Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Комментарий к статье 85
1. Комментируемая статья регулирует четыре случая, когда выселение нанимателей по договору социального найма допускается при условии предоставления им другого благоустроенного жилья.
Во-первых, такое выселение предусматривается в случае сноса многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение. Решение о сносе дома принимается органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, подробно рассмотренном в комментарии к ст. 86. На федеральном уровне порядок признания дома аварийным регламентирован постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Граждане должны извещаться о признании дома аварийным путем направления им копии соответствующего решения.
Во-вторых, выселение предусматривается, если жилое помещение подлежит переводу в нежилое. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены гл. 3 ЖК РФ.
В-третьих, наниматели выселяются в случае признания жилья непригодным для постоянного проживания. Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания определен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
В-четвертых, выселение предусматривается, когда занимаемое нанимателем жилое помещение претерпевает значительное уменьшение или увеличение в результате капитального ремонта дома или вообще утрачивается в связи с этими работами. Речь идет о капитальном ремонте или реконструкции дома, после которых жилое помещение или не сохранится вообще, или уменьшится настолько, что наниматель может быть признан нуждающимся в жилом помещении (ст. 51 ЖК РФ), или же увеличится настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ).
ЖК РФ не содержит положений о том, как именно определить, является ли норма предоставления существенно превышенной. Норма общей площади жилого помещения на одного человека в ЖК РФ также не содержится.
Указанные случаи определены исчерпывающим образом.
Если наниматель отказывается от выселения, то указанные выше органы могут обратиться в суд о принудительном его выселении. Но в судебном решении обязательно должна содержаться обязанность предоставить выселяемому нанимателю благоустроенное жилье.
При выселении по указанным выше основаниям расторгается прежний договор социального найма и заключается новый договор на предоставленное помещение.
Предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначно по общей площади с ранее занимаемым жилым помещением, отвечать установленным санитарным, техническим, противопожарным, экологическим и тому подобным нормам и находиться в том же населенном пункте.
Практика применения жилищного законодательства свидетельствует о том, что не всегда закон реализуется на практике должным образом. Даже когда фактически проживание в доме грозит обвалом и проживание в нем становится опасным для нанимателей, решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу не принимается, а если и принимается, то с затягиванием сроков выселения граждан и предоставления им других жилых помещений. Представляется, что возложенные на наймодателя обязанности не обеспечены наличием должного механизма правовой реализации с указанием сроков проведения процедуры выселения. Привлечь к ответственности должностных лиц за непредоставление тем нанимателям, которые проживают в непригодных для проживания помещениях, новых благоустроенных жилых помещений фактически невозможно.