1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Комментарий к статье 76
1. Комментируемая статья определяет порядок и условия заключения договора поднайма жилого помещения.
Жилое помещение может быть сдано в поднаем только при наличии согласия наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения, а если квартира коммунальная, – всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире. Согласие должно быть оформлено в письменном виде.
Следующим условием сдачи в поднаем является наличие общей площади жилья размером не менее учетной нормы, с учетом вселяющихся по договору поднайма. В коммунальной квартире общая площадь должна составлять не менее нормы предоставления на каждого проживающего.
Кроме того, в жилом помещении не должно быть больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).
2. Сам договор может быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа. Обычно договор действует с даты заключения договора, если в договоре не указана иная дата начала его действия. Он является срочным и возмездным.
Договор поднайма является производным от основного договора – договора социального найма. Соответственно, время действия договора поднайма не может превышать срока действия договора найма.
По договору поднайма может передаваться часть или все жилое помещение. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п. 1 ст. 685 ГК РФ).
Сторонами договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, являются наниматель по договору социального найма жилого помещения и поднаниматель. Поднанимателем может быть любое лицо. Поднаниматель не обязательно должен удовлетворять требованиям, предъявляемым ст. 49 ЖК РФ к нанимателю.
3. Не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Перечень таких заболеваний устанавливается постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире».