«Trump Tower»
История с «Трамп Тауэр» началась еще в 1971 году, когда Дональд поселился на Манхэттене. Совершая регулярные ознакомительные пешие прогулки по району, он заметил 11-этажное здание на пересечении Пятой авеню и 57-й улицы. Самым ценным в нем было местоположение — в наиболее оживленной части Манхэттена, но кроме того, земельный участок, на котором стояло здание, был необыкновенно велик. Дональд считал, что, благодаря такому сочетанию, это самый ценный кусок недвижимости в Нью-Йорке. Именно здесь, в самом лучшем, самом престижном районе города, можно было бы построить по-настоящему грандиозное сооружение.
В здании находился магазин под названием «Бонвит Теллер», он принадлежал компании Genesco, основанной в конце 1950-х годов джентльменом по имени У. Максей Джармен, который сумел превратить ее в преуспевающий конгломерат фирм.
Максей начинал свой бизнес с одной компании по пошиву обуви. Вскоре он стал скупать другие обувные компании, затем распространил свой бизнес на розничную торговлю, постепенно приобретая магазины «Тиффани», «Генри Бендел» и «Бонвит Теллер». Позже, в середине 1970-х гг., в компании разгорелась нешуточная борьба между Максеем и его сыном Франклином. Оба были сильными личностями с собственными идеями, и оба стремились к полному контролю над компанией. Их противостояние достигло такого накала, что на общем собрании акционеров дело дошло до драки между отцом и сыном. Дональда удивляла такая борьба, потому что он, как мы знаем, всегда был очень близок со своим отцом.
Trump Tower это 58-этажная высотка, сыгравшая в «Бэтмене» (а именно в третьей части саги — «Темный рыцарь: возрождение легенды») роль здания, в котором находится компания «Wayne Enterprises». Находится на пересечении 56-й улицы и Пятой авеню
В итоге младший Джармен победил старшего, тем самым вытеснив его из бизнеса. Именно с Франклином Дональд в 1975 году начал вести переговоры по поводу покупки «Бонвит Теллер».
Это был выход на большую арену, но Дональд чувствовал, что пока еще не может похвастаться серьезными достижениями. В это же время, напомним, параллельно продолжалась борьба за «Гранд Хайатт» и за Конгресс — центр — дела стабильно висели на мертвой точке.
После переговоров с Франклином Дональд отправился в банк «Chase Manhattan Bank», так как считал, что это именно то место, где он сможет получить 25 миллионов долларов, необходимых для покупки «Бонвит Теллер».
Дональд рассказал представителю банка, что хочет выкупить здание «Бонвит Теллер» и право аренды земельного участка, на котором оно расположено (срок аренды истекал через 29 лет). На месте старого здания Трамп намеревался построить небоскреб. Дональду незамедлительно дали ответ, что ничего не получится, пока он не станет собственником земли, поскольку оставшегося на данный момент срока аренды не хватит, чтобы оправдать риски подобной сделки.
Иными словами, банк отказывался дать деньги на покупку недвижимости, поскольку земля, на которой она находилась, через 29 лет, то есть после окончания срока аренды, могла бы перейти в собственность владельца земельного участка вместе со всем, что Дональд бы на нем построил.
У Дональда сразу же возникла идея не строить небоскреб, а переделать с минимальными расходами существующее здание, тогда бы магазин остался на первом этаже, а остальные этажи были бы переделаны под офисные помещения. В таком случае прибыль была бы не велика, всего 125 тысяч долларов в год, но, если рассчитывать на быстрое погашение кредита, за 30 лет можно было бы получить неплохую прибыль. Банк, однако, такие доводы не убедили.
Стратегия была изменена. Дональд продолжал гнуть свою линию в переговорах с банком — третьим предложением было купить не только здание с правом аренды земельного участка, но и сам участок. Тогда бы он смог построить на нем огромное здание, не рискуя лишиться его, когда окончится срок аренды земли.
Банку данная перспектива развития событий нравилась, да и собственником земли являлась компания «Equitable Life Assurance Society», с которой у Дональда были хорошие отношения. Именно эта организация согласилась вложить крупные средства в строительство отеля «Гранд Хайатт». Там, на стройке, дела шли прекрасно, и все были безмерно довольны этой сделкой.
Следующим шагом была встреча с главой «Equitable Life Assurance Society» Джорджем Пикоком. Она состоялась в сентябре 1978 году, спустя месяц после того, как Дональд получил ответ от банка.
Дональд рассказал Джорджу, что намерен купить «Бонвит», который стоит на земле, арендованной у его компании, и готов предложить ему очень выгодное для всех сотрудничество. Джордж в целом был готов к сделке, единственное, в чем он несколько сомневался, так это в том, удастся ли получить все зональные разрешения, необходимые для строительства небоскреба. В то же время на примере перестройки «Коммодора» он уже имел возможность убедиться, что у Дональда и это получится.
В итоге Дональд смог договориться с двумя компаниями — «Бонвит» и «Equitable», оставалась еще третья компания «Tifany». Кроме того, нужно было получить разрешение на зональное пространство вокруг будущего небоскреба.
Владельцем компании «Tifany» был Уолтер Ховинг, он прославился не только легендарным мастерством в сфере розничной торговли, но и своим переменчивым, сложным, строптивым характером.
Дональд восхищался Ховингом: за что тот ни брался, все приносило огромный доход. Какими бы магазинами он ни управлял, все становились самыми лучшими: и «Лорд и Тейлор», и «Бонвит», и «Тиффани».
При встрече с ним Дональд решил придерживаться своей обычной тактики — прямоты. К этому времени архитектор Дер Скатт уже сделал масштабный макет здания, которое Дональд задумал построить на Пятой авеню, а также альтернативный макет на случай, если не выйдет получить права на использование воздушного пространства над «Тиффани».
Дональд начал с тщательно подготовленного делового предложения: «Я хотел бы купить права на использование воздушного пространства над магазином “Тиффани”, что позволит мне построить вот это прекрасное здание, которое вам обязательно понравится. Если вы продадите мне эти права, “Тиффани” навеки сохранит выгодность своего теперешнего отличного положения: никто и никогда не сможет построить рядом с этим зданием ничего такого, что могло бы заслонить его и сделать менее заметным».
Далее он указал Ховингу еще одну причину, по которой тому выгодно продать эти права, а именно необходимость соблюдения технических требований градостроительного законодательства Нью-Йорка об обозначении границ земельного участка.
Главный вход в Trump Tower. В 2006 году журнал «Форбс» оценил Trump Tower в $318 млн
В случае, если Ховинг откажется, придется окаймить небоскреб рядом мелких забранных решеткой окошек, что на высоте пятидесяти с лишком этажей над зданием «Тиффани» будет выглядеть просто ужасно. А если согласится, не придется соблюдать это правило и Дональд получит возможность облицевать здание панорамными зеркальными панелями, в которых будет отражаться здание «Тиффани».
Демонстрируя Ховингу оба макета — красивого, величественного здания будущего «Трамп Тауэр» и сделанного специально для устрашения Ховинга варианта здания с зарешеченными окошками, Дональд сказал: «Предлагаю вам пять миллионов долларов за то, чтобы навсегда сохранить “Тиффани”. А взамен вы продадите мне нечто нематериальное — права на воздушное пространство над вашим зданием, которые вы все равно никогда не будете использовать».
Ховинг вот уже почти четверть века руководил магазином «Тиффани», именно он превратил его в процветающий престижный бизнес. Не было секретом, что он очень гордится своим детищем, поэтому Дональд намеренно апеллировал к его личной профессиональной гордости. Это сработало: Ховинг одобрил предложение. «Послушайте, молодой человек, — сказал он. — Я согласен заключить сделку на предложенных вами условиях. Очень надеюсь, что вы хорошо сделаете свое дело, и я смогу гордиться результатом. Однако у нас есть одна небольшая проблема. Мы с женой собираемся на месяц уехать, и до отъезда у меня не будет времени заниматься всем этим, так что ждите, пока я вернусь».
Дональд занервничал: «Ну-у-у, мистер Ховинг, это не маленькая, а очень большая проблема! Ведь именно на этом строятся все мои расчеты: только имея права на воздушное пространство над “Тиффани”, я смогу оформить зональное разрешение на то здание, которое задумал возвести. А вдруг потом, когда я уже решу проблему зонирования и буду делать архитектурный проект, вы по каким — либо причинам измените свое решение? Тогда вся моя работа пойдет насмарку».
Уолтер Ховинг удивленно переспросил: «Вы, юноша, может быть, чего-нибудь недопоняли? Я дал свое согласие на сделку. Мы скрепили ее рукопожатием. Чего же еще вы хотите?» Дональд впервые столкнулся с человеком, для которого устная договоренность имела такую же ценность, как и заключенный контракт, — простое рукопожатие привело его в некое недоумение. Но таким был Ховинг — благородным джентльменом, всегда держащим свое слово.
По не совсем благоприятному стечению обстоятельств компания Philip Morris смогла приобрести права на воздушное пространство над вокзалом «Гранд Сентрал» еще до возращения Ховинга и заплатила на него гораздо больше, чем Дональд предложил Уолтеру. Затем, в том же месяце, последовало еще несколько аналогичных сделок, причем по запредельно высоким ценам. Оно и понятно: рынок недвижимости Нью-Йорка восстанавливался после кризиса и цены росли, причем весьма быстрыми темпами.
Дональд встретился с Ховингом через несколько дней после его возвращения, чтобы обсудить некоторые детали договора. Действительно, двое управляющих Ховинга стали пытаться отговорить его от выполнения обговоренных условий, указывая на новую конъюнктуру рынка. Это сильно расстроило Дональда, но Ховинга это огорчило еще больше, даже рассердило. «Джентльмены, — отчеканил он, — месяц назад мы с этим молодым человеком скрепили нашу договоренность рукопожатием. Я дал слово. Когда я даю слово, это значит, что сделка заключена, хороша она или плоха. Я всегда верен своему обещанию и надеюсь, что мне не придется снова объяснять вам это». На этом инцидент был исчерпан.
Позже оказалось, что Ховинг проявил еще больше порядочности. В тот же период он вел переговоры о продаже «Тиффани» корпорации Avon, причем это была куда более крупная сделка. Они предложили настолько огромную сумму, что Ховинг сразу принял их предложение. Вместе с тем одним из выдвинутых Avon условий был отказ от продажи прав на воздушное пространство над «Тиффани» Трампу. Но Ховинг был тверд как скала. Представителям Avon было сказано, что, если у них возникли проблемы с этими правами, они и вовсе не должны покупать «Тиффани». В ответ Avon быстро отказалась от своего требования, и сделка состоялась.
Сделка с Дональдом шла своим чередом. Уолтер Ховинг был абсолютно порядочным, благородным человеком. Возможно, именно это помогло ему стать великолепным мастером розничной торговли и именно поэтому после него «Тиффани» уже никогда не был тем элегантным магазином, каким был при Ховинге.
В своем магазине Ховинг проводил политику особого благоприятствования важным клиентам. Любой из них мог прийти, выбрать понравившуюся вещь, расписаться и забрать ее. А потом ему присылали счет. Это было очень просто, удобно, элегантно. Но как только «Тиффани» перешел во владение корпорации Avon, ее многочисленные счетоводы тут же ввели новую политику. Они выпустили маленькие голубенькие пластиковые кредитные карточки «Тиффани», что, в принципе, было не так уж глупо. Но потом вдруг оказалось, что самые важные клиенты магазина тоже должны их использовать, как простые покупатели! Это уже было не просто глупо — самоубийственно! Лучшие клиенты всегда должны чувствовать свое исключительное положение.
Уолтер Ховинг президент компании Tiffany & Co
Поэтому очень скоро Ховинг, который поначалу согласился остаться в «Тиффани» в качестве внештатного консультанта, почувствовал, что с него достаточно, и навсегда покинул компанию. Это еще больше ухудшило ситуацию. Пока Ховинг управлял магазином, возле него никогда не было всяких лоточников и уличных продавцов дешевой бижутерии и поддельных часов, которые мешают прохожим, создают суету и портят своим видом Пятую авеню. Если Уолтер Ховинг замечал очередного торговца, пытавшегося разместиться около магазина, он немедленно вызывал охрану, чтобы выдворить его, и всегда при этом громко возмущался: «Да как вы могли допустить такое?» Через минуту около магазина уже не было этой нежелательной публики. Но, как только Ховинг ушел, на улице вдоль фасада магазина немедленно разместились с десяток лоточников и ларечников, да так там и остались.
Дональд извлек урок из примера Уолтера Ховинга. Как только «Трамп Тауэр» была построена, он сразу же нанял солидную охрану, которая неизменно следила за тем, чтобы улица перед фасадом здания всегда была свободной и чтобы никакие уличные торговцы не нарушали ее вид.
Право на воздушное пространство над «Тиффани» не являлось последним разрешением, которое было нужно получить. Предстояло заполучить еще один небольшой кусочек земли, который арендовал «Бонвит», — прямо рядом с «Тиффани», вдоль 57-й улицы. Он был маленьким, всего 4 тыс. кв. футов, но имел огромное значение для задуманного проекта. Дело в том, что, по градостроительному законодательству, за каждым строением должно быть не менее 30 футов свободного пространства, чтобы обеспечить освещенность и свободную циркуляцию воздуха, а также для того, чтобы ничто не загораживало окон здания. Причем, по законодательству, площадь расположенного на участке здания зависит от площади участка. Иными словами, без этого небольшого куска земли пришлось бы строить не такое большое здание, как рассчитывал Дональд, что испортило бы всю идею проекта.
Этот участочек принадлежал человеку по имени Леонард Кенделл. При покупке права аренды участка под застройку к Дональду переходил контроль и над этими 4 тыс. кв. футов, но опять же продолжительность срока аренды была менее 20 лет. А кроме того, в договоре аренды содержались положения, которые делали невозможным любое изменение предписанного зонированием целевого характера застройки. По счастью, Леонард Кенделл был таким же порядочным и честным человеком, как Уолтер Ховинг. Он начинал свою деятельность в сфере недвижимости, скупая в 1930—40-е гг. жилые дома в Бронксе. Но, в отличие от других мелких землевладельцев, он решил избавиться от них, когда власти начали вводить регулирование арендной платы. Он распродал весь этот жилой фонд и направил свои усилия на покупку земельных участков под зданиями на правах аренды. По мере развития рынка цены росли, Кенделл превратился в очень состоятельного человека и при этом не имел головной боли, связанной с управлением самими домами, стоявшими на его земле. Жизнь подтвердила его прозорливость насчет последствий регулирования арендной платы: многие владельцы недвижимости в Бронксе вскоре окончательно разорились.
Как мы знаем, одной из главных причин, по которой Дональд переехал из Бруклина, выйдя из отцовского бизнеса, как раз и было стремление избежать контроля над арендной платой. Поэтому Леонард быстро проникся симпатией к Дональду. Но при этом возникла неразрешимая проблема. Дело в том, что Леонард не продавал участок на 57-й улице, который был нужен Трампу. Причем не продавал он его не потому, что его не устраивала цена, не потому, что испытывал особую привязанность именно к этому участку, а потому, что вообще никогда ничего не продавал. Он руководствовался соображением, и весьма разумным, что с течением времени цены на недвижимость в Нью-Йорке могут измениться только в одну сторону — в сторону повышения. После многочисленных милых бесед Леонард остался непреклонным в вопросе продажи нужного участка. Дональд не отчаивался.
Однажды просматривая контракт на право пользования воздушным пространством, он нашел в нем некое положение, дающее компании «Tifany» право на покупку в течение определенного периода времени прилежащего к ее зданию участка Кенделла. Это, по мнению Трампа, был подходящий рычаг давления, чтобы убедить Кенделла заключить сделку.
На очередной встрече с Уолтером Ховингом с самым невинным видом Дональд спросил: «Послушайте, Уолтер, вы ведь никогда не станете покупать этот кусочек земли Кенделла вдоль 57-й улицы, правда? Не будете ли вы возражать, если мы включим в наш контракт право на его покупку?» Уолтер дал согласие, в контракт о покупке прав на воздушное пространство внесли соответствующее положение, после чего Дональд немедленно подал предложение о покупке участка. Сначала Леонард настаивал на том, что Трамп безосновательно использовал это положение, потому что право на покупку принадлежит «Tifany» и не может быть передано третьей стороне. Не исключено, что здесь он был прав, но вполне возможно было и то, что у Трампа получилось бы отстоять это право в ходе судебной тяжбы. Трезво оценив эту возможность, Леонард был вынужден пойти на мировую.
Trump Tower среди других небоскрёбов на 57-улице, Нью-Йорк
Контракт о взаимовыгодной сделке был составлен за 20 минут: Дональд соглашался отозвать предложение о покупке, а он, в свою очередь, давал согласие продлить право аренды участка до ста лет. Этого срока было вполне достаточно, чтобы проект выглядел выгодным с точки зрения финансирования банками. Кроме того, Леонард также заново составил договор аренды, чтобы исключить возможность запрета городских властей на изменение целевого использования участка. И хотя Трамп соглашался платить несколько более высокую арендную плату, ее размер все равно был довольно низким для такого превосходного места. Ударив по рукам, наши герои расстались весьма довольные друг другом. С тех пор Дональд Трамп с Леонардом Кенделлом стали друзьями.
В начале 1986 г. Леонард позвонил Дональду, чтобы сказать, что хочет передать 15 %-ную долю участия во владении участком земли под отелем «Ритц Карлтон» на Сентрал Парк Саут, одном из самых ценных участков семьи Кенделл. Кроме того, он намеревался передать Дональду контроль за распоряжением этим участком после истечения срока его аренды отелем, то есть примерно через 25 лет. Свой жест он объяснил тем, что хотел бы передать землю в руки человека, который наилучшим образом сумеет распорядиться ею к выгоде и пользе наследников Леонарда, которые после его кончины сохраняли за собой право владения ею.
Дональд получил в долгосрочную аренду участок на 57-й улице к декабрю 1978 года и… оказался в довольно щекотливом положении. Собрав воедино все фрагменты сделки, открывавшей ему доступ к участку на Пятой авеню, причем умудрившись сохранить все свои приготовления в тайне, он не имел все еще главного контракта с Genesco на покупку здания магазина «Бонвит». Уже настал следующий, 1979 г., а юристы все буксовали, согласовывая несколько последних пунктов соглашения с юристами Genesco.
По плану соглашение должно было быть подписано к февралю. Но в середине января 1979 г. среди бизнесменов, занимавшихся недвижимостью, стали распространяться слухи о том, что компания Genesco намеревается заключить соглашение о продаже магазина «Бонвит». Как Дональд и предполагал, Genesco тут же стали осаждать с альтернативными предложениями о покупке. Среди заинтересованных покупателей были и богатые арабские предприниматели, готовые отвалить за «Бонвит» сумасшедшие деньги, заработанные на нефтяном буме. И Genesco, естественно, попробовала дать задний ход с давно готовившейся Трампом сделкой. Несмотря на то что соответствующее соглашение было почти готово, Трампу стало ясно, что юристы Genesco постараются использовать малейшую лазейку, чтобы отменить подписание контракта. На стороне Дональда были сложности Genesco с кредиторами: они буквально дышали ей в затылок, поэтому Genesco не располагала временем для тяжб.
Замечательным утром 20 января 1979 года в офисе Трампа раздался телефонный звонок, явно организованный Провидением. Это был корреспондент «New York Times» Ди Ведемейер, который хотел выяснить, правда ли, что Дональд Трамп хочет заключить с Genesco сделку на покупку магазина «Бонвит». Все еще искавшая способ отказаться от этой акции, компания Genesco не дала Ведемейеру никакой информации. Дональд же решил пойти на хорошо просчитанный риск. С самого начала он хотел держать это дело в тайне до тех пор, пока у него не будет подписанного соглашения, поскольку не хотел провоцировать конкурсные торги. Но теперь все изменилось: с одной стороны, слухи о сделке вовсю циркулировали, с другой стороны, продавец искал способ отделаться от покупателя. Естественно, Дональд подтвердил Ведемейеру информацию о том, что достиг соглашения с Genesco на приобретение части ее собственности, и добавил, что, поскольку собирается строить на месте «Бонвит» новое здание, магазин, скорее всего, в течение ближайших месяцев будет закрыт. Делая этот ход, он пытался создать общественное давление на Genesco, чтобы заставить компанию сдержать данное слово. Но вот чего он совсем не учел, так это побочной выгоды от своего хода. Не успела статья Ведемейера попасть в газету, как на следующее же утро толпы сотрудников магазина «Бонвит» ринулись в «Бегрдорф Гудмен», «Сакс» на Пятой авеню и «Блумингдейл» искать работу. Так «Бонвит» внезапно стал терять свои ключевые кадры, управлять магазином было практически некому. Это был настоящий удар в спину терпящей бедствие Genesco. И внезапно все проволочки со стороны ее юристов закончились. Не позже чем через пять дней после выхода статьи Ведемейера Дональд и Genesco подписали соглашение.
Таким образом, отчаянное положение компании спасло висевшую на волоске сделку.
Первый этаж современного Trump Tower.
В настоящий момент здание используется в смешанном формате (офисы, гостиница, апартаменты)
Вскоре оказалось, что это самое бедственное положение может быть палкой о двух концах. Genesco так отчаянно нуждалась в деньгах, они нужны были так срочно, что юристы компании настаивали на необычных условиях соглашения. Как правило, при заключении сделки на покупку объекта недвижимости покупатель при подписании соглашения вносит 10 % стоимости недвижимости в качестве задатка, а остальные 90 % выплачиваются после ее завершения. Вместо этого Genesco требовала, чтобы Трамп сразу внес 50 % стоимости сделки, то есть 12,5 миллионов долларов, а другую половину — по ее завершении. Адвокаты советовали застройщику не соглашаться на это требование. Они мотивировали это тем, что компания Genesco может быть объявлена банкротом еще до завершения сделки. Если бы это случилось, то судья по делам мог пустить задаток на покрытие задолженности кредиторам компании. Так что со стороны Трампа согласие на это условие было бы, по мнению юристов, крайне неосмотрительным шагом. Дональд оценивал ситуацию совершенно иначе, его не сильно прельщала необходимость сразу выложить 12,5 миллионов долларов, но в то же время он полагал, что чем больше денег отдаст Genesco, тем больше долгов они смогут оплатить. А это на некоторое время позволит держать в узде особо рьяных кредиторов. Кроме того, такой риск был довольно краткосрочным, потому что в обоюдных интересах было как можно быстрее провернуть всю операцию.
Обычно при подобных сделках от подписания соглашения до ее завершения проходит не менее шести месяцев, но удалось сделать это всего за 60 дней.
Помимо этого, Дональд уже вложил в это дело много денег и времени. Еще в августе 1978 года, сразу после первой встречи с Джеком Хениганом, Дональд стал разрабатывать планы освоения этого участка, а также начал переговоры с городскими властями о его целевом использовании (то есть о зонировании). Далее Дональд назначил встречу архитектору возле здания «Бонвит». Архитектор тут же признал очевидность супервыгодного положения участка и поинтересовался, что Дональд намеревается здесь возвести. Ответ был очевиден, Дональд хотел построить самое грандиозное здание во всем Нью-Йорке.
С самого начала работы над проектом главным приоритетом был размер здания. Чем больше жилых апартаментов смог бы построить Трамп в таком великолепном месте, тем бо́льшую отдачу принесли бы вложенные средства. Более того, чем выше было бы здание, тем лучше мог быть вид из окон и тем бо́льшую цену за квартиры можно было назначить.
Некто Артур Дрекслер из Музея современного искусства как-то заметил: «Небоскребы — это настоящие машины для печатания денег». Но если Дрекслер говорил так в осуждение, то Дональд рассматривал это как мощный стимул к действию. С самого начала все, с кем он обсуждал свой проект, довольно скептически относились к возможности получить одобрение городских властей на строительство огромного зеркального небоскреба на Пятой авеню, сплошь застроенной старыми низенькими зданиями из кирпича и известняка. Но Дональд не принимал это всерьез, поскольку уже слышал нечто подобное, когда занимался строительством отеля «Гранд Хайатт». Даже абстрагируясь от коммерческих соображений, он чувствовал, что очень высокое здание будет смотреться куда эффектнее, нежели небольшое. Потом, когда на слушаниях в местных органах самоуправления кто-то из заседавших начинал говорить, что слишком высокое здание будет заслонять солнечный свет, Дер немного в шутку и немного всерьез отвечал: «Если вы желаете много солнца, лучше переселитесь в Канзас».
В здании выгодно было сделать офисные помещения. Считается, что офисное здание способствует увеличению интенсивности пешеходных потоков и уличного движения. Кроме того, застройщик может претендовать еще на один бонус, если предусмотрит создание общественной пешеходной зоны — чего-то подобного крытой аркаде для прохода вдоль фасада здания. Второй бонус можно было получить, если предусмотреть торговые площади большего размера, чем он установлен в качестве минимального градостроительным законодательством. Наконец, бонус можно было получить, если бы в пределах торговой зоны и пешеходной аркады было предусмотрено нечто вроде места для общественного отдыха.
Стремясь получить все возможные бонусы, Дональд попросил архитектора спроектировать внутренний торговый пассаж (атриум) с магазинами на нескольких уровнях. С предпринимательской точки зрения торговая галерея была идеей с долгосрочным прицелом. Дело в том, что встроенные торговые пассажи в то время были очень модными по всей стране, кроме Нью-Йорка. Известно, что типичный пригородный торговый центр представляет собой чистенькое, безопасное, контролируемое, почти стерильное торговое пространство, и именно поэтому многочисленным покупателям там очень комфортно и спокойно. Но нью-йоркцы — люди крутой закалки, иронично замечал Трамп, как и любые другие жители большого города, хотят, чтобы им подавали уличную жизнь со всеми ее прелестями и опасностями — они прекрасно обходятся услугами лоточников. Дональд, однако, рассчитывал, что, даже если его торговый пассаж будет не столь уж успешным, все равно бонус в виде права на дополнительные этажи с дорогими квартирами сторицей окупит все расходы. Вскоре все обернулось огромной удачей. Понадобилось немного активного привлечения самых известных розничных магазинов, и атриум превратился в нечто очень ценное, в настоящий алмаз.
На ранних стадиях работы над проектом все внимание Дональд старался сосредоточить на конструкции самого здания. Он хотел создать нечто эффектное, монументальное, запоминающееся и при этом прекрасно понимал, что официальное разрешение на такое высокое здание реально получить, только имея какой-нибудь уникальный проект. Идея стандартной высотной коробки явно не прокатила бы у привередливых городских чиновников. Архитектор приступил к разработке дизайна.
1999 г. Дональд в офисе, в своей башне на Пятой авеню, Нью-Йорк.
Сначала Дональд с архитектором хотели построить зеркальную башню на прямоугольной основе из известняка, но потом они решили, что это будет выглядеть не так красиво, как им хотелось бы. Затем была идея сделать три внешних лифта в стеклянных шахтах, но расчеты показали, что они заберут слишком много внутренней полезной площади здания, которая нужна под апартаменты. Наконец пришла идея здания в виде серии блоков, на шаг сдвигающихся в глубь улицы и ступенчато снижающихся до высоты стоящего рядом «Тиффани». Дональд и Ивана (на тот момент жена Трампа) решили, что эта серия выступов даст возможность более органично вписать здание в окружающий городской ландшафт и сделает его совместимым с остальными постройками Пятой авеню, а кроме того, позволит избежать впечатления этакой громады, довлеющей над улицей — другими словами, избежать того эффекта громоздкости, который присущ почти всем небоскребам мира. В результате верхние этажи здания были задуманы в виде семи последовательно смещенных блоков, на манер зубцов пилы. Это давало возможность разместить окна на 28 гранях, похожих на развернутые под углом ступеньки лестницы. Было очевидно, что такая конструкция по сравнению с любым стандартным проектом заметно удорожит строительство, но столь же очевидны были и ее преимущества. С 28 гранями это было бы впечатляющее сногсшибательное, выдающееся здание. Кроме того, такое множество сторон давало возможность сделать в каждой комнате как минимум по два окна, выходящих на разные стороны, что, в конце концов, также способствовало бы удорожанию апартаментов.
Дональд считал, что создает лучший из всех миров. Это было не только очень впечатляющее здание, но и проект, суливший огромные коммерческие возможности. А чтобы поразить потенциальных покупателей и арендаторов, нужно сочетание обоих этих элементов.
За покупку «Бонвит» и аренду земли, как уже говорилось, предстояло заплатить в общей сложности 25 миллионов долларов, которые Дональд должен был получить в качестве ипотечного кредита под 10 %.
В начале июня 1979 г. Ада Луиза Хакстебл посетила офис Трампа. А 1 июля ее колонка «Взгляд архитектора» в разделе «Искусство и досуг» воскресного выпуска «New York Times» была посвящена проекту строительства «Трамп Тауэр» — так предприниматель решил назвать этот небоскреб. Статья была озаглавлена «Нью-йоркский блокбастер превосходного дизайна». И этот заголовок гораздо больше способствовал получению зональных разрешений, чем все, что Дональд когда-либо для этого. Завершалась заметка весьма лестными строками. «Сколько усилий, мастерства, души вложено в разработку проекта, — писала она и добавляла: — это будет поистине прекрасное, впечатляющее здание».
В октябре 1979 г. Комиссия городского планирования единогласно проголосовала за предоставление Трампу зональных разрешений. При этом фасад «Трамп Тауэр», по мнению членов комиссии, предпочтительнее было бы облицевать камнем, что более соответствовало бы общему архитектурному стилю других зданий Пятой авеню. Но они не настаивали на своем мнении в свете того факта, что в проекте Трампа было предусмотрено «необычайно многое для общественной пользы». Так что в конце концов было выработано соглашение, по которому здание уменьшалось на два этажа, то есть становилось 68-этажным, с огромным внутренним торговым пассажем на шести уровнях. Таким образом, «Трамп Тауэр» стал на тот момент самым высоким жилым зданием в Нью-Йорке.
И вот все соглашения, разрешения и договоренности были наконец получены, и дело стало за малым — лишь построить сам небоскреб. Это должно было стать весьма дорогостоящим мероприятием. Если высота постройки превышает определенный уровень, стоимость всех видов строительных и отделочных работ, от дополнительного закрепления несущих конструкций до проведения коммуникаций, начинает расти, чуть ли не в геометрической прогрессии. Но в то же время местоположение здания было настолько первоклассным, что можно было позволить любые, даже самые крупные затраты. При отличном выполнении работы за квартиры можно просить такие высокие цены, которые запросто смогут окупить все дополнительные расходы на строительство.
В октябре 1980 г. «Chase Manhattan Bank» предоставил средства для строительства «Трамп Тауэр». В качестве главного подрядчика Трамп пригласил компанию «HRH Construction». Общий бюджет проекта с учетом приобретения земли, строительства, накладных расходов, рекламы и акций по продвижению на рынок квартир, офисных и торговых площадей составил чуть более 200 миллионов долларов. Личным представителем, осуществляющим общий надзор за строительством, Дональд назначил Барбару Рес. В то время ей было 33 года, и до этого она работала на «HRH Construction». Во время строительства отеля «Гранд Хайатт» она была главным инженером. Дональду нравилось в Барбаре Рес то, что она никому не давала спуску, умела делать дело и добиваться своего.
Из всего проекта здания прежде всего следует отметить панорамные виды, открывающиеся из окон на все четыре стороны Нью-Йорка. Квартиры начинались только с 14 этажа, а это значит, что они располагались намного выше всех окружающих зданий. Из них открывался прекрасный вид с северной стороны — на Центральный парк, с южной — на статую Свободы, с восточной — на берега Ист-Ривер и с западной — в направлении Гудзона. Кроме того, придуманный Дональдом «зубчатый» дизайн позволял в каждой квартире сделать окна на две стороны.
Интерьер одного из номеров Trump Tower
Чтобы до конца использовать преимущество прекрасных видов из окон, они были сделаны огромными, почти от пола до потолка. Самое занятное то, что интерьер апартаментов не имел большого значения. Было замечено, что состоятельные покупатели, готовые приобрести жилье по цене 1 миллион долларов за двухместные апартаменты или 5 миллионов долларов за двухэтажную квартиру (дуплекс) на семью из четырех человек, сами нанимают дизайнеров и декораторов, которые полностью перестраивают и переделывают апартаменты в соответствии со вкусами заказчика.
У апартаментов «Трамп Тауэр» были установлены такие запредельные цены на жилые помещения не только потому, что они соответствовали представлениям общества о роскоши. Главным было то, что «Трамп Тауэр» с самого начала обладал какой-то притягательной, даже иррационально-мистической аурой, шармом. Были ли тому причиной особенный дизайн, или таинственный блеск зеркальных стен, или престижность расположения, или удача, или своевременность его появления — в любом случае существование этой ауры никак нельзя было отрицать. Многие прекрасно спроектированные и хорошо построенные здания могут быть популярными и привлекательными, но, как полагал Дональд, лишь одно в каждый отдельно взятый момент времени может обладать тем сочетанием самых востребованных на то время качеств, которые позволяют заинтересовать покупателей и диктовать безбожно высокие цены.
До «Трамп Тауэр» такой мистически притягательной аурой обладал расположенный на 51-й улице «Олимпик Тауэр», построенный в семидесятые годы. Людей привлекало то, что здание принадлежало Аристотелю Онассису. Тогда он пользовался огромной популярностью, миллионы людей восхищались его образом жизни. Один из самых богатых людей мира, он был женат на вдове президента США Джеки Кеннеди, владел роскошными особняками по всему миру, имел огромную яхту и вдобавок собственный остров. Он был так богат и известен, что одна только причастность к этой выдающейся личности привлекала в «Олимпик Тауэр» самых именитых и преуспевающих людей, хотя само здание не могло похвастаться особой изысканностью. Просто это был правильный продукт, созданный правильным человеком в правильно выбранный момент времени. По этой причине «Олимпик Тауэр» практически переманил всех клиентов у другого известного жилого здания — «Галереи», что на Восточной 57-й улице. И тем не менее «Трамп Тауэр» оставил далеко позади всех конкурентов. Главное преимущество было очевидно: здание строилось прямо на Пятой авеню.
В рекламной кампании Дональд не пожалел самых ярких красок, чтобы до небес превознести все достоинства своего детища. С самых первых дней команда Трампа намеревалась продавать «Трамп Тауэр» не просто как прекрасное здание в прекрасном месте, а как здание, которое стало событием в жизни города. Команда Трампа не только позиционировала «Трамп Тауэр» как лучшее место для проживания очень состоятельных людей, но и объявляла, что продает нечто фантастическое.
Трамп не стремился привлечь потомственно богатых нью-йоркцев, ведь известно, что они предпочитают дома старинной традиционной архитектуры. Было очевидно, что «Трамп Тауэр» может стать естественным выбором для деятелей шоу-бизнеса, поскольку ему присущи те же черты блеска и шарма. Другим крупным сегментом целевого рынка были богатые иностранцы — европейцы, южноамериканцы, арабы и выходцы из азиатских стран. С практической точки зрения Трамп делал им очень выгодное предложение.
В те времена, когда Трамп только начинал продавать апартаменты в «Трамп Тауэр», это был чуть ли не единственный кондоминиум во всем Нью-Йорке. А чтобы приобрести в нем квартиру, вам нужны были только деньги и более ничего. В противоположность этому для покупки кооперативного жилья (а большинство продававшихся тогда квартир в Нью-Йорке находились в домах, имевших статус кооперативов) требовалось еще, чтобы кандидатуру каждого покупателя одобрил совет директоров, наделенный до абсурда большой, чуть ли не деспотической властью. Он имел право потребовать от покупателя предоставления финансовой информации личного характера, рекомендаций, мог настаивать на проведении личного интервью с претендентом на квартиру. Причем после всего этого совет директоров мог без объяснения причин отклонить кандидатуру покупателя. Кооперативы обладали «лицензией на дискриминацию», а самое ужасное то, что эти ребята, по словам Трампа, похоже, с удовольствием пользовались этой неправедной властью. Это сыграло на руку «Трамп Тауэр».
51-этажный Олимпик Тауэр на Пятой Авеню, Нью-Йорк
Многие состоятельные иностранцы не могли предоставить нужных рекомендаций, да и не желали подвергать себя этой унизительной процедуре. Вместо этого они шли к Дональду. Многие до сих пор думают, что Трамп специально завлекал в «Трамп Тауэр» разных знаменитостей или нанимал выдающихся специалистов по связям с общественностью, чтобы продавать апартаменты. На самом деле он вообще не прибегал к услугам специалистов этой сферы, и все знаменитости, квартирующие в «Трамп Тауэр»: и Джонни Карсон, и Стивен Спилберг, и Пол Анка, и Либерейс, и Софи Лорен, и многие другие, — приходили сами. И никому из них не было предоставлено особых условий. Другие застройщики часто идут на снижение цен и предлагают более выгодные условия, чтобы привлечь звезд и знаменитостей, Дональд считал это признаком слабости. По-настоящему же ценно, когда знаменитости сами приходят к тебе и готовы выложить полную сумму за то, что ты предлагаешь.
Вскоре после того, как началась продажа квартир в «Трамп Тауэр», Дональду позвонил один репортер, чтобы узнать, действительно ли принц Чарльз приобрел у него апартаменты. Это было примерно через неделю после того, как его высочество сочетался браком с леди Дианой Спенсер, и тогда это была самая знаменитая пара во всем мире. Дональд всегда придерживался политики неразглашения подробностей, касающихся сделок по продаже квартир, так он и ответил любопытному репортеру. Иными словами, он отказался подтвердить или опровергнуть этот слух. Тогда неугомонный журналист решил справиться в Букингемском дворце. В это время родовитая чета проводила свой медовый месяц на борту яхты «Британия», так что сотрудник придворной службы Букингемского дворца ответил точно то же, что и Дональд: он не может ни подтвердить, ни опровергнуть этой новости. Прессе же ничего другого и не нужно было: раз ни одна из сторон не опровергла этого слуха, новость о том, что молодая королевская чета подумывает о покупке апартаментов в «Трамп Тауэр», немедленно облетела весь мир.
И это при том, что всего лишь месяцем ранее его высочество посетил Нью-Йорк, где Ирландская республиканская армия (ИРА) тут же предприняла акцию протеста. Когда принц Чарльз в один прекрасный вечер отправился на концерт в «Линкольн-центр», сотни протестующих собрались у входа в зал, выкрикивая лозунги и бросаясь бутылками. Разумеется, это порядком напугало принца и вряд ли после такого инцидента он горел желанием приобрести жилье в Нью-Йорке. А кроме того, несмотря на все прелести «Трамп Тауэр», вероятно, особа, выросшая не где-нибудь, а в Букингемском дворце, вряд ли пожелает жить в любом другом месте.
При таком высоком спросе, который был на апартаменты, Трамп представлял их публике как труднодоступные. Это была технология продаж от обратного. Если вы сидите у себя в офисе и с радостью предлагаете любому, кто к вам пришел, заключить контракт на покупку квартиры, людям становится понятно, что они не пользуются особым спросом. Политика Трампа заключалась в неспешном подписании контракта. Когда к нему обращались, сотрудники Трампа с готовностью показывали модели планировки апартаментов, обстоятельно беседовали и объясняли, что у них из-за повышенного наплыва желающих есть лист ожидания. И чем менее доступными казались апартаменты, тем больше людей желали купить их.
По мере роста спроса Трамп поднимал цены в общей сложности 12 раз. Уже стартовые цены были намного выше, чем в престижном «Олимпик Тауэр», который до того считался самым дорогим жильем в Нью-Йорке. За короткий период цены на лучшие квартиры на верхних этажах удвоились. Люди с готовностью покупали двухкомнатные апартаменты по 1,5 миллионов долларов, и, прежде чем строительство было завершено, большинство квартир уже было продано.
Циклическая смена типов соискателей на апартаменты в «Трамп Тауэр» могла служить барометром конъюнктуры международной экономики. Первыми крупными покупателями были, естественно, богатые арабы: тогда цены на нефть были запредельно высокими. Затем, повинуясь цикличности, мировые цены на нефть упали и богатые арабы вернулись домой. В 1981 г. внезапно возник необычайно большой наплыв другой категории покупателей — состоятельных граждан Франции. Вероятно, причиной был приход к власти Франсуа Миттерана, и все богатые и прозорливые французы, наверное, решили, что он непременно разрушит экономику Франции. И дело было не только в том, что Миттеран — социалист, или в том, что он начал национализировать крупные компании, но преимущественно в том, что многие считали его непредсказуемым человеком. А что еще можно сказать о политике, готовом продать ядерную технологию тем, кто предложит цену повыше? Это уж самое последнее, с чем можно смириться. После завершения «европейского» периода у Дональда появились покупатели из Южной Америки и Мексики: в тот период доллар как раз падал, а экономическое положение этих стран было довольно прочным. Но затем вследствие инфляции национальная валюта этих стран девальвировалась, правительства начали вводить меры по ограничению утечки капитала, и поток покупателей из этого региона иссяк.
Но появились две новые группы претендентов на апартаменты. Одна из них — американцы, преимущественно дельцы с Уолл-стрит: брокеры, инвестиционные банкиры, институционные инвесторы, которые внезапно разбогатели в период бешеного роста курсов на фондовом рынке. Право, полагал Трамп, делается смешно, если вдуматься в этот феномен. Только представьте фондового брокера, совсем мальчишку, которому только-только сравнялось 25 и который внезапно стал зарабатывать по 600 тыс. долл. в год. И все только потому, что какой-нибудь клиент, которого он и в глаза-то никогда не видел, звонит ему, чтобы сказать: «Я покупаю 50 тысяч акций General Motors». Этот мальчишка-брокер пару раз ткнет пальцем в клавиатуру, и вот он уже заработал свои гигантские комиссионные.
Пентхаус Дональда в Trump Tower на Пятой Авеню, Нью-Йорк.
Как только бум на фондовом рынке прекратится, а это неизбежно, потому что рынки, как и вся экономика, живут циклами, большинство этих ребят так же внезапно разоряются и оказываются на улице в поисках работы.
Другая категория новых покупателей — японцы. Только, с японцами, как признавался Трамп, очень трудно делать бизнес. Если кто не знает: японцы, как правило, наносят деловой визит группами от 6 до 12 человек, так что, пытаясь заключить с ними сделку, вы должны уговорить и убедить всю дюжину. Если имеешь дело с двумя, ну тремя клиентами, можно запросто добиться успеха, но, если их больше десятка, это уже куда более затруднительно. Тем более что они всегда чрезвычайно серьезны, почти не улыбаются и, кажется, не испытывают никакого удовольствия от бизнеса. К счастью (Трампа, разумеется), у них всегда куча денег и они любят недвижимость. Но, к несчастью, сокрушается Трамп, в последние десятилетия они только и делают, что богатеют, и притом за счет того, что буквально насилуют Соединенные Штаты своей эгоистической торговой политикой, которой американские политические лидеры никак не могут противодействовать.
Поскольку на 263 квартиры «Трамп Тауэр» был такой повышенный спрос, Дональд решил придержать несколько апартаментов, примерно так же, как управляющий гостиницей придерживает номера на экстренный случай. Это еще один способ оставить себе свободу выбора — и как раз тот случай. Еще с самого начала Дональд намеревался сохранить для своей семьи один из трех трехэтажных апартаментов на верхних этажах — примерно 12 тыс. кв. футов общей площади. Трампы переехали туда в конце 1983 г. Два соседних триплекса Дональд решил не продавать, хотя за каждый предлагали не менее 10 миллионов долларов.
В середине 1985 году Дональда пригласил к себе миллиардер из Саудовской Аравии Аднан Хашогги. Он занимал роскошные апартаменты в «Олимпик Тауэр». И, хотя в целом они не так уж понравились Трампу, его впечатлили огромные размеры комнат, особенно гигантская гостиная, самая большая из тех, что ему доводилось когда-либо видеть. В апартаментах Трампов тоже было достаточно просторно, но Дональд подумал: «Какого черта, почему я не могу иметь именно такое жилье, как мне хочется, тем более что я сам построил этот дом?» — и решил присоединить к своим апартаментам соседний триплекс. Внутренняя перестройка заняла почти два года, но это было нечто фантастическое. Что может быть лучше гостиной длиной 80 футов — все просто кайфуют от нее!
Столь же успешно команда Трампа реализовала и торговые площади атриума. Им удалось привлечь самые известные компании, занимающиеся розничной торговлей. Все началось с «Эспри» — лондонского магазина, торгующего элитным хрусталем, драгоценностями и антиквариатом. Этот известнейший продавец предметов роскоши выбрал атриум для размещения своего первого за более чем двухсотлетнюю историю филиала магазина. Сначала они арендовали совсем небольшую площадь, но дела пошли очень хорошо, и магазину потребовались дополнительные торговые площади. Вскоре список арендаторов пополнили ведущие торговые компании мира: «Эспри», «Чарльз Джордан», «Буццеллати», «Картье», «Марта», «Гарри Уинстон» и многие другие. Конечно, им здорово помогло то, что после открытия атриума в апреле 1983 г. о нем весьма благожелательно отозвался в своем архитектурном обзоре Пол Голдбергер, к тому времени сменивший Аду Луизу Хакстебл на посту главного архитектурного обозревателя «New York Times». Статья была озаглавлена «Атриум в “Трамп Тауэр” — приятная неожиданность». Она начиналась с утверждения, что прочие критики от архитектуры не правы: «Атриум, — писал Голдбергер, — оказался куда более приятным дополнением к городскому пейзажу, нежели могли рассчитывать творцы архитектурных выкрутасов». И далее в обзоре говорилось, что атриум «можно назвать самым симпатично оформленным общественным местом из всех появившихся в Нью-Йорке в последние годы. По сравнению со своими предшественниками — торговыми пассажами в «Олимпик Тауэр», «Галерее», «Ситикорп-центр» — атриум «Трамп Тауэр» производит впечатление большей теплоты, гостеприимности, роскоши и жизнерадостности».
Этот обзор имел положительные последствия. Во — первых, он еще более убедил арендаторов и жильцов «Трамп Тауэр» в том, что они сделали весьма удачный выбор. А во-вторых, и это было куда важнее, он помог привлечь в торговый пассаж еще больше покупателей. В итоге именно они стали тем ключиком, который открыл путь к неизменному успеху.
Было удивительно, когда никто долго не мог поверить, что атриум действительно приносит коммерческий успех. С момента его открытия о нем стали циркулировать ложные слухи. По одной из сплетен, несмотря на несомненную привлекательность атриума для туристов, там никто ничего не покупал, а посетители приходили только с целью поглазеть на красивый интерьер. Другая сплетня утверждала, что европейские розничные компании используют атриум как демонстрационную витрину, на самом деле продавая выставленные там товары себе в убыток и исключительно в рекламных целях. Были еще слухи о том, что магазины, расположенные на первом этаже, вполне прибыльны, а те, что находятся на более высоких уровнях, — убыточны.
В 2005 году модель Мелания Кнаусс вышла замуж за миллиардера Дональда Трампа. К выбору наряда она подошла очень ревностно и долго выбирала подходящую модель среди свадебных коллекций многих домов моды, пока не остановилась на платье от Christian Dior стоимостью 200 тысяч долларов весом 22.5 кг
В конце 1986 года к Дональду пришел репортер «New York Times», явно собиравшийся воспользоваться скандальными слухами о конфузе торгового пассажа. Но, ознакомившись с тем, как идет торговля, он разразился статьей на первой странице газеты о небывалом коммерческим успехе атриума.
Известно, что в крупных пригородных торговых центрах в течение первых нескольких лет работы сменяется, как правило, не менее трети розничных компаний-арендаторов. В атриуме «Трамп Тауэр» в первые три года сменилось лишь несколько из них. Но более существенно то, что не успевал один арендатор отказаться от торговой площади, как на его место тут же претендовал кто-то из тех 50 розничных компаний, которые числились в листе ожидания. Магазины процветали, торгуя самыми дорогостоящими товарами в мире.
Здание стало символом роскоши, а бренд Trump получил всемирную славу.
