1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.
2. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
4. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.
Комментарий к статье 77
1. Договор поднайма имеет много общего с договором социального найма и должен отвечать требованиям, предъявляемым к нему комментируемой статьей.
Во-первых, договор поднайма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Устная договоренность сторон о проживании лица на условиях поднайма правовых последствий не влечет. Данный договор заключается только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение простой письменной формы договора влечет его недействительность.
Государственной регистрации договор поднайма также не требует, даже если заключается на срок больше одного года (в отличие от договора аренды жилого помещения).
Во-вторых, в договоре поднайма обязательно должны указываться все граждане, вселяемые совместно с поднанимателем (например: «Иванова Лидия Семеновна, мать Нанимателя; Иванов Геннадий Владимирович, сын Нанимателя» и т. п.). Уже после заключения договора поднайма для вселения новых членов семьи необходимо получить согласие нанимателя и иных лиц и внести изменения и дополнения в текст договора поднайма (обычно в форме дополнительного соглашения).
В-третьих, договор поднайма составляется в количестве экземпляров не менее трех, один из которых остается у нанимателя, второй – у поднанимателя, а третий передается наймодателю. Экземпляр наймодателя должен содержать подписи обеих сторон договора и быть идентичным другим экземплярам заключенного договора.
Обязанность передать экземпляр договора наймодателю, по сути, возложена на нанимателя, который имеет установленную законом обязанность получить согласие наймодателя на заключение договора поднайма.
2. Срок договора поднайма не является существенным условием договора поднайма.
Срок может определяться соглашением сторон или условиями комментируемой статьи. Если стороны срок не определили, то он считается равным одному году. При определении периода действия договора следует исходить из даты заключения такого договора, а не момента фактического вселения поднанимателя.
При самостоятельном определении срока действия договора стороны не ограничены какими-либо временными рамками. Договор можно заключить на неопределенный срок или указать на возможность автоматической пролонгации договора при отсутствии возражений сторон, т. е. если ни одна из сторон не потребует прекращения договора в связи с истечением установленного в нем срока его действия.
Однако договор поднайма не может превышать срок действия основного договора – договора найма. Если договор найма расторгнут досрочно, по любому из оснований, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ, то в момент такого досрочного расторжения прекращает действовать и договор поднайма, заключенный на его основе.
При окончании срока действия договора поднайма у поднанимателя не возникает преимущественного права на его заключение на новый срок.
3. Норма п. 3 статьи об условиях пользования жилыми помещениями по договору поднайма является отсылочной. Она «отсылает» к условиям договора поднайма жилого помещения, нормам ЖК РФ и иных нормативных правовых актов.
Во-первых, на поднанимателя распространяются общие нормы о правах и обязанностях пользователей жилыми помещениями: право требовать от третьих лиц соблюдения неприкосновенности его жилища (ст. 3 ЖК РФ), обязанность содержать помещение и имущество в надлежащем состоянии, соблюдать назначение жилого помещения, а также прав и законных интересов соседей (ст. 17 ЖК РФ).
Во-вторых, поднаниматель обязан соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических норм и правил и т. п. (см. комментарий к ст. 17 ЖК РФ).
Условия об основных правах и обязанностях поднанимателя, а также ответственности за неисполнение обязанностей должны содержаться в договоре поднайма жилого помещения.