Имущественный налоговый вычет при покупке имущества позволяет вернуть из бюджета уплаченные налоги. То есть подразумевает вполне реальные «живые» деньги от государства. Пока величина имущественного вычета составляет 2 млн. рублей, но де-факто налогоплательщик может получить как большую сумму (в случае, если он брал ипотеку на приобретение недвижимости), так и гораздо меньшую. В данной части мы поговорим о том, как правильно заявить свое право на вычет, чтобы потом не было «мучительно больно» за упущенную выгоду — учитывая, что этот вид вычета предоставляется каждому налогоплательщику только один раз в жизни.

62) При покупке каких объектов можно претендовать на получение имущественного налогового вычета?

Перечень объектов для получения имущественного вычета при приобретении недвижимости отличается от перечня объектов для имущественного вычета при продаже. Например, дачи и садовые домики в садоводствах входят в перечень недвижимого имущества, по которому в случае продажи налогоплательщик может воспользоваться вычетом в размере 1 млн. рублей, а вот при покупке или строительстве данных объектов права на получение имущественного вычета в пределах 2 млн. рублей уже не возникает.

Итак, вы можете претендовать на получение имущественного налогового вычета при новом строительстве или приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них (вычет по земельным участкам стал возможен с 1 января 2010 года). Возможно получение имущественного вычета в случае приобретения жилого строения (например, дачного дома), но только если оно будет признано пригодным для постоянного проживания и переоформлено в жилой дом (Письма Минфина России от 29.10.2010 № 03-04-05/7-652, от 06.08.2010 № 03-04-05/7-434, ФНС России от 20.03.2009 № 3-5-04/278@, УФНС России по г. Москве от 10.09.2010 № 20-14/4/095968@, от 03.09.2010 № 20-14/4/093146@). Подробнее о признании жилых строений пригодными для постоянного проживания см. п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П.

63) Что означает имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости? Сколько денег дадут на руки?

Имущественный налоговый вычет на строительство или покупку недвижимости предоставляется в сумме произведенных расходов, но не более 2 млн. рублей.

Важно понять следующую вещь: имущественный вычет при покупке недвижимости — это возврат уплаченного вами же подоходного налога в бюджет. Вычет в размере 2 млн. рублей означает, что ваша облагаемая подоходным налогом база будет уменьшена на 2 млн. рублей. Это, соответственно, означает, что вы имеете право либо забрать из бюджета 260 тысяч рублей (1 млн. × 13 % = 260 тыс.) уплаченных вами налогов, либо не платить подоходный налог на эту сумму по месту работы. Таким образом, с точки зрения скорейшего получения всей суммы вычета вам выгодно иметь официальный, «белый» доход. Если вы вообще не платите налогов, то ни на какой вычет претендовать не можете по определению.

Пример: Вы имеете «белую зарплату» в 50 тыс. рублей в месяц, соответственно, 600 тыс. рублей в год. С этой суммы вы платите 13 %, то есть 78 тыс. рублей в год. Именно эти деньги вам и вернут по истечении года, либо — в зависимости от вашего выбора способа получения вычета — не будут ежемесячно удерживать 13 % из зарплаты, то есть вы будете получать на руки 50 тыс. в месяц, а не 43,5 тыс. рублей (50000 – 13 % × 50000 = 43500).

Для того чтобы получить весь вычет разом, вам надо иметь годовой облагаемый доход в размере 2 млн. рублей. Однако Налоговым кодексом предусмотрен неограниченный период использования вычета (возможность переходящего остатка) — до тех пор, пока он не будет выбран полностью. То есть в случае с годовым доходом налогоплательщика в 50 тысяч рублей право на имущественный налоговый вычет будет реализовано за 4 года (либо за 40 месяцев в зависимости от выбора вида возмещения). Если временно не было доходов, то вычет возобновится с того периода, когда доход снова появился.

Помимо непосредственно вычета по объекту недвижимости в пределах 2 млн. рублей, полностью освобождаются от налогообложения и проценты, направленные на погашение ипотечного кредита (а также кредита на рефинансирование ипотечного кредита). Пока законодательных ограничений по суммам процентов нет. То есть если, скажем, в качестве процентов за весь срок пользования ипотечным кредитом налогоплательщик уплатил 3 млн. рублей, то помимо 260 тыс. рублей вычета по объекту недвижимости он получит еще 390 тыс. рублей вычета по процентам. Итого он получит 650 тыс. рублей. Отмечу, однако, что чиновники от Минфина недовольны таким порядком и предлагают изменения в законодательство (см. вопрос № 112).

64) Если у налогоплательщика были высокие «белые» доходы в прошлых периодах, можно ли получить вычет по прошлым доходам?

Еще раз подчеркну: вычет предоставляется начиная с доходов того налогового периода, в котором получено право на вычет, а также в последующих периодах (Письма Минфина России от 24.08.2011 № 03-04-05/7-589, от 05.08.2011 № 03-04-05/1-550, от 08.06.2011 № 03-04-05/5-411, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 № 20-14/4/026755@, от 09.08.2010 № 20-14/4/083771). Такое мнение разделяет и Верховный Суд РФ (Определения от 19.01.2011 № 53В10-13, от 04.08.2010 № 48-В10-6).

Вычет по доходам прошлых периодов можно получить только в том случае, когда вы в текущем периоде заявляете право на вычет по основанию, возникшему в прошлых периодах (см. ответ на вопрос № 75).

Однако для пенсионеров с 1 января 2012 года (изменения в ст. 220 НК) сделаны исключения (см. ответ на следующий вопрос).

65) Есть ли какие-то льготы по имущественному налоговому вычету при покупке недвижимости для пенсионеров, не имеющих налогооблагаемых доходов?

Льгот как таковых нет, но для пенсионеров предусмотрен иной порядок получения возмещения. С 1 января 2012 года в Налоговый кодекс внесены изменения, согласно которым пенсионерам по старости или инвалидности при отсутствии у них облагаемых доходов остаток имущественного вычета при покупке недвижимости можно перенести на предшествующие налоговые периоды, но не более трех.

Разъяснения Минфина в Письме от 03.09.2012 № 03-04-05/7-1053 конкретизируют: при обращении налогоплательщика по окончании налогового периода за переносом остатка имущественного налогового вычета, образовавшегося в этом налоговом периоде, на предшествующие налоговые периоды трехгодичный срок для возврата излишне уплаченного налога отсчитывается начиная с налогового периода, непосредственно предшествующего налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественного налогового вычета. В переводе на русский язык это значит, что если недавно вышедший на пенсию налогоплательщик приобрел недвижимость в 2012-м году и подал декларацию в 2013-м, то неиспользованный остаток вычета может быть перенесен на 2011, 2010 и 2009-й годы. Если этот же пенсионер, который приобрел недвижимость в 2012-м году, заявит свое право на вычет в 2014-м году, то ему вернут налоги за 2012, 2011 и 2010-й годы.

Пока налоговым законодательством не урегулирован следующий момент. Установлено, что если на момент возникновения права на вычет пенсионер не работает, то он может вернуть уплаченный им подоходный налог за предшествующие три года. При этом никак не предусмотрена ситуация, что пенсионер впоследствии может возобновить работу.

Поэтому стратегия для пенсионеров может быть такая: перед регистрацией права собственности (или перед получением акта приема-передачи при приобретении квартиры на первичном рынке) имеет смысл уволиться с работы, оговорив с работодателем возможность возвращения. И после получения вычета восстановиться на работе и далее в обычном порядке заявлять право на вычет по факту работы и уплаты подоходного налога.

66) Имущественный вычет возмещается за счет любых уплаченных налогов физлица?

В соответствии с Налоговым Кодексом (ст. 210, 224) суммы налоговых вычетов «к возврату» (то есть, например, социальные вычеты по расходам на лечение и обучение и имущественный — по покупке квартиры) вы можете получить из любых ваших доходов, облагаемых по ставке 13 %. Если — в теории — вы платили налоги с доходов, полученных в виде дивидендов по ценным бумагам (ставка 9 %), с доходов в виде выигрышей в лотерею (ставка 35 %) и т. п., но не имели доходов, с которых бы уплачивался налог по ставке 13 %, то вне зависимости от уплаченных вами сумм вычет вы получить не сможете.

67) Сколько раз человек может пользоваться имущественным вычетом на покупку недвижимости?

Этот вычет предоставляется каждому налогоплательщику только раз в жизни, в отличие от социальных налоговых вычетов (на лечение, обучение и т. д.), которыми можно пользоваться многократно, и от вычетов при продаже недвижимости. Но и здесь есть исключение: если вы купили жилье до 1 января 2001 года и к этому сроку полностью исчерпали вычет, то можете еще раз воспользоваться правом, которое возникло в связи с приобретением жилья начиная с 2001 года (дата является рубежной с точки зрения действия разных нормативных актов — до 1 января 2001 года имущественные налоговые вычеты предоставлялись на основании подпункта «в» пункта 6 статьи 3 Закона РФ от 07.12.91 № 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц», а с 1 января 2001 года имущественный налоговый вычет при приобретении жилья предоставляется в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ, в котором не прописано, что права на льготу лишаются те, кто уже успел ей воспользоваться в период действия старого закона).

68) Можно ли будет впоследствии «дополучить» налоговый вычет, если при первичном его получении налогоплательщик не выбрал действовавший лимит по сумме или по доле?

В последующем нельзя будет «добрать» сумму, если вы купили объект недвижимости стоимостью менее возможного лимита (например, квартиру за 1,5 млн. — «неиспользованные» 500 тыс. сгорают). Не увязан принцип однократности и со 100 %-ной собственностью на объект: то есть если вы сейчас получаете вычет даже по 1/10 доли при долевой собственности (или 10 % при общей совместной) в объекте недвижимости, то впоследствии не сможете заявить «оставшиеся» 9/10 доли (90 %) в другом объекте недвижимости.

Поэтому, если вы сейчас оформляете на себя долю объекта, стоимость которой существенно меньше порога имущественного вычета, стоит хорошо подумать, имеет ли смысл получать льготу сейчас, по данному объекту. Супругам же выгоднее распределять между собой вычет в общей совместной собственности (см. ответ на вопрос № 95).

69) Можно ли «дополучить» вычет при последующем законодательном повышении порога возмещения?

Однократность использования данной налоговой льготы никак не увязана с периодическим законодательным повышением суммы возмещения (напомню, предел в 2 млн. рублей установлен с 1 января 2008 года, до этого действовало ограничение в 1 млн. рублей, а еще раньше — в 600 тыс. рублей). При последующих увеличениях размера вычета сумму повышения нельзя будет «добрать» ни в каком виде.

То есть, скажем, если вы приобрели квартиру в 2007-м году и получили все правоустанавливающие документы в 2007-м году, то сейчас сможете получить на руки 130 тыс. рублей (без учета процентов по ипотеке) несмотря на то, что с 2008-го года вычет был увеличен вдвое. Эти моменты прописаны в письмах Минфина от 19.08.2010 № 03-04-05/7-476 и от 20.05.2011 № 03-04-05/7-371.

Более того, есть даже разъяснение по такой ситуации, которая имела место на рубеже вычетов: при приобретении недвижимости в строящемся доме акт приемки-передачи датирован декабрем 2007-го года, а право собственности зарегистрировано в январе 2008 года; налогоплательщик хотел получить вычет в размере 2 млн. рублей, который вступил в силу по правоотношениям, возникшим в 2008-м году. Минфин разъяснил: достаточным условием для возникновения права на вычет является акт о передаче такого жилья. Поэтому, если акт получен до 2008 г., а свидетельство о праве собственности оформлено в 2008 г. или позже, вычет может быть предоставлен лишь в сумме, не превышающей 1 млн. рублей (Письма Минфина России от 30.10.2009 № 03-04-05-01/784, от 18.03.2010 № 03-04-05/9-112, от 15.04.2010 № 03-04-05/7-204, ФНС России от 25.05.2009 № 3-5-04/647@, УФНС России по г. Москве от 08.02.2010 № 20-14/4/012393@, от 01.02.2010 № 20-14/4/009499, от 21.12.2009 № 20-14/134747@, Определение Верховного Суда РФ от 12.05.2010 № 31В10-1).

70) Можно ли получить имущественный налоговый вычет при приобретении недвижимости за границей?

Налоговый вычет производится только по жилым объектам, находящимся на территории России (ст.220 НК). Если вы построите дом или купите квартиру за пределами России, то имущественный налоговый вычет в части расходов по строительству или приобретению получить не сможете.

71) Какими способами можно получить имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости?

Вы можете выбрать один из двух способов по вашему усмотрению. Это либо получение единовременной денежной выплаты из бюджета по итогам года, либо ежемесячное возмещение путем неудержания подоходного налога по месту работы.

72) С какого момента можно заявить свое право на вычет?

Отправной точкой служит регистрация права собственности на недвижимость либо подписание акта приема-передачи (при покупке жилья на первичном рынке). Заметим, что при приобретении квартиры в уже построенном доме право на вычет возникает в том налоговом периоде, в котором осуществлена государственная регистрации права собственности на жилье. В этом случае дата подписания акта приема-передачи значения не имеет (Письмо Минфина России от 13.10.2011 № 03-04-05/5-729).

Другие варианты Налоговым кодексом не предусмотрены — то есть по факту подписания договора купли-продажи или по факту осуществления расходов до регистрации перехода прав собственности вы не сможете заявить свое право на вычет (например, см. разъяснение в Письме Минфина РФ от 14 марта 2012 г. № 03-04-05/7-296). При приобретении земельных участков для индивидуального жилищного строительства имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

Если вы хотите ежегодно получать суммы вычета, то подаете декларацию и заявляете право на вычет по истечении календарного года, в котором было зарегистрировано право собственности либо подписан акт приема-передачи. При этом срок подачи декларации не только не ограничивается первыми четырьмя месяцами года — он вообще не ограничивается. Свое право на имущественный налоговый вычет вы можете заявить в любое время, даже по недвижимости, купленной несколько лет назад. Так что если вы хотите избежать в буквальном смысле километровых очередей, лучше как раз подойти в налоговую после 30 апреля — когда схлынет поток тех, кто обязан подать декларацию до этого срока.

Можно прислать декларацию и по почте. Правда, в этом случае вы не сможете оперативно на месте заменить листы, в которых вы допустили ошибку. А если декларация заполнена неверно, то ее вам отправят по почте обратно для исправления, и стадия переписки может затянуться. Учтите, что налоговая декларация заполняется полностью. Вариант «моей зарплаты хватит для получения вычета, ее и укажу, а другие доходы отражать не буду» не пройдет. То есть надо будет отразить все полученные в налоговом периоде доходы с указанием источников их выплаты, имевшиеся налоговые вычеты, суммы налогов, удержанных налоговыми агентами, суммы налогов, подлежащих уплате или возврату по итогам налогового периода.

Если вы выбираете вариант возмещения у работодателя, то ждать конца отчетного года для подачи документов в налоговую не обязательно. Можно подать все документы сразу после регистрации права собственности/получения акта приема-передачи квартиры. Если у вас в течение года возникнет другой доход не по месту работы, облагаемый по ставке 13 %, можно будет подать декларацию, чтобы вернуть и эти налоги.

73) Можно ли при участии в долевом строительстве, когда дом строится не один год, заявить право на вычет с момента реального осуществления расходов?

Нет, нельзя. В ответе на вопрос № 72 уже было указано, что право на использование вычета возникает с момента регистрации права собственности либо подписания акта приема-передачи, а не с момента понесения расходов. Это касается и принятия к вычету уплаченных процентов по ипотечному кредиту (Письма Минфина России от 25.03.2011 № 03-04-05/9-190, от 08.02.2011 № 03-04-05/7-66, от 17.11.2010 № 03-04-05/7-679).

Кстати, до 2009 года применялся иной порядок предоставления имущественного вычета. Налоговая служба и Минфин разъясняли, что право на имущественный налоговый вычет налогоплательщик может заявить в декларации и за тот налоговый период, в котором он произвел расходы на приобретение (строительство) жилья, при условии наличия акта приема-передачи или свидетельства о праве собственности на указанный объект на момент подачи заявления.

74) Какие документы следует представить в инспекцию для получения имущественного вычета на покупку недвижимости?

К декларации прилагаются документы, подтверждающие право собственности на приобретенное (построенное) жилье (доли в нем), и платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком. Сюда относятся квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы.

Также Минфин в Письме № 03-04-06-01/118 от 20.05.2009 пояснил порядок предоставления имущественного налогового вычета при приобретении квартиры у физлица. В документе отмечается, что в расчетах между физическими лицами следует учесть, что исполнение обязательств подтверждается распиской продавца в получении оплаты. Особых требований к форме расписки, в частности требования о ее составлении на отдельном листе законодательство не предусматривает. При этом вне зависимости от сумм, фигурирующих в расписке, к вычету будет принята сумма, фигурирующая в договоре.

В Письме Минфина от 20.05.2009 № 03-04-06-01/118 указан и такой вариант: если стороны договора купли-продажи недвижимости включат в текст договора пункт о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью или что в момент подписания договора произошла передача денег между покупателем и продавцом, то исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору также можно считать подтвержденным.

При отсутствии упомянутой выше расписки или указанной записи сами по себе договор и передаточный акт документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств по договору, не являются.

При личном визите в инспекцию возьмите с собой и оригиналы, и копии документов. При этом копии документов заверьте собственноручно (отметкой «Копия верна», своей подписью и расшифровкой подписи, а также проставьте дату заверения копии). Инспектор поставит на копиях отметку об их соответствии оригиналам, а оригиналы вернет.

Документы можно отправить в налоговую инспекцию по почте. В этом случае к декларации нужно приложить копии документов, заверенные записью «Копия верна». Однако в данном случае нужно быть готовым, что инспектор вправе запросить для проверки оригиналы документов (ст. 88 НК РФ). Тогда проще предоставить нотариально заверенные копии. Несмотря на то, что Налоговый кодекс РФ такого требования не содержит, налогоплательщик может представить такие копии по своему желанию (см. разъяснения в письме УФНС России по г. Москве от 31 мая 2010 г. № 20-14/4/056762).

75) Можно ли получить вычет по недвижимости, приобретенной в прошлые годы? Как в этом случае следует заявить свое право?

Да, вы можете в любое время заявить свое право на вычет. При этом величина налогового вычета будет зависеть от года приобретения недвижимости. Так, это 2 млн. рублей (260 тыс. рублей к возврату) при покупке недвижимости начиная с 2008 года, 1 млн. рублей (130 тыс. рублей к возврату) при покупке недвижимости в период с 2003 по 2007 год, 600 тыс. рублей (78 тыс. рублей на руки) в период с 2001 по 2002 год. По объектам недвижимости, купленным до 2001 года, действовал принципиально иной порядок возмещения.

76) С доходов каких периодов предоставляется вычет по объектам, приобретенным в прошлые годы, если заявить свое право на вычет сейчас?

Вы подаете декларацию в любой момент, однако возврат подоходного налога осуществляется за три года, предшествующих году подачи декларации, а также (в случае недостаточности этих доходов) в будущих периодах. Например, если вы по каким-то причинам не воспользовались вычетом по квартире, купленной в 2008-м году, то вы можете в 2013-м году подать три декларации за 2012, 2011 и 2010 годы и заявить свое право на вычет. При этом в 2013-м году вам единовременно вернут налоги за три предшествующих года и, если их не хватит, вернут и за 2013-й и последующие годы (для этого ежегодно надо будет подавать декларацию). Сумма вычета при этом не превысит 2 млн. рублей. Если вы в 2013-м году заявите право на вычет по объекту недвижимости, приобретенному в 2002-м году, то также подаете декларации за 2010–2012 годы и получаете вычет в пределах 600 тыс. рублей. Надо иметь в виду, что форма деклараций от года к году несколько различается, и заполнять декларации надо так, чтобы отчетный год соответствовал форме, утвержденной для этого года: за 2010 год — по форме 2010 года, за 2011 — по форме 2011-го и так далее.

Соответственно, не надо расстраиваться, если при возникновении в текущем году права на получение имущественного налогового вычета вы получаете мизерный доход или вообще не работаете (например, находитесь в декретном отпуске или в поиске работы). Когда устроитесь на работу с «белой» зарплатой — тогда и заявите вычет. Это право никто не отнимет. Данная позиция подтверждается Письмами Минфина России от 14.12.2010 № 03-04-05/7-726, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 № 20-14/4/026755@.

77) Проверяет ли налоговая соответствие доходов расходам? Если у налогоплательщика невысокий белый доход, но он без ипотеки покупает квартиру, не вызовет ли это вопросов?

До августа 2003 года человек, желающий получить имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилья, должен был заполнять еще и специальную декларацию, которая бы отражала соответствие расходов доходам. С августа 2003 года доказывать в обязательном порядке то, что вы приобрели недвижимость на свои деньги, не надо. Тем не менее, статью 31 Налогового кодекса о праве налоговых органов осуществлять налоговый контроль никто не отменял.

78) Какие расходы учитываются в случае нового строительства?

В фактические расходы на новое строительство могут включаться (ст. 220 НК):

• расходы на разработку проектной и сметной документации;

• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

• расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

• расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

79) Если стоимость объекта (доли объекта) недвижимости на первичном или вторичном рынке не дотягивает до 2 млн. рублей, можно ли заявить к вычету сопутствующие расходы на ремонт, на услуги риелторов?

В соответствии со ст. 220 НК РФ в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:

— расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

— расходы на приобретение отделочных материалов;

— расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.

При этом Налоговый кодекс не содержит определения понятий «отделочные работы» и «отделочные материалы».

Вместе с тем состав отделочных работ в строительстве определен в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (далее ОКВЭД), в группе 45.4 которого детализируются виды работ, относящихся к отделочным. Это штукатурные работы, столярные и плотничные работы, малярные и стекольные работы, устройство покрытий полов и облицовка стен, а также завершающие работы.

При этом к отделочным материалам могут быть отнесены все материалы, используемые при производстве вышеуказанных отделочных работ.

Важно: согласно ст. 220 НК принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты (или долей в них) возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки. Иначе ваши расходы на отделку не будут учтены (см. Письмо ФНС России от 15.02.2012 г. № ЕД-3-3/464@).

А вот со «вторичкой» ситуация другая. Существуют разъяснения Минфина по ситуации, когда была приобретена находящаяся в неудовлетворительном состоянии квартира в доме, которому более 40 лет. В Письме Минфина от 25.01.2011 № 03-04-05/9-28 отмечено: «В большинстве случаев в квартирах, подлежащих продаже в новых жилых домах, отделочные работы строительными организациями не производятся и данные квартиры продаются непригодными для проживания, в отличие от квартир, приобретенных на вторичном рынке жилья, в которых отделочные работы были уже произведены». Этим письмом и формальными положениями Налогового кодекса и руководствуются налоговые органы. В качестве подслащения пилюли отмечу, что расходы на ремонт учитываются в составе фактически произведенных и документально подтвержденных расходов при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет (см. ответ на вопрос № 51).

Что касается услуг риелторов, то, согласно позиции финансовых ведомств, эти расходы могут быть учтены только при получении имущественного вычета при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет (при заявлении фактических расходов продавца), и не могут учитываться в составе имущественного налогового вычета при покупке недвижимости (см. ответ на вопрос № 51).

80) Можно ли «дозаявить» расходы на отделку при получении вычета на покупку жилья на первичном рынке?

Нередкой является ситуация, когда счастливые владельцы квартиры в новостройке после возникновения у них права на имущественный вычет немедленно заявляют в налоговые органы свое право на вычет. После чего начинают заниматься отделкой, после чего понимают, что и эти расходы можно было заявить к вычету (в случае, если стоимость объекта не дотягивает до 2 млн. рублей, что нередко случается в регионах или даже в Санкт-Петербурге, если приобретается маленькая студия на стадии котлована). После чего на следующий год получения вычета пытаются дозаявить расходы на отделку, имея на руках документальное подтверждение расходов. Ан нет. Свежее Письмо Минфина России от 15.01.2013 г. № 03-04-05/5-25 гласит, что если при получении имущественного налогового вычета в его состав не были включены расходы на отделку квартиры, то в последующие налоговые периоды получение имущественного налогового вычета по данным расходам не представляется возможным. Это трактуется как попытка получения «повторного вычета».

Отсюда совет: если вы приобрели квартиру в новостройке договорной стоимостью менее 2 млн. рублей, во-первых, проследите в документах наличие оговорки о том, что квартира сдается вам без отделки, а во-вторых, подождите еще год (или сколько потребуется), чтобы осуществить расходы на отделку, соберите все документы и уже потом подавайте декларацию и заявляйте свое право на вычет.

81) Какие расходы не могут быть включены в состав имущественного вычета при приобретении недвижимости?

Частично ответ дан в предыдущем вопросе: вы не можете включить расходы на ремонт квартиры, купленной на вторичном рынке. Кроме того, нельзя учесть расходы:

• на перепланировку и реконструкцию помещения (Письмо Минфина России от 24.08.2010 № 03-04-05/9-492);

• в виде курсовой разницы при получении ипотечного кредита в иностранной валюте (Письмо Минфина России от 11.02.2011 № 03-04-05/7-79);

• на оплату нотариальных услуг и услуг по оформлению права собственности на имущество (Письмо Минфина России от 16.03.2011 № 03-04-05/7-150);

• на покупку сантехники (Письма Минфина России от 20.01.2011 № 03-04-05/9-15, от 24.08.2010 № 03-04-05/9-492, ФНС России от 06.04.2011 № КЕ-4-3/5392@ «О налоге на доходы физических лиц»);

• на приобретение строительных инструментов, например, бензопилы, электрорубанка, электролобзика и т. п. (Письмо Минфина России от 14.10.2011 № 03-04-05/9-733);

• на установку газового оборудования (Письмо Минфина России от 26.07.2011 № 03-04-05/7-535);

• на изготовление и установку пластиковых окон (Письма Минфина России от 26.07.2011 № 03-04-05/7-535, от 15.09.2010 № 03-04-05/9-545);

• на страхование финансовых рисков при строительстве (Письма Минфина России от 24.05.2011 № 03-04-05/7-379, УФНС России по г. Москве от 21.03.2011 № 20-14/4/026176@, от 03.09.2010 № 20-14/4/092912);

• на перечисление комиссии за оформление документов об уплате процентов по ипотечному кредиту (Письмо Минфина России от 27.04.2010 № 03-04-05/9-226);

• на уплату страховых премий, произведенную в целях получения ипотечного кредита (Письмо Минфина России от 23.01.2012 № 03-04-05/7-53).

Кроме того, не принимаются к вычету средства бюджетных субсидий, материнского капитала и т. п., а также средства работодателей, выделенные на приобретение физлицом недвижимости. В составе вычета могут быть учтены только расходы налогоплательщика.

Нельзя получить вычет и в случае, если сделка купли-продажи была совершена между взаимозависимыми лицами (подробнее см. вопрос № 92).

82) Если в договоре купли-продажи была указана низкая стоимость объекта недвижимости, можно ли в качестве документов, подтверждающих расходы, предъявить расписки?

К налоговому вычету будет принята только та сумма, которая указана в документах (договоре купли-продажи, кредитном договоре). Суммы, указанные в расписках и превышающие договорную сумму, не могут быть учтены. То есть если вы купили квартиру на вторичном рынке и по договору сумма сделки была занижена (например, составила 1 млн. рублей), вы сможете рассчитывать только на вычет в размере 1 млн. рублей.

Отметим, что при предъявлении таких расписок (если суммы в расписках превышают сумму, фигурирующую в договоре) налоговые органы примут меры к продавцу, занизившему сумму сделки (в случае, квартира находилась в его собственности менее 3-х лет и занижение договорной суммы сделки явилось уклонением от уплаты налога).

83) Если расходы на покупку недвижимости осуществлялись не в денежной форме, возможен ли вычет?

Если в оплату жилья или земельного участка были переданы иное имущество, права по ценным бумагам (векселям), то такая форма оплаты не препятствует получению вычета (Письма Минфина России от 28.03.2005 № 03-05-01-07/6, от 01.09.2005 № 03-05-01-04/268, ФНС России от 11.04.2006 № 04-2-02/280@, УФНС России по г. Москве от 14.04.2010 № 20-14/4/039129@, от 08.02.2010 № 20-14/4/012390@, от 19.01.2009 № 18-14/002391@, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2005 № А79-6273/2004-СК1-5858).

Вместе с тем переданный в оплату имущества вексель может признаваться в качестве расходов только в том случае, если он был приобретен налогоплательщиком по гражданско-правовому договору. Если же налогоплательщик сам выписал вексель и передал его продавцу, то оснований для вычета нет (Письма Минфина России от 28.03.2005 № 03-05-01-07/6, УФНС России по г. Москве от 08.02.2010 № 20-14/4/012390@, от 19.01.2009 № 18-14/002391@).

Также, если налогоплательщик в качестве оплаты наряду с денежными средствами передает другое жилье, он сохраняет право на вычет (Письма Минфина России от 24.11.2009 № 03-04-05-01/820, ФНС России от 05.05.2009 № 3-5-04/547@).

84) Можно ли заявить налоговый вычет в случае, если имел место договор мены, а не договор купли-продажи?

В своем письме от 19 октября 2011 года № 03-04-05/7-754 Минфин России разъяснил, что ст. 567 Гражданского кодекса определено, что к договору мены приравнивается к договору купли-продажи, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены. Эта же позиция подтверждена в Письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/9-500, от 19.08.2011 № 03-04-08/4-150 (доведено до сведения нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 01.09.2011 № ЕД-4-3/14250@), от 27.04.2011 № 03-04-05/7-309).

Следует отметить, что ранее (согласно разъяснениям, выпущенным в 2009–2010 годах) налоговые органы придерживались другой позиции: приобретая жилье по договору мены без доплаты, налогоплательщик «не несет расходов» и, соответственно, «не имеет права на вычет».

85) Можно ли при покупке жилого дома вместе с земельным участком получить имущественный налоговый вычет по каждому из этих объектов?

Из буквального прочтения положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не вполне понятно, можно ли применить имущественный вычет как в отношении стоимости земельного участка, так и жилого дома, расположенного на нем, или вычет предоставляется только по одному из этих объектов. Вопрос актуален, если и дом и участок по отдельности стоят менее 2 млн. рублей, а совокупно дотягивают до этой суммы или превышают ее.

Как указывает Минфин, для целей получения налогового вычета земельный участок и расположенный на нем жилой дом являются единым объектом — следовательно, в расходы на приобретение и строительство жилого дома включаются затраты на приобретение земельного участка, на котором расположен этот дом (см. Письма Минфина от 21.10.2011 № 03-04-05/7-766, от 14.10.2011 № 03-04-05/7-736, от 25.04.2011 № 03-04-05/7-297, от 16.03.2011 № 03-04-05/9-143, от 15.03.2011 № 03-04-05/9-131).

Кстати, раньше налоговые органы рассуждали по-другому. Они полагали, что вычетом можно воспользоваться либо по жилому дому, либо по земельному участку (Письма ФНС России от 29.04.2010 № ШС-17-3/0115@, УФНС России по г. Москве от 03.09.2010 № 20-14/4/093146@, от 27.04.2010 № 20-14/4/045007@, от 09.03.2010 № 20-12/4/023979@).

86) Каким образом возмещаются проценты по ипотечным кредитам?

Проценты по ипотеке можно полностью вывести из-под налогообложения. Для того чтобы получить налоговый вычет по уплаченным процентам, вдобавок к стандартному пакету документов надо предоставить кредитный договор/договор займа и платежные документы, подтверждающие факт уплаты процентов по ипотечному или целевому кредиту. Если в банковских документах проценты отдельной строкой не выделены, то необходимо получить справку о сумме фактически уплаченных по кредиту процентов.

Важный момент: кредит обязательно должен быть ипотечным, целевым. Если вы на покупку недвижимости взяли обычный потребительский кредит, то уплаченные по нему проценты не могут быть приняты к вычету (Письмо Минфина от 25 марта 2011 г. № 03-04-05/7-187).

Процедура возмещения такова: после исчерпания «основного» вычета по недвижимости (того, который без учета процентов) подавать декларацию и представлять документы, подтверждающие уплату процентов, вам надо будет столько лет, сколько вы платите проценты банку, потому что подоходный налог с процентов возмещается только по факту их уплаты. Допустим, кредит вы оформили в июне, и с точки зрения банка на конец года пользовались кредитными средствами шесть месяцев. Подавая налоговую декларацию, вы заявляете право на вычет в размере «базовых» 2 млн. рублей и суммы фактически уплаченных за прошедшие полгода процентов. На следующий год (к этому моменту вы уже полтора года пользуетесь кредитом) вы заявляете право на возмещение по уплаченным процентам за истекший год — эта сумма будет добавлена к остатку, перешедшему с прошлого года (если ваших доходов не хватило для полного использования вычета, заявленного в предыдущем году).

87) Ипотечный кредит был рефинансирован. Можно ли по новому кредиту получить вычет по уплаченным процентам?

С 1 января 2010 года заемщик также может предъявить к уменьшению налогооблагаемой базы проценты в случае рефинансирования ранее взятого кредита (позиция подтверждена Письмом Минфина от 18 ноября 2011 г. № 03-04-05/7-9). Но из нового кредитного договора должно следовать, что этот кредит также связан с приобретением жилья. Раньше в этой ситуации право на имущественный вычет утрачивалось, поскольку рефинансирующий кредит направлялся на погашение старого и с точки зрения контролирующих органов являлся уже нецелевым.

88) Если сумма ипотечного кредита превышает стоимость жилья, как рассчитывается вычет по процентам?

Действительно, может быть так, что сумма полученного ипотечного кредита больше суммы расходов на покупку жилья (подобная ситуация встречается, когда кредит берется не только на приобретение жилья, но и на затраты по его благоустройству, которые не учитываются при предоставлении вычета). Тогда размер налогового вычета в части процентов определяется на основе соотношения суммы кредита, израсходованной на покупку объекта недвижимости, и общей суммы кредита (Письма Минфина России от 29.10.2009 № 03-04-05-01/780, от 12.02.2009 № 03-04-05-01/56, ФНС России от 31.03.2011 № КЕ-3-3/1008, от 21.09.2009 № 3-5-04/1445, УФНС России по г. Москве от 30.04.2010 № 20-14/4/046486@). То есть если стоимость объекта недвижимости по договору 1 млн. рублей, а 2 млн. рублей требуются на «неотделимые улучшения» и сумма ипотечного кредита составляет 3 млн. рублей, то вывести из-под налогообложения получится только проценты с 1 млн. рублей.

При обращении в налоговый орган за получением имущественного вычета налогоплательщик может представить расчет процентов вместе с декларацией по форме 3-НДФЛ. При этом подавать в инспекцию справку из банка о размере процентов по кредиту, израсходованных непосредственно на покупку недвижимости, не требуется (Письмо ФНС России от 31.03.2011 № КЕ-3-3/1008).

89) Как распределяется вычет по процентам, если кредит оформлен на созаемщиков?

Если ипотечный кредит и квартира оформлены на двоих созаемщиков в равных долях, сумма вычета с процентов также делится на двоих. Однако счет в банке открывается на одного из заемщиков, поэтому второму налоговая инспекция может отказать в принятии расходов на уплату процентов. Могут возникнуть трудности и при погашении кредита через банкомат (в чеке отсутствует ФИО плательщика). Если и заемщик и созаемщик хотят получить вычет с уплаченных процентов, им нужно относить платежи в банк по очереди, чтобы приходные кассовые ордера были оформлены на обоих, а сумма погашенных процентов была «поделена» между заемщиками примерно поровну.

90) Можно ли получить вычет по процентам по кредиту, взятому на стадии строительства, до сдачи дома госкомиссии?

Заявить право на вычет по процентам можно только при предъявлении полного пакета документов. В обязательном порядке потребуется акт приема-передачи квартиры, подписанный вами и строительной компанией, либо свидетельство о регистрации права собственности.

91) Можно ли заявить к вычету комиссии по ипотечным кредитам и расходы на страхование?

Нет, не предусматривается налоговый вычет в размере сумм комиссий за оформление документов об уплате процентов по ипотечному кредиту (Письмо Минфина России от 27.04.2010 № 03-04-05/9-226) и на уплату страховых премий, произведенную в целях получения ипотечного кредита (Письмо Минфина России от 23.01.2012 № 03-04-05/7-53).

92) Как расцениваются с точки зрения получения вычета сделки купли-продажи недвижимости между родственниками?

Сделки купли-продажи между лицами, признанными судом взаимозависимыми, налоговики могут оспорить. Это значит, что, например, вариант, когда дочь, проживающая в одной из двух квартир, принадлежащих отцу, у него эту квартиру покупает и обращается в налоговую за вычетом, то вычета дочь не получит, если не докажет в суде тот факт, что она действительно купила квартиру (понятно, что факт перечисления денег между взаимозависимыми лицами доказательством не будет являться). В ходе камеральной проверки по факту подачи декларации и заявления права на имущественный вычет налоговики проверяют взаимозависимость лиц. Понятно, что не всегда возможно сходу отследить наличие родственных связей (если, скажем, дочь меняла фамилию и не была ранее прописана в приобретаемой квартире, или сделка совершается между неполнородными братом и сестрой, имеющими разные отчества и фамилии). Однако имеют место случаи, когда уже после получения родственником вычета из налоговой приходит требование вернуть неправомерно полученные суммы налогового вычета.

Однако с 1 января 2012 года вступили в силу важные изменения в Налоговый кодекс, которые исключили свойственников и часть родственников из перечня взаимозависимых лиц в целях получения имущественного вычета при покупке квартиры.

Итак, по-прежнему нельзя получить вычет, если сделка совершается между супругами, родителями и детьми, полнородными и неполнородными братьями и сестрами, опекуном и подопечным (ст. 220 НК, ст. 105.1 НК), а свойственники и иные родственники могут получить вычет по сделкам купли-продажи имущества. Под «отношениями свойства» понимаются отношения, возникающие в связи с заключением брака, то есть отношения между супругами и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов. Подробно ситуация прописана в Письме Минфина от 31 января 2012 г. № 03-04-08/9-12. Таким образом, теперь можно получить вычет по сделкам между бабушками (дедушками) и внуками, двоюродными братьями и сестрами, тетей (дядей) и племянником (племянницей), свекровью (свекром) и невесткой (зятем) и др.

Теперь для того чтобы доказать неправомерность получения вычета по сделкам между свойственниками или родственниками, не указанными в пункте 11 ст. 105.1 НК, надо доказать, что при совершении ими сделки был причинен ущерб бюджету (пункт 1 ст. 105.1 НК). Это процесс долгий и неблагодарный, связанный с судебными разбирательствами, и налоговые органы не «заморачиваются» с этим. Поэтому, если вам отказали в получении вычета, письменно требуйте официального ответа от налогового органа.

Отсюда совет: сделки между свойственниками или родственниками, не указанными в пункте 11 ст. 105.1 НК, имеет смысл оформлять как сделки купли-продажи, а не как договор дарения (в случае, если сам даритель-продавец владел квартирой более трех лет и у него не возникает налоговых обязательств). Помимо возможности получить налоговый вычет при покупке недвижимости (если покупатель ранее его не получал), при дальнейшей продаже этой квартиры менее чем через три года после оформления права собственности продавец будет иметь возможность применить вычет не в размере 1 млн. рублей, а в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов. Таким образом, одним выстрелом одновременно убиваем двух зайцев.

93) Имеет ли норма о правомерности получения налогового имущественного вычета при сделках между родственниками обратную силу?

Поскольку Федеральным законом от 18.07.2011 № 227-ФЗ, которым данная статья введена в Налоговый кодекс, прямо не предусмотрено, что ее действие имеет обратную силу, ФНС России в своих разъяснениях указала, что положения данной статьи при предоставлении имущественного налогового вычета распространяются на сделки купли-продажи жилых домов, квартир, комнат или доли в них, совершенные после 1 января 2012 года.

94) Можно ли отказаться от получения вычета?

Нередки ситуации, когда налогоплательщик, воспользовавшись имущественным вычетом на покупку недвижимости, впоследствии приобретает другое жилье, получение вычета по которому стало бы выгоднее, чем ранее полученный вычет (например, если второе жилье покупалось в ипотеку и соответственно можно увеличить вычет на сумму процентов, либо если налогоплательщик ранее получил вычет по доле имущества, а второй объект покупает целиком, либо на момент покупки второго жилья была законодательно увеличена сумма вычета, и т. п.). Учитывая, что право получения имущественного вычета на покупку жилья можно использовать только один раз в жизни, налогоплательщики хотят отказаться от ранее полученного вычета, вернуть его полностью в бюджет, а затем снова заявить право на вычет — уже по второму купленному ими объекту.

Однако отказаться от вычета, использованного в предыдущем периоде, уже не получится. Такие разъяснения содержатся в Письмах Минфина России от 27.05.2009 № 03-04-05-01/400, от 27.02.2009 № 03-04-05-01/79, от 27.02.2009 № 03-04-05-01/79, ФНС России от 17.11.2008 № 3-5-04/684@, УФНС России по г. Москве от 15.01.2010 № 20-12/4/002448@, от 05.03.2009 № 20-14/4/019824, от 23.01.2009 № 18-14/4/005058.

Однако, как отмечает УФНС России по г. Москве, исключением являются случаи, когда вычет за предыдущие периоды был предоставлен ошибочно (Письмо от 28.05.2009 № 20-14/4/054348@). В такой ситуации налогоплательщик может отказаться от вычета, использованного ранее, вернув в бюджет соответствующую сумму НДФЛ, и получить вычет по другому приобретенному объекту жилья или земельному участку. Отмечу, что в указанном письме описана следующая ситуация: налогоплательщик в 2002–2003 годах получил вычет по купленной комнате, хотя право на получение вычета по комнате (доли в объекте недвижимости) возникло по законодательству только с 2005 года. Тем не менее, хотя в документах, представленных в налоговую инспекцию, фигурировала именно комната, вычет был предоставлен. Это и являлось «ошибочным предоставлением».

Подсказка: до 1 января 2012 года признавались неправомерными с точки зрения получения вычета сделки купли-продажи недвижимости между свойственниками и между широким перечнем родственников. Сейчас, напомню, в перечне оставлены только супруги, родители и дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун и его подопечный.

95) Как определяется размер вычета, если имущество приобретается в общую совместную собственность?

У супругов режим общей совместной собственности применяется, если они не заключили между собой брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество (Письма Минфина России от 15.07.2011 № 03-04-05/7-515, от 24.06.2011 № 03-04-05/5-440, от 29.06.2010 № 03-04-05/9-360, УФНС России по г. Москве от 12.05.2010 № 20-14/4/049675@, от 11.05.2010 № 20-14/4/048660@, от 22.01.2010 № 20-14/4/005540@).

Приобретая имущество в совместную собственность, необходимо учитывать, что вычет в пределах 2 млн. рублей придется распределить между собственниками в согласованных размерах и в соответствии с их письменным заявлением (ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.09.2010 № 03-04-05/9-548). При этом собственники вправе в заявлении указать любые пропорции, включая 100 % к 0 % (Письма Минфина от 19.07.2011 № 03-04-05/7-524, от 15.07.2011 № 03-04-05/7-515, от 06.07.2011 № 03-04-05/5-485, УФНС России по г. Москве от 14.06.2011 № 20-14/4/057350, от 18.10.2010 № 20-14/4/108837@, от 04.10.2010 № 20-14/4/103555). Это имеет смысл делать не только тогда, когда один из супругов имеет налогооблагаемый доход, с которого можно получить вычет, а другой супруг не имеет. Помните об однократности предоставлений вычета. Если, например, более высокооплачиваемый супруг получит вычет исходя из 80 %, а второй супруг — исходя из 20 %, то второй супруг в дальнейшем лишается права на вычет.

Пример: Супруги Ивановы приобрели квартиру стоимостью 4 млн. рублей в общую совместную собственность. Они имеют право на вычет в размере 2 млн. рублей, который должны распределить между собой. Если они заявят пропорцию 100 % к 0 % в пользу мужа, то муж получит 260 тыс. рублей, а жена свое право на вычет не реализует. Зато по следующей квартире, приобретенной супругами, они могут распределить вычет уже 0 % к 100 % в пользу жены и получить еще раз 260 тысяч. Таким образом, семейный бюджет пополнится на 520 тысяч рублей.

А вот если по первой квартире они заявят пропорцию 80 % к 20 % и оба реализуют право на вычет, то мужу вернут из бюджета 208 тыс. рублей, а жене — 52 тыс. рублей. При этом оба не смогут более обратиться за вычетом. Чистая потеря для общего семейного бюджета составит 260 тыс. рублей.

Таким же образом распределяются и расходы на уплату процентов по кредитам (займам) (Письмо Минфина России от 18.03.2010 № 03-04-05/7-107).

Как отмечают контролирующие органы, заявление о распределении вычета представляется в налоговый орган один раз при первоначальном обращении за получением вычета одного из совладельцев. Решение налогового органа о предоставлении вычета также выносится однократно и впоследствии не корректируется (Письма ФНС России от 15.10.2009 № 3-5-04/1542, УФНС России по г. Москве от 13.07.2010 № 20-14/4/073798@).

Если у налогоплательщиков, которые приобрели имущество в общую совместную собственность и распределили имущественный вычет, имеется неиспользованный остаток такого вычета (который подлежит возврату в последующие годы), то перераспределить его (например, в пользу супруга, который стал получать больше, в то время как другой супруг стал зарабатывать меньше) не получится, поскольку Налоговым кодексом РФ данная процедура не предусмотрена (Письма Минфина от 27.10.2011 № 03-04-05/9-810, от 10.08.2011 № 03-04-05/5-553, от 06.07.2011 № 03-04-05/5-485, от 08.06.2011 № 03-04-05/1-405, от 09.12.2010 № 03-04-05/9-719, УФНС России по г. Москве от 14.06.2011 № 20-14/4/057350).

Применительно к распределению пропорции 0 % к 100 % необходимо отметить следующий момент. По мнению Минфина, если одному из собственников имущественный вычет был распределен по согласованию в размере 0 %, это означает, что такой собственник свое право на вычет использовал и повторно вычет ему предоставлен быть не может (Письма Минфина России от 03.03.2010 № 03-04-05/9-82, от 03.06.2009 № 03-04-05-01/420, от 21.04.2008 № 03-04-05-01/123). Однако налоговые органы высказывают иную позицию. По их мнению, если совладельцы согласовали между собой подобное распределение вычета, то собственник с долей вычета 0 % свое право на вычет не использовал (Письма ФНС России от 30.11.2009 № 3-5-04/1749, УФНС России по г. Москве от 28.02.2011 № 20-14/4/17854@). Это объясняется, в частности, тем, что налогоплательщик лично за вычетом не обращался (Письмо ФНС России от 25.06.2009 № 3-5-04/888@). Учитывая противоречивые разъяснения контролирующих органов, лучше за дополнительными пояснениями по данному вопросу обратиться в территориальную налоговую инспекцию (просто задайте уточняющий вопрос, разумеется, со ссылками на письма ФНС).

Вместе с тем следует отметить следующий момент. Если имущество приобретено супругами в совместную собственность, но оформлено только на одного из них, и при этом отсутствует заявление на распределение вычета, супруг, на которого право собственности не оформлено, считается не реализовавшим свое право на вычет. Поэтому он может им воспользоваться в полном объеме при приобретении другого объекта недвижимости (Письма ФНС России от 15.10.2009 № 3-5-04/1542, УФНС России по г. Москве от 18.10.2010 № 20-14/4/108837@);

96) Как распределяется налоговый вычет, если недвижимость приобретается несколькими налогоплательщиками в долевую собственность?

В этом случае вычет в пределах 2 млн. рублей распределяется пропорционально их долям. При единовременной покупке объекта недвижимости каждый участник долевой собственности не имеет возможности получить вычет в пределах 2 млн. рублей.

Пример

Работающие отец и сын купили квартиру за 1200000 руб. в общую долевую собственность, причем доля сына, оплатившего 300000 руб., составляет 1/4, а доля отца, оплатившего 900000 руб., — 3/4 квартиры. Имущественный налоговый вычет в данном случае не может превышать 2000000 руб. в целом на квартиру. При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности. Соответственно, сын вправе заявить в установленном порядке имущественный налоговый вычет в сумме 500000 руб. (2000000 руб. × 1/4, сумма возврата 500000 × 13 % = 65000), а отец — в сумме 1500000 руб. (2000000 руб. × 3/4, сумма возврата 1500000 × 13 % = 195000).

Участник долевой собственности (в отличие от участника общей совместной собственности) не может передать вычет в отношении своей доли в имуществе другому участнику (Письма УФНС России по г. Москве от 28.07.2009 № 20-14/4/077296, от 12.05.2009 № 20-14/4/046504).

Поэтому в случаях, когда один из будущих собственников (если они не являются супругами) не имеет дохода (например, является пенсионером либо скоро выйдет на пенсию) или имеет низкий официальный доход, целесообразно купить недвижимость на одного человека (который сможет получить вычет в полном объеме) и затем подарить долю по договору дарения.

97) Важно ли, кто из супругов нес расходы (выступал плательщиком) и оформлен собственником при приобретении недвижимости с точки зрения получения вычета?

Распределить вычет супруги могут и в том случае, когда право собственности на имущество оформлено только на одного из них (Письма Минфина России 02.07.2009 № 03-04-07-01/220, от 06.07.2011 № 03-04-05/5-485, от 19.05.2011 № 03-04-05/1-362, от 05.10.2010 № 03-04-05/9-594, от 02.07.12 г. № 03-04-05/9-819, УФНС России по г. Москве от 29.09.2010 № 20-14/4/102166@). То, что при внесении платежа по договору в платежных документах в качестве плательщика указывается один из супругов, не изменяет того обстоятельства, что эти расходы являются общими расходами супругов и, соответственно, оба супруга (или любой из супругов) могут претендовать на получение имущественного налогового вычета. Точно так же не имеет значения, что в свидетельстве о собственности значится только один из супругов, все равно имущество, нажитое в период брака — общее (если нет брачного договора, предусматривающего раздельный режим собственности). Договоренность супругов на распределение вычета оформляется заявлением и подписывается ими обоими (Письма УФНС России по г. Москве от 14.04.2010 № 20-14/4/039674@, от 19.02.2010 № 20-14/4/018290@). Иначе супруг, не указанный в свидетельстве о праве собственности на имущество, не сможет претендовать на вычет (Письма Минфина России от 14.10.2011 № 03-04-05/9-735, от 29.03.2011 № 03-04-05/9-197, от 29.06.2010 № 03-04-05/9-360).

98) Как определяется размер вычета в случае приобретения доли в объекте недвижимости?

Имущественный налоговый вычет не распределяется и может быть использован в полном объеме, если приобретается доля в имуществе, покупателем которой является только один совладелец этого имущества (Письма Минфина России от 11.08.2011 № 03-04-05/7-562, от 23.06.2010 № 03-04-05/7-352, ФНС России от 18.08.2009 № 3-5-03/1282@, от 17.06.2009 № 3-5-04/819@, УФНС России по г. Москве от 30.07.2009 № 20-14/4/078478).

Например, Сидорова К. З. приобрела в собственность 1/2 квартиры за 1700000 руб. При этом собственник другой 1/2 доли квартиры остался прежним. В таком случае имущественный налоговый вычет может быть заявлен в размере 1700000 руб.

99) Можно ли получить имущественный вычет, если при покупке недвижимости доля выделяется несовершеннолетнему ребенку?

Если родитель приобретает квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, он имеет право на имущественный налоговый вычет в полном объеме (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П). Данное постановление определяет только случай приобретения квартиры в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми только одним родителем. Варианты, когда квартира покупается двумя родителями и ребенком, в данном постановлении не прописаны, однако, по мнению Минфина (Письмо Минфина РФ от 15.12.2010 № 03-04-05/7-729), и в этой ситуации вычет может быть получен в полном объеме.

В связи с этим может возникнуть вопрос о том, как родители могут распределить между собой вычет, относящийся к доле детей. Ведь соглашение о распределении вычета между супругами оформляется только при приобретении жилья в совместную собственность (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Передача права на данный вычет одним супругом в пользу другого ст. 220 НК РФ не предусмотрена. По логике вещей, сами супруги могут решить, кто из них в каком размере будет увеличивать свой вычет за счет доли ребенка в имуществе. Но чтобы избежать претензий со стороны контролирующих органов, лучше обратиться за дополнительными разъяснениями в налоговую инспекцию по месту жительства. Для получения имущественного вычета родителем согласие ребенка не требуется. Это относится и к случаю, если к моменту обращения родителя за вычетом ребенок достиг совершеннолетия (Письмо УФНС России по г. Москве от 27.08.2010 № 20-14/4/090650@).

100) Может ли родитель дозаявить вычет на ребенка, если ранее родитель получил вычет только по своей доле в приобретенном объекте?

Если родитель ранее воспользовался имущественным налоговым вычетом по другому объекту недвижимости, то по жилью, приобретенному с ребенком в долевую собственность, он вычет применить не может, поскольку это нарушает принцип однократности (Письма Минфина России от 27.10.2011 № 03-04-05/7-817, от 14.10.2011 № 03-04-05/7-739).

Если же речь идет об одном и том же объекте, то налогоплательщик-родитель, ранее уже воспользовавшийся имущественным вычетом, но только в части своей доли, не теряет возможности получить вычет в отношении доли в имуществе, принадлежащей ребенку. Для этого следует повторно обратиться в налоговый орган, представив уточненные декларации с перерасчетом суммы вычета (Письмо УФНС России по г. Москве от 16.09.2009 № 20-14/4/096762@).

101) Может ли родитель получить имущественный налоговый вычет, если он купит квартиру (целый объект недвижимости) на имя ребенка?

С принятием Постановления Конституционного суда РФ № 6-П от 01.03.2012 г. стало возможно получение вычета родителями, которые приобрели в собственность несовершеннолетнего ребенка не только долю в квартире, но и объект недвижимости целиком.

Ограничение одно: поскольку данный вычет предоставляется один раз, родитель не может претендовать на возврат денег из бюджета, если ранее уже получал их. Если же раньше налоговый вычет не оформлялся, родитель лишается права на него в будущем.

102) Сохранится ли за ребенком право на получение имущественного налогового вычета при приобретении жилья в будущем, если ранее родитель получил вычет по доле или квартире, купленной ребенку?

Ребенок не теряет права на получение в будущем имущественного налогового вычета по расходам на приобретение другого жилья. Ведь первоначально вычет был предоставлен не ему, а родителю (Письма Минфина России от 30.03.2011 № 03-04-05/9-199, от 28.03.2011 № 03-04-05/7-194, от 18.02.2011 № 03-04-05/7-104, ФНС России от 26.11.2009 № 3-5-04/1737, УФНС России по г. Москве от 12.01.2011 № 20-14/4/000759@).

103) Переходит ли право на имущественный вычет по наследству?

Нет, право на имущественный вычет по наследству не переходит. Пример: квартира при покупке была оформлена на супруга, и он начал пользоваться имущественным вычетом, однако полностью реализовать право на вычет не успел в связи со смертью. Жена как наследница имущества права использовать остаток вычета не имеет (Письмо Минфина РФ от 31.05.2010 № 03-04-05/7-297).

104) Каков порядок и сроки получения имущественного вычета при приобретении недвижимости?

Согласно Налоговому кодексу, с момента подачи декларации и всех документов налоговики должны в течение 3 месяцев провести камеральную (то есть невыездную) проверку представленных сведений (ст. 88 НК). Если камеральной налоговой проверкой выявлены ошибки в налоговой декларации (расчете) и (или) противоречия между сведениями, содержащимися в представленных документах, либо выявлены несоответствия сведений, представленных налогоплательщиком, сведениям, содержащимся в документах, имеющихся у налогового органа, то об этом сообщается налогоплательщику с требованием представить в течение пяти дней необходимые пояснения или внести соответствующие исправления в установленный срок.

По итогам проведенной проверки налоговый орган обязан прислать налогоплательщику письмо о принятом решении о зачете (возврате) сумм излишне уплаченного налога или решении об отказе в осуществлении зачета (возврата) в течение пяти дней со дня принятия соответствующего решения. Обычно в этом письме содержится просьба указать банковские реквизиты для перечисления средств. Месяц с момента получения заявления плательщика с указанием его банковских реквизитов дается на перечисление средств.

Однако на практике эти сроки соблюдаются далеко не всегда.

Кстати, если срок возврата НДФЛ будет нарушен, человек имеет право требовать выплаты процентов за задержку возврата налога. Проценты начисляются исходя из ставки рефинансирования, действовавшей в дни нарушения срока возврата. (п.10 ст.78 НК РФ).

Возможна альтернатива. Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен и по месту работы. Для этого налогоплательщик вместо заявления о перечислении денег на банковский счет указывает того работодателя, у которого он хочет получать налоговую льготу. В этом случае после камеральной проверки в течение месяца из налоговой инспекции придет уведомление о том, что гражданину предоставлено право на получение вычета. Останется только написать заявление с приложением документов работодателю. Бухгалтерия просто не будет удерживать подоходный налог, выплачивая работнику заработную плату в полном объеме.

При этом работник должен будет ежегодно представлять работодателю налоговое уведомление, если сумма имущественного вычета им еще не использована полностью (см. Письма Минфина России от 16.02.2011 № 03-04-05/7-87, от 04.02.2011 № 03-04-05/7-59, от 22.11.2010 № 03-04-06/6-273). Чтобы получить в налоговой инспекции новое подтверждение получения у работодателя остатка неиспользованного имущественного вычета, достаточно представить инспекторам вместе с заявлением справку о доходах по форме 2-НДФЛ. Эту справку работнику должен передать работодатель. Ее форма утверждена Приказом ФНС России от 17.11.2010 № ММВ-7-3/611@.

105) Деньги вернут наличными или надо иметь счет в банке?

Вы сможете получить сумму возмещенных налогов только в безналичном виде, то есть необходимо иметь счет в любом российском банке (под «российским» понимается банк, действующий на территории РФ — это может быть и российский дочерний банк зарубежного банка). В частности, возможно получить возмещение на вашу «зарплатную» карточку.

106) Существуют ли какие-то ограничения при получении имущественного налогового вычета у работодателя?

Если в течение года человек меняет место работы, то надо иметь в виду, что уведомление выдается налоговым органом на текущий год только один раз. То есть после перехода на новую работу остаток подоходного налога за текущий год можно будет получить только через налоговую инспекцию.

Важный нюанс: получая имущественный налоговый вычет на работе (если это единственное место работы и других облагаемых 13 %-ным налогом доходов нет), нельзя воспользоваться прочими вычетами, например социальными (на медицинские услуги, обучение и др.). Дело в том, что Налоговым кодексом не предусмотрены как корректировка уже предоставленного по итогам года имущественного налогового вычета, так и перенос социального налогового вычета на следующий налоговый период. Однако подобное не случится, если сначала предоставить социальный вычет, а потом имущественный, так как перенос неиспользованной части имущественного вычета разрешается.

Поэтому схема действий будет следующей: если по заявлению, подтвержденному уведомлением, выданным налоговым органом, работодатель начал предоставлять сотруднику имущественный налоговый вычет и человек уже знает величину расходов на обучение или медицинские услуги, которые он понесет в этом году, то ему следует подать заявление в бухгалтерию с просьбой приостановить предоставление имущественного налогового вычета. А как только сумма заработной платы, с которой работодатель удержал и перечислил в бюджет НДФЛ, сравняется с суммой планируемого к заявлению по окончанию налогового периода социального вычета, следует подать в бухгалтерию заявление с просьбой возобновить предоставление имущественного вычета по уведомлению с момента предоставления заявления. По окончанию календарного года надо будет подать в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию с заявленным социальным налоговым вычетом. Эта схема не будет работать, если, например, экстренные расходы на медицинские услуги были осуществлены в конце года.

Как можно видеть, в целом ряде случаев получение вычета у работодателя сопряжено с неудобствами и упущенной финансовой выгодой.

107) Куда представлять декларацию, если налогоплательщик прописан в одном регионе, а жилье покупает в другом?

Строго говоря, имущественный налоговый вычет можно получить только по регистрации места жительства (то есть по месту прописки). Налоговая инспекция оформит платежное поручение на возврат НДФЛ из бюджета этого региона. Декларацию и документы можно отправить по почте ценным отправлением с описью вложения.

В Письме УФНС РФ по г. Москве от 16.06.2010 № 20-14/4/062838@ разъяснен порядок предоставления имущественного вычета при наличии временной регистрации. Местом пребывания физического лица признается место, где физическое лицо проживает временно, определяемое адресом, по которому физическое лицо зарегистрировано по месту пребывания, а местом жительства физического лица является адрес, по которому физическое лицо зарегистрировано по месту жительства (п. 2 ст. 11 НК РФ). Для проведения налогового контроля физические лица подлежат постановке на учет в налоговых органах по месту своего жительства, а также по месту нахождения принадлежащих им недвижимого имущества и транспортных средств и по иным основаниям, которые предусмотрены в Налоговом кодексе РФ. Граждане РФ, не имеющие документального подтверждения регистрации по месту жительства (отсутствует штамп в паспорте о регистрации по месту жительства либо свидетельство о регистрации по месту жительства), но зарегистрированные по месту временного пребывания и имеющие свидетельство о регистрации по месту временного пребывания, вправе обратиться в ИФНС по месту своего пребывания с заявлением о постановке на учет.

Таким образом, налогоплательщик — покупатель квартиры для получения имущественного вычета в связи с приобретением квартиры вправе обратиться в налоговый орган по месту своего жительства, а в отсутствие такового — по месту своего пребывания.

108) Если недвижимость, по которой налогоплательщик еще не вычерпал имущественный вычет, продается, вправе ли налогоплательщик получить остаток вычета?

Если вы купили квартиру и впоследствии ее продали, не успев выбрать всю причитающуюся сумму вычета, то права на получение вычета по данному объекту вы не теряете (Письма Минфина от 14.12.2005 года № 03-05-01-05/209, от 15.12.2005 года № 03-05-01-05/216, от 14.04.2008 № 03-04-05-01/112, ФНС России от 25.03.2008 № 04-2-02/1052@ и др.). Таким образом, после первичного заявления имущественного налогового вычета и до использования его в полном объеме жилье можно продавать (или дарить).

109) Если у налогоплательщика возникает право на получение социального налогового вычета в период пользования имущественным налоговым вычетом, можно ли совместить эти виды вычетов?

Вполне типична ситуация, когда лицо имеет право и на имущественный, и на социальные налоговые вычеты, а размер доходов, полученных им в течение года, не позволяет использовать их все. Если сначала будет применен имущественный налоговый вычет, который полностью перекроет общую сумму доходов налогоплательщика, облагаемых по ставке 13 %, то остальные вычеты за соответствующий налоговый период пропадут, так как на следующие налоговые периоды они перенесены быть не могут.

В таком случае сначала должны применяются социальные налоговые вычеты и только потом, с учетом оставшейся части доходов, — имущественные.

110) Если продается квартира, находящаяся в собственности менее трех лет, и покупается другая квартира, возможен ли взаимозачет по налоговым вычетам на продажу и на покупку?

Да, возможен в случае, когда налогоплательщик совершил обе сделки в рамках одного налогового периода и ранее не пользовался правом на получение вычета при покупке недвижимости. Соответственно, налогооблагаемую базу от реализации недвижимости можно уменьшить на вычеты по приобретению жилья (ст. 220 НК РФ, Письма Минфина России от 25.04.2011 № 03-04-05/7-296, от 25.04.2011 № 03-04-05/7-297, от 01.04.2011 № 03-04-05/9-210, ФНС России от 01.09.2009 № 3-5-04/1363, УФНС России по г. Москве от 21.04.2011 № 20-14/4/039150, от 10.03.2011 № 20-14/4/21815@ и др.).

При этом не забывайте о праве уменьшить доход от проданной недвижимости на сумму расходов, произведенных на ее покупку и улучшение потребительских качеств (например, ремонт) — возможно, тогда и взаимозачет не пригодится.

Пример: В 2012 году семья (отец, мать и ребенок) продали подаренную им в 2010 году квартиру за 4 млн. 200 тыс. руб. Каждому члену семьи принадлежали в квартире равные доли — по 1/3. В 2012 году по договору купли-продажи они купили другую квартиру за 5 млн. руб. в равнодолевую собственность, то есть по 1/3 у каждого. Посчитаем налоги.

Доход каждого из дольщиков от продажи доли в квартире составит 1 млн. 400 тыс. руб. (4200000 руб.: 3). Размер налогового вычета каждого собственника будет равен 333333 руб. (1000000 руб.: 3). Налогооблагаемый доход каждого от сделки составит 1066667 руб. (1400000 руб. — 333333 руб.). НДФЛ в размере 13 % с такого дохода составит 138667 руб.

Однако каждый член семьи, включая ребенка, может воспользоваться еще одним вычетом — вычетом на приобретение жилья. Правда, в данном случае максимальный размер вычета — 2 млн. руб. также придется разделить на троих. Получаем по 666667 руб. (при условии, что ранее вычетом на приобретение жилья они не пользовались). Соответственно налогооблагаемый доход каждого составит 400 тыс. руб. (1066667 руб. — 666667 руб.). С него нужно будет заплатить 13 % НДФЛ, то есть 52 тыс. руб. (за ребенка платят родители).

111) Как с максимальной выгодой реализовать свое право на вычет?

Необходимо учитывать следующие моменты:

• наличие у налогоплательщика официального налогооблагаемого дохода (подробнее см. вопр. № 63 и № 66);

• однократность предоставления имущественного вычета вне зависимости от суммы вычета и доли в объекте недвижимости (подробнее см. воп. № 67–69);

• особенности распределения вычета между супругами (подробнее см. вопр. № 95–97);

• возможность вывести из-под налогообложения проценты по ипотечным кредитам (подробнее см. вопрос № 96);

• особенности предоставления вычета по сделкам между родственниками (подробнее см. вопрос № 92), так, мне известен случай, когда сильно нуждающиеся в деньгах супруги оформили развод, затем один супруг продал другому свою долю в квартире, второй супруг получил налоговый вычет, ну а через год они снова зарегистрировали брак (таких вариантов может быть несколько с учетом всего многообразия родственных связей);

• особый порядок получения вычета для пенсионеров (подробнее см. вопрос № 65);

• при получении имущественного вычета у работодателя учитывайте проблемы с одновременным получением социальных вычетов (подробнее см. вопрос № 106).

112) Готовятся ли какие-то законодательные изменения в части получения имущественного вычета на покупку жилья?

В январе 2013 года Министерство финансов РФ одобрило подготовленный Госдумой законопроект, который предоставляет налогоплательщикам право на имущественный налоговый вычет при покупке нескольких объектов недвижимости вне зависимости от их количества.

Однако в качестве компенсации бюджету Минфин требует установить максимальный размер имущественного налогового вычета в размере 1,5 млн. рублей и, соответственно, предельную сумму возврата подоходного налога, равную 195 тыс. рублей (таким образом, по сравнению с действующим законодательством человек недополучит 65 тыс. рублей «живых денег»). Минфин также предлагает ограничить размер вычета по уплаченным процентам по кредитам, привлеченным на строительство или приобретение имущества, в размере 1,5 млн. рублей (т. е. не более 195 тыс. рублей на руки). В целом бюджет получит экономию, поскольку людей, покупающих более одного объекта недвижимости, по стране не так уж много.