1. Лицензирование управляющих организаций: что должны знать собственники?

Управляющие организации стали появляться после 2005 года, когда началась реформа ЖКХ. Изначально к организациям не предъявлялось никаких требований, взять многоквартирный дом в управление могла любая организация. Очень быстро стало понятно, что такой подход неоправдан: управление домом — сложный процесс, доверять его неизвестным компаниям неоправданно.

Вплоть до 2014 года обсуждалось две идеи: заставить организации вступать в СРО или ввести лицензирование. В итоге власть остановилась на втором варианте. Лицензирование, по задумке властей, должно было очистить рынок управляющих организаций от непрофессиональных компаний. Так появилось лицензирование управляющих организаций.

Кто должен получить лицензию?

Управлять домом без действующей лицензии нельзя (ст. 192 ЖК РФ). Однако здесь есть несколько тонкостей.

Во-первых, получить лицензию обязаны только управляющие организации. Ни ТСЖ, ни ЖСК получать лицензию не должны. Объясняется это тем, что именно управляющие организации содержат большинство домов в России.

Во-вторых, подрядные организации, которые содержат дом при непосредственном управлении, получать лицензию не обязаны. Такие организации не считаются управляющими.

Какие установлены требования к лицензии?

Лицензия действует в течение пяти лет. Это требование было введено только в 2018 году. Ранее лицензии выдавались бессрочно. Переоформление лицензий необходимо для того, чтобы подтверждать готовность управляющих организаций управлять домами.

Действует лицензия только на территории того региона, на котором она выдана. Признать это правило разумным нельзя. По сути, это правило запрещает создание общероссийских управляющих организаций.

Лицензию нельзя передать третьим лицам. Управляющая организация обязана лично управлять домом. В рамках действующих правил это означает, что организовать содержание общего имущества может только управляющая организация. Однако организация может передать на подряд выполнение отдельных работ и оказание услуг (ремонт подъезда, уборка лестничных площадок и т. д.)

 

2. Каким требованиям должна соответствовать управляющая организация?

Управляющие организации должны соответствовать единым требованиям, которые установил закон. Это обеспечивается процедурой лицензирования. Если организация не соответствует требованиям, то лицензию не получит. Этим гарантируются права собственников квартир на качественное управление. По крайне мере так было задумано законодателем…

Основные требования к управляющей организации установлены в ст. 193 ЖК:

1) управлять домами могут только российские организации. Важно, что филиал управляющей организации получить лицензию не может (Письмо Минстроя РФ от 23.03.2015 № 7818-АЧ/04). Застройщики получать лицензию не должны, даже если осуществляют управление домом (Письмо Минстроя РФ от 12.02.2015 № 3533-ОД/04);

2) наименование управляющей организации не должно совпадать с наименованием организации, которая получила лицензию раньше. Если уже есть организации с похожими названиями, то приоритет одной из организаций не устанавливается;

3) руководитель организации должен получить квалификационный аттестат. Для этого надо сдать экзамен и ответить на вопросы, посвященные жилищному законодательству;

4) у должностного лица организации не должно быть неснятой или непогашенной судимости за экономические преступления, он не должен быть подвергнут дисквалификации;

5) у организации ранее не должны были аннулировать лицензию на управление;

6) организация должна раскрывать информацию о своей деятельности в соответствии с законом, то есть на ГИС ЖКХ.

Как видим, требований довольно много. Но ни одно из них напрямую не связано с обеспечением качества работы организации. Это пытается исправить Правительство в Постановлении от 28.10.2014 № 1110, в котором установлены дополнительные требования:

1) организация должна нести ответственность за состав и качество работ по содержанию дома и коммунальных услуг. Это очень странное требование, потому что несение ответственности никакой «материальной» формы не имеет, пока организация не нарушит закон и не будет вынуждена платить за ущерб;

2) организация должна исполнять обязанности по договору управления, то есть содержать общее имущество и предоставлять коммунальные услуги. Вот это действительно важно, но только не как лицензионное требование. В самом деле — лицензионные требования должны обеспечивать качественное выполнение организацией своих обязательств, а получается так, что единственное стоящее лицензионное требование — выполнять обязательства.

Что в итоге? Серьезных лицензионных требований к управляющей организации нет. Такими требованиями могли быть, например, наличие в штате специалистов, наличие в собственности оборудования, машин и иного имущества для управления домом. Но таких требований нет.

Интересно, что даже с такими минимальными и противоречивыми требованиями управляющие организации не хотят мириться. Так, например, долго вызывал споры вопрос: является ли лицензионным требованием заключение управляющей организацией договора с РСО. В итоге Минстрой разъяснил, что это лицензионное требование (Письмо от 05.11.2015 № 35750-ОЛ/04). Более того, в другом письме Минстрой указал, что расчеты с РСО, отсутствие задолженности перед РСО — это тоже лицензионное требование (Письмо от 05.08.2015 № 24430-АЧ/04).

Но вы только задумайтесь: управляющие организации не хотели признавать лицензионным требованием договор с РСО, без которого они в принципе не способны предоставлять коммунальные услуги!