1. Если управляющая организация не заключила договор с ресурсоснабжающей организацией, будет ли она исполнителем коммунальных услуг?

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам квартир коммунальные услуги (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Для этого законом предусмотрена обязанность управляющей организации заключить договор на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией.

Схема отношений выглядит так: управляющая организация получает от РСО коммунальные ресурсы и предоставляет собственникам квартир коммунальные услуги. Заключение договора с РСО — это обязанность управляющей организации, а не просто ее право. Если управляющая организация уклоняется от заключения договора, то РСО может подать в суд.

Но часто бывает так, что управляющая организация не заключает договор, а РСО не подает в суд. Никто не хочет тратить лишние время и деньги на судебные разбирательства. Возникает вопрос: кто же будет исполнителем коммунальных услуг в этом случае?

Статус исполнителя играет большую роль. Именно исполнитель коммунальных услуг начисляет плату, рассылает платежные документы. Собственники требования о плохом качестве коммунальных услуг должны предъявлять только исполнителям. Вот почему важно определить, кто же является исполнителем коммунальных услуг.

Если управляющая организация не заключила договор с РСО, то она не является исполнителем. Такой вывод сделан в ответе на вопрос 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ 1 (2014) и подтвержден Определением Верховного Суда РФ от 06.07.2015 № 310-КГ14—8259. Суд основывал свой вывод на том, что в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 под исполнителем коммунальных услуг понимается исключительно та управляющая организация, которая заключила договор на поставку коммунальных ресурсов с РСО. В этом случае исполнителем коммунальных услуг будет РСО (п. 1 Письма Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45097-АЧ/04).

Однако суд также указал, что при наличии доказательств поставки ресурсов РСО, выставлении счетов за поставленные ресурсы, оплаты таких счетов, суд может расценить отношения между РСО и управляющей организацией как договорные. Основанием является ч. 1 ст. 162 ГК РФ.

Итак, что же получаем? Управляющая организация не будет исполнителем, если нет договора с РСО. Но управляющая организация будет исполнителем, даже если нет договора, если фактически именно управляющая организация рассылает платежки, собирает деньги с собственников.

 

2. Если между исполнителем коммунальных услуг и потребителем нет договора, может ли исполнитель требовать оплату?

Далеко не у всех собственников квартир заключен договор с управляющей организацией. А ведь наличие такого договора прямо предусмотрено законом (ст. 162 ЖК РФ).

Как правило, виновата в этом управляющая организация, которая не рассылает проект договора. Но часто бывает и так, что проект утвержден общим собранием, а инициаторы собрания не потрудились довести до всех собственников решение о заключении договора. Много и таких жильцов, которые принципиально не хотят заключать договор с управляющей организацией.

Отсутствие договора управления приводит к интересному вопросу: а если договора нет, то обязаны ли собственники платить за коммунальные и жилищные услуги? В самом деле, из ст. 307 ГК РФ следует, что обязательства (то есть обязанности собственника по оплате) возникают из договора. И если нет договора, то обязан ли собственник квартиры платить?

Ответ на этот вопрос прост: отсутствие формально заключенного договора не означает, что отсутствуют договорные отношения (п. 2 Информационного письма ВАС РФ от 05.05.1997 № 14). Кроме того, отсутствие договора не освобождает от обязанности оплатить оказанные услуги. Об этом сказано в п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 17.02.1998 № 30. Эти правила касаются и жилищно-коммунальных услуг (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, Постановление 8 ААС от 25.07.2012 № 08АП-3855/12).

Что это значит для собственников? Даже если вы точно уверены, что не заключали договор управления домом, платить за услуги надо каждый месяц. Исключение есть: если вы уверены, что не было общего собрания, не выбиралась управляющая организация, но при этом получаете квитанции от непонятной организации, то можете не платить. В этом случае надо написать жалобу в жилищную инспекцию и потребовать проведения проверки.

 

1. За чей счет проводится повторное опломбирование прибора учета?

Размер платы за коммунальные услуги зависит от наличия прибора учета в квартире. Если у вас есть счетчик, то расчет услуг ведется по его показаниям. Нет счетчика? Расчет будет идти по нормативу.

Однако только лишь наличия счетчика недостаточно. Прибор учета должен быть введен в эксплуатацию в порядке, определенном Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Проводит ввод в эксплуатацию управляющая организация. При вводе счетчика в эксплуатацию проверяется его работоспособность, а также устанавливаются контрольные пломбы.

В соответствии с п. 81.14 Постановления Правительства № 354 первичное опломбирование прибора учета является бесплатным. Это означает, что управляющая организация не может взимать плату с собственников квартир за опломбирование.

Однако очень часто требуется повторное опломбирование. Это необходимо, если пломба была повреждена или вовсе сорвана.

Как разъяснил ФАС РФ «взимание платы за повторное опломбирование индивидуальных приборов учета возможно только в случае повреждения пломбы и знаков поверки потребителем или третьим лицом.

В иных случаях взимание платы за опломбирование приборов учета действующим законодательством не предусмотрено и может содержать признаки нарушения статьи 10 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ» (Письмо от 13.12.2013 № КА/50647/13).

Что это означает? За повторное опломбирование необходимо будет платить, но только если пломба повредилась по вине потребителя или третьих лиц. Если же пломбу повредили, например, слесари, то платить за повторное опломбирование не надо.

 

2. Кто обязан содержать общедомовые приборы учета?

ОДПУ — это общедомовой прибор учета. По закону во всех многоквартирных домах должны быть приборы учета. Не стоит путать эти приборы учета с теми, которые установлены в квартирах.

В квартирах установлены так называемые индивидуальные приборы учета. Эти приборы учета принадлежат собственникам квартиры. ОДПУ — это общедомовое имущество, потому что обслуживает все квартиры в доме. В зависимости от этого определяется, кто должен содержать, ремонтировать, проводить поверку прибора учета.

Квартирные счетчики — это зона обслуживания собственника квартиры. Счетчик сломался? Ремонтировать его должен собственник квартиры. Это же относится к поверке прибора учета.

ОДПУ — это зона ответственности управляющей организации. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 18.09.2015 № 30162-ОЛ/04. Позиция Министерства обоснована. Важно отметить, что Министерство специально подчеркнуло, что при выборе управляющей организации обязанность по содержанию общего имущества переходит именно к организации. Прибор учета является общим имуществом, значит управляющая организация обязана его содержать.

Во многих случаях управляющая организация отказывается принимать на обслуживание ОДПУ. Собственники должны контролировать этот момент. Ведь каждый месяц собственники платят за жилищно-коммунальные услуги, в том числе и за содержание ОДПУ. Если управляющая организация отказывается от содержания ОДПУ, то тем самым она незаконно «экономит» средства собственников, оставляя экономию у себя.

 

3. Если ресурсоснабжающая организация установила приборы учета, может ли она требовать оплату от управляющей организации?

ОДПУ — это прибор учета, который считает коммунальные ресурсы, которые были потрачены на содержание общедомового имущества. В целях энергосбережения законом предусмотрено, что в каждом многоквартирном доме должен быть установлен ОДПУ (Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ).

ОДПУ должны быть установлены управляющей организацией. Если эта обязанность управляющей организацией не исполнена, то установить ОДПУ должна ресурсоснабжающая организация (водоканал, энергосбыт, ТЭЦ). Однако возникает важный вопрос: кто должен оплатить установку ОДПУ?

Возможно два варианта: оплатить установку должны собственники квартир в доме; оплатить установку должна управляющая организация. Многие собственники квартир не соглашаются с тем, что они должны отдельно платить за установку ОДПУ. В самом деле, ведь собственники каждый месяц и так вносят плату управляющей организации за содержание общего имущества дома.

Судебная практика стоит на стороне собственников. Такой вывод сделан, например, в Определении ВС РФ от 17.06.2015 № 310-ЭС15—912. Поэтому собственники квартир не должны отдельно платить за установку ОДПУ, это должна сделать управляющая организация за счет тех средств, которая она уже получила от собственников на содержание общего имущества. В Письме Минстроя РФ от 09.01.2017 № 44-ОД/04 дополнительно отмечено, что проводить установку приборов учета управляющая организация обязана, даже если на это нет отдельного решения общего собрания.

Кстати, в указанном решении суда есть еще одна интересная мысль. В Определении сказано, что управляющая организация не может нести ответственность перед РСО в размере большем, чем собственники внесли плату за ее услуги и работы.

 

1. Кто считается постоянно или временно проживающим в помещении?

Для расчета платы за коммунальные услуги важно определить, кто является проживающим в помещении постоянно или временно. Это необходимо в случаях, когда расчет ведется по нормативу (Приложение 2 к Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

Если в вашей квартире нет прибора учета на какую-то коммунальную услугу, то расчет будет осуществляться по нормативным объемам услуги, которые определены региональными властями. Норматив устанавливается на квадратный метр квартиры и на одного потребителя. Поэтому, чем больше в квартире потребителей, тем выше норматив.

Важно понимать, кто относится к постоянно и временно проживающим.

Данные вопросы разъяснены в Письме Минстроя РФ от 10.11.2016 № 37404-АТ/04. К постоянно проживающим относятся граждане, которые зарегистрированы в помещении по месту жительства. К временно проживающим относятся граждане, которые зарегистрированы в помещении по месту пребывания, а также граждане, которые хоть и проживают в помещении, но не зарегистрированы в нем. Минстрой РФ дополнительно указал, что расчет количества проживающих граждан нельзя делать на основании выписок из ЕГРП, договоров найма и т. п. документов.

Итак, что это означает для собственников? Если собственники зарегистрировали всех, кто проживает в помещении (либо как по месту жительства, либо как по месту пребывания), то платить надо только по количеству зарегистрированных жителей. Если кто-то не зарегистрирован, но фактически проживает в помещении, то за него тоже придется платить. Поэтому не надо полагать, что достаточно не «прописать» родственника, чтобы за него не платить.

Но что же относится к месту жительства и к месту пребывания? Чтобы понять это необходимо обратиться к Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

Место жительства — это помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Место пребывания — это любое помещение, в котором человек проживает и которое не является местом жительства.

 

2. Как определяется объем водоотведения, если потребители установили приборы учета водоснабжения только на горячую или только на холодную воду?

Водоотведение считается самостоятельной коммунальной услугой (п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354). Распространено заблуждение, что водоотведение является неотъемлемой частью водоснабжения и поэтому не является отдельной услугой, оплачивается в составе водоснабжения. Это не так. Водоотведение оплачивается отдельно от водоснабжения.

Из того, что водоотведение оплачивается отдельно от водоснабжения, следует, что долг по водоотведению может стать самостоятельным основанием для отключения коммунальной услуги. При этом отключено может быть водоотведение, но не водоснабжение.

Возникает вопрос: как определить объем водоотведения? Объем определяется либо по показаниям прибора учета, либо по специальному методу. В подавляющем большинстве случаев в квартирах нет приборов учета сточных вод, поэтому расчет идет по спецметоду. В чем суть метода?

Объем водоотведения считается как сумма объемов поставленных холодного и горячего водоснабжения, рассчитанных по приборам учета. Если счетчиком на воду нет, то объем водоотведения считается по сумме нормативного объема холодного и горячего водоснабжения (п. 42 Постановления Правительства от 06.05.2011 № 354, Письмо Минстроя РФ от 02.03.015 № 5093-ОГ/04).

Обратите внимание, что отсутствие счетчика сточных вод не является основанием для применения повышающего коэффициента. Если у вас нет прибора учета холодного водоснабжения, то будет применен повышающей коэффициент при плате за холодное водоснабжение. Но для сточных вод аналогичного правила нет (п. 3 Письма Минстроя РФ от 02.09.2016 № 28483-АЧ/04).

 

3. Можно ли применять повышающие коэффициенты в ветхих и аварийных домах?

Все квартиры должны быть оборудованы счетчиками коммунальных услуг. Это требование установлено ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ. Однако далеко не во всех квартирах есть счетчики, например, на отопление.

Дело в том, что не установлена административная ответственность для физических лиц, которые являются собственниками квартир, в которых нет приборов учета коммунальных услуг. Да, требование закона есть, а ответственность за нарушение этого требования не установлена.

Негативным последствием для собственников квартир является то, что при отсутствии счетчиков расчет объема коммунальной услуги идет по нормативу. Вместо административной ответственности за отсутствие приборов учета предусмотрена гражданско-правовая ответственность: нет прибора учета — норматив умножается на повышающий коэффициент. Составляет повышающий коэффициент значение 1,5. Это сильно увеличивает плату за коммунальные услуги.

Важно знать, что в некоторых случаях установка счетчиков не является обязательной. В Письме Минстроя РФ от 03.11.2016 № 36508-ОД/04 сказано, что применять повышающие коэффициенты нельзя, если дом признан аварийным или ветхим. Почему? Потому что для ветхих и аварийных домов отсутствует законодательная обязанность установки приборов учета.

Если Вы проживаете в доме, который признан аварийным или является ветхим, то не обязательно тратиться на установку приборов учета. В этом случае управляющая организация не может применять повышающий коэффициент при расчете платы за коммунальные услуги.

 

1. Можно ли потребовать перерасчет субсидии, если фактические траты за коммунальные услуги превысили субсидию?

Порядок предоставления субсидии на жилищно-коммунальные услуги установлен Постановлением Правительства от 14.12.2005 № 761.

В соответствии с этим документом малоимущие граждане имеют право на субсидию при оплате коммунальных услуг. Размер субсидии зависит от региональных стандартов платы за коммунальные услуги, площади квартиры и доли расходов на оплату услуг в совокупном доходе семьи. Однако зачастую фактические расходы на оплату ЖКХ выше стандартов. Поэтому возникает вопрос: можно ли требовать перерасчета субсидии в этом случае?

Нет, нельзя. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 26.08.2015 № 27294-ЕС/04. Позиция Министерства основана на том, что действующее законодательство не предусматривает проведение перерасчета субсидии.

Случаи, когда допускается перерасчет субсидии, определены в п. 28 Постановления Правительства от 14.12.2005 № 761. Допускается пересчитывать субсидию только при изменении региональных стандартов. Превышение фактических расходов на ЖКХ над региональными стандартами таким основанием не является.

 

1. Если квартиру залили соседи, которые длительное время не проживали в жилом помещении, то несут ли они ответственность?

Из ст. 1067 ГК РФ следует, что лицо, виновное в причинении ущерба, обязано его возместить. Гражданско-правовая ответственность имеет следующие элементы: 1) вина причинителя вреда; 2) незаконные действия; 3) причиненный вред; 4) причинно-следственная связь между незаконными действиями и причиненным вредом. Чтобы взыскать вред, причиненный при заливе квартире, необходимо доказать каждый из указанных элементов.

Причиненный вред и причинно-следственная связь, как правило, доказывается заключением экспертной организации. Вина причинителя вреда предполагается, пока иное не будет доказано в суде самим причинителем, то есть соседом.

Поэтому самый сложный вопрос — это незаконность действий или бездействий собственника квартиры (соседа).

По данному вопросу необходимо учитывать две статьи — ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ. Эти нормы устанавливают бремя содержания имущества, принадлежащего собственнику. При этом конкретизируется, что жилое помещение должно содержаться в соответствии с нормативными требованиями. Таким образом, законом установлена обязанность собственника квартиры следить за нормативным состоянием инженерных сетей, расположенных в помещении.

Следовательно, если собственник не находился длительное время в помещении, не ремонтировал его, не поддерживал инженерные сети в нормативном порядке, то все это не снимает ответственности с собственника за залив квартиры соседей.

 

2. Когда управляющая организация не отвечает за слабое отопление?

Предоставление качественных коммунальных услуг — одна из основных обязанностей управляющей организации. Если управляющая организация предоставила коммунальные услуги низкого качества, то собственник квартиры может требовать возмещения вреда и перерасчет. Так, например, если температура в квартире ниже нормативного уровня, то именно управляющая организация несет за это ответственность.

Однако есть ситуации, в которых организацию нельзя привлечь к ответственности. Чтобы разобраться в этом, надо помнить элементы гражданско-правовой ответственности. Эти элементы установлены ст. 1064 ГК: 1) вина организации; 2) непосредственно сам вред, который был причинен собственнику; 3) незаконные действия управляющей организации; 4) причинная связь между вредом и незаконными действиями.

В соответствии с Постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 управляющая организация несет ответственность независимо от вины. Неважно по чьей вине температура в квартире ниже нормативной. Важно только доказать, что управляющая организация ненадлежащим образом содержала общее имущество, а потом наступил вред. Так, например, если организация не проводила осмотр общедомового имущества, а потом наступил вред, то можно требовать возмещения.

Однако из статей 1, 10 ГК РФ следует, что никто не может извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения и никто не может злоупотреблять правом. Одним из таких случаев является следующий: собственник квартиры самовольно произвел переоборудование инженерных сетей, что и повлекло нарушение качества коммунальных услуг. Например, собственник мог самостоятельно, без согласования переоборудования заменить радиаторы.

В этом случае, если собственник квартиры действовал недобросовестно, злоупотребил своим правом владения и пользования помещением, привлечь управляющую организацию к ответственности нельзя.

 

3. Кто обязан возместить ущерб от залива: собственник квартиры или наниматель?

Предположим ситуацию: вашу квартиру залили соседи. Вы идете разбираться, а они отвечают, что являются всего лишь нанимателями квартиры, поэтому требовать возмещение надо от собственника. Эта ситуация не редкость. Как в этом случае определить кто должен вам заплатить за испорченный ремонт в квартире?

Согласно ст. 1064 ГК РФ причиненный вред возмещает виновное лицо. Как определяется вина? Вина зависит от обязанностей конкретных лиц, которые определены законом.

Если квартира сдана в социальный найм, то обязанности нанимателя и наймодателя определены в статьях 65, 67 ЖК РФ. Наниматель отвечает за проведение текущего ремонта квартиры, а также за поддержание квартиры в нормативном состоянии. Наймодатель отвечает только за капитальный ремонт.

Если залив вашей квартиры произошел по той причине, что наниматель не осуществил текущий ремонт или халатно пользовался квартирой, то требовать возмещения вреда надо с нанимателя.

Если же залив произошел из-за того, что не был проведен капитальный ремонт квартиры, то свои требования вы должны предъявить к наймодателю. Установить причину залива может только экспертная организация.

Однако вы можете примерно понять, по чьей вине произошел залив. В Постановлении Госстроя от 27.09.2003 № 170 перечислено, какие работы относятся к капитальному ремонту, а какие — к текущему ремонту квартиры. Как правило, замена, восстановление инженерных сетей, проходящих в квартире, относится к обязанностям нанимателя. Но и тут решение вопроса зависит от конкретной степени износа сетей.

Таким образом, собственнику квартиры, которую залили соседи, необходимо обратиться за экспертизой. Это позволит легко доказать в суде причиненный вред, определить виновное лицо и потребовать оплату.

 

4. Будет ли управляющая организация нести ответственность за залив квартиры, если нельзя установить причину залива из-за действий собственника?

Если Вашу квартиру залили соседи, то вы имеете право получить возмещение вреда (ст. 1064 ГК). Но прежде, чем обращаться в суд, надо определить ответственное лицо. Возможно два варианта: либо это соседи, либо управляющая организация.

Соседи будут ответчиками в случае, если залив произошел из-за сантехники, труб, которые им принадлежат. Но если залив случился из-за прорыва труб, являющихся общедомовым имуществом, то отвечать будет управляющая организация. Определять относятся ли трубы к общедомовому имуществу надо в каждом отдельном случае самостоятельно. Однако, по общему правилу, стояки, которые проходят по квартире соседей, им не принадлежат и являются общедомовым имуществом.

Чтобы определить из-за чего произошел залив, а значит и определить ответчика, необходимо провести обследование квартиры соседей. Зачастую соседи отказывают в этом. В силу ст. 3 ЖК проникнуть в квартиру без согласия соседей нельзя. Как быть?

Судебная практика исходит из того, что управляющая организация понесет ответственность, даже если допуск в помещение ограничил собственник (определение Приморского краевого суда от 28.07.2014 № 33—6496). Другими словами, суды часто полагают, что ответственность управляющей организации предполагается. Попасть к соседям и проверить из-за чего произошел прорыв — это задача управляющей организации.

 

5. Если некачественные коммунальные ресурсы поставляет ресурсоснабжающая организация, то снимается ли ответственность с управляющей организации?

Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги, для чего заключает договор на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией (водоканал, энергосбыт, теплоснабжающая организация). Таким образом, получение собственником коммунальных услуг опосредуется двумя договорами: между собственником и управляющей организацией; между управляющей организацией и РСО.

Главное требование собственников, связанное с коммунальными услугами, это их качество. И контролировать качество услуг можно только в случае, если вовремя требовать перерасчет за ненадлежащие коммунальные услуги. Но возникает вопрос: если коммунальные услуги предоставляются плохого качества по вине РСО, то можно ли требовать перерасчет от управляющей организации?

В данном случае надо помнить следующее. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 управляющая организация несет ответственность за качество коммунальных услуг независимо от вины. Важно знать, что ответственность в соответствии с законом наступает по двум основаниям: либо на основании вины, либо на основании риска. В первом случае привлечь к ответственности можно только при наличии вины. Во втором случае к ответственности можно привлечь всегда, за исключением форс-мажорных обстоятельств. Так вот, управляющая организация отвечает не на основании вины, а на основании риска.

Как указывается в судебной практике (Определение ВАС РФ от 04.06.2014 № ВАС-6179/14) предоставление некачественных ресурсов не снимает с управляющей организации обязанности по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества. Даже если в некачественных услугах виновата РСО, собственники квартир должны требовать перерасчет не с РСО, а с управляющей организации.

Очень часто, кстати, управляющие организации отказывают в перерасчете и рекомендуют собственникам квартир обратиться в РСО. В этом случае собственник должен направить управляющей организации претензию, подождать официальный отказ и затем обратиться в жилищную инспекцию.

 

1. Можно ли размещать рекламу на квитанциях ЖКХ?

Требования к платежным документам за коммунальные услуги установлены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В пункте 69 Постановления четко сказано, что может быть указано в платежном документе. Так, например, там должны быть указаны сведения о размере платы за расчетный месяц и долг за предыдущие периоды.

Перечень информации, которая размещается в платежном документе, является закрытым. Исключения делаются только в случае, если иное установлено законом или договором управления. Сейчас нет федерального закона, который бы позволял размещать в платежках рекламу. Аналогичная позиция содержится в Определении ВАС РФ от 09.07.2010 №ВАС-8963/10.

Таким образом, если договором управления не предусмотрено включение рекламы в платежку за ЖКУ, то управляющая организация размещать рекламу не может. Если Вы столкнулись с рекламой в платежках, то необходимо обратится в Государственную жилищную инспекцию и ФАС РФ.

 

2. Может ли управляющая организация использовать показания ОДПУ, установленных в аварийных и ветхих домах?

Прежде всего, надо помнить следующее правило: если в доме выбрана управляющая организация, то коммунальные ресурсы на ОДН входят в состав платы за содержание жилья; если в доме непосредственное управление или не выбран способ управления, то коммунальные ресурсы на ОДН — это коммунальные услуги, а не содержание жилья.

Принципиальная разница между этими понятиями есть. Коммунальные ресурсы на ОДН, которые начисляются собственникам, считаются по нормативам, установленным властями, даже если в доме есть общедомовой прибор учета. Управляющая организация, в свою очередь, платит ресурсоснабжающей организации не по нормативу, а по фактическим показаниям прибора учета.

Коммунальные услуги на ОДН считаются по показаниям общедомового прибора учета, и только если приборов учета нет, то расчет идет по нормативам. Управляющая организация в этом случае платит по фактическим показаниям.

Для коммунальных услуг на ОДН установлены определенные ограничения. Так в пункте 44 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 сказано, что собственники должны платить только за объем коммунальных услуг на ОДН, который не превышает нормативных значений.

По ранее действующему законодательству Верховный суд сделал такой вывод: все, что больше норматива на ОДН, платить должны не собственники квартир, а управляющие организации. Это правило не применяется, если дом аварийный или ветхий (вопрос 3 в Обзоре судебной практики ВС РФ от 06.07.2016 № 2 (2016). Аналогичные выводы сделаны в Письме Минстроя РФ от 03.11.2016 № 36508-ОД/04.

На практике возникает вопрос: могут ли управляющие организации по аналогии применить указанный вывод и к коммунальным ресурсам на ОДН? Да, это возможно. Если многоквартирный дом является аварийным или ветхим, то управляющая организация должна платить за коммунальные ресурсы на ОДН в объеме не большем, чем установлено региональными нормативами. По тем же нормативам платить должны собственники.

 

3. Обязана ли управляющая организация оплачивать потери в бесхозяйных электросетях?

Бесхозяйных инженерных сетей много. Это могут быть трубы водоснабжения, отопления или даже электросети, которые формально никому не принадлежат. Как правило, бесхозяйными считаются участки сетей, которые идут по земельному участку, расположенному под многоквартирным домом. Это вызывает многочисленные споры собственников квартир, управляющих и ресурсоснабжающих организаций. Давайте развеем основные заблуждения на этот счет.

Бесхозяйной считается сеть, в отношении которой:

1) не известен собственник. Чаще всего так бывает с сетями, которые были построены еще в СССР, документы на них затерялись и определить собственника невозможно;

2) собственник отсутствует;

3) собственник отказался от своих прав. Это чаще всего касается застройщиков. Построив дом застройщик отказывается от участка сети, который проходит по земельному участку до многоквартирного дома.

Бесхозяйные сети должна содержать та организация, которая оказывает коммунальные услуги собственникам квартир с применением таких сетей. Как пример см. ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ. Решение об этом принимается местными органами власти. Расходы на содержание таких сетей компенсируются ресурсоснабжающим организациям в тарифах.

Сеть на земельном участке многоквартирного дома может быть бесхозяйной?

Некоторые полагают, что да. При этом ссылаются на п. 8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, которая устанавливает внешнюю границу инженерных сетей многоквартирного дома: по внешней границе стены дома.

Однако в этом случае не учитывается, что в соответствии со ст. 36 ЖК РФ общедомовым будет любое имущество, которое обслуживает две и более квартиры в доме. Если конкретный участок сети проходит по земельному участку, на котором расположен дом, то сеть является общедомовым имуществом. Поэтому говорить о бесхозяйном имуществе в этом случае нельзя. Хороший пример все тот же застройщик, который формально и не может отказаться от участка сети, ведь право собственности на сеть в силу закона автоматически возникает у собственников квартир.

Должна ли управляющая организация платить за потери в бесхозяйных сетях?

Нет, не должна. Такой вывод содержится в Решении ВАС РФ от 28.10.2013 №ВАС-10864/13. Смысл позиции суда в том, что управляющая организация обязана оплачивать только те расходы на коммунальные услуги, какие предусмотрены и для населения. Если для населения оплата потерь в бесхозяйных сетях не предусмотрена, то не предусмотрена она и для управляющих организаций.