Органы государственного жилищного надзора
В орган государственного жилищного надзора следует обращаться с жалобой (заявлением), если обращение связано со следующими фактами:
— нарушение порядка принятия общим собранием собственников помещений решения о создании ТСЖ, его устава и внесения в него изменений;
— нарушение порядка принятия собственниками помещений решения о выборе управляющей организации в целях заключения с такой организацией договора управления;
— нарушение порядка утверждения условий договора управления и его заключения;
— нарушение управляющей организацией обязательств, предусмотренных договором управления.
Государственные жилищные инспектора (далее — инспекторы) имеют право:
— беспрепятственно посещать многоквартирные дома, помещения общего пользования таких домов и проводить исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю;
— с согласия собственников посещать жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования;
— по заявлениям собственников помещений проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений решения о создании ТСЖ, правомерность избрания председателя правления и других членов правления;
— проверять соответствие устава ТСЖ (в том числе внесенных в него изменений) требованиям законодательства Российской Федерации;
— проверять правомерность принятия собственниками помещений решения о выборе управляющей организации с целью заключения с ней договора управления, проверять правомерность утверждения условий такого договора и его заключения.
По результатам проверок инспекторы вправе:
1) выдавать предписания:
— о прекращении нарушений обязательных требований;
— об устранении выявленных нарушений;
— о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в 6-месячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава ТСЖ (внесенных в него изменений) обязательным требованиям;
2) составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований;
3) передавать материалы дел в органы или должностным лицам, уполномоченным рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;
4) направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.
Органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации ТСЖ, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, и о признании договора управления недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава ТСЖ (внесенных в него изменений) обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления и его заключения.
В городе Москве функции по региональному государственному жилищному надзору в сфере использования и сохранности жилищного фонда (независимо от его формы собственности), соблюдения правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствия многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также соответствия жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям осуществляет Государственная жилищная инспекция города Москвы — Мосжилинспекция.
Адрес Мосжилинспекции: 129090, г. Москва, проспект Мира, д. 19.
Официальный сайт Мосжилинспекции в сети Интернет: mgi.mos.ru.
Органы местного самоуправления
Орган местного самоуправления по требованию собственника помещения обязан предоставлять следующую информацию:
— об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них;
— о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами);
— об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ;
— о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг;
— об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений;
— о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг;
— о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах;
— о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур и о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов;
— о производственных и инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, и о соблюдении такими организациями установленных параметров качества услуг;
— о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг;
— о состоянии расчетов организаций, осуществляющих предоставление коммунальных услуг с организациями, осуществляющими их производство и реализацию коммунальных услуг.
Прокуратура
Прокурор вправе привлекать к ответственности лиц, нарушивших закон при выполнении работ и оказании услуг, не соответствующих предъявляемым к ним обязательным требованиям, а также нарушающих права потребителей.
Прокурор обязан:
— рассматривать и проверять заявления и жалобы о фактах нарушения закона;
— разъяснять пострадавшим порядок защиты их прав и свобод;
— принимать меры по предупреждению и пресечению нарушений прав и свобод человека и гражданина;
— возбуждать производство об административном правонарушении, требовать привлечения нарушивших закон лиц к иной ответственности, установленной законом;
— предостерегать о недопустимости нарушения закона.
Прокурор вправе обращаться в суд с целью защиты потребителей коммунальных услуг в следующих случаях:
— если пострадавший по состоянию здоровья, возрасту или иным причинам не может лично отстаивать в суде свои права;
— если необходима защита неопределенного круга лиц, то есть в случае нарушения прав и свобод значительного числа граждан;
— если нарушение приобрело особое общественное значение.
Общественные организации
За защитой своих прав граждане (собственники и пользователи жилых помещений) могут обратиться в общественные объединения потребителей, которые наделены правом выступать как в защиту отдельных потребителей (или группы потребителей), так и в защиту прав и законных интересов неопределенного круга потребителей.
По данным Роспотребнадзора, в настоящее время в России зарегистрировано порядка 580 общественных объединений потребителей. Для достижения целей по защите прав потребителей общественные объединения вправе:
— распространять информацию о правах потребителей и о необходимых действиях по защите этих прав, консультировать граждан, оказывать им практическую юридическую помощь;
— обращаться в суды с заявлениями в защиту прав и законных интересов отдельных потребителей (групп потребителей, неопределенного круга потребителей);
— осуществлять общественный контроль за соблюдением прав потребителей и направлять в орган государственного надзора и органы местного самоуправления информацию о фактах нарушения прав потребителей для проведения проверки этих фактов и принятия в случае их подтверждения мер по пресечению нарушений прав потребителей в пределах полномочий указанных органов;
— вносить в органы прокуратуры и федеральные органы исполнительной власти материалы о привлечении к ответственности лиц, осуществляющих выполнение работ (оказание услуг), не соответствующих предъявляемым к ним обязательным требованиям, а также нарушающих права потребителей, установленные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации;
— обращаться в суды с заявлениями в защиту прав потребителей и законных интересов отдельных потребителей (группы потребителей, неопределенного круга потребителей).
Самой масштабной общественной организацией потребителей является Объединение потребителей России, которое в настоящее время имеет региональные отделения в 71 субъекте Российской Федерации. В 2010–2012 годах Объединение потребителей России проводило системную работу по общественному контролю за соблюдением управляющими организациями Московской области прав неопределенного круга потребителей на получение свободного доступа к информации об оказываемых ими услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества, подлежащей раскрытию в соответствии со Стандартом раскрытия информации.
Нарушения порядка и способов раскрытия информации были зафиксированы практически в каждой организации. Однако 90 процентов заявленных Объединением потребителей России требований об устранении этих нарушений были удовлетворены управляющими организациями в добровольном порядке. О злостных нарушителях законодательства Объединение потребителей России проинформировало прокуратуру Московской области и Московскую областную жилищную инспекцию, по результатам последующих проверок организации были привлечены к административной ответственности по ст. 7.23.1 КоАП РФ и оштрафованы.
По итогам общественного контроля управляющих организаций Московской области был сформирован Реестр, который размещен в открытом доступе на сайте Объединения потребителей России — . Любое заинтересованное лицо, в том числе не обладающее специальными юридическими знаниями, может ознакомиться со сведениями об управляющих организациях, осуществляющих управление многоквартирными домами в любом муниципальном образовании области, и получить представление о степени соблюдения ими прав граждан на получение свободного доступа к информации об их деятельности. Таким образом, Объединение потребителей России защищает интересы неопределенного круга потребителей, в данном случае проживающих на территории Московской области, и занимается просвещением сотрудников управляющих организаций, которые, как показывает практическая работа, просто не знают не только о существовании нормативных документов, требующих раскрытия информации, но и об административной ответственности за их неисполнение.
Обращение в суд
Если потребителем коммунальных услуг является гражданин, который использует помещение и поставляемые в него коммунальные услуги для личных, бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исполнителем таких услуг является организация (или индивидуальный предприниматель), то при подаче иска в суд гражданин вправе:
— не оплачивать госпошлину (если цена иска не превышает 1 000 000 рублей);
— самостоятельно определить суд, который этот иск будет рассматривать, выбрав один из следующих вариантов: суд по месту жительства или пребывания истца; суд по месту заключения или исполнения договора; суд по месту нахождения организации; суд по месту жительства ответчика, если он является индивидуальным предпринимателем;
— требовать возмещения причиненного морального вреда.
Этими же правами обладают члены ТСЖ или ЖК, если спор связан с предоставлением этими организациями платных услуг (работ) гражданам. Но если причина судебного разбирательства связана с членством в ТСЖ или ЖК, то граждане уже не имеют права пользоваться упомянутыми «привилегиями».
При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных законом, которые не были удовлетворены в добровольном порядке исполнителем, суд взыскивает с исполнителя в пользу потребителя штраф в размере 50 процентов суммы, присужденной судом в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
В спорах потребителей с управляющими организациями, ТСЖ и ЖК часто защищаются как их неимущественные, так и имущественные права, при этом иски рассматриваются либо мировым судьей, либо федеральным судьей в районном суде.
В районный суд нужно обращаться в следующих случаях:
— спор имеет неимущественный характер (например, требование о проведении ремонта для устранения последствий залития жилого помещения, произошедшего по вине управляющей организации);
— заявлены требования имущественного характера, и при этом цена иска превышает 50 000 рублей;
— заявлены требования имущественного характера, не подлежащие оценке;
— заявлены требования о компенсации морального вреда.
Если требования имеют имущественный характер и цена иска не превышает 50 000 рублей, следует обращаться к мировому судье.