1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2–4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса.
6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.
7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.
8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.
Комментарий к статье 100
1. Заключение договора найма является одной из основных форм оформления взаимоотношений пользования жилыми помещениями специализированного жилого фонда. В исключительных случаях жилье предоставляется в безвозмездное пользование в целях обеспечения социальной защиты отдельных категорий граждан в порядке ст. 98 ЖК РФ. С социально нуждающимися гражданами заключается договор безвозмездного пользования жилым помещением.
Сторонами договора найма специализированного жилья выступают наймодатель и наниматель. От лица собственника (наймодателя по договору) может действовать федеральный орган исполнительной власти, если жилое помещение предоставляется из государственного жилищного фонда РФ, государственный орган субъекта РФ, если жилое помещение предоставляется из жилищного фонда субъекта РФ) или орган местного самоуправления, если предоставляемое жилое помещение является муниципальной собственностью. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге вместо органов местного самоуправления действуют исполнительные органы власти городов. Собственник также вправе наделить полномочиями по заключению от его имени договора найма любое физическое или юридическое лицо по своему усмотрению (например, государственное унитарное предприятие).
В роли нанимателя выступает гражданин, который не обеспечен жильем в данном населенном пункте и которому предоставлено указанное жилое помещение. Нанимателем является специальный субъект: гражданин из числа беженцев или вынужденных переселенцев; ветеран; лицо, оставшееся без попечения родителей; военнослужащий, проходящий службу по контракту, и т. п. Свой особый правовой статус, который дает ему право занять помещение специализированного жилого фонда, наниматель должен подтвердить документально: удостоверением беженца, переселенца, ветеранским удостоверением утвержденной формы и т. п.
Основной обязанностью наймодателя является передать нанимателю специализированное жилое помещение во временное владение и пользование, а нанимателя – вносить плату за пользование помещением.
Договор носит временный характер. Условие о сроке обычно содержится в договоре, но существенным не является.
К существенным условиям договора найма специализированного жилого помещения, которые обязательно должны содержаться в любом таком договоре, относятся: предмет договора; права и обязанности наймодателя; права и обязанности нанимателя; права и обязанности членов семьи нанимателя; состав лиц, вселяемых в специализированное жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя; иные условия, которые должны быть включены в договор найма специализированного жилого помещения в соответствии с типовым договором, а также по настоянию хотя бы одной из сторон (ст. 432 ГК РФ).
По своей структуре такой договор найма обычно состоит из нескольких разделов, а именно: предмет договора, права и обязанности нанимателя и членов семьи, права и обязанности наймодателя, расторжение и прекращение договора, внесение платы по договору, иные условия.
По общему правилу предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть изолированное жилое помещение – дом, часть дома, квартира, часть квартиры или часть комнаты в общежитии (койкоместо, которое предоставляется из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека).
Основная часть условий договора найма специализированного жилого помещения, в том числе и типового, определяется нормами данной статьи и раздела IV ЖК РФ.
2. Юридическим основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого помещения является административный акт, который оформляется письменным решением в произвольной форме о предоставлении гражданину соответствующего жилого помещения. Решение принимается в отношении одного конкретного помещения или нескольких помещений, в которых указывается лицо, с которым будет заключен договор найма.
С 1 марта 2005 г. выдача какого-либо ордера на занятие помещения отменена.
3. Договор найма специализированных жилых помещений должен иметь письменную форму. Несоблюдение простой письменной формы не означает, что сделка не действительна (ст. 162 ГК РФ). Ведь на практике бывают случаи, когда лицо фактически заселяется со своей семьей в предоставленное помещение, а договор с ним заключить «забывают». Жилищные правоотношения существуют, хотя они и не оформлены должным образом. Это значит, что права и обязанности нанимателя и наймодателя имеют место в силу закона. В частности, наниматель должен использовать жилье по назначению и вносить ежемесячные платежи.
Правовое последствие несоблюдения формы договора найма состоит в том, что в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие, что сделка была совершена и что она была совершена на определенных условиях. Доказательства могут быть только письменными: для нанимателя это квитанции об оплате за коммунальные услуги, договоры на проведение текущего ремонта и установку пластиковых окон в жилом помещении, заключенные с третьими лицами, и другие документы, которыми он сможет подтвердить факт своего проживания в помещении.
Наймодатель, в свою очередь, в случае невнесения платы за фактически занятое помещение и обращения в суд с иском о взыскании такой платы за период проживания при отсутствии письменного договора должен будет предъявить любые другие письменные доказательства, свидетельствующие о том, что отношения по найму помещения имели место.
Государственной регистрации или нотариального удостоверения договор найма не требует.
Не имея на руках экземпляра договора найма, наниматель и члены его семьи не смогут зарегистрироваться в занимаемом ими помещении.
4. В пункте 4 комментируемой статьи содержится условие, которое не допускает сдачу в поднаем таких жилых помещений. Помимо этого, наниматель жилого помещения специализированного фонда не вправе продавать, дарить либо иным образом отчуждать занимаемое жилое помещение; приватизировать это жилое помещение; обременять его ипотекой, рентой и иными формами обременения. Вселение временных жильцов в такие помещения не запрещается.
5. Объем прав нанимателя зависит от вида и назначения специализированного жилья. В частности, любой наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
– использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ст. 17 ЖК РФ;
– обеспечивать сохранность жилого помещения;
– поддерживать надлежащее состояние жилья;
– проводить его текущий ремонт;
– своевременно вносить плату за жилищно-коммунальные услуги в период с момента заключения договора найма до его расторжения или прекращения.
Наймодатель специализированного жилого помещения, в свою очередь, обязан:
– передавать это помещение нанимателю свободным от прав на это помещение других лиц;
– принимать участие в надлежащем содержании жилого помещения и в ремонте общего имущества в доме;
– осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
– обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
6. В договоре найма указываются члены семьи нанимателя, к которым относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма, если они вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
Типовые договоры найма помещений специализированного фонда рекомендуют включать пункт, содержащий сведения о лицах, вселяемых совместно с нанимателем в жилое помещение, в раздел «Предмет договора». Содержание такого пункта договора выглядит примерно следующим образом:
«Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами следующие члены его семьи:
1) Иванова Клавдия Ивановна, мать Нанимателя;
2) Иванов Петр Сергеевич, сын Нанимателя» (см. Типовой договор найма жилого помещения фонд для временного поселения вынужденных переселенцев, утвержденный постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42).
7. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, а также типовые договоры найма специализированных жилых помещений, а именно:
– типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
– типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
– типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;
– типовой договор найма служебного жилого помещения;
– типовой договор найма жилого помещения в общежитии.
Типовые формы являются «приблизительными», т. е. на практике заключаемые договоры найма не должны быть в точности такими, как утвержденные. Однако отступление от обязательных условий договора и требований закона не допускается. Заключаемые договоры должны учитывать конкретные условия будущего проживания нанимателей в предоставляемом помещении.
8. Комментируемая статья ничего не говорит о возможности и порядке изменения договора найма специализированного жилого помещения. Если возникает необходимость изменить отдельные условия договора, то следует воспользоваться ст. 450–453 ГК РФ, где установлены общие правила об изменении любых гражданско-правовых договоров.