Ресурсоснабжающая организация, исполнитель, коммунальный ресурс, коммунальная услуга
Самый сложный вопрос, который необходимо решить при управлении многоквартирным домом, — заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями. Мой опыт общения с десятками директоров управляющих компаний из разных регионов России показывает, что заключать грамотные договоры с ресурсоснабжающими организациями нынешние управдомы в большинстве своем не умеют. Итак, прежде всего, научимся различать термины.
Ресурсоснабжающая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных вод). Ресурсоснабжающая организация может находиться в муниципальной, государственной или частной собственности (п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124). При этом в разных городах мы отмечаем постепенную тенденцию скупки муниципальных ресурсоснабжающих организаций российскими олигархами.
Бывает так, что ресурсоснабжающая организация является одновременно и управляющей организацией, и даже застройщиком (если бизнес очень крупный). В этом случае застройщик, например, покупает котельную, обосновывает себе самый высокий тариф на коммунальный ресурс и согласовывает технические условия (являясь одновременно и «ресурсником») на подключение вновь вводимых в эксплуатацию им же домов.
Чаще всего ресурсоснабжающая организация представляет собой крайне недружелюбную организацию, которая живет по архаичным порядкам. В своей практике я заключил десятки договоров с ресурсоснабжающими организациями, и все они подписывались в рамках преддоговорного спора в судебном порядке через арбитраж. Был только один случай, когда ресурсоснабжающая организация подписала мою редакцию договора. Да и то только после того, как я предъявил ей судебные решения по другим подобным случаям в пользу «моих» домов.
К сожалению, реальность такова, что, пока вы не подадите на ресурсоснабжающую организацию в суд, с вами никто не будет разговаривать, слушать про ваши заботы и пытаться решать ваши проблемы. А после принятия обновленной редакции лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110), в частности обязанности по заключению за 30 дней договоров с ресурсоснабжающими организациями, у последних появились неограниченные возможности для шантажа управляющих организаций.
Возможности противостоять ресурсоснабжающим организациям есть только у ТСЖ, поскольку над ним не нависает риск нарушения лицензионных требований из-за длительного преддоговорного спора. Управляющую компанию, если она будет сопротивляться кабальным условиям договора, «ресурсник» легко «возьмет за горло» новыми лицензионными требованиями.
Поскольку законодательство в сфере ресурсоснабжения написано в пользу ресурсоснабжающих организаций, то управляющие организации под страхом нарушения лицензионных требований вынуждены заключать типовые договоры с ресурсоснабжающими организациями без какого-либо протокола разногласий и дискуссии по спорным пунктам. Именно поэтому управляющие организации берут дом вместе со всеми внешними сетями, а полноценный «разбор полетов» чаще всего происходит после того, как на смену «управляйке» в дом приходит ТСЖ.
Про ресурсоснабжающие организации важно понять главное:
— вас здесь никто не ждет и никто не любит;
— законодательство в сфере ресурсоснабжения написано исключительно в пользу ресурсоснабжающих организаций;
— ресурсоснабжающая организация в любом случае получит свои деньги; все, что ресурсоснабжающая организация не получит с жителей (например, убыток по общедомовому потреблению), она получит с управляющей домом организации.
Исполнитель — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом или уставом ТСЖ возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг(п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124).
Более короткое определение исполнителя таково: «исполнитель» — юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (п. 2 Правил от 06.05.2011 № 354).
Поясним, почему важно понимать значение этих понятий. Правилами от 06.05.2011 № 354 на исполнителя возлагается большой перечень обязанностей (например, вводить в эксплуатацию приборы учета, пломбировать их, ограничивать коммунальные услуги и т. п.). Логика многих ресурсоснабжающих организаций строится на том, что такая организация занимается только выставлением квитанций и сбором денег. Например, она часто присылает требования «отключить» их должников с предоставлением отчета о проделанной работе в пятидневный срок (мы такие требования всегда игнорируем). Одним словом, ресурсоснабжающая организация хочет получать деньги, а работать с потребителями не хочет. После перехода на прямые договоры согласно ст. 157.2 ЖК РФ многие ресурсоснабжающие организации не хотят считать себя исполнителем.
Но исполнитель — это тот, кто предоставляет потребителю коммунальные услуги. Ст. 157.2 ЖК РФ называется «Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами». Таким образом, из логики закона следует, что переход на прямые договоры влечет за собой смену роли ресурсоснабжающая организация: она становится исполнителем коммунальной услуги со всеми прочими обязанностями. Поэтому при заключении договоров ресурсоснабжения не позволяйте навязывать вам обязанность исполнителя.
Коммунальные ресурсы — холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, природный газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо (при наличии печного отопления), используемые для предоставления потребителям коммунальных услуг, а также холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124).
Обратите внимание, что нечистоты в трубах (канализационные массы) в законе также приравнены к коммунальным ресурсам. Таким образом, забитая канализация по внешним сетям равнозначна отсутствию коммунального ресурса. У нас была ситуация, когда водоканал отказался приезжать и прочищать канализацию на том основании, что «нам не были переданы эти сети». Мы прочистили канализацию своими средствами, а расходы отнесли на водоканал.
Коммунальные услуги — осуществление исполнителем деятельности по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых и нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (п. 2 Правил от 14.02.2012 № 124).
Важно понимать следующее:
1. Отличие коммунальных ресурсов от коммунальных услуг состоит в том, что последние — это не вода или электроэнергия сами по себе, а именно активная деятельность исполнителя по их предоставлению.
2. Для предоставления коммунальных услуг используется общее имущество в многоквартирном доме. Пока горячая вода течет по трубе на улице, это коммунальный ресурс. Как только она попадает в дом и проходит по общедомовым трубам, та же самая вода становится коммунальной услугой.
На исполнителя распространяется государственный жилищный надзор, установленный в ст. 20 ЖК РФ. Просто так пожаловаться на ресурсоснабжающую за несоблюдение температурного графика нельзя, т. к. это будет являться спором хозяйствующих субъектов. Любая жилинспекция отпишется и отправит вас защищать свои права в суде. А вот если ресурсоснабжающая организация является исполнителем, то жилинспекция будет обязана контролировать порядок и правильность предоставления коммунальных услуг. Такая же позиция приведена в письме Минстроя России от 04.05.2018 № 20073-АЧ / 04.
Регламент заключения договоров с ресурсоснабжающей организацией
Договор ресурсоснабжения заключается в двух случаях:
1. Если управляющая домом организация является исполнителем коммунальной услуги, т. е. приобретает коммунальный ресурс у ресурсоснабжающей организации как для предоставления коммунальных услуг потребителям, так и на общедомовые нужды (содержание общего имущества), например, для освещения мест общего пользования, поддержания работы лифтов и т. п.
2. Если управляющая домом организация приобретает коммунальный ресурс на содержание общего имущества (КР на СОИ), т. е. на общедомовые нужды.
Обычно возникают два вопроса:
1. Заключать ли договор с ресурсоснабжающей организацией в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (т. е., если в доме есть ИТП)?
Формально, ресурсоснабжающая организация не предоставляет данную услугу, т. к. она готовится внутри дома, т. е. после зоны балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности ресурсоснабжающей организации.
В разъяснениях, которые приведены в письме Минстроя России от 07.05.2018 № 20237-ОГ/04 «О коммунальной услуге по отоплению и горячему водоснабжению», указано, чтов случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией договор предоставления коммунальной услуги, предусмотренный ст. 157.2 ЖК РФ, заключен быть не может, поскольку в данном случае ресурсоснабжающая организация предоставляет коммунальный ресурс для самостоятельного производства коммунальной услуги и сама не является производителем такой услуги.
Однако, несмотря на такую позицию Минстроя России, многие практикуют прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, а жилищная инспекция обычно закрывает на это глаза, поскольку письма Минстроя России не являются нормативными актами, обязательными к исполнению.
В другом письме № 3080-ОО/06 от 04.02.2019 Минстрой России посчитал, что при наличии в доме ИТП между ресурсоснабжающей организацией и потребителями коммунальных услуг подлежит заключению договор, содержащий положения о снабжении тепловой энергии для подогрева воды в целях горячего водоснабжения (с теплоснабжающей организацией) и договор холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения (с организацией, осуществляющей холодное водоснабжение).
В этом случае вариант повестки для общего собрания может иметь такой вид: «О принятии решения о заключении с 01.01.2020 собственниками помещений многоквартироного дома, действующими от своего имени договора, содержащего положения о снабжении тепловой энергии для подогрева горячей воды в целях горячего водоснабжения и договора холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения».
В целом запрета на заключение прямых договоров на теплоноситель при наличии в доме ИТП в ст. 157.2 ЖК РФ не содержится, т. е. такая практика имеет право на существование.
2. Если заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по предоставлению коммунальной услуги по отоплению и газоснабжение, то нужно ли заключать с ресурсоснабжающей организацией договор ресурсоснабжения?
В соответствии с п. 40 Правил от 06.05.2011 № 354 потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальную услугу по отоплению как за единую коммунальную услугу без КР на СОИ (т. е. общедомовых нужд на отопление не бывает, это всегда коммунальная услуга). Аналогичная ситуация и с газоснабжением (система подачи газа должна быть герметична, иначе будет взрыв).
Если вы переходите на прямые договоры по отоплению и газоснабжению, то договор с ресурсоснабжающей организацией не будет заключаться, т. к. будет отсутствовать предмет такового. Если у вас есть какие-то спорные вопросы по внешним сетям инженерно-технического обеспечения, то стоит сначала решить их (либо добровольно, либо в судебном порядке), а уже затем переходить на прямые договоры.
Процедура заключения договора с ресурсоснабжающей организацией следующая
Не позднее 7 дней со дня регистрации ТСЖ или вступления в силу договора управления многоквартирным домом (т. е. включения данного дома в реестр лицензий) исполнитель обязан направить в ресурсоснабжающую организацию заявку-оферту. К ней прикладываются следующие обязательные документы (заверенные руководителем исполнителя или уполномоченным им лицом):
— правоустанавливающие документы исполнителя (свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя; свидетельство о постановке исполнителя на учет в налоговом органе; документы, подтверждающие полномочия лица, выступающего от имени исполнителя, а в случае если исполнителем выступает индивидуальный предприниматель, — копия паспорта гражданина Российской Федерации);
— лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами — для управляющих организаций;
— документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям (т. е. протокол о выборе данной организации в качестве управляющей домом, а также устав — для ТСЖ);
— документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) многоквартирного дома (жилого дома) в установленном порядке к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;
— документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора учета);
— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);
— документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также о размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;
— иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере электроэнергетики, теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения, поставки газа применительно к поставке коммунальных ресурсов для целей оказания коммунальных услуг пользователям жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Ресурсоснабжающая организация не вправе требовать от исполнителя представление документов, не предусмотренных в Правилах от 14.02.2012 № 124. Например, при переходе на прямые договоры при предоставлении протокола ресурсоснабжающая организация может требовать предоставления паспортных данных потребителей (ей будут необходимы эти данные для ведения работы с должниками).
Один руководитель ресурсоснабжающей организации мне как-то с угрозой заявил, что без паспортных данных протокол о переходе на прямые договоры не примет. Не стоит обращать внимания на такие требования отдельных руководителей ресурсоснабжающих организаций — важно руководствоваться той процедурой, которая определена в законе.
Согласно сложившейся практике сами договоры ресурсоснабжения готовят юридические или договорные отделы ресурсоснабжающих организаций (такое право для ресурсоснабжающих организаций определено в п. 10 Правил от 14.02.2012 № 124). В дальнейшем вы готовите на данные договоры свои протоколы разногласий. Но можно изменить эту практику. Скачайте с сайта ресурсоснабжающей организации проект типового договора, измените его и направьте уже подписанную вами редакцию договора ресурсоснабжения (т. е. оферту договора) на рассмотрение в ресурсоснабжающую организацию. В этом случае уже ресурсоснабжающая организация будет готовить свой протокол разногласий.
После получения оферты договора (или заявки), направленной ресурсоснабжающей организацией или исполнителем, есть 30 дней на то, чтобы рассмотреть договор и составить протокол разногласий. Практика показывает, что протокол разногласий должен быть всегда, потому что подписывать изначально предлагаемую редакцию договора в том виде, в котором ее дает ресурсоснабжающая организация, нельзя. Это может нарушить права собственников помещений многоквартирного дома. По своему опыту могу сказать, что при разборе каждого договора с ресурсоснабжающей организацией у меня бывает от 20 до 50 возражений по отдельным пунктам и приложениям.
При отсутствии ответа и по прошествии 30 дней можно обратиться с иском понуждения заключить договор ресурсоснабжения в предложенной редакции. Такое право закреплено в п. 11 Правил от 14.02.2012 № 124 и п. 1 ст. 445 ГК РФ.
Обратите внимание, что затягивать с заключением договора с ресурсоснабжающей организацией не следует, поскольку в силу п. 2 ст. 446 ЖК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение 6 месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке. Если вы с чем-то не согласны, у вас есть не более полугода, чтобы решить вопрос в суде. Позже ваш иск к ресурсоснабжающей организации не примут.
Предоставление коммунальных услуг до момента заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями
Управляющая организация приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией (п. 15 Правил от 06.05.2011 № 354).
Договор ресурсоснабжения вступает в силу со дня подписания последней из его сторон. Поэтому, если у вас трехсторонний договор, вы можете им руководствоваться только после того, как каждая уполномоченная сторона поставит на нем свою подпись (п. 15 Правил от 14.02.2012 № 124).
В отсутствие заключенных с ресурсоснабжающими организациями договоров ресурсоснабжения управляющая организация, товарищество или кооператив не можетт осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг. Это определено в решении Верховного Суда РФ от 13.01.2014 № АКПИ13-1116, а также в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014 (вопрос 9 раздела VI).
Поэтому, пока договор с ресурсоснабжающей организацией не будет заключен, обязанность по выставлению квитанций потребителям, ведению коммерческого учета, а также иные обязанности исполнителя закон относит на ресурсоснабжающую организацию. К сожалению, ресурсоснабжающие организации часто произвольно относятся к положениям п. 15 Правил от 06.05.2011 № 354 и заставляют управляющие организации заключать договоры на поставку коммунального ресурса либо с даты регистрации ТСЖ, либо с даты, определенной в протоколе общего собрания о выборе управляющей организации.
Суды часто идут навстречу пожеланиям ресурсоснабжающих организаций и взыскивают деньги за коммунальный ресурс без наличия письменного договора, утверждая, что имеют место фактические договорные отношения (например, дело № А49-15899 / 2016). Жилищные инспекции также обычно закрывают глаза на эти формальности, а потому соглашаться с «ресурсником» или нет по предлагаемым датам, решать вам.
Виды договоров, заключаемых с ресурсоснабжающими организациями, и порядок их регулирования
Чаще всего при управлении многоквартирным домом заключаются следующие договоры ресурсоснабжения:
— договор теплоснабжения;
— договор горячего водоснабжения;
— договор энергоснабжения;
— единый договор холодного водоснабжения и водоотведения;
— договор газоснабжения.
Особенности таких договоров состоят в следующем:
1. Договоры ресурсоснабжения являются публичными (ст. 426 ГК РФ), т. е. они заключается с каждым, кто обратится (при наличии обязанности на покупку коммунального ресурса).
2. Договоры ресурсоснабжения относятся к договорам энергоснабжения (ст. 539 ГК РФ).
3. К договору водоснабжения применяются положения о договоре об энергоснабжении, предусмотренные ГК РФ, если иное не установлено законом и не противоречит существу договора водоснабжения.
Таким образом, изменение и расторжение договора энергоснабжения осуществляется в порядке ст. 539–548 ГК РФ. При этом к договорам водоотведения применяются положения о договоре возмездного оказания услуг, предусмотренные ГК РФ. Это определено в п. 24 Правил холодного водоснабжения и водоотведения от 29.07.2013 № 644. Таким образом, если у исполнителя заключен отдельный договор на водоотведение, то к нему применяются ст. 779–783 ГК РФ. Это означает, что исполнитель как заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Такой порядок определен в п. 1 ст. 782 ГК РФ.
Договоры, заключаемые с ресурсоснабжающими организациями, регулируются общими и специальными нормами права.
Общие нормы права содержатся в ГК РФ, ЖК РФ, а также в Правилах от 14.02.2012 № 124, специальные нормы права — в отраслевых нормативных актах по каждому виду коммунального ресурса.
1. Теплоснабжение:
— Федеральный закон от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении»: наиболее важными являются ст. 2 («Основные понятия») и гл. 4 данного закона, которыя регулирует отношения теплоснабжающих организаций, теплосетевых организаций и потребителей тепловой энергии;
— Правила организации теплоснабжения в Российской Федерации от 08.08.2012 № 808, которые устанавливают порядок организации теплоснабжения потребителей, существенные условия договора теплоснабжения;
— Правила коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя от 18.11.2013 № 1034, которые устанавливают порядок организации коммерческого учета тепловой энергии, определяют процедуру ввода в эксплуатацию тепловых установок в доме, механику предоставления документов в ресурсоснабжающую организацию и иные вопросы.
2. Горячее водоснабжение:
— Правила горячего водоснабжения от 29.07.2013 № 642, которые устанавливают порядок организации горячего водоснабжения потребителей, существенные условия договора горячего водоснабжения.
3. Холодное водоснабжение и водоотведение:
— Федеральный закон от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»: наиболее важными являются ст. 2 («Основные понятия») и гл. 3 данного закона, которые регулируют порядок осуществления горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения, обеспечение качества питьевой воды, горячей воды;
— Правила холодного водоснабжения и водоотведения от 29.07.2013 № 644, которые устанавливают порядок организации водоснабжения и водоотведения потребителей, существенные условия договора водоснабжения и водоотведения;
— Правила организации коммерческого учета воды, сточных вод от 04.09.2013 № 776, которыми определяется порядок коммерческого учета воды, сточных вод.
4. Энергоснабжение:
— Федеральный закон от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»: наиболее важными являются ст. 3 («Основные понятияю») и гл. 7 данного закона, которые регулируют отношения в сфере розничных рынков, устанавливает правила о том, что поставщики электрической энергии и покупатели электрической энергии вправе заключать договоры, в которых содержатся элементы различных договоров (смешанные договоры);
— Основные положения функционирования розничных рынков электрической энергии от 04.05.2012 № 442, которые устанавливают правовые основы функционирования розничных рынков электрической энергии, существенные условия договора энергоснабжения;
— Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг от 27.12.2004 № 861, которые определяют порядок переоформления и подписания акта о технологическом присоединении объектоам электроэнергетики, иные вопросы подключения к объекта электросетевого хозяйства.
5. Газоснабжение:
— Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан от 21.07.2008 № 549. Несмотря на то что эти Правила не распространяются на отношения, возникающие между юридическими лицами, приобретающими газ в качестве коммунального ресурса для предоставления гражданам коммунальной услуги по газоснабжению, газоснабжающие организации тем не менее их используют. Поэтому важно сверять оферту договора с положениями этого нормативного акта.
Приведенный выше перечень нормативных актов важен в процедуре преддоговорного спора: он позволяет понять, откуда следуют те или иные условия договора. Чаще всего бывает, что вы приходите заключать договор с каждым отдельно взятым ресурсником», не имея особого представления о том, чем именно он руководствуется, определяя существенные условия договора.
Все указанные выше правила — это подсказки для вас, с помощью которых вы можете определить, следует ли та или иная обязанность, прописанная в договоре, из закона. Если нет, то можно смело выбрасывать из договора многочисленные кабальные условия.
Основные ошибки при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями и как их избежать
Исходите из того, что все договоры с ресурсоснабжающими организациями всегда асиметричные, написанные не в вашу пользу. Добрых ресурсоснабжающих организаций не бывает. После подписания договоров с ресурсоснабжающими организациями, изменить их практически невозможно (только через суд в порядке ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств), а расторгнуть и отказаться от исполнения договора можно лишь при прекращении обязанности управления многоквартирным домом. Поэтому, подписывая договор с ресурсоснабжающей организацией, исходите из того, что договор заключается «навсегда».
Асиметричность подобных договоров видна невооруженным глазом — по количеству пунктов прав и обязанностей: для исполнителя в договоре обычно приводится не более пяти прав, для ресурсоснабжающей организации — более 20. Для исполнителя предусматривается более 20 обязанностей, для ресурсоснабжающей организации — не более пяти. Таким образом, ваша первостепенная задача состоит в том, чтобы «причесать» договор и сделать его хотя бы минимально приемлемым для вас.
Как мы работаем с договорами ресурсоснабжения:
1. Отсканируйте и распечатайте текст договора (так вам удобнее будет с ним работать).
2. Составьте таблицу протокола разногласий.
3. Затем начинайте читать каждый пункт договора и сверять с соответствующими разделами в законе. Если он не следует из закона, то либо исключайте его из договора, либо меняйте на редакцию, которая используется в законе (ст. 422 ЖК РФ).
Существенные условия договора прописаны в п. 17 и 18 Правил от 14.02.2012 № 124:
— предмет договора (вид коммунального ресурса);
— дата начала поставки коммунального ресурса (не может быть ранее начала управления многоквартирным домом);
— показатели качества поставляемого коммунального ресурса (должны позволять обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальной услуги потребителям в соответствии с требованиями приложения № 1 к Правилам от 06.05.2011 № 354);
— порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса (по прибору учета или расчетным путем);
— порядок определения цены договора (тарифы устанавливаются государством);
— порядок оплаты коммунального ресурса (при этом расчетный период принимается равным 1 календарному месяцу) (обратите внимание, что срок оплаты по договору может быть сдвинут в порядке п. 1 ст. 155 ЖК РФ, если решением общего собрания собственники проголосовали за более поздний срок оплаты квитанций);
— условие о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса;
— порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги;
— условие о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса;
— порядок взаимодействия сторон при поступлении жалоб потребителей на качество и (или) объем предоставляемой коммунальной услуги;
— условие о разграничении обязательств сторон по обеспечению обслуживания внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом, а также обязанность сторон по информированию о выявлении несанкционированного подключения;
— условие о разграничении обязательств сторон по оборудованию многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета;
— обязательства сторон по снятию и передаче показаний приборов учета и (или) иной информации, используемых для определения объемов поставляемого по договору ресурсоснабжения коммунального ресурса;
— обязательства сторон по подписанию актов, фиксирующих показания коллективных (общедомовых) приборов учета на момент прекращения обязательств управляющей организации;
— обязательства ресурсоснабжающей организации по передаче исполнителю показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и (или) иной информации (при прямых договорах);
— обязанность исполнителя предоставить ресурсоснабжающей организации возможность подключения коллективного (общедомового) прибора учета (АИС);
— обязательства сторон по передаче информации по социальной норме потребления электрической энергии (мощности);
— иные условия (либо условия, которые стороны сочтут необходимыми), которые прописаны в специальных нормативных актах, перечень которых был указан ранее; в каждом из этих актов есть пункт «Существенные условия договора», и вы всегда можете с ним свериться.
Если вас что-то настораживает в договоре — исключайте из договора этот пункт, пока ресурсоснабжающая организация не предоставит исчерпывающие пояснения. Например, если вас не устраивает расчет потерь теплоносителя, то, пока не будет его обоснования, вы вправе отказаться от подписания расчета.
Я не раз требовал от ресурсоснабжающей организации спуститься в подвал и померить рулеткой расстояние от внешней стены до прибора учета, чтобы корректно определить потери (реальная длина тепловых сетей может отличаться от строительной и проектной). Не стоит стесняться возражать ресурсоснабжающей организации по тем пунктам, которые вы считаете кабальными или которые вам неясны.
Выделим основные «ловушки» договоров с ресурсоснабжающими организациями
1. Условие об акцепте сверки.
Оно присутствует абсолютно во всех договорах в виде следующей редакции:
5.6. Сверка расчетов по настоящему договору проводится между РСО и ИСПОЛНИТЕЛЕМ не реже чем 1 раз в квартал. В случае неполучения стороной, инициирующей проведение сверки расчетов от другой стороны, ответа в течение более чем 10 рабочих дней после направления стороне акта сверки расчетов акт считается признанным (согласованным) обеими сторонами.
На такой пункт соглашаться нельзя, т. к. ресурсоснабжающая организация будет злоупотреблять своим правом. Правильная редакция пункта должна быть такая:
5.6. Сверка расчетов по настоящему договору проводится между РСО и АБОНЕНТОМ не реже чем 1 раз в квартал.
2. Форс-мажор. Ресурсоснабжающие организации всегда прописывают в договорах снятие любой ответственности за форс-мажор. Пример:
6.9. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т. е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, возникших после заключения настоящего Договора. При этом срок исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору соразмерно отодвигается на время действия таких обстоятельств.
Форс-мажор является предпринимательским риском ресурсоснабжающей организации и соглашаться на него не следует (со ссылкой на форс-мажор вы будете все лето сидеть без горячей воды и ничего не сможете сделать).
3. Добровольное согласие на возмещение любого вреда. Пример:
6.13. В случае умышленного вывода из строя прибора учета или иного воздействия на прибор учета с целью искажения его показаний Исполнитель возмещает Ресурсоснабжающей организации причиненные такими действиями убытки в 5-дневный срок.
Любой вред, который ресурсоснабжающая организация вменяет управляющей организации, должен доказываться только в судебном порядке. Не принимайте на себя никаких добровольных обязательств и согласий.
4. Сокращенный срок ответа на претензию. Пример:
7.2. Споры Сторон, связанные с заключением, исполнением и расторжением настоящего Договора, разрешаются путем переговоров. Если Стороны не придут к соглашению путем переговоров, все споры рассматриваются в претензионном порядке. Срок рассмотрения претензии — 5 рабочих дней с даты поступления претензии.
Все деньги, которые вы собираете с потребителей, для вас как исполнителя являются транзитными, т. е. потребители их платят исполнителю, который перечисляет их в ресурсоснабжающую организацию. Принятие этого пункта в договоре приведет к коллапсу вашей организации при неплатежах потребителей коммунальных услуг и позволит моментально взыскивать долги при неоплатах по вашей вине. Пять дней смело меняйте на 30, т. к. такой порядок установлен в ГК РФ и АПК РФ.
В среднем в каждом договоре ресурсоснабжения таких ловушек для управляющей организации 30–40 штук, и довольно сложно описать их все. Но общий принцип работы с такого рода договорами понятен: мы выбрасываем из них все, что только можно, за исключением существенных условий, с формулировками которых мы сверяемся в законе. Только так вы избежите невыполнимых условий, которые навязывают ресурсоснабжающие организации.
Решение проблемы бесхозяйных сетей, ведущих в дом
Перспектива коллапса в сфере ЖКХ связана с бесхозяйными сетями, ведущими в многоквартирные дома. При строительстве дома застройщик подключает его к сетям инженерно-технического обеспечения для поставки коммунального ресурса, необходимого для предоставления коммунальных услуг. По закону внешние сети, ведущие в многоквартирный дом, не являются общим имуществом собственников помещений. Однако фактически застройщики не оформляют сети как самостоятельный объект инженерной инфраструктуры. Они «вешаются» на баланс дома. Особенно просто это осуществить, если у застройщика есть собственная управляющая организация. Рано или поздно жители меняют способ управления многоквартирным домом. И новая управляющая домом организация выходит в преддоговорной спор с «ресурсником» по поводу границ. Мой личный рекорд, когда мы сняли с дома 6 км внешних водопроводных и канализационных сетей, выиграв суд с водоканалом (передав эти сети ему) (дело № А49-12429/2018). Застройщик сделал точки подключения целого микрорайона на другом конце города. А его управляющая организация эти сети взяла на баланс дома, т. е. жителей.
В законодательстве прописана обязанность для муниципальных властей решать эту проблему. Так, в соответствии с п. 6 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении», в случае выявления бесхозяйных тепловых сетей (тепловых сетей, не имеющих эксплуатирующей организации) орган местного самоуправления до признания права собственности на указанные бесхозяйные тепловые сети в течение 30 дней с даты их выявления обязан определить теплосетевую организацию, тепловые сети которой непосредственно соединены с указанными бесхозяйными тепловыми сетями, или единую теплоснабжающую организацию в системе теплоснабжения, в которую входят указанные бесхозяйные тепловые сети и которая осуществляет содержание и обслуживание указанных бесхозяйных тепловых сетей. Орган тарифного регулирования обязан включить затраты на содержание и обслуживание бесхозяйных тепловых сетей в тарифы соответствующей организации на следующий период регулирования.
Аналогичная процедура прописана и в других законах. В соответствии с п. 5 ст. 8 закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией (например, водоканалом).
Однако фактически в муниципалитетах эта норма закона не работает. Орган местного самоуправления отказывается признавать эти сети бесхозными. И утверждает, что эти сети либо общее имущество в порядке ст. 36 ЖК РФ (т. к. они возводились одновременно со строительством дома), либо собственность застройщика (п. 1 ст. 218 ГК РФ.)
Управляющей организации не следует тратить время на перепалку с муниципальными органами власти по вопросу признания внешних сетей бесхозяйными. Вопрос нужно решать исключительно с «ресурсником» в рамках преддоговорного спора (ст. 445–446 ГК РФ) при подписании акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, который является существенным условием договора с ресурсоснабжающей организацией.
Граница балансовой принадлежности — линия раздела сетей ИТО между владельцами по признаку собственности или владения на ином предусмотренном федеральными законами основании. Граница эксплуатационной ответственности — линия раздела по признаку ответственности за эксплуатацию. При этом балансовая принадлежность и эксплуатационная ответственность — могут не совпадать.
В соответствии с п. 15 ст. 161 ЖК РФ, ресурсоснабжающая организация отвечает за поставку коммунальных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.
В соответствии с пп. «а» п. 18 Правил от 14.02.2012 № 124, если иное не установлено договором ресурсоснабжения, ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 8 Правил от 13.08.2006 № 491 внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Судебная практика по такого рода спорам в принципе сложилась, и шансы установить внешнюю границу по сетям инженерно-технического обеспечения высоки. Тем не менее, решая проблему точечно, мы не решаем ее применительно к инфраструктуре в целом. Ресурсоснабжающей организации крайне непросто оформить право собственности на километры внешних сетей, доставшихся в наследие от застройщика. Потому она не может их моментально включить в тариф и начать полноценное обслуживание.
Суды указывают, что трубопроводы (водопроводы и канализационные сети) представляют собой единый линейный объект и выступают как единый объект вещных прав, раздел в натуре которых невозможен без изменения их назначения. В связи с этим такие сети представляют собой неделимую вещь, отдельные составные части которой не являются самостоятельными объектами недвижимости (дело № А49-17138/2017).
Есть и иная практика, когда внешние сети суды относят на застройщика как правообладателя. У нас была такая история, когда в одном из домов мы изменили точку поставки по договору энергоснабжения с трансформаторной подстанции (ТП) на вводно-распределительное устройство (ВРУ) многоквартирного дома (дело № А49-318/2017).
Протяженность от ТП до ВРУ составляла примерно 150 м метров. После того, как мы прошли три судебные инстанции (включая кассацию), ресурсоснабжающая организация на основании нашего судебного решения отнесла расчет потерь по электричеству по участку сетей от ТП до ВРУ на застройщика и рассчитала эти потери на основании бездоговорного потребления. Суд взыскал эти потери с застройщика в полном объеме на основании того, что сети были возведены им (п. 1 ст. 218 ГК РФ) (дело № А49-5198/2018).
Проблему брошенных внешних сетей сегодня намеренно игнорируют и не хотят решать. «Ресурсники» не могут их обслуживать, т. к. они им не были переданы в установленном порядке, а муниципальные органы власти отстраняются от данного вопроса. Если эта проблема не начнет немедленно решаться, коллапс с поставкой коммунального ресурса видится очень возможным.
Переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по своей инициативе
03.04.2018 был введен в действие Федеральный закон № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», которым была официально утверждена новая конструкция прямых договоров между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями.
В частности:
— были внесены изменения в ст. 44 и 46 ЖК РФ, которые устанавливают компетенцию вопросов, выносимых на общие собрания собственников помещений многоквартирного дома, порядок направления протоколов общих собраний заинтересованным лицам;
— были исключены п. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ, которые устанавливали механизм прямых платежей потребителей коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям;
— в ЖК РФ была введена отдельная ст. 157.2, которая установила порядок предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
Совокупность этих изменений ознаменовала переход на прямые договоры между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями.
Сама по себе идея перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями является правильной, хотя закон и написан в их пользу.
Регламент перехода на прямые договоры такой
1. Для перехода на прямые договоры должно быть инициировано и проведено общее собрание в порядке, который установлен в ст. 44–46 ЖК РФ. Примерный вариант формулировки вопроса повестки общего собрания может быть следующий:
О принятии решения о заключении с 01.06.2020 собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, договоров холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) собственниками жилого дома (домовладения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, а в отношении коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами — с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
В решении обязательно стоит указать дату начала перехода на прямые договоры, а также конкретный вид договоров (например, хотите перейти на прямые договоры по теплоснабжению, а по холодному водоснабжению оставляете все как есть).
Согласия управляющей домом организации или ресурсоснабжающей организации на переход на прямые договоры не требуется. Решение принимает только общее собрание собственников в рамках своей компетенции (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для принятия решения о переходе на прямые договоры необходимо заручиться поддержкой 50 % голосов от кворума. Таким образом, если площадь жилых помещений многоквартирного дома — 5000 м2, кворум набрал 2600 м2, то решение принимается 51 % от 2600 м2, т. е. 1326 м2.
2. Копия протокола передается в течение 10 дней в ресурсоснабжающую организацию. Ресурсоснабжающая организация может перенести утвержденную собственниками дату, но не более чем на 3 календарных месяца (о чем уведомляет инициатора общего собрания в течение 5 дней с момента получения копий решений и протокола общего собрания (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).
Если копия протокола по каким-то причинам не была передана в течение 10 дней в ресурсоснабжающую организацию, задержка не влечет никаких последствий для исполнителя. Протокол в любом случае удостоверяет юридические факты. Однако в этом случае лицо, своевременно не отправившее в ресурсоснабжающую организацию протокол, несет риск за недоставку в ресурсоснабжающую организацию юридически значимого сообщения (ст. 165.1 ГК РФ). А это может повлечь неблагоприятные последствия в расчетах или иных вопросах.
Ресурсоснабжающие организации могут крайне неохотно идти на прямые договоры и искать повод, чтобы отказать в этом праве. Если так происходит, то:
— прекращаете начислять плату за коммунальную услугу с даты, определенной в решении общего собрания;
— обращаетесь с жалобой на ресурсоснабжающую организацию в жилищную инспекцию (которая будет обязана отреагировать и рассмотреть обращение по существу, т. к. в силу ст. 20 ЖК РФ на нее будет распространяться государственный жилищный надзор как на исполнителя коммунальной услуги).
C 13.07.2019 начало действовать Постановление Правительства РФ № 897, существенно изменившее архитектуру перехода на прямые договора с ресурсоснабжающей организацией по инициативе управляющей домом организации (и собственников, принявших такое решение на общем собрании).
Новые правила (в редакции, подготовленной изначально Минстроем России) написаны полностью в пользу ресурсоснабжающей организации и являются кабальными по отношению к управляющим организациям, которые в 99 % случаев будут не в силах их выполнить полностью.
Во-первых, при уведомлении ресурсоснабжающей организации о переходе на прямые договора закон требует передать за 5 рабочих дней до даты предоставления РСО коммунальной услуги (определенной в решении общего собрания) вместе с протоколом общего собрания следующие сведения:
— фамилию, имя, отчество (при наличии), дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений в многоквартирном доме; наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон, если собственником жилого помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо;
— адреса жилых помещений в многоквартирном доме, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;
— сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, дате опломбирования приборов учета, на основании показаний которых производится расчет платы за коммунальные услуги, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;
— сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в жилых помещениях многоквартирного дома;
— сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений в многоквартирном доме мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации;
— сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления соответствующей коммунальной услуги на дату предоставления сведений, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления;
— сведения о случаях, периодах и основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы за предыдущие 12 месяцев;
— реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в многоквартирном доме и (или) их копии (при их наличии) (п. 6 Правил от 06.05.2011 № 354).
Во-вторых, предоставление указанных сведений осуществляется одновременно на бумажном носителе за подписью единоличного исполнительного органа управляющей домом организации.
Отдельные требования из данного перечня выполнить, конечно, посильно. Но выполнение, например, требования по предоставлению паспортных данных нельзя реализовать на практике. У управляющей домом организации нет паспортных данных всех 100 % собственников и взять их законными путями негде. То же самое касается обязанности предоставления показаний за 12 расчетных периодов: если управляющая организация только месяц назад вошла в дом и собственники сразу приняли решение о переходе на прямые договора, у данной организации этих сведений не будет.
Таким образом, политика государства снова сводится к защите и поддержке сильных и угнетению слабых: фактически управляющие многоквартирным домом организации вынуждают делать ту работу, которую обязан делать исполнитель (которым является ресурсоснабжающая организация) при переходе на прямые договоры. Более того, государство не просто вынуждает это делать, но и устанавливает меры ответственности за неисполнение новых обязанностей.
В случае непредоставления указанных сведений и (или) предоставления недостоверных сведений убытки ресурсоснабжающей организации, понесенные в связи с уплатой ей штрафа за необоснованное увеличение размера платы за коммунальные услуги подлежат возмещению управляющей домом организацией.
В результате принятия поправок в такой редакции нарушается принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений, установленный в ст. 1 ЖК РФ: ресурсоснабжающая организация имеет право перевести потребителей коммунальных услуг на прямые договоры только при наличии долга за два договорных периода. А управляющая домом организация имеет такую возможность только после выполнения большого перечня обязанностей. При этом за ресурсоснабжающей организацией остается право отсрочить такой переход не более, чем на 3 месяца.
С учетом новых нормоположений постановления Правительства РФ № 897 от 13.07.2019 важно понимать следующее: если собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры, то такое право считается реализованным с даты оформления протокола (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Поэтому ресурсоснабжающая организация не вправе отказывать в прямых договорах на том основании, что управляющая многоквартирным домом организация не передала в ресурсоснабжающую организацию паспортные данные потребителей коммунальных услуг. Все, что может сделать ресурсоснабжающая организация — затянуть данный переход на 3 месяца (кроме того, на управляющую домом организацию ложатся риски возмещения убытков ресурсоснабжающей организации в случае неверных начислений и выплаты штрафов «за ошибку»). Если ситуация затягивается на четвертый месяц, то это повод обратиться с жалобой на ресурсоснабжающую организацию в жилищную инспекцию и прокуратуру.
После того, как решение о переходе на прямые договоры было передано в ресурсоснабжающую организацию, а ресурсоснабжающая организация направила в ваш адрес письмо о принятии такого решения, она начинает процедуру заключения прямых договоров.
В письменной форме заключать договор необязательно — достаточно предоставить протокол общего собрания в ресурсоснабжающую организацию. (п. 6 ст.157.2 ЖК РФ). Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (п. 2 ст. 158 ГК РФ). Таким образом, достаточно оплаты одной квитанции, выставленной ресурсоснабжающей организацией в рамках прямых договоров, чтобы считать, что был полный и безоговорочный акцепт прямого договора между собственником и ресурсоснабжающими организациями.
Не следует переходить на прямые договоры с РСО, если у вас остаются нерешенными проблемы с обслуживанием внешних сетей инженерно-технического обеспечения, ведущих в многоквартирный дом.
Переход на прямые договоры по инициативе ресурсоснабжающей организации
В законе прописан механизм перехода на прямые договоры по инициативе ресурсоснабжающей организации.
Ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с управляющей организацией, при наличии у данных лиц задолженности:
— признанной управляющей организацией (например, подписанным актом сверки сторон) или
— подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности.
Размер задолженности должен быть равен или превышать две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения.
Из правила, определенного в п. 2 ст. 157.2 ЖК РФ, есть исключение — полное погашение данной задолженности до вступления в законную силу судебного акта.
Задолженность считается по отдельно взятому коммунальному ресурсу. Например, если у управляющей организации есть долг по договору энергоснабжения, а переход на прямые договоры инициирует гарантирующая организация по договору водоснабжения и водоотведения, то обосновывать переход на прямые договоры долгом управляющей организации по другому договору недопустимо.
Автоматического перехода на прямые договоры при наличии долга перед ресурсоснабжающей организацией не происходит. Ресурсоснабжающая организация должна самостоятельно запустить этот процесс по установленной процедуре. А этого она делать часто не хочет (т. к. ей удобнее получать деньги «одной кучкой» от лица, управляющего многоквартирным домом).
Размер задолженности, необходимый для перехода на прямые договоры, рассчитывается так: используется сумма обязательств за 12 месяцев, которые предшествовали направлению ресурсоснабжающей организации уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения (по аналогии с п. 59 Правил от 06.05.2011 № 354).
Переход на прямые договоры по инициативе ресурсоснабжающей организации считается реализованным через 30 дней с даты направления управляющей организации уведомления о данном факте. В этом случае договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (п. 5 ст. 157.2 ЖК РФ).
При переходе на прямые договоры на ресурсоснабжающую организацию распространяются права и обязанности исполнителя коммунальной услуги соответствующего вида. Права и обязанности исполнителя определены в Правилах от 06.05.2011 № 354. Наиболее существенным здесь является то, что начисление за коммунальные услуги и выставление платежных документов (квитанций) потребителям будет осуществлять не управляющая, а ресурсоснабжающая организация. В этой ситуации обязанным лицом (должником) по коммунальным услугам перед ресурсоснабжающей организацией будет являться не управляющая организация, а потребитель (как физическое или юридическое лицо).
Датой окончания обязанности управляющей организации по оплате поставленного в многоквартирный дом коммунального ресурса является дата заключения с ресурсоснабжающей организацией прямых договоров, установленная в решении общего собрания.
Обратите внимание на следующее:
1. У управляющей организации могут остаться долги, непогашенная задолженность за коммунальные ресурсы, поставленные ресурсоснабжающей организацией в многоквартирный дом до даты перехода на прямые договоры.
2. У управляющей организации остается обязанность по оплате коммунальных ресурсов на содержание общего имущества по договору ресурсоснабжения.
Таким образом, если до даты, определенной на общем собрании для перехода на прямые договоры, у управляющей организации и ресурсоснабжающей организации действовал договор ресурсоснабжения, то накопленные по нему долги останутся за организацией, управляющей многоквартирным домом. Поэтому будет полезным составить акт сверки расчетов на дату, которая предшествует переходу на прямые договоры. Это позволит снять финансовые претензии от ресурсоснабжающей организации в дальнейшем.
Весьма важный вопрос, который стоит решить до перехода на прямые договоры, — кто будет осуществлять коммерческий учет коммунальных услуг.
В п. 11 ст. 161 ЖК РФ определено, что в случае прямых договоров управляющие организации и ТСЖ обязаны:
1. Предоставлять ресурсоснабжающей организации информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний управляющей организацией) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме.
2. Осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме.
3. Принимать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений.
Таким образом, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, выступает «единым окном» для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и обязано отвечать за качество предоставляемых коммунальных услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций, тогда как ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций. Такая позиция также приведена в письме Минстроя России от 04.05.2018 № 20073-АЧ/04.
4. Обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг.
Ограничивать и приостанавливать коммунальные услуги должникам будет ресурсоснабжающая организация при взаимодействии с управляющей организацией, поскольку данные действия вправе осуществлять только исполнитель коммунальных услуг (это определено в п. 119 Правил от 06.05.2011 № 354).
Однако у ресурсоснабжающей организации нет прямого доступа к общедомовым инженерным коммуникациям, и управляющие организации обязаны оказывать содействие ресурсоснабжающей организации в данном вопросе.
Обратите внимание, чтобы условие о том, что ограничивать и приостанавливать коммунальные услуги будет ресурсоснабжающая организация, включили в проект типового договора предоставления коммунальных услуг между ресурсоснабжающей организацией и собственником.
В случае заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг между собственниками и ресурсоснабжающей организацией такая организация обязана предоставлять, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, управляющей организации информацию о показаниях ИПУ, если такие показания потребители предоставили ей (п. 10 ст. 157.2 ЖК). Таким образом, показания ИПУ передает тот, к кому они поступают от потребителей. А потребитель вправе их передавать как в управляющую организацию, так и в ресурсоснабжающую организацию.
При этом ограничение и приостановление коммунальных услуг должникам осуществляет исполнитель (п. 119 Правил от 06.05.2011 № 354). Если по прямым договорам им будет являться ресурсоснабжающая организация, то данная обязанность возлагается на последнюю (при взаимодействии с управляющей организацией). Иное может быть установлено только соглашением между ресурсоснабжающей и управляющей организацией.
Особенности заключения договоров с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами
С 01.01.2019 плата за вывоз мусора была исключена из состава жилищных услуг и стала коммунальной услугой с государственным регулированием тарифа. Официальное ее наименование — плата за обращение с твердыми коммунальными отходами.
В соответствии со ст. 1 закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления, твердые коммунальные отходы — отходы, образующиеся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами, а также товары, утратившие свои потребительские свойства в процессе их использования физическими лицами в жилых помещениях в целях удовлетворения личных и бытовых нужд. К твердым коммунальным отходам также относятся отходы, образующиеся в процессе деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и подобные по составу отходам, образующимся в жилых помещениях в процессе потребления физическими лицами.
В соответствии с п. 5 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Под обращением с твердыми коммунальными отходами понимается не только вывоз (сбор и транспортирование) твердых коммунальных отходов, но и их обезвреживание и захоронение.
Обращение с твердыми коммунальными отходами обеспечивают региональные операторы (юридическое лицо, которое обязано заключить договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с собственником твердых коммунальных отходов, которые образуются и места накопления которых находятся в зоне деятельности регионального оператора).
Региональный оператор в части прав и обязанностей приравнивается законом к ресурсоснабжающей организации (ст. 157.2 ЖК РФ), хотя его деятельность регулируется дополнительными нормативными актами:
— Федеральным законом от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления»;
— Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156 (далее — Правила от 12.11.2016 № 1156);
— Правилами коммерческого учета объема и (или) массы твердых коммунальных отходов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.06.2016 № 505.
В соответствии с п. 148.7 Правил от 06.05.2011 № 354 предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами обеспечивается управляющей организацией посредством заключения с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в целях обеспечения предоставления коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами потребителям.
Порядок заключения такого рода договоров регулируется Правилами от 12.11.2016 № 1156. Обратите внимание, что если собственники приняли на общем собрании решение о заключении прямых договоров с региональным оператором в порядке ст. 157.2 ЖК РФ, то управляющей организации заключать договор не требуется. В остальных случаях договор обязателен, а его отсутствие приравнивается к грубому нарушению лицензионных требований.
Регламент заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами:
1. Направление заявки либо региональным оператором, либо управляющей организацией.
В заявке потребителя указываются следующие сведения:
— реквизиты потребителя;
— наименование и местонахождение помещений и иных объектов недвижимого имущества;
— сведения о виде хозяйственной и (или) иной деятельности, осуществляемой потребителем (для юридического лица и индивидуального предпринимателя), сведения о количестве и составе образующихся твердых коммунальных отходов за год;
— копия протокола о выборе управляющей организации, а также лицензии;
— доверенность или иные документы, подтверждающие пономочия на заключение договора;
— документы, содержащие сведения о площади жилых помещений, нежилых помещений (отдельно для каждого собственника нежилого помещения), помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, или о количестве проживающих в многоквартирном доме (п. 8.6 и 8.7 Правил от 12.11.2016 № 1156).
2. Документы рассматриваются региональным оператором в срок, не превышающий15 рабочих дней со дня их поступления, после чего потребителю направляется 2 экземпляра подписанного со стороны регионального оператора проекта договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами.
3. Потребитель в течение 15 рабочих дней со дня поступления двух экземпляров проекта договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами обязан их подписать и направить один экземпляр договора региональному оператору либо мотивированный отказ от подписания указанного проекта договора с приложением к нему протокола разногласий.
Обратите внимание, что, если по истечении 15 рабочих дней потребитель не вернул подписанный экземпляр договора и не направил протокол разногласий, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами считается заключенным на условиях типового договора по цене, указанной региональным оператором в указанном проекте договора (п. 8.11 и 8.12 Правил от 12.11.2016 № 1156).
Эта норма закона трудновыполнимая, т. к. 15 дней очень мало для рассмотрения такой сложной категории договоров, и поэтому реализовывать процедуру преддоговорного спора нужно максимально быстро.
4. Региональный оператор в течение 10 рабочих дней со дня получения протокола разногласий обязан его рассмотреть и принять меры по их урегулированию. Если разногласия касаются существенных условий договора и не урегулированы сторонами, то запускается процедура преддоговорного спора, установленная в ст. 445–446 ГК РФ и спор может быть передан на рассмотрение суда.
Формулировка «типовой договор по обращению с твердыми коммунальными отходами» не должна обманывать, т. к. региональный оператор включит в нее максимальное количество удобных для себя условий. В числе таких «ловушек» выделим следующие.
1. Сроки оплаты. Пример формулировки по договору с региональным оператором:
6. Исполнитель коммунальных услуг оплачивает оказанную Региональным оператором коммунальную услугу по оказанию услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации — ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Правильная формулировка может быть построена на положениях п. 1 ст. 155 ЖК РФ и иметь следующий вид:
6. Исполнитель коммунальных услуг оплачивает оказанную Региональным оператором коммунальную услугу по оказанию услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации — ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.
2. Акцепт сверки. Пример формулировки по договору с региональным оператором:
6.3. Исполнитель коммунальных услуг обязан в течение 5 рабочих дней с момента получения акта приема-передачи оказанных услуг подписать его, скрепить печатью (при наличии) и один экземпляр вернуть Региональному оператору по адресу. Если в указанный срок акт приема-передачи оказанных услуг не будет возвращен Региональному оператору, стороны будут считать услуги принятыми.
Правильная формулировка может иметь следующий вид:
6.3. Исполнитель коммунальных услуг обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения акта приема-передачи оказанных услуг, подписать его скрепить печатью (при наличии) и один экземпляр вернуть Региональному оператору по адресу. Допускается отправка данного акта по электронной почте или иным каналам связи (почтовое отправление, телеграмма, факсограмма, телефонограмма, информационно-телекоммуникационная сеть «Интернет»).
Есть много других вопросов, которые необходимо предусмотреть при заключении «типового» договора с региональным оператором. Например:
— Обеспечение доступа к местам сбора твердых коммунальных отходов (если контейнерная площадка не находится на территории земельного участка многоквартирного дома и не включена в состав общего имущества, то обязанность по проведению данных работ несет собственник того земельного участка, на котором она находится).
— Процедура увеличения количества отходов сверх заявленного либо включение дополнительной платы за вывоз крупного строительного мусора (крупногабаритных отходов). Если вы знаете, какой объем вывоза твердых коммунальных отходов вам необходим, то стоит это прописать в договоре, а не брать изначально заниженные и несвоевременные графики вывоза твердых коммунальных отходов, предлагаемые региональным оператором.
— Очистка места сбора твердых коммунальных отходов. Закон относит выполнение этой обязанности на управляющую организацию только в том случае, если земельный участок, на котором расположено место сбора ТКО, включен в состав общего имущества.
Обязанность содержать контейнерную (мусорную) площадку в соответствии с требованиями законодательства возлагается на управляющую домом организацию, т. к. региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за обращение с твердыми коммунальными отходами с момента их приема путем погрузки таких отходов в мусоровоз в местах накопления твердых коммунальных отходов (п. 148.12 Правил от 06.05.2011 № 354).
При этом работы по содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов (это определено в пп. д(2)) п. 11 и 15 Правил от 13.08.2006 № 491).
Уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов отнесена законом к процедуре погрузки твердых коммунальных отходов (п. 2 Правил от 12.11.2016 № 1156).
Задача регионального оператора — вывезти как можно меньше мусора с минимальной периодичностью. Задача управляющей организации — обеспечить содержание контейнерных площадок в соответствии с требованиям законодательства (под угрозой высокого штрафа по ст. 7.22, п. 2 ст. 14.1.3 и п. 1 ст. 19.5 КоАП).
Сроки вывоза твердых коммунальных отходов определены в разделе VII приложения 1 к Правилам от 06.05.2011 № 354: в холодное время года (при среднесуточной температуре +5 °C и ниже) не реже 1 раза в 3 суток, в теплое время (при среднесуточной температуре свыше +5 °C) не реже 1 раза в сутки (ежедневный вывоз).
Удаление негабаритных отходов из домовладений следует производить по мере их накопления, но не реже 1 раза в неделю (п. 2.2.9 СанПиН 42-128-4690–88). Эта обязанность законом также возложена на регионального оператора и заложена в его тарифе.
С 27.12.2018 в п. 90 Основ ценообразования в области обращения с твердыми коммунальными отходами от 30.05.2016 № 484 внесены изменения, согласно которым в расчет необходимой валовой выручки для формирования тарифа по обращению с твердыми коммунальными отходами могут вноситься расходы регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами по приобретению контейнеров для накопления твердых коммунальных отходов. При этом прямая обязанность оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами по оснащению мест складирования твердых коммунальных отходов контейнерами не предусмотрена. В любом случае будет нелишним направить запрос в тарифный орган о том, заложены ли в тариф регионального оператора контейнеры для складирования твердых коммунальных отходов.
Пока мы не видим впечатляющих результатов проводимой государством «мусорной реформы». Инвестиционная составляющая тарифа, направленная на строительство мусороперерабатывающих заводов по западным технологиям, либо чрезвычайно занижена, либо полностью отсутствует. Поэтому результат «мусорной реформы» такой: из состава жилищной данная услуга перенесена в коммунальную при одновременном роста тарифа 2–3 раза. Вывоз мусора в основном продолжают осуществлять те же самые организации, с которыми ранее у нас были заключены договоры. Однако теперь эти организации находятся на субподряде у регионального оператора. С точки зрения житейской логики именно за счет этого посредника и монополизации отрасли и вырос тариф, а качество вывоза мусора, насколько мы можем пока судить, упало.