Что такое общее собрание и его роль
Один из самых сложных вопросов, с которыми мы сталкиваемся в своей работе, — правильная подготовка и проведение общих собраний. Эту практику часто недооценивают, хотя ее значение колоссально, а принятые решения касаются всех собственников дома.
Вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом с обсуждением вопросов повестки дня и принятием решений по вопросам, поставленным на голосование. Это определено в п. 1 ст. 44 ЖК РФ.
Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, т. е. юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Такая позиция приведена в письме Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04.
Виды общих собраний
Есть три типа общих собраний: годовые, первичные и внеочередные.
Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, т. е. в период с марта по июнь (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание.
В случае если общее собрание проводится в многоквартирном доме в первый раз, оно является первичным. Все последующие собрания, помимо годового, являются внеочередными. Это определено в п. 1 и 2 ст. 45 ЖК РФ и Приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.
Обратите внимание, что общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное. Это определено в п. 3 ст. 45 ЖК РФ.
Из правила есть два исключения:
1. В случае если при проведении общего собрания путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем).
2. Общее собрание может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Это определено в п. 2 и 3 ст. 47 ЖК РФ.
Кто имеет право инициировать общее собрание
Инициаторами общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть:
— один или несколько собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 45 ЖК РФ);
— дольщики, принявшие помещение от застройщика по передаточному акту (в силу п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, эту процедуру мы подробно описали в пункте «Как быстро создать ТСЖ в новостройке»);
— управляющая организация, если она управляет многоквартирным домом на основании договора управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
— орган местного самоуправления в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 200 и п. 1.1 ст. 165 ЖК РФ (если по результатам проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления либо органом местного самоуправления получено уведомление от жилищной инспекции об исключении сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ; о прекращении действия лицензии; об аннулировании лицензии);
— владелец спецсчета фонда капитального ремонта по вопросу выбора иной кредитной организации и открытия спецсчета, если текущая кредитная организация не соответствует требованиям (ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ).
Обратите внимание, что выбор инициатора не зависит от формы проведения собрания. Инициатор выполняет на собрании административную роль — подписывает протокол. Информацию об инициаторе указывают в уведомлении. Также инициатор организовывает общее собрание и осуществляет все мероприятия по его проведению.
Инициаторами общего собрания могут быть как собственники помещений в многоквартирном доме, так и управляющая организация, которая управляет многоквартирным домом по договору управления (п. 7 ст. 45 ЖК РФ). При этом законодательство не предусматривает требований к их составу.
Обычно годовые общие собрания инициирует, подготавливает и проводит своими силами организация, осуществляющая управление домом по договору управления.
Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. В этом случае ответственность за организацию и проведение общего собрания возлагается на инициатора общего собрания.
В п. 6 ст. 45 ЖК РФ есть норма о том, что собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию для организации проведения общего собрания. В обращении о проведении общего собрания должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.
В течение 45 дней после такого обращения управляющая организация должна организовать и провести общее собрание, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника, а также оформить необходимые документы и проинформировать собственников в установленном порядке о принятых решениях. Это определено в п. 1, 6 и 7 ст. 45 ЖК РФ.
Однако фактически данная норма работает со скрипом: управляющие компании идут крайне неохотно на такие инициативы «снизу» с «не своей» повесткой вопросов голосования.
Процедура уведомления о проведении общего собрания
Для проведения общего собрания прежде всего необходимо составить реестр собственников, имеющих право участвовать в голосовании. Есть два способа его получения: платный и бесплатный.
1. Получить необходимые сведения можно с сайта ФГИС ЕГРН (rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn) путем заказа нужно количества выписок. Имея доступ на сайт «Госуслуги» и на сайт Росреестра, можно купить пакет таких выписок (в ценах 2019 года 100 выписок стоят 400 руб., т. е. стоимость одной выписки на одно помещение составит 4 руб.). Эти сведения будут актуальными на момент проведения собрания.
2. С 01.01.2018 года управляющая домом организация обязана вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие их идентифицировать. При поступлении обращения о предоставлении такого реестра от собственника в письменной форме (в том числе обращения с использованием ГИС ЖКХ) необходимо в течение 5 дней с момента получения такого обращения предоставить этот реестр. Согласия собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, не требуется (п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).
Однако использовать этот бесплатный способ стоит с опаской: управляющая домом организация может нарочно передать неверный реестр собственников. А это не позволит уведомить их о проведении собрания. Нарушение порядка уведомления будет возложено на инициаторов общего собрания и повлечет возможность оспорить результаты и протокол. Поэтому реестр собственников лучше формировать самостоятельно, без помощи и обращения в прежнюю управляющую организацию.
Инициатор (инициаторы) общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять 10 до даты его проведения. Обратите внимание, что формулировка «сообщить не позднее чем за 10 дней до даты его проведения» означает, что сообщение должно быть не отправлено, а получено собственником в указанный срок.
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение о проведении общего собрания считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Это следует из п. 1 ст. 165.1 ГК РФ.
Уведомлять необходимо каждого собственника. Если в многоквартирном доме имеется жилое помещение площадью 40 м2, которое оформлено в собственность на 5 человек, уведомление о проведении общего собрания нужно направлять всем пятерым собственникам. Это следует из п. 4 ст. 45 ЖК РФ.
Сообщение о проведении собрания может быть доведено до собственников следующими способами:
— заказным письмом (самый правильный, но неудобный и затратный способ);
— вручено под подпись (способ бюджетный, но имеет риск быть оспоренным, т. к. может быть уведомлен не собственник, а третье лицо);
— размещением в помещении многоквартирного дома, которое доступно для всех собственников (при условии что ранее общее собрание утвердило такой способ уведомления);
— иным способом, который ранее определило общее собрание (например, через имейл или СМС-рассылку).
Эти способы определены в п. 4 ст. 45 ЖК РФ.
Существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, может быть основанием для признания судом недействительным решения собрания. Это определено в пп. 4 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1. Сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание.
2. Форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование).
3. Дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.
4. Повестка дня собрания.
5. Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться (п. 5 ст. 44 ЖК РФ).
Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством РФ не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено. Это приведено в письме Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04.
Формы проведения общих собраний
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
1. Очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование).
2. Заочного голосования (опросным путем или с использованием сайта ГИС ЖКХ).
3. Очно-заочного голосования.
Это определено в ст. 44.1 ЖК РФ.
Сейчас идет обсуждение законопроекта о формировании института конференции собственников помещений многоквартирного дома. Участники конференции будут выбраны на общем собрании по принципу Один этаж — один представитель» и будут принимать те решения, которые относятся к компетенции конференции. Цель конференции — упростить процедуру проведения общих собраний, поскольку собирать кворум даже во время годовых общих собраний непросто.
Какие документы необходимо приготовить для проведения общих собраний
В числе документов можно выделить обязательные, предусмотренные требованиями, а также факультативные, которые собирают для удобства процедуры проведения общего собрания.
Основным документом, который зафиксирует решения общего собрания, будет протокол. Его можно подготовить после проведения общего собрания и подсчета голосов.
Законом установлены обязательные приложения к протоколу. В их числе:
1. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников — физических лиц; полного наименования и ОГРН юридических лиц; номеров принадлежащих им помещений и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения; количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме.
Обратите внимание, что при оформлении протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в качестве сведений о реквизитах документа, подтверждающего право собственности физического лица на помещение в таком доме, необходимо использовать данные, содержащиеся в выписке из ЕГРП (ЕГРН). Такая позиция изложена в письме Минстроя России от 07.10.2016 № 33077-АТ/04.
Часто возникает вопрос о том, нужно ли заказывать выписку из ЕГРН, если есть свидетельство о государственной регистрации права. Важно то, что информация о собственнике должна быть актуальной на дату проведения общего собрания. С 15.07.2016 свидетельство о государственной регистрации права не выдается. Таким образом, собственник мог измениться, а инициаторы проведения общего собрания, руководствуясь старыми данными, могут уведомить прежнего собственника, но не уведомить нового. Эта ситуация будет основанием для отмены принятых общим собранием решений, что следует из п. 1 ст. 184.1 ГК РФ.
При этом срок действия выписки из ЕГРН законодательством не установлен. Однако информация в этих документах должна быть актуальной, поэтому выписки должны быть представлены в разумный срок с даты их получения. Эта позиция изложена в письме Минэкономразвития России от 02.06.2008 № Д08-1593.
2. Копия текста сообщения о проведении общего собрания.
3. Реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания (либо почтовые уведомления о вручении сообщений).
4. Списки присутствующих и приглашенных лиц.
5. Документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц.
6. Документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания.
7. Письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в проведенном общем собрании, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их (в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования).
8. Иные документы в случае их упоминания в содержательной части протокола общего собрания.
Это определено в п. 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах от 28.01.2019 № 44 / пр.
В реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений, рекомендуется включать сведения о распределении долей.
Такой реестр может одновременно являться листом регистрации собственников, пришедших на общее собрание.
До момента проведения общего собрания у его инициаторов должны быть:
— реестр собственников помещений в многоквартирном доме (в котором собственники будут голосовать и расписываться);
— сообщение о проведении общего собрания, где будет обозначена повестка, по которой ведутся обсуждения и голосование;
— документы, по которым принимаются решения
— бюллетени для их раздачи собственникам, если собрание носит очно-заочный характер.
В реестре собственников оптимально предусмотреть следующую информацию:
— местоположение многоквартирного дома (почтовый адрес);
— данные по площади жилых помещений многоквартирного дома, которые берутся за 100 % числа голосов;
— номер жилого помещения собственника;
— режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая);
— фамилию, имя, отчество (наименование) собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение (с 15.07.2016 года вместо номера и даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из ЕГРП (ЕГРН) целесообразно указывать номер и дату государственной регистрации права или правоустанавливающего документа);
— фамилию, имя, отчество (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо имеет своего законного представителя);
— количество голосов, принадлежащих собственнику помещения;
— информацию по количеству вопросов повестки голосования с возможностью проголосовать «за», «против», «воздержался»;
— место для подписи, подтверждающей факт голосования собственником.
Как сформировать повестку проведения общего собрания
Повестка вопросов общего собрания имеет обязательную и факультативную части.
Факультативная — это те вопросы, решения по которым необходимо принять на общем собрании.
Обязательная часть определена нормативами, и без нее есть риск признания протокола недействительным. При любой форме проведения общих собраний обязательным элементами повестки вопросов должны быть:
— выбор председателя и секретаря общего собрания;
— выбор членов счетной комиссии общего собрания;
— определение места (адреса) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений (если ранее такое место не было определено).
Проведение общего собрания в виде очного голосования
При очном голосовании на общем собрании собственники принимают решения по всем вопросам путем одновременного голосования по заранее согласованной повестке.
Для проведения очного голосования выбирается место. Специальных требований к нему нет, обычно общие собрания проводятся около подъездов, на детской площадке или в иных пригодных для этого местах придомовой территории.
Место проведения собрания обязательно следует определять в сообщении, т. к. в дальнейшем эта информация будет отражена в протоколе как обязательный реквизит.
В качестве даты проведения собрания имеет смысл выбирать вечер воскресенья, чтобы обеспечить большую явку собственников на собрание.
В процессе собрания выбранный председатель разъясняет участникам цели и повестку дня собрания и ведет само собрание. Согласно установленному порядку участники общего собрания:
— знакомятся с регламентом проведения общего собрания;
— слушают докладчиков по вопросам повестки дня;
— обсуждают решение по каждому из вопросов;
— голосуют по предлагаемым вопросам, выбирая один из вариантов: «за», «против» или «воздержался».
Все приложения к протоколу общего собрания должны быть пронумерованы. Номер приложения, а также указание на то, что документ является приложением к протоколу общего собрания, указываются на первом листе документа. Приложения являются неотъемлемой частью протокола общего собрания. Страницы протокола общего собрания и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и сшиты секретарем общего собрания, последняя страница протокола должна быть подписана лицом, председательствующим на общем собрании.
Это определено в п. 21 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах от 28.01.2019 № 44 / пр.
Проведение общего собрания в виде заочного голосования
Заочное голосование предполагает, что собственники принимают решения по повестке вопросов без очного совместного присутствия. В этом случае собственники получают бюллетень с повесткой вопросов и передают их инициатору общего собрания для окончания даты приема бюллетеней.
Обратите внимание, что проведение общего собрания в форме заочного голосования опросным путем возможно только в случае если ранее по данной повестке вопросов проводилось очное общее собрание, которое не имело кворума. Это определено в п. 1 и 2 ст. 47 ЖК РФ.
В качестве места приема целесообразно установить офис, почтовый ящик управляющей организации или одного из собственников (например, если собственников несколько и они живут в разных подъездах, можно для удобства жителей установить сразу несколько мест приема бюллетеней).
Проведение общего собрания в виде очно-заочного голосования
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В этой ситуации целесообразно очно-заочное голосование провести в две стадии:
— очно обсудить вопросы повестки дня и принять решения по вопросам, поставленным на голосование;
— получить бланки решений по месту и сроку, которые указаны в сообщении о проведении собрания.
Обратите внимание, что ЖК РФ также не запрещает при очно-заочной форме собрания провести эти стадии голосования одновременно. В таком случае очное обсуждение вопросов и заочное голосование будут проводиться не поэтапно, а параллельно. Это определено в п. 3 ст. 47 ЖК РФ.
Относительно установления срока приема голосов по заочной части общего собрания отметим, что закон не ограничивает продолжительность общего собрания собственников помещений в доме в форме очно-заочного голосования. При этом продолжительность такого собрания
— зависит от количества собственников помещений в многоквартирном доме;
— должна обеспечить возможность передать оформленные решения по вопросам повестки дня всем собственникам, желающим принять участие.
Обычно для получения решений собственников в рамках очно-заочного голосования достаточно 10–15 дней. Иногда этот срок разумно растянуть на 2–3 месяца, если дом очень большой.
Проведение общего собрания с использованием сайта ГИС ЖКХ
Принятие решений об использовании сайта ГИС ЖКХ при проведении общего собрания в форме заочного голосования возможно при наличии соответствующего решения общего собрания, принятого не менее чем 50 % голосов от общего числа собственников. Это следует из пп. 3.2) п. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Сайт ГИС ЖКХ в ЖК РФ называется системой.
Назначение ГИС ЖКХ при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме закреплено ч. 1 ст. 47.1 ЖК РФ, согласно которой ГИС ЖКХ используется:
— для размещения сообщений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решений, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, итогов голосования;
— хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений;
— размещения электронных образов решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
— осуществления голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
При проведении общего собрания в форме заочного голосования в сообщении о его проведении должны быть указаны:
— сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
— форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
— повестка дня собрания;
— порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться;
— сведения об администраторе общего собрания, организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, номер контактного телефона, официальный сайт в сети «Интернет» (для юридического лица), фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты (для физического лица);
— место и (или) фактический адрес администратора общего собрания;
— дата и время начала и окончания проведения голосования с использованием ГИС ЖКХ по вопросам, поставленным на голосование;
— порядок приема администратором общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.
Такие требования установлены п. 5 ст. 45, п. 4 ст. 47.1 ЖК РФ.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы проводится без перерыва с даты и времени его начала и до даты и времени его окончания. Продолжительность голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с использованием системы должна составлять не менее чем 3 дня и не более чем 5 дней с даты и времени начала проведения такого голосования.
Требования к оформлению решений собственников, протокола общего собрания, проведенного с использованием ГИС ЖКХ, те же, что и без его использования. Решения общего собрания, принятые по результатам голосования с использованием системы, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в ГИС ЖКХ в течение 1 часа после окончания такого голосования.
Проведение общего собрания через ГИС ЖКХ является пока что не очень распространенной практикой. Причины этого связаны не только с проблемами сайта ГИС ЖКХ, но и с общим нежеланием собственников решать проблемы своего дома. По ходу собраний мы видим, как тяжело обеспечить кворум на традиционных очных формах собрания. В связи с этим использование сайта ГИС ЖКХ при проведении общих собраний видится как очень отдаленная перспектива.
Ошибки при проведении общего собрания
Общее собрание должно вестись по повестке вопросов, о которой все собственники должны быть уведомлены не позднее чем за 10 дней до даты общего собрания. Менять повестку во время общего собрания не допускается. Общее собрание созывают для решения конкретных вопросов. Необходимо заранее их продумать и включить в повестку дня.
Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня такого собрания, а также изменять ее. Это предусматривает п. 2 ст. 46 ЖК РФ. Если собственники примут решение по вопросу, который не был включен в повестку дня, то такое решение будет нелегитимно. Исключением признают случай, когда в собрании приняли участие все собственники помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 181.5 ГК РФ), однако такое бывает довольно редко.
ЖК РФ предусматривает ряд ситуаций, при которых для решения какого-либо вопроса собственники должны также определиться и по другим обязательным вопросам. Так бывает, например, в случае принятия решения о проведении капремонта (ч. 5, 5.1 ст. 189 ЖК РФ). Если в повестку дня не включить обязательные вопросы, то принятое решение невозможно будет реализовать.
Формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования. В случае если формулировка вопроса повестки дня общего собрания установлена в законе, в протоколе общего собрания указывается соответствующая формулировка. Не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов с формулировками «Разное», «Другие вопросы» или иными аналогичными по смысловому содержанию формулировками, а также объединение в одной формулировке разных по смысловому содержанию вопросов.
В случае если вопрос повестки дня общего собрания касается рассмотрения общим собранием какого-либо документа и принятия решения относительно него, формулировка такого вопроса должна содержать полное название и реквизиты данного документа.
Это определено в п. 17 Требований к оформлению протоколов общих собраний от 28.01.2019 № 44 / пр.
Кто должен оформлять протокол общего собрания и готовить сопутствующие документы
В случае проведения общего собрания, которое созывает инициативная группа собственников, все документы готовят члены этой группы.
В случае проведение общего собрания управляющей организацией (ТСН) все документы готовит управляющая организация.
В случае проведения общего собрания органом местного самоуправления все документы готовит орган местного самоуправления.
Общие принципы подсчета голосов на общем собрании
Жилищный кодекс исходит из того, что большая часть решений принимается большинством голосов от кворума — 50 + 1 %. То есть, фактическое решение может быть принято четвертью дома (на собрание пришло 50 + 1 % от общего числа собственников дома и из этих 50 + 1 % за решение проголосовало еще 50 + 1 %).
Отдельные решения принимаются большинством голосов (т. е. 50 + 1 %) от общего числа собственников (а не от пришедших на собрание), например в случае смены способа формирования фонда капитального ремонта.
Есть ряд решений, для принятия которых необходимо 2 / 3 голосов от общего числа собственников (т. е. 66,66 + 1 %):
— все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, получением займа (кредита) на капитальный ремонт (кроме изменения способа формирования фонда капитального ремонта);
— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (установление забора, шлагбаума, сервитута, публичного сервитута и пр.);
— принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, соглашений о сервитутах) на условиях, определенных решением общего собрания;
— принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
— принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома дополнительными полномочиями (помимо указанных в п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания.
По всем остальным вопросам решения на общих собраниях принимаются простым большинством голосов от общего числа собственников (либо большинством от кворума).
Обратите внимание, что довольно часто встречается ситуация, при которой данные по площади в жилых помещениях в техническом паспорте многоквартирного дома и выписках из ЕГРН расходятся. Обычно погрешность бывает от 1 до 50 м2. В этом случае приоритет имеется у сведений, содержащихся в выписках из ЕГРН.
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В случае расхождения сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Это определено в п. 3 и 4 Правил от 13.08.2006 № 491.
Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, т. е. юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.
Собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов — все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня. Количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник. Такая позиция приведена в письме Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04.
Можно ли включать в повестку вопросов общего собрания вопросы, которые прямо не указаны в ст. 44 ЖК РФ? Логика тут проста: если всем домом проголосовать за отмену налогов для жителей данного дома, то налоги платить все равно придется. Но если вы принимаете те решения, которые относятся к практике управления домом, а необходимых вам формулировок нет в ст. 44 ЖК РФ, они могут быть в других нормативных актах. Либо такие формулировки могут быть предложены инициатором собрания, и закон это не запрещает (пп. 5 п. 2 ст. 44 ЖК РФ: «Другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»).
Статус протокола как документа с решениями общего собрания
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными Минстроем России.
Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах утверждены приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.
Решения общего собрания удостоверяют факты и влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Это определено в п. 1 и 5 ст. 46 ЖК РФ и п. 2 ст. 181.1 ГК РФ.
Подделка протоколов общих собраний
Помимо того что подделка протоколов общих собраний влечет за собой недействительность принятых решений, такие действия влекут за собой уголовную ответственность.
Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ЖК РФ, благодаря которым протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приобрел статус официального документа. Это определено в п. 1 ст. 46 ЖК РФ.
Подделка официального документа в целях его использования либо сбыт такого документа является уголовно наказуемым деянием. Это определено в п. 1 ст. 327 УК РФ. Такое деяние наказывается ограничением свободы на срок до 2 лет, либо принудительными работами на срок до 2 лет, либо арестом на срок до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 2 лет.
Использование заведомо подложного документа наказывается штрафом в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 месяцев, либо обязательными работами на срок до 480 часов, либо исправительными работами на срок до 2 лет, либо арестом на срок до 6 месяцев. Это предусмотрено ч. 3 ст. 327 УК РФ.
Как оформить протокол общего собрания
Обязательные реквизиты протокола общего собрания:
1. Наименование документа.
2. Дата и номер протокола общего собрания.
3. Дата и место проведения общего собрания.
4. Заголовок к содержательной части протокола общего собрания.
5. Содержательная часть протокола общего собрания.
6. Информация о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.
В случае если содержательная часть протокола общего собрания включает указание на наличие приложений, они должны быть предоставлены вместе с к протоколом. Протокол общего собрания подписывается лицом, председательствующим на общем собрании, секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов. Наименование документа должно содержать слова «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».
Датой протокола общего собрания является дата подведения итогов общего собрания (окончания подсчета голосов собственников помещений в многоквартирном доме).
Номер протокола общего собрания должен соответствовать порядковому номеру общего собрания в течение календарного года (например, № 1-2020, т. е. первое общее собрание, проведенное в 2020 году).
В качестве места проведения общего собрания должен указываться адрес, по которому проводилось общее собрание в очной форме, или адрес, по которому осуществлялся сбор оформленных в письменной форме, решений (бюллетеней) собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в очно-заочной и заочной форме.
В качестве даты проведения общего собрания В случае если оно продолжалось несколько дней, указываются дата начала и дата окончания общего собрания. Заголовок к содержательной части протокола общего собрания должен содержать информацию об адресе многоквартирного дома, виде общего собрания (годовое, внеочередное) и форме его проведения (очное, заочное, очно-заочное голосование).
Содержательная часть протокола общего собрания должна состоять из двух частей: вводной и основной.
Вводная часть содержательной части протокола общего собрания включает данные:
1. Об инициаторе общего собрания. Для юридических лиц указываются полное наименование и основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН) юридического лица в соответствии с его учредительными документами и идентифицирующими сведениями (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, идентификационный номер налогоплательщика). Для физических лиц — полностью фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение.
2. О лице, председательствующем на общем собрании, секретаре общего собрания, лицах, проводивших подсчет голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Указывается его фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение (за исключением случая, когда вопрос об избрании указанных лиц включен в повестку дня общего собрания);
3. О списке лиц, принявших участие в общем собрании (далее — присутствующие лица) и приглашенных для участия в нем (далее — приглашенные лица).
4. Об общем количестве голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
5. О количестве голосов собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании на общем собрании.
6. Об общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
7. О повестке дня общего собрания.
8. О правомочности (наличии или отсутствии кворума) общего собрания.
Список присутствующих лиц должен начинаться со слов «Присутствующие лица» и включать следующую информацию:
1. В отношении физических лиц — фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае участия последнего в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина; номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение; количество голосов, которыми обладает данное лицо; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае его участия в общем собрании); подпись собственника помещения в многоквартирном доме либо его представителя.
2. Для юридических лиц — полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными документами; номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в многоквартирном доме (при наличии) и реквизиты документа, подтверждающего его право собственности на указанное помещение; количество голосов, которыми обладает данное лицо; фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) представителя собственника помещения в многоквартирном доме; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме; подпись представителя собственника помещения в многоквартирном доме.
Список приглашенных лиц должен начинаться со слов «Приглашенные лица» и включать следующую информацию:
1. Для физических лиц — фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии) лица или его представителя (в случае участия последнего в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя приглашенного лица (в случае его участия в общем собрании); цель участия в общем собрании приглашенного лица или его представителя (в случае участия последнего в общем собрании) и его подпись;
2. Для юридических лиц — полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными документами; фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) представителя приглашенного лица; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя приглашенного лица; цель участия приглашенного лица в общем собрании и подпись его представителя.
Списки присутствующих и приглашенных лиц (оформляются в виде приложения к протоколу общего собрания, при этом в протоколе общего собрания указывается общее количество присутствующих и приглашенных лиц и делается отметка: «Список прилагается (приложение №… к настоящему протоколу)».
Текст основной части содержательной части протокола общего собрания состоит из отдельных разделов, каждый из которых соответствует вопросу повестки дня. При этом в повестке дня общего собрания указывается вопрос или вопросы, являющиеся предметом рассмотрения на общем собрании в соответствии с уведомлением о проведении общего собрания. Если вопросов несколько, они нумеруются и располагаются в порядке обсуждения.
Все структурные единицы основной части протокола общего собрания должны излагаться от третьего лица множественного числа («слушали», «выступили», «постановили», «решили»).
Текст каждой структурной единицы основной части протокола общего собрания должен состоять из трех частей:
1. Часть 1 — «СЛУШАЛИ», в которой указывается фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня общего собрания, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу общего собрания документ, содержащий текст выступления. Номер и формулировка вопроса повестки дня общего собрания указываются перед словом «Слушали».
2. Часть 2 — «ПРЕДЛОЖЕНО», в которой указывается краткое содержание предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу, в отношении которого будет проводиться голосование. При этом предлагаемое решение должно соответствовать сути обсуждаемого вопроса повестки дня общего собрания, а его формулировка должна исключать возможность неоднозначного толкования предлагаемого решения.
3. Часть 3 — «РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)», в которой указываются решения, принятые общим собранием по рассмотренному вопросу повестки дня общего собрания, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня общего собрания, количества голосов, отданных за указанные варианты голосования.
Это определено в п. 5-19 Требований к оформлению протоколов общих собраний от 28.01.2019 № 44/пр.
Обратите внимание, что протокол должен быть оформлен аккуратно, ошибки и помарки не допускаются. Любые исправления и другие технические ошибки в решении собственника помещения возможны с учетом подтверждения его личной подписью и надписью «исправленному верить». Такая позиция приведена в письме Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04.
Сроки изготовления протокола и уведомления заинтересованных лиц
Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ в ст. 46 ЖК РФ были внесены изменения в ст. 46 ЖК РФ о порядке предоставления протоколов общих собраний в надзорные органы.
Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую домом организацию, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Затем, в течение 5 дней с момента получения подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений организация, управляющая домом, обязана направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, в жилищную инспекцию для их хранения в течение 3 лет.
При непосредственном способе управления подлинники решений и протоколов подлежат обязательному направлению инициатором в орган государственного жилищного надзора не позднее, чем через 10 календарных дней со дня окончания общего собрания.
То есть максимальный срок представления документов в жилищную инспекцию и ГИС ЖКХ от даты собрания (при управлении домом управляющей организацией) — 15 дней.
Обратите внимание, что допускается направление подлинников решений, протоколов путем размещения на сайте ГИС ЖКХ принятых решений.
Это определено в п. 2, 3 и 5 Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений от 28.01.2019 № 44/пр.
Жилищная инспекция тоже требует предоставлять подлинники протоколов общих собраний, поэтому рекомендуем делать два оригинала протокола с реестром собственников: один — для жилищной инспекции, второй — для управляющей организации.
В случае если в жилищную инспекцию в течение 3 месяцев подряд поступает два и более протоколов с аналогичным вопросам повестки дня, то она обязана начать внеплановую документарную проверку с целью анализа законности процедуры проведения общего собрания и оформления его результатов. Это определено в п. 1 и 1.1 ст. 46 ЖК РФ.
Решения, принятые общим собранием, и итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений инициаторами общего собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Это определено в п. 3 ст. 46 ЖК РФ.
Условия недействительности решений общего собрания
Решение общего собрания может быть недействительно (быть оспоренным) или ничтожно при нарушении требований закона, в том числе В случае если:
1. Допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.
2. У лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия.
3. Допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении.
4. Допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п 3. ст. 181.2 ГК РФ).
Это определено в 1 ст. 184.1 ГК РФ.
Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае если оно:
1. Принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества.
2. Принято при отсутствии необходимого кворума.
3. Принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.
4. Противоречит основам правопорядка или нравственности.
Это определено в 1 ст. 185.1 ГК РФ.
Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании. Это определено в п. 106–107 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения, в частности решение принято при отсутствии необходимого кворума.
Решение собрания, подтверждающее решение предыдущего собрания, может по содержанию быть аналогичным предыдущему решению либо содержать исключительно формальное указание на подтверждение ранее принятого решения. Это определено в п. 108 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
В ряде ситуаций требуется признавать недействительным не протокол, а отдельно взятое решение. Например, когда процедура организации и проведения общего собрания было осуществлена в соответствии с действующим законодательством, но в повестку вопросов был вставлен вопрос, решение которого было не в компетенции общего собрания. В таком случае необходимо оспаривать именно его, а не протокол в целом.
Кто может оспорить решения общего собрания
Признать недействительным решение общего собрания вправе только суд. Это следует из положений п. 6 ст. 46 ЖК РФ и п. 1 ст.181.3 ГК РФ. Собственники не имеют права после проведения общего собрания признать недействительными решения, принятые на предыдущем общем собрании.
Порядок обжалования решения общего собрания::
1. Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля могут обратиться с иском в суд о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае нарушения требований ЖК РФ. Это определено в пп. 1 п. 6 ст. 20 ЖК РФ.
2. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении, если:
— решения приняты с нарушениями ЖК РФ и иных нормативных актов;
— решением нарушены права и законные интересы собственника;
— собственник не принимал участия в собрании или голосовал против принятия такого решения.
Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, также вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. Это определено в п. 3 и 5 ст. 184.1 ГК РФ.
В законе определено, что обжаловать решения общего собрания могут только собственники помещения в многоквартирном доме (при соблюдении ряда условий), а также орган государственного жилищного надзора и орган муниципального жилищного контроля.
Если управляющая организация хочет обжаловать принятое решение, чаще всего в суд подает не она, а лояльный ей собственник. Низложенная управляющая компания привлекается в процесс третьим лицом.
Кто является надлежащим ответчиком по оспариванию решений общего собрания
Надлежащим ответчиком по оспариванию решений общего собрания всегда является инициатор проведения общего собрания.
ТСЖ или новая управляющая компания не являются ответчиками, поскольку они не были инициаторами общего собрания. В силу положений ст. 44 и 45 ЖК РФ надлежащими ответчиками по требованиям об оспаривании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут выступать граждане и юридические лица, являющиеся собственниками помещений в доме, поскольку решение общего собрания является основанием возникновения жилищных прав и обязанностей, в частности собственники помещений, являющиеся инициатором проведения такого собрания (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.04.2013 по делу № 2-5157/2012).
Таким образом, собственник помещений многоквартирного дома вправе обжаловать решение общего собрания собственников помещений, обратившись в суд с иском к инициатору проведения собрания.
Правление ТСЖ не может являться инициатором общего собрания и, как следствие, надлежащим ответчиком при признании решений общего собрания недействительным (Апелляционное определение Курского областного суда от 14.03.2013 по делу № 33-579-2013).
В какие сроки можно оспорить решение общего собрания
Решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом. Решение собрания может быть оспорено в суде не позднее чем в течение 2 лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными.
Общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети «Интернет», на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение. Это определено в п. 5 ст. 181.4 ГК РФ и п. 111 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Интересно, что лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно других участников общего собрания о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники общего собрания, не присоединившиеся к такому иску, не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными. Это определено в п. 6 ст. 46 ЖК РФ, п. 4, 5 и 6 ст. 181.4 ГК РФ.
При этом в п. 42 Обзора практики Конституционного Суда РФ за 2016 год. суд указал, что само по себе непредоставление требуемой информации в случае, когда лицо, оспаривающее решение собрания, заблаговременно использовало все доступные ему формы уведомления других участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с таким иском, но по не зависящим от него причинам не предоставило соответствующую информацию каждому участнику гражданско-правового сообщества персонально, не может служить препятствием для принятия судом искового заявления к своему производству.
Таким образом, если вы хотите оспорить решение, а вторая сторона указывает на то, что вы не уведомили об этом всех участников общего собрания, то вы ссылаетесь на мнение Конституционного Суда РФ. Если, наоборот, являетесь ответчиком, то строите свою защиту, ссылаясь на п. 4–6 ст. 181.4 ГК РФ.
Особенности проведения общих собраний членов ЖСК
Проведение общих собраний в ЖСК с точки зрения процедуры должно отвечать обязательным требованиям, установленным в ст. 44–46 ЖК РФ. Вместе с тем принцип подсчета голосов членов ЖСК отличается от принципа подсчета голосов на общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома.
Прежде всего жилищным законодательством не закреплено жестких правил проведения собрания членов ЖСК. При этом ст. 117 ЖК РФ собщает следующие критерии проведения собрания членов ЖСК:
— общее собрание членов ЖСК является правомочным, если на нем присутствует более 50 % членов кооператива;
— решение общего собрания членов ЖСК считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов ЖСК, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе ЖСК, — более 3 /4 членов ЖСК, присутствовавших на таком общем собрании;
— решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.
В то же время порядок проведения собрания членов жилищного кооператива описан в ст. 34–41 Федерального закона от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», который хотя и не распространяется на деятельность ЖСК, но вместе с тем его можно применить по аналогии через ст. 7 ЖК РФ. Так, в соответствии с п. 3 ст. 34 данного закона каждый член кооператива имеет на общем собрании членов кооператива один голос. Это отличается от правил голосования собственников, где вес голоса определяется площадью помещения собственника многоквартирного дома.
В случае если порядок проведения собраний и подсчета голосов на нем, а также вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания членов ЖСК, не прописаны в уставе ЖСК, целесообразно в дальнейшем закрепить такую информацию, тем более что в п. 1 ст. 113 ЖК РФ сообщается, что в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о компетенции органов управления кооператива в отношении порядка принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов.
Есть ряд вопросов, по которым могут голосовать только собственники помещений многоквартирного дома (например, вопросы капитального ремонта, использования общего имущества третьими лицами или установление пределов использования земельного участка многоквартирного дома).
В этом случае собственники помещений многоквартирного дома и члены ЖСК голосуют совместно, исходя из принципа, что вес голоса собственника пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (п. 3 ст. 48 ЖК РФ).
По вопросам, относящимся к деятельности ЖСК (например, сметы доходов и расходов или утверждения штатного расписания), голосуют только члены ЖСК, собственник — нечлен ЖСК в голосовании по данным вопросам участия не принимают, если иное не установлено уставом ЖСК или решениями общих собраний ЖСК.
Особенности проведения общих собраний членов ТСЖ
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления ТСЖ и созывается в порядке, установленном уставом.
К компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся:
— внесение изменений в устав или утверждение устава ТСЖ в новой редакции;
— принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
— избрание членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора) и в случаях, предусмотренных уставом, также председателя правления из числа членов правления ТСЖ, досрочное прекращение их полномочий;
— установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;
— утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
— принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
— определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ;
— утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
— утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
— утверждение годового отчета о деятельности правления ТСЖ;
— утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ;
— рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
— принятие и изменение по представлению председателя правления ТСЖ правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ;
— определение размера вознаграждения членов правления ТСЖ, в том числе председателя правления ТСЖ;
— другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.
Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания членов ТСЖ также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые имеют отношение к компетенции правления ТСЖ.
Это следует из ст. 145 ЖК РФ.
Обратите внимание, что положения о проведении общих собраний собственников помещений многоквартирном доме распространяются на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ.
Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют члены ТСЖ или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (а не общего числа собственников помещений многоквартирного дома). Это определено в п. 3 ст. 146 ЖК РФ.
Порядок подсчета голосов на общем собрании членов ТСЖ
В п. 4 ст. 145 ЖК РФ перечислены вопросы, решения по которым принимаются не менее чем 2 / 3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ:
— принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
— принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
— определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ.
Все остальные вопросы принимаются большинством голосов от членов ТСЖ.
Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления ТСЖ.
Дюжина полезных решений, которые изменят качество жизни в вашем доме
На общих собраниях мы принимаем популярные и непопулярные решения. Есть ряд вопросов, относимых законом к компетенции общего собрания, которые способны существенно облегчить нашу работу, взаимоотношения с собственниками и надзорными органами.
Решения, облегчающие проведение общих собраний:
1. Приятие решения о порядке уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проведении общих собраний собственников помещений.
2. Принятие решения о порядке размещения результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях.
Если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети «Интернет» информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т. п.). Это определено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Поэтому целесообразно принять такие решения и определить, что уведомление об общих собраниях осуществляется путем размещения информации на досках объявлений, а результаты голосования размещаются на сайте управляющей домом организации.
3. Определение места хранения протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирного дома.
В соответствии с п. 4 ст. 46 ЖК РФ протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Согласно п. 27 Правил от 13.08.2006 № 491 в обязанности управляющей организации входит хранение всей документации на многоквартирный дом, к которым относятся протоколы общих собраний. Поэтому место хранения такой документации должно быть определено.
4. Принятие решения о признании сообщества ТСН «Яхонт» в сети «Вконтакте» vk.com/yahont в качестве адреса официального сайта ТСН «Яхонт» как исполнителя коммунальных услуг, места размещения результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях, а также об использовании адреса vk.com/yahont в качестве адреса официального сайта ТСН «Яхонт» для иных целей, предусмотренных законодательством, решениями общего собрания.
Принятие такого решения даст возможность использовать интернет-площадку для целей, которые установлены, например, в Правилах от 06.05.2011 № 354 (уведомлять потребителя о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг, неустоек (штрафов, пеней) через интернет-сайт и т. п.).
I. Решения, связанные с определением балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по сетям инженерно-технического обеспечения (ИТО):
1. Определение в качестве внешней границы сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, внешнюю границу стены многоквартирного дома.
2. Определение в качестве границы эксплуатационной ответственности сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
3. Принятие решения об определении в качестве внешней границы сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, места соединения первого запорного устройства, расположенном на внешней стене многоквартирного дома, с внешней газораспределительной сетью, ведущей в многоквартирный дом.
II. Решения, связанные с вопросами оплаты жилого помещения:
1. Принятие решения о сроках внесения собственниками платы за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме (лучше сдвинуть срок оплаты с 10-го числа месяца, следующего за расчетным, установленный в п. 1 ст. 155 ЖК РФ, на 25-е число).
2. Определение размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета по тарифам, установленным региональными органами государственной власти (чтобы не уходить в небаланс при высоком общедомовом безучетном потреблении, т. е. выставлять жителям весь коммунальный ресурс, который потребил дом).
3. Принятие решения о заключении договоров холодного водоснабжения и водоотведения, договоров энергоснабжения собственниками жилого дома (домовладения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, поставляющей коммунальный ресурс в многоквартирный дом, а за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами — с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
III. Решения, связанные с использованием общего имущества третьими лицами:
Формулировки таких решений приводились в разделе «Вхождение на объект путем создания ТСЖ».
IV. Решения по капитальному ремонту.
Формулировки таких решений приводились в разделе «Вхождение на объект путем создания ТСЖ».