Как не «пролететь» с выбором компании

Выбор компании всегда начинается с эмоционального толчка: «нравится – не нравится». Мы видим красиво оформленный сайт или удачно раскрученный бренд и ловимся на эту удочку.

Нам кажется, что компания великолепна. А как грамотно позиционирует себя на рынке! Она, в частности,

выбирает правильную цветовую гамму на своем сайте;

делает удобным виртуальный подбор квартиры;

знакомит с планировками;

все цены указаны на сайте, и не нужно заполнять формы, звонить, тратить время, что очень меня лично раздражает.

В сегментах эконом, стандарт и бизнес цены, как правило, указывают. А если это недвижимость классом выше, то нужно почему-то заполнять форму подписки, звонить либо заказывать звонок.

Цены на сайтах замалчиваются. Человек, планирующий купить квартиру в этом сегменте, более чем готов платить. Так есть ли смысл ее скрывать? Можно подумать, что-то изменится, если указать цену вместо того, чтобы устраивать шоу по телефону, которое почему-то называется продажей. Это очень похоже на неудачные потуги менеджера соответствовать высокому статусу клиента. И не более.

Первое впечатление от компании – эмоциональное. Самое главное в этот момент не поддаться эмоциям, первому чувству, не принять вывеску за содержание. Несмотря на красивую историю компании, проверять ее нужно по общей схеме, которую я изложила в этой книге. Правильной оценке компании до заключения договора долевого участия (ДДУ) мы учимся с клиентами на квестах «Найти квартиру своей мечты в новостройке», которые я провожу, внося свою лепту в эту тему.

Итак, на что мы обращаем внимание:

• каков авторитет застройщика на рынке;

• его предыдущие объекты;

• насколько быстро он строит;

• насколько быстро сдает в эксплуатацию;

• проектную декларацию конкретного объекта, который вы выбрали;

• реальный вид объекта, окрестностей, которые мы смотрим, выезжая на место;

• квартиру либо место, где она будет располагаться.

То есть мы с вами идем правильным путем, у которого есть две составляющие.

Первая – квартира, которую вы собираетесь приобрести, должна вызывать у вас эмоции! И это правильно, это хорошо. Мы живые люди, реагирующие на различные внешние факторы. Реакция может быть положительной или отрицательной. Конечно, иногда надо этот вопрос исследовать и понять, почему то или другое нас раздражает. В случае с выбором квартиры это как раз такой случай.

Надо разобраться, что нравится и что раздражает, то есть проанализировать свои эмоции.

Вторая – мы эти эмоции дополняем рациональным подходом. Тщательно проверяем застройщика. Как мы это делаем – об этом подробным образом описано в главе «Пакет документов при строительстве, который дольщик вправе запросить у застройщика».

 

Место застройки: на что обратить внимание

Давайте рассмотрим место, которое застройщик выбрал или получил для строительства жилищного комплекса или дома, с точки зрения географии и учтем множество критериев.

Это значит, что место, где строится дом, может быть расположено в низине, например. И там всегда повышенная влажность вне зависимости от того, какие там земля, подземные воды и какие коммуникации проложены.

Низина – это всегда повышенная влажность. Чем это плохо?

Во-первых, большинство людей плохо ее переносят.

Во-вторых, если говорить о самих зданиях, то у них есть предрасположенность к образованию плесени, грибка или каких-либо других воздействий на материалы, из которых построен дом. А они могут быть не приспособлены под такое воздействие, что, вполне вероятно, не учтено при их выборе и использовании.

В-третьих – это соответствующее воздействие на внутреннюю отделку. Это может быть не только образование плесени, но и конденсат, неприятный запах.

Или наоборот – дом стоит на возвышенности, его обдувают ветра – и это плюс, безусловный плюс, потому что ветер способствует разнесению всех неприятных запахов, связанных с жизнедеятельностью людей. Неизбежно сопровождают нашу жизнь в городах запах мусора, выхлопные газы, строительные и ремонтные запахи, специфические запахи производств. И то, что ветер будет разносить всю эту массу, безусловно, хорошо.

Минус возвышенной местности в том, что туда могут с трудом доходить вода, то есть водонапор может быть недостаточным. Да и перспектива регулярного подъема в гору может обернуться не только приятным упражнением, но и серьезной проблемой при спуске, если в данной местности случаются перепады температур в холодное время года и, как следствие, оледенение дорог.

Пристальное внимание надо обратить на коммуникации, на их качество, характеристики, организацию. Вплоть до того, каким компрессором водонапор будет обеспечен. Еще на стадии выбора квартиры следует узнать, какая УК будет принимать в эксплуатацию дом и уточнить у ее руководства, как она собирается организовывать коммуникационные процессы. Или уточнить это у застройщика. Иначе вы можете неожиданно остаться без воды в самый неподходящий момент.

Еще пара моментов, связанных с географическим фактором.

Если вы покупаете дом посреди степи или поля, то, вероятно, отдаете себе отчет в том, что здесь могут быть ветра или сильные морозы. В этом случае нужно учитывать массу факторов. Не только то, что дом будет стоять на равнине, но и то, какая в данном регионе, в конкретном городе погода в течение года. Холодно ли тут зимой? Насколько сильные ветра?

Когда вы выбираете квартиру не в месте своего проживания, где вам известны погодные условия и всевозможные природные катаклизмы, очень советую изучить климат местности на присутствие резких перепадов температуры и сильных ветров, направлений воздушных потоков, чтобы квартира не была «продувной». Обязательно узнайте, как ваша квартира будет располагаться в отношении этих природных явлений. Возможно, тут будет дикий сквозняк, который потом отравит вам жизнь, причем закрытыми окнами и кондиционерами вы от этого не спасетесь, потому что ветер есть ветер: он просто будет визжать и выть, хлопать окнами, находя щелки и узкие отверстия.

Вот обстоятельства, на которые почему-то не обращают внимания. Тем не менее, вы должны смотреть на будущее жилье с точки зрения того, насколько комфортно будет жить в квартире вам или другим людям, если вы планируете сдавать это жилье внаем; насколько комфортно находиться в этой квартире. Мы с вами должны учитывать все мелочи, а этот фактор мелочью не является.

Допустим, вы покупаете квартиру у моря с окнами на запад.

Знайте, что со второй половины дня у вас в квартире будет палить солнце, которое может дополнительно усиливаться отражением в море. Но достаточно повесить шторы типа blackout, и вы решите эту проблему.

Если же вы покупаете квартиру с окнами на юг или юго-запад, то у вас в квартире будет пекло, и никакой кондиционер вас не спасет, никакой вентилятор.

Поэтому при покупке квартиры в другом регионе внимательно изучаем землю, на которой строится дом, какая погода характерна для этого региона, какие природные явления бывают в течение года, как меняется ветер и температура. С учетом этих факторов мы с вами и будем выбирать объект.

 

Бренд у застройщика – это хорошо или плохо?

Все, кто сталкивался с тем, чтобы выбрать новостройку или обращал свое внимание на рынок строящегося жилья, замечал, что есть крупные застройщики, а есть мелкие. Известные компании обладают раскрученным брендом, их имя сразу ассоциируется с какой-то эмблемой или лозунгом, миссией. Она может быть крупной или не очень, и, тем не менее, это бренд.

Подвигают его разнообразными способами. Так вот, при покупке новостройки мы должны все это учитывать: ориентироваться ли нам на наличие раскрученного бренда, привлекательно оформленные сайты или же нужно, невзирая на всю внешнюю красоту, немножко глубже копнуть застройщика?

Безусловно, ответ напрашивается сам. Конечно, нужно копнуть глубже, узнать о застройщике больше, вне зависимости от бренда, потому что эта внешняя сторона говорит о том, что компания достаточно сильна, если на ее брендирование была выделена специальная статья в бюджете. Чтобы придумать, оформить и развивать этот бренд, нужна креативная и эмоционально пропитанная идея.

За любым брендом могут стоять такие минусы в строительстве, с которыми вы не захотите мириться. И это бывает достаточно часто, потому что у каждой компании есть определенная специфика застройки.

Есть компании, которые строят на землях болотистых. Они осушают их, как могут. Это может быть речка, которую прячут под землю. Тем не менее, влажность остается. Надо понимать, что такая земля может со временем просесть.

Кроме того, на маленьком клочке земли строятся огромные многоэтажные дома, и, соответственно, на сравнительно небольшой территории одновременно может находиться большое количество народу. Спрошу просто: даже если все очень красиво и классно сделано, устроит ли вас такое положение вещей?

Мы должны понимать: за брендом стоит какая-то компания, у нее есть плюсы и есть минусы.

Скорее всего, эта компания работает юридически грамотно, с точки зрения оформления договора нам не нужно будет скрупулезно вычитывать каждую букву.

Но зато, возможно, к клиентам в такой компании отношение не слишком внимательное. Как вам сказать – ну их масса, понимаете? Идет поток, квартиры раскупают, как горячие пирожки. Вы не избранный в этой компании, вы такой же, как многие, тем более если застройка классов эконом, стандарт или чуть забрезжили признаки бизнес-класса.

Итак, бренд – это хорошо, но проверку застройщика не отменяет.

Когда нам нравится строительная компания, оформление бренда застройщика, мы влюбляемся скорее в этот бренд, чем в жилье, которое рассматриваем для покупки. Все может быть оформлено очень красиво, может быть прекрасное оформление новостроек, каждый жилой комплекс в своем стиле и даже с легендой и историей, к разработке этого проекта могут быть привлечены известные люди, художники или архитекторы, или какие-то другие известные медийные личности.

И все же это ни в коем случае не должно уводить вас в сторону от главного – вы покупаете конкретную квартиру в этом жилищном комплексе, конкретную квартиру в этом доме. Вы покупаете не бренд и не застройщика, потому что за этой прекрасной идеей, которую символизирует данный жилищный комплекс, могут скрываться как раз такие недостатки, с которыми вы мириться не захотите. Понимаете?

Поэтому я вас призываю: прежде всего выбирайте квартиру, которая вам нравится. А потом уже проверяйте застройщика и все остальные факторы – место, где строится дом или ЖК, коммуникации, транспортную доступность, материалы, из которых строит застройщик, кому он сдает в эксплуатацию дом. Повторяю: сначала выбирайте квартиру! А потом устраивайте для себя конкурс застройщиков понравившихся квартир.

Потому что бывает так (это и мой личный опыт, и личный опыт моих клиентов), что у прекрасного, брендированного застройщика с великолепно разработанной историей, миссией строительство ведется в весьма спорных местах с точки зрения экологии и комфорта проживания.

Он строит на таких участках, которые у вас изначально вызывают сомнения. Например, почему-то они обладают повышенной влажностью. Или рядом находятся ВЛЭП. Или вышки мобильных операторов расположены к дому ближе 100 м. Либо на этом небольшом участке застройщик возводит еще несколько домов запредельной этажности или проект комплексного освоения территории (КОТ).

Как вы думаете, на огороженной небольшой территории комфортно будет находиться большому количеству людей одновременно? Эта концентрация изначально создается застройщиком, потому что он строит на маленьком участке земли почти небоскребы с большим количеством маленьких квартир.

Так что не покупайтесь на красивое оформление бренда. Помните, мы выбираем объект, и только потом застройщика.

Взгляду обычного покупателя такие вещи не видны, он не обратит на это внимание, но из них складывается комфортное, безопасное проживание в новой квартире.

Помочь вам научиться правильно выбирать квартиру и застройщика – одна из целей этой книги.

 

Как отличить виды новостроек друг от друга

Это вопрос нас волнует в связи с тем, что разные виды новостроек отличаются друг от друга качеством строительства, продолжительностью службы, использованием или пренебрежением использования экологически чистых материалов.

Есть нюансы, которые нам нужно знать, чтобы потом не пытаться перепланировать квартиру в таком доме, которая перепланировке просто не подлежит. Например, в некоторых видах панельных и блочных домов перепланировка невозможна.

Что нам нужно знать о видах новостроек?

Самые дешевые – это панельные. Их существует сейчас больше десятка типов. «Панелька» претерпела большие изменения с конца 50-х годов, когда из нее стали строить «хрущевки». Конечно, у нас перед глазами стоят эти пятиэтажечки, многие из которых сейчас уже подлежат сносу.

Они были рассчитаны на решение вопроса с жильем множества семей и тогда были действительно в радость. Срок службы таких домов 50–60 лет. Они приходят в негодность, не подлежат реконструкции, с ними ничего нельзя сделать.

Сейчас «панельки» разных серий очень распространенный вид жилья, относящийся к эконом– и стандарт-классам. Внешне выглядят очень красиво и внутри обеспечивают возможность разнообразной планировки, больших площадей, просторного жилья.

Часто в них имеются два санузла, которые дают возможность использования помещений по своему усмотрению, а не только так, как предлагает застройщик.

При этом мы понимаем, что срок службы панельных домов так и остался в пределах 70-ти лет.

Безусловно, самый интересный для нас материал в плане перепланировки и претворения в жизнь наших смелых дизайнерских решений – это монолит-кирпич, монолит, кирпич.

Причем надо понимать, что монолитные и монолитно-кирпичные дома застройщик часто сдает со свободной планировкой, межкомнатные перегородки мы должны строить сами. Мы можем потешить себя бурными дизайнерскими фантазиями, ведь только нам решать, как все спланировать. Однако в этом есть и плюсы и минусы. Потому что в большинстве случаев люди хотят иметь конкретные комнаты, конкретные помещения.

Тем не менее, поскольку мы с вами, дорогие читатели этой книги, любим преобразовывать сами, то монолитно-кирпичные дома – это совсем не плохо. Единственный нюанс – в монолите нельзя много сверлить, любая дырка в нем – это проблема.

Монолит-кирпич – отличный вариант, потому что этот материал дает возможность дышать, если стены не являются несущими, их можно сносить и преобразовывать помещение по своему вкусу.

Такие дома стоят 100–150 лет. И это очень важно, потому что возможен рост цены на рынке на эту квартиру со временем. Учитывая еще множество других факторов, можно прогнозировать цену этой квартиры через пять-десять лет.

Следующие виды новостроек – это блочные и каркасно-блочные.

Есть варианты изготовления их из готовых блоков. Здесь о перепланировке разговора нет, поскольку все стены несущие. Мы тут мало что можем изменить. Принимаем эту особенность как данность.

Кирпичные новостройки сейчас достаточно редки, они долго возводятся, дорого стоят. Вместе с тем, это прекрасное жилье для проживания, поскольку стены «дышат», обычно их толщина достигает 50–60 см, что способствует высокой шумоизоляции.

Такое жилье нужно покупать для себя. В домах можно производить различные преобразования, реализовывать свои смелые дизайнерские идеи.

Это жилье может быть надежным вложением в плане капитала, потому что с годами оно только дорожает относительно цен на другие виды новостроек.

 

По каким критериям правильнее выбирать новостройку

Вопрос этот очень обширный и, безусловно, связан с тем, какие цели вы ставите перед собой, когда задумываетесь о покупке квартиры в новостройке. Это прекрасное новое жилье, в котором никто не жил, где нет энергии разных, в том числе и тяжелых, жизненных ситуаций.

В новостройке есть богатый выбор квартир. Это не вторичка, когда вы приходите в дом, и там есть единственная квартира, которая продается, она вам понравилась, но хотелось бы, например, на пару этажей выше или ниже, или чуть с другим видом из окна, под другим углом, а вы этого выбора не имеете.

Новостройка же – это свобода выбора, свобода реализации своих дерзких и тайных дизайнерских идей. Это также свобода приобретения квартиры для бизнеса, аренды, собственного проживания. Свобода абсолютная и совершенная!

Вместе с тем, есть риски. И рисков много.

Первое, что вы делаете, это задаете себе вопрос: зачем мне квартира в новостройке? Из ответа следуют критерии выбора.

Если вы выбираете квартиру для себя, вы рассуждаете с точки зрения своих интересов, наклонностей, привычек и запросов. Вам нравится, например, 7-й этаж, или вы рассматриваете квартиры не ниже 13-го. Или вам нравится, когда солнце заходит в квартиру во второй половине дня, или вы большое значение придаете виду из окна.

Все эти критерии определяются целью.

Если вы приобретаете квартиру для сдачи в аренду, то должны мысленно поставить себя на место клиента, написать его аватар и изучить его привычки. Представить тех людей, которые будут приезжать к вам в гости. Здесь можно исходить и из собственных потребностей, если вы можете вообразить себя клиентом с предпочтением определенного класса жилья.

Это в любом случае должно быть комфортно, удобно, просто, без дизайнерских закидонов, которые добавляют неудобства в эксплуатацию квартиры. Излишества могут сильно утомлять: это дополнительная уборка, лишнее время на протирку каких-то ненужных элементов. Квартира, которая ремонтируется для сдачи в аренду, должна быть простой и стильной одновременно.

Успешная сдача в аренду продемонстрирует, насколько вы предугадали все желания клиента.

Итак, ответ на вопрос о критериях выбора новостройки неразрывно связан с тем, какие цели вы ставите при покупке квартиры.

При выборе новостройки вы учитываете и то, где она находится, и то, для чего вы ее сдаете. Если ваша квартира сдается для отдыха, то это может быть и отдаленный район города, не обязательно близко к центру, недалеко от парка, леса, озера, речки или парковой зоны.

Или квартира может располагаться неподалеку от того объекта, который считается местом отдыха или привлекает особое внимание. Как «Крокус Сити Холл», например. Там проводятся конференции, выставки, концерты.

При выборе квартиры вы должны учитывать все факторы – и географический, и социальный, и психологический. Потому что, например, в элитном коттеджном поселке нельзя покупать дом для деления на крошечные студии для последующей продажи. Менталитет соседей, которые будут окружать этот коттедж, будет отличаться от ее будущих жильцов. Это неминуемо приведет к конфликтам, и уж точно к дискомфортному проживанию и тех и других.

Хорошо, если это аренда, можно просто съехать, а если человек приобрел эту квартиру в собственность? Могут возникнуть непредвиденные ситуации, причину которых заложили вы.

Критерии выбора новостройки включают в себя и правильный выбор типа строящегося жилья: панельная, блочная, монолит или монолит-кирпич. Все это зависит от ваших приоритетов.

Если это дешевое жилье, на которое у вас осталась какая-то сумма, и вы приобретаете его для того, чтобы не пропали деньги. То есть, вы используете это жилье, уже имея в виду, что оно недорогое. Поскольку главный критерий – дешевизна, вы понимаете, что качество и время эксплуатации такой квартиры меньше, чем у жилья более высокого класса.

Если вы покупаете жилье для себя, в бизнес-классе и выше, то изначально знаете, что оно дороже, но зато будет служить вам дольше.

Срок использования такого дома приблизительно 100–150 лет, то есть вы можете передать квартиру по наследству, она будет дорожать, и ее можно считать капиталом. Правда, ее содержание обойдется дороже.

Это как иномарка: каждый водитель понимает, что обслуживание «Лады» будет стоить гораздо дешевле, чем обслуживание «Порше».

 

В каком районе Москвы, Московской области, городе России выгоднее покупать квартиру для сдачи в аренду?

Иными словами, где дома самые дешевые, а стоимость аренды самая высокая?

Это тайна, такой особенный секрет, узнав который, вы сможете обеспечить процветание своему арендному бизнесу во веки веков. Аминь, как говорится. То есть, многие лета.

На самом деле универсальных рецептов, универсальных советов по этому поводу быть не может. Почему? Да потому что где родился, там и пригодился. Эта основа арендного бизнеса.

Давайте скупим, ну, скажем, в городе N все дешевые квартиры, и к нам в очередь будут строиться люди, которые хотят снять в аренду эти помещения. Такого не может быть, и такого нет.

Впрочем, есть прецедент!

В Берлине фирмы, скупившие дешевые квартиры и сдававшие их посуточно, поставлены сейчас перед фактом запрета такой аренды квартир: посуточная с недавнего времени официально запрещена, потому что из-за небольших объемов строительства нового жилья людям негде снять квартиру на длительный срок. А с учетом прибывших мигрантов актуальность последнего сильна возросла. Поэтому и был принят такой закон.

То есть, учитывая свои внутренние потребности, вы должны руководствоваться еще и тем, что есть некоторые тенденции рынка. Объясню, почему.

Вот, например, было несколько лет назад такое повальное увлечение – появилось много желающих купить квартиру для сдачи в аренду. Покупали недвижимость в Испании. Это же круто – в Испании! Недвижимость у моря! Стопроцентно можно сдать такое жилье. И гарантировано, что всегда будет выгодно сдавать его в аренду.

С одной стороны – да. Конечно, море, конечно, солнце, конечно, заграница.

А если конкретнее? В каком именно городе покупать? Как именно вы собираетесь сдавать в аренду это жилье, находясь в другом городе и стране?

Планируете переехать? Жить там? Тогда нужно покупать две квартиры, несколько квартир. Или брать квартиры у клиентов в доверительное управление, субаренду, используя ту форму, которая разрешена законодательством этой страны. И тогда организуется целый бизнес.

Если же вы покупаете одну квартиру в Испании, то получите ли вы с нее доход? Да, получите. Вопрос в том, какой. Доход будет, если вы:

найдете человека, который будет этим вопросом заниматься там;

если вам не жалко как минимум 30 процентов дохода отдать на содержание этой квартиры, то есть на ее обслуживание – управляющему, горничной, заплатить за рекламу.

точно спланируете, когда вы будете в ней жить в течение года, чтобы остальное время эффективно распределить, решить, как вы будете ее сдавать – помесячно, понедельно, посуточно или по часам: каждая схема имеет свои особенности.

Все это нужно продумывать и просчитывать.

Или, например, вы хотите купить квартиру, и вам нравится не сама Барселона, а тихий городок недалеко от нее. Но в этом городке не такая высокая потребность в арендном жилье, как в Барселоне. Там есть потребность в аренде, но аренда эта дешевая. И зимой тишина, нечего делать.

Нужна ли вам квартира в таком городке? В городке, где зимой жизнь замирает? Как и кому вы будете ее сдавать? Если нет ни достопримечательностей, ни потока деловых путешественников?

Так где же выгоднее приобрести квартиру?

Итак, возникает очень много вопросов, ответить на которые нужно ДО покупки квартиры.

Если это жилье не в другой стране. У нас. В каком городе вы хотите купить квартиру, предполагая, что будете сдавать ее в аренду? Если не в том городе, где живете, и вы не собираетесь переезжать и менять свой род деятельности на хлопоты с посуточной арендой, то должны понимать, что на обслуживание этой квартиры вы отдадите примерно 30 процентов дохода с ее аренды.

Готовы ли вы на это?

Если же вы сами хотите ею заниматься и не планируете ни с кем делиться, тогда вы должны находиться на месте.

Делегировать такие обязанности без финансовых потерь практически невозможно. Да, конечно, вы можете найти человека, которому доверяете и который будет вашим представителем перед клиентами.

Он все будет делать именно так, как вы задумали, но вы должны быть готовы оплачивать его труд. И к этим расходам прибавляются ваши траты на поездки, на поиск клиентов либо самостоятельно, либо с использованием различных сервисов.

И получается, что уже и не очень выгодно. Поэтому, если это не курортная недвижимость, а квартира в обычном городе, нужно предусмотреть, чтобы это были места большой посещаемости, большого потока людей.

Например, промышленные зоны, города с большим количеством средних и высших образовательных учреждений, стройками, специализированными спортивными школами и организациями-филиалами, в которые часто приезжают командировочные.

В таких городах будет пользоваться спросом арендное жилье. И опять то же – вы должны быть готовы либо переключиться с вашего вида деятельности и сами заниматься арендой, либо поручить это кому-то, но тогда добавляется статья расходов.

Итак, если резюмировать, то коротко можно сказать, что выгодно покупать жилье:

а) на курорте, в любом месте около моря, у термальных источников, в красивых местах, где есть что-то необычное – северное сияние, например, какие-то достопримечательности, все то, что пользуется популярностью, привлекает внимание людей;

б) в промышленных зонах в проездных городах, через которые люди едут к морю или путешествуют, направляются к какой-то достопримечательности, останавливаясь на ночь-две;

в) в городах с большим количеством средних и высших образовательных учреждений;

г) в населенных пунктах, где есть специализированные школы и спортивные школы;

д) там, где много строят;

е) в городах, где есть организации-филиалы больших компаний, в которые часто приезжают командированные.

И в каждом из этих случаев услуги гостеприимства должны учитывать специфику, особенности этого места. Они будут различаться. Вы должны быть готовы предоставить жилье на час, на день, на неделю. И – либо переехать туда, либо поручить надежному человеку предоставлять от вашего имени услуги гостеприимства. И процент, которым вы должны будете делиться, очень разный. Он может варьироваться от 10 до 50 процентов.

Прислушайтесь к себе: а хотите ли вы этого вообще?

Есть ли у вас желание этим заниматься?

Словом, постарайтесь не строить иллюзий по поводу покупки квартиры для сдачи в аренду.

 

Зачем так много строят

По данным открытых информационных источников за 2015 год, в стране построено 39,8 млн квадратных метров нового жилья. Много это или мало? Как относиться к новостройкам? Как выгодно использовать их?

Для сравнения, в 2005 году было построено 26 млн квадратных метров жилья, а в 2014 году – 81 млн квадратных метров. Кстати, в 2014 году в России был побит показатель ввода жилья в РСФСР 1987 года, когда в стране было построено 72,8 млн квадратных метров.

Строят в России не только много, но и по-разному организуя само пространство застройки. К новостройкам относятся отдельно стоящие дома, жилищные комплексы (ЖК), проекты комплексного освоения территории.

С домами и жилищными комплексами более или менее понятно. А вот КОТ может быть и коварно. Надо понимать, что часто место застройки – это практически чистое поле, которое заполняется большим количеством домов. А это значит, что в течение нескольких лет (пока застраивается территория) будет напряженка с транспортной доступностью и инфраструктурой.

Проекты комплексного освоения территории могут быть и эконом-, и комфорткласса, и класса люкс. Для них компаниями-застройщиками разрабатываются собственные стандарты качества, которые обычно строго соблюдаются.

Например, визитной карточкой одной питерской компании, которую отличает достойное строительство КОТ комфорткласса, уже стали просторные дворы, большое расстояние между домами, обширное озеленение, отделка входных групп по индивидуальным дизайн-проектам, а также единый стандарт предчистовой отделки квартир с использованием качественных материалов.

Скрупулезно выдерживается соответствие картинок в буклетах реальному облику жилых комплексов. Приятное впечатление производит то, что ожидания соответствуют реальности.

Обращайте на это внимание – ведь так и должно быть! В самом Питере и в Ленинградской области реализуется в настоящий момент много проектов КОТ. Здесь разработана и успешно реализуется программа «Соцобъекты в обмен на налоги», позволяющая девелоперам сократить расходы. В Москве интересный проект КОТ был осуществлен около университета им. М. В. Ломоносова. Он выдержан в стиле 1950-х, стилизован под архитектуру главного здания МГУ.

Знание того, к какой из вышеперечисленных категорий относится новостройка, должно определять и наш выбор.

Мы проезжаем мимо строящихся домов и размышляем: мы же не можем купить новую квартиру, не продав свою? Иначе откуда взять деньги? Так считала раньше и я: «Мы не можем, нам это не по силам…» На самом деле сейчас существует множество способов купить квартиру в новостройке, не продавая свое нынешнее жилье.

Первая причина, первый фактор того, почему так много строят, это, на мой взгляд, совершенно естественный закон рынка: из жилого сектора должно быть вытеснено жилье, которое уже ветшает и вскоре подлежит сносу. Можно ждать, пока его соберутся сносить организованно и предложат переехать бесплатно в новостройку.

В этом случае вы ничего не выбираете и не решаете – все решают за вас: район уже определен, в метраже вы, скорее всего, потеряете, разве что этаж вы сможете выбрать.

Пока жилье еще является вторичным и стоит не много, а в некоторых городах есть намного дороже новостройки с аналогичной площадью, но подальше от центра или немного за городом, можно свое жилье продать и купить новую квартиру. А еще лучше продать и купить несколько, причем одну – в ипотеку.

Решение администрации города о сносе жилья, относящегося к разряду ветхого, может колебаться, меняться из месяца в месяц, из года в год. В Москве я живу в районе Новые Черемушки. Снос пятиэтажек у нас начался в 1990-е годы.

Многие обитатели пятиэтажных домов ждали, что их снесут, практически сидя на чемоданах, не делая ремонт в квартире годами, не покупая новую мебель, даже если она была нужна. Откладывали свою жизнь на «после переезда в новую квартиру». И что же? Многие запланированные для сноса дома стоят до сих пор, и решение по ним пересмотрено – сносить их не будут. Мы успели дорого продать квартиру в таком доме и купить три объекта недвижимости на эту сумму. А многие все еще надеются, что их бесплатно переселят.

Итак, ветхое жилье сносится, а на его месте возводится уже не пятиэтажный многоквартирный дом, а 15–16 этажный, а то и большей высотности. Понятно, что строительной компании это выгодно. Количество квартир в новом доме существенно превышает число квартир в пятиэтажке. Квартиры продаются, компенсируя затраты на те, что выданы жителям. Здесь нет благотворительности. Таким образом происходит круговорот ветхого и нового жилья. Один из вариантов.

Правда, сейчас таких схем уже почти нет.

Если бы у города, области, региона, страны в целом, была реально действующая стратегия, общая, глобальная, а не просто местечковые проекты, то, на мой взгляд, это очень правильное решение в отношении многоквартирных домов, не подлежащих ремонту и реконструкции, срок эксплуатации которых уже истек или истекает.

Поскольку ветшающего жилья становится все больше – сами понимаете, срок службы «хрущевок» 1960-х на исходе, близится окончание срока безопасной эксплуатации, такие программы были бы очень кстати. Это не касается «сталинок» – они еще лет сто простоят. В основном это кирпичные дома разных серий, и вытеснению с рынка они не подлежат. Они как были дорогими, так и остались.

В основном же речь идет о панельных пятиэтажках, о которых речь шла выше. О панельных домах, срок безопасной службы которых заканчивается и которые подлежат вытеснению с рынка недвижимости. Для того чтобы такой дом снести, нужно, чтобы было альтернативное жилье, то есть оно на момент сноса дома должно быть уже построено.

Вторая причина, второй фактор: цена новостройки в экономсекторе должна равняться минимальной цене квартиры, которую человек может продать для того, чтобы купить новостройку.

Ну, например, минимальная цена за однокомнатную квартиру 37–40 кв. м в новостройке в регионе Х составляет 1,2 млн рублей, значит, и самое дешевое жилье – будь то дом, «однушка» или трехкомнатная квартира в этом регионе – не должно стоить меньше. То есть эти деньги человек должен получить за свое старое жилье, чтобы спокойно, не привлекая кредитных средств и не беря в долг, купить на свои деньги новую квартиру.

Кто-то покупает вторичное жилье, оно ветшает и продается дешевле, оно продолжает ветшать до тех пор, пока продать его становится невозможным – и тогда вступает в силу первый вариант. Речь, конечно, идет о жилье классов эконом и стандарт, потому что остальные постройки, классами выше, подлежат ремонту и служат веками.

Количество строящегося жилья говорит о повышении уровня жизни людей. Или о правильной политике вытеснения в разных смыслах. У одной семьи может быть не одна квартира в собственности, а столько, сколько вмещает мозг.

Квартиры покупаются для детей, для бизнеса, для сдачи в аренду, как долгосрочную, так и краткосрочную. Это может быть недвижимость не только в одном городе, но и разбросанная по тем местам, которые вам нравится посещать или жить там.

Много нового жилья приходит на рынок. Новостройки окружают нас, их невозможно не заметить. Как к этому относиться?

Первая мысль, которая возникает: это строительные компании хотят получить прибыли, сверхприбыли, их цель – построить как можно больше. Они берут землю и строят. Это бизнес, он нуждается в развитии, чем больше, тем лучше, недвижимости много не бывает. Иногда аппетиты их настолько превосходят возможности, что новостройки переходят в разряд недостроя-долгостроя. И здесь нам надо быть начеку и тщательно проверять застройщика, до покупки выявляя вероятность несостоятельности и обмана.

Итак, каким образом мы можем купить новую квартиру, не продав старую?

Существует несколько способов. Например:

• рассрочка, которая предоставляется застройщиком;

• ипотека по государственной программе;

• социальная ипотека;

• ипотека для зарплатных клиентов банка;

• просто ипотека.

Таким образом, на рынке происходит круговорот ветхого и строящегося жилья. Индивидуальные собственники вовлечены в этот процесс. И если у города, области, региона, страны в целом есть, а, вернее, была бы стратегия, а не просто местечковые проекты, то это было бы совсем не плохо.

Поскольку ветшающего жилья становится все больше («хрущевки» 1960-х, что называется, дышат современным новостройкам в затылок, поскольку подходит завершение их срока эксплуатации), то и строительство новостроек в таком количестве оправдано.

Еще раз подчеркиваю, что речь идет именно о панельных пятиэтажках, ни в коем случае не о сталинских кирпичных пятиэтажных домах, которые не подлежат вытеснению с рынка, поскольку построены по другой технологии, и срок их службы 100–150 лет. А то и больше.

Есть еще очень интересная тема. Это лофты (подробно об этом в главе «Почему лофты дорогие»).

Итак, чтобы дом снести, должна быть альтернатива, куда переехать, где жить.

С другой стороны, цена новостройки в экономсекторе должна равняться минимальной цене ветхого жилья в этом регионе. Таким образом происходит круговорот жилого фонда в обществе.

Вот почему строящегося жилья много не бывает.

 

Как подобрать застройщика

Вы увидели где-то в Интернете какой-то красивый сайт, он вам понравился, и вы думаете: «Вот тот самый застройщик, который мне нужен. Он брендированный, у него прекрасно сформулированная миссия (значит, точно меня не обманет и сам не обанкротится), грамотно и удобно построенный сайт, с которым приятно работать».

Вы посмотрели планировки, выбрали для себя уже несколько квартир, еще и еще, и все нравится.

Отлично! Прекрасно! Первое впечатление создано! Это эмоции.

А сейчас главное. Вы смотрите всю проектную декларацию, которая должна быть выложена на этом сайте, и если чего-то нет, то звоните по указанному на сайте телефону и спрашиваете, где можно посмотреть такой-то документ. На это вам должны ответить – либо в электронном виде, либо физически в офисе продаж того объекта, квартиры в котором вам понравились (что должно содержаться в проектной декларации, подробно изложено в главе «Пакет документов при строительстве, который дольщик вправе запросить у застройщика»).

Если представитель застройщика начинает «мяться», уходит от ответа, убеждает вас, что этот документ не обязателен, или он у них там где-то вне зоны досягаемости, то это должно сразу же навести вас на подозрение, что не все так гладко у этого застройщика.

И стоит ли с ним связываться, несмотря на его бренд, красиво сделанный сайт и прописанную миссию (это же модно!)? Даже, если вам кажется, что квартира подходит.

Еще один важный момент. Все хорошо: проектная документация в порядке, прекрасный сайт, удобно подбирать квартиры, понравились планировки, вас устраивают цены этих квартир, и вы едете на объект, в офис продаж для конкретного выбора квартиры из тех, что вы подобрали на сайте.

Обращайте внимание на то, как организована работа офиса. Если это секторы эконом и стандарт, будьте готовы к тому, что с вами особенно не будут возиться и церемониться. Там сидят уставшие менеджеры, которые работают в основном за зарплату.

Они не готовы к тому, чтобы обсуждать с вами детально, какую квартиру вы хотите, какова квартира вашей мечты, показывать вам объект, если идет дождь, надевать резиновые сапоги, месить грязь, подниматься на четырнадцатый этаж без лифта и показывать разные виды планировок.

Я объездила десятки офисов продаж, и знаю, о чем говорю. Если вы надеетесь, что менеджер офиса будет подбирать вам квартиру по вашим запросам, то расстаньтесь с этой иллюзией сейчас, читая эти строки, чтобы не травмировать психику. Да, и чашечку кофе тоже не предложат.

Упреки типа «Что же вы не подготовились к посещению нашего комплекса?» и «Разве вы уже не выбрали квартиру?» поставят в тупик большинство желающих купить новостройку, потому что многие уверены, что определиться с выбором им поможет менеджер на объекте.

Если вам все равно, что купить, вас убедят приобрести то, что нужно продать по плану этому офису продаж сегодня. Если же вы хотите приобрести квартиру с конкретными характеристиками, то готовьтесь к поездке в офис продаж и не давайте сбить себя с толку акциями и скидками на квартиры, которые вам не подходят.

Если вы покупаете квартиру бизнес-класса и выше, то вправе требовать от застройщика обеспечить в офисе продаж сервис соответствующего уровня. Ведь вы готовы принести застройщику приличную сумму и по праву претендуете на VIP-обслуживание.

И опять-таки обратите внимание на то, как общаются с вами менеджеры офиса продаж. Обучены ли они корпоративной этике? Потратилась ли компания на то, чтобы привить своим сотрудникам основы общения с клиентами? Спросите, а зачем нам это? Разве наше дело не приобрести квартиру с максимальной выгодой и больше никогда не видеть этот офис продаж и этих людей?

С одной стороны, вы правы. Но с другой – по уровню профессионализма менеджеров мы косвенно можем судить о степени грамотности подбора персонала в компании в целом. Если менеджеры подобраны правильно, то есть вероятность того, что и мастера на стройке тоже не подведут.

Менеджер офиса продаж обязан провести вас на объект и ознакомить с квартирами, которые вы выбрали. Только посмотрев разные варианты, выяснив, куда выходят окна, как выглядит квартира изнутри, что собой представляет базовая планировка, вы сможете сделать правильный выбор.

Не ждите дифференцированного подбора. Вы должны подготовиться к визиту в офис продаж: самостоятельно найти одну или несколько квартир, которые вам подходят, и уже потом по схеме поэтажного плана в офисе продаж уточнить детали, которые не были вам видны на сайте застройщика, то есть задать конкретные вопросы менеджеру. Создайте список вопросов заранее, не надейтесь на свою память, она вас все равно подведет.

Когда вы пойдете смотреть объект, в котором собираетесь купить квартиру, внимательно осмотрите сам участок, на котором он строится, – что эта за земля, какие строения и какая территория есть вокруг. И не только с точки зрения инфраструктуры, открытости или замкнутости этого пространства.

Что находится рядом? Это могут быть воинская часть, НИИ, проводящее исследования с радиоактивными элементами, химическая лаборатория, детский лагерь, инфекционное отделение городской больницы.

Рядом с домом могут проходить небольшие, в две полосы, дороги, и ваша задача – выяснить, не планирует ли город расширить их и сделать магистралями. Важно узнать: не превратится ли небольшой сейчас проезд через несколько месяцев изматывающего строительства, пыли и шума в шестиполосное шоссе. Тогда шум и пыль будут уже постоянными спутниками вашей жизни в этом доме. Это особенно актуально для новых районов, таких, как Новая Москва, например.

Задайте себе вопросы:

• Какова транспортная доступность выбранного объекта на личном транспорте и на общественном?

• Есть ли, будет ли рядом метро?

• Имеется ли остановка общественного транспорта? Как часто ездят автобусы и маршрутки?

• Как будет оформлен двор будущего дома?

• Где будет расположена парковка, какая именно?

• Сколько домов предполагается построить на участке, который выделен под строительство?

• Будет ли эта территория огорожена и охраняема?

• Суперважно понять, какое количество людей может одновременно находиться на ней?

• Как застройщик планирует их взаимодействие?

Вам нужно все это предвидеть. А точнее, просто вовремя обратить внимание и найти соответствующую информацию. Замечать то, что может повлиять на качество вашего проживания или использования выбранной квартиры для аренды, я учу на своих занятиях по подбору новостроек, захватывающем квесте «Найди квартиру своей мечты в новостройке» и личных консультациях.

Исходя из всего этого, когда вы поднимитесь на конкретный этаж, осмотрите свою квартиру, если она уже есть, или аналогичную на нижнем этаже, вы увидите, какие бригады возводят ваш дом, «кто эти люди», которые строят его, как они относятся к работе – порой достаточно нескольких реплик, взглядов, общей атмосферы. Уже с конкретной точки вы посмотрите на планировку квартиры, куда выходят окна, сможете прикинуть дизайн.

Обратите внимание на материалы, которые используются, успеете оценить технологию – сыро или сухо будет в квартирах. И, сказав менеджеру, что вы подумаете, через две недели, месяц приехать на этот объект и еще раз все осмотреть. Что сделано за этот срок?

При современных технологиях строительства вы увидите результат сразу, если дом действительно строят. По тому, как быстро застройщик строит качественное жилье (вы же хотите качественное жилье?), вы сможете принять решение о покупке квартиры на этом объекте или отказе от нее.

 

Как купить новостройку

Процесс покупки новостройки гораздо проще процедуры покупки вторички. Почему? Дело в том, что когда вы покупаете новостройку, проблематичность с юридической стороны упирается именно в проверку застройщика. Насколько он надежен, насколько соблюдает сроки строительства, не экономит ли он на материалах, законно ли использование того участка земли, на котором возводится объект, который вы выбрали. А все это – открытая информация.

При покупке вторички основное время уходит на проверку юридической «чистоты» квартиры. И это связано с запросом множества документов, готовности которых приходится дожидаться.

В новостройке купить квартиру проще, поскольку у крупных компаний есть уже грамотно оформленный договор долевого участия, часто проверенный всеми банками, у которых аккредитован этот объект. Это не значит, что его не надо проверять. Все равно надо.

Есть у застройщика и понимание собственной ответственности перед дольщиками. Это и страхование строящегося жилья, и правильно составленная проектная декларация, и брендирование строящегося объекта, и забота об имидже и авторитете компании, и работа по 214-ФЗ, который на данный момент максимально, хотя и не полностью гарантирует вам, по крайней мере, то, что вашу квартиру не продадут еще кому-то.

Итак, вы выбираете квартиру, приезжаете в офис продаж застройщика непосредственно на объект, чтобы посмотреть квартиру (квартиры) или хотя бы место, где они будут построены. Внимательно все обследуете по той схеме, которую я дала в главе «Как подобрать застройщика», и бронируете выбранную вами квартиру.

Эти три дня, на которые вам дается бесплатная бронь, используете на то, чтобы прочувствовать еще раз, нужна ли вам эта квартира, уже просто представляя, как вы ее преобразуете в нужное вам жилье.

В случае если вы опасаетесь, что выбранную вами квартиру может кто-то купить, а вы знаете, что деньги у вас будут только через неделю, или вы ждете оформления ипотеки, можно забронировать квартиру платно. У разных застройщиков немного различаются сумма и сроки бронирования. Обычно это 1 процент от фактической на момент заключения предварительного договора стоимости квартиры и месяц времени.

Утвердившись в решении купить эту квартиру, вы заключаете договор долевого участия с застройщиком, сдаете его в Росреестр и – обычно через две недели – получаете зарегистрированный договор с отметкой «обратно». Теперь ваше дело – ждать окончания строительства, при этом контролируя застройщика по срокам и этапам строительства, принятым в проектной декларации.

То есть, чтобы он в срок заканчивал каждый этап и начинал следующий. После завершения строительства, после приемки квартиры у застройщика вы вступаете в права собственника и можете (по новым условиям) получить в Росреестре выписку, подтверждающую ваше право на владение этой квартирой.

Как можно еще помочь себе? Вы можете подать заявку на ипотеку в любой банк, а еще лучше – в банк, у которого этот объект уже аккредитован. И банк дополнительно проверит ваш договор долевого участия. Это еще одна гарантия правильности его составления.

 

Почему лофты дорогие

Недавно в нашу речь вошло слово «лофт», и пока еще не все знают, что это такое. Лофты – это такие жилые помещения, которые переоборудуются, переделываются из промышленных помещений. То есть берется какой-то старый заводик или фабрика, и из него путем реконструкции, трансформации пространства и правильного первоначального ремонта делается жилое помещение.

Обычно такие помещения большие по площади, с огромными оконными проемами, что очень привлекательно и интересно может быть оформлено. Для внутренней отделки используются такие винтажные материалы, как открытый недекорированный кирпич, бетонные плиты, которые обрабатываются специальным образом, не закрываются штукатуркой и шпаклевкой, не покрываются никакими отделочными материалами. То есть максимально используется характерная для здания фактура.

Почему же эти странные помещения, в которых практически не видно ремонта, так дорого стоят?

Во-первых, они большие по площади.

Во-вторых, они часто находятся в исторических и близких к центру города районах, соответственно, стоят на дорогой земле.

В-третьих, в них огромные потолки (четыре метра и более), которые позволяют еще увеличить площадь этих помещений за счет организации новых уровней.

В-четвертых, это модно. Этот пункт не подлежит анализу. Мода лежит за гранью рационального восприятия. Моден необычный ремонт. Модно из фабрики, «заброшки» делать жилье. И модно брать большие пространства для воплощения неуемной дизайнерской фантазии.

Понятно, чем больше пространство, тем труднее с ним работать, приводя к одному стилю и гармонично организуя каждый угол. Для человека без опыта это практически непосильная задача. А это значит, что, в-пятых, к стоимости лофта прибавляется еще и вознаграждение дизайнеру.

Действительно, очень красиво смотрится высокий потолок. Он рождает массу необычных идей, поскольку он многоуровневый, то тут могут быть использованы разнообразные декоративные элементы. Огромные, иногда панорамные окна дают много света, который можно использовать, играть с его интенсивностью в течение дня, преломлять в зеркалах, декорировать самим оконные проемы в стиле всего лофта или вообще оставлять практически голыми.

Вот почему лофты дорогие. Чаще всего постройки, которые преобразуются в лофты, стоят на дорогой земле. Например, старая фабрика почти в центре Москвы. Какая здесь земля? Конечно, очень дорогая. Соответственно, это огромное помещение, в каком бы состоянии оно ни было, нуждается в реконструкции.

А опыт показывает, что в конце XIX – начале XX веков строили крепче, чем зачастую в начале XXI-го. Кирпич, скрепленный особым связующим раствором, образует несокрушимые стены, которые невозможно разобрать, и дробятся они с большим трудом. Кирпичик к кирпичику стоят до сих пор. Как ростовский завод «РОЛЬМА», например, – бурьяном порос, а стоит!

Старые промышленные помещения стоят на дорогой земле, и это способствует существенному удорожанию объекта.

И все-таки лофт – это стильно, красиво, престижно, это пространство дает вам возможность развернуть свою дизайнерскую фантазию и почувствовать себя хозяином скорее замка, чем квартиры.

 

Как купить новостройку без обмана

В чем может быть обман при покупке новостройки? В какой момент он может обнаружиться и испортить вам жизнь? Ответ: в любой.

Приведу пример. Одно крупное агентство недвижимости, имеющее представительство в городе у моря, назовем его Z, предлагает приобрести квартиры объекта N.

Очень красиво снят ролик – со всех возможных ракурсов, даже сверху, с высоты птичьего полета. Ярко расписаны преимущества расположения этого объекта, перечислены все плюсы данной новостройки, изнутри показаны квартиры разной планировки в предчистовой отделке. Аккуратно, избегая неудачных элементов. В глянцевом ролике вам никогда не покажут минусы объекта. Я облазила эту новостройку сверху донизу и знаю, что в ней есть квартиры с очень неудачной планировкой, где окно выходит между двумя стенами, как будто в тоннель.

Некоторые окна выходят с одной стороны – на крыши складов, а с другой – на центральную магистраль города, часть окон – на второе крыло этого же дома.

До моря далеко, придется ездить на такси или машине, поскольку остановка общественного транспорта далеко не рядом с домом. В довершение всего – это почти окраина города.

Другая организация, которая тоже продает этот объект, квартиры с вышеописанной планировкой спихивает по акции людям из других городов, которые покупают их не глядя. Потом человек приезжает, смотрит, может, даже ужасается своей покупке, но, как говорится, поезд уже ушел. Бронь оплачена.

Вот почему я вас предостерегаю от акций и скидочных компаний: их устраивают неспроста. Обычно это квартиры, которые «не идут», их не покупают, они не пользуются популярностью. И чтобы привлечь к ним покупателей, на них делают скидки.

При покупке такой квартиры человек даже может видеть план и все-таки не понимать реального расположения стен внутри нее и снаружи. Не видя самой квартиры, не побывав в ней, человек перечисляет сумму за бронь на нее. И это в лучшем случае. А в худшем – сразу вносит аванс.

Бывает так, что неудачную планировку можно исправить хитростями дизайна или перепланировкой. Но на внешние стены вы повлиять никак не сможете. Например, если окно выходит в тоннель. Это не один-два метра, это все пять!

Некоторые компании устраивают такие скидки волной. Например, в течение месяца на квартиры определенной планировки действует скидка. На следующий месяц устанавливается скидка на квартиры другой планировки и т. д.

Одним словом, обман может заключаться в том, что вам предоставляют не всю информацию. Или не предоставляют ее вообще. Например, уже купив квартиру и заканчивая ремонт, мы случайно узнали, что УК не планирует подачу горячей воды в доме до того, как в него заселится достаточное количество проживающих. Поэтому мы в срочном порядке установили водонагревательный котел. А если бы мы это не узнали вовремя?

Обманываться люди могут и ввиду своей неосведомленности в вопросах, напрямую касающихся покупки новостройки. Например, многие считают, что Федеральный закон 214-ФЗ является абсолютным гарантом того, что они вступят в права собственности, превратятся из дольщиков в полноценных хозяев приобретенного жилья, что бы ни случилось с застройщиком. Но это не так. Почему, я подробно рассказываю в главе «Риски 214-ФЗ».

Обман может подстерегать вас на каждом этапе работы с новостройкой. Чтобы не попасться на удочку и выстоять в «схватке» с застройщиком, внимательно читайте эту книгу и участвуйте в увлекательном квесте «Найти квартиру своей мечты в новостройке». Записывайтесь на личные консультации.

Покупка новостройки, вообще сделки с недвижимостью – это всегда риск, потому что речь идет о больших суммах, на кону вопрос: будет ли у вас крыша над головой? И ответ должен быть всегда утвердительным.

 

Как влияет район застройки на ее коммерческую стоимость

Ясно, что новостройки одинаковых типов в разных районах стоят по-разному. Мы должны понимать, какой будет стоимость квартиры завтра, через полгода, год, пять лет. Уметь предположить с максимальной долей вероятности рост или падение ее стоимости. Вы скажете, что это невозможно. В каком-то смысле вы правы, но мы попробуем.

Нам важно приобрести объект, квартиру, которая будет дорожать со временем или хотя бы не будет дешеветь. Каким-то хитрым, фантастическим образом, с помощью интуиции, а также обработки и сопоставления информации, имеющейся в данный момент, мы с вами должны это предвидеть и просчитать. Хотя бы попробовать это сделать!

Районы застройки бывают промышленные, спальные и исторические. В зависимости от того, где возводится новостройка, предполагается образ жизни ее обитателей – люди, которые купят там квартиру, ориентированы либо на работу, либо на проживание около парка, леса, в относительной тишине, либо на имидж, престиж и долгосрочное вложение на годы вперед.

Покупка квартиры в историческом районе (центре города, в местах, близких к историческим памятникам и культурным объектам) нереально поднимает ее стоимость.

Это уже секторы не эконом и стандарт, а премиум и люкс. Поэтому, планируя приобрести квартиру в новостройке, мы с вами должны отдавать себе отчет в том, какую цель преследуем.

В промышленном районе мы покупаем квартиру тогда, когда она предназначена для сдачи в аренду тем людям, которые в этом районе работают, или когда вы сами не хотите тратить время на дорогу.

Если квартира предназначена для личного пользования, то вы точно знаете, что вам нужно, и что является главным фактором, основным приоритетом. Когда вы планируете сдавать жилье, то должны встать на место арендатора, представить, каким будет ваш будущий клиент. Все это нужно делать заранее, до покупки, заранее просчитывать, заранее понимать.

При покупке квартиры в спальном районе аватар вашего клиента уже другой. Такая квартира больше подходит для жизни с семьей, для людей, которые не связаны каждодневными поездками в центр города, у которых есть возможность работать рядом с домом или на дому. Это могут быть школы, детские сады, близлежащие магазины, государственные организации и другие учреждения.

Спальные районы – это часто зеленые районы с парками, лесопарками, зонами отдыха. Но добраться из них до центра города, если вы работаете там, или передвигаться из одного конца большого города в другой будет затруднительно и отнимет очень много времени.

Квартира в историческом районе – это вопрос имиджа. Такие покупаются с намерением передать их по наследству, это уже капитал, это то жилье, которое будет расти в цене безусловно, потому что такие постройки возводятся в премиум– и люкс-сегментах из лучших материалов, по индивидуальным проектам, следовательно, с нестандартными планировками.

Таким жильем можно гордиться, оно даст вам ощущение статусности, это то самое чувство, когда вы ходите по квартире с панорамными окнами на Кремлевскую набережную и понимаете, что добились-таки чего-то в жизни.

Повторяю, прежде всего вы отвечаете себе на вопрос: «Для чего мне новая квартира в этом доме? С какой целью я хочу ее приобрести?». Не просто «ндравится и все», а – каков план ее использования? Мы тратим на это деньги – свои или банка, и должны точно понимать, зачем нам это нужно, выгодна ли эта затея, и насколько.

Эмоции являются важной составляющей покупки – они должны быть положительные. И все-таки эмоциями нужно управлять. План использования должен быть прописан вами от и до: стоимость покупки, откуда пришли деньги на покупку, сколько планируете потратить на ремонт (см. главу «Как правильно рассчитать ремонт»).

Если вы купили квартиру для себя, то предполагаются только расходы. Потому что удовольствие от проживания в новом жилье трудно измерить в финансах. Это то, что называется инвестицией в себя.

Если квартира приобретена для аренды – посчитайте, когда окупятся расходы. В зависимости от этого срока мы делаем вывод, выгодно или нет брать эту квартиру для этой цели.

 

Виды новостроек: немного истории

Нас волнует этот вопрос в связи с тем, что разные виды новостроек отличаются друг от друга качеством, продолжительностью службы, фасадами, разными технологиями строительства и комфортом внутри.

Есть некоторые нюансы, которые нам нужно знать для того, чтобы потом не пытаться перепланировать квартиру в таком доме, в котором перепланировка просто невозможна. Как, например, в некоторых видах блочных и панельных новостроек.

Самый дешевый вид новостроек – это так называемая «панелька». Внешне она выглядит как квадратик с окошком. Сейчас существует с десяток типов «панелек». Они претерпели колоссальные изменения с 1970-х годов, тем более с 1960-х, когда впервые массово стали использоваться в строительстве. Первый панельный дом был возведен в Магнитогорске в 1951 году, он больше похож на «сталинки» того времени.

Конечно, у нас перед глазами стоят несчастные пятиэтажечки, многие из которых сейчас подлежат сносу. В 60-е годы они решили вопрос жилья для многих семей, но срок их службы составляет 50–60 лет. Они не подлежат реконструкции, с ними ничего нельзя сделать, панели приходят в негодность, и дома из них считаются ветшающим, а в некоторых случаях аварийным жильем.

Сейчас панельные дома – весьма распространенный вид жилья, относящийся к классам эконом и стандарт. Оно часто имеет весьма красивую внешнюю отделку, а внутри обеспечивает просторное жилье разнообразных планировок. В квартире могут быть два санузла, то есть два стояка, которые дают возможность поделить большую квартиру на студии, если надо, отойти от планировки, которую предлагает застройщик.

Тем не менее, мы должны понимать, что срок службы «панельки», хоть она и стала более комфортной и красивой, ограничен 60–70 годами.

Самые интересные варианты с точки зрения перепланировки – это монолитно-кирпичные и кирпичные. Такие дома чаще всего сдают со свободной планировкой. Межкомнатные перегородки мы строим сами, и наша дизайнерская фантазия может здесь потешить себя. Только от нас будет зависеть, как тут все спланировать. В основном люди привыкли к делению квартиры на конкретные комнаты, конкретные помещения.

Монолитные дома – это совсем не плохо, если не считать того, что сверление надо делать с осторожностью. На некоторые виды штробления необходимо получать разрешения и согласования.

Монолит-кирпич – отличный вариант для перепланировок, потому что он дает возможность сносить не несущие кирпичные стены, демонтировать их части. К тому же в квартире с кирпичными стенами легче дышится.

Срок службы таких домов примерно 150 лет. Это очень важно, потому что здесь мы уже можем говорить о коммерческом росте цены. Квартирой в таком доме можно наслаждаться в течение жизни и передать ее по наследству. Такое жилье с большой долей вероятности не будет падать в цене, а может и расти.

Покупая квартиру, учитывая район и все остальные факторы, влияющие на ее стоимость, мы можем предположить, сколько будет стоить это жилье завтра, послезавтра, через пять и десять лет.

Сейчас на рынке присутствуют и довольно часто встречаются каркасно-блочные новостройки. Они выполнены из специального каркаса, в который встраиваются блоки из различных материалов. Такие дома возводятся достаточно быстро, но сам процесс отличается трудоемкостью.

Главным преимуществом таких построек является то, что они имеют нестандартную планировку, «дышащие» стены и высокие потолки. Поверхности практически ровные, редко деформируются и покрываются трещинами, имеют высокие тепло– и звукоизоляционные характеристики.

Есть технология строительства уже из готовых блоков, похожих на кубики. Перепланировки в таких домах вообще невозможны, поскольку все стены несущие.

Кирпичные новостройки, как я уже писала выше, в настоящее время довольно редко возводятся. Они дороги, но зато жить в них весьма комфортно. Ширина стен не менее 50–60 см, а это предполагает отличную звукоизоляцию. Такое жилье следует покупать для себя.

В таких домах можно легко делать преобразования, избегая сноса несущих стен, конечно. Квартира является надежным капиталовложением, поскольку с годами оно не будет терять в цене, а, скорее всего, будет дорожать.

 

Экология места, где строится дом

Сейчас большое внимание уделяется тому, насколько экологична местность, которая нас окружает, та земля, на которой мы с вами находимся, та недвижимость, которой мы пользуемся или имеем в собственности. Действительно ли там безопасно находиться? Мы заботимся о себе, о детях, о том, чтобы будущие поколения были здоровыми. Не дай бог случайно узнать, что тут что-то не так – что материалы могут вызывать аллергию, «перекрыть» дыхание или норма радиационного фона будет превышена. Все это оказывает влияние на наше здоровье.

Как можно это все проверить? Есть простые способы, которые доступны каждому.

Во-первых, это информация в Интернете. Если вы решили купить квартиру в конкретном месте, посмотрите, что там было раньше. Что было на этом месте год назад, два года назад, десять лет назад. Найдите эту информацию, она наверняка открыта.

В Москве и по сей день на карте обозначены химические заводы, которые уже давно не работают. Вы можете посмотреть, какое место получил от города застройщик под возводимый жилищный комплекс или дом. Понятно, что квартиры на такой земле будут дешевле, чем даже в домах через дорогу.

Квартиры дешевле, но хорошо ли вам там будет? В Москве повсюду есть спорные с точки зрения экологии территории.

Рядом с тем местом, где я живу в Москве, раньше была свалка радиоактивных элементов. И ее вывезли только в середине 1990-х, когда стали строить рядом элитный, по тем временам, дом. Свозили туда отходы, говорят, из НИИ соответствующего профиля.

Почему именно сюда? Это была не окраина Москвы, а вполне развитый район, сравнительно близко расположенный к центру города. Тайна сия велика! Тогда строили меньше. Каждая новостройка была на вес золота, образно говоря. В этом может быть причина такого пренебрежения к критериям экологичности.

В то время здесь жили известные спортсмены, артисты, певцы и крупные чиновники.

Радиоактивные отходы вывезли, на сомнительном месте организовали подземный паркинг с дорогими машиноместами. Сверху остался пустырь, который немного облагородили дорожками и скамейками, но это равнинное место без всяких деревьев и насаждений. Пустырь. По одну и по другую сторону от него находятся довольно дорогие кирпично-монолитные дома.

Мораль сей истории такова, что даже принадлежность жилищного комплекса к высоким классам строительства не гарантирует вам экологичность участка, где он построен. Все надо проверять и лично осматривать!

А что сейчас?

Я уже писала, что площадь жилья, возведенного за 2015 год, близка к 40 млн квадратных метров. И вы думаете, что все они возведены в идеальных экологических условиях? Конечно, нет. Понято, что на все есть нормативы, но вы должны сами проверить, насколько данное место подходит вам по природным и экологическим условиям. Как я уже говорила, ищите ответы в Интернете.

Во-вторых, выезжайте туда сами и тщательно его обследуете. Обходите все вокруг. Весь микрорайон. Спрашиваете людей, что здесь было, а что находится за тем зеленым забором, почему здесь проволока? Нет ли тут луж средь бела дня, когда совершенно сухо и нет дождя. Они могут быть показателем неправильно выведенной коммуникации. Может оказаться, что там или воинская часть, или закрытая лаборатория, или НИИ, в котором будут что-то исследовать, испытывать. Вам нужно такое соседство? Я думаю, что нет. Потому что близость таких организаций к вашему объекту недвижимости не только ухудшит экологию района, но и снизит стоимость жилья со временем. Впрочем, это может быть вариантом удачной аренды, если вы будете предоставлять услуги гостеприимства сотрудникам этих организаций.

Всегда есть выбор. Сейчас огромное количество новостроек. Внимательно глядя по сторонам и задавая вопросы, вы найдете много деталей, которые могут изменить ваше решение о покупке квартиры в этом доме или комплексе. И для этого не обязательно устраивать экологическую экспертизу.

Кстати, качество воды я советую вам проверить. Сдайте ее в лабораторию, посмотрите состав. Анализ вам его покажет. Тогда вы будете знать точнее, какой фильтр лучше подойдет, если вы решите все же купить квартиру именно здесь. Иногда результат бывает таким, что никакие фильтры не помогут!

Понаблюдайте и прочувствуйте, хорошо ли вам в этом месте, если вы покупаете квартиру для себя. Или поставьте себя на место своих клиентов, если планируете сдавать ее в аренду. Возьмите с собой друзей, которые, по вашему мнению, похожи на них, и попросите их замечать все, что не нравится, а лучше все это записать. Любые мелочи.

Есть интересный прием: если вы женщина, возьмите с собой мужчину, и наоборот. Вы получите качественно разные взгляды на одно и то же место, одну и ту же квартиру. Мужчины и женщины видят по-разному. Еще в древности умные народы этим пользовались и оказывались более защищенными. Во многих индейских племенах в совет старейшин входили и мужчины и женщины.

Бывает так, что на месте застройки все хорошо: участок красивый, экология неплохая, а вас что-то тревожит, ощущаете какой-то дискомфорт. Можно копаться в себе, искать причину, на поиски которой уйдут часы, а то и дни, и годы. А нужно ли? Легче найти другую новостройку.

 

Когда покупать новостройку? Существует ли сезонность?

В Интернете часто попадается на глаза реклама разных застройщиков.

Если вы хоть раз заходили на сайт какого-либо жилищного комплекса, то потом, как вы заметили, вас эта реклама начинает преследовать.

Кроме того, вы видите вокруг рекламные щиты, рекламу по телевидению того или иного застройщика или ЖК.

Информация о различных новостройках просачивается повсюду и доходит до вас, даже если вы этой темой не интересуетесь.

Сообщения об акциях, скидках сыплются, как из рога изобилия. Существует ли сезонность подобных мероприятий? Да, можно сказать и так. Сезонность существует. Есть общая тенденция для всей нашей страны в отношении предоставления застройщиками скидок на определенные квартиры и реализации акционных предложений.

Это праздники типа 8 Марта и Дня св. Валентина, лето, Новый год. Обычно под Новый год предлагаются наибольшие скидки. Есть еще местные, региональные праздники, которые используют строительные компании, и особые внутренние дни компаний, например, день ее рождения, в честь которого застройщик дает дополнительные скидки и устраивает специальные акции.

Обычно на новые объекты, о продаже которых еще только объявили, застройщик ставит сначала довольно низкую цену, а потом организованно проводит акции на определенный тип квартир (планировку), на определенное расположение.

Главное – понять, что вы хотите купить, и потом отслеживать у нескольких застройщиков тенденцию акций и скидок на такой тип квартиры, который вас интересует. Так или иначе, вы не предугадаете, и никакой отдел маркетинга вам не скажет, какая акция следующая.

Однако, наблюдая на протяжении пары-тройки месяцев за конкретными объектами, вы уже сможете сказать, как застройщик работает со скидками и акциями, как будет развиваться его ценовая политика. Жаль только, все равно с определенной степенью погрешности. Становится очевидным, что никто никуда не исчезает, и спешить с покупкой нет необходимости.

Важно вовремя принять решение. Категорически не рекомендую покупать квартиру «на эмоциях», подпадая под натиск очередного напористого менеджера, который, используя все мыслимые и скрытые психологические техники и пытаясь оказать на вас давление, рассказывает об очередных горячих скидках! Например, настаивает на том, что вот только сегодня вы можете приобрести эту квартиру! Если срок акции так сильно ограничен (один день – это очень мало для принятия решения о многомиллионной покупке), значит, есть какой-то дефект или ущербность в акционном товаре. Или это неудачная планировка, или окна выходят на помойку. Такой маленький срок делается специально для того, чтобы вы не успели разобраться, что к чему.

Тем более если вы покупаете квартиру в другом городе. У моря, например. Вы как-то поинтересовались, оставили почту – теперь застройщик вам пишет письма.

И вот приходит вам письмо с акционным предложением – за один день надо принять решение о покупке квартиры. И вы в порыве эмоций (плюс еще менеджер позвонит, надавит, расхвалит) уже готовы купить то, чего не видели.

Ни в коем случае не принимайте поспешных решений! Вам говорят, что действовать надо быстро. Быстрое и поспешное – это совершенно разные решения. В данном случае оно будет поспешным. Если вы раньше уже смотрели эту квартиру, она вас устроила по всем параметрам, кроме цены, тогда покупайте. Это будет быстрым решением. Если нет – велика вероятность того, что вы пожалеете об этом.

Нельзя покупать квартиру в новостройке, да и вообще любую недвижимость, не видя, не трогая, не ощупывая, не нюхая и не исследуя окрестности дома. Это просто выброшенные деньги. Она может быть с такими недостатками, что впоследствии окажется неликвидной, вы ее не продадите, а вам она будет не нужна, потому что просто не нравится.

Следите за акциями и сезонностью у себя в регионе, потому что в каждом городе, области, крае застройщики работают по-разному. Есть общая тенденция, как я вам уже написала выше, праздники, лето, конец года, но существуют и региональные особенности, местная сезонность. В конкретном регионе, в конкретном городе надо знать этого застройщика, предполагать, что у него на уме. Почему он предлагает такую скидку или проводит вот эту акцию.

Например, идет акция на трехкомнатные квартиры определенной планировки. Это хорошо, это понятно. Или на все квартиры-студии. Этому можно больше доверять. А если проводится акция на конкретные квартиры с определенной планировкой, но на очень короткий срок, то что-то может быть не так. Проверять надо в любом случае. Вы всегда немного с недоверием должны относиться к акциям и скидкам и ни в коем случае не покупать «кота в мешке».

 

Недостроенное жилье: когда выгоднее покупать, на каком этапе соотношение риск – выгода самое оптимальное?

Вы решили купить новостройку на первоначальных стадиях строительства, когда закладывается фундамент здания. С нулевого этапа уже часто объявляются продажи. Вы видите цены, вам кажется, что они низкие, и вы уже готовы бежать и покупать это жилье.

Естественно, что в этот момент нужно остановить себя и заставить подумать. Сейчас многие застройщики не меняют цену на новостройку практически ни на одном цикле строительства. То есть цена на нулевом этапе может быть отнюдь не минимальной. И даже если это не так, риск такой покупки настолько высок, что он превышает выгоду.

Обязательно узнайте, не проводит ли застройщик регулярные акции, распродажи, скидочные кампании, на которых вы можете получить приемлемую цену на квартиры определенных планировок, которые вам подходят. Она мало будет отличаться от цены, объявленной на нулевом цикле, но покупка будет совершена уже с меньшим риском, так как строительство будет идти полным ходом.

С другой стороны, на начальном этапе вы можете выбрать лучшую планировку. Всегда есть определенные планировки, которые пользуются спросом и популярностью. Поскольку они считаются самыми привлекательными, их раскупают в первую очередь. Это квартиры «веерные» и «распашонки» с окнами на две стороны и более. Получается очень красивый обзор, и ее интересно планировать. Такое видовое разнообразие в высшей степени положительно действует на нашу психику. Человек так устроен, что если окно выходит в одну сторону и он постоянно видит одну и ту же картину, то это начинает действовать на него угнетающе.

Чем меньше человек видит, что происходит за окнами его жилища, чем уже круговой обзор, тем хуже он себя в таком жилье чувствует, поскольку недостаток информации вызывает беспокойство и тревогу, рождает чувство незащищенности.

Поэтому обзорные квартиры – это пространства, не только дарящие свободу дизайнерским смелым решениям, не только дающие насыщение визуального голода, но и способствующие стабильному, здоровому состоянию вашей психики.

Так или иначе, таких квартир не много. В основном это угловые квартиры в домах, строящихся по индивидуальным проектам. Сейчас возведение такого жилья не редкость.

Как я уже не один раз подчеркивала, новостройка – это всегда риск. Потому что ее приобретение предполагает операции с большими деньгами, тесное взаимодействие с юридическими аспектами договора, которых вы можете просто не знать. Но есть и обнадеживающий момент: можно эти риски снизить, изучив номенклатурную базу самостоятельно или пригласив эксперта.

Это может быть юрист, риелтор, частный маклер, эксперт по новостройкам – лишь бы он действительно был профессионалом, знал свой предмет. Так мы можем снизить риски – изучив все сами и обратившись за дополнительной консультацией к специалистам. Ведь даже Федеральный закон 214-ФЗ не защищает вас, как дольщика, на все сто процентов, не является абсолютной гарантией того, что вы из дольщика превратитесь в собственника.

И при этом вы собираетесь покупать нулевой цикл! Это возможно только тогда, когда вы нашли по-настоящему надежного застройщика, вы уверены в нем на тысячу процентов! Это должна быть компания, которая гарантированно не превратится в банкрота.

А таких супернадежных не так уж и много, поскольку предвидеть, что завтра произойдет с рынком, мы можем только приблизительно. Только с какой-то долей вероятности мы можем сказать, что эта организация, эта фирма удержится от падения. Вот почему нулевой цикл – это максимальный риск. Я лично не сторонница покупки на этом этапе. Я люблю понаблюдать за застройщиком, как быстро, какими темпами он возводит этаж за этажом. Обязательно все узнаю о том, что еще строил этот застройщик и насколько успешно. Есть ли у него имя и авторитет. Только после этого принимаю решение о покупке. Но это уже может быть не минимальная цена. Хотя некоторые застройщики достаточно гибко меняют цены, и они не очень сильно зависят от цикла строительства.

Цена квартиры в новостройке вообще связана не только с этапами строительства, поэтому все учесть вначале невозможно.

Что же все-таки наиболее выгодно? Учитывая все факторы, я бы посоветовала покупать квартиру в новостройке, когда дом близок к завершению. Хотя, как я уже писала выше, купите ли вы квартиру на нулевом цикле, или на среднем, или на завершающем – это вас не убережет от проблем с застройщиком, если у него таковые появятся, а вы вовремя на это не среагируете.

Поэтому давать жесткие рекомендации по поводу покупки квартиры в недостроенном жилье я не спешу.

Ну а общие рекомендации таковы:

• изучить застройщика;

• наблюдать за ним месяца два-три;

• купить выбранную квартиру по акции или со скидкой, если это возможно.

При любом раскладе следует спокойно выбирать квартиру, которая вам нравится, проверять застройщика, изучать проектную декларацию, авторитет застройщика, историю его построек, его деятельности на строительном рынке – и после этого покупать жилье, которое удовлетворяет вашим целям, на любом этапе.

 

Строительные материалы

Такой простой и, кажется, абсолютно практический раздел, как строительные материалы, совсем таковым не является. Почему? Потому что затрагивает одну из главных задач мирового сообщества на XXI век – необходимость сочетания аспектов социальных, экологических, экономических, а также связанных с высокими технологиями в решении глобальных проблем всей планеты, отдельно взятых стран и отраслей производства, как бы пафосно это ни звучало.

Невозможно не замечать, что строительство, как главная отрасль производства любой страны, потребляет ежегодно колоссальное количество энергетических, материальных и людских ресурсов, является одной из самых экологически опасных сфер деятельности человека.

Поскольку стоимость строительных материалов составляет до 60 процентов общей стоимости зданий и сооружений, то понятно, насколько важно для застройщика сделать правильный выбор материалов с учетом возможных затрат на их производство, качество транспортных и технологических расходов, с учетом долговечности объектов, а нам – понять, какова наценка на предлагаемое жилье, и стоит ли оно того.

Эти вопросы обсуждались на Всемирных форумах по устойчивому развитию и в Йоханнесбурге в сентябре 2002 года, в Рио-де-Жанейро в июне 2012-го, а также в Москве в сентябре 2012-го. И на каждом из них подчеркивалось, что особое внимание в связи с программами устойчивого развития должно уделяться теплоэнергетическим затратам на производство строительных материалов и эксплуатации их в готовых объектах, а также возможности последующего их использования по окончании срока службы зданий и сооружений.

Поскольку мы с вами не специалисты в области строительства, а всего лишь разумные пользователи (я надеюсь), то нас информация об использовании новых и старых материалов в строительстве интересует с точки зрения экологичности, безопасности и надежности. Поэтому досконально разбирать всевозможные термины я не буду, а остановлюсь на том, что действительно важно для принятия нами решения о покупке квартиры, на том, что бросается в глаза.

Кратко коснусь новых эффективных строительных материалов и изделий, полученных по энергосберегающим технологиям, позволяющим существенно сократить материальные и энергетические затраты при строительстве и эксплуатации различных зданий и сооружений, а также традиционных, применение которых имеет многовековую историю.

Рынок строительных материалов сейчас обширен и разнообразен. Как изменился он за последние годы? Какие новинки стали нам доступны?

Отделка домов и технология возводимого жилья изменились существенно. Достаточно просто посмотреть на современные новостройки. И панельное, и блочное строительство отличается сейчас от соответствующих технологий 1970-х годов, например, и даже 1990-х.

Качество используемых материалов улучшилось, их перечень расширился, изменился состав, износостойкость, время эксплуатации.

В строительстве есть разные группы материалов, которые применяют при возведении дома и его последующей отделке. Их условно можно разделить на строительные и отделочные. Это очень условное деление, но нам больше и не нужно знать для того, чтобы понять технологию строительства нашего конкретного дома. Насколько это экологично, безопасно, надежно и долговечно.

Мы покупаем новостройку, поэтому можем наблюдать, как и из чего возводится дом или как такой же дом возводился в другом месте. Застройщик, как правило, использует одну технологию на всех своих объектах.

Например, есть в Москве одна крупная строительная компания, которая строит очень высокие жилые дома – до 40 этажей.

Такие дома нужно возводить по особой технологии, которой именно – эта компания владеет, о чем говорит ряд ее успешных проектов. Значит, в этом ей можно доверять.

Важный момент в строительстве – соединительные элементы. Я смотрела квартиру в доме, который состоял из отдельных секций, целиком образуя букву «Г». Эти секции соединялись между собой очень легким материалом, похожим на пенопласт. То есть щели между секциями были заполнены этим материалом и по фасадной части закрыты листовой сталью или даже железом, покрашенными в белый цвет в тон дома.

Что это может нам дать со временем? Конечно, важен климат того региона, в котором строится такой дом. Если это южный город и перепады температуры незначительны, то вероятность того, что стена, которая граничит с прокладкой из пенопласта, будет холодной, может покрыться плесенью, принести вам много дополнительных хлопот, меньше, чем если бы этот дом был построен в средней полосе России или в Сибири, например.

Вывод в любом случае таков – не надо покупать квартиру с такими рискованными показателями. При ее осмотре будьте внимательны, выйдите на балкон, свой или общий, и посмотрите, с чем соседствуют стены квартиры. Не ограничивайтесь внутренним осмотром. Изучите, как устроена квартира с внешней стороны.

Сейчас в строительстве используются красивые отделочные материалы. Это очень хорошо видно по новостройкам. Вентилируемые фасады, стойкие краски, клинкерная плитка достойно украшают новые дома, как многоквартирные, так и индивидуальные. Разработка новых материалов, их характеристик, долговечности, экологичности, надежности – это удел науки.

Применительно к нашей ситуации, когда мы подбираем строительные материалы для ремонта квартиры, то можем выбирать. И выбор сейчас огромный! Я очень рекомендую вам не использовать дешевые, неэкологичные материалы.

Это не только удешевляет квартиру, но и может нанести вред вашему здоровью. За этот выбор мы несем полную ответственность. А на то, что использует застройщик для строительства дома, мы повлиять не можем. За нами только один выбор – покупать или нет.

 

Перспективы роста стоимости жилья в ближайшие 2–3 года

Будет ли падать стоимость новостроек или теперь постепенно будет расти?

Если кто-то вам скажет, или, может быть, вы прочитаете какие-то прогнозы о рынке недвижимости, в которых риелторы, ссылаясь на маркетинговые исследования, будет уверять, что кто-то уловил темпы роста цены строящегося жилья, можно это всего лишь принять во внимание. Потому что делать такие прогнозы объективно очень сложно.

И никаким крупным девелоперским компаниям, агентствам недвижимости, экспертным сообществам не под силу на сто процентов дать оценку того, как будет развиваться рынок жилья, как будут меняться цены на новостройки в ближайшие два-три года.

Отследить некоторые тенденции – да, возможно, но точно сказать – нет.

Какова же общая тенденция? Она такова: строить стали меньше. Следовательно, цены на новостройки будут расти. Может быть, не сразу и не завтра, но неминуемо. В 2015 году построено в два раза меньше квадратных метров жилья, чем в предыдущем 2014-м.

Фирмы, которые занимаются продажей уже построенного жилья, – это не обязательно сам застройщик, это может быть агентство недвижимости, которое к нему относится. Застройщик делегирует ему осуществление продаж квартир в новостройке. И, как не странно, когда много квартир, продается их больше. А потом оставшиеся метры продаются очень трудно. Поэтому на них всегда есть скидка.

Но если застройщик хочет ускорить процесс продажи, он его всячески начинает оживлять: проводить акции, распродажи, ликвидации. И поэтому стоимость новостроек постоянно варьируется. Вот такое противоречие.

Еще одна неминуемая тенденция – это ветшание домов определенных серий вторичного жилья. Как раз приходит время окончания эксплуатации панельных «хрущевок», построенных в 1960-х. Они неизбежно подлежат сносу. Людям, которые там живут, будет предложено переехать в новостройку. То есть кто-то получит квартиру бесплатно.

Это небольшой процент, следовательно, количество их уменьшится. И говорить о том, что эта категория сильно повлияет на цену новостроек, видимо, не стоит. Будут ли строить дома на месте пятиэтажек? Должны, если это проект по сносу и реконструкции пятиэтажек. Находятся застройщики, которые умудряются «впихнуть» новый дом рядом с пятиэтажкой и не предложить людям квартиры в новом доме.

Эти тенденции «пожирают» одна другую, и мы периодически видим скачки в стоимости квартир.

Можно более дифференцированно подойти к этому вопросу. У каждого класса новостроек есть свои взлеты и падения, своя специфика в формировании цен, свои скачки и провалы. Это категории эконом, стандарт, бизнескомфорт, премиум и люкс. У каждого из них имеются свои тенденции.

В первых двух сегментах (эконом, стандарт) квартиры за миллион рублей с небольшим разбирают, как горячие пирожки, в случае удачного расположения комплекса, планировок, решения важных жизненных вопросов, таких как воспитание спортсменов, например.

Создание условий для достижения ими наилучших результатов будет привлекать семьи с детьми, которые занимаются спортом и ставят перед собой большие цели.

Это может быть место, которое выделяется особенным сервисом конкретного дома или ЖК.

Оно привлекает к себе внимание, поскольку выделяется на фоне других новостроек.

Конечно, такие объекты будут пользоваться популярностью, и продажи от поднятия и снижения цены сильно не изменятся. Они дешеветь не будут. Конечно, застройщик будет думать, какие акции еще устроить, чтобы оживить продажи. Вернее, не снизить их темп. Может быть, на квартиры, которые не очень идут. Но они в любом случае должны быть проданы!

Потому что не проданная квартира в новостройке – это неухоженная квартира, это площадь, к которой не приложена рука хозяина, о которой никто не заботится. Это увеличение вероятности затопления квартир, которые находятся под ними. Словом, это не выгодно УК, соседям, ведь жилое помещение должно быть отоплено, стены должны быть оштукатурены, тогда квартиры, находящиеся рядом, хорошо сохраняют тепло. А если квартира бесхозная, то там и щели могут быть, и ветер гуляет, продувая через оконные рамы, через дверь, неплотно прилегающую к стене. Это ухудшает тепловые характеристики всего этажа, всего дома.

В премиум-сегменте цены зависят больше от качества, престижности и расположения новостройки.

 

Инвестиции в новостройку – это невыгодно?

Есть мнение, что инвестиции в новостройку – это невыгодно вообще ни на каких этапах. Смелое утверждение! Тем более что расчеты говорят обратное. Ведь инвестиции бывают разные.

…Мы все про деньги да про деньги… А ведь кроме этого есть еще и творческое удовольствие. Например, воплотить свою давнишнюю дизайнерскую мечту. Чем не инвестиция в себя? Поэтому покупка, ремонт и эксплуатация совершенно новой квартиры могут содержать весьма разнообразные полезности.

Давайте все-таки сначала поговорим о деньгах. Инвестиции в новостройку могут быть как в самом начале, на нулевом цикле, так и на более поздних этапах. После чего мы ждем окончания строительства. Рост цены будет – это гарантия сто процентов. Другое дело – на сколько?

Застройщики сейчас устраивают различные акции, делают всевозможные скидки на всем протяжении строительства дома, и за этот период цена на квартиру может варьироваться очень сильно. Не просто расти, а меняться скачкообразно. Есть застройщики, у которых цены постоянно плавают.

Например, в этом месяце вы можете купить однокомнатную квартиру определенной планировки за такую-то сумму, а в следующем месяце эта сумма – невероятно! – на десять процентов может быть повышена. И наоборот. Такие «гуляющие» цены очень трудно предугадать.

Есть тенденция, которая характерна для другого типа застройщиков: квартиры, которые не пользуются спросом и не популярны, либо остались единичные, с определенной планировкой. На них проводятся акции и объявляются скидки. Здесь прогнозы еще в какой-то степени возможны.

А вот вычислить «плавающие» скидки и угадать акционные квартиры, как в первом варианте, довольно сложно. И никакой отдел маркетинга с вами не поделится этой информацией, она считается закрытой.

Поэтому здесь можно только отследить какую-то тенденцию, в течение нескольких месяцев наблюдать за компанией, сделать приблизительный прогноз и приобрести квартиру по одной из таких акций.

Что касается мнения, что в новостройки вообще невыгодно вкладывать ни на каком этапе, то, наверное, такое мнение имеет право на существование. Правильность этого суждения зависит от того, на какую прибыль рассчитывает инвестор. Мы знаем, что, так или иначе, прибыль есть. Другой вопрос – какая?

Если несколько лет назад люди, работающие с новостройками, привыкли, что прибыль от покупки на нулевом цикле и продажи перед сдачей в эксплуатацию у них оценивалась минимум в миллион – полтора миллиона рублей на сегментах эконом, стандарт, то другие цифры они просто не воспринимают. А если еще и вкладываться надо деньгами, мозгами и ремонтом, то это совсем не подходит. Для них.

Но сейчас тоже существует такая возможность. И риски тоже существуют. Риск при покупке новостройки есть всегда, потому что в любой момент, как я уже писала даже Федеральный закон 214-ФЗ не страхует вас, например, от банкротства застройщика, и вы в собственность квартиру уже не получите. Это очень печальная история.

Мы же прекрасно знаем, что в новостройке риск – это недострой и изначально недобросовестный застройщик. Тем не менее, закон 214-ФЗ обеспечит максимальную безопасность на текущий момент при покупке доли в строящемся жилье.

Может, во вторичном жилье рисков меньше, и надо бежать туда инвестировать? «Вторичка» всегда дороже, и ваших возможностей может просто не хватить на нее. И мы знаем, что при покупке вторичного жилья есть свои подводные камни. Это риск того, что собственником является недееспособный гражданин, или вдруг обнаружится не вступивший в наследство родственник, который может потребовать наследство, а вы вовремя не отследили этого человека и не попросили, не получили у него соответствующий документ.

И так далее. То есть на вторичном рынке жилья также существует множество специфических обстоятельств и рисков.

При покупке новостройки – одни риски, во «вторичке» – другие. В любом случае и покупка квартиры, и продажа ее (мы говорим с вами о продаже в этой книге меньше, в основном, о покупке новостроек) – это риски, потому что речь идет о самом важном для человека – крыше над головой. И цена этого вопроса объективно велика.

Итак, нас интересуют именно полезности. В следующей главе я не буду напрямую говорить о деньгах, а расскажу про удовольствие, творчество и про инвестиции в себя.

 

Об инвестициях в новостройки: только «элитки» и эксклюзив?

«Инвестиции к новостройкам не относятся, по моему мнению, элитки либо, разве что, эксклюзив», – ответил мне на вопрос о выгодности инвестиций в новостройки один мой заинтересованный в покупке друг.

Давайте рассмотрим этот вопрос. Инвестиции в новостройки – это актуально или нет? Или это кануло в Лету? Несколько лет назад было выгодно вкладывать в новостройки, а сейчас уже нет?

Выгода – понятие очень широкое. Это не только выгода материальная или конкретная прибыль, которую вы получаете сиюминутно, разница между тем, по какой цене вы купили и за какую продали. Безусловно, с точки зрения сухих финансов это так, но выгода для человека рассматривается в гораздо более широком смысле.

Мы же не только деньгами измеряем свое существование. Мы наполняем свою жизнь эмоциями, чувствами, внутренним ощущением определенных достижений, мерой той радости, которую мы доставляем другим людям, себе, моментами счастья и ликования от того, что у нас была цель, и мы ее достигли, удовольствием от получения результата, который мы планировали, а получили даже больше.

Инвестиции – да, это сухо, – вы вложили столько-то, получили столько-то. Можно ли сейчас в новостройки вкладывать и получать прибыль? Да, можно. Ведь речь не о прибыли как таковой, а о ее размере. Несколько лет назад практиковалась такая схема: купил на нулевом цикле новостройку, продал ее перед сдачей в эксплуатацию, и на этом парочку миллионов получил. Сейчас такая схема работает очень слабо.

Тогда строили гораздо меньше. В 2015 году построили около 40 млн квадратных метров жилья, а в 2014 году – 81 миллион квадратных метров. Как вы можете с этим конкурировать? Человек просто пойдет и купит у застройщика квартиру по той цене, которую он выставляет. Она обычно меньше той, которую собственник хочет за свою квартиру. И еще такой момент: покупая квартиру от застройщика напрямую, покупатель легче и выгоднее для себя может использовать ипотеку.

Сейчас тенденция такова: застройщикам квартиру важно во что бы то ни стало продать, поскольку сверхприбыль заложена в цену квартиры даже со всеми самыми немыслимыми акциями и скидками. Нам продают квадраты за цену, изначально далекую от себестоимости, даже на нулевом цикле. И по мере строительства дома застройщик должен был бы увеличивать цену, но часто он этого не делает, либо делает только тогда, когда почти все квартиры проданы. И постоянно устраивает всевозможные акции.

Естественно, нужно проверять застройщика. Если он строит надежно, быстро, то вы успеете купить квартиру на первых циклах, а потом, перед сдачей дома в эксплуатацию, продать ее. Но, как я писала выше, это может быть не очень выгодно.

Но вопрос инвестиций очень широк. Он не только в деньгах выражается. Это инвестиции в себя, прежде всего, инвестиции в людей, которые будут общаться, приезжать к вам, жить в этом необыкновенном месте, которое вы можете создать, применив разнообразнейший спектр своих способностей.

Не все же оценивать в деньгах! В них измеряется только часть выгоды.

Может быть, вы покупаете квартиру в строящемся доме, просчитали все и знаете этого застройщика, знаете качество возводимого им жилья. Покупаете квартиру в бизнес-, премиум– или люкс-классах. Безусловно, это вложение – уже капитал, но вы должны понимать, что эта квартира сначала будет не активом, а пассивом, она будет поглощать деньги – ремонт, содержание и так далее.

Если вы не эксплуатируете квартиру, а живете в ней, либо держите ее для особых случаев, либо готовите ее для детей. Это всегда пассив, а не инвестиция. Инвестицией она будет только в том плане, что она находится в доме, который будет дорожать со временем. Потому что его построил очень хороший застройщик, в прекрасном месте, дом выполнен с использованием великолепных, качественных материалов, по индивидуальному проекту, нормальными подрядчиками, которые сделали качественный ремонт на всех стадиях. Вот это – инвестиция в будущее.

Такую квартиру не стыдно передать по наследству. Это ценная вещь, ее можно продать, и она будет куплена в любом случае.

Но, подчеркиваю, инвестиции надо рассматривать широко, и выгоды от них тоже. Начиная с прибыли, выражаемой в деньгах, и заканчивая инвестициями в себя, в свое будущее, в жизнь своих близких, тех людей, с которыми вы общаетесь, и в то, что нельзя измерить купюрами.

 

Сравнительный анализ покупки новостройки и «вторички»

Какова основная разница между покупкой квартиры в строящемся жилье и в так называемой «вторичке» – домах, которые уже сданы в эксплуатацию? Да-да, именно, как только дом сдан застройщиком в эксплуатацию управляющей компании (УК), он сразу становится «вторичкой».

Многие этого не знают и думают, что вторичка – это жилье, которое обжито и годами эксплуатируется. Это не так с юридической точки зрения. И в этой главе я буду считать, что «вторичка» – это просто не новое жилье.

Так чем новостройка выгоднее?

На первый взгляд, во вторичном секторе вы покупаете совершенно готовое жилье, в котором сделан ремонт. Вам не надо беспокоиться о том, сможет ли застройщик вовремя достроить дом, сдать его в эксплуатацию, не возникнет ли у него проблем, не обанкротится ли он? А потом – о том, как организовать правильно ремонт, найти нужный дизайн, профессиональных ремонтников, не прогадать на материалах, не потратить лишние деньги.

Во «вторичке» вы покупаете готовый продукт, и естественно, что вы покупаете его дороже. Потому что кто-то до вас уже имел эту головную боль, не спал ночами и исправлял ляпы за нерадивыми строителями, вкладывался в ремонт, и чем старше квартира, тем больше средств было в нее вложено. Это с одной стороны.

Но ведь это было давно, скажете вы, в квартире жили, она старела, ветшала, почему она должна стоить дороже?

Как я уже писала, есть жилье, которое дорожает с годами, а есть такое, которое теряет в цене.

Если вы покупаете имиджевую квартиру в бизнес-, премиум– или люкс-классах, то справедливо ожидаете, что она будет дорожать со временем. Плюс «вторички» еще и в том, что это обжитое жилье, проверенная годами постройка, которая уже обросла инфраструктурой и коммуникациями, и она расположена на месте, которое пригодно для существования многоквартирного дома.

В новостройке мы всего этого еще не имеем, новые дома часто строятся в местах, где жилых домов не было вовсе. То есть совершенно непонятно, как поведет себя эта земля по отношению к многоквартирному дому. Этот фактор имеет значение, поэтому «вторичка» дороже.

С другой стороны, когда вы покупаете квартиру во вторичном секторе, вы приезжаете смотреть в целом доме одну квартиру. Предположим, она вам не понравилась, а дом запал в душу, но в нем больше ничего не продается, нет никакого выбора, никакой возможности уговорить соседей продать квартиру.

И еще один момент, касающийся «вторички». Ремонт сделан, определенная планировка уже существует, и если она вас не устраивает, то придется все ломать и делать новый ремонт. То есть дорогая квартира плюс ремонт. Получается, что вы должны купить «вторичку» так выгодно, чтобы этот ремонт заложить в стоимость квартиры, то есть скинуть с цены ровно столько, сколько планируете затратить на ремонт.

Потому что деньги на квартиру уже выделены вами, это конкретная сумма, и вы начинаете торговаться. Что, дескать, квартира в таком вот состоянии, нуждается в ремонте, а этот ремонт вам не подходит, все придется делать заново. И если у вас хватит влияния и силы убеждения, то вы сможете получить желаемую цену.

В новостройке вы выбираете из десятков, а то и сотен квартир. Вы можете варьировать этаж, вид из окна на разные стороны света, учесть, что в квартире не должно быть сквозной продуваемости. Выбрать даже корпус, если это ЖК. Но есть риски. Повторяю, даже Федеральный закон 214-ФЗ не убережет вас при банкротстве застройщика и не поможет получить жилье в собственность.

Новостройка – это материал для творчества таких людей, которые любят преобразовывать, создавать новое. И у них это получается, они это любят делать, испытывают от этого удовольствие, даря окружающим незабываемые впечатления и воспоминания.

Многих смущает то, что новостройки обычно возводят в местах, отдаленных от основной инфраструктуры города, на окраинах, большими новыми микрорайонами с проблемной транспортной доступностью. Такие проекты носят особое название – комплексное освоение территории. И для них характерны все вышеперечисленные пункты.

Вместе с тем новостройки сейчас строят повсюду! Просто в центре города они дороже и выше классом, чем в удаленных районах. И застройка точечная.

Если в ваш бюджет сейчас укладывается только новостройка экономкласса, расположенная на окраине, то «вторичку» вы вообще на эти деньги не купите, такой просто нет. Нужно учитывать все факторы: если вас смущает удаленность, то можно сменить работу или найти новостройку в таком месте, которое вас устроит по самым важным для вас показателям. А что будет являться такими показателями – решать вам.

 

Пакет документов, который дольщик вправе запросить у застройщика

А сейчас внимание! Сразу предупреждаю, дорогой мой читатель, – эта глава написана сухим языком юридических терминов и формулировок. Но она ОЧЕНЬ важна для нас при покупке квартиры в новостройке, потому что эта информация защищает нас от недобросовестных и ненадежных застройщиков незаконно возводимых объектов.

Поэтому собираем мозги в кучку, как говорится, напрягаемся и разбираемся, какие документы должны быть у надежного и авторитетного застройщика.

Чтобы оценить риски вложения денег, мы можем запросить у застройщика пакет документов, дающих ему право на строительство данного объекта.

Остановимся на серьезных вопросах, которые нам обеспечивают свободу в полете дизайнерской фантазии. Прежде всего, это юридическая основа, номенклатурная база, которая позволяет нам в дальнейшем чувствовать себя более свободно и безопасно.

В соответствии со ст. 19 федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирного дома (214-ФЗ) застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков он использует рекламу. В иных случаях застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

В проектную декларацию входит информация о застройщике и об объекте строительства. Согласно положениям ст. 20 вышеуказанного федерального закона информация о застройщике должна включать следующие пункты:

• информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика;

• о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение последних трех лет (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию – в соответствии с проектной документацией и фактических);

• о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;

• о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Более того, согласно императивному (не подлежащему изменению по инициативе ее адресатов) указанию закона застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:

• учредительные документы застройщика;

• свидетельство о государственной регистрации застройщика;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

В соответствии с указанным федеральным законом информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна отражать следующее:

• цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации, разрешение на строительство;

• информация о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома, об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией;

• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию таких рисков застройщиком;

• о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;

• о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;

• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);

• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

• разрешение на строительство;

• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Ознакомившись с учредительными документами застройщика, мы сможем определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего договора со стороны застройщика (может так быть, что определение цены договора относится уставом к полномочию совета директоров застройщика).

Нам важно запросить у застройщика вышеперечисленные документы не только для того, чтобы установить законность его деятельности и оценить риски на этапе заключения договора, но также и для того, чтобы обезопасить себя как дольщика на случай возможных нарушений со стороны застройщика и связанных с этим судебных споров.

И, как показывает судебная практика, все споры нужно разрешать и создавать их до критического момента, когда застройщик, не дай бог, объявит себя банкротом.

Тогда никакой закон 214-ФЗ не поможет. Поэтому все судебные разбирательства, если таковые возникают, нужно создавать, как только у вас есть основание для этого.

Таким основанием может служить:

• малейшее отступление застройщика от проектной декларации;

• невнесение актуальных изменений, касающихся финансового результата текущего года;

• невнесение актуальных изменений, касающихся размеров кредиторской и дебиторской задолженности;

• изменение сроков сдачи в эксплуатацию объекта строительства.

 

Правильное разрешение и подвод коммуникаций к строящемуся жилью

Застройщик должен иметь проектную декларацию, которую он публикует официально в СМИ либо предоставляет на объекте строительства, и эта информация открыта. В соответствии с указанным федеральным законом информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна содержать:

• цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации, разрешение на строительство;

• информацию о правах застройщика на земельный участок;

• сведения о местоположении строящегося многоквартирного дома;

• его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией;

• информация о предполагаемом сроке на получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Это очень важный момент в проектной декларации.

От него будет зависеть правильная и своевременная сдача в эксплуатацию уже построенного многоквартирного дома. Земельный участок, на котором будет возводиться здание, именно так и должен быть оформлен. А никак не для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), например.

Так, к сожалению, бывает в небольших городах – на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, возводится многоквартирный дом.

Коммуникации соответствующей мощности к нему подвести невозможно, поскольку это не оформлено должным образом и разрешения на это нет. И это станет вашей проблемой, если вы уже заключили договор с этим застройщиком, тщательно не изучив его проектную декларацию, не посмотрев, как оформлена земля под застройку.

Фактически это потерянные деньги, потому что такие постройки подлежат сносу, являясь незаконным строительством.

Застройщик обязан иметь и по первому требованию предоставлять для ознакомления документы, подтверждающие его права на земельный участок.

Не просто тип земельного участка должен соответствовать возможности построить на нем многоквартирный дом, но также и права этой организации на освоение участка должны быть документально подтверждены.

От этого зависит и разрешение на коммуникации, которые будут подведены к этому участку, поскольку если участок оформлен правильно, именно как для строительства многоквартирного дома, то и с подводом коммуникаций соответствующих мощностей проблем не будет.

 

Парковки в новостройках

Парковки в новостройках могут быть организованы различным образом. Это может быть подземная парковка под самим домом. Подземные парковки – это очень дорогостоящее сооружение для застройщика. Насколько возможно, он этого избегает. Соответственно, чем глубже под землю, тем дороже обходится строительство парковки.

И это увеличивает стоимость машино-места.

Вы должны быть готовы к тому, что при покупке квартиры в новостройке вам предложат приличную скидку на машино-место в многоуровневой автостоянке или на другой парковке. Это обычно очень выгодные предложения, которыми стоит воспользоваться. Потому что после сдачи дома в эксплуатацию цена машино-места резко взмывает вверх. Даже если у вас нет автомобиля, всегда можно сдать парковочное место в аренду, организовав себе еще один источник дохода.

Часто это портит вид жилищного комплекса.

Жилищные комплексы – очень распространенный вид новостроек сейчас. Каждому из них маркетологи «делают» свое «лицо», свою историю. Крупные застройщики под каждый ЖК разрабатывают свой бренд. Он всячески продумывается, в основу закладывается какая-то привлекательная идея, она продвигается, продается, умело преподносится покупателям как определенный образ жизни с характерными чертами благополучия. Наличие той или иной парковки должно плавно вписываться в эту мечту.

Некоторые застройщики, которые используют единое архитектурное решение для домов и придомовых территорий, ловко вуалируют парковки, превращая их в скейтбордистские и саночные горки, например. Другие оставляют как есть, может, только слегка приукрасив.

Третьи вообще никак не организуют парковочные места, ограничиваясь свободной парковкой внутри дома. Обычно так происходит в классах эконом и стандарт. Никаких дополнительных парковочных мест не создается.

При строительстве жилья классов бизнес, премиум, люкс организации парковки придается особое значение, поскольку это является частью имиджа жилищного комплекса. И трудно представить человека, который покупает жилье такого класса и не пользуется парковкой.

Парковка застройщиком может быть организована традиционным способом: огороженная охраняемая территория неподалеку, в шаговой доступности от дома. Такая парковка неизбежно будет платной. Чаще всего при покупке квартиры вам предлагают машино-место: одно или два. Если вы приобретаете его вместе с квартирой, то часто предлагается скидка.

То есть машино-место вы можете купить вместе с квартирой (часто гораздо дешевле) или позже. Как владелец квартиры в данном доме или жилищном комплексе, вы имеете право на льготную аренду места на такой парковке.

 

Реальные сроки строительства

Важный этап на пути к покупке квартиры в новостройке – внимательное изучение проектной декларации, в которой указано все, что касается выбранного вами объекта, в том числе и сроки строительства. Они там утверждаются, и это фактически закон для застройщика.

Он должен следовать ему и, из этапа в этап строительства, соответствовать этим срокам. Весь срок строительства делится на этапы. Каждый этап должен быть закончен вовремя. Вы за этим следите, застройщик за этим следит, за этим следят все организации, которые заинтересованы в том, чтобы эта стройка была успешно завершена.

У застройщика есть подрядчик, и он получает деньги только тогда, когда стройка идет. Стройка не идет – он не получает денег. Он тоже заинтересован в том, чтобы дело двигалось, чтобы строители были обеспечены работой, чтобы все материалы поставлялись вовремя. Это целый большой процесс с достаточно сложной логистикой, непростой кадровой организацией, если на это посмотреть системно.

Если фирма шаляй-валяй, какая-нибудь гоп-компания, то можно и на энтузиазме, без логистики. В небольших городах есть компании, которые работают хорошо и без применения закона 214-ФЗ, у них нет связи с банками, но они зарекомендовали себя в городе как надежные застройщики. Их все знают, с ними работают риелторы, агенты, их дома продаются, люди знают, что этот застройщик доводит стройку до конца и никуда не денется. Он такой местный, все на честном слове. И это может быть неплохо, даже совсем неплохо. Главное – объекты сдаются в срок.

При этом внутренняя кадровая организация, профессионализм рабочих стоят не на первом месте. Главное – закончить и сдать дом вовремя. И, естественно, застройщик набирает людей отнюдь не высококвалифицированных. Это люди, которые могут выполнить какую-то простую работу. Я была на таких стройках. Да, люди работают, дом сдается, но качество внутри квартиры!.. Вы это не узнаете, если не побываете на стройке в период производства черновых и предчистовых работ. Но контроль, безусловно, существует, ведь никакой застройщик не будет с объекта на объект таскать за собой ненадежных рабочих.

Может, я идеалист в этом смысле, но мне приходит в голову: с каким настроением, в каком состоянии люди строят жилье? Вся эта энергия вкладывается в стены, остается в них. Не дай бог, если человек будет не совсем трезв или подумает: «Ерунда, что пустота получилась в стене, ну и что, замажу кое-как, и дальше пойдем». В результате можно наткнуться на такие дырки во всем объекте. И не факт, что вы натолкнетесь на такие прорехи при осмотре квартиры. Это может случиться позже.

Поскольку самоконтроля и внутренней ответственности от рабочих добиться очень сложно – такая черта говорит о высокой степени осознанности. Требовать этого от штукатура мы, наверное, не вправе, хотя многое зависит от самого человека.

Значит, нужен внешний контроль. Контроль должен быть постоянный, системный и достаточно жесткий. И даже в этом случае могут быть допущены ляпы, и даже у вас на глазах могут сделать что-то неправильно. Но это речь о внутреннем ремонте. А когда возводят дом, ошибки строителей могут обернуться неприятными моментами именно в процессе эксплуатации здания. Это придется расхлебывать не только вам, но и управляющей компании. Она будет платить за эти все нарушения штрафы.

Сроки строительства указаны в проектной декларации. Если они меняются, то застройщик должен внести в нее изменения. Например, он чуть раньше планирует сдать объект. Им выпускается отдельный документ, и все дольщики оповещаются об изменении срока строительства в письменном виде. Вам обязательно должно прийти по почте заказное письмо об изменении сроков строительства и сдачи в эксплуатацию объекта, дольщиком которого вы являетесь. Письмо обычно дублируют и на электронную почту.

Если сроки строительства меняются в сторону увеличения, то для нас, дольщиков, это уже первый сигнал, что у застройщика возникли какие-то проблемы. Обязательно нужно узнать – какие. Используем все источники.

Хорошо это или плохо, когда застройщик строит быстрее, чем написано в проектной декларации?

Безусловно, нужно знать застройщика. Есть такие организации, которые всегда строят быстрее, чем написано у них в проектной декларации. За ними это водится, и все знают, что они строят быстро, качественно, сдают в срок.

А зачем тогда в проектной декларации указывать сроки, которые не соответствуют реальным, если организация может построить быстрее?

Есть некий временной запас, который застройщик всегда себе оставляет, чтобы потом не судиться с дольщиками, если вдруг сроки будут увеличены. Он ставит себе тот максимальный срок, на протяжении которого он точно знает, что объект будет возведен. А если раньше – тем приятнее для дольщика.

 

Страхование ответственности застройщика

С 1 января 2014 года по 214-ФЗ страхование застройщика является обязательным мероприятием, необходимым фактом. Одно из основных обязательств застройщика – передать долевым собственникам по договору объект соглашения. Но нас, дольщиков, может защитить от перспективы остаться без квартиры только страховка: исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться страхованием ответственности застройщика, и это имеет для нас большое значение.

Данное изменение очень трудно входило в реальность, поскольку ни страховые компании, ни банки, ни ОВС (общество взаимного страхования) не желали брать на себя ответственность за застройщиков при практическом отсутствии правовой базы, регулирующей данные отношения.

Обратите на страховой полис или договор при заключении ДДУ самое пристальное внимание! Сейчас только он может защитить вас от перспективы остаться без квартиры, если с застройщиком что-то пойдет не так!

Какие особенности имеет страхование ответственности застройщика?

Страхованием данного вида ответственности застройщики, естественно, занимаются самостоятельно.

Они могут выбрать один из следующих методов гарантийной защиты:

• страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;

• страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;

• страхование с участием компании, работающей на основании лицензии и обладающей именно лицензией на страхование гражданской ответственности застройщика.

Вступление в общество обязательного страхования не является для застройщика простым и безопасным в материальном плане процессом. Все здесь несут солидарную ответственность в случае банкротства одного из участников и должны платить членские взносы. Существует ряд других рисков, которыми сопровождается вступление в общество обязательного страхования.

Страхование с участием банка в роли поручителя не выгодно в первую очередь процедурой, которую нужно пройти для того, чтобы застройщик получил это страхование. Длительное время необходимо собирать документы, и оформление происходит не так быстро, как хотелось бы. Обязательно должен быть выплачен залог в размере 30 процентов от рыночной стоимости объекта, который будет гарантией для финансового учреждения.

С точки зрения дольщика очень выгодно, если застройщик так застраховал себя, и очень невыгодно самому застройщику. Объем денежных средств лимитирован, а ставка начинается от одного процента годовых от суммы поручительства.

Законодательство также устанавливает ограничения для банка, который берет застройщика, как говорится, на поруки. Финансовое учреждение должно работать не менее пяти лет, обладать уставным капиталом от 200 миллионов рублей и иметь собственное имущество в размере 1 млрд рублей.

Таким требованиям соответствует очень малое количество российских банков – все они отличаются закрытостью и консервативностью. Для застройщика, как правило, намного выгоднее получить от банка кредит, чем оформить поручительство.

Банки и сами не делают для застройщиков поручительство выгодно-доступным продуктом, так как при наступлении страхового случая они во многом рискуют и обретают много проблем, связанных с взысканием задолженностей.

Наиболее выгодным методом страхования для застройщика можно считать оформление договора со страховой компанией. Благодаря большой конкуренции, существующей между страховщиками, многие программы выглядят поистине выгодными предложениями для страхователя.

Во-первых, страховые компании предлагают вполне приемлемые тарифы и цены.

Во-вторых, при заключении договора с таким страховщиком нет нужды в том, чтобы искать деньги на залог, как в предыдущем методе страхования.

Ставка страхования остается неизменной на протяжении всего срока гарантийной защиты, независимо от изменений в существующем варианте договора. По договору страхования услуги оплачиваются по факту выполнения работ.

Еще одно большое преимущество при выборе варианта со страховой компанией – быстрота и удобство оформления гарантийного соглашения. Страхователь может спрогнозировать риски и расходы и снизить их уровень при длительном сотрудничестве со страховой компанией. Относительно сторон соглашения можно сказать следующее: страхователем выступает всегда застройщик, страховщик же выбирается в зависимости от выбранного способа страхования.

Оптимальным вариантом для застройщика будет именно договор, заключенный со страховой компанией, – ему это выгодно, но все риски в этом случае ложатся на страховую компанию. И она будет искать все возможные и невозможные способы, чтобы не выплачивать вам, как дольщику, те суммы, на которые вы купили квартиру в соответствии с вашим договором долевого участия, если застройщик обанкротится, например.

Кроме того, страховать ответственность строителей смогут только те страховые фирмы, которые работают на рынке не менее пяти лет и при этом имеют собственные средства в размере не менее 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала не менее 120 миллионов рублей. А это крупные страховые компании, которые как раз и не торопятся приобретать лицензию на этот вид деятельности.

Кстати, обратите на это внимание: обязательно должна быть такая лицензия.

Проверяйте, задавайте вопросы застройщику при заключении ДДУ.

Как бы то ни было, страховое соглашение относительно ответственности застройщика выгодно для дольщиков: они выступают выгодоприобретателями в результате наступления страхового случая.

Но как вы думаете, что легче получить – деньги из банка, притом, что 30 процентов застройщик отдал банку перед тем как построить объект, или деньги со страховой компании? Или легче получить деньги с общества взаимного страхования, как в первом случае, где действует круговая порука и каждый ответственен за другого?

Безусловно, застройщику удобно страховать свою ответственность по третьему варианту, именно со страховой компанией, а нам с вами лучше, если застройщик застраховал свою ответственность с банковским учреждением либо с участием общества взаимного страхования.

В любом случае страховка должна быть! Обращайте свое внимание на это и проверяйте, чтобы страховая компания имела лицензию на страхование гражданской ответственности застройщика.

 

Ваши приоритеты при выборе и проверке застройщика

После выбора конкретного объекта, в котором вы собираетесь покупать квартиру, мы внимательно изучаем проектную декларацию застройщика, которая должна быть опубликована либо на официальном сайте объекта, если таковой имеется, либо где-либо в СМИ, либо на сайте самого застройщика, либо должна быть предоставлена по первому требованию в офисах продаж.

Обязательно требуйте проектную декларацию именно того объекта, который вы выбрали. В ней должны присутствовать все пункты, разрешающие законное строительство. Подробно об этом вы можете прочитать в главе «Пакет документов при строительстве, которые дольщик вправе запросить у застройщика».

Кроме этого мы изучаем застройщика: сколько времени он на рынке, как он строит, какие о нем есть отзывы – и клиентов, и жильцов домов, которые уже построены. Узнаем, какие жилые комплексы уже им построены и насколько успешно, какой у него авторитет, какую славу он заслужил в Интернете в своем регионе.

У каждого застройщика есть специфические черты, которые он переносит от проекта к проекту, от объекта к объекту. Это не обязательно недостатки, именно особенности. Но для вас они могут стать недочетами, поэтому надо выяснить, какие у застройщика есть характерные особенности в строительстве. Обычно в компаниях, даже крупных, как ни странно, одни и те же недочеты кочуют от объекта к объекту, от стройки к стройке. У крупных компаний есть определенный почерк, и он зачастую отнюдь не идеален. И вопрос только в том, с чем конкретно вы готовы мириться, а с чем – категорически нет.

Есть один известный застройщик, который традиционно строит на осушенных болотистых землях. Когда я изучала его объекты (хотела купить у него квартиру, мне очень нравились планировки), я удивилась: почему от объекта к объекту крупный московский застройщик выбирает (или ему достаются такие) участки престижные с точки зрения расположения, самого места строительства, но очень неоднозначные в плане географических (природных) факторов? Везде была избыточная влажность земли, на которой строился ЖК, и, соответственно, климата, который таким образом создавался.

У других застройщиков может страдать само качество жилья в конкретном пункте: низкобюджетная сантехника, самые дешевые строительные и отделочные материалы, убогие входные группы.

Некоторые застройщики используют в оформлении фасадов зданий старые технологии. Такой дизайн и отделка уже давно устарели, они не смотрятся. Потому что в дизайне фасадов тоже есть своя мода, которую «делают» современные технологии. Это говорит о том, что застройщик не доработал вопрос.

Он живет во вчерашнем дне и поддерживает деловые отношения с такими производителями строительных, отделочных материалов, которые тоже не уделяют должного внимания современным тенденциям, не развиваются.

Поэтому застройщика проверяем со всех сторон. И обязательно смотрим, какой управляющей компании он передает в эксплуатацию свои здания. Обычно в небольших городах это одна компания, оформленная разными организациями: одна организация строит, другая продает, третья принимает в эксплуатацию.

В крупных городах это бывает по-другому: управляющие компании меняются, среди них есть конкуренция, пусть даже искусственно созданная. Мы это не можем проследить, но можем понаблюдать, что застройщик будет передавать управляющей компании, какого качества жилье, это можно будет посмотреть в процессе стройки. На всех этапах, особенно на последних.

Мы должны изучить особенности застройщика и решить для себя, на что мы готовы закрыть глаза, а на что нет. Если нам очень нравится фасад здания, оформление жилищного комплекса или дома, если застройщик импонирует с этой точки зрения, мы, движимые впечатлениями и эмоциями, не должны забывать о содержательной части, о том, насколько удобно там будет жить. И это удобство создается из конкретных вещей, которые надо проверить не только по документам, но и физически, выехав на объект.

 

Что проверить, где узнать, как обезопасить сделку

Как я уже писала, проверять нужно проектную декларацию конкретного объекта, который вы выбрали, самого застройщика по его предыдущим объектам, по отзывам о нем в Интернете и не только там, а и среди знакомых, друзей, коллег, сослуживцев.

Расспросить нужно всех, кого только можно. Звоните, спрашивайте, пишите вопросы в соцсетях, ищите форумы. Обязательно кто-то откликнется.

С другой стороны, надо с осторожностью относиться к мнениям людей, которые просто что-то где-то слышали, а не сами участвовали в сделке.

Такие высказывания вас вряд ли могут заинтересовать, потому что человек со стороны видит совсем не то, что покупатель или продавец недвижимости.

В ситуации покупки или продажи недвижимости лучше прислушиваться к себе, к информации, которую вы самостоятельно найдете в Интернете, к информации о застройщике, которая есть у ваших знакомых, сослуживцев и близких.

У каждого известного или не очень известного застройщика есть свой имидж, на создание которого ушли годы, свой бренд, если он разработан и продвигается, есть свой авторитет, которым крупные и не очень компании, особенно небольшие региональные, очень дорожат.

Авторитет зарабатывается годами

• отсутствием долгостроя;

• быстрым и беспроблемным вводом в эксплуатацию;

• строительством и сдачей объекта в эксплуатацию с опережением срока;

• качественным жильем, которое соответствует объявленному классу новостроек: эконом, стандарт, бизнес, премиум или люкс.

Старайтесь всеми способами проверить достоверность любых источников. И, когда вы уверены в информации, на это уже можно опираться при выборе застройщика, при подборе конкретной квартиры в конкретном жилищном комплексе или доме.

Как обезопасить сделку? Есть два способа. Поскольку мы говорим о новостройках, расскажу только о них. Безусловно, есть своя технология, как обезопасить сделку при покупке-продаже вторичного жилья, там свои тонкости и технологии.

В новостройках весь упор делается на проверку застройщика, сбор максимального количества информации о нем, его объектах, и на отзывы клиентов, о методе страхования объекта. Обязательно проверяем проектную декларацию, чтобы все пункты, которые должны в ней быть, присутствовали. И тогда мы уменьшаем риски покупки квартиры в новостройке.

Для нас лучше, если застройщик работает по Федеральному закону 214-ФЗ. Даже заключение договора долевого участия по 214-ФЗ несет в себе определенные риски, о которых я рассказываю в главе «Риски 214-ФЗ», что уж говорить о других вариантах заключения договора!

Проверяйте страхование ответственности застройщика: исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться сейчас практически только этим.

Поэтому для нас имеет большое значение, какой метод страхования выбрал застройщик. Подробно об этом рассказано в главе «Страхование ответственности застройщика». Страхование – какая-никакая гарантия того, что в случае банкротства застройщика вы получите свою квартиру.

Но, к сожалению, 214-ФЗ не является абсолютной защитой от всех возможных проблем дольщика.

 

Риски 214-ФЗ

Федеральный закон № 214-ФЗ, как многие сейчас считают, ограждает дольщиков от опасности остаться без квартиры в случае возникновения различных проблем у застройщика в ходе строительства выбранного объекта. Понятно, что ДДУ – самый надежный и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, но не панацея.

Закон об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не может гарантировать дольщикам получение их доли в собственность.

В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре ДДУ, это означает, что на текущий момент, всего лишь на текущий момент, у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющих строить многоквартирный дом, и не более того!

Например, как показывает адвокатская практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которыми строительство может быть остановлено, или возникнут споры с администрацией или подрядчиком, инвестиционными компаниями.

Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех перечисленных прецедентах дольщики не смогут получить квартиру в собственность.

Дополняя вышеизложенное, необходимо обратить внимание на то, что 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. Практически только надежное страхование может исправить эту ситуацию.

При банкротстве строительной компании ДДУ утрачивает свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.

Согласно судебной практике, как говорят адвокаты, закон не способствует тому, чтобы подстегнуть застройщика к надлежащему исполнению обязательств и выплате убытков и неустойки в надлежащем размере, как думают многие дольщики, с легкостью «подмахивая» ДДУ.

Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер ниже низшего предела.

Поэтому, еще раз подчеркиваю, – тщательно проверяем застройщика до того, как делать покупку, заключать ДДУ. И обращаем пристальное внимание на метод страхования ответственности застройщика, какой он, и, если это страховая компания, то уточняем, есть ли у нее лицензия на данный вид страхования.

Сроки завершения строительства дома – вот на что нужно обращать особое внимание при подписании ДДУ.

Указанный срок должен быть не только зафиксирован в договоре, но, кроме того, договор должен содержать условия, в соответствии с которыми застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять сроки завершения строительства дома.

Но на практике, даже если нарушение сроков строительства и ввода в эксплуатацию есть, застройщик к моменту сдачи дома приготовит пачку документов, которые эту его задержку сроков строительства будут оправдывать.

Это форс-мажорные обстоятельства, ураганный ветер, дождь, наводнение и взрывы на заводе строительных материалов.

Не менее важны сроки передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи.

Во-первых, именно акт приема-передачи является первым этапом завершения отношений с застройщиком.

Во-вторых, именно с данной даты рассчитывается неустойка задержки строительства.

Да, покупка новостройки – это риск, как и любые сделки с недвижимостью, поскольку в обороте участвуют суммы, которые сопоставимы с многодесятилетними доходами большинства граждан. Поэтому проверяем застройщика внимательно и скрупулезно по предлагаемой мною схеме, обращая внимание на все. В этом вопросе нет мелочей.

 

Как вернуть 13 процентов от стоимости жилья

Покупка любой недвижимости, в том числе квартиры, предполагает большие затраты. Собственник может вернуть 13 процентов от стоимости жилья. Это право называется возврат налогового вычета от приобретения квартиры. Такой возможностью может воспользоваться каждый гражданин нашей страны один раз. Это право закрепляется 220 статьей Налогового кодекса Российской Федерации, но нужно иметь в виду несколько условий.

Предельно возможная сумма, с которой можно вернуть 13 процентов от покупки квартиры, составляет два миллиона рублей, то есть обратно получить можно максимум 260 тысяч рублей. Сделать это возможно в трехлетний период с момента приобретения квартиры.

В период подачи заявления в территориальные налоговые органы собственник должен иметь официальное трудоустройство. Важно, чтобы из его зарплаты производились все необходимые отчисления. Сумма налогового вычета напрямую зависит от размера официальных доходов.

Неработающий или трудоустроенный неофициально гражданин не имеет права на возврат 13 процентов. Лишаются этого права пенсионеры и женщины, находящиеся в декретном отпуске, но если собственник официально трудоустроится в трехлетний период с момента заключения сделки, возврат 13 процентов от покупки квартиры возможен.

Договор о продаже объекта недвижимости должен быть зарегистрирован через Росреестр. Необходимо иметь свидетельство из регистрационной палаты о собственности.

Чтобы произвести возврат 13 процентов от покупки квартиры, в налоговую инспекцию нужно предоставить:

• паспорт собственника;

• договор о покупке квартиры;

• свидетельство о праве собственности;

• бумаги, свидетельствующие об оплате, чеки, выписки, расписки;

• справку по форме 2-НДФЛ от работодателя;

• заполненную декларацию формы 3-НДФЛ;

• заявление на возврат подоходного налога;

• номер банковского счета для начислений денежных средств.

Помимо оригиналов данных документов могут понадобиться и их копии. Нюансы по заполнению деклараций можно уточнить в налоговой службе. Подача заявления должна быть произведена в определенный срок. Как правило, декларацию подают до первого апреля года, который следует после покупки, однако законодательство позволяет это делать в трехлетний период.

Как вернуть налог при покупке квартиры по ипотеке? Если недвижимое имущество приобретается посредством ипотечного кредитования, подоходный налог тоже можно вернуть. При этом процедура такая же, как при покупке без кредитования, но отличается пакет документов.

В отделение Федеральной налоговой службы нужно предоставить договор с банком о предоставлении ипотеки. В нем указываются контактные данные покупателя, условия кредитования. Из банка также нужно взять справку об уплаченных процентах и документы, подтверждающие оплату. В 3-НДФЛ указывается, что собственник изъявляет желание вернуть 13 процентов от уплаченных денег по жилищному кредиту.

Возврат налога при продаже квартиры осуществляется следующим образом. Для того чтобы купить новое недвижимое имущество, зачастую люди сталкиваются с необходимостью продать прежнее жилье. Здесь также есть некоторые нюансы. Если квартира находится в собственности больше трех лет, подоходный налог при продаже не взимается.

Если же недвижимость находится в собственности меньше трех лет, тогда продавец теряет 13 процентов, но больших потерь можно избежать тремя способами:

• продать квартиру по той же стоимости, за которую она была куплена, и заплатить 13 процентов общей стоимости, при этом один миллион не будет облагаться этим налогом;

• продать жилье и купить новое, то есть воспользоваться взаимозачетом.

В риелторской практике нередки случаи, когда реальная стоимость объекта недвижимости сильно занижается, чтобы прежние собственники освобождались от уплаты имущественного налога. Такие действия незаконны, но с юридической точки зрения все оформляется верно.

Как правило, при сборе всех необходимых документов у налоговой инспекции нет причин для отказа в возврате 13 процентов от покупки квартиры. Отказ возможен, если недвижимость приобреталась на деньги предприятия или из государственного или местного бюджета, а также если покупка квартиры совершается между родственниками, возврат 13 процентов невозможен.

Каждый гражданин, как я уже писала выше, может получить вычет лишь один раз в жизни. При этом очень важно учитывать, на кого оформляется недвижимость. Так, если собственником является один член семьи, то вычет возвращается только ему. Если же собственников несколько, то вычет будет производиться пропорционально долям собственности. При этом право подать налоговую декларацию повторно теряют все собственники.

Недавно вступил в силу закон, согласно которому возврат возможен с двух миллионов рублей даже в том случае, когда покупалось несколько объектов недвижимости.

При покупке жилья желательно как можно раньше ставить его на учет в территориальные отделения Федеральной налоговой службы.

Итак, вернуть 13 процентов от покупки квартиры довольно просто: для этого нужно передать требуемые документы в отделение Федеральной налоговой службы.

Стоит помнить, что возврат налогового вычета производится пропорционально перечисленному из зарплаты собственника подоходному налогу. Процедура возврата может затянуться на несколько лет до погашения всей причитающейся суммы.

 

Когда лучший сезон для покупки квартиры? Может быть, Новый год?

Я уже писала о том, что застройщик всегда устраивает акции, делает скидки, и важно понять его стратегию и тактику. С какой целью он делает скидку – просто спихнуть квартиры с неудачной планировкой или все-таки это рекламная кампания, направленная на то, чтобы привлечь внимание ко всем однокомнатным квартирам, например? И как часто и в какой связи эти акции устраиваются?

Важно не попасться, когда вам просто грубо втюхивают нечто ненужное, да еще и за много миллионов. Это не значит, что эти квартиры с какими-то дефектами ремонта, более низкого качества, чем остальные.

Они могут быть просто менее удачной планировки, с большим количеством холодных стен или неприглядным видом из окна на свалку, склад чего-то непонятного, ТЭЦ, крематорий или больницу.

Эти неприглядные стороны каких-то конкретных квартир в новостройке бывают причиной и поводом для акционного предложения. Вы это должны раскусить и понять, что эта квартира и так должна стоить дешевле. Скидка тут ни при чем. Нужна ли она вам?

Если у вас не в приоритете то, что является недостатком этой квартиры, и достижение вашей цели не пострадает от этих особенностей, то вы вполне можете рассматривать это акционное предложение. Тогда «Вау!» – ваши интересы совпали с интересами застройщика.

Надо внимательно за этим следить.

Опять же скидки. Это может быть уменьшение цены на то, что вообще не пользуется спросом. А есть другой подход, особенно у крупных строительных компаний, известных застройщиков, когда под акции и различные скидочные предложения подпадают по очереди все квартиры, которые есть у застройщика. Это очень интересная и правильная маркетинговая политика, на мой взгляд, которую можно использовать.

Например, объявлен месяц скидок на однокомнатные квартиры определенной планировки, они прекрасны, нет никаких недостатков. В следующем месяце проходит акция на трехкомнатные квартиры другой планировки или на квартиры, которые выходят окнами, например, на северо-восток и находятся в одном блоке. Или сразу объявляется скидка 20 процентов на все квартиры определенного ЖК (жилищного комплекса). А вам как раз он и нужен!

Так можно изучить, какие маркетинговые ходы использует данный застройщик и воспользоваться подходящим предложением.

Новогодние акции иногда больше похожи на обвал цен. Но не факт, опять же, что цена будет снижена на те квартиры, которые вам интересны.

Нужно понять, что есть общая тенденция – приурочить скидочную кампанию к какому-нибудь празднику, тем самым добавив в покупку эмоций, настроения, чтобы вы поддались чувству и «выключили» голову. Это основная цель любой акции.

Часто застройщики делают не только скидки на продаваемую квартиру, но и предлагают к ней подарки.

Это может быть еще одно машино-место на парковке этого ЖК в подарок, или большая скидка на основное машино-место, или бесплатная парковка на год, если речь идет об открытой платной стоянке. Фантазия маркетологов играет и бьет ключом, вам же нужно просто увидеть тот вариант, который вам будет выгоден.

Приурочивание акций к 8 Марта, 9 Мая – это, скорее, искусственно созданные кампании, а вот основание для летних скидочных акций действительно есть. Ведь такое явление, как летний спад продаж жилой недвижимости, действительно существует.

Это характерно для большого числа регионов, а вот в курортных городах, где сейчас строится много разнообразного жилья, наоборот, квартиры продаются активнее, поскольку люди приезжают отдыхать, а заодно и купить квартиру у моря.

И уже с мая льется этот поток к застройщикам, возводящим красивые и не очень жилищные комплексы разных классов у моря.

Явный минус такого отслеживания скидок и акций состоит в том, что вы в этой ситуации, как сторонний наблюдатель, можете попасть на ту скидку, которая вам нужна, ту акцию, которая вам подходит по выбранной квартире, а можете и не дождаться. Квартиру просто купит кто-то другой.

Заранее отдел продаж никогда не скажет вам о готовящейся акции. Часто потому, что об этом знают только сотрудники отдела. А проводить шпионские мероприятия только для того, чтобы узнать о готовящихся скидках, – занятие на любителя.

Есть еще распространенная тенденция у крупных компаний-застройщиков, которые строят в одном регионе, заслужили себе доброе имя и уже выработали определенный стиль: проводить много разных акций на старте продаж. Такие застройщики возводят один комплекс за другим и на начальных стадиях строительства нового комплекса всегда дают много акций и скидок.

Чаще всего они уникальны и больше не повторяются. Это делается для того, чтобы привлечь внимание и инвестиции дольщиков к новому объекту. А нам это выгодно, потому что на таком этапе бывают самые «вкусные» цены. Риски тоже высоки, поэтому нужно все взвешивать и сопоставлять.

Самое главное, чтобы вы не поддались на провокации акций и скидок и приобрели именно ту квартиру, которую выбрали. Чтобы квартира вашей мечты была куплена вами не «на эмоциях», под влиянием чьего-то давления, а в результате разумных и вместе с тем не лишенных чувств действий.

Иначе горечь оттого, что вас «продавили» и вы поддались эмоциям, приобретя не то, что хотели, отравит вам этот прекрасный момент покупки квартиры в новостройке. Ошибку будет трудно исправить, поскольку купленная «на эмоциях» квартира может вообще не соответствовать вашим планам по ее использованию, и это уже очень трудно будет изменить.

Итак, наблюдаем, изучаем, смотрим и помним всегда о главном – о цели покупки квартиры в новостройке.

 

Как грамотно принять новостройку у застройщика

Нужно знать, на что обратить внимание, когда вы принимаете квартиру у застройщика. Дом уже построен, квартира готова, но есть особенности приема квартир с черновой и предчистовой отделкой.

К этому моменту в доме должны быть завершены все строительные работы, он должен иметь постоянный почтовый адрес и быть принят государственной комиссией в эксплуатацию.

Сроки сдачи дома оговариваются при заключении сторонами договора, и в случае их нарушения закон предусматривает за покупателем квартиры право на получение неустойки, сумма которой исчисляется в соответствии с установленной Центробанком ставкой рефинансирования.

Задержка сроков сдачи дома дольше установленных законом шести месяцев может свидетельствовать о серьезных строительных изъянах или финансовых проблемах застройщика.

Это последний этап, после которого вы из дольщика превращаетесь в собственника. У вас еще нет на руках официальной выписки, подтверждающей право на собственность. Она может быть выдана после того, как вы подпишете акт приема-передачи квартиры и зарегистрируете ее в Росреестре сами или через застройщика, предоставив необходимые документы (см. Приложение).

На что важно обратить внимание, когда вы принимаете квартиру:

• есть ли в ней счетчики – они должны быть обнулены и опломбированы;

• все коммуникации должны быть заведены в квартиру.

Если квартира со свободной планировкой, то вам будут видны один или более стояков (зависит от планировки), на каждый из них должны быть поставлены счетчики на воду. Должны быть также выведены фановые трубы. В квартире должны быть установлены батареи отопления, окна, балконные блоки. Последние должны быть отрегулированы: плотно закрываться, работать во всех предусмотренных положениях.

Что здесь важно? Иногда (почти всегда) застройщики очень халатно относятся к заделке швов под подоконниками, в оконных проемах. Нужно это заметить и потребовать заделать. Проверьте все швы, которые вас соединяют с улицей, и на это обратите особое внимание.

При неправильной заделке может со временем пойти плесень, и эта неприятность может быть усугублена климатом вашего региона.

В квартиру можно войти через входную дверь, которую некоторые застройщики делают брендовой, и менять ее нельзя, либо временной, и менять ее необходимо.

Потолочные плиты должны примыкать друг к другу плотно и без смещений. Если такие смещения есть, застройщик должен их выравнивать сам. Если ошибка была сделана при укладке плиты, то это приводит к сильному перекосу, и плиты смещаются в стыке по уровню. На штукатурку такого потолка для его выравнивания уйдет много материала.

Все недочеты и ваши замечания к застройщику должны быть внесены в акт приема-передачи. И в обозримый срок застройщик эти недостатки должен устранить. Обычно это не больше месяца. Этот акт должен включать следующую информацию:

• точный адрес дома;

• номер квартиры согласно паспорту и площадь помещения;

• финальную стоимость квартиры, подготовленную для регистрации в Росреестре.

В процессе составления акта о приеме-передаче квартиры дольщику в обязательном порядке предоставляется смотровой лист, который нужно взять с собой на осмотр квартиры и вносить туда все обнаруженные недочеты застройщика.

Если управляющая компания отправляет с вами просто прораба Вениамина Сигизмундовича, лихо поигрывающего ключами от вашей квартиры на пальце и при этом идущего на прием-передачу без клочка бумаги и ручки, то вряд ли приемка состоится.

Он может очень удивиться по поводу того, что должен быть смотровой лист, а еще более тому, что у вас имеются замечания к застройщику. Даже Вениамин Сигизмундович, если он является официальным представителем компании, должен взять с собой смотровой лист и охладить свой пыл «добросовестного» строителя, скрупулезно записав в него ваши замечания, причем в терминологии СНиП.

Это значит, что в смотровом листе указываются соответствующие СНиП и сроки для устранения дефектов с подтверждением от представителя строительной компании. Все претензии при осмотре квартиры должны иметь четкую юридическую базу согласно нормам строительства жилого дома.

Это сделать обычному человеку не под силу, поскольку мы с вами не знатоки СНиПов. По идее, это должен делать сам представитель строительной компании. Или сначала просто записать дефекты, а потом проставить нормы. Дефекты помечаются в акте приема-передачи квартиры. По этому перечню застройщик обязан устранить дефекты бесплатно и в точный срок.

Не пренебрегайте этой возможностью! Потому что все эти недоделки, если их не исправит застройщик руками подрядчика, вам могут обойтись в десятки, а то и сотни тысяч рублей дополнительных расходов!

В соответствии с законом дольщик на свое усмотрение имеет право не подписывать акт приема-передачи жилья, если оно не соответствует требуемому качеству. Если акт был подписан, но застройщик в срок не устранил брак, квартиру можно принять, составив дополнительно приложение к ранее подписанному акту о принятии жилья с дефектами, и подробно перечислить, с какими именно. Оба случая подпадают под взыскание морального и материального ущербов в судебном порядке.

Рынок первичной недвижимости предлагает квартиры трех вариантов отделки:

• черновая отделка – это минимум, позволяющий строению называться квартирой, в котором должны быть входная дверь, стеклопакеты на окнах, иногда межкомнатные перегородки, разводка систем отопления, водоснабжения и канализации, подвод электричества до распределительного щита, приборы учета воды и электроэнергии;

• предчистовая отделка: квартира подготовлена к чистовым отделочным работам, то есть выполнены чистовая стяжка на полу, оштукатурены и прошпаклеваны стены, укомплектованы системы отопления, водоснабжения и канализации, электроснабжения, точки подключения осветительных приборов, розеток и выключателей, есть входная дверь, остеклены окна;

• чистовая отделка «под ключ»: покупатель может привозить мебель и заселяться.

Отделки в квартирах со свободной планировкой нет, и перед подписанием акта приема-передачи достаточно убедиться в том, что основная комплектация соответствует прописанной в договоре.

Принимать новую квартиру с предчистовой отделкой следует лишь убедившись, что серьезные недостатки отсутствуют, а незначительные дефекты – в пределах допустимых норм, предписанных СНиП 3.04.01–87 (на сентябрь 2016 года).

В любом случае осмотр квартиры надо проводить в светлое время. (Возможно, в доме не окажется электрического освещения. Такое бывает при сдаче квартир свободной планировки). Коммуникации подключаются после сдачи в эксплуатацию дома, но не сразу и не все.

Отравляясь на приемочный осмотр, следует также взять с собой:

• пишущий предмет и бумагу;

• лазерный уровень;

• дальномер с дальностью до 50 м;

• водяной нивелир;

• индикатор фазы;

• фонарик и бытовой прибор для проверки розеток, если вы принимаете квартиру с ремонтом от застройщика;

• стремянку, лампочку, соединительный провод, если вы принимаете квартиру с ремонтом от застройщика;

• электроприбор для проверки достаточного напряжения;

• молоток;

• мультиметр.

Когда идет прием квартиры у застройщика, переписываются показания счетчиков электрических и водных. Не забудьте снять показания дня и ночи у электрического счетчика, если их нет – показания пикового времени (Т1, Т2, Т3). Здесь вам понадобится фонарик, поскольку цифры видны обычно плохо.

Будьте внимательны при получении паспортов на датчики воды: номера должны совпадать с вашими. Иногда застройщик не выдает паспорта на счетчики, как водные, так и электрические, объясняя это тем, что они находятся в обслуживании УК и переданы ей. Можно с этим согласиться. В самой квартире требуется проверить наличие всех инженерных коммуникаций, которые описаны выше, они есть в плане коммуникаций.

 

Прием квартиры с черновой отделкой

Входная дверь должна иметь замок, свободно открываться, не иметь зазоров и быть правильно установленной, даже если это временная дверь от застройщика, которую вы непременно поменяете. Поскольку в ваше отсутствие, если дверь легко открывается, все, что можно вынести из квартиры, будет вынесено. Даже если вам кажется, что она пустая. Вынести могут счетчики воды, оконные и балконные ручки, батареи. Обычно это делают ремонтники из других квартир, также пострадавшие от чьего-то воровства. Но «найти концы» в этом случае просто нереально.

Несущие конструкции, все стыки между плитами, о чем я писала выше, должны быть закрыты. Не должно быть сырости, протечек воды. Если они есть, надо искать причину.

Что касается потолка, то его высота проверяется лазерным дальномером. И при этом не должно быть трещин и зазоров между горизонтальными и вертикальными перекрытиями. Электрические кабели – на своих местах, никаких протечек, никакой ржавчины. Арматура не должна торчать: вся она должна быть удалена застройщиком.

Стены проверяются на отклонение по вертикали водным нивелиром, неровности согласно СНиП не должны быть более 1,5 см. Оценивается и кривизна стен. Здесь вам понадобится консультация специалиста, который оценит затраты на их выравнивание: сколько уйдет материала на штукатурку стен и объем работ. Если неровность больше 1,5 см, то привести стены к норме – обязанность застройщика.

 

Прием квартиры с предчистовой отделкой

Для качественной улучшенной штукатурки допустимы такие отклонения:

• по вертикали – неровности 2 мм на 1 м или до 10 мм по всей высоте стены, проверяются с помощью отвеса или рейки длиной 2 м;

• на поверхности стен и потолка недопустимы раковины, высолы, трещины, отслоения штукатурки, следы движения затирочного инструмента;

• для поверхностей плавного очертания допускается не больше двух неровностей на площади 4 кв. м до 3 мм в глубину либо в высоту.

Для стеновых и потолочных покрытий из сухой гипсовой штукатурки допускаются следующие отклонения:

• от вертикали – 1 мм на 1 м либо до 5 мм по высоте до потолка;

• для поверхности плавного очертания – не больше двух неровностей глубиной до 2 мм на площади 4 кв. м;

• для откосов, колонн, пилястр, лузг погрешность вертикали либо горизонтали не может превышать 1 мм на метр длины либо высоты;

• на стыках листов гипсокартона допустимы провесы до 1 мм и недопустимы трещины.

В зависимости от варианта будущего финишного напольного покрытия для бетонной стяжки допустимы следующие отклонения:

• под линолеум или ламинат допустимы неровности высотой или глубиной не более 2 мм;

• под керамическую плитку углубления или возвышения стяжки – до 6 мм;

• уклон пола по горизонтали допустим не более 2 процентов, но не более 50 мм независимо от площади помещения;

• на стыке стен и монолитной бетонной стяжки пола обязательно должны укладываться полосы звукоизоляционного материала.

Для потолков из монолитного бетона допустимы такие отклонения от плоскости:

• до 7,5 мм для длины 1 м и до 14,5 мм на длине до 3 м;

• толщина выступов и наплывов на поверхности допускается до 2 мм при диаметре до 10 мм.

Качество сцепления штукатурки с бетоном или кирпичной кладкой стен, а стяжки – с основанием пола проверяется постукиванием: глухой звук говорит о скрытых отслоениях и может служить основанием для внесения дефекта в протокол осмотра акта приема-передачи объекта.

Качественный монтаж окон предполагает, что:

• в местах примыкания оконной рамы к наружной стене дома поверх слоя монтажной пены должна быть закреплена специальная водонепроницаемая лента;

• все рамы и балконные двери легко и без усилий открываются, а при закрывании створки плотно прилегают к рамам;

• на стеклах, рамах, подоконниках нет дефектов: неровностей поверхности, царапин, трещин;

• все окна и двери наружного остекления укомплектованы качественной фурнитурой;

• все подоконники одной комнаты установлены на одном уровне и не препятствуют свободной теплопередаче от радиаторов.

Система отопления должна быть укомплектована регуляторами температуры и кранами Маевского для стравливания воздуха. При установке радиаторов должны быть соблюдены следующие размеры:

• расстояние от пола – не менее 60 мм;

• расстояние от подоконника – от 50 мм;

• расстояние от стены – не менее 25 мм.

Если проектом предусмотрена разводка систем отопления и электроснабжения в стяжке, требуйте у застройщика схему прокладки коммуникаций, которая понадобится при выполнении отделочных работ. Иначе существует высокая вероятность того, что коммуникации будут продырявлены.

При осмотре санузла необходимо проверить, проложена ли гидроизоляция, а также качество монтажа канализационного отвода, труб горячего и холодного водоснабжения.

Уровень пола проверяется нивелиром. Проверьте наличие теплоизоляционной мембраны под стяжкой. Цементно-песчаная стяжка должна иметь твердую структуру, без дефектов и неровностей, плотно прилегать к полу.

Часто цементная стяжка крошится в районе труб отопления от тепловых перепадов. Если трещины меньше 0,4 мм, то беспокоиться не о чем. Если больше 0,4 мм, то это необходимо занести в акт.

 

Прием квартиры с отделкой «под ключ»

Существуют два варианта отделки «под ключ» в новостройках:

• когда вы заключаете договор, и ремонт делают по вашему дизайну «от» и «до»;

• застройщик делает ремонт от себя – это так и называется: ремонт «от застройщика».

Апартаменты с чистовой отделкой «под ключ» обычно сдаются в дорогих новостройках ценовой категории премиум и люкс. Но вопросы о том, как принимать квартиру такого плана, все равно возникают.

При заключении договора на отделку и разработку дизайнерского проекта интерьера оговариваются в подробностях все детали: отделочные материалы, цветовые решения, инженерное оборудование. Накануне подписания акта приема квартиры вам необходимо проверить, все ли условия договора выполнены и соответствует ли качество работ все тем же нормам СНиП.

Особое внимание следует уделить качеству укладки паркета, если это покрытие оговаривалось условиями договора, и поверхностей, облицованных керамической плиткой.

При проверке керамических покрытий двухметровой рейкой допускаются отклонения:

• от плоскости – до 4 мм;

• уступы между соседними плитками – до 1 мм.

Ширина межплиточных швов должна быть одинаковой по всей поверхности и не превышать 3–5 мм, обработана качественной затиркой соответствующего цвета. Прочность сцепления плиток с основанием пола или стен проверяется простукиванием. Тон звука по всей поверхности должен быть одинаковым.

Во втором случае обычно речь идет о новостройках классов эконом и стандарт. Материалы используются самые недорогие, никаких вариантов дизайна не существует, есть только один, который может различаться цветом обоев, например. В редких случаях вместо линолеума в комнатах стелют самый дешевый ламинат.

Использование недорогих материалов не снимает с застройщика обязательств провести ремонтные работы на добротном уровне, чтобы ничего не отваливалось, не сыпалось, чтобы все СНиПы были соблюдены.

Принимаем так же, как описано выше.

 

Как защитить свои права, если при приеме квартиры выявлен серьезный брак

Хотя закон сохраняет за дольщиком право не подписывать акт приема-передачи квартиры низкого качества, большинство покупателей этот документ все же подписывают в надежде самостоятельно решить проблему.

С одной стороны, за долгие месяцы строительства дома цены на жилье растут, и суммы компенсации может не хватить на покупку другой квартиры.

С другой – люди опасаются, что нерадивый застройщик не сумеет качественно устранить допущенный брак либо намеренно не будет спешить с ремонтом до истечения гарантийного срока.

Полезно знать, что на квартиру, подпадающую под действие 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…», дается пятилетняя гарантия, распространяющаяся в том числе и на внутренние отделочные работы. В договоре долевого участия этот пункт обязательно прописывается.

На дома, не подпадающие под действие этого нового закона, гарантийный срок редко превышает два года, но застройщики часто и его стараются не прописывать в договорах.

Будьте внимательны при заключении договора!

Обнаружив недостатки, подробно изложите их в листе осмотра и, оставив себе копию, направьте документ застройщику почтовым отправлением с уведомлением. В течение 45 дней он должен устранить брак за свой счет либо возместить затраты на ремонт, если вы сделали его сами.

Если покупатель отказывается от квартиры, и застройщик этот отказ принимает, то он обязан в 45-дневный срок вернуть деньги в полном объеме.

Если скрытый строительный брак обнаруживается в процессе эксплуатации квартиры, когда акт приема давно подписан, тоже не стоит отчаиваться.

Обращайтесь к застройщику с заявлением о выявленных недостатках, и в течение действия гарантийного срока он обязан их устранить либо компенсировать затраты на устранение брака.

При бездействии застройщика немедленно обращайтесь в суд.

Выбирая застройщика, постарайтесь пообщаться с жильцами уже построенных им домов, и тогда вероятность судебного решения проблем просто сведется к нулю.

 

Инфраструктура реальная: есть ли она у новостроек

Реальная инфраструктура – это то, что будет окружать новостройку после ввода ее в эксплуатацию.

Сейчас застройщика обязывают сдавать объекты с обустроенными дворами, детскими и спортивными площадками, а если это крупный ЖК, то и с детским садиком. Некоторые щепетильные застройщики строят даже сверх того – школы. Иногда с интересными учебными программами, отличающимися от обычных, тем самым создавая дополнительное привлекательное условие для покупки.

В обязанность застройщика входит обеспечить подъезд к ЖК – часть дороги, которая будет вести к какой-то активной транспортной артерии, магистрали или на дорогу к ней. Большой плюс застройщику, если такой подъезд не один.

Одним словом, создается транспортная доступность этого жилищного комплекса. Кроме того, в шаговой доступности должна быть остановка общественного транспорта, желательно не одна. Это общее опасение, что новостройки возводятся всегда на отшибе, на окраине, и добираться до них будет очень трудно. Так случается далеко не всегда, а только тогда, когда речь идет о проектах комплексного освоения территории.

Конечно, есть новые районы, которые заново формируются и осваиваются, как территория Новой Москвы, например. До сих пор в какие-то определенные микрорайоны, ближайшие к Москве (5–7 км), установлено всего по одному маршруту. Да, это очереди, теснота. Но это всего лишь этап. По мере заселения этих микрорайонов число маршрутов обязательно увеличивается.

Что касается Новой Москвы, то есть утвержденный план ее транспортного развития и ассимилирования к московской сети. Запланированы и станции метро, которые соединят этот огромный по территории район Московской области, сейчас уже Москвы, со старой, если можно так сказать, Москвой. И это не за горами. В течение ближайших двух-трех лет, хотя сроки могут быть и изменены.

Какое-то время люди, купившие квартиру в таком микрорайоне и пользующиеся общественным транспортом, будут испытывать неудобства. Но у каждого минуса есть плюс. Может, это подвигнет человека купить машину и сесть за руль? На своем автомобиле вы сами прокладываете маршрут и выбираете оптимальное время для поездок. Да, это может быть не очень удобно, да, может быть, придется выезжать заранее, но, согласитесь, идеальных условий не бывает.

Если транспортная доступность является для вас приоритетной, то такая квартира вам просто не подойдет. Нужно рассмотреть другие варианты. Всегда при выборе новостройки я пишу список своих запросов к объекту, который ищу. И напротив каждого ставлю приоритет. Побеждают первые!

Запросы могут быть такие:

• красивый вид из окна;

• транспортная доступность (например, 15 минут до ближайшего метро пешком);

• чтобы окна квартиры выходили на разные стороны;

• оригинальное оформление входной группы дома;

• наличие парка или леса в 15 минутах ходьбы от дома;

• чтобы школа была в 10 минутах ходьбы от дома;

• максимум три дома в ЖК;

• достаточно места для парковки;

• продуктовый магазин и салон красоты в пяти минутах ходьбы от дома;

• чтобы в квартире можно было сделать раздельный санузел.

Список можно бесконечно продолжать. Я написала эти пункты для примера. У вас будут свои пункты и свои приоритеты.

Вы выбираете квартиру по запросам, которые удовлетворяют максимальное число приоритетов. И не надо себя обманывать и уговаривать, что стерпится – слюбится. Выбирайте из того, что для вас важнее всего.

Все остальные пункты вы просто проверяете на наличие, те, которые значатся в вашем списке, но имеют минимальный приоритет. Чтобы ваша жизнь в новой квартире была комфортной, чтобы клиентам было удобно, если она предназначена для аренды, чтобы ничто не омрачало вашу покупку.

Если в вашем списке есть фитнес-клуб, поликлиника, СПА-центр, площадка для выгула собак, концертный зал, магазины специфического питания, действующий храм – пусть все это будет и создает вам прекрасное настроение, удобство и экономит ваше время.

Вы заранее должны посмотреть, есть ли все это рядом с выбранной вами новостройкой, потому что если вы или ваши клиенты придают этим объектам большое значение, то их отсутствие вы или они точно заметите и почувствуете неудобство и дискомфорт. Это должен быть вопрос, который легко для вас решаем. То есть, выйдя из дома, вы прошли 100 м и достигли того объекта, который вам нужен.

Застройщиков не обязывают строить школы, в отличие от детских садиков. Но некоторые щепетильные застройщики идут на это, строят школу в ЖК, если он огорожен и изолирован, или рядом с ЖК. Это привлекает клиентов и выстраивает позитивные отношения с администрацией города или района.

Обособленные ЖК, организованные, как закрытые поселки, в Новой Москве, например, обязательно имеют воспитательные и образовательные учреждения на своей территории. Это активно рекламируется покупателям квартир и таунхаусов, как и то, что территория поселка представляет собой оазис благополучия с самодостаточной инфраструктурой, огорожена и охраняется день и ночь.

Часто бывает, что в таких поселках открывается не обычная общеобразовательная школа, а какая-то специализированная: языковая, лицей или гимназия, школа с углубленным изучением искусств, со спортивным уклоном, как в Новогорске, например. Новогорск уже строился с установкой, что там будут воспитываться дети-спортсмены, им будет дано хорошее образование в плане языков, искусств, наук, физической подготовки. С ними будут работать известные спортсмены.

Сам этот городок уже имеет идею, которая активно продвигается, – сделай из ребенка спортсмена! Или хотя бы попробуй. А мы создадим все условия.

Итак, инфраструктура новостройки может быть минимальной (обустройство двора, детская площадка), а может возводиться в бренд, нести высокую или оригинальную идею:

• двор без машин;

• ЖК как арт-объект;

• европейское образование в отдельно взятом московском поселке;

• воспитание новых олимпийцев.

Выбирая сейчас новостройку, вы можете не только купить квартиру, но и определить профессиональное будущее своих детей! Или предложить это своим клиентам, поскольку не каждая семья, воспитывающая маленького спортсмена, может приобрести квартиру в Новогорске, например. А снять сможет.

Понятно, что за все придется платить: вы должны учесть в своем бюджете расходы на ваше обслуживание на территории ЖК, закрытого поселка.

 

Какие существуют варианты разработки дизайн-проектов

Мы с вами рассмотрим виды и составляющие дизайн-проектов. Перед тем как осуществлять ремонт, капитальный ремонт, вы должны разработать проект этого преобразования. Или сами, или обратившись к специалисту. Мы говорим о ремонте в новостройке со свободной планировкой, это значит, он будет делаться, как говорится, с нуля.

Лучше заранее (еще до покупки квартиры) продумать ее внутренний облик и разработать дизайн-проект. Или, по крайней мере, задуматься, в каком стиле вы хотите, чтобы все было обустроено в квартире, из чего это будет состоять, определить каждой вещи свое место. Лучше рассчитать, какие материалы вы будете использовать, на какую мебель стоит обратить внимание. Идти от крупных блоков к более мелким деталям.

Самое главное – определить функциональность каждой вещи до того, как вы приступили к ремонту. В дизайне интерьеров есть свои определенные правила. Существуют несколько вариантов дизайн-проектов.

Первый – это полный дизайн-проект.

В его состав входят:

• полный обмерный чертеж объекта;

• планы возводимых перегородок здания;

• планы демонтажа перегородок;

• планы расстановки мебели;

• планы расстановки бытовой и электронной техники;

• планы расположения осветительных приборов;

• общий план электрики (расположение розеток и выключателей с указанием привязанных к ним электрических приборов);

• план оформления потолка с указанием используемых материалов и разных сечений;

• план оформления пола с указанием цвета, формы, рисунка;

• полная развертка стен с указанием точных размеров, типа отделки и цветовой гаммы;

• план расположения сантехнических приборов и оборудования;

• разрез и развертка каждой из стен с указанием декоративных элементов (количество чертежей должно равняться количеству стен в доме);

• план расположения дверей с указанием размеров дверных проемов;

• обязательно чертежи каждого из заказных изделий, если таковые имеются;

• спецификация оборудования для освещения.

Все ведомости и рекомендации по отделочным материалам для каждого из элементов интерьера, изображения всех элементов интерьера комнаты или всей квартиры должны быть выполнены в программах 3D-моделирования. Эскизы основных интерьеров также входят сюда.

Если есть 3D-изображения всех элементов интерьера комнаты или квартиры, то хватит и их, эскизы в этом случае не нужны, так как они будут повторять друг друга. В полный дизайн-проект входит еще консультация по мебели и другим крупным или мелким предметам интерьера.

Второй вариант разработки дизайн-проекта называется эскизным.

В эскизный дизайн-проект входят:

• обмерный чертеж;

• простой план несущих и демонтируемых стен и перегородок для перепланировок в будущем;

• план расстановки мебели и прочей бытовой техники, других элементов интерьера.

Он выполняется на бумаге или на компьютере, но обязательно в цвете, даются варианты планировок комнат или функциональных зон.

Следующий вариант разработки дизайн-проекта – базовый дизайн-проект.

Он состоит:

• из обмерного чертежа;

• трех-пяти вариантов решений планировки;

• планов потолка и пола;

• плана размещения сантехнических приборов;

• плана расстановки мебели, электронной бытовой техники;

• плана электрики и освещения, иногда только освещения – такое тоже допустимо;

• рекомендации по выбору мебели, сантехники, бытовой техники;

• консультации по выбору строительных и отделочных материалов.

Есть еще такой отдельный способ разработки дизайн-проекта, как декорирование.

Декорирование производится после выполнения базовых ремонтно-отделочных работ.

Заключается оно в разработке и оформлении декоративных элементов интерьера.

Это:

• настенная графика – рисунки и картины;

• комнатные аксессуары;

• осветительные приборы – светильники и люстры;

• столовые приборы;

• скатерти;

• посуда повседневная и праздничная;

• текстильные элементы – шторы, постельное белье, покрывала, ковры;

• подбор скульптур и символических элементов интерьера. И еще один, пятый вариант разработки дизайн-проекта. Он называется «Авторский надзор» и, в общем, является дополнительной частью дизайн-проекта. Он может включать в себя следующие пункты:

• согласование уже разработанного дизайн-проекта, контроль за его выполнением;

• внесение в планы и чертежи дизайн-проекта некоторых изменений, которые необходимы из-за проблем, возникающих в связи с реализацией разработанного проекта;

• составление отчетности по достоверности и оптимальности разработанного дизайн-проекта.

Многие из вас, уверена, в глубине души дизайнеры. Дизайнеры в нас дремлют. Вы видите себя так и предполагаете, что можете самостоятельно придумать дизайн квартиры, провести ремонт, создать внутреннюю обстановку, продумать все до мелочей. Часто это действительно так, потому что никто лучше самого человека не знает так хорошо, что ему нужно конкретно в этом помещении, конкретно в этой квартире.

Вы можете заказать дизайнеру, конечно, любой вариант проекта. Но, к сожалению (к сожалению!), очень часто бывает, что дизайнеры не понимают, чего хочет заказчик и выполняют совершенно, мягко говоря, другую работу. Воплощают в жизнь не мечты заказчика, а свои, свое представление о том, как все должно быть в квартире.

И при этом взаимопонимание между дизайнером и заказчиком отсутствует. Оно не устанавливается ни в начале, ни в середине, ни к концу ремонта.

Здесь нужно решить для себя: будете ли вы хотя бы пытаться сделать свой собственный дизайн-проект? Или даже не попробуете это сделать? Тогда вы ищете дизайнера, с которым находите общий язык, и он вам делает именно то, что вы хотите для конкретного жилища.

Сначала вы отвечаете, прежде всего, себе на многие вопросы: где у вас будет стоять холодильник, где будет располагаться кухня, где санузел и почему именно на этом месте; где вы хотите гостиную, где столовую и спальню.

И только после этого вы обращаетесь к дизайнеру, потому что дизайнер будет в смятении, если ему придется рисовать то, в чем вы сами еще не определились, и дальше последуют очень неприятные вещи – исправления и изменения.

Когда вы по десять раз меняете расположение кухни, в санузле переставляете с места на место ванну, раковину и унитаз, стиральную машину, это отнимает у вас много сил, а дизайнер за переделку еще и деньги с вас будет брать каждый раз.

И второй вариант. Вы понимаете, что, в принципе, можете сами все это сделать, просто вам нужна дополнительная информация.

Нужно немножко подучиться, может быть, просто получить консультацию. И, соответственно, дизайнер вам не нужен.

Есть еще вариант – вы ищете похожий на ваши мечты дизайн-проект. Он может быть выложен в Интернете и не являться авторским с наложением авторского права. Вы видите какой-то рисунок, который кто-то там предложил, нарисовал когда-то, и вам он нравится, вы считаете, что он подходит конкретно для вашей квартиры.

Вы начинаете его дорабатывать, что-то добавляете, исправляете, изменяете и таким образом создаете абсолютно свое, материализуете полностью свое видение, реализуете свой план, воплощаете свою мечту.

 

Как выбрать грамотного дизайнера

Я сама себе дизайнер. И мне это очень нравится. Это экономит средства на ремонт конкретной квартиры, а также исключает наличие мальчика или девочки для битья, на которых вы направите все свое негодование по поводу того, что унитаз в ванной комнате стоит в другом месте, трубы проведены не так, у стен угол заворачивает не в ту сторону, и так, списком, без конца.

Поэтому первый путь – обойтись без дизайнера.

Что, совсем без дизайн-проекта? Нет. Когда я говорю, что можно обойтись без дизайнера, то это именно без дизайнера, а не без дизайн-проекта. Он обязателен. Он отражает ваше видение нового пространства, в которое вы хотите чудесным образом преобразовать серый мешок новостройки со свободной планировкой. Он – ваша путеводная звезда и ориентир в ночи!

Его вам может разработать дизайнер, а можете сделать его сами, если умеете. Я часто пользуюсь дизайн-проектами, которые выложены в открытом доступе в Интернете. Их сделали, но не довели до конца, или они выложены просто как пример работ. Совершенно не обязательно повторять все один в один: часто эти проекты опираются на дорогие дизайнерские вещи, мебель индивидуального изготовления. Можно взять идею, переработать под свою квартиру.

Если возьмете такой проект и приспособите к своему жилищу, то получите тот результат, который хотите. Вы можете заменить некоторые предметы, объекты в этом дизайн-проекте, материалы, можете взять просто канву, цветовую гамму, именно идею, и переделать эту картинку под себя.

Если последний вариант вас тоже не устраивает, и вам необходим человек, который что-то подскажет, что-то сделает за вас, есть еще два варианта.

• Получить консультацию дизайнера, пригласив его в дом. Он вам подсказывает, как ваша идея может быть реально воплощена. Вы предлагаете – дизайнер оценивает, насколько затратно по времени и по финансам вам обойдется ваша идея. Хочется вам посередине гостиной поставить ванну – специалист подскажет, возможно ли в принципе реализовать сей смелый запрос. Есть конструктивные решения, которые вам хочется воплотить, но вы не знаете, как это сделать технически. Дизайнер подскажет, чего это будет стоить.

• Пригласить специалиста на полноценную разработку и руководство дизайн-проектом в вашей квартире. Вы будете платить ему деньги, очень даже не маленькие, и спросите с него за все то, что будет происходить в вашей квартире во время ремонта. Дизайнер контролирует: правильно ли реализуется дизайн-проект на уровне конкретных этапов ремонтных работ.

Как проверить такого дизайнера?

Во-первых, посмотреть его реальные работы. В каком стиле он привык работать, с какими материалами? С какими производителями сантехники, мебели, освещения?

Вы не должны полностью доверяться дизайнеру в решении вопросов обустройства квартиры. Это только в «Идеальном ремонте» все идеально и все довольны.

Многое остается за кадром. И, безусловно, обсуждается гораздо больше моментов, чем показывается нам в передаче.

Во-вторых, перед тем как вы наймете дизайнера, устройте ему проверку на коммуникабельность и адекватность восприятия информации. Как? Очень просто.

Вы делаете рисунок того, что вам хочется видеть в квартире, где что расположить, как спланировать комнаты, расположить мебель, сантехнику, бытовую технику, и отдаете ему с заданием сделать вам на компьютере дизайн-проект уже с размерами, правильными пропорциями, в виде плана или 3D-модель. Эту работу часто делают бесплатно либо за небольшие деньги.

И если дизайнер делает то, что вы нарисовали, именно ТО, ЧТО ВЫ НАРИСОВАЛИ, конкретно переносит ваш рисунок на компьютер с теми же размерами, точно отражая ваши запросы и желания, если он это делает один к одному, то вы можете дальше работать с этим человеком, скорее всего, вы найдете общий язык.

Если же он начинает доделывать, домысливать за вас, что-то уже на этом этапе предлагать свое, менять местами элементы, розетки, например, стены иначе планировать, вносить свое видение, вы, скорее всего, с этим человеком не сработаетесь, у вас постоянно будут какие-то разногласия, непонимание.

Потому что если вы нарисовали, и вы этого хотите, дизайнер должен с уважением отнестись к вашим запросам, перенести все, как вы сказали, в проект, а потом уже предлагать свои решения и изменения.

Первый ваш запрос должен быть выполнен. Это говорит о том, что дизайнер слышит вас, уважает ваше мнение и хочет с вами работать.

В этот момент как раз его предложения НЕУМЕСТНЫ! И это один из самых главных критериев в определении грамотного дизайнера, с которым вы сработаетесь.

В-третьих, хорошо бы получить отзывы клиентов выбранного вами дизайнера, рекомендации ваших знакомых, если вам его советуют.

И даже если выполнены все эти пункты, нет совершенно никаких гарантий, что работа с этим человеком будет гладкой, удобной и продуктивной. Этим вы просто уменьшаете вероятность проблем.

 

Как правильно рассчитать ремонт

Что берется за основу расчета? Почему существуют разные принципы расчета ремонта?

В основу такого расчета закладываются:

• временной фактор;

• метраж;

• виды работ.

Часто в договоре указываются все эти пункты. Но в любом случае, как бы тщательно вы ни считали, вы все равно потратите больше.

Даже самые опытные инвесторы, самые продвинутые в этой деятельности люди, которые отремонтировали не одну квартиру и по праву считают себя профессионалами, не могут сделать идеальную смету по ремонту. Это практически невозможно!

Даже учитывая каждый рубль, зная, сколько стоят материалы и виды ремонтных работ, всегда существует погрешность.

Однако ее можно и нужно уменьшить.

Как можно произвести расчеты ремонтных работ? Заложите в их основу стоимость квадратного метра ремонтируемой площади. Она имеет фиксированное значение в каждом регионе и в конкретном городе. Тем более если это новостройка.

Так производятся расчеты, если за дело берется бригада мастеров, каждый из которых, по идее, должен специализироваться на одном или двух видах работ. Есть принятая в конкретном регионе или городе стоимость ремонта квадратного метра в новостройке. Отсюда и «танцуем».

Кто-то из мастеров специализируется на электромонтажных работах, кто-то – на сантехнических, кто-то – на отделочных. Избегайте мастеров-универсалов: все умею, значит, ничего хорошо. Опыт показывает, что мастер может освоить хорошо один-два вида работ.

Если мастер и плитку кладет, и штукатурит, и электрику делает, то в чем-то точно он будет слаб. И этот его непрофессионализм скажется на качестве работ. А если это электромонтажные работы, то может подвергнуть вашу жизнь и здоровье опасности.

Не «ведитесь» на услуги, которые вам предлагают по цене ниже или существенно ниже стоимости, негласно принятой в конкретном регионе. От таких горе-мастеров потом проблем не оберешься! Можно месяцами исправлять то, что они нагородили за недели.

Расчет может производиться по видам работ. В этом случае учитываются:

• общая площадь квартиры;

• высота потолков;

• количество дверей;

• количество розеток;

• количество выключателей;

• количество TV-розеток;

• количество интернет-розеток;

• количество точек подключения воды;

• количество светильников;

• необходимость выравнивания пола;

• необходимость выравнивания стен.

Расчет делается с учетом тех функционально выделенных зон квартиры, видов работ, которые отличаются друг от друга.

Отдельно считаются полы, стены, потолки в разных помещениях. У полов могут быть такие варианты работ по материалу отделки:

• паркетная доска;

• ламинат премиум;

• ламинат люкс;

• ламинат стандарт;

• линолеум премиум;

• линолеум люкс;

• линолеум стандарт;

• керамическая плитка премиум;

• керамическая плитка люкс.

К стенам относятся такие варианты работ по материалу отделки, как текстурная штукатурка, обои (шелкография), обои (виниловые), обои (бумажные), керамическая плитка премиум, керамическая плитка люкс.

Это классический перечень материалов. Сейчас существуют целые группы инновационных отделочных материалов, применяемых обычно в классах премиум и люкс. Я не буду здесь на этом подробно останавливаться. При желании и необходимости эта информация к вам придет. Все в свое время.

Стоимость отделочных работ потолка тоже считается по виду материала. Это могут быть:

• потолок реечный;

• потолок натяжной;

• потолок ГКЛ;

• краска премиум;

• краска люкс,

• краска стандарт.

Помимо конкретных видов работ оговариваются сроки их выполнения. Они прописываются в договоре, если он заключается. Штрафы и неустойки в случае его нарушения также отражаются в договоре. Не факт, что вы сможете их взыскать, но прописать необходимо, внимательно следя за тем, чтобы суммы были реальные, а не «игрушечные».

Например, штрафные санкции в размере 0,1 процента от стоимости незаконченных работ, но не более 5 процентов от сметной стоимости договора – это смешная неустойка. А вот штрафные санкции по закону «О защите прав потребителей» – это уже вполне жизненно. Хорошо, если вы будете знать, что договор подряда регулируется нормами гл. 37 ГК РФ.

Практика показала неоспоримое преимущество другого способа, отличающегося от вышеописанного. Это когда договор заключается с бригадой ремонтников, мастеров соответствующего профиля, которые приглашаются для выполнения конкретных видов работ. Подчеркиваю, конкретных специалистов на конкретные работы.

Нужно сделать стяжку – приходят мастера и делают это. Нужно возвести стены – вызываете специалиста по кладке, который гарантированно выложит вам ровные стены. Лучше работать с мастерами, которые приходят по рекомендации. Если сомневаетесь, съездите на его прежние объекты и посмотрите, как он выполняет работу, за которую хочет взять с вас деньги.

Существует иллюзия, что вы можете пригласить специалиста-прораба, и он вам все организует. Таких людей, на которых можно положиться, очень мало. Либо вам сделают не то, что вы хотели, либо своруют материалы или деньги, или сроки затянут нереально.

Берите все в свои руки, если вы хотите вписаться в ту сумму, которая у вас выделена на ремонт.

Берите все в свои руки, если хотите закончить ремонт в те сроки, которые обозначены, и получить в итоге реализацию того дизайн-проекта, который вы придумали.

И тогда материалы не украдут, не придется переделывать по пять раз какой-то вид работы, ведь может получиться так, что переделать будет очень сложно и затратно. Например, если выявить неправильно сделанные электромонтажные работы на этапе предчистовой отделки, то придется штробить уже готовые под обои или покраску стены, потом штукатурить штробы, шпаклевать, затирать снова (а это пыльные работы, которые вы уже закончили). И придется снова убирать. Это заставляет нервничать и терять время.

Таким образом, есть, на мой взгляд, два варианта организации ремонта.

Первый – вы заключаете договор с какой-то фирмой, ремонтной организацией, и доверяете ей произвести ремонт вашей квартиры. При этом нужно не расслабляться и проверять качество сделанных работ постоянно, а не только от этапа к этапу. Таких надежных фирм я знаю единицы. Это конкретные бригады, которые реально выполняют работу, ту, которую обещают выполнить в срок и с надлежащим качеством.

Второй – вы нанимаете мастеров на конкретные виды работ.

Прикинуть примерную стоимость ремонта можно так:

• стоимость квадратного метра – это работа мастеров;

• столько же придется потратить на материалы;

• оснащение квартиры (мебель, сантехника, бытовая техника, сплит-системы, вентиляторы, свет);

• декор (шторы, карнизы, картины, зеркала);

• комфорт (посуда, приборы, постельное белье, полотенца).

Все это нужно заложить в бюджет, поскольку квартира новая, все понадобится сразу. Рассчитывайте расходы!

Проверить, правильно ли с вас хотят взять плату за ремонт всей квартиры, считая стоимость квадратного метра, можно так: вы составляете смету всех работ, которые нужно произвести в квартире, и сопоставляете с суммой, которую запрашивает бригада. Если они примерно равны, значит, бригаде можно доверять. Хотя я настаиваю на том, что метод приглашения мастеров на конкретные виды работ лучше.

Заранее посчитайте, какая сумма уйдет у вас на стройматериалы и отделку. Это бездонная бочка! Цены колеблются, и легко не вписаться в бюджет. Например, вы подбираете обои по такой-то цене, а пришли в магазин и поняли, что нужны другие, а они дороже в полтора раза.

Или вы выбрали обои заранее, но покупать не стали, ожидая начала отделочных работ. Вдруг обнаружились ошибки ремонта и на их устранение ушло еще недели три. Пришли за обоями через месяц, а они подорожали на 20 процентов. И так на каждом шагу. Необходимо провести эту кропотливую работу заранее, тогда с большей вероятностью вы потратите именно ту сумму, которую планируете, а не большую на 20, 30, а то и на все 100 процентов.

 

Как найти бригаду ремонтников

Постепенно, с опытом ремонта новостроек и вторичного жилья я пришла к выводу, что нанимать бригаду мастеров невыгодно и чревато потерями и простоями. Даже если вы заключили договор. Кстати, каждый раз, когда мне хочется назвать рабочих-ремонтников мастерами, я задумываюсь, и пальцы зависают над клавиатурой. Некоторых так назвать просто ни язык не поворачивается, ни рука не поднимается. Бригада ремонтников – это обуза. Это непредвиденные последствия работ, которые осуществляются в квартире. Поэтому я приглашаю профессионально проверенных людей, рекомендованных мне кем-то, на выполнение конкретных работ, которые они точно сделают хорошо.

Необходимо включаться в процесс ремонта лично и контролировать каждый этап. Мое глубокое убеждение: нельзя делегировать ремонт, нельзя полагаться на добросовестность дизайнеров, прорабов, кураторов, рабочих и их компетентность!

Если вы хотите обойтись без сюрпризов прокладки электропроводки без заземления, например, – возьмите все в свои руки и проверяйте все. Иногда рабочие просто что-то могут сделать как проще им, а не как надо вам.

К сожалению, это распространенная практика: они будут либо больше брать денег на материалы, либо заменят их на более дешевые; либо скрытые работы будут делать некачественно, либо сроки затягивать. Поэтому я приглашаю узких специалистов.

Вы должны сами видеть, что стены штукатурят по маякам, видеть, как они выставлены, проверить, какой штукатуркой это будет делаться – той, что вы заказали или той, которую притащил прораб с другого своего объекта, которая в 1,5 раза дешевле и качество ее хуже. А потом, после завершения этих работ, доказать что-то уже очень сложно.

Есть важный момент: надо обязательно включаться в сам процесс ремонта и доводить его до конца. Чем активнее вы включитесь в него, чем тщательнее проконтролируете каждый этап, тем быстрее он закончится, примерно с теми затратами, которые вы и планировали (точь-в-точь невозможно!), без каких-либо грубых нарушений, на исправление которых придется тратить потом дополнительные средства и время.

Делегирование ответственности может стоить вам затянутого на несколько месяцев ремонта, переделок на круглые суммы, нервотрепки и неприятных разочарований в людях, на которых вы понадеялись, а они не оправдали ваши надежды и подвели. Поэтому использовать доверительное управление в вопросах ремонта надо крайне осмотрительно, просчитав все варианты и не слишком полагаясь на ответственность и добросовестность людей.

Даже если вы уже знаете мастеров, которых хотите пригласить, видели их работу, лично знакомы, все равно есть моменты, которые вас в них не устраивают.

Скажу о себе: у меня есть знакомые мастера в Москве, классные, высокопрофессиональные. Они делают свои работу на «отлично», но любят сами закупать материалы, берут оплату выше рыночной и самостоятельно решают вопросы, по которым, я считаю, надо советоваться. Это мне не нравится!

Поэтому, когда мне нужно сделать ремонт, я их рассматриваю не в первую очередь.

Даже если вам рекомендуют бригаду или отдельных мастеров, обязательно посмотрите их предыдущие работы, лучше даже не работы, а их в работе. Фото я тоже не очень доверяю. Самое важное – посмотреть, как человек работает, как организует свое рабочее место, сколько оставляет за собой мусора, как убирает за собой. Это все не праздные вопросы, поскольку убирать придется вам, и мусор вывозить – тоже вам, и за это берут приличные деньги.

Не бойтесь тратить на это время, не верьте на слово мастеру – вам никто не скажет, что чего-то не умеет. Человек говорит: «Я умею!», а вы ему: «Покажи! Покажи, что ты умеешь и как!». Здесь нужно проявлять жесткость и сохранять дистанцию, мне их часто не хватало, и я потом за это расплачивалась. Никакое панибратство, заискивание, попытки подружиться к хорошему ремонту не приводят. За редчайшим исключением.

Хорошие доверительные отношения вас не застрахуют от того, что в самый неподходящий момент человек развернется к вам спиной и просто уйдет. Ничего не объясняя. Еще и с авансом. Такова психология ремонтников. Почему так? Может, кто-то изучит этот феномен когда-нибудь. А я просто делаю выводы.

Вот почему я советую вам проявлять жесткость на первом этапе, когда вы нанимаете людей на конкретные работы. И я не считаю целесообразным нанимать целые бригады ремонтников. Может быть еще такой вариант: вы нанимаете двоих ведущих мастеров на основные виды работ, а они приглашают уже проверенных ими специалистов на другие. При этом вы видите блестящее качество, скорость выполнения… и все равно все контролируете.

Это тоже вариант подходящий.

 

Как проконтролировать подрядчиков в ходе ремонта

У многих собственников, начинающих ремонт в новостройке, возникает этот вопрос, и они задают его мне. На что я могу ответить одно: только лично! Если вас уверяют, что контроль не нужен, что нашли чудесных ответственных мастеров, прораба, который – сама совесть, честного дизайнера, – не верьте, это сказки венского леса. Таких нет! Любой человек, который кажется вам ответственным, честным, и вы испытываете к нему доверие, в какой-то момент может попасть в ситуацию, когда ему будет выгоднее не только финансово, но и морально чего-то вам не сказать, умолчать о чем-то, не сказать правду, истинную причину ведения ремонта таким образом, который вас не устраивает.

В новостройке вы закладываете основы всех коммуникаций впервые! Это очень важный и ответственный момент. Электромонтажные работы – впервые, сантехнические – впервые, прокладка интернет-кабеля, антенны – впервые. И вы должны знать, где и что у вас располагается. И все должно быть сделано правильно.

Потому что, какая бы распрекрасная бригада ни была, они могут в один не прекрасный момент решить, что они на вас больше работать не хотят, и, не оставив вам никаких схем расположения электропроводки, сантехнических труб, просто исчезнут. Так бывает. И так бывает часто. Ремонтники, мастера привыкли к быстрым и ежедневным деньгам. У них нет ответственности офисных работников. В этой среде большая текучка.

Застраховаться от этого полностью невозможно, но повысить вероятность того, что вы не будете застигнуты врасплох, можно. Вы должны лично знать, где у вас какие коммуникации проходят, как осуществлен развод проводов, сантехнических труб. Таков мой принцип контроля. Для вашего спокойствия и пользы дела я на этом категорически настаиваю.

Как только вы отдаете свою зону ответственности другим людям, расслабляетесь, вам кажется, что они сделают то, что нужно, вас ждет разочарование. Ремонтники все равно какие-то вещи скрывают, что-то упускают. Это может быть что-то очень важное, как, например, разводка по квартире двужильных проводов вместо трехжильных, незнание правильной раскладки фановой трубы, технических правил сооружения каркаса для потолка из гипсокартона.

Скрывать и замалчивать могут до такой степени, что вы можете попасть в очень неприятную ситуацию, угрожающую жизни и здоровью. Легче предотвратить ошибку, чем ее исправлять.

Если вы все-таки решили функцию контроля с себя снять и кому-то поручить, то это должен быть человек с рекомендациями и, желательно, не одной. Вы должны знать, что вот у этих людей он контролировал ремонт, и у них все хорошо, они живут в квартире. И вот у этих тоже, и они спят спокойно ночью, не боясь, что прорвет трубу или замкнет электричество.

И все же лучше, если такие работы, как штробление, укладка кабеля, разводка труб, будут проделаны в вашем присутствии.

Обращайте внимание на каждый этап производимых работ. Это очень важно, поскольку это первый ремонт квартиры, и от того, как вы заложите коммуникации, как сделаете потолок, стяжку пола, зависит уровень комфорта, качество и безопасность вашей жизни в этой квартире или жизни ваших гостей.

В любом случае сначала вы обсуждаете, как будут сделаны работы. Важно, чтобы ремонтники вам проговорили и показали, как будут делать. Можно это записать на видео, чтобы потом не было разночтений. После этого проверьте результат. И так каждый этап. Только тогда вы получите ремонт качественный, в срок, за те деньги, которые вами на это выделены.

 

На чем можно сэкономить во время ремонта, а на чем – категорически нет

Возьмем квартиру со свободной планировкой, без газа, с полностью электрическим снабжением. В ней есть только стены, несущие и нет, потолочные плиты, окна, балконный блок, может быть, балкон, дверь от застройщика, обычно чисто символическая, счетчики воды, вывод канализации и водопроводных труб, приведенный кабель от этажного щитка, отопление, антенна. И все!

Итак, на чем НЕЛЬЗЯ экономить при ремонте новостройки?

На расходных материалах, которые трудно и долго менять. Например, сантехнические трубы и переходники к ним, которые еще и замуровываются в стену, их лучше покупать самого высокого качества. Поскольку доступ к ним будет закрыт и при возникновении аварийной ситуации вам придется приложить много усилий, чтобы организовать к ним хотя бы доступ. В качестве этих изделий вы должны быть уверены.

При осуществлении электромонтажных работ вы берете трехфазный кабель высокого качества, потому что вы закладываете основы электрики, которая должна служить не один год вам и вашим гостям, если вы планируете сдавать квартиру в аренду. Нагрузки будут большие. Это только повышает ответственность за качество электромонтажных работ, потому что с электричеством шутки плохи.

Когда вы собираете электрический щиток – на этом нельзя экономить. Ни на мастере, который будет делать эту работу (это должен быть сертифицированный электрик, а не Вася из деревни Горелки, у которого есть опыт устройства щитка в своей квартире), ни на составных элементах самого щитка! Не надо покупать дешевое! Потому что это надолго, это основа вашей безопасности, комфорта и уюта. Стены и потолок должны быть сделаны фундаментально – штукатурка по маякам, шпаклевка, покраска или обои. Эти материалы должны быть отличного или хорошего качества. Этим вы закладываете фундамент вашего нового жилья, формируете его растущую стоимость на годы вперед. Именно в этот момент, когда вы начинаете ремонтировать квартиру. На обоях можно сэкономить, потому что их легко переклеить.

Сейчас очень распространена механическая стяжка пола. Некоторые делают ее вручную. Она немного более трудоемка. Зато можно отследить, какие материалы, в каком количестве, правильно ли по технологии закладываются в стяжку, какой песок, какой керамзит, сделана ли гидроизоляция и как.

Вы возводите стены, если это свободная планировка. Они должны быть из достаточно прочного материала и достаточной ширины для того, чтобы мучительно не размышлять потом, можете ли вы без последствий повесить на них шкафчик с посудой или книгами.

Что касается потолка: многие делают либо натяжной потолок, либо из ГКЛ. Эти потолки предохраняют вас от небольших неприятностей со стороны верхних соседей, если, например, просочилась влага между потолочными плитами.

Возведение потолка из ГКЛ целиком – очень кропотливая работа, требующая мастерства, соблюдения технологии и высококачественных материалов. Особенно это касается профилей и направляющих. Поэтому можно просто оставить тот потолок, который есть, и дополнить его небольшими вставками из гипсокартона или натяжного потолка.

Кладка плитки относится к трудным и затратным работам, неизбежно связанным со строительной грязью и пылью. Следовательно, на плитке не экономим.

Плитка в туалете и ванной, если они разделены, должна быть обязательно разных цветов, разных стилей и не дешевой, потому что дешевая плитка, даже очень профессионально положенная, снижает стоимость квартиры, дешевит весь объект, резко переводя его в разряд эконом и стандарт. С ней трудно работать, она подвержена большим загрязнениям и труднее отмывается. Она резко меняет впечатление от туалета или ванной. Санузел – одно из ключевых мест квартиры. Кухня и санузел ярко показывают, на чем вы сэкономили. Ваша экономия не должна быть видна.

В квартире должны быть качественные окна с крепкими ручками. Если от застройщика вам достались окна среднего качества и ниже, посмотрите, можно ли в каких-то комнатах их не заменять, а привести в порядок, отмыв, подрегулировав и поменяв ручки. Как вариант. Может быть, «забрать» балкон внутрь квартиры и сделать панорамное остекление, если климат в городе позволяет реализовать такое дизайнерское решение. Это будут уже новые окна. Нужно внимательно посмотреть, что вы можете оставить из того, что досталось «по наследству» от застройщика, а что следует обязательно поменять.

Сантехника! Ни в коем случае не экономьте на ней! Она должна излучать благополучие и достаток, как бы странно это ни звучало. Санузел, кухня определяют стоимость квартиры очень во многом.

На чем же МОЖНО сэкономить при ремонте новостройки?

Сэкономить можно на всех материалах, вещах, предметах, которые легко заменяемы, и их низкая цена принята в рамках какого-то бренда. Например, дешевые вещи из ИКЕА не являются свидетельством бедности, а воспринимаются как предприимчивость и дизайнерская смекалка хозяина.

• Светильники могут быть дешевыми, но стильными, подходящими по дизайну.

• Обои тоже могут быть недорогими.

• Бытовая техника – лучше выбирать проверенные временем модели. Оснащенность квартиры различной техникой тоже относится к ремонту.

• Мебель должна быть разной. Даже если вы используете в квартире недорогую, это не должно быть заметно. Мода и соответствие тренду должны обязательно присутствовать в вашей мебели. И, самое главное, в ней должна быть «изюминка» – предметы от дизайнера. Это могут быть необычные стулья, подушки ручной работы, вазы, картины и игрушки.

Когда мы говорили с вами о санузле и его важности в создании впечатления о квартире, то коснулись только сантехники, не сказав ни слова о смесителях. Так вот, если в вашем городе очень жесткая вода, то менять смесители придется часто.

Поэтому выбираем не очень дорогие, но добротные и красивые.

И на этом немного экономим.

 

Отделка новостроек

Сразу скажу – новостройки стали красивей! Вопросам отделки уделяется сейчас огромное внимание, поскольку покупатель стал гораздо требовательнее. Кроме чисто эстетических свойств у современных отделок есть и новые – улучшенные тепло– и звукоизоляционные характеристики. Видя новостройки в своих городах, вы, наверное, заметили, что качество и вид того жилья, которое возводится сейчас, отличается от построек предыдущих десятилетий. На рынок пришли новые строительные материалы. Они очень разные и по качеству, и по цене. Конечно, в классах эконом и стандарт используют одни стройматериалы, в классах бизнес, премиум и люкс – другие.

Любые отделочные и строительные материалы связаны с той или иной технологией, которую используют при строительстве. Понятно, что тех, которые применяются при строительстве домов классов эконом и стандарт, нужно больше, чем тех, которые используются при возведении в сегментах бизнес, премиум и люкс – здесь мы чаще всего встречаем монолитно-кирпичные или кирпичные дома, а в сегментах эконом и стандарт – панельные и блочные.

Можно заметить, что удорожание новостройки идет не только за счет технологий и материалов, из которых она сооружается, но и за счет отдельных элементов строительства. Например, окон. Они могут быть сделаны на заказ у известного производителя, с использованием нестандартной фурнитуры, могут отличаться цветом от стандартного белого.

Или в отделке могут использоваться натуральные материалы, например, специально обработанное дерево. Это примета высокого класса строительства. Использование таких элементов придает дому особый статус. Иначе у покупателя такого жилья может естественно возникнуть вопрос: а за что я плачу такие деньги, если дом возводится из тех же материалов, что и жилье эконом и стандарт?

Главное, чтобы это использовалось к месту и со вкусом, не нарушая технологии самого возведения строящегося жилья, самого здания.

Более всего нам заметно со стороны не то, из чего сделан сам дом, а как он оформлен. Именно отделочными материалами представлен имидж и стиль конкретного жилищного комплекса, конкретного возводимого дома. То есть по тому, как оформлен дом, мы можем судить, какого уровня новостройка у нас перед глазами. Потому что, например, оформить панельный дом можно и вполне доступными средствами.

Если это монолит или кирпич-монолит, то он может быть оформлен с помощью вентилируемых фасадов. Сегодня такие конструкции приобрели огромную популярность из-за своей невысокой стоимости, возможности, как улучшить внешний вид здания, полностью обновить его, так и качественно утеплить стены, обеспечить их защиту от воздействий извне.

На первом этапе монтажа устанавливаются кронштейны для крепления вентфасада, используя заранее выполненную разметку стены. После этого укладывается утеплитель, толщина слоя которого зависит как от предельно допустимой нагрузки, так и от теплотехнических характеристик здания. Последний этап – монтаж профиля и крепление облицовочных материалов – виниловых, алюминиевых, фиброцементных панелей, каменных или керамогранитных плит.

Такая фасадная система прослужит долгие годы, не требуя серьезного обслуживания. Стоимость установки вентилируемых фасадов определяется индивидуально для каждого проекта, зависит от площади облицовки стены, от наличия и сложности оформления разнообразных мелких архитектурных элементов. Со временем плиты не выцветают, не подвергаются воздействию влаги и перепадам температуры.

Кроме отделки внешней существует отделка внутренняя: входных групп, этажей, лестниц. Я уже писала, что есть новостройки, квартиры в которых сдают в черновой отделке, есть такие, которые сдают в предчистовой, а есть, соответственно, с ремонтом от застройщика.

Естественно, посмотрев на ремонт, на качество используемых материалов и уровень работ, мы сразу сможем отнести новостройку к соответствующему классу.

Обычно ремонт от застройщика считается бесплатным и в стоимость квартиры отдельной статьей не входит. Если ремонт предполагается качественный и по заранее предложенному шаблону, например, в скандинавском или французском стиле, то такой ремонт входит в стоимость квартиры. Такие продаются отдельным блоком, если это не массовый вариант, то есть не для всех квартир новостройки.

Как правило, все квартиры в новостройках, начиная с класса премиум, сдаются в свободной планировке. Либо, если ресурс застройщика позволяет и он полноценно может предоставить такую услугу, как я писала выше, он предлагает качественный ремонт по своему дизайн-проекту в двух-трех стилях.

При этом покупатель уже не решает, какие материалы пойдут на ремонт, все уже рассчитано, подобрано. И тоже получается некий стандарт, который меня лично не устраивает, поскольку я могу быть не согласна с этим дизайн-проектом в какой-то его части, а подстраиваться под мои требования никто не будет.

И здесь тоже не надо полагаться на то, что добросовестные мастера все сделают, как договорились. Нет, нет, нет и еще раз нет! Никакого доверия, все проверяем и контролируем. Никакого делегирования, всю ответственность берем на себя, и тогда получаем сделанный ремонт в срок (или почти в срок) и того качества, которое хотим видеть.

Никогда в ремонте или строительстве нельзя верить на слово. Это не работает. Возведение здания или чудо-ремонта в квартире – это процесс, каждый миг создающий новое, и именно вы его создатель, а не люди, которые выполняют отдельные виды работ.

 

Площади квартир в новостройках

Дома и жилищные комплексы строятся по индивидуальным проектам. Разброс объема площадей сейчас велик, как никогда. В них есть и двадцатиметровые студии, и двухсотметровые квартиры. Сначала было диковато смотреть на крошечные студии, которые считаются уже квартирами. Верхний предел тоже условен, поскольку для лофта или пентхауса триста квадратных метров – это не предел.

Стандартный диапазон площадей, который мы рассматриваем, от 25 до 130 квадратных метров. Причем минимальная площадь для студий, однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир сильно зависит от региона. Для Москвы и Приморского края это может быть и 17 квадратных метров, в Воронеже однокомнатные квартиры, в среднем, по 41 квадратному метру.

Действительно, у каждого региона своя специфика. Есть территории, где не принято малогабаритное жилье. Например, на нашем черноморском побережье, в Краснодарском крае, не принято строить однокомнатные квартиры площадью меньше 37 квадратных метров, а квартиры-студии есть только в частных домах под сдачу в аренду или в комплексах апартаментов. То есть именно для временного проживания.

С одной стороны, квартира-студия – это не просто номер в гостинице. Это помещение, оборудованное кухней. Оно автономно. И очень комфортно для отдыха около моря, когда человек не зависит от учреждений общепита, а может приготовить все что угодно себе сам, либо наняв повара. То есть для двоих студия в 25 квадратных метров вполне приемлема, а вот 17 квадратов – уже тесновато.

Понятно, что если вы хотите сменить место жительства, то вам надо сравнивать и цену за такой же метраж, как у вас, и площадь квартир, и комнатность. При покупке квартиры в новостройке вы существенно выиграете в площади и сэкономите в цене. Или можете увеличить комнатность квартиры и жилую площадь. Потому что новостройки стоят дешевле вторичного жилья (пока!). Но так будет не всегда. И подорожание новостроек уже начинается.

Если мы говорим о постоянном проживании или о преобразовании других площадей, как я уже писала (например, большая «веерная» квартира может быть преобразована в несколько студий или переделана из «двушки» в «трешку»), то это уже на усмотрение вашей фантазии.

В любом случае мы должны смотреть на стоимость квадратного метра и на качество строительства и отделки жилья. Принимать в расчет не только материалы, отделку, местоположение, но и видовые характеристики. Что видно из окна? Просто соседний дом окно в окно (здравствуйте, соседи, коль не шутите!) или захватывающий вид на горы или море, лес, парк или красивейший город. Это увеличит стоимость квартиры.

Мы же с вами в подавляющем большинстве визуалы. Видовые характеристики, особенно в местах отдыха, имеют еще большее значение, потому что способствуют расслаблению и добавляют приятности отдыху.

Вид из окна улучшает настроение, поднимает самооценку, радует глаз. Можно сделать классные фотоснимки. Меняющийся вид за окном – утро, день, вечер, ночь – всегда разный, это вызывает целый спектр положительных эмоций и вдохновляет людей на творчество и новые, новые снимки.

 

Этажность

Указание на количество этажей в новостройке должно быть зафиксировано в проектной декларации застройщика. Там есть специальный раздел. Их увеличение или уменьшение не допускается, если только на это нет прямых указаний документов, имеющих большую законодательную значимость.

То есть, например, новостройка уже строится, и в это время принимается закон об изменении этажности в этом регионе или конкретно в этом городе. Как было, например, в Геленджике. В комплексе бизнес-класса изменили проектную декларацию и уменьшили этажность до допустимой по новым законодательным актам.

Чем это опасно для нас, дольщиков? Этажность сократили, а вы уже купили квартиру на этаже, который по новой документации уже не будет построен. Либо вам должны предложить аналогичную квартиру на другом этаже, либо расторгнуть договор и вернуть деньги.

Есть региональные особенности, например, восемь этажей можно строить, а девятый – нет. Либо семь этажей можно, а восьмой – нет. Это зависит от конкретного города, определенной территории, региона. На это есть свои причины. Например, в том же Геленджике многоэтажное строительство ограничили в этажности.

Можно гадать о причинах. Возможно, это было сделано:

• чтобы отовсюду было видно море, поскольку это главное преимущество;

• ради большей сейсмоустойчивости.

Может, просто решили, что не должно быть слишком много многоэтажных домов?

В некоторых регионах, в том же Краснодарском крае, есть типы многоквартирных, но малоэтажных домов, с мансардой. Во время строительства мансарда не считается жилой. В дальнейшем, после постройки эта мансарда отдельно узаконивается в качестве жилого этажа. Закон позволяет сделать этакие лазейки, и застройщик этим пользуется.

Нам, как покупателям новостройки, нужно знать главное. Мы должны убедиться в том, что та квартира, которую мы приобретаем, возведена на законном этаже. Или, если он незаконен, то как решить этот вопрос. И возможно ли это? Поэтому призываю еще раз: тщательно все проверяем ДО заключения договора.

Допустим, вы купили квартиру, ее еще не построили, потом этот этаж запретили. То есть ваша квартира на бумаге есть, а в реальности ее нет. И не потому, что застройщик виноват, а потому что вышел соответствующий закон.

Нужно и к этому очень внимательно отнестись. Проверять застройщика на всех этапах строительства, следить за изменениями законов о строительстве для всей страны и конкретно для своего региона. И в тот момент, когда вы видите, что что-то не так, принимать меры: обращаться в суд, в общество защиты прав потребителей, в прокуратуру.

Обратившись в суд, выяснить, как с точки зрения законодательства выглядит данная ситуация. Какова правовая база, опираясь на которую, если это возможно, вы потребуете у застройщика свою квартиру.

 

Электричество

В этом разделе мы разберем несколько важных моментов, касающихся электроснабжения и электромонтажных работ.

Во-первых, это коммуникации, которые подводятся к самой новостройке. Здесь мы повлиять ни на что не можем, но уточнить, как осуществлялись или осуществляются работы, насколько качественно и по нормативам ли ведутся, мы можем. Если у нас возникают сомнения, то всегда можно запросить документацию по ним или найти электролабораторию, которая эти работы принимала.

Во-вторых, разводка идет по этажам. Соответственно на каждом этаже есть один или несколько (зависит от количества и расположения квартир) щитков. От их организации будет зависеть состав нашего квартирного щитка.

В-третьих, разведение ведется от этажных щитков по квартирам.

При разведении по квартирам от этажных или коридорных щитков должен быть учтен признак селективности. Подробно здесь останавливаться на этом не буду – слишком серьезная тема. Насколько вы хотите в нее углубиться – решать вам. Разберетесь ли вы в ней сами или просто найдете надежного сертифицированного электрика, электролабораторию, которая проверит правильность реализации электромонтажных работ.

Однако о принципе селективности вам надо знать обязательно – электричество не шутки, эта зона должна быть безопасна для жизни и здоровья. Это вам не просто криво поклеенные обои, что неприятно само по себе и оскорбляет эстетическое чувство, но, по крайней мере, не опасно для жизни.

Совсем просто об этом можно сказать так: входящий автомат, который установлен в щитке в коридоре, должен быть большего количества ампер, чем тот, который стоит как входной в квартирном щитке.

Тогда в первую очередь отключится входной автомат.

Это так, на пальцах.

Кроме этого, есть еще несколько моментов, связанных с электричеством.

Есть квартиры, которые полностью базируются на электроснабжении, то есть газа в них нет. Есть такие, которые оснащены газовыми котлами, которые завязаны не только на газовые плиты, но и на отопление и горячую воду.

Подводка газа – это отдельная, самостоятельная коммуникация, которая контролируется организацией горгаз с названием соответствующего населенного пункта. На газе мы подробно останавливаться не будем, только замечу, что сейчас достаточно распространен вариант установки автономных газовых котлов в квартире, которые регулируют еще и отопление. И горячую воду. Но это как раз не ново. А вот отопление, завязанное на газ, имеет и плюсы и минусы.

Хорошо, если дом находится в относительно теплых краях. Тогда отопление зимой – это всего лишь санитарная мера, чтобы поддерживать дом в одном температурном режиме, уберечь от перепадов температуры, от преждевременного обветшания.

Если в квартире покупатель не предполагает проживать постоянно, то застройщик заманивает его установкой таких котлов, уверяя, что когда он не живет в этой квартире, то может его отключить. Представляете, если квартира находится в доме в курортном городке, и люди туда приезжают пару-тройку раз в год? Что будет с домом? Он будет ветшать гораздо быстрее, чем те, которые равномерно отапливаются в течение года.

Поэтому, если честно, я вообще не люблю газ в квартире. Тем более вот такой вариант. Вроде бы экономия сиюминутная есть, но долговременной нет.

Есть дома, которые полностью базируются на электрическом снабжении. Газа нет, плита электрическая. При ремонте от застройщика она должна быть установлена.

Что все-таки выбрать? Квартиру полностью на электричестве или с газовым автономным обеспечением? На мой взгляд, как я уже писала выше, выгода в первом случае не очевидная, просто точно можно сказать, что дому в целом в холодное время года нужен равномерный прогрев. Так он лучше сохраняется, и это не только мое мнение. Выгода во втором случае очевидная, выражаемая конкретно в деньгах.

Но в этом случае есть еще один момент: в многоквартирном доме вы не можете быть уверены в правильном использовании газа вашими соседями. Поэтому ваша безопасность может быть под угрозой.

Существуют и ограничения: в дома повышенной этажности газ не проводится. Есть СНиП 31–01–2003 п. 7.3.6: «В кухнях жилых домов высотой 11 этажей и более не допускается установка кухонных плит на газовом топливе». Поэтому только в домах с этажностью до 10 этажей включительно газификация может быть осуществлена.

Понятно, что при сборке электрического щитка нужно обращаться к сертифицированному электрику. Только специалист, у которого есть СЕРТИФИКАТ или который работает в организации, имеющей сертификат на проведение электромонтажных работ, может сделать вам все правильно. По крайней мере, при такой ситуации есть контроль и ответственность.

Лучше всего пригласить электролабораторию, поскольку в такой организации выше вероятность встретить человека с электротехническим образованием, который правильно рассчитает предполагаемые нагрузки на электрическую сеть, предусмотрит различные ситуации и грамотно соберет щиток.

Пусть люди со специальными знаниями, узкие специалисты делают вам электромонтажные работы. Ведь в квартирах со свободной планировкой эти работы производятся впервые, и все те узлы, которые нужно будет учесть, должны быть правильно представлены в щитке (плита или варочная панель, стиральная машина, водонагревательный котел, розетки в ванной и туалете, розетки в гостиной и т. д.)

Способы деления на узлы могут быть различны. Обычно это свет и выключатели, розетки и крупные приборы.

 

Вода и водоснабжение

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, большое внимание нужно уделять тому, как устроена подача воды к этому ЖК или дому. И не только. Надо узнать, хорошо ли с водоснабжением в этом районе и городе.

Имеет значение качество воды, но поскольку совсем чистой практически нет в центральном водоснабжении, то имеет значение ее состав, чтобы вы правильно подобрали фильтр.

Надо заранее знать:

• будет ли в доме горячая вода, и, если нет, вовремя поставить водонагревающий котел, желательно в процессе ремонта, а не после;

• насколько велика вероятность того, что воду будут подавать нерегулярно, в зависимости от сезона и времени года, с различными временными перебоями, по часам; тогда имеет смысл поставить водонакопительный бак;

• быть может, подача воды нестабильна целый год.

Есть целые регионы и города в России, где сложно с водой. Особенно это приморские города, Черноморское побережье Кавказа, в которых своей воды просто нет. Вода здесь летом подается по часам, и эта проблема действительно существует. Многое еще зависит и от управляющей компании. Если она работает хорошо, то в соседнем с вами доме вода может подаваться по часам, а у вас круглосуточно.

Обычно, особенно в регионах, небольших городах, УК связана с застройщиком, нет других претендентов на эксплуатацию этого дома. УК одна. И вам надо узнать об этой компании все, поскольку вам с ней жить-поживать, деньги ей за услуги платить. Значит, услуги должны быть качественные.

Уже на этапе покупки новостройки вы можете узнать все и об УК. Это очень полезная информация, которая тоже может повлиять на ваше решение купить квартиру именно у этого застройщика или не покупать.

Допустим, что ЖК, созданный по индивидуальному проекту, оригинально оформленный, построенный из качественных строительных материалов, был сдан в эксплуатацию УК, которая не умеет работать, не может организовать бесперебойное водоснабжение, электроснабжение. И сразу все плюсы этого ЖК бледнеют и тают. Без грамотной работы УК самый красивый элитный дом может превратиться просто в сарай, да еще под небесами, если высокий этаж.

Представьте, если в многоквартирном доме постоянные перебои с водой, лифты плохо работают, нет горячей воды и веерно подают электричество – как вы себя будете там чувствовать? Никакой классный ремонт, красивейший вид из окна и ортопедический матрас не спасут ситуацию.

Такую квартиру трудно будет и сдать, и продать.

И уж точно она не будет являться капиталом.

При таком обслуживании квартира вообще не представляет ценности, поскольку компенсировать центральное водоснабжение в многоквартирном доме просто нечем. Работа УК имеет огромное значение, ее надо также тщательно проверять, как и застройщика, при выборе квартиры.

Цена квартиры сильно зависит от того, насколько хорошо УК решает вопросы водоснабжения, электроснабжения, как организует чистоту в подъездах и входных группах, как часто делает ремонт в местах общего пользования, как организует сбор и вывоз мусора, выделяет ли средства на работу консьержей.

Как осуществляется эксплуатация самого здания?

Сколько выделяется средств на то, чтобы было чисто на этаже, в лифтах?

Чем обеспечивается нормальное их функционирование? Как быстро УК устраняет небольшие недоделки, мелочи, которые только кажутся мелочами?

Например, недоделанная изоляция висящих проводов пожарной сигнализации, зияющие отверстия в стенах, которые должны быть закрыты специальными люками, – все это красноречиво говорит о недобросовестности застройщика и УК. И удешевляет вашу квартиру. Не дают возможности выжать из нее максимум цены.

Водоснабжение очень важно, ведь воду мы используем не только питьевую, но и техническую, ее всегда должно быть достаточно, иначе легко можно создать антисанитарные условия в многоквартирном доме. Лучше, если она подается бесперебойно или хотя бы достаточное количество часов, чтобы ее отсутствия вы не чувствовали.

Естественно, надо обращать внимание и замечать качество сантехнических и канализационных труб, которые закладываются при строительстве, поскольку срок их эксплуатации довольно велик. Замене они подлежат только через несколько десятилетий и, по новому законодательству, за счет жильцов. Вам нужно убедиться в том, что трубы нормального качества, чтобы у вас не возникло проблем раньше времени, до их ремонта и замены.

 

Планировки

Застройщик может сдать вам квартиру в свободной планировке, в черновой отделке, но уже с возведенными межкомнатными перегородками, в предчистовой отделке или «под ключ». Причем даже если вам сдали квартиру в свободной планировке, в документах будет значиться, что стены есть, и, по идее, вы должны указанную планировку воспроизвести. Но так никто не делает.

При сдаче дома в любом из вышеперечисленных видов, кроме варианта «под ключ», вы можете договориться с застройщиком о том, чтобы он сделал вам ремонт за дополнительную плату. И это будет уже после того, как вы примете квартиру у застройщика.

Что еще может быть в новостройке? Важно приобрести квартиру с таким ремонтом, который вас устраивает. Если вы хотите творить сами, то вам нужно жилье со свободной планировкой.

В любом случае посмотрите, что предлагает застройщик в квартире, которая вам понравилась, что можно сделать с этой планировкой. Как приспособить ее под свои нужды, под те запросы и цели, которые вы имеете в виду, покупая новостройку, конкретно вот эту квартиру.

Если вы хотите сделать несколько комнат из квартиры, которая по документам считается двухкомнатной, то у нее должна быть соответствующая планировка – «веерное» или угловое расположение.

Вы такую квартиру и ищете, заранее нарисовав себе, где будут межкомнатные перегородки, двери, кухня, санузел и прихожая.

Сначала это может быть просто эскиз, потом, когда вы нашли подходящую квартиру, наносите на него размеры. Или заранее прикидываете, какие размеры вам нужны, и ищете именно их.

Углы не обязательно должны быть прямые, очень красиво смотрятся стены, выложенные под тупым углом. Они расширяют пространство. Получаются такие многогранники.

Если вам нужна квартира-студия без деления на комнаты, с большими окнами, то также интереснее будет, если окна выходят не на одну сторону. Можно и на одну, главное, чтобы пространство было не слишком вытянуто в длину.

Есть варианты планировок многогранником, когда окна выходят даже на три стороны.

При свободной планировке есть только бетонное помещение, которое вам предстоит превратить в квартиру вашей мечты. В этом случае вы очень четко должны понимать, что вы хотите получить в результате. Все будет зависеть от того, что вы придумаете и как это реализуете.

Для того чтобы увидеть в этом большом помещении с несколькими окнами будущую квартиру, оформленную под поставленные цели, вам нужно подготовиться заранее. То есть идти выбирать квартиру я советую уже с несколькими эскизами или хотя бы с четким пониманием того, как и что вы хотите спланировать.

Если вы решили разбить квартиру на несколько студий или комнат со своими санузлами, то заранее проверяете, можно ли будет провести водопроводные и фановую трубы к намеченным санузлам и кухням, и как это сделать. При наличии газа в доме это потребует дополнительных мероприятий.

Если квартира – «свет в конце туннеля» (так я называю квартиры с вытянутыми в длину комнатами, с окнами на одну сторону), то ее сложно будет переделать под студии. В любом случае надо смотреть конкретный вариант.

Когда застройщик предлагает вам конкретную планировку, уже разбитую межкомнатными перегородками, то вы либо принимаете этот вариант, подстраиваетесь под него, либо сносите все не несущие стены и выстраиваете так, как вам нужно.

Это лишняя работа, которая требует временных и денежных вложений, притом грязная. От нее будет много пыли, еще и мусор вам придется вывозить за свой счет. Решайте сами, что лучше для вас в этом случае: свободная планировка или предчистовая отделка.

 

Секреты бюджетного ремонта, которые смогут повысить стоимость аренды на 20 процентов

Моя знакомая, узнав о том, что я пишу книгу о новостройках, попросила дать ей совет, как можно повысить стоимость арендного жилья за счет правильного недорогого ремонта. Она сформулировала это так: «Ламинат и линолеум стоят примерно одинаково. Но при сдаче в аренду квартира с ламинатом стоит дороже. Таких простых советов хотелось бы побольше».

Мне понравился вопрос. Итак, «простые» советы по поводу ремонта.

Безусловно, цена не является критерием восприятия того или иного строительного материала, который традиционно используется в ремонте квартиры. Почему-то считается, что ламинат выглядит и стоит дороже. Впрочем, для меня это тоже так. Стоимость ламината и линолеума действительно примерно одинаковая, но стоимость работы с этими материалами разная. «Бросить» на пол линолеум получается дешевле, чем положить ламинат.

С другой стороны, чтобы линолеум смотрелся красиво, надо очень хорошо выровнять пол, то есть сделать качественную стяжку. Одно тянет за собой другое. И в результате получается примерно одна цена. На мой взгляд, ламинат смотрится дороже и красивее линолеума, но это лишь мнение. Тем более что сейчас видов линолеума существует очень много, и есть совсем недешевые покрытия, которые относятся к классу линолеумов, но уже и «дышат», и внешне смотрятся гораздо эффектнее прежних.

Аренда квартиры с покрытием из ламината и керамической плитки, действительно, будет стоить дороже. Если в квартире положен паркет или паркетная доска, сами эти материалы и работы с ними стоят еще дороже, но это будет вам в конечном счете давать увеличение стоимости аренды примерно на 10 процентов.

Увеличивает стоимость аренды квартиры и то, что есть раздельный санузел, а вместо душевой – ванна. Почему? Потому что душевое место – это ограничение возможностей. В ванной же можно и принять ванну, и под душем постоять, с ней доступны также функции, которые не относятся непосредственно к мытью: в ванне можно постирать белье, например. Но давайте использовать конкретные вещи по их назначению. Тем более что покупка и установка ванны и организация душевого места одинаковы по стоимости.

Например, купить светильники в сетевом магазине типа IKEA, где каждая единица продукции продумана от и до, где существует целая технология разработки дизайна светильников, где ни одна какая-то маленькая штучка не производится просто так, гораздо выгоднее и интереснее, чем в простом магазине «Свет».

Даже самые дешевые светильники в IKEA за 150 рублей имеют стильный вид, современный дизайн, они в тренде и сделаны из качественных высокотехнологичных материалов. При правильном использовании они дадут достаточное освещение. Мы получим именно тот свет, который запланирован в нашем дизайн-проекте, тот, который мы задумали. И выглядеть они будут дороже, чем светильники, купленные в обычном магазине.

Если вы будете искать светильник по такой же цене, похожий, но выпущенный какой-нибудь китайской фабрикой без бренда, вы, безусловно, найдете. Но это будет, как говорится, колхоз «Красная ягодка». Это будет некая вещь, не прошедшая такой тщательный контроль брендирования, как в IKEA. Потому что все выпущенное на отдельной китайской фабрике когда-то было идеей дизайнера, а потом стало массовым продуктом. Практически нет никакого контроля актуальности этого товара на соответствие бренду, модному направлению, стилю. Это обычное, часто дурновкусное изделие, которое невозможно вписать ни в один достойный дизайн-проект.

Конечно, я не призываю к тому, что нужно «одевать» всю квартиру в IKEA, но использовать находки, которые присущи этой шведской марке, безусловно, полезно. Потому что несколько продуманных и очень экономичных вещей из таких магазинов помогут вам решить вопросы с освещением дешево и стильно. Это не реклама, а жизнь, оценка эффективности приобретения тех или иных вещей.

Еще о бюджетном ремонте. Простая плитка, хорошо выложенная в ванной, будет смотреться гораздо лучше, чем пластиковые панели, которые вроде бы стоят так же, но их наличие даст вам такие проблемы…

Во-первых, это ненадолго.

Во-вторых, это рождает ощущение внутри помещения не очень комфортное. Как будто трудно дышать. Это побочные действия: скрип, кальциевые образования в швах, дополнительные звуки, деформация. И необходимость ремонтировать заново через два-три года. Даже раньше.

В главе «На чем можно сэкономить во время ремонта, а на чем – категорически нет» я всего этого касалась, загляните в нее. Поэтому в ванной – плитка, пол в комнатах – ламинат или пластины, похожие на ламинат, из которых можно прекрасно составить определенный рисунок или просто заполнить пространство пола. Стоимость такая же, а вид даже лучше, чем у ламината.

Старайтесь выбрать такие материалы, которые будут служить вам годами, сделают вашу новостройку дороже в два-три раза. Будите ваш вкус, воспитывайте его, развивайте, и он вам подскажет выбор!

Не идите на поводу у псевдоэкономии, которая потом обернется вам большими расходами. Придется чаще делать ремонт, заменять недолговечные материалы, переделывать отдельное помещение в уже готовой квартире. Это всегда очень сложно. Например, делать отдельно ремонт санузла в квартире. Это пыль, грязь и дискомфорт.

 

Доверительное управление недвижимостью

Достаточно интересная и актуальная тема сейчас, когда множество людей купили квартиры для сдачи в аренду. Самим сдать не удается, а что делать с недвижимостью, не знают.

Начнем с истории.

У меня есть замечательная знакомая из города N, которая очень успешно уже почти двадцать лет занимается предоставлением услуг гостеприимства. У нее без малого тридцать квартир, которые она предлагает в аренду жителям и гостям города. Часть из них является ее собственностью, часть взята в субаренду, часть из них находится в доверительном управлении.

В доверительное управление квартиры попадают к ней по-разному. Есть такие ситуации: при покупке квартиры, чаще всего новостройки, собственник уже на этапе ремонта, как только принял ее у застройщика, заключает договор доверительного управления с этой женщиной. Уже и сам ремонт этой квартиры, и контроль ремонта, и дальнейшую эксплуатацию в плане сдачи в аренду берет на себя фирма этой моей знакомой.

Доверительное управление от субаренды отличается тем, что собственнику отходит процент с аренды квартиры, а не фиксированная сумма. Собственнику это выгодно в том случае, если он заключает договор с профессионалом, который знает свое дело, и квартира простаивать не будет. Если он заключает договор с новичком, то субаренда выгоднее, так как свою месячную ставку он получит в любом случае.

Поэтому прежде чем заключать договор доверительного управления или договор субаренды, вы должны понять, как работает ваш партнер, какой у него опыт, какой стиль работы с клиентами, если вы собственник. Есть ли у него клиентская база, есть ли поток заявок на аренду, с каким контингентом привык работать ваш партнер, какие квартиры или помещения у него уже есть в работе для предоставления услуг гостеприимства.

Если у вас квартира бизнес– или премиум-класса, важно, чтобы она сдавалась соответственно статусу, а не использовалась как общежитие, лишь бы «отбить» цену.

 

Что выгоднее сдавать – «однушку» или «двушку»

Кажется, что данная тема не относится к покупке квартиры в новостройке. Если вы приобретаете жилье для себя, то это так. Если же вы планируете сдавать приобретаемую квартиру, то этот вопрос отнюдь не праздный.

Давайте рассуждать вместе.

Возьмем две квартиры: «однушку» и «двушку» на черноморском побережье. То есть, говоря правильным языком, однокомнатную квартиру общей площадью 40 кв. м стоимостью в свободной планировке 1 600 000 рублей и двухкомнатную квартиру общей площадью 53 кв. м в свободной планировке стоимостью 2 200 000 рублей. В однокомнатной ремонт собственнику обошелся в 1 100 000 рублей. А в «двушке» – в 1 800 000 рублей.

Сразу отмечу, что для этого региона характерна сезонность. Внешние характеристики этих квартир будем считать одинаковыми: удаленность от моря – 10 минут спокойным шагом в тени реликтовых сосен, красивый вид из окна, регулярное водоснабжение и электрообеспечение (это больная тема на нашем побережье), одинаковые классы домов.

Какие есть варианты сдачи таких квартир в аренду без всяких преобразований?

Предположим, вы купили две новостройки и думаете, как в них сделать ремонт, чтобы сдавать наиболее выгодно. Такие квартиры всегда пользуются спросом, особенно в сезон. Не в сезон их тоже можно успешно сдавать, важно определиться, как. Важно понять, что выгоднее, и какие вообще есть варианты.

«Однушка» изначально дешевле, она меньше по площади, ремонт в ней обойдется в 1,5 раза дешевле, чем в «двушке». Стоит ли вкладываться в «двушку»? Это основной вопрос.

Проведем сравнительный анализ.

«Однушку» вы планируете сделать студией с разделением на функциональные зоны, продумав все до мелочей, чтобы гостям и вам самим было удобно. Планировка квартиры такова, что выгодно сделать раздельный санузел. В ванной комнате ванна, раковина, стиральная машина. В туалетной комнате – унитаз, раковина, гигиенический душ.

Кухня выделена в отдельную зону. Есть варочная панель, холодильник, кран с питьевой водой, вся необходимая посуда для приготовления пищи и сервировки стола.

Кабинет включает в себя письменный стол и стулья, раскладывающийся диван, вентилятор в помощь кондиционеру.

В гостиной есть телевизор с плоским экраном с подключенными цифровыми каналами, Wi-Fi, удобные мягкие кресла.

В спальне стоит широкая двуспальная кровать с хорошим матрасом. Есть шкафчики для одежды.

В коридоре стоит вешалка на колесах, легко вмещающая одежду трех-четырех человек. При входе висит ростовое зеркало в красивой оправе.

Есть утюг, гладильная доска, достаточное количество вешалок на человека, оптимальное число розеток и удобное расположение освещения в целом.

Такая квартира в сезон сдается в сутки в среднем за 4800 рублей.

Итак, три месяца в сезон по 4 800, четыре месяца по 3 500, пять месяцев по 2 500:

92 × 4 800 + 122 × 3 500 + 153 × 2 500 =

441 600 + 427 000 + 382 500 = 1 251 100 рублей.

Стоимость квартиры плюс ремонт = 1 600 000 + 1 100 000 = 2 700 000 рублей. «Однушка» окупается примерно за 2 года 2 месяца.

Сейчас мы рассчитываем идеальный доход. Понятно, что бывают промежутки, в которые доход будет чуть меньше. Нам сейчас важно понять порядок чисел.

Теперь «двушка». Она классическая. Разбита на две комнаты и кухню. Оснащена так же, как и «однушка». Как мы можем ее сдать? Ее можно сдать целиком. За 5 300 рублей в сезон три месяца, четыре месяца по 3 600, пять месяцев по 3 000 (в лучшем случае):

92 × 5 300 + 122 × 3 600 + 153 × 3 000 =

487 600 + 439 200 + 459 000 = 1 385 800 рублей.

Мы получили больше на 134 700 рублей.

Пора радоваться? Вопрос решен? «Двушка» выгоднее? Конечно, нет.

Ведь мы заплатили за «однушку» на 800 000 рублей меньше. Еще ремонт нам обошелся дешевле на 700 000 рублей.

Итак, 2 200 000 + 1 800 000 = 4 000 000 рублей. Она окупится при такой сдаче в аренду примерно за 3 года.

Невыгодно.

Если мы изменим планировку «двушки» и сделаем из нее две студии, тогда картина изменится. Посмотрим, как. Оборудование еще одной кухни и санузла обойдется нам примерно в 150 000 рублей. Плюс еще две входные двери за 30 000 рублей. То есть к ремонту в 1 800 000 рублей мы добавим еще 180 000 рублей.

Сдавать мы будем каждую студию в сезон по 3 500 рублей. Итого, три месяца по 3 500, четыре месяца по 2 300, пять месяцев по 1 300:

2 × (92 × 3 500 + 122 × 2 300 + 153 × 1 300) =

2 × (322 000 + 280 600 + 198 900) = 1 603 000 рублей.

Теперь «двушка» окупается примерно за 2 года 7 месяцев.

Уже лучше.

Выводы сделайте сами. Я только замечу, что можно, конечно, найти более агрессивные способы сдачи в аренду, но не надо забывать, что и износ помещения тоже при этом возрастет.

 

Что выгоднее: покупать новостройку без отделки или с минимальной отделкой

Все зависит от того, какую цель вы ставите при покупке новостройки. Если ваша цель:

• получить готовое жилье и сдать его подешевле;

• быстро въехать в новую квартиру, вы считаете месяцы, дни, часы, когда же это произойдет, потому что у вас остро стоит жилищный вопрос, то, конечно, выгоднее покупать квартиру в новостройке с отделкой от застройщика.

Отделка от застройщика включает в себя готовый ремонт – завозите мебель и живите. Есть вся сантехника, естественно, очень дешевая, мойка с тумбой и плита на кухне. Полностью проведены электромонтажные работы. Есть входная дверь, поставлены окна, естественно. То есть вам остается только повесить светильники, карнизы, шторы, завезти мебель. И жить-поживать, добра наживать. Можно, конечно, и без этого обойтись (без мебели, штор, кухни). Но это уже экстрим.

Это минимальный набор для проживания. Конечно, хочется дополнить мойку и плиту хотя бы кухонным уголком, но мы же с вами понимаем, что по сравнению с ремонтом в квартире со свободной планировкой эти затраты можно считать крошечными.

Такой ремонт от застройщика обычно делают в домах классов эконом и стандарт. Либо это ремонт от застройщика жилья более высокого класса, но тогда он входит в стоимость квартиры и обычно ее сильно повышает.

Такой ремонт делается по двум-трем типам, двум-трем шаблонам, которые застройщик объявляет и публикует, как правило, на своем сайте. Это может быть стиль «Прованс», скандинавский и английский, например. Вы можете выбрать из них тот, который больше понравится.

Если в одном строящемся ЖК взять одинаковые по планировке квартиры, часть из которых застройщик предлагает в свободной планировке и с готовым ремонтом в определенном стиле в качестве какой-либо акции, мы можем посчитать стоимость этого ремонта. Вот такие вот хитрости! И эта разница достаточно внушительна. То есть за вас уже посчитали, уже в цену заложили стоимость ремонта. С одной стороны, это неплохо: уже можно быть спокойным, что «все включено» и больше денег не потребуется.

Но в любом случае надо контролировать процесс, поскольку весьма может быть, что вместо заложенных в смету материалов будут использованы материалы в три раза дешевле, а потом придется все переделывать. Так что это «кот в мешке» для инвестора, но вполне подходит для обычного человека, который не «заморачивается» особенно по поводу внутреннего содержания ремонта.

Этот вариант особенный, поскольку речь все-таки идет о ремонте выше стандартного.

Вернемся к бюджетному варианту, когда мы остаемся на кухне наедине с плитой и мойкой. Мы можем ограничиться минимальными доделками и быть вполне счастливы, въехав в такую квартиру. А можем начать все переделывать. Это определяется нашим желанием, потребностями и возможностями.

Вот я не люблю линолеум, поэтому его точно поменяла бы на ламинат и плитку. Под линолеум пол должен быть выровнен тщательно, а этого обычно не бывает – видны перепады и неровности, поэтому вид ужасный! Все нормативы я изложила в главе «Как грамотно принять новостройку у застройщика».

Потом, как я уже писала, при ремонте от застройщика не видно, какие материалы были использованы. Это важно. Я отмечала в главе «На чем можно сэкономить во время ремонта, а на чем – категорически нет», что есть важные вещи, которые после ремонта я проверить не могу, а надо. Могу спросить у ремонтников, но где гарантия, что мне ответят правду? Ее нет!

Мне нравятся свободные планировки и квартиры без ремонта. Еще раз подчеркну, что квартира с ремонтом хороша, если вы хотите побыстрее въехать, и бюджет на ремонт несколько ограничен или вообще отсутствует. Хорошо бы в этом случае сразу рассчитать, на сколько лет хватит ремонта от застройщика, и когда понадобится делать следующий.

Если вы планируете сдавать эту квартиру, то, как минимум, должны в ней обеспечить все, что нужно для клиента. А как максимум – предложить что-то большее. Вы минимальными средствами можете привести ее в привлекательное, уютное состояние и успешно сдавать.

Минус свободной планировки в том, что все нужно делать с нуля. Могут возникнуть сложности – это вопрос качественной кладки самих стен, штукатурки, шпаклевки, отделочных, сантехнических и электромонтажных работ. Все это должно быть сделано качественно, с соблюдением правильных технологий. Найти мастеров, которые смогут это воплотить в жизнь, не просто. Но возможно.

Плюсы свободной планировки в том, что можно реализовать ваши смелые дизайнерские решения. Сделать такую планировку, которая в большей степени реализует ваши мечты. Либо для своей жизни, либо для жизни ваших клиентов.

Еще один момент, которого хотелось бы коснуться, задавшись вопросом: «Что выгоднее покупать – новостройку с ремонтом от застройщика или квартиру без ремонта?». Надо понимать, что там, где вы приняли ремонт от застройщика в экономклассе или классе стандарт, обычно он невысокого качества. И квартира быстрее придет в такое состояние, когда снова потребуется ремонт.

Если вы сделали качественный ремонт сами, то его хватит на более продолжительное время. Вы вложились в материалы, в работу мастеров и знаете, что совершенно спокойно можете 5–7, а может быть, и 10 лет наслаждаться результатами. Заботясь о квартире, правильно поддерживая чистоту и порядок, делая систематические текущие и генеральные уборки, вы сохраните ремонт на более длительное время.

Важно еще делать его так, чтобы он оставался модным, был в тренде последних дизайнерских идей и находок на протяжении нескольких лет, улавливая современные тенденции и немножечко заглядывая вперед.

 

Покупка квартиры с точки зрения ремонта и эксплуатации: полезности

Рассмотрим покупку квартиры в новостройке с точки зрения правильного ремонта и выгодной эксплуатации, различных полезностей именно для этих двух процессов.

После покупки квартиры сразу или спустя некоторое время вы делаете в ней ремонт. После ремонта начинается приятная и полезная ее эксплуатация: проживание в ней либо сдача в аренду. И еще раз напоминаю: при покупке квартиры вы уже должны знать, как вы ее будете использовать. Хорошо бы, чтобы и план ремонта, хотя бы в эскизах, тоже уже был. От этого будет зависеть и планировка, и ваши дальнейшие действия.

Если вы покупаете квартиру в свободной планировке, то будьте готовы увидеть одно помещение: с одной стороны окна, с другой – двери. Все. И введенные в квартиру коммуникации: вода, электричество, отопление, антенна, Интернет, может быть. И с этим вы имеете дело. То есть ни стяжки, ни обработки потолка, стен, ничего этого нет.

Вам нужно с нуля самому придумать, что будет в этой квартире: какие помещения, сколько санузлов, где будет располагаться кухня, нужен ли вам холл, прихожая, это будет классическая многокомнатная квартира или квартира-студия.

И все это лучше сделать до покупки квартиры. Поскольку ремонт полностью подчиняется вашей цели (зачем вам нужна конкретно эта новостройка, конкретно этот объект, конкретно эта квартира).

Если вы планируете, например, разбить квартиру на студии для последующей сдачи в аренду, то специально ищете и покупаете квартиру с такой планировкой, которая для этого подходит.

Первое, что нужно, – это сразу, еще до покупки, прикинуть, а можно ли будет понравившуюся вам квартиру разбить на студии. И если это возможно, сразу понять, как. Обязательно посмотрите, где будут находиться санузлы и кухни. Это можно сделать, зная, сколько в квартире так называемых стояков и каково их расположение. Посмотрите также, как будут проходить канализационные и сантехнические трубы.

Для прокладки канализационных труб нужен определенный угол и наклон. Это нужно рассчитывать. Если вы будете вести их на несколько метров, то может понадобиться организация подиума. И все это нужно сразу продумать и учесть. Если планируете сделать из свободной планировки многокомнатную квартиру, то посмотрите, как самым выгодным образом использовать окна в этой квартире, сделав максимальное количество комнат. Потому что цель многокомнатной квартиры – создать комфортные отдельные помещения. И вы организуете их так, чтобы у каждого члена семьи было свое изолированное пространство.

В данном случае для семьи, состоящей из более чем двух человек, студия не подходит. Несколько студий тоже не имеет смысла, потому что зачем, например, кухня людям, которые просто хотят побыть какое-то время наедине с собой, на какое-то время просто закрыть дверь и спокойно почитать книгу, посмотреть телевизор или написать что-то? Общение тоже должно быть дозировано и приносить радость, даже в большой семье.

Многокомнатный ремонт не требует единой концепции всей квартиры, единого дизайна с некоторыми особенностями для каждой функциональной зоны, как это должно быть в студии. У каждой комнаты в такой квартире может быть свое «лицо».

Хорошо, если общие открытые зоны будут объединены единым дизайном, который, может быть, не сильно будет бросаться в глаза, но, тем не менее, послужит некоторой объединяющей идеей. При этом комнаты могут и должны быть разными: в классическом стиле, в стиле хайтек, в этностиле, например.

Комната – это мир человека, который в ней живет. Некоторые люди считают, что может смотреться очень-очень странно и даже как-то диковато, если в общий холл выходят двери этих комнат: если они открыты, то виден интерьер другого стиля, и стилевой контраст может вызывать непредсказуемые эмоции.

На мой взгляд, в этом нет ничего страшного. Комната, как особое пространство человека, который в ней живет, гораздо важнее. Создание обстановки, в которой он может отдыхать, работать, творить, наслаждаться таким интерьером, который принимают его сердце и душа. Дизайн общих мест может объединять на уровне атмосферы все остальные комнаты.

Хотя, безусловно, решает семья, каждый член семьи, как удобнее, комфортнее.

Это ведь их личное пространство, и оно продумывается до ремонта. При покупке квартиры уже закладываются идея и планировки, и ремонта, и дальнейшей эксплуатации тоже.

В начале ремонта закладываются полностью все модули и элементы эксплуатации, начиная с водонагревательного котла и заканчивая осмысленным количеством и расположением розеток во всех комнатах, холлах, на кухне, в туалетной и ванной комнатах.

Хаотичное расположение розеток бессмысленно.

Это лишние штробления стен, выброшенные деньги на ненужные розетки, которые вы заставите диваном или шкафом. Если вы заранее продумали для каждой вещи свое место, вы уже точно знаете, что конкретно где будет стоять.

В соответствии с этим решаете, какие розетки, где и сколько их нужно. Где требуется расположить их низко, где – выше уровня стола, или удобно организовать их в каком-то блоке, чтобы можно было легко зарядить гаджет или ноутбук, или просто включить какой-то дорогой сердцу ночничок, не вставая с постели.

Поэтому дизайн приобретаемой квартиры в новостройке нужно продумывать заранее, предусмотрительно запланировав его этапы, предугадав проблемы, которые могут возникнуть, и ясно видя, что должно получиться в результате.

И все это – до покупки квартиры.

 

Как зарабатывать на новостройках

Несколько лет назад вопрос был так актуален! Модно было купить новостройку, а потом, перед вводом дома в эксплуатацию, продать ее. На этом можно было зарабатывать, поскольку строили тогда не очень много и новостройки были очень привлекательны. Сейчас эта возможность также существует. Итак, давайте все по порядку.

Первый способ – купить на этапе котлована или на начальном этапе, когда, естественно, риски недостроя и долгостроя очень высокие, и вы покупаете фактически воздух.

И на этом этапе застройщик дает возможность купить вашу будущую квартиру гораздо дешевле, с акциями, скидками.

Была такая практика несколько лет назад, когда на этапе нулевого цикла предприимчивые люди (назовем их «частные инвесторы») покупали новостройки и продавали их перед тем, как дом сдавался в эксплуатацию. Все это время цена на квартиру росла.

Сейчас иначе формируются цены на квартиры в новостройках в течение всех этапов строительства. Причем с частными инвесторами конкурирует сам застройщик: цены на начальных этапах и на завершающих отличаются мало благодаря акциям и скидочным кампаниям.

Есть и еще важный момент: когда вы покупаете квартиру непосредственно у застройщика, можно привлечь более разнообразные ипотечные средства, в том числе и выгодную сейчас ипотеку с господдержкой, если вы соответствуете ее условиям.

Поэтому сейчас этот способ (покупки на нулевом цикле и последующей продажей) не очень выгоден. Надо смотреть ситуацию по региону. Обычно получается небольшая разница между нулевым и завершающим этапом.

Сейчас цена, по которой вам выгодно продать квартиру перед сдачей дома в эксплуатацию, выше, чем предлагает застройщик. Покупатель скорее приобретет квартиру у него, чем у вас. У надежных застройщиков покупают и на начальных циклах. Люди уверены в застройщике, в том, что он не разорится, не обанкротится, у него не будет проблем с подрядчиками, с организацией строительства и материалами, возведением здания запланированной этажности.

Второй способ – логичный и естественный, купить новостройку, преобразовать ее в достойное, интересное, комфортное жилье и продать, уже как индивидуальное готовое изделие, своего рода бриллиант дизайнерского и строительного мастерства. Такое изделие будет обладать своим характером, нравом, демонстрировать вкус владельца – безупречный или не очень, свою атмосферу и окутывать вас витиеватой историей.

Этот путь требует больших вложений, чем первый. В первом варианте вложений как таковых не требуется: вы покупаете новостройку, вовремя ее продаете, отслеживая цены. Здесь надо поработать, чтобы найти покупателя, оперативно и обширно дав рекламу. Вот и все затраты. Второй вариант требует более пристального внимания к объекту, планировке, к нему нужно приложить больше фантазии, времени, сил, соответственно и средств.

Второй вариант больше подходит людям, которые любят преобразовывать пространства.

Существует еще и третий вариант заработка на новостройках. Вы покупаете квартиру в новостройке дешевле аналогичной квартиры во вторичном жилье, ждете, пока ее построят, вкладываетесь в ремонт, дизайн этого жилища, придумываете ему историю, а может быть, даже и легенду, создаете соответствующую атмосферу. Вы можете сдавать такое жилье в аренду. В посуточную или почасовую? Тогда это действительно выгодно.

Почему? Ведь на время строительства деньги будут заморожены? Потому что купить можно в ипотеку, сделав только первоначальный взнос.

Предположим, вы покупаете квартиру за 1 560 000 рублей. Банк вам одобрил ипотеку, вы сделали первоначальный взнос 312 000 рублей. Ежемесячный платеж составляет 17 300 рублей. Застройщик достраивает дом еще 12 месяцев. Еще месяц-два вы устраняете то, что вас не устраивает в ремонте от застройщика, создаете неповторимую атмосферу новых апартаментов. И сдаете их в аренду. Если помесячно, то просто оплачивая ипотеку, если более активно, то имея еще и доход.

Итого, 312 000 + 17 300 × 14 = 554 200 рублей.

За эту цену вы купили новую квартиру.

Поэтому я – за покупку квартиры в новостройке!