1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Комментарий к статье 153
1. Комментируемая статья является первой статьей раздела VII «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги». В ней устанавливается обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги теми лицами, которые владеют, пользуются жилыми помещениями (т. е. проживают в них) или же обязаны нести бремя содержания имущества в силу наличия права собственности на объект недвижимости.
Взимание оплаты за жилье и коммунальные услуги является вполне обоснованным явлением рыночной экономики. По общему правилу платность способствует развитию конкуренции и повышению качества оказываемых услуг. Согласно ст. 309 ГК РФ любые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Правовые основы платности жилищно-коммунальных услуг определены в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
В силу Закона своевременно и полностью вносить обязательные платежи должны все физические и юридические лица, которые владеют жилыми помещениями.
Условие о своевременности внесения платы означает, что оплата за жилое помещение и коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за истекшим сроком, в порядке, установленном ст. 155 ЖК РФ.
Чтобы определить, вносится оплата полностью или частично, нужно обратиться к положениям ст. 154 ЖК РФ о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме означает, что в соответствии с утвержденными тарифами граждане и организации обязаны оплатить жилое помещение, а также все виды предоставленных им коммунальных услуг.
В частности, в плату за коммунальные услуги входит плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газо снабжение, отопление. Неуплата за услуги отопления (при условии их предоставления надлежащим образом) означает, что условие о полной оплате владельцем жилого помещения не исполняется.
Законом предусмотрены различные формы оплаты. Граждане и организации могут по своему выбору оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги наличными денежными средствами или в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами, в том числе лично или через третьих лиц.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:
– исходя из заключенного договора. По своей правовой природе договоры социального найма, договоры найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и договоры аренды жилого помещения являются возмездными. Они предполагают, во-первых, оплату непосредственно за владение и пользование (или пользование) самим жилым помещением, а во-вторых, за пользование коммунальными услугами;
– исходя из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Членство в таком кооперативе лица, оформившего право собственности на жилое помещение, предполагает наличие у него обязанности нести бремя содержания собственного имущества. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива связывается с внесением паевого взноса. Жилое помещение в домах жилищного кооператива предоставляется гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, в пользование, а после полного внесения паевого взноса за данное помещение – в собственность;
– на основании вступившего в законную силу решения суда. Примером может быть вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ).
Перечень оснований для возникновения обязанности по внесению платы является закрытым (исчерпывающим).
3. В комментируемой статье законодатель четко определил момент, с которого у лица возникает обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги применительно для любого из перечисленных выше оснований такой оплаты.
Если основанием для возникновения права владения и пользования жильем является заключенный договор найма или аренды, то обязанности по оплате возникают с момента заключения такого договора. Датой заключения договора в простой письменной форме является дата, когда он подписывается обеими сторонами. Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с даты государственной регистрации, а именно с даты внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8, ст. 219 ГК РФ).
Жилое помещение является недвижимым имуществом. Соответственно, государственной регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение прав на такое имущество (ст. 131 ГК РФ), а также аренда жилого помещения в случае заключения такого договора на срок свыше одного года. Только после осуществления такой регистрации у нового собственника или арендатора возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Право собственности на жилое помещение может возникнуть в силу приобретательской давности или в порядке наследования. Обязанность производить оплату за наследуемое жилое помещение признается с момента открытия наследства независимо от времени фактического принятия такого наследства и независимо от момента государственной регистрации права наследника, когда такое право подлежит регистрации (ст. 1164, 1154, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
У члена ЖСК или жилищного кооператива обязанность нести расходы на оплату пользования жилым помещением и коммунальными услугами возникает с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом (см. комментарий к ст. 111, 121, 124 ЖК РФ).
Государство или муниципальное образование в лице уполномоченных органов власти должны нести бремя содержания жилых помещений из состава государственного или муниципального жилищного фонда до момента их заселения. При этом под заселением следует понимать заключение договоров, предусмотренных п. 1–3 ч. 2 комментируемой статьи.
3. Когда за счет государственных или муниципальных средств возводится новый объект строительства, до заселения «новостройки» все расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несет соответственно орган государственной власти и орган местного самоуправления или же управомоченные ими лица. Понятно, что такого рода расходы для бюджета являются нежелательными, поэтому своевременное заключение договоров найма или аренды помещений является стимулом для органов власти для ускорения процедуры передачи жилых помещений в доме для проживания граждан.
Обязанность гражданина по оплате коммунальных услуг (при использовании электричества, воды, тепла, газа для бытового потребления) наступает с момента первого фактического подключения (в установленном порядке) к присоединенной сети.
Похожая ситуация может сложиться и при расторжении договоров найма или аренды жилых помещений, когда наниматели или арендаторы выселяются из многоквартирного дома с предоставлением другого жилья, перед сносом или реконструкцией дома; до момента окончания реконструкции или фактического сноса расходы по его содержанию несет собственник многоквартирного дома.
Случаи, когда пригодное для проживания жилое помещение долгое время остается незаселенным, не являются типичными в современных условиях, когда нехватка жилья как нельзя более ощутима. Такие случаи – скорее исключение из общего правила.
4. Обязанность собственников нежилых помещений нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в комментируемой статье не упоминается.
Однако наличие такой обязанности вытекает из положений гражданского законодательства. Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что «каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению». А собственники нежилых помещений в многоквартирном доме являются участниками общей долевой собственности на общее имущество дома.