1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Комментарий к статье 66
1. Комментируемая статья является общей нормой, которая вводит ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма.
Любые меры ответственности направлены на стимулирование лиц к исполнению своих обязательств, возникших в силу закона или на основании договора, должным образом и в срок. Неисполнение обязательств может повлечь неблагоприятные последствия, нанести ущерб или повлечь упущенную выгоду. Обязанности наймодателя предусмотрены в ст. 65 ЖК РФ.
Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма возникает только за виновные действия. Обстоятельства непреодолимой силы, такие, как аварии, стихийные бедствия, забастовки, военные действия любого характера, правительственные постановления или распоряжения государственных органов, препятствующие выполнению обязательств, являются обстоятельствами, исключающими виновность.
2. Ответственность предусматривается за бездействие наймодателя, которое выражается в неисполнении обязанности провести ремонт (например, по причине «отсутствия денег в бюджете»), а также в действии, которое направлено на проведение капитального ремонта, но выполняется небрежно, в противоречии с интересами жильцов или техническими нормами, с нарушением сроков и т. п.
Своевременность или несвоевременность выполнения нанимателем капитального ремонта определяется соблюдением установленных сроков проведения этого вида ремонта, которые могут быть предусмотрены договором, вытекать из СНиП, норм эксплуатации жилых домов и помещений.
Качество выполнения обязанности по проведению капитального ремонта определяется с учетом существующего порядка его проведения (см. комментарий к ст. 88 ЖК РФ).
В пункте 2 статьи содержится три вида санкций, предусмотренных за нарушение наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта, которые выражаются в следующем.
Во-первых, в возможности нанимателя требовать уменьшения платы за пользование жильем. Представляется, что плата за пользование жильем должна быть уменьшена с того момента, как наймодатель перестал выполнять обязанности по проведению капитального ремонта, хотя должен был это делать. Если наймодатель не производит капитальный ремонт дома, который требует проведения такого ремонта, то размер платы за жилое помещение должен быть существенно понижен, так как качество и уровень благоустройства жилого помещения значительно снижаются.
Во-вторых, в возможности нанимателя возместить свои расходы, связанные с устранением недостатков жилого помещения и (или) общего имущества дома.
Наниматель имеет право самостоятельно произвести капительный ремонт помещения или общего имущества, если наймодатель знает о необходимости проведения такого ремонта, но бездействует. Расходы на проведение ремонта должны быть адекватными ситуации и средней рыночной стоимости. Понесенные расходы наниматель должен подтверждать документально.
В-третьих, в возможности нанимателя возместить свои убытки.
Убытками в данном случае являются расходы, которые наниматель произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые он получил бы при условии выполнения наймодателем своих обязанностей, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении таких услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусмотрено в ст. 157 ЖК РФ.
4. Нормы об ответственности наймодателя за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений, а также нормативов обеспечения граждан коммунальными услугами предусмотрена административным законодательством.
Согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов, жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом, жилым помещением, влечет за собой наложение административного штрафа на должностных и юридических лиц.
Статьей 7.23 КоАП РФ предусматривается ответственность должностных и юридических лиц за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами.
Виновный может быть также привлечен к ответственности по ст. 6.3 КоАП за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, по ст. 6.4 КоАП за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации зданий, к питьевой воде или по ст. 20.4 КоАП за нарушение требований пожарной безопасности.
5. Уголовная ответственность может наступить в случаях, когда нарушение законодательства имеет повышенную степень общественной опасности. К уголовной ответственности виновный может быть привлечен за нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ); за отказ в предоставлении гражданину информации (ст. 140 УК РФ); за уничтожение или повреждение имущества по неосторожности (ст. 168 УК РФ); за приведение в негодность объектов жизнеобеспечения (ст. 215.2); за халатность (ст. 293 УК РФ); за использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам (ст. 201 УК РФ).