Что такое общее имущество и из чего оно состоит
Понятие общего имущества раскрывается в трех нормативных актах: ГК РФ, ЖК РФ и Правилах от 13.08.2006 № 491.
Основы понятия общего имущества заложены в ст. 290 ГК РФ, а остальные нормативные акты являются отраслевыми и уточняющими.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В п. 1 ст. 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1. Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
2. Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
3. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
4. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Узкоотраслевой уточняющий перечень общего имущества определен в п. 2 Правил от 13.08.2006 № 491, где указано, что в состав общего имущества включаются:
a) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если они установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности»;
з) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Ключевые принципы, по которым объекты относят к общему имуществу:
1. Общее имущество должно обслуживать более одного помещения в данном доме.
Проиллюстрируем это на примере обслуживания почтовых ящиков, расположенных в подъездах.
В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи» обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов.
При этом закон различает понятия почтового абонентского ящика (специального запирающегося ящика, предназначенного для получения адресатами почтовых отправлений), и абонентского почтового шкафа (специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в жилых домах, а также на доставочных участках, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений).
Если отдельный почтовый абонентский ящик не может быть отнесен к общему имуществу и должен обслуживаться за счет средств собственника, то абонентский почтовый шкаф может быть отнесен к составу общего имущества и обслуживаться средствами организации, управляющей домом.
Такой же принцип распространяется и на иные части дома при определении их отношения к общему имуществу.
2. Общее имущество не должно принадлежать отдельным собственникам. Но справедливо и обратное: захват тамбура (выдел в натуру) собственниками прямо запрещен ст. 37 ЖК РФ. Его самозахват (от установки замков на дверь до организации кладовки) не влечет за собой принадлежность данной территории тому, кто ограничил доступ в места общего пользования.
3. Важным принципом отношения к общему имуществу объектов является их строительство за счет средств собственников помещений (ст. 218 ГК РФ).
4. Сети инженерно-технического обеспечения (далее — сети ИТО) относятся к общему имуществу только в том случае, если находятся исключительно в многоквартирном доме. Внешние сети, находящиеся за стеной дома, общим имуществом не являются (за исключением газовых сетей).
5. Земельный участок включен в состав общего имущества исключительно и применительно к элементам озеленения и благоустройства, а не к сетям ИТО.
Машино-места и коллективные автостоянки
Правила от 13.08.2006 № 491 относят «коллективные автостоянки», расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, к общему имуществу многоквартирного дома.
Это определение идет еще из СССР (Постановление Совмина РСФСР от 24.09.1960 № 1475 «Об организации кооперативов по строительству и эксплуатации коллективных гаражей-стоянок для автомобилей индивидуальных владельцев»).
В настоящее время понятие коллективных автостоянок в действующем законодательстве практически не используется. В п. 21 ст. 1 ГрК РФ используется понятие «парковка», которое по логике может быть синонимом «коллективной автостоянке».
Парковка (парковочное место) — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка.
С 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ был введен п. 29 ст. 1 ГрК РФ, где приведено определение машино-места.
Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Поскольку машино-место — отдельный объект недвижимости, то согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ он подлежит обязательной государственной регистрации.
Машино-место не является общим имуществом и не равнозначно понятию коллективной автостоянки. При этом собственник машино-места имеет право на долю в общем имуществе, пропорциональную площади его машино-места.
Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете
Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете, обладают особым статусом и отвечают признакам общего имущества. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете.
Доля собственника помещения в многоквартирном доме в денежных средствах, находящихся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником данного помещения.
Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует праву собственности на такое помещение.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.
Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными.
Является ли уличное освещение общим имуществом
Очень сложным вопросом является определение лиц, которые обязаны организовать освещение дворовой территории (земельного участка, входящего в общее имущество собственников помещений). Ситуация здесь крайне не-определенная и конфликтная.
С одной стороны, в пользу организации, управляющей многоквартирным домом, федеральное законодательство.
В соответствии с п. 8 Правил от 13.08.2006 № 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Формулировка «если иное не установлено законодательством Российской Федерации» может применяться только на условиях пп. «а» п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491, где определено, что состав общего имущества определяют собственники помещений многоквартирного дома.
Такая позиция приведена в Определении № 305-ЭС16-8210 Обзора Президиума Верховного Суда РФ от 20.12.2016 № 4 (2016), также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.12.2015 №№ 305-ЭС15-11564, А41-22117/2014, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.12.2016 №№ 308-ЭС16-7314, А53-8395/2015 и иных многочисленных примерах судебной практики Верховного Суда РФ.
При исследовании актов разграничения балансовой принадлежности судам следовало установить, имеются ли предусмотренные законодательством Российской Федерации основания для установления границы балансовой принадлежности за пределами внешней границы стены многоквартирного дома, в том числе имелось ли предусмотренное пп. «А» п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491, волеизъявление управомоченных собственников помещений в многоквартирном доме на определение состава общего имущества многоквартирного дома (Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС16-8210).
Вместе с тем, в соответствии с пп. 25 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относятся утверждение правил благоустройства территории городского округа, осуществление контроля за их соблюдением, организация благоустройства территории городского округа в соответствии с указанными правилами.
Уличное освещение — это вопросы благоустройства городских территорий. Однако правила благоустройства территории городского округа очень часто написаны таким образом, чтобы с органов местного самоуправления была снята любая ответственность за организацию уличного освещения.
В моей практике было такое, что застройщик запитал к многоквартирному дому опоры уличного освещения на внутренних сетях энергоснабжения. В ходе почти годичного судебного разбирательства мы доказали, что уличное освещение не является общим имуществом, а собственники не должны его оплачивать. После вступления этого решения в силу сетевая организация отключила свет и погрузила дом в темноту. Мы увязли в судах с муниципалитетом, т. к. его обязанность освещать дворовые территории неочевидна. Придомовая территория тем временем на момент написания книги продолжает пребывать в темноте.
Таким образом, с уличным освещением ситуация продолжает оставаться напряженной:
— общим имуществом эти сети не являются в силу закона, и тратить деньги на оплату этих расходов в рамках содержания общего имущества нельзя;
— прямой обязанности для местных властей освещать дворовые территории в законе также нет.
Если земельный участок у дома отсутствует, то обязанность для местных властей осуществлять его освещение очевидна. Согласно п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Следовательно, вопросы благоустройства с уличным освещением на муниципальной земле могут решить только городские власти через муниципальный бюджет, а не собственники своими деньгами.
Ситуация в регионах пока такая: либо сидеть целым домом в темноте и тянуть времянки с прожекторами, либо принимать на баланс дома в состав общего имущества сети уличного освещения. А это повлечет крайне непопулярное увеличение тарифа на обслуживание «улички».
Является ли АИС общим имуществом
Автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (АИС) позволяют снимать одновременно показания с общедомовых и индивидуальных приборов учета без участия собственников. В прибор учета («умном счетчике») вмонтирован радоимодуль, который ежесуточно передает объемы потребления на антенну. Она, в свою очередь, передает данные в личный кабинет оператора системы АИС. Это крайне полезное техническое решение, которое позволяет свести неучтенный общедомовый небаланс по коммунальному ресурсу до минимальных значений.
С 01.01.2017 в пп. «е(1)» п. 2 Правил от 13.08.2006 г. № 491 были внесены изменения в части определения состава общего имущества. К нему были отнесены автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если они установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме.
В 2018 году мы решили ставить в одном из домов АИС за счет средств специального счета по капитальному ремонту (через региональный компонент работ, т. е. согласно п. 2 ст. 166 ЖК РФ). И тут возникла длительная дискуссия и переписка со всеми надзорными органами: почти все они понятия не имели, что такое АИС, и видели эту систему, как сказал один из местных начальников, «только на бумаге». Основной предмет спора — являются ли индивидуальные приборы учета (ИПУ) как часть АИС общим имуществом или личным имуществом собственников.
После длительной переписки со всеми инстанциями мы получили разъяснения прокуратуры. Если ИПУ являются частью АИС, то они будут являться общим имуществом, т. к. АИС обладает признаками неделимых вещей. Все надзорные органы сошлись на том, что за счет средств фонда капитального ремонта допустима оплата работ по установке АИС в полном объеме (т. е. при одновременной установке общедомовых и индивидуальных приборов учета, антенны и программной оболочки под АИС).
Наша логика здесь была такая: автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов предполагают, что коммунальные ресурсы измеряются общедомовым прибором учета. А коммунальные услуги измеряются индивидуальными приборами учета. Поскольку в законе речь идет и про коммунальные ресурсы, и про коммунальные услуги, закон допускает отнесение к общему имуществу индивидуальных приборов учета, которые также являются принадлежностью к АИС и будут являться не имуществом собственников, а общим имуществом, если они установлены, например, за счет средств специального счета по капитальному ремонту.
Индивидуальные приборы учета потребления коммунальных ресурсов являются частью АИС, а не частью инженерных систем горячего и холодного водоснабжения. Индивидуальный прибор учета не является элементом системы водоснабжения, он является элементом измерительной системы, поэтому к нему не применяется п. 5 Правил от 13.08.2006 № 491 по разграничению до и после первого запирающего устройства.
Почему важно определить состав общего имущества
В п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491 выделено три группы лиц, которые определяют состав общего имущества:
а) собственники помещений в многоквартирном доме — для выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органы государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органы местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ.
Важность определения состава общего имущества очевидна. Если в отношении многоквартирного дома не определен состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то отсутствует сам объект управления. В соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является одним из условий договора.
Если будет официально отсутствовать состав общего имущества, определенный общим собранием многоквартирного дома, то для организации это повлечет риски, связанные с получением взысканий от надзорных органов, и доказать свою обязанность или отсутствие обязанности по проведение тех или иных работ будет довольно сложно. Судебная практика (например, споры по сетям ИТО), исходит из того, есть ли решение собрания о принятии в состав общего имущества многоквартирного дома внешних сетей ИТО. Если такого решения нет, суды не относят сети ИТО, находящиеся за стеной многоквартирного дома, в состав общего имущества.
Приведем другой пример. Часто в советское время многоквартирные дома строились таким образом, что чужие коммуникации походили транзитом через дом. Поскольку транзитные сети и коммуникации не могут входит в состав общего имущества многоквартирного дома, они не могут и содержаться за счет собственников помещений в этом доме.
Однако доказать непринадлежность транзитных сетей к общему имуществу многоквартирного дома непросто, особенно, если вы пришли в новый дом, а прежний домоуправ не глядя подписывал с «ресурсником» акты балансовой и эксплуатационной ответственности, которые относили данные сети ИТО на баланс многоквартирного дома.
Можно выделить два способа решения проблем с транзитными сетями в многоквартирном доме:
— договориться с владельцем транзитных сетей и установить в порядке ст. 274–276 ГК РФ частный платный сервитут в его пользу;
— если владельца нет, то в порядке ст. 225 ГК РФ обратиться в орган местного самоуправления для постановки данных сетей на учет как бесхозяйных объектов.
В любом случае решение общего собрания будет являться дополнительным аргументом в том, что данные сети не являются общим имуществом многоквартирного дома.
Увеличение и уменьшение состава общего имущества многоквартирного дома
Увеличение состава общего имущества допускается через п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491, где определено, что состав общего имущества в многоквартирном доме определяется собственниками помещений в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Если собственники хотят установить детскую площадку, которой раньше не было, они вправе включить ее в состав общего имущества и обслуживать.
Для решения о включении тех или иных объектов в состав общего имущества необходимо 50 + 1 % голосов от числа собственников, принявших участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.
Обратите внимание, что, когда увеличение состава общего имущества влечет за собой установление обременения или ограничения использования земельного участка многоквартирного дома, оно требует не менее 2 / 3 голосов от общего числа собственников. То есть, если необходимо поставить ворота или шлагбаум, необходимо сначала собрать 2 / 3 от общего числа собственников. Затем нужно собрать 51 % голосов от числа собственников, принявших участие в общем собрании, чтобы принять такие ворота или шлагбаум в состав общего имущества многоквартирного дома.
В п. 3 ст. 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно при соблюдении двух условий:
1. Только с согласия всех 100 % собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Путем реконструкции многоквартирного дома.
Реконструкция объектов капитального строительства предполагает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Принимая дополнительный объект на баланс дома, мы должны понимать, что это навсегда и «скинуть» принятое уже не получится.
Часто практикой увеличения состава общего имущества за счет внешних сетей грешат управляющие организации от застройщика, которые вешают на новых «счастливых» и не разобравшихся в сути вопроса дольщиков сотни метров внешних сетей.
Нужно ли регистрировать право собственности на общее имущество
В соответствии с п. 4 и 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
— при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест;
— при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.
Следовательно, дополнительно право собственности на общее имущество регистрировать не надо. Однако важно помнить, что В случае если третьи лица (муниципальные власти или ресурсоснабжающие организации) начинают настаивать на том, что какие-либо объекты (например, внешние сети) являются общим имуществом собственников дома, мы должны руководствоваться специальными нормами права.
В п. 3 Правил от 13.08.2006 № 491 определено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В п. 4 Правил от 13.08.2006 № 491 определено, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Таким образом, если в выписке из Реестра, которую вы заказываете, отсутствуют сведения о внешних сетях канализации, то нет оснований относить эти сети к общему имуществу. При возникновении спорных ситуаций мы должны сверяться с Реестром.
Определение внутренних границ общего имущества с потребителями
В условиях возникновения аварийных и иных чрезвычайных ситуаций для определения виновных лиц, обязанных возместить причиненный вред, необходимо определение внутренних границ общего имущества с потребителями.
1. Холодное и горячее водоснабжение
К общему имуществу относятся:
— стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
— первое отключающее устройство, которое суды также относят к общему имуществу, а не имуществу потребителя, как принадлежность к главной вещи.
В решении Верховного Суда РФ от 30.11.2011 № ГКПИ11-1787 указано, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных систем, предназначенных для выполнения функций горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, а также безопасности помещений многоквартирного дома. Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.
2. Водоотведение
К общему имуществу относятся:
— канализационные выпуски, фасонные части (в том числе отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники), стояки, заглушки, вытяжные трубы, водосточные воронки, прочистки;
— ответвления от стояков до первых стыковых соединений;
— другое оборудование, расположенное в этой системе.
3. Внутридомовая инженерная система газоснабжения
К общему имуществу относятся:
— газопроводы, проложенные от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию; резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом; газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования);
— технические устройства на газопроводах, в том числе регулирующая и предохранительная арматура, системы контроля загазованности помещений;
— коллективные (общедомовые) приборы учета газа, а также приборы учета газа, фиксирующие объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.
4. Внутридомовая система отопления
К общему имуществу относятся:
— стояки, обогревающие элементы;
— регулирующая и запорная арматура;
— коллективные (общедомовые) приборы учета тепловой энергии;
— другоге оборудование, расположенного на этих сетях.
Радиаторы, расположенные внутри жилых помещений, относятся к общему имуществу только в том случае, если не имеют отключающих устройств, расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления.
Кроме того, Минстрой России в письме от 01.04.2016 № 9506-АЧ / 04 указал, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.
5. Внутридомовая система электроснабжения
К общему имуществу относятся:
— вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратура защиты, контроля и управления;
— коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии;
— этажные щитки и шкафы;
— осветительные установки помещений общего пользования;
— электрические установки систем дымоудаления, системы автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода;
— грузовые, пассажирские и пожарные лифты;
— автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома;
— сети (кабели) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил от 13.08.2006 № 491, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Определение внешних границ общего имущества (кроме сетей газа)
Один из самых сложных — вопросов, как определить внешнюю границу по сетям ИТО.
Императивная норма такова: внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома. А границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п. 8 п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491).
Ключевые условия применимости установленных в законе императивных норм:
1. «Если иное не установлено законодательством Российской Федерации»:
— если общим собранием были приняты решения об увеличении состава общего имущества (через п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491);
— если есть доказательства того, что внешние сети ИТО были возведены (построены) за счет средств собственников помещений многоквартирного дома (через ст. 218 ГК РФ).
2. «Если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией»:
— границы могут менять только собственники с управляющей многоквартирным домом организацией, а не управляющая организация с ресурсоснабжающей организацией;
— переход на прямые договоры и смещение исполнителя на ресурсоснабжающую организацию открывает риски для злоупотреблений со стороны «ресурсника» при определении границы эксплуатационной ответственности.
3. Если управляющая многоквартирным домом организация не может договориться с ресурсоснабжающей организацией по границе, то эксплуатационная ответственность определяется по балансовой принадлежности (т. е. по стене).
4. Если в многоквартирном доме отсутствует ОДПУ, то эксплуатационная ответственность определяется по балансовой принадлежности (т. е. по стене).
5. Канализационный выпуск как составляющая часть внутридомовой инженерной системы водоотведения входит в состав общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с п. 5 Правил от 13.08.2006 № 491.
Проблему с внешними сетями необходимо решать при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями в рамках преддоговорного спора (ст. 445–446 ГК РФ).
Определение внешних границ общего имущества (сетей газа)
Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 8 п. 1 Правил от 13.08.2006 № 491).
В системе газовых сетей различаются понятия сетей газораспределения и сетей газопотребления.
Согласно ГОСТ Р 53865–2010 «Национальный стандарт Российской Федерации. Системы газораспределительные. Термины и определения»:
— сеть газораспределения — технологический комплекс, состоящий из распределительных газопроводов, газопроводов-вводов, сооружений, технических устройств;
— распределительный газопровод — газопровод, проложенный от источника газа до места присоединения газопровода-ввода;
— газопровод-ввод — газопровод, проложенный от места присоединения к распределительному газопроводу до сети газопотребления;
— источник газа — элемент системы газоснабжения, предназначенный для подачи газа в сеть газораспределения;
— сеть газопотребления — технологический комплекс газовой сети потребителя, расположенный от места присоединения к сети газораспределения до газоиспользующего оборудования и состоящий из газопроводов и технических устройств на них.
В соответствии с пп. «а» и «в» п. 3 Постановления Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей»:
— распределительные газопроводы — газопроводы, обеспечивающие подачу газа от газораспределительных станций магистральных газопроводов или других источников газоснабжения до газопроводов-вводов или организаций — потребителей газа;
— газопровод-ввод — газопровод от места присоединения к распределительному газопроводу до отключающего устройства или наружной конструкции здания либо сооружения потребителя газа.
Вновь построенный газопровод выступает в качестве распределительного газопровода. В свою очередь, совокупность распределительных газопроводов образует сеть газораспределения. Запорное устройство в начале распределительного газопроводова как части сети газораспределения образует балансовую границу организации, управляющей многоквартирным домом.
Внешняя газораспределительная сеть может находиться в отдалении от дома, но не может находиться за пределами земельного участка многоквартирного дома, т. к. иное будет противоречить ст. 36 ЖК РФ.
Земельный участок до и после ЖК РФ
На бытовом уровне земельный участок многоквартирного дома принято называть придомовой территорией или придворовой (дворовой) территорией. Проверить, есть ли у вашего дома придомовая территория, можно на сайте Публичной кадастровой карты — .
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
В ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определено следующее:
1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
3. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Обратите внимание, что любой из собственников помещений в многоквартирном доме, даже не уполномоченный общим собранием, вправе обратиться с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирный дом. Это указано в постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П.
4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
5. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
6. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только В случае если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Применительно к новым домам до их строительства орган местного самоуправления утверждает градостроительный план, по которому застройщик осуществляет строительство. Таким образом, за некоторыми исключениями, у всех новых домов земельный участок должен быть сформирован.
Формирование земельного участка
Формирование земельного участка под многоквартирный дом — это определение его границ и проведение государственного кадастрового учета. Процедура формирования земельного участка под многоквартирный дом состоит из следующих пунктов:
1. Направление в администрацию муниципального образования запроса о предоставлении информации
— проведен ли кадастровый учет земельного участка под многоквартирный дом;
— осуществлена ли процедура формирования земельного участка под многоквартирный дом;
— какова процедура формирования земельного участка под многоквартирным домом на территории муниципального образования.
2. В полученном ответе должно быть указано, есть ли у многоквартирного дома собственная придомовая территория. Если выяснится, что земельный участок под многоквартирный дом не сформирован, то одному из собственников нужно обратиться с заявлением о формировании земельного участка в орган местного самоуправления. После этого такой орган будет обязан провести межевание и сформировать земельный участок под дом.
В нашей практике был случай, когда застройщик построил три многоквартирных дома на одном земельном участке и не размежевал их. Один из собственников обратился к муниципальным властям с просьбой провести межевание, сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет, но получил отказ. Проблема была не столько в том, что сам проект межевания в ценах 2018 года стоил около 1 млн руб. (которые нужно еще было собрать с собственников), а в том, что по муниципальным правилам процедура межевания должна проходить через публичные слушания, что само по себе не даетгарантированный успех проекта.
После получения отказа мы обратились в суд с иском о признании бездействия органа местного самоуправления незаконным. Первую инстанцию мы проиграли, а вот апелляционная инстанция поддержала требования административного истца, и земельный участок под отдельно взятый дом был сформирован (апелляционное определение Пензенского областного суда от 22.01.2019 по делу № 33а-386/2019).
Начиная с 02.08.2019 в целях образования земельного участка под многоквартирный дом уполномоченные органы власти обязаны:
— совершить все предусмотренные законом действия по формированию земельного участка;
— утвердить проект межевания территории;
— провести подготовку межевого плана земельного участка;
— обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка;
— устранить причины приостановки регистрации прав на земельный участок. Такой порядок установлен в п. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Обратите внимание, что в соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 389 НК РФ земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектами налогообложения. Таким образом, наличие под домом своей земли не влечет дополнительного налогового бремени на собственников. Между тем своя земля у дома должна быть для его полноценного существования, развития и благоустройства.
Как можно использовать земельный участок многоквартирного дома
К исключительной компетенции общего собрания относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для принятия любых решений, связанных с использованием земельного участка, необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа собственников (это предусмотрено п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Можно выделить следующие направления использования земельного участка многоквартирного дома:
— Сдача в аренду части земельного участка допустима при наличии 2 / 3 от общего числа собственников, проголосовавших за.
— Продажа части земельного участка. Она влечет за собой уменьшение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Поскольку отчуждение земельного участка не является реконструкцией многоквартирного дома как объекта капитального строительства, то продажа земельного участка не допускается законом.
— Установка детской площадки на земельном участке допустима при наличии 2 / 3 от общего числа собственников, проголосовавших за (одновременно с этим определяются источники финансирования работ; для принятия решения необходимо чтобы 50 % собственников либо членов ТСЖ, если в доме в качестве формы управления выбрано ТСЖ, проголосовали за).
— Установка забора/ограждения допустима при наличии 2 / 3 голосов от общего числа собственников, проголосовавших за (наряду с соблюдением локальных (муниципальных) нормативных актов, отсутствия сервитутов на придомовой территории.
В силу п. 365 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 (далее — Правила от 25.04.2012 № 390), ко всем эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный подъезд. Установка шлагбаума на въезде на придомовую территорию нарушает данное требование, поскольку не дает возможности пожарным воспользоваться въездом на территорию многоквартирного дома в случае возникновения пожара.
— Организация парковки. Коллективные автостоянки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в силу пп. «ж» п. 2 Правил от 13.08.2006 № 491 являются общим имуществом. Таким образом специальных согласований, например, для нанесения разметки, не требуется. Вместе с тем принятие документа по аналогии с «Правилами парковки» может носить только рекомендательный характер.
Устанавливаем сервитуты на земельном участке многоквартирного дома
Часто бывает так, что на земельном участке многоквартирного дома проходят линейные объекты, принадлежащие в том числе муниципалитету.
Сервитут бывает двух видов: частный и публичный.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 ЗК РФ).
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 1 и 2 ст. 274 ГК РФ).
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке (п. 5 ст. 36 ЖК РФ).
Границы обособленных земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления до 1.07.2007 (п. 7 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»).
Кроме того, в пп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ определено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. А также — о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.
Законодательство прямо обозначает, что публичный сервитут может быть установлен только в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Если на вашей земле проходят тепловые сети, которые рвутся несколько раз в году, а теплоснабжающая организация их ремонтирует, одновременно разрушая ваше дворовое благоустройство, то имеет смысл провести у независимого оценщика расчет стоимости частного сервитута и обязать «ресурсника» принять ваши условия соглашения. Для дома и его управляющей организации это будет дополнительным источником дохода и заработка.
Использование общего имущества третьими лицами
Многоквартирный дом — сложный объект, отдельные части которого могут быть переданы для использования третьим лицам. Владельцем общего имущества выступают все собственники помещений. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме — орган управления многоквартирным домом (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).
К его компетенции относятся:
— принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ);
— принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по этим вопросам принимаются большинством — не менее 2 / 3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п 1. ст. 46 ЖК РФ).
Решение общего собрания о порядке использования общего имущества необходимо, чтобы:
— разместить рекламу в лифте (установить лифтборды);
— заключить договоры с операторами связи (провайдерами) на аренду части общего имущества (например, техэтажа);
— установить частный сервитут на земельном участке;
— повесить наружную рекламу на фасад многоквартирного дома;
— разместить на фасаде многоквартирного дома автоматический бокс по продаже питьевой воды.
Из практики для использования общего имущества третьими лицами заключаются следующие типы договоров:
— договор о предоставлении доступа;
— договор пользования общим имуществом;
— договор аренды помещения (части помещения) (если договор заключаетсяна срок более 1 года, требуется его государственная регистрация в силу ч. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73)
— договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций;
— договор безвозмездного пользования.
Обратите внимание, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам В случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Денежные средства, получаемые за указанные объекты, могут быть использованы на всевозможные резервные фонды, нужды дома или пойти в прибыль организации, управляющей многоквартирным домом.
Использование общего имущества провайдерами
Много споров при использовании общего имущества третьими лицами происходят при размещении оборудования провайдерами (операторами связи). Очень часто провайдеры портят внутриподъездную инфраструктуру, сверля отверстия в перекрытиях и техтажах. Одним словом, ведут себя по-хозяйски на не принадлежащем им объекте.
Провайдеры отказываются платить за размещение своего оборудования (например, на техэтажах) организациям, обслуживающим многоквартирные дома, обосновывая это тем, что они действуют на основании публичных договоров в интересах пользователей услуг связи (равно как обязаны заключить публичный договор с каждым, кто к ним обратится).
В соответствии с п.3 ст. 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.
01.03.2018 по данному вопросу высказался Верховный Cуд РФ:
1. Наличие у ряда жителей дома интереса в доступе в сеть Интернет и заключение частью жителей договоров на предоставление таких услуг с обществом «Ростелеком» не означает, что оператор связи вправе по своему усмотрению размещать оборудование в технических и иных помещениях дома в отсутствие согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Вывод судов о том, что договор об оказании услуг связи, заключаемый с абонентом, является достаточным основанием для размещения оператором связи своего оборудования, является неправильным.
3. Управляющая организация ограниченна в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома. Она не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе организаций связи, к общему имуществу, и, следовательно, в отношениях по предоставлению в пользование технических, а также иных общих помещений многоквартирного дома управляющая организация не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом (Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.03.2018 № А55-16550/2016, № 306-КГ17-17056).
В другом определении Верховный Суд РФуказал, что в отсутствие согласия большинства собственников помещений многоквартирных домов, принятого по результатам голосования на общем собрании, а также без внесения соответствующей платы за пользование общим имуществом в интересах названных лиц законных оснований для размещения оператором связи своего оборудования в многоквартирных домах не имеется (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.05.2018 № А73-2945 / 2017, № 303-ЭС17-22462).
Однако, как и прежде, договоры с провайдерами не являются обязательными для организаций, управляющих многоквартирными домами. На защиту операторов связи очень часто встают и ФАС и прокуратура. Поэтому справиться с ними и заставить их принять свои условия очень тяжело. Некоторые коллеги практикуют по отношению к провайдерам мелкое пакостничество (от порчи оборудования до ограничения доступа к оборудованию, если оно расположено на техэтаже дома), чтобы заставить их принять свои условия.
Заключая договор с провайдером, важно помнить, что если кто-то пострадает из-за небрежного или небезопасного размещения оператором связи оборудования на общем имуществе, то в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ отвечать за причиненный вред (удар током и т. п.) придется управляющей домом организации.
Поэтому в договор с операторами связи я всегда стараюсь включить формулировку: «Оператор связи самостоятельно несет ответственность за качество выполняемых работ по оказанию услуг связи, использованию общего имущества дома и причинению при выполнении работ (использовании имущества) убытков жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, а также ТСЖ. При причинении вреда оператор связи обязан возместить причиненный вред за свой счет и своими силами урегулировать возникший спор. Если это невозможно, оператор связи возмещает ТСЖ причиненные убытки, а также судебные расходы в пятидневный срок с момента выставления счета». Однако утвердить свои условия в договоре непросто.
В мой практике был случай, когда мы обратились в суд с требованием демонтажа оборудования «Ростелекома», отказавшегося платить деньги за проложенные по крыше дома воздушные линии. «Ростелеком» убрал эту «воздушку» с крыши нашего дома и протянул ее с соседнего. Очевидно, что вопросы доступа операторов связи к общему имуществу должны быть регламентированы, провайдеры должны платить деньги за его использование. Сейчас обсуждается вопрос об утверждении для провайдеров единого типового договора. Скорее всего, в результате лоббизма операторов связи он не будет являться публичным, но станет бесплатным для управляющей организации, поэтому это не решит наших проблем.