1. Могут ли собственники помещений в доме в любой момент поменять управляющую организацию?

С момента начала реформы ЖКХ (2005 год) в каждом городе появилось много управляющих организаций. Возник определенный рынок услуг по управлению домами. Поэтому у собственников квартир появилась возможность выбирать ту организацию, которая наиболее профессионально и за наименьшую плату будет оказывать услуги по содержанию дома.

Однако возникает вопрос: если в доме уже есть управляющая организация, с которой заключен договор, то можно ли ее поменять в любой момент. Конечно, если подходит к концу срок действия договора, то проблем не возникает, собственникам достаточно просто не продлевать договор, о чем надо уведомить организацию. Но как быть, если договор заключен недавно, а управляющая организация уже показала себя как недобросовестный исполнитель?

В этом случае надо учитывать, что закон не запрещает собственникам квартир на общем собрании в любой момент сменить управляющую организацию.

Никаких ограничений для этого не предусмотрено (см. Письмо Минрегиона РФ от 26.03.2007 № 5280-СК/07). Поэтому собственники на общем собрании могут выбрать иную управляющую организацию, что служит основанием для расторжения договора управления с действующей организацией (см. также Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2012 № 59-В12—5).

При этом необходимо помнить следующий принципиальный момент: на общем собрании надо решить вопрос именно о расторжении договора с действующей управляющей организацией. Нельзя просто выбрать новую организацию. Поэтому повестка дня будет выглядеть так: 1) о расторжении договора управления домом с действующей организацией; 2) выбор новой управляющей организации и заключение договора управления.

 

2. Должна ли техническая документация на дом передаваться новой управляющей организации безвозмездно?

Техническая документация на многоквартирный документ — это важные документы. Только на основании документации можно определить, как правильно содержать общедомовое имущество, какие работы и услуги должны оказывать управляющая организация.

Состав технической документации зависит от конкретной ситуации (п. 24 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Однако в любом случае она должна содержать техпаспорт дома, акты осмотра общедомового имущества, инструкцию по эксплуатации дома.

При смене управляющей организации прежняя организация обязана передать техническую документацию новой. Если организация не передаст документацию, то она может быть привлечена к административной ответственности.

Возникает вопрос: может ли «уходящая» организация требовать плату за техническую документацию?

Нет, не может. Об этом сказано в Письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 № 14313-РМ/07. Даже в том случае, если организация самостоятельно подготовила некоторые документы, требовать оплату нельзя.

 

3. Если техническая документация на дом не была передана новой управляющей организации, влияет ли это на обязанность управлять домом, возникшую после расторжения договора с прежней управляющей организацией?

Техническая документация дома является основным документом для управления общедомовым имуществом. Не зная схему размещения инженерных сетей, состояние фундамента, стен нельзя спланировать содержание общего имущества дома. Поэтому законодатель уделил особое внимание передаче технической документации от одной управляющей организации к другой. Так, например, если собственники квартир решили изменить способ управления и выбрали новую управляющую организацию, то прежняя должна бесплатно передать документацию. Об этом сказано в ст. 162 ЖК РФ.

Однако надо учитывать, что от передачи документации не зависит обязанность новой управляющей организации содержать дом. Даже если прежняя организация отказалась передать техдокументацию, новая управляющая организация обязана приступить к ремонту и оказанию услуг.

В Письме Минрегиона РФ от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 сказано, что тот факт, что техническая документация на дом не была передана, не влияет на обязанность новой управляющей организации управлять домом. Техническая документация может быть истребована новой управляющей организацией в судебном порядке.

Важно учитывать, что нарушение порядка передачи техдокументации на дом влечет административную ответственность. Если прежняя организация не передает документы, то ее можно привлечь к ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ.

 

1. Могут ли собственники заключить договор с новой управляющей организацией, если продолжает действовать договор управления с прежней управляющей организацией?

Сплошь и рядом встречается такая ситуация: в доме есть управляющая организация, жильцы решают ее сменить, заключают договор с новой организацией, а с прежней не расторгают. Как результат, жильцам начинают приходить платежки от двух организаций. Допускает ли это закон?

В соответствии с ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация. Поэтому недопустимо, чтобы в отношении одного многоквартирного дома действовало два договора управления с двумя различными управляющими организациями.

Данная позиция поддержана в Обзоре практики, рекомендованной к применению Постановлением Президиума ФАС ВСО от 27.12.2010 № 8.

Что это означает для собственников? Если вы решили сменить управляющую организацию, то необходимо расторгнуть договор управления с действующей организацией. Для этого необходимо принять отдельное решение на общем собрании. Только после расторжения договора со старой управляющей организацией можно заключить договор с новой.

Исходя из того же принципа решается вопрос по двойным платежкам. Закон в принципе не допускает двойные платежки: в доме может быть только одна управляющая организация, только одна организация может присылать платежные документы. Как определить, какая платежка законная? Надо узнать, с какой организацией был расторгнут договор управления, с какой организацией договор был заключен. Если заключен новый договор, но не расторгнут договор с прежней организацией, то законной будет платежка от старой организации.

 

2. Является ли договор управления публичным договором?

Если договор является публичным, то организация обязана его заключить. Например, договор на оказание медицинских услуг — публичный, поэтому больница не может отказать в заключении такого договора. Но как обстоят дела с договором управления домом? Можно ли заставить управляющую организацию заключить договор?

Выбрать управляющую организацию не общем собрании дома и подписать договор управления — различные процедуры. Пока не будет подписан договор управления, организация не становится обязанной перед жильцами. Даже если вы выбрали на собрании управляющую организацию, это не дает право требовать уборку подъезда от организации. Нужно сначала заключить договор. Вот почему важно определить, является ли договор управления домом публичным (ст. 426 ГК РФ).

В судебной практике встречаются решения, когда суды признают договор управления публичным. Например, Постановление 14 ААС от 29.05.2012 № 14АП-2840/12. Однако согласиться с этим нельзя.

Во-первых, договор управления не содержит всех необходимых признаков публичного договора, указанных в ст. 426 ГК РФ. Например, цена договора определяется не по категориям потребителей, а по домам. Другими словами, цена договора различается для каждого дома. А ведь основной признак публичного договора — одинаковые условия для всех потребителей.

Во-вторых, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 17635/11 был сделан важный вывод: договор управления является самостоятельным видом договора. Это предполагает, что к договору нельзя применять общие требования гражданского законодательства до того, как были применены нормы жилищного закона. Но из Жилищного кодекса РФ не следует, что договор управления является публичным.

Что это означает для собственников? Нельзя заставить управляющую организацию подписать договор управления. Вот почему важно предварительно узнать, будет ли организация заключать с жильцами договор. Если не будет, то на собрании дома надо выбрать другую организацию. В противном случае собственники потратятся на проведение общего собрания, выберут управляющую организацию, а заключить договор управления не получится, а значит деньги на собрание были потрачены зря.

 

3. Какие существенные условия должны быть включены в договор управления?

В любом договоре должны быть существенные условия. Почему это важно? Если в договоре нет существенных условий, то такой договор считается незаключенным. Другими словами, нет в договоре существенных условий — нет и договора, не возникает правовых последствий. Например, нет в договоре управления домом существенных условий — нет и договора управления, не возникает у собственников обязанности платить по договору, а управляющая организация не должна проводить работы и оказывать услуги в отношении многоквартирного дома.

К существенным относят условия договора, которые либо определены законом, либо те, на которых настаивают стороны соглашения. Общим существенным условием является предмет договора. В любом договоре, каким бы не был этот договор, должен быть указан предмет.

Предмет договора управления домом — это содержание общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг собственникам квартир и оплата собственниками работ и услуг по содержанию имущества, коммунальных услуг (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Кроме того, в договоре управления обязательно должны быть существенные условия, указанные в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

Особое внимание надо обратить на то, что в договоре должен быть перечень общего имущества (Постановление 14 ААС от 18.07.2012 № 14АП-4462/12).

Важно учитывать, что существенные условия договора устанавливают только собственники. Например, не может устанавливать условия договора администрация города (Постановление 13 арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 № 13АП-23749/11).

 

4. Должны ли условия договора управления быть одинаковыми для всех собственников?

В многоквартирном доме могут быть помещения с самым разным статусом. Это могут быть жилые и нежилые помещения. В свою очередь нежилые помещения могут находиться как в доме, так и во встроено-пристроенном помещении. Жилые помещения могут находиться на верхних и нижних этажах, что предопределяет различный порядок пользования (например, жители первых этажей не пользуются лифтами, а у них в квартирах часто проходит разводка инженерных коммуникаций).

Эти различия объективно могут порождать необходимость включения в договор управления домом отличающихся условий. Так, например, собственники нежилых помещений могут требовать особый порядок оплаты услуг управляющей организации, а собственники помещений на первом этаже могут потребовать исключить содержание лифта из договора.

Однако в ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ однозначно сказано, что договор управления должен содержать одинаковые для всех собственников помещений в доме условия.

В судебной практике исключение сделано только для собственников нежилых помещений (см. например Постановление 14 ААС от 29.05.2012 № 14АП-2840/12). Отклонения от общих правил допускаются только в рамках специфики нежилого помещения.

Что это означает для собственников квартир? Это означает, что договор управления домом не может содержать дискриминационных условий. Так, например, нельзя включать в договор управления условия, которые заставят собственников «больших» квартир нести бремя содержания больше, чем все остальные собственники. Но также собственники «больших» квартир, у которых есть большинство голосов на общем собрании, не могут переложить свое бремя ответственности за содержание дома на собственников «маленьких» квартир.

 

5. Можно ли обязать собственника помещения в доме заключить договор с управляющей организацией?

На основании решения общего собрания между собственниками и управляющей организацией заключается договор управления. Не во всех случаях собственники соглашаются заключать договор управления. Например, собственники могут быть не согласны с выбором конкретной управляющей организации. Или же они хотели создать ТСЖ, а большинство выбрало управляющую организацию. Бывает и так, что собственники просто не согласны с условиями договора. Например, многим может не понравиться, если включить в договор управления расходы на содержание домофона.

Во всех подобных ситуациях возникает вопрос: можно ли понудить собственника к заключению договора?

В судебной практике встречается позиция, согласно которой понуждать собственника к заключению договора нельзя (см. например Постановление ФАС СЗО от 13.06.2007 № А56—36199/2006). Данный вывод основан на анализе совокупности правовых норм, но прежде всего на ст. 162 ЖК РФ. Однако в другом деле арбитражный суд указал, что заключение договора управления является обязательным для собственника (Постановление ФАС УО от 18.09.2006 № Ф09—8190/06-С4). Позиция суда обосновывается тем, что решение общего собрания дома является обязательным для всех собственников (ст. 46 ЖК РФ). Какая же позиция правильная?

Необходимо учитывать следующее. Из ст. 421 ГК РФ следует, что договор заключается только по взаимному согласию сторон. Другими словами, действует принцип свободы договора. Исключения сделаны только для договоров, обязательность которых установлена законом.

В ст. 46 ЖК РФ действительно сказано, что решение общего собрания является обязательным. Однако речь идет именно о решении, а не о договоре управления. Да, решение является обязательным, но не договор.

Так как законом обязанность заключения именно договора управления не установлена, то собственники не обязаны заключать договор управления с управляющей организацией. Это означает также, что управляющая организация не может через суд требовать заключения договора, даже ссылаясь на решение общего собрания.

 

6. Может ли управляющая организация передать свои полномочия по управлению домом третьим лицам?

Закон предусматривает возможность передать исполнение договора третьему лицу (ст. 313 ГК РФ). Например, у вас есть долг по квартплате, а оплатить его может ваш родственник. Управляющая организация не может отказаться от этой оплаты. Но может ли сама управляющая организация передать исполнение своих обязательств по управлению домом третьим лицам?

Тут важно различать два случая. Одно дело, когда управляющая организация нанимает подрядчиков. В этом случае организация не перекладывает на подрядчика обязанности по содержанию домом, а только поручает выполнить отдельные работы. Совсем другое дело, когда управляющая организация передает именно управление домом.

Предмет договора управления — это управление многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ). Для этого организация принимает на себя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества (крыши, подвалы, подъезды). Можно ли передать другой организации эти обязанности?

Этот вопрос имеет важное значение для собственников квартир. Ведь выбирает управляющую организацию общее собрание собственников. Чтобы правильно выбрать организацию, которая не будет впустую тратить деньги жильцов, надо быть уверенным в добросовестности организации. Если у организации есть право передать управление домом третьему лицу, причем без уведомления и согласия жильцов, то возникает много возможностей для махинаций.

Поэтому, например в Постановлении 17 ААС от 22.10.2014 № 17АП-12214/2014 сделан вывод, что управляющая организация не может перекладывать свои обязательства на другие организации (сравните с Письмом Минстроя РФ от 03.03.2016 № 6076-ОД/04). Это обоснованный вывод, ведь для собственников квартир имеет большое значение репутация управляющей организации.

 

7. Может ли новая управляющая организация требовать компенсацию от прежней управляющей организации?

Управляющую организацию, как правило, собственники меняют из-за ее недобросовестности. Если организация не убирает в подъезде, не очищает придомовую территорию от мусора, отказывается предоставлять качественные коммунальные услуги, то жильцы дома ее меняют на другую. Но всегда возникает вопрос, а можно ли потребовать от прежней организации компенсацию за нарушения. Например, если халатность прежней управляющей организации привела к ущербу для собственников.

Типичная ситуация: управляющая организация вовремя не заделывает швы в панелях дома. Это приводит к постепенному разрушению стены дома, промерзанию помещений, что ведет к отклеиванию обоев и т. п. Можно ли потребовать от организации компенсацию?

Да, это возможно. Такой вывод можно сделать из ст. 1064 ГК РФ. Если вам причинен вред, то можно требовать возмещение. Для этого придется доказать, что причиненный вред вызван именно действиями управляющей организации. Это может потребовать экспертизы. Есть ли возможность упростить взыскание ущерба?

Да, это возможно. Некоторые суды полагают, что в суд может обратиться новая управляющая организация (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.03.2012 №Ф07—1942/11 № А56—33032/2011). Другими словами, если вы поменяли управляющую организацию, то новая организация может подать в суд на старую организацию и потребовать компенсацию. Подобная позиция суда не во всем обоснована, но раз практика допускает такой порядок взыскания, то этим надо воспользоваться.

Однако надо учесть, что обратиться в суд новая организация может только по ущербу, который причинен общему имуществу. То есть, продолжая наш пример, только по ущербу стенам дома. Если же проблемы со стеной дома привели к проблемам у Вас в квартире, то обратиться в суд придется самостоятельно.

 

1. Может ли управляющая организация расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?

Не только жильцы хотят поменять управляющую организации, но и организация — жильцов. Чаще всего это происходит в двух ситуациях.

Во-первых, в доме могут попасться упорные борцы за справедливость и законность. Они будут собирать общие собрания, будут сами определять необходимый размер тарифа на содержание дома. Тариф этот будет небольшим, все собственники его примут. Не примет только управляющая организация. Ведь чтобы работать по тарифу, выгодному собственникам квартир, надо сокращать издержки, наращивать производительность. Короче, надо работать, чего многие управляющие организации не хотят.

Во-вторых, бывает, что многоквартирный дом в ужасном состоянии. Его еще не признали аварийным или признали, но не приняли решение о сносе. Управлять таким домом надо, но кто платит? Естественно, платят жители. Однако аварийные дома требуют такого размера расходов, что тариф для жильцов будет огромным. Платить никто или почти никто не будет. Управляющая организация начнет нести убытки.

И вот вопрос: может ли организация отказаться от договора управления?

Закон разрешает расторгать договор в одностороннем порядке. Но возможно это только в случаях, прямо в законе и указанных (ст. 310 ГК РФ). Если в законе не предусмотрено оснований для расторжения договора, то расторгнуть его нельзя.

Некоторые управляющие организации пытаются ссылаться на ст. 782 ГК РФ, которая разрешает расторгнуть договор возмездного оказания услуг. Однако договор управления домом это не договор оказания услуг. Так решила судебная практика: договор управления — это самостоятельный вид договора, который регулируется ЖК РФ.

Если же обратиться к ст. 162 ЖК РФ, то там не найти оснований для расторжения договора управления. Точнее они есть, но только основания, которые дают право расторгнуть договор жильцам, а не управляющей организации. Аналогичный вывод содержится в Постановление 14 ААС от 17.07. 2012 № 14АП-3706/12.

Вот и получается, что управляющая организация не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке. Конечно, она может обратиться в суд, но это очень сложный путь.

 

2. В каких случаях собственники могут отказаться от договора управления?

Управляющая организация не может отказаться от договора управления, потому что это не предусмотрено законом. Но могут ли жильцы дома отказаться от договора?

Здесь надо учитывать две ситуации.

Первая: вы хотите просто расторгнуть договор с управляющей организацией. В этом случае можно расторгнуть договор только по основаниям, которые предусмотрены законом. Так, например, можно расторгнуть договор, если управляющая организация ненадлежащим образом содержит общее имущество (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Если организация не следит за состоянием труб водоснабжения, не чинит проводку, не очищает чердаки и подвалы — все это может быть основанием для расторжения договора.

Вторая: вы хотите расторгнуть договор с управляющей организацией, так как намерены выбрать другую организацию или способ управления. В этом случае никаких дополнительных оснований для расторжения договора не надо. Это объясняется тем, что ч. 2 ст. 161 ЖК РФпозволяет собственникам квартир в любой момент менять способ управления домом (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 № 7677/11). Очевидно, что без права расторгать договор управления в любой момент, собственники не смогли бы менять способ управления.

Все это приводит к интересному заключению. Управляющая организация расторгнуть договор не может, а собственники могут — в любой момент. Значит, у собственников появляется инструмент давления на управляющую организацию. Вы можете требовать надлежащего содержания общего имущества, можете предупредить организацию, что если она не будет выполнять договор, то расторгнете с ней договор. А вот у управляющей организации такого рычага воздействия на собственников нет.

 

3. Если договор управления расторгнут, то должна ли управляющая организация возвратить остаток средств?

Смена управляющей организации в многоквартирном доме — это достаточно сложная процедура. Собственники квартир должны провести общее собрание, принять на нем решение о расторжении договора и выборе новой управляющей организации, уведомить прежнюю управляющую организацию и заключить договор с новой. У этой процедуры много подводных камней, но самым проблемным является вопрос: должна ли старая управляющая организация вернуть остаток средств собственникам.

Подобная проблема возникает, когда прежняя управляющая организация не успела выполнить весь объем работ и услуг, предусмотренных договором, который собственники расторгают. Например, организация наметила проведение ремонта в подъездах. Собственники целый год платили за содержание жилья и теперь расторгают договор. В этом случае у управляющей организации остаются деньги, которые она не успела потратить на ремонт подъезда. Как быть?

Если договор расторгнут, но при этом управляющая организация получила денежные средства от собственников и не освоила их, то средства должны быть возвращены. Это следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, а также практики судов общей юрисдикции (см. например Решение Красозерского районного суда от 31.05.2012 г.). В противном случае, если управляющая организация не вернет средства, то у нее возникнет неосновательное обогащение.

Кстати, это же правило надо применить к остатку средств по истечении года. Дело в том, что собственники утверждают тариф на содержание дома на год. На год формируется и план работ, услуг по ремонту и содержанию. Если в конце года у управляющей организации остаются деньги, то собственники вправе требовать эти деньги.

Обратите внимание, что эту ситуацию не надо путать с экономией средств. В соответствии с ч. 12 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация вправе оставлять у себя экономию средств. Такая экономия образуется только тогда, когда организация выполнила весь запланированный объем работ, но деньги еще остались. Например, организация увеличила производительность труда, улучшила методику работы и ей удалось сократить расходы, но при этом выполнить работы по ремонту подъезда также качественно. В этом случае экономия остается у организации, а собственники не могут ее требовать, даже при расторжении договора управления домом.