Когда в 1820-х годах принц Пюклер посетил Англию, он был поражен, узнав, что английская аристократия владеет не только огромными сельскими поместьями и особняками, но также, говоря его словами, «большей частью Лондона», которую за огромные деньги сдавала в аренду, оставляя за собой права собственности. К моменту пюклеровского визита главные лондонские владения аристократии уже прочно утвердились: большинство из них обустраивалось уже не одно десятилетие. Самые крупные были: поместье в 500 акров в Мейфер, Белгравии и Пимлико, которое в результате удачного брака перешло к семейству Гросвеновер в 1677 г.; 119 акров в Блумзбери и Ковент Гардене, принадлежащих Расселам; усадьба герцога Портлендского в Сент-Мерилебоне; и земля лорда Портмана рядом с Оксфорд-стрит. И это была лишь верхушка айсберга. Многие лондонские аристократические владения даже в 1820-х годах приносили очень большой доход. К 1830-м годам одно только поместье герцога Бедфорда в Блумсбери давало 66 000 фунтов стерлингов в год, а герцог Портлендский, который к тому же владел частью Сохо, в 1828 г. получал от Мерилебона ренты в 43 326 фунтов стерлингов. В период между 1821 и 1835 гг. ежегодный доход Гросвеноров от лондонской собственности увеличился с 20 000 фунтов до 60 000.

В девятнадцатом веке доход, получаемый аристократией от арендной платы за владения в Лондоне по сравнению с прочими источниками благосостояния, круто возрос. В те же годы аристократы по всей Британии стали получать большие доходы от городской собственности. «В 1800 г. только пятнадцать городов (не считая Лондона) имели население, превышающее 20 000, а через сто лет число таких городов увеличилось до 185». Как в Лондоне, так и в большинстве провинциальных городов, собственность аристократов передавалась по наследству. Они снимали сливки с развития городского общества (в которое сами вносили весьма скромный вклад), однако предоставляя землю в пользование, сохраняя за собой права собственников и контролируя застройку многих городских кварталов, отнюдь не были просто праздными паразитами. Ряд городов — за небольшим исключением это были приморские курорты — создавались аристократами в девятнадцатом веке фактически, что называется, на голом месте.

Самыми увлеченными предпринимателями из аристократов были Кавендиши. Седьмой герцог Девонширский предпринял попытку превратить поселок Барроу-ин-Фернесс в крупный город и порт, который затмил бы собой Ливерпуль. Учитывая разработку крупных местных залежей железной руды, строительство железной дороги, доков, сталелитейного завода и джутового производства, герцог потратил на Барроу свыше 2 миллионов фунтов стерлингов. Вместе со своим наследником он также построил приморский курорт Истборн. При его жизни Истборн приносил лишь небольшой доход, однако со временем повышение цены на землю в новом курорте вполне вознаградило Кавендишей. С другой стороны, Барроу, в котором в 1870-х годах дела шли с невероятным успехом, в 1880-х претерпел еще более сокрушительный крах, в результате чего герцог Девонширский, получавший, вероятно, самый высокий доход среди английских аристократов-миллионеров, опустился до положения, когда его долги также выросли до почти беспримерных размеров.

Кавендиши, как никто из землевладельцев, хотели и могли вливать огромные суммы в строительство новых городов. Тем не менее во второй половине девятнадцатого века несколько приморских курортов были построены старанием аристократов-землевладельцев, спешащих нажиться на воскресной торговле в доступных теперь благодаря железным дорогам местах отдыха горожан. Наряду с Истбоном, Торки и Бексхилл, Скегнесс и Фолкстоун, Саутпорт и Борнмут стали памятниками вклада аристократов в строительство приморских городов. Однако воздвигнуть на голом месте город со всей его инфраструктурой и защитой от наводнений было дорогостоящим предприятием, и очень скоро выяснилось, что осилить его в одиночку большинство аристократов не в состоянии. Да и вознаграждение за владение приморскими землями часто уступало прибыли от более простого дела — развития городских владений вокруг обустроенных провинциальных городов, как уступало и рентному доходу, получаемого от арендной платы за лондонскую собственность.

Единственным английским городом, за исключением приморских курортов, земля в котором почти полностью принадлежала одной семье, был Хаддерсфилд, построенный на территории поместья Рамсденов, величиной 4230 акров. Почти так же несомненно, однако, что Бьют «создал» Кардиф, как Кавендиши положили начало Истборну. Второй маркиз Бьют построил доки, вокруг которых начиная с 1830-х годов стал разрастаться город, и век спустя потомкам маркиза все еще принадлежала половина земли в Кардифе. Доход Бьютов от уэльсского капитала возрос в восемь раз, с 3487 фунтов стерлингов в 1850 г. до 28 348 к 1894 г. — хотя, по меркам лондонских магнатов, все еще был незначительным.

Даже там, где большей частью городской земли владела одна аристократическая семья, к началу двадцатого века она уже не имела возможности осуществлять контроль над городскими делами, нередко лишаясь его уже в последней четверти девятнадцатого. Что оставалось за владельцами в эдвардианскую эпоху, так это солидный доход и — весьма часто — большой престиж, который символизировал собой глава семейства, избираемый на почетную, но совершенно декоративную должность мэра. Однако в подавляющем большинстве крупных городов аристократические семьи делили земельные владения между собой или с другими многочисленными собственниками.

Например, бароны Колторп, владея пригородом Эдгбастон и вкладывая деньги в его развитие, в 1880 г. получили 30 000 фунтов дохода, но никогда не притязали на контроль над Бирмингемом. Маркизам Солсбери и графам Дерби и Сефтон принадлежал по частям Ливерпуль, причем Сефтоны, подобно Колторпам, имели в собственности небольшой, но густо населенный пригород, который пытались превратить в комфортабельный район проживания среднего класса. В других городах аристократы получали крупные доходы не только за счет земельной ренты, но также от владения муниципальными предприятиями и рыночными правами. Например, к 1880-м годам герцог Норфолк получал от рынков Шефилда чистый доход в размере 10 000 фунтов стерлингов в год.

В это время, однако, ведущие лондонские магнаты наживали огромные состояния. В период между 1828 и 18–72 гг. доход от Мэрилебона, принадлежащего Портлэндам, подскочил от 34 316 до 100 000 фунтов стерлингов. К 1880-му году прибыль, получаемая Бедфордами от Блумзбери, составила 104 880 фунтов, к которым прибавлялось еще 32 000 фунтов от рынка Ковент-Гарден. Помимо и сверх постоянного дохода в виде ренты дополнительные крупные суммы иногда поступали от штрафов или при истечении срока длительной аренды: «Подсчитано, что в марте 1888 г. Портмены получили миллион с четвертью фунтов дохода, когда закончился срок договора об аренде». В лондонском поместье Гросвеноров средний доход в виде ренты к 1894 г. достиг 179 000 фунтов, а штрафы и возобновленные арендные договоры повысили общие доходы до 491 135 и 427 533 фунтов в 1893 и 1894 гг. соответственно. Даже маркиз Солсбери, отнюдь не принадлежавший к лондонским магнатам, в 1888 г. получил 200 000 фунтов стерлингов за счет продажи двух небольших улиц, отходящих от Стрэнда, неподалеку от городского дома, в котором прежде проживала его семья.

В отношении городской собственности английская и немецкая аристократия являли собой разительный контраст. Даже в 1883 г. больше половины из семнадцати британских пэров, имеющих годовой доход свыше 100 000 фунтов стерлингов, получали большую часть своего богатства от городской земли, а к 1914 г. процент городских собственников в ряду богатейших аристократов, вероятно, только еще увеличился. В то же время в Пруссии ни один знатный сановник не получал значительной прибыли от городской собственности, равно как ни один граф, принц или герцог, состояние которого оценивалось свыше пяти миллионов марок (250 000 фунтов). Даже среди тех, кто был пожалован в дворянство недавно, владельцы большого числа городских домов, не говоря уже о целых улицах, встречались редко. Ни один прусский дворянин не владел собственностью, равной Белгравии, Ковент-Гардену или Сефтон-Парку.

В Берлине только два дворянина обладали значительной собственностью: одним из них был Рихард фон Кауфман, профессор экономики и известный археолог, который породнился с богатой семьей дельцов и предпринимателей из Кельна. Кауфман, будучи сам дворянином, выступал на рынке собственности северного Берлина как главный делец. Другим городским лендлордом был барон фон Экардштейн, чья семья получила дворянское звание в 1799 г. и чье состояние — частично в виде жилого фонда в Берлине, частично в виде сельских поместий — составляло около 10–11 миллионов марок (около полмиллиона фунтов). Среди старой знати было лишь небольшое число домовладельцев — как, например, граф Карл фон Денхоф, имевший шесть домов, в одном из которых жил сам. Возможно, кое-кто из старых дворян — как, например, Элард фон Ольденбург-Янушау — купив или наследовав землю под Берлином, надеялся извлечь пользу из повышенного спроса на жилье, вызванного ростом городского населения. Однако, по меркам Гросвеноров и Расселов, даже сделки Ольденбурга выглядели в некотором смысле «мышиной возней».

Единственными вполне состоятельными аристократами, владеющими землей в предместье Берлина и достаточно богатыми, чтобы Рудольф Мартин удостоил их упоминания, были графы фон Восс. На самом деле, продав городу свое имение Бах в 1898 г., они взамен приобрели в собственность поместье Дользиг величиной в 3381 гектар в сельской части Бранденбурга. Если бы в результате продажи поместья Бах семья Восс получила только Дользиг, такая сделка была бы для них чрезвычайно невыгодной, в особенности если учесть, что граф Макс фон Восс уже имел другое сельское поместье, куда мог бы удалиться из окрестностей Берлина. Интересно, что стратегия семьи Колторп, была полностью противоположной. Когда в конце восемнадцатого века Бирмингем, разрастаясь, вторгся на территорию их главного поместья Эдгбастон, они покинули Эдгбастон-Холл и поселились в другом, совершенно сельском имении в графстве Суффолк. Но Колторпы не стали продавать, а, напротив, развивали Эдгбастон и, поступая таким образом, переместились из разряда провинциальных джентри в группу полу-плутократической аристократии.

По всей Пруссии (за исключением Берлина) ценность нескольких аристократических поместий, благодаря их близости к городским центрам, резко возрастала. Но доходы в целом оставались небольшими. Любопытно, что ежегодный доход графа Карла фон Альтен-Линзинген, чья земля в 1910 г. оценивалась примерно в 10—И миллионов марок (более полумиллиона фунтов), составлял всего каких-то 130 000 марок (6500 фунтов). А ценилась его земля так высоко потому, что часть ее поглотил растущий промышленный город Линден, являющийся окраиной Ганновера. Сельский особняк графа теперь имел адрес: Линден, Альт Гартен Штрассе, дом 1А. Поскольку поместье принадлежало Альтен-Линзингенам шестьсот лет, о продаже его не могло идти и речи. К тому же оно, вероятно, представляло собой fideikomissus (т. е. майоратное поместье), и коммерческая эксплуатация его — осуществление продажи или долгосрочной аренды участков земли под жилищное строительство — также не представлялась возможным. Точно также огромное лесное fideikomissi семьи Бисмарков в Саксенвальде и принцев Штольберг-Россла в горах Гарц, каждое из которых имело бы большую ценность в случае продажи небольшими участками под строительство вилл, приносили сравнительно малые доходы.

За пределами Пруссии картина повторялась, хотя законы управления fideikomissi оказывали гораздо менее жесткое давление. В Старом Рейхе между имперскими городами, которыми управляли их собственные олигархи и гильдии, и сельским дворянством пролегала четкая граница. Во всяком случае наиболее крупные аристократы непрусского происхождения в прошлом были суверенными властителями, чьи собственные «города» всегда были маленькими, а сами они до определению вряд ли имели городскую собственность на чужой территории. Даже Турны-унд-Таксисы, гиганты среди Standesherren, владели лишь «коллекцией» вилл, садов и оранжерей, хотя не одно столетие управляли из города Регенсбург имперской почтовой службой.

Во всей южной Германии на владении городской собственностью разбогател только один древний аристократический род — Тукеры. Однако Тукеры никогда не принадлежали ни к крупным аристократам-землевладельцам, ни к старому сельскому дворянству. Зато являлись патрициатом старого имперского города Нюрнберга, который был присоединен к Баварии в 1806 г. Один из шестнадцати старых патрицианских родов Нюрнберга, Тукеры были единственными, разбогатевшими к двадцатому веку, причем собственность барона Кристиана фон Тукера к 1914 г. составила 14 миллионов марок (700 000 фунтов стерлингов), а ежегодный доход — 45 000 фунтов. Только Тукеры удержались на своей земле в северных предместьях Нюрнберга до второй половины девятнадцатого века, когда, благодаря быстрому росту города, значительно повысилась стоимость пригородных поместий. В период между 1882 и 1910 гг. земля, проданная под строительные участки в этих предместьях, принесла Тукерам почти миллион марок.

В отношении городской собственности место русской аристократии находилось туг где-то между английской и германской. В России, преимущественно аграрной стране, города были меньше, а городская собственность имела меньшую стоимость, чем в Англии. С другой стороны, в отличие от лоскутной Германии, русская аристократия всегда тянулась ко двору и владела землей в царских столицах и вокруг них. Определить размеры городской собственности русского дворянства в городах весьма сложно из-за отсутствия информации. Для России в нашем распоряжении нет работы, равной труду Дэвида Кэннедайна об английских городских лендлордах или обзора Руперта Мартина германской налоговой статистики. Существуют лишь отрывочные сведения о принадлежавшей аристократам собственности в Москве и С.-Петербурге. Но все остальное остается для нас белым пятном.

Возможно, это не столь важно, поскольку русские провинциальные города были по большей части очень маленькими, и дворянская собственность в них почти наверняка не была крупной, а цена ее не слишком высокой. Примером может служить процветающий текстильный город Иваново-Вознесенск в Московской губернии. До 1861 г. Иваново вместе со всеми жителями и окрестными землями принадлежало графам Шереметевым. Вот, что в 1840-х годах писал о нем Гаукстгаузен: «Русский Манчестер, деревня Иваново; в одном этом месте более 42 000 человек работает на ткацких фабриках, которые производят ежегодно около 900 000 штук хлопчатобумажной ткани стоимостью в 23 400 000 рублей» (1 017 200 фунтов). Однако при освобождении крестьян помещики не получили компенсации за своих крепостных, их дома и сады, и вложения Шереметевых в Иваново значительно сократились. Тем не менее прилегающая к нему земля оставалась собственностью графов, а со временем строительство жилья, заполнив все пустующие места старого городского поселения, стало распространяться на собственность Шереметевых. Даже в этих обстоятельствах граф С. Д. Шереметев в 1916 году получил только в качестве ренты за пригородные земли 42 500 рублей (4427 фунтов), за крупные здания в Иваново, которые сдавал в аренду в коммерческих целях — 3200 рублей, и за подъездные пути, проходящие через его территорию — 600 рублей. Если эта сравнительно небольшая сумма составляла весь доход владельца земель в окрестностях российского Манчестера, то доход от ренты за городскую собственность в других губерниях вряд ли мог быть значительным.

По-другому обстояли дела в Москве и С.-Петербурге, хотя без тщательного исследования принадлежащей дворянам собственности в двух столичных городах, ее размеры и доходы владельцев остаются неясными. Некоторые дворяне открыто использовали все возможные углы и закоулки своей собственности. Граф Сергей Дмитриевич Шереметев, например, не только сдавал внаем землю, примыкающую к знаменитому приюту, основанному его семьей в Москве, но и мостовую перед входом в здание.

В 1910 г. это принесло 46 800 рублей дохода, который Шереметевы целиком передали сиротскому дому. Граф Александр Граббе, командующий казацким эскортом Николая Второго, был беднее и менее альтруистичен, чем Шереметевы. Унаследовав по линии жены «несколько объектов старой городской собственности» в С.-Петербурге, он, наряду с военной карьерой, принялся делать другую — тайную, которая заключалась в приобретении и реконструкции петербургских домов под «современные квартиры для быстрорастущего социального слоя — рабочих среднего достатка». Под романтической униформой казака-гвардейца скрывался ум и талант капиталистического воротилы по части недвижимости.

Большинство дворян, однако, ничего не предпринимали со своей собственностью, а просто были ее владельцами. Многие (среди них значительное число составляла высшая знать) владели несколькими домами в Москве и С.-Петербурге. Подавляющее число собственников городской земли, особенно в Москве, предпочитали придерживаться политики Карла Дэнхоффа в Берлине, другими словами, получать достаточные, но отнюдь не огромные доходы в виде ренты. Однако «дома» могло означать не только семейные особняки, но также весьма крупные многоквартирные дома — преобладающая в С.-Петербурге и широко распространившаяся к началу девятнадцатого века в Москве форма жилища.

Пожалуй, наиболее известным многоквартирным конгломератом в собственности аристократа был дом Щербатова в самом центре светской Москвы, владелец которого, князь Щербатов, разрушил свой городской особняк, а на его месте выстроил импозантное многоквартирное здание, лучшие апартаменты в котором предназначил себе. Подобные здания бывали чрезвычайно рентабельными. Один из графов Шуваловых, например, в конце девятнадцатого века вложил большую часть свободных средств в шесть крупных жилых домов, страховочная стоимость которых составляла 2 562 700 рублей (266 948 фунтов). Граф Зубов имел только один дом, но в С.-Петербурге и на Невском проспекте, и в начале двадцатого века этот дом оценивался в 487 000 рублей. К 1910 г. ежегодный доход от него достиг 62 000 рублей (6458 фунтов), а чистый прирост капитала, равный 12,5 процентам, значительно превышал прибыль, на которую мог рассчитывать сельский землевладелец со своей земли. Но самым прибыльным зданием из всех, принадлежащих аристократам, был, пожалуй, дом графа С. Д. Шереметева на углу Никольской улицы и Черкасского переулка в деловом квартале Москвы. Он сдавался в аренду под магазины и конторы и в 1900 г. приносил 126 800 рублей (13 208 фунтов) дохода, а к 1910 г, — 250 400 рублей (26 083 фунтов).

Из высшей знати самыми крупными землевладельцами в Москве были, вероятно, Сергей Дмитриевич Шереметев и его брат; им совместно принадлежали земли в Марьиной Роще, Останкине и Кускове. Даже в 1899 г. в Марьиной Роще ими сдавалось внаем 54 десятины (146 акров) земли, а это давало 26 000 рублей дохода. Из тех же коммерческих соображений Шереметевы сдавали в аренду сорок шесть из принадлежавших им зданий, из которых только четыре приносили в 1899 г. 2975 рублей (310 фунтов) чистой прибыли. В 1910 г. доход от 363 участков в Кусково, сдаваемых под летние дачи, составил 27 800 рублей. Останкино было менее рентабельно, так как тысячи проживающих там на земле Шереметевых людей продолжали платить первоначально установленную сумму, которая значительно уступала рыночным ценам двадцатого века. В 1912 г. граф Сергей Шереметев, решив использовать эту землю как можно выгоднее, объединился с французскими инвесторами для строительства больших многоквартирных домов. В ответ московская администрация забила тревогу: осуществление планов Шереметевых лишило бы крова первоначальных арендаторов.

В С.-Петербурге крупнейшими аристократами-землевладельцами были князья Белосельские-Белозерские. Они владели огромным особняком на Фонтанке напротив дворца престолонаследника. В 1890-х годах дом был продан императорской семье, а князь К. Е. Белосельский-Белозерский переселился в свой летний дом на Крестовском острове в пригородной части С.-Петербурга. Дом на Крестовском, красивее, но несколько меньше по размерам, чем дворец на Фонтанке, принадлежал Белосельским-Белозерским со времен царствования Павла I (1796–1801).

Белосельским-Белозерским также принадлежал и весь Крестовский остров величиной около 2,65 квадратных миль, который они откупили у графа Разумовского за смехотворно малую цену, даже по ценам того времени меньшую, чем пятая часть стоимости покрывавшего остров леса. Ф. Ф. Вигель вспоминает, как он снимал часть летнего дома на этом острове в 1815 г., когда «Крестовский остров был наиболее обособленным местом в окрестностях Петербурга, более других островов выдавался в открытое море; его трехверстовая территория, окруженная со всех сторон широким руслом Невы, была покрыта густым непроходимым лесом». Между тем, даже в 1815 г. Белосельские-Белозерские не просто построили и сдавали внаем несколько загородных домов, но также превратили один уголок острова в развлекательный центр, куда летом стекался чуть ли не весь Петербург. Вигель отмечает, что хуже и дороже пищи, чем в княжеском трактире, не было во всем С.-Петербурге. На протяжении всего девятнадцатого века остров оставался главным центром спортивных и развлекательных мероприятий. Здесь находились речной яхт-клуб и центр стрельбы по голубям, а также отмечались различные ежегодные события в столице. К 1890 г. на Крестовском насчитывалось 1120 человек постоянного населения, и 6000 проживающих в летний период. Между 1903 и 1908 гг. земельные участки, составлявшие менее десятой части площади острова, были проданы за 1.3–1.5 миллионов рублей, а расширение границ С.-Петербурга предсказывало неуклонный и быстрый рост стоимости принадлежавшей князю собственности. Соответственно, вместе с развитием транспортных связей с Уралом, повысилась стоимость нескольких тысяч акров леса, по-прежнему принадлежавшего князю в этом регионе.

Однако в 1914 г., даже Крестовский остров, скорее всего, не обладал такой ценностью, как 8,3 десятины (22,4 акра) земли в самом центре С.-Петербурга, где располагался рынок Степана Антоновича Апраксина. Апраксин Двор имел самый большой оптовый оборот среди всех рынков Европы, здесь находились оптовая торговля фруктами, чаем и вином, главное управление Общества взаимного кредитования и широкая сеть магазинов и ларьков. Даже в 1895 г. некоторые частные лавки имели оборот свыше 100 000 рублей, а к 1914 г. доходы от рынка, надо полагать, были колоссальными. Мы не располагаем сведениями о доходе Апраксиных, но в 1873 г. графу Антону Степановичу его хватило, чтобы выкупить доли всех остальных наследников. Также и масштаб расходов его семьи на благотворительность достаточно свидетельствует о богатстве графа.

В период между 1883 и 1894 гг. граф, а после него его вдова, воздвигли церковь Воскресения Христова на набережной Фонтанки, строительство которой обошлось им в 1 миллион рублей (104 167 фунтов). И еще они пожертвовали 130 000 рублей (13 540 фунтов), чтобы обеспечить церковь и ее служителей достаточным содержанием. В конце 1870-х годов граф Апраксин построил Малый Театр на Фонтанке за некоторую необъявленную, но несомненно крупную сумму. В 1901 г. театр сгорел и всего за год был восстановлен вдовой графа. Кроме того, Апраксины отдали в дар большой дом на Фонтанке под школу и квартиры для ее учителей. Между 1893 и 1901 гг. они выделили 68 500 рублей для поддержки ее учеников. Графиня Апраксина пожертвовала землю на дом «Мурзинка» для слепых, куда она также вложила 243 000 рублей (25 312 фунтов) в виде дара и назначила 7000 рублей ежегодно на содержание данного заведения. Несомненно, Апраксины были невероятно щедры, но пожертвования такого масштаба предполагают царские доходы, которые, безусловно, не могли дать несколько десятин сельской земли, принадлежавшей этой семье. В двадцатом веке семья Апраксиных могла позволить себе такого рода благотворительность, какой занимались богатейшие помещики до 1861 года, потому что выжимала все соки из богатств городской и промышленной России.