Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее – жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее – жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

Комментарий к статье 1

1. В части 1 комментируемой статьи перечислены сразу несколько основополагающих принципов жилищного законодательства.

Во-первых, обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для реализации гражданами права на жилище.

Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека во всех сферах его жизнедеятельности (ст. 7 Конституции РФ).

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Во-вторых, обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления безопасности жилища.

Любое жилое помещение должно отвечать установленным санитарно-гигиеническим, техническим, экологическим и иным требованиям. В случае признания его непригодным для проживания граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилья (ст. 85, 87 ЖК РФ).

Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания (признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции), устанавливает постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (с изменениями и дополнениями).

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны производить переселение граждан из аварийных домов в благоустроенные жилые помещения.

В-третьих, неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилища.

Недопустимость произвольного лишения жилища означает невозможность выселения гражданина и проживающих совместно с ним членов семьи из занимаемого жилого помещения. Статьей 40 Конституции РФ установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища. «Произвольным» является лишение жилья без законных оснований или с нарушением предусмотренного законом порядка.

Выселение (лишение жилища) вопреки воле и желанию лица, занявшего жилое помещение и проживающего в нем, допускается только в судебном порядке.

Ограничение неприкосновенности жилища возможно в случаях, прямо установленных законом, или на основании решения суда. Статья 12 Федерального конституционного закона от 30 мая 2001 г. № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении» ограничивает неприкосновенность жилища в случае введения чрезвычайного положения на территории, на которой вводится чрезвычайное положение. Указом Президента РФ о введении чрезвычайного положения в качестве особой меры может быть предусмотрен досмотр жилища граждан.

В-четвертых, беспрепятственное осуществление жилищных прав.

Беспрепятственное осуществление гражданами своих жилищных прав означает возможность граждан руководствоваться своей волей в реализации принадлежащих им жилищных прав, отсутствие внешних препятствий, не основанных на законе.

Возможность реализации права должна быть обеспечена реально действующим правовым механизмом. Например, право гражданина быть принятым на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении должно быть обеспечено путем определения правовой и материальной базы, создания по месту жительства гражданина соответствующего органа власти, достаточного финансирования работы такого органа и т. п. (ст. 52 ЖК РФ).

Ограничение права граждан возможно в той мере, в какой это не нарушает закон, а также права, свободы и законные интересы других граждан. Самовольные действия караются в гражданском, административном или уголовном порядке. Например, незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли лица, проживающего в нем на законных основаниях, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 УК РФ.

В-пятых, равенство участников жилищных отношений.

Равенство участников означает, что все физические и юридические лица не могут иметь не основанных на законе преимуществ перед другими физическими и юридическими лицами в реализации принадлежащих им прав.

Например, малоимущий гражданин имеет право получить жилое помещение по договору социального найма в порядке очередности (ст. 49 ЖК РФ). Соответственно, ни при каких обстоятельствах лицо, признанное малоимущим в установленном законом порядке, не может быть лишено своего права претендовать на предоставление жилого помещения в порядке ст. 49 ЖК РФ. Но из правила есть исключение: иностранные граждане и лица без гражданства претендовать на предоставление жилья не могут, если Российская Федерация не заключила с государством, гражданином которого иностранец является, международный договор, согласно которому взяла на себя обязанность предоставить жилье. Ограничения, установленные законом, нарушением принципа равенства не являются.

В-шестых, судебная защита жилищных прав и их восстановление в случае нарушения.

Согласно ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гражданину РФ гарантируется судебная защита его прав, в том числе и жилищных прав. Соответственно, данный принцип является конституционным. Содержание принципа раскрывается в ст. 11 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 11 ЖК РФ). Защита и восстановление нарушенного права возможны в административном и (или) в судебном порядке.

Восстановление права означает возможность и необходимость проведения действий и мероприятий, направленных на обеспечение того положения или воссоздание той обстановки, которые существовали до нарушения права.

Судебная защита обеспечивается системой судов, действующих на основании Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).

В-седьмых, обеспечение сохранности жилищного фонда и использование жилых помещений по назначению.

Указанный принцип является строго отраслевым принципом жилищного законодательства. Он находит свое отражение во многих статьях ЖК РФ (ст. 17, 65, 67 ЖК РФ и др.). Сохранность жилого фонда обеспечивается силами собственников, арендаторов, нанимателей жилья, членов их семей, силами органов государственной власти и местного самоуправления.

Так, согласно ст. 678 ГК РФ на нанимателе жилого помещения лежит обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Основным назначением жилых помещений является проживание граждан (п. 1 ст. 17 ЖК РФ). Использование жилых помещений для размещения промышленных производств не допускается. Использование не по назначению способно нарушить права и законные интересы других лиц и сохранность используемого не по назначению жилого помещения и (или) соседних жилых помещений.

2. В части 2 данной статьи закреплена возможность граждан самостоятельно осуществлять и распоряжаться своими жилищными правами.

Граждане свободны действовать в своих интересах, т. е. таким образом, чтобы это приносило им моральную или материальную выгоду.

Возможность действовать по своему усмотрению означает свободу воли дееспособного лица. Дееспособным является любое лицо, достигшее возраста 18 лет. Ограничение дееспособности или лишение дееспособности возможно только в судебном порядке.

Совершение гражданином сделки купли-продажи квартиры с тем, чтобы новое жилье располагалось ближе к месту работы, является одним из примеров действия лица по своему усмотрению и в своем интересе.

К примеру, наниматели жилых помещений по договору социального найма имеют большое количество прав, основная часть которых перечислена в п. 1–2 ст. 67 ЖК РФ.

3. Граждане могут быть ограничены в своих правах лишь на основании федерального закона, имеющего целью защиту конституционного строя (в случаях, предусмотренных в ст. 15, 16, 56 Конституции РФ); охрану здоровья, прав и законных интересов других граждан и организаций (ст. 64 Конституции РФ); обеспечение обороны и безопасности страны (ст. 65 Конституции РФ).

Осуществляя свои жилищные права и исполняя обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц (ст. 17 Конституции РФ), в частности соседей и проживающих в этом же жилом помещении граждан. Статья 83 ЖК РФ в качестве санкции в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей предусматривает расторжение договора социального найма и выселение без предоставления другого жилья.

4. Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Только по этим основаниям ЖК РФ допускает ограничение жилищных прав граждан.

Так, существуют особенности пользования жилыми помещениями, которые расположены в закрытых военных городках, являются помещениями специализированного жилищного фонда (раздел IV ЖК РФ).

5. Частями 4 и 5 комментируемой статьи предусмотрено, что граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободно выбирать жилые помещения для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных законных основаниях. Данное положение согласуется с конституционной нормой, согласно которой каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ).

Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК РФ или иных федеральных законов. Вопросы выбора места пребывания и жительства регламентируются Законом РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).

Право свободного выбора жилых помещений означает возможность свободно выбирать жилье для удовлетворения потребности в жилье. Число жилых помещений, которое может находиться в собственности одного гражданина, или же площадь таких помещений законом не ограничиваются. В принципе это означает, что у лица есть возможность приобретать помещения не только для удовлетворения собственных нужд в жилье, но и нужд членов своей семьи и родственников, а также просто для коммерческих целей (для вложения свободных денежных средств в жилье и сдачи его внаем).

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Комментарий к статье 2

1. В статье 2 закреплены основные обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления, связанные с обеспечением условий для осуществления прав граждан на жилище.

Права граждан на жилище выражаются в возможности владеть, пользоваться и в некоторых случаях распоряжаться жилыми помещениями. Условия, создаваемые органами государственной власти и местного самоуправления, должны позволять всем без исключения гражданам реализовывать свои права согласно своей воле и беспрепятственно, если это не нарушает требования закона и права третьих лиц.

Общая формулировка статьи позволяет сделать вывод о том, что указанные обязанности возлагаются и на представительные, и на исполнительные органы власти всех уровней.

Перечень обязанностей фактически не является исчерпывающим: «продолжение» этого перечня можно найти в ст. 12–14 ЖК РФ, в общем виде предусматривающих компетенцию этих органов власти. Кроме того, компетенция федеральных органов государственной власти определяется также иными федеральными законами, а компетенция органов государственной власти субъектов РФ – законами соответствующих субъектов.

В первую очередь потребности граждан в жилье удовлетворяются путем заключения договоров социального найма или договоров найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также путем приобретения жилой недвижимости. В рамках заданной цели органы власти стимулируют жилищное строительство, предоставляют целевые займы и субсидии, предоставляют жилье по договорам социального найма. В частности, широкое распространение находит социальная ипотека: во многих регионах действуют льготные условия покупки жилья для молодых и многодетных семей.

2. В своем Послании Федеральному Собранию РФ от 26 апреля 2007 г. Президент РФ в числе важнейших общенациональных задач назвал задачу обеспечения достойных жилищных условий россиян. Президент говорил о реализации национальных проектов в жилищной сфере, в частности о нацпроекте «Доступное и комфортное жилье». Как отметил Президент РФ, целый ряд программ в жилищном строительстве стали по сути «совместными программами федерального правительства, региональных и местных властей, а нередко и отечественного бизнеса». Было дано указание направить на ремонт жилищного фонда не менее 150 млрд руб. из федерального бюджета.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

1. Жилище неприкосновенно.

2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Комментарий к статье 3

1. Комментируемая статья носит декларативный характер и провозглашает принцип неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения. Положения комментируемой статьи основываются на норме ст. 25 Конституции, согласно которой жилище неприкосновенно и никто не вправе проникать в него против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

Всеобщая декларация прав человека, принятая на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217А (III) от 10 декабря 1948 г., в ст. 12 провозглашает, что «никто не может подвергаться… произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища…

Каждый человек имеет право на защиту закона от такого вмешательства или таких посягательств».

В Декларации прав и свобод человека, принятой Съездом народных депутатов СССР 5 сентября 1991 г. № 2393-1, содержится следующее положение: «Неприкосновенность жилища гарантируется. Никто не имеет права войти в жилище и проводить обыск или осмотр против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях и порядке, предусмотренных законом» (ст. 18 Декларации).

Общее правило гласит: проникновение в чужое жилище возможно только с согласия проживающего в нем лица. Это правило может быть нарушено только в ряде случаев, четко установленных в комментируемой статье. Проникновение в жилище без однозначно выраженного согласия проживающего(-их) в нем на законном основании лица (лиц) возможно только:

– при проживании в этом жилище лица без каких-либо на то законных оснований. Например, судебные приставы-исполнители на основании вступившего в законную силу судебного решения вправе проникнуть в жилище с целью выселения незаконно проживающего там лица;

– в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества;

– в целях обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера;

– в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Порядок получения разрешения и действий лиц, проникающих в чужое жилище, строго регламентирован федеральным законодательством. Как видно из приведенного выше перечня оснований, проникновение чаще всего совершается при наступлении чрезвычайных обстоятельств, а действия в таких ситуациях зачастую призваны выполнять специальные государственные службы и должностные лица, например служба судебных приставов, которая входит в состав Минюста России, органы внутренних дел, прокуратуры, противопожарной службы, служба спасения и т. п.

2. В Уголовно-процессуальном кодексе РФ имеется ст. 12, согласно которой осмотр жилища, а также его обыск и выемка доказательств возможны не иначе как с согласия проживающих в нем лиц или на основании судебного решения, за исключением случаев, когда производство осмотра не терпит отлагательства. Тогда указанные следственные действия могут быть произведены на основании постановления следователя без получения судебного решения. В этом случае следователь в течение 24 ч с момента начала производства следственного действия уведомляет судью и прокурора о производстве следственного действия. Получив указанное уведомление, судья, проверив законность произведенного следственного действия, выносит постановление о его законности или незаконности. В случае, если судья признает произведенное следственное действие незаконным, все доказательства, полученные в ходе такого следственного действия, признаются недопустимыми.

Интересно, что под жилищем уголовно-процессуальное законодательство понимает «индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания». Таким образом, УПК РФ употребляет понятие «жилище» в более широком смысле слова – как любое место постоянного или временного проживания лица, в том числе не предназначенное для проживания, а просто приспособленное для таких целей.

Только суд правомочен принимать решения о производстве осмотра жилища, обыска и (или) выемки в жилище при отсутствии согласия проживающих в нем лиц. До 1 января 2004 г. решения по этим вопросам принимал прокурор (ст. 10 Федерального закона от 18 декабря 2001 г. № 177-ФЗ «О введении в действие Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации»).

Помимо этого, случаи и порядок проникновения в жилище ради указанных целей устанавливаются в следующих законах.

1. Закон РФ от 18 апреля 1991 г. № 1026-I «О милиции» (с изменениями и дополнениями).

У сотрудников милиции имеется право входить беспрепятственно в жилые и иные помещения граждан, на принадлежащие им земельные участки, на территорию и в помещения, занимаемые организациями, и осматривать их при преследовании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, либо при наличии достаточных данных полагать, что там совершено или совершается преступление, произошел несчастный случай, а также для обеспечения личной безопасности граждан и общественной безопасности при стихийных бедствиях, катастрофах, авариях, эпидемиях, эпизоотиях и массовых беспорядках. О всех случаях проникновения в жилище против воли проживающих в нем граждан милиция уведомляет прокурора незамедлительно, но не позднее 24 ч (п. 18 ст. 11 Закона «О милиции»).

2. Федеральный закон от 3 апреля 1995 г. № 40-ФЗ «О федеральной службе безопасности» (с изменениями и дополнениями).

Сотрудник органов ФСБ вправе нарушить принцип неприкосновенности жилища только в случаях, установленных федеральным законом, или на основании постановления судьи.

При необходимости проведения контрразведывательных мероприятий с проникновением в жилище руководитель органа контрразведки или его заместитель возбуждает перед судом ходатайство, на основании которого суд и выносит постановление.

В неотложных случаях, когда промедление может привести к совершению тяжкого или особо тяжкого преступления либо когда имеются данные об угрозе государственной, военной, экономической или экологической безопасности РФ, возможно проникновение в жилище без предварительного судебного постановления с обязательным уведомлением судьи в течение 24 ч с момента такого проникновения (ст. 9 Федерального закона «О федеральной службе безопасности»).

3. Федеральный закон от 12 августа 1995 г. № 144-ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности».

Проведение оперативно-розыскных мероприятий, которые ограничивают право на неприкосновенность жилища, допускается на основании судебного решения и при наличии информации: о признаках подготавливаемого, совершаемого или совершенного противоправного деяния, по которому производство предварительного следствия обязательно; о лицах, подготавливающих, совершающих или совершивших противоправное деяние, по которому производство предварительного следствия обязательно; о событиях или действиях (бездействии), создающих угрозу государственной, военной, экономической или экологической безопасности РФ.

В случаях, которые не терпят отлагательства и могут привести к совершению тяжкого или особо тяжкого преступления, а также при наличии данных о событиях и действиях (бездействии), создающих угрозу государственной, военной, экономической или экологической безопасности РФ, на основании мотивированного постановления одного из руководителей органа, осуществляющего оперативно-розыскную деятельность, допускается проведение оперативно-розыскных мероприятий, предусмотренных ч. 2 настоящей статьи, с обязательным уведомлением суда (судьи) в течение 24 ч. В течение 48 ч с момента начала проведения оперативно-розыскного мероприятия орган, его осуществляющий, обязан получить судебное решение о проведении такого оперативно-розыскного мероприятия либо прекратить его проведение (ст. 8 Федерального закона «Об оперативно-розыскной деятельности»).

Кроме того, с проникновением в жилище зачастую связана работа служб спасения, пожарных, а также специально уполномоченных органов, созданных для работ в экстремальных ситуациях, вызывающих разрушение жилых домов, и иных условиях, угрожающих жизни и здоровью проживающих в них лиц.

Статья 12 Федерального конституционного закона от 30 мая 2001 г. № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении» ограничивает неприкосновенность жилища в случае введения чрезвычайного положения.

За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли лица, проживающего в нем на законных основаниях, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 УК РФ. Преступление считается оконченным с момента противоправного вторжения в жилое помещение любым способом – открыто или тайно.

Если это преступление совершено с применением насилия или угрозой его применения либо лицом с использованием своего служебного положения, то к виновному лицу применяются более строгие меры уголовной ответственности (ч. 2 и 3 ст. 139 УК РФ).

3. Запрет на произвольное лишение жилища установлен и в ст. 40 Конституции РФ. Под произвольным лишением жилища понимается его изъятие без перечисленных в законе оснований и с нарушением установленного в нем порядка.

Выселение из жилого помещения или ограничение в праве пользования жильем, о котором идет речь в п. 4 статьи, допускается только в случаях и в порядке, предусмотренных законом, а именно нормами ст. 85 ЖК РФ:

1) в связи со сносом дома по предусмотренным основаниям;

2) в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, когда жилое помещение не может быть сохранено;

3) при переводе жилого помещения в нежилое;

4) в связи с признанием помещения непригодным для проживания (ст. 85 ЖК РФ);

5) в других случаях, установленных ст. 83–91 ЖК РФ;

6) в случае, когда находящееся в собственности жилое помещение признано бесхозяйственно содержащимся. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения (ст. 293 ГК РФ);

7) в случаях, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

– при невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

– разрушении или порче жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

– если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

– если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, а после предупреждения продолжают это делать (ст. 687 ГК РФ).

Гражданин, самовольно, без законных оснований вселившийся в жилое помещение, может быть выселен из этого помещения не ранее вступления в силу решения суда, вынесенного по иску о принудительном выселении. Такой гражданин выселяется без предоставления ему другого жилого помещения. Другое дело, что с момента выявления самоуправного занятия помещения и моментом вступления в силу судебного решения проходит очень длительный период времени.

Однако с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов самовольного занятия чужого недвижимого имущества такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если такими действиями был причинен существенный вред.

4. В пункте 4 комментируемой статьи законодатель также устанавливает недопустимость произвольного ограничения прав жильцов на получение коммунальных услуг, т. е. они могут быть лишены их только в установленном федеральными законами порядке.

Так, ответственность электроснабжающей организации по договору электроснабжения за перерыв в подаче энергии по ее вине или одностороннее прекращение поставки выражается в обязанности возместить причиненный этим реальный ущерб (п. 2 ст. 15, ст. 547 ГК РФ). Отключение неплательщика за коммунальные услуги от сети по инициативе ТСЖ или соседей по квартире является незаконным (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев).

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комментарий к статье 4

1. Статья 4 Кодекса устанавливает конкретный перечень оснований жилищных отношений и субъектный состав их участников. Указанная статья имеет и теоретическое, и практическое значение.

На практике норма статьи может помочь в определении подсудности рассмотрения искового заявления или круга полномочий органа власти.

Субъектами жилищных отношений являются: Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования в лице соответствующих органов представительной и исполнительной власти всех уровней; юридические лица вне зависимости от организационно-правовой формы, целей и сферы их деятельности (коммерческие и некоммерческие организации, в том числе общества с ограниченной ответственностью, кооперативы, товарищества и т. п.); физические лица.

В жилищные правоотношения вправе вступать не только граждане РФ, но и иностранные граждане и лица без гражданства.

Гражданами Российской Федерации являются лица, имеющие гражданство РФ.

Иностранными гражданами являются физические лица, не являющиеся гражданами РФ и имеющие гражданство иностранного государства (ст. 3 ФЗ от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»). Надлежащими доказательствами принадлежности к иностранному гражданству обычно служат паспорта граждан или заменяющие их документы.

Лицами без гражданства считаются лица, не являющиеся гражданами РФ и не имеющие доказательств наличия гражданства (подданства) иностранного государства. Лиц без гражданства еще называют апатридами.

В целом для россиян и иностранцев в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим. Однако ст. 62 Конституции РФ предусматривает, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в России правами и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.

В частности, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Это также касается субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. Иностранным гражданам, как правило, не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

2. В отдельных случаях к субъектам жилищных правоотношений закон предъявляет особые требования. Например, в жилищные отношения по предоставлению жилья на условиях социального найма для нуждающихся в жилых помещениях могут вступать исключительно граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях и отвечающие требованиям ст. 51 ЖК РФ.

Статья 5. Жилищное законодательство

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.

4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 5

1. Основой построения жилищных правоотношений является Конституция РФ. Она содержит основные принципы жилищного законодательства и имеет высшую юридическую силу.

Жилищное законодательство представляет совокупность нормативных правовых актов, регулирующих отношения в жилищной сфере.

2. Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (п. 1 комментируемой статьи и п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ). То есть сфера жилищных правоотношений регулируется не только нормативными правовыми актами федерального уровня, но и законодательством субъектов РФ. При этом компетенция РФ в области жилищного законодательства предусмотрена в ст. 12 ЖК РФ, а компетенция субъектов РФ в области жилищного законодательства предусмотрена в ст. 13 ЖК РФ.

Вне пределов совместного ведения субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных нормативных правовых актов.

При этом законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам, принятым по предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов.

Отсутствие соответствующего федерального закона на момент принятия правового акта субъекта РФ не ограничивает его права принять собственный акт, что вытекает из природы их совместной компетенции.

Конституцией РФ и нормами ЖК РФ определены предметы и принципы разграничения полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами в сфере регулирования жилищных правоотношений. Так, принцип неприкосновенности жилища, содержащийся в ст. 25 Конституции и п. 1 ст. 3 ЖК РФ, находит свое косвенное отражение во многих нормах жилищного законодательства.

По общему правилу жилищные отношения регламентируются субъектами РФ в той мере, в какой они не урегулированы Российской Федерацией.

3. Комментируемая статья определяет не только сам перечень актов жилищного законодательства, но и иерархию между ними. Принципом построения иерархии является юридическая сила нормативно-правового акта. Она зависит от вида правового акта, статуса органа, издавшего такой акт, уровня власти (федерального, регионального или местного), времени издания и прочих обстоятельств.

Наибольшую юридическую силу в регламентации жилищных отношений имеет ЖК РФ. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в иных актах, положениям ЖК РФ применяются нормы ЖК РФ (ч. 8 ст. 5).

С 1 марта 2005 г. также начал действовать Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изменениями). Статьей 4 указанного Закона установлено общее правило о порядке действия ЖК РФ: действующие на территории РФ законы и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с ЖК РФ применяются в части, не противоречащей ЖК РФ.

21 июля 2007 г. принят Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Он устанавливает правовые и организационные основы оказания финансовой поддержки органам государственной власти субъектов РФ по реформированию жилищно-коммунального хозяйства и предусматривает создание некоммерческой организации (государственной корпорации), осуществляющей функции по софинансированию проведения капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда, – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Целями деятельности Фонда являются создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан, стимулирование реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда. Установлено, что имущество Фонда формируется за счет имущественного взноса РФ в размере 240 млрд руб., а также других законных поступлений. Определены условия и порядок предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, порядок их расходования.

4. В иерархии актов, образующих жилищное законодательство, следующее место после федеральных законов отводится указам Президента РФ. Указы Президента РФ могут либо конкретизировать нормы жилищного законодательства, либо регулировать отношения, по которым еще не приняты федеральные законы.

Указ Президента РФ от 9 июля 2007 г. № 861 «О внесении изменений в некоторые акты Президента Российской Федерации» определил, что приоритетной формой бюджетного финансирования расходов на обеспечение жильем для постоянного проживания военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, граждан, уволенных с военной службы, членов семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, и членов семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, является выпуск и погашение государственных жилищных сертификатов.

Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих в России действует с 1 января 2005 г.

5. Постановления Правительства РФ, регулирующие жилищные отношения, направлены на обеспечение реализации ЖК РФ, других федеральных законов и указов Президента РФ (ч. 4 ст. 5). Постановления и распоряжения Правительства РФ в случае их противоречия Конституции РФ, федеральным законам и указам Президента РФ могут быть отменены Президентом РФ (ст. 115 Конституции РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 утверждена федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 гг. Постановлением Правительства РФ от 15 октября 2007 г. № 681 введены изменения в программу: с 1 января 2008 г. изменится порядок определения размера субсидии, предоставляемой на приобретение жилья в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг. за счет средств федерального бюджета гражданам, принимавшим участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, производственном объединении «Маяк», пострадавшим в результате этих аварий, и ветеранам подразделений особого риска. Скорректированы правила выпуска государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ФЦП «Жилище» на 2002–2010 гг. Изменения коснулись порядка признания членами семьи гражданина – участника программы лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, формирования списков граждан – участников программы, а также выдачи жилищных сертификатов. Также уточнен порядок оплаты приобретаемого жилого помещения и т. п.

Приказы, инструкции, положения министерств и иных федеральных исполнительных органов власти издаются на основании и во исполнение ЖК, других федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ. Такие акты издает, например, Министерство промышленности и торговли РФ.

6. Органы государственной власти субъектов РФ вправе принимать законы и иные нормативные правовые акты только в пределах своих полномочий, в том числе определенных ст. 13 ЖК РФ. Перечень указанных там полномочий не является полным, поскольку вопросы, не включенные в компетенцию органов государственной власти РФ и органов местного самоуправления, также относятся к их компетенции.

В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге полномочия органов местного самоуправления в области регулирования жилищных отношений осуществляются органами государственной власти данных субъектов РФ.

В соответствии со ст. 2 Закона г. Москвы «Основы жилищной политики города Москвы» (с изменениями) законодательством города Москвы, регулирующим жилищные отношения, являются Устав города Москвы и иные законы города Москвы. Жилищные отношения могут также регулироваться иными правовыми актами города Москвы, которые не должны противоречить Конституции РФ, федеральному законодательству, законодательству города Москвы. В городе Москве жилищные вопросы регулируются решениями Уставного суда города Москвы; законами города Москвы; постановлениями Московской городской Думы; актами мэра Москвы; актами Правительства Москвы; актами органов и должностных лиц исполнительной власти города Москвы в установленных законом случаях.

7. В системе жилищного законодательства выделены также правовые акты органов местного самоуправления. Основанием их принятия служат нормы Конституции РФ и Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», а также соответствующие законы субъектов Федерации, уставы муниципальных образований.

Система муниципальных правовых актов включает в себя: устав муниципального образования; правовые акты, принятые на местном референдуме (сходе граждан), нормативные и иные правовые акты представительного органа муниципального образования; правовые акты главы муниципального образования, постановления и распоряжения главы местной администрации, иных органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, предусмотренных уставом муниципального образования (ст. 43 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Устав муниципального образования и оформленные в виде правовых актов решения, принятые на местном референдуме (сходе граждан), являются актами высшей юридической силы в системе муниципальных правовых актов, имеют прямое действие и применяются на всей территории муниципального образования. Иные муниципальные правовые акты не должны противоречить уставу муниципального образования и правовым актам, принятым на местном референдуме.

Глава местной администрации в пределах своих полномочий издает постановления по вопросам местного значения и вопросам, связанным с осуществлением отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов РФ, а также распоряжения по вопросам организации работы местной администрации.

В качестве примера можно привести постановление администрации Вольского муниципального района Саратовской области от 13 февраля 2007 г. № 379 «Об установлении размера платы населению за тепловую энергию и горячее водоснабжение от котельных ОАО „Вольсктеплоэнерго“», которым установлен размер платы с населения за теплоснабжение и горячее водоснабжение от котельных.

8. ЖК РФ в ч. 8 ст. 5 закрепил собственное верховенство в системе федеральных законов и подзаконных правовых актов РФ, а также в системе региональных и местных правовых актов, регулирующих жилищные отношения.

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Комментарий к статье 6

1. В статье определяется действие во времени не только ЖК РФ, но и жилищного законодательства в целом.

По общему правилу вновь принятый законодательный акт отменяет действие предыдущего акта, который ему противоречит, и применяется к отношениям, которые существуют на момент его принятия и возникают в течение всего времени действия акта. Но в теории российского права также существует ряд особенностей, которые в полной мере учтены жилищным законодательством, в частности комментируемой статьей. Так, нормы ЖК РФ применяются к жилищным правоотношениям, которые возникли после 1 марта 2005 г.

В данной статье находит отражение один из основных принципов российского законодательства о том, что закон обратной силы не имеет. При этом правовой акт обычно сам определяет границы своего действия. В целях реализации Жилищного кодекса РФ принят Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Границы действия акта определяются временными, а также пространственными и адресными параметрами. Временные параметры определены моментом начала действия акта (вступлением в юридическую силу) и моментом окончания этого действия.

Существует несколько вариантов вступления акта в действие:

– с момента подписания или официального опубликования (наиболее часто этот порядок используется для актов местных органов власти);

– по истечении определенного срока с момента официального опубликования. Для федеральных законов такой срок обычно составляет 10 дней.

Порядок вступления в силу законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ определяется органами власти субъектов при условии соответствия их конституционным положениям и Федеральному закону от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации государственных органов законодательной (представительной) и исполнительной власти субъектов Российской Федерации»:

– с момента, прямо указанного в самом акте или специально принятом по этому поводу другом акте;

– с момента получения акта адресатом (этот порядок характерен для органов исполнительной власти в урегулировании отношений между вышестоящими и нижестоящими органами).

Вновь принятый акт законодательства применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Например, п. 1 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ предусмотрено, что с 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ.

Новый акт законодательства к отношениям, которые возникли в прошлом, применяется исходя из следующих условий:

– когда самим актом предусмотрена «обратная» сила его норм или части норм, которая означает, что под действие акта подпадают жилищные отношения, возникшие до принятия акта;

– когда существующие права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, если в самом акте это прямо предусмотрено.

В качестве примера можно привести ст. 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ о том, что действие раздела VIII Жилищного кодекса РФ распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Истечение срока действия акта может связываться с истечением срока его действия, с изменением обстоятельств, на которые был рассчитан данный акт, а также с его отменой. Отмена может быть не прямой, а фактической, когда, скажем, принявшим акт органом или вышестоящим органом власти принимается акт, регулирующий те же отношения, при этом об отмене ранее принятого акта в самом тексте нового акта ничего не говорится.

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Комментарий к статье 7

1. Применение жилищного законодательства по аналогии служит цели восполнить существующие пробелы законодательства.

Аналогия применима, когда жизненная ситуация, требующая юридического разрешения, не может быть разрешена по той причине, что «нужная» норма права отсутствует, но есть норма, регулирующая сходные (аналогичные) правоотношения.

С применением права часто сталкиваются судебные органы. Применяя аналогию закона, суд должен найти самую близкую по основным признакам норму из всех имеющихся в законодательстве. Так, если решается вопрос о пользовании жилым помещением, предоставленным гражданину арендатором, который является юридическим лицом, следует говорить о применении к возникшим правоотношениям норм гл. 35 ГК РФ по аналогии, так как в жилищном законодательстве этот вопрос не урегулирован.

2. В части 2 статьи говорится о том, что аналогия права опирается на общие начала и смысл жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

При этом под смыслом жилищного законодательства понимаются особенности регулирования жилищных отношений, присущих именно жилищной отрасли права, отличающие ее от других отраслей. Аналогия права в жилищных отношениях подчиняется тем же принципам, что и само жилищное законодательство в целом. Особенности регулирования жилищных отношений предусмотрены, в частности, в ст. 1 ЖК РФ.

Требования добросовестности означают, что участники жилищных отношений предполагаются действующими добросовестно, если не будет оснований предполагать иное. Например, предполагается, что любой наниматель исправно исполняет свои обязанности по внесению платы за жилье по договору социального найма.

Требования разумности означают, что вопросы, связанные с отношениями, не урегулированными жилищным законодательством, должны решаться с точки зрения учета конкретных обстоятельств и особенностей обстановки. Например, если в договоре социального найма стороны ошибочно указали общую площадь квартиры, то договор может быть признан судом заключенным, если все остальные характеристики жилья позволяют его идентифицировать.

Требования справедливости запрещают отдавать преимущество в пользу одному из участников отношения, ущемляя интересы другого, если на то нет законных или договорных оснований.

Следует обратить внимание на то, что применение аналогии права возможно лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом.

Комментарий к статье 8

1. Суть жилищных правоотношений состоит в том, что они возникают по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, а также нежилыми помещениями в многоквартирных жилых домах. В частности, жилищные отношения складываются по поводу обеспечения граждан жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, жилыми помещениями в жилищных или жилищно-строительных кооперативах, пользования жилым помещением на основании договора жилищного найма, членства в ЖК и ЖСК, поднайма, права собственности на жилье, а также по поводу управления, содержания и ремонта жилищного фонда.

Отношениями, тесно связанными с жилищными отношениями, являются перечисленные в комментируемой статье отношения, которые возникают в процессе ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, при использовании инженерного оборудования, предоставлении коммунальных услуг, внесении платы за коммунальные услуги.

Для отдельных случаев установлен приоритет норм ЖК РФ. Многие нормы Жилищного кодекса РФ невозможно применить без знания норм гражданского законодательства. В частности, п. 2 ст. 30 ЖК РФ о правах и обязанностях собственника жилого помещения содержит прямую ссылку на нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения по аренде и безвозмездному пользованию.

Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.

Комментарий к статье 9

1. В статье нашел отражение один из основных конституционных принципов – принцип приоритета международных норм над нормами российского законодательства.

В соответствии со ст. 17 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права. При этом общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью российской правовой системы (ст. 15 Конституции РФ, преамбула к Федеральному закону от 15 июля 1995 г. № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации»).

Любой международный договор начинает действовать в России не ранее даты его ратификации. Одного подписания такого договора недостаточно. Нередки случаи, когда подписанные от имени России международные документы так и не начинали действовать в РФ, так как не был решен вопрос о механизме их реализации, а соответственно, момент ратификации и вступления норм международного договора в силу на территории РФ откладывался на длительный срок (который мог и не наступить). Сведения о ратификации международных договоров РФ содержатся в официальных изданиях законодательства РФ, а сами международные договоры публикуются в Бюллетене международных договоров.

Международные договоры, ранее заключенные СССР, по общему правилу обязательны для Российской Федерации, если не было объявлено о прекращении действия таких договоров, так как Российская Федерация объявила себя правопреемницей СССР практически по всем обязательствам.

Среди самых известных международных документов, содержащих принципы и нормы жилищного права, которые ратифицированы и подлежат применению в РФ, можно назвать следующие.

1. Международный пакт о гражданских и политических правах (Нью-Йорк, 19 декабря 1966 г.).

Пакт открыт для подписания, ратификации и присоединения 19 декабря 1966 г. резолюцией 2200 А (XXI) Генеральной Ассамблеи ООН. Пакт ратифицирован Указом Президиума ВС СССР от 18 сентября 1973 г. № 48 12-VIII и вступил в силу для СССР 23 марта 1976 г.

Статья 11 Пакта признает право каждого на достойный жизненный уровень, включая право на жилище. Пункт 1 ст. 12 гласит, что «каждому, кто законно находится на территории какого-либо государства, принадлежит, в пределах этой территории, право на свободное передвижение и свобода выбора местожительства». Последнее положение практически в той же самой формулировке нашло свое отражение в ст. 27 Конституции РФ: «Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства».

Статья 17 Международного пакта гласит, что «никто не может подвергаться… произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность его жилища… Каждый человек имеет право на защиту закона от такого вмешательства или таких посягательств».

2. Всеобщая декларация прав человека (принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 А (Ш) от 10 декабря 1948 г.).

Статья 12 Декларации гласит, что «никто не может подвергаться произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища… Каждый человек имеет право на защиту закона от такого вмешательства или таких посягательств» (норма полностью аналогична ст. 17 Международного пакта).

Общепризнанные принципы и нормы международного права содержатся в Уставе ООН, декларациях и резолюциях Генеральной Ассамблеи ООН, решениях Международного Суда.

Предписания международного договора имеют приоритет перед нормами жилищного законодательства. По общему правилу жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства (ст. 49 ЖК РФ). Однако если международным договором РФ предусмотрена обязанность государства предоставить жилье отдельным категориям иностранцев или лиц без гражданства, то такие случаи являются исключением из правила.

В случае нарушения прав, в том числе установленных международными договорами, ратифицированными РФ, каждый вправе обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны внутригосударственные средства правовой защиты (ст. 46 Конституции РФ).

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Комментарий к статье 10

1. Согласно комментируемой статье жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, предусмотренных законодательством, но и действий участников этих отношений, которые в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

2. В качестве первого основания возникновения жилищных прав и обязанностей комментируемая статья называет договоры и иные сделки, в том числе не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему.

Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании:

– договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ, п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

– договора «коммерческого» найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

– договора найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ, п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);

– договора поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ);

– договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ, ст. 99 ЖК РФ);

– договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ).

3. Акты государственных органов и органов местного самоуправления служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей лишь в случаях, если это предусмотрено законом. Так, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимает орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка. Согласно ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения (основание возникновения прав и обязанностей по пользованию жильем) необходим акт (решение) органа местного самоуправления о предоставлении жилья по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ установлено, что в связи со сносом дома жилье предоставляет орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение о сносе.

4. Права и обязанности возникают также на основании судебных решений. Так, согласно ЖК РФ в судебном порядке рассматриваются: отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое (ст. 24); отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27); сохранение на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31); принудительный обмен жилого помещения (ст. 72) и отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 89, 91); выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90); расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и 103) и т. п.

5. Жилищные права и обязанности также возникают:

– из договоров купли-продажи, дарения жилья (иных случаев перехода его от одного собственника к другому);

– из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

– из определенных действий (бездействия) участников жилищных отношений. Так, имеющие право на получение жилья по договору социального найма граждане обращаются в органы государственной власти и местного самоуправления, где принимаются на учет нуждающихся в жилых помещениях (ст. 52 ЖК РФ) для последующего обеспечения жильем (ст. 57 ЖК РФ).

Примером бездействия участников жилищных отношений как основания сохранения прав и обязанностей по договорам является норма ст. 684 ГК РФ о продлении договора найма жилого помещения.

6. Юридическим фактом, повлекшим возникновение прав и обязанностей, может быть не только действие, но и событие. События (случаи, происшествия) не зависят от воли участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают, если федеральный закон, иной нормативный правовой акт связывает с таким событием их возникновение. Например, согласно ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в случае смерти нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору (см. также ст. 672 и 686 ГК РФ).

ЖК РФ определяет также случаи прекращения правоотношений в результате фактических событий. Например, разрушение жилья или смерть одиноко проживающего нанимателя прекращает договор (ст. 83). Прекращение договора социального найма, в свою очередь, порождает определенные последствия для поднанимателя (ст. 79), временных жильцов (ст. 80).

7. Иногда в основе возникновения права на жилое помещение обозначены несколько юридических фактов. Так, по договору социального найма право на жилье возникает у гражданина, если: он состоял на учете нуждающихся в жилых помещениях; принято решение о предоставлении ему жилого помещения; заключен договор жилищного найма (ст. 52, 57, 60 ЖК РФ).

Статья 11. Защита жилищных прав

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

3. Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Комментарий к статье 11

1. Судебная защита нарушенного права является одним из основных принципов, гарантирующих реальное выполнение норм жилищного права, установленных в РФ как обязательных для исполнения.

Защита нарушенных прав направлена на то, чтобы прекратить нарушение права гражданина, права которого нарушены, и по возможности «сгладить» те негативные последствия, которые повлекло такое нарушение. Традиционно выделяют два способа защиты – административный и судебный порядок.

Существующая в России судебная система включает в себя суды общей юрисдикции, в том числе мировых судей, и арбитражные суды всех инстанций.

К органам правосудия, образующим систему судов общей юрисдикции, относятся Верховный Суд РФ, верховные (высшие) суды республик, входящих в состав РФ, областные, краевые, окружные, городские суды, суды автономной области и других национально-государственных образований в составе РФ, а также районные (городские) суды и военные суды.

Разрешением жилищных споров чаще всего занимаются мировые судьи и районные (городские) суды. Мировые судьи рассматривают по первой инстанции жилищные споры, в том числе имущественные споры при цене иска, не превышающей 100 тыс. руб., и неимущественные споры, в соответствии с подсудностью, определяемой согласно ст. 3 Закона о мировых судьях. Например, мировым судьей могут быть рассмотрены дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества, в том числе квартиры, дома и т. п.; дела об определении порядка пользования жилым помещением.

Основным органом, куда граждане обращаются за защитой нарушенных жилищных прав, являются районные (городские) суды. Кроме того, районные суды являются вышестоящей инстанцией для мировых судей. Именно туда могут быть обжалованы в апелляционном порядке решения мировых судей (ст. 22–27, 320–335 ГПК РФ). Споры с участием юридических лиц суды общей юрисдикции рассматривают в тех случаях, когда одной из сторон является гражданин.

Намного реже защита жилищных прав осуществляется в арбитражных судах. В частности, в арбитражном суде могут рассматриваться иски или заявления товарищества собственников жилья, являющегося юридическим лицом, к администрации или организации, являющейся поставщиком коммунальных услуг (ст. 25 АПК). Система арбитражных судов включает Высший Арбитражный Суд, федеральные арбитражные суды округов (они являются судами кассационной инстанции), арбитражные суды апелляционной инстанции и арбитражные суды субъектов РФ (они являются судами первой инстанции).

Конституционный Суд РФ является судебным органом конституционного контроля. Конституционный Суд РФ рассматривает дела о соответствии или несоответствии актов или отдельных положений правовых актов Конституции РФ. Те нормы, которые признаются Судом неконституционными, утрачивают силу.

2. Право на судебную защиту, гарантированное ст. 46 Конституции РФ, является прежде всего процессуальным. Оно предполагает обращение заинтересованного лица в суд, разрешение спора судом в установленной законом процедуре, а в случае необходимости и принудительное исполнение судебного решения.

К числу безусловных преимуществ судебной формы защиты относятся следующие: большая эффективность; независимость и объективность суда; возможность полного выявления всех обстоятельств дела; эффективный механизм принудительного исполнения судебного решения.

Суд имеет большие возможности по выявлению истинных обстоятельств нарушения, например по назначению экспертизы, истребованию письменных или вещественных доказательств, принудительному приводу свидетелей.

В пункте 1 статьи указано, что подведомственность дел тому или иному суду устанавливается процессуальным законодательством. Процессуальные нормы, регулирующие порядок судопроизводства, содержатся в Гражданском процессуальном кодексе РФ, Арбитражном процессуальном кодексе РФ, Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях.

Подведомственность спора суду позволяет определить круг гражданских дел, отнесенных к компетенции того или иного суда. Подведомственность следует отличать от подсудности, которая отражает механизм распределения дел между различными судами судебной системы (арбитражными судами, судами общей юрисдикции и т. п.). Подведомственность по рассмотрению гражданских дел установлена ст. 22 ГПК РФ.

3. Административный порядок означает обжалование решений и действий (бездействия) жилищных органов или должностных лиц таких органов в вышестоящий орган или должностному лицу.

Административный порядок относится к внесудебному порядку защиты жилищных прав и по своей сути носит второстепенный характер. Он возможен только в случаях, прямо предусмотренных нормами ЖК РФ или других федеральных законов.

В частности, административный порядок предусмотрен для случаев обжалования решений об отказе в принятии на учет гражданина в качестве нуждающегося в жилом помещении (ст. 54 ЖК РФ). А решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме, может быть обжаловано только в судебном порядке (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Решение, которое было принято в административном порядке, может быть обжаловано в суд в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ.

4. Рассмотрим каждый из перечисленных в статье судебных способов защиты права в отдельности.

Признание жилищного права. Примерами исковых требований граждан, направленных на признание жилищного права, могут служить требования о признании нуждающимся в жилом помещении (ст. 51 ЖК РФ), о признании преимущественного права на вступление в жилищные кооперативы (ст. 49, 111 ЖК РФ).

Восстановление положения, существовавшего до нарушения права. Например, исковые требования собственника об освобождении жилого помещения к лицу, незаконно их занявшему, а также требования жилищного кооператива о возвращении жилого помещения при расторжении договора социального найма т. д.

Признание судом недействующим (полностью или частично) нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления. Акт органа власти является нормативным, если он устанавливает правила поведения, рассчитанные на неоднократное применение и обязательные для неопределенного круга лиц.

Неприменение судом нормативного акта госоргана и ОМСУ, противоречащего ЖК РФ, другим федеральным законам, а также иным правовым актам. Правовой акт может быть признан недействительным как не соответствующий закону или иному правовому акту, если он издан органом либо должностным лицом с превышением предоставленной ему компетенции или в пределах компетенции, но с нарушением действующего законодательства.

Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих в порядке гражданского судопроизводства регулируется гл. 25 ГПК РФ.

Заявление подается в суд по месту жительства гражданина или по месту нахождения органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, решение, действие (бездействие) которых оспариваются.

Прекращение или изменение жилищного правоотношения. В качестве примера можно привести требования нанимателя жилого помещения о выселении поднанимателя в связи с истечением или расторжением договора поднайма жилья. Детальный перечень способов защиты содержит ст. 12 Гражданского кодекса РФ.

Самозащита допустима при наличии трех условий: нарушение права; необходимость пресечь это нарушение; соразмерность принятых для пресечения нарушения мер характеру и содержанию правонарушения (ст. 14 ГК РФ). Она должна быть соразмерной нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для пресечения такого нарушения.

5. В соответствии с международными договорами любой гражданин РФ вправе обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, когда исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ).

Наиболее известным международным судом является Европейский Суд по правам человека. Он образован как постоянно действующий судебный орган государствами – участниками Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанной в Риме 4 ноября 1950 г.

Статья 12. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений

К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;

2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;

6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента Российской Федерации;

7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищностроительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;

10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

13) установление правил пользования жилыми помещениями;

14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;

16.1) методическое обеспечение и определение порядка осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям законодательства;

17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

18) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Комментарий к статье 12

1. В анализируемой статье указаны основные полномочия Российской Федерации, выступающей в лице уполномоченных органов, в области жилищных правоотношений.

Перечень видов жилищных отношений, перечисленных в комментируемой статье, не является исчерпывающим. Иные виды отношений, которые уполномочены регулировать государственные органы, предусматриваются в нормах самого Жилищного кодекса РФ (в других его статьях), других федеральных законов (ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, в нормативных правовых актах федеральных органов исполнительной власти.

В части 2 ст. 32 ЖК РФ указано, что порядок подготовки и принятия решения об изъятии жилого помещения об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством. В данном случае федеральное законодательство вмешивается в исключительную компетенцию субъекта РФ.

По перечисленным вопросам государственные органы вправе издавать соответствующие нормативные правовые акты, принимать меры по выработке механизма реализации принятых правовых актов на практике, осуществлять контроль соблюдения жилищного законодательства и выполнять иные действия для цели регулирования отношений, подпадающих под их компетенцию.

Под органами государственной власти в статье понимаются органы законодательной и исполнительной власти РФ и субъектов РФ.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по реализации государственной политики, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно-коммунального хозяйства, является Министерство регионального развития Российской Федерации. Деятельность указанного органа регулируется Положением о Министерстве регионального развития РФ, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26 января 2005 г. № 40.

Министерство регионального развития РФ осуществляет следующие функции в установленной сфере деятельности: осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти в установленной сфере деятельности, в том числе имущества, переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и казенным предприятиям; организует проведение конгрессов, конференций, семинаров, выставок и других мероприятий в установленной сфере деятельности Министерства; проводит проверки финансово-хозяйственной деятельности и использования имущественного комплекса в подведомственных организациях; организует профессиональную подготовку работников аппарата Министерства, их переподготовку, повышение квалификации и стажировку; производит прием граждан, своевременное и полное рассмотрение устных и письменных обращений граждан, принятие по ним решений и направление заявителям ответов в установленный законодательством срок и т. п.

2. Пункт 16.1 комментируемой статьи является новым. Он введен в действие Федеральным законом от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ, вступившим в силу с 1 января 2008 г.

Отдельные нормы содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме содержатся в постановлении Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Статья 13. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений

К полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;

7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

8.1) осуществление государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг требованиям законодательства;

9) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.

Комментарий к статье 13

1. Органами государственной власти субъектов РФ являются законодательные и исполнительные органы государственной власти субъектов РФ.

Содержащийся в комментируемой статье перечень полномочий органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений не является исчерпывающим.

В качестве одного из первых названо полномочие органов власти субъектов РФ по ведению учета жилищного фонда. Учет жилищного фонда производится органами исполнительной власти субъекта РФ путем ведения реестра объектов нежилого фонда соответствующего субъекта РФ. Реестр ведется в электронном виде и содержит основные характеристики объектов жилищного фонда субъекта РФ.

2. Пункт 8.1 комментируемой статьи в редакции Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ возлагает на органы субъектов РФ новую обязанность: следить за соответствием домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

В рамках предоставленных полномочий региональные власти обязаны:

– разрабатывать региональные программы по энергосбережению и повышению энергоэффективности, которые распространяются на жилищный фонд;

– устанавливать перечни обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в многоквартирных домах;

– координировать мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.

Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 261-ФЗ от 23 ноября 2009 г.) прямо запрещает властям ввод в эксплуатацию построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт зданий, в том числе жилых домов, не соответствующих требованиям энергетической эффективности. Жилые дома должны проверяться на соответствие таким требованиям, как соответствие удельной величины расхода энергетических ресурсов в доме нормативной, а также требованиям к архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям, влияющим на энергетическую эффективность, и ряд других. Кроме того, Законом предусмотрены жесткие требования по оборудованию как новых, так и существующих домов приборами учета.

Усилия властей должны направляться на уменьшение объема потребления энергетических ресурсов и снижение затрат на их использование во всех домах жилищного фонда независимо от формы собственности.

На территориях многих субъектов РФ уже созданы и действуют органы, занятые вопросами энергосбережения. Например, на территории Архангельской области распоряжением правительства создано государственное автономное учреждение «Региональный центр по энергосбережению». В задачи центра входит внедрение энергосберегающих технологий и программ [1]http://www.dvinaland.ru/prcenter/release/10640 .
.

В соответствии с Федеральным законом «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» региональные и муниципальные программы по энергосбережению и повышению энергетической эффективности должны быть утверждены не позднее 1 августа 2010 г.

В частности, в Архангельске разработана городская программа повышения энергоэффективности на 2010–2012 гг. Интересно, что большие надежды власти возлагают на привлечение внебюджетных инвестиций, на оптимизацию схемы теплоснабжения города. На первом этапе планируется модернизация 10 локальных котельных и замена устаревших источников теплоснабжения на новые, блочно-модульные с автоматизированным управлением и возможностью использования в качестве топлива как газа, так и мазута. Новые автоматизированные тепловые пункты уже появляются во вновь возводимом социальном жилье [2]http://nw.rian.ru/economy/20090703/81762934.html .
.

Требования оснащенности жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, о которых говорится в п. 8.1, утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и включают в себя:

– показатели, характеризующие удельную величину расхода энергетических ресурсов в доме;

– требования к влияющим на энергетическую эффективность домов архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям;

– требования к отдельным элементам, конструкциям домов и к их свойствам, к используемым в домах устройствам и технологиям, а также требования к включаемым в проектную документацию и применяемым при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте домов технологиям и материалам, позволяющие исключить нерациональный расход энергетических ресурсов как в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта домов, так и в процессе их эксплуатации (см. ст. 11 ФЗ № 261-ФЗ от 23 ноября 2009 г.).

Органы исполнительной власти субъектов РФ вправе утверждать дополнительный перечень рекомендуемых мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.

Статья 14. Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений

1. К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

1) учет муниципального жилищного фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

9.1) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

10) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

2. В субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге указанные в части 1 настоящей статьи полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 14

1. Структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган), контрольный орган муниципального образования, иные органы, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Вопросы, относящиеся к компетенции органов местного самоуправления, и порядок их решения должны соответствовать ст. 130 Конституции РФ и Федеральному закону от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изменениями). Согласно ст. 14 указанного Закона к вопросам местного значения относятся: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения; организация в границах поселения электро-, тепло-, газо– и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом; обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства; организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора и т. п.

Местное самоуправление осуществляется гражданами путем референдума, выборов, других форм прямого волеизъявления, через выборные и другие органы местного самоуправления.

2. Субъекты Российской Федерации – города федерального значения Москва и Санкт-Петербург обладают особым статусом. Указанные субъекты РФ наделены правом самостоятельно определять в своих законах перечни вопросов, которые решают их органы местного самоуправления.

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее – требования).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Комментарий к статье 15

1. Жилое помещение, отвечающее требованиям, установленным п. 1–2 комментируемой статьи, является самостоятельным объектом жилищных прав. Объекты гражданских прав могут принадлежать их владельцам на праве владения или пользования, могут быть предметом возмездного или безвозмездного договора, могут быть объектом наследования и т. п.

Гражданский кодекс РФ определяет, что «объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)» (ст. 673 ГК РФ).

Жилое помещение является недвижимым имуществом. Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Права на недвижимое имущество, в том числе на жилые помещения, подлежат государственной регистрации (ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

По своему назначению помещения делятся на жилые и нежилые. Жилые помещения предназначены для постоянного или временного проживания граждан.

Жилыми являются следующие виды помещений: жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем; квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Нежилые помещения также могут быть объектами прав, но отношения владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями регулируются нормами гражданского, земельного и иного законодательства, а под действие ЖК РФ подпадают лишь тогда, когда нормами самого ЖК РФ это прямо предусмотрено (например, нормами ЖК РФ регулируется порядок пользования нежилыми помещениями многоквартирного дома). Жилое помещение может быть переведено в нежилое (и наоборот) в порядке, установленном ст. 22–24 ЖК РФ. В отдельных случаях жилое помещение может быть вообще признано непригодным для любого вида дальнейшего использования и подлежащим сносу (например, дом, признанный в установленном порядке аварийным).

2. Исходя из содержания статьи любой объект жилищных прав должен отвечать установленным требованиям.

Во-первых, помещение должно быть изолированным.

Понятие «изолированное помещение» в Жилищном кодексе РФ или в Гражданском кодексе РФ не определяется. Судебная практика исходит из общеупотребительного значения термина «изолированный» – отдельный, обособленный. Поэтому изолированными правильно считать помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнату.

Исходя из содержания ст. 76 ЖК РФ часть комнаты (жилого помещения), которая отвечает всем требованиям, также может являться предметом некоторых сделок, не связанных с отчуждением права на такую часть помещения. Речь идет, в частности, о том, что часть комнаты может быть предметом (объектом) договора найма или поднайма. Но вот передать часть комнаты по договору купли-продажи или дарения представляется невозможным.

Во-вторых, помещение должно являться жилым.

Это означает, что назначением помещения является проживание граждан. Соответственно, оно должно иметь достаточную площадь, соответствующую планировку и т. п. Жилье должно обеспечивать безопасные и безвредные условия проживания.

Жилое помещение должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, таким, как стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещений.

Дополнительно стоит учесть то, что вместе с жилым помещением в многоквартирном доме собственник приобретает соответствующую долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ), а также право вступить в товарищество собственников жилья (ст. 136 ЖК РФ).

В-третьих, помещение должно быть пригодно для постоянного проживания.

Не признаются жилыми помещениями палатки, сборно-разборные модули, передвижные автомобильные устройства, приспособленные для временного проживания туристов, и тому подобные объекты.

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием данного помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Чтобы соответствовать санитарным нормам и требованиям, жилое помещение должно иметь установленные нормативами уровни освещенности, инсоляции, уровню шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений, соответствующий микроклимат, воздухообмен (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

3. Пригодность помещения для целей проживания определяется в порядке, который установлен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

Признание помещения жилым и пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией. Такая комиссия создается федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ. В ее состав включаются представители этого федерального органа исполнительной власти, представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. Межведомственные комиссии федерального уровня создаются в целях оценки пригодности для проживания жилищного фонда РФ.

В аналогичном порядке создаются комиссии на уровне субъекта Российской Федерации и муниципального образования: органы исполнительной власти субъекта РФ образуют комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации, а органы местного самоуправления создают комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.

4. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются разделом II постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

5. В постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 содержится немало оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания. В целом они представляют собой выявленные вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. В частности, среди них можно выделить: снижение надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований до недопустимого уровня, вызванное физическим износом здания; изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей; деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций здания, в котором расположено жилое помещение; превышение показателей санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, в зданиях, в которых расположено жилое помещение; местонахождение помещения (дома, где оно расположено) в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории; местонахождение помещения (дома, где оно расположено) на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл; повреждение жилого помещения (дома, где оно расположено), в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, и т. д.

Детальные требования по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений в жилом помещении установлены Федеральным законом от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

6. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти РФ и ее субъектов, а также органами местного самоуправления. «Уровень» комиссии зависит от того, в чьей собственности находится жилищный фонд. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

Свое окончательное заключение о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания комиссия составляет на основании рассмотренных ею письменных документов; акта обследования помещения (в случае проведения обследования); других материалов, запрошенных межведомственной комиссией.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 определены основные этапы проведения оценки соответствия помещения установленным требованиям, перечень документов, которые заявителю необходимо представить в комиссию вместе с заявлением об оценке пригодности помещения для проживания; сроки рассмотрения такого заявления и т. п.

7. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

До вступления действующего ЖК РФ в действие общая площадь квартиры определялась как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0. С 1 марта 2005 г. балконы, лоджии, веранды и террасы в общую площадь жилого помещения включать не следует.

В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования – коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры, – балконы, лоджии, а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.

Исходя из общей площади жилого помещения производится расчет федеральных стандартов в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг».

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Комментарий к статье 16

1. В статье 16 исчерпывающим образом перечислены все самостоятельные виды жилых помещений. По общему правилу нежилым строением (домом) с жилыми помещениями является строение, площади и объекты жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения.

В норме ст. 673 ГК РФ под жилым помещением понимается квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Под частью квартиры в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений понимается только комната.

2. Жилой дом как вид жилого помещения состоит из комнат, предназначенных для непосредственного проживания, и помещений вспомогательного использования.

Жилой дом может находиться в различных формах собственности – частной, государственной или муниципальной, и иметь различные технические характеристики: он может состоять из разного количестве комнат (т. е. являться одноквартирным, двухквартирным или многоквартирным) и этажей (быть одноэтажным, двухэтажным, многоэтажным).

Жилой дом всегда представляет собой индивидуально-определенное здание и является самостоятельным объектом жилищных отношений (ст. 15 ЖК РФ). При этом под понятие индивидуально-определенной вещи подпадает вещь, обладающая своими собственными уникальными, присущими только ей признаками: местонахождением (адресом), кадастровым номером земельного участка, на котором она находится, этажностью, планировкой и т. п.

Незаконченный строительством жилой дом также может признаваться недвижимым имуществом и быть предметом гражданско-правовых сделок, но вот объектом жилищного права может являться только оконченный строительством объект капитального строительства.

Жилой дом, как правило, состоит из двух и более комнат, а также помещений вспомогательного использования (санузла, кухни и т. п.), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных именно с проживанием в нем. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых комнат) – это конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом, на основании которого производится строительство дома, и признается в административном порядке. В сельской местности вспомогательные помещения могут находиться в отдельных строениях рядом с домом. Это могут быть летние кухни, бани, сараи, уборные, гаражи и другие необходимые гражданам помещения.

Часть жилого дома также может являться самостоятельным объектом права. Достаточно часто в «частном» жилом доме проживают две и более семьи, каждая из которых владеет своей частью дома на праве собственности.

Назначение жилого помещения (здания, его части) изначально определяется в строительной документации (рабочем проекте, техническом плане и т. п.), а после завершения строительства находит окончательное отражение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В подразделе 1 Единого реестра в графе «Назначение» указывается основное назначение объекта.

Чтобы построить жилой дом, гражданину или юридическому лицу нужно получить разрешение о предоставлении земельного участка для строительства в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Индивидуальный жилой дом должен строиться в соответствии с утвержденной проектной документацией. Прежде всего необходимо получить разрешение на строительство, а после его окончания – разрешение на ввод в эксплуатацию. Без получения указанных разрешений такой жилой дом будет являться самовольной постройкой.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном или внесудебном порядке, если сохранение такой постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

3. Квартира как самостоятельный вид жилого помещения представляет собой структурно обособленное помещение многоквартирного жилого дома.

Планировка должна обеспечивать возможность прямого доступа через отдельный вход этой квартиры к помещениям общего пользования, расположенным в жилом многоквартирном доме. В многоквартирных домах к помещениям общего пользования относятся подъезды, коридоры, общие кладовые, холлы, чердаки или находящиеся в чердачном пространстве мансарды, подвалы.

Квартира состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования. Элементом квартиры также могут быть балконы, лоджии, веранды, террасы.

Частью квартиры, которая выступает как самостоятельный вид жилого помещения, может являться одна или несколько комнат этой квартиры, при условии, что другая часть квартиры также имеет в своем составе хотя бы одну жилую комнату.

4. Комната как самостоятельный вид жилого помещения представляет собой часть жилого дома либо квартиры. Она непосредственно предназначена для проживания граждан и является изолированной, т. е. не должна быть непосредственно связана с другими комнатами, находящимися в квартире или в жилом доме, и иметь отдельный вход, а также отвечать санитарным и техническим требованиям (в частности, в ней обязательно должно иметься окно).

Комната должна иметь площадь не менее установленной субъектом РФ нормы жилой площади.

Если в жилом доме или квартире имеются две и более изолированные комнаты, в которые заселены по отдельным договорам социального найма или найма несколько квартиросъемщиков и/или несколько собственников, то такие жилые помещения являются коммунальными. В коммунальных жилых помещениях к совместному пользованию относятся коридоры, подсобные помещения, туалеты, ванные комнаты, кухни и другие вспомогательные помещения. Квартиросъемщики, собственники и члены их семей, проживающие в коммунальных квартирах или жилых домах, имеют право пользоваться помещениями совместного пользования в любое удобное для них время, если между ними с согласия всех квартиросъемщиков и собственников не установлены иные правила пользования ими. В случае недостижения согласия между собой жильцы могут обратиться в суд с иском об определении порядка пользования спорными помещениями.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 17

1. Комментируемая статья определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением.

Определения «назначения помещения» в самой статье не дается.

Под назначением помещения следует понимать функциональную предопределенность использования помещения в соответствии с проектным решением, утвержденным в установленном порядке.

По основному назначению фонд недвижимого имущества делится на жилой и нежилой. В зависимости от того, к жилому или нежилому фонду относится помещение, у его владельца будут различные возможности использования помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Основным своим предназначением жилое помещение имеет проживание людей. Но не запрещается использовать такое помещение для коммерческой или какой-то другой профессиональной деятельности.

Требование об использовании жилого помещения по назначению содержится и в ст. 288 ГК РФ. Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 685 ГК РФ), а собственник может предать по договору найма (гл. 35 ГК РФ), но с обязательным соблюдением условия ст. 17 ЖК РФ об использовании передаваемого жилья для проживания граждан.

2. Законодатель разрешает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Она допускается, если гражданин проживает в нем на законных основаниях и имеет постоянную регистрацию по месту своего жительства.

Предприниматель может изготавливать на дому одежду, заниматься репетиторством, ремонтом швейных машин или сотовых телефонов по индивидуальным заказам граждан. Согласно нормам Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (с изменениями) юридическим адресом индивидуального предпринимателя считается место его постоянной регистрации. При отсутствии постоянной регистрации зарегистрировать гражданина как индивидуального предпринимателя невозможно.

Однако осуществлять в жилом помещении разрешено только те виды предпринимательской деятельности, которые не нарушают прав и законных интересов других граждан, а также не являются причиной несоблюдения санитарных, технических и противопожарных норм.

Осуществление того или иного вида предпринимательской деятельности не должно создавать вибрации стен, шумы, превышающие допустимые нормы, загрязнение воздуха вредными веществами, которые создадут неблагоприятные условия для жизни и здоровья других жильцов квартиры или квартир в многоквартирном доме. Так, недопустимы виды деятельности, сопряженные с использованием профессионального оборудования, инструментов или механизмов, создающих такие вибрацию или шум. Не допускается размещение в жилых помещениях магазинов и пунктов розничной торговли, так как это противоречит установленным санитарным нормам.

Требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц, указанное в п. 2 комментируемой статьи, содержится также в ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

3. Является недопустимым размещение в многоквартирных и других жилых домах промышленных производств. Жилищный кодекс РФ не раскрывают понятие «промышленное производство» в целях жилищного законодательства, равно как и нет определения этого понятия в иных законодательных актах.

Промышленными производствами можно считать предприятия, выпускающие продукцию с помощью станков и другого механического оборудования, и их деятельность связана с превышением санитарно-гигиенических норм, которые недопустимы в жилых помещениях. Промышленные производства должны находиться в специально построенных для этих целей зданиях и располагаться в допустимых санитарных зонах от жилых домов.

В пункте 3 ст. 288 ГК РФ допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения или организации непромышленного характера после перевода такого помещения в нежилое.

Закон запрещает размещать в жилом помещении любое промышленное производство. Не обязательно, чтобы промышленное производство было связано с применением огнеопасных веществ, отходов, химикатов, красителей, чтобы оно было крупносерийным и т. п. Речь в данном случае идет и о кустарной, легкой промышленности.

4. В части 4 комментируемой статьи содержится ссылка на следующие нормы.

1. Требования пожарной безопасности. К примеру, пожарные нормы и правила утверждены приказом МЧС РФ от 18 июня 2003 г. № 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01–03)»).

2. Санитарно-гигиенические нормы и правила. Основы санитарно-гигиенических норм закладывает Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (с изменениями).

В статье 3 указанного Закона содержатся санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям. Так, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам. К таким правилам относятся Санитарные правила и нормы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 19 октября 2001 г., а также Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.

3. Экологические и иные требования.

4. Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25. Эти Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. В Правилах воспроизведены нормы комментируемой статьи о том, что жилое помещение предназначено в основном для проживания граждан, а размещение в жилом помещении промышленного производства не допускается (п. 3–4 раздела 1 Правил пользования жилыми помещениями). Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

5. В качестве примера из судебной практики приведем решение Кировского районного суда г. Саратова от 13 января 2005 г. по иску Маргаряна Г.С. к Комитету по управлению имуществом администрации города Саратова, ОАО «Саратоврезинотехника» и ООО «Волгапром».

Маргарян Г.С. работал в ОАО «Саратоврезинотехника» в должности кровельщика в течение 30 лет и проживал все это время со своей семьей в части нежилого помещения – производственного корпуса, расположенного на территории завода. Истец просил установить юридический факт того, что занимаемое им помещение относится к жилищному фонду, и признать за ним право пользования этим помещением, обязав Комитет по управлению имуществом города Саратова внести помещение в реестр объектов муниципального жилищного фонда города. Истец указал, что ранее занимаемое им помещение являлось помещением общежития, находящегося на балансе завода. За весь период проживания истец оплачивал пользование помещением и коммунальные услуги. Спорная квартира состоит из одной комнаты, которая используется в качестве жилой, в комнате имеются частичные удобства – есть электричество. Газ, туалет, вода находятся во дворе.

В результате рассмотрения представленных доказательств суд пришел к следующему выводу.

В 1973 г. семья Маргаряна Г.С. заселилась в помещение, являющееся частью производственного помещения – транспортного цеха, которая была отгорожена от цеха и приспособлена для проживания. Ордера на занятие помещения истцу не выдавали, он заселился туда с устного разрешения руководства завода. Из технической документации следует, что жилого помещения (общежития) по указанному адресу не значится. Занимаемое помещение нельзя признать жилым, присвоив ему статус жилого. Отнесение того или иного помещения к жилому либо нежилому фонду строго определено жилищным законодательством, положения которого определяют назначение жилого дома или жилого помещения, предназначенного для проживания в них граждан, а также для использования их в установленном законом порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Занимаемое истцом помещение не было признано в установленном законом порядке жилым помещением, с этим вопросом истец обратился в суд, неверно полагая, что в судебном порядке занимаемое им помещение можно отнести к муниципальному жилому фонду. Факт проживания семьи истца в помещении производственного корпуса более 30 лет и оплаты им коммунальных услуг за фактическое пользование газом и электроэнергией не порождает, по мнению суда, у него права пользования помещением как квартирой и установления у занимаемого им помещения статуса жилого помещения.

На основании изложенных обстоятельств суд решил в иске Маргаряну Г.С. отказать.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.

Комментарий к статье 18

1. Так как жилое помещение относится к объектам недвижимости, то в силу гражданского законодательства право собственности на любое жилое помещение подлежит государственной регистрации.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора социального найма (гл. 8 ЖК РФ), а также из договора коммерческого найма (гл. 35 ГК РФ).

2. В настоящее время государственная регистрация осуществляется органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основные правила и порядок регистрации установлены Гражданским кодексом РФ (ст. 558, 574, 584), а также Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями). Приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. № 233 была утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

Государственная регистрация прав на жилые помещения проводится не позднее чем через месяц со дня подачи необходимых документов (на практике сроки обычно меньше). За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере 1000 руб. для граждан и 15 000 руб. для юридических лиц (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Государственная регистрация прав на жилое помещение подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации установленного образца.

Статья 19. Жилищный фонд

1. Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Комментарий к статье 19

1. Понятие «жилищный фонд» охватывает собой всю совокупность жилых помещений – жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир и комнат.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

– на частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

– государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности государству (жилищный фонд РФ) и его субъектам (жилищный фонд субъектов РФ);

– муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Большая часть жилых помещений находится в собственности отдельных граждан. Размер частного жилищного фонда стремительно растет в связи с продолжающейся приватизацией государственного жилья и строительством новых объектов, в том числе в рамках ипотечных программ.

Жилье в неограниченном количестве может находиться в собственности не только российских гражданин, но и иностранных граждан и лиц без гражданства (ст. 213 ГК РФ). В собственности граждан находятся построенные, приватизированные, унаследованные или приобретенные ими по сделке жилые дома и квартиры, квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в случае выплаты пая, а также жилые помещения в товариществах собственников жилья.

Собственностью ЖК и ЖСК, являющихся юридическими лицами, являются кооперативные дома с не полностью выплаченным паем (п. 4 ст. 18 ГК РФ).

2. Государственным органом, осуществляющим ведение Федерального реестра объектов недвижимости, в том числе и жилых помещений, в настоящее время является Роснедвижимость и ее территориальные органы на местах. Реестром федеральной собственности является федеральная информационная система, представляющая собой совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах баз данных, содержащих перечни объектов учета и данные о них.

На уровне субъектов РФ реестры недвижимого имущества ведутся соответствующими органами исполнительной власти, чаще всего комитетами по управлению имуществом, а на местном уровне – городскими комитетами по управлению имуществом.

3. Муниципальный жилищный фонд является самостоятельным видом жилищного фонда. Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью, в том числе самостоятельно управляют муниципальным жилым фондом. Жилые помещения этого фонда могут быть закреплены за муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

4. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд и индивидуальный жилищный фонд. С годами доля объектов индивидуального жилищного фонда только увеличивается.

По вопросу государственного учета жилья статья отсылает к Положению, утвержденному постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301.

Основной задачей государственного учета жилищного фонда является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Технический учет составляет основу государственного учета жилищного фонда. Из соответствующего бюджета должны выделяться денежные средства на плановые и внеплановые инвентаризации каждого объекта жилого фонда и изготавливаться техпаспорта и иная техническая документация. Правительством РФ было принято постановление от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».

Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

1. Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти осуществляют следующие полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям:

1) принятие нормативных правовых актов по вопросам осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям;

2) методическое обеспечение органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям;

3) осуществление контроля за исполнением нормативных правовых актов, указанных в пункте 1 настоящей части, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям.

2. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Комментарий к статье 20

1. Комментируемая статья действует в новой редакции, утвержденной Федеральным законом от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ, с 1 января 2008 г. В отличие от ранее действующей редакции она содержит четкий перечень полномочий федеральных органов исполнительной власти в области государственного регулирования вопросов, связанных с жилищным фондом.

Учитывая большое количество задач в области использования и содержания жилья, законодатель четко выделил три основных направления работы на федеральном уровне:

1) принятие нормативных правовых актов;

2) методическое обеспечение нижестоящих органов исполнительной власти субъектов РФ;

3) контроль за исполнением нормативных правовых актов нижестоящими органами исполнительной власти субъектов РФ.

Целью принятия вышеуказанных мер является соблюдение правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также обеспечение соответствия жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным законом требованиям.

При этом особенностью государственного регулирования в указанной области можно считать то, что оно распространяется на любой жилищный фонд независимо от того, какую форму собственности он имеет – государственную, муниципальную или частную (см. комментарий к ст. 19).

2. Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда «сверху» осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти. «На местах» такой контроль осуществляет каждый собственник фонда.

Нормативно-правовая база, установленная государственными органами с целью обеспечения сохранности жилого фонда, включает в себя правила, регламентирующие порядок:

– перевода жилых помещений в нежилые (ст. 22–24 ЖК РФ);

– переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. 25–29 ЖК РФ);

– установления порядка пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах (ст. 39, 43 ЖК РФ);

– принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях и при предоставлении им жилых помещений (ст. 52–56 ЖК РФ);

– оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе предоставления субсидий и компенсаций отдельным категориям граждан (ст. 153–155, 159–160 ЖК РФ);

– осуществления надлежащего управления жилыми помещениями.

3. Важной мерой, обеспечивающей исполнение установленных правил, является установление санкций, применяемых к нарушителям. Нормы, определяющие ответственность за нарушения жилищного законодательства, содержатся в Жилищном кодексе РФ. Серьезной мерой является расторжение договора социального найма (ст. 29, 83, 101 ЖК РФ).

Статьей 101 ЖК РФ предусмотрено расторжение договора найма специализированного жилого помещения в случае виновного поведения пользователей жилья. Расторжение договора «коммерческого» найма в качестве меры ответственности за неисполнение возложенных законодательством обязанностей по пользованию жилым помещением предусмотрено ст. 687 ГК РФ.

К виновным лицам могут быть применены следующие меры ответственности:

– имущественная (или гражданская) ответственность (например, возмещение причиненного ущерба, который определяется согласно ст. 15, или взыскание неосновательного обогащения согласно ст. 1064, 1072–1083 ГК РФ);

– административная ответственность (ст. 6.4, 7.17, 7.21, 7.24 КоАП РФ);

– уголовная ответственность (ст. 167, 168, 214, 215.1, 215.2 УК РФ).

4. Правительство РФ является органом, уполномоченным устанавливать порядок принятия уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ нормативно-правовых актов в области использования и сохранности жилищного фонда, а также установления качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг. Данная норма является отсылочной, так как государственный контроль является предметом иных нормативных правовых актов.

Уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ, которые осуществляют государственный контроль на уровне субъектов РФ, являются управления, департаменты, министерства, отделы, комитеты.

5. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется органами государственной жилищной инспекции, действующими на основании Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086 (с изменениями).

Главная задача государственной жилищной инспекции в РФ состоит в осуществлении контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности, а также за соответствием жилых помещений и предоставляемых населению жилищных и коммунальных услуг требованиям федерального стандарта качества.

Государственная жилищная инспекция, созданная в субъекте РФ, является органом исполнительной власти субъекта РФ и своей главной задачей имеет контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности.

Основными задачами государственной жилищной инспекции являются:

– контроль за соблюдением требований жилищного законодательства участниками жилищных правоотношений;

– защита прав потребителей при пользовании жилищно-коммунальными услугами;

– выявление и предупреждение нарушений при использовании и содержании жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, принятие необходимых мер по выявленным нарушениям.

Государственная жилищная инспекция планирует, организует и осуществляет инспекционные обследования в городах и других населенных пунктах на территории субъекта РФ; выявляет факты нарушения правил использования жилых помещений (использование не по назначению, и (или) самовольная перепланировка, и (или) переоборудование) и принимает меры воздействия к нарушителям в соответствии с законодательством; участвует в проведении конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищного фонда; участвует в работе комиссий по приемке в эксплуатацию жилых зданий и их инженерных систем после проведения капитального ремонта или реконструкции; разъясняет населению области существующие нормы, правила и ответственность в сфере технической эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечивая гласность в работе государственной жилищной инспекции области, сотрудничество со средствами массовой информации, общественными организациями и органами местного самоуправления.

6. Отдельно хотелось бы остановиться на таком новом виде государственного контроля, как контроль за соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. Такой контроль осуществляется по всем правилам, указанным в ст. 20: он требует от властей принятия нормативных правовых актов, методического обеспечения, контроля за исполнением нормативных правовых актов.

Распоряжением Правительства РФ от 1 декабря 2009 г. № 1830-р утвержден План мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в Российской Федерации, направленных на реализацию Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым между федеральными исполнительными органами власти распределены обязанности в области энергосбережения. В частности, за Минэнерго и Минрегионом России закреплена обязанность до 1 января 2010 г. разработать примерные формы предложения собственникам жилых домов (помещений), управляющим компаниям, товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам со стороны организаций, которые осуществляют снабжение водой, природным газом, тепловой и электрической энергией или их передачу, об оснащении приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Обеспечение установки и ввода в эксплуатацию приборов учета электрической и тепловой энергии, природного газа и воды в частном жилищном фонде в срок до 2011 г. закреплено за органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления с участием организаций, осуществляющих подачу потребителям соответствующего энергоресурса.

В соответствии с принципами, установленными Правительством РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно (подробнее см. комментарий к ст. 13).

Кроме того, уполномоченные органы исполнительной власти регулярно (не реже чем один раз в год) обязаны информировать население о лицах, ответственных за содержание многоквартирных домов и подвергнутых административному наказанию за нарушение установленных требований к проведению мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, путем размещения информации в средствах массовой информации (ст. 12 ФЗ № 261-ФЗ).

Согласно новым правилам теперь органом государственного строительного надзора в заключении должен определяться класс энергетической эффективности многоквартирного дома, построенного, реконструированного или прошедшего капитальный ремонт и вводимого в эксплуатацию.

Контроль ведется в процессе эксплуатации многоквартирного дома: уполномоченный орган исполнительной власти определяет класс энергетической эффективности многоквартирного дома исходя из текущих значений показателей, используемых для установления соответствия многоквартирного дома требованиям энергетической эффективности, и иной информации. Копия акта проверки соответствия направляется в орган местного самоуправления, осуществляющий ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.

Статья 21. Страхование жилых помещений

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством.

Комментарий к статье 21

1. Страхование жилья производится в добровольном порядке. Это означает, что законом обязательное страхование жилья не предусмотрено. Решение о страховании принимается владельцами недвижимости – гражданами и юридическими лицами – самостоятельно. Обязанность застраховать жилое помещение может возникнуть у лица в силу принятия на себя такой обязанности в силу договора (например, как условие по договору ипотеки). Страхование осуществляется в соответствии с нормами гл. 48 Гражданского кодекса РФ, а также Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).

По договору страхования жилого помещения застраховать можно несущие конструкции дома, в котором расположено помещение (т. е. стены и перекрытия); отделку и инженерное оборудование (т. е. внутреннюю отделку – покрытие пола, стен, потолка, дверное и оконное заполнение, встроенные кухни, встроенные шкафы, антресоли; оборудование – санитарно-техническое оборудование, канализацию, обеспечение холодной и горячей водой, отопление, электро– и газоснабжение, камины, печи, сауны, бассейн, системы очистки и умягчения воды, телекоммуникации, охранную, пожарную сигнализацию, системы видеонаблюдения, автономные источники энергообеспечения, системы вентиляции и кондиционирования, посудомоечные машины, встроенную кухонную электротехнику и фильтры, электроустановочные изделия и т. п.). Дополнительно можно застраховать находящееся в квартире движимое имущество.

Застраховать жилье можно от различных страховых рисков:

– от пожара, т. е. от возникновения огня, а также воздействия на имущество возникших в результате такого огня продуктов горения, высокой температуры либо проведения правомерных действий по тушению пожара, в том числе использования автоматических систем пожаротушения;

– от взрыва, в частности от взрывов газопроводов, котлов и иных емкостей для хранения, транспортировки и переработки бытового и промышленного газа, либо взрывчатых веществ;

– от повреждения водой, т. е. от воздействия на имущество воды или иной жидкости из водопроводных, канализационных, отопительных, охлаждающих систем или систем кондиционирования, либо проникновения воды из соседних помещений, не принадлежащих страхователю;

– от механического повреждения, такого, как наезд на имущество транспортных средств, навал судов, падение летательных аппаратов, деревьев, строительных кранов, проведение капитального ремонта или переустройства помещений, не принадлежащих страхователю, и т. п.;

– от противоправных действий третьих лиц, таких, как хищение, вандализм либо умышленное уничтожение или повреждение имущества, в том числе путем поджога, взрыва или иным общеопасным способом;

– от стихийных бедствий, таких, как землетрясение, буря, вихрь, ураган, удар молнии, наводнение и т. п., если эти явления признаны опасными природными явлениями органом Федеральной службы по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды или МЧС России;

– от террористического акта;

– от ущерба капитального ремонта или перепланировки в соседних квартирах и др.

Ущерб может выразиться в полном или частичном повреждении или утрате жилого помещения или его части.

Утратой жилого помещения считается полная потеря помещения в результате его разрушения при пожаре, наводнении, сели, оползне или же в результате действий других негативных явлений. Чаще всего утрата помещения происходит в результате разрушения, полного уничтожения помещения в результате пожара, наводнения, землетрясения, освобождения земельного участка под новое строительство и т. п.

Повреждением жилого помещения считается ухудшение его состояния в результате воздействия вредных факторов. Страховыми случаями, влекущими повреждение недвижимого имущества, могут быть ураган, который сорвал кровлю, взрыв бытового газа, который выбил окно, или авария водопровода.

Утраченное помещение восстановить обычно вообще невозможно, а если и возможно, то при условии несения потерь, которые соизмеримы со стоимостью поврежденного помещения. Поврежденное помещение можно вернуть в прежнее состояние путем проведения реставрации или ремонта, при этом затраты на такое восстановление будут значительно меньше стоимости самого помещения.

2. Добровольное страхование осуществляется путем заключения договора между страхователем и страховщиком. Объектами страхования являются имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями на случай их утраты (разрушения) или повреждения.

Сторонами в договоре страхования жилых помещений являются страхователь и страховщик. Страхователем является юридическое лицо или совершеннолетний дееспособный гражданин, которые заключили со страховщиком договор страхования. В качестве страхователей по договору могут выступать любые заинтересованные лица, в том числе собственники жилых помещений (граждане, иностранные граждане, лица без гражданства, коммерческие и некоммерческие организации, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, если жилое помещение относится к государственному или муниципальному жилищному фонду), арендаторы, наниматели жилых помещений.

Страховщиком признается юридическое лицо любой организационно-правовой формы, имеющее лицензию на осуществление страховой деятельности на территории России (ст. 938 ГК РФ).

Для страхователя целью заключения договора страхования является компенсация возможных убытков, которые он может понести в случае наступления страхового случая – пожара, наводнения, наступления других страховых случаев.

Договор страхования является основным документом, удостоверяющим действительность сделки страхования. Согласно ст. 947 ГК РФ его цена не должна превышать действительную стоимость жилого помещения. В договоре определяются: объекты страхования (конкретные жилые помещения и имущественные интересы страхователя или иного лица, в пользу которого заключен договор, – выгодоприобретателя; права и обязанности страховщика и страхователя; перечень страховых рисков, т. е. предполагаемых событий или действий, на случай которых производится страхование; страховая сумма (денежная сумма, определяемая договором, из которой рассчитывается размер выплат при наступлении страхового случая); страховая премия (плата за страхование, уплачиваемая страхователем страховщику); срок страхования.

Договор считается заключенным, если он подписан страхователем и страховщиком.

Спорные вопросы между страхователем и страховщиком в период действия договора разрешаются путем переговоров или в судебном порядке. Граждане могут обращаться в суды общей юрисдикции, а юридические лица в арбитражные и третейские суды.

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к статье 22

1. Комментируемая статья определяет условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое помещение.

Норма п. 1 о том, что перевод допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства РФ о градостроительной деятельности (в первую очередь Градостроительного кодекса РФ), является общей и относится к любому переводу.

Условия, когда перевод жилого в нежилое помещение невозможен в силу фактически существующих и объективно неустранимых причин, являются следующими (п. 2–3 статьи):

– когда доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

– когда отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

– право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, в жилом помещении зарегистрирована семья или квартира обременена правом завещательного отказа);

– если квартира расположена не на первом этаже указанного дома или если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми (для квартир).

Перевод необходим для того, чтобы можно было использовать его как местонахождение (юридический адрес) юридического лица, для осуществления некоторых видов его уставной деятельности, в пределах, предусмотренных законом (см. комментарий к ст. 17 ЖК РФ). На нижних этажах домов размещают аптеки, магазины, офисы, салоны продаж. Использование помещения в многоквартирном доме даже переведенного в нежилое является недопустимым.

2. На практике перевод нежилого помещения в жилое является более редким и дорогостоящим.

Условия, когда перевод нежилого помещения в жилое невозможен в силу фактически существующих и объективно неустранимых причин, предусмотрены п. 4 статьи:

– помещение не отвечает установленным требованиям (например, санитарным требованиям, когда в помещении не имеется окон);

– отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям (например, повышенная влажность не может быть устранена);

– если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, оно заложено, имеется судебный спор, определением суда наложен арест).

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее – акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»)». Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Комментарий к статье 23

1. В комментируемой статье закреплен поэтапный порядок перевода помещений из жилого в нежилое. Такой перевод относится к компетенции органов местного самоуправления.

На практике порядок подобного перевода состоит из нескольких условных этапов: разработка проектной документации на переводимое помещение; подготовка технической документации; подача заявления о переводе в орган местного самоуправления и получение решения этого органа; проведение переустройства, перепланировки или иных видов работ, если орган местного самоуправления указал на необходимость их проведения; получение акта приемочной комиссии; постановка на государственный учет в органе или организации, осуществляющем государственный учет объектов недвижимого имущества; государственная регистрация помещения в качестве нежилого (путем внесения изменений в ЕГРП). Заявление может иметь унифицированную форму.

2. Быть заявителем, который обращается в орган местного самоуправления, может собственник помещения или лицо, действующее от его имени по доверенности. Перечень документов, которые прилагаются к заявлению, перечислен исчерпывающим образом в п. 2 статьи. Необходимыми являются правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство), проектные (проекты переустройства, перепланировки подготавливаются любой специализированной организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ), техническую документацию на само помещение, а также на дом (это технический паспорт помещения и поэтажный план дома с указанием на нем переводимого помещения).

При сдаче заявления заявителю выдается или направляется по почте расписка, в которой перечисляются документы, приложенные к заявлению.

Принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения производится в ограниченный срок – 45 дней со дня их получения соответствующим органом. В трехдневный срок, исчисляемый в рабочих днях, после принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает или направляет по почте заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.

Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.

Если же необходимы работы по переустройству, перепланировке помещения или ремонтные работы, то приемка этих работ осуществляется приемочной комиссией, которая по результатам выдает соответствующий акт.

При эксплуатации помещения после его перевода должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования.

Пункт 9 комментируемой статьи изложен в редакции от 13 мая 2008 г. и содержит ссылку на Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Согласно ст. 3 указанного Закона органом, осуществляющим кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, является федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации». В настоящее время таким ограном является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Росреестр подведомствен Министерству экономического развития и осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через свои территориальные органы во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления муниципальных образований и организациями.

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Комментарий к статье 24

1. В статье перечислены четыре случая отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.

В первых двух случаях речь идет не об отказе в переводе жилого помещения в нежилое (или наоборот), а об отказе в рассмотрении вопроса о переводе. При этом в первом случае заявителю должно быть предложено представить недостающие документы, а во втором – обратиться в надлежащий орган.

Решение об отказе в переводе помещения должно быть обоснованным. Унифицированная форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, утвержденная постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502, предусматривает ссылку на один из подпунктов ст. 24 ЖК РФ с указанием конкретной причины отказа.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Комментарий к статье 25

1. Комментируемая статья дает общее представление о понятиях переустройства и перепланировки жилого помещения. Норма статьи в теории права называется нормой-дефиницией. Исчерпывающего перечня видов перепланировки или переустройства в статье не содержится.

Условия и порядок работ по переустройству и перепланировке содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.

Пункт 1.7.1 указанных Правил предусматривает, что переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат; прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения; устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Сведения о технических характеристиках помещения содержатся в техническом паспорте помещения. После переоборудования и перепланировки в технический паспорт помещения вносятся соответствующие изменения.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Комментарий к статье 26

1. Комментируемая статья определяет порядок проведения переустройства или перепланировки жилого помещения.

Для проведения работ по переустройству и перепланировке необходимо предварительное согласование с органом местного самоуправления. Заявление представляется по унифицированной форме и должно иметь предусмотренные п. 2 приложения. Этот перечень является исчерпывающим. Соответственно, требование о представлении других документов является неправомерным.

Орган, осуществляющий согласование, должен руководствоваться сроками, предусмотренными п. 3–4 статьи и не затягивать принятие решения.

Форма решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки утверждена тем же постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266, что и форма заявления.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Комментарий к статье 27

1. Комментируемая статья устанавливает основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, а также требования, предъявляемые к документу об отказе (к решению).

Во многих субъектах РФ форма решения об отказе установлена в соответствующих правовых актах. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения представляет собой отдельный письменный документ, содержащий обязательные реквизиты любого документа, указание на конкретный объект переустройства или перепланировки, в также конкретные основания для отказа со ссылкой на комментируемую статью.

2. Отказ может быть обжалован в судебном порядке по общим правилам, установленным процессуальным законодательством.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Комментарий к статье 28

1. Документом, который подтверждает завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является акт приемочной комиссии. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.

После утверждения и подписания руководителем соответствующего органа акт направляется в соответствующий территориальный орган кадастрового учета (на настоящий момент таким органом является Росреестр). На основании полученного акта орган по учету объектов недвижимого имущества вносит изменения в государственный реестр объектов недвижимого имущества.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Комментарий к статье 29

1. Комментируемая статья устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Самовольными являются работы, проведенные при отсутствии на то правовых оснований или с нарушением проекта переустройства или перепланировки.

Последствием самовольного переустройства и (или) перепланировки, предусмотренным жилищным законодательством, является расторжение договора социального найма жилого помещения. У собственника жилья жилье может быть принудительно изъято и продано с публичных торгов.

Кроме того, ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает наложение административного штрафа за нарушение правил пользования жилыми помещениями. За порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению предусмотрено предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 руб. За самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах предусмотрено наказание в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 руб.

2. Заинтересованное лицо вправе подать исковое заявление в суд, с тем чтобы узаконить самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения. Для этого лицо должно доказать, что жилое помещение после произведенного переустройства и (или) перепланировки не нарушает права и законные интересы третьих лиц, а также соответствует градостроительным, санитарным, гигиеническим и иным требованиям, предъявляемым к жилому помещению.

В противном случае, если права третьих лиц или требования законодательства нарушаются произведенными переустройством или перепланировкой жилого помещения, собственнику или нанимателю жилого помещения предоставляется срок для того, чтобы привести жилье в прежнее состояние. Установленный срок должен отвечать требованиям разумности, т. е. должен быть достаточным, с одной стороны, но должен приводить к затягиванию приведения жилья в прежнее состояние – с другой.

3. Часть 6 комментируемой статьи является гарантией исполнения новым собственником незаконно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Иначе жилое помещение продается с публичных торгов.

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 30

1. Любые лица вправе иметь жилые помещения в собственности. Собственниками могут быть любые физические лица (граждане РФ, иностранные граждане, а также лица без гражданства) и юридические лица (коммерческие и некоммерческие независимо от их организационно-правовой формы).

Правомочия собственника включают в себя право владеть, пользоваться или распоряжаться данным имуществом, а также нести бремя ответственности по его содержанию.

Собственник жилого помещения (квартиры, комнаты) осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК РФ).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В коммунальной квартире места общего пользования находятся в общей долевой собственности собственников комнат данной квартиры.

Наниматели жилого помещения, члены их семьи и граждане, постоянно проживающие с ними, осуществляют лишь часть правомочий, предоставленных собственнику, – правомочия пользования или владения и пользования жилым помещением.

2. Собственник обязан соблюдать Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, а также Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

3. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2–4 настоящей статьи.

7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Комментарий к статье 31

1. Для целей жилищного законодательства членами семьи собственника жилого помещения признаются его супруг, дети, родители, которые проживают совместно с собственником жилого помещения. Если указанные лица проживают отдельно от собственника жилого помещения, то членами семьи они не признаются. Также членами семьи собственника могут быть признаны иные родственники, нетрудоспособные иждивенцы, иные граждане, если они вселены собственником в жилое помещение в качестве членов его семьи.

При этом стоит учитывать, что супруг, проживающий отдельно, имеет право на имущество, нажитое супругами во время брака. Вне зависимости от совместного или раздельного проживания супругам такое имущество принадлежит на праве общей совместной собственности.

2. Местом жительства несовершеннолетних является место жительства родителей или иных законных представителей. Соответственно, несовершеннолетние имеют право пользоваться жилым помещением, где проживают вместе с родителями (одним родителем).

3. При переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу право пользования данным помещением утрачивают все члены семьи (ст. 292 ГК РФ).

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1–3, 5–9 настоящей статьи.

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Комментарий к статье 32

1. Комментируемая статья находит и «сглаживает» противоречия между земельным и гражданским законодательством. Любое недвижимое имущество тесно связано с землей (за исключением, предусмотренным ГК РФ). Общий принцип, из которого в настоящее время исходит российское законодательство, – это принцип единства объекта недвижимости и земельного участка, на котором этот объект расположен.

Изъятие предполагает, что инициатива отчуждения имущества, принадлежащего собственнику, исходит не от самого собственника, а от иного лица.

Изъятие земельного участка, на котором расположено жилое помещение (дом), для государственных или муниципальных нужд значительно растянуто во времени. Такое изъятие происходит в несколько этапов: принятие решения об изъятии жилого помещения; государственная регистрация в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – в управлениях и филиалах Федеральной регистрационной службы); уведомление в письменной форме о принятом решении собственника жилого помещения; непосредственно выкуп жилого помещения (перечисление денежных средств или предоставление жилья взамен занимаемого и правовое оформление передачи жилого помещения).

2. Решение об изъятии жилого помещения может быть принято органом государственной власти или органом местного самоуправления. Он имеет обязательную письменную форму. Решение подлежит государственной регистрации. Соответствующая запись вносится в раздел 5 ЕГРП об обременениях и правопритязаниях на недвижимое имущество. Эта процедура позволяет контролировать сроки и является гарантией прав прежде всего собственника помещения. После извещения собственника о предстоящем выкупе должен пройти срок не менее года.

3. Собственник вправе согласиться на изъятие земельного участка до истечения годичного срока, письменно оформив свое согласие. Такое согласие обычно заверяется нотариально. Второй вариант – собственник должен лично явиться в регистрирующий орган, с тем чтобы оформить свое согласие лично.

4. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируются ст. 55 ЗК РФ. Изъятие, в том числе путем выкупа, возможно в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ; с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов. Кроме того, в ч. 10 комментируемой статьи предусмотрено дополнительное основание изъятия земельного участка для муниципальных нужд – признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

5. Выкупная цена жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения плюс все убытки, причиненные собственнику изъятием его имущества. Убытками в данном случае можно считать расходы, вызванные изменением места проживания (расходы на переезд, перевоз вещей); временным пользованием иным жильем до приобретения в собственность другого помещения (расходы на арендную плату); поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность (оплата услуг риелтора); оформлением права собственности на другое жилое помещение (расходы на уплату государственных пошлин). Убытки включают в себя не только реальный ущерб, но и упущенную выгоду.

6. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену взамен изымаемого. Это не освобождает орган государственной власти или местного самоуправления от возмещения всех остальных убытков собственника.

7. В статье 15 Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ предусмотрены особенности резервирования земель и изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях организации и проведения Олимпийских и Параолимпийских игр и развития города Сочи как горно-климатического курорта.

Указанным Законом предусмотрено, что в период с 1 января 2008 г. до 1 января 2014 г. на территории Краснодарского края допускаются:

– резервирование земель для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов;

– изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов;

– изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, находящихся в границах обозначенных в Законе территорий Краснодарского края и муниципального образования «Город-курорт Сочи».

В случае, если земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, находятся в частной собственности и обременены правами третьих лиц, их изъятие является основанием одновременного прекращения таких прав, за исключением случаев, когда такие права не препятствуют использованию земельного участка для целей, являющихся основанием его изъятия. Изъятие осуществляется в собственность РФ, в собственность Краснодарского края или в собственность муниципального образования «Город-курорт Сочи» в зависимости от целей такого изъятия.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

2. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Комментарий к статье 33

1. Возможность завещательного отказа установлена ст. 1137–1140 ГК РФ. Комментируемая статья устанавливает механизм реализации права пользования жилым помещением, предоставленным по такому отказу.

Завещательный отказ содержится в завещании. Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

В силу завещательного отказа возникают правовые отношения между наследником, обязанным исполнить завещательный отказ, и отказополучателем.

2. Отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с его собственником, но в течение установленного времени. Как и собственник, он осуществляет не только права, но и несет обязанности, в том числе по внесению платы за коммунальные услуги.

В случае если наследник, являющийся собственником, решает продать жилье третьему лицу, то отказополучатель – член семьи наследника (собственника) жилья продолжает пользоваться помещением на прежних условиях. Пунктом 2 ст. 1137 ГК РФ установлено, что при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

3. Права пользования, возникающие из завещательного отказа, ограничивают (обременяют) право собственности на жилое помещение и в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат государственной регистрации. Поэтому отказополучатель может потребовать регистрации своего права.

4. Представляется, что законодателю целесообразнее было бы прямо предусмотреть обязательную государственную регистрацию права пользования жилым помещением, возникшего на основании завещательного отказа.

На практике нотариус, выдающий наследнику свидетельство о праве на наследство, обязательно указывает в нем о наличии обременения унаследованного жилья правами третьих лиц – отказополучателей. Обращаясь за регистрацией своего права на недвижимость, наследник не может зарегистрировать свое право собственности без регистрации обременения. Зарегистрировать право без обременения, указанного в правоустанавливающем документе, регистрирующий орган не имеет права.

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Комментарий к статье 34

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).

По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин, но не юридическое лицо.

Передача жилья в собственность не означает, что получатель содержания с иждивением теряет право проживать в переданном в собственность жилом помещении, и новый собственник может выселить получателя содержания с иждивением и предоставить ему другое жилье. Замена жилища должна решаться только по соглашению сторон. Плательщик ренты не вправе каким-либо образом ухудшать жилищные условия получателя содержания с иждивением, в том числе без его согласия сдавать внаем часть жилого помещения, подселять третьих лиц и т. п. (если иное не предусмотрено договором ренты).

Плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента государственной регистрации договора (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Рента регистрируется как обременение жилого помещения. Зарегистрированный собственник принимает на себя бремя содержания имущества, в том числе обязанности по уплате налога на недвижимость и расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию недвижимого имущества.

Гражданин, проживающий в жилом помещении по договору пожизненного содержания с иждивением (получатель ренты), пользуется этим помещением наравне с собственником последнего, а также несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (если иное не предусмотрено самим договором).

Пожизненное содержание с иждивением относится к длящимся договорам и сохраняет силу до момента смерти получателя ренты и (или) указанного им лица.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суд.

Комментарий к статье 35

1. Гражданин, который пользуется жилым помещением собственника, может быть выселен по требованию последнего в двух случаях: если право пользования этим помещением прекращено или если гражданин нарушает правила пользования жилым помещением. Комментируемая статья носит общий характер и применяется и для граждан – бывших собственников жилья, и для граждан, занимающих жилые помещения по договору найма, и для членов товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов.

Принудительное выселение возможно не иначе как по решению суда. Исполнение решения суда о выселении производится территориальными органами Федеральной службы судебных приставов по месту нахождения жилого помещения.

Собственника жилого помещения могут выселить за неуплату коммунальных платежей более чем за 6 месяцев, если по решению суда его признают банкротом. Такое жилое помещение продается на публичных торгах, с вырученной суммы удерживают долги и судебные издержки, а оставшуюся сумму возвращают бывшему владельцу.

Право пользования жилым помещением собственника прекращается в случае прекращения семейных отношений, перехода права собственности на жилое помещение, истечения срока по завещательному отказу, в силу договора или иного соглашения или же в силу решения суда.

Выселение может стать следствием невозврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры (ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

2. С 1 февраля 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ, ст. 107 которого устанавливает порядок выселения.

Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением.

Порядок выселения является общим для всех случаев. Причина выселения, будь то неуплата за жилье более 6 месяцев или же бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допуская его разрушение, на порядок выселения никак не влияет. На практике выселение представляет собой четкий перечень последовательных действий приставов-исполнителей. Выселяемому гражданину направляется исполнительный документ с требованием о выселении и предоставляется срок для освобождения жилья. В случае, когда граждан не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.

Выселение производится с участием понятых. Обязательно составляется акт о выселении и описывается имущество.

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из кооператива, а также члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме этого кооператива и обязаны освободить его в 2-месячный срок со дня принятия решения об исключении (ч. 1 ст. 133 ЖК РФ).

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Комментарий к статье 36

1. У собственников помещений в многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Доли определяются на основании технической документации – по экспликациям к поэтажным планам и по проектной документации на жилой дом.

Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из жилых помещений, нежилых помещений, помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.

Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что многоквартирный дом является единым комплексом недвижимого имущества.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома в размере, пропорциональном площади квартиры к общей площади помещений в многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ). Иная «пропорция» может быть предусмотрена принятым до вступления в силу Закона о введении в действие ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Очень часто владельцы квартир, граничащих с техническим этажом, изъявляют желание оформить право собственности или долгосрочной аренды на ту его часть, которая находится непосредственно над (под) их квартирой. Для того чтобы приобрести часть технического этажа, необходимо получить на это согласие всех собственников жилых и нежилых помещений в доме. Если же дом муниципальный, то необходимо будет изготовить проект и получить разрешение администрации города. На практике нижние этажи чаще всего выкупаются под нежилые помещения или сдаются в аренду.

Право собственности как на сами квартиры и иные жилые помещения, так и на общее имущество возникает в момент государственной регистрации права собственности на помещение (п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

2. Перечень общего имущества дома подробно перечислен в п. 1 комментируемой статьи. Исчерпывающим он не является. Общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Общим является имущество, которое: неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями; при отчуждении помещения следует его судьбе; право собственности возникает одновременно с правом собственности на помещение; является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме; функционально зависит от помещения; предназначено для удовлетворения потребностей граждан.

Таким образом, можно сделать вывод, что общим имуществом в многоквартирном доме является все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям.

3. В существующей застройке поселений земельный участок под многоквартирным домом и прилегающий к нему является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Даже в случае разрушения дома собственники сохраняют свою долю в праве общей долевой собственности на оставшийся после разрушения дома земельный участок, а также на оставшиеся на участке объекты, которые предназначались для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т. п. может устанавливаться сервитут. Сервитут является обременением земельного участка. Установление сервитута не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Комментарий к статье 37

1. В случае купли-продажи, дарения и иного отчуждения жилой недвижимости, а также наследования жилья в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В статье 135 ГК РФ установлено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи. В данном случае помещение и общее имущество в многоквартирном доме можно рассматривать как главную вещь и ее принадлежность. Осуществлять выдел доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в натуре запрещено законом.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относящаяся к конкретному помещению в этом доме, является величиной постоянной и может меняться только в случае реконструкции многоквартирного дома.

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Комментарий к статье 38

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

При переходе права собственности на помещения (как жилое, так и нежилое) в многоквартирном доме от одного собственника к другому вместе с этим помещением к новому собственнику переходит также доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Запрещены сделки, согласно условиям которых допускается переход права собственности на помещение в многоквартирном доме без перехода доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме к новому собственнику. Договор с таким условием является ничтожным и уполномоченным регистрирующим органом в его государственной регистрации будет отказано.

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

Комментарий к статье 39

1. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе и общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома возлагается на всех без исключения собственников жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение, пользуется сам собственник или наниматель общим имуществом или его частью или нет.

2. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В настоящее время действуют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от от 13 августа 2006 г. № 491, которыми устанавливается состав общего имущества, требования к его содержанию, общие расходы собственников на содержание и ремонт общего имущества, а также порядок контроля за содержанием такого имущества.

3. С 27 ноября 2009 г. комментируемая статья дополнена п. 4, который ссылается на перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности. Мероприятия должны проводиться в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (см. Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ). Перечни мероприятий утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ.

Соответственно, обеспечение энергосбережения и повышения энергетической эффективности в жилищном фонде является общей задачей органов власти, коммунальных предприятий, жилищных организаций, а также населения. В срок до 1 июля 2010 г. тепло-, водо-, газо-и электроснабжающие организации должны направить управляющим компаниям и ТСЖ, ЖСК, а также жителям индивидуальных и многоквартирных домов предложения об оснащении домов приборами учета. В дальнейшем снабжающие организации обязаны ежегодно предлагать для многоквартирных домов или их групп перечень мероприятий в отношении общего имущества и помещений в многоквартирном доме, проведение которых способствует энергосбережению.

Управляющие компании и ТСЖ, ЖСК обязаны ежегодно разрабатывать и доводить до сведения жителей многоквартирных домов предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения использования ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий. В отопительный сезон на указанные организации возлагается обязанность по регулированию расхода тепловой энергии в домах в целях снижения ее потребления и оптимизации расходов собственников помещений. В свою очередь, до 1 января 2012 г. собственники индивидуальных жилых домов, собственники помещений в многоквартирных домах должны обеспечить оснащение домов коллективными (общедомовыми) приборами учета воды, тепловой и электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальных квартир) приборами учета воды, газа и электроэнергии.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 261-ФЗ застройщик обязан разместить на фасаде вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указатель класса его энергетической эффективности. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны обеспечивать надлежащее состояние указателя класса энергетической эффективности многоквартирного дома и при изменении класса энергетической эффективности многоквартирного дома обеспечивать замену этого указателя. Требования к указателю класса энергетической эффективности многоквартирного дома устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, или при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенные в утвержденный перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев проведения указанных мероприятий ранее и сохранения результатов их проведения. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на проведение указанных мероприятий.

В целях снижения расходов на проведение указанных мероприятий собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать от лица, ответственного за содержание многоквартирного дома, осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, и (или) заключения этим лицом энергосервисного договора (контракта), обеспечивающего снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 40

1. Комментируемая статья предусматривает для собственника возможность объединения двух или нескольких помещений в многоквартирном доме в одно помещение. Объединение производится в порядке, установленном гл. 4 настоящего Кодекса «Переустройство и перепланировка жилого помещения». Понятие «помещение» используется для обозначения как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Смежные помещения – это помещения, разделенные общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями. Изменение границ помещений связано с осуществлением реконструкции, переустройства или перепланировки.

Объединение имеет целью увеличение жилой площади и направлено на создание более комфортных условий проживания. Возможно объединение помещений, не только находящихся рядом на одном этаже, но и помещений, расположенных на разных этажах одно под другим.

Условиями объединения помещений в одно являются:

– право собственности на два или более смежных помещений в многоквартирном доме;

– соблюден установленный порядок переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 25–29 ЖК РФ). Согласия собственников других помещений в этом многоквартирном доме не требуется.

2. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе увеличить занимаемую им площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества изменяет долю в праве общей собственности на это имущество.

Согласие собственников других помещений в многоквартирном жилом доме должно быть получено до проведения переустройства или перепланировки в письменной форме.

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире).

2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Комментарий к статье 41

Собственники комнат в коммунальной квартире, помимо права собственности на конкретную комнату, обладают также правом общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире: туалеты, ванные комнаты, кухни, коридоры и кладовые, а также сантехнику и коммуникации.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246–247 ГК РФ).

Переустройство или перепланировка общего имущества в коммунальной квартире, влекущие изменение его размера, возможно только с согласия всех собственников комнат в такой квартире. Она допускается лишь с письменного согласия всех собственников комнат в данной квартире.

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Комментарий к статье 42

Доля собственника в праве общей собственности на такое имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты. Доля в праве общей собственности сохраняется при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире к новому собственнику и не может быть передана отдельно от нее.

Собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки или мены комнаты, отчуждаемой одним из них. На продажу комнаты с публичных торгов норма о преимущественном праве не распространяется.

До отчуждения собственник комнаты обязан в письменной форме известить всех остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий, на которых она продается. По истечении месяца, если не поступит предложения о покупке, собственник вправе продать свою комнату любому лицу. Если продажа требуется в срочном порядке, то соседи по коммунальной квартире вправе предоставить отказ от права преимущественной покупки (до истечения месячного срока), который представляется в регистрирующий орган со всеми иными документами в нотариально удостоверенном виде. Законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество допускается также право сособственников лично явиться в регистрирующий орган в момент сдачи документов на регистрацию перехода права и на месте составить такой отказ.

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Комментарий к статье 43

Статья регулирует правоотношения собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Общим имуществом могут являться ванная, туалет, коридор, кухня, кладовая, включая расположенную там сантехнику, системы отопления, инженерные коммуникации.

Это имущество является долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартире и предназначено для совместного использования собственниками комнат. Самостоятельному отчуждению общее имущество не подлежит и в натуре выделено быть не может.

Норма статьи перекликается со ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Общее имущество в коммунальной квартире, принадлежащее собственнику комнаты в соответствующей доле, должно содержаться им и иными собственниками комнат этой квартиры.

Понятие «содержание» подразумевает участие в расходах на ремонт сантехники, общей мебели, мест общего пользования, на поклейку обоев или побелку потолков, на замену труб водоснабжения, а также личное участие в проводимом ремонте.

Размер денежной суммы, которую собственник комнаты в коммунальной квартире должен вносить за содержание и ремонт общего имущества, определяется исходя из размера его доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 44

1. Общее собрание собственников помещений как орган управления должно действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.

У собственников помещений в многоквартирном доме существует право долевой собственности на общее имущество такого дома. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ).

2. В статье содержится ряд важнейших вопросов, которые могут быть решены не иначе как по соглашению собственников, которым, по сути, является решение общего собрания собственников. Помимо указанных в данной статье, к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома могут относиться иные вопросы, которые собственники сочтут для себя важными.

Так, на собрании решается вопрос о проведении реконструкции дома. Реконструкция возможна путем его расширения, перестройки, обновления несущих конструкций, перекрытий.

Вопрос о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, чаще всего обсуждается в связи с необходимостью обустройства автомобильных стоянок или гаражных боксов, а также детских площадок и площадок для выгула животных.

Решение принимается голосованием. Выбор способа управления многоквартирным домом производится простым большинством голосов собственников, принимающих участие в данном собрании. По остальным вопросам решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников. Любое решение может быть принято только при наличии кворума. Обеспечить достаточную явку собственников на общее собрание порой является сложной задачей.

3. Федеральным законом от 27 сентября 2009 г. № 228-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона “О рекламе” в п. 2 введен подп. 3.1, которым к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Отныне общие собрания собственников дома смогут размещать свою рекламу на крыше или на фасаде многоквартирных жилых домов только с согласия его собственников. Тем самым был ликвидирован существенный «пробел» законодательства. Ранее содержание ст. 19 Закона о рекламе применительно к случаям размещения рекламы на многоквартирных домах или с использованием общего имущества собственников помещений таких домов не в полной мере согласовывалось с содержанием ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности все помещения, не являющиеся квартирами, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, а также земельный участок, на котором расположен данный дом. В результате не совсем правомерным было заключение договоров на размещение рекламы и с органами местного самоуправления, и с товариществами собственников жилья (которые не были на то надлежащим образом уполномочены).

Установка рекламных конструкций производится на основании ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе». Размещение рекламы на фасадах и крышах домов производится на основании договоров, заключаемых рекламными компаниями.

В настоящее время для установки и эксплуатации рекламной конструкции на фасаде, крыше или ином общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме компаниям необходимо каждый раз получать согласие общего собрания собственников помещений такого дома. Документом, подтверждающим согласие, является протокол общего собрания собственников.

Поскольку подписание договора о размещении рекламы всеми собственниками помещений в жилом доме или их большинством вряд ли представляется удобным, то законодатель предусмотрел в комментируемой статье п. 3.1, который определяет, что на общем собрании может определяться состав лиц (или лицо), которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

В протоколе важно отразить основные условия договора на размещение рекламы, такие как предмет договора (общее содержание и размер рекламной конструкции), место размещения рекламной конструкции, срок действия договора, стоимость договора. Оплата по договору как доход от распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме переходит к собственникам дома.

Согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу. Исключение составляют случаи, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Так как подобного упоминания Федеральным законом № 228-ФЗ не предусмотрено, уже заключенные и правильно составленные договоры перезаключения на новых условиях не требуют.

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Комментарий к статье 45

Комментируемая статья устанавливает порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На таких собраниях решаются важнейшие вопросы, в частности о расходах по содержанию общего имущества в доме.

Общие собрания могут быть очередными и внеочередными. Очередные проводятся ежегодно, а внеочередные – по мере необходимости.

Текущие вопросы, такие, как сроки и порядок проведения общего собрания, порядок уведомления о принятых им решениях, устанавливаются самим собранием. Оформление решений и иных документов в принципе производится в произвольной форме.

Собственники помещений должны быть информированы (извещены) о проведении общего собрания в установленный срок – не позднее чем за 10 дней. Датой извещения является день отправки заказного письма. Извещение должно содержать информацию, перечисленную в п. 5 статьи.

Органы местного самоуправления обязаны создавать условия для нормального проведения общего собрания и принятия им решений, например предоставлять для этого необходимые помещения (ст. 165 ЖК РФ).

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются, большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1–3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 46

Решения общего собрания должны отвечать требованиям, предъявляемым комментируемой статьей. В первую очередь для того, чтобы решения были правомочны, необходим кворум.

Собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (простое большинство).

Исключениями являются вопросы, решения по которым могут быть приняты не иначе как большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (квалифицированным большинством), а именно вопросы: реконструкции многоквартирного дома; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Как и при проведении общих собраний ТСЖ, в ходе проведения общего собрания запрещено изменять повестку дня либо принимать решения, не включенные в эту повестку.

Принятые решения и итоги голосования в 10-дневный срок должны быть доведены до сведения всех собственников помещений в этом многоквартирном доме. Собственник помещения, как принимавший, так и не принимавший личное участие в общем собрании, имеет право обжаловать решение общего собрания, если считает, что оно принято с нарушением требований законодательства. Обжалование производится в судебном порядке.

Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Комментарий к статье 47

Заочное голосование является наиболее удобной формой принятия решений общим собранием собственников в многоквартирном доме. Именно правилам проведения заочного голосования посвящена комментируемая статья.

Принятие решений возможно и без совместного присутствия собственников помещений. Заочным является голосование, когда решения собственников в письменной форме по вопросам повестки дня передаются ими в определенное место или по определенному адресу.

Извещение (сообщение) о проведении общего собрания направляется всем собственникам многоквартирного дома в порядке ст. 45 ЖК РФ.

Учитываются для подсчета голосов только те решения, которые получены до времени окончания приема решений. Конкретные решения по каждому вопросу повестки дня, которые должны быть выражены в ясных формулировках «за», «против» или «воздержался».

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Комментарий к статье 48

1. Комментируемая статья описывает процедуру голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут участвовать в общем собрании лично либо через своих представителей. Лично присутствовать на собрании могут и сам собственник, и его представитель. Однако право голоса в этом случае имеет один из них (по умолчанию собственник).

Представитель собственника должен подтвердить свои полномочия доверенностью на право участия в общем собрании. Доверенность может предусматривать или не предусматривать право голоса от лица доверителя.

Доверенность должна отвечать основным требованиям гражданского законодательства (ст. 180 ГК РФ). Она должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе с указанием имени гражданина или наименования юридического лица, места жительства или места нахождения, а также паспортных данных физического лица или реквизитов юридического лица.

У одного собственника может быть два или несколько представителей. Действующее законодательство не запрещает выдавать доверенности от одного лица нескольким лицам и от нескольких лиц одному или нескольким лицам.

2. Количество голосов собственника помещения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

3. Порядок голосования собственников на общем собрании может быть различным. Если голосование очное, то решения на общем собрании могут приниматься письменно или поднятием рук. Заочное голосование может проводиться путем принятия решений в письменном виде (ст.47 ЖК РФ).

Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

1. По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

3. Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.

4. Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.

5. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Комментарий к статье 49

1. Комментируемая статья определяет условия и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Социальное назначение данного жилищного фонда предполагает бесплатное предоставление жилья в пределах нормы предоставления площади жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ).

Жилые помещения на условиях найма могут предоставляться из государственного жилищного фонда соответствующими органами РФ и субъектов РФ, а также из муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления (ст. 672 ГК РФ). Фонд, из которого предоставляется такое жилье, относится к фонду социального использования.

Условия предоставления жилых помещениях на условиях найма являются следующими: признание гражданина малоимущим (определение граждан, являющихся малоимущими, содержится в п. 2 статьи); признание гражданина нуждающимся в жилом помещении; проживание гражданина в данном населенном пункте (определяется датой регистрации гражданина по месту жительства).

Граждане принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по месту своего жительства в порядке ст. 52 ЖК РФ.

2. На федеральном уровне порядок подсчета имущества граждан для признания их малоимущими определяется Федеральным законом от 5 апреля 2003 г. № 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи».

Для органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. № 17 утверждены Методические рекомендации. В этих Рекомендациях для оценки доходов и стоимости имущества предписано создавать специальные службы (комиссии) органов местного самоуправления.

До начала проведения процедуры расчета размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, уполномоченным органам рекомендуется предварительно определить, имеет ли гражданин, гражданин-заявитель основание для признания нуждающимся в жилом помещении муниципального жилищного фонда, предоставляемом по договору социального найма (п. 2.1 Методических рекомендаций). Сам расчет органами местного самоуправления доходов семьи гражданина-заявителя рекомендовано производить на основе сведений о составе семьи этого гражданина.

При расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученных каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной формах, в том числе:

– все предусмотренные системой оплаты труда выплаты (зарплаты, стипендии, пенсии и т. п.);

– средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;

– доходы от реализации и сдачи в аренду недвижимого имущества и т. п. (подробнее см. п. 3.2 Методических рекомендаций).

Малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, по договору социального найма предоставляются жилые помещения в муниципальном жилищном фонде. Такие граждане освобождаются от внесения платы за пользование жилыми помещениями (ст. 156 ЖК РФ).

3. Помимо указанных в ч. 2 комментируемой статьи малоимущих граждан, существуют иные категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма. Они вправе получить жилье из федерального жилищного фонда и фонда субъектов РФ.

4. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315. Такое жилье в виде квартиры или комнаты в государственном или муниципальном доме передается нанимателям в бессрочное пользование.

Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

1. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее – норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

2. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

3. Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в части 3 статьи 49 настоящего Кодекса категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления.

4. Учетной нормой площади жилого помещения (далее – учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

5. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

6. Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в части 3 статьи 49 настоящего Кодекса категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы.

Комментарий к статье 50

1. Комментируемая статья вводит понятия «учетной нормы» и «нормы предоставления» площади жилого помещения. Площадь помещения является одной из важных характеристик любого помещения и влияет на степень комфортности и благоустроенности условий проживания.

По договорам социального найма жилье предоставляется с учетом нуждаемости граждан в жилье. Если размер площади является недостаточным, а учетная норма является нарушенной, то граждане признаются нуждающимися в жилом помещении. При определении достаточности или недостаточности площади жилья берется в расчет количество проживающих в нем лиц.

Определение учетной нормы дается в п. 4 статьи. Учетная норма определяется уровнем обеспеченности граждан жильем в конкретном населенном пункте. Она устанавливается органом местного самоуправления, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органами исполнительной власти.

Во всех субъектах РФ учетная норма составляет приблизительно 10 кв. м. Учетная норма не может превышать норму предоставления жилой площади, установленную в этом конкретном субъекте.

2. Норма предоставления жилого помещения устанавливается как минимальное количество квадратных метров жилой площади, приходящихся на одного человека при получении им жилого помещения по договору социального найма (п. 2 статьи). В ранее действующем законодательстве применялось понятие «социальная норма площади жилья».

Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге – органами исполнительной власти. В субъектах РФ норма предоставления составляет около 18 кв. м.

3. Для отдельных категорий граждан могут применяться иные нормы предоставления по сравнению с нормами, установленными для данной местности соответствующим муниципальным органом.

Инвалидам может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза), в том случае, если последние страдают тяжелыми формами хронических заболеваний, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 (например, активными формами туберкулеза и пр.).

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

1. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее – нуждающиеся в жилых помещениях):

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.

2. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Комментарий к статье 51

Договор социального найма жилого помещения может быть заключен только с гражданами, нуждающимися в жилье. Для определения нуждаемости имеют значение такие факторы, как условия проживания нанимателя или собственника и членов его семьи, наличие занимаемых ими жилых помещений, их метраж и уровень благоустроенности.

Основания нуждаемости перечислены в ч. 1 комментируемой статьи, среди них обеспечение общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма определяется согласно ст. 50 ЖК РФ.

Если помещение непригодно для проживания или в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, то площадь жилого помещения (соблюдение учетной нормы) значения не имеет. Непригодным для жилья признается жилье, находящееся в ветхом или аварийном состоянии, а также жилье, в котором выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Нуждающимися признаются все лица, проживающие в жилых помещениях, в которых одновременно с ними проживает больной, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно (например, активная форма туберкулеза).

Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных настоящим Кодексом случаев.

2. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в статье 49 настоящего Кодекса категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

3. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее – заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

4. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

5. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных в соответствии с частью 4 настоящей статьи документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган.

6. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.

7. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Комментарий к статье 52

1. По договорам социального найма жилье предоставляется гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Граждане вправе обратиться с заявлением о постановке на учет в качестве нуждающихся в орган местного самоуправления по месту жительства. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие наличие оснований для такой постановки на учет. Оснований может быть одно, два и больше. Заявитель вправе выбрать одно из оснований или обратиться с разными заявлениями по числу оснований. Например, малоимущий одинокий гражданин, являющийся инвалидом, нуждающимся в жилье, может обратиться с заявлением и как малоимущий, и как инвалид.

Заявление гражданин подписывает с указанием совместно проживающих с ним членов его семьи. Оно подписывается всеми проживающими совместно с ним дееспособными членами семьи.

Примерный перечень документов, представляемых нуждающимися в жилье малоимущими гражданами вместе с заявлением, установлен приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. № 18. Среди них:

1) документы, подтверждающие состав семьи (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака, решение об усыновлении (удочерении), судебное решение о признании членом семьи и т. п.);

2) документы, необходимые для признания гражданина малоимущим (рекомендуется запрашивать после признания гражданина нуждающимся в жилом помещении);

3) документы, подтверждающие право быть признанным нуждающимся в жилом помещении, а именно: выписка из домовой книги; документы, подтверждающие право пользования жилым помещением, занимаемым заявителем и членами его семьи (договор, ордер, решение о предоставлении жилого помещения и т. п.); выписка из технического паспорта БТИ с поэтажным планом (при наличии) и экспликацией; справка органов государственной регистрации о наличии или отсутствии жилых помещений на праве собственности по месту постоянного жительства членов семьи, предоставляемая каждым дееспособным членом семьи заявителя; при необходимости иные документы (п. 8 Примерного перечня).

При положительном рассмотрении документов на учет для получения жилья принимается или вся семья, или один, или несколько членов семьи. Недееспособные граждане принимаются на учет по заявлениям их законных представителей – родителей, опекунов или попечителей.

Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом каждого конкретного субъекта РФ. Кроме того, действует ряд ведомственных правовых актов, таких, как Инструкция о порядке учета нуждающихся в улучшении жилищных условий работников центрального аппарата Госгортехнадзора России и предоставления им жилых помещений, которая утверждена приказом Федерального горного и промышленного надзора России (Госгортехнадзор России) от 24 сентября 2003 г. № 195; Инструкция о порядке учета нуждающихся в улучшении жилищных условий сотрудников, федеральных государственных служащих и работников органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, утвержденная приказом Государственного комитета РФ по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ от 20 ноября 2003 г. № 229.

Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Комментарий к статье 53

1. Комментируемая статья содержит важные положения, направленные на недопущение возможных злоупотреблений гражданами, претендующими на получение социального жилья.

Если лицо, совершившее намеренные действия, указанные в комментируемой статье, обратится с заявлением о принятии на учет в целях предоставления жилого помещения по договору социального найма до того момента, как истек 5-летний срок со дня совершения указанных действий, то ему будет отказано в принятии на учет со ссылкой на п. 3 ч. 1 ст. 54 ЖК РФ.

В статье не раскрывается содержание того, что следует понимать под «намеренными действиями», которые представляют собой злоупотребление. Ссылки на то, что данная норма должна уточняться исполнительными органами власти или органами местного самоуправления, в статье также не содержится.

Под такими намеренными действиями, вероятно, следует понимать умышленные действия, совершенные гражданином, претендующим на постановку его на учет в качестве нуждающегося, или членами его семьи, которые повлекли ухудшение его (их) жилищных условий таким образом, что в результате он по общим условиям приобрел право встать на учет, хотя без совершения таких действий этого права не имел бы или же имел бы, но на менее выгодных условиях (чаще всего меньшей площади).

Наиболее частыми случаями злоупотреблений являются сообщение ложных сведений о составе семьи или получаемых доходах и заключение фиктивного брака, с тем чтобы искусственно добиться возникновения учетной нормы жилого помещения.

Законодатель считает пятилетний срок достаточным, чтобы «наказать» лицо, намеренно ухудшившее свои жилищные условия. Однако этот срок не является настолько длительным, чтобы говорить о нарушении конституционного принципа о праве каждого на достойные условия проживания.

По истечении установленного срока гражданин опять приобретает возможность подать заявление о постановке на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении.

То обстоятельство, что гражданин совершил действия, в результате которых он стал обладать признаками лица, нуждающегося в жилом помещении, может быть обнаружено как до момента принятия окончательного решения о постановке его на соответствующий учет (в ходе рассмотрения его заявления), так и после его принятия на учет. В первом случае гражданину просто отказывается в принятии на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Во втором случае, когда неправомерные действия были обнаружены не сразу, гражданин подлежит снятию с учета. В любом случае повторно вопрос о его постановке на учет может быть рассмотрен не ранее установленного 5-летнего срока.

2. В соответствии со ст. 6 Закона города Москвы от 15 января 2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» (с изменениями) ухудшением жилищных условий считаются следующие действия граждан:

– изменение порядка пользования жилыми помещениями;

– обмен жилого помещения;

– невыполнение условий договора социального найма, коммерческого найма, безвозмездного пользования жилым помещением, купли-продажи с рассрочкой платежа, повлекшее выселение граждан в судебном порядке;

– изменение состава семьи в результате вселения иных лиц, расторжения брака;

– определение долей, выдел доли, в том числе в натуре, либо изменение долей собственниками жилого помещения, повлекшее установление иного порядка пользования;

– отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения либо его доли.

Статья 6 вышеуказанного Закона устанавливает, что не считается ухудшением вселение по месту жительства супруга, детей, родителей, иных граждан, объединенных признаками родства или свойства, если до вселения они:

– не обладали по предыдущему месту жительства самостоятельным правом пользования жилым помещением;

– обладали по предыдущему месту жительства самостоятельным правом пользования жилым помещением, но не были обеспечены по норме предоставления;

– обладали по предыдущему месту жительства самостоятельным правом пользования жилым помещением, признанным в установленном порядке непригодным для проживания;

– безвозмездно передали жилое помещение по предыдущему месту жительства госорганам или ОМСУ либо жилое помещение было изъято указанными органами для государственных или муниципальных нужд в установленном законом порядке.

Также не считаются ухудшением случаи расторжения договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением по инициативе получателя ренты; случаи отказа от принятия дара одаряемым, отказа дарителя от исполнения договора дарения, а также признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке.

Злоупотребления, совершенные с целью приобрести право на постановку на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, могут одновременно являться административными правонарушениями. В частности, согласно ст. 7.21 КоАП РФ лицо, допустившее порчу жилых домов или помещений, самовольное переоборудование, или использование не по назначению, или самовольную перепланировку, подвергается административному штрафу.

Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае, если:

1) не представлены предусмотренные частью 4 статьи 52 настоящего Кодекса документы;

2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

3) не истек предусмотренный статьей 53 настоящего Кодекса срок.

2. Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

Комментарий к статье 54

1. Часть 1 комментируемой статьи содержит перечень случаев, когда гражданам может быть отказано в принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Такой перечень является закрытым, что гарантирует права нуждающихся граждан.

Во-первых, отказ допустим, если не представлен весь пакет необходимых документов, которые перечислены в ст. 52 ЖК РФ. Помимо заявления о постановке на учет, которое представляется обязательно, должны быть представлены документы, подтверждающие право стоять на учете.

Перечень конкретных документов, которые необходимо представить вместе с заявлением, устанавливается законодательством субъектов РФ. Например, в городе Москве документами, подтверждающими право состоять на учете, являются:

– копия финансового лицевого счета на занимаемую площадь;

– выписка из домовой книги;

– справка о проверке жилищных условий;

– справка о регистрации по адресу;

– копия карточки учета для собственников квартиры;

– копия ордера жилого помещения (если он был);

– справка о составе семьи;

– иные документы, предусмотренные нормативными актами города Москвы.

Во-вторых, отказ допустим в случае, если представлены документы, которые не подтверждают право состоять на учете нуждающихся в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным ст. 51 ЖК РФ. Например, если сведения о том, что в состав семьи входит лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания (подп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ), указанные в заявлении как основание для постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, опровергаются сведениями, содержащимися в справке о составе семьи.

В-третьих, если не истек предусмотренный ст. 53 ЖК РФ пятилетний срок после выявления факта намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий.

Иные основания отказа в принятии гражданина на учет недопустимы. Законами субъектов РФ и правовыми актами органов местного самоуправления такие основания установлены быть не могут.

2. Решение об отказе оформляется в письменной форме и должно соответствовать форме, утвержденной Правительством РФ или субъектом РФ (на федеральном уровне не утверждено). Оно должно содержать все необходимые реквизиты акта органа власти и быть мотивированным. Такое решение должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на один из предусмотренных данной статьей случаев. Например, формулировка решения может быть следующей: «В связи с наличием в журнале регистрации записи от 12 марта 2005 г. о факте намеренного ухудшения гр-кой Кличко П.Т. своих жилищных условий, руководствуясь ст. 53 и подп. 3 п. 1 ст. 54 ЖК РФ…» и т. п.

Решение регистрируется в установленном порядке под исходящим порядковым номером и с указанием даты и направляется гражданину по почте в течение трех рабочих дней со дня принятия самого решения. Трехдневный срок указывается в самой статье и является предельно коротким. Оснований для продления установленного срока в статье не предусмотрено.

Срок исчисляется в рабочих днях, соответственно, в срок не входят выходные и нерабочие праздничные дни, отсчитываемые со следующего рабочего дня после дня принятия решения.

3. Указанное решение выдается на руки гражданину при его личной явке за этим документом или направляется ему по почте заказным письмом.

При несогласии гражданина с решением об отказе в принятии его на учет как нуждающегося в жилом помещении последний вправе его обжаловать. В соответствии со ст. 254 ГПК РФ заявление подается в суд в суд общей юрисдикции (обычно районный суд) по месту жительства гражданина или по месту нахождения органа, осуществляющего принятие на учет.

По общим правилам гражданского судопроизводства гражданин вправе обратиться в суд в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав. Пропущенный трехмесячный срок обращения в суд может быть восстановлен по ходатайству заявителя при наличии на то уважительных причин пропуска срока. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления. Заявление рассматривается судом в порядке особого судопроизводства, установленном ст. 257–258 ГПК РФ. Более подробно о защите гражданских прав см. ст. 11 ЖК РФ.

Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных статьей 56 настоящего Кодекса оснований снятия их с учета.

Комментарий к статье 55

1. Комментируемая статья гарантирует сохранение за гражданами статуса нуждающегося в жилом помещении, который приобретался ими в общеустановленном порядке. Документальным основанием для приобретения гражданами такого статуса является решение соответствующего органа о постановке на учет, принятое в порядке, установленном ст. 52 ЖК РФ.

После принятия такого решения произвольное снятие с учета не допускается. Это означает, что никто не может быть произвольно лишен права состоять на указанном учете, скажем, по мотиву отсутствия необходимого гражданину жилого помещения, истечению большого срока со дня постановки на учет и т. п.

Снятие с учета возможно лишь в строго определенном перечне случаев: после фактического предоставления жилого помещения по договору социального найма (ст. 57 ЖК РФ); при подаче гражданином заявления о снятии с учета (п. 1 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ); при утрате оснований, дающих гражданину право на получение жилого помещения по договору социального найма (подп. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ); при выезде на место жительства в другое муниципальное образование (п. 3 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ); при получении бюджетных средств гражданином на приобретение или строительство им жилого помещения (п. 4 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ); при предоставлении гражданину соответствующим органом власти земельного участка для строительства жилого дома (п. 5 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ); при выявлении виновных действий лица, таких, как предоставление недостоверных сведений, или при выявлении злоупотреблений служебным положением должностных лиц, осуществляющих постановку на учет (п. 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ).

Экземпляр решения компетентного органа о постановке на учет сохраняется у гражданина до получения им жилого помещения в соответствии с договором социального найма или же выявления оснований для снятия с учета.

2. До 1 марта 2005 г. (даты введения в действие ЖК РФ) применялся иной порядок постановки нуждающихся на учет. Поэтому Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изменениями) введено положение о том, что граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены оттуда, если их выселение не допускалось законом до 1 марта 2005 г. (ст. 13 Закона).

Это означает, что гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 г., жилые помещения по договорам социального найма и после 1 марта 2005 г. предоставляются в порядке, установленном новым ЖК РФ, т. е. в порядке изначально установленной очередности. Сказанное соответствует общему принципу законодательства, не допускающему «ухудшение» положения лиц в связи с принятием нового закона.

Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:

1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

2. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Комментарий к статье 56

1. В соответствии со ст. 56 снять нуждающихся граждан с учета можно только по обстоятельствам, которые могут зависеть, а могут и не зависеть от воли самого гражданина.

Во-первых, в силу определенных причин (выезд за рубеж и т. п.) гражданин может подать заявление о снятии с учета. Во-вторых, гражданин может утратить основания, дающие ему право получить жилье по договору социального найма. Возможность получить жилье по договору социального найма предоставлена малоимущим гражданам. В-третьих, переезд на другое место жительства, расположенное на территории другого муниципального образования. В пределах городской черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга очередность на получение жилья в ряде случаев сохраняется. Смена постоянного места жительства означает, что гражданин снялся с регистрационного учета по месту жительства с одновременной сдачей занимаемого им жилого помещения для того, чтобы зарегистрироваться в другом месте. Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242– 1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (с изменениями) регулирует порядок регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства в пределах России.

Всего Законом предусмотрено шесть оснований для снятия с учета. Именно ими в императивном порядке обязаны руководствоваться в своей деятельности жилищные органы.

Для упорядочения работы жилищных органов установлены четкие сроки принятия решения о снятии с учета. Срок принятия решения исчисляется в рабочих днях с даты, с которой соответствующему органу стало достоверно известно о наличии оснований для снятия с учета. Решение унифицированной формы не имеет, но одним из наиболее значимых его реквизитов является указание на обстоятельства, которые явились причиной снятия гражданина с учета. Оформляется такое решение в письменной форме. Оно может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.

2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.

4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.

5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса.

7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.

8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.

9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 57

1. В соответствии с комментируемой статьей жилье по договорам социального найма предоставляется в очередном и во внеочередном порядке. В общем случае для того, чтобы получить жилое помещение на условиях социального найма, гражданин должен проявить собственную инициативу: собрать необходимые документы, составить заявление о принятии его на учет в качестве нуждающегося и обратиться с таким заявлением в жилищный орган. Заявления граждан рассматриваются в порядке, предусмотренном ст. 52 ЖК РФ. Граждане принимаются на учет в порядке «живой» очереди. Тот, кто был принят на учет позже другого, не может получить жилое помещение раньше по времени (если не приобретет права на предоставление жилья во внеочередном порядке). Для определения очередности имеет значение не дата подачи заявления, а дата постановки на учет в качестве нуждающегося.

Общая закономерность действий по предоставлению жилья на условиях найма в любом случае неизменна. Она состоит в рассмотрении компетентным органом документов лица, нуждающегося в предоставлении жилья, принятии решения о предоставлении помещения на основе предоставленных гражданином или дополнительно запрошенных документов, а также в заключении договора социального найма и в фактическом заселении лица в предоставленное жилое помещение.

2. Закон отдельно выделяет категории лиц, которые имеют не просто право на получение жилья, а имеют внеочередное право, которое не зависит от того, в течение какого времени они состоят в качестве нуждающихся в предоставлении жилья.

3. Комментируемая статья устанавливает категории граждан, имеющих право получить жилое помещение вне очереди.

Во-первых, это граждане, жилье которых в установленном порядке признано непригодным для проживания, если оно не подлежит ни ремонту, ни реконструкции. При этом причина непригодности жилья значения не имеет. Жилье может стать непригодным для проживания вследствие стихийного бедствия или бесхозяйного содержания жилищного фонда.

Это подтверждается выводами, которые делает Конституционный Суд РФ в своем определении от 5 марта 2009 г. № 376-О-П «По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации». Суд указывает, что, «пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, лишившимся жилища в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении. Решение же вопроса о признании конкретных лиц нуждающимися в жилье по причине утраты пригодного для проживания жилого помещения в результате пожара в соответствии с предусмотренными Жилищным кодексом Российской Федерации основаниями относится к компетенции правоприменительных органов, включая суды общей юрисдикции». Суды при этом должны принимать во внимание все юридически значимые фактические обстоятельства в совокупности, включая характер действий, приведших к уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого помещения, объем страховых выплат и т. п.

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изменениями), предусматривает основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В пункте 54 указанного Положения предусмотрено важное положение, что для инвалидов и других маломобильных групп населения, пользующихся в связи с заболеванием креслами-колясками, отдельные занимаемые ими жилые помещения (квартира, комната) могут быть признаны комиссией непригодными для проживания граждан и членов их семей. Таким образом, помещение признается непригодным не только в силу того, что не отвечает общеустановленным требованиям, но и может быть признано таковым в силу того, что не удовлетворяет требованиям программы индивидуальной реабилитации конкретного лица-инвалида. Однако во внеочередном порядке получить жилье такие инвалиды не смогут.

Законодателем особо подчеркивается, что вне очереди граждане могут получить жилье, только если жилье не может быть восстановлено в результате проведения капитального ремонта или реконструкции. Невозможность восстановления определяется специально созданной комиссией, в том числе с учетом мнения привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций. Обычно невозможность восстановления дома определяется исходя из общего процента износа.

В Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, речь идет о многоквартирных домах любой формы собственности. Что касается индивидуальных жилых домов, то по общему правилу, установленному ст. 210 ГК РФ, собственник самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, т. е. проводит текущий и капитальный ремонт и поддерживает жилье в надлежащем состоянии. Однако собственник индивидуального жилого дома, ставшего непригодным в результате пожара, землетрясения или иных чрезвычайных обстоятельств, может быть обеспечен жильем, если в порядке ст. 95 ЖК РФ обратится с заявлением о предоставлении ему жилого помещения маневренного фонда.

Во-вторых, право получить жилье во внеочередном порядке имеют дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей.

Детьми-сиротами являются лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель. К детям, оставшимся без попечения родителей, относятся лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного или обоих родителей в связи с отсутствием родителей или лишением их родительских прав, ограничением их в родительских правах, признанием родителей безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), находящимися в лечебных учреждениях, объявлением их умершими, отбыванием ими наказания в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, нахождением в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений; уклонением родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, отказом родителей взять своих детей из воспитательных, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений и в иных случаях признания ребенка оставшимся без попечения родителей.

Подробнее круг этих лиц установлен Федеральным законом от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

Регистрационный учет детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляется по месту жительства или месту временного пребывания (учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общежитие, семья опекуна (попечителя), приемная семья). Снятие с учета по месту жительства или по месту пребывания осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства.

Дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение устанавливаются законодательством субъектов РФ за счет бюджета субъектов РФ.

В-третьих, предусматривается внеочередное обеспечение жильем граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.

Перечень хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378. К таким заболеваниям относятся активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза, хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями и т. п. (подробнее см. комментарий к ст. 51 ЖК РФ). Из-за таких видов тяжелых заболеваний проживание в одной комнате с больными лицами становится невозможным в силу общественной опасности такого больного или по причине того, что заболевание является заразным.

4. Жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются по решению органа местного самоуправления. Такие решения служат основанием заключения договора социального найма. До 1 марта 2005 г. договор социального найма заключался на основании ордера.

Установленный трехдневный срок направления заинтересованному гражданину экземпляра решения призван систематизировать жилищные взаимоотношения. В самих решениях указывается срок, в течение которого должен быть заключен договор социального найма. Выходные и нерабочие праздничные дни при подсчете учитываются. Срок отсчитывается со следующего дня после дня принятия решения. Например, если решение принято в пятницу, то отсчет срока начинается с понедельника.

Предоставляемое жилое помещение должно быть изолированным и благоустроенным, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам и быть юридически и фактически свободным. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в 10-дневный срок с момента подписания договора (п. 5 Типового договора социального найма).

6. Как правило, жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случаях заселения освободившихся помещений в коммунальной квартире, только если отсутствуют категории граждан, прямо перечисленные в ч. 1–3 ст. 59 ЖК РФ.

7. В пунктах 7–9 комментируемой статьи установлены условия подсчета площади жилья, которое предоставляется по договору социального найма. Основным условием является учет площади помещения (помещений), имеющегося (имеющихся) у лица на праве собственности на момент предоставления жилья и имевшихся у него в собственности в течение последних нескольких лет. Учитываются действия и сделки граждан с жилыми помещениями, в результате которых уменьшился размер жилых помещений или произошло их отчуждение.

Порядок определения общей площади жилья, предоставляемого по договору социального найма, устанавливается законодательством субъектов РФ.

Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма

1. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

2. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Комментарий к статье 58

1. Комментируемая статья содержит условия, обязательные для исполнения органами, предоставляющими жилые помещения гражданам по договорам социального найма. Эти условия касаются, во-первых, пола лиц, которым для совместного пользования предоставляется жилое помещение, и, во-вторых, нормы общей площади предоставления помещения.

По общему правилу не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола. Исключениями являются случаи совместного заселения: супругами, т. е. лицами, состоящими в зарегистрированном браке. Брак должен быть зарегистрирован органами ЗАГС или уполномоченными органами иностранного государства в соответствии с законодательством соответствующего иностранного государства, если такой брак признается действительным на территории РФ (ст. 156–167 СК РФ); лицами разного пола (например, брата и сестры, матери и сына и др.) при наличии письменного согласия таких лиц. Согласие за лиц, не достигших возраста 14 лет, с учетом интересов детей вправе давать их законные представители.

В ранее действующем законодательстве не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов (ст. 41 ЖК РСФСР). Сейчас какие-либо ограничения по возрасту «разнополых» граждан, согласных проживать в одном помещении, отсутствуют.

В обычном порядке договор социального найма заключается при условии предоставления жилого помещения в виде отдельных комнат для лиц разного пола.

2. Часть 2 статьи допускает возможность превышения нормы предоставления на одного человека, но не более чем в 2 раза. Предоставление площади, намного превышающей норму, может стать причиной несправедливого распределения имеющихся жилых помещений и поводом для злоупотреблений.

Отдельно оговариваются случаи, когда жилплощадью необходимо обеспечить лиц, больных тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, включенных в специальный Перечень, утвержденный Правительством РФ, которые по характеру заболевания должны проживать в отдельной комнате (п. 4 ч. 1 ст. 57 ЖК РФ). Предоставление таким лицам отдельного жилья является гарантией обеспечения здоровых и безопасных условий проживания других граждан (в том числе соседей).

Предоставление жилого помещения большего размера зачастую целесообразно в связи с планировкой квартир в многоквартирных домах.

Однако в любом случае общая площадь жилья не должна превышать норму предоставления на одного человека более чем в 2 раза.

На практике имеет место индивидуальный подход к предоставлению помещений различным категориям граждан. Престарелым лицам жилые помещения с учетом особых пожеланий и возможности предоставляются на нижних этажах домов или в домах, оборудованных лифтом. Инвалидам помещения могут предоставляться с учетом соответствующих условий программы индивидуальной реабилитации. При определении размера предоставляемого жилья учитывается наличие в семье беременной женщины.

Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1–3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Комментарий к статье 59

Комментируемая статья нацелена на уменьшение количества коммунальных квартир. Она устанавливает приоритет права соседей по коммунальной квартире перед другими лицами на занятие освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.

Во вторую очередь право занять освободившуюся комнату предоставляется гражданам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. В указанных двух случаях с гражданами заключается договор социального найма на освободившееся жилое помещение.

Лицам, которые не могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в получении жилого помещения, но обеспечены жильем менее нормы предоставления жилого помещения на одного человека, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи.

Если в результате заселения освободившегося жилого помещения все комнаты в коммунальной квартире станут принадлежать одному лицу, то статус коммунальной с квартиры может быть снят по заявлению собственника.

Освободившимся не является жилое помещение, которое пустует в связи со смертью нанимателя, занимавшего это помещение. По закону или завещанию наследники имеют право на наследование этого помещения, если оно находилось в собственности гражданина.

Кроме того, временное отсутствие нанимателя и членов его семьи по каким бы то ни было основаниям не означает, что помещение освободилось. Например, срок лишения свободы или службы в армии нанимателя или собственника комнаты может составлять год и более. Соответственно, в течение всего этого периода комната не считается освободившейся.

В случае спора между двумя и более лицами, претендующими на занятие помещения, предпочтение отдается тому, кто в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий с учетом конкретных факторов.

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Комментарий к статье 60

Комментируемая статье является вступительной статьей гл. 8 ЖК РФ «Социальный наем жилого помещения».

Основанием заключения договора социального найма жилого помещения является решение о предоставлении жилья. Договор социального найма жилого помещения является консенсуальным и возмездным.

Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения. От имени собственника стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Иные лица сторонами договора найма быть не могут.

Нанимателем по договору является гражданин РФ, состоявший на жилищном учете. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. Наниматель вправе вселить в договор других граждан в качестве членов своей семьи. Члены семьи, которые заселяются совместно с нанимателем, указываются в тексте договора с указанием фамилии, имени и отчества, а также родственной связи с нанимателем.

Права и обязанности наймодателя жилого помещения, которые обычно отражаются в договоре социального найма, предусмотрены ст. 65 ЖК РФ. Существенными условиями договора социального найма жилого помещения являются, в частности:

– условия о том, что жилое помещение используется по назначению (см. комментарий к ст. 61 ЖК РФ);

– условия о порядке предоставления и об оплате коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 65, 153 ЖК РФ);

– условия о ремонте жилого помещения (см. комментарий к ст. 65 и 67 ЖК РФ);

– иные условия, предусмотренные существенными нормами ЖК РФ, другими законами, иными правовыми актами, а также условия, на включении которых в договор настаивает одна из сторон (см. ст. 432 ГК РФ).

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину на правах владения и пользования для проживания в нем.

Нормой статьи предусмотрена своя особенность: договор заключается без установления срока.

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Комментарий к статье 61

1. В статье установлены особенности регулирования порядка пользования жилым помещением, предоставленным на условиях социального найма. Такие правила содержатся в двух источниках – в заключенном с гражданином договоре социального найма и ЖК РФ.

При этом типовой договор социального найма утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». Условия утвержденного Правительством РФ Типового договора, безусловно, оказывают опосредованное влияние на условия конкретных договоров социального найма, предлагаемых жилищными органами для подписания гражданам (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).

Кроме того, постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма cпециализированных жилых помещений» утверждены Типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; Типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; Типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда; Типовой договор найма служебного жилого помещения; Типовой договор найма жилого помещения в общежитии. Поэтому можно говорить о том, что условия каждого конкретного договора социального найма зависят от вида предоставляемого жилого помещения.

При этом сторонам не обязательно включать в заключаемый договор все условия соответствующего Типового договора. В свой договор стороны вполне могут включить дополнительные условия, которые не противоречат нормам ЖК РФ и существу данного договора.

В любом договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, а также ответственность за неисполнение условий договора. Также предусматриваются порядок оплаты за помещение, условия расторжения и прекращения договора, а также разрешения возможных споров и разногласий сторон. Условия такого договора распространяются не только на самого нанимателя, но и на членов его семьи, проживающих с ним в жилом помещении. Фамилии, имена и отчества, а также степень родства лиц, вселяемых в помещение одновременно с нанимателем, обычно указываются в отдельном пункте договора.

Учитывая формулировку статьи, можно сделать вывод о том, что условия и ограничения пользования помещениями по договору социального найма не могут быть установлены другими нормативными актами, в том числе органов власти федерального уровня, органов власти субъектов РФ и органов местного самоуправления.

2. Особенное внимание в комментируемой статье законодатель уделил условию договоров социального найма о пользовании общим имуществом в многоквартирных домах. Напомним, что общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Примерный перечень объектов общего имущества в многоквартирном доме содержится в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. К объектам общего имущества относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Наниматели по договору социального найма вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений в этом доме, которыми право пользования общим имуществом в таком доме принадлежит на праве общей долевой собственности. Однако статус нанимателей по договору социального найма не означает наличия у них права решать судьбу общего имущества, которая определяется общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 62

1. Часть 1 комментируемой статьи перечисляет виды жилых помещений, которые могут быть предметом договора социального найма.

Понятия «жилой дом» и «многоквартирный жилой дом» как часть и целое в данном случае не соотносятся: под «жилым домом» в смысле жилищного законодательства понимается одноквартирный дом; когда Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу многоквартирных домов, то на это указывается специально.

Нормативные определения понятий «жилой дом», «квартира» содержатся в ст. 16 ЖК РФ.

Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Такое определение жилых помещений содержится в п. 5 постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Часть жилого дома или квартиры обособленным объектом не является, чаще всего представляет собой комнату (комнаты), предназначенную(-ые) для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

2. Статья 673 Гражданского кодекса РФ почти дублирует положения комментируемой статьи о предмете договора найма жилого помещения. Однако в гражданском законодательстве вместо понятия «объект» договора используется термин «предмет» договора, синонимичный по значению.

Одним из основных критериев предмета (объекта) договора социального найма является пригодность жилого помещения к постоянному проживанию. Помещение должно отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что уже упомянутое Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, подробно регулирует условия и порядок определения «пригодности» или «непригодности» помещений для постоянного проживания граждан.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, освещены в комментарии к ст. 15 ЖК РФ.

Как правило, по договору социального найма предоставляется отдельная квартира. Вследствие нехватки свободных жилых помещений жилье может предоставляться покомнатно.

3. Согласно п. 2 комментируемой статьи самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения или помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Неизолированными жилыми помещениями являются: часть комнаты; комната, связанная с другой комнатой одним (общим) входом (смежная, проходная, запроходная); вспомогательные помещения, которые предназначены для удовлетворения бытовых, гигиенических и иных нужд граждан, проживающих в жилом помещении (ванная комната, туалетная комната, кухня, коридор и т. п.).

Перечень объектов общего имущества в многоквартирном доме содержится в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. В частности, к таким объектам относятся межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи и пр. Положение о том, что общее имущество в многоквартирном доме не может являться самостоятельным предметом договора найма, действует с 1 марта 2005 г.

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 63

1. Договор социального найма жилого помещения является двусторонней сделкой. Сторонами сделки по передаче жилого помещения на условиях социального найма являются наймодатель и наниматель.

Договор социального найма заключается в письменной форме. Сделка должна быть совершена путем составления единого документа. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

2. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения.

Типовой договор содержит разделы о предмете договора, правах и обязанностях нанимателя и наймодателя, порядке изменения, расторжения и прекращения договора и прочие условия, а также реквизиты сторон.

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законом порядке в любое время. При выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда. Договор также может быть расторгнут в судебном порядке.

Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 утверждены типовые договоры найма стециализированных жилых помещений.

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Комментарий к статье 64

1. Положения комментируемой статьи направлены на то, чтобы обеспечить дополнительную стабильность отношений, возникающих из социального найма. Статьей 675 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

ЖК РФ содержит положение о том, что договор найма не расторгается и не изменяется не только при переходе права собственности, но и при переходе права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением. Указанный договор сохраняется в неизменном виде тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту. При этом новый собственник (владелец) становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. С одной стороны, правомочия предыдущего собственника (владельца) в отношении переданного ему жилого помещения переходят к новому собственнику (владельцу) в полном объеме. С другой стороны, права и обязанности нанимателя, в том числе и обязанности по оплате за наем помещения, сохраняются у нанимателя в прежнем объеме, только по отношению к новому собственнику.

Стоит обратить внимание на то, что начиная с 1 марта 2005 г. по договору социального найма могут быть предоставлены жилые помещения только из государственного или муниципального жилищного фонда (ст. 19, 52 ЖК РФ).

Таким образом, на сегодняшний момент переход права на жилые помещения возможен в следующих вариантах:

– из муниципального фонда в государственный фонд и наоборот;

– от одного субъекта хозяйственного ведения к другому субъекту хозяйственного ведения (например, от одного государственного унитарного предприятия к другому государственному унитарному предприятию);

– от одного субъекта права оперативного управления к другому такому субъекту (например, от одного казенного предприятия к другому казенному предприятию).

Моментом, с которого переход права жилого помещения от одного субъекта к другому считается завершенным, является момент государственной регистрации права нового собственника (владельца) недвижимости. По общим правилам гражданского законодательства к договору найма должно быть приложено дополнительное соглашение о том, что правопреемником наймодателя по договору является новое лицо.

Помещение из муниципального жилого фонда может передаваться в государственный жилой фонд и наоборот. Лицо, которое является нанимателем и проживает в таком помещении, продолжает владеть и пользоваться им на прежних условиях. Новый собственник не вправе изменять условия договора социального найма либо расторгнуть его. Однако расторжение договора возможно по любым другим основаниям, предусмотренным законом и договором. В частности, если нанимателя не устраивает сам факт смены собственника жилья, он по своей инициативе вправе расторгнуть договор, заблаговременно уведомив о предстоящем расторжении нового собственника.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Комментарий к статье 65

1. Комментируемая статья определяет наиболее важные права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Как известно, раздел о правах и обязанностях сторон является одним из самых значимых условий любого договора.

Наймодатель жилого помещения является одной из сторон договора социального найма. Наймодателем является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда в лице или уполномоченного государственного органа, или органа местного самоуправления.

Как уже говорилось, Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315.

В пункте 8 Типового договора содержатся следующие права наймодателя: требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время; запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.

Право нанимателя требовать своевременного внесения оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, о котором говорится в п. 1 комментируемой статьи, стоит на первом месте, а соответственно, является особо значимым. По общему правилу внесение указанных платежей осуществляется не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

В качестве санкции за невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев предусмотрена возможность наймодателя в судебном порядке расторгнуть договор с нерадивым нанимателем (подп. «г» п. 11 Типового договора).

Анализ норм ЖК РФ позволяет дополнительно выделить следующие обязанности наймодателя:

– право требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83 ЖК РФ);

– право запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ);

– право согласиться или отказать в выдаче письменного согласия для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем (ст. 72, 74, 76 ЖК РФ);

– право в предусмотренных законом случаях запретить проживание временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ);

– право давать согласие или запрещать нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ).

2. Во второй части статьи содержится перечень обязанностей наймодателя, который, по сути, является менее емким.

Первой среди обязанностей названа обязанность передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. При этом помещение передается нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование. В подпункте «а» п. 5 Типового договора эта обязанность сформулирована таким образом: «Передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям».

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. После принятия решения о предоставлении конкретного жилого помещения повторное решение о предоставлении этого же помещения другому лицу является невозможным. Такое решение признается недействительным.

Если же лицо фактически занимает жилое помещение, не имея на то законных оснований, то оно подлежит выселению. Споры о выселении разрешаются в судебном порядке. Принудительное выселение в рамках вынесенного и вступившего в законную силу судебного решения производится службой судебных приставов.

Обязанностью наймодателя также является принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Для выявления недостатков жилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме или коммуникаций наймодатель обязан систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, а также производить профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. Вопросы обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда регламентируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Обязанность осуществлять капитальный ремонт жилого помещения предусмотрена подп. «в» п. 5 Типового договора социального найма. Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме предусмотрены ст. 66 ЖК РФ. В таком случае наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.

Наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг, которые определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг. В соответствии с указанными Правилами исполнитель обязан предоставлять потребителю услуги, соответствующие обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм.

Среди обязанностей наймодателя, которые прямо не предусмотрены в комментируемой статье, но относятся к «иным обязанностям, предусмотренным жилищным законодательством», следующие:

– предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

– информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

– принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

– обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

– контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

– в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

– производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

– принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора и т. п.

Согласно ч. 3 этой же статьи наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Комментарий к статье 66

1. Комментируемая статья является общей нормой, которая вводит ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма.

Любые меры ответственности направлены на стимулирование лиц к исполнению своих обязательств, возникших в силу закона или на основании договора, должным образом и в срок. Неисполнение обязательств может повлечь неблагоприятные последствия, нанести ущерб или повлечь упущенную выгоду. Обязанности наймодателя предусмотрены в ст. 65 ЖК РФ.

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма возникает только за виновные действия. Обстоятельства непреодолимой силы, такие, как аварии, стихийные бедствия, забастовки, военные действия любого характера, правительственные постановления или распоряжения государственных органов, препятствующие выполнению обязательств, являются обстоятельствами, исключающими виновность.

2. Ответственность предусматривается за бездействие наймодателя, которое выражается в неисполнении обязанности провести ремонт (например, по причине «отсутствия денег в бюджете»), а также в действии, которое направлено на проведение капитального ремонта, но выполняется небрежно, в противоречии с интересами жильцов или техническими нормами, с нарушением сроков и т. п.

Своевременность или несвоевременность выполнения нанимателем капитального ремонта определяется соблюдением установленных сроков проведения этого вида ремонта, которые могут быть предусмотрены договором, вытекать из СНиП, норм эксплуатации жилых домов и помещений.

Качество выполнения обязанности по проведению капитального ремонта определяется с учетом существующего порядка его проведения (см. комментарий к ст. 88 ЖК РФ).

В пункте 2 статьи содержится три вида санкций, предусмотренных за нарушение наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта, которые выражаются в следующем.

Во-первых, в возможности нанимателя требовать уменьшения платы за пользование жильем. Представляется, что плата за пользование жильем должна быть уменьшена с того момента, как наймодатель перестал выполнять обязанности по проведению капитального ремонта, хотя должен был это делать. Если наймодатель не производит капитальный ремонт дома, который требует проведения такого ремонта, то размер платы за жилое помещение должен быть существенно понижен, так как качество и уровень благоустройства жилого помещения значительно снижаются.

Во-вторых, в возможности нанимателя возместить свои расходы, связанные с устранением недостатков жилого помещения и (или) общего имущества дома.

Наниматель имеет право самостоятельно произвести капительный ремонт помещения или общего имущества, если наймодатель знает о необходимости проведения такого ремонта, но бездействует. Расходы на проведение ремонта должны быть адекватными ситуации и средней рыночной стоимости. Понесенные расходы наниматель должен подтверждать документально.

В-третьих, в возможности нанимателя возместить свои убытки.

Убытками в данном случае являются расходы, которые наниматель произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые он получил бы при условии выполнения наймодателем своих обязанностей, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении таких услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусмотрено в ст. 157 ЖК РФ.

4. Нормы об ответственности наймодателя за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений, а также нормативов обеспечения граждан коммунальными услугами предусмотрена административным законодательством.

Согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов, жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом, жилым помещением, влечет за собой наложение административного штрафа на должностных и юридических лиц.

Статьей 7.23 КоАП РФ предусматривается ответственность должностных и юридических лиц за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами.

Виновный может быть также привлечен к ответственности по ст. 6.3 КоАП за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, по ст. 6.4 КоАП за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации зданий, к питьевой воде или по ст. 20.4 КоАП за нарушение требований пожарной безопасности.

5. Уголовная ответственность может наступить в случаях, когда нарушение законодательства имеет повышенную степень общественной опасности. К уголовной ответственности виновный может быть привлечен за нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ); за отказ в предоставлении гражданину информации (ст. 140 УК РФ); за уничтожение или повреждение имущества по неосторожности (ст. 168 УК РФ); за приведение в негодность объектов жизнеобеспечения (ст. 215.2); за халатность (ст. 293 УК РФ); за использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам (ст. 201 УК РФ).

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Комментарий к статье 67

1. Комментируемая статья определяет права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. На практике условия заключаемых договоров социального найма содержат перечень прав и обязанностей, перечисленных в комментируемой статье, а также иные права и обязанности, которые вносятся по инициативе наймодателя или нанимателя с учетом характеристик передаваемого жилого помещения и конкретных обстоятельств.

Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25, предусматривают права и обязанности нанимателя, аналогичные положениям комментируемой статьи. В соответствии с п. 9 указанных Правил наниматель имеет право:

– вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

– сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных ЖК РФ;

– разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;

– осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ, и т. п.

Обязанности нанимателя согласно п. 10 Правил пользования жилыми помещениями являются следующими:

– использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

– осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

– обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

– поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

– допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

– не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

– при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и т. п.

Наниматель имеет иные права и несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

2. Права и обязанности нанимателя содержатся также в Типовом договоре социального найма. Он утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315. В Типовом договоре перечисляются права и обязанности сторон. Так, наниматель, в частности, обязан в течение 10 дней со дня подписания договора принять от наймодателя пригодное для проживания жилое помещение. Наниматель также обязан производить за свой счет текущий ремонт занимаемого жилого помещения. К текущему ремонту относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования.

Договоры социального найма жилого помещения, заключенные до момента утверждения формы Типового договора, не подлежат переоформлению.

Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Комментарий к статье 68

1. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены в статье 67 ЖК РФ. Комментируемая статья по сути предусматривает санкции за неисполнение этих обязанностей. Сама норма является отсылочной: возможные меры ответственности в ней не перечисляются. При этом стоит помнить, что когда говорится об ответственности нанимателя, то имеется в виду ответственность членов его семьи и иных лиц, совместно с ним проживающих (нанимателей, поднанимателей, временных жильцов и др.).

Статья «отсылает» к следующим видам ответственности, предусмотренной законодательством.

1. Статья 83 ЖК РФ о расторжении договора социального найма.

В частности, мерой ответственности за разрушение и повреждение жилого помещения нанимателем или проживающими с ним лицами является именно расторжение договора социального найма без предоставления иного помещения. В случае отказа от выселения в добровольном порядке наниматель и члены его семьи выселяются в принудительном порядке.

2. Пункт 14 ст. 155 ЖК РФ.

В случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги в качестве меры ответственности предусмотрено начисление пени на невыплаченную в срок сумму платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования.

Помимо норм жилищного законодательства, меры ответственности нанимателя содержатся также в гражданском, административном и уголовном законодательстве.

В случае причинения материального ущерба наниматель обязан возместить наймодателю причиненные убытки (ст. 15, 393 ГК РФ).

В случае самовольного присоединения к инженерным коммуникациям наниматель обязан оплатить не только сумму штрафа за самовольное подключение, но и сумму неосновательного обогащения, т. е. сумму денежных средств и иного имущества, которое такой наниматель необоснованно сберег (о неосновательном обогащении см. гл. 60 ГК РФ).

Статья 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» предусматривает ответственность за порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольное переоборудование жилых помещений либо использование их не по назначению. Мерой ответственности является предупреждение или наложение административного штрафа.

Статья 167 УК РФ предусматривает ответственность за умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти деяния повлекли причинение значительного ущерба, или же совершены из хулиганских побуждений, путем поджога, взрыва или иным общеопасным способом, или повлекли по неосторожности смерть человека или иные тяжкие последствия.

Наниматели также могут быть привлечены к уголовной ответственности при отсутствии умысла – в случаях уничтожения или повреждения чужого имущества в крупном размере, совершенных путем неосторожного обращения с огнем или иными источниками повышенной опасности (ст. 168 УК РФ). В обоих последних случаях лицу, признанному виновным, грозит наказание в виде штрафа или лишения свободы на срок до 2 лет.

Осквернение зданий или иных сооружений, порча имущества на общественном транспорте или в иных общественных местах (вандализм) влечет уголовное наказание, самое мягкое из которых – штраф (ст. 214 УК РФ).

Так как меры уголовной ответственности носят личный (субъективный) характер и могут быть наложены только на виновное лицо, например на лицо, совершившее акт вандализма. Например, мать, являющаяся нанимателем по договору социального найма жилого помещения, не будет отвечать за акт вандализма, совершенный в подъезде дома, где они проживают, ее сыном.

По общему правилу наказание за одно и то же правонарушение может накладываться один раз. Однако после применения меры ответственности нарушение на должно продолжаться или повторяться вновь.

В договоре социального найма не могут содержаться меры ответственности, которые не предусмотрены действующим законодательством.

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Комментарий к статье 69

1. Круг членов семьи, связанных правами и обязанностями, по-разному определяется в различных отраслях права. Поэтому, чтобы избежать путаницы, ЖК РФ четко закрепляет свое понятие членов семьи нанимателя.

Исходя из положений статьи к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

– проживающий с ним совместно супруг нанимателя. Отдельно проживающий супруг (супруга) для целей жилищного законодательства не признается членом семьи нанимателя;

– дети нанимателя (которые проживают с ним), в том числе усыновленные и удочеренные;

– родители самого нанимателя. К членам семьи последнего не относятся родители супруга нанимателя.

К «другим родственникам» следует относить братьев, сестер, бабушек, дедушек, тетей, дядей и т. п. Лица могут быть признаны членами семьи судом. Решение суда, для того чтобы стать обязательным для исполнения, должно вступить в законную силу.

2. К обязательствам членов семьи, о которых говорит п. 4 статьи, относятся: использовать жилое помещение по назначению и поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; соблюдать права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан и соседей; не нарушать требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства; следовать правилам пользования жилыми помещениями, а также условиям договора социального найма и т. п.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Комментарий к статье 70

1. Комментируемая статья определяет порядок и условия вселения в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма.

Договор социального найма является двусторонним. Помимо самого нанимателя, в жилом помещении могут проживать члены его семьи и другие лица, которые сторонами по договору социального найма не являются.

Членами семьи нанимателя являются супруг (супруга) нанимателя, его дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы.

Под «другими гражданами» закон понимает граждан, не являющихся нанимателями данного жилого помещения, – супруга (супругу) нанимателя, его детей и родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, в том числе признанных членами семьи нанимателя по решению суда.

2. Для вселения супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить письменное согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих. Чаще всего временное отсутствие связано со службой в армии, длительной командировкой или пребыванием в социальных учреждениях и отбыванием наказания в местах лишения свободы.

При этом вселение к родителям их несовершеннолетних детей осуществляется независимо от наличия согласия как членов семьи нанимателя, так и наймодателя. Несовершеннолетними являются лица, не достигшие 18 лет. Усыновленные дети имеют такие же права, как и родные.

3. Документальное оформление вселения новых жильцов заключается в изменении договора социального найма жилого помещения. Обычно сторонами составляется и подписывается дополнительное соглашение к договору, где перечисляются вновь вселенные лица с указанием их фамилии, имени и отчества, а также родственной связи.

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Комментарий к статье 71

Норма статьи обеспечивает неизменность правового положения нанимателя жилого помещения по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае их временного отсутствия в жилом помещении.

В отличие от ранее действовавшего законодательства (ст. 60 ЖК РСФСР) сроки такого отсутствия не устанавливаются. Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности частей 1 и 2 пункта 8 статьи 60 ЖК РСФСР указал на невозможность ограничения конституционного права граждан на жилище в связи с их временным отсутствием в жилом помещении, когда оно не связано со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей. Иное бы нарушало конституционное право граждан на свободное передвижение, выбор места пребывания и жительства, которые не могут быть ограничены какими-либо сроками.

Причины временного отсутствия никоим образом не влияют на права и обязанности по договору социального найма. В частности, временное непроживание лица в жилом помещении, в том числе в связи с осуждением его к лишению свободы, не служит основанием для лишения права пользования жилым помещением. Лицо также может отсутствовать продолжительное время по причине службы в армии.

Временное отсутствие не влечет изменения полномочий, обусловленных договором социального найма.

Возможность нанимателя сохранять права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи содержится в абз. «в» п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315. Изменения прав или обязанностей в связи с временным отсутствием нанимателя и лиц, проживающих совместно с ним, временное отсутствие не влечет. В частности, сохраняют свое действие право нанимателя пользоваться помещением (хоть он временно и не реализует свое право) и обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако плата в случае временного выбытия одного из членов семьи нанимателя может быть уменьшена в порядке, предусмотренном п. 11 ст. 155 ЖК РФ. При предоставлении документов, подтверждающих временное отсутствие гражданина, за весь период временного отсутствия осуществляется перерасчет платежей за отдельные виды коммунальных услуг, размер которых зависит от количества проживающих в жилом помещении (например, за горячую воду и т. п.).

Временное отсутствие не является уважительной причиной невнесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами. Соответственно, такое основание расторжения договора социального найма, как невнесение нанимателем платы в течение более 6 месяцев (см. подп. 1 п. 4 ст. 83 ЖК РФ), распространяется на временно отсутствующих граждан в полной мере. Пени за просрочку внесения оплаты также начисляются по общим правилам.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 72

1. Право обменять жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, имеется у каждого нанимателя жилого помещения. Не подлежат обмену жилые помещения в домах специализированного жилого фонда.

Обмен следует отличать от договора мены, который регулируется только гражданским законодательством (ст. 567–571 ГК РФ). Мена возможна только между двумя собственниками помещений.

В договоре обмена жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, сторонами выступают наниматели. Результатом обмена является взаимная передача прав и обязанностей нанимателей согласно заключенным договорам социального найма.

Право нанимателя на обмен жилого помещения возникает при соблюдении важного условия – наличии согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. Согласие должно быть выражено в письменной форме. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.

Если в квартире проживают несовершеннолетние лица, то для обмена дополнительно необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства должны рассмотреть документы об обмене и предоставить в письменном виде свое согласие на обмен жилых помещений. Это необходимо в целях защиты прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных, которые не способны самостоятельно обеспечить свои права.

2. Часть 2 комментируемой статьи регулирует важный вопрос обмена одного жилого помещения на два и более по требованию членов семьи нанимателя. Принудительный обмен возможен в судебном порядке по инициативе нанимателя или же любого из членов его семьи, если соглашение об обмене не достигнуто.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Комментарий к статье 73

1. Обмен жилыми помещениями не допускается в тех случаях, которые перечислены в ст. 73 ЖК РФ исчерпывающим образом. Какие-либо иные условия для запрета обмена жилых помещений органами государственной власти и местного самоуправления устанавливаться не могут.

Ранее действовавшие требования к обмену жилыми помещениями с 1 марта 2005 г. применению не подлежат.

Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378.

Сделка, совершенная в нарушение указанных в статье условий, является ничтожной, т. е. недействительной с самого момента ее заключения. Признание сделки ничтожной возможно в судебном порядке с возвращением сторон в первоначальное состояние.

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Комментарий к статье 74

Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма означает соблюдение формальной процедуры, которая в результате влечет переход прав и обязанностей по договору социального найма от одного нанимателя к другому и наоборот, т. е. взаимный обмен правами и обязанностями.

Условиями, необходимыми для фактического обмена жилыми помещениями, являются:

– предварительное согласие наймодателя каждого жилого помещения, которое участвует в обмене;

– согласование заключенного договора об обмене с наймодателем (наймодателями);

– заключение договора об обмене, который в числе прочего содержит согласие членов семьи каждого нанимателя и расторжение договоров социального найма по прежнему месту жительства нанимателей; одновременное заключение на новом месте жительства в течение 10 рабочих дней.

Договор обмена, как и договор социального найма, заключается в простой письменной форме и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. Договор обмена не предполагает уплаты каких-либо дополнительных компенсаций, вызванных возможной неравнозначностью обмениваемых жилых помещений, например более или менее престижным районом расположения.

Оригинал договора предоставляется наймодателю, т. е. в соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Наймодатель должен в течение 10 рабочих дней дать в письменной форме согласие или отказ на обмен жилых помещений.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Комментарий к статье 75

1. В соответствии с комментируемой статьей обмен жилого помещения, совершенный с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ, может быть признан недействительным.

Сделка, совершенная двумя и более сторонами по обмену жилых помещений, должна отвечать общим условиям и требованиям, которые предъявляются к любым сделкам. Во-первых, стороны четко и в надлежащей форме должны выразить свою волю на совершение обмена жилых помещений. Во-вторых, воля сторон должна быть выражена в надлежащей форме. Договор составляется в письменной форме в количестве экземпляров, соответствующих количеству сторон, подписывается сторонами или их уполномоченными представителями. Переход права на переданные в результате обмена помещения подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе, которым в настоящее время является Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

2. В комментируемой статье фактически выделены два вида оснований признания обмена жилыми помещениями недействительным:

– нарушение сделкой требований, предусмотренных ЖК РФ;

– нарушение сделкой требований, установленных гражданским законодательством.

Анализ норм ЖК РФ показывает, что недействительным признается обмен, при котором:

– не соблюдены требования ст. 73 ЖК РФ, прямо и безоговорочно запрещающей обмен в случаях, когда к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке и т. п. (см. ст. 73 ЖК РФ);

– на момент совершения сделки отсутствует письменное согласие членов семьи на обмен жилого помещения, включая лиц, временно отсутствующих, несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных. За несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных согласие в письменном виде должны дать их законные представители;

– на момент совершения сделки в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, отсутствует согласие органов опеки и попечительства, если оно требуется согласно ч. 4 ст. 72 ЖК РФ.

При подготовке документов для совершения сделки наниматель помещения, где проживает ребенок, должен обратиться с заявлением в орган опеки и попечительства по месту своего жительства (и жительства ребенка) о даче согласия на сделку. К заявлению наниматель должен приложить пакет документов, подтверждающих право на занимаемое помещение, состав семьи, а также документы, дающие представление об условиях проживания несовершеннолетнего до совершения сделки и вероятных условиях проживания после совершения сделки обмена. При наличии обоих родителей заявление должно быть подано от имени обоих родителей ребенка.

Органы опеки и попечительства вправе отказать в даче такого согласия в случае, если документы поданы не в полном объеме или если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Недействительными являются сделки по основаниям, перечисленным в ст. 166–181 ГК РФ, а именно:

– не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ);

– совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);

– мнимые сделки, которые совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК РФ);

– притворные сделки, которые совершены с целью прикрыть другие сделки (ст. 170 ГК РФ);

– совершенные гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ);

– совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент их совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 176 ГК РФ);

– совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ);

– кабальные сделки, т. е. сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделки, которые лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (ст. 179 ГК РФ).

3. По любому из перечисленных выше оснований обмен возможно признать недействительным не иначе как в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями может рассматриваться как оспоримая или как ничтожная сделка. Если речь идет об оспоримой сделке, то она признается недействительной, в то время как для ничтожной сделки применяются последствия ее недействительности. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166–181 ГК РФ.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Поэтому после признания обмена недействительным стороны должны будут вернуться на прежнее место жительства, если реальный переезд по такой сделке на новое место жительства состоялся.

Исковое заявление в суд о признании сделки недействительной может подать лицо, права которого нарушены совершенным обменом, в том числе бывший наниматель жилого помещения, один из членов семьи, до совершения обмена проживавший совместно с нанимателем, орган опеки или попечительства или прокурор в интересах граждан, права которых нарушены в результате обмена. Ответчиком по такому иску будет как виновное лицо, которое в результате обмена необоснованно получило выгоду от совершенной сделки, своими действиями способствовало совершению незаконной сделки и т. п., а также иное лицо, которое виновным не является, но в результате обмена занимает помещение, где проживали граждане, права которых оказались нарушенными.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для переселения в ранее занимаемые жилые помещения. Такое переселение (т. е. возвращение сторон в первоначальное положение) является обязательным последствием признания обмена недействительным.

4. В случае неправомерных действий какой-либо стороны обмена виновное лицо обязано возместить другой стороне возникшие вследствие этого убытки (ст. 15 ГК РФ).

Виновным лицо может быть признано только в судебном порядке. Виновность является субъективным признаком и может иметь место в форме умысла или неосторожности. Суд, оценивая виновность или невиновность лица, должен принимать во внимание наличие причинной связи между действиями этого лица и причиненными убытками. Причинная связь должна быть объективной и предшествовать во времени следствию (причинению убытков).

Например, виновным может быть признано лицо, которое ввело в заблуждение другую сторону обмена, представив не соответствующую действительности информацию о состоянии многоквартирного дома, квартира в котором передается по сделке, когда такое лицо скрыло документы о том, что конструктивные элементы здания являются фактически аварийными, а дом имеет трещину от фундамента до третьего этажа, на котором расположена переданная квартира. В данном случае суд при оценке виновности должен проверить, действительно ли документы намеренно были скрыты лицом от потерпевшего, какие действия он совершил, чтобы утаить информацию, отказался бы потерпевший от совершения обмена, если бы ему было известно о том, что дом имеет трещину в корпусе, а также производит оценку убытков.

Виновное лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязано возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена. Суд, оценивая степень виновности лица, может по своему усмотрению учесть смягчающие или отягчающие обстоятельства, увеличить или уменьшить по заявлению истца изначально заявленную им сумму убытков.

Убытками являются реальный ущерб и упущенная выгода. Реальным ущербом являются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества. К упущенной выгоде относятся неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ).

Убытки от виновных действий исчисляются в рублях, даже если в результате пострадала мебель, предметы интерьера и т. п., не имеющие конкретного денежного выражения. Потерпевшему лицу как убытки могут компенсироваться расходы, понесенные им в связи с переездом на новое место жительства, расходы на ремонт полученного по обмену жилья и т. п. В качестве упущенной выгоды можно рассматривать прибыль, которая могла бы быть получена лицом в результате сдачи части жилого помещения по договору поднайма, который был расторгнут в связи с переездом в новое жилое помещение.

Убытки в результате обмена могут быть причинены одному, двум или более лицам, участвующим в обмене. Соответственно, в рассмотрении судом иска в качестве истцов, ответчиков или третьих лиц участвуют все стороны сделки обмена.

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Комментарий к статье 76

1. Комментируемая статья определяет порядок и условия заключения договора поднайма жилого помещения.

Жилое помещение может быть сдано в поднаем только при наличии согласия наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения, а если квартира коммунальная, – всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире. Согласие должно быть оформлено в письменном виде.

Следующим условием сдачи в поднаем является наличие общей площади жилья размером не менее учетной нормы, с учетом вселяющихся по договору поднайма. В коммунальной квартире общая площадь должна составлять не менее нормы предоставления на каждого проживающего.

Кроме того, в жилом помещении не должно быть больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).

2. Сам договор может быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа. Обычно договор действует с даты заключения договора, если в договоре не указана иная дата начала его действия. Он является срочным и возмездным.

Договор поднайма является производным от основного договора – договора социального найма. Соответственно, время действия договора поднайма не может превышать срока действия договора найма.

По договору поднайма может передаваться часть или все жилое помещение. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п. 1 ст. 685 ГК РФ).

Сторонами договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, являются наниматель по договору социального найма жилого помещения и поднаниматель. Поднанимателем может быть любое лицо. Поднаниматель не обязательно должен удовлетворять требованиям, предъявляемым ст. 49 ЖК РФ к нанимателю.

3. Не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Перечень таких заболеваний устанавливается постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире».

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.

2. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

4. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.

Комментарий к статье 77

1. Договор поднайма имеет много общего с договором социального найма и должен отвечать требованиям, предъявляемым к нему комментируемой статьей.

Во-первых, договор поднайма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Устная договоренность сторон о проживании лица на условиях поднайма правовых последствий не влечет. Данный договор заключается только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение простой письменной формы договора влечет его недействительность.

Государственной регистрации договор поднайма также не требует, даже если заключается на срок больше одного года (в отличие от договора аренды жилого помещения).

Во-вторых, в договоре поднайма обязательно должны указываться все граждане, вселяемые совместно с поднанимателем (например: «Иванова Лидия Семеновна, мать Нанимателя; Иванов Геннадий Владимирович, сын Нанимателя» и т. п.). Уже после заключения договора поднайма для вселения новых членов семьи необходимо получить согласие нанимателя и иных лиц и внести изменения и дополнения в текст договора поднайма (обычно в форме дополнительного соглашения).

В-третьих, договор поднайма составляется в количестве экземпляров не менее трех, один из которых остается у нанимателя, второй – у поднанимателя, а третий передается наймодателю. Экземпляр наймодателя должен содержать подписи обеих сторон договора и быть идентичным другим экземплярам заключенного договора.

Обязанность передать экземпляр договора наймодателю, по сути, возложена на нанимателя, который имеет установленную законом обязанность получить согласие наймодателя на заключение договора поднайма.

2. Срок договора поднайма не является существенным условием договора поднайма.

Срок может определяться соглашением сторон или условиями комментируемой статьи. Если стороны срок не определили, то он считается равным одному году. При определении периода действия договора следует исходить из даты заключения такого договора, а не момента фактического вселения поднанимателя.

При самостоятельном определении срока действия договора стороны не ограничены какими-либо временными рамками. Договор можно заключить на неопределенный срок или указать на возможность автоматической пролонгации договора при отсутствии возражений сторон, т. е. если ни одна из сторон не потребует прекращения договора в связи с истечением установленного в нем срока его действия.

Однако договор поднайма не может превышать срок действия основного договора – договора найма. Если договор найма расторгнут досрочно, по любому из оснований, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ, то в момент такого досрочного расторжения прекращает действовать и договор поднайма, заключенный на его основе.

При окончании срока действия договора поднайма у поднанимателя не возникает преимущественного права на его заключение на новый срок.

3. Норма п. 3 статьи об условиях пользования жилыми помещениями по договору поднайма является отсылочной. Она «отсылает» к условиям договора поднайма жилого помещения, нормам ЖК РФ и иных нормативных правовых актов.

Во-первых, на поднанимателя распространяются общие нормы о правах и обязанностях пользователей жилыми помещениями: право требовать от третьих лиц соблюдения неприкосновенности его жилища (ст. 3 ЖК РФ), обязанность содержать помещение и имущество в надлежащем состоянии, соблюдать назначение жилого помещения, а также прав и законных интересов соседей (ст. 17 ЖК РФ).

Во-вторых, поднаниматель обязан соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических норм и правил и т. п. (см. комментарий к ст. 17 ЖК РФ).

Условия об основных правах и обязанностях поднанимателя, а также ответственности за неисполнение обязанностей должны содержаться в договоре поднайма жилого помещения.

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным.

2. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Комментарий к статье 78

1. Обязательным условием договора поднайма жилого помещения является условие об оплате. Договор поднайма всегда является возмездным. Если лицо вселяется в жилое помещение, занимаемое нанимателем и проживающими с ним членами семьи и на условиях безвозмездного пользования, то такое лицо фактически является или временным жильцом (если вселяется на срок до 6 месяцев), или приравнивается по статусу к членам семьи нанимателя, проживающим совместно с ним.

Возмездность договора означает обязанность ежемесячно и в полном объеме вносить плату, размер которой определен договором поднайма, самому нанимателю, члену его семьи или его представителю.

Договор поднайма, в котором указано, что он заключен без взимания с поднанимателя платы за поднаем, противоречит закону и является ничтожным.

2. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются соглашением сторон в договоре поднайма.

Наниматель вправе устанавливать размер платы по договору поднайма по своему усмотрению, без согласования с наймодателем, руководствуясь рыночными условиями или собственным здравым смыслом.

Оплата обычно вносится наличными деньгами, но возможно и перечисление денежных средств на лицевой счет нанимателя, внесение части оплаты в неденежной форме (ценными бумагами и т. п.). Оплата обычно взимается на условиях предоплаты за текущий месяц. Часто при заключении договора поднайма наниматель просит внести оплату за первый и за последний месяц действия договора поднайма. Конкретный размер оплаты должен быть определен в договоре. Размер платы устанавливается в рублях или в условных денежных единицах с обязательным указанием порядка пересчета в рубли.

Плата за поднаем может включать в себя постоянную и переменную части. Иногда стороны договариваются о том, что, помимо твердо установленной платы за поднаем, поднаниматель обязан возмещать нанимателю стоимость платы за пользование коммунальными услугами (например, начисляемыми по счетчику или в ином порядке, который позволяет точно или приблизительно определить, какой объем коммунальных услуг за обусловленный период потребил поднаниматель). Возмещение стоимости коммунальных услуг может являться переменной частью платы за поднаем. Чаще всего переменная часть включает плату за пользование услугами электроснабжения и телефонной связью.

За просрочку внесения платы за поднаем помещения обычно предусматриваются пени.

Стороны договора поднайма решают указанные выше вопросы по своему усмотрению на основе взаимного согласия.

Невнесение оплаты является неисполнением поднанимателем условий заключенного договора поднайма и влечет расторжение такого договора (о расторжении договора поднайма см. ст. 79 ЖК РФ).

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Комментарий к статье 79

1. Любой договор поднайма является срочным договором. В статье исчерпывающим образом указаны случаи прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения. Прекращение договора отличается от расторжения тем, что вызвано объективными обстоятельствами, не зависящими от воли и желания сторон.

Прекращение договора поднайма жилого помещения возможно по причине истечения срока действия или в связи с прекращением договора социального найма.

Договор поднайма жилого помещения является сделкой, производной от основного договора – договора социального найма жилого помещения.

2. Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Причины такого расторжения правового значения не имеют.

В самом договоре срок его действия может указываться различными способами, например: «договор действует до 1 марта 2010 г.», или «срок действия договора – 1 год», или «договор заключен на неопределенный срок и может быть расторгнут по соглашению сторон». Согласно ч. 3 ст. 77 ЖК РФ договор поднайма, в котором не указан срок действия, считается заключенным на один год.

Если в договоре поднайма период его действия прямо не указан, то поднаниматель или наниматель жилья обязан предупредить другую сторону о расторжении договора за 3 месяца.

2. Частью 2 статьи предполагается возможность досрочного расторжения договора поднайма либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке при невыполнении поднанимателем условий договора.

Процедура расторжения договора поднайма по инициативе нанимателя на практике является достаточно длительной по времени. Прежде чем обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма, наниматель обязан направить предупреждение поднанимателю о нарушении им условий договора, после чего должен истечь период, необходимый для устранения нарушений. В случае удовлетворения иска поднаниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилья. Административный или иной внесудебный порядок выселения является недопустимым.

Статья 80. Временные жильцы

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Комментарий к статье 80

1. Из содержания комментируемой статьи можно сделать вывод о том, что временными жильцами считаются граждане, вселенные нанимателем жилого помещения и членами его семьи для временного безвозмездного проживания в жилом помещении.

Вселяемый не приравнивается по своему статусу к членам семьи нанимателя. Это означает, что он не вступает в жилищные правоотношения с наймодателем (собственником) помещения. Он не имеет самостоятельных прав и обязанностей, а соответственно, и не несет ответственности перед наймодателем. Зато факт вселения налагает дополнительные обязанности на нанимателя помещения по договору социального найма.

Во-первых, о вселении наниматель должен предварительно уведомить наймодателя. Ведь наймодатель вправе запретить проживание

временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной – менее нормы предоставления. Если наниматель не знает об учетной норме или о порядке ее подсчета исходя из количества проживающих в жилом помещении, наймодатель указывает на невозможность вселения со ссылкой на п. 1 комментируемой статьи.

Во-вторых, после вселения временного жильца обязанности по оплате коммунальных платежей и внесению платы за пользование жилым помещением, а также за проведение текущего ремонта жилья продолжает нести наниматель. Более того, он несет полную ответственность за использование жилья по назначению временным жильцом, за выполнение им санитарных, пожарных, экологических норм и правил и т. д.

Таким образом, жилищные правоотношения складываются по цепочке «наймодатель – наниматель – временный жилец», при этом наймодатель является своеобразным посредником и связующим звеном, без которого напрямую такие правоотношения невозможны. В отличие от временного жильца члены семьи нанимателя живут с нанимателем постоянно и обладают самостоятельным статусом.

Особенностью взаимоотношений временного жильца и нанимателя является их временный характер. Временные жильцы не могут занимать жилую площадь нанимателя дольше 6 месяцев подряд. Аналогичное п. 2 комментируемой статьи требование по сроку проживания предъявляет абз. 1 ст. 680 ГК РФ.

Жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если он не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде. Требование о выезде временному жильцу может предъявить не только наниматель, но и любой член его семьи, проживающий с ним в жилом помещении. В случае возникновения спора о выселении суд может потребовать письменного оформления такого требования. Однако в общем случае вполне достаточно устного требования, так как в законе ничего не говорится о форме его предъявления. При необходимости в суде заинтересованное лицо может сослаться на свидетельские показания. В случае отказа выселиться добровольно наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения и выселения нанимателя и членов его семьи наймодатель вправе напрямую предъявить требование о выселении без предоставления жилого помещения самому временному жильцу.

Другой особенностью является безвозмездность проживания. Предоставление временного жилья не предусматривает платы за пользование помещением. Подразумевается, что обычно временными жильцами бывают родственники нанимателя и членов его семьи. Однако временными жильцами могут быть любые граждане, а не только члены семьи нанимателя.

Кроме того, отличие статуса временных жильцов от поднанимателей состоит в следующем: поднаниматели заключают с нанимателем договор поднайма, а временные жильцы не заключают никакого соглашения; поднаниматели пользуются жилым помещением на возмездной основе; для заключения договора поднайма и вселения поднанимателя требуется согласие наймодателя; сроки проживания по договору поднайма могут превышать и 6 месяцев.

Гражданско-правовые отношения нанимателя и временных жильцов не могут быть урегулированы в договорном порядке. Закон не исключает возможность заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. 689–701 ГК РФ.

2. В соответствии с ч. 12 ст. 155 ЖК РФ плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель жилого помещения вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания. Подразумевается, что форма такого соглашения является простой письменной, как и форма основного договора. Дополнительная оплата за коммунальные услуги рассчитывается с учетом количества фактически проживающих, в том числе временного жильца. Как правило, в период проживания временного жильца увеличивается плата за пользование услугами газоснабжения, горячего и холодного водоснабжения и т. п. (если не установлены счетчики).

3. Согласно Правилам регистрации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (с изменениями и дополнениями), временные жильцы, проживающие в жилом помещении более 90 дней, обязаны по истечении указанного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить: документ, удостоверяющий личность; заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания; заявление от нанимателя с согласием о вселении временного жильца.

Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними совершеннолетними гражданами.

Должностные лица, ответственные за регистрацию, в трехдневный срок со дня обращения граждан передают указанные документы в органы регистрационного учета. Органы регистрационного учета в трехдневный срок со дня поступления документов регистрируют в установленном порядке граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту пребывания.

Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.

Комментарий к статье 81

1. Комментируемая статья раскрывает содержание права нанимателя по договору социального найма на замену жилого помещения. Право нанимателя требовать предоставления жилого помещения меньшей площади взамен занимаемого помещения перечисляется среди прочих прав нанимателя в п. 1 ст. 67 ЖК РФ.

Наниматель имеет право получить жилое помещение меньшей площади взамен занимаемого не во всех случаях.

Во-первых, основным условием реализации права на замену является превышение нормы предоставления площади в расчете на одного члена семьи.

Причины, которые могут заставить нанимателя прийти к решению о замене, могут быть различны. Это возможно в том случае, когда наниматель не имеет семьи и считает, что плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги является непосильной для него. Возможна ситуация, когда наниматель обращается с заявлением о замене помещения, действуя в интересах родственников или иных третьих лиц, которые после освобождения им занимаемого помещения будут иметь преимущественное право претендовать на освободившееся помещение.

Площадь жилого помещения, предоставляемого взамен, не может быть менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ).

Во-вторых, замена допускается только в случае согласия всех членов семьи на переезд в меньшую квартиру. Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то за указанных лиц согласие должен дать соответственно опекун, попечитель или орган опеки и попечительства.

Отсутствие согласия хотя бы одного лица или его законного представителя, если лицо самостоятельно не может дать такое согласие, не позволяет нанимателю произвести замену жилья.

Свое согласие должны дать и временно отсутствующие граждане, имеющие право пользования помещением, вне зависимости от того, в течение какого срока они отсутствовали и будут продолжать отсутствовать (для лиц, осужденных к лишению свободы, вне зависимости от срока лишения свободы). Свое согласие такие граждане могут заверить в нотариальном порядке и направить по почте нанимателю или наймодателю.

Условие об обязательном согласии перечисленных лиц гарантирует их права и препятствует необоснованному ухудшению их жилищных условий.

В-третьих, реализовать свое право на замену наниматель может только путем подачи письменного заявления в адрес наймодателя. Специальная форма бланка такого заявления не утверждалась, поэтому заявление нанимателю следует составлять в произвольной форме.

К заявлению наниматель прикладывает документы, подтверждающие право на жилое помещение, а также согласие лиц, проживающих совместно с ним.

Лицо, не являющееся нанимателем по договору социального найма (стороной договора), не вправе подать такое заявление.

Отсутствие любого из указанных условий делает замену жилья невозможной.

2. Предоставление нанимателю жилья при наличии всех необходимых условий является обязанностью, а не правом наймодателя.

Срок, в течение которого наймодатель должен провести работу по подбору подходящего помещения и документальному оформлению отношений найма с обратившимся нанимателем, составляет 3 месяца. Указанный срок исчисляется со дня подачи нанимателем заявления. Прежний договор социального найма расторгается, заключается новый договор на жилое помещение меньшей площади.

Однако на практике обязанность наймодателя произвести замену оказывается не подкрепленной нормой об ответственности наймодателя в случае бездействия после получения заявления или несоблюдения сроков замены жилого помещения. Нанимателю следует в подобных случаях обращаться в суд с заявлением о понуждении исполнить установленную комментируемой статьей обязанность.

3. Указанные в статье основания замены жилых помещений не являются исключительными. Иные основания замены могут дополнительно определяться федеральным и региональным законодательством. Это вполне актуально в условиях удорожания жилищно-коммунальных услуг.

В настоящее время на федеральном уровне иные нормы, помимо установленных п. 1 комментируемой статьи, не установлены. На уровне субъектов РФ принятие дополнительных норм является редкостью.

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Комментарий к статье 82

1. Статья 82 предусматривает возможность изменения договора социального найма в двух предусмотренных нормой статьи случаях. Представляется, что эти два случая изменения договора, указанные в статье, являются наиболее вероятными и распространенными на практике.

Во-первых, изменение договора происходит при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью.

Потребовать заключения договора социального найма на все занимаемые жилые помещения вправе любой из граждан, проживающих в одной квартире. Безусловно, в данном случае речь идет о коммунальной квартире, где соседями могут быть две, три и более семей, занимающих отдельные комнаты. Например, если мужчина и его внук занимали в квартире одну комнату, а женщина была нанимательницей другой отдельной комнаты в этой же квартире, то после вступления в брак и «объединения» в одну семью указанные лица вправе изменить договор социального найма.

Выражение желания заключить единый договора социального найма реализуется в подаче гражданином соответствующего заявления в жилищный орган (наймодателю). Заявление подается в простой письменной форме от имени и за подписью гражданина. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

Чаще всего изменение договора социального найма является более удобным для членов одной семьи, проживающих вместе. Изменение договора означает, что жилые помещения, которые ранее являлись самостоятельными предметами отдельных договоров, в новой редакции договора будут выступать как единый предмет.

Во-вторых, договор социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи. Такая ситуация складывается в основном в силу объективных обстоятельств: чаще всего в случае смерти или отъезда нанимателя, реже – когда наниматель отказывается исполнять свои обязанности по договору найма или вступившим в законную силу решением суда признан ограниченно дееспособным или недееспособным.

2. Претендовать на «роль» ответственного нанимателя по договору социального найма вправе только дееспособный член семьи.

При этом должно выполняться единое условие – согласие всех членов семьи и наймодателя на замену нанимателя по договору. Свое согласие в письменной форме должны дать все остальные лица, проживающие в жилом помещении, включая несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных лиц в лице их законных представителей, опекунов, попечителей последних.

Кроме того, договор социального найма может быть изменен в следующих случаях, предусмотренных нормами других статей ЖК РФ:

– в случае выбытия кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ);

– в случае вселения других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ);

– в случае переустройства или перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ);

– в случае получения освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59 ЖК РФ).

Новый договор социального найма заключается в общеустановленном порядке, предусмотренном ст. 60–63 ЖК РФ.

Возможность требовать раздела жилого помещения предоставлена только гражданам, проживающим в доме жилищного кооператива (ст. 127 ЖК РФ).

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Комментарий к статье 83

1. Комментируемая статья регулирует вопросы расторжения и прекращения договора социального найма.

Договор может быть расторгнут по инициативе нанимателя, наймодателя или по соглашению сторон.

Жилищный кодекс исходит из того, что договор найма жилого помещения считается расторгнутым, если он прекращает действовать в отношении нанимателя и всех членов его семьи одновременно (ч. 2 ст. 89 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор жилищного найма. Отказ от договора возможен, например, в случае переезда на постоянное жительство в другую местность

2. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя может производиться в четырех случаях, перечисленных в п. 4 статьи.

Суд имеет право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ). По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю для подыскания другого жилья. На практике ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Комментарий к статье 84

1. Выселение из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, означает принудительное расторжение договора социального найма в судебном порядке, с применением всех правовых последствий такого расторжения. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, может иметь место только по инициативе наймодателя и только в судебном порядке.

Процедура такого выселения условно делится на ряд этапов:

– проведение действий по выявлению причины выселения (например, дом пришел в негодность в связи с износом и является аварийным);

– определение подходящего для нанимателя жилого помещения, куда он может быть выселен, если предоставление помещения для него предусмотрено;

– обращение компетентного жилищного органа в суд и вынесение по итогам судебного разбирательства решения о выселении;

– расторжение ранее заключенного договора социального найма и заключение нового договора (когда предоставляется иное помещение);

– фактическое выселение, а также переезд во вновь предоставленное жилое помещение (когда предоставляется иное помещение).

2. Можно выделить три разновидности выселения граждан:

– с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (ст. 89 ЖК РФ);

– с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ);

– без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

Будет ли нанимателю предоставляться в случае его выселения жилое помещение взамен, а если будет, то какое именно – благоустроенное или неблагоустроенное, определяется причиной выселения.

Когда выселение обусловлено объективными обстоятельствами, не зависящими от воли и желания нанимателя, выселение производится с предоставлением благоустроенного жилого помещения (например, когда жилое помещение подлежит переводу в нежилое). Когда наниматель нарушает свою обязанность вносить плату по договору социального найма в течение длительного периода времени (6 месяцев), то он может быть выселен с предоставлением другого помещения, в том числе неблагоустроенного. Выселение без предоставления другого помещения возможно, когда наниматель допускает существенное нарушение условий договора социального найма (например, систематически нарушает права и законные интересы соседей, даже после предупреждения о возможности выселения и т. п.).

Можно сделать вывод, что в отдельных случаях выселение можно рассматривать как меру ответственности, в других случаях – как вынужденную меру, которая «компенсируется» предоставлением другого помещения. Но в любом случае выселение является нежелательным для нанимателей и является принудительной мерой государственно-правового воздействия.

Исходя из этого, даже если наниматель не имеет возражений против его выселения, судебный порядок должен быть соблюден, так как он гарантирует права нанимателей и членов его семьи, которые совместно с ним проживают в данном жилом помещении.

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Комментарий к статье 85

1. Комментируемая статья регулирует четыре случая, когда выселение нанимателей по договору социального найма допускается при условии предоставления им другого благоустроенного жилья.

Во-первых, такое выселение предусматривается в случае сноса многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение. Решение о сносе дома принимается органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, подробно рассмотренном в комментарии к ст. 86. На федеральном уровне порядок признания дома аварийным регламентирован постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Граждане должны извещаться о признании дома аварийным путем направления им копии соответствующего решения.

Во-вторых, выселение предусматривается, если жилое помещение подлежит переводу в нежилое. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены гл. 3 ЖК РФ.

В-третьих, наниматели выселяются в случае признания жилья непригодным для постоянного проживания. Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания определен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

В-четвертых, выселение предусматривается, когда занимаемое нанимателем жилое помещение претерпевает значительное уменьшение или увеличение в результате капитального ремонта дома или вообще утрачивается в связи с этими работами. Речь идет о капитальном ремонте или реконструкции дома, после которых жилое помещение или не сохранится вообще, или уменьшится настолько, что наниматель может быть признан нуждающимся в жилом помещении (ст. 51 ЖК РФ), или же увеличится настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ).

ЖК РФ не содержит положений о том, как именно определить, является ли норма предоставления существенно превышенной. Норма общей площади жилого помещения на одного человека в ЖК РФ также не содержится.

Указанные случаи определены исчерпывающим образом.

Если наниматель отказывается от выселения, то указанные выше органы могут обратиться в суд о принудительном его выселении. Но в судебном решении обязательно должна содержаться обязанность предоставить выселяемому нанимателю благоустроенное жилье.

При выселении по указанным выше основаниям расторгается прежний договор социального найма и заключается новый договор на предоставленное помещение.

Предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначно по общей площади с ранее занимаемым жилым помещением, отвечать установленным санитарным, техническим, противопожарным, экологическим и тому подобным нормам и находиться в том же населенном пункте.

Практика применения жилищного законодательства свидетельствует о том, что не всегда закон реализуется на практике должным образом. Даже когда фактически проживание в доме грозит обвалом и проживание в нем становится опасным для нанимателей, решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу не принимается, а если и принимается, то с затягиванием сроков выселения граждан и предоставления им других жилых помещений. Представляется, что возложенные на наймодателя обязанности не обеспечены наличием должного механизма правовой реализации с указанием сроков проведения процедуры выселения. Привлечь к ответственности должностных лиц за непредоставление тем нанимателям, которые проживают в непригодных для проживания помещениях, новых благоустроенных жилых помещений фактически невозможно.

Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Комментарий к статье 86

1. Комментируемая статья является гарантией предоставления нанимателю нового благоустроенного жилья в случае сноса дома, где он занимал жилую площадь, предоставленную по договору социального найма.

Снос жилого здания может производится, во-первых, в связи с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной документацией; во-вторых, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

В первом случае государственные или муниципальные нужды могут быть обусловлены планируемой на земельном участке, где расположен дом, застройкой, которая отвечает общественным интересам (например, гидроэлектростанция, художественный музей).

Подробнее рассмотрим второй случай, когда снос здания производится в связи с тем, что дом является непригодным для дальнейшего проживания в нем. Чаще всего снос домов обусловлен именно физическим износом и истечением срока эксплуатации домов.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется специально созданной межведомственной комиссией. Комиссия для признания дома, являющегося федеральной собственностью, подлежащим сносу, создается федеральным органом исполнительной власти. Для признания подлежащим сносу дома, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципального образования, комиссия соответственно создается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

В состав комиссии включаются представители органа исполнительной власти, представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также собственник с правом совещательного голоса.

Перед тем как принять решение о сносе дома, комиссия должна принять и рассмотреть заявление и прилагаемые к нему документы; определить состав привлекаемых в комиссию экспертов проектно-изыскательских организаций; провести работу по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений в доме для постоянного проживания; составить акт обследования и заключение.

На основании результатов работы соответствующий орган исполнительной власти принимает окончательное решение о признании дома аварийным: исполнительный орган федеральной государственной власти, если дом относится к федеральной собственности; орган исполнительной государственной власти субъекта РФ, если дом относится к собственности субъекта РФ; орган местного самоуправления, если дом относится к муниципальной собственности.

Принятое решение может быть обжаловано только в судебном порядке.

Если граждане, проживающие в доме, который признан подлежащим сносу, не желают расторгать договоры социального найма, то орган исполнительной власти вправе подать в суд исковое заявление о расторжении такого договора и выселении в другое помещение (в судебном решении обязательно указывается, в какое именно другое помещение выселяется гражданин).

2. Взамен непригодного жилого помещения тот орган, который принял решение о сносе дома, предоставляет выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение и заключает новые договоры социального найма с гражданами, которым такое помещение предоставлено. Предоставленное жилое помещение должно быть благоустроенным. «Благоустроенность» вновь предоставляемого жилого помещения определяется применительно к условиям конкретного населенного пункта (ст. 89 ЖК РФ).

Благоустроенные квартиры, как правило, имеют площадь не менее занимаемого жилого помещения в доме, подлежащем сносу. Если по размеру занимаемое жилое помещение меньше, чем это предусмотрено нормой, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, квартиры предоставляются из расчета не менее этой нормы. Напротив, если размер занимаемого жилого помещения превышает установленную в республике норму жилой площади, то квартира предоставляется исходя из этой нормы. Дополнительная жилая площадь должна быть предоставлена, если собственник дома или другие проживающие в доме граждане имеют на нее право и фактически пользовались ею в сносимом доме (см. постановление Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г. № 17 «О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд»). При предоставлении нового помещения должны учитываться интересы временно отсутствующих граждан, за которыми право пользования помещением в сносимом доме сохраняется. Требование нанимателя, временно не проживающего в жилом помещении, о предоставлении ему жилья в связи со сносом дома может быть предъявлено в течение трехгодичного срока исковой давности.

3. В настоящее время во многих субъектах РФ приняты нормативные правовые акты, конкретизирующие порядок переселения граждан сносимых домов. Например, в постановлении Правительства Саратовской области от 17 ноября 2006 г. № 357-П «О создании межведомственной комиссии по признанию находящегося в государственной собственности Саратовской области помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (с изменениями и дополнениями) утверждены состав комиссии, ее функции, правомочия, порядок деятельности, подготовки заключения и вынесения решения межведомственной комиссии Саратовской области.

Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Комментарий к статье 87

1. Комментируемая статья устанавливает правила предоставления другого благоустроенного жилого помещения гражданам, которые подлежат выселению по основаниям, предусмотренным в п. 2–3 ст. 85 ЖК РФ. Положения статьи применяются в двух случаях: во-первых, если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение, во-вторых, если оно признано непригодным для проживания.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления по правилам гл. 3 раздела I ЖК РФ. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше, но помещение, расположенное непосредственно под переводимым, не является жилым (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Непригодным для проживания жилой дом может стать вследствие естественного износа по истечении времени его эксплуатации, вследствие воздействия природных факторов (землетрясения, урагана, наводнения и т. п.) или из-за бесхозяйственного содержания дома (длительного непроведения капитального ремонта дома, несанкционированных переустройств и перепланировок).

Признание жилых помещений непригодными для проживания находится в компетенции федерального органа государственной власти, если дом принадлежит к жилищному фонду РФ, органа государственной власти субъекта РФ, если дом относится к жилищному фонду субъекта РФ, и органа местного самоуправления, если дом принадлежит к муниципальному жилищному фонду.

Непригодными для проживания часто признаются жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.

Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания граждан подробнее см. в комментарии к ст. 17 ЖК РФ.

2. Наймодатель по договору социального найма того жилого помещения, в котором указанные граждане проживали до выселения, обязан предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение. Признаки благоустроенного жилого помещения законодатель подробно указал в ст. 89 ЖК РФ.

Предоставление выселенному гражданину нового благоустроенного жилого помещения оформляется новым договором социального найма, при этом ранее действовавший договор найма расторгается.

Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

1. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

2. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

3. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

4. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

Комментарий к статье 88

1. Комментируемая статья определяет обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение, в случае если производится капитальный ремонт или реконструкция дома. Жилье на время реконструкции или ремонта предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах. Из такого фонда, в частности, граждане, квартиры которых были предметом залога по сделке и после непогашения долга принудительно проданы, вправе получить временное жилье.

Несогласные на переезд граждане могут быть выселены не иначе как через суд. При этом в решении суда обязательно указывается, куда именно должен быть переселен наниматель.

2. К капитальному ремонту относится устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Подробный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, установлен постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее – этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

За нанимателем независимо от срока проживания в помещении маневренного фонда сохраняется право вернуться в отремонтированное или реконструированное жилое помещение.

Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86–88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Комментарий к статье 89

1. Комментируемая статья дополняет ст. 86–88 ЖК РФ положениями, которые дают четкое представление о том, каким требованиям должно отвечать благоустроенное жилое помещение, которое предоставляется по договору социального найма в связи с выселением. Норма имеет бланкетный характер и содержит прямую ссылку на ст. 86–88 ЖК РФ, где перечисляются основания предоставления таких благоустроенных помещений взамен ранее занимаемых, а именно: снос дома (ст. 86); перевод жилого помещения в нежилое (ст. 87 ЖК РФ); признание жилого помещения непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ); существенное изменение размера жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции жилого помещения либо ликвидации жилья в результате этих работ (ст. 88 ЖК РФ).

Остановимся подробнее на признаках благоустроенного помещения, которые перечислены в комментируемой статье.

Во-первых, помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта.

Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте – городе, поселке, деревне. При этом должна учитываться благоустроенность государственного и муниципального жилищных фондов. На уровень благоустроенности в первую очередь влияет наличие коммунальных удобств (холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, центрального отопления, а также лифта, мусоропровода в подъезде). Также важное значение имеют планировка помещения, время введения многоэтажного дома в эксплуатацию, материал постройки (кирпич или панель), район местоположения в пределах населенного пункта и т. п.

Обычно в крупных городах уровень благоустроенности выше, чем в мелких. В сельской местности, где многоэтажных домов немного и в основном это дома малой этажности, уровень благоустроенности является очень низким.

Во-вторых, помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном помещении должно быть не меньше числа комнат, ранее занимаемых в жилом помещении. Проживание в одной комнате лиц разного пола (в том числе детей), за исключением супругов, допускается только с их согласия. Возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматривается.

В-третьих, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. Имеются в виду санитарные, экологические, технические и тому подобные требования и условия, предъявляемые к жилому помещению в соответствии со ст. 15 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 15 ЖК РФ).

В-четвертых, жилое помещение должно находиться в границах того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.

Если гражданин проживает в крупном городе, то по возможности жилое помещение предоставляется ему в том районе, где он проживал, или аналогичном ему. Тем не менее если даже предоставленное благоустроенное жилое помещение находится в противоположном конце города, то считается, что это жилое помещение находится в пределах границ данного населенного пункта.

Нельзя предоставлять гражданину помещение в селе, если гражданин проживал в городе, даже если это село находится близко от города.

Федеральным законом от 17 декабря 2009 г. № 316-ФЗ п. 1 комментируемой статьи дополнен условием о том, что в отдельных случаях такое предоставляемое жилое помещение может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

Обязательными условиями для применения новой нормы являются следующие:

– возможность отступить от общего правила предоставления благоустроенного жилья должна быть прямо предусмотрена действующим федеральным законом;

– должно быть получено письменное согласие выселяемых граждан на переселение в другой населенный пункт того же субъекта.

Заметим, что ни при каких условиях, даже с согласия или по просьбе граждан, невозможно их переселение в населенный пункт другой субъекта РФ.

С другой стороны, отказы, в том числе неоднократные, граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

2. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда.

Выселение производится только на основании вступившего в силу судебного решения. Принудительное исполнение судебного решения осуществляется службой судебных приставов, которые возбуждают исполнительное производство. С учетом установленного правила об обязательности выселения гражданина в другое помещение, прямо указанное в судебном решении, законодатель устанавливает для нанимателей гарантию того, что они со своими семьями не будут выселены «в никуда». Ведь вынесение и исполнение окончательного решения будет возможно, если благоустроенное помещение конкретно указано (в том числе адрес, площадь) и судом проанализированы его характеристики на предмет соответствия установленным в комментируемой статье требованиям (учтено количество комнат, уровень благоустроенности и прочие важные характеристики).

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Комментарий к статье 90

1. Комментируемая статья регулирует порядок выселения нанимателя и членов его семьи, которые без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится нанимателем жилого помещения по договору социального найма ежемесячно, в срок до 10-го числа каждого календарного месяца. Плата может вноситься не только нанимателем лично. Члены семьи такого нанимателя и иные лица, которые совместно с нанимателем проживают в жилом помещении, могут выполнять обязанность по внесению платы самостоятельно.

Для целей комментируемой статьи отсчитываются 6 календарных месяцев со дня, следующего за днем, когда плата должна быть внесена (с 10-го числа соответствующего месяца).

Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения возможно только в судебном порядке.

Предоставляемое взамен жилое помещение должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т. е. из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

Процедура выселения считается соблюденной, если, во-первых, вынесено судебное решение о выселении, во-вторых, договор социального найма расторгнут, а в-третьих, гражданину предоставлено иное жилое помещение, которое является предметом нового договора найма.

Нормы комментируемой статьи распространяются только на те случаи, когда неуплата по договору длится без перерыва в течение 6 месяцев. Если плата внесена нанимателем по истечении 5 месяцев неуплаты, пусть даже за полмесяца, то предъявить иск о выселении такого гражданина не представляется возможным. Установленный 5-месячный срок прерывается внесением оплаты в любой сумме, даже не полной, а не только погашением всей задолженности.

До обращения в суд наймодатель, которому стало известно об указанных нарушениях условий договора социального найма, обычно принимает меры для того, чтобы наниматель погасил образовавшуюся задолженность: направляет нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи письма о необходимости устранить нарушения и т. п.

2. Судебная практика исходит из того, что жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением, должно быть указано в решении суда. Это необходимо в связи с тем, что на этапе исполнения решения гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как для него определено новое место жительства.

Одновременно с выселением к нанимателю предъявляется требование об уплате всей суммы задолженности и пени, начисленной по правилам, предусмотренным ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения.

Суд, рассматривая иски о выселении за неуплату коммунальных услуг, должен обязательно учитывать уважительность причин такой неуплаты. Причины могут быть различными: от нежелания платить по причине затруднительного материального положения до продолжительной болезни или отъезда на длительный срок. Выселение возможно, если суд признает причины неуплаты неуважительными. Их «уважительность» определяется с учетом всех конкретных обстоятельств в совокупности.

В частности, не считаются уважительными такие причины невнесения платы, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость и т. д. Отсутствие у нанимателя уважительных причин должен доказывать наймодатель как истец по делу.

Другое жилое помещение, предоставляемое взамен помещения, из которого гражданин выселяется, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению: быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, но не должно обязательно отвечать признакам благоустроенности.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Комментарий к статье 91

1. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. Требование о таком выселении может быть предъявлено только со стороны наймодателя. Независимо от основания выселения оно возможно не иначе как в судебном порядке. Но до подачи нанимателем искового заявления в суд соответствующий жилищный орган вправе попытаться урегулировать спорный вопрос, явившийся причиной выселения, административным путем.

Однако ЖК РФ не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Если удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Соответственно, остальные проживающие в жилом помещении могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещения.

2. Статья устанавливает основные требования к порядку выселения. Предварительно наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения и назначить разумный срок для восстановления разрушенных частей жилого помещения. Этот срок зависит от конкретных обстоятельств и должен быть достаточным для совершения действий по восстановлению.

Только после этого возможно предъявление иска в суд.

Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее – специализированные жилые помещения) относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

3. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.

Комментарий к статье 92

1. Под специализированным жилищным фондом понимается совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (подп. 2 п. 2 ст. 92 ЖК РФ). Специализированные жилые помещения имеют особое целевое назначение и предназначены для временного проживания отдельных категорий граждан, нуждающихся в жилье.

В пункте 1 статьи содержится четкий перечень специализированных жилых помещений, который состоит из семи подпунктов.

Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 установлен порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к специализированному жилищному фонду.

Формирование фонда для временного поселения может осуществляться путем нового строительства и реконструкции или путем перевода жилого фонда других категорий в специализированный жилищный фонд.

Формирование специализированного фонда осуществляется за счет средств федерального, регионального или местного бюджета.

Фонд жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами и переселенцами, может находиться только в федеральной собственности. Помещения в нем рассчитываются из нормы не менее 6 кв. м жилой площади на человека. Такой фонд обычно передается в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти.

Фонды для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, создаются за счет федерального бюджета, являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующих территориальных органов миграционной службы. Жилые помещения этих фондов подлежат учету в реестре федерального имущества, который в настоящее время ведется Росимуществом.

Использование специализированных фондов основывается на следующих правовых актах:

– жилых помещений для временного поселения вынужденных переселенцев – на Положении о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденном постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. № 845;

– жилых помещений для временного поселения беженцев – на Положении о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утвержденном постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 275;

– жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан – на нормах Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 195-ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) и т. п.

2. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения компетентного органа.

Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы:

– заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

– документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;

– технический паспорт жилого помещения;

– заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям (п. 13 Правил отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду).

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении на основании представленных документов принимается в течение 30 дней с даты подачи документов.

3. Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем, кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл. 10 ЖК РФ.

Статья 93. Назначение служебных жилых помещений

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Комментарий к статье 93

1. Комментируемая статья определяет назначение служебных жилых помещений. Служебные жилые помещения предоставляются в связи с характером их трудовых отношений, которые складываются с работодателями, перечисленными в комментируемой статье.

Своим работникам служебные помещения могут предоставлять: федеральные органы государственной власти – федеральным служащим (например, руководителю территориального управления Росимущества по Пензенской области); органы власти субъектов РФ – своим работникам – федеральным служащим (например, министру культуры и спорта Вологодской области); органы местного самоуправления – муниципальным служащим (например, замглавы местной администрации); государственные унитарные предприятия или государственные и муниципальные учреждения, которые имеют на своем балансе объекты жилого фонда, пригодные для предоставления в них служебных жилых помещений (например, инженеру по технике безопасности ГУП «СРТ»).

По своему характеру предоставление таких помещений направлено на создание благоприятных условий жизни работников, обеспечение их проживания вблизи места работы, особенно если работа предполагает ненормированный рабочий день или возможные вызовы в связи с производственной необходимостью.

Служебные жилые помещения предназначены также для проживания граждан в связи:

– с прохождением ими службы, в том числе военной и приравненной к ней (т. е. службы в органах пограничной службы, разведслужбы, службы в органах федеральной безопасности и т. п.);

– назначением на государственную должность Российской Федерации или субъектов РФ;

– избранием на выборные должности в органы государственной власти или местного самоуправления.

Трудовые отношения и отношения, связанные с прохождением различных видов службы, регулируются Трудовым кодексом РФ и другими специальными федеральными законами.

Такие отношения между работником (служащим) и работодателем оформляются в виде трудовых договоров (контрактов).

В частности, ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (с изменениями и дополнениями) предусматривает, что служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим – гражданам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей. Военнослужащие – граждане, проходящие военную службу по контракту, и совместно проживающие с ними члены их семей обеспечиваются служебными жилыми помещениями в соответствии с нормами, установленными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В отношениях с лицом, которому предоставляется служебное помещение, именно работодатель одновременно выступает в качестве наймодателя по договору социального найма. Служебные жилые помещения предоставляются только тем гражданам, которые не обеспечены жильем в данном населенном пункте.

Порядок предоставления служебного жилого помещения определяется в соответствии со ст. 99 ЖК РФ. Договор найма служебного жилого помещения заключается на основании решения наймодателя (например, соответствующего госоргана РФ).

В качестве служебного жилого помещения предоставляется лишь отдельная квартира.

Указанный договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным в ст. 101 ЖК РФ, или прекращен в связи с утратой жилого помещения или по иным основаниям (ст. 102 ЖК РФ).

Другие виды коммерческих организаций, а также некоммерческие организации, имеющие в собственности или на праве аренды жилые помещения, могут предоставлять их своим работникам только по договору коммерческого найма.

Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях

1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

2. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

3. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Комментарий к статье 94

1. Жилые помещения в общежитиях названы в ст. 92 ЖК РФ в качестве самостоятельного вида помещений специализированного жилищного фонда.

Жилые помещения в общежитиях являются временным местом проживания работников, служащих или студентов. Таким образом, особенностью проживания граждан в общежитиях является ограниченность временными рамками – периодом работы, службы или обучения.

Общежития могут иметь такое целевое назначение изначально или переоборудоваться для этих целей. Статус общежития может иметь весь дом или часть дома (например). Однако представляется недопустимым предоставлять под общежитие часть жилого дома, например одну секцию либо один этаж многоквартирного дома. Дома, предоставленные под общежития, должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удобства. В таких домах наряду с жилыми комнатами должны быть предусмотрены помещения для занятий, комнаты отдыха, психологической разгрузки, досуга, интернет-комнаты, детские комнаты, спортивные залы, санатории-профилактории, изоляторы, помещения для бытового обслуживания и общественного питания (столовая, буфет с подсобными помещениями, душевые, умывальные комнаты, постирочные, гладильные комнаты и т. д.).

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Предоставление жилых помещений большего размера законом не запрещено.

Общежития укомплектовываются мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания граждан. На практике минимальный набор мебели и предметов первой необходимости зависит от возможностей администрации, как правило, обязательными «атрибутами» являются кровати, шкафы, стулья. Обязанность обеспечить такой минимальный набор является непременным условием договора при предоставлении жилого помещения в общежитии.

По окончании работы, службы или обучения наниматель должен освободить занимаемую в общежитии площадь и вернуться в жилое помещение.

2. Жилые помещения в общежитии не подлежат отчуждению, передаче в аренду сторонним организациям, в наем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма. В частности, обмену жилые помещения в общежитиях не подлежат (подробнее см. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 апреля 2005 г. по делу № 83В04-25, где суд пришел к выводу о том, что спорное жилое помещение разделу и обмену не подлежит, так как состоит из одной жилой комнаты, находится в общежитии квартирного типа и было предоставлено ответчику в связи с работой в органах внутренних дел).

Ранее места в служебных общежитиях могли предоставляться по ордерам, которые выдавались работодателем, имеющим на своем балансе жилой фонд. С 22 января 2005 г. жилые помещения в общежитиях, в том числе и предоставленные по таким ордерам, могут приватизироваться при условии, что они переданы в муниципальный фонд, а не находятся на балансе предприятия.

С понятием общежития связано понятие «койкоместа». Предоставление гражданину койкоместа в общежитии означает, что ему предоставляется возможность пользоваться не всей изолированной комнатой, а лишь ее частью, наряду с другими лицами, заселенными в такую комнату. Семейным парам обязательно предоставляется изолированная комната. Вместе в одну комнату могут быть заселены только лица одного пола. Подобного рода общежития в настоящее время в основном являются студенческими. Старый фонд, который в советское время использовался в качестве общежитий, заселенных на условиях койкоместа, в современных условиях чаще всего приобретает статус маневренного жилья.

3. Студенческие общежития предназначены для временного проживания и размещения на период обучения иногородних студентов, аспирантов, докторантов, ординаторов, интернов, обучающихся по очной форме обучения; на период сдачи экзаменов и выполнения работ по диссертации аспирантов, докторантов, обучающихся по заочной форме обучения; абитуриентов на период прохождения вступительных испытаний (см. Примерное положение о студенческом общежитии, утвержденное заместителем министра образования и науки РФ 10 июля 2007 г.).

4. Общежития, ранее принадлежавшие государственным или муниципальным предприятиям, переданные в муниципальную собственность, утрачивают статус общежития и могут быть приобретены в собственность по договору социального найма. Передача общежитий с баланса предприятия в государственную или муниципальную собственность оформляется постановлением исполнительного органа власти (например, главы администрации).

Из содержания ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов (см. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 апреля 2007 г. № 57-В07-2).

Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Комментарий к статье 95

1. Жилье в домах маневренного фонда предназначено для временного проживания. Маневренный фонд не выделен законодателем в качестве самостоятельного вида жилищного фонда и относится к специализированному жилищному фонду.

Поэтому, помимо специальной нормы данной статьи, к положениям, регулирующим статус жилых помещений маневренного фонда, относятся также общие правила ст. 99—102 ЖК РФ о предоставлении жилых помещений, которые имеют общий характер для всех объектов специализированного жилищного фонда.

Как и любые специализированные жилые помещения, жилые помещения маневренного фонда предоставляются лишь при наличии оснований, предусмотренных в ст. 99 ЖК РФ (на основании договора найма жилого помещения, заключенного на конкретный период времени между наймодателем и нанимателем). При этом жилье маневренного фонда может быть предоставлено в виде отдельной квартиры, отдельной комнаты, нескольких отдельных комнат или части отдельной комнаты.

Комментируемая статья прямо называет три категории граждан, которые могут занимать такое жилье, и упоминает четвертую категорию.

Во-первых, это могут быть наниматели по договорам социального найма, жилые помещения которых находятся в доме, поставленном на капитальный ремонт или реконструкцию. Наймодателем в таком случае является тот же орган, который вынес решение о капитальном ремонте или реконструкции дома. Подробнее о предоставлении жилья на время капитального ремонта или реконструкции см. ст. 88 ЖК РФ и комментарий к ней.

Во-вторых, жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам, утратившим свое жилье в связи с тем, что на него обращено взыскание. Чаще всего взыскание на жилые помещения накладывается, когда жилье было заложено в обеспечение кредита (целевого займа), который не был выплачен, то только в том случае, когда гражданин не имеет другого жилья на момент обращения взыскания. Нужно учесть, что залог жилого помещения возможен только в случае, когда ранее принадлежавшее гражданину помещение принадлежало ему на праве собственности. Помещения, предоставленные по договору найма, предметом залога быть не могут.

Обращение залогодержателем взыскания возможно, когда жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (см. ст. 76 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Жилье, заложенное по договору об ипотеке и на которое обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. При этом обращение взыскания на жилое помещение допускается и в случае, если это жилое помещение заемщиков на момент обращения является единственным жилым помещением (ст. 446 ГПК РФ).

В-третьих, жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам, единственное жилье которых стало непригодным для проживания в результате стихийного бедствия и других чрезвычайных обстоятельств.

Стихийными бедствиями являются наводнения, землетрясения, опасные природные явления и катастрофы. Чрезвычайными обстоятельствами можно считать ситуации природного и техногенного характера, чрезвычайные экологические ситуации, в том числе эпидемии и эпизоотии, террористические акты, аварии.

Данный перечень не является исчерпывающим – законодательством могут быть определены и другие категории граждан, имеющих право временно занимать жилье маневренного фонда. Перечень целей назначения жилых помещений маневренного фонда является открытым.

Срок проживания в таких помещениях определяется согласно ч. 2 ст. 106 ЖК РФ.

Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

Комментарий к статье 96

1. Статья определяет назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения.

Социальное обслуживание представляет собой деятельность социальных служб по социальной поддержке, оказанию социально-бытовых, социально-медицинских, психолого-педагогических, социально-правовых услуг и материальной помощи, проведению социальной адаптации и реабилитации граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации.

Жилье в стационарных учреждениях социального обслуживания предназначено для граждан пожилого возраста и инвалидов, частично или полностью утративших способность к самообслуживанию и нуждающихся по состоянию здоровья в постоянном уходе и наблюдении (ст. 5 Федерального закона от 2 августа 1995 г. № 122-ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов»).

К видам домов системы социального обслуживания относятся дома-интернаты для престарелых и инвалидов, психоневрологические интернаты, дома-интернаты для детей с физическими недостатками, детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, комплексные центры социального обслуживания населения, территориальные центры социальной помощи семье и детям, центры социального обслуживания, социальные приюты для детей и подростков, дома ночного пребывания, специальные дома для одиноких престарелых и некоторые другие.

Особенностью проживания в таких домах является то, что лицам, нуждающимся в специальной социальной защите, одновременно предоставляются медицинские и социально-бытовые услуги. В таких учреждениях оборудуются помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, например курса лечения с обеспечением лекарствами или обеспечения ухода за ребенком нуждающегося лица и подготовки его к школе.

Чтобы стать нанимателем жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения, гражданин должен относиться к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите: к категории инвалидов, многодетных семей, одиноких женщин, воспитывающих детей, и некоторых других категорий малоимущих граждан, которые четко определены законодательством.

Для отдельных категорий лиц предусмотрено первоочередное право на предоставление таких помещений. Так, инвалиды войны имеют право на внеочередной прием в дома-интернаты для престарелых и инвалидов, центры социального обслуживания, на обслуживание отделениями социальной помощи на дому.

Порядок предоставления услуг указанными учреждениями регламентируется Положением о порядке и условиях оплаты социальных услуг, предоставляемых гражданам пожилого возраста и инвалидам на дому, в полустационарных и стационарных условиях государственными муниципальными учреждениями социального обслуживания, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 1996 г. № 473.

В целом договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания должен соответствовать общим требованиям, предусмотренным в ст. 100 ЖК РФ.

Подобного рода учреждения действуют в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации и правилами, установленными главным образом в ведомственных нормативных правовых актах.

Система социального обслуживания населения функционирует на основании ряда ведомственных правовых актов, в частности Методических рекомендаций по организации деятельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживания «Дом-интернат малой вместимости для граждан пожилого возраста и инвалидов», утвержденных постановлением Минтруда России от 12 мая 2003 г. № 25, Методических рекомендаций по организации деятельности государственного (муниципального) учреждения «Дом-интернат для умственно отсталых детей», утвержденных постановлением Минтруда России от 8 августа 2002 г. № 54.

Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.

Комментарий к статье 97

1. Жилые помещения для временного поселения в соответствии с жилищным законодательством относятся к специализированным жилым помещениям. Такие помещения находятся в федеральной собственности, и в редких случаях могут передаваться в муниципальную собственность в установленном порядке. Жилье федерального фонда находится в оперативном управлении соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы и подлежит учету в реестре федерального имущества.

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания двух категорий лиц: признанных вынужденными переселенцами; признанных беженцами.

При этом помещения в таком жилом фонде предоставляются обеим категориям лиц на равных условиях, без каких-либо преимуществ той или иной категории лиц.

Временный характер предоставления указанных помещений означает, что лица проживают в помещениях до того момента, как не утратят статус вынужденного переселенца или беженца. Правовой статус указанных категорий лиц определяется в порядке, установленном федеральным законом.

Вынужденным переселенцем признается гражданин РФ, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении него или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка (см. Закон РФ от 19 февраля 1993 г. № 4530-I «О вынужденных переселенцах» (с изменениями и дополнениями).

То есть вынужденным переселенцем может быть признан (и, соответственно, вправе получить жилье) гражданин РФ, который вынужден покинуть место жительства и переехать в один из субъектов РФ на территории России. Иностранец или лицо без гражданства также может являться вынужденным переселенцем, но только если он постоянно проживал на законных основаниях на территории РФ, после чего был вынужден изменить место жительства в пределах территории РФ.

Вынужденными переселенцами, например, можно считать граждан, переселявшихся из районов Чечни в Центральную часть России в 90-е годы.

Для помощи в обустройстве вынужденных переселенцев создаются центры временного размещения вынужденных переселенцев. Такие центры являются государственными учреждениями Федеральной миграционной службы России и предназначены для временного проживания вынужденных переселенцев и прибывших с ними несовершеннолетних членов семьи.

Фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев состоит из различных видов жилых помещений – жилых домов, квартир, помещений в общежитиях и других помещений, предназначенных для временного проживания вынужденных переселенцев.

Порядок и условия использования фонда жилья для временного поселения установлен Положением о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. № 845.

Лица, проживающие в жилых помещениях для временного поселения, не имеют права:

– приватизировать эти жилые помещения;

– осуществлять обмен и бронирование жилых помещений;

– сдавать жилые помещения в поднаем, аренду или субаренду;

– осуществлять раздел занимаемой жилой площади;

– вселять временных жильцов без разрешения территориального органа Федеральной миграционной службы.

Жилые помещения для временного поселения предоставляются семьям вынужденных переселенцев при отсутствии возможности самостоятельного определения своего нового места жительства на территории РФ; если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения, предоставленного по договору найма; если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения на праве собственности.

2. Беженцем признается лицо, не являющееся гражданином России и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться ее защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного места жительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений (ст. 1 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. № 4528-I «О беженцах»).

Для временного размещения лиц, ходатайствующих о признании беженцами, создаются центры пребывания на территории РФ, а также фонд жилья для их временного поселения.

3. Порядок предоставления жилья фондов для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев см. в комментарии

к ст. 108 ЖК РФ. Нужно учесть, что предоставление такого жилья регламентируется исключительно на федеральном уровне. Законами субъектов РФ порядок предоставления данного вида жилых помещений не может быть урегулирован.

Для получения жилого помещения из фондов временного поселения беженцев и временных переселенцев заключается договор найма такого помещения. Данный договор должен заключаться в простой письменной форме и соответствовать общим требованиям, предусмотренным в ст. 100 ЖК РФ.

Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

1. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

2. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 98

1. Специализированные жилые помещения предназначаются для граждан, отнесенных к числу нуждающихся в специальной социальной защите. Федеральное законодательство, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ определяют категории таких граждан. Эта норма согласуется с содержанием п. «ж» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ о том, что вопросы социальной защиты относятся к предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ.

Из статьи 3 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 195-ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» следует, что в социальной защите нуждается гражданин, находящийся в трудной жизненной ситуации, которому в связи с этим и предоставляются социальные услуги.

Указанных лиц следует отличать от граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к «гражданам, нуждающимся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг». Такие лица помещаются в интернаты, приюты, дома престарелых, детские дома и иные дома системы социального обслуживания населения с обязательным одновременным предоставлением социально-бытовых и медицинских услуг.

Жилые помещения для социальной защиты могут предоставляться: гражданам, пострадавшим вследствие Чернобыльской катастрофы; инвалидам; гражданам без определенного места жительства и определенных занятий; гражданам, пострадавшим от физического или психического насилия; другим клиентам социальной службы, нуждающимся в предоставлении временного приюта.

Порядок предоставления жилья для социальной защиты указанных категорий граждан урегулирован ст. 109 ЖК РФ.

Предоставленные на основании комментируемой статьи помещения не подлежат обмену, сдаче в поднаем или отчуждению.

2. Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 17 марта 2003 г. № 61 «О предоставлении отдельным категориям граждан специально оборудованных жилых помещений» были утверждены Положение «О порядке предоставления специально оборудованных жилых помещений гражданам с нарушением опорно-двигательного аппарата, пользующимся креслами-колясками» и Примерный договор безвозмездного пользования жилым помещением.

В соответствии с Положением инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, а также проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания инвалиды и дети-инвалиды с нарушением опорно-двигательного аппарата, пользующиеся креслами-колясками, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями, в том числе специально оборудованными. Специально оборудованные жилые помещения входят в состав жилищного фонда специализированного использования города Москвы. Такие жилые помещения оборудуются специальными средствами и приспособлениями в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида.

Решение органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении инвалидам специально оборудованных жилых помещений по договору безвозмездного пользования выносятся на основании заявления инвалида, заключения врачебной комиссии, индивидуальной программы реабилитации инвалида и документов, подтверждающих право на льготное предоставление жилья.

Положение о порядке предоставления жилых помещений и дополнительных гарантиях жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в городе Москве, которое определяет основания и порядок предоставления жилого помещения детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончании их пребывания на государственной или семейной форме воспитания. На территории города Москвы указанным категориям лиц жилые помещения предоставляются в виде отдельной квартиры с учетом состояния здоровья, семейного положения этих лиц и других заслуживающих внимания обстоятельств. Предоставляемое жилое помещение должно быть пригодным для заселения и проживания (иметь исправную сантехнику, систему коммунального снабжения и т. п.).

Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений

1. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

2. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Комментарий к статье 99

1. Исходя из содержания статьи можно определить общие условия предоставления специализированных жилых помещений, а также особенности предоставления отдельных видов специализированных жилых помещений. Под специализированными жилыми помещениями, упомянутыми в данной статье, понимаются жилые помещения: являющиеся служебными или общежитиями; в домах системы социального обслуживания населения; маневренного фонда; фонда временного поселения лиц, признанных беженцами, или вынужденных переселенцев; предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Общим условием является документальное основание предоставления таких помещений. Они предоставляются по решению собственника жилья, который выступает в лице действующего от его имени государственного или муниципального органа исполнительной власти, или же по решению уполномоченного им лица. Решения имеют произвольную форму, содержат обязательные реквизиты организации – «автора» решения, характеристики, позволяющие точно идентифицировать предоставляемое помещение, и лицо, которому помещение предоставляется.

Собственником жилищного фонда может выступать государство, субъект РФ или муниципальное образование. Объекты жилищного фонда подлежат внесению в соответствующий реестр объектов недвижимости федеральной, областной (или иной собственности субъекта РФ) или муниципальной формы собственности. От имени собственника действуют органы государственной власти или органы местного самоуправления, поскольку публичные образования самостоятельно не принимают решения (ст. 125 ГК РФ).

Объекты жилищного фонда могут передаваться на праве хозяйственного ведения или оперативного управления унитарным предприятиям.

Унитарными предприятиями являются государственные и муниципальные предприятия. Руководитель унитарного предприятия назначается собственником или уполномоченным собственником органом и им подотчетен. Соответственно, без согласия собственника жилого фонда принять решение о передаче лицу жилого помещения руководитель унитарного предприятия не вправе. Виза о согласовании такого решения с собственником в лице уполномоченного органа власти является обязательной.

Пример. ГУП «Меркурий» имеет в хозяйственном ведении общежитие, относящееся к специализированному жилому фонду. Обращение К., которое поступило на имя директора ГУП «Меркурий», рассматривается, принимается решение о наличии оснований для предоставления К. жилого помещения в общежитии. Решение направляется на согласование в территориальное управление Росимущества, которое является представителем собственника в области распоряжения недвижимым имуществом, а после положительной визы органа исполняется в указанные в нем сроки.

По общему правилу унитарное предприятие не несет ответственности по обязательствам собственника его имущества (ст. 113 ГК РФ). Это значит, что обязанным лицом в правоотношениях по предоставлению жилых помещений выступает собственник в лице уполномоченного органа, но не предприятие, которое просто владеет жилыми помещениями, но не вправе самостоятельно распоряжаться ими.

Предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, в своей деятельности руководствуется уставом, утвержденным уполномоченным на то государственным органом или органом местного самоуправления. Казенное предприятие также действует на основании устава.

Военнослужащим жилые помещения предоставляются командованием воинской части. Воинская часть может являться владельцем жилого фонда на праве оперативного управления.

Договоры найма специализированных жилых помещений и договоры безвозмездного пользования такими помещениями чаще всего заключаются нанимателем в лице «конечного» владельца, т. е. в лице администрации предприятия, командования воинской части и т. п. Договор должен соответствовать требованиям, установленным в ст. 100 ЖК РФ.

2. Свою особенность в порядке предоставления имеют жилые помещения, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан. Основанием их предоставления являются решение уполномоченного лица (органа) и договор безвозмездного пользования. Такая особенность обусловлена их особым социальным назначением. Категории лиц, которым предоставляются такого рода помещения, принадлежат к числу инвалидов, ветеранов, детей-сирот и иных наименее защищенных категорий граждан, которым государство тем самым предоставляет льготу – освобождает от внесения оплаты за пользование жилым помещением. Договор безвозмездного пользования отличается от договора найма жилого помещения именно безвозмездным характером. Объем правомочий нанимателя и наймодателя по обоим видам договоров в остальном, что не касается порядка и условий оплаты, может оставаться тем же.

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2–4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 100

1. Заключение договора найма является одной из основных форм оформления взаимоотношений пользования жилыми помещениями специализированного жилого фонда. В исключительных случаях жилье предоставляется в безвозмездное пользование в целях обеспечения социальной защиты отдельных категорий граждан в порядке ст. 98 ЖК РФ. С социально нуждающимися гражданами заключается договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Сторонами договора найма специализированного жилья выступают наймодатель и наниматель. От лица собственника (наймодателя по договору) может действовать федеральный орган исполнительной власти, если жилое помещение предоставляется из государственного жилищного фонда РФ, государственный орган субъекта РФ, если жилое помещение предоставляется из жилищного фонда субъекта РФ) или орган местного самоуправления, если предоставляемое жилое помещение является муниципальной собственностью. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге вместо органов местного самоуправления действуют исполнительные органы власти городов. Собственник также вправе наделить полномочиями по заключению от его имени договора найма любое физическое или юридическое лицо по своему усмотрению (например, государственное унитарное предприятие).

В роли нанимателя выступает гражданин, который не обеспечен жильем в данном населенном пункте и которому предоставлено указанное жилое помещение. Нанимателем является специальный субъект: гражданин из числа беженцев или вынужденных переселенцев; ветеран; лицо, оставшееся без попечения родителей; военнослужащий, проходящий службу по контракту, и т. п. Свой особый правовой статус, который дает ему право занять помещение специализированного жилого фонда, наниматель должен подтвердить документально: удостоверением беженца, переселенца, ветеранским удостоверением утвержденной формы и т. п.

Основной обязанностью наймодателя является передать нанимателю специализированное жилое помещение во временное владение и пользование, а нанимателя – вносить плату за пользование помещением.

Договор носит временный характер. Условие о сроке обычно содержится в договоре, но существенным не является.

К существенным условиям договора найма специализированного жилого помещения, которые обязательно должны содержаться в любом таком договоре, относятся: предмет договора; права и обязанности наймодателя; права и обязанности нанимателя; права и обязанности членов семьи нанимателя; состав лиц, вселяемых в специализированное жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя; иные условия, которые должны быть включены в договор найма специализированного жилого помещения в соответствии с типовым договором, а также по настоянию хотя бы одной из сторон (ст. 432 ГК РФ).

По своей структуре такой договор найма обычно состоит из нескольких разделов, а именно: предмет договора, права и обязанности нанимателя и членов семьи, права и обязанности наймодателя, расторжение и прекращение договора, внесение платы по договору, иные условия.

По общему правилу предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть изолированное жилое помещение – дом, часть дома, квартира, часть квартиры или часть комнаты в общежитии (койкоместо, которое предоставляется из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека).

Основная часть условий договора найма специализированного жилого помещения, в том числе и типового, определяется нормами данной статьи и раздела IV ЖК РФ.

2. Юридическим основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого помещения является административный акт, который оформляется письменным решением в произвольной форме о предоставлении гражданину соответствующего жилого помещения. Решение принимается в отношении одного конкретного помещения или нескольких помещений, в которых указывается лицо, с которым будет заключен договор найма.

С 1 марта 2005 г. выдача какого-либо ордера на занятие помещения отменена.

3. Договор найма специализированных жилых помещений должен иметь письменную форму. Несоблюдение простой письменной формы не означает, что сделка не действительна (ст. 162 ГК РФ). Ведь на практике бывают случаи, когда лицо фактически заселяется со своей семьей в предоставленное помещение, а договор с ним заключить «забывают». Жилищные правоотношения существуют, хотя они и не оформлены должным образом. Это значит, что права и обязанности нанимателя и наймодателя имеют место в силу закона. В частности, наниматель должен использовать жилье по назначению и вносить ежемесячные платежи.

Правовое последствие несоблюдения формы договора найма состоит в том, что в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие, что сделка была совершена и что она была совершена на определенных условиях. Доказательства могут быть только письменными: для нанимателя это квитанции об оплате за коммунальные услуги, договоры на проведение текущего ремонта и установку пластиковых окон в жилом помещении, заключенные с третьими лицами, и другие документы, которыми он сможет подтвердить факт своего проживания в помещении.

Наймодатель, в свою очередь, в случае невнесения платы за фактически занятое помещение и обращения в суд с иском о взыскании такой платы за период проживания при отсутствии письменного договора должен будет предъявить любые другие письменные доказательства, свидетельствующие о том, что отношения по найму помещения имели место.

Государственной регистрации или нотариального удостоверения договор найма не требует.

Не имея на руках экземпляра договора найма, наниматель и члены его семьи не смогут зарегистрироваться в занимаемом ими помещении.

4. В пункте 4 комментируемой статьи содержится условие, которое не допускает сдачу в поднаем таких жилых помещений. Помимо этого, наниматель жилого помещения специализированного фонда не вправе продавать, дарить либо иным образом отчуждать занимаемое жилое помещение; приватизировать это жилое помещение; обременять его ипотекой, рентой и иными формами обременения. Вселение временных жильцов в такие помещения не запрещается.

5. Объем прав нанимателя зависит от вида и назначения специализированного жилья. В частности, любой наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

– использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ст. 17 ЖК РФ;

– обеспечивать сохранность жилого помещения;

– поддерживать надлежащее состояние жилья;

– проводить его текущий ремонт;

– своевременно вносить плату за жилищно-коммунальные услуги в период с момента заключения договора найма до его расторжения или прекращения.

Наймодатель специализированного жилого помещения, в свою очередь, обязан:

– передавать это помещение нанимателю свободным от прав на это помещение других лиц;

– принимать участие в надлежащем содержании жилого помещения и в ремонте общего имущества в доме;

– осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

– обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

6. В договоре найма указываются члены семьи нанимателя, к которым относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма, если они вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Типовые договоры найма помещений специализированного фонда рекомендуют включать пункт, содержащий сведения о лицах, вселяемых совместно с нанимателем в жилое помещение, в раздел «Предмет договора». Содержание такого пункта договора выглядит примерно следующим образом:

«Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами следующие члены его семьи:

1) Иванова Клавдия Ивановна, мать Нанимателя;

2) Иванов Петр Сергеевич, сын Нанимателя» (см. Типовой договор найма жилого помещения фонд для временного поселения вынужденных переселенцев, утвержденный постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42).

7. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, а также типовые договоры найма специализированных жилых помещений, а именно:

– типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

– типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

– типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;

– типовой договор найма служебного жилого помещения;

– типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

Типовые формы являются «приблизительными», т. е. на практике заключаемые договоры найма не должны быть в точности такими, как утвержденные. Однако отступление от обязательных условий договора и требований закона не допускается. Заключаемые договоры должны учитывать конкретные условия будущего проживания нанимателей в предоставляемом помещении.

8. Комментируемая статья ничего не говорит о возможности и порядке изменения договора найма специализированного жилого помещения. Если возникает необходимость изменить отдельные условия договора, то следует воспользоваться ст. 450–453 ГК РФ, где установлены общие правила об изменении любых гражданско-правовых договоров.

Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.

3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.

Комментарий к статье 101

1. Комментируемая статья устанавливает общий порядок расторжения договора социального найма. По общему правилу договор может расторгаться по инициативе одной стороны договора, по взаимному согласию или по решению суда.

Как следует из комментируемой статьи, договор социального найма может расторгаться в следующих случаях.

1. По соглашению сторон.

Стороны свободны в заключении, изменении или прекращении договорных условий, если это не нарушает права третьих лиц и требования закона. Установленное правило в полной мере отражает один из основополагающих принципов гражданского права – принцип свободы договора. В принципе инициатива расторгнуть договор может исходить как от нанимателя (выделено как самостоятельное условие), как и от наймодателя.

2. По инициативе нанимателя.

Любая из сторон договора найма специализированного жилого помещения вправе в любое время принять решение о расторжении договор социального найма. Причины расторжения договора нанимателем могут быть любыми – непосильная плата за пользование жилым помещением, переезд в другое государство, получение в наследство другого жилья и т. п. Расторжение договора не зависит от причин, которые побудили нанимателя принять такое решение.

Согласие членов семьи нанимателя не является условием, влияющим на возможность расторжения договора найма специализированного жилого помещения. Этим порядок расторжения договора социального найма специализированного жилого помещения отличается от общего порядка. Частью 2 ст. 83 ЖК РФ предусмотрено, что расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя возможно только с согласия членов его семьи.

О своем намерении расторгнуть договор наниматель заблаговременно в письменной форме извещает наймодателя.

По смыслу комментируемой статьи без соглашения правом расторгнуть договор может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе лишь обратиться с таким предложением к нанимателю, с тем чтобы получить от него согласие (прийти к взаимному соглашению). В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

3. В судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору. Договор расторгается в судебном порядке в случаях:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

– разрушения или повреждения жилого помещения нанимателя или членов его семьи;

– систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

– использования жилого помещения не по назначению.

Те же основания предусмотрены ст. 83 ЖК РФ относительно расторжения договора социального найма жилого помещения (см. комментарий к ней).

Договор найма подлежит расторжению и по иным основаниям с учетом вида специализированного жилья и его назначения. В частности, это касается учреждений системы социального обслуживания и фондов жилья для временного поселения беженцев или вынужденных переселенцев.

2. Наймодатель по своей инициативе без согласия нанимателя не вправе расторгнуть заключенный с ним договор найма специализированного жилого помещения. Но он вправе требовать расторжения этого договора в судебном порядке, т. е. обратиться с исковым заявлением о расторжении соответствующего договора и выселении нанимателя и членов его семьи.

Направить в суд иск с такими требованиями наймодатель вправе только в строго определенных случаях, когда наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи нарушают свои обязательства по договору найма специализированного жилого помещения. Перечень оснований является следующим:

– отсутствие платы нанимателем за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

– разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем, совместно проживающими членами его семьи или другими гражданами, за действия которых наниматель отвечает;

– систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

– использование жилого помещения не по его назначению.

– иные случаи, предусмотренные ст. 83 ЖК РФ, т. е. выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, или утрата (разрушение) жилого помещения, или смерть одиноко проживавшего нанимателя. По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).

3. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения следует отличать от прекращения договора (см. комментарий к ст. 102 ЖК). Расторжение договора влечет его расторжение и выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими специализированного жилого помещения.

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.

2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилого помещения.

Комментарий к статье 102

1. Комментируемая статья предусматривает несколько случаев прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Во-первых, договор прекращается в связи с утратой или разрушением жилья. Во-вторых, «по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям» (в частности, п. 5 ст. 83 ЖК РФ), а именно в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. В-третьих, договор найма служебного жилого помещения и жилья в общежитии прекращается в случае перехода права собственности на такое жилье, а также права хозяйственного ведения или оперативного управления другому лицу (собственнику или владельцу). При этом члены семьи нанимателя в ряде случаев сохраняют право пользования таким жильем (в частности, семьи вынужденных переселенцев).

В качестве исключения предусмотрено, что договор найма общежития или служебной квартиры не прекращается, когда новый собственник или владелец жилого помещения становится работодателем гражданина, продолжающего занимать жилье.

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.

2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

3. Гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

4. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

Комментарий к статье 103

1. В комментируемой статье предусматриваются особенности выселения граждан из специализированных жилых помещений. Выселение выражается в освобождении ранее занимаемого жилого помещения. Выселение является следствием расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений.

2. Выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого помещения могут быть не любые лица. В пункте 2 статьи в качестве исключения предусмотрены категории лиц, которые не могут быть выселены. Перечисленные категории граждан являются социально незащищенными в силу возраста (пенсионеры по старости), в силу неудовлетворительного состояния здоровья (инвалиды), в силу потери кормильца (члены семьи погибших военнослужащих).

Выселение указанных граждан с предоставлением другого жилого помещения возлагается на прежнего собственника или юридическое лицо, передающих соответствующее жилое помещение. Представляемое жилое помещение не обязательно должно отвечать признакам благоустроенности.

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры.

2. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти Российской Федерации – в жилищном фонде Российской Федерации;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации – в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;

3) органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.

3. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Комментарий к статье 104

1. Служебные жилые помещения являются одним из видов специализированных жилых помещений и предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений. Трудовые отношения могут быть оформлены трудовым договором или служебным контрактом, заключенным с государственными органами РФ или субъектов РФ, органами местного самоуправления или государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями. Служебные помещения могут предоставляться в связи с прохождением службы в Вооруженных Силах РФ, органах внутренних дел, службы безопасности и разведки, таможенных органах и т. п.

Определять конкретные категории граждан, которые смогут заселиться в служебные помещения, управомочены органы, представляющие интересы собственников соответственно жилищного фонда. Наймодателями по указанному договору могут быть только государственные и муниципальные органы, действующие от имени собственников жилых помещений или уполномоченные ими лица. Так, военнослужащие заключают договор на предоставление жилых помещений с Министерством обороны, служащие ФСБ – с соответствующим органом ФСБ.

Государственным служащим служебные жилые помещения на практике достаточно часто предоставляются в виде отдельных жилых домов (так называемых государственных дач).

2. Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме и должен соответствовать типовому договору, утвержденному Правительством РФ.

Такой договор не может превышать срока действия трудовых отношений или срока службы или избрания на выборную должность. Данный договор не может быть бессрочным. Обычно в нем содержится условие о том, что пользование жильем прекращается одновременно с отпадением оснований для его предоставления. Досрочное увольнение или прекращение служебных полномочий влечет прекращение договора найма служебного жилья.

Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на новый собственник является стороной трудового договора с работником, продолжающим занимать ранее предоставленное служебное жилье.

Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях

1. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Комментарий к статье 105

1. Статья 105 ЖК РФ определяет правила предоставления помещений в общежитиях. Предоставляемые помещения должны отвечать следующим признакам.

Во-первых, минимальному размеру (площади). В расчете на одного человека площадь должна составлять не менее 6 кв. м. Принимается во внимание не общая площадь помещения, которая включает в себя площадь вспомогательных помещений (санузла, кладовки и т. п.), а жилая площадь.

Во-вторых, с учетом назначения жилые помещения в общежитиях предоставляются на определенный срок (для временного проживания).

Период проживания граждан определяется тем, в течение какого времени он состоит в трудовых, служебных отношениях с предприятием или учреждением, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится общежитие, или же обучается в учебном заведении. Документальным подтверждением таких отношений соответственно являются трудовой договор, служебный контракт, договор о предоставлении образовательных услуг.

Такие помещения могут предоставляться студентам государственных, муниципальных или частных образовательных учреждений, военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, работникам государственных и муниципальных органов, организаций и учреждений.

2. Договор найма жилого помещения в общежитии является самостоятельным видом договора найма специализированного жилого помещения.

Наймодателем по договору найма жилого помещения в общежитии может быть только собственник общежития. Нанимателем по указанному договору является гражданин, не обеспеченный жильем в населенном пункте, в котором он работает, проходит службу или учится. Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма, а также права и обязанности членов семьи нанимателя регулируются положениями ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67, ст. 69 ЖК РФ.

Окончание вышеуказанных отношений служит основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Договор может прекращаться и по иным общим основаниям, предусмотренным в ст. 102 ЖК РФ.

Основанием для заключения договора найма жилого помещения в общежитии является решение о предоставлении гражданам жилого помещения.

Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда

1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

2. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 настоящего Кодекса);

2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 настоящего Кодекса);

3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 3 статьи 95 настоящего Кодекса);

4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 4 статьи 95 настоящего Кодекса).

3. Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

Комментарий к статье 106

Договор найма жилого помещения маневренного фонда является самостоятельным видом договора найма специализированного жилого помещения. Жилое помещение маневренного фонда предназначено для временного проживания, период окончания которого определяется п. 2 статьи.

Кроме того, иные категории граждан, которым предоставляются жилые помещения маневренного фонда, могут быть определены иным законодательством.

Таким образом, срок, на который заключается договор, в каждом конкретном случае зависит от цели предоставления жилого помещения в доме маневренного фонда. По истечении периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, указанный договор прекращает свое действие.

Жилье по любому из перечисленных оснований предоставляется из расчета 6 кв. м жилой площади на одного человека.

В случае капитального ремонта или реконструкции дома наймодатель заключает с гражданином, выселенным из жилого помещения, договор найма жилого помещения в доме маневренного фонда в порядке, предусмотренном ст. 88 ЖК РФ. В случае утраты гражданами жилья в связи с обращением на него взыскания они имеют право на получение жилья в специализированном жилом фонде, но не в маневренном фонде.

Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 107

1. Жилье в домах системы социального обслуживания населения предназначается для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг. Подробнее о назначении таких помещений и лицах, которым они могут быть предоставлены, см. в ст. 96 ЖК РФ и комментарии к ней. Режим предоставления этого вида жилых помещений подчиняется общим правилам ЖК РФ о специализированном жилищном фонде.

Порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения устанавливаются на федеральном, региональном и местном уровнях.

Федеральный закон от 10 декабря 1995 г. № 195-ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) содержит общие нормы о полномочиях федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов РФ в области социального обслуживания.

К полномочиям федеральных органов государственной власти относятся установление основ федеральной политики в области социального обслуживания, а также принятие федеральных законов в области социального обслуживания и контроль за их исполнением (ст. 20 указанного Закона). Органы государственной власти субъектов РФ осуществляют собственное правовое регулирование социального обслуживания населения, обеспечивают разработку, финансирование и реализацию региональных программ социального обслуживания, определяют структуру органов управления государственной системой социального обслуживания и организацию их деятельности, устанавливают порядок координации деятельности социальных служб, создают и обеспечивают деятельность учреждений социального обслуживания.

Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) определяет условия обеспечения жилыми помещениями инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Статья 17 указанного Закона определяет, что обеспечение за счет средств федерального бюджета жильем инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 г., осуществляется в соответствии с этим Законом, а инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 г., обеспечиваются жилым помещением в соответствии с жилищным законодательством РФ.

Жилые помещения предоставляются таким лицам с учетом состояния их здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Инвалидам может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в 2 раза, если они страдают тяжелыми формами хронических заболеваний. Жилые помещения, занимаемые инвалидами, оборудуются специальными средствами и приспособлениями в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида.

Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (с изменениями и дополнениями) устанавливает жилищные гарантии для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также детей, находящихся под опекой (попечительством), не имеющих закрепленного жилого помещения.

Дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации и относятся к расходным обязательствам субъектов Российской Федерации.

Федеральный закон от 2 августа 1995 г. № 122-ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» устанавливает категории лиц, которые имеют право на социальное обслуживание в домах системы социального обслуживания населения. К таким лицам относятся граждане пожилого возраста (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет) и инвалиды (в том числе дети-инвалиды), нуждающиеся в постоянной или временной посторонней помощи в связи с частичной или полной утратой возможности самостоятельно удовлетворять свои основные жизненные потребности вследствие ограничения способности к самообслуживанию и (или) передвижению.

Граждане пожилого возраста и инвалиды сохраняют занимаемые ими жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда в пределах 6 месяцев с момента поступления в стационар, а если в этих помещениях остались проживать члены их семей, – в течение всего времени пребывания в стационаре (ст. 12 указанного выше Закона).

Стационарные учреждения (отделения) социального обслуживания профилированы в соответствии с их возрастом, состоянием здоровья и социальным положением инвалидов.

Условия проживания в стационарах определяются договором о стационарном обслуживании граждан. Администрация стационара обязана соблюдать права человека и гражданина; обеспечивать неприкосновенность личности и безопасность проживающих; выделять супругам изолированное жилье для совместного проживания и пр. (ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).

Законодательство субъектов РФ о жилых помещениях в домах системы социального обслуживания населения представлено законами и иными правовыми актами (например, см. Закон города Москвы от 11 марта 1998 г. (с изменениями и дополнениями)). Нормативные правовые акты, принятые до 1 марта 2005 г., впредь до принятия новых федеральных законов и законов субъектов РФ сохраняют силу постольку, поскольку они не противоречат нормам ЖК РФ.

Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами.

Комментарий к статье 108

1. Для временного проживания гражданам, которые в установленном федеральным законом порядке признаны вынужденными переселенцами или беженцами, предоставляются особые жилые помещения из специализированного жилого фонда. Назначение таких помещений и категории лиц, имеющих право на получение жилых помещений из фонда временного поселения вынужденных переселенцев, и лиц, признанных беженцами, см. в комментарии к ст. 97 ЖК РФ.

Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, сама комментируемая статья не регламентирует, а устанавливает ссылку на федеральное законодательство.

Жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, указанным лицам предоставляются в порядке очередности принятия на учет, устанавливаемой территориальными органами миграционной службы. При предоставлении жилья учитывается и наличие членов семьи вынужденных переселенцев или беженцев.

К числу беженцев относятся лица, которые не являются гражданами РФ и в силу обоснованных опасений стать жертвой преследований находятся вне страны своей гражданской принадлежности. Также это лица, которые, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не могут или не желают вернуться в нее вследствие опасений стать жертвой преследований.

В Федеральном законе от 19 февраля 1993 г. № 4528-I «О беженцах» под фондом жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, понимается совокупность жилых помещений, предоставляемых лицам, признанным беженцами, и членам их семей.

Признание лица беженцем предусматривает определенную процедуру, по результатам которой принимается решение о выдаче свидетельства о рассмотрении ходатайства, затем решение о признании беженцем или об отказе в признании беженцем и выдается удостоверение беженца или уведомление об отказе в признании беженцем.

2. Вынужденными переселенцами могут быть признаны как граждане РФ, так и иностранные граждане и лица без гражданства. Это могут быть граждане РФ, покинувшие место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию.

Чтобы получить статус вынужденного переселенца и воспользоваться правом на предоставление жилья, лицо должно подать соответствующее ходатайство в орган миграционной службы и получить свидетельство о регистрации ходатайства. Лица, получившие такое свидетельство, и прибывшие с ним члены семьи, не достигшие возраста 18 лет, имеют право на проживание в центре временного размещения вынужденных переселенцев.

Лицу, признанному вынужденным переселенцем, выдается соответствующее удостоверение. Сведения о детях лиц, признанных вынужденными переселенцами, заносятся в удостоверение одного из родителей.

3. К фонду жилья для временного поселения беженцев и временных поселенцев относятся дома, квартиры, общежития, другие жилые помещения. Создание фонда жилья для временного поселения осуществляется за счет средств федерального бюджета. Фонд жилья для временного поселения, за исключением арендуемых жилых помещений, является федеральной собственностью. Помещения такого фонда не подлежат приватизации, обмену, бронированию, сдаче в поднаем.

Жилые помещения указанным гражданам предоставляются при отсутствии возможности самостоятельно определить место жительства на территории РФ, если ни один из членов семьи не имеет жилья на праве собственности или по договору жилищного найма.

Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Комментарий к статье 109

1. Жилые помещения, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан, в отличие от иных видов специализированных жилых помещений предоставляются не по договору найма специализированного жилого помещения, а по договору безвозмездного пользования.

Из самого названия следует, что жилье данного вида предназначено для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Порядок и условия предоставления таких жилых помещений в комментируемой статье не установлены, так же как и не перечислены в ЖК РФ категории граждан, имеющие право на такие жилые помещения.

Подробнее «неразрешенные» ЖК РФ вопросы предоставления жилья регулирует федеральное и региональное законодательство. Жилые помещения для социальной защиты предоставляются в первую очередь лицам, нуждающимся во временном приюте, таким, как дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, безнадзорные несовершеннолетние, граждане без определенного места жительства и определенных занятий и т. п.

В связи с тем что лица, которым предоставляется такого рода временное жилье, являются особо нуждающимися, договор с ними заключается на безвозмездной основе. Это означает, что от платы за пользование жилым помещением, а иногда и за коммунальные услуги, граждане, проживающие в жилом помещении, освобождаются.

Указанный договор заключается только в письменной форме и носит временный характер. Расторгнут он может быть досрочно, если наниматель не выполняет или нарушает возложенные на него обязанности. Договор должен соответствовать общим требованиям ст. 689–700 ГК РФ.

2. На федеральном уровне ряд нормативно-правовых актов, которые регулируют порядок и условия предоставления жилья для социальной защиты нуждающихся граждан, утвержден еще до вступления в силу ЖК РФ, после чего значительных изменений они не претерпели. Среди самых важных правовых актов назовем следующие:

– постановление Правительства РФ от 8 июня 1996 г. № 670 «Об утверждении Примерного положения об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий» (с изменениями и дополнениями);

– постановление Правительства РФ от 5 ноября 1995 г. № 1105 «О мерах по развитию сети учреждений социальной помощи для лиц, оказавшихся в экстремальных условиях без определенного места жительства и занятий»;

– постановление Минтруда РФ от 26 марта 2001 г. № 28 «О внесении изменения в Методические рекомендации по организации деятельности государственного (муниципального) учреждения „Центр социальной помощи семье и детям“»;

– постановление Минтруда РФ от 19 июля 2000 г. № 52 «Об утверждении Методических рекомендаций по организации деятельности государственного (муниципального) учреждения, Центр социальной помощи семье и детям“» (с изменениями и дополнениями).

Для несовершеннолетних предусматривается создание территориальных центров социальной помощи детям, социально-реабилитационных центров, социальных приютов. Для лиц, оказавшихся в экстремальных условиях, без определенного места жительства и занятий, создана система домов ночного пребывания.

Законодательство субъектов РФ (например, Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в г. Москве») с учетом местных условий предусматривает особенности порядка предоставления таких жилых помещений отдельным категориям граждан.

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также – жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Комментарий к статье 110

1. Положения об организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируются нормами гражданского законодательства. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Именно поэтому к регулированию их деятельности применяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах.

Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Потребительский кооператив относится к числу некоммерческих организаций. Он не преследует в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Основной целью жилищных кооперативов является удовлетворение потребностей граждан в жилье.

Предпринимательскую деятельность потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям. Но в отличие от других видов некоммерческих организаций потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами в соответствии с законом и уставом кооператива. Все прочие некоммерческие организации не вправе распределять прибыль от предпринимательской деятельности между своими участниками (членами).

Однако к жилищным кооперативам не применяются правила, установленные Федеральным законом от 12 января 1996 г. «О некоммерческих организациях».

Специализированными потребительскими кооперативами, создаваемыми для удовлетворения потребностей граждан в жилье, являются жилищные накопительные кооперативы. Их деятельность определяется не Жилищным кодексом РФ, а специальным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах».

Жилищные накопительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, созданными как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооперативов в жилых помещениях путем объединения ими паевых взносов. Предметом деятельности жилищных накопительных кооперативов является привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений на территории РФ в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам таких кооперативов (ч. 1 ст. 1 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

1. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.

2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Комментарий к статье 111

1. В соответствии с п. 1 ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, а также юридические лица. Граждане, достигшие 16-летнего возраста, и юридические лица могут быть не только членами, но и учредителями потребительского общества. Кооператив может быть создан либо исключительно гражданами, либо исключительно юридическими лицами, либо совместно гражданами и юридическим лицами.

Члены жилищного кооператива имеют равные права и несут одинаковые обязательства независимо от того, являются они физическими или юридическими лицами.

Статья содержит только два требования на вступление граждан в жилищный кооператив: возраст и волеизъявление. По общему правилу способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме по достижении 18 лет (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Но уже с 16-летнего возраста несовершеннолетние вправе быть членами любых кооперативов (п. 2 ст. 26 ГК РФ).

Для юридических лиц условиями вступления в кооператив являются наличие правоспособности и волеизъявления, которое делается уполномоченным лицом (руководителем или лицом по доверенности). Правом на вступление в жилищный кооператив наделены как коммерческие (например, общества с ограниченной ответственностью), так и некоммерческие организации (например, некоммерческие партнерства).

2. Рассматривать норму п. 2 комментируемой статьи следует во взаимосвязи со ст. 49 ЖК РФ, которая устанавливает преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления, для следующих категорий граждан:

– малоимущих граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

– иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным нуждающимися в жилых помещениях;

– иностранным гражданам, лицам без гражданства, если это предусмотрено международным договором РФ.

Члены кооператива участвуют в строительстве или приобретении многоквартирного дома за счет своих личных средств путем внесения паевых взносов. Размер паевых взносов соответствует строительной стоимости жилья или той стоимости, по которой кооператив его приобрел. Поэтому участие малоимущих граждан возможно только в случае оказания им государственной помощи (субсидий), предусмотренной действующим законодательством, либо с использованием механизма ипотеки.

Количество членов ЖСК и жилищного кооператива не может быть менее пяти, так же как и не может превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Комментарий к статье 112

1. Организация, т. е. порядок создания, жилищного кооператива и жилищно-строительного кооператива подчиняется требованиям, изложенным в комментируемой статье.

Решение об организации жилищного кооператива принимается только общим собранием учредителей. В собрании учредителей могут участвовать только лица, желающие вступить в кооператив. С момента государственной регистрации жилищного кооператива в качестве юридического лица проголосовавшие за организацию жилищного кооператива становятся его членами. На учредительном собрании учредители не только принимают решение о создании, но и утверждают устав жилищного кооператива.

Для кооперативов введено также ограничение минимального и максимального количества членов. Минимальное количество составляет пять членов. В случае, если число учредителей кооператива четыре и меньше, кооператив зарегистрирован как юридическое лицо не будет. В случае если число членов уменьшилось до четырех или менее человек, кооператив должен быть ликвидирован или реорганизован.

Максимальное количество членов не может превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Применительно к многоквартирному дому понятие «жилое помещение» может означать и отдельные комнаты в квартире, отвечающие требованиям ст. 15 ЖК РФ.

Учредители могут участвовать в собрании лично или через своих представителей по доверенности. Представлять интересы юридических лиц вправе их руководители или уполномоченные лица, имеющие доверенность. Полномочия представителя оформляются доверенностью в соответствии со ст. 185 ГК РФ.

Решение об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Решение о создании кооператива должно быть принято его учредителями единогласно. Это означает, что гражданин или юридическое лицо, которые голосовали против создания кооператива или воздержались при голосовании, не могут быть признаны членами ЖСК и жилищного кооператива.

Такое решение может быть оформлено не иначе как в форме протокола общего собрания учредителей. В силу закона лица, проголосовавшие за принятие указанного решения, становятся членами соответствующего кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица.

В дальнейшем все решения собрания учредителей оформляются протоколами. Он обычно подписывается всеми учредителями ЖСК или жилищного кооператива. В ЖК РФ не содержится требований, предъявляемых к протоколу собрания учредителей, однако на практике выработана примерная форма протокола общего собрания. Образец такого протокола содержится в приложении к настоящему комментарию.

Правильное оформление протокола является важным фактором; отсутствие протокола или его неправильное оформление может повлечь недействительность принятого решения.

Нормы, изменяющие порядок организации жилищного кооператива, не могут быть установлены другими федеральными законами или законами субъектов РФ.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Комментарий к статье 113

1. Устав является основным документом любого жилищного кооператива. Именно в нем содержатся основные сведения о самом кооперативе, целях, задачах, порядке его деятельности.

ЖК РФ, иные нормы жилищного и гражданского законодательства находят отражение в уставе. Однако это не означает строгой регламентации деятельности жилищных кооперативов. Большое количество норм, регулирующих деятельность жилищных кооперативов, передается на усмотрение членов кооператива. Например, срок деятельности председателя кооператива члены кооператива вправе определять сами, на что прямо указывается в п. 4 ст. 119 ЖК РФ. Компетенция общего собрания также определяется уставом (см. п. 2 ст. 116 ЖК РФ).

Устав является единственным учредительным документом жилищного кооператива. Заключение учредительного договора учредителями кооператива законом не предусмотрено. Устав утверждается общим собранием членов кооператива.

Перечень сведений, которые перечислены в п. 1 ст. 120 ЖК РФ, должен обязательно содержаться в уставе. Невключение в устав указанных сведений влечет отказ в регистрации жилищного кооператива при подаче заявления о создании. Без правильного и основанного на законе оформления учредительного документа существование юридического лица является невозможным.

В ч. 1 комментируемой статьи достаточно подробно перечислены сведения, которые должны содержаться в уставе. Остановимся на них подробнее.

В наименовании должно быть обязательно указано «жилищный кооператив» или «жилищно-строительный кооператив», как это предусмотрено ст. 52, 116 ГК РФ. Наименование указывается в полном и сокращенном виде, например полное наименование – Жилищностроительный кооператив «Гарант», сокращенное наименование – ЖСК «Гарант». ЖСК и жилищный кооператив не могут иметь фирменного наименования, так как коммерческими организациями не являются.

Место нахождения кооператива должно указываться в виде конкретного адреса, по которому будет вестись деятельность кооператива и где будет находиться его постоянно действующий исполнительный орган (председатель). Государственная регистрация проводится регистрирующим органом по месту нахождения создаваемого кооператива.

Предметом деятельности жилищного кооператива является приобретение и содержание жилого дома, а для жилищно-строительного кооператива добавляется еще и строительство кооперативного дома.

Основной и обязательной для указания в уставе целью деятельности кооператива является удовлетворение потребностей его членов в жилых помещениях и организация надлежащего обслуживания дома. В качестве дополнительных целей деятельности кооператива в уставе может быть указано на возможность осуществления коммерческой деятельности, например по оказанию услуг по текущему ремонту или уборке.

Порядок вступления в члены ЖСК или жилищного кооператива должен отражать и дополнять норму ст. 121 ЖК РФ. В уставе должно быть указано, что заявление о вступлении в кооператив рассматривается в течение одного месяца правлением кооператива и утверждается решением общего собрания.

Порядок выхода из кооператива – как по желанию члена, как и без его желания. В уставе обязательно указывается срок рассмотрения заявления о добровольном выходе из кооператива и перечень оснований исключения из кооператива.

В уставе содержатся условия, не противоречащие ст. 132 ЖК РФ, о порядке выдачи паевого взноса и иных выплат, причитающихся члену кооператива.

Устав содержит положения о порядке управления деятельностью кооператива. В нем должны быть указаны органы управления, органы контроля, компетенция органов, порядок принятия решений органами.

Уставом может быть предусмотрено, что для граждан, не имеющих самостоятельного заработка, а также для граждан, получающих только государственные пособия, пенсию или стипендию, общее собрание жилищного кооператива может установить меньший размер паевого взноса, чем для остальных пайщиков. Устав может содержать иные льготные условия для отдельных категорий граждан, например возможность оплаты вступительного взноса в рассрочку при наличии на то уважительных причин.

Ответственность за неисполнение обязательств членов кооператива является субсидиарной. Ответственность по обязательствам кооператива его члены несут солидарно.

Условия о ликвидации кооператива могут содержать ссылку на нормы Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и ст. 123 ЖК РФ.

Устав жилищного и жилищно-строительного кооператива может содержать и иные сведения, не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам. Перечислим сведения, которые в императивном порядке должны быть включены в устав жилищного кооператива, но которые предусмотрены не комментируемой статьей, а иными нормами ЖК РФ:

– порядок проведения конференции (п. 2 ст. 115 ЖК РФ);

– порядок созыва общего собрания (конференции) членов кооператива (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ);

– порядок избрания правления жилищного кооператива, его численность и срок действия (ч. 1 ст. 118 ЖК РФ);

– порядок деятельности правления (ч. 2 ст. 118 ЖК РФ);

– срок полномочий председателя правления (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ);

– количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива (ч. 1 ст. 120 ЖК РФ);

– порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 5 ст. 120 ЖК РФ);

– порядок сдачи внаем за плату освободившихся жилых помещений, которые находились во владении членов кооператива, вышедших из него или исключенных, до приема новых членов (ч. 2 ст. 128 ЖК РФ);

– порядок рассмотрения заявления о добровольном выходе из жилищного кооператива (ч. 2 ст. 130 ЖК РФ).

С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов кооператива, а также для самого кооператива. На основании устава жилищно-строительный кооператив выступает от своего имени в коммерческом обороте, участвует в отношениях с государственными и муниципальными органами.

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Комментарий к статье 114

1. Как и любое юридическое лицо, жилищный кооператив подлежит государственной регистрации в уполномоченном регистрирующем органе. Сведения о регистрируемом жилищном кооперативе включаются в Единый государственный реестр юридических лиц.

Согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации, т. е. со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Правила ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений утверждены постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 438 «О Едином государственном реестре юридических лиц». Именно с момента государственной регистрации юридического лица возникает его правоспособность.

Регистрация юридических лиц, в том числе и кооперативов, осуществляется на основании норм Федерального закона РФ от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц» (с изменениями и дополнениями). Регистрирующим органом является Федеральная налоговая служба.

Для осуществления государственной регистрации заявитель, уполномоченный протоколом учредительного собрания членов кооператива, представляет в налоговый орган по месту нахождения подписанное кооперативом заявление, протокол о создании, устав кооператива, документ об уплате госпошлины в размере 2000 руб.

Форма заявления о создании юридического лица Р 12001 утверждена постановлением Правительства от 19 июня 2002 г. № 439. Заявитель удостоверяет своей подписью заявление, представляемое в регистрирующий орган, и указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством России данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии). Подпись заявителя на заявлении должна быть нотариально удостоверена.

Жилищный кооператив должен быть зарегистрирован в качестве юридического лица в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления перечисленных выше документов. Датой представления документов считается день их получения регистрирующим органом. Неосуществление государственной регистрации в установленные сроки является одним из оснований юридической ответственности регистрирующих органов и их должностных лиц.

В случае нарушения установленного законом порядка образования юридического лица или несоответствия его учредительных документов закону суд может признать регистрацию юридического лица недействительной. В результате признания судом регистрации юридического лица недействительной юридическое лицо может быть ликвидировано в соответствии с п. 2 ст. 6 1 ГК РФ, если нарушения, допущенные при регистрации, носят неустранимый характер.

Налоговый орган, совершивший государственную регистрацию юридического лица при его создании, осуществляет постановку такого юридического лица на учет в качестве налогоплательщика. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе должно ему выдаваться или направляться по почте в течение пяти дней со дня государственной регистрации.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Комментарий к статье 115

1. Как и любые юридические лица, жилищные кооперативы приобретают гражданские права и принимают на себя гражданские обязанности в первую очередь через свои органы управления.

Статья 115 определяет состав органов управления кооператива. Органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов кооператива; конференция; правление кооператива; председатель кооператива. Иные органы управления в жилищном кооперативе образованы быть не могут. Представляется, что председатель правления жилищного кооператива самостоятельного статуса единоличного органа управления не имеет.

Органы управления кооператива являются коллегиальными и имеют свою компетенцию. Статьи 117, 118, 119 ЖК РФ в общих чертах и со ссылками на устав устанавливают состав, порядок избрания и деятельности этих органов.

Ревизионная комиссия (ревизор) к органам управления не относится.

Общее собрание членов кооператива является его высшим органом управления.

В случае, если количество членов кооператива превысит 50 человек (в уставе может быть предусмотрено любое другое количество, превышающее 50 членов), по решению общего собрания членов кооператива последующие собрания членов кооператива могут проводиться в форме конференции. Конференция полномочна решать вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания кооператива (в полном объеме или в части, указанной в уставе).

Созыв конференции может осуществляться в порядке и в сроки, которые предусмотрены для проведения общего собрания, и принимать решения в том же порядке, что и общее собрание.

Правление руководит текущей деятельностью кооператива и является исполнительным органом.

Оно избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания.

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Комментарий к статье 116

1. Статья 116 содержит положения о высшем органе жилищного или жилищно-строительного кооператива. Эти положения являются общими и отсылают к положениям устава. По сути, норма статьи содержит императивное требование к положениям устава: в нем обязательно должны содержаться сведения о порядке созыва общего собрания членов кооператива и компетенции общего собрания.

Несмотря на то что в самой статье не определен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов кооператива, в иных нормах ЖК РФ такой перечень содержится. Итак, к компетенции общего собрания в любом случае относятся следующие вопросы:

– выборы правления (ч. 3 ст. 117, ч. 1 ст. 1 18 ЖК РФ);

– выборы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 1 ст. 120 ЖК РФ);

– прием в члены кооператива (ч. 2 ст. 121 ЖК РФ);

– исключение из членов кооператива (ч. 3 ст. 130 ЖК РФ);

– принятие решения о реорганизации кооператива (ст. 122 ЖК РФ);

– распределение жилых помещений между членами кооператива (ч. 2 ст. 124 ЖК РФ).

Также в компетенцию общего собрания обычно входит внесение изменений в устав кооператива и дополнений к нему или утверждение устава в новой редакции; принятие решений о реорганизации или о ликвидации кооператива, назначении ликвидационной комиссии, а также утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; прием в члены кооператива и исключение из его членов; рассмотрение жалоб на решения и действия правления, председателя правления, членов ревизионной комиссии (ревизора); принятие и изменение правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала кооператива, положения об оплате его труда и т. п.

Если иное не предусмотрено в уставе, общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

Между очередными общими собраниями (конференциями) по мере необходимости могут проводиться внеочередные общие собрания (конференции).

Сроки созыва очередных и внеочередных общих собраний членов жилищного кооператива (конференций), вопросы, по которым могут созываться внеочередные общие собрания, и лица, которые могут требовать такого созыва, должны определяться в уставе кооператива.

В случае, если количество членов кооператива превысит 50 членов или иное количество, указанное в уставе (оно должно быть более 50), по решению общего собрания членов кооператива последующие собрания членов кооператива могут проводиться в форме конференций. По общему правилу конференция полномочна решать все вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания кооператива.

Конференция принимает решения в том же порядке, что и общее собрание. В работе конференции принимают участие уполномоченные представители членов кооператива. Каждый представитель обладает количеством голосов, равным количеству голосов членов кооператива, интересы которых он представляет.

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, – более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

Комментарий к статье 117

1. Статья 117 ЖК РФ устанавливает требования к порядку проведения общего собрания членов жилищного кооператива и порядку оформления решений этого органа. Общее собрание является высшим органом управления жилищного кооператива.

По закону к исключительной компетенции ЖСК относятся избрание членов правления и ревизионной комиссии кооператива, принятие решения о предоставлении жилых помещений членам кооператива, прием в члены кооператива и исключение из его состава, а также некоторые другие вопросы. Уставом кооператива перечень таких вопросов может быть расширен.

Вариантов подсчета голосов, принадлежащих каждому члену ЖСК, может быть несколько. Основной из них – когда каждый член кооператива имеет один голос вне зависимости от величины паевого взноса. Также часто применяется порядок, когда член ЖСК обладает количеством голосов, пропорциональным общей площади принадлежащих ему помещений.

Периодичность проведения общих собраний ЖК РФ не регулирует, отсылая тем самым к положениям устава кооператива. Хотя для ТСЖ определено, что общие собрания проводятся не реже раза в год. Порядок проведения и принятия решения общим собранием устанавливается Положением об общем собрании, разработанным и утвержденным на учредительном общем собрании членов кооператива. Внеочередные общие собрания могут созываться по требованию указанного в уставе количества членов кооператива, ревизионной комиссии или по решению правления, председателя правления кооператива.

2. Общее собрание правомочно в том случае, если на него явилось более 50 % членов кооператива. Иначе говоря, кворум на общем собрании налицо, если присутствуют 50 % членов кооператива плюс еще один участник кооператива. Решения принимаются простым большинством присутствующих, однако в уставе могут быть указаны вопросы, решения по которым принимаются квалифицированным большинством – 3/4 голосов. Принятое на общем собрании решение оформляется протоколом и является обязательным для всех членов жилищно-строительного кооператива. Порядок оформления протокола может быть регламентирован положениями устава кооператива.

При отсутствии кворума решения общего собрания не считаются принятыми. Если на собрание явилось недостаточное количество членов кооператива, нет смысла проводить собрание, так как результаты обсуждения и принятые решения не будут иметь правовой значимости.

Статья 118. Правление жилищного кооператива

1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Комментарий к статье 118

1. Правление жилищного кооператива является коллегиальным исполнительным органом управления. Оно избирается общим собранием (конференцией) из числа членов кооператива. Это означает, что в правление не может быть избран даже гражданин, действующий по доверенности от лица члена кооператива.

Из статьи 118 ЖК РФ следует, что в уставе кооператива должны в обязательном порядке содержаться следующие сведения о правлении:

– количество членов правления;

– срок, на который избирается правление;

– порядок деятельности правления (возможно не прямое указание в уставе, а указание со ссылкой на Положение или Регламент);

– порядок принятия решения правлением (возможно не прямое указание в уставе, а указание со ссылкой на Положение или Регламент),

– круг полномочий правления.

Деятельность правления, помимо устава, может регулироваться локальными актами кооператива – регламентом, положением и др.

Правление из своего состава избирает председателя правления на срок, определенный уставом, но принимает решения по всем вопросам, не отнесенным к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива и компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Последнее становится органом управления этим домом, когда хотя бы один из членов кооператива приобретает право собственности на выделенное ему жилое помещение (см. комментарий к ст. 129 ЖК РФ).

Количество членов правления может быть три и более. Первый состав правления избирается из числа учредителей кооператива. Председатель кооператива обычно одновременно является председателем правления кооператива.

Решения правления оформляются протоколами, которые, как правило, подписываются присутствующими на заседании членами правления (второй вариант – только председателем) и секретарем. Протоколы заседаний ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются, опечатываются и подлежат бессрочному хранению.

Правление руководит текущей деятельностью кооператива и является постоянно действующим органом. Однако правление не может решать вопросы, отнесенные уставом к исключительной компетенции общего собрания (конференции) кооператива и компетенции председателя правления.

На правление кооператива могут быть возложены следующие полномочия:

– принимать и рассматривать заявления о приеме в члены кооператива, решать вопрос о прекращении членства в кооперативе;

– определять размер вступительных, паевых, дополнительных, членских и иных взносов и устанавливать сроки их внесения;

– принимать решения о внесении целевого взноса, утверждать размер и сроки внесения и направления их использования;

– утверждать порядок покрытия убытков кооператива;

– планировать хозяйственную и финансовую деятельность кооператива;

– контролировать правильность расходования средств кооперативом;

– созывать общее собрание (конференцию) кооператива, готовить документы к общему собранию;

– утверждать и представлять общему собранию (конференции) кооператива планы работ для осуществления уставной деятельности кооператива, контролировать выполнение принятых решений;

– рассматривать предложения и заявления членов кооператива;

– избирать из своего состава председателя правления и досрочно прекращать его полномочия;

– утверждать и вносить изменения в Положение о порядке оплаты членами кооператива паевых и иных платежей и предоставления им жилых помещений, Положение об общем собрании, Положение о фондах кооператива, а также другие внутренние документы кооператива;

– осуществлять подготовку и представление отчета о работе правления общему собранию (конференции) кооператива;

– определять перечень информации, составляющей коммерческую тайну кооператива;

К исключительной компетенции правления кооператива могут быть отнесены путем особого указания в уставе некоторые из вышеперечисленных полномочий, в частности право избирать председателя правления.

Решения по вопросам, отнесенным к компетенции правления, принимаются на очередных и внеочередных заседаниях. Сроки созыва указываются в уставе (например, раз в календарный месяц и т. п.). Конкретные даты проведения устанавливает председатель, о чем извещает членов правления. График проведения заседаний на будущий период времени может быть установлен самим правлением на одном из таких заседаний.

Правление подотчетно только общему собранию членов кооператива (конференции). На ежегодных общих собраниях членов кооператива правление отчитывается о результатах своей деятельности за прошедший год. Особое внимание уделяется финансовой составляющей таких отчетов.

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

2. Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Комментарий к статье 119

1. Председатель правления является единоличным исполнительным органом кооператива. Председатель правления жилищного кооператива может быть избран только из числа членов этого кооператива. Он избирается членами кооператива, которые входят в состав правления или же общим собранием членов кооператива. Конкретный порядок избрания председателя определяется в уставе. Только орган, избравший председателя, вправе переизбрать его или досрочно прекратить полномочия председателя. Он избирается правлением из своего состава на срок, определенный уставом. В уставе могут быть предусмотрены обязательные требования, которым должен соответствовать председатель. Например, требования к образованию или возрасту кандидата.

Председатель правления возглавляет правление и руководит его работой. Председатель правления подотчетен правлению.

2. Перечень основных полномочий председателя правления приведен в п. 2 комментируемой статьи. Этот перечень не является исчерпывающим и может быть расширен положениями устава.

В частности, председатель правления жилищного кооператива без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки. Он осуществляет иные полномочия, не отнесенные Жилищным кодексом РФ или уставом к компетенции общего собрания членов кооператива или правления кооператива.

Председатель правления осуществляет иные полномочия, прямо не отнесенные нормами ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания (конференции) членов кооператива и правления кооператива. Он не может быть членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива.

Председатель правления может осуществлять свои полномочия или на общественных началах (безвозмездно), или на профессиональной основе, т. е. по трудовому договору.

В практической деятельности председатель правления выполняет следующие функции:

– председательствует на общих собраниях кооператива и заседаниях правления;

– осуществляет общее руководство правлением;

– исполняет решения общего собрания членов кооператива;

– имеет право первой подписи под финансовыми документами, которые в соответствии с уставом кооператива не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных);

– подписывает другие документы от имени кооператива и протоколы заседания правления;

– на основании решения правления заключает сделки и открывает в банках счета кооператива;

– выдает доверенности, в том числе с правом передоверия;

– обеспечивает разработку и вынесение на утверждение общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных) внутренних регламентов кооператива, положения об оплате труда работников, заключивших трудовые договоры с кооперативом;

– без специальной доверенности выступает от имени кооператива в органах государственной власти, органах местного самоуправления и др.;

– рассматривает заявления и жалобы членов кооператива.

Примерный перечень должностных обязанностей председателя правления, которые он фактически осуществляет, если иное не предусмотрено уставом кооператива, выглядит примерно следующим образом:

1) организовать работу правления в соответствии с действующим законодательством, требованиями устава, решениями общего собрания и правления жилищного кооператива;

2) организовать обслуживание и ремонт строения, а также предоставление коммунальных и прочих услуг членам кооператива;

3) контролировать качество коммунальных и других услуг, предоставляемых жильцам дома;

4) принимать меры по обеспечению бесперебойной работы санитарно-технического и инженерного оборудования, обслуживающего помещения данного дома;

5) обеспечить хранение копий правоустанавливающих документов, подтверждающих права собственности членов кооператива на жилые и нежилые помещения;

6) обеспечить учет и хранение хозяйственных договоров, соглашений о передаче прав по управлению, совместному владению строением и долевому участию в расходах по его содержанию, ремонту и управлению;

7) выдавать жителям дома расчетные документы за предоставляемые услуги, справки, выписки, акты, копии лицевых счетов и др.;

8) представлять интересы кооператива в государственных и других учреждениях;

9) вести техническую документацию на дом, контролировать составление бухгалтерской, статистической и прочей отчетности, проводить банковские операции;

10) осуществлять руководство и контроль за деятельностью бухгалтерии;

11) проверять правильность расчетов с жильцами дома за оплату жилья, коммунальных и прочих услуг, а также обеспечивать исполнение ими обязательств по обязательным платежам;

12) осуществлять периодический контроль за состоянием конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства здания, в том числе ежемесячно:

– сообщать обо всех выявленных неисправностях обслуживающей организации и требовать их устранения;

– подготавливать и обобщать предложения по содержанию и сохранности здания;

– вести прием жителей дома, а также учет и регистрацию жалоб и заявлений, поступивших от них, по вопросам управления зданием, оформления документов, регистрации и правильности расчетов по платежам; рассматривать их лично и принимать решения;

– контролировать проведение текущего или капитального ремонта здания и при необходимости привлекать специалистов сторонних организаций;

– руководить работой коменданта и помогать ему при выполнении сложных работ, предусмотренных техникой безопасности;

– подготавливать акты на списание материальных средств и представлять их на утверждение правлению;

– участвовать в работе инвентаризационных комиссий;

– контролировать проведение работ по переустройству и перепланировке и пр.;

– выдавать жителям дома разрешения, согласованные с обслуживающей организацией, на слив воды из систем и приборов отопления, а также на приостановку поставки коммунальных услуг;

– по решению общего собрания и правления использовать нежилые помещения в интересах кооператива, не ущемляя при этом прав жителей дома;

– по требованию жителей дома предъявлять документы, регламентирующие деятельность кооператива;

– созывать и проводить заседания правления;

– требовать отмены решений общего собрания или правления, если они противоречат действующему законодательству.

Председатель правления жилищного кооператива должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. Разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений презюмируются нормой п. 3 ст. 10 ГК РФ.

Председатель несет ответственность за результаты принятия своих решений и свои действия. Пункт 3 статьи устанавливает, что по требованию членов кооператива он обязан возместить убытки, причиненные им кооперативу. Статья 53 ГК РФ также предусматривает, что лицо, выступающее от имени юридического лица, обязано по требованию его учредителей возместить причиненные своей деятельностью кооперативу убытки.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Комментарий к статье 120

1. Ревизионная комиссия (ревизор) является органом контроля финансово-хозяйственной деятельности кооператива. В зависимости от объема работы такой орган может существовать как единоличный (ревизор) и как коллегиальный орган (комиссия из двух и более человек). Для удобства работы рекомендуется, чтобы число членов ревизионной комиссии было нечетным (обычно три или пять членов).

В статье содержатся следующие положения о ревизионной комиссии (ревизоре) жилищного кооператива, которые в императивном порядке должны содержаться в уставе:

– срок избрания ревизионной комиссии или ревизора (но не более чем три года);

– количество членов ревизионной комиссии;

– порядок работы ревизионной комиссии или ревизора (в уставе может содержаться ссылка на Положение о ревизионной комиссии (ревизоре) и иные внутренние документы кооператива).

В статье особое внимание уделяется сроку деятельности ревизионной комиссии в одном и том же избранном составе. Ограничение по сроку призвано оградить работу кооператива от злоупотреблений в сфере финансово-хозяйственной деятельности. Уставом срок работы такой комиссии или ревизора может быть определен как один, два или три года, а по истечении указанного времени комиссия должна быть переизбрана. Ее состав может остаться прежним, если результаты работы за предыдущий период были положительными и отсутствуют сомнения в компетентности ее членов, или же быть переизбранной в ином составе. При этом один или несколько членов комиссии могут поменяться, а остальные ее члены – быть избранными на новый срок.

Решение об утверждении состава ревизионной комиссии или утверждении кандидатуры ревизора принимает общее собрание членов кооператива.

Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя оформляются протоколом ревизионной комиссии.

В уставе могут содержаться особые требования к кандидатам на должности ревизора или члена ревизионной комиссии. Они могут быть связаны с образованием, специализацией, квалификацией или опытом работы в определенной должности. Но обязательным требованием к такому кандидату является независимость: кандидат не должен занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива. Но лицо, ранее занимавшее, например, должность председателя кооператива, но на момент рассмотрения его кандидатуры общим собранием прекратившее исполнять полномочия председателя, может быть избрано в ревизионный орган.

Обычно проверки (ревизии) осуществляются по итогам деятельности кооператива за год, а также по инициативе ревизора или по решению общего собрания членов (конференции) кооператива.

Ревизионная комиссия или ревизор осуществляет проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива посредством проведения плановых ревизий и проверок деятельности органов управления кооператива на основании представленных годовых отчетов правления, отчетов председателя, годовой и квартальной финансовой отчетности кооператива или акта проверки годовой финансовой отчетности кооператива специализированной аудиторской организацией. Лица, занимающие должности в органах управления кооператива, обязаны немедленно предоставлять любые документы, содержащие сведения о финансово хозяйственной деятельности кооператива по требованию ревизионного органа.

По результатам проводимой работы ревизионный орган представляет общему собранию (конференции) кооператива свое заключение.

2. Правление кооператива не вправе препятствовать доступу ревизионной комиссии ко всей документации кооператива. На практике она нередко выявляет, что председатель правления злоупотребляет своими полномочиями. Однако по своей инициативе обратиться в суд ревизионная комиссия или ревизор не вправе, так как самостоятельного статуса органа управления кооперативом не имеет. Однако лица, входящие в состав ревизионной комиссии, как правило, привлекаются «со стороны», поэтому суд не примет от них заявление, так как заинтересованными в исходе дела они не являются и их права не могут быть признаны нарушенными. Полномочием обратиться в суд для отстаивания интересов кооператива обладают председатель кооператива, члены кооператива. Однако в уставе может быть прямо предусмотрено полномочие ревизионной комиссии на обращение в суд от имени членов жилищного кооператива, что полностью изменит ситуацию и поможет избежать злоупотреблений со стороны органов управления кооператива.

Подробный порядок работы ревизионной комиссии или ревизора жилищного кооператива может определяться не только уставом, но и другими документами кооператива, например положением о ревизионной комиссии.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Комментарий к статье 121

1. Членами жилищного кооператива могут быть граждане и юридические лица.

Возможность вступить в кооператив появляется у лиц при его учреждении и имеется в течение всего срока существования кооператива как юридического лица. Начало существования кооператива определяется моментом его государственной регистрации в качестве юридического лица, а окончание – моментом ликвидации, т. е. прекращением записи в Едином государственном реестре о юридическом лице.

Лица, не участвующие в первом собрании кооператива, могут вступить в уже созданный кооператив путем подачи заявления в правление жилищного кооператива. Устав кооператива или решение общего собрания членов кооператива не могут ввести какие-либо ограничения на вступление нового члена.

Законом форма подачи такого заявления не установлена, поэтому оно составляется в произвольной форме. Основными его реквизитами является указание адресата заявления и данные лица, подающего такое заявление. Форма заявления может быть установлена внутренними документами кооператива.

2. Заявление о вступлении в кооператив рассматривается с соблюдением установленной процедуры. Срок рассмотрения заявления установлен законом твердо – максимум 1 месяц.

Заявление о приеме должно быть утверждено решением общего собрания членов кооператива. Если оснований для отказа в принятии нет, заявителю сообщается о дате и месте проведения общего собрания. Правление кооператива может отказать в приеме заявления, если заявитель не достиг возраста 16 лет, если количество членов кооператива с учетом заявителя превышает число жилых помещений в многоквартирном доме или если есть другие основания отказа, предусмотренные уставом. Лица, не достигшие 16 лет, могут стать членом кооператива только после вступления в силу решения суда об объявлении его полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью, или же вступил в брак ранее достижения 16-летнего возраста.

Решение о вступлении нового члена выносится на общее собрание членов жилищного кооператива и принимается большинством голосов. Голосование может быть очным или заочным, если в уставе предусмотрена процедура принятия в члены кооператива путем заочного голосования. Для представителя члена кооператива с правом голоса на общих собраниях требуется нотариально заверенная доверенность (п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ).

Для того чтобы быть принятым в члены кооператива, лицо должно не просто подать заявление, но и уплатить вступительный взнос. Размеры вступительных взносов, порядок их уплаты предусматриваются уставом или внутренними документами кооператива. В исключительных случаях, которые могут быть предусмотрены уставом кооператива, общее собрание может принять решение об отсрочке, рассрочке внесения вступительного взноса или освобождении от его уплаты, если на то имеются весомые причины.

Членство в кооперативе начинается с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме общим собранием членов кооператива.

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Комментарий к статье 122

1. В соответствии с комментируемой статьей кооператив может быть реорганизован лишь в форме преобразования в товарищество собственников жилья. Иные способы реорганизации, такие, как слияние, присоединение, разделение и выделение по отношению к жилищным кооперативам, не применимы. Реорганизация означает прекращение реорганизуемого юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам.

При преобразовании жилищного кооператива следует руководствоваться нормами ст. 57–60 ГК РФ. Преобразование жилищного кооператива представляет собой изменение организационной формы такого кооператива, в результате которого возникает юридическое лицо другого вида, предусмотренного законодательством.

Решение о добровольном преобразовании жилищного кооператива принимает общее собрание его членов (или конференция).

Кооператив может быть преобразован только в товарищество собственников жилья. Согласно норме ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Ограничение реорганизации в форме преобразования в другую организационно-правовую форму не распространяется на жилищные накопительные кооперативы (см. ч. 1, 2 ст. 13 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).

В уставе обычно предусматривается положение о том, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью и в определенной части (например, более чем 50 %) внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, может быть реорганизован. Когда все члены жилищного или жилищно-строительного кооператива внесут паевые взносы за предоставленные соответствующим кооперативом жилые помещения, достигается основная цель деятельности кооператива, ради которой он был создан, – обеспечение потребности членов кооператива в жилье.

2. Для проведения реорганизации должна быть создана реорганизационная комиссия. Обычно она создается из числа членов кооператива. Она разрабатывает план реорганизации, составляет передаточный акт и представляет эти документы на утверждение общему собранию (конференции) кооператива.

Для государственной регистрации преобразования кооператива в ТСЖ заявитель представляет в налоговый орган: заявление о регистрации преобразования, подписанное председателем правления кооператива и заверенное нотариально, по форме Р 12001; устав ТСЖ; решение общего собрания (конференции) кооператива о преобразовании в ТСЖ; протокол общего собрания товарищества о создании ТСЖ; передаточный акт; документ об оплате государственной пошлины.

Указанные выше документы подаются в налоговый орган по месту нахождения кооператива. Последний, в частности, обязан внести в ЕГРЮЛ запись о прекращении кооператива вследствие его преобразования в ТСЖ.

Упомянутые выше документы представляются в налоговый орган непосредственно или направляются по почте. Сроки и порядок реорганизации аналогичны порядку и срокам создания юридического лица (см. комментарий к ст. 114 ЖК РФ).

Жилищный кооператив считается реорганизованным в форме преобразования с момента государственной регистрации вновь возникшего товарищества собственников жилья (п. 4 ст. 57 ГК РФ). Главное отличие ликвидации юридического лица от его реорганизации в любой форме заключается в том, что реорганизация всегда предполагает правопреемство.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Комментарий к статье 123

1. Ликвидация жилищного кооператива влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Жилищный или жилищно-строительный кооператив ликвидируется в порядке, установленном ст. 62–64 ГК РФ.

Жилищный кооператив может быть ликвидирован двумя способами: по решению общего собрания в связи с истечением срока или в связи с достижением цели, ради которой он создан, и иным основаниям (т. е. добровольно). В частности, такое решение может быть принято общим собранием, если число его членов становится менее пяти (см. комментарий к ст. 112 ЖК РФ); по решению суда (принудительно), в том числе в случае: допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер; грубых нарушений закона или иных правовых актов; систематического осуществления деятельности, противоречащей уставным целям.

Жилищный кооператив ликвидируется также вследствие признания его несостоятельным (банкротом). При этом нужно учитывать, что члены жилищного или жилищно-строительного кооператива солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса. С членов жилищного или жилищно-строительного кооператива денежные средства могут быть взысканы, только если исчерпаны иные возможности покрыть убытки кооператива.

Требование о принудительной ликвидации кооператива может быть предъявлено в суд государственным органом (например, налоговым органом или органом прокуратуры) или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.

2. Общее собрание членов кооператива, принявшее решение о ликвидации кооператива, обязано незамедлительно письменно сообщить в регистрирующий (налоговый) орган сведения о том, что юридическое лицо находится в процессе ликвидации, а также назначить ликвидационную комиссию (ликвидатора) и установить порядок и сроки ликвидации.

Ликвидационная комиссия помещает в органах печати публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации.

После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс кооператива, который содержит сведения о составе имущества и перечне предъявленных кредиторами требований. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием кооператива.

Постановлением Правительства от 19 июня 2002 г. № 439 утверждены формы уведомлений для юридических лиц, находящихся в процессе ликвидации, а именно: уведомление о принятии решения о ликвидации юридического лица по форме Р 15001; уведомление о формировании ликвидационной комиссии юридического лица, назначении ликвидатора (конкурсного управляющего) по форме Р 15002 и уведомление о составлении промежуточного ликвидационного баланса юридического лица по форме Р 15003.

Эти документы обязательны для представления и должны составляться и направляться в налоговый орган в установленные законом сроки. На основании уведомлений налоговый орган вносит в Единый государственный реестр юридических лиц запись о том, что кооператив находится в процессе ликвидации. С этого момента не допускается регистрация изменений, вносимых в устав кооператива.

При ликвидации жилищного кооператива требования его кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:

– в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, а также по требованиям о компенсации морального вреда;

– во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

– в третью очередь производятся расчеты по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;

– в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди, за исключением требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества кооператива.

После проведения указанной процедуры для государственной регистрации ликвидации кооператива уполномоченным лицом в налоговый орган подаются следующие документы:

– заявление о государственной регистрации юридического лица в связи с его ликвидацией по форме Р 16001, подпись заявителя на котором свидетельствуется нотариально;

– ликвидационный баланс кооператива;

– протокол (протоколы) общего собрания о ликвидации;

– определение суда о завершении конкурсного производства, если кооператив ликвидируется вследствие объявления его банкротом;

– документы, подтверждающие публикацию в органах печати о ликвидации данного кооператива;

– документ об оплате государственной пошлины.

Государственная регистрация ликвидации кооператива осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления указанных документов в налоговый орган.

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

1. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

2. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

3. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Комментарий к статье 124

1. Членами кооператива могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и юридические лица. Членами кооператива могут быть его учредители и лица, впоследствии принятые в кооператив в соответствии с процедурой, предусмотренной в уставе кооператива.

Граждане или юридические лица, желающие вступить в члены кооператива, подают заявление в письменной форме, в котором указывают свои паспортные данные, для юридических лиц – банковские реквизиты и наименование, а также требования к жилью, которое кандидат в члены кооператива намерен приобрести посредством членства в кооперативе.

Основанием для вселения лица в жилое помещение является решение общего собрания. В нем должны быть указаны индивидуально-определенное жилое помещение, предоставляемое заявителю, сумма паевого взноса, подлежащая внесению на расчетный счет жилищного кооператива, и срок оплаты.

По результатам рассмотрения заявления о приеме в члены кооператива гражданин или юридическое лицо обычно заключает с кооперативом договор о порядке оплаты паевого взноса и предоставления жилья с учетом требований к жилью, указанных в заявлении о приеме в члены кооператива.

В установленные сроки кандидат обязан уплатить вступительный взнос и паевой взнос в установленном порядке (полностью или частично). В случае просрочки оплаты может быть предусмотрена пеня. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, может быть исключен из кооператива решением общего собрания (конференции) в связи с тем, что без уважительных причин не исполнил своих обязанностей по выплате пая.

Гражданин или юридическое лицо признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены кооператива общим собранием (конференцией) кооператива.

2. Член кооператива имеет право в любой момент выйти из кооператива, если полностью выплатил паевой взнос и тем самым приобрел статус собственника. Каждый член кооператива имеет право на получение стоимости паевого взноса и других выплат, определяемых при выходе из кооператива.

Комментируемая статья не распространяется на граждан или юридических лиц, приобретших жилые помещения в доме жилищного кооператива в собственность.

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

1. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

2. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.

Комментарий к статье 125

1. Право на пай является одним из основных имущественных прав члена жилищного кооператива. Жилищный кодекс не установил порядка внесения паевого взноса членами кооператива, но указал, что данный вопрос должен быть решен в уставе жилищного кооператива.

Паевой взнос представляет собой имущественный (денежный) взнос, который соответствует покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Паевой взнос может быть внесен единовременно или в рассрочку, в зависимости от условий, содержащихся в уставе.

Для жилищно-строительного кооператива они определяются уставом и зависят от стадий строительства жилого дома. Для жилищного кооператива такой порядок и условия также определяются уставом кооператива, но на момент принятия решения о приобретении жилого дома. Внести паевой взнос в порядке и сроки, установленные уставом, – это главная обязанность члена кооператива. До полной оплаты паевого взноса жилое помещение принадлежит жилищно-строительному кооперативу на праве собственности, а после уплаты взноса переходит в собственность члена кооператива. Пай складывается из паевого взноса и начислений на пай, если начисления предусмотрены уставом. Принадлежность пая означает возможность распоряжаться им по своему усмотрению: возможность продать или подарить другому лицу (если устав это допускает), передать по наследству.

На базе имущества кооператива может быть сформирован паевой фонд, который образуется за счет паевых взносов членов кооператива и направляется на строительство и приобретение недвижимости для членов кооператива, в том числе путем приобретения прав на строящееся в порядке долевого участия жилье. Уставом может быть предусмотрено создание Положения о фондах кооператива или иных внутренних документов.

Размер паевого взноса, сроки и порядок его внесения для каждого члена кооператива может определяться исходя из требований к жилью, указанных членом кооператива в заявлении о приеме в члены, а также условий договора между кооперативом и лицом, осуществляющим продажу или строительство жилья для данного члена. Размер паевого взноса члена кооператива должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство (участие в строительстве) кооперативом жилого помещения для каждого отдельного члена.

Пай в жилищном кооперативе может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Каждый член кооператива обладает одним голосом независимо от размера паевого взноса. Супруги обладают правом на пай в равных долях, если его выплата производилась в период совместного проживания.

В уставе могут быть предусмотрены санкции, применяемые к членам кооператива, несвоевременно оплачивающим свои паи.

Паевой взнос следует отличать от вступительного взноса и дополнительного взноса, размеры, сроки, условия и порядок внесения которых определяются уставом кооператива.

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 126

1. Норма комментируемой статьи практически аналогична по содержанию норме ст. 680 ГК РФ. Пайщики жилищных, жилищностроительных кооперативов и проживающие совместно с ними члены их семей могут разрешить проживание в квартире, находящейся в их пользовании, временным жильцам. Проживание временных жильцов осуществляется на безвозмездной основе.

Вселение временных жильцов, по сути, означает возникновение жилищных правоотношений на условиях безвозмездного пользования жильем. Временные жильцы приобретают право проживания в квартире члена кооператива. Для того чтобы вселение жильца было законным, должны быть соблюдены два важных условия. Во-первых, необходимо получить согласие всех членов семьи члена кооператива. Согласие оформляется в письменном виде.

Во-вторых, необходимо предварительное уведомление правления жилищного кооператива. Уведомление не носит разрешительного характера: правлению кооператива только сообщается о вселении жильца. Вряд ли правление вправе запретить вселение жильца. Это возможно, пожалуй, только в исключительных случаях, когда вселение может прямо нарушить требования, установленные законодательством. Например, когда такое вселение нарушит ст. 80 ЖК РФ, т. е. норма общей площади на каждого проживающего станет менее учетной.

На основе уведомления о вселении временных жильцов правление кооператива осуществляет перерасчет платежей за жилищно-коммунальные услуги.

Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, установлены постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713. Из указанных Правил следует, что временные жильцы должны быть временно зарегистрированы по месту проживания в органах внутренних дел.

Статус временных жильцов отличается от статуса членов семьи члена кооператива тем, что:

– временные жильцы вправе проживать в помещении не более 6 месяцев подряд. Члены семьи могут проживать в жилом помещении неопределенно долго;

– временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением и, соответственно, не несут ответственности перед кооперативом. Члены семьи имеют обязанности наравне с пайщиком и несут ответственность за свои действия.

Проживание временных жильцов прекращается в связи:

– с предъявлением требования об освобождении жилого помещения членом кооператива или членом его семьи в течение срока не более 7 дней;

– истечением периода времени, предоставленного временному жильцу для пользования жилым помещением (если этот срок менее 6 месяцев);

– истечением 6-месячного срока проживания, максимально возможного в силу закона;

– наступлением конкретной даты освобождения жилой площади в договоре между временным жильцом и членом кооператива;

– прекращением членства в кооперативе члена кооператива, в помещение которого был вселен временный жилец.

Если временный жилец не освобождает квартиру, то он может быть выселен в судебном порядке. При отказе освободить жилое помещение по истечении согласованного срока проживания иск о выселении может быть предъявлен членом ЖСК, жилищного кооператива, самим кооперативом, членом кооператива или одним из членов семьи члена кооператива. Временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления им другого жилого помещения.

Если пайщик с согласия членов его семьи желает, чтобы временный жилец продолжал пользоваться помещением после истечения 6-месячного срока, он вправе вселить его в качестве члена семьи.

При определении правового положения временных жильцов не играет роли, полностью ли членом кооператива внесен паевой взнос.

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

2. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.

Комментарий к статье 127

1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива допускается только в строго определенных случаях. Такое право может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим

лицам, имеющим право на пай. В статье речь идет только о лицах, не полностью выплативших паевой взнос.

2. При разделе жилого помещения в кооперативном доме лица, которые имеют право на пай, должны заключить письменное соглашение о разделе. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке. Суд вправе обязать члена кооператива и бывших членов его семьи переоборудовать неизолированные комнаты в изолированные. Переустройство и (или) перепланировка проводятся с учетом требований гл. 4 ЖК РФ. Если раздел квартиры невозможен, бывший член семьи, выехавший на другое место жительства, вправе претендовать на получение денежной компенсации в размере причитающейся доли паевого взноса согласия.

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия – все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.

2. Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.

3. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76–79 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 128

1. Комментируемая статья определяет границы, в которых член жилищного кооператива, не выплативший паевой взнос, может распоряжаться жилым помещением.

Для сдачи жилья в кооперативном доме внаем недостаточно согласия только члена кооператива и членов его семьи и иных лиц, проживающих с ним. Необходимо предварительно получить разрешение на то правления кооператива. Это значит, что в отличие от нанимателей на основании договоров социального найма члены жилищного кооператива обязаны получать согласие от кооператива. При этом установлен не уведомительный, а разрешительный порядок заселения жильцов по договору найма такого жилья.

Согласие правления кооператива и членов семьи на момент сдачи внаем помещения оформляется письменно. Оно обычно оформляется на имя председателя правления кооператива. Срок рассмотрения таких заявлений устанавливается внутренними документами кооператива. Отказ в сдаче внаем жилого помещения может быть мотивирован недостаточной жилплощадью жилья и т. п. Общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего (с учетом нанимателей) должна быть не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире не менее нормы предоставления. Передача жилого помещения внаем не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, такой, как туберкулез (см. комментарий к ст. 51 ЖК РФ).

Статус нанимателя указанного жилья сходен со статусом временного жильца в жилых помещениях, переданных на основании договора социального найма: наниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственность за его действия перед жилищным кооперативом несет член кооператива.

2. Если в кооперативном доме имеются свободные (освободившиеся) жилые помещения, жилищный кооператив, являясь их собственником, вправе сдавать такие помещения внаем за плату. Полученные денежные средства распределяются в порядке, установленном уставом. Они или поступают в бюджет кооператива для направления на уставные цели, или распределяются между членами кооператива.

3. Статья имеет отсылочную норму к ст. 76–79 ЖК РФ, которые устанавливают условия, порядок заключения и оплаты жилыми помещениями по договору поднайма, а также их прекращения и расторжения.

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 129

1. Комментируемая статья воспроизводит норму ч. 4 ст. 129 ГК РФ применительно к жилищным и жилищно-строительным кооперативам, согласно которой член потребительского кооператива, иное лицо, имеющее право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Из указанной статьи видно, что право собственности возникает не только у члена жилищного кооператива, но и у других лиц (например, супруга), имеющих право на паенакопление. Один пай может находиться в общей совместной или долевой собственности супругов, в долевой собственности иных физических и юридических лиц.

2. Момент возникновения права собственности на жилое помещение четко связывается законодателем с моментом окончательной и полной выплаты паевого взноса. Такой способ приобретения права собственности на недвижимое имущество является исключением, так как по общему правилу право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента его государственной регистрации (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Справка кооператива о полной выплате паевого взноса является правоустанавливающим документом. На основании этой справки и технической документации соответствующий орган Федеральной регистрационной службы регистрирует возникновение у лица права собственности, о чем вносит запись в Единый государственный реестр недвижимого имущества и выдает свидетельство о праве собственности. Право собственности возникает с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр. После оформления права собственности на него член жилищного кооператива вправе распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению: продавать, дарить, менять, сдавать в аренду, завещать без согласия кооператива. Напомним, что до момента выплаты паевого взноса (при частичной оплате) лицу принадлежит право вселиться в это жилое помещение самому, вселить членов своей семьи, давать разрешение на проживание в нем временных жильцов.

3. Выплата полностью паевого взноса и приобретение права собственности членом жилищного кооператива изменяет правоотношения собственности. Достаточно, чтобы хотя бы одно лицо полностью выплатило паевой взнос. С указанного момента правоотношения собственности, основанные на общем имуществе в многоквартирном доме, регулируются гл. 6 «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников». Это означает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, чердаки и т. п.), а также часть земельного участка под домом и прилегающего к нему. Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме указывается регистрирующим органом (в пропорции, например, 78:7658).

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

1. Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:

1) выхода члена кооператива;

2) исключения члена кооператива;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

2. Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.

3. Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.

4. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

Комментарий к статье 130

1. Прекращение членства в жилищном кооперативе возможно в добровольном или принудительном порядке.

Член кооператива имеет право по своей воле в любой момент выйти из кооператива. Заявление о желании выйти из кооператива обычно подается в правление кооператива. Каждый член кооператива имеет право на получение стоимости паевого взноса и других выплат при выходе из кооператива. Стоимость паевого взноса может быть выплачена члену кооператива денежными средствами или имуществом, в том числе недвижимым.

Член кооператива вправе передать другому лицу свой паевой взнос и выйти из кооператива, если иное не предусмотрено уставом кооператива. Лицо, которому передается паевой взнос, обычно имеет преимущественное право на вступление в члены этого кооператива.

2. В принудительном порядке член кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания (конференцией) при условии грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей. К числу таких серьезных нарушений могут относиться: неуплата установленных взносов в течение 30 дней с момента наступления срока внесения соответствующих взносов; нарушение правил содержания жилых помещений; нанесение своими действиями вреда имуществу кооператива, его деятельности и репутации.

Нарушитель обычно заранее письменно уведомляется о предстоящем рассмотрении вопроса о возможности исключения его из членов кооператива с указанием срока на устранение нарушений. Если окончательное решение об исключении из членов кооператива принято, лицо подлежит выселению из квартиры, которая была предоставлена ему для проживания.

3. В части 4 статьи предусматриваются гарантии наследникам на случай смерти члена жилищного кооператива. Наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции), но не обязаны вступать в кооператив. В случае смерти наследодателя, являющегося членом жилищного или жилищностроительного кооператива, наследникам может быть выплачена внесенная денежная сумма пая.

Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая

1. В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

2. Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

3. Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

4. Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в частях 1–3 настоящей статьи, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

Комментарий к статье 131

1. Комментируемая статья предусматривает очередность использования преимущественного права вступления в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива в случае наследования пая.

Регулирование наследственных правоотношений осуществляется

ч. 3 Гражданского кодекса РФ. В случае смерти члена жилищного кооператива, который полностью выплатил паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему кооперативом, его наследники вступают в наследство на жилое помещение в обычном порядке наследования.

Комментируемая статья не вносит дополнений в порядок наследования пая, но определяет, кто из нескольких наследников члена жилищного кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос, имеет преимущественное право вступить в кооператив.

Преимущественное право зависит от степени родства. Очередность наследования определяется по общим правилам ГК РФ. Так, супруги в первую очередь могут претендовать на членство в кооперативе. Их право не может быть оспорено в связи с тем, что супруг умершего не нуждается в улучшении жилищных условий.

Если у супруга такое право отсутствует, то преимущественное право на вступление в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем. Такое право у этого наследника может также возникнуть и в случае отказа супруга от вступления в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива.

В третью очередь наследуют, а соответственно, имеют преимущественное право на вступление в члены кооператива наследники, не проживавшие совместно с наследодателем.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива при условии внесения им паевого взноса.

При этом если наследник предыдущей очереди воспользовался своим правом, то наследники последующих очередей такого права будут лишены. В кооперативе обычно устанавливается перечень документов, которые наследник, решивший воспользоваться преимущественным правом вступить в кооператив, должен предъявить вместе с соответствующим заявлением. Уставом также может быть установлен срок, в течение которого лица могут воспользоваться преимущественным правом. Вступление в кооператив производится на основании решения общего собрания его членов (конференции).

Споры об отказе в приеме в члены кооператива рассматриваются в судебном порядке.

Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.

Комментарий к статье 132

1. Комментируемая статья определяет условия и сроки возврата паевого взноса члену жилищного кооператива, не полностью выплатившему свой пай и исключенному из кооператива.

Паевой взнос возвращается в части уже внесенного пая. Выплаты производятся за счет средств кооператива.

Выплата пая возможна в случае, когда член кооператива выходит из жилищного кооператива добровольно. Данное обстоятельство может быть отражено в уставе кооператива.

Максимальный срок выплаты паевого взноса составляет два календарных месяца со дня принятия решения об исключении члена жилищного кооператива. Установление двухмесячного срока является важной гарантией для граждан и юридических лиц – бывших членов кооператива. В случае просрочки выплаты взноса бывший член кооператива вправе потребовать его взыскания в судебном порядке. В исковом заявлении может содержаться требование об уплате пени за просрочку выплаты.

Правила комментируемой статьи не распространяются на случаи возврата вступительного взноса.

Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в части 3 статьи 130 настоящего Кодекса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.

2. В случае отказа освободить жилое помещение указанные в части 1 настоящей статьи граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Комментарий к статье 133

1. Комментируемая статья определяет последствия исключения члена жилищного кооператива за грубое неисполнение без уважительных причин своих обязанностей, которое предусмотрено п. 3 ст. 130 ЖК РФ. Основным последствием исключения такого члена из кооператива является его выселение из предоставленного помещения. Вместе с ним покинуть кооперативное жилье обязаны и члены его семьи.

Выселение связано с тем, что право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива до выплаты паевого взноса основано именно на членстве в таком кооперативе. С прекращением членства прекращается право пользования жильем.

Срок добровольного освобождения кооперативного жилья после прекращения оснований пользования таким жильем составляет два месяца. В случае отказа освободить жилое помещение они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья. Отказ освободить жилое помещение, упомянутый в ч. 2 статьи, означает фактическое бездействие, которое выражается в том, что по истечении двухмесячного срока лицо продолжает пользоваться помещением.

Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома

В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

Комментарий к статье 134

1. Комментируемая статья дифференцирует порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома в зависимости от того, выплачен ли этим членом кооператива паевой взнос.

Если паевой взнос выплачен и лицо приобрело право собственности на жилое помещение в кооперативном доме, то его жилое помещение может быть изъято только путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп производится в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ. Выкупаться помещение может только по решению органа государственной власти ли местного самоуправления.

Если же паевой взнос внесен лишь частично, то при сносе дома выселяемым из него членам кооператива органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Комментарий к статье 135

1. Комментируемая статья содержит общие сведения о такой форме объединения граждан, как товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ). ТСЖ является некоммерческой организацией, основная цель которой четко определена п. 1 статьи – совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, среди направлений деятельности ТСЖ, направленных на выполнение уставных целей, можно выделить следующие:

– реализация собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ);

– управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Анализ ст. 36 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что под комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме понимается совокупность таких объектов недвижимости, как многоквартирный дом, земельный участок в установленных границах, на котором данный дом расположен, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке;

– обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния и содержания общего имущества (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ);

– обеспечение коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ);

– исполнение роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений (п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ);

– представление общих интересов членов товарищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами (п. 8 ст. 138 ЖК РФ);

– защита прав и интересов членов товарищества.

На сегодняшний день ТСЖ является наиболее оптимальной формой управления многоквартирными домами, выгодной как для граждан, так и для государства.

ТСЖ может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в государственной или муниципальной собственности, а часть принадлежит гражданам или юридическим лицам.

ТСЖ обычно создается в новостройках или капитально отремонтированных домах, большинство которых изначально заселяется гражданами на праве собственности.

2. Правовой статус товарищества собственников жилья определяется его уставом. Устав является самым важным уставным документом ТСЖ. Впервые примерный устав товарищества собственников жилья был утвержден в 1998 г. приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. № 35. Он заложил формальные основы деятельности практически всех изначально создаваемых и многих ныне существующих уставов ТСЖ.

С принятием Жилищного кодекса РФ примерные уставы утверждались лишь на местном уровне. Например, глава администрации города Саратова утвердил постановление от 13 августа 2007 г. № 657 «О примерном уставе товарищества собственников жилья».

Устав товарищества принимается на общем собрании собственников большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей.

В уставе любой организации должны быть отражены установленные законодателем императивные нормы, подлежащие обязательному определению. Применительно к ТСЖ такие нормы также установлены. В уставе ТСЖ должны обязательно содержаться сведения следующего характера:

– наименование товарищества (полное и сокращенное);

– юридический адрес товарищества;

– органы управления товариществом, полномочия, срок действия (избрания), порядок принятия решений;

– порядок вступления в товарищество и выхода из него и т. п.

Анализ норм Жилищного кодекса РФ позволяет сделать вывод

о том, что в любом уставе должны содержаться:

– цели деятельности товарищества, в соответствии с которыми будет определяться смета доходов и расходов на год (ч. 2 ст. 137 ЖК РФ);

– порядок созыва общего собрания членов товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ);

– правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ);

– сроки созыва председателем заседаний правления товарищества собственников жилья (ч. 5 ст. 147 ЖК РФ);

– срок, на который избирается председатель правления товарищества собственников жилья (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ);

– порядок образования и расходования специальных фондов (ч. 3 ст. 151 ЖК РФ);

– порядок использования основных и дополнительных доходов от хозяйственной деятельности товарищества на основании решения общего собрания членов товарищества (ч. 3 ст. 152 ЖК РФ);

– порядок определения органами управления товарищества собственников жилья размера обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В повестку дня общего собрания, на котором принимается решение о создании ТСЖ, включаются следующие вопросы: выбор способа управления многоквартирным домом; утверждение устава ТСЖ; избрание правления ТСЖ; избрание ревизионной комиссии.

Форма устава может утверждаться на местном и региональном уровнях.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором решается вопрос о создании ТСЖ, правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Проведение общего собрания возможно в форме заочного голосования. Порядок заочного голосования предполагает, что по адресу, который указан в сообщении о проведении общего собрания, собственники в письменной форме передают свои решения по вопросам, включенным в повестку дня.

Норма п. 2 статьи является отсылочной, т. е. содержит ссылку на общие нормы проведения общего собрания участников ТСЖ.

3. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть в расчет принимается не просто число голосов лиц, участвующих в проведении общего собрания, а число лиц, проголосовавших «за», от полного количества собственников помещений в многоквартирном доме. Такой порядок позволяет учитывать волю подавляющего большинства собственников помещений в многоквартирном доме.

4. В общем случае ТСЖ создается без ограничения срока деятельности. Но уставом товарищества может быть установлен и ограниченный срок его деятельности. По общему правилу такой срок может быть определен указанием периода времени (например, «создается сроком на 5 лет»), указанием на конкретную дату в будущем (например, «создается на срок до 10 октября 2010 г.») или на конкретное событие (например, «до начала реконструкции дома»). По истечении установленного срока товарищество ликвидируется в установленном законодательством порядке. Моментом, с которого ТСЖ является ликвидированным, является дата внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации. Сама процедура ликвидации возможна как в добровольном, так и в принудительном порядке.

5. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Оно имеет печать с собственным наименованием, а также расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты юридического лица.

6. ТСЖ может обладать обособленным имуществом и отвечать по своим обязательствам этим имуществом, от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права и обязанности и выступать истцом и ответчиком в суде. ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества не несут ответственности по обязательствам товарищества. Но единственным исключением из этого правила являются случаи, установленные нормой п. 3 ст. 56 ГК РФ, которая допускает субсидиарную ответственность членов ТСЖ по обязательствам товарищества, объявленного банкротом.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Комментарий к статье 136

1. Создание любого юридического лица означает появление в гражданском обороте нового субъекта права. Появление ТСЖ связывается с моментом его государственной регистрации.

Государственная регистрация являет собой акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти, который осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридического лица и иных сведений о юридическом лице.

Законодательство РФ о государственной регистрации состоит из Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (с изменениями) и издаваемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов РФ.

ТСЖ считается созданным (зарегистрированным) с момента включения сведений о нем в Единый государственный реестр юридических лиц – ЕГРЮЛ (ст. 11 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ). Указанный Реестр ведется регистрирующими органами, которыми на настоящий момент являются органы ФНС России. Записи в ЕГРЮЛ вносятся этими органами.

ЕГРЮЛ представляет собой единый федеральный информационный ресурс, содержащий сведения о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, иные сведения о юридических лицах и соответствующие документы.

В ЕГРЮЛ содержатся следующие сведения и документы о ТСЖ:

– полное наименование на русском языке, а в случае, если имеется, – сокращенное наименование ТСЖ на русском языке и дополнительное указание наименования ТСЖ на одном из языков народов РФ и (или) на иностранном языке;

– организационно-правовая форма (товарищество собственников жилья);

– адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа ТСЖ (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени ТСЖ без доверенности), по которому осуществляется связь с ТСЖ;

– способ образования ТСЖ (создание или реорганизация);

– сведения об учредителях (членах) ТСЖ;

– подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии учредительных документов ТСЖ;

– сведения о правопреемстве – для ТСЖ, созданных в результате реорганизации иных юридических лиц, для ТСЖ, в учредительные документы которых вносятся изменения в связи с реорганизацией, а также для ТСЖ, прекративших свою деятельность в результате реорганизации;

– дата регистрации изменений, внесенных в учредительные документы ТСЖ, или в случаях, установленных законом, дата получения регистрирующим органом уведомления об изменениях, внесенных в учредительные документы;

– способ прекращения ТСЖ (путем реорганизации, ликвидации или исключения из ЕГРЮЛ по решению регистрирующего органа);

– сведения о том, что ТСЖ находится в процессе ликвидации;

– фамилия, имя, отчество и должность лица, имеющего право без доверенности действовать от имени ТСЖ, а также паспортные данные такого лица или данные иных документов, удостоверяющих личность в соответствии с законодательством РФ, и идентификационный номер налогоплательщика при его наличии;

– сведения о лицензиях, полученных ТСЖ;

– сведения о филиалах и представительствах ТСЖ;

– идентификационный номер налогоплательщика, код причины и дата постановки на учет юридического лица в налоговом органе;

– коды по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности;

– номер и дата регистрации ТСЖ в качестве страхователя в государственных фондах;

– сведения о банковских счетах ТСЖ.

Государственные реестры ведутся на бумажных и электронных носителях.

В порядке, установленном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», государственная регистрация ТСЖ осуществляется с 15 декабря 2007 г.

Специальный порядок государственной регистрации некоммерческих организаций, установленный ст. 1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» в редакции от 29 ноября 2007 г. № 278-ФЗ, на ТСЖ не распространяется. В своем письме от 12 декабря 2007 г. № СК-6-09/963 «Об изменении порядка регистрации товариществ собственников жилья, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан» Федеральная налоговая служба поручает управлениям ФНС России по субъектам РФ «обеспечить осуществление соответствующими налоговыми органами по субъекту Российской Федерации государственной регистрации товариществ собственников жилья, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан с 15.12.2007 года в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 года № 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей”». Одновременно Федеральная налоговая служба поручает управлениям ФНС России по субъектам РФ обеспечить «в срок до 20 декабря 2007 г. передачу в соответствующие территориальные налоговые органы по субъекту Российской Федерации, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, файлов выгрузки, содержащих сведения ЕГРЮЛ в отношении товариществ собственников жилья».

Чтобы сведения о создании нового ТСЖ были внесены в ЕГРЮЛ, в регистрирующий орган направляется заявление о создании юридического лица в форме ТСЖ с соответствующим пакетом документов (устав ТСЖ, протокол о создании ТСЖ, документ об уплате государственной пошлины и т. п. в требуемом количестве экземпляров).

Подробный порядок и требования к документам, представляемым в регистрирующий орган, установлены постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей» (в редакции от 27 июля 2007 г.).

Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган (п. 1 ст. 8 ФЗ о государственной регистрации).

ТСЖ регистрируется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа – по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (т. е. по юридическому адресу).

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

1. Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Комментарий к статье 137

1. Права являются одной из важных составляющих правового статуса любой организации. Права неразрывно связаны с обязанностями и ответственностью. Права ТСЖ условно делятся законодателем на две группы: во-первых, неотъемлемые права, не зависящие ни от каких внешних обстоятельств (п. 1 статьи), во-вторых, права, присущие ТСЖ и реализуемые в тех случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 статьи). Особым правом, которым товарищество вправе воспользоваться, когда собственник помещения не исполняет свои обязательства добровольно, хотя обязан их исполнять в силу закона или договора, является право требовать от обязанных лиц исполнения обязательств надлежащим образом и в полном объеме, а также возмещения причиненных убытков (п. 3–4 статьи).

ТСЖ является юридическим лицом со специальной (ограниченной) правоспособностью. Это означает, что правомочия по заключению различного вида договоров ТСЖ являются ограниченными. Поэтому договоры, не обусловленные целями деятельности товарищества, в судебном порядке могут быть признаны ничтожными.

ТСЖ для реализации целей его учреждения и деятельности вправе заключать следующие виды договоров:

– договор управления многоквартирным домом;

– договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

– договоры об оказании коммунальных услуг;

– прочие договоры в интересах членов товарищества.

Товарищество может выбрать и нанять специализированную

управляющую организацию. В последующем эта организация, в свою очередь, будет привлекать на условиях подряда ремонтно-эксплуатационные организации и организации коммунального хозяйства.

ТСЖ вправе заключать любые договоры в соответствии с российским законодательством, которые позволяют эффективно эксплуатировать недвижимое имущество в многоквартирном доме, в том числе снизить затраты собственников помещений на содержание и ремонт дома. Например, часто товариществами заключаются договоры сдачи в аренду части помещений общего имущества, договоры размещения рекламы на конструктивных элементах здания или на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

ТСЖ вправе определять годовую смету доходов и расходов на год. Решения об определении порядка расходования средств, об утверждении сметы, о внесении дополнительных взносов и т. п. принимаются на общем собрании членов ТСЖ.

Расходы ТСЖ может нести только на цели, предусмотренные в уставе. Соответственно, основными статьями расходов считаются затраты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд.

Расходы по содержанию и ремонту общего имущества обязаны нести члены ТСЖ пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество. У товарищества имеется право определять смету доходов и расходов на год, специальные взносы и отчисления в резервный фонд.

Товарищество от своего имени вправе пользоваться банковскими кредитами. Решение о принятии на себя долгового обязательства перед банком может быть вызвано необходимостью срочного проведения ремонта, когда речь идет о крупных суммах, которые собственники не могут внести сразу, или же возможностью в дальнейшем получить прибыль на вложенный капитал (например, в случае вложения денег в переоборудование и ремонт нежилого помещения, которое в последующем будет сдаваться в аренду третьим лицам и приносить прибыль). А вот, скажем, обустройство придомовой детской площадки, которое относится к текущим расходам, пожалуй, выгоднее произвести без привлечения банковской организации. Отношения с банковскими организациями строятся на основании договора банковского кредита, заключенного в соответствии со ст. 819–821 ГК РФ.

Товарищество, как и любое самостоятельное юридическое лицо, может иметь на праве собственности движимое и недвижимое имущество. Однако стоит помнить, что общее имущество членов товарищества собственностью товарищества не является. В частности, лестничные площадки, помещения подвалов и чердаков, земельный участок под домом и придомовая территория не могут считаться собственностью товарищества как юридического лица. Сделки купли-продажи, обмена, залога, аренды и другие сделки, отвечающие требованиям гражданского законодательства, ТСЖ вправе совершать от своего имени действиями органов управления и уполномоченных лиц.

ТСЖ вправе по своему усмотрению выполнять для собственников помещений ремонтные, восстановительные, монтажные и иные работы и предоставлять услуги по уборке или по охране. При этом договорные отношения оформляются в простой письменной форме, как правило, путем подписания уполномоченным представителем ТСЖ и собственником помещения единого документа – договора подряда, возмездного оказания услуг (гл. 37, 39 ГК РФ) и т. п. Договоры могут заключаться на предмет передачи имущества или денежных средств гражданам и организациям, которые выполняют для ТСЖ работы или оказывают услуги (например, о передаче уборочной техники гражданам, оказывающим услуги по уборке подъездов).

2. В части 2 комментируемой статьи перечислены виды деятельности, которыми может заниматься товарищество в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. Это означает, что для принятия окончательного решения по данным видам деятельности товарищество должно учесть интересы всех собственников помещений. В случае расхождения интересов собственников помещений в первую очередь учитываются интересы большинства.

Согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Согласие собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.

Поэтому порядок применения ч. 2 ст. 137 Кодекса не должен нарушать норму ГК РФ как закона, регулирующего имущественные отношения (ст. 3 ГК РФ).

В той мере, в какой это не нарушает прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Предоставление в пользование возможно путем оформления договора аренды или соглашения о сервитуте.

3. Товарищество также может требовать от собственника помещения полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения им обязательств. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки складываются из реального ущерба и упущенной выгоды. В данном случае убытками считаются расходы товарищества, которые оно понесло из-за неуплаты собственником помещений причитающихся с него денежных средств.

Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают расходы на водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные им коммунальные услуги. Неиспользование принадлежащего собственнику помещения или отказ от пользования общим имуществом влекут освобождение его от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В случае неисполнения собственником помещения своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе в судебном порядке предъявить к нему иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и возмещения иных общих расходов и взносов. В судебном порядке ТСЖ вправе потребовать участия собственника помещения в многоквартирном доме в общих расходах товарищества. Для этого в суд по месту жительства ответчика ТСЖ вправе предъявить в суд требование о принудительном возмещении обязательных платежей и взносов.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Комментарий к статье 138

1. В статье 138 ЖК РФ перечислены основные обязанности ТСЖ. Перечень обязанностей не является исчерпывающим и попутно содержится или вытекает из содержания некоторых других норм жилищного (ст. 36, 39, 40 ЖК РФ) и гражданского (ст. 209–211 ГК РФ) законодательства об обязанностях любого собственника имущества.

Многие из указанных в ч. 1 статьи обязанностей ТСЖ касаются его взаимоотношений с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. В частности, установлено право ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с такими собственниками помещений в этом доме. С собственниками помещений, являющимися членами ТСЖ, товарищество может не заключать договоры управления многоквартирным домом. Отношения, возникающие между ТСЖ и его членами при осуществлении функций управления многоквартирным домом, регулируются ЖК РФ и уставом товарищества. С собственниками помещений могут заключаться договоры подряда, поставки, возмездного оказания услуг.

ТСЖ обязано выполнять все обязательства, взятые на себя по договору. При невыполнении этих обязательств ответственность ТСЖ несет как самостоятельное юридическое лицо. Члены ТСЖ по обязательствам ТСЖ не отвечают.

Одной из обязанностей ТСЖ является обеспечение надлежащего технического и санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме. Виды работ по поддержанию надлежащего технического и санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме регламентированы постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». В частности, в число таких работ входит:

– проведение профилактических осмотров (обследований) жилищного фонда, инженерного оборудования, придомовых территорий;

– наладка инженерного оборудования обслуживаемых зданий, включая диспетчерское и аварийное, подготовка к сезонной эксплуатации;

– работы аварийного характера в жилых зданиях;

– подготовка жилых зданий к сезонной эксплуатации;

– выполнение планово-предупредительных (профилактических) ремонтов;

– работы по санитарному содержанию придомовых территорий, такие, как уборка мест общего пользования и придомовой территории, уход за зелеными насаждениями;

– обеспечение бесперебойного функционирования электросетей, канализационных и очистительных сооружений, лифтов, систем и коммуникаций водообеспечения, отопления, средств телевизионного и радиовещания, системы вывоза мусора и других элементов коммунального хозяйства.

Законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме ТСЖ представляет либо в силу прямого указания закона, либо на основании доверенности, оформленной в порядке ст. 185 ГК РФ. ТСЖ вправе также представлять интересы собственников помещений, которые не являются членами товарищества. Представлять законные интересы граждан товарищество обязано в отношениях с третьими лицами, любыми государственными и муниципальными органами, организациями.

Товарищество обязано принимать любые законные меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих или препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме. Указанная обязанность подразумевает возможность обращений ТСЖ в любые органы и организации для предотвращения нарушений, в том числе в органы внутренних дел, органы прокуратуры, суды, правительства, комиссии и комитеты субъектов РФ, общества защиты прав потребителей, иные общественные и юридические организации. Для этого ТСЖ может делать запросы, направлять письма и сообщения, делать заявления и публикации в СМИ, отправлять иски, жалобы и заявления и использовать любые другие способы защиты.

ТСЖ также обязано своевременно вносить плату за коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ).

В сфере расчета и начисления платы за коммунальные услуги на ТСЖ возлагается обязанность производить в установленном порядке уменьшение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность; производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее трех рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей с учетом качества предоставленных коммунальных услуг, а также правильность начисления установленных законами и договором неустоек (штрафов, пеней).

В целях реализации принципа гласности и повышения прозрачности своей деятельности ТСЖ обязано: вести журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии) и по требованию потребителя в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения, предоставить потребителю указанный журнал; информировать потребителя в течение суток со дня обнаружения неполадок в работе внутридомовых инженерных систем и (или) инженерных коммуникаций и оборудования, расположенных вне дома (в случае его личного обращения – немедленно), о причинах и предполагаемой продолжительности приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также о причинах нарушения качества предоставления коммунальных услуг; информировать потребителя о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва; предоставить потребителю информацию об исполнителе (наименование, место нахождения, адреса и номера телефонов диспетчерской, аварийной служб, размеры тарифов на коммунальные услуги, надбавок к тарифам, порядок и форма оплаты коммунальных услуг, параметры качества предоставления коммунальных услуг, предельные сроки устранения аварий и иных нарушений).

Невыполнение или ненадлежащее выполнение товариществом обязанностей влечет наложение ответственности на само товарищество или его должностных лиц. В частности, ТСЖ несет ответственность за нарушение качества и порядка предоставления коммунальных услуг; за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя и лиц, проживающих с ним, вследствие непредоставления коммунальных услуг или предоставления услуг ненадлежащего качества. Ответственность ТСЖ при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества выражается в необходимости уплаты неустоек (штрафов, пеней) по требованию потребителя.

2. Обязанности ТСЖ содержатся в его уставе. Так, в соответствии с п. 4 Примерного устава товарищества собственников жилья, утвержденного постановлением главы администрации города Саратова от 13 августа 2007 г. № 657, ТСЖ обязано:

– обеспечивать выполнение требований главы 13 Жилищного кодекса Российской Федерации, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также Устава Товарищества;

– заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами Товарищества;

– выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

– обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

– обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

– обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

– принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

– представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

3. Как некоммерческая организация ТСЖ обязано также исполнять требования закона, касающиеся государственной регистрации юридических лиц. Кроме того, обязанности ТСЖ могут содержаться в иных нормативно-правовых актах и положениях устава. Однако при исполнении своих обязанностей ТСЖ не должно совершать противоправных деяний и действовать вопреки нормам закона. Остановимся на некоторых из них.

Обязанность хранить инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома возложена на ТСЖ приказом Министерства регионального развития РФ от 1 июня 2007 г. № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома». Указанное Положение устанавливает порядок передачи, пользования и хранения инструкции по эксплуатации многоквартирного дома. Такая инструкция является технической документацией на многоквартирный дом, которая разработана в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также в целях обеспечения контроля за состоянием указанного имущества.

Первый экземпляр инструкции передается председателю правления товарищества собственников жилья либо иному уполномоченному лицу при наличии надлежащим образом оформленных полномочий.

Согласно ст. 18 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» любое юридическое лицо обязано сообщать в регистрирующий орган по месту своего нахождения сведения об изменениях, вносимых в учредительные документы, и об изменениях, касающихся сведений о юридическом лице, но не связанных с внесением изменений в учредительные документы (например, о перемене адреса, исполнительного органа). Представление заявления об изменениях и документов для регистрации указанных изменений и сама государственная регистрация осуществляются в порядке, предусмотренном законом. В частности, согласно ст. 20 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ участники юридического лица или орган, принявшие решение о ликвидации юридического лица, обязаны в трехдневный срок в письменной форме уведомить об этом регистрирующий орган по месту нахождения ликвидируемого юридического лица с приложением решения о ликвидации юридического лица.

Кроме того, товарищество как юридическое лицо является плательщиком установленных в РФ налогов и сборов. При этом ТСЖ вправе использовать как общую, так и упрощенную системы налогообложения, при условии соблюдения всех требований, установленных гл. 26.2 Налогового кодекса РФ. Учитывая положения ст. 388 Налогового кодекса РФ, ТСЖ, не являющееся собственником жилых или нежилых помещений в многоквартирном доме, земельный налог уплачивать не обязано.

ТСЖ обязано в установленные сроки (обычно ежеквартально) представлять в налоговые органы бухгалтерскую и налоговую отчетность.

Можно сделать вывод, что по сравнению с ранее действующим законодательством круг обязанностей ТСЖ значительно расширился. Пожалуй, это связано с тем, что органы местного самоуправления отстраняются от управления жилыми домами, а ТСЖ становятся одними из основных участников жилищных отношений.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 настоящего Кодекса.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Комментарий к статье 139

1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Строящимся дом является до момента завершения его строительства, а именно до оформления документа приемки в эксплуатацию и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в органах Росреестра.

Комментируемая статья выделяет ТСЖ, создаваемые в строящихся многоквартирных домах, как особый «вид» товариществ, общий порядок и условия создания которых установлены ст. 136 ЖК РФ. Тем не менее каких-либо отличительных особенностей, помимо указанных в данной статье, ТСЖ в строящихся многоквартирных домах не имеют. Причем эти особенности касаются скорее не самого ТСЖ как юридического лица, а статуса членов товарищества. Перечислим эти особенности: многоквартирный дом, в котором создается ТСЖ, не сдан в эксплуатацию и является строящимся (на какой из стадий строительства, значения не имеет); будущие собственники квартир (помещений) многоквартирного дома свидетельств о праве собственности не имеют и являются участниками долевого строительства на основании договоров или иных законных оснований; участниками (членами) ТСЖ могут быть соинвесторы, участвующие в инвестировании строительства многоквартирного дома по договорам инвестирования, лица, участвующие в финансировании строительства дома в соответствии с заключенными договорами, целью которых является приобретение помещения в собственность после строительства; заказчики строительства дома; застройщики; органы государственной власти и местного самоуправления; иные лица в случае, если они будут иметь право собственности на помещения в строящемся доме.

Общее количество «товарищей» не может составлять менее двух лиц. Право создавать и быть членами ТСЖ в строящемся доме имеют будущие собственники любых помещений (физические и юридические лица) в многоквартирном доме – как жилых, т. е. квартир, так и нежилых помещений (см. ч. 6 ст. 146 ЖК РФ).

Сложностью, которая после создания такого ТСЖ может возникнуть при определении субъектного состава складывающихся отношений, является возможное изменение состава участников ТСЖ в результате наследования, уступки, иного отчуждения права и т. п. Когда участники ТСЖ еще не оформили свое право на помещения в доме, такая путаница является более вероятной и существенной.

ТСЖ может быть создано и в реконструируемом доме. Членами такого ТСЖ могут быть лица, которым на праве собственности принадлежали помещения в этом доме до начала его реконструкции и которые будут иметь право собственности на помещения после его реконструкции. По аналогии с ТСЖ в построенных домах ТСЖ в строящемся доме может быть создано при объединении нескольких строящихся многоквартирных домов с учетом требований ст. 136 ЖК РФ.

Порядок создания и деятельности, структура органов ТСЖ в строящемся многоквартирном доме являются общеустановленными для всех ТСЖ (ст. 135–136 ЖК РФ).

По завершении строительства многоквартирного дома и сдачи его в эксплуатацию ТСЖ сохраняет прежний статус. При необходимости вносятся изменения в отдельные положения учредительных документов (устав) ТСЖ. Например, могут появиться новые цели и задачи ТСЖ (если они не были заранее предусмотрены в первоначальном варианте устава).

ТСЖ вправе участвовать в работе государственной комиссии по приемке построенного дома, а также государственной комиссии по сдаче-приемке дома в эксплуатацию и управление. При этом ТСЖ в строящемся доме, созданные в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК РФ, должны иметь преимущественное право на управление этим многоквартирным домом после его сдачи в эксплуатацию.

2. Норма п. 2 комментируемой статьи носит бланкетный, т. е. отсылочный, характер. Ссылка на ст. 45–48 ЖК РФ обоснована: общий порядок проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе порядок голосования по вопросам повестки дня, является одинаковым для всех рассматриваемых случаев.

На общем собрании будущих собственников помещений в строящемся доме принимается решение о создании ТСЖ, утверждается проект устава, определяется кандидатура председателя правления товарищества. Все принятые решения оформляются протоколом общего собрания.

Создание ТСЖ в строящемся многоквартирном доме позволяет застройщику с момента ввода в установленном порядке дома в эксплуатацию передать оставшееся после реализации прав на помещения многоквартирного дома общее имущество на баланс существующего ТСЖ и «освободиться» от несения расходов и ответственности за названное имущество.

Самым сложным моментом, как показывает практика, является получение полного объема достоверной информации о числе и реквизитах будущих собственников помещений в многоквартирном доме, технических характеристиках помещений дома, а также обеспечение достаточной явки на общее собрание. На такое собрание будущие собственники помещений или их представители должны явиться в таком количестве, чтобы в общей сложности они имели не менее 51 % голосов.

Количество голосов, которым на общем собрании обладает каждый будущий собственник помещения, обычно пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество будущего собственника помещения (помещений) в строящемся доме пропорциональна общей площади данного помещения (помещений). Учитывая, что размер площади, указанный в договоре о долевом участии в строительстве, далеко не всегда соответствует фактическому размеру законченного строительством помещения в доме, число голосов, принадлежащих каждому из членов созданного ТСЖ после принятия дома в эксплуатацию, подлежит пересмотру и уточнению в соответствии с фактически сданной площадью.

Расчет долей производится с учетом того, что за 100 % долей (голосов) всех будущих собственников помещений берется суммарная площадь всех помещений в строящемся доме, которые подлежат последующей передаче в собственность после строительства дома.

Окончательное решение общего собрания будущих собственников помещений может быть принято путем заочного голосования опросным методом.

Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается большинством голосов, т. е. если «за» проголосовало более 50 % голосов от общего числа голосов, присутствующих на общем собрании или принявших участие в голосовании путем заочного голосования. При этом по аналогии с ч. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме.

3. Вопросу о государственной регистрации ТСЖ в многоквартирных домах посвящен комментарий к ст. 135, 136 ЖК РФ. Государственная регистрация ТСЖ в строящихся домах производится в общем порядке. Заявление о государственной регистрации создания ТСЖ подается в регистрирующий орган – орган налоговой инспекции по месту нахождения (юридическому адресу). В уставе ТСЖ обязательно отражается то обстоятельство, что ТСЖ создается в строящемся доме.

На практике ТСЖ как юридическое лицо может быть создано, если определится круг лиц, которые приобретают право собственности на жилые помещения в таком доме. Такие сведения имеются у организации-застройщика.

В целом, как уже говорилось, никаких особенностей при создании товарищества на стадии строительства многоквартирного дома или компактной застройки определенного земельного участка (участков) законодательство не устанавливает.

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Комментарий к статье 140

1. Понятие «реорганизация» означает прекращение реорганизуемого юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другому (другим) лицу (лицам). Понятия «преобразование» и «реорганизация» в гражданском законодательстве соотносятся как часть и целое.

Реорганизация юридического лица возможна в четырех формах: в форме слияния, присоединения, выделения и преобразования.

Реорганизация ТСЖ в форме преобразования представляет собой изменение организационно-правовой формы такого товарищества, в результате которого возникает юридическое лицо другого вида, а именно жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Гражданским законодательством, определяющим порядок реорганизации, на которое ссылается комментируемая норма, являются Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», действующий в редакции от 27 июля 2007 г., а также иные правовые акты, принятые в соответствии с указанным федеральным законодательством, наиболее важным из которых является постановление Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 439.

Особенности правопреемства в зависимости от формы реорганизации юридического лица установлены в ст. 58 ГК РФ. При слиянии права и обязанности каждого из юридических лиц переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ и исходя из сложившейся практики реорганизации ТСЖ в регистрирующий орган представляются следующие документы:

– подписанное заявителем заявление о государственной регистрации вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации, по форме, утвержденной постановлением Правительства от 19 июня 2002 г. № 439;

– учредительные документы вновь возникающего юридического лица, создаваемого путем реорганизации;

– протокол общего собрания о реорганизации ТСЖ;

– протокол общего собрания нового юридического лица о создании этого нового юридического лица;

– договор о слиянии в случаях, предусмотренных федеральными законами (если происходит реорганизация в форме слияния);

– передаточный акт (представляется при реорганизации в форме преобразования, слияния) или разделительный баланс (представляется в случае выделения, присоединения);

– документ об уплате государственной пошлины (в размере 4000 руб. за создание нового юридического лица);

– документ, подтверждающий представление в территориальный орган Пенсионного фонда РФ соответствующих сведений.

К вновь созданному в порядке реорганизации юридическому лицу переходят все права и обязанности ТСЖ. Переход прав и обязанностей означает и передачу движимого и недвижимого имущества, имеющегося на балансе, в том числе наличных денежных средств и денежных средств, имеющихся на счетах юридического лица, а также долговых обязательств, прав требования, договорных прав и обязанностей и т. п.

2. Пункт 2 ЖК РФ содержит два важных положения. Во-первых, о том, что реорганизация возможна только по решению общего собрания членов ТСЖ, а во-вторых, что результатом реорганизации может быть создание юридического лица одной из двух организационно-правовых форм – или жилищного кооператива, или жилищно-строительного кооператива.

Решение о добровольном преобразовании товарищества принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание, включающее в повестку дня вопрос о реорганизации ТСЖ, проводится в обычном порядке.

Товарищество собственников жилья считается реорганизованным в форме преобразования с момента государственной регистрации вновь возникшего жилищного или жилищно-строительного кооператива (п. 4 ст. 57 ГК РФ). Фактически в момент реорганизации регистрирующий орган прекращает в ЕГРЮЛ запись о ТСЖ и вносит новую запись о создании кооператива. Это означает, что и прекращение ТСЖ, и появление кооператива происходит в одно и то же время (одномоментно).

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, и к регулированию их деятельности применяются положения ст. 116 Гражданского кодекса РФ о потребительских кооперативах. В отличие от других видов некоммерческих организаций потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами в соответствии с законом и уставом кооператива. Цели создания потребительского кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива (в данном случае – удовлетворение потребностей граждан в жилье).

После преобразования (реорганизации) жилищные и жилищностроительные кооперативы остаются некоммерческими юридическими лицами, хотя на самом деле весьма близки по своему статусу и особенностям деятельности к коммерческим организациям. К жилищным и жилищно-строительным кооперативам не применяются правила, установленные Федеральным законом от 12 января 1996 г. «О некоммерческих организациях» (п. 3 ст. 1 данного Закона).

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 141

1. Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется по основаниям и в порядке, установленном ст. 61–65 Гражданского кодекса РФ для всех юридических лиц. Главное отличие ликвидации юридического лица от его реорганизации заключается в том, что ликвидация не предполагает правопреемства, т. е. перехода прав и обязанностей к правопреемнику.

В данном случае ликвидация ТСЖ не влечет передачи прав и обязанностей другим субъектам. При ликвидации ТСЖ прекращает свое существование в качестве юридического лица, равно как прекращаются все его права и обязанности.

Ликвидация может осуществляться двумя способами – в добровольном или принудительном порядке.

Причины ликвидации ТСЖ для регистрирующего органа существенного значения не имеют. Это могут быть и достижение цели, ради которой ТСЖ было создано, и неспособность далее эффективно осуществлять свои правомочия, и выбор членами товарищества другой, менее сложной для них, формы управления многоквартирным домом.

ТСЖ обязано в 3-дневный срок с момента принятия решения о ликвидации направить в регистрирующий орган письменное уведомление об этом с приложением протокола общего собрания о ликвидации (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ). Регистрирующий орган также уведомляется о формировании ликвидационной комиссии или о назначении ликвидатора, а также о составлении промежуточного ликвидационного баланса.

В случаях добровольной ликвидации ТСЖ подается заявление о государственной регистрации ликвидации по форме, установленной постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 439.

По закону заявитель должен документально подтвердить соблюдение установленного порядка ликвидации (в том числе документом, подтверждающим публикацию объявления о реорганизации в СМИ) и завершение расчетов с кредиторами. После завершения расчетов с кредиторами специально созданная ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается на общем собрании (п. 5 ст. 63 ГК РФ).

Помимо заявления, в случае добровольной ликвидации к заявлению прилагаются: протокол общего собрания ТСЖ о ликвидации;

оригиналы учредительных документов ликвидируемого ТСЖ, включая оригиналы всех изменений, и оригинал свидетельства о государственной регистрации (ОГРН); ликвидационный баланс; документ об уплате государственной пошлины; документ, подтверждающий представление в территориальный орган Пенсионного фонда РФ соответствующих сведений.

Принудительная ликвидация юридического лица по решению суда возможна в случаях: допущенных при создании ТСЖ грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер; осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии); осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов; признания ТСЖ несостоятельным (банкротом) в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)».

После выполнения предусмотренной ст. 61–64 ГК РФ процедуры ликвидации ТСЖ обязано подать в регистрирующий орган заявление о ликвидации с приложением к нему ликвидационного баланса и документа об уплате государственной пошлины.

При ликвидации юридического лица в случае применения процедуры банкротства в соответствии с п. 2 ст. 149 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в регистрирующий орган представляется определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства. Оно должно быть представлено конкурсным управляющим в регистрирующий орган в 5-дневный срок с даты получения этого определения. Помимо определения арбитражного суда, представляется и документ об уплате государственной пошлины. Однако в случаях, когда при банкротстве у несостоятельного должника не осталось имущества, регистрация ликвидации юридического лица (индивидуального предпринимателя) возможна и без представления в регистрирующий орган документа об уплате государственной пошлины.

ТСЖ прекращает свое существование в качестве субъекта гражданского права с момента внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации.

2. Согласно ч. 2 ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Ситуация, когда число собственников – членов ТСЖ уменьшается по сравнению с числом собственников, не являющихся членами ТСЖ, возможна в следующих случаях:

– при добровольном выходе членов из ТСЖ (в том числе в случае продажи квартиры ее собственником другому лицу, которое членом ТСЖ быть не желает);

– в случае смерти членов ТСЖ при отсутствии наследников или в случае отказа их от вступления в ТСЖ;

– при увеличении числа собственников квартир в доме, которые членами ТСЖ не являются (например, в связи с реконструкцией дома).

Обязанность принять решение о ликвидации ТСЖ связывается с тем, что фактом существования ТСЖ, в котором члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, нарушается норма п. 1 ст. 136 ЖК РФ. Существование ТСЖ предполагает участие в нем большинства собственников помещений, проживающих в многоквартирном доме.

Вышеуказанный случай, вероятно, правильнее отнести к числу случаев добровольной ликвидации, но при условии, что решение принимается на общем собрании членов ТСЖ, а не в судебном порядке по заявлению, скажем, налогового органа. Главным критерием «добровольности» или «принудительности» ликвидации ТСЖ является не причина ликвидации, а ее порядок.

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам настоящей главы.

Комментарий к статье 142

1. Комментируемая статья посвящена вопросу создания объединения товариществ собственников жилья и управления такой организацией.

ТСЖ является самостоятельным участником жилищных отношений и отвечает следующим признакам: может иметь в своем составе два и более (без ограничения количества) ТСЖ; своей целью имеет объединение усилий в совместном управлении общим имуществом в нескольких многоквартирных домах; создается по волеизъявлению домовладельцев на общем собрании двух или нескольких ТСЖ; объединение ТСЖ является юридическим лицом (с момента государственной регистрации в соответствии с Законом о юридических лицах); учредительными документами объединения ТСЖ являются договор о его создании, а также устав объединения ТСЖ; органами управления объединения ТСЖ являются: общее собрание участников объединения ТСЖ; правление участников объединения ТСЖ; председатель правления объединения ТСЖ; участники объединения ТСЖ сохраняют самостоятельный статус юридического лица; каждый участник объединения ТСЖ в момент создания вправе четко определить перечень вопросов, которые он вправе решать независимо от других участников ТСЖ, и перечень вопросов, которые относятся к компетенции объединения ТСЖ (т. е. каждый из членов объединения фактически лишается определенной доли полномочий «в пользу» объединения ТСЖ).

2. Примечательно то, что объединение ТСЖ является самостоятельной (не указанной ни в ГК РФ, ни в Законе о некоммерческих организациях) формой некоммерческих организаций. Оно не совпадает с союзом или ассоциацией юридических лиц по признакам. Впрочем, и ГК РФ содержит ссылку на то, что некоммерческие организации могут создаваться в различных формах, в том числе и прямо не указанных в ГК РФ. Именно по этому признаку объединение ТСЖ является похожим на такие формы некоммерческих организаций, как ассоциация или союз. Они также обладают специальной правоспособностью, объем которой зависит от воли их участников. Поэтому в отсутствии четко структурированного законодательства об объединениях ТСЖ к объединениям ТСЖ законодательство об ассоциациях и союзах может применяться по аналогии (ст. 121–123 ГК РФ, ст. 11, 12 Федерального закона «О некоммерческих организациях»).

Ассоциации (союзы) представляют собой некоммерческие юридические лица, создаваемые на добровольной основе. Объединяющиеся в ассоциацию или союз юридические лица сохраняют свою собственную самостоятельность и права юридического лица. Особенностями ассоциаций и союзов является то, что они создаются с целью координации деятельности участников, а также представления и защиты интересов их членов.

Российское законодательство не проводит четкого разграничения между понятиями ассоциации и союза. В юридической литературе существует устоявшаяся точка зрения, что ассоциация представляет собой объединение однотипных коммерческих организаций, а союз – объединение, в основе которого лежат другие мотивы, например территориальная общность, общий рынок сбыта продукции.

Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 143

1. Членство в ТСЖ является добровольным. Членами жилищного кооператива могут быть собственники любых помещений многоквартирного дома, а именно любые физические или юридические лица, а также публичные образования, такие, как Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Возможность вступить в товарищество появляется у собственников помещений в доме еще до начала юридического существования товарищества. Лица, создающие товарищество, являются не только членами создаваемого товарищества, но и его учредителями.

Возможность вступить в ТСЖ имеется у всех других собственников жилых помещений в доме в течение всего срока существования ТСЖ как юридического лица.

Вопрос о создании ТСЖ решается на общем собрании членов. Список членов товарищества при создании ТСЖ составляется на основании листа регистрации и является неотъемлемой частью первого протокола, который подписывают все члены создаваемого товарищества. Число членов товарищества, создавших товарищество, должно превышать 50 % от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома. От имени несовершеннолетних членов кооператива выступают их родители, опекуны или попечители в установленном законе порядке.

Отсюда следует, что участники могут являться учредителями при условии, что они участвуют в учредительном собрании кооператива с правом голоса (ч. 5 ст. 112 ЖК РФ). Приложением к подаваемому заявлению должен быть документ, подтверждающий право собственности лица на занимаемое помещение в многоквартирном доме. Это может быть или свидетельство о праве собственности на жилое помещение с правоустанавливающим документом (договором купли-продажи, дарения, свидетельством о праве на наследство и т. п.), выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным доказательством права собственности на жилые и нежилые помещения в доме, как это указано в абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с момента вступления этого Закона в силу.

Каждый сособственник имеет право вступить в члены товарищества, если помещение принадлежит лицам на праве общей или совместной долевой собственности.

По общему правилу возможность вступить в члены ТСЖ имеется у дееспособного гражданина, достигшего 18 лет или вступившего в брак ранее этого возраста. Приобрести полную дееспособность может несовершеннолетний, достигший 16 лет, в порядке эмансипации (ст. 27 ГК РФ). Интересы недееспособных, несовершеннолетних собственников представляют их опекуны или попечители и законные представители. Четкие условия и требования, необходимые для членства в товариществе, обязательно содержатся в уставе. Они не должны противоречить требованиям законодательства.

Собственник помещения в многоквартирном доме становится членом ТСЖ с момента подачи заявления в правление товарищества. Внесения вступительного вноса для приобретения членства в ТСЖ (в отличие от членства в жилищном кооперативе) не требуется.

3. Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем (ч. 2 ст. 30 Конституции РФ). Это означает невозможность принудительного членства, несмотря на решение большинства собственников помещений в многоквартирном доме объединиться в товарищество (постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года “О товариществах собственников жилья” в связи с запросом Советского районного суда города Омска»).

Собственники помещений в многоквартирном доме, не вступившие в ТСЖ, обязаны заключить с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и несении расходов по его содержанию, эксплуатации и ремонту. Товарищество не имеет права нарушать права домовладельцев, которые не вступили в ТСЖ, устанавливать льготы только для членов ТСЖ или возлагать на нечленов товарищества дополнительные обязанности, которые выходят за рамки возмещения необходимых затрат, связанных с управлением и эксплуатацией жилья. Споры по данным вопросам решаются путем судебного разбирательства.

Добровольность членства в ТСЖ означает и возможность свободного выхода из товарищества. Жилищный кодекс РФ не содержит положений о возможности исключения члена из ТСЖ. Порядок выхода члена товарищества должен быть предусмотрен уставом ТСЖ. Член товарищества, систематически не выполняющий или ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности, может быть исключен из членов товарищества, а также привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности.

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Комментарий к статье 144

1. В комментируемой статье содержатся сведения об органах управления товариществом, которые носят общий характер. Под органом управления ТСЖ следует понимать лицо или совокупность лиц, уполномоченных действовать в соответствии с ЖК РФ, иными правовыми актами и учредительными документами ТСЖ. Органы управления товарищества собственников жилья являются коллегиальными.

В статье идет речь об общем собрании членов товарищества и правлении товарищества.

Компетенция, порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определены специальными нормами, содержащимися в ст. 145 и 146 ЖК РФ. Компетенция и порядок деятельности правления ТСЖ содержатся в ст. 147 и 148 ЖК РФ.

Состав, порядок образования органов, а также распределение компетенции между ними определяются ЖК РФ, иными правовыми актами и уставом товарищества.

Установленная ст. 144 структура органов управления товарищества является исчерпывающей. Это означает, что в ТСЖ не могут быть образованы иные органы управления. Нужно помнить о том, что председатель правления органом управления не является. Он вправе действовать от имени товарищества и создавать для товарищества права и обязанности в порядке, определенном законом и уставом товарищества.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ к органам управления также не относится (ст. 150 ЖК РФ).

2. Общее собрание членов товарищества является высшим органом управления ТСЖ. Основная функция общего собрания состоит в обеспечении соблюдения товариществом целей, в интересах которых оно создано.

Правление как исполнительный орган призвано осуществлять волю юридического лица, выраженную в решениях общего собрания членов товарищества, а также при ведении текущих дел товарищества. Правление осуществляет оперативное (текущее) руководство деятельностью товарищества.

В состав указанных органов могут входить только члены товарищества.

Именно через свои органы товарищество приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности.

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) утратил силу.

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Комментарий к статье 145

1. Комментируемая статья определяет компетенцию общего собрания ТСЖ.

Общее собрание является коллегиальным органом управления товарищества. В него входят члены товарищества, количество которых может быть очень многочисленным (не менее пяти человек). Порядок созыва общего собрания определяется уставом.

На годовых собраниях, как правило, присутствуют члены товарищества, которые совместно обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на голосование. Годовые собрания являются самыми важными, так как на них обычно утверждается бюджет товарищества на будущий год, утверждаются отчеты за минувший год, переизбирается состав правления, ревизионной комиссии, подводятся итоги работы.

Как правило, годовое общее собрание членов товарищества собственников жилья проводится не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания финансового года в сроки, установленные решением общего собрания. Это связано с окончанием и началом финансового года, что имеет решающее значение для налоговой отчетности.

Внеочередное общее собрание в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников жилья, если иное не предусмотрено уставом. Внеочередные общие собрания могут проводиться путем заочного голосования. Заочное голосование посредством опроса производится в письменной форме. Возможно голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме. Как правило, членам товарищества направляются уведомления по месту жительства о проведении общего собрания с указанием вопросов, поставленных на голосование. Подробнее о порядке проведения общего собрания см. ст. 146 ЖК РФ.

2. Федеральным законом от 27 сентября 2009 г. № 228-ФЗ признан утратившим силу п. 12 комментируемой статьи, относящий принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Сейчас принятие решений о пользовании общим имуществом в многоквартирном доме иными лицами является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (подробнее см. ст. 44 и комментарий к ней).

3. Общее собрание правомочно, если имеется кворум, т. е. если в нем приняли участие члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня, и принимать по ним решение. Если в ходе обсуждения появляются вопросы, которые требуют решения, то для их решения проведение общего собрания может быть назначено хоть на следующий день.

Как прямо указывается в п. 4 статьи, общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. Правление товарищества фактически не имеет исключительной компетенции, присущей только ему. А общее собрание как высший орган власти имеет право решать любые вопросы, связанные с деятельностью товарищества, правда, в порядке исключения. Например, когда правление по тем или иным причинам затягивает решение текущего вопроса, требующего срочного решения, общее собрание может принять нужное решение самостоятельно. При этом в случае противоречия решения общего собрания решению правления решение, принятое общим собранием, имеет большую силу.

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

6. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Комментарий к статье 146

1. Решения общего собрания ТСЖ являются обязательными для членов товарищества и собственников помещений в многоэтажном доме, если приняты в установленном порядке.

Прежде всего все члены товарищества должны заблаговременно знать о времени проведения общего собрания. Установленный срок – «не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания» – считается достаточным для того, чтобы член товарищества смог обдумать вопрос о своем участии в общем собрании, а также сформировать свое мнение относительно повестки дня предстоящего собрания. Уведомление о проведении общего собрания должно иметь обязательную письменную форму. К уведомлению предъявляются определенные требования. Оно должно содержать обязательные сведения о члене ТСЖ – инициаторе созыва общего собрания, место и время проведения ТСЖ; вопросы повестки дня общего собрания.

Уведомления или рассылаются заказным письмом, или вручаются лично в руки каждому члену ТСЖ или его представителю под расписку.

2. Чтобы собрание было правомочно принимать решения, оно должно иметь кворум собравшихся на собрание членов товарищества.

Кворум – число участников собрания, достаточное для признания его правомочности.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Наличие у представителя прав действовать от чужого имени подтверждается доверенностью, отвечающей требованиям ст. 185–189 Гражданского кодекса РФ. Срок действия доверенности не может превышать трех лет.

При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание. В отдельных случаях для получения решения общее собрание может проводиться в заочной форме.

Заседания общего собрания обычно открывает и ведет председатель правления ТСЖ или его заместитель. Член правления ТСЖ также может быть избран председателем общего собрания.

Решение общего собрания ТСЖ принимается большинством не менее чем 2/3 голосов от общего числа членов ТСЖ по следующим вопросам: реорганизация или ликвидация ТСЖ; получение заемных средств и банковских кредитов; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ; сдача в аренду или передача иных прав на общее имущество многоквартирного дома.

Остальные вопросы могут приниматься простым большинством голосов. Это означает, что для принятия решения необходимо набрать 50 % голосов плюс еще один голос от общего числа присутствующих на общем собрании членов ТСЖ.

Решение общего собрания ТСЖ оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.

Решение общего собрания ТСЖ принимается большинством не менее чем 2/3 голосов от общего числа членов ТСЖ по следующим вопросам:

– реорганизация или ликвидация ТСЖ;

– получение заемных средств и банковских кредитов;

– определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ.

Остальные вопросы могут приниматься простым большинством голосов. Это означает, что для принятия решения необходимо набрать 50 % голосов плюс еще один голос от общего числа присутствующих на общем собрании членов ТСЖ.

Федеральным законом от 27 сентября 2009 г. № 228-ФЗ внесены изменения, в соответствии с которыми решения общего собрания ТСЖ по вопросу сдачи в аренду или передачи прав на общее имущество многоквартирного дома принимаются не квалифицированным числом голосов (2/3, как было раньше), а простым.

Комментарий к статье 147

1. Статья 147 посвящена регулированию порядка и условий деятельности одного из органов управления ТСЖ – правления.

Правление является самостоятельным исполнительным органом управления ТСЖ (см. об этом комментарий к ст. 144 ЖК РФ) и имеет свою четко обозначенную компетенцию. Компетенция правления определяется не столько нормами жилищного законодательства, сколько уставом каждого конкретного товарищества.

Чтобы четко понять, какие полномочия могут быть возложены на правление, нужно знать круг полномочий общего собрания товарищества. Ведь п. 1 статьи гласит, что правление не вправе принимать решения, отнесенные к исключительным полномочиям общего собрания членов ТСЖ, тем самым отсылая к ст. 145 ЖК РФ и положениям устава ТСЖ, регулирующим компетенцию общего собрания.

Кроме того, правление может принимать решения по всем иным вопросам деятельности ТСЖ. Однако оно не может подменять собой ревизионную комиссию ТСЖ, которая хоть и не является органом управления, но выполняет контрольно-ревизионные функции.

Правление как исполнительный орган имеет право распоряжаться средствами ТСЖ, находящимися на банковском счете, в соответствии с финансовым планом ТСЖ, ежегодно утверждаемым общим собранием товарищества, согласно целям и задачам деятельности товарищества.

2. Правление является коллегиальным органом. Состав правления избирается общим собранием членов ТСЖ. Этот срок не может превышать двух лет. В правление ТСЖ не может быть избрано в качестве члена правления лицо, не являющееся членом данного ТСЖ, даже если это лицо имеет на праве собственности помещение в многоквартирном доме. Если иное не предусмотрено положениями устава, допускается неоднократное избрание члена ТСЖ в состав членов правления.

3. Порядок деятельности правления во многом зависит от общего собрания. В своей деятельности правление подотчетно общему собранию ТСЖ. Порядок представления отчетности правления, сроки и периодичность такой отчетности определяются уставом ТСЖ.

4. Председатель товарищества самостоятельным органом товарищества не является. Он состоит на выборной должности и избирается членами правления из числа своих членов.

Это означает, что председатель не может являться лицом «со стороны», т. е. наемным лицом, так как обязательно должен входить и в члены ТСЖ, и в члены его правления.

За свою деятельность в качестве председателя он, как правило, получает вознаграждение от ТСЖ в размерах, утвержденных общим собранием.

Срок избрания председателя не превышает срока избрания самого правления, т. е. такой срок не может быть более двух лет. Конкретный срок в любом случае устанавливается уставом конкретного товарищества.

4. Свою деятельность правление осуществляет в определенной форме – путем проведения заседаний. Такие заседания созываются председателем правления. Они могут быть очередными и внеочередными. Очередные заседания проводятся в сроки, которые должны быть оговорены уставом товарищества, а внеочередные – по мере необходимости в сроки, которые не противоречат положениям устава. Например, если требуется срочное выделение денежных средств из бюджета ТСЖ на проведение капитального ремонта протекающей крыши дома, то председатель может не ждать наступления срока очередного заседания правления, а созвать внеочередное заседание, самостоятельно определив соответствующую повестку дня.

Очередные заседания правления могут проводиться по графику, который заранее доводится до сведения членов правления и иных членов товарищества. Если заседания проходят не по графику, то уведомления о них должны направляться каждому члену правления по почте или вручаться лично. Все заседания правления открыты для посещения членами товарищества. Присутствие на заседаниях правления представителя члена правления, действующего на основании доверенности, выданной членом правления ТСЖ, неправомерно. Свои обязанности члены правления должны исполнять лично, поэтому права передавать полномочия члена правления третьим лицам они не имеют.

Заседание признается правомочным, если в нем принимает участие большинство членов правления.

В данном случае достаточно простого большинства присутствия на заседании количества членов, которое составляет как минимум 50 % плюс один член правления.

Свои решения правление принимает путем открытого голосования. Открытое голосование в отличие от тайного позволяет присутствующим знать мнение друг друга по вопросам повестки дня. Это является гарантией «прозрачности» принятия решений. Имеющиеся разногласия могут открыто обсуждаться членами правления.

Решение правления оформляется протоколом, который подписывается председателем правления ТСЖ и, как правило, секретарем, составляющим протокол.

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Комментарий к статье 148

Правление ТСЖ является постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом и избирается из числа членов кооператива.

Комментируемая статья определяет ряд полномочий, которые вправе осуществлять правление кооператива. Правление не может принимать решения по вопросам, составляющим исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в компетенцию общего собрания членов ТСЖ.

Для обеспечения эффективного управления и реализации уставных целей используется финансовое планирование, составляется смета доходов и расходов. Реализуя поставленные задачи, правление вправе действовать в пределах средств, заложенных в смете. Решения правления оформляются протоколом.

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Комментарий к статье 149

1. Председатель правления ТСЖ не является самостоятельным органом управления. Он возглавляет правление товарищества, которое и является одним из органов управления.

Должность председателя является выборной. Председатель избирается из числа членов правления, сначала на первом заседании правления, а затем на очередных заседаниях. Функции председателя товарищества в принципе аналогичны функциям, которые в организации обычно выполняет единоличный орган управления юридических лиц. Это осуществление руководства текущей работой товарищества и принятие оперативных решений, которые на находятся в компетенции общего собрания и правления.

Так как срок полномочий правления товарищества не может превышать двух лет, то председатель правления также на срок более чем два года избираться не может. Конкретный срок полномочий председателя определяется уставом ТСЖ. Председатель может быть переизбран неограниченное количество раз. Одновременно с этим общее собрание может досрочно прекратить его полномочия.

Председатель правления ТСЖ может работать либо на общественных началах, не получая при этом вознаграждения, либо на профессиональной основе по трудовому договору. Размер вознаграждения председателя правления товарищества определяется решением общего собрания членов товарищества.

К числу важных полномочий председателя относится ведение общего собрания товарищества. Председатель является лицом, которое без доверенности имеет право подписи на всех документах от имени товарищества, в том числе и на протоколах общего собрания от лица товарищества.

В комментируемой статье установлены основные полномочия председателя, но далеко не все, которые председатель зачастую должен выполнять.

В частности, председатель правления товарищества: созывает заседания и председательствует на заседаниях правления товарищества; обеспечивает выполнение решений ТСЖ; дает обязательные к исполнению указания и распоряжения работникам товарищества; принимает на работу и увольняет с работы в ТСЖ; подписывает банковские и платежные документы, налоговую и бухгалтерскую отчетность товарищества; заключает договоры (в том числе трудовые, гражданско-правовые и т. д.), совершает иные сделки; представляет интересы товарищества в органах власти, судебных и иных правоохранительных органах, в организациях, учреждениях; разрабатывает и представляет на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка, положения, приказы и иные внутренние документы ТСЖ.

Председатель в зависимости от объема учетной работы может вести бухгалтерский учет лично (ст. 6 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»).

Уставом товарищества могут быть введены определенные ограничения полномочий председателя правления, например по отдельным видам сделок, которые могут совершаться только после одобрения правлением или общим собранием членов товарищества. Ограничение может быть обусловлено суммой сделки или сферой деятельности.

Исходя из терминологии ст. 147 и 149 ЖК РФ «председатель правления ТСЖ» и «председатель ТСЖ» являются понятиями-синонимами.

Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

1. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

2. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Комментарий к статье 150

1. Ревизионная комиссия (или ревизор) ТСЖ органом управления товарищества не является (ст. 144 ЖК РФ). Однако создание ревизионной комиссии ТСЖ является обязательным требованием закона. Вопрос о создании ревизионной комиссии входит в повестку дня первого общего собрания членов, на котором ставится вопрос о создании товарищества собственников жилья. В дальнейшем члены ревизионной комиссии могут быть неоднократно переизбраны на новый срок. Несомненным преимуществом является избрание в состав ревизионной комиссии профессиональных аудиторов, юристов, иных лиц, обладающих соответствующей квалификацией.

Ревизионная комиссия является коллегиальным органом и может состоять из двух и более лиц. Уставом ТСЖ может быть предусмотрено, что вместо ревизионной комиссии в ТСЖ избирается один ревизор (единоличный орган).

В п. 1 комментируемой статьи указываются ограничения, касающиеся срока и состава ревизионной комиссии.

Законом устанавливается пресекательный срок действия ревизионной комиссии – «не более чем на два года». Конкретный срок избрания ревизионной комиссии должен быть определен на общем собрании членов товарищества и указан в уставе ТСЖ. В уставе могут указываться случаи досрочного переизбрания ревизионной комиссии (например, при выявлении ее злоупотреблений, установленных судебным решением или материалами налоговой проверки, смерть члена ревизионной комиссии и т. п.). Общее собрание членов товарищества вправе принять специальное положение, касающееся деятельности ревизионной комиссии.

Кроме того, в состав комиссии не могут входить члены правления товарищества. Это ограничение, как мы видим, не касается членов ТСЖ и других собственников помещений в многоквартирном доме, которые, соответственно, могут претендовать на участие в работе ревизионной комиссии.

Оба указанных ограничения имеют своей целью сделать работу ревизионной комиссии максимально эффективной и обеспечить ее независимость от органов управления товарищества.

2. Ревизионная комиссия возглавляется председателем ревизионной комиссии. Своего председателя обязана выбрать из своего состава ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек. Выборы оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.

Председатель избирается на срок, не превышающий срока действия очередной ревизионной комиссии. Если даже комиссия продолжает по решению членов товарищества действовать в прежнем составе на новый срок, председатель должен в любом случае быть «переназначен». Председателем не может быть лицо, не включенное в состав ревизионной комиссии. Одновременно с этим председатель ревизионной комиссии не может быть назначен общим собранием членов товарищества.

3. Являясь органом контроля, ревизионная комиссия (ревизор) имеет правомочия проводить плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год. Периодичность проверок и возможность проведения внеплановых проверок обычно отражается в уставе. Если в уставе товарищества не содержится запрета на проведение проверок чаще установленного срока, то ревизионная комиссия имеет право проверять документацию в самостоятельно определяемые ею сроки (но не реже раза в год).

На годовом общем собрании членов товарищества ревизионная комиссия (ревизор) обязана представить общему собранию ТСЖ:

– письменное заключение о смете доходов и расходов ТСЖ;

– отчет о финансовой деятельности ТСЖ;

– отчет о размерах обязательных платежей, т. е. о начислении и уплате налогов и сборов (о налоге на прибыль, взносах в ПФР) в порядке, установленном налоговым законодательством;

– отчет о своей деятельности.

Ревизионная комиссия является подотчетной только общему собранию членов товарищества. Ни при каких обстоятельствах председатель правления или иные члены правления не вправе давать обязательные к исполнению указания председателю и членам ревизионной комиссии (ревизору) товарищества. Документы отчетности представляются и утверждаются на общих собраниях членов ТСЖ.

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Комментарий к статье 151

1. Как и любое юридическое лицо, товарищество собственников жилья имеет свое имущество. Это имущество находится в собственности товарищества. Это могут быть здания, сооружения, жилищный фонд, оборудование, инвентарь, денежные средства в рублях и иностранной валюте, ценные бумаги, материалы для ремонта, транспортная техника и иное имущество. В собственности ТСЖ может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Кроме того, товарищество вправе владеть и пользоваться имуществом на праве аренды, например для целей уборки дворовой территории от мусора заключить договор на аренду уборочной машины.

Нужно отграничивать право собственности самого товарищества от права собственности собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ, на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащее им на праве общей долевой собственности. Для целей извлечения прибыли, связанной с выполнением уставных задач, товарищество может с согласия собственников помещений в многоквартирном доме передавать общее имущество в пользование иным лицам.

2. В пункте 2 статьи перечислены основные источники средств ТСЖ. Размер взносов, которые вносят члены товарищества, никак не регламентирован жилищным законодательством, поэтому установление размера обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Статья «Содержание общего имущества в многоквартирном доме» состоит из следующих элементов: эксплуатация и обслуживание инженерных систем; техническое содержание лифтов; уборка помещений и придомовой территории; благоустройство дома и придомовой территории; вывоз твердых бытовых отходов (ТБО); вывоз снега; охрана комплекса недвижимости; обслуживание телевизионных систем; прочее.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме. Поэтому обязательные платежи взимаются из расчета размера не только соответствующего помещения, но и с учетом содержания общего имущества пропорционально площади квартиры.

3. Средства товарищества должны учитываться в соответствии с законодательством: в ТСЖ могут быть созданы специальные фонды (фонд благоустройства, фонд оплаты труда работников ТСЖ, резервный фонд и т. д.).

Кроме того, обязательным является финансовое планирование предстоящих доходов и расходов товарищества. Финансовый план утверждается общим собранием ТСЖ.

Средствами ТСЖ на счете в банке распоряжается правление товарищества в соответствии с его финансовым планом.

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Комментарий к статье 152

1. Комментируемая статья определяет, какими видами хозяйственной деятельности вправе заниматься ТСЖ, а также порядок расходования средств, полученных от такой деятельности.

Товарищество собственников жилья создается для удовлетворения потребностей физических и юридических лиц – членов товарищества. Предпринимательская деятельность товарищества с целью извлечения прибыли возможна, но строго ограничена целями создания товарищества.

Хозяйственная деятельность может вестись силами наемных работников ТСЖ или силами третьих лиц, обычно по решению общего собрания ТСЖ.

2. Товарищество собственников жилья может заниматься возведением, переустройством или реконструкцией помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме, а также на прилегающей территории (например, строительство гаражного блока или погребов).

По решению общего собрания членов ТСЖ доход от его хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на уставные цели.

Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Этими Правилами утвержден состав имущества многоквартирного дома, требования к его состоянию, перечень мероприятий, которые позволяют поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии.

Общее имущество согласно ст. 10 Правил содержания общего имущества должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей. Для поддержания такого состояния товариществу необходимо производить: регулярный осмотр общего имущества; обеспечивать освещение помещений общего пользования; обеспечивать установленные законодательством уровни температуры и влажности в помещениях общего пользования; проводить уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; производить сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; принимать меры пожарной безопасности; производить содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества, и т. п.

Товарищество должно своевременно производить текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме.

Текущим ремонтом здания принято считать ремонт, который осуществляется с целью полного восстановления работоспособности сооружения, а также систем инженерного оборудования. В текущий ремонт здания может входить замена окон и дверей, восстановление тепловой изоляции, заделка выбоин и трещин, ремонт электрической сети, осуществление малярных работ и многое другое. Исчерпывающего перечня работ, которые выполняются при осуществлении текущего ремонта, не существует. Текущий ремонт зданий рекомендуется проводить раз в 3–5 лет.

Капитальный ремонт направлен на полное или частичное устранение износа конструкций дома и систем инженерного оборудования. В него включается монтаж стен, перегородок, окон и дверей, сантехнические работы, работы по выравниванию той или иной поверхности, отделочные работы, утепление зданий и даже благоустройство дворовой территории. Рекомендуемая периодичность проведения капитального ремонта составляет 10–15 лет.

До 1 января 2007 г. государственная или муниципальная власть обязана была производить капитальный ремонт домов в соответствии с установленными нормами и в установленные сроки.

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Комментарий к статье 153

1. Комментируемая статья является первой статьей раздела VII «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги». В ней устанавливается обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги теми лицами, которые владеют, пользуются жилыми помещениями (т. е. проживают в них) или же обязаны нести бремя содержания имущества в силу наличия права собственности на объект недвижимости.

Взимание оплаты за жилье и коммунальные услуги является вполне обоснованным явлением рыночной экономики. По общему правилу платность способствует развитию конкуренции и повышению качества оказываемых услуг. Согласно ст. 309 ГК РФ любые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Правовые основы платности жилищно-коммунальных услуг определены в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

В силу Закона своевременно и полностью вносить обязательные платежи должны все физические и юридические лица, которые владеют жилыми помещениями.

Условие о своевременности внесения платы означает, что оплата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за истекшим сроком, в порядке, установленном ст. 155 ЖК РФ.

Чтобы определить, вносится оплата полностью или частично, нужно обратиться к положениям ст. 154 ЖК РФ о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме означает, что в соответствии с утвержденными тарифами граждане и организации обязаны оплатить жилое помещение, а также все виды предоставленных им коммунальных услуг.

В частности, в плату за коммунальные услуги входит плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газо снабжение, отопление. Неуплата за услуги отопления (при условии их предоставления надлежащим образом) означает, что условие о полной оплате владельцем жилого помещения не исполняется.

Законом предусмотрены различные формы оплаты. Граждане и организации могут по своему выбору оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги наличными денежными средствами или в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами, в том числе лично или через третьих лиц.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

– исходя из заключенного договора. По своей правовой природе договоры социального найма, договоры найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и договоры аренды жилого помещения являются возмездными. Они предполагают, во-первых, оплату непосредственно за владение и пользование (или пользование) самим жилым помещением, а во-вторых, за пользование коммунальными услугами;

– исходя из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Членство в таком кооперативе лица, оформившего право собственности на жилое помещение, предполагает наличие у него обязанности нести бремя содержания собственного имущества. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива связывается с внесением паевого взноса. Жилое помещение в домах жилищного кооператива предоставляется гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, в пользование, а после полного внесения паевого взноса за данное помещение – в собственность;

– на основании вступившего в законную силу решения суда. Примером может быть вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).

Перечень оснований для возникновения обязанности по внесению платы является закрытым (исчерпывающим).

3. В комментируемой статье законодатель четко определил момент, с которого у лица возникает обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги применительно для любого из перечисленных выше оснований такой оплаты.

Если основанием для возникновения права владения и пользования жильем является заключенный договор найма или аренды, то обязанности по оплате возникают с момента заключения такого договора. Датой заключения договора в простой письменной форме является дата, когда он подписывается обеими сторонами. Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с даты государственной регистрации, а именно с даты внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8, ст. 219 ГК РФ).

Жилое помещение является недвижимым имуществом. Соответственно, государственной регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение прав на такое имущество (ст. 131 ГК РФ), а также аренда жилого помещения в случае заключения такого договора на срок свыше одного года. Только после осуществления такой регистрации у нового собственника или арендатора возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Право собственности на жилое помещение может возникнуть в силу приобретательской давности или в порядке наследования. Обязанность производить оплату за наследуемое жилое помещение признается с момента открытия наследства независимо от времени фактического принятия такого наследства и независимо от момента государственной регистрации права наследника, когда такое право подлежит регистрации (ст. 1164, 1154, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

У члена ЖСК или жилищного кооператива обязанность нести расходы на оплату пользования жилым помещением и коммунальными услугами возникает с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом (см. комментарий к ст. 111, 121, 124 ЖК РФ).

Государство или муниципальное образование в лице уполномоченных органов власти должны нести бремя содержания жилых помещений из состава государственного или муниципального жилищного фонда до момента их заселения. При этом под заселением следует понимать заключение договоров, предусмотренных п. 1–3 ч. 2 комментируемой статьи.

3. Когда за счет государственных или муниципальных средств возводится новый объект строительства, до заселения «новостройки» все расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несет соответственно орган государственной власти и орган местного самоуправления или же управомоченные ими лица. Понятно, что такого рода расходы для бюджета являются нежелательными, поэтому своевременное заключение договоров найма или аренды помещений является стимулом для органов власти для ускорения процедуры передачи жилых помещений в доме для проживания граждан.

Обязанность гражданина по оплате коммунальных услуг (при использовании электричества, воды, тепла, газа для бытового потребления) наступает с момента первого фактического подключения (в установленном порядке) к присоединенной сети.

Похожая ситуация может сложиться и при расторжении договоров найма или аренды жилых помещений, когда наниматели или арендаторы выселяются из многоквартирного дома с предоставлением другого жилья, перед сносом или реконструкцией дома; до момента окончания реконструкции или фактического сноса расходы по его содержанию несет собственник многоквартирного дома.

Случаи, когда пригодное для проживания жилое помещение долгое время остается незаселенным, не являются типичными в современных условиях, когда нехватка жилья как нельзя более ощутима. Такие случаи – скорее исключение из общего правила.

4. Обязанность собственников нежилых помещений нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в комментируемой статье не упоминается.

Однако наличие такой обязанности вытекает из положений гражданского законодательства. Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что «каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению». А собственники нежилых помещений в многоквартирном доме являются участниками общей долевой собственности на общее имущество дома.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Комментарий к статье 154

1. Комментируемая статья вводит структуру обязательных платежей, разграниченную по двум критериям – по субъекту (плательщику платы за жилое помещение и коммунальные услуги) и по целевому назначению оплаты.

Плательщиками указанных видов жилищных платежей являются наниматели жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 статьи); собственники жилых помещений в многоквартирном доме (ч. 2 статьи); собственники «частных» жилых домов (ч. 3 статьи).

Оплата может дифференцироваться в зависимости от целей:

– за пользование жилым помещением (плата за наем);

– за содержание и ремонт жилого помещения;

– за коммунальные услуги.

2. Объем платы за содержание и ремонт жилья для собственников помещения в многоквартирном доме отличается от платы, которая вносится нанимателем по договору социального найма. Для собственника она включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Для нанимателя – плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт недвижимого имущества согласно общему смыслу гражданского законодательства является обязанностью собственника, если иное специально не оговорено сторонами. В данном же случае ЖК РФ четко определило, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме выполняет собственник.

Плата за пользование жилым помещением взимается только с нанимателя по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилого фонда. Иные лица в силу своего правового статуса вносить эту плату не должны.

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

3. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.

4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее – управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее – иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

7. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

8. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

9. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

10. Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

11. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.

12. Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

13. Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

14. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.

Комментарий к статье 155

1. Комментируемая статья установила порядок, сроки и особенности внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Общий срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги одинаков для всех – и для собственников, и для нанимателей, и для иных лиц. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Договором управления многоквартирным домом могут предусматриваться различные по объему, срокам и периодичности платежей условия оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Например, внесение предоплаты за один квартал.

2. Определяется срок представления платежных документов, на основании которых производится оплата жилого помещения и коммунальных услуг – не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Форма платежных документов может быть различной – счета, квитанции, расчетные книжки и т. п. Однако предполагается, что они должны позволять плательщику знать о целевом назначении платежа (см. ст. 154 ЖК РФ о структуре платы).

В статье четко определены получатели платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе: наймодатели жилого помещения; контрагенты по договорам, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в том числе с ресурсоснабжающими организациями, управляющие организации.

При установлении уровня платежей граждан и организаций законодатель исходит из необходимости обеспечения полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Политика государства направлена на введение 100 %-ной оплаты жилых помещений и коммунальных услуг. Малоимущие, социально незащищенные граждане, а также некоторые категории государственных служащих вправе оформить субсидии на оплату коммунальных услуг или получить компенсации.

3. Порядок оплаты дифференцирован для каждой из категорий граждан, владеющих и пользующихся жилыми помещениями. В пунктах 3—10 содержится подробный порядок внесения платы для различных категорий лиц, в том числе: для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 статьи); для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией (п. 4 статьи); для членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (п. 5 статьи); для собственников помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, не являющихся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (п. 6 статьи); для собственников помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией (п. 7 статьи); для собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом (п. 8 статьи).

4. Подробнее остановимся на тех случаях, когда плата вносится управляющей организации. Управляющая организация является получателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги при наличии следующих условий: собственники помещений не приняли решение управлять общим имуществом непосредственно; в многоквартирном доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив; общим собранием собственников помещений принято решение об управлении таким домом управляющей организацией. Ею может являться любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. В договоре с управляющей организацией в обязательном порядке указываются перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

5. Предусмотренная законодательно возможность освобождения от внесения платы является новеллой для российского законодательства (п. 11 статьи). Граждане могут быть освобождены от платы за отдельные виды коммунальных услуг в связи с временным отсутствием в жилом помещении. Факт временного проживания в ином месте гражданин может подтвердить справкой с фактического места жительства или документом о временной регистрации.

К примеру, п. 88 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных постановлением Правительства РФ от 31 августа 2006 г. № 530, предусмотрено, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление многоквартирным домом, а также собственники жилых домов вправе приобретать электрическую энергию непосредственно у гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации). Документами, подтверждающими отсутствие потребителя, являются: справка из организации, где работает жилец, о командировке или копия его командировочного удостоверения; справка из больницы, дома отдыха, санатория, дачного кооператива, поселкового совета и пр.; заявление жильца, если он находится там, откуда невозможно представить официальный документ. В заявлении должно стоять не менее двух подписей соседей по этажу (коммунальной квартире) с указанием, что сами они во время отсутствия жильца не выезжали; проездные билеты (копии), оформленные на потребителя (в случае, когда имя пассажира требуют указывать Правила); счета (копии) за проживание в гостинице, общежитии; справка органа внутренних дел о временной регистрации; справка от организации, охраняющей квартиру или дом; иные документы, свидетельствующие об отсутствии потребителя (см. п. 11 указанных Правил).

6. Основные правила оплаты за отдельные виды коммунальных услуг, в том числе правила перерасчета, применяемые при временном отсутствии граждан в жилых помещениях, утверждаются Правительством РФ.

В частности, важные вопросы регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307, а также постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» (с изменениями).

В субъектах РФ могут приниматься свои нормативные акты, например Примерный порядок перерасчета оплаты за коммунальные услуги при временном отсутствии проживающего (проживающих) по месту постоянного жительства (регистрации) в Московской области, утвержденный распоряжением министра жилищно-коммунального хозяйства, топлива и энергетики Московской области от 15 января 2003 г. № 2.

7. Пункт 14 статьи дополняет перечень санкций, которые могут быть применены к неплательщикам или лицам, вносящим плату за жилое помещение и коммунальные услуги несвоевременно. Санкцией является взимание неустойки в виде пени. Напомним, что, помимо пени, предусмотрено расторжение договора с нанимателем и выселение в случае невнесения платы за 6 месяцев и более. Выселение производится в судебном порядке. Одновременно с требованием о выселении истцом может быть заявлено требование о погашении заявленного долга, включая сумму пени.

Статья 156. Размер платы за жилое помещение

1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

7. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

10. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 156

1. Плата за жилое помещение включает в себя плату за содержание и ремонт жилья и плату за наем. В целом нормы статьи применяются и для регулирования оплаты за жилое помещение собственников, и для нанимателей жилых помещений.

Согласно комментируемой статье плата за содержание и ремонт жилья должна быть адекватной реальным расходам на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Плата за наем зависит от занимаемой площади жилого помещения.

Определение размера платы напрямую зависит от площади жилья. Общая площадь жилого помещения определяется согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Площадь балконов, лоджий, веранд и террас в общую площадь не входит.

В общем случае размеры платы за содержание, ремонт, а также за наем жилого помещения (в том числе отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения.

При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан – в порядке, установленном собственником общежития.

2. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

При этом состав общего имущества может определяться:

– собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

– органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

– органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Расходы выражаются в оплате содержания и ремонта жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; в оплате обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооперативов или иного специализированного потребительского кооператива.

Размер оплаты и порядок его определения зависят в первую очередь от вида жилого помещения. Размер платы по-разному определяется: для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 2 статьи); нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 статьи); собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (п. 3 статьи); членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (п. 8) и т. п.

Если договор заключается с управляющей организацией, то при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений вопрос об оплате решается на общем собрании собственников помещений в таком доме. Решение принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (см. п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Если имеет место непосредственное управление многоквартирным домом, то собственники помещений вносят плату за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы. Размер платы определяется на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.

3. К компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива относится определение размера обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников жилья отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества (ст. 145 ЖК РФ). Контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов является обязанностью правления (ст. 148 ЖК РФ).

4. Установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений (ст. 12 ЖК РФ).

К компетенции органов местного самоуправления, а также органов государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга относится установление размера платы: за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

5. Особое правило установлено для граждан, проживающих в жилых помещениях по договору социального найма, признанных малоимущими. Они освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). У таких граждан сохраняется обязанность оплачивать только плату за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги.

6. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. В частности, органы управления ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений, а собственники помещений вправе обратиться с заявлением в случаях, когда имеет место оказание услуг или выполнение работ ненадлежащего качества (см. п. 6 указанных Правил). Качество и продолжительность услуг и работ учитываются при установлении цен и тарифов на услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения.

Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги

1. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации.

2. Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 настоящего Кодекса, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.

3. Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.

4. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 157

1. Коммунальные услуги являются обязательной составной частью платы, которую вносит каждый собственник, владелец или наниматель жилого помещения. Коммунальными услугами называется деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях. Качество услуг должно соответствовать санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства РФ, а также договора, заключаемого исполнителем. Исполнителями могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

Непосредственная продажа коммунальных ресурсов осуществляется ресурсоснабжающей организацией.

Виды платы за коммунальные услуги перечислены в п. 4 ст. 154 ЖК РФ. При этом определение размера платы за коммунальные услуги производится двумя способами:

– на основании показаний приборов учета (основной вид);

– исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (при отсутствии счетчика).

2. Система приборного учета услуг обеспечивается путем установки приборов учета. Приборы учета могут устанавливаться как в отдельных помещениях, так и в подъездах или домах (так называемые приборы общедомового и индивидуального учета). Приборы учета должны использоваться по прямому назначению. Их характеристики, особенности эксплуатации отражаются в технических паспортах. Приборы учета должны быть защищены от несанкционированного вмешательства в их работу.

Практика показала, что там, где установлены приборы учета тепла, воды, газа, потребители бережнее относятся к использованию данных ресурсов, что влияет и на размер оплаты и делает установку счетчиков выгодной для потребителей.

3. Информация о тарифах за коммунальные услуги является общедоступной. В организациях, оказывающих коммунальные услуги, независимо от форм собственности и ведомственной подчиненности должна размещаться на видных местах информация о правилах и режиме предоставления коммунальных услуг, показателях качества (потребительских свойствах) коммунальных услуг, ценах на услуги, льготах для отдельных категорий граждан, в том числе малоимущих, условиях оплаты и возможности перерасчета при нарушении нормативных сроков и качества предоставления коммунальных услуг.

Информация о предстоящем изменении тарифов на коммунальные услуги в доступной форме и заблаговременно должна быть предоставлена гражданам. Граждане вправе направлять запросы информации о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги в органы местного самоуправления и управляющие организации.

4. Основные вопросы о порядке определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, а также порядке перерасчета размера платы регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307. При предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены:

– бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю;

– бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков;

– бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха (п. 9 указанного постановления).

Согласно ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» подлежат регулированию:

– тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса – производителей товаров и услуг в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

– тарифы на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры;

– тарифы организаций коммунального комплекса на подключение;

– надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса;

– надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

Нормативы потребления устанавливаются на местном уровне органами местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органами государственной власти.

Кроме того, общие вопросы качества услуг относятся к сфере регулирования Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с изменениями и дополнениями). При обращении в суд потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины за рассмотрение искового заявления.

5. Государственный контроль за соответствием коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами и органами государственной власти субъектов РФ. Примерами нормативных актов, составляющих правовую базу регулирования размера платы и тарифов на коммунальные услуги, являются приказ Федеральной службы по тарифам от 11 апреля 2007 г. № 68-э/5 «Об утверждении индексов максимально возможного изменения установленных тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса с учетом надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, предельных индексов изменения размера платы граждан за жилое помещение и предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги, а также предельных максимальных уровней тарифов на тепловую энергию, за исключением производимой электростанциями, осуществляющими производство в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии, на 2008 год», а также письмо Министерства регионального развития РФ от 12 октября 2006 г. № 9555-РМ107 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491».

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Комментарий к статье 158

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащего им помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме. Положения данной статьи не относятся к нанимателям жилых помещений.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения собственника помещения дифференцирована:

– на плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

– плату за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.

2. В многоквартирном доме, где не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в таком доме определяется с учетом предложений управляющей организации. В таких домах именно управляющая организация в сроки и на условиях, указанных в договоре управления, обеспечивает содержание и ремонт жилых домов. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и условия оплаты за содержание и ремонт жилого помещения обязательно содержатся в договоре управления.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений строят свои взаимоотношения по самостоятельно заключаемым договорам. Перечни видов работ по текущему и капитальному ремонту содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.

3. Обязанность оплачивать расходы на содержание имущества является обязанностью собственника. Начало возникновения обязанности по оплате расходов на содержание принадлежащего ему помещения, а также участие в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме обычно связывается с моментом государственной регистрации права на жилье в ЕГРП. Именно с этого времени у лица возникает право собственности на приобретенную недвижимость.

В пункте 3 статьи специально оговорено, что если предыдущий собственник не оплатил расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома, эта обязанность переходит к новому собственнику. Таким образом, обязанность оплаты следует судьбе жилого помещения, а не является личной обязанностью конкретного собственника. Возмещения своих убытков новый собственник вправе потребовать от продавца жилого помещения (предыдущего собственника), если иное не было оговорено договором купли-продажи.

4. Как правило, решение об установлении размера платы за содержание и ремонт принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если такое решение не принято, то орган местного самоуправления решает этот вопрос в нормативном порядке.

Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

1. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее – субсидии) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам части 6 настоящей статьи, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

2. Право на субсидии имеют граждане:

1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;

3) члены жилищных кооперативов;

4) собственники жилых помещений.

3. Субсидии предоставляются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченным им учреждением гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей.

4. Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного частью 1 статьи 155 настоящего Кодекса.

5. Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

6. При определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.

7. Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством Российской Федерации.

8. Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из бюджетов субъектов Российской Федерации.

9. Порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядок финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках, устанавливается Правительством Российской Федерации.

10. Утратила силу.

11. Орган местного самоуправления может установить для расчета субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии. Дополнительные расходы на предоставление указанных в настоящей части субсидий финансируются за счет средств местного бюджета.

12. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное.

Комментарий к статье 159

1. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг имеет социальную направленность.

В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» (с изменениями).

Субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Установленный порядок расчета размера субсидий является достаточно сложным.

При расчете учитывается размер регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг (максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи). Эти размеры устанавливаются субъектами РФ самостоятельно.

Для расчета имеет значение также действующий по стране прожиточный минимум (обычно он меняется раз в полгода). Величина прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по РФ устанавливается Правительством РФ, а на региональном уровне органами исполнительной власти субъектов РФ.

Установленная система расчета позволяет индивидуально подойти к вопросу предоставления субсидий. Отдельно оценивается и сравнивается среднедушевой доход семьи каждого из заявителей и сравнивается с прожиточным минимумом. В целях предоставления субсидии совокупный доход семьи или одинокого гражданина исчисляется по правилам, установленным Федеральным законом от 5 апреля 2003 г. № 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи».

2. Право на субсидии имеют все категории граждан, в том числе наниматели, проживающие в домах частного жилищного фонда, и собственники жилых помещений (п. 2 статьи).

Для подтверждения права на субсидию к своему заявлению о предоставлении субсидии граждане прилагают следующие документы: копии документов, подтверждающих правовые основания отнесения лиц, проживающих совместно с заявителем по месту постоянного жительства, к членам его семьи (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена). При наличии разногласий между заявителем и проживающими совместно с ним по месту постоянного жительства лицами по вопросу принадлежности к одной семье уполномоченный орган учитывает в качестве членов семьи заявителя лиц, признанных таковыми в судебном порядке; копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования заявителем жилым помещением (например, свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи); документы, содержащие сведения о лицах, зарегистрированных совместно с заявителем по месту его постоянного жительства (например, справка с места жительства); документы, подтверждающие доходы заявителя и членов его семьи, учитываемые при решении вопроса о предоставлении субсидии (например, справка с места работы); документы, содержащие сведения о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления о предоставлении субсидии месяц, и о наличии (отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (копия «платежки» за последний месяц с чеком об оплате); копии документов, подтверждающих право заявителя и (или) членов его семьи на льготы, меры социальной поддержки, компенсации по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (например, ветеранское удостоверение); копии документов, удостоверяющих принадлежность заявителя и членов его семьи к гражданству РФ и (или) государства, с которым Российской Федерацией заключен международный договор (например, паспорт гражданина РФ, паспорт гражданина иностранного государства, миграционная карта).

3. Обязательным условием предоставления субсидий является отсутствие задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг за предыдущий период. Даже если заявитель имеет право на субсидию, но в силу тяжелого материального положения не имеет возможности погасить имеющийся долг по квартплате, уполномоченный орган в лучшем случае приостанавливает перечисление субсидии.

4. Источниками финансирования расходов на предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг являются бюджеты всех уровней.

5. Орган местного самоуправления вправе применять при расчете субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемые для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии.

На практике такие дополнительные субсидии на местном уровне предоставляются одиноким неработающим пенсионерам, семьям, имеющим детей-инвалидов, многодетным семьям.

Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

1. Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.

2. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам в порядке, установленном статьей 159 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 160

1. Комментируемая статья закладывает правовые основы компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Компенсацией является выплата гражданину бюджетных средств с целью возмещения ему расходов, которые он понес на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

От субсидии компенсация отличается механизмом действия: гражданин сперва несет соответствующие расходы, а уже потом получает денежное возмещение, а также формой оказания социальной помощи: компенсация оплачивается самому гражданину наличными деньгами и включается в совокупный доход семьи.

Компенсации носят индивидуальный характер и не могут отчуждаться и передаваться по наследству. Размер компенсаций с учетом уровня инфляции подлежит корректировке, что полностью отвечает принципу социальной справедливости.

Получение гражданином компенсации не лишает его права на одновременное получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Но при расчете субсидии сумма полученной компенсации будет включена в совокупный доход семьи (ведь она предоставляется в денежной форме).

2. Категории граждан, имеющих право на получение компенсации, в статье не указаны и устанавливаются федеральными законами, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Такая ссылка создает особый правовой механизм, эффективный на всех уровнях власти, который позволяет законодателю быстро ориентироваться и направлять имеющиеся денежные средства бюджета на нужды наиболее социально незащищенных граждан.

В настоящее время право на получение компенсации предусмотрено следующими федеральными законами:

– Федеральным законом от 30 июня 2002 г. № 78-ФЗ «О денежном довольствии сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти, других выплатах этим сотрудникам и условиях перевода отдельных категорий сотрудников федеральных органов налоговой полиции и таможенных органов Российской Федерации на иные условия службы (работы)» (с изменениями и дополнениями);

– Федеральным законом от 7 ноября 2000 г. № 136-ФЗ «О социальной защите граждан, занятых на работах с химическим оружием» (с изменениями и дополнениями);

– Федеральным законом от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (с изменениями и дополнениями);

– Федеральным законом от 10 января 1996 г. № 6-ФЗ «О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судов Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).

Право на компенсации, установленные на федеральном уровне, имеют следующие лица.

1. Граждане, занятые на работах с химическим оружием. Такие граждане должны соответствовать требованиям, предъявляемым ст. 2 Федерального закона от 7 ноября 2000 г. № 136-ФЗ. Так, к работам с токсичными химикатами, относящимися к химическому оружию, допускаются граждане, достигшие возраста 20 лет, отвечающие квалификационным требованиям и не имеющие медицинских противопоказаний.

Размер и порядок получения компенсаций такими гражданами устанавливаются Правительством РФ (п. 6 ст. 11 Федерального закона от 7 ноября 2000 г. № 136-ФЗ).

2. Судьи и работники аппаратов судов. Судьями являются лица, наделенные в соответствии с Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом полномочиями осуществлять правосудие и исполняющие свои обязанности на профессиональной основе (п. 1 ст. 11 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации»).

Работниками аппарата судов являются служащие, имеющие классный чин «государственный советник юстиции 1, 2 или 3 класса», «советник юстиции 1, 2 или 3 класса», «юрист 1, 2 или 3 класса» (см. постановление Президиума ВС РФ от 21 сентября 1992 г. № 3503-I «Об оплате труда работников судов в Российской Федерации»).

3. Прокурорские работники. Прокурорскими работниками являются служащие государственной службы Российской Федерации, исполняющие обязанности по государственной должности в органах и учреждениях прокуратуры (прокуроры и следователи).

Прокуроры и следователи имеют право на компенсацию расходов, связанных с наймом (поднаймом) жилых помещений, до предоставления им в установленном порядке жилого помещения для постоянного проживания (п. 4 ст. 44 Федерального закона от 17 января 1992 г. № 2202-I «О прокуратуре Российской Федерации»).

4. Военнослужащие и члены их семей, прибывшие на новое место военной службы, до получения жилых помещений, в том числе: граждане, уволенные с военной службы и вставшие на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г. в уполномоченных органами исполнительной власти субъектов РФ организациях (до фактического предоставления субсидий по государственным жилищным сертификатам); члены семей граждан, уволенных с военной службы, вставшие на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г. в уполномоченных органами исполнительной власти субъектов РФ организациях, и погибших (умерших) после увольнения с военной службы (до фактического предоставления субсидий по государственным жилищным сертификатам, но не более чем в течение 1 года со дня гибели (смерти) кормильца); некоторые другие категории военнослужащих (бывших военнослужащих) и членов их семей.

Согласно п. 5 ст. 2 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ к членам семей бывших военнослужащих, граждан, на которых распространяются указанные компенсации, относятся: супруга (супруг); несовершеннолетние дети; дети старше 18 лет, ставшие инвалидами до достижения ими возраста 18 лет; дети в возрасте до 23 лет, обучающиеся в образовательных учреждениях по очной форме обучения; лица, находящиеся на иждивении военнослужащих.

Порядок и размеры денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений определены Правительством РФ. Кроме того, указами Президента РФ социальные гарантии и компенсации могут быть распространены на других лиц и членов их семей. Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2004 г. № 909 утверждает Положение о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим – гражданам РФ, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей, а также Положение о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений гражданам РФ, уволенным с военной службы, и членам их семей. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг также предусматриваются постановлением Правительства РФ от 26 августа 2004 г. № 441 «О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и о порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 год», постановлением Правительства РФ от 2 августа

2005 г. № 475 «О предоставлении членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг» (с изменениями и дополнениями).

Кроме того, меры социальной поддержки в виде предоставления компенсаций могут быть предусмотрены на уровне субъектов РФ, например: Законом г. Москвы от 3 ноября 2004 г. № 70 «О мерах социальной поддержки отдельных категорий жителей г. Москвы», Законом г. Москвы от 19 ноября 2003 г. № 71 «О стандарте максимально допустимой доли расходов на оплату жилищных и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи»; Законом Саратовской области от 27 сентября 2005 г. № 94-ЗСО «О предоставлении компенсации расходов на оплату электрической энергии, используемой для отопления жилых помещений, гражданам, проживающим в сельских населенных пунктах Саратовской области».

Порядок предоставления компенсации, который невозможно детально «прописать» в законе, может быть дополнительно предусмотрен правовыми актами исполнительных органов власти. Например, Правительство Саратовской области постановлением от 9 марта 2007 г. № 109-П утвердило Положение о порядке предоставления компенсации расходов на оплату электрической энергии, используемой для отопления жилых помещений, гражданам, проживающим в сельских населенных пунктах Саратовской области.

Субъект РФ, равно как и органы местного самоуправления, вправе самостоятельно определять категории нуждающихся граждан и условия предоставления льгот по оплате найма жилого помещения, отопления и энергоснабжения. Это следует из Определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 апреля 2006 г. № 10-Г06-2.

3. Как правило, для получения компенсации сами граждане или лица, уполномоченные ими на основании доверенности, представляют по месту постоянного жительства в территориальный орган социальной защиты населения заявление в письменной форме о предоставлении компенсаций с приложением:

– документа, удостоверяющего личность;

– документа, подтверждающего право владения или пользования жилым помещением, расходы по оплате которого подлежат компенсации;

– документа, подтверждающего количество граждан, проживающих совместно с заявителем в жилом помещении;

– документа, содержащего сведения о фактически произведенной оплате и об отсутствии задолженности по оплате за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги.

Конкретный перечень устанавливается в зависимости от вида и условий компенсации.

Заявитель несет ответственность за достоверность представленных сведений и документов. Представление заявителем неполных и (или) заведомо недостоверных сведений является основанием для отказа в предоставлении компенсации.

В случае предоставления компенсации в завышенном или заниженном размере вследствие ошибки, допущенной территориальным органом по причине поступления недостоверной или неточной информации от заявителя при расчете размера компенсации, излишне выплаченные средства подлежат зачету в следующем периоде, а в случае окончания периода предоставления компенсации подлежат возврату в установленном порядке, а недоплаченные средства выплачиваются заявителю в месяце, следующем за месяцем, в котором была обнаружена ошибка.

4. Финансирование расходов, связанных с предоставлением компенсации, осуществляется за счет средств соответствующего бюджета и «нижестоящих» бюджетов. Если компенсации предоставляются правовым актом местного уровня, то компенсации обеспечиваются средствами местного бюджета. Расходы на предоставление компенсаций областного уровня закладываются в областном или местном бюджете.

В судебной практике очень часто возникал вопрос, связанный с непредоставлением гражданам компенсаций в связи с отсутствием денег в бюджете. В связи с этим Верховным Судом РФ были даны разъяснения о том, что отсутствие бюджетного финансирования или недостаточное финансирование для покрытия расходов по реализации законов, предусматривающих компенсации, не может являться основанием для отказа гражданину в предоставлении компенсаций.

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Комментарий к статье 161

1. Комментируемая статья является вводной статьей раздела VIII Жилищного кодекса РФ, посвященного вопросам управления многоквартирными домами. Статьей 161 регулируется выбор способа управления многоквартирным домом с учетом того, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Термин «управление» означает в данном случае эффективную организацию хозяйственных отношений, необходимую для того, чтобы сформулировать и достичь указанных выше целей.

Выбор способа управления – не право, а обязанность собственников помещений в многоквартирном доме. Эта обязанность для собственников является постоянной, пока существует право собственности на помещение в многоквартирном доме. Если граждане ведут себя безынициативно, то орган местного самоуправления на открытом конкурсе подбирает для управления управляющую организацию (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Каждый из установленных способов управления имеет свои положительные и отрицательные стороны.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений отсутствуют расходы на обеспечение деятельности юридического лица (ТСЖ или кооператива), содержание штата его сотрудников. Однако такой способ управления подходит только для домов с небольшим количеством квартир, жильцы которых готовы проявлять активность и брать на себя ответственность. Ведь каждый собственник или большинство собственников должны от своего имени подписать договоры со организациями (ст. 164 ЖК РФ).

Профессиональное управление многоквартирным домом управляющей организацией является достаточно эффективным, но более дорогостоящим для жильцов многоквартирного дома. Услугами управляющих компаний часто пользуются жильцы новостроек. Управляющая организация является частной коммерческой организацией, которая возмездно по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока выполняет обязанности управления. Управляющей компанией может быть как организация, так и индивидуальный предприниматель.

Управление жилищным или жилищно-строительным кооперативом является временным способом управления. Такой способ управления используется, когда члены кооператива ставят перед собой цель обеспечить себя жильем и готовы вносить денежные средства (паевые взносы) для реализации поставленной цели. Жилищные и жилищностроительные кооперативы преобразуются в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ).

Очень популярным способом управления является именно товарищество собственников жилья. ТСЖ является юридическим лицом, которое выступает от имени всех собственников жилья, в том числе при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, и осуществляет свои полномочия через избранное правление. Эта форма управления может быть выбрана собственниками помещений, в том числе в еще не достроенном доме. Она предоставляет большие возможности собственникам, является доступной по деньгам и не требует особой активности от членов товарищества. В то же время она позволяет обеспечить надлежащий уровень контроля со стороны всех собственников помещений в доме, в том числе и не являющихся членами ТСЖ, позволяет гражданам постоянно участвовать в решении важнейших вопросов содержания общего имущества в доме, пользования общим имуществом и коммунальными услугами. Основные вопросы обсуждаются и решаются на общем собрании. Деятельность ТСЖ довольно подробно регламентирована уставом и иной внутренней документацией. Поэтому ТСЖ можно назвать наиболее привлекательным способом управления многоквартирным домом. Хотя будучи юридическим лицом, ТСЖ не застраховано от банкротства.

2. Пункт 4 статьи содержит ссылку на постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (с изменениями).

Такие конкурсы проводятся с 1 января 2007 г. органами местного самоуправления и приравненными к ним органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Они выступают организаторами конкурса. Конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами проводятся собственниками помещений, в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы.

Конкурс представляет собой форму торгов, победителем которых признается участник, предложивший за установленный размер платы и в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Конкурс проводится на основе принципов добросовестной конкуренции, создания равных условий участия в конкурсе для всех кандидатов; доступности информации о проведении конкурса и обеспечении открытости его проведения.

При нарушении процедуры организации или проведения конкурса суд может признать результаты конкурса недействительными.

Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Органы местного самоуправления создают собственную нормативную базу для проведения конкурсов на местах, например Закон Саратовской области от 30 марта 2007 г. № 38-ЗСО «Об установлении сроков начала и окончания проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в Саратовской области».

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8. 1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Комментарий к статье 162

1. Комментируемая статья предъявляет ряд требований к договору управления многоквартирным домом, заключаемому с управляющей организацией. В узком понятии этого слова управляющая организация – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Но ЖК РФ упоминает об управляющей организации как о собирательном понятии, которое включает в себя лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ).

Чтобы договор управления мог быть заключен, необходимо, во-первых, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управления управляющей организацией и, во-вторых, заключение договора управления. Результат открытого конкурса по выбору управляющей организации может заменять соответствующее решение собственников помещений.

2. Существует мнение, что договор управления многоквартирным домом, включая в себя элементы договоров подряда, энергоснабжения, возмездного оказания услуг и доверительного управления, по своей правовой природе является смешанным договором. В гражданском праве смешанным называется договор, который порождает обязательства, входящие в состав двух либо нескольких урегулированных законом типичных договорных отношений.

Понятие договора управления многоквартирным домом четко сформулировано в п. 2 статьи. Такой договор подчиняется основным принципам и требованиям гражданского права, является возмездным, консенсуальным и носит срочный характер. Договор является консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям.

Договор управления многоквартирным домом имеет обязательную простую письменную форму и должен содержать основные реквизиты договора. Он подписывается сторонами, скрепляется печатью юридического лица.

Его изменение и расторжение осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Изменения обычно вносятся в форме дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора.

Договор не может расцениваться как публичный (см. ст. 426 ГК РФ).

Условия договора при соответствующем способе управления многоквартирным домом определяются решением общего собрания собственников.

Однако в статье содержится ряд условий, без которых договор управления многоквартирным домом не может считаться заключенным. Такие условия называют существенными. Существенными являются условия, указанные в п. 3 статьи:

– состав общего имущества многоквартирного дома и его адрес;

– перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также коммунальные услуги, которые предоставляет управляющая организация;

– порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также внесения такой платы;

– порядок проведения контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Состав общего имущества многоквартирного дома определен в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. В каждом конкретном доме он определяется техническим паспортом домовладения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями).

3. Согласно п. 9 статьи управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы» и VI «Товарищество собственников жилья».

Товарищество собственников жилья или жилищный, жилищностроительный кооператив вправе от своего имени заключить договор с управляющей организацией. Сторонами такого договора являются не отдельные собственники помещений, а непосредственно товарищество или кооператив с одной стороны и управляющая организация с другой.

Остальные собственники помещений многоквартирного дома, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, в таком случае обязаны заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с ТСЖ.

По общему правилу управляющая организация обязана приступить к исполнению своих договорных обязанностей не позднее 30 календарных дней, отсчитываемых со дня, следующего за днем подписания договора.

Управляющая организация представляет собственникам помещений многоквартирного дома ежегодный письменный отчет в установленные законом сроки: не позднее 31 марта года, следующего за истекшим (если иной срок не установлен в договоре).

Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

2. Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Комментарий к статье 163

Комментируемая статья определяет особенности управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования.

Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 является основным нормативным актом, регулирующим проведение органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Конкурс представляет собой форму торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

Конкурс проводится на основе принципов создания равных условий участия для всех юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, добросовестной конкуренции, доступности информации о проведении конкурса и обеспечении открытости его проведения.

Организатором конкурса выступает уполномоченный на это орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств.

На местном уровне принимаются нормативные акты, регулирующие вопросы проведения конкурсов. Примером может служить решение Саратовской городской Думы от 13 октября 2006 г. № 10–72 «О наделении полномочиями по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами».

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Комментарий к статье 164

1. Как следует из самого названия, непосредственным управление многоквартирным домом называется потому, что собственники вступают в отношения с третьими лицами самостоятельно, без посредства специализированной управляющей организации, ТСЖ или ЖК.

Непосредственное управление жилым домом производится непосредственно самими сособственниками без образования юридического лица путем принятия решений на общем собрании. При определении правомочий по управлению домом не учитываются интересы постоянных и бессрочных пользователей жилых помещений – нанимателей по договору социального найма.

В комментируемой статье выделяются два вида договоров при непосредственном управлении многоквартирным домом:

– договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества;

– договоры о снабжении собственников коммунальными ресурсами (ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ).

Каждый из этих видов договоров имеет определенный субъектный состав, который отражается в порядке заключения и действия договоров.

При выборе непосредственного управления для решения оперативно возникших вопросов каждый раз придется собирать общее собрание, что видится несколько проблематичным. Поэтому такой способ управления является приемлемым, пожалуй, только для домов с небольшим количеством собственников.

2. Исходя из содержания п. 1 и 3 комментируемой статьи в отношения с третьими лицами от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме вправе вступать:

– все собственники или большая часть собственников на основании решений созванного ими общего собрания;

– один из собственников помещений на основании решения общего собрания собственников;

– третье лицо, получившее одобрение решением общего собрания и действующее на основании доверенности, выданной ему всеми или большинством собственников помещений.

Любой из вышеуказанных субъектов вправе выступать стороной в договоре оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В первом случае полномочия «избранного» собственника подтверждаются решением общего собрания или доверенностью; во втором случае полномочия физического или юридического лица подтверждаются доверенностью, составленной в простой письменной форме (т. е. подписанной собственниками собственноручно, с указанием их паспортных данных и без нотариального засвидетельствования).

Так как решение большинства обязательно для всех собственников помещений в доме, то у собственника, который уполномочен таким решением выступать от имени остальных, есть право заключать сделки от имени и тех собственников, которые не голосовали за принятие соответствующего решения (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым принцип свободы договора ограничивается ради достижения целей управления многоквартирным домом.

Представительство – это деятельность, основанная на полномочии (ст. 182 ГК РФ). В силу полномочия действия представителя, совершаемые от имени представляемого, порождают, изменяют или прекращают гражданские права и обязанности непосредственно у представляемого лица. Представителем может быть физическое или юридическое лицо.

Юридическая деятельность представителя состоит в совершении сделок с третьими лицами. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Представитель осуществляет сделки с третьими лицами исключительно в объеме предоставленных ему полномочий.

Отношения представительства от имени собственников при заключении договоров регулируются ч. 3 ст. 164 ЖК РФ. Предварительно нужно отметить, что нормы ч. 3 ст. 164 ЖК РФ должны применяться только в случаях представительства в отношениях, связанных с управлением многоквартирным домом. Указанные нормы направлены на то, чтобы облегчить заключение необходимых договоров, связанных с управлением многоквартирным домом, учитывая то, что законный интерес управлять имеется у всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Общее собрание собственников, на котором принимается решение, касающееся заключения договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, собирается и проводится в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 164 ЖК РФ. Решение собственников о назначении представителя их интересов должно быть принято в соответствии со ст. 45–48 ЖК РФ и оформлено протоколом.

Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более 25 % площади всех помещений в многоквартирном доме, при условии, что в общем собрании приняли участие собственники, обладающие помещениями, площадь которых составляет более 50 % площади всех помещений (ч. 1 ст. 37, п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 48, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

В аналогичном порядке решаются вопросы, касающиеся перезаключения ранее заключенных договоров, прекращения их действия, изменения условий договоров и т. п.

Какие положительные и отрицательные моменты непосредственного управления многоквартирным домом существуют?

С одной стороны, прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями позволяют гражданам установить индивидуальные приборы учета, регулирующие устройства и, соответственно, производить оплату по фактическому потреблению ресурсов. За счет ресурсосбережения достигается значительная экономия денежных средств. С другой стороны, увеличение числа абонентов (потребителей) ресурсоснабжающих организаций приводит к затратам этих организаций (на содержание штата сотрудников, на приобретение и содержание специального оборудования и др.), что ведет к повышению тарифов ресурсоснабжающих организаций.

4. Договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, каждый из собственников дома вправе заключать самостоятельно своими действиями и от своего имени. Решение общего собрания для заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг не требуется. К договорам на обеспечение коммунальными услугами относятся:

– договор холодного и горячего водоснабжения;

– договор водоотведения;

– договор электроснабжения;

– договор газоснабжения, в том числе поставки бытового газа в баллонах;

– договор отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Такой порядок заключения договоров удобен тем, что отсутствует «коллективная ответственность»: каждый собственник по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги. Исключается возможность веерного отключения потребителей или расторжения договора поставки коммунальных услуг при неоплате одним из них обязательных платежей. Приостановка или ограничение предоставления коммунальных услуг в настоящее время регулируется постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

В соответствии с п. 1, 2 ст. 539, ст. 548 ГК РФ подобные договоры заключаются при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. При этом к аналогичным договорам поставки коммунальных услуг (тепла, газа, воды и т. п.) применяются те же самые правила, что и к договору энергоснабжения.

Если соответствующие устройства имеются в каждом помещении многоквартирного дома (у каждого из собственников), то договор заключается с каждым собственником. Часто бывает, что энергопринимающее устройство имеется одно на весь многоквартирный дом и, следовательно, является общей долевой собственностью владельцев всех помещений (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В таком случае только все собственники помещений вместе могут выступить стороной по договору с поставщиком коммунальных услуг (например, в Москве – Мосэнерго, Мосводоканал, Мосгортепло и т. д.).

Если в многоквартирном доме имеется одно энергопринимающее устройство, заключение единого для всех собственников договора о приобретении коммунальных ресурсов осуществляется по общим правилам ГК РФ, т. е. такой договор подписывается всеми собственниками или их представителями. В случае заключения договора о приобретении коммунальных ресурсов напрямую с ресурсоснабжающей организацией обязанность по обслуживанию внутридомовых инженерных систем лежит на собственниках.

Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами

1. В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

2. Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Комментарий к статье 165

Создание условий для управления многоквартирными домами представляет собой определение правовых и финансовых основ для управления многоквартирными домами. Для этого органы местного самоуправления в нормативном порядке определяют:

– сроки начала и окончания проведения открытых конкурсов по выбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами;

– порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом;

– примерную форму договора управления многоквартирным домом;

– порядок создания и работы постоянно действующей конкурсной комиссии по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом и т. п.

Информация об управлении многоквартирными домами является общедоступной. Общая норма о праве граждан на получение информации от органов власти содержится в Федеральном законе от 27 июля 2006 г. № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации».