Общество

Риелтора вызывали?

ПРАВО

Кто правит бал на рынке недвижимости

Игорь МАЙМИСТОВ

Страшилками про «чёрных» риелторов, похоже, теперь уже никого не напугаешь. С начала 90-х и до дней сегодняшних криминальная хроника постоянно повествует нам о без вести пропавших стариках, старушках, засаженных в сумасшедший дом, и прочих гражданах, лишившихся огромных денег в результате жульнических сделок «чёрных» риелторов с их квартирками и домами.

С другой стороны, все, кому вдруг понадобилось сдать, обменять, продать свои квадратные метры, а жизнь так устроена, что почти каждому из нас рано или поздно приходится этим заниматься, уже не представляют, как обойтись в таких ситуациях без профессионала рынка недвижимости – риелтора.

Так получилось, что с делишками «чёрных» риелторов моей семье пришлось столкнуться слишком близко…

О бедном посреднике замолвите слово

…С тестем за трое суток мы объехали все морги в радиусе 50 километров от дачи. То ещё зрелище… Родственника – Валеры– нигде не было. А в нашем посёлке ему просто негде было пропасть: лысая гора, станция невдалеке, пара магазинчиков да заброшенный клуб железнодорожников. Но Валера пропал навсегда: собрался с утра вроде в баню, был ещё трезвым. Жильцы здесь все друг друга знают с детства. Кто-то видел жёлтые «жигули», что стояли два дня за углом, кто-то сказал, что не «жигули» это вовсе, а синяя «газель». Милиция тоже ничем не помогла: «Подождите, может, жизнь новую решил начать, к любимой женщине поехал, появится». Да где там…

...Когда я познакомился на Всероссийском конкурсе лучших риелторов с главным руководителем этого сообщества, мне первым делом вспомнилась моя семейная история, и я спросил его: до каких же пор нас будут терроризировать риелторы «чёрные»?

– Не люблю я этих страшилок, – ответил Григорий Витальевич Полторак, так зовут президента Российской гильдии риелторов. – Нет никаких «чёрных» риелторов, это просто бандиты, уголовники. Ими должны заниматься милиция и прокуратура. А проблем безопасности квартирных сделок очень много.

В ходе беседы выяснилось: оказывается, риелторский бизнес малорентабельный! Да, как и любой другой в сфере услуг, он очень хлопотный, муторный, порой конфликтный, порой небезопасный, но чтобы при нынешних ценах на жильё заниматься этим было невыгодно?..

– И всё же так и есть, – уверяет Полторак. – В этом деле в основном заняты маленькие компании, это малый, семейный бизнес или артель, где все равны.

Мой собеседник оперирует цифрами и фактами, с которыми не поспоришь. Действительно, для инвестора с крупными деньгами, который хочет их приумножить, риелторство совершенно непривлекательно. Рентабельность – всего единицы процентов, максимум 5–6%, тогда как в иных сферах она доходит до 30–50 процентов. Из этого ещё надо вычесть налоги, аренду, зарплату… Есть месяцы, к примеру, май или январь, когда у фирм ноль выручки, а зарплату людям платить надо. Здесь очень большая текучесть кадров, работа чрезвычайно сложная, требующая комплексных знаний, которым нигде не учат. Человек одновременно должен быть и психологом, и экономистом, и юристом, и знать строительные проблемы.

У риелтора не нормирован рабочий день. Ведь клиенты, как правило, начинают звонить вечером, даже ночью, днём-то они работают. А посмотреть или показать объект они норовят в выходные или по праздникам. И приходится подстраиваться. Поэтому и отпусков у них не бывает, ведь сделки накладываются одна на другую, каждая идёт по нескольку месяцев, ни одну из них бросить нельзя. И люди выгорают через несколько лет. К тому же, как ни борется Гильдия риелторов за престиж профессии, пресса чаще пишет про риелторов «чёрных».

Именно к таким в руки попал мой свояк.

Лучшие друзья продавца и покупателя

То, что с Валерой может случиться что-то страшное, давно было ясно всем. Его отовсюду гнали. За пьянку. Его выгнали из армии, с отличной полковничьей должности военпреда одного из крупнейших московских авиационных заводов. Мой тесть, к которому он иногда забредал поесть, перестал пускать его на порог, после того как застал сына с семейными реликвиями – серебряными ложками, которые тот вытащил из серванта на продажу. Жена с ребёнком от Валеры ушла. Квартиру разменяла. И оказался он в коммуналке, в комнате. Человеком был тихим, мирным и абсолютно безвольным. На работу никуда устраиваться не пытался. И спился до такой степени, что почти перестал есть, весь высох, лишь курил и блаженно улыбался. За бутылку продал холодильник, телевизор, посуду, потом кровать, бельё и электросчётчик, дверные ручки и замки…

И вдруг Валера разбогател! Приехал на дачу, куда на лето перебирался тесть, привёз две бутылки «Плиски», был в 90-х в почёте такой болгарский коньяк, блок сигарет «Стюардесса» и заявил, что хочет остаться на свежем воздухе, здесь, под Москвой, навсегда, то есть будет оформлять прописку. Естественно, предложение сына-алкоголика не обрадовало отца, о чём он сразу и сказал Валере. Понять, огорчился тот или нет, было невозможно из-за состояния нирваны, в котором он находился.

…На днях, когда по телевизору в каком-то ток-шоу разбирали пропажу родственника одного известного артиста, чья квартира была тут же перепродана, я понял, что схема этих происшествий примерно одна. В каком-то смысле она зиждется на мифе: почему-то все считают, что риелтор продаёт жильё. Но это совсем не так. Он помощник покупателя или продавца. Поэтому, если вы что-то хотите купить, в сделке старайтесь выйти на истинного хозяина. Смысл работы риелтора не продать и даже не просто подобрать объект, а скорее, найти разумный компромисс между интересами продавца и покупателя. Идеала не бывает, выбрать оптимальный вариант очень сложно. Ведь когда речь идёт о разъездах и съездах, включаются такие эмоции, что зачастую люди действуют себе во вред, лишь бы насолить бывшему мужу, тёще и пр. Настоящий риелтор – это психолог-виртуоз, его работа – на грани творчества.

Ещё очень популярный миф, дескать, риелторы виноваты в высоких ценах на жильё. Но этого просто не может быть, поскольку они ничего не продают, а лишь оказывают услуги продавцу или покупателю в проведении сделки. Для риелторской компании важна, как это ни странно может показаться, не цена объектов, а скорость их оборота. Вот, кстати, и кризис это подтвердил: когда продавцы поняли, что требуемые ими цены слишком высоки, покупатели уже нацелились покупать дешевле. Рынок встал. Риелторы понесли огромные потери, многие просто вылетели в трубу, потому что не цены встали, а остановился оборот объектов, остановился процесс.

При всех тяготах и невзгодах профессии, которые так живо описывает мой собеседник, не из альтруистических конечно же побуждений, сейчас в России риелторством занимаются свыше 100 тысяч человек.

Да, действительно, на риелторов нигде не учат. Мой приятель по работе в АПН, поэт, член Союза писателей, в начале 90-х вынужден был заняться расселением своей коммуналки от безысходности. И, поскольку человек он исключительно трудолюбивый и упёртый, так изучил все тонкости, так поднаторел в этом деле, что через несколько лет заработал серьёзные деньги: купил квартиру на Фрунзенской набережной, выучил дочку в Париже на адвоката, покупал жене путёвки на все российские и зарубежные литературные симпозиумы, чем в конце концов помог ей стать доктором филологических наук. Так что слёзы проливать о горькой судьбе бедного риелтора вряд ли стоит.

– Никто с этим и не спорит, многие риелторы, у кого это получается, кто по-настоящему любит своё дело, неплохо зарабатывают, – соглашается Григорий Витальевич. – Рыночные цены на жильё не мы устанавливаем, и они порой запредельно высокие, тем более в столице.

…Да, если вспомнить и сравнить трёхкомнатный кооператив в Чертанове за 10 тысяч рублей с нынешним пентхаусом на Плющихе за 20 миллионов долларов! Объективно и исторически сложилось так, что вознаграждение риелтора составляет от 20 до 40 процентов от выручки компании за оказанные услуги. Вот эти-то сладкие цифры привлекают к риелторской деятельности и людей некомпетентных, недобросовестных. А зачастую натуральных преступников: мошенников, воров, бандитов, последствия «работы» которых моей семье пришлось разгребать несколько лет.

Риски есть и будут всегда

…Среди оставшихся после Валеры бумаг был новый паспорт, старый он давно потерял, с фотокарточкой, про которую можно только сказать: краше в гроб кладут. Копия генеральной доверенности на какого-то Жукова и расписка какому-то Витезу, что за продажу своей комнаты Валера получил с него аж целых 8 тысяч рублей, причём не все, а только аванс – 4 тысячи. Остальные 4 тысячи ему полагались после завершения сделки.

Ну, конечно, не зря Валера потребовал прописать его на даче. По тогдашнему закону (да и по нынешнему, кажется) единственную свою жилплощадь можно было продать только в том случае, если у тебя имелось реальное место, куда перебраться. Он не перебрался, сделка затормозилась, вот его и устранили, думали мы. В действительности оказалось вот что. Прокуратура, которая только после сильнейшего нажима занялась этим делом, выяснила, что за три дня до своей пропажи Валера по документам выписался из коммуналки и стал собственником трёхкомнатной квартиры на Беговой улице! Короче, он был вставлен в какую-то длинную цепочку обменов, которая вдруг застопорилась потому, что он не принёс заказчикам свой новый паспорт с обещанной пропиской на даче… Такие вот бандитские композиции…

…А кстати, не будь в начале 90-х этих самых бандитов, не факт, что сегодня в России действовало бы одно из крупнейших самоуправляемых объединений – Гильдия российских риелторов: под его крылом свыше полутора тысяч фирм, более 50 тысяч человек. Одиночки по своей природе, дабы противостоять лихим людям в малиновых пиджаках, риелторы потянулись друг к другу. Процесс оказался полезным и по многим другим причинам. Пошёл обмен информацией: нормативно-правовой, технической и фактической о наличии тех или иных объектов. Пошёл обмен опытом.

Потом, когда началось регулирование рынка, здесь уже родилась «противочиновничья» солидарность. А координация действий привела к созданию общих правил, общих документов. Унифицировалась работа с банками, с юристами. Тут уже операторов рынка недвижимости, их сообщество заметили госорганы. Что особенно важно – органы регистрации, властные структуры, наконец, и законодатели.

Прошу прощения у читателей, не принято сегодня писать об ударниках капиталистического труда, но только факты: сегодня эксперты-риелторы работают во всех комиссиях государственных органов власти по жилищным вопросам. Их предложения учитываются при разработке законов ипотечного кредитования. Это благодаря риелторам сегодня, к примеру, сроки регистрации ипотечных сделок сокращены до 15 дней.

Опять же вещь, полезная каждому: раньше как было – владеешь квартирой меньше пяти лет, и вдруг тебе понадобилось её продать, чтобы переехать поближе к тёще, т.е. купить там квартиру. На рынке свыше 80 процентов именно таких сделок. Тебе говорят: пожалуйста, только заплати колоссальный подоходный налог. Сколько хочешь кричи, что деньги от продажи пошли тут же на покупку нового жилья, что никакого дохода ты не получил, – бесполезно, отдай налог государству – и всё тут. Наши риелторы добились снижения этого порога до трёх и сейчас бьются за порог владения в один год. Хотя, согласитесь, сам налог на продажу недвижимости (если, конечно, покупка с целью дальнейшей продажи – не твой бизнес) в принципе несправедлив. Чтобы уйти от этой несправедливости, люди указывают в договорах заниженные суммы.

От этого налога отказаться бы вообще. Сделки будут более безопасными, пропадёт к ним и криминальный интерес. 90–95 процентов сделок дадут реальные цифры стоимости. После этого власти получат реальную статистику, и тогда можно будет всерьёз обсуждать, вводить налог на недвижимость или ещё подождать.

Есть ещё один миф о работе риелтора, к которому они, правда, сами руку приложили: зазывая к себе клиентов, обещают и кристальную чистоту документов и сделок, и самые выгодные условия покупки или продажи, и немыслимые гарантии. На самом деле и цена от риелтора зависит далеко не всегда, ведь товар-то, т.е. сам объект, принадлежит продавцу. А чистота сделки и подавно ему не подвластна: это порой такой глубоко исторический вопрос, что никакому Шерлоку Холмсу вместе с Эркюлем Пуаро до корней не добраться. Какой же гений может гарантировать на 100 процентов, что у клиента никогда не возникнет какого-либо спора!.. Клиент может пострадать, когда принимает решение о сделке, не обладая всей полнотой знаний о том объекте, что он покупает. Поэтому один из основных постулатов, который риелторы записали себе в Кодекс этики, заключается в том, что риелтор обязан всю известную ему и положительную, и отрицательную информацию передать своему заказчику.

Хотя риски всегда были и всегда будут…

И всё-таки «За здравие!»

…Работники жилконтор по старому и новому трёхкомнатному месту жительству Валеры ничего вразумительного следователю не сообщили, разводили руками и участковые. Хотя и так было ясно, что без участия этих персонажей, как сборе необходимых бумаг, выписке со старого места жительства, прописке на новом дело не обходится. Но факты, факты где?! Этот Жуков с генеральной доверенностью отнекивался как мог, мол, ничего не знаю, попросили помочь оформить человеку паспорт, чего ж доброе дело не сделать. А человека по фамилии Витез, который стал владельцем Валериной комнаты в коммуналке, кажется, и в природе не было, не нашли, в общем. Хотя…

Пятнадцать лет прошло с пропажи Валеры – и!.. Мистика какая-то, недавно вынимал из почтового ящика очередную порцию мусорной рекламы, перед тем, как всё тут же выбросить, обратил внимание на листовку с предложением помочь сдать, продать, купить квартиру. Фирма, мол, надёжная, двадцать лет на рынке. Наверное, потому, что в это время подумывал, как сдать в аренду квартиру тестя, дочитал её до конца, где в уголке стояла какая-то уж очень знакомая фамилия – Витез! Уж не тот ли, что запустил в оборот Валерину комнату в коммуналке? Значит, он всё-таки существует в природе? Значит, «белым и пушистым» риелторам есть о чём подумать, чтобы таких ребят в их рядах не было.

– Конечно, декриминализация рынка недвижимости – для нас тоже проблема, – соглашается Полторак. – Но мы организация, не забывайте, общественная. Мы только можем апеллировать к власти. К примеру, в вопросах регистрации, от решения которых эта самая декриминализация очень и очень зависит…

На Западе она существует в двух формах: первая – регистрация сделок, другая – регистрация прав. У нас же регистрируется только сделка. Хотя по уму следовало бы регистрировать право, т.е. государство брало бы на себя ответственность за право на собственность, которое оно по своему назначению должно защищать. Ведь если объективно судить: все реальные возможности проверить чистоту документов и в теории и на практике есть только у регистратора. Если он (т.е. государство, в законе эта функция за ним) не нашёл в сделке ничего предосудительного и зарегистрировал её, он и должен нести всю полноту ответственности, в том числе – материальную.

А раз за сделку отвечало бы государство, то даже если потом у покупателя возникли бы проблемы, вопросы с продавцом решает государство, а не покупатель или посредник, как у нас, т.е. риелтор. И согласитесь, криминала бы стало значительно меньше: мало кому захочется бодаться с государством и его правоохранительной системой. К тому же при таком решении проблемы проще было бы опираться на реально обозначенную в договоре цену. Если ты указал заниженную цену, пусть у тебя голова и болит.

И ещё. Чтобы совсем уж радикально очистить рынок недвижимости от мошенников и бандитов, нужно дать самим риелторам реальную возможность определять, кто может носить звание представителя их профессии, а кто нет. Пусть они сами раздают лицензии на право заниматься риелторством. Государство, если помните, несколько лет назад отказалось заниматься лицензированием многих видов деятельности, в том числе и этим. Решение правильное, с одной стороны, но неполное. Поэтому сейчас все кому не лень могут называть себя риелторами, а могут – тур­операторами или аптекарями. Лицензирование, но уже в рамках саморегулируемых организаций давно существует во многих странах, как, скажем, в США. Ничего, система работает, никаких тебе «чёрных» риелторов, всё «по-белому».

А уж при отсутствии такой лицензии есть все основания сразу применять статьи Уголовного кодекса о мошенничестве, не дожидаясь печальных последствий для простых граждан. Не лезут же все подряд у нас в хирурги и педиатры. Кстати, российские риелторы уже детально отработали процедуру, у них она называется «добровольной сертификацией» риелторской деятельности.

…Вот так чётко и грамотно мой собеседник мне всё объяснил, что даже и моя семейная история не стала казаться такой мрачной. Мало ли, может, и правда Валера жив и в конце концов вернётся?

…Один батюшка сказал моей жене, что можно взять какие-нибудь личные вещи брата и закопать на кладбище, поставить крестик, это и будет память. Другой предупреждал ни в коем случае так не делать, поскольку, раз мёртвым человека никто не видел, значит, никто не вправе его поминать как не живого. А то, что суд уже признал его сначала отсутствующим без вести, а ещё через несколько лет – умершим и свидетельство соответствующее выдал, так это решение власти светской, к духовной власти все эти бумажки отношения не имеют.

И поминать его следует за здравие.

Прокомментировать>>>

Общая оценка: Оценить: 5,0 Проголосовало: 2 чел. 12345

Комментарии: