1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.
2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.
4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.
5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса.
7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.
9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.
Комментарий к статье 57
1. В соответствии с комментируемой статьей жилье по договорам социального найма предоставляется в очередном и во внеочередном порядке. В общем случае для того, чтобы получить жилое помещение на условиях социального найма, гражданин должен проявить собственную инициативу: собрать необходимые документы, составить заявление о принятии его на учет в качестве нуждающегося и обратиться с таким заявлением в жилищный орган. Заявления граждан рассматриваются в порядке, предусмотренном ст. 52 ЖК РФ. Граждане принимаются на учет в порядке «живой» очереди. Тот, кто был принят на учет позже другого, не может получить жилое помещение раньше по времени (если не приобретет права на предоставление жилья во внеочередном порядке). Для определения очередности имеет значение не дата подачи заявления, а дата постановки на учет в качестве нуждающегося.
Общая закономерность действий по предоставлению жилья на условиях найма в любом случае неизменна. Она состоит в рассмотрении компетентным органом документов лица, нуждающегося в предоставлении жилья, принятии решения о предоставлении помещения на основе предоставленных гражданином или дополнительно запрошенных документов, а также в заключении договора социального найма и в фактическом заселении лица в предоставленное жилое помещение.
2. Закон отдельно выделяет категории лиц, которые имеют не просто право на получение жилья, а имеют внеочередное право, которое не зависит от того, в течение какого времени они состоят в качестве нуждающихся в предоставлении жилья.
3. Комментируемая статья устанавливает категории граждан, имеющих право получить жилое помещение вне очереди.
Во-первых, это граждане, жилье которых в установленном порядке признано непригодным для проживания, если оно не подлежит ни ремонту, ни реконструкции. При этом причина непригодности жилья значения не имеет. Жилье может стать непригодным для проживания вследствие стихийного бедствия или бесхозяйного содержания жилищного фонда.
Это подтверждается выводами, которые делает Конституционный Суд РФ в своем определении от 5 марта 2009 г. № 376-О-П «По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации». Суд указывает, что, «пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, лишившимся жилища в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении. Решение же вопроса о признании конкретных лиц нуждающимися в жилье по причине утраты пригодного для проживания жилого помещения в результате пожара в соответствии с предусмотренными Жилищным кодексом Российской Федерации основаниями относится к компетенции правоприменительных органов, включая суды общей юрисдикции». Суды при этом должны принимать во внимание все юридически значимые фактические обстоятельства в совокупности, включая характер действий, приведших к уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого помещения, объем страховых выплат и т. п.
Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изменениями), предусматривает основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В пункте 54 указанного Положения предусмотрено важное положение, что для инвалидов и других маломобильных групп населения, пользующихся в связи с заболеванием креслами-колясками, отдельные занимаемые ими жилые помещения (квартира, комната) могут быть признаны комиссией непригодными для проживания граждан и членов их семей. Таким образом, помещение признается непригодным не только в силу того, что не отвечает общеустановленным требованиям, но и может быть признано таковым в силу того, что не удовлетворяет требованиям программы индивидуальной реабилитации конкретного лица-инвалида. Однако во внеочередном порядке получить жилье такие инвалиды не смогут.
Законодателем особо подчеркивается, что вне очереди граждане могут получить жилье, только если жилье не может быть восстановлено в результате проведения капитального ремонта или реконструкции. Невозможность восстановления определяется специально созданной комиссией, в том числе с учетом мнения привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций. Обычно невозможность восстановления дома определяется исходя из общего процента износа.
В Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, речь идет о многоквартирных домах любой формы собственности. Что касается индивидуальных жилых домов, то по общему правилу, установленному ст. 210 ГК РФ, собственник самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, т. е. проводит текущий и капитальный ремонт и поддерживает жилье в надлежащем состоянии. Однако собственник индивидуального жилого дома, ставшего непригодным в результате пожара, землетрясения или иных чрезвычайных обстоятельств, может быть обеспечен жильем, если в порядке ст. 95 ЖК РФ обратится с заявлением о предоставлении ему жилого помещения маневренного фонда.
Во-вторых, право получить жилье во внеочередном порядке имеют дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей.
Детьми-сиротами являются лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель. К детям, оставшимся без попечения родителей, относятся лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного или обоих родителей в связи с отсутствием родителей или лишением их родительских прав, ограничением их в родительских правах, признанием родителей безвестно отсутствующими, недееспособными (ограниченно дееспособными), находящимися в лечебных учреждениях, объявлением их умершими, отбыванием ими наказания в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, нахождением в местах содержания под стражей подозреваемых и обвиняемых в совершении преступлений; уклонением родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, отказом родителей взять своих детей из воспитательных, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений и в иных случаях признания ребенка оставшимся без попечения родителей.
Подробнее круг этих лиц установлен Федеральным законом от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».
Регистрационный учет детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляется по месту жительства или месту временного пребывания (учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общежитие, семья опекуна (попечителя), приемная семья). Снятие с учета по месту жительства или по месту пребывания осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства.
Дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение устанавливаются законодательством субъектов РФ за счет бюджета субъектов РФ.
В-третьих, предусматривается внеочередное обеспечение жильем граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.
Перечень хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378. К таким заболеваниям относятся активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза, хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями и т. п. (подробнее см. комментарий к ст. 51 ЖК РФ). Из-за таких видов тяжелых заболеваний проживание в одной комнате с больными лицами становится невозможным в силу общественной опасности такого больного или по причине того, что заболевание является заразным.
4. Жилые помещения муниципального жилищного фонда предоставляются по решению органа местного самоуправления. Такие решения служат основанием заключения договора социального найма. До 1 марта 2005 г. договор социального найма заключался на основании ордера.
Установленный трехдневный срок направления заинтересованному гражданину экземпляра решения призван систематизировать жилищные взаимоотношения. В самих решениях указывается срок, в течение которого должен быть заключен договор социального найма. Выходные и нерабочие праздничные дни при подсчете учитываются. Срок отсчитывается со следующего дня после дня принятия решения. Например, если решение принято в пятницу, то отсчет срока начинается с понедельника.
Предоставляемое жилое помещение должно быть изолированным и благоустроенным, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам и быть юридически и фактически свободным. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в 10-дневный срок с момента подписания договора (п. 5 Типового договора социального найма).
6. Как правило, жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случаях заселения освободившихся помещений в коммунальной квартире, только если отсутствуют категории граждан, прямо перечисленные в ч. 1–3 ст. 59 ЖК РФ.
7. В пунктах 7–9 комментируемой статьи установлены условия подсчета площади жилья, которое предоставляется по договору социального найма. Основным условием является учет площади помещения (помещений), имеющегося (имеющихся) у лица на праве собственности на момент предоставления жилья и имевшихся у него в собственности в течение последних нескольких лет. Учитываются действия и сделки граждан с жилыми помещениями, в результате которых уменьшился размер жилых помещений или произошло их отчуждение.
Порядок определения общей площади жилья, предоставляемого по договору социального найма, устанавливается законодательством субъектов РФ.