Модель обслуживающей организации

Обслуживание многоквартирного дома может осуществляться прежде всего на основании договора управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ). Вне зависимости от того, есть ли вдоме ТСЖ или управляющая организация, возможно заключить договор на техническое обслуживание со сторонней организацией, которая будет выступать по отношению к управляющей организации субподрядчиком.

Такая модель бизнеса выглядит правильной, поскольку обслуживающая организация «не сидит на тарифе» целиком, а получает определенные в договоре деньги за определенный в нем же объем работ.

Для обслуживающей организации управляющая организация предстает как бессмысленный посредник. Для небольших домов и ТСЖ модель обслуживающей организации единственно верная с точки зрения эффективного бюджета.

Модель внешней организации также имее преимущества перед собственным штатом сотрудников:

1. Коллективное и оперативное решение проблем. Согласно закону Мерфи из всех возможных неприятностей произойдет именно та, ущерб от которой больше. Поэтому собственный сантехник Василий Иванович заболеет или загуляет именно в тот момент, когда у вас 31-го декабря ночью прорвет трубу. В этом случае на устранение тех или иных проблем обслуживающая организация пригонит целую бригаду, которая справится с поставленной задачей быстрее, чем отдельно взятые сотрудники штата.

2. Делегирование ответственности. При составлении договора возмездного оказания услуг с обслуживающей организацией целесообразно прежде всего перечислить в нем все обязанности дословно из Минимального перечня от 03.04.2013 № 290. Такой подход снимет любые спорные моменты во взаимоотношениях сторон при распределении прав и обязанностей. Кроме того, вы включаете в состав работ то, что вы должны делать в силу закона как управляющая многоквартирным домом организация.

С другой стороны, рекомендуется записывать реальную ответственность для подрядчика в виде формулировки типа: «4.5». В случае административного взыскания со стороны надзорных инстанций, предметом которого стало нарушение выполнения работ по техническому содержанию многоквартирного дома, ответственность Исполнителя должна покрывать (быть сопоставимой) сумму (быть сопоставимой с суммой) административного взыскания со стороны надзорных инстанций (в случае вины Исполнителя)». Это снимет с вас риск административной ответственности по причине халтуры внешней обслуживающей организации.

Если управляющая компания крупная, то обслуживающая организация ей не требуется. Работу она выполняет своими силами. В последние годы реализуются модели многочисленных «дочерних» с управляющей компанией организаций. Например, руководитель управляющей организации учреждает:

— компанию по обслуживанию лифтов (либо обучает собственных сотрудников, которые выполняют эту работу);

— компанию по поверке индивидуальных приборов учета без снятия показаний;

— компанию по обслуживанию вентиляционных систем дома.

Такая многочисленная цепочка связанных организаций позволяет снижать издержки, обеспечивать работой своих сотрудников и получать дополнительную прибыль. Слабые стороны у этой схемы есть. Например, создание собственной специализированной организации по лифтам может привести к конфликту интересов и ненадлежащему обслуживанию.

Сам же выбор конкретной модели по обслуживанию зависит от площади управляемого жилого фонда и возможностей управляющей организации.

 

Лифтовое хозяйство и его обслуживание

Лифты выступают как одна из наиболее важных частей многоквартирного дома, которая требует обслуживания специализированной организацией с обученным техническим персоналом.

Лифты являются опасными объектами (ст. 5 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте»), которые требуют особого внимания и отношения.

При обслуживании лифтов мы в первую очередь исходим из Минимального перечня от 03.04.2013 № 290 В соответствии с п. 22 которого содержание лифтового хозяйства предполагает:

— организацию системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;

— проведение осмотров, технического обслуживания и ремонта лифта (лифтов);

— проведение аварийного обслуживания лифта (лифтов);

— проведение технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.

Помимо довольно «размытого» Минимального перечня, есть специальные нормы, а именно Правила организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.06.2017 года № 743 (далее — Правила от 24.06.2017 № 743). Этот нормативный акт был принят относительно недавно и содержит расширенное описание того, как необходимо обслуживать лифты. Вот набор этих требований:

а) соблюдение требований технических регламентов Таможенного союза «Безопасность лифтов» и «О безопасности машин и оборудования», Правил от 24.06.2017 № 743, руководства (инструкции) по эксплуатации объекта и руководства (инструкции) по эксплуатации системы диспетчерского (операторского) контроля (при наличии);

б) обеспечение соответствия фактических параметров объекта основным техническим данным и характеристикам объекта и его оборудования, указанным в сопроводительной документации объекта;

в) организация осмотра объекта, обслуживания и ремонта объекта и системы диспетчерского (операторского) контроля в соответствии с требованиями руководства (инструкции) по эксплуатации объекта и руководства (инструкции) по эксплуатации системы диспетчерского (операторского) контроля объекта (при наличии) (если руководством (инструкцией) по эксплуатации объекта периодичность осмотров объекта не определена, осмотры проводятся уполномоченным владельцем объекта или специализированной организацией работником в начале рабочей смены);

г) организация круглосуточного аварийно-технического обслуживания объекта;

д) организация проведения технического освидетельствования объекта в период назначенного срока службы;

е) организация проведения обследования объекта по истечении назначенного срока службы;

ж) выполнение мероприятий по устранению нарушений и неисправностей, выявленных при проведении технического освидетельствования и обследования объекта в сроки, указанные в акте технического освидетельствования объекта и заключении по результатам его обследования;

з) обеспечение надлежащего функционирования двусторонней переговорной связи между лицами, находящимися в кабине лифта, на грузонесущем устройстве подъемной платформы для инвалидов, если такая платформа оборудована средствами для подключения к двусторонней переговорной связи, и квалифицированным персоналом;

и) обеспечение сохранности технической документации на лифты (декларации о соответствии лифта требованиям технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов», акта технического освидетельствования, договора (договоров) со специализированной организацией в случае его заключения, страхового полиса, подтверждающего заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности за причинение вреда в результате аварии на объекте);

к) обеспечение беспрепятственного и безопасного подхода (доступа) квалифицированного персонала к сооружениям и техническим устройствам, используемым на объекте, включая оборудование, расположенное на посадочных, этажных площадках и во вспомогательных помещениях (шахтах, приямках, машинных и блочных помещениях), а также освещенности подходов, проходов и зон обслуживания;

л) хранение ключей от машинных, блочных, чердачных и других помещений, используемых для размещения оборудования объекта, и их выдача квалифицированному персоналу, исключающие доступ посторонних лиц к помещениям и оборудованию объекта;

м) исключение хранения и размещения в машинных и блочных помещениях, используемых для размещения оборудования объекта, предметов и оборудования, не связанных с использованием и содержанием объекта;

н) размещение в кабине лифта и на основном посадочном этаже лифта, площадках подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов информации на стендах, в виде табличек, наклеек и иных носителей, содержащей:

— сведения о средствах и способе связи с квалифицированным персоналом и аварийной службой;

— правила пользования объектом;

о) размещение на основной посадочной площадке (этаже) объекта информации с указанием учетного и заводского номеров, даты ввода в эксплуатацию, срока службы и даты следующего технического освидетельствования объекта;

п) приостановление использования объекта в случае возникновения угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу граждан и организаций до устранения такой угрозы;

р) соответствие квалификации работников владельца объекта требованиям профессиональных стандартов в зависимости от выполняемых ими трудовых функций;

с) назначение распорядительным актом из числа квалифицированного персонала лица, ответственного за организацию эксплуатации объекта, к должностным обязанностям которого относится обеспечение реализации мер, предусмотренных настоящим пунктом;

т) обеспечение электрической энергией оборудования систем диспетчерского (операторского) контроля, видеонаблюдения, двусторонней переговорной связи и освещения кабины в течение не менее 1 часа после прекращения энергоснабжения объекта.

Правилами от 24.06.2017 № 743 утвержден Перечень нарушений требований к обеспечению безопасности лифтов, создающих угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, возникновения аварии. Он включает 27 основных и дополнительных видов таких нарушений, большая часть которых относится к техническим аспектам функционирования объектов лифтового хозяйства. Именно по данному перечню нарушений управляющая организация может быть оштрафована Ростехнадзором.

Если вы взяли дом в управление, то при решении вопроса обслуживания лифтового хозяйства необходимо, а именно:

1. Поставить лифты на учет в уполномоченном органе (Ростехнадзоре), который включит ваши лифты в единый реестр таких объектов. Форма необходимого вам уведомления утверждена приложением № 1 к приказу Ростехнадзора от 14.08.2017 № 309.

При смене владельца объекта новый владелец (т. е. управляющая организация) в течение 10 рабочих дней со дня перехода к нему права владения и пользования объектом (т. е. с даты начала управления многоквартирным домом) обязана направить в Ростехнадзор соответствующее уведомление. Отсутствие такого уведомления будет основанием для привлечения виновных лиц по ст. 19.7 КоАП за непредоставление информации (штраф за это небольшой (до 5000 руб.), но все равно неприятно).

2. Провести техническое освидетельствование лифтов (дефектоскопию). Такая процедура проводится раз в год и является обязательной. Сведения о проведении технического освидетельствования и обследования объекта указываются в паспорте объекта представителем лица, выполнившего техническое освидетельствование или обследование объекта. Если в акте технического освидетельствования лифтов указаны замечания, то обязанность проконтролировать выполнение данных замечаний закон возлагает на владельца объекта.

3. Застраховать гражданскую ответственность за причинение вреда в результате аварии на объекте. Лимит страховой суммы в 10 млн руб. установлен пп. «ж» ст. 6 Федерального закона от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте». Когда такая практика только начиналась, полисы стоили более 6 тыс. руб… Однако в настоящее время средняя цена страховки 8 лифтов в год — около 1500 руб., т. е. страховые риски того, что «лифт упадет» невысокие. Копия страховки должна быть направлена в Ростехнадзор.

4. При обслуживании лифтов ответственные лица назначаются, во-первых, со стороны специализированной организации (эти лица вписываются в паспорта на объекты лифтового хозяйства), во-вторых — со стороны управляющей организации.

Назначение ответственного лица за организацию эксплуатации лифта из числа квалифицированного персонала управляющей домом организации является самым сложным для ТСЖ.

Действующего руководителя (который указан в выписке из ЕГРЮЛ) назначить ответственным нельзя, поскольку данное лицо должно быть обучено в специальных центрах (в ценах 2019 года такое обучение на одного работника стоит от 20 000 руб.). Кроме того, принятие в штат еще одного сотрудника влечет дополнительные издержи для управляющей организации. Обратите внимание, что назначить ответственное лицо можно только из числа тех сотрудников, которые состоят с вами в трудовых отношениях.

Выйти из ситуации с минимальными издержками можно. Лифтовая организация предоставляет нам своего сотрудника, с которым мы заключаем официальный трудовой договор на минимальную сумму (скажет, 1 тыс. руб. в месяц). Поскольку принятый сотрудник находится со своим работодателем в трудовых отношениях, то отдельным распорядительным актом мы назначаем его ответственным за лифтовое хозяйство.

5. Заключение договора с обслуживающей лифты организацией — процедура кропотливая и ответственная. Тот факт, что вы назначаете ответственное лицо из числа сотрудников специализированной организации, не снимает с владельца лифтов возмещения гражданской ответственности за причиненный вред (ст. 1064 ГК РФ), а также потенциальные штрафы, которые вы можете получить от Ростехнадзора. За любые нарушения из перечня, указанного в приложении 1 к Правилам от 24.06.2017 № 743, Ростехнадзор будет штрафовать именно вас как владельцев лифтов.

Чтобы этого избежать, можно включить в договор со специализированной организацией такую формулировку: «6.7. Исполнитель самостоятельно несет ответственность за качество выполняемых работ и причинение при их выполнении убытков жизни, здоровью и имуществу третьих лиц. При причинении вреда Исполнитель обязан возместить причиненный вред за свой счет и своими силами урегулировать возникший спор. Если это невозможно, Исполнитель возмещает Заказчику причиненные убытки, а также судебные расходы в 5-дневный срок с момента выставления счета».

В этом случае вы сможете компенсировать свой ущерб.

Общие принципы выбора обслуживающей лифты организации остаются неизменными:

— наличие материально-технической базы, которая позволит эффективно обслуживать ваши лифты;

— наличие опорного пункта аварийно-диспетчерской службы (чтобы соблюсти правило прибывать на аварийный вызов не позднее чем за 30 минут с момента его поступления);

— ценовая политика и дополнительные привилегии (некоторые обслуживающие лифты организации в целях формирования клиентской лояльности практикуют бесплатную установку камер, компенсацию расходов на уборку в лифтах и т. п.).

Важный вопрос: можно ли размещать рекламу в лифтах? Прямого запрета на это в законе нет. Однако запрет на размещение постороннего оборудования в кабине лифта может содержаться в техническом паспорте на лифт. А если это так, то размещение в кабине лифта рекламного объявления будет квалифицировано Ростехнадзором как нарушение установленных паспортом и (или) руководством по эксплуатации объекта требований в отношении электрических, механических и гидравлических устройств безопасности (п. 7 приложения 1 к Правилам от 24.06.2017 № 743). Штрафы у Ростехнадзора начинаются от 100 тыс. руб. (ст. 14.43 КоАП), поэтому я бы не стал брать на себя такие риски и размещать рекламу в лифтах.

Что касается размещения в кабине лифта камер видеонаблюдения и зеркал, то это можно делать, если это допускается производителем лифта (направить запрос об этом изготовителю лифта будет нелишним). Зеркала обязательно должны быть в жестких металлических рамках (а не просто посажены на клей).

Иногда при взимании платы за лифты возникают претензии от жителей первых этажей, которые считают, что они не обязаны оплачивать содержание лифтов, поскольку ими не пользуются. Поскольку лифты являются общим имуществом, которое в силу ст. 36 ЖК РФ принадлежит всем собственникам одновременно, жильцы первых этажей обязаны оплачивать расходы по содержанию лифтов наравне с остальными собственниками. Такая позиция также приведена в Решении Верховного Суда РФ от 26.05.2005 № ГКПИ05-588.

Кроме того, в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» суд указал, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом.

Можно ли управлять лифтами без документации на лифты? Отсутствие у управляющей организации паспорта, руководства (инструкции) по эксплуатации, а также декларации соответствия лифта относится к Перечню нарушений Правил от 24.06.2017 № 743.

Если управляющая компания не «сдает» дом (который официально от нее ушел), то, руководствуясь принципом самозащиты нарушенных гражданских прав и ст. 14 ГК РФ, не остается ничего другого, как срезать замки у лифтовых помещений и ставить свои. Мои коллеги из ТСЖ рассказывали, что с одной управляющей компанией они «играли в эти игры» по смене замков 4 раза (утром замок меняют одни, вечером — другие). Понятно, что в этой ситуации, взяв лифты в управление, нужно максимально быстро восстановить на них документацию. Эта проблема решается через производителя лифтов. Необходимо письменно обратиться к нему, и он за дополнительную плату (от 5 до 25 тыс. руб. в ценах 2019 года) восстановит вам необходимую документацию на лифт.

Одним словом, при управлении лифтами нюансов много, но в своих действиях необходимо максимально сверяться с Правилами от 24.06.2017 № 743, которые подробно поясняют, как поступать в разных ситуациях.

 

Организация аварийно-диспетчерской службы

Вне зависимости от способа управления многоквартирным домом в нем должна быть организована работа аварийно-диспетчерской службы (АДС).

Есть два способа организации АДС:

1. Собственная АДС. Целесообразно ее делать, если дом имеет большую площадь (от 20 000 м2). В этом случае на едином номере АДС круглосуточно принимаются заявки по проблемам жителей сотрудниками, которые находятся в трудовых отношениях с управляющей многоквартирным домом организацией. При формировании собственной АДС имеет смысл разработать и принять локальный нормативный акт — Положение об АДС, которое должно быть построено на базе Правил от 15.05.2013 № 416.

2. Внешняя АДС. Если управляемый вами дом является небольшим по площади, то целесообразно вместо организации собственной АДС заключить договор с внешней организацией по техобслуживанию.

В этом случае управляющая организация обязана передать организации, осуществляющей функцию АДС, комплект технической документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем, планы подземных коммуникаций и иную документацию, необходимую для осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания (п. 13 Правил от 15.05.2013 № 416).

Наличие в доме (пусть даже небольшом по площади) сантехника или электрика не снимает с управляющей организации обязанности по организации АДС. Отсутствие АДС является грубым нарушением лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 8.10.2014 № 1110).

При непосредственном управлении многоквартирным домом положение об АДС должно в обязательном порядке включаться в договоры по содержанию и ремонту общего имущества, а также в договоры с ресурсоснабжающими организациями, если они выступают в качестве исполнителя коммунальной услуги. Это определено в п. 9 Правил от 15.05.2013 № 416.

Сотрудники аварийно-диспетчерской службы, осуществляющие выезды для исполнения заявок, должны быть обеспечены необходимыми средствами, в том числе оборудованием и материалами, для исполнения заявки. Сотрудник АДС обязан иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежду и др.) с указанием названия организации, фамилии, имени, отчества (при наличии) и профессиональной специализации, а также одноразовые бахилы.

АДС в доме решает следующие задачи и обеспечивает:

— повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов

— качества коммунальных ресурсов;

— круглосуточную регистрацию и контроль выполнения в установленные сроки заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах по вопросу обслуживания дома, предоставления коммунальных услуг;

— контроль загазованности технических подполий и коллекторов;

— громкоговорящую (двустороннюю) связь с пассажирами лифтов.

Сведения, полученные в результате непрерывного контроля за работой инженерного оборудования, отражаются аварийно-диспетчерской службой в соответствующих журналах, которые ведутся в том числе в форме электронных документов (п. 10–12 Правил от 15.05.2013 № 416). При этом регистрация заявок осуществляется в журнале учета заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах или в автоматизированной системе учета таких заявок (при ее наличии) и с использованием в соответствии с законодательством Российской Федерации записи телефонного разговора.

Журнал учета заявок должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен печатью аварийно-диспетчерской службы. АДС обязана обеспечить хранение указанного журнала в занимаемом этой службой помещении и ознакомление по желанию собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, в отношении которых эта служба осуществляет аварийно-диспетчерское обслуживание, с внесенными в журнал учета заявок записями.

Законом установлен определенный лимит времени на решение тех или иных проблем посредством АДС, которая обеспечивает:

— ответ на телефонный звонок в течение не более 5 минут, а в случае отсутствия ответа в указанный срок — осуществление взаимодействия со звонившим в течение 10 минут после поступления его телефонного звонка (либо может быть предоставлена технологическая возможность оставить голосовое и (или) электронное сообщение, которое должно быть рассмотрено аварийно-диспетчерской службой в течение 10 минут после поступления);

— локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения не более чем в течение 30 минут с момента регистрации заявки;

— ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения в течение 2 часов с момента регистрации заявки;

— ликвидацию засоров мусоропроводов внутри многоквартирных домов в течение 2 часов с момента регистрации заявки, но не ранее 8 часов и не позднее 23 часов при круглосуточном приеме заявок;

— устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок не более 3 суток с даты аварийного повреждения (при соблюдении перерывов предоставления коммунальных услуг, установленных в Приложении 1 к Правилам от 06.05.2011 № 354).

При этом собственник или пользователь помещения в многоквартирном доме должен быть в течение 30 минут с момента регистрации заявки проинформирован о планируемых сроках исполнения заявки. Одновременно с этим в законе зафиксирована обязанность информировать орган местного самоуправления муниципального образования (на котором расположен дом) о характере аварии и сроках ее устранения (такое информирование можно осуществить путем звонка в городскую «аварийку»).

Такой порядок работы АДС записан в п. 13 Правил от 15.05.2013 № 416.

Практика по организации АДС является относительно новой и применяется с 01.03.2019.

На первый взгляд, организовать АДС с учетом большого объема требований (от жесткого временного режима решения проблем до наличия бахил у исполнителя) может быть затруднительно. Однако если смотреть на проблему шире, то очевидно, что новые стандарты по организации АДС с понятной процедурой просто необходимы при выстраивании эффективной модели управления многоквартирным домом.

 

Как обслуживать инженерные коммуникации

Весь объем работ, который необходимо реализовать при обслуживании инженерных коммуникаций дома, есть в Минимальном перечне от 03.04.2013 № 290.

При обслуживании инженерных коммуникаций важно руководствоваться следующими принципами:

1. Правильное определение границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности с ресурсоснабжающими организациями. Если изначально граница с ресурсоснабжающей организацией определена неверно (например, на баланс дома взяты километры внешних сетей), то рано или поздно вас ожидает коллапс, который вы будете ликвидировать либо своими деньгами, либо деньгами жителей.

2. Решение вопроса с транзитными сетями, если они есть. Особенностью советской застройки был принцип «Все вокруг колхозное, все вокруг мое». А потому через ваш дом могут проходить транзитные сети третьих лиц. В том случае если они порвутся, а граница по транзитным сетям не определена, риск устранения этих аварий ляжет на вас. У меня в управлении есть дом 2011 года постройки, через который проходит транзитная сеть теплоснабжения. Таким образом, практика сквозного строительства продолжает использоваться застройщиками в целях экономии.

3. Контроль за качеством поставляемого в дом коммунального ресурса. Если в дом поставляется горячая вода ненормативной температуры (например, 50 °C, при норме 60–75 °C), то в точке раздачи (в кране) она будет 40–45 °C. Таким образом, вы не сможете повлиять на ситуацию, если в договоре с ресурсоснабжающей организацией у вас не зафиксирована возможность форс-мажора по поставке ненадлежащего коммунального ресурса в многоквартирный дом.

4. На все инженерные коммуникации должна быть техническая документация. Это важно не только потому, что вы должны понимать, куда ведет та или иная труба (и зачем она туда ведет). Без определенной документации, например, на узлы учета холодного водоснабжения вы не сможете их ввести в эксплуатацию. Особо сложная ситуация возникает при обслуживании узла учета тепловой энергии. Проект узла учета, устанавливаемого у потребителя тепловой энергии, подлежит согласованию с теплоснабжающей организацией, выдавшей технические условия на установку приборов учета (п. 49 Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя от 18.11.2013 № 1034). Без согласованного проекта прибор учета не может быть введен в эксплуатацию.

5. Необходимо четко понимать, из чего следует та или иная обязанность для управляющей организации при обслуживании инженерных коммуникаций и общего имущества в целом. Например, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила от 27.09.2003 № 170), которые управляющие организации не любят, а работники жилищной инспекции активно используют, могут применяться только В случае если:

— они не противоречат законодательству;

— на них есть ссылка в договоре управления многоквартирным домом (см. письмо Минрегиона России от 14.10.2008 № 26084-СК/14).

В соответствии с п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов, установленных Правительством РФ, в частности Правил от 13.08.2006 № 491 и Минимального перечня от 03.04.2013 № 290.

Перечень национальных стандартов и сводов правил был утвержден Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521, и в нем нет отсылки к Правилам от 27.09.2003 № 170.

Таким образом, если стандарт Правил от 27.09.2003 № 170 не является обязательным, то любые предписания, выданные на его основе, можно оспорить в суде.

6. Назначение лиц, ответственных за эксплуатацию тех или иных инженерных сетей, необходимо для делегирования ответственности и контроля. Так, п. 2.1.2 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок от 24.03.2003 № 115 предписывает, что в управляющей многоквартирным домом организации должны быть назначены распорядительным документом ответственный за исправное состояние и безопасную эксплуатацию тепловых энергоустановок и его заместитель.

Такие лица должны быть специально обучены. Если они не назначены, то ответственность будет нести руководитель организации (вне зависимости от того, обучен ли он работе на тепловых установках или нет).

Аналогичная практика установлена законом и по иным конструктивным элементам многоквартирного дома. Делегирование ответственности приводит в порядок управленческие процессы и заставляет персонал под угрозой ответственности и назначения штрафов надзорными органами полноценно выполнять свои служебные обязанности.

7. При обслуживании инженерных коммуникаций обязательным является проведение испытаний на прочность и плотность (гидравлических испытаний) узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах. Отсутствие данных работ относится к грубым нарушениям лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110).

Порядок проверок проведения опрессовки регулируется Правилами оценки готовности к отопительному периоду, утвержденными приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103, которые также устанавливают требования по готовности к отопительному периоду для потребителей тепловой энергии.

Согласно данным правилам оценка готовности проводится специально образованными комиссиями. Результаты проверки оформляются актом проверки готовности к отопительному периоду (далее — акт), который составляется не позднее 1 дня с даты завершения проверки.

Паспорт готовности к отопительному периоду составляется и выдается уполномоченным органом, образовавшим комиссию, по каждому объекту проверки в течение 15 дней с даты подписания акта проверки готовности к отопительному периоду. Сроки выдачи паспортов готовности к отопительному периоду определяются руководителем (заместителем руководителя) уполномоченного органа в зависимости от особенностей климатических условий, но не позднее 15 сентября — для потребителей тепловой энергии, не позднее 1 ноября — для теплоснабжающих и теплосетевых организаций, не позднее 15 ноября — для муниципальных образований.

Организация, не получившая по объектам проверки пас-порт готовности в установленные даты, обязана продолжить подготовку к отопительному периоду и устранение замечаний для выполнения требований по готовности. После уведомления комиссии об устранении замечаний осуществляется повторная проверка. При положительном заключении комиссии оформляется повторный акт с выводом о готовности к отопительному периоду, но без выдачи паспорта в текущий отопительный период (п. 5–12 Правил оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных приказом Минэнерго России от 12.03.2013 № 103).

Закон прямо говорит, что паспорт готовности к отопительному периоду составляется и выдается комиссией муниципального образования. В реальности управляющие организации зачастую вынуждены готовить этот паспорт самостоятельно по каждому дому и обращаться к каждому члену комиссии для подписи. У нас был прецедент, когда мы обжаловали в прокуратуре такой порядок. И прокуратура встала на сторону ТСЖ, потребовав от местного управления ЖКХ выдать такой паспорт без предварительных условий и лишней беготни. Но этот случай лишь исключение из правил выдачи (штамповка без реальной проверки) паспортов готовности к отопительному периоду.

Их часто проверяют районные прокуратуры, поэтому нам приходится тратить время на оформление этих бессмысленных по своей сути документов.

 

Обслуживание вентиляции

Вентиляция является проблемной точкой практически в каждом многоквартирном доме, суть которой — в отсутствии тяги. Причин тому может быть много: неверный проект (или отступления от проекта), брак застройщика, общий износ и разрушение вентканалов. Кроме того, вентиляционные каналы нельзя перестроить, т. к. они закладываются застройщиком на этапе строительства самого дома. Из всех инструментов по обслуживанию вентиляции у нас есть только визуальный осмотр и пробивка гирей вентканалов (которые могут быть забиты). Из других способов решения проблем с вентиляцией можно рассмотреть установку дефлекторов на оголовках вентканалов, расположенных на крыше дома. Однако дефлекторы делаются под заказ, стоят очень дорого и не дают полной гарантии, что вентиляция будет работать нормально.

В том случае если тяга идет в сторону жилого помещения, а не из него, в решении проблемы может помочь обратный клапан, который будет перекрывать такую розу ветров. Другой способ — установка приточных клапанов на вентиляцию (под окном со сверлением отверстия в стене дома).

В Минимальном перечне от 03.04.2013 № 290 состав работ по обслуживанию вентиляции не является особо конкретным и сводится к общей формулировке «контроль состояния» (п. 15). Поэтому многие управляющие организации осуществляют исключительно такой формальный контроль, а более тщательный анализ проводят только при наличии жалоб.

Для более полного определения состава работ по вентиляции можно также руководствоваться Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410 (далее — Правила от 14.05.2013 № 410).

Согласно им надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов обеспечивается путем проверки состояния и функционирования дымовых и вентиляционных каналов, при необходимости их очистки и (или) ремонта лицами, ответственными за содержание общего имущества в многоквартирном доме, либо путем заключения договора об их проверке, а также при необходимости об очисткой и (или) о ремонтом с организацией, осуществляющей указанные работы. В настоящее время лицензии для проведения таких работ не требуется и их можно производить силами собственных обученных сотрудников.

Проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистка производится:

а) при приемке дымовых и вентиляционных каналов в эксплуатацию при газификации здания и (или) подключении нового газоиспользующего оборудования;

б) при переустройстве и ремонте дымовых и вентиляционных каналов;

в) в процессе эксплуатации дымовых и вентиляционных каналов (периодическая проверка) — не реже 3 раз в год (не позднее чем за 7 календарных дней до начала отопительного сезона, в середине отопительного сезона и не позднее чем через 7 дней после окончания отопительного сезона);

г) при отсутствии тяги, выявленной в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, диагностировании внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования и аварийно-диспетчерском обеспечении (п. 12 Правил от 14.05.2013 № 410).

Готовых решений по налаживанию работы вентиляции нет. Все возможные средства и способы нужно подбирать и пробовать индивидуально.

Положение закона о периодичности проверки вентканалов (не реже 3 раз в год) применяется только в том случае, если в доме установлено газовое оборудование. А если дом «электрический», то мы руководствуемся не Правилами от 14.05.2013 № 410, а Минимальным перечнем от 03.04.2013 № 290, который не устанавливает такой строгой периодичности.

 

Обслуживание внутридомовой инженерной системы газоснабжения

Законом к общему имуществу отнесена внутридомовая инженерная система газоснабжения, называемая также внутридомовым газовым оборудованием (ВДГО). Собственникам многоквартирного дома принадлежит внутриквартирное газовое оборудование (ВКГО). Граница между ВДГО и ВКГО проходит по запорной арматуре (крану), расположенной на ответвлении (опуске) к ВКГО.

Безопасное использование и содержание внутридомового и внутриквартирного газового оборудования включает следующий комплекс работ (услуг):

а) техническое обслуживание и ремонт внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;

б) аварийно-диспетчерское обеспечение;

в) техническое диагностирование внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;

г) замена оборудования (п. 4 Правил от 14.05.2013 № 410).

Обязанность по обслуживанию ВДГО закон относит к управляющей домом организации, которая должна соблюдать следующие требования:

1. Заключение договора со специализированной организацией. Как правило, в субъекте РФ есть только одна такая организация, прямо или косвенно связанная с Газпромом.

Порядок заключения такого договора и представления в специализированную организацию необходимых документов установлен Правилами от 14.05.2013 № 410.

Такой договор должен быть заключен в течение 30 дней с даты начала исполнения договора управления многоквартирным домом, а его отсутствие будет являться грубым нарушением лицензионных требований (п. 4.1 Положения от 28.10.2014 № 1110).

При заключении договора со специализированной организацией важно проанализировать приложения, в которых приведен перечень выполняемых работ. Скорее всего, в них будет указан «наружный газопровод» (ранее мы говорили о том, как правильно определять границу по сетям газопотребления). Кроме того, специализированные организации очень любят включать в договоры многочисленные дополнительные работы, которые никогда не делаются (например, по одному из моих домов значилась работа по очистке знака для газопровода за 120 руб. в месяц; все бы ничего, но этого знака никто никогда не видел).

Процедура заключения договора со специализированной организацией подчинена общей практике преддоговорного спора, установленной в ст. 445–446 ГК РФ, поэтому протокол разногласий будет нелишним. Специализированная организация по своей природе очень похожа на ресурсоснабжающую организацию, обычно это естественная монополия, разделяющая принцип «Вас много, а я одна». Обратите внимание, что у управляющей организации нет обязанности по заключению от имени собственников договора на обслуживание ВКГО (в последние годы специализированные организации при поддержке жилищных инспекций навязывают эту практику управляющим организациям). Ваша зона ответственности — только ВДГО. За ВКГО отвечает отдельно взятый собственник.

2. Назначение распорядительным актом руководителя организации — лица, ответственного за безопасное использование и содержание ВДГО со стороны управляющей организации. Это относительно новая практика, введенная Инструкцией по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр (далее — Инструкция от 05.12.2017 № 1614/пр).

Само по себе назначение ответственного по ВДГО отражает стремление специализированной организации снять с себя ответственность за обслуживание ВДГО на фоне череды взрывов бытового газа в многоквартирных домах, произошедших в 2017–2019 годах по всей стране.

Фактически государство выстраивает такую схему, при которой, во-первых, мы платим специализированной организации, а, во-вторых, если что-то случается, то «крайней» все равно остается управляющая организация.

Инструкция по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденная приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр. в п. 3.1.11 предписывает управляющим организациям обеспечивать своевременное техническое обслуживание, ремонт, техническое диагностирование и замену ВДГО и (или) ВКГО. Этот пункт является странным, поскольку ВКГО не отнесено к общему имуществу (а отнесено к имуществу собственников), а кроме того, если управляющая организация будет обеспечивать техническое обслуживание, ремонт, техническое диагностирование и замену ВДГО, то не очень понятно, чем будет заниматься специализированная организация, которой ежемесячно платятся деньги именно за данный вид работ.

Кроме того, управляющим организациям предписывается не реже 1 раза в 10 рабочих дней проводить проверку загазованности подвалов, погребов, подполий и технических этажей с фиксацией результатов контроля в журнале проверок с указанием даты проведения проверок, лиц, которыми они были проведены, помещений, в которых проводились проверки, результатов проведения проверок (п. 3.1.14 Инструкции от 05.12.2017 № 1614/пр). Естественно, для этой цели необходимо приобрести газовый анализатор, который стоит в ценах 2019 года в пределах 10 000 руб.

Помимо указанных, есть ряд дополнительных обязанностей для управляющих организаций:

— исполнять уведомления (извещения) специализированной организации, а также предписания органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля (п. 3.1.16 Инструкции от 05.12.2017 № 1614/пр) (вопрос о том, является ли уведомление или извещение законным, у Минстроя России отсутствует, обязанность его исполнять заложена по умолчанию и в обязательном порядке);

— обеспечивать представителям специализированной организации доступ к ВДГО, а также содействовать обеспечению им доступа к ВКГО (п. 3.1.19 Инструкции от 05.12.2017 № 1614 / пр) (с учетом конституционного положения о том, что жилище неприкосновенно и войти в него против воли собственника можно только по решению суда, практика исполнения требования о доступе в квартиру к ВКГО видится полностью невозможной для реализации).

Кроме того, Минстрой России активно лоббирует поправки в правила от 14.05.2013 № 410 с передачей управляющим организациям обслуживания не только ВДГО, но и ВКГО.

Тем не менее базовые требования мы должны выполнять: заключить договор со специализированной организацией и назначить от управляющей организации лицо, ответственное за ВДГО (если такое лицо не будет назначено, то отвечать будет лицо, указанное в выписке из ЕГРЮЛ).

 

Договоры на утилизацию ртутьсодержащих отходов

К числу работ и услуг по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме Минимальным перечнем от 03.04.2013 № 290 отнесены организация накопления отходов I–IV классов опасности (отработанных ртутьсодержащих ламп и др.) и их передача в организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению таких отходов (п. 26.2).

Отработанные ртутьсодержащие лампы представляют собой выведенные из эксплуатации и подлежащие утилизации осветительные устройства и электрические лампы с ртутным заполнением и содержанием ртути не менее 0,01 %. Вне зависимости от того, используются ли в местах общего пользования лампы с ртутью (или же установлены светодиодные лампочки) у управляющей организации должны быть заключены договоры на утилизацию ртутьсодержащих отходов с организациями, у которых есть лицензия на такую деятельность. Предполагается, что жители должны относить ртутьсодержащие лампы в управляющую организацию, а не выбрасывать в места сбора твердых коммунальных отходов вместе с общим мусором.

За отсутствие таких договоров ст. 8.2 КоАП РФ с красивым названием «Несоблюдение экологических и санитарно-эпидемиологических требований при обращении с отходами производства и потребления, веществами, разрушающими озоновый слой, или иными опасными веществами» предусмотрены штраф, верхний порог которого достигает 250 тыс. руб., или административное приостановление деятельности на 90 суток. Штрафы по таким нарушениям назначает Росприроднадзор. Специально проверять управляющие организации на наличие договоров он не будет, однако эту работу иногда проводит прокуратура. Если такого договора у управляющей организации не окажется, то она составит постановление о выявленном административном правонарушении и направит его в Росприроднадзор, который выпишет штраф.

Из Правил обращения с отходами производства и потребления в части осветительных устройств, электрических ламп, ненадлежащие сбор, накопление, использование, обезвреживание, транспортирование и размещение которых может повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям и окружающей среде, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.09.2010 № 681 (далее — Правила от 03.09.2010 № 681), следуют такие выводы:

1. Управляющие организации с использованием специальной тары осуществляют накопление отработанных ртутьсодержащих ламп. Накопление отработанных ртутьсодержащих ламп производится отдельно от других видов отходов.

2. Не допускается самостоятельное обезвреживание, использование, транспортирование и размещение отработанных ртутьсодержащих ламп управляющими организациями, а также их накопление в местах, являющихся общим имуществом (за исключением размещения в местах первичного сбора и размещения и транспортирования до них).

3. Сбор отработанных ртутьсодержащих ламп у управляющих организаций осуществляют специализированные организации, с которыми должен быть заключен договор.

4. Управляющие организации обязаны разработать инструкцию по организации сбора, накопления, использования, обезвреживания, транспортирования и размещения отработанных ртутьсодержащих ламп применительно к каждому многоквартирному дому.

5. Управляющие организации обязаны назначить распорядительным актом ответственных лиц за обращение с указанными отходами (которых будут штрафовать по ст. 8.2 КоАП РФ в случае возможного нарушения установленных правил).

Нужно сказать, что выстроенная государством модель накопления отходов I–IV классов опасности не выглядит работающей. Жители не сдают лампы в управляющую организацию (которая, если честно, не особо и желает осуществлять их сбор, т. к. ей это лишняя морока), а просто выбрасывают их в общий мусор. Поэтому обязанности управляющей организации в этой части реализованы предельно формально (заключаем договор со специализированной организацией, утверждаем инструкцию и назначаем ответственное лицо), без явного результата, который не интересует ни прокуратуру, ни Росприроднадзор.

Изменить эту ситуацию можно только экономическим стимулированием: люди перестанут выбрасывать ртутьсодержащие лампы в места сбора твердых коммунальных отходов только в том случае, если им начнут платить хотя бы по 10 руб. за сдаваемую лампу. Во всех остальных случаях данная норма закона на практике не работает вообще (и работать не будет), однако формальные требования соблюсти необходимо (заключить договор, разработать инструкцию и назначить ответственного).

 

Домофонное оборудование

Называемый на бытовом уровне домофон в законе определяется как автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома, которые относятся в состав внутридомовой системы электроснабжении (п. 7 Правил от 13.08.2006 № 491), т. е. являются общим имуществом собственников.

Практикой выработано два способа содержания домофонного оборудования:

1. Путем заключения договоров между собственниками и обслуживающей домофоны организацией (минуя управляющую организацию).

2. Путем заключения договоров между обслуживающей домофоны организацией и управляющей организацией.

Значительная часть домофонов в многоквартирных дома домах была установлена до 2006 года, т. е., до специальных правил, которые определили, что данные системы относятся к общему имуществу. Во многих городах сложилась практика, при которой жители домов самостоятельно заключают договоры с обслуживающими домофоны организациями и платят деньги напрямую туда, минуя управляющую организацию. В дальнейшем эти организации стали выходить на застройщиков, предлагая одновременно со строительством дома оборудование входов в подъезды домофонами.

Домофонные трубки, расположенные в квартирах, не относятся к общему имуществу (т. к. они обслуживают только одно определенное помещение) и не обслуживаются управляющими организациями.

При этом входные двери с доводчиками и запирающими устройствами относятся к общему имуществу, а ответственность за их содержание несет управляющая организация. На практике обслуживающие домофоны организации довольно часто включают в свой тариф по договорам, заключенным с собственниками, замену доводчиков, отладку домофонного блока и даже покраску дверей (то есть, работы на общем имуществе).

На мой взгляд, правильно заключить договор между домофонной и управляющей организацией. Обслуживание домофонных трубок не требует постоянного ремонта и замены, и на эти проблемы можно реагировать точечно. А вот содержание входных дверей в подъезды, их покраска, замена доводчика — это исключительная компетенция управляющей организации.

При средней стоимости обслуживания домофона 50 руб. за квартиру и 300 помещениях в доме это дополнительные 180 тыс. руб. в год, которые могут оставаться в управляющей организации, а не отдаваться домофонному посреднику.

 

Обслуживание пожарной сигнализации и соблюдение правил пожарной безопасности

Электрические установки системы дымоудаления, системы автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов отнесены законом в состав внутридомовой системы электроснабжении (п. 7 Правил от 13.08.2006 № 491), т. е. являются общим имуществом собственников.

В п. 27 Минимального перечня от 03.04.2013 № 290 приводится довольно общая формулировка о том, что работы по обеспечению требований пожарной безопасности включают осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты.

Кроме того, необходимо осуществлять техническое обслуживание и контроль состояния и замены вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации (п. 20).

Пожарные нормы многочисленны, а потому выполнить их весьма непросто. Примером такого жесткого регулирования, например, является то, что горизонтальное расстояние от датчиков пожарной сигнализации до электросветильников должно быть не менее 0,5 м (это требование следует из п. 13.3.6 № СП 5.13130.2009), а часто об этом требовании забывают даже строители в новых домах.

Проведение проверок управляющих организаций и ТСЖ органами Госпожнадзора, скорее редкость. Так, в плане проверок пожарного надзора 2019 по г. Москве из более чем 10 тыс. организаций значится проверка менее пяти ТСЖ. В плане проверок пожарного надзора по Пензенской области из более чем 500 организаций нет ни одной управляющей организации или ТСЖ. Таким образом, если пожарники к вам и придут, то, скорее всего, это будет внеплановая проверка, т. е. по жалобе.

Чтобы избежать лишних проблем, будет полезным провести общий пожарный аудит, заказав его специализированной организации. Она проведет выездную проверку и составит перечень наиболее существенных нарушений, устранение которых необходимо для целей безопасности жителей и минимизации риска ответственности.

Большой объем конкретных требований содержится в Правилах от 25.04.2012 № 390. Документ является обязательным к исполнению всеми юридическими лицами, действующими на территории России.

В числе основных мер и правил пожарной безопасности в многоквартирном доме необходимо:

1. Обеспечить исправное состояние систем и установок противопожарной защиты (т. е. пожарной сигнализации) (п. 61 Правил от 25.04.2012 № 390).

Проведение проверки ее работоспособности осуществляется в соответствии с инструкцией к техническим средствам завода-изготовителя, национальными и (или) международными стандартами и оформлением акта проверки. При монтаже, ремонте и обслуживании средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений должны соблюдаться проектные решения, требования нормативных документов по пожарной безопасности и (или) специальных технических условий. В многоквартирном доме должна храниться исполнительная документация на установки и системы противопожарной защиты.

Много дискуссий ведется вокруг того, нужно ли ставить пожарную сигнализацию, если ее не было изначально в многоквартирном доме (либо не построил застройщик, либо дом строился еще тогда, когда эти системы не устанавливались в многоквартирных домах).

В силу п. 1, 2.2 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ, а также пп. «е» п. 11 Правил от 13.08.2006 № 491 содержание общего имущества включает в себя меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности. Судебная практика показывает, что управляющая организация обязана установить эти системы, даже если они не были установлены изначально.

Обратите также внимание, что В соответствии с пп. 4 ст. 4 Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ в отношении многоквартирных домов, которые были введены в эксплуатацию (либо проектная документация на которые была направлена на экспертизу) до вступления в силу данного закона, применяются ранее действовавшие требования. То есть ставить пожарную сигнализацию в доме 1960 года постройки необязательно.

Одновременно в соответствии со Сводом правил МЧС России от 25.03.2009 № СП 5.13130.2009 такие системы устанавливаются в жилых зданиях высотой более 28 м2 (независимо от площади). Таким образом, обязательность установки противопожарной защиты должна следовать из закона. Кроме того, поскольку данные объекты включены в состав внутридомовой системы электроснабжения, то в силу п. 1 ст. 166 ЖК РФ их можно установить за счет средств фонда капитального ремонта.

Обслуживание систем может осуществлять организация или индивидуальный предприниматель на основании лицензии, которые по результатам проверки составляют акты исправности пожарной сигнализации (проверки системы противопожарной защиты).

2. Назначить лицо, ответственное за пожарную безопасность и соблюдение требований пожарной безопасности на объекте защиты (п. 4).

3. Утвердить инструкцию о мерах пожарной безопасности (п. 2 Правила от 25.04.2012 № 390).

4. Обеспечить как минимум руководителю организации обучение по программе пожарно-технического минимума (ПТМ) (п. 3 Правил от 25.04.2012 № 390). Это позволит ему осуществлять противопожарный инструктаж других сотрудников. Обучение стоит от 1500 р., срок действия удостоверения — 3 года. Наличие такого удостоверения не отменяет необходимость журнала учета инструктажей, графика повторных противопожарных инструктажей, большого количества иных первичных документов (п. 3 Правил от 25.04.2012 № 390).

5. Установить ограничения использования земельного участка без нарушения пожарных норм. Руководитель управляющей организации обеспечивает исправное содержание (в любое время года) дорог, проездов и подъездов к многоквартирному дому (п. 75 Правил от 25.04.2012 № 390). Таким образом, установку шлагбаума или забора по периметру земельного участка многоквартирного дома рекомендуется согласовать с органами пожарного надзора.

Кроме того, запрещается использовать для стоянки автомобилей (частных автомобилей и автомобилей организаций) разворотные и специальные площадки, предназначенные для установки пожарно-спасательной техники. Довольно важно, чтобы машины не ставились над колодцем, в котором расположены пожарные гидранты(п. 75 Правил от 25.04.2012 № 390).

Достаточно сказать, что по проекту одного из моих домов, построенных застройщиком в 2010 году, было предусмотрено всего 7 (семь) мест на коллективной (гостевой) автостоянке, притом, что ежедневное количество машин, паркуемых во дворе, превышает 70. Градостроительные нормы в нашей стране плохо стыкуются с пожарными нормами, в результате все мы (управдомы и жители) волей-неволей идем по пути совершения административного правонарушения, предусмотренного ст. 20.4 КоАП («Нарушение требований пожарной безопасности») и становимся заложниками этих норм закона.

6. Запретить устройство кладовок, перекрытых тамбуров, заделка пожарных лестниц на балконах, а также захламление мест общего пользования. Свято место пусто не бывает, а потому, если за лифтом есть свободное пространство, то для многих это будет прекрасным местом для хранения лыж, зимней и летней «резины», а также иного хлама, который невозможно хранить дома.

Между тем в многоквартирных домах запрещается:

— хранить и применять на чердаках, в подвалах и цокольных этажах, а также под свайным пространством зданий легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, порох, взрывчатые вещества, пиротехнические изделия, баллоны с горючими газами, товары в аэрозольной упаковке и другие пожаровзрывоопасные вещества и материалы;

— использовать чердаки, технические этажи, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов;

— размещать и эксплуатировать в лифтовых холлах кладовые, киоски, ларьки и другие подобные помещения, а также хранить горючие материалы;

— размещать мебель, оборудование и другие предметы на подходах к пожарным кранам внутреннего противопожарного водопровода и первичным средствам пожаротушения, у дверей эвакуационных выходов, люков на балконах и лоджиях, в переходах между секциями и выходами на наружные эвакуационные лестницы, демонтировать межбалконные лестницы, а также заваривать люки на балконах и лоджиях квартир;

— остеклять балконы, лоджии и галереи, ведущие к незадымляемым лестничным клеткам;

— устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы.

С учетом того, что ответственность за хлам в местах общего пользования, а также за самозахват части подъездной территории, несет управляющая организация (п. 1 ст. 161 ЖК РФ), а захват общего имущества запрещен ст. 37 ЖК РФ, штрафовать за эту «самодеятельность» жителей будут именно вас.

 

Уборка придомовой территории, уход за деревьями, уборка мест общего пользования

В том случае если земельный участок включен в состав общего имущества, обязанность по его содержанию в соответствии с требованиями федерального и муниципального законодательства возлагается на управляющую организацию.

При выполнении этих работ обратите внимание, что:

1. Уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества, не входят в состав работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков (п. 15 Правил от 13.08.2006 № 491).

Если место сбора твердых коммунальных отходов расположено не на территории многоквартирного дома, а на прилегающей земле, собственником которого является муниципалитет, то именно он обязан содержать контейнерную площадку в соответствии с требованиями закона. Получить информацию о земельном участке можно из Публичной кадастровой карты () или заказав выписки из ЕГРН на земельный участок с определенным кадастровым номером.

Работы по содержанию мест накопления твердых коммунальных отходов не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов (это определено в пп. д(2) п. 11 и 15 правил от 13.08.2006 № 491). При этом уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов отнесена законом к процедуре погрузки твердых коммунальных отходов (п. 2 Правил от 12.11.2016 № 1156), т. е. заложена в тариф на твердые коммунальные отходы регионального оператора по вывозу мусора.

2. При содержании земельного участка мы руководствуемся не только федеральным, но и муниципальным законодательством.

Например, п. 24 Минимального перечня от 03.04.2013 № 290 устанавливает обязанность очистки крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см, уборку свежевыпавшего снега и очистку придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см. При этом, к примеру, Правила благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе от 26.06.2009 № 66-7/5 устанавливают, что не допускается образование снежного покрова свыше 4 см (п. 24).

Понятно, что дело не в одном сантиметре разницы, а в механике самого регулирования.

Например, п. 3.6.20 Правил от 27.09.2003 № 170 устанавливает, что снег, собираемый во дворах, на внутриквартальных проездах и с учетом местных условий на отдельных улицах, допускается складировать на газонах и на свободных территориях при обеспечении сохранения зеленых насаждений. А вот Правила благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе от 26.06.2009 № 66-7/5 устанавливают, что удаление снега осуществляется путем его подметания, сгребания, погрузки и вывоза в места, определенные распоряжением администрации города по согласованию с соответствующими уполномоченными органами (п. 2.2.2).

Такие, на первый взгляд, небольшие различия регулирования могут иметь серьезные финансовые и административные последствия. Например, однажды на основании местных правил благоустройства орган муниципального контроля пытался меня оштрафовать на 15 тыс. руб. за невывезенный снег во дворе, из которого жители сделали зимнюю горку. Конечно, эта затея со штрафом провалилась, но сама попытка давления на управляющую организацию через муниципальные нормативные акты примечательна. И если есть возможность не вывозить снег, а сложить его на газоне (например, чтобы сделать зимнюю горку) — это сэкономит десятки тысяч рублей управляющей организации.

В любом случае всегда полезно найти муниципальные правила благоустройства, соблюдения чистоты и порядка вашего города, проанализировать их и не допускать нарушений.

3. Зеленые насаждения — это совокупность древесно-кустарниковой и травянистой растительности естественного и искусственного происхождения (включая парки, скверы, газоны, цветники, а также отдельно стоящие деревья и кустарники и другие насаждения).

Если на вашем земельном участке находится сухостойное (или переросшее) дерево, которое в один из дней упадет на машину, то вам придется возмещать причиненный вред и нести за это гражданско-правовую ответственность. Если это дерево упадет на случайного прохожего и причинит тяжкий вред его здоровью или гибель, то ответственность будет уголовной.

Поэтому необходимо проводить анализ земельного участка на наличие сухостойных или иных опасных деревьев, по которым вы обязаны принять меры (п. 15 Правил от 13.08.2006 № 491).

Опиловка деревьев — процесс дорогостоящий. Например, спилить и вывезти взрослую иву, ветки которой упираются в линии электропередач, может стоить от 20 до 40 тыс. руб. Поэтому всегда хочется заставить проводить эти работы кого-то другого. Если высокие деревья упираются в провода уличного освещения или другие объекты электросетевого хозяйства, это повод обратиться в организацию, которая является владельцем данных объектов.

Для обеспечения безаварийного функционирования и эксплуатации электросетевого хозяйства в охранных зонах сетевыми организациями или организациями, действующими на основании соответствующих договоров с сетевыми организациями, предусмотрены:

а) прокладка и содержание просек вдоль воздушных линий электропередачи и по периметру подстанций и распределительных устройств В случае если указанные зоны расположены в лесных массивах и зеленых насаждениях;

б) вырубка и опиловка деревьев и кустарников в пределах минимально допустимых расстояний до их крон, а также вырубка деревьев, угрожающих падением.

Это определено в п. 21 Порядка установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства от 24.02.2009 № 160.

Необходимо сослаться на то, что деревья угрожают падением на объекты электросетевого хозяйства, что может привести к разрывам на линиях уличного освещения. Кроме того, могут пострадать жители или случайные прохожие.

Если деревья находятся вдоль линии теплотрассы, можно вспомнить Типовые правила охраны коммунальных тепловых сетей от 17.08.1992 № 197, в п. 6 которых указано, что в пределах территории охранных зон тепловых сетей без письменного согласия предприятий и организаций, в ведении которых находятся эти сети, запрещается посадка деревьев и кустарников.

Если владельцы инженерных объектов откажутся проводить работы по опиловке, то можно обжаловать их бездействие в прокуратуре. После использования всех этих средств и если ничего не помогло, проводите работы самостоятельно за свой счет.

Содержание земельного участка в холодный период года включает:

— очистку крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;

— сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;

— очистку придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);

— очистку придомовой территории от наледи и льда;

— очистку от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка;

— уборку крыльца и площадки перед входом в подъезд.

Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года включают:

— уборку придомовой территории;

— очистку от мусора и промывку урн, установленных возле подъездов;

— уборку и выкашивание газонов;

— прочистку ливневой канализации;

— уборку крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.

Уборка придомовых территорий должна проводиться так: вначале убирать, а в случае гололеда посыпать песком тротуары, пешеходные дорожки, а затем дворовые территории. Уборку, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, следует проводить в утренние или вечерние часы. На тротуарах I класса допускается механизированная уборка на повышенных скоростях (7–8 км / ч) при условии безопасности движения пешеходов. Механизированную уборку придомовых территорий допускается проводить в дневное время при скоростях машин до 4 км / ч (п. 3.6.8 и 3.6.9 Правил от 27.09.2003 № 170).

Работы по содержанию помещений (подъездов, техэтажа, подвала и т. п.), входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:

— сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;

— влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;

— мытье окон;

— очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);

— проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом (п. 23–25 Минимального перечня от 03.04.2013 № 290).

Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, определяется в установленном порядке, который отражается в графике уборки. При использовании для уборки лестничных клеток централизованных вакуумных систем сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т. д. следует производить не реже чем через 5 дней, а стен — не менее 2 раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей 3необходимо выполнять не реже 1 раза в месяц. Должна быть обеспечена регулярная уборка лестничных клеток: обметание окон, подоконников, отопительных приборов — не реже 1 раза в 5 дней; стен — не менее 2 раз в месяц; мытье — не реже 1 раза в месяц (п. 3.2.7 и 4.8.11 Правил от 27.09.2003 № 170).

Эффективной практикой организации процессов уборки придомовой территории и мест общего пользования является заключение договора со специализированной компанией. Это позволяет не принимать в штат собственных сотрудников и минимизировать издержки. Выстраивать отношения с организацией-контрагентом легче, чем со штатом собственных дворников и уборщиц.