1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Комментарий к статье 161
1. Комментируемая статья является вводной статьей раздела VIII Жилищного кодекса РФ, посвященного вопросам управления многоквартирными домами. Статьей 161 регулируется выбор способа управления многоквартирным домом с учетом того, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Термин «управление» означает в данном случае эффективную организацию хозяйственных отношений, необходимую для того, чтобы сформулировать и достичь указанных выше целей.
Выбор способа управления – не право, а обязанность собственников помещений в многоквартирном доме. Эта обязанность для собственников является постоянной, пока существует право собственности на помещение в многоквартирном доме. Если граждане ведут себя безынициативно, то орган местного самоуправления на открытом конкурсе подбирает для управления управляющую организацию (п. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Каждый из установленных способов управления имеет свои положительные и отрицательные стороны.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений отсутствуют расходы на обеспечение деятельности юридического лица (ТСЖ или кооператива), содержание штата его сотрудников. Однако такой способ управления подходит только для домов с небольшим количеством квартир, жильцы которых готовы проявлять активность и брать на себя ответственность. Ведь каждый собственник или большинство собственников должны от своего имени подписать договоры со организациями (ст. 164 ЖК РФ).
Профессиональное управление многоквартирным домом управляющей организацией является достаточно эффективным, но более дорогостоящим для жильцов многоквартирного дома. Услугами управляющих компаний часто пользуются жильцы новостроек. Управляющая организация является частной коммерческой организацией, которая возмездно по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока выполняет обязанности управления. Управляющей компанией может быть как организация, так и индивидуальный предприниматель.
Управление жилищным или жилищно-строительным кооперативом является временным способом управления. Такой способ управления используется, когда члены кооператива ставят перед собой цель обеспечить себя жильем и готовы вносить денежные средства (паевые взносы) для реализации поставленной цели. Жилищные и жилищностроительные кооперативы преобразуются в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ).
Очень популярным способом управления является именно товарищество собственников жилья. ТСЖ является юридическим лицом, которое выступает от имени всех собственников жилья, в том числе при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, и осуществляет свои полномочия через избранное правление. Эта форма управления может быть выбрана собственниками помещений, в том числе в еще не достроенном доме. Она предоставляет большие возможности собственникам, является доступной по деньгам и не требует особой активности от членов товарищества. В то же время она позволяет обеспечить надлежащий уровень контроля со стороны всех собственников помещений в доме, в том числе и не являющихся членами ТСЖ, позволяет гражданам постоянно участвовать в решении важнейших вопросов содержания общего имущества в доме, пользования общим имуществом и коммунальными услугами. Основные вопросы обсуждаются и решаются на общем собрании. Деятельность ТСЖ довольно подробно регламентирована уставом и иной внутренней документацией. Поэтому ТСЖ можно назвать наиболее привлекательным способом управления многоквартирным домом. Хотя будучи юридическим лицом, ТСЖ не застраховано от банкротства.
2. Пункт 4 статьи содержит ссылку на постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (с изменениями).
Такие конкурсы проводятся с 1 января 2007 г. органами местного самоуправления и приравненными к ним органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Они выступают организаторами конкурса. Конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами проводятся собственниками помещений, в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы.
Конкурс представляет собой форму торгов, победителем которых признается участник, предложивший за установленный размер платы и в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Конкурс проводится на основе принципов добросовестной конкуренции, создания равных условий участия в конкурсе для всех кандидатов; доступности информации о проведении конкурса и обеспечении открытости его проведения.
При нарушении процедуры организации или проведения конкурса суд может признать результаты конкурса недействительными.
Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
Органы местного самоуправления создают собственную нормативную базу для проведения конкурсов на местах, например Закон Саратовской области от 30 марта 2007 г. № 38-ЗСО «Об установлении сроков начала и окончания проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в Саратовской области».