен на вторичном рынке вызван как раз дефицитом новостроек экономкласса. По оценкам компании «МИЭЛЬ-недвижимость», всего в стадии активного строительства сейчас находится 100 домов общей площадью 2,5 миллиона квадратных метров. Для мегаполиса это капля в море. Тем более что большинство новостроек находится на окраинах, часто за МКАД.

С 2006 по 2008 год средняя цена за квадратный метр в Москве выросла с 2,5 тысячи долларов до 6, то есть на 70 процентов, или по 30—35 процентов в год. Потом последовал кризис и обвал до 4 тысяч долларов. А в 2010 году начался уже плавный рост, примерно на 5—7 процентов. Всего же с 2007 по 2012 год цены на жилую недвижимость в столице выросли на 35 процентов в долларах и на 70—75 процентов в рублях (со 100 до 175 тысяч рублей).

«Динамика цен, которую мы сейчас наблюдаем, связана с отложенным спросом, — рассказывает «Итогам» президент фонда «Институт экономики города» и научный руководитель Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Надежда Косарева. — Поэтому, даже если восстановить докризисные темпы строительства, затоваренности рынка не произойдет, так как спрос все равно будет превышать предложение».

Это подтверждает и сухая статистика. По данным Росреестра, в 2007 году было заключено более 77 тысяч сделок по купле-продаже жилья в Москве, а в 2012 году — уже свыше 96 тысяч. То есть рынок не просто вернулся к докризисным показателям, но и серьезно их превзошел (за исключением объемов строительства жилья). «Если совсем заморозить строительство в старой Москве, то цены, безусловно, пойдут вверх, — говорит «Итогам» президент Гильдии риелторов Москвы Сергей Саяпин. — Мои предположения — где-то на 15 процентов в год. Теоретически активная застройка новой Москвы и фактическое соединение ее с остальной частью города должны повлиять на цены в сторону их снижения». Но в том-то и штука, что застроить новые земли власти быстро не смогут — слишком много нерешенных вопросов инфраструктурного характера, да и с землеотводами еще разбираться и разбираться.

Старомосковский рынок

По оценкам Сергея Саяпина, среди покупателей жилья в Москве доля тех, кто уже имеет квартиру в столице и может ее продать, достигает 70 процентов. Это значит, что «старомосковский» рынок ориентирован сам на себя, и цены на нем могут расти до бесконечности. Львиная доля сделок — это по сути обмен одной московской недвижимости на другую. Для продавцов-покупателей имеет значение не стоимость всего объекта недвижимости, а лишь разница в цене двух или более объектов, участвующих в сделке.

Изменить ситуацию могло бы резкое наращивание темпов ввода в строй нового жилья. Но даже пять миллионов квадратных метров в год не такой уж высокий темп строительства, учитывая растущую численность населения, считает глава аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Но главное здесь другое: остались ли у Москвы резервы для дальнейшей застройки?

По данным департамента градостроительной политики Москвы, в столице из 1722 хрущевок сносимых серий осталось убрать 351 дом общей площадью 1,23 миллиона квадратных метров. Но в нынешних условиях этот «резерв» вряд ли сильно изменит ситуацию.

Для справки: на 2013 год был запланирован снос лишь 88 домов, на месте которых можно построить полтора десятка «свечек» на 587 тысяч «квадратов». Всего же потенциал оставшихся хрущевок — около двух миллионов квадратных метров. Этого может хватить на год-полтора.

Есть и еще проблемы. Во-первых, из-за поправок, внесенных в Земельный кодекс, мэрия больше не имеет права давать землю под строительство стартовых домов для переселения жителей панельных пятиэтажных домов без конкурса. По этой причине расторгнуто больше половины из 23 контрактов на реконструкцию старого жилого фонда. Во-вторых, программа была фактически заморожена из-за новой нормы в городском законодательстве, которая позволяет переселять жителей в аналогичное по площади жилье без улучшения условий их проживания. Для этого пришлось перепроектировать уже новые дома.

Что касается промзон, то их потенциал можно оценивать лишь приблизительно. Например, по оценкам компании «МИЭЛЬ», общая их площадь насчитывает 152 миллиона квадратных метров. При этом в планах у мэрии построить здесь от 46 до 99 миллионов «квадратов».

Несколько лет назад Надежда Косарева проводила собственное исследование этого вопроса, и тогда выяснилось, что к застройке пригодны лишь 40 миллионов квадратных метров промзон. Причем строить на них необязательно будут только жилье. Так или иначе, и этот резерв иссякнет через 20 лет, а если темпы строительства увеличить до лужковских, то и через 8 лет. После этого Москве придется окончательно сливаться с областью, превратив столицу в пределах МКАД в «заповедник» сверхдорогого жилья.

Почти в каждом европейском мегаполисе есть такое историческое ядро, где строительство практически не ведется, а недвижимость находится в статусе элитного. На Манхэттене, например, средняя цена квартиры составляет около 1,5 миллиона долларов. Опыт показывает, что в 2010—2011 годах цены там росли в среднем на 5 процентов в год, что выше американской инфляции, которая составляет около 3 процентов. Аналитики из агентства недвижимости Cocoran считают, что это связано с ростом спроса на элитную недвижимость, в частности инвестиционного. Однако даже в густо застроенных исторических центрах в целом существует условный потолок стоимости, хотя цены в одном районе могут упасть, а в другом — сильно вырасти. В частности, такая ситуация сейчас наблюдается в Париже, где, по данным Нотариальной палаты региона Иль-де-Франс, в конце ноября в V округе цены упали на 4,1 процента, а в III округе, наоборот, выросли на 4,9 процента. «Цены в центральных «исторических» районах всегда дорожают из-за ограниченного предложения и сильного спроса», — говорит президент Гильдии риелторов Москвы Сергей Саяпин.

Но центр Парижа и остров Манхэттен во много раз меньше старой Москвы. То же можно сказать про плотно застроенный центр Лондона, который соответствует размерам московского центра в пределах Садового кольца. В силу исторических причин плотно застроенная часть Москвы, гораздо шире и доходит практически до МКАД.

А теперь давайте сравним цены в Лондоне и Москве. К примеру, в районе Croydon, расположенном в 17 километрах к югу от центра города (по тамошним меркам — задворки), можно купить квартиру площадью 40—45 квадратных метров примерно за 210 тысяч фунтов стерлингов (около 11 миллионов рублей). Аналог этому в Москве будет тоже неблизко: в районе Царицына. В новом микрорайоне похожие квартиры продаются примерно за 6 миллионов рублей с отделкой. Вроде бы пока еще есть куда расти, но стоит учитывать разницу в средних зарплатах: 50 тысяч рублей — в Москве и 140 тысяч рублей в переводе с фунтов — в Лондоне. А главное — ставку по ипотеке, которая для Лондона составляет 5,5 процента против московских 12.

Из-за ограниченности свободного пространства и недостаточного строительства жилья практически все квартиры внутри МКАД со временем рискуют попасть в разряд элитных, не имея на то никаких объективных оснований. Кроме одного — спроса.

В 2011—2012 годах, по подсчетам компании Jones Lang Lasalle, в столичную недвижимость было вложено около 16—17 миллиардов долларов. Разбалансированный рынок жилья Москвы делает даже убогую «панель» идеальным местом для инвестиций. И неудивительно, если у сохранения статус-кво найдутся сотни и даже тысячи лоббистов среди миллионеров и чиновников.

Как писал Михаил Булгаков о Москве 1922 года: «...Цены в Москве давно уже никого не пугают, и сказочные, астрономические цифры миллионов (этого слова уже давно нет в Москве, оно окончательно вытеснено словом «лимон») пропускают за день блестящие, неустанно щелкающие кассы». Знал бы классик, что еще чуть-чуть, и москвичи начнут мерить квадратные метры не в лимонах, а в ярдах...