1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86–88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.
2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
Комментарий к статье 89
1. Комментируемая статья дополняет ст. 86–88 ЖК РФ положениями, которые дают четкое представление о том, каким требованиям должно отвечать благоустроенное жилое помещение, которое предоставляется по договору социального найма в связи с выселением. Норма имеет бланкетный характер и содержит прямую ссылку на ст. 86–88 ЖК РФ, где перечисляются основания предоставления таких благоустроенных помещений взамен ранее занимаемых, а именно: снос дома (ст. 86); перевод жилого помещения в нежилое (ст. 87 ЖК РФ); признание жилого помещения непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ); существенное изменение размера жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции жилого помещения либо ликвидации жилья в результате этих работ (ст. 88 ЖК РФ).
Остановимся подробнее на признаках благоустроенного помещения, которые перечислены в комментируемой статье.
Во-первых, помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта.
Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте – городе, поселке, деревне. При этом должна учитываться благоустроенность государственного и муниципального жилищных фондов. На уровень благоустроенности в первую очередь влияет наличие коммунальных удобств (холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, центрального отопления, а также лифта, мусоропровода в подъезде). Также важное значение имеют планировка помещения, время введения многоэтажного дома в эксплуатацию, материал постройки (кирпич или панель), район местоположения в пределах населенного пункта и т. п.
Обычно в крупных городах уровень благоустроенности выше, чем в мелких. В сельской местности, где многоэтажных домов немного и в основном это дома малой этажности, уровень благоустроенности является очень низким.
Во-вторых, помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном помещении должно быть не меньше числа комнат, ранее занимаемых в жилом помещении. Проживание в одной комнате лиц разного пола (в том числе детей), за исключением супругов, допускается только с их согласия. Возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматривается.
В-третьих, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. Имеются в виду санитарные, экологические, технические и тому подобные требования и условия, предъявляемые к жилому помещению в соответствии со ст. 15 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 15 ЖК РФ).
В-четвертых, жилое помещение должно находиться в границах того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.
Если гражданин проживает в крупном городе, то по возможности жилое помещение предоставляется ему в том районе, где он проживал, или аналогичном ему. Тем не менее если даже предоставленное благоустроенное жилое помещение находится в противоположном конце города, то считается, что это жилое помещение находится в пределах границ данного населенного пункта.
Нельзя предоставлять гражданину помещение в селе, если гражданин проживал в городе, даже если это село находится близко от города.
Федеральным законом от 17 декабря 2009 г. № 316-ФЗ п. 1 комментируемой статьи дополнен условием о том, что в отдельных случаях такое предоставляемое жилое помещение может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.
Обязательными условиями для применения новой нормы являются следующие:
– возможность отступить от общего правила предоставления благоустроенного жилья должна быть прямо предусмотрена действующим федеральным законом;
– должно быть получено письменное согласие выселяемых граждан на переселение в другой населенный пункт того же субъекта.
Заметим, что ни при каких условиях, даже с согласия или по просьбе граждан, невозможно их переселение в населенный пункт другой субъекта РФ.
С другой стороны, отказы, в том числе неоднократные, граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.
2. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда.
Выселение производится только на основании вступившего в силу судебного решения. Принудительное исполнение судебного решения осуществляется службой судебных приставов, которые возбуждают исполнительное производство. С учетом установленного правила об обязательности выселения гражданина в другое помещение, прямо указанное в судебном решении, законодатель устанавливает для нанимателей гарантию того, что они со своими семьями не будут выселены «в никуда». Ведь вынесение и исполнение окончательного решения будет возможно, если благоустроенное помещение конкретно указано (в том числе адрес, площадь) и судом проанализированы его характеристики на предмет соответствия установленным в комментируемой статье требованиям (учтено количество комнат, уровень благоустроенности и прочие важные характеристики).