1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Комментарий к статье 61
1. В статье установлены особенности регулирования порядка пользования жилым помещением, предоставленным на условиях социального найма. Такие правила содержатся в двух источниках – в заключенном с гражданином договоре социального найма и ЖК РФ.
При этом типовой договор социального найма утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». Условия утвержденного Правительством РФ Типового договора, безусловно, оказывают опосредованное влияние на условия конкретных договоров социального найма, предлагаемых жилищными органами для подписания гражданам (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).
Кроме того, постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма cпециализированных жилых помещений» утверждены Типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; Типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; Типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда; Типовой договор найма служебного жилого помещения; Типовой договор найма жилого помещения в общежитии. Поэтому можно говорить о том, что условия каждого конкретного договора социального найма зависят от вида предоставляемого жилого помещения.
При этом сторонам не обязательно включать в заключаемый договор все условия соответствующего Типового договора. В свой договор стороны вполне могут включить дополнительные условия, которые не противоречат нормам ЖК РФ и существу данного договора.
В любом договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, а также ответственность за неисполнение условий договора. Также предусматриваются порядок оплаты за помещение, условия расторжения и прекращения договора, а также разрешения возможных споров и разногласий сторон. Условия такого договора распространяются не только на самого нанимателя, но и на членов его семьи, проживающих с ним в жилом помещении. Фамилии, имена и отчества, а также степень родства лиц, вселяемых в помещение одновременно с нанимателем, обычно указываются в отдельном пункте договора.
Учитывая формулировку статьи, можно сделать вывод о том, что условия и ограничения пользования помещениями по договору социального найма не могут быть установлены другими нормативными актами, в том числе органов власти федерального уровня, органов власти субъектов РФ и органов местного самоуправления.
2. Особенное внимание в комментируемой статье законодатель уделил условию договоров социального найма о пользовании общим имуществом в многоквартирных домах. Напомним, что общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Примерный перечень объектов общего имущества в многоквартирном доме содержится в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. К объектам общего имущества относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Наниматели по договору социального найма вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений в этом доме, которыми право пользования общим имуществом в таком доме принадлежит на праве общей долевой собственности. Однако статус нанимателей по договору социального найма не означает наличия у них права решать судьбу общего имущества, которая определяется общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.