2.1. Общие вопросы налогообложения при продаже имущества
18) Какие ставки применяются при обложении дохода от продажи имущества?
Применяется ставка в размере 13 % от налогооблагаемой базы. Налогооблагаемой базой является сумма, вырученная от продажи имущества (когда не может быть применен налоговый вычет), либо сумма от продажи имущества, уменьшенная на величину имущественного налогового вычета или на сумму в размере ранее произведенных расходов на покупку этого имущества.
19) В каких случаях налог с продажи имущества платить не надо? Влияет ли на необходимость уплаты налога срок нахождения имущества в собственности?
Налог платить не надо в случаях, если имущество находилось в вашей собственности более 3-х лет. В этом случае не надо даже подавать декларацию.
Если имущество находилось в собственности менее 3-х лет (все нюансы отсчета срока нахождения в собственности, включая последовательный выкуп долей имущества и др., будут рассмотрены далее), то декларацию подать необходимо, но это не обязательно означает необходимость уплаты налога. Например, когда сумма продажи полностью покрывается вычетами или ранее произведенными расходами, обязанность уплаты налога отсутствует.
Вместе с тем отметим, что независимо от срока нахождения имущества в собственности НДФЛ следует уплатить в случае продажи имущества нерезидентов РФ, ценных бумаг, имущества, используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
20) Что значит «иное имущество» (за исключением недвижимости), доход от продажи которого облагается НДФЛ?
В Письмах Минфина России от 18.06.2010 № 03-04-05/7-336, от 16.02.2009 № 03-04-05-01/62, от 22.08.2008 № 03-04-05-01/311, от 08.05.2008 № 03-04-05-01/158) разъяснено, что иное имущество составляют автомобили, жилые помещения для временного проживания, нежилые помещения, гаражи, а также картины, книги, инвестиционные монеты и т. д. Вместе с тем очевидно, что немалая часть сделок от продажи вышеперечисленного имущества никак не попадает в поле зрения налоговых органов, поскольку перерегистрации прав не возникает. Так что вопрос декларирования таких доходов целиком и полностью лежит на совести налогоплательщика.
По мнению Минфина России, изложенному в Письме от 10.03.2010 № 03-04-05/9-93, к иному имуществу также относится и жилой дом, если его строительство не завершено.
21) Что означает понятие «налоговый вычет при продаже имущества»? В каком размере он предоставляется?
При продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет (за исключением ценных бумаг), возникает обязанность уплатить подоходный налог по ставке 13 % с вырученной суммы. Однако эта сумма может быть уменьшена на величину законодательно установленного имущественного налогового вычета или на сумму фактически произведенных расходов, если налогоплательщик может подтвердить их документально. Соответственно, налогооблагаемой базой будет разница между суммой продажи и налоговым вычетом. То есть в контексте продажи имущества налоговый вычет — это сумма не к возврату денег, а к уменьшению налогооблагаемой базы (то есть суммы, с которой и будет в итоге исчислен 13 %-ный налог).
Сразу оговорюсь: с точки зрения Налогового кодекса под имущественным налоговым вычетом при продаже имущества (оговорка «при продаже» не случайна, ибо при покупке действует другой принцип) понимается сумма в размере не более 1 млн. рублей в случае продажи недвижимого имущества либо сумма в размере не более 250 тыс. рублей в случае продажи иного имущества. Уточнение «не более» означает, что если недвижимость была продана менее чем за 1 млн. рублей, а иное имущество — менее чем за 250 тыс. рублей, то налоговый вычет предоставляется в сумме, фактически вырученной налогоплательщиком. По ценным бумагам существует отдельный особый порядок получения вычета, о котором см. вопросы № 34–37.
Статьей 220 НК предусмотрено, что «вместо использования права на получение имущественного налогового вычета […] налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг».
То есть формально уменьшение налогооблагаемой базы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов не является налоговым вычетом, однако практически все эксперты, юристы и даже сами налоговики употребляют выражение «вычет в размере фактически произведенных расходов».
Пример: Гражданка Сидорова К. З. в 2011 году продала автомобиль за 350 тыс. рублей, купленный ею в 2009 году. До 30 апреля 2012 года она должна подать налоговую декларацию. Налог при этом рассчитывается следующим образом:
• Если документы, подтверждающие стоимость приобретения авто, отсутствуют, либо если стоимость покупки машины в 2009-м году по документам составляла менее 250 тысяч рублей (ни для кого не секрет, что в справке-счете при продаже на вторичном рынке не всегда отражаются реальные суммы), Сидорова К. З. применяет имущественный вычет в размере 250 тысяч рублей. Сумма налога к уплате: (350000 – 250000) × 13 % = 100000 × 13 % = 13 тысяч рублей.
• У Сидоровой К. З. сохранились документы, подтверждающие, что данная машина была ею приобретена за 500 тысяч рублей. В этом случае налог платить не надо, поскольку налоговики видят, что прибыли по сделке нет.
22) Сколько раз можно получать имущественные вычеты при продаже имущества? Какие существуют ограничения?
Имущественными вычетами при продаже имущества можно пользоваться ежегодно. Важно: имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. для объектов недвижимости и 250 тысяч рублей для иного имущества применяется ко всем проданным объектам в течение календарного года (по которым не сохранилось документов, подтверждающих изначально понесенные расходы) вне зависимости от их количества. Поэтому, если у вас не сохранилось документов, подтверждающих расходы, планируйте сроки продажи имущества таким образом, чтобы использовать налоговый вычет по максимуму.
Пример. Сидорова К. З. в 2011 году продала автомобиль за 400 тыс. рублей и мотоцикл за 300 тыс. рублей. Оба транспортных средства находились в собственности менее 3 лет, а документов, подтверждающих понесенные расходы, не сохранилось. В этом случае сумма налога к уплате будет: (400000 + 300000 – 250000) × 13 % = 450000 × 13 % = 58500 рублей.
23) Что относится к документам, подтверждающим фактически понесенные расходы?
Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, произведенных ранее на покупку имущества, то помимо декларации необходимо представить документы, подтверждающие такие расходы. При этом Налоговым кодексом не определен их конкретный перечень. По мнению налоговиков (см. Письма УФНС России по г. Москве от 20.04.2011 № 20-14/4/38795@, от 16.03.2011 № 20-14/4/024468@, от 25.02.2011 № 20-14/4/17410), необходимо представлять:
— гражданско-правовые договоры (купли-продажи и иные). Договор купли-продажи должен присутствовать обязательно, поскольку он позволяет установить наличие прав и обязанностей сторон, принадлежность платежных документов к сделке, ее сумму и т. п. (Письмо УФНС России по г. Москве от 06.07.2010 № 20-14/4/070889);
— платежные документы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки, справки-счета и т. п.). По мнению чиновников (см. Письмо УФНС России по г. Москве от 18.02.2011 № 20-14/4/15255@), договор купли-продажи, акт приема-передачи, а также товарная накладная не подтверждают уплату денежных средств (такой вывод был сделан по ситуации, когда объектом продажи являлся автомобиль).
Вместе с тем в Письме Минфина от 20.05.2009 № 03-04-06-01/118 применительно к сделке купли-продажи квартиры указан и такой вариант: включить в текст договора положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью или что в момент подписания договора произошла передача денег между покупателем и продавцом.
24) Есть ли какие-то законодательные предписания, когда следует использовать фиксированный неподтвержденный вычет, а когда — документально подтвержденный?
Нет. Налогоплательщик сам определяет, какой из двух способов уменьшения налогооблагаемой базы он использует. Налогоплательщик вправе выбрать наиболее выгодный для себя способ в зависимости от конкретной ситуации.
25) Можно ли совмещать два вида налоговых вычетов при продаже двух и более объектов имущества: по одному объекту использовать фиксированный вычет, а по другому — вычет в размере документально подтвержденных расходов?
Ранее налоговые органы считали, что разные виды уменьшения налогооблагаемой базы по одному виду имущества (например, по квартире и комнате, или по автомобилю и мотоциклу) не могут быть использованы в одном периоде и что уменьшить налогооблагаемую базу по всем объектам одного вида надо будет либо на величину фиксированного вычета в 1 млн. для недвижимого или 250 тыс. рублей для иного имущества, либо использовать по всем объектам одного вида вычет в размере документально подтвержденных расходов. В то же время подход Минфина России к решению этого вопроса иной — и именно он в последнее время применяется на практике. Конечно, разъяснительные письма Минфина не носят нормативного характера — в отличие от федеральных законов и кодексов, но до внесения изменений в законодательство именно этими письмами сейчас руководствуются налоговые инспекторы.
Итак, Минфин в письме от 03.06.2009 № 03-04-05-01/418 указал, что при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры, в размере до 1 млн. руб. и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением. Далее аналогичное разъяснение было дано и применительно к продаже двух автомобилей (Письмо Минфина России от 15.03.2011 № 03-04-05/9-133). Позиция также подтверждена Письмами Минфина от 13.01.2011 № 03-04-05/7-3, от 17.12.2010 № 03-04-05/7-737, ФНС России от 21.08.2009 № 3-5-04/1308@.
26) Налоговый вычет при продаже имущества привязывается к объекту, к человеку или к налоговому периоду?
См. ответ на предыдущий вопрос. Налоговый вычет в размере 1 млн. рублей для объектов недвижимости и 250 тыс. рублей для иного имущества привязывается к налоговому периоду (то есть календарному году), вне зависимости от количества проданных объектов. И, разумеется, вычет привязан к налогоплательщику-владельцу имущества.
По ценным бумагам действует иной порядок (см. вопросы № 34–37)
27) Переносится ли неиспользованный остаток вычета на другие продаваемые объекты?
Если речь идет о законодательно установленном вычете в размере 1 млн. рублей или 250 тыс. рублей, то да, в рамках одного налогового периода (то есть календарного года) «неиспользованный остаток» по одному объекту может быть перенесен на другой.
Например, если вы продаете в одном календарном году 2 машины договорной стоимостью 100 и 150 тыс. рублей, то вычета в размере 250 тыс. рублей хватит на обе машины.
А если вы применяете по двум объектам вычет в размере фактически произведенных расходов, то по каждому объекту можно зачесть только расходы, осуществленные именно по нему.
Пример: Сидорова К. З. продает 2 машины: одну за 500 тыс. рублей (и есть документы, подтверждающие, что она ее приобрела за 700 тыс. рублей), другую за 400 тыс. рублей (есть документы, подтверждающие стоимость его приобретения за 250 тыс.). Оба транспортных средства продаются в одном налоговом периоде (календарном году) и находились в собственности менее 3 лет.
Применяя вычет по факту документально подтвержденных расходов, имеем: (500000 – 500000 + 400000 – 250000) × 13 % = 150000 × 13 % = 19500 рублей налога к уплате.
То есть 200 «оставшихся» тысяч (500000 – 700000) нельзя перенести для покрытия облагаемого остатка по другой машине.
28) Переносится ли неиспользованный остаток имущественного вычета при продаже имущества на последующие налоговые периоды?
Нет, не переносится. Если, скажем, вы по документам продали машину за 100 тыс. рублей, то 150 тысяч рублей «неиспользованного» остатка вычета на следующие налоговые периоды не переносятся. Аналогично и с недвижимым имуществом.
Однако имущественный налоговый вычет в размере убытка от операций с ценными бумагами и финансовыми инструментами срочных сделок может быть перенесен на следующие налоговые периоды.
29) Как можно оптимизировать налоговый вычет, если надо продать несколько объектов одного вида имущества?
Прежде всего посмотрите, не сохранилось ли у вас документов, подтверждающих стоимость приобретения продаваемого имущества. А также — сколько времени остается до истечения трех лет владения имуществом.
Если надо продать объекты одного вида имущества, по которым не сохранилось документов, подтверждающих расходы, то можно разбить разные сделки купли-продажи по разным налоговым периодам, если время терпит (скажем, одну сделку провести в декабре, а другую — в январе следующего года).
Если время не терпит и надо продать в одном налоговом периоде имущество, можно привлечь близких родственников, если предполагаемая сумма продажи соответствует размеру фиксированного вычета. Но для этого потребуется заключить договор дарения. Скажем, надо продать две машины, а документов, подтверждающих понесенные расходы, нет. В этом случае, чтобы на оба автомобиля иметь возможность получить вычет по 250 тыс. рублей, одну из машин можно подарить супругу/супруге, чтобы он(а) ее и продал(а). Смысл в том, что сделки дарения между близкими родственниками не облагаются подоходным налогом, а при продаже подаренного имущества можно применить налоговый вычет.
Пример: супруги имеют 2 машины, оформленные на имя мужа. Они хотят продать оба авто по 300 тыс. рублей каждое. Обе машины были в собственности менее 3-х лет, а документов, подтверждающих понесенные расходы по их приобретению, не сохранилось.
При продаже мужем-собственником обеих машин в одном налоговом периоде (допустим, он отражает в справке-счете реальные суммы) налог будет такой: (300000 + 300000 – 250000) × 13 % = 45500. Согласитесь, немало.
Если же он дарит своей жене одну из машин (в данном случае по факту дарения супруга налог не уплачивает в соответствии с законодательством), и оба супруга продают по машине за 300 тыс. рублей, то совокупные расходы семьи на уплату налогов будут такими: ((300000 – 250000) + (300000 – 250000)) × 13 % = 100000 × 13 % = 13000. Разница существенная.
Если декларировать к вычету с суммы дохода фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, в случае, если имущество продано дороже, чем было куплено, можно попробовать приложить документы, подтверждающие расходы на «улучшение потребительских качеств» данного имущества.
И, наконец, самый простой способ — указать в документах сумму продажи, сопоставимую с суммой имущественного налогового вычета. Даже если налоговики заподозрят занижение, по факту доказать это будет довольно сложно (см. вопрос № 30).
30) Проверяет ли налоговая инспекция соответствие цены продаваемого имущества рыночным ценам?
Пока налоговые органы не слишком внимательно смотрят на декларируемые суммы продажи имущества, хотя в соответствии с Налоговым кодексом вам теоретически могут доначислить налоги исходя из рыночных цен (об этом чуть ниже). Конечно, в свете курса правительства на повышение собираемости налогов нельзя поручиться, что не будет дан сигнал на проверку сделок по продаже имущества физлицами с целью выявления фактов уклонения от уплаты налогов, и тогда придется объяснять, почему вы продали имущество слишком дешево.
Один мой знакомый, продавая роскошный и почти новый Мерседес, перестраховался таким образом: одновременно с подачей объявления о продаже машины на Интернет-ресурсах он дал объявление в печатной газете о том, что продает БИТЫЙ Мерседес за 250 тыс. рублей.
Несмотря на то, что налоговые органы имеют право доначислить налог, если сумма сделки более чем на 20 % отклоняется от рыночных цен по аналогичным объектам, на практике это не применяется в силу одной простой вещи: поскольку применительно к имуществу физлиц полностью идентичных товаров быть не может (разное физическое состояние квартиры, машины, различные сопутствующие факторы и т. п.), необходимо заказывать стороннюю экспертную оценку имущества. Во-первых, это деньги, и немалые, если брать всю совокупность такого рода сделок. Во-вторых, в случае с проданным имуществом оно уже принадлежит другому владельцу, который имеет право просто не пустить оценщика в квартиру или не предоставить ему машину. Не говоря уже о том, что новым собственником могут быть произведены различные манипуляции с имуществом (машина — разбита, в квартире — проведен дорогой ремонт и т. п.), а актуальность оценки должна быть на момент продажи имущества. То есть при предоставлении документов о цене продажи имущества в апреле года, следующего за годом продажи, попросту утечет слишком много воды для оценки.
31) Надо ли подавать декларацию, если величина имущественного налогового вычета больше или равна сумме, вырученной от продажи имущества?
Да, декларацию подать надо, если имущество, факт выбытия которого из вашего владения фиксируется соответствующими органами, находилось в вашей собственности менее трех лет.
32) Если я продаю и одновременно покупаю имущество, возможен ли взаимозачет по налогам?
Ответ на этот вопрос зависит от того, какое имущество вы продаете. Если речь идет о недвижимости, то в ряде случаев взаимозачет возможен (этот вопрос будет подробно рассмотрен далее, см. вопрос № 110). Возможен зачет в части ценных бумаг, причем в течение 10 лет. Если речь идет об ином имуществе, то невозможен.
Например, если вы продаете машину за 700 тыс. рублей и сразу покупаете другую за 900 тыс. рублей, то это две разные, никак не увязанные с точки зрения налога сделки.
33) Пенсионеры и льготные категории граждан пользуются вычетом на общих основаниях или имеют льготы?
Льгот в данном случае нет. Вычет применяется на общих основаниях.
2.2. Налоговые вычеты при операциях с ценными бумагами и с финансовыми инструментами срочных сделок
34) Каковы особенности налоговых вычетов по ценным бумагам?
Под «налоговым вычетом» применительно к ценным бумагам и финансовым инструментам срочных сделок (ФИСС) в Налоговом кодексе понимается перенос убытков на последующие периоды.
В соответствии со статьями 214.1 и 220.1 Налогового кодекса РФ, перенос налогоплательщиками убытков на будущее осуществляется в отношении убытков, полученных начиная с налогового периода 2010 года, и только по инструментам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг. Налогоплательщики, получившие убытки в предыдущих налоговых периодах по операциям с ценными бумагами и с ФИСС, вправе уменьшить налоговую базу по операциям с ценными бумагами и ФИСС соответственно в текущем налоговом периоде на всю сумму полученного ими убытка или на часть этой суммы (перенести убыток на будущие периоды).
Налогоплательщик вправе осуществлять перенос убытка на будущие периоды в течение 10 лет, следующих за тем налоговым периодом, в котором получен этот убыток.
При этом убыток, не перенесенный на ближайший следующий год, может быть перенесен полностью или частично на следующий год из последующих девяти лет.
И, наконец, суммы убытка, полученные по операциям с ценными бумагами, при переносе на будущие периоды уменьшают налоговую базу по аналогичным операциям. То же самое — и с ФИСС.
Налогоплательщик обязан хранить документы, подтверждающие объем понесенного убытка, в течение всего срока, когда он уменьшает налоговую базу текущего налогового периода на суммы ранее полученных убытков.
35) Каким образом надо заявить свое право на налоговый вычет по операциям с ценными бумагами?
Налогоплательщик может воспользоваться налоговым вычетом (по прошлым убыткам) только при подаче налоговой декларации не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Важно: налоговый агент не может учесть такой налоговый вычет при исчислении и удержании налога (см. Письмо Минфина РФ от 15.09.2011 № 03-04-05/4-665), а возврат налога при применении права на налоговый вычет может осуществить только налоговый орган, по факту его выявления. После получения от налогоплательщика заявления и подтверждающих документов налоговый орган в течение 3-х месяцев проводит камеральную проверку, а затем возвращает деньги. Пока Налоговым кодексом не предусмотрен перечень и вид документов, который должен предоставить налогоплательщик при подтверждении объема понесенного убытка. Из этого делаем вывод, что если налогоплательщик понес убытки при осуществлении операций через налогового агента, то форма (вид) таких документов может быть предусмотрена налоговым агентом. Например, в виде произвольной справки о размере понесенных убытков.
36) Какие вычеты используются при осуществлении текущих операций купли-продажи ценных бумаг?
При осуществлении купли-продажи ценных бумаг налоговый агент не применяет вычеты, а уменьшает при расчете налога суммы дохода от продажи ценных бумаг и ФИСС на суммы расхода по видам бумаг и ФИСС. Разница и облагается 13 %-ным налогом (для резидентов).
К доходам по ценным бумагам относятся доходы от реализации (погашения) ценных бумаг. Бумаги признаются реализованными/приобретенными в случае прекращения обязательств налогоплательщика передать/принять соответствующие ценные бумаги зачетом встречных однородных требований; однородными признаются требования по передаче имеющих одинаковый объем прав ценных бумаг одного эмитента, одного вида, одной категории или одного паевого инвестиционного фонда.
Доходы в виде процента (купона, дисконта) также включаются в доходы по операциям с ценными бумагами.
Доходами по операциям с ФИСС признаются доходы от реализации финансовых инструментов срочных сделок, включая полученные суммы вариационной маржи и премии по контрактам. При этом доходами по операциям с базисным активом ФИСС признаются доходы, полученные от поставки базисного актива при исполнении таких сделок.
Доходы по операциям с базисным активом ФИСС включаются в доходы по операциям с ценными бумагами, если базисным активом ФИСС являются ценные бумаги; в доходы по операциям с ФИСС, если базисным активом финансовых инструментов срочных сделок являются другие ФИСС; либо в другие доходы налогоплательщика в зависимости от вида базисного актива.
Расходами по операциям с ценными бумагами и расходами по операциям с финансовыми инструментами срочных сделок признаются документально подтвержденные и фактически осуществленные налогоплательщиком расходы, связанные с приобретением, реализацией, хранением и погашением ценных бумаг, с совершением операций с финансовыми инструментами срочных сделок, с исполнением и прекращением обязательств по таким сделкам.
Это:
• суммы, уплачиваемые эмитенту ценных бумаг (управляющей компании паевого инвестиционного фонда) в оплату размещаемых (выдаваемых) ценных бумаг, а также суммы, уплачиваемые в соответствии с договором купли-продажи ценных бумаг, в том числе суммы купона;
— суммы уплаченной вариационной маржи и (или) премии по контрактам, а также иные периодические или разовые выплаты, предусмотренные условиями финансовых инструментов срочных сделок;
• оплата услуг, оказываемых профессиональными участниками рынка ценных бумаг, а также биржевыми посредниками, клиринговыми центрами, депозитариями и т. п.;
• надбавка, уплачиваемая управляющей компании паевого инвестиционного фонда при приобретении инвестиционного пая, и скидка, уплачиваемая управляющей компании паевого инвестиционного фонда при погашении пая;
• расходы, возмещаемые профессиональному участнику рынка ценных бумаг, управляющей компании, осуществляющей доверительное управление имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд;
• биржевой сбор (комиссия);
• суммы процентов, уплаченные налогоплательщиком по кредитам и займам, полученным для совершения сделок с ценными бумагами (включая проценты по кредитам и займам для совершения маржинальных сделок), в пределах сумм, рассчитанных исходя из действующей на дату выплаты процентов ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, увеличенной в 1,1 раза, — для кредитов и займов, выраженных в рублях, и исходя из 9 % — для кредитов и займов, выраженных в иностранной валюте;
• другие расходы, непосредственно связанные с операциями с ценными бумагами и ФИСС.
Если ценные бумаги были вами унаследованы или вам подарены, то в составе расходов учитываются документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этих ценных бумаг.
При определении брокером (иным налоговым агентом) налоговой базы по операциям с ценными бумагами брокер учтет и те расходы, которые налогоплательщик произвел без его участия, если последний подаст соответствующее заявление.
В целях определения налоговой базы по доходам по операциям с ценными бумагами и по операциям с финансовыми инструментами срочных сделок эти доходы делятся на 4 группы:
1) от ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг;
2) от ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг;
3) от финансовых инструментов срочных сделок, обращающихся на организованном рынке;
4) от финансовых инструментов срочных сделок, не обращающихся на организованном рынке.
Отнесение ценных бумаг и ФИСС к обращающимся или не обращающимся на организованном рынке ценных бумаг происходит на дату реализации бумаги/инструмента. К ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, относятся: ценные бумаги, допущенные к торгам российского организатора торговли на рынке ценных бумаг, в том числе на фондовой бирже; инвестиционные паи открытых паевых инвестиционных фондов, управление которыми осуществляют российские управляющие компании; ценные бумаги иностранных эмитентов, допущенные к торгам на иностранных фондовых биржах.
Для признания ценной бумаги обращающейся на организованном рынке необходимо, чтобы за последние три месяца ее котировка рассчитывалась хотя бы один раз.
Финансовый результат определяется по окончании налогового периода (если иное не установлено законодательством) по каждой операции и по каждой совокупности операций (из указанных выше четырех групп) как разница между доходами и расходами.
Однако с учетом того, что внутри групп и подгрупп в соответствии с НК РФ результаты могут сальдироваться, налоговые агенты (брокеры) рассчитывают для своих клиентов финансовый результат по следующим группам операций:
— с ценными бумагами, паями ПИФов, обращающимся на ОРЦБ (за исключением операций РЕПО и операций займа ценными бумагами);
— по ФИСС, обращающимся на ОРЦБ, базисным активом которых являются ценные бумаги, фондовые индексы;
— по ФИСС, обращающимся на ОРЦБ, базисным активом которых не являются ценные бумаги, фондовые индексы;
— по ценным бумагам, не обращающимся на ОРЦБ;
— по ФИСС, не обращающимся на ОРЦБ;
— по операциям займа ценных бумаг, обращающимся на ОРЦБ;
— по операциям РЕПО с ценными бумагами, обращающимися на ОРЦБ.
При этом убыток по операциям с ценными бумагами, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг (далее ОРЦБ), уменьшает налоговую базу по операциям с ФИСС, обращающимся на ОРЦБ, базисным активом которых являются ценные бумаги и фондовые индексы.
Сумма убытка по ФИСС, обращающимся на ОРЦБ, базисным активом которых являются ценные бумаги и фондовые индексы, уменьшают налоговую базу по ценным бумагам, обращающимся на ОРЦБ.
Сумма убытка по ФИСС, обращающимся на ОРЦБ, базисным активом которых не являются ценные бумаги и индексы (иные), уменьшает налоговую базу по операциям с ФИСС, обращающимися на ОРЦБ.
Сумма убытка по ФИСС, обращающимся на ОРЦБ, базисным активом которых являются ценные бумаги и индексы, уменьшает налоговую базу по операциям с ФИСС, обращающимися на ОРЦБ, базисным активом которых не являются ценные бумаги и индексы (иные).
Убыток по операциям РЕПО уменьшает доходы по операциям с ценными бумагами, как обращающимися, так и не обращающимися на ОРЦБ — пропорционально (в зависимости от стоимости ценных бумаг, являющихся объектом операций РЕПО, обращающихся на ОРЦБ, и стоимости ценных бумаг, являющихся объектом операций РЕПО, не обращающихся на ОРЦБ).
Все эти взаимозачеты применяются при определении налоговой базы по окончании налогового периода, а также в случае прекращения действия до окончания налогового периода последнего договора налогоплательщика с налоговым агентом.
Пример расчета
Допустим, по итогам года клиент имеет следующий финансовый результат от своих операций:
1) Акции ОАО «Лукойл» — убыток 400 рублей
Акции ОАО «Газпром» — прибыль в 100 рублей
Итого — убыток 300 рублей (по операциям с ценными бумагами, обращающимися на организованном рынке ценных бумаг)
2) Фьючерс на акции Газпром — убыток 1200 рублей
Фьючерс на индекс РТС — прибыль 2000 рублей
Опцион на фьючерс на индекс РТС — убыток 600 рублей
Итого — прибыль 200 рублей (по операциям с «фондовыми» финансовыми инструментами, обращающимися на организованном рынке)
Далее сальдируем финансовые результаты: сумма убытка по операциям с ценными бумагами, обращающимися на ОРЦБ, уменьшает налоговую базу по операциям с «фондовыми» финансовыми инструментами, обращающимися на организованном рынке.
В нашем примере это убыток в размере 300 рублей и прибыль в размере 200 рублей. Таким образом, прибыль в размере 200 рублей мы уменьшаем только на 200 рублей. В итоге получаем налогооблагаемую базу, равную нулю.
Оставшаяся сумма убытка в размере 100 рублей может быть перенесена в последующие налоговые периоды.
При расчете финансового результата от реализации ценных бумаг расходы в виде стоимости приобретения ценных бумаг признаются по стоимости первых по времени приобретений (ФИФО).
Оценка финансового результата от реализации ценных бумаг при методе FIFO (first in, first out) основана на допущении, что ценные бумаги продаются в последовательности их поступления (приобретения). Т. е. ценные бумаги, первыми поступившие в продажу, должны быть оценены по себестоимости первых по времени приобретения ценных бумаг, числящихся на начало дня (торговой сессии).
Например: вы купили в начале дня 100 акций ООО «Ромашка» за 100 рублей, потом докупили еще 50 акций, но уже по цене 120 рублей. В конце дня вы продали 80 акций по 150 рублей — они при расчете финансового результата будут учитываться по цене приобретения 100 рублей.
37) В каких случаях при продаже ценных бумаг можно получить вычет в полном размере дохода от продажи?
Во-первых, если вы в прошлых налоговых периодах имели убыток, то на сумму убытка можете уменьшить доходы от реализации ценных бумаг (см. ответ на вопросы № 34–35).
Во-вторых, есть перечень доходов по операциям с ценными бумагами, полностью освобождаемых от налогообложения (ст. 217, ст. 284.2 НК). Формально слово «вычет» здесь не употребляется, но тем не менее целесообразно привести этот перечень.
Освобождаются от налогообложения операции с ценными бумагами в следующих случаях.
А) Если на дату реализации (погашения) акций (долей участия) они непрерывно принадлежали налогоплательщику на праве собственности или ином вещном праве более пяти лет, не подлежат налогообложению:
— доходы, получаемые от реализации (погашения) долей участия в уставном капитале российских организаций;
— акции российских организаций, относящиеся к ценным бумагам, не обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, в течение всего срока владения налогоплательщиком такими акциями;
— акции российских организаций, относящиеся к ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, и в течение всего срока владения налогоплательщиком такими акциями являющиеся акциями высокотехнологичного (инновационного) сектора экономики;
— акции российских организаций, которые на дату их приобретения налогоплательщиком относились к ценным бумагам, не обращающимся на организованном рынке ценных бумаг, а на дату их реализации или иного выбытия (в том числе погашения) стали относиться к ценным бумагам, обращающимся на организованном рынке ценных бумаг и являющимся акциями высокотехнологичного (инновационного) сектора экономики.
Вышеуказанные пункты применяются в отношении ценных бумаг (долей в уставном капитале), приобретенных налогоплательщиками начиная с 1 января 2011 года.
Б) Не подлежат налогообложению суммы процентов по государственным казначейским обязательствам, облигациям и другим государственным ценным бумагам бывшего СССР, государств — участников Союзного государства и субъектов Российской Федерации, а также по облигациям и ценным бумагам, выпущенным по решению представительных органов местного самоуправления.
2.3. Продаем автомобиль
38) Можно ли апеллировать к логике сделки, если документальные расходы на автомобиль слишком низкие?
Налоговая инспекция рассматривает только официальные документы, подтверждающие расходы на приобретение авто (договор купли-продажи, договор автокредита, справку-счет, все платежные документы и т. п.).
Допустим, при покупке подержанной машины вы реально заплатили за машину 900 тыс. рублей, но в договоре купли-продажи или справке-счете фигурирует 100 тыс. рублей (например, так захотел прежний хозяин). А продали машину автосалону по зачетной системе trade-in за 600 тыс. рублей. Налоговая сочтет, что вы купили авто за 100 тысяч, соответственно, налогооблагаемая база составит 500 тыс. рублей, а налог к уплате составит 500 тыс. × 13 % = 65 тыс. рублей. В этом случае вам будет выгоднее заявить вычет в размере 250 тыс. рублей без предоставления документов (второй вариант).
Здесь, таким образом, имеют место некие двойные стандарты: с одной стороны, если вы продаете свое имущество подозрительно дешево, вам все же могут задать соответствующие вопросы, а с другой стороны, если по документам вы приобрели имущество за неадекватно низкую цену и пытаетесь объяснить, что не могла почти новая дорогая иномарка стоить 100 тыс. рублей, налоговики останутся глухи и слепы. В случае с недвижимым имуществом ситуация несколько другая (см. ответ на вопрос № 82) — если налоговая получает сигнал, что продавец квартиры занизил сумму подлежащей налогообложению сделки, к нему будут приняты соответствующие меры.
Другой вариант — допустим, вам надо логически обосновать слишком низкую стоимость автомобиля. Частично ответ дан выше, на вопрос № 30.
39) Если я применяю вычет в размере фактически произведенных расходов, какие расходы я могу включить при продаже машины?
Если вам выгоднее применить вычет в размере фактически произведенных расходов, то, помимо затрат непосредственно на приобретение имущества, расходами могут признаваться и затраты на его неотделимые улучшения, предпродажную подготовку, а также некоторые расходы, связанные с оформлением сделки купли-продажи. Например, применительно к автомобилю это могут быть расходы на защитное покрытие, дополнительное оборудование и т. п. (при этом будет целесообразно упомянуть в договоре купли-продажи отдельным пунктом тот факт, что после совершения сделки новым владельцем будут проведены работы по улучшению тех или иных характеристик автомобиля, в противном случае вам могут отказать во включении данных расходов). Налоговая расценивает такого рода расходы как произведенные в целях улучшения потребительских качеств имущества (п. 1 Письма ФНС России от 18.12.2006 № 04-2-02/753@, Письмо УМНС России по г. Москве от 01.08.2003 № 27-08н/42714). Применительно к недвижимости ситуация иная (об этом будет рассказано в соответствующем разделе).
40) Можно ли включить в расходы по приобретению ввезенного из-за границы автомобиля таможенные платежи и комиссии банка?
Эта ситуация прописана в Письме Минфина № 03-04-05-01/864 от 07.12.2009. К расходам, связанным с получением доходов от продажи автомобиля, относится, в частности, стоимость таможенного оформления, приобретенного в иностранном государстве, а также суммы оплаты услуг банка по приему и перечислению таможенных платежей в соответствии с действующим законодательством. При этом Минфин отмечает, что нельзя будет принять к вычету расходы, связанные с обязательным страхованием автогражданской ответственности (ОСАГО), поскольку данные расходы не относятся к расходам, связанным с получением доходов от продажи автомобиля.
41) Какой вычет предоставляется при зачетной схеме покупки автомобиля (trade-in), когда цена продажи старой машины учитывается в цене новой?
Доход от продажи имущества, находившегося в собственности менее 3-х лет, облагается налогом на доходы физлиц (НДФЛ). В случае с движимым имуществом доход может быть уменьшен на сумму расходов на приобретение проданного автомобиля или на сумму налогового вычета в размере не более 250000 рублей. Применительно к продаже автомобиля по зачетной схеме никаких исключений из этого правила нет. Взаимозачеты возможны лишь при продаже и покупке недвижимости в одном налоговом периоде, однако не всегда.
42) Каковы особенности декларирования дохода от продажи автомобиля по генеральной доверенности?
Декларировать доходы надо тогда, когда официально меняется собственник авто. Соответственно, если тот человек, которому вы продали машину по доверенности, продает ее до истечения трехлетнего срока с того момента, как машина оказалась официально в вашей собственности, у вас возникнет обязанность подать декларацию. Причем вполне вероятно, что вы о факте продажи машины узнаете только по получении информационного письма о необходимости подачи декларации. При этом вам необходимо будет предъявить документы, подтверждающие стоимость продажи авто по доверенности. То есть необходимо держать связь с покупателем машины по доверенности, чтобы он смог передать вам документы. Кстати, если покупатель по каким-то причинам захочет вам «отмстить» (например, он посчитал, что вы продали ему недостаточно хороший автомобиль), он может просто указать в документах завышенную стоимость продажи — и вам придется платить налог.
И еще один неприятный момент: до тех пор, пока машина числится за вами по данным учета ГИБДД — хоть до скончания веков — вам ежегодно будет приходить транспортный налог. А также, с введением видеокамер, фиксирующих нарушения ПДД, вам же будут приходить и штрафы. Так что хорошо подумайте, прежде чем продавать свою машину по доверенности.
43) Если за машину платил один из супругов, а оформлена она на имя другого, как декларировать фактически понесенные расходы при продаже машины до истечения 3-х лет нахождения в собственности?
Если мы имеем дело с официальным зарегистрированным браком, то считается, что имущество находится в общей совместной собственности (если не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный режим собственности) и каждый имеет право на имущественный налоговый вычет вне зависимости от того, на имя кого из супругов оно оформлено и кто вносил деньги и является плательщиком по документам (Письмо Минфина РФ от 02.07.12 г. № 03-04-05/9-819). Например, если муж покупал на имя жены машину (был плательщиком, а владельцем записана жена), то жена при продаже машины до истечения трех лет владения может заявлять к вычету всю сумму расходов, понесенных мужем на автомобиль.
44) Как оптимизировать налоговые вычеты при продаже одной или нескольких машин?
См. ответ на вопрос № 29.
2.4. Продаем недвижимость
Ряд вопросов о налогообложении и декларировании доходов при продаже имущества, в том числе недвижимого, освещен в разделе 2.1. Сейчас мы более предметно остановимся на некоторых специфических вопросах, связанных с продажей именно объектов недвижимости.
Но сначала — краткое повторение пройденного. В соответствии со ст.220 НК, налоговый вычет при продаже имущества можно применить, если вы продаете жилой дом, квартиру, комнату, дачу, садовый домик, земельный участок, а также доли в перечисленном выше имуществе. Подавать декларацию необходимо, если имущество находилось менее 3-х лет в собственности. Однако подача декларации не всегда означает уплату налога — в ряде случаев благодаря возможностям уменьшения налогооблагаемой базы платить ничего не придется. Уменьшить налогооблагаемую базу можно либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этой самой недвижимости, либо (при отсутствии таких документов) — на сумму, не превышающую 1 млн. рублей.
Пример. Вы продали квартиру за 4,5 млн. рублей, находящуюся в вашей собственности менее трех лет, и у вас сохранились документы, подтверждающие, что в свое время вы потратили на ее покупку 3,8 млн. рублей. В таком случае вы должны будете заплатить налог с 700 тыс. рублей (4,5 млн. — 3,8 млн.), а именно: 700 тыс. × 13 % = 91 тыс. рублей. Если же документов, подтверждающих ваши расходы, не сохранилось, то налог к уплате будет рассчитан так: (4,5 млн. — 1 млн.) × 13 % = 3,5 млн. × 13 % = 455 тыс. рублей.
Но, конечно, на практике каждая конкретная ситуация может иметь свои особенности, которые не прописаны в Налоговом кодексе. Далее мы рассмотрим различные нюансы сделок продажи недвижимости и приведем необходимые ссылки на разъяснения госорганов по той или иной ситуации.
45) Как считается срок владения недвижимостью для новостройки, покупки на вторичном рынке, дарения, наследования?
Давайте разберем по порядку. Если вы «всю жизнь» жили в муниципальной квартире и потом ее приватизировали, то срок владения будет отсчитываться с момента приватизации.
Если жилье приобретается на стадии строительства по договору инвестирования или договору участия в долевом строительстве, то будущий собственник такого имущества может пользоваться им и до регистрации права собственности на недвижимость в установленном порядке, например, с момента ее получения по акту передачи. Но срок нахождения квартиры в собственности налогоплательщика отсчитывается с даты регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (письма Минфина России от 03.06.2009 № 03-04-05-01/415, от 23.10.2008 № 03-04-05-01/395).
Если право собственности на жилье признано судом, то срок его нахождения в собственности будет определяться с момента принятия решения судом (если данное решение не было отменено по итогам рассмотрения кассации) — см. письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2008 № 18-14/4/1222007@.
Право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя) независимо от даты государственной регистрации указанных прав (ст. 218, 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
46) Как следует декларировать продажу недвижимости, если доли выкупались по частям, и срок владения долями разный — как больше, так и меньше трех лет?
Ранее налоговые органы настаивали на том, что в этом случае надо платить налог с доли, находившейся во владении менее трех лет. Однако в письмах Минфина от 08 апреля 2011 года № 03-04-05/5-239 и от 24 января 2012 г. № 03-04-05/9-64 разъяснено, что если квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения состава собственников и размера их долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи данной квартиры не подлежат налогообложению.
Обоснование таково: согласно ст. 235 Гражданского кодекса изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе перехода права собственности на квартиру к одному из сособственников, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Таким образом, с точки зрения налогообложения при изменении доли в квартире срок владения исчисляется от даты покупки первой доли в ней.
47) Как определить срок нахождения имущества у одного из супругов, если имущество было записано на другого супруга?
Согласно законодательству, общим имуществом супругов является приобретенное за период брака имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (если иное не предусмотрено брачным договором).
Определение Конституционного Суда № 444-О от 02.11.2006 указывает, что в случае смерти одного из супругов срок владения имуществом для пережившего супруга определяется с момента приобретения этого имущества одним из супругов, а не с даты перерегистрации такого имущества на пережившего супруга.
Вполне логично распространить данную трактовку и на порядок определения срока владения имуществом в случаях продажи недвижимости, право собственности на которую было переоформлено на каждого или одного из супругов при разделе имущества, в том числе и при разводе. Хотя совершенно не факт, что налоговые органы с такой позицией будут согласны. По крайней мере, пока нет соответствующего разъяснения на конкретную ситуацию при разделе имущества.
48) Как исчисляется срок владения самовольной постройкой?
В письме от 5 июля 2012 года № 03-04-05/7-846 Минфин разъяснил порядок уплаты налога в случае продажи самовольно построенной жилой недвижимости, если суд признал право собственности налогоплательщика на самовольные постройки. Моментом возникновения права собственности является дата вступления в силу решения суда.
49) Если приватизированная квартира находилась в доме, который попал под снос, и взамен снесенного жилья была получена квартира в новостройке, которая продается до истечения трех лет с момента оформления права собственности, то как исчисляется срок владения квартирой?
Формально получается, что продаваемый объект находится в собственности менее 3 лет, и в этом случае при продаже квартиры полагается вычет в размере 1 млн. рублей. Однако имеются шансы выиграть дело в суде и не платить никаких налогов с продажи.
50) Можно ли по одному из двух проданных в одном году объектов недвижимости использовать вычет в размере 1 млн. рублей, а по другому — в размере документально подтвержденных расходов?
В ответе на вопрос № 25 уже было сказано о неоднозначности подходов к решению данного вопроса. Формально налоговое законодательство (ст. 220 НК РФ) не содержит оговорок о том, что замена имущественного вычета может быть произведена в отношении доходов от продажи каждого объекта имущества. Поэтому при буквальном прочтении этой нормы выходит, что замене подлежит вычет в целом. Именно такой позицией ранее руководствовались налоговые органы. В то же время подход Минфина России к решению этого вопроса иной — и именно он в последнее время применяется на практике. Конечно, разъяснительные письма Минфина не носят нормативного характера — в отличие от федеральных законов и кодексов, но до внесения изменений в законодательство именно этими письмами сейчас руководствуются налоговые инспекторы.
Итак, Минфин в письме от 03.06.2009 № 03-04-05-01/418 указал, что при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры, в размере до 1 млн. руб. и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.
Эта позиция подтверждена и в Письмах Минфина России от 15.03.2011 № 03-04-05/9-133, от 13.01.2011 № 03-04-05/7-3, от 17.12.2010 № 03-04-05/7-737, ФНС России от 21.08.2009 № 3-5-04/1308@.
51) Какие расходы можно учесть в составе документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости при ее продаже до истечения 3-х лет?
Исчерпывающего перечня не существует. НК дает широкую и расплывчатую формулировку «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов». В территориальных налоговых органах по этому вопросу позиции могут различаться.
При обращении в налоговые органы рекомендую сослаться на следующие документы:
• Письмо ФНС РФ от 25.01.2007 № 04-2-02/63@, в котором указано, что в составе фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, налогоплательщик вправе учесть документально подтвержденные суммы затрат, произведенные налогоплательщиком в целях улучшения потребительских качеств этого имущества;
• Письмо Минфина РФ от 24.01.2011 г. № 03-04-05/9-25, где указано, что можно отнести документально подтвержденные расходы на ремонт и отделку квартиры в целях ее подготовки для последующей продажи и не включавшиеся в имущественный налоговый вычет по приобретению указанной квартиры;
• Письмо Минфина РФ от 16.02.2011 г. № 03-04-05/9-84, где указано, что документально подтвержденные расходы по оказанию риелторских услуг могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ — причем это касается только налогоплательщика, продающего квартиру (а не покупающего).
52) Принимаются ли в счет вычета расписки, полученные от продавца недвижимости, если в договоре купли-продажи фигурировала другая сумма?
Разумеется, налоговая инспекция рассматривает только официальные документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости (договор купли-продажи, договор ипотеки, все платежные документы и т. п.). Это значит, что в случае, когда вы заплатили за квартиру 3,5 млн. рублей, но в договоре купли-продажи фигурирует 500 тыс., а оставшиеся 3 млн. рублей — в расписке, полученной от продавца, налоговая сочтет, что вы купили квартиру за полмиллиона. В этом случае вам будет выгоднее заявить вычет в размере 1 млн. рублей без предоставления документов.
53) Можно ли получить вычет, если продаваемая недвижимость была приобретена по договору мены?
В своем письме от 19 октября 2011 года № 03-04-05/7-754 Минфин России разъяснил, что ст. 567 Гражданского кодекса определено, что к договору мены приравнивается к договору купли-продажи, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены.
При этом при продаже квартиры, приобретенной по договору мены, налогоплательщик вправе включить в сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов стоимость данной квартиры, указанную в договоре мены.
54) Если квартира была куплена частично за счет средств субсидии из бюджета или материнского капитала, можно ли будет при продаже квартиры включить эти средства в состав фактически понесенных расходов?
Нет, бюджетные средства не могут быть заявлены в составе расходов на покупку квартиры и не могут быть зачтены как понесенные налогоплательщиком расходы при продаже. Если, скажем, вы купили квартиру за 10 млн. рублей, из них 3 млн. рублей — бюджетные средства, и квартира продается до истечения 3-х лет за 12 млн. рублей (цена по договору), налог рассчитывается так: (12 млн. — 7 млн.) × 13 % = 5 млн. × 13 % = 650 тыс. рублей.
55) Примут ли в качестве документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, договор купли-продажи между родственниками?
В соответствии с Налоговым кодексом (ст.220) нельзя получить имущественный вычет при покупке квартиры у близких родственников (считаются взаимозависимыми лицами, а сделка «фиктивной»). При этом оговорки про невозможность получения вычета при продаже (в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов) в Налоговом кодексе нет — соответственно, формально здесь ограничений нет, хотя налоговики могут считать иначе.
56) В каком размере можно применить имущественный вычет при продаже жилого дома, если его строительство не завершено, или при продаже прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома до завершения строительства?
В соответствии со ст. 220 НК при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик может уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов. То есть для такого рода расходов не предусмотрен вычет без документального подтверждения в размере 1 млн. рублей (см. Письма Минфина России от 05.07.2011 № 03-04-05/3-479, от 13.12.2010 № 03-04-05/2-725, ФНС России от 06.04.2011 № КЕ-4-3/5392@, УФНС России по г. Москве от 28.11.2008 № 18-14/4/110291), впрочем, он вряд ли будет актуален — даже если у инвестора потерялись документы, их всегда можно восстановить у застройщика.
С недостроенным домом ситуация неоднозначная. В Письмах Минфина России от 14.09.2010 № 03-04-08/10-199 и от 10.03.2010 № 03-04-05/9-93 указано, что жилой дом, строительство которого не завершено, относится к «иному имуществу» и при его продаже налогоплательщик может воспользоваться только вычетом в пределах 250000 рублей (либо уменьшить сумму продажи на величину документально подтвержденных расходов). Однако в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2010 № А13-7028/2009 изложена другая позиция: жилой дом независимо от степени готовности не может быть признан иным имуществом, так как это не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Соответственно, при его продаже физическое лицо вправе заявить вычет без документального подтверждения в размере, не превышающем 1 млн. рублей. Понятно, что для налоговых органов приоритетна позиция финансового ведомства.
57) Если продавец квартиры владею ею менее трех лет и хочет отразить в договоре купли-продажи цену в 1 млн. рублей, чтобы не платить налогов, а покупателю для получения вычета нужна сумма 2 млн. рублей, как поступить?
Действительно, в связи с тем, что налоговый вычет при покупке недвижимости составляет 2 млн. рублей, а при продаже — 1 млн. рублей, нередко возникают споры между продавцом и покупателем о том, какая сумма должна фигурировать в документах. При этом часто не принимается в расчет тот факт, что сумму, с которой требуется уплатить налог продавцу, можно уменьшить не только на упомянутый 1 млн. рублей, но и на величину документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости.
Если же продавец может только претендовать на вычет в размере 1 млн. рублей (скажем, отсутствуют документы, подтверждающие расходы, либо в этих документах фигурируют маленькие суммы), имеет место ситуация: либо покупатель недополучает 130 тыс. рублей (при отражении в договоре суммы в 1 млн. рублей и при условии, что покупатель ранее не пользовался правом на имущественный вычет при приобретении недвижимости), либо продавец должен будет уплатить в качестве налога 130 тыс. рублей (при отражении в договоре суммы в 2 млн. рублей).
Представители налоговых органов говорят, что бывают случаи, когда покупатель в надежде получить вычет в большем объеме идет в налоговую и предъявляет расписки продавца о получении денег. В этом случае налоговая инспекция все равно их во внимание не примет, а вот информацию о полученном продавцом доходе направит в налоговый орган по месту регистрации.
Кроме того, юридически грамотные покупатели, особенно действующие на свой страх и риск, то есть без профессиональных посредников, понимают, что в случае признания сделки недействительной им вернут только сумму, указанную в договоре — таким образом они могут понести существенные потери. Таких покупателей склонить к занижению суммы сделки крайне сложно.
Ситуация несколько упрощается, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита: ряд банков оформляет ипотеку, указывая в договоре сумму в 1 млн. рублей как цену объекта, и сумму в N млн. рублей — на «неотделимые улучшения, капитальный ремонт» и т. п. Это называется «ипотека с занижением». При такой схеме и продавец не платит налог, и покупатель может попробовать воспользоваться вычетом в размере 2 млн. рублей (не факт, однако, что ему этот вычет предоставят — см. вопрос № 79).
58) Как применяется вычет, если продается доля в объекте недвижимости?
Если продается не весь объект недвижимости целиком, а только доля в нем, то с вычетами уже не все так однозначно. Если доли продаются всеми собственниками одновременно, по одному договору купли-продажи, то вычет распределяется пропорционально долям (то есть владелец доли вправе применить вычет в размере 500 тыс. рублей) — эта позиция подтверждена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П, Письмах Минфина России от 31.03.2011 № 03-04-05/7-209, ФНС России от 18.08.2009 № 3-5-03/1282@, УФНС России по г. Москве от 04.02.2010 № 20-14/011120@.
Пример: Семья из четырех человек (долевая собственность, у каждого по 1/4) продает квартиру за 10 млн. Квартира находится в собственности менее трех лет, и документов, подтверждающих понесенные расходы на покупку квартиры, нет. Налог, подлежащий выплате каждым из членов семьи, рассчитывается следующим образом.
10000000 : 4 = 2500000 руб. (доход, полученный каждым из долевых собственников)
1000000 : 4 = 250000 руб. (размер налогового вычета, получаемого каждым из собственников)
2500000 – 250000 = 2250000 руб. (налогооблагаемая база)
2250000 × 13 % = 292500 руб. (налог, подлежащий уплате каждым из собственников).
Если доли продаются в разное время — вычет предоставляется каждому владельцу доли в размере до 1 млн. рублей (Письмо ФНС России от 29.10.2007 № 04-2-03/003109, Письма Минфина России от 10.06.2011 № 03-04-05/7-422, от 15.10.2010 № 03-04-05/7-623).
Также, если продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, то имущественный вычет в пределах 1 млн. рублей применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы вычета (Постановление Конституционного Суда РФ в от 13.03.2008 № 5-П).
При продаже имущества, находившегося в общей совместной собственности, вычет также распределяется, но уже в размерах, согласованных совладельцами между собой (ст. 220 НК РФ). Такое согласие можно составить в простой письменной форме.
Еще раз хочется напомнить, что продавец доли вправе уменьшить доход от продажи своей доли на сумму фактических документально подтвержденных расходов. Разумеется, налоговую базу вы сможете уменьшить только на расходы, соответствующие этой части проданного имущества. Например, при продаже 1/2 доли в квартире налоговая база может быть уменьшена на половину расходов по приобретению квартиры (см. Письмо Минфина России от 26.12.2008 № 03-04-05-01/481).
59) Должны ли платить налог несовершеннолетние дети, если продается их доля квартиры?
В случае продажи недвижимого имущества (объекта или доли в нем) несовершеннолетних детей родители, как законные представители ребенка, должны исполнить за него все налоговые обязательства. В этом случае налоговую декларацию заполняет его родитель, как законный представитель ребенка. Налоговое уведомление на уплату налога, подлежащего уплате в бюджет в соответствии с декларацией, оформляется на имя ребенка, также как и лицевой счет, и выдается на руки родителю (представителю) ребенка. Уплату налога от имени ребенка осуществляет также его родитель, как законный представитель.
60) Каким образом можно оптимизировать налоговый вычет при продаже квартиры?
Прежде всего помните о трехлетнем сроке нахождения в собственности, после которого вы можете указывать любые суммы — налогом они облагаться не будут, равно как и не будут подлежать декларированию. Также помните и о возможности заявить уменьшение дохода от продажи квартиры на сумму фактически произведенных на ее покупку документально подтвержденных расходов, а также на сумму произведенных неотделимых улучшений потребительских качеств (ремонт, отделка, и т. д. и т. п.).
Если же налогоплательщик может претендовать только на фиксированный вычет в пределах 1 млн. рублей (то есть не может документально подтвердить расходы), то при наличии соответствующей договоренности с покупателем собственники продаваемой квартиры могут осуществлять продажу поэтапно, по долям. Как было отмечено в ответе на вопрос № 58, при поэтапной продаже долей в квартире каждый из владельцев доли может получить вычет в пределах 1 млн. рублей.
Ну и, наконец, самый простой способ. Указать сумму продажи квартиры в размере 1 млн. рублей (если покупатель согласится на такой вариант). Несмотря на то, что налоговые органы имеют право доначислить налог, если сумма сделки более чем на 20 % отклоняется от рыночных цен по аналогичным объектам, на практике это не применяется в силу одной простой вещи: поскольку применительно к недвижимости полностью идентичных объектов быть не может (разное физическое состояние квартиры, район, соседи, различные сопутствующие факторы и т. п.), необходимо заказывать стороннюю экспертную оценку имущества. Во-первых, это деньги, и немалые, если брать всю совокупность такого рода сделок. Во-вторых, в случае с проданным имуществом оно уже принадлежит другому владельцу, который имеет право просто не пустить оценщика в квартиру. Не говоря уже о том, что новым собственником могут быть произведены различные манипуляции с имуществом (проведен дорогой ремонт и т. п.), а актуальность оценки должна быть на момент продажи имущества.
В случае, если надо продать две квартиры, по которым не сохранилось документов, подтверждающих произведенные на их покупку расходы, учтите, что фиксированный вычет в пределах 1 млн. рублей распределяется на оба продаваемых объекта. То есть если вы по обеим квартирам укажете продажную цену по 1 млн. рублей, обязанность уплатить налог в сумме 130 тыс. рублей все равно возникнет.
61) Какие важные изменения планируются в части налогообложения продажи недвижимости?
Налоговое законодательство постоянно изменяется. Так, в Минфине хотят лишить граждан налоговых льгот при инвестиционных операциях с недвижимостью. То есть к положению Налогового кодекса о том, что продавец квартиры освобождается от уплаты НДФЛ, если владел жильем более трех лет, хотят добавить дополнительное условие: освобождать от налога только тех продавцов, у кого на момент совершения сделки нет других подобных объектов недвижимости. При этом для тех граждан, кто при смене места жительства сначала покупает новую квартиру, а уже потом продает старую, будут предусмотрены исключения — чтобы воспользоваться налоговой льготой, продать старую квартиру необходимо будет в срок от трех месяцев до года после покупки новой. Уже сейчас понятно, что данное предложение не учитывает множество нюансов и может ударить по среднему классу, поэтому совершенно не факт, что такие изменения все-таки примут.