Как получить лицензию на управление многоквартирным домом
Для того чтобы начать управлять многоквартирными домами, необходимо иметь лицензию. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 01.05.2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.
Лицензия необходима только для субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью. Для некоммерческих организаций, осуществляющих управление домом (ТСН, ТСЖ, ЖСК), получения лицензии не требуется (п. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Штраф за отсутствие лицензии при управлении многоквартирными домами может достигать 250 тыс. руб. (ст. 14.1.3 КоАП).
В том случае если управляющая организация занимается не управлением многоквартирным домом, а его техническим обслуживанием, получения лицензии для нее не требуется. В первом варианте управляющая организация заключает договор управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК РФ, к набору работ по которому применяются специальные правила и требования (выполнение Минимального перечня).
В ситуации технического обслуживания к договаривающимся сторонам применяются положения ГК РФ о договорах возмездного оказания услуг. Набор и состав работ по таким договорам определяются договаривающимися сторонами и могут отличаться от того, который установлен законом при договоре управления домом.
Несмотря на кажущуюся сложность этого рынка услуг, создание своей управляющей организации — довольно простой процесс, не требующий особых затрат и капитальных вложений. Достаточно получения лицензии для начала активной предпринимательской деятельности.
Орган выдающий лицензии, — жилищная инспекция субъекта Российской Федерации. Окончательное решение о выдаче лицензии принимает лицензионная комиссии субъекта РФ, которая контролирует процедуру соответствия управляющей организации установленным государством лицензионным требованиям. Этот порядок прописан в Положении от 28.10.2014 № 1110.
На 2019 год к управляющим организациям предъявлялось 12 лицензионных требований, установленных в п. 1 ст. 193 ЖК РФ и п. 3 Положения от 28.10.2014 № 1110:
1. Лицензиат должен быть зарегистрирован на территории РФ. Таким образом, иностранные организации (зарегистрированные вне российской юрисдикции) к управлению многоквартирными домами не допускаются.
2. Различие названия соискателя лицензии или лицензиата и названия управляющей организации, которой ранее была выдана лицензия («отсутствие тождественности или схожести до степени смешения»). Это полностью правильное требование, потому что на практике на смену одному условному ООО «Ромашка» приходит ООО «Ромашка 2». Слабой стороной здесь является непроработанность критериев такого смешения названий (например, непонятно, отвечают ли лицензионным требованиям названия ООО «Домоуправ» и ООО «Домоуправ района»).
В соответствии с п. 8 ст. 5 Закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, если у управляющей организации, получившей лицензию, имеется тождественное название с иной управляющей организацией, она обязана внести изменения в свои учредительные документы до 111.07.2018 года и переименоваться. Однако процедура контроля этого требования является слабой, и вопрос может уйти на долгие судебные разбирательства и экспертизы о восприятии тождественности.
3. У должностного лица — лицензиата или соискателя лицензии должен быть квалификационный аттестат.
В Интернете на многих ресурсах есть возможность пройти тестирование по вопросам аттестации (например, на сайте РосКвартала). В нашей практике мы заставляем получать квалификационные аттестаты практически всех сотрудников, поскольку жилищная инспекция позволяет бесплатно получить дополнительный документ о квалификации. Экзамен проводится в жилищной инспекции. Квалификационный аттестат выдается сроком на 5 лет (п. 3 и 6 ст. 202 ЖК РФ).
4. Отсутствие у должностного лица-лицензиата, должностного лица — соискателя лицензии непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.
5. Отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц информации о лицензиате.
6. Отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании лицензии.
7. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в системе ГИС ЖКХ (п. 10.1 ст. 161 ЖК РФ).
8. Лицензиат несет ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
9. Лицензиат исполняет все обязанности по договору управления многоквартирным домом, которые определены в договоре и в ст. 162 ЖК РФ.
10. Лицензиат ведет и актуализирует реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии); полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо; номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).
11. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (п. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Пока этот перечень лицензионных требований является максимально полным. Однако мы видим тенденцию к их росту.
Для получения лицензии в жилищную инспекцию подается:
— заявление о предоставлении лицензии по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 28.10.2014 за № 657/ пр;
— копии учредительных документов юридического лица, засвидетельствованные в нотариальном порядке (для юридических лиц);
— копия квалификационного аттестата должностного лица — соискателя лицензии;
— копия приказа о назначении на должность должностного лица соискателя лицензии;
— опись прилагаемых документов;
— документ об оплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб. (в соответствии с п. 134 ч.1 ст. 333.33 НК РФ).
Законом допускается подача такого заявления через Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) при наличии электронной цифровой подписи.
Срок рассмотрения поданных документов не должен превышать 30 рабочих дней. После проверки всей полноты сведений и представленных документов принимается решение о выдаче лицензии (либо об отказе в выдаче лицензии с мотивировкой этого). Отказ в выдаче лицензии не препятствует повторной подаче заявления на ее получение.
Таким образом, входные барьеры на рынок услуг ЖКХ являются минимальными: для начала работы необходимы базовые знания по теме ЖКХ (ответы на 200 вопросов по выдаче квалификационного аттестата) и соблюдение выдвигаемых государством лицензионных требований к соискателю.
Основные лицензионные риски при управлении многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом — трудоемкий процесс, в ходе которого выполнять одновременно все лицензионные требования непросто (причем не только новичкам, но и крупным игрокам рынка услуг ЖКХ).
Предпринимательская деятельность связана с риском грубых нарушений лицензионных требований. В этом случае мы можем говорить о лицензионных рисках, которые ставят под угрозу бизнес по управлению домами.
Административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований установлена в п. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Верхний порог штрафа может достигать 300 тыс. руб. Безусловно, самым страшным здесь является не назначение штрафа, а дисквалификация, которая повлечет за собой отзыв лицензии.
Законодатель выделяет восемь лицензионных требований, нарушение которых является грубым и недопустимым. Их перечень установлен в п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110: — оказание услуг и (или) выполнение работ, которые повлекли причинение вреда жизни или тяжкого вреда здоровью граждан, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда;
— непроведение лицензиатом испытаний на прочность и плотность (гидравлических испытаний) узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах;
— незаключение в течение 30 дней с даты начала исполнения договора управления многоквартирным домом договора о содержании ВДГО и договора на обслуживание, ремонт лифтов, подъемных платформ для инвалидов (за исключением случая выполнения работ по эксплуатации лифтового хозяйства управляющей организацией);
— незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
— наличие у лицензиата признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения (независимо от факта последующей оплаты указанной задолженности лицензиатом);
— отказ от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования;
— непрекращение лицензиатом деятельности по управлению многоквартирным домом в течение 3 дней со дня исключения сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта РФ;
— нарушение лицензиатом требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания.
При повторном совершении лицензиатом в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания жилищная инспекция исключит из реестра лицензий сведения о многоквартирном доме или многоквартирных домах (п. 4.2 Положения от 28.10.2014 № 1110).
Большая часть этих требований является необходимой, призванной упорядочить рынок услуг ЖКХ. Однако одно из них, а именно заключение за 30 дней договоров с ресурсоснабжающими организациями, видится бессмысленным.
Во-первых, отсутствие договора ресурсоснабжения (большая часть которых относится к договорам энергоснабжения) не освобождает управляющую организацию от оплаты потребленного домом коммунального ресурса (п. 1 ст. 544 ГК РФ).
Во-вторых, договоры ресурсоснабжения сложные, часто многосоставные (например, при договоре энергоснабжения мы сначала определяем границу с сетевой организацией, а затем заключаем сам договор с гарантирующим поставщиком в соответствии. с законодательством об электроэнергетике).
В-третьих, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). По своему опыту могу сказать, что заключение договора ресурсоснабжения занимает от 3 месяцев до 1 года (почти всегда спорные вопросы решаются в судебном порядке).
Кроме того, в соответствии с п. 3 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией, или товариществом собственников жилья, или жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее — Правила от 14.02.2012 № 124), договоры ресурсоснабжения заключаются в порядке, установленном гражданским законодательством РФ.
Таким образом, лицензионное требование заключить договор с ресурсоснабжающей организацией за 30 дней грубо противоречит законодательству. Оно написано в пользу «ресурсника», который получает инструмент для неограниченного шантажа управляющей организации отзывом лицензии, если она не подпишет и не согласует типовой договор на его условиях.
Для собственников такое лицензионное требование означает, что управляющие организации будут не глядя подписывать типовые договоры с ресурсоснабжающей организацией и брать на баланс дома километры внешних сетей (т. е. инженерных сетей, находящихся за внешней стеной дома), не являющихся общим имуществом. В противном случае слишком велики риски по отзыву лицензии. С другой стороны, принятие на баланс дома километров внешних сетей означает, что их обслуживание будет осуществлять управляющая организация. А это возложит на нее дополнительные финансовые, технологические и организационные риски.
Модель управления многоквартирным домом управляющим
Часто встречаются ситуации, при которых жители хотят многое поменять в своем доме, но дело стопорится на вопросе «Кто хочет быть главным и за все отвечать?» или «Кто хочет быть председателем?». Изменений хотят многие, но не все умеют эти изменения реализовать. Отсутствие грамотности в сфере ЖКХ подтверждается десятками всевозможных примеров: от самозахвата тамбуров, парковочных мест, выведения отопления на балкон до непонимания, что жилищные и коммунальные услуги — это не одно и то же.
В случае создания в доме ТСЖ может быть реализована модель управления многоквартирным домом управляющим, с которым заключается трудовой договор. При этой схеме в доме функционирует орган власти (правление), обладающий контрольно-распорядительными полномочиями (во главе с председателем, который будет указан в выписке из ЕГРЮЛ). Но фактическую работу будет осуществлять профессиональный управляющий, исполняющий свои обязанности по доверенности.
В своем Определении от 04.09.2017 №№ 306-КГ17-11367 Верховный Суд РФ указал, что заключение товариществом с физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и не имеющим лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, трудового договора на осуществление общего управления товариществом не противоречит действующему законодательству.
Безусловно, такая схема имеет право на существование и развитие, а рынок профессиональных управляющих в России развивается и дополняется новыми предложениями. Основные моменты, которые необходимо предусмотреть при управлении многоквартирным домом управляющим, такие:
1. Право подписи на финансовых банковских документах. Если формальный председатель лишен права подписи на банковских документах (а право первой подписи имеет управляющий), то председатель не может быть материально ответственным лицом (т. к. он не распоряжается деньгами).
2. Вопросы назначения ответственных лиц. В многоквартирном доме должны быть назначены лица, ответственные:
— за организацию обработки персональных данных, получаемых от собственников жилых помещений в доме;
— за исправное состояние и эксплуатацию энергоустановок (тепловых энергоустановок — ТЭУ);
— пожарную безопасность на объекте;
— эксплуатацию сетей ВДГО;
— за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, связанных с регистрационным учетом граждан;
— за обращение с ртутными отходами.
В том случае если такие лица не будут назначены председателем ТСЖ, то ответственность будет нести председатель ТСЖ. Таким образом, необходимо максимальное делегирование ответственности с одновременным обучением ответственных сотрудников (например, пожарно-техническому минимуму или технологии работы на тепловых энергоустановках).
Модель управления многоквартирным домом управляющим может быть эффективной, если она будет продуманной и сбалансированной.
PR и реклама в сфере ЖКХ
О возрастании роли PR и рекламы в сфере ЖКХ сами за себя говорят объявления на сайтах о работе, где приводятся формулировки вроде «Управляющей компании требуется специалист по проведению общего собрания с функционалом маркетинга». Коммуникации с собственниками — сложная процедура, задача которой состоит в отстаивании интересов управляющей домом организации. Можно выделить два вида коммуникации при управлении многоквартирным домом:
1. Внутренняя обратная связь. Она необходима для того, чтобы любой управдом всегда мог держать руку на пульсе жизни дома. Если такой связи не будет, то управляющая организация не будет владеть ситуацией и рискует потерять дом.
Обратная связь с жителями может налаживаться посредством социальных сетей (самый распространенный пример — группа дома сети «Вконтакте») или мессенджеров (типа WhatsApp или Viber).
Многие управляющие организации также поощряют коллаборацию, которая может быть обозначена обидным для некоторых словом «стукачество». Да, управляющие организации имеют своих «стукачей» в доме, которые завязаны на интересы «управляйки» и передают в нее любую информацию, которая может нести в себе риск потенциальной угрозы для бизнеса. По отзывам коллег мы видим, что в виде подкупа часто используется прощение долга в квитанциях (когда плата за «коммуналку» просто не выставляется лояльному жильцу).
Внутреннюю обратную связь с жителями можно налаживать любыми способами. Главное, чтобы реакция адресата на отправляемое сообщение была, и вы ее получали. Тогда с жителями будет понимание, а риски для бизнеса минимизированы.
2. Внешняя обратная связь — взаимодействие с прессой. В большей степени ее практикуют не управляющие компании, а ТСЖ, чему также есть объяснение. Большие деньги любят тишину, и если у управляющей организации возникают определенные проблемы, она, скорее всего, будет их гасить административными и финансовыми рычагами, а не информационными.
Иная практика наблюдается у ТСЖ, которые могут практически по любому поводу приглашать телевидение для освещения имеющихся у дома проблем. Журналисты идут более охотно на взаимодействие с ТСЖ, поскольку это некоммерческая организация, а транслируемая в СМИ информация имеет социальную направленность.
ЖКХ — это кладезь всевозможных тем и информационных поводов. В нашей практике мы вынуждены искать защиты у СМИ по тем вопросам, которые касаются проблем дома. Чем больше информационный резонанс, тем больше шансов, что проблема будет решена ответственными органами власти.
Информация о проблемах дома, показанная по телевизору, будет полезна для тех жителей дома, которые не могут прочитать о проблеме в социальной сети или мессенджере.
Например, когда мы переживали очередную попытку захвата дома управляющей организацией, то опубликовали максимально подробный информационный пост в социальной сети. Через некоторое время о нашей проблемной ситуации вышел репортаж с комментариями жителей в одном из популярных местных СМИ.
Поэтому, если вы управляете многоквартирным домом, в вашей записной книжке должны быть контакты дюжины знакомых журналистов, которые смогут осветить в местном СМИ проблемную ситуацию. Не стоит игнорировать инструменты PR и рекламы, следует активно дружить с местными СМИ и использовать такие возможности в своей работе.
Механизмы формирования лояльности собственников
Продолжая работу по формированию лояльного к управляющей организации пула жителей, необходимо продумать возможность набора «пряников», который будет поддерживать и подогревать эту лояльность. Прежде всего важно сегментировать ключевые аудитории в доме и продумать, как завоевать доверие каждой группы лиц. Единых рекомендаций тут, конечно же, быть не может, потому что набор того, что нужно в доме делать, определяется его техническими характеристиками и степенью его благоустройства. В числе указанных поощрений от управляющей организации можно рекомендовать:
1. Для аудитории, которую образуют пожилые люди: лавочки и иные малые архитектурные формы во дворе.
2. Для автомобилистов: установка шлагбаума (при соблюдении процедуры, установленной в ст. 44 и 46 ЖК РФ) и нанесение разметки для удобства парковки транспортных средств.
3. Для мам и их детей: ремонт детской площадки или установка дополнительных малых архитектурных форм.
4. Для всех остальных: установка видеокамер в лифтах, подъезде, во дворах с предоставление доступа к видеозаписям всем желающим жильцам.
Возможностей формирования лояльности собственников довольно много. Выбирать нужно то, что будет на виду и на что хватит денег. Если жители поймут, что управляющая домом организация не только «сосет из них соки», но и вкладывает ресурсы в перспективное развитие дома, они не допустят смены способа управления. Чаще всего смена способа управления на ТСЖ происходит из-за жадности, воровства и безделья управляющих компаний.
Во время чтения лекций в одном небольшой северном российском городке слушатели просили у меня помощи в изменении способа управления именно по причине безделья «управляйки». При этом тариф за содержание составлял в ценах 2018 года 88 руб. за 1 м2. Видимо, некоторым даже такого тарифа недостаточно, чтобы делать свою работу качественно.
Как осуществляют рейдерский захват многоквартирного дома
Рейдерский захват — понятие не юридическое, а управленческое. Оно предполагает поглощение одной организации другой с использованием недобросовестных методов воздействия (шантаж, угрозы, насилие и т. п.).
Управление многоквартирными домами, особенно крупными (более 20 000 м2), — это выгодный бизнес. За него многие держатся и не хотят потерять. В новостной ленте СМИ война управляющих компаний друг с другом носит постоянный и характер.
Если ваш дом крупный и новый, не требующих капитальных вложений, а ваши позиции в нем слабы, у вас хорошие шансы на потенциальный захват дома вашим конкурентом. В этой книге нет цели учить плохому, однако важно описать общую механику такого процесса.
Итак, если какая-либо управляющая организация «положила глаз» на ваш дом, она будет делать следующее:
1. Изучит наиболее слабые и проблемные места в процессе управления вашим домом и начнет их использовать в своих целях. Не можете наладить коммерческий учет коммунальных услуг, и у вас большая КР на СОИ? Значит, обманываете жителей. Повесили в лифте рекламу без решения общего собрания? Значит, зарабатываете миллионы на использовании общего имущества жителей без их согласия. Передали персональные данные собственников расчетному центру без согласия собственников? Значит, нарушили закон о персональных данных.
2. Далее ваш конкурент начнет информационную работу среди собственников. Для этого агенты управляющей организации станут участниками сообщества в Viber или социальной сети дома, где начнут массовую и агрессивную пропаганду против действующей управляющей организации. Одновременно начнется раскрутка управляющей компании, желающей войти в дом. Агенты ее влияния будут рассказывать о том, как хорошо она управляет домами, и сулить жителям максимальное количество выгод.
3. Затем конкурент выберет наиболее недовольных действующей управляющей компанией жителей, выйдет на связь с ними, попытается их подкупить и сделать агентами своего влияния. Возможно, такими агентами влияния станут должники нынешней управляющей компании.
4. Далее будет начата процедура проведения общего собрания по выбору новой управляющей компании с опорой на агентов влияния из числа выбранных собственников, а также платных агитаторов. У нас была ситуация, когда одна управляющая компания засылала платных агитаторов собирать голоса за новую управляющую компанию (расценки, правда, были незначительные, всего 1 тыс. руб. за один подъезд). В числе способов голосования использовался прием «Распишитесь в реестре за получение бюллетеня». А подпись использовалась как голос в реестре.
5. Следом будет подготовлен протокол, который подпишут ваши противники и недоброжелатели, а поскольку такой протокол согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ является официальным документом, произойдет смена способа управления вашим домом.
После такой процедуры начнутся конфликт новой управляющей организации с прежней, ежедневный слом запорных устройство, двойные квитанции и иные проблемы для жителей.
Чаще всего такая схема реализуется в новых домах, где жители плохо друг друга знают. Однако это может быть любой дом, где жители полностью отстранены от общедомовых проблем. А за безразличием к своему добру всегда приходит расплата.
Впрочем, смена одной управляющей организации на другую необязательно является чем-то необычным и недобросовестным. Рынок услуг ЖКХ в России пока конкурентный. Поэтому вполне нормально, когда управляющие организации меняются по желанию жителей.
Как противостоять рейдерскому захвату многоквартирного дома
Один мой знакомый управдом, сумевший противостоять захвату его дома управляющей компанией, сравнивает этот процесс с военными действиями. Конечно, это преувеличение, однако взаимная агрессия, а иногда и бытовые столкновения в виде физического насилия противоборствующих сторон могут иметь место.
Захвату многоквартирного дома можно успешно противостоять.
Во-первых, необходимо максимально активизировать каналы обратной связи с жителями. Объявления на информационных стендах возле подъездов, сообщество дома в социальной сети, общедомовые мессенджеры должны использоваться для организации противодействия захвату. У меня был такой случай, когда управляющая компания распространяла угрозы в адрес жителей от моего имени. Или другой пример: управляющая компания разбросала по почтовым ящикам следующие объявления: «ТСЖ подало на вас в суд. Приходите на общее собрание». Такими сообщениями управляющая компания пыталась обеспечить явку на общее собрание и кворум. В подобном случае ваша задача состоит в многократном разъяснении всех сомнительных информационных вбросов «агрессора».
Во-вторых, успешно противодействовать захватчику можно путем удара по его репутации. Сходите в те дома, которыми управляет противник, поговорите с его жителями, снимите там на видео проблемные места в доме, сделайте их фотографии и выложите в сообщество в социальной сети дома. Фото разрушающихся фасада и пандусов действуют как ушат холодной воды и отрезвляют колеблющихся собственников.
В-третьих, возможно осуществить давление на саму управляющую организацию. Пообщавшись с жителями домов под ее управлением, вы обнаружите недовольство вашим противником и множество бытовых проблем. Направьте массовые жалобы в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Роскомнадзор, органы местного самоуправления. Всегда есть слабые места, которые можно найти и использовать для защиты собственных интересов.
Если владельцем управляющей компании является муниципальный депутат, обратитесь в комиссию по этике представительного органа. Политики крайне болезненно относятся ко всему, что касается репутационных скандалов. Возможно, депутат отступится.
В-четвертых, заручитесь поддержкой своих жителей. Никто не сможет вас одолеть, если жители будут за вас. Для такой поддержки должно быть множество каналов обратной связи. Используйте все возможные средства и достучитесь до каждого жителя разного возраста и социального статуса.
В-пятых, все эти средства не отменяют необходимости использования традиционного агитационного инструментария. Стихийные сходы жителей во дворе, агитационные листовки, буклеты, социальные слухи и иные инструменты информационного менеджмента будут крайне полезны для отстаивания интересов вашего дома.
Используя все эти средства, можно успешно противостоять рейдерскому захвату многоквартирного дома.
Вхождение на объект через застройщика
Регламент вхождения управляющей организации зависит от особенностей такого объекта. Самая распространенная практика по новостройкам — передача домов в управление управляющей организации от застройщика. Управление в сфере ЖКХ для застройщика — целое направление его бизнеса. А потому такому застройщику крайне выгодно либо заниматься этими вопросами либо самостоятельно, либо через близкие к нему юридические лица.
Застройщику выгодно навязать дому свою управляющую организацию, поскольку она будет скрывать строительный брак, который может проявиться на протяжении гарантийного срока, установленного законом (5 лет на дом и 3 года на инженерное оборудование). Часто мы видим примеры, когда организация является одновременно и застройщиком, и управляющей организацией, и ресурсоснабжающей организацией.
Такой замкнутый цикл обеспечивает большие возможности, и таким гигантам очень непросто сопротивляться.
Конкурс по выбору управляющей компании для новостройки проводится на основе процедуры, зафиксированной в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 06.02.2006 № 75.
В соответствии с п. 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 06.02.2006 № 75 под конкурсом понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.
Сама процедура вхождения управляющей компании в новый дом предельно понятно регламентирована.
1. Не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан заключить договор с управляющей организацией (п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Такая организация выбирается застройщиком без какого-либо конкурса. Главное требование — наличие лицензии на управление многоквартирным домом. Условия договора между застройщиком и управляющей организацией определяют только две стороны без мнения новых собственников.
Причины механизма логичны и закономерны: застройщик сам управлять домом не умеет. И пока новые жильцы не определятся со способом управления, дом, тем не менее, должен управляться. Таким образом, согласно п. 14 ст. 161 ЖК РФ реализуется модель «управляющей организации от застройщика».
2. Законодателем прописаны условия проведения конкурса для подбора управляющей организации по новостройке. Процедура здесь такова:
— в течение 20 дней после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на своем сайте (п. 13 ст. 161 ЖК РФ);
— не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводится открытый конкурс, если в течение 6 месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ);
— в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения в доме, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ).
Если в течение 2 месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Впрочем, до открытого конкурса по новостройкам дело доходит крайне редко. Слишком это лакомый кусок, и его разбирают безо всякого конкурса.
Во-первых, для органа местного самоуправления эти заботы являются лишней нагрузкой. Процедура с многочисленными уведомлениями собственников, анализом документации, проектов договоров управления многоквартирным домом выглядит слишком трудозатратной.
Во-вторых, застройщики практически никогда не отдают дома на открытый конкурс. Часто мы видим ситуации, когда:
— получение ключей от помещения в доме от застройщика увязывается с одновременным выбором навязываемой управляющей организации;
— в договорах на участие в долевом строительстве застройщик прописывает обязанность дольщика заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией от застройщика.
Практикуются и иные методы недобросовестной конкуренции, злоупотребления доверием дольщиков. Однако, если новые собственники сами выбрали управляющую организацию и проголосовали по условиям договора с ней, то конкурс в этом случае не проводится. Таким образом, собственники будут крепко-накрепко привязаны к управляющей компании от застройщика, которая в этом случае станет легально выбранной собственниками (пусть даже через сомнительные процедуры), а не назначенной по результатам открытого конкурса.
Все эти процедуры по выбору управляющей компании, предлагаемой застройщиком, являются сомнительными, если разобраться в ситуации и проанализировать документы. Однако обычно этими вопросами некому заниматься. Поскольку для новых собственников главным является личный ремонт, а не социальный комфорт, вопросы управления домом уходят на второй план. А застройщик вместе со своей управляющей организацией это отлично понимают, «ловя рыбку в мутной воде».
Так что если вы купили в новом доме квартиру и если ни конкурса, ни общего собрания не проводилось, то стоит проверить законность управления домом управляющей организацией от застройщика.
Вхождение на объект путем создания ТСЖ
Следующий способ вхождения в многоквартирный дом — регистрация в данном доме ТСЖ (точнее, ТСН). При всех своих недостатках такая организационно-правовая форма имеет один очевидный плюс: ТСЖ позволит объединить всех неравнодушных собственников в полноценного заказчика услуг ЖКХ с широкими полномочиями, прописанными в ЖК РФ.
Процедура создания ТСЖ и совокупность иных, связанных с ТСЖ вопросов были подробно рассказаны мной в книге про ТСЖ. Поэтому здесь мы коснемся лишь отдельных практик.
1. Создание ТСЖ сразу в нескольких домах. Закон допускает такую практику при условии, что:
— за такое решение проголосует 2 / 3 от общего числа собственников в каждом доме;
— земельные участки домов имеют общую границу, в пределах которой имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах (пп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ).
2. Создание ТСЖ в одном доме. Это самая распространенная практика: жители объединяются для того, чтобы заниматься именно своим домом, а не группой домов (которые для управляющей организации являются объектом предпринимательской деятельности).
Регламент создания в доме ТСЖ включает следующие этапы:
1. Объединение жителей, создание «костяка» многоквартирного дома. Если вы твердо решили делать в доме ТСЖ, необходимо «зажечь» людей этой идеей. Строительная практика показывает, что в крупных домах жителей крайне сложно сплотить. Горизонтальные социальные связи в многоквартирных домах чаще всего нарушены. Управляющие компании это очень хорошо понимают. Потому создавать ТСЖ в крупном (а не клубном) доме тяжело и затратно. Успех этого начинания будет возможен, только если вы объедините людей. Это можно сделать несколькими путями:
— традиционным обходом и опросом с одновременным сбором контактных данных (имейл, телефон); когда в такой инициативе принимают участие сами жители, это благотворно воспринимается сообществом собственников;
— интернет-возможностями: чаще всего это группа в социальной сети или общедомовый мессенджер; на таких площадках вы доносите свою «политическую программу», объясняете преимущества ТСЖ и даете подробные комментарии по всем своим действиям, направленным на создание ТСЖ.
Одновременно при объединении ТСЖ вы подбираете людей, которые войдут в состав двух органов ТСЖ: правления и ревизионной комиссии. Оптимально, чтобы это были неслучайные люди, которые согласились войти в состав, потому что больше никто не хотел. Как минимум, в правление нужно выбирать тех, кто будет вам помогать, на кого вы сможете опереться. Например, один член правления — строитель, другой — работает в жилищной инспекции, третий — предприниматель с купеческой хваткой и т. п. Выбранные вами люди будут проводниками интересов ТСЖ в доме, они выступят в качестве референтной группы, на которую будут ориентироваться другие жители.
2. Информационная работа с собственниками.
Пропаганда преимуществ создания в многоквартирном доме ТСЖ должна идти постоянно с использованием всех доступных каналов:
— информационные листовки в почтовых ящиках;
— сообщения в общедомовых мессенджерах;
— сообщения в сообществе дома в социальной сети;
— сарафанное радио на улицах, «на лавочках» для тех, кого нет в Интернете.
В процессе такой информационной работы вы найдете большое количество сторонников. Кроме того, станет возможным сплотить дом, жители которого будут способны выступить единым фронтом против управляющей организации.
3. Проведение общего собрания.
В процессе создания ТСЖ необходимо пройти через проведение двух общих собраний: первоначального (на котором принимается решение о создании ТСЖ) и внеочередного (на котором будут утверждаться смета доходов и расходов и тариф с комплексом иных вопросов). Процедура проведения общего собрания урегулирована в ст. 44–46 и 145–146 ЖК РФ (в следующих разделах книги мы коснемся данных вопросов подробнее).
До момента проведения общего собрания рекомендуется подстраховаться и собрать доказательства того, что прежняя управляющая организация не выполняет условия договора управления многоквартирным домом (например, акт осмотра общего имущества с фотографиями разбитых лампочек, невымытых мест общего пользования, подписанный незаинтересованными лицами). Можно вызвать корреспондента с телеканала, чтобы был визуальный ряд тех проблем, с которыми столкнулись жители. Другой вариант — жалоба в жилищную инспекцию. Предписание органа государственного жилищного надзора будет являться весомым доказательством того, что управляющая организация не исполняет свои обязанности по договору.
В числе главных вопросов первоначального общего собрания собственников должны быть такие:
а) выбор председателя и секретаря общего собрания;
б) выбор членов счетной комиссии общего собрания;
в) принятие решения об отказе от исполнения (расторжении) договора в связи с неисполнением управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом;
г) выбор способа управления многоквартирным домом в форме товарищества собственников недвижимости в виде товарищества собственников жилья;
д) утверждение названия товарищества собственников недвижимости (далее — ТСН) в случае выбора в качества способа управления многоквартирным домом товарищества собственников недвижимости;
е) утверждение устава ТСН в предложенной редакции;
ж) утверждение размера целевого взноса на организационные мероприятия по созданию ТСН;
з) выбор уполномоченного лица из числа собственников помещений многоквартирного дома для осуществления регистрационных мероприятий по созданию ТСН (подготовка и подача документов в регистрирующие органы);
и) выбор членов правления ТСН из числа собственников помещений многоквартирного дома;
к) выбор ревизора (ревизионной комиссии) товарищества собственников недвижимости;
л) определение места хранения протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирного дома;
м) приятие решения о порядке уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проведении общих собраний собственников помещений многоквартирного дома;
н) принятие решения о порядке размещения результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях;
о) выбор уполномоченных лиц для осуществления приема технической документации на многоквартирный дом и ключей от запорных устройств, относимых к общему имуществу многоквартирного дома, от управляющей компании OOO УК «Ваш дом» (ОГРН 1605836003602).
Обратите внимание, что организационно-правовой формой является ТСН, а не ТСЖ (последнее является разновидностью организационно-правовой формы). Если принимать решение о создании ТСЖ (а не ТСН), то регистрирующий орган (ФМС) может отказать в регистрации юридического лица, т. к. налоговая регистрирует только те организационно-правовые формы, которые указаны в ГК РФ (а такой формы, как ТСЖ, повторим, после введения в силу закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ — больше нет).
4. Регистрация юридического лица.
После проведения общего собрания и подготовки всех, связанных с ним документов (протокола), осуществляется регистрация юридического лица с последующим уведомлением органа государственного и муниципального жилищного надзора.
5. Проведение второго (внеочередного) общего собрания членов ТСЖ.
Если на первоначальном общем собрании мы решаем общие организационные вопросы, то на втором — финансовые аспекты и иные вопросы общедомового благоустройства. В нашей практике таких вопросов обычно бывает 25–30, и их просто невозможно решить на первом, организационном общем собрании.
В качестве готовых шаблонов таких вопросов укажем некоторые формулировки, которые вы можете использовать в своей работе:
1. Выбор председателя и секретаря общего собрания, членов счетной комиссии общего собрания.
2. Принятие решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя владельца специального счета.
3. Определение ТСН в качестве владельца специального счета капитального ремонта многоквартирного дома.
4. Принятие решения по внесению взносов собственниками помещений на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в размере минимального взноса, установленного нормативными актами по г. Москве.
5. Принятие решения о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет с учетом требований Жилищного кодекса РФ
6. Принятие решения о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет ТСН.
7. Принятие решения об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг.
8. Принятие решения о выборе лица, уполномоченного на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме во взаимоотношениях с владельцем специального счета по вопросам его открытия и ведения, совершения операций по специальному счету и ответственного за передачу/доставку/отправку протокола собрания в адрес Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов г. Москвы и Государственную жилищную инспекцию г. Москвы.
9. Определение внешней границы сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирном доме.
10. Определение границы эксплуатационной ответственности сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества (место соединения коллективного прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом).
11. Принятие решения об определении в качестве внешней границы сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, места соединения первого запорного устройства, расположенного на внешней стене многоквартирного дома, с внешней газораспределительной сетью, ведущей в многоквартирный дом.
12. Утверждение правил внутреннего трудового распорядка ТСН.
13. Утверждение формы договора управления многоквартирным домом, заключаемого с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом ТСН.
14. Принятие решения об утверждении платы за содержание жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.
15. Принятие решения о сроках внесения собственниками платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме.
16. Утверждение сметы доходов и расходов и штатного расписания ТСН на текущий год (при расходах за содержание и ремонт жилого помещения в 20 руб. за 1м2 жилого помещения собственника помещения многоквартирного дома).
17. Принятие решения о заключении трудового договора с управляющим ТСН, исходя из сметы доходов и расходов и штатного расписания ТСН на условиях и по усмотрению правления ТСН.
18. Принятие решения о порядке пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе, о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.
19. Принятие решения об определении председателя правления ТСН и управляющего ТСН (в случае наличия управляющего) в качестве лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций и любого иного оборудования и объектов) на условиях, определенных решением общего собрания, правлением ТСН.
20. Принятие решения о делегировании правлению ТСН права определять условия (включая финансовую часть) договоров с иными лицами об использовании общего имущества многоквартирного дома иными лицами и права заключать такие договора в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.
21. Принятие решения о делегировании правлению ТСН и ответственным лицам ТСН права принимать предусмотренные законом меры (включая, но не ограничиваясь требованиями демонтажа размещенного в многоквартирном доме оборудования третьих лиц, подачей в суд искового заявления с требованием о демонтаже оборудования третьих лиц, иными полномочиями) в отношении иных лиц, использующих общее имущество многоквартирного дома, если иные лица отказываются выполнять законные требования общего собрания, правления и ответственных лиц ТСН.
22. Принятие решения об использовании фасадной стены многоквартирного дома для целей размещения инженерного оборудования (кондиционеров и пр.) собственников помещений многоквартирного дома при условии соблюдения собственниками помещений многоквартирного дома правил и норм безопасности и технической эксплуатации, а также возложения на собственников ответственности за любой вред ТСН или третьим лицам, причиненный в связи и (или) вследствие размещения инженерного оборудования на фасаде многоквартирного дома.
23. Определение размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения (и нежилых помещений, не являющихся общим имуществом многоквартирного дома) в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета по тарифам, установленным органами государственной власти г. Москвы.
24. Принятие решения о заключении договоров холодного водоснабжения и водоотведения, договоров энергоснабжения собственниками жилого дома (домовладения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, поставляющей коммунальный ресурс в многоквартирный дом, а на оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами — с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
25. Принятие решения о признании сообщества ТСН «Вконтакте» — vk.com/TSN — в качестве адреса официального сайта ТСН как исполнителя коммунальных услуг, места размещения результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях (равно как и уведомления собственников о проведении общих собраний), а также об использовании адреса vk.com/TSN в качестве адреса официального сайта ТСН для иных целей, предусмотренных законодательством, решениями общего собрания.
26. Информирование собственников помещений в многоквартирном доме о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности (расходах на их проведение, объемах ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроках окупаемости предлагаемых мероприятий), которые возможно проводить в многоквартирном доме.
Такая широкая повестка вопросов второго общего собрания не дань процедуре, а жизненная необходимость. Нельзя управлять большим домом, если жители не договорились друг с другом, как будет развиваться их дом в долгосрочной перспективе.
Назначение управляющей организации органом местного самоуправления
В ситуации когда собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления или выбранный способ управления не реализован (т. е. не определена управляющая организация), с 12.01.2019 орган местного самоуправления получил право самостоятельным распорядительным актом назначать такому дому управляющую организацию.
При назначении управляющей организации она выбирается из перечня тех, у которых имеется наименьшее количество многоквартирных домов относительно других управляющих организаций (п. 7 и 8 Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом от 21.12.2018 № 1616).
Назначенная органом местного самоуправления управляющая организация управляет многоквартирным домом:
— до самостоятельного выбора собственниками способа управления;
— до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией по результатам открытого конкурса;
— на срок не более 1 года (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).
Такая ситуация свойственна для наиболее «аполитичных» многоквартирных домов, где собственники совершенно равнодушны в отношении происходящего с их домом. Для многоквартирного дома такая ситуация может быть плачевна, поскольку всегда лучше выбирать свое будущее самостоятельно, чем следовать русской поговорке «Без меня меня женили».
Двойные квитанции и как с ними бороться
Самым спорным вопросом при смене способа управления с управляющей организации на ТСЖ (обычно бывает именно так, а не наоборот) является проблема двойных квитанций. Она состоит в следующем.
До начала управления домом ТСЖ управление им осуществляет управляющая организация. Это определено п. 3 ст. 200 ЖК РФ и п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила от 15.05.2013 № 416).
Она прекращает управление многоквартирным домом с момента одновременного наступления следующих фактов:
— исключения из реестра лицензий сведений об управлении многоквартирным домом такой управляющей организации. Это предусмотрено абз. 1 ст. 200 ЖК РФ;
— государственной регистрации созданного ТСЖ. Это определено пп. 4 п. 3 ст. 200 ЖК РФ;
— по смыслу указанных норм законодательства и имеющейся практике до исключения управляющей организации из реестра лицензий субъекта РФ управление таким многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией — вне зависимости от факта государственной регистрации ТСЖ.
Таким образом, право на выставление квитанций у прежней управляющей организации имеется до момента, пока жилищная инспекция не исключит сведения о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ. Однако по опыту общения с коллегами из разных регионов мы видим, что фактически органы государственного жилищного надзора затягивают с исключением из реестра лицензий.
У нас была ситуация, когда на протяжении 5 месяцев низложенная управляющая организация выставляла квитанции одновременно с квитанциями ТСЖ (договор управления с управляющей организацией был расторгнут с 1 апреля, а из реестра лицензий «управляйка» была исключена только 1 августа). В этой ситуации, несмотря на формальные запреты выставлять ТСЖ квитанции, ТСЖ нашло в себе силы не слушать жилищную инспекцию и сделать по-своему (ведь именно ТСЖ обслуживало дом все это время).
Поэтому любое требование жилищной инспекции о перерасчете платы за ЖКУ из-за двойных квитанций должно рассматриваться индивидуально, в зависимости:
— от обжалования ТСЖ бездействия органа жилищной инспекции по внесению изменений в реестр лицензий субъекта РФ;
— наличия или отсутствия заключенных договоров между ТСЖ, управляющей организацией и ресурсоснабжающими либо специализированными организациями;
— непосредственного выполнения управляющей организацией и ТСЖ работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и т. п.
Судебная практика в отношении исполнения норм ст. 200 ЖК РФ наработана недостаточно, и, чтобы избежать риска двойных квитанций, мы рекомендуем подать в жилищную инспекцию уведомление о создании ТСЖ и необходимости исключения дома из реестра лицензий с даты, определенной в решении общего собрания, а не с даты регистрации юридического лица. Так можно будет выгадать некоторое время, и со стороны закона у ТСЖ будут прикрыты тылы, если появятся двойные квитанции.
После того как ТСЖ уладит расчеты с прежней управляющей организацией и получит техническую документацию с ключами от запорных устройств, оно пускается в «плавание» по управлению многоквартирным домом.
Если жители оплатили квитанции прежней управляющей организации, а фактическое управление домом осуществляла новая организация, то ситуация регулируется так.
Надлежащим исполнением обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг считается внесение платы предыдущей управляющей организации, если наниматель (собственник), действуя добросовестно при внесении платы, не обладал информацией о выборе новой управляющей организации. В таком случае вновь выбранная управляющая организация имеет право требовать взыскания с предыдущей управляющей организации уплаченных нанимателем (собственником) денежных средств как неосновательного обогащения (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения»).
Для жителей при возникновении спорных ситуаций по оплате важно понимать:
— с какой даты общим собранием было принято решение о расторжении договора с прежней управляющей организацией;
— кто фактически осуществлял обслуживание общего имущества в многоквартирном доме (у кого договор по работе лифтов, кто моет подъезды, убирает двор, вывозит мусор и т. п.).
Именно исходя из фактических работ необходимо определять организацию, которой надлежит платить. Коллеги из разных регионов, описывая проблему двойных квитанций, утверждают, что ориентироваться исключительно на мнение жилищной инспекции однозначно не следует. Она может ошибаться или быть материально заинтересована в решении вопроса в пользу прежней управляющей организации.
Вне зависимости от позиции жилищной инспекции новая управляющая организация должна принять немедленные меры для исключения многоквартирного дома из реестра лицензий прежней «управляйки». Для этого:
1. В формулировке вопроса о выборе управляющей организации обязательно прописываем дату расторжения договора с прежней управляющей организацией.
2. Сведения о выборе новой управляющей организации немедленно размещаем на сайте ГИС ЖКХ, в том числе:
— адрес многоквартирного дома;
— номер и дату договора управления многоквартирным домом;
— дату начала осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренную договором управления многоквартирным домом;
— дату окончания осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренную договором управления многоквартирным домом;
— дату расторжения договора управления многоквартирным домом;
— основание заключения (расторжения) договора управления многоквартирным домом (п. Состава сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, подлежащих размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержденного Приказом Минкомсвязи России, Минстроя России от 29.09.2015 № 368/691/пр).
Если у вас вновь созданное ТСЖ, то с момента регистрации и получения документов в налоговом органе вам необходимо немедленно заводить свой профиль на ГИС ЖКХ и требовать через эту информационную систему предоставления права на администрирование профиля по вашему многоквартирному дому. С учетом противодействия прежней управляющей организации и в случае негласной поддержки жилищной инспекции (которая может быть заинтересована действовать против вас) такая процедура может занять продолжительное время.
3. Направляем в жилищную инспекцию письмо с требованием внести изменения в реестр лицензий. Письмо пишется в произвольной форме. К нему рекомендуется приложить протокол общего собрания о выборе новой управляющей организации, а также форму заключенного с 50 +1 % собственников (как стороны) договора управления многоквартирным домом.
Процедуру исключения многоквартирного дома из реестра лицензий прежней управляющей организации нельзя реализовывать формально (путем простого уведомления). Необходимо активно включаться и контролировать процесс, «надоедать» жилищной инспекции. Если этого не делать, то вас с большой долей вероятности ждут хаос двойных квитанций и жители, запутавшиеся в том, кому платить деньги.
Вхождение на объект путем конкуренции с другой управляющей организацией
Описывая процедуры управления многоквартирным домом, многие наши примеры сводятся к негативной характеристике деятельности управляющих организацией. Однако такая картина не является полной.
Действительно, многие примеры, с которыми мы сталкиваемся в своей работе, не позволяют характеризовать деятельность управляющих компаний исключительно положительно. Но в том же время предположение, что они не могут полноценно обслуживать дом и будут на всем экономить, тоже неверно. На рынке услуг ЖКХ представлено большое число управляющих организаций, которые работают эффективно. Эти люди пришли не только для того, чтобы зарабатывать, но для того, чтобы работать. Управление многоквартирным домом — это бизнес, который можно делать честно и достойно.
Рынок услуг ЖКХ пока что является конкурентным. Поэтому, когда управляющие компании «соревнуются» друг с другом за какой-то дом, это однозначно хорошо, если смена способа управления является добросовестной.
К сожалению, в настоящее время мы все чаще сталкиваемся с ситуациями, когда управляющие компании начинают конкурировать не друг с другом, а с ТСЖ, пытаются осуществить захват дома на основе использования сомнительных методов. Этому можно успешно противодействовать, заручившись поддержкой жителей.
В случае конкуренции друг с другом действия управляющих организаций мало чем будут отличаться от действий ТСЖ в процедуре регламентного вхождения на объект недвижимости.
1. Информационная работа с жителями (в ходе которой разъясняются текущее состояние дома и его перспективы при нынешней управляющей организации и при той, что идет к ней на смену).
2. Проведение общего собрания (вся процедура установлена ст. 44–46 ЖК РФ, а положения ст. 145–146 ЖК РФ к данному случаю применяются только тогда, когда меняются управляющие компании многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ).
3. Включение дома, который проголосовал за новую управляющую организацию, в реестр лицензий субъекта РФ.
4. Прием технической документации от организации, ранее управлявшей многоквартирным домом, с одновременным началом управления домом.
Как было отмечено, вхождение на объект путем конкуренции с другой управляющей организацией — это хорошая практика, если методы конкуренции являются добросовестными.
Однако по личным наблюдениям автора можно заключить, что управляющих компаний, достойно работающих на рынке, — дефицит. К сожалению, у большинства из них средний период жизни — 3–5 лет, после чего они набирают долгов, банкротятся, и на смену им приходят очередные «временщики».
Составление договора по управлению многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом управляющей организацией осуществляется на основании договора, общие условия которого урегулированы в ст. 162 ЖК РФ. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников, ТСЖ или застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется:
— выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;
— оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме
— предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
— в случаях перехода на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ) обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
В числе ключевых особенностей этой формы договора выделим следующие:
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом. Заключение именно данного типа договора с организацией, у которой нет лицензии на управление многоквартирным домами, законом не допускается.
2. Договор может заключаться в письменной форме или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом заключенный договор должен быть размещен управляющей организацией в ГИС ЖКХ (п. 1 и п. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).
3. Законодательством не предусмотрена типовая форма договора. Таким образом, вы можете создать ту редакцию, которая будет максимально отвечать интересам вашей организации. А с учетом того, что договор управления не является публичным договором, то обязательность его заключения для каждого собственника (каждого обратившегося) не следует из закона. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях, указанных в решении данного общего собрания (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Существенные условия договора управления многоквартирным домом согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ:
— состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
— перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в случаях перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ);
— порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в случаях перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ);
— порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Обратите внимание, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ). При этом договор управления многоквартирным домом заключается в соответствии с действующим законодательством, что допускает преддоговорные споры (ст. 446 ГК РФ), т. е. составление протокола разногласий.
Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411 утверждены Примерные условия договора управления многоквартирным домом, которыми можно руководствоваться при составлении договора. Однако в настоящее время некоторые положения (например, про возможность индексирования цены договора без проведения общего собрания) не применяются.
Для управляющих организаций п. 11 ст. 161 ЖК РФ устанавливается обязанность отчитаться в срок до 31 марта о выполнении договора управления за предыдущий год, а также разместить данный отчет на сайте ГИС ЖКХ. Единой формы такого отчета законом не предусмотрено, поэтому требование носит во многом формальный характер. Тем не менее это условие стоит включить в договор и реализовывать каждый год на практике.
Договор управления многоквартирным домом является одним из видов договоров, содержащих условия о предоставлении коммунальных услуг (за исключением перехода на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ). В п. 19 Правил от 06.05.2011 № 354 указаны дополнительные положения, обязательные для договора о предоставлении коммунальных услуг. Поэтому при составлении типовой формы договора их стоит проработать и принять редакцию, удобную для работы управляющей организации.
В законе определены сроки, на которые заключается договор управления многоквартирным домом:
— в случае выбора управляющей организации застройщиком (через п. 14 ст. 161 ЖК РФ) — на срок не более чем 3 месяца;
— в случае выбора управляющей организации по открытому конкурсу, проводимому органом местного самоуправления (п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ): — на срок не менее чем один год, но не более чем 3 года;
— в случае выбора управляющей организации собственниками или ТСЖ (п. 1 ст. 161 ЖК РФ) — на срок не менее чем 1 год, но не более чем 5 лет.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены прежним договором.
В то же время согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом (п. 6 и 7 ст. 162 ЖК РФ).
Отсутствие заключенного договора управления многоквартирным домом не влечет освобождение от обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.
В соответствии с п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности (либо заключения договора найма, аренды, предоставления жилого помещения жилищным кооперативом, подписания акта приема-передачи объекта в новостройке), т. е. не связана с заключением или незаключением договора с управляющей домом организацией.
Риски договора управления многоквартирным домом: как избежать ошибок
При составлении договора управления многоквартирным домом встречаются следующие ошибки.
1. Включение в договор условия о ежегодной индексации без проведения общего собрания.
Ранее такая рекомендация содержалась в приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом» (цену договора можно индексировать (увеличивать) без соответствующего одобрения общим собранием такого условия).
Более поздняя судебная практика признала такой подход к ценообразованию неверным. Так, в 2017 году Верховный Суд РФ указал, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, т. к. эта практика противоречит положениям ст. 310 ГК РФ (Определение Верховного Суда России от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867 по делу № А49-10434/2016).
Несмотря на такую судебную практику, Минстрой России продолжает настаивать на том, что в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В таком случае повторного принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, т. к. такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации (письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876-ОО/04).
Одновременно с этим в декабре 2018 года Верховный Суд РФ поменял свою позицию и указал, что увеличение управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения общего собрания собственников помещений об изменении такой платы не нарушает требований действующего законодательства, поскольку заключенные договоры управления предусматривают возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы (Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № № А43-38632/2017, 301-КГ18-22044).
Таким образом, судебная практика довольно противоречива, и в идеале размер платы за содержание жилого помещения может быть изменен только решением общего собрания. Включение такого условия об индексировании в договор с точки зрения гражданского права является неосновательным обогащением. А с точки зрения административного права — ответственность по 19.5 КоАП, с точки зрения уголовного права — мошенничество или злоупотребление доверием (возможны сразу несколько составов уголовного преступления). Однако судебная практика может поменяться, и в перспективе условие об индексировании суды могут посчитать приемлемым. Будем следить за процессом и делать выводы.
2. Разночтение вопросов, связанных с порядком ценообразования.
П. 2 ст. 310 ГК РФ допускает одностороннее изменение цены договора, если это предусмотрено законом. Если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
Таким образом, по закону складывается такая ситуация: собственники утверждают тариф в 25 руб. за 1 м2 и заключают договор с управляющей организацией. Дом вносится в реестр лицензий, после чего собственники инициируют еще одно общее собрание и снижают тариф до 1 руб. за 1 м2. Их действия в этой ситуации будут полностью законны, поскольку:
— решение о смене тарифа принималось на общем собрании;
— собственники не являются субъектом предпринимательской деятельности.
Управляющая организация в этом случае будет заложником ситуации. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом она не имеет права, т. к. такое правое есть только у собственников (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Управляющая организация в любом случае будет обязана осуществлять набор работ и услуг в соответствии с Минимальным перечнем от 03.04.2013 № 290.
Чтобы такая ситуация не произошла, не следует предоставлять такое право 50 +1 % собственников, которые являются стороной договора управления многоквартирным домом. Возможная формулировка: «Размер платы за жилое помещение определяется на общем собрании собственников помещений в доме. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается сроком на 1 год. Размер платы должен быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, позволяющим осуществлять надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома». В этом случае одностороннее понижение тарифа будет невозможным.
3. Неурегулированность вопросов предоставления коммунальных услуг.
Существенным условием договора является обозначенная в законе обязанность предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
Однако в случае перехода на прямые договоры на основании ст. 157.2 ЖК РФ предоставление коммунальных услуг осуществляется ресурсоснабжающей организацией или региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Таким образом, в договоре должны быть урегулированы данные вопросы, исходя из каждой конкретной ситуации.
4. Вопросы расторжения договора.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ), т. е.:
— по соглашению сторон или по окончании срока действия ранее заключенного договора (ст. 450 ГК РФ);
— при существенном нарушении договора управляющей организацией (собственники помещений в доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, ст. 450 ГК РФ);
— в связи с изменением и расторжением договора по причине существенного изменениея обстоятельств (ст.451 ГК РФ).
Впрочем, судебная практика складывается таким образом, что расторжение договора управления с управляющей организацией может быть осуществлено в любой момент. Кроме того, выбор нового способа управления автоматически влечет расторжение договора с прежней управляющей организацией с даты, определенной в решении общего собрания.
Основная ошибка здесь в том, что низложенная управляющая организация часто подает иск к новой управляющей организации, оспаривая законность ее «вхождения в дом» (например, из-за вложений прежней управляющей организации, ранее сделанных в дом на перспективу). Между тем у прежней управляющей организации нет отношений с новой, она может судиться только с собственниками.
Положения ст. 782 ГК РФ, дающие каждой из сторон договора возмездного оказания услуг право на немотивированный односторонний отказ от исполнения договора и предусматривающие неравное распределение между сторонами неблагоприятных последствий прекращения договора, не исключают возможность согласования сторонами договора иного режима определения последствий отказа от договора (например, полное возмещение убытков при отказе от договора как со стороны исполнителя, так и со стороны заказчика) либо установления соглашением сторон порядка осуществления права на отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг (в частности, односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне). Это определено в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».
Таким образом, в договоре управления может быть предусмотрено предварительное уведомление о расторжении договора, а также санкции в случае досрочного расторжения договора. Крайне важно утвердить порядок расторжения и штрафные санкции (например, 2 месяца оплаты).
5. В числе нововведений в договорах управления многоквартирным домом стоит отметить необходимость экономически обосновывать собственникам тариф. С 11.04.2018 года управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме (п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491).
Как показывает практика, проблем с таким обоснованием не возникает, хотя соблюсти эту процедуру важно, чтобы не возникла возможность оспорить тариф договора.
Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. А также размещает указанный отчет в ГИС ЖКХ (п. 11 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописано отсутствие обязанности предоставления такого отчета, а в законе нет ответственности за непредоставление такого.
6. Любые иные условия, которые необходимы для управления многоквартирным домом.
Например, важными являются вопросы:
— допуска к общему имуществу внутри жилых помещений. Данная процедура регламентирована специальными нормами (пп. «б» п. 32 Правил от 06.05.2011 № 354), однако для сведения собственника стоит еще раз ее прописать;
— доступа к местам общего пользования и ответственности за отказ. В случае возникновения залива в кладовой за лифтом, расположенной в лестничном холле и захваченной собственником, лицом, ответственным за возмещение вреда, в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ и п. 1 ст. 1064 ГК РФ все равно будет управляющая организация.
Право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется в силу прямого указания в законе и не зависит от конкретных обстоятельств. Оно установлено, в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем (Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19–6). Таким образом, лучше сразу урегулировать эти вопросы в договоре управления многоквартирным домом, чтобы у жителей не возникало лишних вопросов в дальнейшем.
В построении конструкции договора мы исходим из положений ст. 422 ГК РФ, которая говорит, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. Поэтому теоретически можно прописать ответственность собственника за вред, причиненный вследствие самозахвата мест общего пользования для личных нужд. Однако фактически выдел в натуру общего имущества запрещен законом (ст. 37 ЖК РФ), и отвечать за вред все равно будете вы в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ.
Вне зависимости от того, каким вы приняли объект, отвечать за его состояние предстоит вам. И судам, и надзорным органам будет безразлично, была ли построена пожарная сигнализация на объекте изначально. Если закон говорит, что пожарная сигнализация обязательна в многоквартирном доме при высоте более 28 м, и вы получите предписание на ее установку, то шансов отменить его немного.
Еще один вопрос, который часто задают: обязательно ли заключать договор с нечленами ТСЖ?
В соответствии с п. 1 жилищные права и обязанности возникают как из договоров, так из оснований, предусмотренных ЖК РФ и другими федеральными законами.
При этом договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Одной стороной является такая организация, с другой стороной — собственники, ТСН/ТСЖ или ЖСК (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Про прямую обязанность для ТСЖ заключать договор с каждым «нечленом» ТСЖ в законе ничего не сказано. Однако наличие или отсутствие такого договора абсолютно никак не влияет на права и обязанности сторон, которые определены в нормативных актах. Поэтому поступать здесь стоит так, как удобнее: если собственник просит заключить с ним такой договор — заключите, утвердив его предварительную форму на общем собрании.
Обратим также внимание на то, что с «нечленами» ТСЖ заключаются не договоры управления многоквартирным домом, а договоры предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества (пп. «б» п. 9 Правил от 06.05.2011 № 354).
В том случае если коммунальные услуги предоставляются ресурсоснабжающими организациями, заключается только договор на содержание общего имущества, однако и его заключение добровольно (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В любом случае на общем собрании имеет смысл утвердить такую форму договора и использовать для всех желающих его заключить.