1. Как определяется объем обязательств управляющей организации?

Одно из самых спорных правил жилищного права: объем обязательств управляющей организации перед собственниками не может быть больше объема обязательств собственников перед управляющей организации. Давайте разберемся в этом правиле.

Применение правила возможно в двух ситуациях: в отношениях между управляющей организацией и собственниками; в отношениях между управляющей организацией и подрядчикам, ресурсоснабжающими организациями.

Управляющие организации — собственники.

Управляющая организация обязана предоставлять собственникам только те работы, услуги, за которые собственники платят. Этого мнения придерживаются управляющие организации в различных ситуациях: собственники на общем собрании утвердили тариф, который, как считает организация, не покрывает фактические расходы; собственники не предусмотрели в тарифе выполнение каких-либо работ или услуг; из-за аварийных ситуаций понадобились работы или услуги, которые не предусмотрены договором управления.

Важно помнить следующее: управляющая организация должна выполнять те работы и услуги, которые предусмотрены законом, даже если собственники за них не платят (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). Управляющая организация не может ссылаться на долг за содержание жилья и отказываться от выполнения обязательных работ. Какие работы и услуги обязательны? Полный перечень приведен в Постановлении Правительства от 03.04.2013 № 290.

Это подтверждают суд (см. например Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД). Суд указал, что если управляющая организация сама не конкретизировала работы и услуги по договору управления, которые будет выполнять, то все работы, кроме капитальных, являются текущими и выполняются за счет управляющей организации (см. также Решение ВС РФ от 22.12.2010 № ГКПИ10—1401).

Управляющая организация — подрядчики, ресурсоснабжающие организации.

Управляющая организация может заключить договор с подрядчиком, если необходимо проведение каких-то работ, а штатных специалистов или техники нет. Да, возможность привлечения подрядчика вызывает сомнения с точки зрения закона, но на практике это распространенная ситуация. Итак, управляющая организация привлекла подрядчиков, они выполнили работы, пришло время платить. И тут выясняется, что у организации нет денег, потому что у собственников квартир большой долг. Как быть?

Или другая аналогичная ситуация, но только с водоканалом, энергосбытом, теплоснабжающей организацией (все это — ресурсоснабжающие организации или РСО), у которых управляющая организация приобретает коммунальные ресурсы для оказания коммунальных услуг. Если собственники не платят управляющей организации, то должна ли управляющая организация платить подрядчикам и РСО?

В судебной практике сложилась позиция: нет, не должна. Управляющая организация, как полагают суды, самостоятельного экономического интереса в работах подрядчиком или услугах РСО не имеет, поэтому не несет ответственность, если нечем платить по вине собственников. Такой вывод по аналогии следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57, Постановления Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 2380/10.

 

2. Средства за ЖКУ являются целевыми?

Собственники квартир каждый месяц платят за жилищно-коммунальные услуги. Эти деньги собираются на счете управляющей организации или ТСЖ. И очень часто возникает вопрос: кому принадлежат эти деньги. Вопрос не такой банальный, как может показаться.

Типичная ситуация: управляющая организация (ТСЖ) задолжала подрядчикам или ресурсоснабжающей организации, которые обратились в суд. По решению суда истцы взыскивают долг за счет тех средств, которые находятся на счете управляющей организации (ТСЖ). Как следствие, со счета организации можно списать огромную сумму, фактически оставив многоквартирный дом без содержания. Как быть в этой ситуации?

К сожалению, в законодательстве этот вопрос не решен однозначно. Если бы закон предусматривал, что средства, накопленные на счетах управляющей организации или ТСЖ, остаются средствами собственников квартир, то взыскать их по долгам нельзя. Однако закон этого не утверждает, как и не утверждает обратного: средства платежей за жилищно-коммунальные услуги принадлежат управляющей организации (ТСЖ).

В судебной практике сложились такие позиции.

В отношении ТСЖ из Определения Верховного Суда РФ от 27.10.2015 № 307-ЭС15—13032 по делу № А42—5404/2012 следует, что взыскание невозможно. Объясняется это тем, что денежные средства носят целевой характер и не являются собственностью ТСЖ. Если обратить взыскание на целевые средства, то незаконно пострадают добросовестные собственники помещений в доме.

Иначе решается вопрос в отношении управляющих организаций. Суды иногда делают вывод, что средства, поступающие от собственников, являются собственностью организаций (Постановление 17 ААС от 04.06.2013 № 17АП-5918/2012). Следовательно, взыскание возможно (обратную позицию см. в Определении ВАС РФ от 29.03.2013 № ВАС-3152/13).

Надо признать, что это обоснованная позиция. Целевой характер средств, собранных от жильцов дома, не предопределяет вопросы собственности на эти средства. Управляющая организация получает средства за оказываемые работы, а значит, как в любых иных аналогичных случаях (например, собственник квартир заказывает ремонтные работы), эти средства принадлежат управляющей организации.

 

1. Обязаны ли управляющие организации содержать придомовую территорию?

Большинство жалоб собственников квартир связано с уборкой придомовой территории. Управляющая организация не подметает двор летом, не очищает его от снега и наледи зимой. Отказывается управляющая организация и следить за состоянием детских площадок и парковок. Поэтому возникают вопросы: что собственники могут требовать от управляющей организации? Когда отказ от содержания двора будет незаконным?

Для начала обратимся к Письму Минстроя РФ от 24.09.2015 № 30846-ОД/04. В письме сделан крайне сомнительный вывод: управляющая организация не обязана содержать двор, если соответствующей обязанности нет в договоре управления или в решении собственников. Эта позиция Минстроя ошибочна.

Управляющая организация выполняет как те работы, что указаны в договоре, так и те, что предусмотрены нормативными актами. Это неоднократно разъясняли суды, в том числе это разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10.

Обязанность содержать придомовую территорию установлена, как минимум, Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Поэтому независимо от решения собственников, договора управления управляющая организация обязана содержать придомовую территорию в том объеме, который указан в нормативных актах.

Управляющая организация обязана подметать двор, очищать мусорные контейнеры, убирать газон и т. д. Отказаться от содержания придомовой территории организация может только в том случае, если земельный участок под многоковартирным домом не прошел кадастровый учет, а значит не является общедомовым имуществом. Это следует из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, которая устанавливает, что содержать управляющая организация обязана только общедомовое имущество.

 

2. Обязана ли управляющая организация очищать стены дома?

На стенах большинства домов можно обнаружить рекламные объявления. Насколько законной является расклейка объявлений и кто должен следить за этим?

Стены дома являются общедомовым имуществом (п. 2 Постановления Правительства от 13.08.2006 № 491). Это означает, что распоряжаться стенами может только общее собрание собственников помещений в доме. Без решения общего собрания расклейка объявлений является незаконной. Это касается и тех случаев, когда используются специальные доски для объявлений. Для этого также необходимо решение собственников помещений.

Конечно, зачастую рекламщики не утруждают себя получением решения собрания собственников. В этом случае надо требовать от управляющей организации очистку стен от рекламных объявлений.

Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 22.09.2015 № 30396-ОЛ/04. Однако министерство обратило внимание, что требовать от организации удаления объявлений можно только при условии, если соответствующие условия предусмотрены договором управления. Дело в том, что в минимальном перечне работ и услуг, которые должна выполнять управляющая организация, отсутствуют работы по очистки стен. Поэтому необходимо отдельное решение общего собрания, которым предусмотрена как обязанность по очистке, так и периодичность. Плата за данную услугу должна быть включена в тариф на содержание общего имущества дома.

Аналогичные правила применяются и к очищению стен домов от рисунков.

 

3. Может ли управляющая организация самостоятельно определить перечень работ и услуг?

В отношениях между собственниками квартир и управляющей организацией самый главный вопрос «кто определяет работы и услуги по содержанию дома». Именно от этого зависит размер платы за содержание дома и то, что могут требовать собственники квартир.

В соответствии со ст. 162 ЖК перечень работ и услуг должен быть указан в договоре управления. Однако в договоре надо указывать только дополнительные работы и услуги, которые не предусмотрены минимальным перечнем, который утверждает Правительство РФ.

Возникает вопрос: может ли управляющая организация самостоятельно определить перечень работ и услуг? Например, если собственники на общем собрании не установили указанный перечень, то как быть?

В Письме Минрегиона РФ от 14.10.2008 № 26084-СК/14 сказано, что управляющая организация самостоятельно ни состав, ни объем работ определять не может. Это значит, что если общее собрание не приняло решение по этому вопросу, то организация должна содержать дом согласно минимального перечня работ (Постановление Правительства от 03.04.2013 № 290).

Кроме того, управляющая организация не может навязывать собственникам квартир работы и услуги, которые им не нужны, не одобрялись на общем собрании. Требовать плату за эти работы организация не имеет права.

 

4. Правомерно ли включать в платежный документ отдельной строкой плату за коллективную антенну?

Во многих многоквартирных домах еще сохраняются коллективные антенны. Поэтому Минстрой в Письме от 13.07.2016 № 21928-АЧ/04 разъяснил вопросы, связанные с платой за антенну. Попутно министерство ответило на ряд весьма интересных вопросов.

Относительно коллективной антенны позиция министерство сводится к тому, что необходимо различать плату за содержание самой антенны и плату за услуги связи для целей телевещания. Плата за содержание антенны вносится собственниками в общем порядке в рамках платы за содержание общего имущества. Плата за услуги связи может быть прописана отдельной строкой в платежном документе.

Вот это последнее очень интересно. Очень часто возникают споры между собственниками квартир и управляющей организацией: можно ли в квитанциях за жилищно-коммунальные услуги указывать работы, услуги отдельной строкой. Минстрой полагает, что принципиально это возможно. Например, если управляющая организация оказывает услугу по предоставлению связи, то можно это отдельно указать в квитанции. Нельзя указать эти услуги в составе платы за жилье, потому что ни к содержанию общего имущества, ни к коммунальным услугам телевещание не относится. Подобные рассуждения можно распространить и на другие аналогичные услуги.

Кроме того, министерство отмечает, что коллективная антенна входит в состав общего имущества только в том случае, если она установлена при строительстве дома или при его эксплуатации. Если же антенна установлена, например, оператором связи или за счет отдельных собственников, то антенна не будет общим имуществом, даже если обслуживает две и более квартиры. Подобный вывод на практике распространяют не только на антенны, но и, например, на домофоны: если домофон установлен при строительстве дома, то он будет общедомовым имуществом.

 

5. Обязана ли управляющая организация красить почтовые ящики?

Состояние почтовых ящиков — одна из наиболее частых причин споров между собственниками квартир и управляющей организацией. Собственники полагают, что почтовые ящики должна содержать управляющая организация, которая, в свою очередь, с этим не соглашается.

Свою позицию организации обосновывают следующим образом. Покраску почтовых ящиков собственники должны прямо предусмотреть в договоре управления, что зачастую не делается. Управляющая организация не обязана выполнять работы, если за них не платят собственники. Такая позиция поддержку в судах не находит.

Суды считают, что почтовые ящики являются общим имуществом. Это подтверждается ссылкой на ст. 36 ЖК, ведь почтовые ящики обслуживают более одного помещения в доме.

Содержать и ремонтировать общее имущество дома должны управляющие организации. В договор управления собственники включают только работы, услуги, дополнительные к тем, что определены в нормативно-правовых актах, регулирующих надлежащее содержание общего имущества. Остальные работы, прямо предусмотренные законом, надо выполнять, даже если условия об этом нет в договоре.

В ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ сказано, что ответственность за содержание почтовых ящиков несут либо собственники квартир, либо управляющие организации. Однако из Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 следует, что свое бремя содержания общего имущества собственники квартир исполняют, выбирая управляющую организацию. Поэтому именно к управляющим организациям переходит обязанность по содержанию почтовых ящиков, в том числе по их окраске.

 

6. Обязана ли управляющая организация устанавливать плафоны в подъездах?

Типичная ситуация: в подъезде разбит плафон или иным образом повреждено освещение.

Первым делом надо обратиться к Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Этим документом утвержден минимальный перечень работ и услуг, которые должны выполняться в доме. Применение перечня обязательно, даже если общее собрание собственников не утверждала какие-либо работы. Более того, применение перечня обязательно и в случае, если собственники не платят за жилищно-коммунальные услуги.

В минимальном перечне упоминаются отдельные работы по содержанию лестничных площадок (например, уборка). Однако про освещение не сказано.

В этом случае надо обратиться к Постановлению Госстроя от 27.09.2003 № 170. Применять этот документ можно только в случаях, когда он не противоречит минимальному перечню. Это как раз наш случай. Требования Госстроя для управляющей организации обязательны.

В соответствии с п. 4.8.18 Постановления Госстроя управляющая организация обязана обеспечить исправное освещение лестничной клетки. Таким образом, собственники квартир могут требовать от управляющей организации установку разбитых плафонов, замену лампочек и устранение любых других нарушений в системе освещения подъезда.

 

7. Требуется ли решение общего собрания собственников помещений в доме, чтобы произвести замену двери и установить домофон в одном из подъездов?

Необходимость заменить двери в подъезде или домофон возникает часто. Многие собственники квартир в подъезде производят замену, не задумываясь о законности своих действий. Что об этих ситуациях говорит закон?

Подъездные двери входят в состав общего имущества, как и домофон. Объясняется это тем, что указанные элементы обслуживают более одного помещения в доме.

Для замены двери и установки домофона, как элементов общего имущества, требуется решение общего собрания. Это следует из ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, ведь в данном случае идет речь о распоряжении имуществом.

Если собственники тех квартир, которые находятся в одном подъезде, не получат решения общего собрания, то дело может дойти до суда. Остальные собственники смогут обратиться с иском, основываясь на ст. 304 ГК и потребовать приведение дверей и домофона в первоначальное состояние.

 

8. Может ли собственник квартиры исключить из договора управления отдельные работы, услуги?

Зачастую собственники квартир хотят исключить из договора управления отдельные условия, непредусмотренные проектом. Например, кто-то не хочет платить за лифт. Многим собственникам кажется несущественным видеонаблюдение, услуги консьержа, охраны, автостоянки. За все это собственники платить не хотят. Встает ли закон на сторону собственников?

Необходимо различать два вида услуг: одни предусмотрены законом; другие определяют собственники квартир на общедомовом собрании.

Обязательные работы, которые выполняет управляющая организация, определены Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Отказаться от этих работ собственники квартир не могут ни в каком случае. Даже решением общего собрания дома исключить отдельные работы или услуги из перечня нельзя.

Кроме указанных выше работ и услуг, общее собрание может предусмотреть дополнительные. Это может быть все то же видеонаблюдение, дополнительная уборка на этажах и т. п. Отказаться от этих работ конкретный собственник квартиры тоже не может. Почему? Потому что решение общего собрания дома обязательно для всех жильцов, даже если в собрании те не участвовали. Поэтому собственник не может отказаться от отдельных услуг управляющей организации (см. Апелляционное определение Советского районного суда Челябинска от 10.02.2011 г.). Кроме того, условия договора должны быть одинаковыми для всех собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК).

Однако любой собственник квартиры может инициировать проведение общего собрания. На этом собрании можно исключить работы и услуги, не обязательные с позиции закона.

Обратите внимание еще на такой момент. Состав дополнительных работ и услуг должен быть указан в договоре управления. Это существенное условие, то есть такое, без которого договор вообще не считается заключенным. Для жильцов это означает, что если дополнительные работы в договоре не указаны, то платить за них не надо. Даже если управляющая организация выполняет эти работы.

 

9. В каких случаях плата за коммунальные услуги на ОДН входит в содержание жилья?

Плата за ОДН входит либо в коммунальные услуги, либо в содержание жилья. Подобное разделение, появившееся в 2017 году, запутало собственников квартир. Вот один из самых частых вопросов: в каких случаях плата за ОДН все-таки не будет платой за содержание жилья. Почему это важно?

По нескольким причинам, но главная такая: если ОДН — это коммунальная услуга, то платить за него жильцам можно по приборам учета. Если же ОДН — это содержание жилья, то платить придется по нормативу, что значительно повышает плату за жилищно-коммунальные услуги.

Когда ОДН не будет содержанием жилья разъяснено в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04. Вот эти случаи:

1) в доме выбрано непосредственное управление. Это когда в доме нет управляющей организации или ТСЖ. Вы можете сами содержать дом, а можете заключить договор абсолютно с любым подрядчиком;

2) в доме выбран способ управления, но не реализован. Например, выбрана управляющая организация, но договор с ней не заключен. Создали ТСЖ, но не зарегистрировали его как юрлицо.

В каждом из этих случаев плата за ОДН — это коммунальная услуга. Платить вы можете по прибору учета, а не по нормативу. Поэтому, если хотите сэкономить на жилищно-коммунальных услугах, то можете заменить способ управления на непосредственное (ст. 164 ЖК РФ).

 

10. Какие работы и услуги обязана оказывать управляющая организация?

Знакомая многим ситуация: собственники квартир требуют от управляющей организации провести уборку в подъезде и получают отказ. В некоторых случаях суды считают это законным. Давайте разберемся, когда организация может отказать в уборке и других услугах по содержанию дома.

В ст. 162 ЖК РФ четко сказано, что существенным условием договора управления домом является перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана предоставлять. Существенными считаются такие условия, без которых договор вообще нельзя признать заключенным.

Есть два подхода к толкованию этой нормы. Первый: в договор управления надо включить только те услуги и работы, которые собственники считают необходимыми, но которые не прописаны в законе. Эти последние услуги, раз они предусмотрены законом, организация должна предоставлять независимо от указания в договоре.

Такое мнение поддерживается в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 где был сделан вывод, что обязанности управляющей организации определяются законом, поэтому решение общего собрания не требуется.

Второй подход: в договор управления домом надо включить любые работы и услуги, как те, что предусмотрены законом, так и любые иные, какие пожелают собственники.

В обоснование этой позиции ссылаются, например, на Постановление Госстроя от 27.09.2003 № 170, которое устанавливает требования к содержанию общедомового имущества. Но для кого же обязательны эти требования? Для собственника, который и несет бремя содержания. А вот для управляющей организации — это будет обязательным лишь тогда, когда об этом выскажутся собственники, включив работы и услуги в договор управления.

Эта точка зрения поддерживалась Минстроем в Письме от 14.10.2008 № 26084-СК/14.

Если суд придерживается этой последний позиции, то рассуждает следующим образом. В случае если управляющая организация созовет общее собрание, объяснит необходимость проведения конкретных работ, но собственники не примут решение по таким работам, управляющая организация может быть освобождена от своих обязательств в части этих услуг (см. по аналогии Постановление 17 ААС от 06.08.2014 по делу № А60—8210/2014). Это ошибочная позиция, но суды ее нередко занимают. Поэтому надо на общем собрании дома утвердить полный перечень работ и услуг, которые должна оказывать управляющая организация.

 

11. Кто должен делать ремонт в новостройке: застройщик или управляющая организация?

Вот один из самых спорных вопросов, связанных с новостройками: кто должен ремонтировать общедомовое имущество? Застройщик или управляющая организация?

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик предоставляет гарантию на инженерные сети и другое общее имущество дома. В то же время после ввода дома в эксплуатацию для него выбирается управляющая организация (ч. 13 ст. 162 ЖК РФ), которая также обязана следить за состоянием общедомового имущества, например тех же инженерных сетей.

Если возникает гарантийный случай, то собственники квартир обращаются в управляющую организацию, полагая, что именно она должна устранять недостатки общего имущества дома. В свой черед управляющая отказывает в проведении работ, ссылаясь на гарантию застройщика и отправляя собственника именно к нему. Кто прав?

В данном случае важно учитывать, что обязанности перед собственником квартиры возникают как у застройщика, так и у управляющей организации. Да, эти лица состоят в разных правоотношениях с собственником, но предмет этих обязательств совпадает — общедомовое имущество.

Именно поэтому суды считают, что в рассматриваемых ситуациях обязанность по устранению недостатков, приведению общего имущества многоквартирного дома к нормативным требованиям возлагается на управляющую организацию (решение АС Нижегородской области от 03.09.2014 по делу № А43—3252/2014). Бездействие застройщика не снимает обязательств управляющей организации.

 

12. На какой срок собственники должны утвердить тариф для управляющей организации?

Этот вопрос не такой банальный, как может показаться. На практике часто встречаются такие ситуации: тариф на содержание общего имущества утвержден общим собранием дома; у управляющей организации возникает потребность провести какие-то дополнительные работы; собственники отказывают утверждать новый тариф, заявляя, что уже утвержденный тариф должен действовать в течение года. Дело часто доходит до суда. Но что говорит об этой проблеме закон?

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ тариф утверждается на срок не менее чем один год. При этом в п. 9 Примерных условий договора управления, утв. Приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр, уточняется, что тариф устанавливается на календарный год.

Что понимается под календарным годом? По закону календарным годом считается период с 1 января по 31 декабря (ст. 2 Федерального закона от 03.06.2011 № 107-ФЗ).

Итак: тариф на содержание общего имущества должен: 1) быть утвержден общим собранием дома, 2) сроком на один календарный год, который 3) равен периоду с 1 января по 31 декабря. Из этого делают вывод: если тариф утвержден, то в течение календарного года изменить его нельзя.

Острота проблемы в том, что управляющая организация лишена возможности самостоятельно менять размер тарифа. Да, в некоторых случаях изменение тарифа организацией предусмотрено самим договором управления. Однако подобное условие часто оспаривается в суде.

Проблем бы не возникало, если бы собственники квартир правильно понимали закон. Приказ Минстроя установил, во-первых, рекомендации, а не обязательные нормы по условиям договора управления. Во-вторых, позиция Минстроя не может противоречить закону, а если и противоречит, то применять надо закон.

В законе речь идет не о календарном годе, а о годе обычном, то есть просто о совокупности 12 месяцев. Тариф на содержание утверждается на 12 месяцев, но не обязательно на период с 1 января по 31 декабря. Поэтому тариф можно изменять в течение того года, на который он утвержден.

 

1. Платить за ЖКУ надо не с момента регистрации права собственности, а с момента передачи помещения по договору купли-продажи?

После покупки квартиры часто возникает вопрос: с какого момента надо платить за жилищно-коммунальные услуги? Кажется, что все очевидно. Нет права собственности — значит и платить за ЖКУ не надо. Оформили право собственности — надо платить. Против такого очевидного решения выступает судебная практика.

Начнем с закона. Есть ст. 210 ГК РФ, которая устанавливает следующее правило: бремя содержания имущества возлагается на собственника. Есть у вас машина? Значит вы обязаны ее содержать (да-да, по закону это ваша обязанность). Есть квартира? Должны содержать. Ну, а право собственности на квартиру возникает только после регистрации в Росреестре.

Обязанность платить за содержание общего имущества дома возникает тогда, когда возникает право долевой собственности на это имущество, то есть опять-таки с момента регистрации права на квартиру в Росреестре. Вроде бы, все очевидно.

Жилищные отношения регулируются сначала Жилищным кодексом, а потом уже — Гражданским кодексом. А в ст. 153 ЖК РФ установлено, в принципе, аналогичное правило — платить надо с момента возникновения права собственности.

Однако Конституционный суд имеет другое мнение на этот счет. Конституционный Суд РФ в своем Определении от 18.07.2006 № 373-О согласился с такими выводами нижестоящих судов.

«…момент возникновения данной обязанности (по оплате жилищно-коммунальных услуг) был определен судом не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях».

А вот что пишут арбитражные суды. «Судами установлено, что муниципальное образование… до государственной регистрации права собственности на законном основании владело, пользовалось спорными квартирами до их фактического заселения гражданами, тем самым осуществляло правомочие собственника, следовательно, обязано оплатить предоставленные в спорный период коммунальные услуги. Отсутствие зарегистрированного права собственности не освобождает ответчика от оплаты оказанных услуг» (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19.06.2009 № Ф09—4053/09-С5).

Что это означает для покупателя квартиры? Если вы приобрели квартиру, то платить за жилищно-коммунальные услуги надо с момента, когда вам передал продавец квартиру. Например, заключили договор в мае, квартиру вам передали в июне, а зарегистрировали права только в июле. Платить за коммунальные услуги надо уже с июня, а не с июля, как это могло бы показаться.

 

2. Как ошибка в площади помещения влияет на плату за ЖКУ?

Вы давно сверяли фактическую площадь квартиры с той, что указана в свидетельстве на право собственности и в техпаспорте помещения? Нет? А стоит это сделать. Во многих случаях обнаруживаются расхождения между официальной площадью и фактической, причем, как правило, официальная больше.

Площадь квартиры влияет на размер ежемесячной платы за жилищно-коммунальные услуги, которые состоят из платы за содержание жилья и коммунальные услуги. Плата за содержание считается по доле в общем имуществе дома, которая пропорциональна площади помещения. Чем больше площадь помещения, тем больше доля, а значит и выше плата. Плата за коммунальные услуги, если нет прибора учета, считается также по площади, которая умножается на норматив.

Хорошо, предположим, что Вы проверили площадь квартиры и она оказалась меньше той, что указана в документах. Теперь Вы хотите, чтобы управляющая организация провела вам перерасчет, хотя бы за три года (срок исковой давности). Обращаетесь в организацию и слышите отказ? Насколько это законно?

В этом вопросе есть большая неопределенность. Дело вот в чем. До сих пор действует Указание Госкомитета ЖКХ РСФСР от 30.12.1983 № С-2784. В этом документе сказано, что при изменении площади квартиры расчет по новой площади делается только со следующего после обращения собственника месяца. Например, вы подали заявление в управляющую организацию в феврале, тогда по новой площади вам будут считать только с марта. Некоторые суды с этим согласны и отказывают собственникам в перерасчете.

Позиция эта является незаконной. В данном случае налицо неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ (п. 4 Информационного письма Президиума от 11.01.2000 № 49). Обогащается управляющая организация: она выставляет плату, например, по площади 50 кв. м, а у вас 47 кв. м., то есть плата за 3 кв. м — это плата за «воздух». Неосновательное обогащение подлежит возврату собственнику, поэтому управляющая организация обязана сделать перерасчет.

При этом не имеет значения, по чьей вине произошла ошибка в размере площади. Так как гражданский оборот исходит из эквивалентности обмена, а здесь налицо обмен не эквивалентный, управляющая организация обязана вернуть неосновательное обогащение. Дополнительно см. Постановление 5 ААС от 11.09.2012 № 05АП-6938/12.

 

3. Кто должен платить, если квартира в долевой собственности?

Частая ситуация: у одной квартиры несколько собственников. В этом случае говорят о долевой собственности на квартиру. Несмотря на то, что долевая собственность хорошо регулируется законом, возникает много спорных ситуаций, связанных с оплатой жилищно-коммунальных услуг.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в доме обязаны нести расходы на содержание общего имущества и коммунальные услуги. Если у квартиры несколько собственников, то правило не изменяется: каждый из долевых собственников несет самостоятельные обязательства по оплате услуг (п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Верховный суд указал, что с каждым долевым собственником квартиры заключается отдельный, самостоятельный договор управления домом. Это же означает, что в отношении расчетов с каждым собственником открывается самостоятельный лицевой счет.

Таким образом получаем: несколько собственников у квартиры — несколько договоров управления — несколько лицевых счетов — каждый из собственников самостоятельно несет обязанности по оплате. Важно учитывать, что из ст. 308 ГК РФ следует: каждый собственник несет обязанности по оплате только в отношении себя, но не в отношении другого долевого собственника той же квартиры.

Что это означает? Если вы долевой собственник, то должны платить за содержание жилья и коммунальные услуги самостоятельно, платить за других собственников не надо. Размер платы отдельного долевого собственника зависит от размера его доли в помещении. Доля ½? Тогда и платить надо ½ от общего размера платы за квартиру.

 

4. Может ли потребитель оплачивать коммунальные услуги авансом?

Зачастую собственники квартир платят за жилищно-коммунальные услуги в размере большем, чем указано в квитанции. Это может быть связано, например, с тем, что собственник не хочет оплачивать каждый месяц, ходить в РКЦ и т. д. Однако такая, казалось бы, банальная ситуация вызывает серьезные споры.

Возникают споры, как правило, в ситуациях, подобной этой: вы вносите за коммунальные услуги плату большую, чем предусмотрено квитанцией за месяц; у вас есть задолженность за предыдущие периоды (например, вы не согласны были платить больше, потому что организация неправильно рассчитала плату за предыдущий период); управляющая организация внесенные вами деньги считает не авансом, а погашает ими предыдущий долг. Насколько это законно?

Начать стоит со ст. 319.1 ГК РФ. Эта норма установила правило: обязательство, за которое вносится плата, определяет плательщик. То есть собственник квартиры определяет, за что вносится плата: за предыдущий период, за прошлый период. Однако если собственник не указал конкретное назначение платежа, то организация может засчитать плату в счет предыдущего долга.

Вот как это выглядит на практике. У вас есть долг 100 рублей по коммунальной услуге. Вы не хотели его погашать, потому что не согласны с расчетом. Например, управляющая организация применила не тот тариф, неправильно посчитала объем коммунальных услуг. Проходит время, долг забывается. В очередной из платежей вы вносите аванс, а управляющая организация за его счет погашает долг, с которым вы не согласны. И, казалось бы, закон на стороне управляющей организации. Но и тут можно поспорить.

Дело в том, что в Письме Минстроя РФ от 04.09.2015 № 28485-ОЛ/04 сказано, что собственник квартиры вправе вносить аванс. При этом потребитель не обязан специально указывать, что платеж вносится в счет будущих платежей. То есть потребитель может заплатить сумму большую, чем указана в платежном документе и это будет расценено как оплата будущих платежей.

Значит, в рамках жилищного законодательства, которым и оперирует Минстрой, если вы платите больше, чем в текущей квитанции за ЖКУ, то вы платите аванс. То есть требования гражданского законодательства тут уже не должны действовать.

К сожалению, с этим не согласен Верховный суд. В п. 32 Постановления Пленума от 27.06.2017 № 22 сказано, что больший платеж, если собственник специально не указал, что это аванс, будет считаться как погашение предыдущего долга.

Какой итог? Если вносите аванс за коммунальные услуги, то лучше укажите, что это именно аванс. В противном случае вас может ожидать судебный спор, который, учитывая неоднозначность позиции органов власти, вполне возможно закончится для вас проигрышем.

 

5. Если не составлен акт о ненадлежащем качестве коммунальных услуг, то можно ли заставить управляющую организация произвести перерасчет?

Управляющая организация должна предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества. Что это значит? Требования к качеству коммунальных услуг установлены Приложением 1 к Постановлению Правительства от 06.05.2011 № 354. Там сказано, какой уровень отопления надо поддерживать в квартире, какой должна быть температура горячей воды, каких вредных веществ не должно быть в холодной воде и т. д.

Очень часто качество коммунальных услуг ниже, чем предусмотрено Постановлением. В этом случае собственники квартир должны обращаться в управляющую организацию и требовать составления акта о ненадлежащем качестве услуг. На основании акта организация обязана провести перерасчет платы за коммунальные услуги. Если же организация не соглашается на перерасчет, то именно акт служит основанием для обращения в суд.

Однако зачастую управляющие организации уклоняются от составления акта, полагая, что это позволит избежать ответственности за ненадлежащие коммунальные услуги. Однако из ст. 1 ГК РФ следует, что никто не может извлекать выгоду из своего незаконного поведения. Поэтому, если управляющая организация уклоняется от составления акта, то можно подтвердить факт ненадлежащего оказания услуг иными доказательствами.

Этой позиции придерживается и Верховный суд. В п. 22 Постановления Пленума от 27.06.2017 № 22 суд указал следующее: акт о ненадлежащем оказании услуг не может быть единственным основанием для перерасчета платы. Собственник квартиры вправе подтвердить факт некачественных услуг и другими доказательствами: свидетельскими показаниями, аудио- и видеозаписями, заключением экспертизы. В любом случае нельзя отказать в перерасчете только на том основании, что не составлен акт.

Поэтому, если обнаружили некачественные коммунальные услуги, требуйте от управляющей организации перерасчет. Если организация отказывает в составлении акта, то заранее подумайте о доказательствах. Можно провести, например, съемку, как ржавая вода бежит из крана, можно вместе с соседями составить акт осмотра квартиры, в которой не соблюдается температурный режим.

 

6. Если управляющая организация обнаружила незарегистрированных жильцов, то может ли она делать перерасчет платы за коммунальные услуги, оказанные в прошлые периоды?

Если в квартире нет прибора учета, то коммунальные услуги считаются по нормативу. Для расчета по нормативу используют такой показатель, как количество временно проживающих потребителей. Собственник квартиры обязан сообщать управляющей организации обо всех временных потребителях. Очень часто собственники «забывают» об этом.

В этом случае управляющая организация может самостоятельно выявить, что в квартире проживают временные жильцы. Об этом составляется акт, который направляется в органы полиции. В результате возникает спорный момент: может ли управляющая организация провести перерасчет коммунальных услуг за весь период, в течение которого временные потребители проживали в квартире? Например, в мае было установлено, что временные жильцы проживают с марта. Можно ли пересчитать коммунальные услуги с марта?

Да, это возможно. Это следует из п. 57 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В этой норме речь идет о том, что плата за временных жильцов начисляется пропорционально прожитых в помещении дней. Следовательно, если есть доказательства периода проживания временных жильцов, управляющая организация может произвести перерасчет.

Таким образом, собственникам квартиры необходимо своевременно сообщать управляющей организации о временных жильцах. Если этого не сделать, то надо готовиться к тому, что собственника заставят доплатить за коммунальные услуги за весь период, пока у него проживали временные жильцы.

 

7. За какой максимальный период может быть проведен перерасчет платы за коммунальную услугу?

Собственники квартир обязаны платить за коммунальные услуги и содержание общедомового имущества. Причем, как сказано в ч. 11 ст. 156 ЖК РФ, обязанность платить сохраняется и в том случае, если собственник не проживает в течение какого-то времени в квартире. Исключение из этого правила может быть сделано законом. И такое исключение есть — перерасчет, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Требовать перерасчет можно только в случае, если собственник обращался в управляющую организацию за перерасчетом. Если не обратиться в управляющую организацию, а сразу пойти в суд, то суд откажет, потому что предоставление перерасчета связывается только с обращением в управляющую организацию. Вот если организация откажет в перерасчете или проведет его неправильно, то можно обратиться в суд.

Самый спорный момент с перерасчетом связан с определением срока, за который он осуществляется. Проблема возникает из-за своеобразного регулирования, которое установлено в п. 91 Постановления Правительства от 06.05.2011 № 354.

В этой норме предусмотрено две ситуации: собственник обращается за перерасчетом до того, как выехал из помещения; собственник обращается за перерасчетом после того, как вернулся в помещение.

Если собственник обратился за перерасчетом до выезда из помещения, то перерасчет делается за 6 месяцев. Прошло 6 месяцев? Тогда можно еще раз обратиться в организацию, но перерасчет будет сделан не больше чем еще за 6 месяцев.

Другое дело, если обратиться за перерасчетом после возвращения в квартиру. То есть перед выездом собственник не подавал заявление, а после приезда — подал. В этом случае перерасчет делается за весь период отсутствия в помещении.

Управляющие организации часто, неверно толкуя указанную норму, осуществляют перерасчет в каждом из случаев только за 6 месяцев. Это нарушение закона. Если Вам отказывают в перерасчет за весь период отсутствия в помещении, то необходимо обратиться в суд.

 

8. Если управляющая организация не присылает платежные документы, то можно ли не платить за ЖКУ?

Неоднозначные формулировки в жилищном законодательстве порождают многочисленные споры между собственниками квартир и управляющими организациями. К числу самых спорных ситуаций относится такая: управляющая организация не прислала ежемесячную квитанцию за коммунальные услуги; собственник квартиры не оплатил коммунальные услуги, потому что не было квитанции; управляющая организация посчитала, что возник долг, и обратилась в суд. Что говорит закон о подобных ситуациях?

Обратимся к п. 67 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В этой норме сказано, что плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно «на основании платежных документов». Из этой формулировки собственники делают вывод: нет квитанции на ЖКХ — не надо платить. Это неверный вывод.

Да, управляющие организации часто забывают разослать квитанции (не всем собственникам, конечно). Однако обязанность платить за коммунальные услуги, содержание имущества возникает не на основании платежных документов, а на основании оказанных услуг, выполненных работ. Поэтому факт оказания услуг, выполнения работ является достаточным основанием для возникновения обязанности по оплате таких услуг, работ.

Важно помнить, что если не платить за коммунальные услуги, то у собственника возникает неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК). Закон требует возвращать обогащение. Исключения установлены в ст. 1109 ГК, и в этой норме не упоминается случай, когда управляющая организация не разослала квитанцию (Решение Октябрьского районного суда Самары № 2—3588/2016 М-3112/2016, Определение ВАС РФ от 09.07. 2013 №ВАС-8321/13).

Что же тогда означает формулировка «на основании платежных документов»? Это означает, что если вам прислали квитанцию, то платить необходимо в том размере, какой указан в квитанции. Почему это важно? Потому что управляющая организация имеет право «простить долг», то есть уменьшить плату за коммунальные услуги. Так часто организации и делают, предоставляя скидку к праздникам. Поэтому платить надо по квитанции. Но если квитанция не пришла, то платить необходимо. Для этого придется самостоятельно посчитать объем оказанных услуг.

 

9. Платить управляющей организации надо, даже если она причинила собственнику вред

Часто управляющая организация халатно относится к своим обязанностям. Вовремя не убирает гололёд, что может привести к травме жильцов дома. Не следит за инженерными сетями, что может привести к аварийным ситуациям и порче имущества.

Собственники в подобных ситуациях отказываются платить за жилищно-коммунальные услуги. Рассуждают они так: раз услуги выполнялись ненадлежащим образом, значит и платить за них не надо. Конечно, управляющая организация такую логику никогда не признает, а значит пойдет в суд за взысканием долга. Что тут надо учитывать?

Если управляющая организация ненадлежащим образом оказывает услуги, то можно требовать перерасчет. Причем перерасчет может быть осуществлен вплоть до нулевой суммы платы. Собственники должны именно потребовать перерасчет, автоматически его делать не будут.

Право требовать перерасчет и право не платить — разные категории. Да, собственники могут потребовать пересчитать плату за жилищно-коммунальные услуги, но не могут без перерасчета отказаться от оплаты. Вот почему суды считают, что платить долг за ЖКУ придется, даже если услуги организация оказала плохого качества (Решение Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка № 2—1201/2014 М-1208/2014).

Вывод: не потребовали перерасчета за некачественные услуги — должны платить за ЖКУ; не будете платить — управляющая организация обратиться в суд и выиграет. Поэтому, если обнаружили малейшее нарушение по содержанию дома, сразу пишите претензию.

 

10. Должны ли собственники нежилых помещений платить за содержание общего имущества?

Собственники нежилых помещений в доме (магазины, офисы, отели) часто стараются избежать оплаты за содержание общедомового имущества. Это может увеличить расходы собственников квартир, которым приходится платить не только за свои «метры», но еще и за площадь нежилых помещений. Насколько законны действия собственников магазинов и офисов?

Для того чтобы разобраться, надо обратиться к закону. В соответствии со ст. 36 ЖКсобственникам помещений в доме принадлежит общедомовое имущество. В этой норме не делается деление на жилые и нежилые помещения, и говорится о помещениях в целом. Аналогично в ст. 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений несут бремя содержания общего имущества.

Оправдывая отказ от оплаты собственники нежилых помещений ссылаются на статьи 153 и 154 ЖК РФ. В этих нормах установлена обязанность собственников жилых помещений платить как за коммунальные услуги, так и за содержание общего имущества. Так как в этих статьях не говорится о нежилых помещения, собственники таких помещений делают вывод, что платить не должны.

Однако важно понимать, что указанные статьи, хоть они и регулируют обязанности собственников жилых помещений, не исключают обязанностей собственников помещений нежилых. Кроме уже указанных норм, надо сослаться еще на ст. 210 ГК РФ, которая возлагает бремя содержания имущества на его собственника. Поэтому ст. 154 ЖК, которая определяет бремя расходов собственников жилых помещений, по аналогии распространяется и на собственников магазинов, офисов и отелей.

Это находит подтверждение, например, в Письме Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6177-АД/14. Аналогичного вывода придерживаются суды: Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10.

Обратите внимание, что в п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 специально сказано, что факт неиспользования общего имущества никак не влияет на обязанность платить за его содержание. Да, у нежилых помещений свой, отдельный выход, а собственники таких помещений не пользуются лифтами или мусоропроводом. Однако это не снимает обязанность платить за содержание общего имущества, к которому относится в том числе и лифт и мусоропровод.

 

11. Обязаны ли собственники нежилых помещений платить за содержание общего имущества, если они его не используют?

Платить за жилищно-коммунальные услуги мало кто хочет. Но больше других сопротивляются собственники нежилых помещений в доме. Для этого у них есть оправдание: некоторыми элементами общего имущества они не пользуются (например, лестничными площадками, дверями в подъезде), а некоторые элементы содержат сами (подметают земельный участок рядом с крыльцом). Кстати, подобную же позицию занимают иногда и собственники жилых помещений («мы не пользуемся лестничной площадкой в соседнем подъезде, так почему ее должны содержать?»).

Позиция таких собственников ошибочна. Когда вы приобретаете помещение в доме, то получаете право собственности не только на это помещение, но и на общедомовое имущество (стены, крыши, те же лестничные площадки). Это норма закона, возникновение права собственности на эти объекты ни от чего иного не зависит, только от назначения объекта: обслуживает больше двух помещений в доме — общее имущество. Содержать общее имущество должны собственники всех помещений в доме (ст. 39 ЖК). Поэтому неважно, что каким-то имуществом собственник не пользуется (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2012 №Ф01—92/12, п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

А как быть, если собственник сам убирает? Это тоже не позволяет отказаться от оплаты услуг управляющей организации. В одном доме может быть только один способ управления. Выбрать можно управляющую организацию, ТСЖ или непосредственное управление. Когда собственник сам убирает лестничную площадку или подметает придомовую территорию — это непосредственное управление. Но если общее собрание дома выбрало управляющую организацию, то никакого непосредственного управления уже не может быть. Все равно продолжаете убираться? Это Ваше право, но это не снимает обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

 

12. Должны ли учреждения нести бремя содержания имущества как и собственники?

Почти в каждом доме на первых этажах находятся нежилые помещения. Зачастую в таких помещениях располагаются государственные или муниципальные учреждения культуры, образования или здравоохранения. В этом случае возникает спорная ситуация: должны ли учреждения платить за содержание и ремонт общедомового имущества.

Учреждения полагают, что платить не обязаны. Ведь помещения не находятся у них в собственности и переданы в оперативное управление. Эта позиция не устраивает управляющие организации и собственников квартир: добраться до учредителя-собственника помещений (как правило, это органы власти) очень сложно, проще иметь дело с учреждениями.

В законодательстве нет однозначного решения этой проблемы. С одной стороны, бремя содержания общего имущества возложено на собственников квартир (ст. 39 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ). С другой стороны, право оперативного управления — это ограниченное вещное право, то есть тоже самое право собственности, за отдельным исключениями (нельзя продавать имущество без согласия собственника и т. д.).

В судебной практике по этому вопросу сложилась устойчивая практика: учреждения, которые владеют помещениями в многоквартирном доме на праве оперативного управления, обязаны платить за содержание и ремонт общего имущества так же, как и остальные собственники в доме.

Такой вывод ранее был сделан в арбитражной практике (Постановление 17 ААС от 05.03.2012 №А50—13606/2011). А затем получил закрепление в судебной практике ВС РФ, см. Определение от 13.10.2015 № 304-ЭС15—6285.

 

13. Можно ли не платить за ЖКУ, если договор управления признан недействительным?

Договор считается недействительным тогда, когда нарушает закон. Например, в законе сказано, что договор управления заключается только на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. Не было общего собрания? Тогда заключенный договор признают недействительным.

Недействительность означает, что договор не породил тех правовых последствий, на которые был рассчитан. У сторон такого договора не возникает ни прав ни обязанностей. Поэтому возникает интересный вопрос: а надо ли платить управляющей организации за оказанные услуги, если договор управления был признан недействительным? Например, вы заключили договор управления, организация полгода управляла домом, а затем договор был признан недействительным. Надо платить за работу организации в течение полугода?

Да, платить необходимо (см. например Определение ВАС РФ от 01.11.2013 № ВАС-15135/13, от 30.10.2012 № 8714/12). Объясняется это так. Обязанности возникают либо из закона, либо из договора (ст. 307 ГК). Для каждого собственника квартиры законом установлена обязанность содержать общее имущество дома (ст. 39 ЖК). Поэтому, даже если договор признан недействительным, обязанность платить основывается на норме закона.

 

14. Если управляющая организация оказывает услуги ненадлежащим образом, могут ли собственники приостановить оплату услуг?

Управляющие организации часто допускают нарушения при оказании услуг и работ по содержанию общего имущества. Многие собственники квартир слышали такую мысль: если вам не оказываются услуги, то можно приостановить плату за них. Насколько это законно?

Указанное мнение исходит из ст. 328 ГК. В этой норме действительно сказано, что если исполнитель не оказывает услуги, то заказчик может приостановить выполнение встречных обязательств. Управляющая организация — исполнитель, заказчиком будут собственники квартир. Кажется, что эта норма дает право собственникам приостановить оплату, но это не так.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены специальные правила перерасчета размера платы при ненадлежащем оказании услуг. Правилами не предусмотрено приостановление оплаты. Собственники могут только требовать перерасчета платы. Вместе с тем ничто не мешает требовать снижение размера платы до нуля (см. также Постановление Президиума Приморского краевого суда от 06.11.2009 № 44 г-147; Постановление ФАС УО от 13.05.2010 №Ф09—3372/10-С5).

 

15. Надо ли платить за долги по ЖКУ предыдущего собственника?

Представьте ситуацию: вы купили квартиру или вам ее подарили. Через какое-то время вам приносят квитанцию за жилищно-коммунальные услуги, в которой обнаруживается, что у предыдущего собственника был большой долг. Управляющая организация требует от вас оплатить долг и грозит, что в противном случае отключит коммунальные услуги. Что делать? Как вам поможет закон?

В законе сказано, что обязательства порождают права и обязанности только для их участников (ст. 308 ГК РФ). Эту норму надо понимать так. Участниками обязательства будут стороны договора, которым предусмотрено предоставление коммунальных услуг, то есть договора управления домом. То есть участниками обязательства, по которому возник долг, являются управляющая организация и предыдущий собственник, так как с новым собственником управляющей организации еще только предстоит заключить договор.

В ст. 153 ЖК РФ прямо записано, что платить надо с момента получения права собственности на квартиру (Решение Спасского районного суда Приморского края от 01.04.2010 № 2—274/2010). Поэтому у нового собственника долг не может возникнуть раньше, чем он стал собственником. Долг, возникший у предыдущего собственника, к новому может перейти только если они заключат соглашение об этом или в силу закона. Однако закон не предусматривает переход долга, поэтому, если нет соглашения, то и нет обязанности у нового собственника платить долги старого.

Другое дело взносы на капитальный ремонт. В законе прямо сказано, что долг прежнего собственника переходит новому (ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ). Раз в законе сказано, значит происходит замена лица в обязательстве по оплате долга. Поэтому требовать оплату долга за капитальный ремонт управляющая организация может. Учтите, что новый собственник, который оплатил долг предыдущего владельца квартиры, не сможет в судебном порядке потребовать возмещения расходов.

Что это значит для вас? Это означает, что вы должны потребовать от управляющей организации, чтобы они исключили долг предыдущего собственника с вашего лицевого счета. Требовать долг управляющая организация должна не с вас, а с того, кто продал или подарил квартиру.

А вот нестандартный случай: умирает наниматель квартиры. С кого требовать оплату долга? Члены семьи нанимателя часто думают, что долг управляющая организация должна требовать с муниципалитета, то есть с наймодателя. С этим выводом не согласны суды. В Постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.12.2008 № Ф03—5547/2008 сделан следующий вывод: администрация муниципального образования не несет ответственность за долги умершего нанимателя квартиры. При этом суд ссылается на тоже обоснование: закон не предусматривает переход обязательств нанимателя к наймодателю. Обязанности наследодателя переходят, как и его права, к наследникам.

 

1. Когда администрация города не может утверждать плату за ЖКХ?

Плата за ЖКХ состоит из трех основных частей: коммунальные услуги; содержание общего имущества; взносы на капитальный ремонт. Тариф на коммунальные услуги и размер взноса определяют региональные власти. Тариф на содержание общего имущества устанавливают собственники квартир на общедомовом собрании.

Большое число споров в ЖКХ связано с тем, что собрание дома не утвердило тариф на очередной год. Причины могут быть разные: не удалось вовремя провести общее собрание; собственники находятся в конфликте с управляющей организацией и т. п. В этих случаях возникает вопрос: по какому тарифу платить за содержание дома?

Управляющие организации выбирают одно из решений: либо применяют старые тарифы, которые были утверждены в прошлом году; либо применяют тарифы, утвержденные местными органами власти. Насколько это законно?

Применение прошлогодних тарифов законом не предусмотрено вовсе. Управляющая организация не может сама устанавливать тариф, поэтому и применять тариф прошлого года нельзя.

То же самое касается и тарифов, утвержденных местными органами власти. В п. 34 Постановления Правительства от 13.08.2006 № 491 сказано, что тариф утверждается местной администрацией в случае, если не выбрана управляющая организация. Если в доме выбрана управляющая организация, но тариф на общем собрании не установлен, то нельзя применять тарифы, утвержденные администрацией города. Это подтверждено в Письме Минрегиона РФ от 12.10.2006 № 9555-РМ/07, Письме Минрегиона РФ от 06.03.2009 № 6177-АД/14.

Если Вы собственник квартиры, то должны внимательно следить за этим моментом. Тарифы, которые утверждает администрация, как правило, выше рыночных. Поэтому крайне невыгодно допускать их применения. Собственникам надо озаботиться тем, чтобы провести общее собрание и утвердить те тарифы, которые им выгодны. Если этого не сделать, то управляющая организация может обратиться в суд. Почему?

Если общее собрание не утвердило тариф, то это не снимает обязанности с собственников квартир по содержанию общего имущества. Управляющая организация оказывает услуги, выполняет работы и если собственники не платят за них, то у собственников возникает неосновательное обогащение, которое закон требует вернуть (ст. 1102 ГК). Поэтому не думайте, что отсутствие утвержденного тарифа убережет от платы за ЖКХ.

 

2. Комфортность проживания не влияет на плату за ЖКХ

В каждом многоквартирном доме должен быть выбран способ управления: управляющая организация, ТСЖ или непосредственное управление. Если собственники квартир в доме не выберут способ управления, то выбирает управляющую организацию местная администрация.

В этом случае размер платы за содержание общего имущества дома также определяет местная администрация (не путайте с ситуацией, когда управляющая организация уже выбрана собственниками, но тариф общим собранием не утвержден). Зачастую на практике местные администрации при расчете размера платы применяют такую категорию как «комфортность проживания». То есть чем «комфортнее» жить в доме, тем выше плата за содержание общего имущества. Критерии комфортности проживания весьма расплывчаты, что может привести к необоснованно высокому размеру платы.

В Письме Минрегиона РФ от 6093-АД/14 сказано, что нельзя использовать принцип «комфортности» проживания. Размер платы зависит от тех работ и услуг, которые будет осуществлять управляющая организация.

Что делать собственникам квартир? Изучите договор управления, а также конкурсную документацию по отбору управляющей организации (информация обязательно должна быть на официальном сайте администрации). Если при расчете платы за содержание общего имущества администрация применяла принцип комфортности проживания, то нужно проводить общее собрание дома. На собрании можно изменить тариф.

 

3. В каком порядке устанавливается плата за содержание общего имущества?

Плату за ЖКХ собственники квартир определяют самостоятельно. Для этого проводится общее собрание. Любой собственник может предложить тот тариф, который считает справедливым. Управляющая организация тоже может предложить свой тариф. Но решение в любом случае остается за собственниками.

Руководствуясь какими принципами собственники на общем собрании должны утвердить плату за содержание? Ведь нельзя же установить произвольно маленький размер платы?

Прежде всего, надо учитывать, что размер платы должен быть достаточным для того, чтобы сохранить многоквартирный дом и его элементы в нормативном состоянии (ст. 161 ЖК РФ). Это значит, что размер платы должен быть таким, чтобы подвалы, чердаки, лестничные площадки, стены и фундамент — все элементы общего имущества были в целости и сохранности.

Это общее требование конкретизировано законом.

Во-первых, размер платы за содержание жилья зависит от конструктивных особенностей дома.

Во-вторых, размер платы зависит от перечня работ и услуг, определенного собственниками помещений в многоквартирном доме. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04. При этом Министерство указало, что перечень работ и услуг должен соответствовать Минимальному перечню, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Причем «работает» такое правило: сначала на общем собрании надо утвердить перечень работ и услуг по содержанию общего имущества дома, а потом — размер платы. Ни в коем случае нельзя делать обратное: сначала утверждать размер платы, а уже затем — перечень работ и услуг.

Необходимо помнить, что размер платы утверждается на один год. Это не означает, что собственники не могут изменить размер платы в течение года. Как понимать это правило? Собственники утверждают годовой перечень работ и услуг. Например, уборка подъезда в течение года с определенной продолжительностью. И уже этот объем работ и услуг берется для расчета ставки платы за содержание. Только в этом смысле надо понимать правило об установлении платы за содержание на год.

 

4. Может ли управляющая организация изменить размер платы за содержание общего имущества?

Тариф на содержание жилья определяет общее собрание собственников квартир в доме. Утверждаться тариф должен каждый год. Однако проводить общее собрание накладно, поэтому зачастую его и не проводят. Управляющие организации в этом случае самостоятельно повышают тариф, ссылаясь на инфляцию. Собственники квартир это считают несправедливым. Кто прав?

Порядок определения размера платы за содержание дома должен быть установлен в договоре управления (ч. 3 ст. 162 ЖК). В Приказе Минстроя от 31.07.2014 № 411/прприведены примерные условия договора управления. Министерство считает, что в договор можно включить условие о том, что управляющая организация может изменять размер платы в одностороннем порядке.

В п. 17 Постановления Пленума ВС от 27.06.2017 № 22 сказано, что управляющая организация не может в одностороннем порядке менять размер платы за содержание жилья. Суд подчеркнул: нельзя менять размер платы, определенный в порядке, который предусмотрен договором управления.

Что из этого следует? Управляющая организация может изменить в одностороннем порядке тариф на содержание дома, если это предусмотрено договором управления (Постановление 3 ААС от 09.10.2014 № 03АП-4795/2014). Договором это не предусмотрено? Организация самостоятельно менять тариф не имеет права.

Обратите внимание, что в некоторых случаях суды признают, что изменение тарифа в одностороннем порядке является нарушением управляющей организации, даже если соответствующее условие есть в договоре (Постановление 18 ААС от 28.04.2016 по делу № А75—15361/2015, определение ВС РФ от 11.02.2014 № 303-КГ14—8437).

Что делать собственникам? Чтобы не оставлять этот вопрос на усмотрение управляющей организации, надо каждый год проводить общее собрание и утверждать тариф.

 

5. Как определяется размер ежемесячной платы за ЖКУ?

Порядок расчета платы за коммунальные услуги четко определен законом: тариф на коммунальную услугу умножается на объем такой услуги. Однако для определения платы за содержание общего имущества законом порядок расчета не определен.

Этот правовой пробел устранен в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45049-АТ/04. Министерство разъяснило как считать плату за содержание жилья.

Во-первых, собственники квартир на общем собрании определяют смету работ и услуг по содержанию дома. Эта смета должна соответствовать Минимальному перечню, который утвержден Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Смета утверждается на срок не менее года.

Во-вторых, на основании сметы определяется объем средств, необходимых для ее исполнения. Объем средств также устанавливается сроком на один год.

В-третьих, полученный годовой объем средств на содержание дома делится на 12 месяцев. Получаем ежемесячный объем средств, которые должны внести все собственники помещений в доме за один месяц.

В-четвертых, ежемесячный объем необходимо поделить на площадь помещений в доме, которые принадлежат собственникам. Так получается тариф на один квадратный метр площади помещений. Минстрой специально подчеркнул, что поделить необходимо именно на площадь квартиры, а не на площадь мест общего пользования в доме. Это объясняется тем, что по закону объем обязательств собственника помещения в доме должен быть равен доле в общем имуществе, которая пропорциональна площади квартиры.

Итоговым значением будет результат умножения площади квартиры, которая принадлежит собственникам, на тариф, определенный указанным выше способом. Получившийся размер платы собственник ежемесячно обязан вносить управляющей организации.

 

1. Кто должен платить взносы на капитальный ремонт?

Взносы на капитальный ремонт дома вошли в жизнь собственников помещений уже давно. Однако продолжают возникать вопросы. И самый главный вопрос: кто должен платить взносы?

Общее правило на этот счет весьма простое: платить взносы на капитальный ремонт дома обязаны все собственники помещений в многоквартирном доме (ст. 169 ЖК РФ). Разнообразие типов помещений в доме вызывает спорные ситуации. Вот самые распространенные:

1) собственники нежилых помещений. Эта категория обязана платить взносы. Многие собственники нежилых помещений полагают, что обязанность платить взносы касается только собственников квартир. Это не так, платить должны собственники всех помещений, в том числе и нежилых;

2) собственники встроено-пристроенных помещений. Это по сути то же самое нежилое помещение, однако имеющее определенные конструктивные особенности. Зачастую встроено-пристроенные помещения имеют с домом только общие инженерные коммуникации. Платить взносы собственники таких помещений обязаны наравне с остальными;

3) собственники, которые не используют отдельные элементы общего имущества. Например, собственники не пользуются лифтом, средства на капитальный ремонт которого предусмотрены региональной программой. Это не снимает обязанности по оплате взносов;

4) собственник, которому принадлежат все квартиры в доме. Да, такое бывает. Как правило, все квартиры в доме принадлежат муниципальным, региональным или федеральным властям. За такие квартиры также необходимо платить взносы;

5) собственники, которым не приходят квитанции на оплату взносов. Обязанность платить взносы установлена законом, поэтому от наличия или отсутствия квитанций не зависит.

 

2. Какие работы относятся к капитальному ремонту дома

Каждый месяц собственники квартир платят взносы на капитальный ремонт дома. Это немаленькие суммы. Поэтому встают вопросы: на какие работы собственники копят средства? что понимается под капитальным ремонтом?

Состав работ по капитальному ремонту дома зависит от нескольких обстоятельств.

Базовый перечень работ определен в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. К капитальному ремонту относят ремонт лифта, крыши, инженерных сетей, ремонт фасада и подвала.

Региональные власти могут расширить этот перечень. Причем ограничений в этом случае нет, можно дополнить базовый перечень любыми работами. Примерный перечень установлен в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ. За счет взносов на капитальный ремонт можно утеплить фасад дома или установить общедомовые приборы учета.

Итак, состав работ по капитальному ремонту установлен федеральным законом и может быть дополнен региональным законодательством. Однако собственники квартир тоже могут предусмотреть дополнительные работы, которые не предусмотрены законом. Это возможно только в том случае, если общее собрание дома установило размер взноса на капитальный ремонт выше минимального, определенного региональным законом.

Что это значит для собственников? Если вы хотите включить в капитальный ремонт дома работы, не предусмотренные законом, то должны платить взносы на капитальный ремонт в размере большем, чем это требуется по региональному законодательству. Например, региональный минимум составляет 1 тыс. рублей. Если собственники платят взносы не больше этой суммы, то за счет фонда можно отремонтировать крышу, но отремонтировать подъезд не получится. Хотите капитальный ремонт подъезда? Надо установить размер взноса большем 1 тыс. рублей.

 

3. Зачем нужна региональная программа капитального ремонта?

О региональной программе капитального ремонта дома слышал каждый собственник квартиры. Но для чего она нужна?

Региональная программа требуется для нескольких целей:

1) программа определяет предельные сроки проведения капитального ремонта дома. Обратите внимание, речь идет именно о предельном сроке. Собственники могут провести ремонт дома в любой срок, главное, чтобы ремонт был осуществлен до предельного, установленного программой. Например, программа установила срок проведения капитального ремонта до 2020 года. На общем собрании дома собственники могут принять решение о проведении ремонта в 2019 году;

2) программа определяет возникновение обязанности по оплате взносов за капитальный ремонт. Если дом не включен в программу, то собственники квартир в таком доме платить взносы не обязаны. Даже если дом не включен в программу по ошибке, все равно платить не надо. Вот почему важно, чтобы каждый собственник проверил наличие его дома в региональной программе: нет дома — платить не должны.

Законом предусмотрены случаи, когда дома не включаются в региональную программу. Эти случаи установлены в ч. 2 ст. 168 ЖК РФ. Не включаются в программу:

1) дома, признанные аварийными и подлежащие либо сносу, либо реконструкции;

2) дома, износ крыши, стен и фундамента у которых больше 70 %;

3) дома, ремонт которых потребует затраты средств больших, чем это предусмотрено региональным законом. Например, на квадратный метр общей площади всех жилых помещений надо затратить 10 тыс. рублей, а региональными властями предельные траты установлены в размере 5 тыс. рублей. Такой дом в региональную программу не включают;

4) дома, в которых менее чем три квартиры.

Итак, если Ваш дом отсутствует в региональной программе или не должен в ней находиться по указанным выше основаниям, то платить взносы на капитальный ремонт не надо.

 

4. Взносы на капитальный ремонт: все, что нужно знать

Взносы на капитальный ремонт остаются одной из самых обсуждаемых проблем, связанных с содержанием многоквартирных домов. Законодательство по этому вопросу весьма запутанное, поэтому собственникам квартир сложно разобраться. Ниже даны пояснения, которые позволят лучше понимать, кто должен платить взносы, а для кого это не обязательно.

Кто должен платить?

Платить взносы обязаны все собственники помещений в доме.

Кто может не платить взносы на капитальный ремонт?

Полный перечень лиц, которые освобождены от уплаты взносов, определен в законе. Важно отличать две ситуации: одни собственники квартир не обязаны платить взносы; другие собственники квартир платить обязаны, но могут рассчитывать на компенсацию.

Могут не платить взносы (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ):

1) собственники квартир в домах, которые признаны аварийными и подлежащими сносу;

2) собственники квартир в домах, в отношении которых достигнут минимальный размер фонда капитального ремонта. Минимальный размер определяется региональными властями. Если собственники собрали денег на счете больше, чем минимальный размер, то на общем собрании собственников дома можно принять решение о приостановлении оплаты взносов;

3) собственники квартир в домах, в которых уже проведены работы по капитальному ремонту до наступления предельного срок, установленного региональной программой. Эти работы должны быть проведены за счет средств собственников, но без привлечения государственного финансирования или без привлечения средств регионального оператора. Если такие работы проведены, то стоимость работы засчитывается в счет взносов, поэтому обязанность по оплате взносов приостанавливается.

Собственники квартир в новостройках также могут не платить взносы, если они освобождены от этой обязанности региональным законодательством (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ). Однако освободить от оплаты взносов могут на срок не более пяти лет с момента включения дома в региональную программу.

Особым случаем является ситуация, когда собственники квартир могут погашать свои обязанности по оплате за счет сдачи общего имущества в аренду.

И еще одно важное правило: если Ваш дом не включен в региональную программу, то платить взносы не надо.

Кто определяет размер взноса на капитальный ремонт?

Решение о размере взноса принимает общее собрание собственников помещений в доме.

Размер взноса не может быть меньше минимального уровня, который определен региональным законодательством. В этом случае как перечень работ по капитальному ремонту, так и срок проведения ремонта определяются региональной программой.

Собственники могут установить размер взноса больше, чем минимальный, определенный властями. Это позволит собственникам дополнить перечень работ, а также самостоятельно установить срок проведения ремонта.

Кому принадлежат взносы?

Взносы на капитальный ремонт формируют фонд. Средства фонда размещаются либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора.

Если средства фонда размещены на специальном счете, то они принадлежат всем собственникам помещений в доме (ст. 36.1 ЖК РФ). На средства фонда устанавливается долевая собственность. При смене собственника квартиры к новому собственнику переходит право собственности не только на квартиру и долю в общем имуществе дома, но и доля в фонде капитального ремонта.

Однако если средства фонда размещены на счете регионального оператора, то и принадлежат деньги оператору. Это позволяет оператору распределять деньги на ремонт между домами, то есть использовать принцип «общего котла».

 

5. Кто может требовать оплату взносов на капитальный ремонт?

Много спорных вопросов возникает в связи с тем, кому собственники квартир должны платить взносы на капитальный ремонт. Квитанция может прийти как от регионального оператора, так и от управляющей организации. Как понять, кто может требовать оплату взносов?

Чтобы в этом разобраться, надо помнить, что фонд капитального ремонта формируется двумя способами: либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора. Если фонд формируется на специальном счете, то собственники определяют владельца счета. Им может быть управляющая организация, ТСЖ, жилищный кооператив, региональный оператор (ст. 175 ЖК РФ).

Если фонд формируется на счете регионального оператора, то квитанции на оплату взносов должны приходить от регионального оператора. Это касается также случая, когда фонд формируется на специальном счете, но владельцем счета является региональный оператор.

Если же фонд формируется на специальном счете и у него есть владелец (кроме регионального оператора), то квитанция должна приходить от владельца счета. Например, владельцем счета выбрана управляющая организация, поэтому квитанция на оплату взносов должна приходить от управляющей организации (ст. 171 ЖК РФ).

Как узнать способ формирования фонда? Сведения об этом должны быть размещены на портале ГИС ЖКХ. Зарегистрируйтесь на портале, узнайте способ формирования и тогда сможете определить, законно ли вам выставляются квитанции на оплату взносов.

 

6. Как изменить владельца счета капитального ремонта?

Каждый месяц собственники квартир платят взносы на капитальный ремонт. Эти взносы формируют фонд капитального ремонта. Предусмотрено два способа формирования фонда: на специальном счете и на счете регионального оператора.

Разница между способа формирования фонда серьезная. Если фонд формируется на специальном счете, то деньги на капитальный ремонт принадлежат собственникам квартир в том доме, на который открыт счет. Если же фонд формируют на счете регионального оператора, то средства каждого конкретного дома объединяются со средствами всех остальных домов, образуя т. н. «котел». В этом случае, если образован «котел», за счет средств одного дома может быть проведен ремонт любого другого дома. Вот почему собственникам часто выгоднее использовать способ формирования на специальном счете — в этом случае деньги не утекут на ремонт других домов.

Закон разрешает изменять способ формирования фонда. Это допускается делать в любое время (ст. 173 ЖК). Если фонд формируется на счете регионального оператора, то можно перевести деньги на специальный счет, тем самым уйти от общего «котла». Но если собственники, напротив, хотят перейти со специального счета, то они в любой момент могут передать средства фонда капитального ремонт региональному оператору.

Учитывать надо только следующее. Изменить способ формирования фонда можно в любой момент, однако для вступления решения об изменении в силу предусмотрены специальные сроки. Если собственники собираются уйти от регионального оператора, то решение об этом вступит в силу только через год, после уведомления оператора. Если же собственники переходят на счет регионального оператора («общий котел»), то решение вступает в силу через месяц после уведомления владельца счета (ТСЖ, управляющая организация).

 

7. Региональный оператор отвечает перед собственниками квартир за убытки?

Фонд капитального ремонта многоквартирных домов формируется либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора. Деньги собственников квартир большинства домов аккумулируются именно на счете регионального оператора. Поэтому к операторам проявляется особенный интерес со стороны собственников.

Один из самых важных вопросов в отношениях между собственниками и оператором — это ответственность за убытки. Действия регионального оператора могут принести значительные убытки. Например, оператор может нарушить срок проведения капитального ремонта, в результате чего произойдет существенное ухудшение состояния многоквартирного дома. Как отвечает оператор?

В соответствии с ч. 5 ст. 178 ЖК оператор обязан возмещать убытки, причиненные собственникам. Однако ответственность оператора является ограниченной. За убытки оператор отвечает только в размере внесенных взносов на капитальный ремонт. Другими словами, оператор должен оплатить не все убытки, а только убытки в размере, пропорциональном уплаченным взносам. Если собственники допускают просрочку оплаты взносов на капитальный ремонт, то и ответственность оператора ниже.

Почему установлена пониженная ответственность оператора? Это связано с принципом «общего котла». Оператор собирает средства с определенного количества многоквартирных домов в «общий котел». Это позволяет финансировать ремонт домов, по которым еще не собраны средства в полном объеме, за счет взносов собственников квартир в других домах. Поэтому законодательство защищает оператора, предусматривая не полное возмещение убытков, а только возмещение в пределах собранных взносов.

Важно учитывать, что региональные власти несут субсидиарную ответственность за действия оператора. Субсидиарная ответственность означает, что если оператор не возмещает убытки, то собственники могут требовать возмещения с органов власти.

 

8. Куда тратят взносы на капитальный ремонт?

Каждый месяц собственники квартир платят взносы на капитальный ремонт дома. В большинстве случаев фонд капитального ремонта формируется на счетах региональных операторов. Поэтому собственникам интересно, на что оператор может потратить их деньги.

Главное правило расходования взносов — их можно тратить только на услуги и работы по капитальному ремонту. Оператору запрещено тратить средства собственников на административно-хозяйственные цели (ч. 1 ст. 179 ЖК РФ).

Важно помнить, что перечень работ и услуг определен также законом (ст. 166 ЖК РФ). Региональные власти могут предусмотреть дополнительные работы к тем, что уже установлены законом. Собственники квартир могут повлиять на состав работ и услуг только в том случае, если платят взносы больше минимального уровня, установленного законодательством субъекта РФ.

Итак, региональный оператор может тратить деньги только на капитальный ремонт. Однако проводится ремонт по графику, определенному региональной программой. Это значит, что у оператора могут находиться временно свободные средства. В этом случае допускается размещать лишние деньги собственников на счетах в банке. Проценты с этих денег тоже можно потратить только на капитальный ремонт.

Оператор может тратить деньги на ремонт, руководствуясь принципом «общего котла». Ремонт конкретного дома может осуществляться за счет средств, собранных со всех остальных домов. Другими словами, собственники одних домов в определенном смысле «кредитуют» ремонт домов других собственников. От «общего котла» можно уйти только в случае, если общее собрание дома сменит способ формирования фонда капитального ремонта: вместо счета регионального оператора деньги можно копить на специальном счете, владельцем которого будет управляющая организация или ТСЖ.

 

9. Какие обязанности есть у регионального оператора капитального ремонта?

Региональный оператор управляет фондом капитального ремонта многоквартирного дома. Собственники квартир могут формировать фонд и на специальном счете, владельцем которого будет управляющая организация или ТСЖ. Однако, как правило, фонд формируется именно на счете регионального оператора. Какие обязанности оператора установлены законом?

Полный перечень таких обязанностей можно найти в ст. 182 ЖК РФ. Остановимся на самых важных.

Оператор выбирает подрядные организации, которые будут проводить капитальный ремонт. Порядок отбора подрядчиков определило Правительство РФ в Постановлении от 01.07.2016 № 615. Отбор осуществляется в порядке, который аналогичен государственным закупкам. Поэтому основным способом отбора подрядчиков является проведение торгов.

Оператор ведет учет взносов на капитальный ремонт, собранных с собственников. Важно помнить, что средства учитываются отдельно по каждому собственнику квартиры. Это делает прозрачной процедуру накопления средств, а также позволяет любому собственнику узнать о собранных средствах.

Оператор предоставляет собственникам платежные документы на оплату взносов. Направлять квитанции оператор может как самостоятельно, так и через привлечение третьих лиц.

Важной обязанностью оператора является несение ответственности перед собственниками квартир за качество проведенного капитального ремонта. Закон ограничивает ответственность оператора, предусматривая, что такая ответственность сохраняется только в течение пяти лет с момента приемки ремонта.

 

10. Когда капитальный ремонт дома обязаны проводить местные власти?

Конституционный суд несколько лет назад признал взносы на капитальный ремонт законными. При этом суд указал, что государство обязано предусмотреть механизм, который обяжет органы власти проводить ремонт за счет бюджетных средств. И вот в конце 2017 года. такой механизм появился.

В Жилищном кодексе появилась новая статья 190.1, которая определяет особенности проведения ремонта домов, в которых ремонт требовался на момент приватизации первого помещения. В чем состоят эти особенности?

Закон предусматривает случай, когда капитальный ремонт проводится за счет бюджета: если многоквартирный дом до момента приватизации первого помещения был включен в план капитального ремонта, но ремонт не был произведен, то провести ремонт в настоящее время обязан тот орган власти, который управлял домом на момент приватизации.

Итак, ваш многоквартирный дом обязана отремонтировать власть, если дом ранее был включен в «перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда». Отыскать этот документ сложно. Чтобы узнать, какие дома были включены в план, необходимо обратиться в архив.

Узнать дату приватизации первого помещения в доме еще труднее, так как сведения о приватизации являются персональными данными. Получается, что узнать об обязанности властей проводить ремонт практически невозможно. Остается только обращение в прокуратуру с требованием о проведении проверки.

Важно помнить, что даже если будет установлена обязанность властей провести ремонт дома, собственники квартир не освобождаются от обязанности платить взносы на капитальный ремонт.

 

11. Собственники мешают провести капитальный ремонт дома: последствия

Спорные ситуации, связанные с проведением капитального ремонта дома, возникают достаточно часто. Например, собственник одной из квартир дома может не пустить подрядчиков в помещение, где расположены общедомовые сети. Часто это оправдывают тем, что после ремонта останется грязь, убирать которую, конечно, подрядчики откажутся. Что закон предусматривает на этот случай? Как проводится капитальный ремонт?

Срок проведения капитального ремонта предусматривается региональной программой. Если собственники не пускают в помещения и без этого провести капитальный ремонт невозможно, то надо менять срок ремонта (п. 4 ч. 4 ст. 168 ЖК). Обратите внимание, что недопуск в помещение не является основанием для отказа дому в капитальном ремонте. Закон допускает только перенос срока ремонта.

По общему правилу изменения в региональную программу по конкретному дому вносятся только по решению общего собрания такого дома. Однако в исключительных случаях решение собрания не требуется. Рассматриваемая ситуация является таким исключением: если есть препятствия в проведении ремонта, то срок ремонта дома изменяется без учета решения общего собрания.

К сожалению, Жилищный кодекс прямо не отвечает на вопрос, кто несет ответственность за убытки, возникшие из-за действий собственника, которые не позволили провести ремонт. Поэтому ответ надо искать в ст. 1064 ГК. Если действиями собственника одной квартиры причинен вред другим жильцам, то можно требовать возмещения вреда с собственника.

Отказать в допуске в помещения общего пользования может и управляющая организация. Так, например, ключи от подвала находятся именно у организации, а без доступа в подвал зачастую невозможно провести капитальный ремонт инженерных сетей. В этом случае срок ремонта также изменяется, а с управляющей организации можно взыскать причиненный вред.

 

12. Не хватает денег на капитальный ремонт дома. Что делать?

Капитальный ремонт многоквартирных домов проводится в соответствии с региональной программой. Эта программа устанавливает не только перечень работ по ремонту, но также и срок его проведения. Причем выполнение ремонта в установленный программой срок — это обязательное требование. Но что делать, если собранных взносов не хватает на капремонт?

Фонд капитального ремонта формируется либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора.

Если фонд формируется на специальном счете, то у собственников квартир в доме есть несколько вариантов.

Во-первых, можно перенести срок ремонта. Изменение срока ремонта осуществляется только при актуализации региональной программы, которая проводится один раз в год. Поэтому собственники могут заблаговременно обратиться в местную администрацию с предложением об изменении срока.

Во-вторых, собственники квартир могут получить займ или кредит в банке. В последующем, как основная сумма кредита, так и проценты, будут погашаться за счет взносов на капитальный ремонт.

Собственникам необходимо помнить, что если срок ремонта дома наступит, но ремонт не будет выполнен, то способ формирования фонда будет изменен, вместо специального счета деньги собственников переведут региональному оператору.

Если фонд формируется на счете регионального оператора, то ситуация несколько проще. Как сказано в п. 9 Письма Минстроя РФ от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04 региональный оператор обязан провести капитальный ремонт даже в случае, если денег на ремонт конкретного дома не хватает. В этом случае оператор может применить принцип «общего котла» и взять деньги на ремонт одного дома со счетов других домов.

 

13. Подрядчик капитального ремонта дома. Кто и как его выбирает?

От подрядчика зависит качество и своевременность капитального ремонта. Вот почему так важно понимать, кто и в каком порядке определяет подрядчика.

Ответ на этот вопрос зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. Фонд можно формировать либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора.

Если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, то они самостоятельно определяют подрядную организацию. Кроме того, решением собственников должны быть определены условия договора подряда. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 08.06.2016 № 17636-ЕС/04. Собственники не лишены права предусмотреть, что подрядчик выбирается на конкурсной основе.

Собственникам важно помнить, что существенным условием договора является срок гарантии на работы. Этот срок не должен быть меньше 5 лет. Другими словами, подрядчик отвечает за качество проведенного ремонта в течение 5 лет после того, как работы будут приняты.

Если собственники формируют фонд на счете регионального оператора, то подрядчика определяет именно оператор. При этом оператор должен провести торги.

Таким образом, собственникам выгоднее формировать фонд на специальном счете. Это позволит контролировать выбор подрядчика капитального ремонта.

 

1. Ремонт в квартире. Когда его обязана делать управляющая организация?

Любой многоквартирный дом «состоит» из двух частей: жилых или нежилых помещений и общедомового имущества. За ремонт общего имущества отвечает управляющая организация, за ремонт квартиры — собственник. Но есть случаи, когда управляющая организация обязана отремонтировать квартиру собственника. Когда это возможно?

Элементы общего имущества дома и квартира взаимосвязаны. Одно не может функционировать без другого. Вот почему суды расценивают квартиру как главную вещь, а общее имущество — как принадлежность (ст. 135 ГК).

Управляющая организация отвечает за общедомовое имущество (ч. 2 ст. 162 ЖК): крыши, стены, лестничные площадки, инженерное оборудование и т. д. Если квартире собственника причинен вред ненадлежащим содержанием общего имущества дома, то собственник может требовать возмещение.

Согласно ст. 1064 ГК возмещение вреда можно требовать при наличии следующих обстоятельств:

1) вред;

2) незаконные действия причинителя вреда;

3) вина;

4) причинно-следственная связь между вредом и незаконными действиями.

Итак, если управляющая организация причинила вред квартире собственника, то можно требовать возмещения вреда, в том числе в форме ремонта. Типичные ситуации, когда квартире наносится ущерб из-за управляющей организации:

1) протекает крыша дома из-за чего протекает потолок в квартире;

2) из-за щелей в стене дома повреждаются внутренние стены квартиры;

3) вентиляция работает некачественно из-за чего образуется плесень, отклеиваются обои.

Во всех этих и аналогичных случаях надо требовать возмещение вреда. При этом собственнику придется:

1) доказать факт вреда (составляете акт осмотра имущества),

2) незаконные действия управляющей организации (проверяете обязанности организации по Минимальному перечню, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290);

3) причинно-следственную связь (лучше всего это можно доказать заключением экспертизы).

Вину управляющей организации доказывать не надо. К управляющей организации требование о наличии вины не предъявляется. В соответствии со ст. 401 ГК вина не учитывается для привлечения к ответственности управляющей организации. То есть ответственность организации возникает даже без вины.

 

2. Жильцы засорили канализацию? Управляющая организация не отвечает

Собственники квартир уже привыкли к мысли, что за содержание дома отвечает управляющая организация. Состояние подъездов, работоспособность инженерных сетей, чистота придомовой территории — все это зона ответственности организации. Однако на практике возникают спорные ситуации, когда ненадлежащее состояние дома вызвано действиями самих собственников квартир.

Например, лампочку в подъезде может разбить собственник квартиры, а не случайно попавшие в подъезд хулиганы. Засор в общедомовой инженерной сети также часто вызывается действия жильцов. Возникает вопрос: несет ли в подобных случаях управляющая организация ответственность за содержание дома?

В судебной практике сделан вывод, что неправомерные действия собственников не снимают ответственность с управляющей организации (Постановление 18 ААС от 15.04.2014 по делу № А76—6230/2013). Исключения составляют случаи, когда управляющая организация предприняла все необходимые меры для устранения нарушения (например, уведомила собственников о необходимости устранить нарушение).

Например, если управляющая организация предупредит собственников о том, какие вещества, предметы нельзя сбрасывать в систему канализации, будет проводить плановые осмотры, но при этом канализация засорится по вине собственника, то управляющая организация за последствия такого засорения отвечать не будет.

 

3. Можно ли привлечь к ответственности за подделку протокола общего собрания?

Протоколы общего собрания многоквартирного дома — очень важные документы. Именно протоколом закрепляется решение собрания по выбору управляющей организации, определению тарифов на содержание дома и по многим другим вопросам, от которых зависит размер платы за ЖКХ. Вот почему так высок соблазн для недобросовестных организаций подделывать решения собраний. Типичная ситуация: организация подделывает протокол собрания, назначая себя управляющей организацией. Как быть в подобных ситуациях?

До 2015 года протоколы не считались официальными документами. Это означало, что решение, якобы принятое собственниками квартир и отраженное в протоколе, можно было обжаловать в суде только в гражданском порядке. Этого управляющие организации боялись не сильно. Однако с 2015 года протокол признан официальным документом (п. 1 Письма Минстроя РФ от 05.08.2015 № 24430-АЧ/04). Почему это важно?

За подделку официальных документов предусмотрена уголовная ответственность (ст. 327 УК). Пока протокол собрания не признали официальным документом, нельзя было привлечь к уголовной ответственности лиц, виновных в подделке. Теперь же это возможно. Узнали о протоколе собрания Вашего дома, но уверены, что собрания не было? Обращайтесь в полицию и требуйте возбуждения уголовного дела.

Помните еще вот о чем. Протокол собрания должен быть оформлен в соответствующем порядке. Такой порядок предусмотрен Приказом Минстроя от 25.12.2015 № 937/пр. Если требования к протоколу не соблюдены, то это не означает, что он поддельный. Однако это дает право собственнику оспаривать в суде решение собрания, закрепленное протоколом.

 

4. Административная ответственность за отсутствие счетчиков?

Управляющие организации очень часто любят пугать собственников: не установите счетчики — получите административную ответственность. Насколько обосновано это мнение? Предусмотрена ли административная ответственность для собственников за отсутствие приборов учета?

Для начала важно помнить такое правило: за установку приборов учета в квартире отвечает собственник; за установку общедомовых приборов учета отвечает управляющая организация.

Все квартиры и все дома должны быть оборудованы приборами учета. Это сказано в законе — в ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ. Исключения есть: не надо устанавливать приборы учета в аварийных и ветхих домах. Во всех остальных — это обязательно.

Сейчас административная ответственность предусмотрена только для управляющих организаций. В ч. 4 ст. 9.16 КоАП сказано, что к ответственности привлекаются только лица, ответственные за содержание многоквартирного дома. Собственники такими лицами не являются, а вот управляющие организации — являются (ст. 162 ЖК). Поэтому за отсутствие приборов учета (и только общедомовых!) получить штраф может управляющая организация. Для собственников квартир таких штрафов нет.