Понятие капитального ремонта
Капитальный ремонт — сложный процесс, который многие управляющие организации не считают нужным инициировать из-за его трудной реализации и большого объема отчетности.
Если управляющая компания — временщик, который хочет «высосать» все соки из дома, пока он новый, а потом уйти, то мотивация для капитального ремонта будет низкой.
Однако для управляющих организаций, которые пришли в дом надолго, капитальный ремонт позволяет не только решить проблемы дома, но и сформировать лояльность жителей.
Капитальный ремонт регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, в том числе территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории, архитектурно-строительное проектирование, нормы по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее — градостроительные отношения) (п. 1 ст. 4 (ГрК РФ).
Под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).
Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Таким образом, многоквартирный дом относится к объекту капитального строительства, и на него в полном объеме распространяется определение капитального ремонта, приведенное в ГрК РФ.
Обратите внимание на два ключевых слова: «замена» и «восстановление». Они означают, что по капремонту мы меняем и улучшаем то, что было ранее. Например, если мы устанавливаем видеокамеры (как «другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях» в соответствии с п. 7 Правил от 13.08.2006 № 491) за счет средств капремонта, это может трактоваться как нецелевое использование средств.
Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства (п. 5 ст. 166 ЖК РФ).
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем текущий и капитальный ремонт (п. 10 Правил от 13.08.2006 № 491).
Цели капитального ремонта в многоквартирном доме:
— устранение физического износа или разрушения, поддержание и восстановление исправности и эксплуатационных показателей в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности;
— замена соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования) (при необходимости) (п. 21 Правил от 13.08.2006 № 491).
Какие работы можно делать по капитальному ремонту
Состав работ, который можно проводить по капитальному ремонту, является гибким, поскольку зависит от двух компонентов: федерального и регионального.
1. Федеральный компонент установлен в п. 1 ст. 166 ЖК РФ и включает:
а) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
б) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
в) ремонт крыши;
г) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
д) ремонт фасада;
е) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Формулировки довольно общие, но их более подробное содержание можно найти в специальных нормативных актах. Например, состав и элементы инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения очень подробно описаны в п. 2–7 Правил от 13.08.2006 № 491.
Например, в состав внутридомовой системы электроснабжения включаются автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома (т. е. домофоны) или балконные и иные плиты, которые также можно ремонтировать в рамках федерального компонента работ по капитальному ремонту.
С 09.12.2018 законодатель расширил состав работ по капитальному ремонту лифтового хозяйства, указав, что капитальному ремонту подлежат не только сами лифты, но и лифтовые шахты, машинные и блочные помещения. Это очень правильная поправка, которая снимает множество спорных вопросов при замене лифтов в многоквартирном доме.
2. Региональный компонент установлен в п. 2 ст. 166 ЖК РФ и включает:
— утепление фасада;
— переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;
— устройство выходов на кровлю;
— установку автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;
— установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
— другие виды услуг и (или) работ.
Этот перечень работ и услуг может использоваться в качестве регионального компонента только в том случае, если он определен нормативным правовым актом субъекта РФ.
Например, Закон Республики Татарстан от 25.06.2013 № 52-ЗРТ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Республике Татарстан» в числе прочего относит к региональному компоненту:
— оборудование входных групп подъездов пандусами и лестничных маршей перилами с обеих сторон в целях обеспечения доступности общего имущества в многоквартирном доме для маломобильных групп населения;
— ремонт подъездов в многоквартирном доме, иных помещений в многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам и предназначенных для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений;
— ремонт системы противопожарной защиты многоквартирного дома;
— проведение работ по технической инвентаризации многоквартирных домов и изготовление технических паспортов.
Таким образом, если вы хотите провести те или иные виды работ за гранью федерального компонента, то вам необходимо найти региональный закон о капитальном ремонте и свериться с ним. Данные работы включены в региональный компонент? Их можно делать. В противном случае проведение капитального ремонта вне состава работ, который определен в законе, будет являться нецелевым использованием средств.
Анализ региональных нормативных актов по капитальному ремонту показывает, что субъекты РФ закладывают чаще всего минимальный состав работ, дословно копируя его из п. 2 ст. 166 ЖК РФ в региональном нормативном акте. Любые законодательные инициативы снизу по расширению состава работ на региональном уровне воспринимаются болезненно. Так, на базе общественного совета при законодательном органе Пензенской области я пытался инициировать внесение изменений в региональный закон о капитальном ремонте, дополнив его некоторыми видами работ (например, ремонтом подъездов с конкретным уточнением отдельных видов работ). В итоге мы столкнулись с жестким сопротивлением в лице регионального оператора и местного управления ЖКХ. Все они заявили, что увеличение состава работ потребует увеличения тарифа, что является социальным вопросом (хотя я предлагал увеличивать этот состав работ за счет специального счета, а не «общего котла»). Одним словом, позиция чиновников сводится к тому, чтобы ничего не менять. Однако иногда бывают приятные исключения в виде расширенного состава работ (прежде всего ремонта подъездов. Эта тема самая болезненная, т. к. подъезды многоквартирных домов очень часто просто ужасны).
3. Факультативный компонент. Размер взноса на капитальный ремонт устанавливается в каждом субъекте РФ отдельным распорядительным актом на определенный срок. Если собственники на общем собрании примут решение об установлении верхней границы взноса, превышающей установленный государством минимальный размер, то накопленная разница может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 3 ст. 166 ЖК РФ).
Если в вашем регионе установлен тариф 10 руб. с 1 м2, а вы собираете 12 руб. с 1 м2, то накопленные за определенный период 2 руб. решением общего собрания (по установленной в законе процедуре) можно потратить на что угодно. Главное, чтобы это было связано с ремонтом именно общего имущества (например, можно положить новый асфальт вокруг дома, отремонтировать детскую площадку и т. п.).
Кто и в какие сроки оплачивает взносы на капремонт
Взнос на капитальный ремонт является частью платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 2 ст. 154 ЖК РФ), которая платится собственниками.
Она вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания (п. 1 ст. 155 ЖК РФ). Если общим собранием собственники перенесли срок оплаты с 10-го на 25-е число месяца, следующего за расчетным, то и по оплате взноса на капитальный ремонт сроки сдвигаются.
От уплаты взноса на капитальный ремонт освобождаются:
— собственники помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу в порядке Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом от 28.01.2006 № 47
— в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме (за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию) (п. 2 ст. 169 ЖК РФ).
С 01.01.2019 региональным нормативным актом может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (исходя из минимального взноса):
— одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 %;
— 80 лет, — в размере 100 %;
— проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 %, 80 лет, — в размере 100 % (п. 2.1 ст. 169 ЖК РФ).
Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении не менее 3 и не более 8 календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (п. 3 ст. 169 ЖК РФ). Региональный оператор начнет выставлять квитанции собственникам начиная с этой даты.
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации (п. 8.1 ст. 156 ЖК РФ). Обычно регионы не идут по такому пути и устанавливают один тариф, обязательный для всех. Например, в Санкт-Петербурге действуют дифференцированные размеры взносов по десяти типам многоквартирных домов (что, конечно, связано с богатым архитектурным разнообразием Северной столицы). Плата за капитальный ремонт в Санкт-Петербурге определяется исходя из периода постройки дома, материала стен, а также физического износа, наличия или отсутствия лифта.
Обращаем внимание, что за долги прежнего собственника по капитальному ремонту отвечает новый собственник.
В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного п. 3 ст. 169 ЖК РФ, в котором указано про обязанность включения многоквартирного дома в региональную программу по капитальному ремонту. По этому поводу имеется обширная судебная практика, например постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.05.2018 по делу № А56-40764/2016 и апелляционное определение Тюменского областного суда от 18.12.2013 по делу № 33-5879/2013.
Судебная работа с должниками по капитальному ремонту ведется только с действующим, а не с прошлым собственником. При этом нынешний собственник может взыскать причиненный вред ненадлежащим исполнением обязанности по оплате взносов по капитальному ремонту с прежнего собственника (ст. 10 и 1064 ГК РФ).
Особенности оплаты капитального ремонта в новостройках
П. 5 и 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» устанавливают, что гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования), входящего в состав такого объекта долевого строительства составляет не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет.
В этой ситуации много дискуссий возникает по вопросу, должны ли собственники новых многоквартирных домов оплачивать капитальный ремонт, раз их дом в ближайшие годы будет находиться на гарантии у застройщика. Закон регулирует данный вопрос:
1. Оплата капитального ремонта в новостройке осуществляется после включения многоквартирного дома в региональную программу по капитальному ремонту, которая актуализируется каждый год (п. 1 ст. 168 ЖК РФ).
2. Точный срок включения многоквартирного дома в региональную программу по капитальному ремонту определяет региональный уполномоченный орган.
3. Срок по выполнению обязанности по уплате взноса на капитальный ремонт в новостройке не может превышать 5 лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта (п. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).
Чтобы выяснить, когда в вашем новом доме будет необходимо платить за капитальный ремонт следует обращаться в региональный фонд по капитальному ремонту.
Новый дом будет переведен в «общий котел», если собственники не позднее чем за 3 месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, не реализуют иной способ формирования фонда капитального ремонта.
Обычно этот срок всегда пропускается. В новом доме мы не думаем о капитальном ремонте и начинаем решать этот вопрос уже после того, как фасад рассыпается, а крыша течет; часто это бывает в год окончания гарантийного срока застройщика на дом.
Если указанный срок пропустить, то переход на специальный счет может занять длительный срок (до 1 года) с даты направления протокола общего собрания региональному оператору (п. 5 ст. 173 ЖК РФ).
В законе для органа местного самоуправления есть обязанность содействия собственникам определиться с тем, какой способ формирования фонда на капитальный ремонт им лучше выбрать.
1. За 3 месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт орган местного самоуправления обязан информировать собственников помещений в многоквартирном доме о последствиях отсутствия решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
2. Для этой цели он обязан созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы решить вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
3. Если собрание не имело кворума, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора и уведомляет об этом собственников помещений (в том числе через ГИС ЖКХ) (п. 6 и 7 ст. 170 ЖК РФ).
Чаще всего процедура проведения общего собрания органом местного самоуправления предельно формализована, и этому есть объяснения. Если собственники сами не в состоянии принять нужные их дому решения по капитальному ремонту, то орган местного самоуправления не будет решать за жителей их проблемы. Поэтому собрание может вообще не проводиться, а уведомление о факте перевода собственников на счет регионального оператора, размещенное на сайте ГИС ЖКХ, никто не прочитает. Бывает и так, что собственники узнают о том, что их перевели на счет регионального оператора, уже после того, как они получат первые квитанции по оплате капремонта.
Такая ситуация устраивает абсолютно всех: Органу местного самоуправления проведение общего собрания — лишние и никем не оплачиваемые хлопоты. Региональному оператору включение новостройки с платежеспособными жителями в общий котел с перспективой капитального ремонта через четверть века добавит наличности в бюджет. А жители, пустившие процесс на самотек, останутся в проигрыше. Поэтому не следует забывать о том, что капитальный ремонт оплачивать все равно придется, даже если вы только заселились в новый дом.
Особенности оплаты капитального ремонта в нежилых помещениях
Собственники нежилых помещений оплачивают взнос на капитальный ремонт в особом порядке.
Во-первых, в отношении нежилых помещений допускается однократное выставление платежного документа, содержащего расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год. Такая квитанция выставляется один раз в течение первого расчетного периода года.
Во-вторых, собственник нежилого помещения вправе оплатить такой платежный документ единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (если иное не установлено региональным законодательством).
В случае если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (п. 3 ст. 171 ЖК РФ).
Как можно полностью прекратить оплату капитального ремонта
С 20.12.2017 в п. 8 ст. 170 ЖК РФ была введена норма, что если дом находится на специальном счете, то собственники при выполнении ряда условий могут прекратить оплачивать взносы на капитальный ремонт. Регламент это процедуры такой:
1. В региональном нормативном акте должен быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта (при специальном счете), который не может превышать 50 % оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома. Расчет ведется на основании Методических рекомендаций по определению оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома от 25.09.2018 № 618 / пр.
Оценочная стоимость капитального ремонта многоквартирного дома определяется с учетом:
— суммарной стоимости всех работ и (или) услуг по капитальному ремонту соответствующего многоквартирного дома, включенных в региональную программу капитального ремонта общего имущества;
— стоимости разработки проектной документации (в случае если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности) и стоимости услуг по строительному контролю;
— необходимости выполнения в течение срока действия региональной программы капитального ремонта работ и (или) услуг по капитальному ремонту отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем данного типа многоквартирного дома исходя из нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков).
2. Стоимость каждой услуги и (или) работы по капитальному ремонту многоквартирного дома рекомендуется определять исходя из их предельной стоимости.
3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта.
4. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.
В этой ситуации оплата взноса на капитальный ремонт прекращается на законных основаниях. Однако стоит отметить, что если деньги по капитальному ремонту собираются на специальный счет, а в доме хорошие хозяйственники-управленцы, то они найдут, на что потратить средства по капитальному ремонту, поскольку улучшать комфортную среду проживания (даже в рамках ограниченного ст. 166 ЖК РФ набора работ) можно по-разному.
Прекращение оплаты капитального ремонта не должно быть самоцелью, т. к. капитальный ремонт домам необходим всегда.
Способы формирования фонда капитального ремонта
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете. В этом случае выставление платежных документов (квитанций) собственникам осуществляет владелец специального счета, которым может быть:
— ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;
— осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;
— управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления
— региональный оператор (п. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ).
2. Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (так называемый «общий котел») (п. 3 ст. 169 ЖК РФ).
Использование денежных средств, уплачиваемых в «общий котел», осуществляется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
Обычно ремонт новых домов планируется в данной программе через 25–35 лет после их постройки (отдельных конструктивных элементов дома — по-разному). Точную информацию о сроках капитального ремонта вашего дома можно получить на сайте регионального оператора.
Региональной программой капитального ремонта в приоритетном порядке могут быть предусмотрены работы по ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения; ремонту, замене, модернизации лифтов; ремонту лифтовых шахт, машинных и блочных помещений (п. 3.1 ст. 168 ЖК РФ).
Какой способ формирования фонда капитального ремонта выбрать, необходимо решать в конкретной ситуации. Представим, что вы находитесь на специальном счете и в 2021 году у вас планируется ремонт лифтов, а в 2035-ом — ремонт фасада. В этом случае, не дожидаясь 2035 года, стоит провести ремонт фасада (или провести иные работы), а затем принять решение о переходе в «общий котел» и отремонтировать за счет региональной программы капитального ремонта лифтовое хозяйство дома (и затем постепенно гасить минимальными ежемесячными платежами ремонт лифтов).
Вернуться обратно на специальный счет после проведения ремонта лифтов в рамках региональной программы капитального ремонта вы сможете только после того, как в полном объеме возместите региональному оператору задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 173 ЖК РФ).
Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора я считаю крайне неэффективной практикой. Фонд капитального ремонта должен формироваться исключительно на специальном счете его владельца (если только собственники не проголосовали за «общий котел»), чтобы собственники несли ответственность за принятие или непринятие ими решений о проведении капитального ремонта.
«Общий котел» может быть оправдан только в случае жилых и нежилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Смена способа формирования фонда капитального ремонта: переход на специальный счет
Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания (50 + 1 %) собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 и п. 1 ст. 173 ЖК РФ).
Если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали специальный счет, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
— размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт (не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт);
— владелец специального счета (желательно указать ОГРН);
— кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ; если решение о выборе кредитной организации не принято, счет будет открыт в кредитной организации по усмотрению регионального оператора) (п. 4 ст. 170 ЖК РФ);
— лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платежных документов (в том числе с использованием ГИС ЖКХ) на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет (выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним);
— порядок представления платежных документов и размер расходов, связанных с представлением платежных документов, условия оплаты этих услуг (п. 3.1 ст. 175 ЖК РФ).
Решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть направлено в течение 5 дней региональному оператору. Срок вступления решения в законную силу — 1 год, если иной срок не был установлен региональным законом о капитальном ремонте. Затем в течение 5 дней после вступления в силу решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.
В России есть большое количество регионов, которые сократили срок вступления в силу принятого собственниками решения. Так, в Москве оно вступает в силу через 3 месяца (п. 3.2 ст. 75 Закона Москвы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной политики города Москвы»).
В Оренбургской области решение вступает в силу через 6 месяцев (п. 5 ст. 8 Закона «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Оренбургской области, от 12.09.2013 № 1762/539-V-ОЗ).
Мы с коллегами пытались изменить ситуацию с этим вопросом в Пензенской области и хотя бы на немного сдвинуть сроки в сторону уменьшения. Но встретили сопротивление со стороны региональных чиновников и руководства регионального оператора.
Сдвиг этих сроков — это не каприз, а жизненная необходимость. Например, в отношении одного из домов, требующего немедленного капитального ремонта крыши и фасада, протокол о переходе на специальный счет был направлен только в конце ноября, т. е. глубокой осенью. Работы по ремонту крыши и фасада можно проводить лишь в теплое время года. Из-за отсутствия денег (они будут переведены в декабре следующего года, т. е. через год после направления протокола региональному оператору) мы вынуждены либо откладывать проведение капитального ремонта, либо искать подрядные организации, которые согласятся на полугодовую отсрочку.
Другой проблемой является позиция регионального оператора при переходе на специальный счет из «общего котла». Из толкования норм федерального и регионального законодательства следует исключительно уведомительный порядок и характер сообщения региональному оператору о принятых решениях. В законах сказано лишь про обязанность уполномоченных лиц направить в адрес регионального оператора копии протокола общего собрания. Протокол должен исполняться заинтересованными лицами, пока он не будет оспорен в суде и не будет отменен (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Исходя из этого, региональный оператор должен по умолчанию принять протокол и уведомить управляющую организацию, что с даты направления протокола общего собрания многоквартирный дом переведен на специальный счет по капитальному ремонту.
Вместо этих логичных действий региональный оператор часто считает необходимым анализировать правильность оформления протоколов, хотя это не входит в его компетенцию. По одному из домов у нас произошел конфликт с региональным оператором. Нам пришлось подавать в суд на него из-за отказа принять протокол общего собрания (по абсолютно надуманным замечаниям). После подачи административного искового заявления региональный оператор пошел нам навстречу, протокол был принят. Однако сроки его вступления в силу сдвинулись на несколько месяцев, что затруднило проведение капитального ремонта в теплое время года (определение Октябрьского районного суда г. Пензы по делу № 2а-2720/2018).
Разумеется, лучше решать все спорные ситуации с региональным оператором полюбовно и оформлять документы в строгом соответствии с Требованиями к оформлению протоколов общих собраний от 28.01.2019 № 44/пр. Если это не получается и ваш дом очевидно не хотят отпускать в «свободное плавание», не стесняйтесь подавать в суд на регионального оператора.
По данному вопросу в вашу пользу уже сложилась некоторая судебная практика, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.07.2018 по делу № А47-13265/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2018 по делу № А05-2933 / 2017.
Специальный счет открывается в банке в соответствии с ГК РФ (ст. 845 «Договор банковского счета») и особенностями, установленными ЖК РФ.
Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ: для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.
Обратите внимание, что банковская комиссия за прием платежей от собственников не включена в минимальный размер взноса по капитальному ремонту и должна оплачиваться отдельно либо собственниками, либо владельцем специального счета. Кроме того, на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту, заключенных на основании решения общего собрания либо на ином законном основании. В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (п. 6 и 7 ст. 175 ЖК РФ).
Переход на счет регионального оператора по капитальному ремонту добровольно
На счет регионального оператора по капитальному ремонту имеет смысл переходить со специального счета, если ваш многоквартирный дом вплотную подошел к срокам реализации программы по капитальному ремонту.
В этом случае будет возможным использовать специальный счет на те виды работ, которые не предусмотрены в региональной программе. А затем перейти в «общий котел» и сделать капитальный ремонт за счет государства. Такие действия полностью легитимны, поскольку процедуру смены способа формирования фонда капитального ремонта установил законодатель.
Переход со специального счета в «общий котел» полностью идентичен первому варианту, однако решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через 1 месяц (п. 6 ст. 173 ЖК РФ).
Очевидно, что эти нормы полностью асиметричны и не исходят из равенства участников жилищных отношений (п. 1 ст. 1 ЖК РФ) (государству деньги можно отдать за 1 месяц, а получить через 1 год), но используйте все механизмы с максимальной выгодой для своего дома.
Переход на счет регионального оператора по капитальному ремонту в наказание за долги жителей
Никаких причин сидеть в «общем котле», кроме как из-за скорого проведения капитального ремонта по региональной программе капитального ремонта, нет. Это полностью искусственная структура, повторяющая советский опыт казенного распределения.
Однако государство придумало еще один способ перехода в «общий котел» без согласия собственников — в случае долгов за капитальный ремонт. Эта схема реализуется так:
1. Если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем 50 % от размера начисленных взносов на капитальный ремонт, жилищная инспекция уведомляет владельца специального счета (в т. ч. через ГИС ЖКХ) о необходимости погашения задолженности в срок не более, чем 5 месяцев с момента поступления такого уведомления.
2. Владелец специального счета обязан инициировать взыскание задолженности. В случае отсутствия погашения такой задолженности за 2 месяца до истечения 5-месячного срока владелец специального счета обязан инициировать проведение общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме в целях принятия решения о порядке погашения задолженности.
3. Если долг погашен не был, жилищная инспекция уведомляет об этом орган местного самоуправления, который в течение месяца принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.
4. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Если это не будет сделано, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора (п. 8–10 ст. 173 ЖК РФ).
Специальный депозит и его возможности
Если многоквартирный дом переведен на специальный счет, а капитальный ремонт проводить в ближайшие несколько лет не требуется, то денежные средства можно перевести на специальный депозит.
Владелец специального счета на основании решения общего собрания 2 / 3 собственников помещений в многоквартирном доме размещает временно свободные средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации.
Процент по специальным депозитам невысок, но он хотя бы немного перекрывает официальную инфляцию. У нас была такая ситуация в новом доме, когда мы почти 2 года «сидели» на специальном депозите и получили дополнительные 60 тыс. руб. к накопленной сумме. Хотя это и небольшие деньги, они точно не лишние.
Внесение денежных средств на специальный депозит осуществляется исключительно со специального счета. Возврат денежных средств, размещенных на специальном депозите, и уплата процентов по нему допускаются только на специальный счет владельца такого счета (ст. 175.1 ЖК РФ).
Сроки и предпосылки проведения капитального ремонта
Законом предусмотрено два варианта сроков проведения капитального ремонта:
1. В сроки, установленные региональной программой капитального ремонта (при формировании фонда по капремонту на счете регионального оператора или на специальном счете);
2. В любое время (при формировании фонда по капремонту на специальном счете при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования) (п. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).
В случае если капитальный ремонт общего имущества не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение 1 месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления (п. 7 ст. 189 ЖК РФ).
Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 21 и 22 Правил от 13.08.2006 № 491).
Таким образом, до принятия решения о проведении капитального ремонта целесообразно провести осмотр общего имущества, составить акты о необходимости его проведения, подписанные расширенной комиссией.
В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа (п. 23 Правил от 13.08.2006 № 491).
Регламент проведения капитального ремонта региональным оператором
Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:
— не менее чем за 6 месяцев до сроков капитального ремонта подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;
— обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;
— привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;
— контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;
— обеспечить установление в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ, фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту, в том числе недопуска собственником, лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, либо лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подрядной организации к проведению таких работ;
— осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов РФ, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме;
— нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений (п. 2 ст. 182 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через 3 месяца с момента получения предложений о капитальном ремонте обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение (п. 4 ст. 189 ЖК РФ). Решения по капитальному ремонту при «общем котле» принимаются в общем порядке не менее чем 2/3 голосов от общего числа собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
На собрании надо определить или утвердить:
— перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
— предельно допустимую стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту, исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
— лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (п. 5 ст. 189 ЖК РФ).
В течение 10 дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим многоквартирным домом, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов (п. 8 ст. 189 ЖК РФ).
Региональный оператор при проведении капитального ремонта:
— осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;
— осуществляет финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета (п. 1 ст. 180 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме (п. 2 ст. 181 ЖК РФ).
В случае если собственники не приняли все необходимые решения, орган местного самоуправления принимает решение о проведении капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, уведомив собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятом решении, в том числе с использованием сайта ГИС ЖКХ (п. 6 ст. 189 ЖК РФ).
Таким образом, вновь встает проблема эффективного заказчика работ по капитальному ремонту, точнее, его отсутствия.
Механизм проведения капитального ремонта с использованием специального счета
Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе (п. 1 ст. 189 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования (п. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).
Решение оформляется общим собранием. Решения по капитальному ремонту с использованием специального счета принимаются в общем порядке не менее чем 2 / 3 голосов от общего числа собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). На собрании должны быть определены или утверждены:
а) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
б) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
в) сроки проведения капитального ремонта;
г) источники финансирования капитального ремонта;
д) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).
При проведении капитального ремонта с использованием специального счета дополнительно определяются сроки его проведения и источники финансирования. Кроме того, предельно допустимая стоимость капитального ремонта определяется не исходя из предельной стоимости (определенной нормативным актом), а исключительно инициаторами общего собрания.
Как оплачивать работы по капитальному ремонту со специального счета
Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:
1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
2. Договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусматривающий в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами.
3. Акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в п. 2 настоящей части. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнения работ в размере не более чем 30 % от стоимости таких услуг и (или) работ по договору (п. 4 ст. 177 ЖК РФ).
Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:
1. Протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение такого собрания о заключении кредитного договора, договора займа соответственно с банком, займодавцем с указанием этих банка, займодавца, суммы и цели кредита, займа.
2. Кредитного договора, договора займа.
Какой договор заключать на проведение работ по капитальному ремонту
При проведении капремонта чаще всего заключается договор строительного подряда.
По нему подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.
В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (ст. 740 ГК РФ).
Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ (п. 1 ст. 743 ГК РФ).
Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10 % указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ (п. 1 ст. 744 ГК РФ).
В договоре необходимо предусмотреть условие о гарантийном сроке на работы по капитальному ремонту продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ (п. 4 ст. 177 ЖК РФ). Иначе банк может не оплатить работы подрядчику.
Смета и отчет по формам КС-2 и КС-3
Довольно часто при проведении капитального ремонта банки при оплате требуют Акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) и Справку о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3).
Эти формы утверждены Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100.
Форма КС-2 применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Акт составляется на основании данных Журнала учета выполненных работ (форма КС-6а) в необходимом количестве экземпляров. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи (производителя работ и заказчика (генподрядчика)).
На основании данных Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3).
С 01.01.2013 данные формы первичных учетных документов не являются обязательными к применению. Вместе с тем, при возникновении спорных ситуаций, связанных с оценочной стоимостью тех или иных работ, формы КС-2 и КС-3 позволяют эффективнее решать имеющиеся проблемы.
Членство в саморегулируемых организациях
Работы по капитальному ремонту объектов капитального строительства должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (п. 2 ст. 52 ГрК РФ).
Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает 3 млн руб. (п. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).
Таким образом, если цена планируемых работ у вас превышает 3 млн руб., имеет смысл разбить договор на два отдельных.
Как отчитываться за фонд капитального ремонта
Законом предусмотрено несколько типов отчетности по вопросам фондов капитального ремонта.
1. При специальном счете: владелец специального счета в течение 5 рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в жилищную инспекцию уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания, справки банка об открытии специального счета (п. 1 ст. 172 ЖК РФ).
2. При счете регионального оператора: региональный оператор обязан представлять в жилищную инспекцию в порядке и в сроки, которые установлены региональным законодательством, сведения о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, а также о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах (п. 2 ст. 172 ЖК РФ).
Кроме того, региональным законодательством может быть предусмотрена обязанность предоставлять сведения о проведенном капитальном ремонте в многоквартирном доме в управления (департаменты) ЖКХ по установленным локальными нормативными актами формам. Иногда проверки целевого использования средств фонда капитального ремонта проводит прокуратура (чаще всего они носят документарный характер).