Как не «пролететь» с выбором компании

Выбор компании всегда начинается с эмоционального толчка: «нравится – не нравится». Мы видим красиво оформленный сайт или удачно раскрученный бренд и ловимся на эту удочку.

Нам кажется, что компания великолепна. А как грамотно позиционирует себя на рынке! Она, в частности,

выбирает правильную цветовую гамму на своем сайте;

делает удобным виртуальный подбор квартиры;

знакомит с планировками;

все цены указаны на сайте, и не нужно заполнять формы, звонить, тратить время, что очень меня лично раздражает.

В сегментах эконом, стандарт и бизнес цены, как правило, указывают. А если это недвижимость классом выше, то нужно почему-то заполнять форму подписки, звонить либо заказывать звонок.

Цены на сайтах замалчиваются. Человек, планирующий купить квартиру в этом сегменте, более чем готов платить. Так есть ли смысл ее скрывать? Можно подумать, что-то изменится, если указать цену вместо того, чтобы устраивать шоу по телефону, которое почему-то называется продажей. Это очень похоже на неудачные потуги менеджера соответствовать высокому статусу клиента. И не более.

Первое впечатление от компании – эмоциональное. Самое главное в этот момент не поддаться эмоциям, первому чувству, не принять вывеску за содержание. Несмотря на красивую историю компании, проверять ее нужно по общей схеме, которую я изложила в этой книге. Правильной оценке компании до заключения договора долевого участия (ДДУ) мы учимся с клиентами на квестах «Найти квартиру своей мечты в новостройке», которые я провожу, внося свою лепту в эту тему.

Итак, на что мы обращаем внимание:

• каков авторитет застройщика на рынке;

• его предыдущие объекты;

• насколько быстро он строит;

• насколько быстро сдает в эксплуатацию;

• проектную декларацию конкретного объекта, который вы выбрали;

• реальный вид объекта, окрестностей, которые мы смотрим, выезжая на место;

• квартиру либо место, где она будет располагаться.

То есть мы с вами идем правильным путем, у которого есть две составляющие.

Первая – квартира, которую вы собираетесь приобрести, должна вызывать у вас эмоции! И это правильно, это хорошо. Мы живые люди, реагирующие на различные внешние факторы. Реакция может быть положительной или отрицательной. Конечно, иногда надо этот вопрос исследовать и понять, почему то или другое нас раздражает. В случае с выбором квартиры это как раз такой случай.

Надо разобраться, что нравится и что раздражает, то есть проанализировать свои эмоции.

Вторая – мы эти эмоции дополняем рациональным подходом. Тщательно проверяем застройщика. Как мы это делаем – об этом подробным образом описано в главе «Пакет документов при строительстве, который дольщик вправе запросить у застройщика».

 

Место застройки: на что обратить внимание

Давайте рассмотрим место, которое застройщик выбрал или получил для строительства жилищного комплекса или дома, с точки зрения географии и учтем множество критериев.

Это значит, что место, где строится дом, может быть расположено в низине, например. И там всегда повышенная влажность вне зависимости от того, какие там земля, подземные воды и какие коммуникации проложены.

Низина – это всегда повышенная влажность. Чем это плохо?

Во-первых, большинство людей плохо ее переносят.

Во-вторых, если говорить о самих зданиях, то у них есть предрасположенность к образованию плесени, грибка или каких-либо других воздействий на материалы, из которых построен дом. А они могут быть не приспособлены под такое воздействие, что, вполне вероятно, не учтено при их выборе и использовании.

В-третьих – это соответствующее воздействие на внутреннюю отделку. Это может быть не только образование плесени, но и конденсат, неприятный запах.

Или наоборот – дом стоит на возвышенности, его обдувают ветра – и это плюс, безусловный плюс, потому что ветер способствует разнесению всех неприятных запахов, связанных с жизнедеятельностью людей. Неизбежно сопровождают нашу жизнь в городах запах мусора, выхлопные газы, строительные и ремонтные запахи, специфические запахи производств. И то, что ветер будет разносить всю эту массу, безусловно, хорошо.

Минус возвышенной местности в том, что туда могут с трудом доходить вода, то есть водонапор может быть недостаточным. Да и перспектива регулярного подъема в гору может обернуться не только приятным упражнением, но и серьезной проблемой при спуске, если в данной местности случаются перепады температур в холодное время года и, как следствие, оледенение дорог.

Пристальное внимание надо обратить на коммуникации, на их качество, характеристики, организацию. Вплоть до того, каким компрессором водонапор будет обеспечен. Еще на стадии выбора квартиры следует узнать, какая УК будет принимать в эксплуатацию дом и уточнить у ее руководства, как она собирается организовывать коммуникационные процессы. Или уточнить это у застройщика. Иначе вы можете неожиданно остаться без воды в самый неподходящий момент.

Еще пара моментов, связанных с географическим фактором.

Если вы покупаете дом посреди степи или поля, то, вероятно, отдаете себе отчет в том, что здесь могут быть ветра или сильные морозы. В этом случае нужно учитывать массу факторов. Не только то, что дом будет стоять на равнине, но и то, какая в данном регионе, в конкретном городе погода в течение года. Холодно ли тут зимой? Насколько сильные ветра?

Когда вы выбираете квартиру не в месте своего проживания, где вам известны погодные условия и всевозможные природные катаклизмы, очень советую изучить климат местности на присутствие резких перепадов температуры и сильных ветров, направлений воздушных потоков, чтобы квартира не была «продувной». Обязательно узнайте, как ваша квартира будет располагаться в отношении этих природных явлений. Возможно, тут будет дикий сквозняк, который потом отравит вам жизнь, причем закрытыми окнами и кондиционерами вы от этого не спасетесь, потому что ветер есть ветер: он просто будет визжать и выть, хлопать окнами, находя щелки и узкие отверстия.

Вот обстоятельства, на которые почему-то не обращают внимания. Тем не менее, вы должны смотреть на будущее жилье с точки зрения того, насколько комфортно будет жить в квартире вам или другим людям, если вы планируете сдавать это жилье внаем; насколько комфортно находиться в этой квартире. Мы с вами должны учитывать все мелочи, а этот фактор мелочью не является.

Допустим, вы покупаете квартиру у моря с окнами на запад.

Знайте, что со второй половины дня у вас в квартире будет палить солнце, которое может дополнительно усиливаться отражением в море. Но достаточно повесить шторы типа blackout, и вы решите эту проблему.

Если же вы покупаете квартиру с окнами на юг или юго-запад, то у вас в квартире будет пекло, и никакой кондиционер вас не спасет, никакой вентилятор.

Поэтому при покупке квартиры в другом регионе внимательно изучаем землю, на которой строится дом, какая погода характерна для этого региона, какие природные явления бывают в течение года, как меняется ветер и температура. С учетом этих факторов мы с вами и будем выбирать объект.

 

Бренд у застройщика – это хорошо или плохо?

Все, кто сталкивался с тем, чтобы выбрать новостройку или обращал свое внимание на рынок строящегося жилья, замечал, что есть крупные застройщики, а есть мелкие. Известные компании обладают раскрученным брендом, их имя сразу ассоциируется с какой-то эмблемой или лозунгом, миссией. Она может быть крупной или не очень, и, тем не менее, это бренд.

Подвигают его разнообразными способами. Так вот, при покупке новостройки мы должны все это учитывать: ориентироваться ли нам на наличие раскрученного бренда, привлекательно оформленные сайты или же нужно, невзирая на всю внешнюю красоту, немножко глубже копнуть застройщика?

Безусловно, ответ напрашивается сам. Конечно, нужно копнуть глубже, узнать о застройщике больше, вне зависимости от бренда, потому что эта внешняя сторона говорит о том, что компания достаточно сильна, если на ее брендирование была выделена специальная статья в бюджете. Чтобы придумать, оформить и развивать этот бренд, нужна креативная и эмоционально пропитанная идея.

За любым брендом могут стоять такие минусы в строительстве, с которыми вы не захотите мириться. И это бывает достаточно часто, потому что у каждой компании есть определенная специфика застройки.

Есть компании, которые строят на землях болотистых. Они осушают их, как могут. Это может быть речка, которую прячут под землю. Тем не менее, влажность остается. Надо понимать, что такая земля может со временем просесть.

Кроме того, на маленьком клочке земли строятся огромные многоэтажные дома, и, соответственно, на сравнительно небольшой территории одновременно может находиться большое количество народу. Спрошу просто: даже если все очень красиво и классно сделано, устроит ли вас такое положение вещей?

Мы должны понимать: за брендом стоит какая-то компания, у нее есть плюсы и есть минусы.

Скорее всего, эта компания работает юридически грамотно, с точки зрения оформления договора нам не нужно будет скрупулезно вычитывать каждую букву.

Но зато, возможно, к клиентам в такой компании отношение не слишком внимательное. Как вам сказать – ну их масса, понимаете? Идет поток, квартиры раскупают, как горячие пирожки. Вы не избранный в этой компании, вы такой же, как многие, тем более если застройка классов эконом, стандарт или чуть забрезжили признаки бизнес-класса.

Итак, бренд – это хорошо, но проверку застройщика не отменяет.

Когда нам нравится строительная компания, оформление бренда застройщика, мы влюбляемся скорее в этот бренд, чем в жилье, которое рассматриваем для покупки. Все может быть оформлено очень красиво, может быть прекрасное оформление новостроек, каждый жилой комплекс в своем стиле и даже с легендой и историей, к разработке этого проекта могут быть привлечены известные люди, художники или архитекторы, или какие-то другие известные медийные личности.

И все же это ни в коем случае не должно уводить вас в сторону от главного – вы покупаете конкретную квартиру в этом жилищном комплексе, конкретную квартиру в этом доме. Вы покупаете не бренд и не застройщика, потому что за этой прекрасной идеей, которую символизирует данный жилищный комплекс, могут скрываться как раз такие недостатки, с которыми вы мириться не захотите. Понимаете?

Поэтому я вас призываю: прежде всего выбирайте квартиру, которая вам нравится. А потом уже проверяйте застройщика и все остальные факторы – место, где строится дом или ЖК, коммуникации, транспортную доступность, материалы, из которых строит застройщик, кому он сдает в эксплуатацию дом. Повторяю: сначала выбирайте квартиру! А потом устраивайте для себя конкурс застройщиков понравившихся квартир.

Потому что бывает так (это и мой личный опыт, и личный опыт моих клиентов), что у прекрасного, брендированного застройщика с великолепно разработанной историей, миссией строительство ведется в весьма спорных местах с точки зрения экологии и комфорта проживания.

Он строит на таких участках, которые у вас изначально вызывают сомнения. Например, почему-то они обладают повышенной влажностью. Или рядом находятся ВЛЭП. Или вышки мобильных операторов расположены к дому ближе 100 м. Либо на этом небольшом участке застройщик возводит еще несколько домов запредельной этажности или проект комплексного освоения территории (КОТ).

Как вы думаете, на огороженной небольшой территории комфортно будет находиться большому количеству людей одновременно? Эта концентрация изначально создается застройщиком, потому что он строит на маленьком участке земли почти небоскребы с большим количеством маленьких квартир.

Так что не покупайтесь на красивое оформление бренда. Помните, мы выбираем объект, и только потом застройщика.

Взгляду обычного покупателя такие вещи не видны, он не обратит на это внимание, но из них складывается комфортное, безопасное проживание в новой квартире.

Помочь вам научиться правильно выбирать квартиру и застройщика – одна из целей этой книги.

 

Как отличить виды новостроек друг от друга

Это вопрос нас волнует в связи с тем, что разные виды новостроек отличаются друг от друга качеством строительства, продолжительностью службы, использованием или пренебрежением использования экологически чистых материалов.

Есть нюансы, которые нам нужно знать, чтобы потом не пытаться перепланировать квартиру в таком доме, которая перепланировке просто не подлежит. Например, в некоторых видах панельных и блочных домов перепланировка невозможна.

Что нам нужно знать о видах новостроек?

Самые дешевые – это панельные. Их существует сейчас больше десятка типов. «Панелька» претерпела большие изменения с конца 50-х годов, когда из нее стали строить «хрущевки». Конечно, у нас перед глазами стоят эти пятиэтажечки, многие из которых сейчас уже подлежат сносу.

Они были рассчитаны на решение вопроса с жильем множества семей и тогда были действительно в радость. Срок службы таких домов 50–60 лет. Они приходят в негодность, не подлежат реконструкции, с ними ничего нельзя сделать.

Сейчас «панельки» разных серий очень распространенный вид жилья, относящийся к эконом– и стандарт-классам. Внешне выглядят очень красиво и внутри обеспечивают возможность разнообразной планировки, больших площадей, просторного жилья.

Часто в них имеются два санузла, которые дают возможность использования помещений по своему усмотрению, а не только так, как предлагает застройщик.

При этом мы понимаем, что срок службы панельных домов так и остался в пределах 70-ти лет.

Безусловно, самый интересный для нас материал в плане перепланировки и претворения в жизнь наших смелых дизайнерских решений – это монолит-кирпич, монолит, кирпич.

Причем надо понимать, что монолитные и монолитно-кирпичные дома застройщик часто сдает со свободной планировкой, межкомнатные перегородки мы должны строить сами. Мы можем потешить себя бурными дизайнерскими фантазиями, ведь только нам решать, как все спланировать. Однако в этом есть и плюсы и минусы. Потому что в большинстве случаев люди хотят иметь конкретные комнаты, конкретные помещения.

Тем не менее, поскольку мы с вами, дорогие читатели этой книги, любим преобразовывать сами, то монолитно-кирпичные дома – это совсем не плохо. Единственный нюанс – в монолите нельзя много сверлить, любая дырка в нем – это проблема.

Монолит-кирпич – отличный вариант, потому что этот материал дает возможность дышать, если стены не являются несущими, их можно сносить и преобразовывать помещение по своему вкусу.

Такие дома стоят 100–150 лет. И это очень важно, потому что возможен рост цены на рынке на эту квартиру со временем. Учитывая еще множество других факторов, можно прогнозировать цену этой квартиры через пять-десять лет.

Следующие виды новостроек – это блочные и каркасно-блочные.

Есть варианты изготовления их из готовых блоков. Здесь о перепланировке разговора нет, поскольку все стены несущие. Мы тут мало что можем изменить. Принимаем эту особенность как данность.

Кирпичные новостройки сейчас достаточно редки, они долго возводятся, дорого стоят. Вместе с тем, это прекрасное жилье для проживания, поскольку стены «дышат», обычно их толщина достигает 50–60 см, что способствует высокой шумоизоляции.

Такое жилье нужно покупать для себя. В домах можно производить различные преобразования, реализовывать свои смелые дизайнерские идеи.

Это жилье может быть надежным вложением в плане капитала, потому что с годами оно только дорожает относительно цен на другие виды новостроек.

 

По каким критериям правильнее выбирать новостройку

Вопрос этот очень обширный и, безусловно, связан с тем, какие цели вы ставите перед собой, когда задумываетесь о покупке квартиры в новостройке. Это прекрасное новое жилье, в котором никто не жил, где нет энергии разных, в том числе и тяжелых, жизненных ситуаций.

В новостройке есть богатый выбор квартир. Это не вторичка, когда вы приходите в дом, и там есть единственная квартира, которая продается, она вам понравилась, но хотелось бы, например, на пару этажей выше или ниже, или чуть с другим видом из окна, под другим углом, а вы этого выбора не имеете.

Новостройка же – это свобода выбора, свобода реализации своих дерзких и тайных дизайнерских идей. Это также свобода приобретения квартиры для бизнеса, аренды, собственного проживания. Свобода абсолютная и совершенная!

Вместе с тем, есть риски. И рисков много.

Первое, что вы делаете, это задаете себе вопрос: зачем мне квартира в новостройке? Из ответа следуют критерии выбора.

Если вы выбираете квартиру для себя, вы рассуждаете с точки зрения своих интересов, наклонностей, привычек и запросов. Вам нравится, например, 7-й этаж, или вы рассматриваете квартиры не ниже 13-го. Или вам нравится, когда солнце заходит в квартиру во второй половине дня, или вы большое значение придаете виду из окна.

Все эти критерии определяются целью.

Если вы приобретаете квартиру для сдачи в аренду, то должны мысленно поставить себя на место клиента, написать его аватар и изучить его привычки. Представить тех людей, которые будут приезжать к вам в гости. Здесь можно исходить и из собственных потребностей, если вы можете вообразить себя клиентом с предпочтением определенного класса жилья.

Это в любом случае должно быть комфортно, удобно, просто, без дизайнерских закидонов, которые добавляют неудобства в эксплуатацию квартиры. Излишества могут сильно утомлять: это дополнительная уборка, лишнее время на протирку каких-то ненужных элементов. Квартира, которая ремонтируется для сдачи в аренду, должна быть простой и стильной одновременно.

Успешная сдача в аренду продемонстрирует, насколько вы предугадали все желания клиента.

Итак, ответ на вопрос о критериях выбора новостройки неразрывно связан с тем, какие цели вы ставите при покупке квартиры.

При выборе новостройки вы учитываете и то, где она находится, и то, для чего вы ее сдаете. Если ваша квартира сдается для отдыха, то это может быть и отдаленный район города, не обязательно близко к центру, недалеко от парка, леса, озера, речки или парковой зоны.

Или квартира может располагаться неподалеку от того объекта, который считается местом отдыха или привлекает особое внимание. Как «Крокус Сити Холл», например. Там проводятся конференции, выставки, концерты.

При выборе квартиры вы должны учитывать все факторы – и географический, и социальный, и психологический. Потому что, например, в элитном коттеджном поселке нельзя покупать дом для деления на крошечные студии для последующей продажи. Менталитет соседей, которые будут окружать этот коттедж, будет отличаться от ее будущих жильцов. Это неминуемо приведет к конфликтам, и уж точно к дискомфортному проживанию и тех и других.

Хорошо, если это аренда, можно просто съехать, а если человек приобрел эту квартиру в собственность? Могут возникнуть непредвиденные ситуации, причину которых заложили вы.

Критерии выбора новостройки включают в себя и правильный выбор типа строящегося жилья: панельная, блочная, монолит или монолит-кирпич. Все это зависит от ваших приоритетов.

Если это дешевое жилье, на которое у вас осталась какая-то сумма, и вы приобретаете его для того, чтобы не пропали деньги. То есть, вы используете это жилье, уже имея в виду, что оно недорогое. Поскольку главный критерий – дешевизна, вы понимаете, что качество и время эксплуатации такой квартиры меньше, чем у жилья более высокого класса.

Если вы покупаете жилье для себя, в бизнес-классе и выше, то изначально знаете, что оно дороже, но зато будет служить вам дольше.

Срок использования такого дома приблизительно 100–150 лет, то есть вы можете передать квартиру по наследству, она будет дорожать, и ее можно считать капиталом. Правда, ее содержание обойдется дороже.

Это как иномарка: каждый водитель понимает, что обслуживание «Лады» будет стоить гораздо дешевле, чем обслуживание «Порше».

 

В каком районе Москвы, Московской области, городе России выгоднее покупать квартиру для сдачи в аренду?

Иными словами, где дома самые дешевые, а стоимость аренды самая высокая?

Это тайна, такой особенный секрет, узнав который, вы сможете обеспечить процветание своему арендному бизнесу во веки веков. Аминь, как говорится. То есть, многие лета.

На самом деле универсальных рецептов, универсальных советов по этому поводу быть не может. Почему? Да потому что где родился, там и пригодился. Эта основа арендного бизнеса.

Давайте скупим, ну, скажем, в городе N все дешевые квартиры, и к нам в очередь будут строиться люди, которые хотят снять в аренду эти помещения. Такого не может быть, и такого нет.

Впрочем, есть прецедент!

В Берлине фирмы, скупившие дешевые квартиры и сдававшие их посуточно, поставлены сейчас перед фактом запрета такой аренды квартир: посуточная с недавнего времени официально запрещена, потому что из-за небольших объемов строительства нового жилья людям негде снять квартиру на длительный срок. А с учетом прибывших мигрантов актуальность последнего сильна возросла. Поэтому и был принят такой закон.

То есть, учитывая свои внутренние потребности, вы должны руководствоваться еще и тем, что есть некоторые тенденции рынка. Объясню, почему.

Вот, например, было несколько лет назад такое повальное увлечение – появилось много желающих купить квартиру для сдачи в аренду. Покупали недвижимость в Испании. Это же круто – в Испании! Недвижимость у моря! Стопроцентно можно сдать такое жилье. И гарантировано, что всегда будет выгодно сдавать его в аренду.

С одной стороны – да. Конечно, море, конечно, солнце, конечно, заграница.

А если конкретнее? В каком именно городе покупать? Как именно вы собираетесь сдавать в аренду это жилье, находясь в другом городе и стране?

Планируете переехать? Жить там? Тогда нужно покупать две квартиры, несколько квартир. Или брать квартиры у клиентов в доверительное управление, субаренду, используя ту форму, которая разрешена законодательством этой страны. И тогда организуется целый бизнес.

Если же вы покупаете одну квартиру в Испании, то получите ли вы с нее доход? Да, получите. Вопрос в том, какой. Доход будет, если вы:

найдете человека, который будет этим вопросом заниматься там;

если вам не жалко как минимум 30 процентов дохода отдать на содержание этой квартиры, то есть на ее обслуживание – управляющему, горничной, заплатить за рекламу.

точно спланируете, когда вы будете в ней жить в течение года, чтобы остальное время эффективно распределить, решить, как вы будете ее сдавать – помесячно, понедельно, посуточно или по часам: каждая схема имеет свои особенности.

Все это нужно продумывать и просчитывать.

Или, например, вы хотите купить квартиру, и вам нравится не сама Барселона, а тихий городок недалеко от нее. Но в этом городке не такая высокая потребность в арендном жилье, как в Барселоне. Там есть потребность в аренде, но аренда эта дешевая. И зимой тишина, нечего делать.

Нужна ли вам квартира в таком городке? В городке, где зимой жизнь замирает? Как и кому вы будете ее сдавать? Если нет ни достопримечательностей, ни потока деловых путешественников?

Так где же выгоднее приобрести квартиру?

Итак, возникает очень много вопросов, ответить на которые нужно ДО покупки квартиры.

Если это жилье не в другой стране. У нас. В каком городе вы хотите купить квартиру, предполагая, что будете сдавать ее в аренду? Если не в том городе, где живете, и вы не собираетесь переезжать и менять свой род деятельности на хлопоты с посуточной арендой, то должны понимать, что на обслуживание этой квартиры вы отдадите примерно 30 процентов дохода с ее аренды.

Готовы ли вы на это?

Если же вы сами хотите ею заниматься и не планируете ни с кем делиться, тогда вы должны находиться на месте.

Делегировать такие обязанности без финансовых потерь практически невозможно. Да, конечно, вы можете найти человека, которому доверяете и который будет вашим представителем перед клиентами.

Он все будет делать именно так, как вы задумали, но вы должны быть готовы оплачивать его труд. И к этим расходам прибавляются ваши траты на поездки, на поиск клиентов либо самостоятельно, либо с использованием различных сервисов.

И получается, что уже и не очень выгодно. Поэтому, если это не курортная недвижимость, а квартира в обычном городе, нужно предусмотреть, чтобы это были места большой посещаемости, большого потока людей.

Например, промышленные зоны, города с большим количеством средних и высших образовательных учреждений, стройками, специализированными спортивными школами и организациями-филиалами, в которые часто приезжают командировочные.

В таких городах будет пользоваться спросом арендное жилье. И опять то же – вы должны быть готовы либо переключиться с вашего вида деятельности и сами заниматься арендой, либо поручить это кому-то, но тогда добавляется статья расходов.

Итак, если резюмировать, то коротко можно сказать, что выгодно покупать жилье:

а) на курорте, в любом месте около моря, у термальных источников, в красивых местах, где есть что-то необычное – северное сияние, например, какие-то достопримечательности, все то, что пользуется популярностью, привлекает внимание людей;

б) в промышленных зонах в проездных городах, через которые люди едут к морю или путешествуют, направляются к какой-то достопримечательности, останавливаясь на ночь-две;

в) в городах с большим количеством средних и высших образовательных учреждений;

г) в населенных пунктах, где есть специализированные школы и спортивные школы;

д) там, где много строят;

е) в городах, где есть организации-филиалы больших компаний, в которые часто приезжают командированные.

И в каждом из этих случаев услуги гостеприимства должны учитывать специфику, особенности этого места. Они будут различаться. Вы должны быть готовы предоставить жилье на час, на день, на неделю. И – либо переехать туда, либо поручить надежному человеку предоставлять от вашего имени услуги гостеприимства. И процент, которым вы должны будете делиться, очень разный. Он может варьироваться от 10 до 50 процентов.

Прислушайтесь к себе: а хотите ли вы этого вообще?

Есть ли у вас желание этим заниматься?

Словом, постарайтесь не строить иллюзий по поводу покупки квартиры для сдачи в аренду.

 

Зачем так много строят

По данным открытых информационных источников за 2015 год, в стране построено 39,8 млн квадратных метров нового жилья. Много это или мало? Как относиться к новостройкам? Как выгодно использовать их?

Для сравнения, в 2005 году было построено 26 млн квадратных метров жилья, а в 2014 году – 81 млн квадратных метров. Кстати, в 2014 году в России был побит показатель ввода жилья в РСФСР 1987 года, когда в стране было построено 72,8 млн квадратных метров.

Строят в России не только много, но и по-разному организуя само пространство застройки. К новостройкам относятся отдельно стоящие дома, жилищные комплексы (ЖК), проекты комплексного освоения территории.

С домами и жилищными комплексами более или менее понятно. А вот КОТ может быть и коварно. Надо понимать, что часто место застройки – это практически чистое поле, которое заполняется большим количеством домов. А это значит, что в течение нескольких лет (пока застраивается территория) будет напряженка с транспортной доступностью и инфраструктурой.

Проекты комплексного освоения территории могут быть и эконом-, и комфорткласса, и класса люкс. Для них компаниями-застройщиками разрабатываются собственные стандарты качества, которые обычно строго соблюдаются.

Например, визитной карточкой одной питерской компании, которую отличает достойное строительство КОТ комфорткласса, уже стали просторные дворы, большое расстояние между домами, обширное озеленение, отделка входных групп по индивидуальным дизайн-проектам, а также единый стандарт предчистовой отделки квартир с использованием качественных материалов.

Скрупулезно выдерживается соответствие картинок в буклетах реальному облику жилых комплексов. Приятное впечатление производит то, что ожидания соответствуют реальности.

Обращайте на это внимание – ведь так и должно быть! В самом Питере и в Ленинградской области реализуется в настоящий момент много проектов КОТ. Здесь разработана и успешно реализуется программа «Соцобъекты в обмен на налоги», позволяющая девелоперам сократить расходы. В Москве интересный проект КОТ был осуществлен около университета им. М. В. Ломоносова. Он выдержан в стиле 1950-х, стилизован под архитектуру главного здания МГУ.

Знание того, к какой из вышеперечисленных категорий относится новостройка, должно определять и наш выбор.

Мы проезжаем мимо строящихся домов и размышляем: мы же не можем купить новую квартиру, не продав свою? Иначе откуда взять деньги? Так считала раньше и я: «Мы не можем, нам это не по силам…» На самом деле сейчас существует множество способов купить квартиру в новостройке, не продавая свое нынешнее жилье.

Первая причина, первый фактор того, почему так много строят, это, на мой взгляд, совершенно естественный закон рынка: из жилого сектора должно быть вытеснено жилье, которое уже ветшает и вскоре подлежит сносу. Можно ждать, пока его соберутся сносить организованно и предложат переехать бесплатно в новостройку.

В этом случае вы ничего не выбираете и не решаете – все решают за вас: район уже определен, в метраже вы, скорее всего, потеряете, разве что этаж вы сможете выбрать.

Пока жилье еще является вторичным и стоит не много, а в некоторых городах есть намного дороже новостройки с аналогичной площадью, но подальше от центра или немного за городом, можно свое жилье продать и купить новую квартиру. А еще лучше продать и купить несколько, причем одну – в ипотеку.

Решение администрации города о сносе жилья, относящегося к разряду ветхого, может колебаться, меняться из месяца в месяц, из года в год. В Москве я живу в районе Новые Черемушки. Снос пятиэтажек у нас начался в 1990-е годы.

Многие обитатели пятиэтажных домов ждали, что их снесут, практически сидя на чемоданах, не делая ремонт в квартире годами, не покупая новую мебель, даже если она была нужна. Откладывали свою жизнь на «после переезда в новую квартиру». И что же? Многие запланированные для сноса дома стоят до сих пор, и решение по ним пересмотрено – сносить их не будут. Мы успели дорого продать квартиру в таком доме и купить три объекта недвижимости на эту сумму. А многие все еще надеются, что их бесплатно переселят.

Итак, ветхое жилье сносится, а на его месте возводится уже не пятиэтажный многоквартирный дом, а 15–16 этажный, а то и большей высотности. Понятно, что строительной компании это выгодно. Количество квартир в новом доме существенно превышает число квартир в пятиэтажке. Квартиры продаются, компенсируя затраты на те, что выданы жителям. Здесь нет благотворительности. Таким образом происходит круговорот ветхого и нового жилья. Один из вариантов.

Правда, сейчас таких схем уже почти нет.

Если бы у города, области, региона, страны в целом, была реально действующая стратегия, общая, глобальная, а не просто местечковые проекты, то, на мой взгляд, это очень правильное решение в отношении многоквартирных домов, не подлежащих ремонту и реконструкции, срок эксплуатации которых уже истек или истекает.

Поскольку ветшающего жилья становится все больше – сами понимаете, срок службы «хрущевок» 1960-х на исходе, близится окончание срока безопасной эксплуатации, такие программы были бы очень кстати. Это не касается «сталинок» – они еще лет сто простоят. В основном это кирпичные дома разных серий, и вытеснению с рынка они не подлежат. Они как были дорогими, так и остались.

В основном же речь идет о панельных пятиэтажках, о которых речь шла выше. О панельных домах, срок безопасной службы которых заканчивается и которые подлежат вытеснению с рынка недвижимости. Для того чтобы такой дом снести, нужно, чтобы было альтернативное жилье, то есть оно на момент сноса дома должно быть уже построено.

Вторая причина, второй фактор: цена новостройки в экономсекторе должна равняться минимальной цене квартиры, которую человек может продать для того, чтобы купить новостройку.

Ну, например, минимальная цена за однокомнатную квартиру 37–40 кв. м в новостройке в регионе Х составляет 1,2 млн рублей, значит, и самое дешевое жилье – будь то дом, «однушка» или трехкомнатная квартира в этом регионе – не должно стоить меньше. То есть эти деньги человек должен получить за свое старое жилье, чтобы спокойно, не привлекая кредитных средств и не беря в долг, купить на свои деньги новую квартиру.

Кто-то покупает вторичное жилье, оно ветшает и продается дешевле, оно продолжает ветшать до тех пор, пока продать его становится невозможным – и тогда вступает в силу первый вариант. Речь, конечно, идет о жилье классов эконом и стандарт, потому что остальные постройки, классами выше, подлежат ремонту и служат веками.

Количество строящегося жилья говорит о повышении уровня жизни людей. Или о правильной политике вытеснения в разных смыслах. У одной семьи может быть не одна квартира в собственности, а столько, сколько вмещает мозг.

Квартиры покупаются для детей, для бизнеса, для сдачи в аренду, как долгосрочную, так и краткосрочную. Это может быть недвижимость не только в одном городе, но и разбросанная по тем местам, которые вам нравится посещать или жить там.

Много нового жилья приходит на рынок. Новостройки окружают нас, их невозможно не заметить. Как к этому относиться?

Первая мысль, которая возникает: это строительные компании хотят получить прибыли, сверхприбыли, их цель – построить как можно больше. Они берут землю и строят. Это бизнес, он нуждается в развитии, чем больше, тем лучше, недвижимости много не бывает. Иногда аппетиты их настолько превосходят возможности, что новостройки переходят в разряд недостроя-долгостроя. И здесь нам надо быть начеку и тщательно проверять застройщика, до покупки выявляя вероятность несостоятельности и обмана.

Итак, каким образом мы можем купить новую квартиру, не продав старую?

Существует несколько способов. Например:

• рассрочка, которая предоставляется застройщиком;

• ипотека по государственной программе;

• социальная ипотека;

• ипотека для зарплатных клиентов банка;

• просто ипотека.

Таким образом, на рынке происходит круговорот ветхого и строящегося жилья. Индивидуальные собственники вовлечены в этот процесс. И если у города, области, региона, страны в целом есть, а, вернее, была бы стратегия, а не просто местечковые проекты, то это было бы совсем не плохо.

Поскольку ветшающего жилья становится все больше («хрущевки» 1960-х, что называется, дышат современным новостройкам в затылок, поскольку подходит завершение их срока эксплуатации), то и строительство новостроек в таком количестве оправдано.

Еще раз подчеркиваю, что речь идет именно о панельных пятиэтажках, ни в коем случае не о сталинских кирпичных пятиэтажных домах, которые не подлежат вытеснению с рынка, поскольку построены по другой технологии, и срок их службы 100–150 лет. А то и больше.

Есть еще очень интересная тема. Это лофты (подробно об этом в главе «Почему лофты дорогие»).

Итак, чтобы дом снести, должна быть альтернатива, куда переехать, где жить.

С другой стороны, цена новостройки в экономсекторе должна равняться минимальной цене ветхого жилья в этом регионе. Таким образом происходит круговорот жилого фонда в обществе.

Вот почему строящегося жилья много не бывает.

 

Как подобрать застройщика

Вы увидели где-то в Интернете какой-то красивый сайт, он вам понравился, и вы думаете: «Вот тот самый застройщик, который мне нужен. Он брендированный, у него прекрасно сформулированная миссия (значит, точно меня не обманет и сам не обанкротится), грамотно и удобно построенный сайт, с которым приятно работать».

Вы посмотрели планировки, выбрали для себя уже несколько квартир, еще и еще, и все нравится.

Отлично! Прекрасно! Первое впечатление создано! Это эмоции.

А сейчас главное. Вы смотрите всю проектную декларацию, которая должна быть выложена на этом сайте, и если чего-то нет, то звоните по указанному на сайте телефону и спрашиваете, где можно посмотреть такой-то документ. На это вам должны ответить – либо в электронном виде, либо физически в офисе продаж того объекта, квартиры в котором вам понравились (что должно содержаться в проектной декларации, подробно изложено в главе «Пакет документов при строительстве, который дольщик вправе запросить у застройщика»).

Если представитель застройщика начинает «мяться», уходит от ответа, убеждает вас, что этот документ не обязателен, или он у них там где-то вне зоны досягаемости, то это должно сразу же навести вас на подозрение, что не все так гладко у этого застройщика.

И стоит ли с ним связываться, несмотря на его бренд, красиво сделанный сайт и прописанную миссию (это же модно!)? Даже, если вам кажется, что квартира подходит.

Еще один важный момент. Все хорошо: проектная документация в порядке, прекрасный сайт, удобно подбирать квартиры, понравились планировки, вас устраивают цены этих квартир, и вы едете на объект, в офис продаж для конкретного выбора квартиры из тех, что вы подобрали на сайте.

Обращайте внимание на то, как организована работа офиса. Если это секторы эконом и стандарт, будьте готовы к тому, что с вами особенно не будут возиться и церемониться. Там сидят уставшие менеджеры, которые работают в основном за зарплату.

Они не готовы к тому, чтобы обсуждать с вами детально, какую квартиру вы хотите, какова квартира вашей мечты, показывать вам объект, если идет дождь, надевать резиновые сапоги, месить грязь, подниматься на четырнадцатый этаж без лифта и показывать разные виды планировок.

Я объездила десятки офисов продаж, и знаю, о чем говорю. Если вы надеетесь, что менеджер офиса будет подбирать вам квартиру по вашим запросам, то расстаньтесь с этой иллюзией сейчас, читая эти строки, чтобы не травмировать психику. Да, и чашечку кофе тоже не предложат.

Упреки типа «Что же вы не подготовились к посещению нашего комплекса?» и «Разве вы уже не выбрали квартиру?» поставят в тупик большинство желающих купить новостройку, потому что многие уверены, что определиться с выбором им поможет менеджер на объекте.

Если вам все равно, что купить, вас убедят приобрести то, что нужно продать по плану этому офису продаж сегодня. Если же вы хотите приобрести квартиру с конкретными характеристиками, то готовьтесь к поездке в офис продаж и не давайте сбить себя с толку акциями и скидками на квартиры, которые вам не подходят.

Если вы покупаете квартиру бизнес-класса и выше, то вправе требовать от застройщика обеспечить в офисе продаж сервис соответствующего уровня. Ведь вы готовы принести застройщику приличную сумму и по праву претендуете на VIP-обслуживание.

И опять-таки обратите внимание на то, как общаются с вами менеджеры офиса продаж. Обучены ли они корпоративной этике? Потратилась ли компания на то, чтобы привить своим сотрудникам основы общения с клиентами? Спросите, а зачем нам это? Разве наше дело не приобрести квартиру с максимальной выгодой и больше никогда не видеть этот офис продаж и этих людей?

С одной стороны, вы правы. Но с другой – по уровню профессионализма менеджеров мы косвенно можем судить о степени грамотности подбора персонала в компании в целом. Если менеджеры подобраны правильно, то есть вероятность того, что и мастера на стройке тоже не подведут.

Менеджер офиса продаж обязан провести вас на объект и ознакомить с квартирами, которые вы выбрали. Только посмотрев разные варианты, выяснив, куда выходят окна, как выглядит квартира изнутри, что собой представляет базовая планировка, вы сможете сделать правильный выбор.

Не ждите дифференцированного подбора. Вы должны подготовиться к визиту в офис продаж: самостоятельно найти одну или несколько квартир, которые вам подходят, и уже потом по схеме поэтажного плана в офисе продаж уточнить детали, которые не были вам видны на сайте застройщика, то есть задать конкретные вопросы менеджеру. Создайте список вопросов заранее, не надейтесь на свою память, она вас все равно подведет.

Когда вы пойдете смотреть объект, в котором собираетесь купить квартиру, внимательно осмотрите сам участок, на котором он строится, – что эта за земля, какие строения и какая территория есть вокруг. И не только с точки зрения инфраструктуры, открытости или замкнутости этого пространства.

Что находится рядом? Это могут быть воинская часть, НИИ, проводящее исследования с радиоактивными элементами, химическая лаборатория, детский лагерь, инфекционное отделение городской больницы.

Рядом с домом могут проходить небольшие, в две полосы, дороги, и ваша задача – выяснить, не планирует ли город расширить их и сделать магистралями. Важно узнать: не превратится ли небольшой сейчас проезд через несколько месяцев изматывающего строительства, пыли и шума в шестиполосное шоссе. Тогда шум и пыль будут уже постоянными спутниками вашей жизни в этом доме. Это особенно актуально для новых районов, таких, как Новая Москва, например.

Задайте себе вопросы:

• Какова транспортная доступность выбранного объекта на личном транспорте и на общественном?

• Есть ли, будет ли рядом метро?

• Имеется ли остановка общественного транспорта? Как часто ездят автобусы и маршрутки?

• Как будет оформлен двор будущего дома?

• Где будет расположена парковка, какая именно?

• Сколько домов предполагается построить на участке, который выделен под строительство?

• Будет ли эта территория огорожена и охраняема?

• Суперважно понять, какое количество людей может одновременно находиться на ней?

• Как застройщик планирует их взаимодействие?

Вам нужно все это предвидеть. А точнее, просто вовремя обратить внимание и найти соответствующую информацию. Замечать то, что может повлиять на качество вашего проживания или использования выбранной квартиры для аренды, я учу на своих занятиях по подбору новостроек, захватывающем квесте «Найди квартиру своей мечты в новостройке» и личных консультациях.

Исходя из всего этого, когда вы поднимитесь на конкретный этаж, осмотрите свою квартиру, если она уже есть, или аналогичную на нижнем этаже, вы увидите, какие бригады возводят ваш дом, «кто эти люди», которые строят его, как они относятся к работе – порой достаточно нескольких реплик, взглядов, общей атмосферы. Уже с конкретной точки вы посмотрите на планировку квартиры, куда выходят окна, сможете прикинуть дизайн.

Обратите внимание на материалы, которые используются, успеете оценить технологию – сыро или сухо будет в квартирах. И, сказав менеджеру, что вы подумаете, через две недели, месяц приехать на этот объект и еще раз все осмотреть. Что сделано за этот срок?

При современных технологиях строительства вы увидите результат сразу, если дом действительно строят. По тому, как быстро застройщик строит качественное жилье (вы же хотите качественное жилье?), вы сможете принять решение о покупке квартиры на этом объекте или отказе от нее.

 

Как купить новостройку

Процесс покупки новостройки гораздо проще процедуры покупки вторички. Почему? Дело в том, что когда вы покупаете новостройку, проблематичность с юридической стороны упирается именно в проверку застройщика. Насколько он надежен, насколько соблюдает сроки строительства, не экономит ли он на материалах, законно ли использование того участка земли, на котором возводится объект, который вы выбрали. А все это – открытая информация.

При покупке вторички основное время уходит на проверку юридической «чистоты» квартиры. И это связано с запросом множества документов, готовности которых приходится дожидаться.

В новостройке купить квартиру проще, поскольку у крупных компаний есть уже грамотно оформленный договор долевого участия, часто проверенный всеми банками, у которых аккредитован этот объект. Это не значит, что его не надо проверять. Все равно надо.

Есть у застройщика и понимание собственной ответственности перед дольщиками. Это и страхование строящегося жилья, и правильно составленная проектная декларация, и брендирование строящегося объекта, и забота об имидже и авторитете компании, и работа по 214-ФЗ, который на данный момент максимально, хотя и не полностью гарантирует вам, по крайней мере, то, что вашу квартиру не продадут еще кому-то.

Итак, вы выбираете квартиру, приезжаете в офис продаж застройщика непосредственно на объект, чтобы посмотреть квартиру (квартиры) или хотя бы место, где они будут построены. Внимательно все обследуете по той схеме, которую я дала в главе «Как подобрать застройщика», и бронируете выбранную вами квартиру.

Эти три дня, на которые вам дается бесплатная бронь, используете на то, чтобы прочувствовать еще раз, нужна ли вам эта квартира, уже просто представляя, как вы ее преобразуете в нужное вам жилье.

В случае если вы опасаетесь, что выбранную вами квартиру может кто-то купить, а вы знаете, что деньги у вас будут только через неделю, или вы ждете оформления ипотеки, можно забронировать квартиру платно. У разных застройщиков немного различаются сумма и сроки бронирования. Обычно это 1 процент от фактической на момент заключения предварительного договора стоимости квартиры и месяц времени.

Утвердившись в решении купить эту квартиру, вы заключаете договор долевого участия с застройщиком, сдаете его в Росреестр и – обычно через две недели – получаете зарегистрированный договор с отметкой «обратно». Теперь ваше дело – ждать окончания строительства, при этом контролируя застройщика по срокам и этапам строительства, принятым в проектной декларации.

То есть, чтобы он в срок заканчивал каждый этап и начинал следующий. После завершения строительства, после приемки квартиры у застройщика вы вступаете в права собственника и можете (по новым условиям) получить в Росреестре выписку, подтверждающую ваше право на владение этой квартирой.

Как можно еще помочь себе? Вы можете подать заявку на ипотеку в любой банк, а еще лучше – в банк, у которого этот объект уже аккредитован. И банк дополнительно проверит ваш договор долевого участия. Это еще одна гарантия правильности его составления.

 

Почему лофты дорогие

Недавно в нашу речь вошло слово «лофт», и пока еще не все знают, что это такое. Лофты – это такие жилые помещения, которые переоборудуются, переделываются из промышленных помещений. То есть берется какой-то старый заводик или фабрика, и из него путем реконструкции, трансформации пространства и правильного первоначального ремонта делается жилое помещение.

Обычно такие помещения большие по площади, с огромными оконными проемами, что очень привлекательно и интересно может быть оформлено. Для внутренней отделки используются такие винтажные материалы, как открытый недекорированный кирпич, бетонные плиты, которые обрабатываются специальным образом, не закрываются штукатуркой и шпаклевкой, не покрываются никакими отделочными материалами. То есть максимально используется характерная для здания фактура.

Почему же эти странные помещения, в которых практически не видно ремонта, так дорого стоят?

Во-первых, они большие по площади.

Во-вторых, они часто находятся в исторических и близких к центру города районах, соответственно, стоят на дорогой земле.

В-третьих, в них огромные потолки (четыре метра и более), которые позволяют еще увеличить площадь этих помещений за счет организации новых уровней.

В-четвертых, это модно. Этот пункт не подлежит анализу. Мода лежит за гранью рационального восприятия. Моден необычный ремонт. Модно из фабрики, «заброшки» делать жилье. И модно брать большие пространства для воплощения неуемной дизайнерской фантазии.

Понятно, чем больше пространство, тем труднее с ним работать, приводя к одному стилю и гармонично организуя каждый угол. Для человека без опыта это практически непосильная задача. А это значит, что, в-пятых, к стоимости лофта прибавляется еще и вознаграждение дизайнеру.

Действительно, очень красиво смотрится высокий потолок. Он рождает массу необычных идей, поскольку он многоуровневый, то тут могут быть использованы разнообразные декоративные элементы. Огромные, иногда панорамные окна дают много света, который можно использовать, играть с его интенсивностью в течение дня, преломлять в зеркалах, декорировать самим оконные проемы в стиле всего лофта или вообще оставлять практически голыми.

Вот почему лофты дорогие. Чаще всего постройки, которые преобразуются в лофты, стоят на дорогой земле. Например, старая фабрика почти в центре Москвы. Какая здесь земля? Конечно, очень дорогая. Соответственно, это огромное помещение, в каком бы состоянии оно ни было, нуждается в реконструкции.

А опыт показывает, что в конце XIX – начале XX веков строили крепче, чем зачастую в начале XXI-го. Кирпич, скрепленный особым связующим раствором, образует несокрушимые стены, которые невозможно разобрать, и дробятся они с большим трудом. Кирпичик к кирпичику стоят до сих пор. Как ростовский завод «РОЛЬМА», например, – бурьяном порос, а стоит!

Старые промышленные помещения стоят на дорогой земле, и это способствует существенному удорожанию объекта.

И все-таки лофт – это стильно, красиво, престижно, это пространство дает вам возможность развернуть свою дизайнерскую фантазию и почувствовать себя хозяином скорее замка, чем квартиры.

 

Как купить новостройку без обмана

В чем может быть обман при покупке новостройки? В какой момент он может обнаружиться и испортить вам жизнь? Ответ: в любой.

Приведу пример. Одно крупное агентство недвижимости, имеющее представительство в городе у моря, назовем его Z, предлагает приобрести квартиры объекта N.

Очень красиво снят ролик – со всех возможных ракурсов, даже сверху, с высоты птичьего полета. Ярко расписаны преимущества расположения этого объекта, перечислены все плюсы данной новостройки, изнутри показаны квартиры разной планировки в предчистовой отделке. Аккуратно, избегая неудачных элементов. В глянцевом ролике вам никогда не покажут минусы объекта. Я облазила эту новостройку сверху донизу и знаю, что в ней есть квартиры с очень неудачной планировкой, где окно выходит между двумя стенами, как будто в тоннель.

Некоторые окна выходят с одной стороны – на крыши складов, а с другой – на центральную магистраль города, часть окон – на второе крыло этого же дома.

До моря далеко, придется ездить на такси или машине, поскольку остановка общественного транспорта далеко не рядом с домом. В довершение всего – это почти окраина города.

Другая организация, которая тоже продает этот объект, квартиры с вышеописанной планировкой спихивает по акции людям из других городов, которые покупают их не глядя. Потом человек приезжает, смотрит, может, даже ужасается своей покупке, но, как говорится, поезд уже ушел. Бронь оплачена.

Вот почему я вас предостерегаю от акций и скидочных компаний: их устраивают неспроста. Обычно это квартиры, которые «не идут», их не покупают, они не пользуются популярностью. И чтобы привлечь к ним покупателей, на них делают скидки.

При покупке такой квартиры человек даже может видеть план и все-таки не понимать реального расположения стен внутри нее и снаружи. Не видя самой квартиры, не побывав в ней, человек перечисляет сумму за бронь на нее. И это в лучшем случае. А в худшем – сразу вносит аванс.

Бывает так, что неудачную планировку можно исправить хитростями дизайна или перепланировкой. Но на внешние стены вы повлиять никак не сможете. Например, если окно выходит в тоннель. Это не один-два метра, это все пять!

Некоторые компании устраивают такие скидки волной. Например, в течение месяца на квартиры определенной планировки действует скидка. На следующий месяц устанавливается скидка на квартиры другой планировки и т. д.

Одним словом, обман может заключаться в том, что вам предоставляют не всю информацию. Или не предоставляют ее вообще. Например, уже купив квартиру и заканчивая ремонт, мы случайно узнали, что УК не планирует подачу горячей воды в доме до того, как в него заселится достаточное количество проживающих. Поэтому мы в срочном порядке установили водонагревательный котел. А если бы мы это не узнали вовремя?

Обманываться люди могут и ввиду своей неосведомленности в вопросах, напрямую касающихся покупки новостройки. Например, многие считают, что Федеральный закон 214-ФЗ является абсолютным гарантом того, что они вступят в права собственности, превратятся из дольщиков в полноценных хозяев приобретенного жилья, что бы ни случилось с застройщиком. Но это не так. Почему, я подробно рассказываю в главе «Риски 214-ФЗ».

Обман может подстерегать вас на каждом этапе работы с новостройкой. Чтобы не попасться на удочку и выстоять в «схватке» с застройщиком, внимательно читайте эту книгу и участвуйте в увлекательном квесте «Найти квартиру своей мечты в новостройке». Записывайтесь на личные консультации.

Покупка новостройки, вообще сделки с недвижимостью – это всегда риск, потому что речь идет о больших суммах, на кону вопрос: будет ли у вас крыша над головой? И ответ должен быть всегда утвердительным.

 

Как влияет район застройки на ее коммерческую стоимость

Ясно, что новостройки одинаковых типов в разных районах стоят по-разному. Мы должны понимать, какой будет стоимость квартиры завтра, через полгода, год, пять лет. Уметь предположить с максимальной долей вероятности рост или падение ее стоимости. Вы скажете, что это невозможно. В каком-то смысле вы правы, но мы попробуем.

Нам важно приобрести объект, квартиру, которая будет дорожать со временем или хотя бы не будет дешеветь. Каким-то хитрым, фантастическим образом, с помощью интуиции, а также обработки и сопоставления информации, имеющейся в данный момент, мы с вами должны это предвидеть и просчитать. Хотя бы попробовать это сделать!

Районы застройки бывают промышленные, спальные и исторические. В зависимости от того, где возводится новостройка, предполагается образ жизни ее обитателей – люди, которые купят там квартиру, ориентированы либо на работу, либо на проживание около парка, леса, в относительной тишине, либо на имидж, престиж и долгосрочное вложение на годы вперед.

Покупка квартиры в историческом районе (центре города, в местах, близких к историческим памятникам и культурным объектам) нереально поднимает ее стоимость.

Это уже секторы не эконом и стандарт, а премиум и люкс. Поэтому, планируя приобрести квартиру в новостройке, мы с вами должны отдавать себе отчет в том, какую цель преследуем.

В промышленном районе мы покупаем квартиру тогда, когда она предназначена для сдачи в аренду тем людям, которые в этом районе работают, или когда вы сами не хотите тратить время на дорогу.

Если квартира предназначена для личного пользования, то вы точно знаете, что вам нужно, и что является главным фактором, основным приоритетом. Когда вы планируете сдавать жилье, то должны встать на место арендатора, представить, каким будет ваш будущий клиент. Все это нужно делать заранее, до покупки, заранее просчитывать, заранее понимать.

При покупке квартиры в спальном районе аватар вашего клиента уже другой. Такая квартира больше подходит для жизни с семьей, для людей, которые не связаны каждодневными поездками в центр города, у которых есть возможность работать рядом с домом или на дому. Это могут быть школы, детские сады, близлежащие магазины, государственные организации и другие учреждения.

Спальные районы – это часто зеленые районы с парками, лесопарками, зонами отдыха. Но добраться из них до центра города, если вы работаете там, или передвигаться из одного конца большого города в другой будет затруднительно и отнимет очень много времени.

Квартира в историческом районе – это вопрос имиджа. Такие покупаются с намерением передать их по наследству, это уже капитал, это то жилье, которое будет расти в цене безусловно, потому что такие постройки возводятся в премиум– и люкс-сегментах из лучших материалов, по индивидуальным проектам, следовательно, с нестандартными планировками.

Таким жильем можно гордиться, оно даст вам ощущение статусности, это то самое чувство, когда вы ходите по квартире с панорамными окнами на Кремлевскую набережную и понимаете, что добились-таки чего-то в жизни.

Повторяю, прежде всего вы отвечаете себе на вопрос: «Для чего мне новая квартира в этом доме? С какой целью я хочу ее приобрести?». Не просто «ндравится и все», а – каков план ее использования? Мы тратим на это деньги – свои или банка, и должны точно понимать, зачем нам это нужно, выгодна ли эта затея, и насколько.

Эмоции являются важной составляющей покупки – они должны быть положительные. И все-таки эмоциями нужно управлять. План использования должен быть прописан вами от и до: стоимость покупки, откуда пришли деньги на покупку, сколько планируете потратить на ремонт (см. главу «Как правильно рассчитать ремонт»).

Если вы купили квартиру для себя, то предполагаются только расходы. Потому что удовольствие от проживания в новом жилье трудно измерить в финансах. Это то, что называется инвестицией в себя.

Если квартира приобретена для аренды – посчитайте, когда окупятся расходы. В зависимости от этого срока мы делаем вывод, выгодно или нет брать эту квартиру для этой цели.

 

Виды новостроек: немного истории

Нас волнует этот вопрос в связи с тем, что разные виды новостроек отличаются друг от друга качеством, продолжительностью службы, фасадами, разными технологиями строительства и комфортом внутри.

Есть некоторые нюансы, которые нам нужно знать для того, чтобы потом не пытаться перепланировать квартиру в таком доме, в котором перепланировка просто невозможна. Как, например, в некоторых видах блочных и панельных новостроек.

Самый дешевый вид новостроек – это так называемая «панелька». Внешне она выглядит как квадратик с окошком. Сейчас существует с десяток типов «панелек». Они претерпели колоссальные изменения с 1970-х годов, тем более с 1960-х, когда впервые массово стали использоваться в строительстве. Первый панельный дом был возведен в Магнитогорске в 1951 году, он больше похож на «сталинки» того времени.

Конечно, у нас перед глазами стоят несчастные пятиэтажечки, многие из которых сейчас подлежат сносу. В 60-е годы они решили вопрос жилья для многих семей, но срок их службы составляет 50–60 лет. Они не подлежат реконструкции, с ними ничего нельзя сделать, панели приходят в негодность, и дома из них считаются ветшающим, а в некоторых случаях аварийным жильем.

Сейчас панельные дома – весьма распространенный вид жилья, относящийся к классам эконом и стандарт. Оно часто имеет весьма красивую внешнюю отделку, а внутри обеспечивает просторное жилье разнообразных планировок. В квартире могут быть два санузла, то есть два стояка, которые дают возможность поделить большую квартиру на студии, если надо, отойти от планировки, которую предлагает застройщик.

Тем не менее, мы должны понимать, что срок службы «панельки», хоть она и стала более комфортной и красивой, ограничен 60–70 годами.

Самые интересные варианты с точки зрения перепланировки – это монолитно-кирпичные и кирпичные. Такие дома чаще всего сдают со свободной планировкой. Межкомнатные перегородки мы строим сами, и наша дизайнерская фантазия может здесь потешить себя. Только от нас будет зависеть, как тут все спланировать. В основном люди привыкли к делению квартиры на конкретные комнаты, конкретные помещения.

Монолитные дома – это совсем не плохо, если не считать того, что сверление надо делать с осторожностью. На некоторые виды штробления необходимо получать разрешения и согласования.

Монолит-кирпич – отличный вариант для перепланировок, потому что он дает возможность сносить не несущие кирпичные стены, демонтировать их части. К тому же в квартире с кирпичными стенами легче дышится.

Срок службы таких домов примерно 150 лет. Это очень важно, потому что здесь мы уже можем говорить о коммерческом росте цены. Квартирой в таком доме можно наслаждаться в течение жизни и передать ее по наследству. Такое жилье с большой долей вероятности не будет падать в цене, а может и расти.

Покупая квартиру, учитывая район и все остальные факторы, влияющие на ее стоимость, мы можем предположить, сколько будет стоить это жилье завтра, послезавтра, через пять и десять лет.

Сейчас на рынке присутствуют и довольно часто встречаются каркасно-блочные новостройки. Они выполнены из специального каркаса, в который встраиваются блоки из различных материалов. Такие дома возводятся достаточно быстро, но сам процесс отличается трудоемкостью.

Главным преимуществом таких построек является то, что они имеют нестандартную планировку, «дышащие» стены и высокие потолки. Поверхности практически ровные, редко деформируются и покрываются трещинами, имеют высокие тепло– и звукоизоляционные характеристики.

Есть технология строительства уже из готовых блоков, похожих на кубики. Перепланировки в таких домах вообще невозможны, поскольку все стены несущие.

Кирпичные новостройки, как я уже писала выше, в настоящее время довольно редко возводятся. Они дороги, но зато жить в них весьма комфортно. Ширина стен не менее 50–60 см, а это предполагает отличную звукоизоляцию. Такое жилье следует покупать для себя.

В таких домах можно легко делать преобразования, избегая сноса несущих стен, конечно. Квартира является надежным капиталовложением, поскольку с годами оно не будет терять в цене, а, скорее всего, будет дорожать.

 

Экология места, где строится дом

Сейчас большое внимание уделяется тому, насколько экологична местность, которая нас окружает, та земля, на которой мы с вами находимся, та недвижимость, которой мы пользуемся или имеем в собственности. Действительно ли там безопасно находиться? Мы заботимся о себе, о детях, о том, чтобы будущие поколения были здоровыми. Не дай бог случайно узнать, что тут что-то не так – что материалы могут вызывать аллергию, «перекрыть» дыхание или норма радиационного фона будет превышена. Все это оказывает влияние на наше здоровье.

Как можно это все проверить? Есть простые способы, которые доступны каждому.

Во-первых, это информация в Интернете. Если вы решили купить квартиру в конкретном месте, посмотрите, что там было раньше. Что было на этом месте год назад, два года назад, десять лет назад. Найдите эту информацию, она наверняка открыта.

В Москве и по сей день на карте обозначены химические заводы, которые уже давно не работают. Вы можете посмотреть, какое место получил от города застройщик под возводимый жилищный комплекс или дом. Понятно, что квартиры на такой земле будут дешевле, чем даже в домах через дорогу.

Квартиры дешевле, но хорошо ли вам там будет? В Москве повсюду есть спорные с точки зрения экологии территории.

Рядом с тем местом, где я живу в Москве, раньше была свалка радиоактивных элементов. И ее вывезли только в середине 1990-х, когда стали строить рядом элитный, по тем временам, дом. Свозили туда отходы, говорят, из НИИ соответствующего профиля.

Почему именно сюда? Это была не окраина Москвы, а вполне развитый район, сравнительно близко расположенный к центру города. Тайна сия велика! Тогда строили меньше. Каждая новостройка была на вес золота, образно говоря. В этом может быть причина такого пренебрежения к критериям экологичности.

В то время здесь жили известные спортсмены, артисты, певцы и крупные чиновники.

Радиоактивные отходы вывезли, на сомнительном месте организовали подземный паркинг с дорогими машиноместами. Сверху остался пустырь, который немного облагородили дорожками и скамейками, но это равнинное место без всяких деревьев и насаждений. Пустырь. По одну и по другую сторону от него находятся довольно дорогие кирпично-монолитные дома.

Мораль сей истории такова, что даже принадлежность жилищного комплекса к высоким классам строительства не гарантирует вам экологичность участка, где он построен. Все надо проверять и лично осматривать!

А что сейчас?

Я уже писала, что площадь жилья, возведенного за 2015 год, близка к 40 млн квадратных метров. И вы думаете, что все они возведены в идеальных экологических условиях? Конечно, нет. Понято, что на все есть нормативы, но вы должны сами проверить, насколько данное место подходит вам по природным и экологическим условиям. Как я уже говорила, ищите ответы в Интернете.

Во-вторых, выезжайте туда сами и тщательно его обследуете. Обходите все вокруг. Весь микрорайон. Спрашиваете людей, что здесь было, а что находится за тем зеленым забором, почему здесь проволока? Нет ли тут луж средь бела дня, когда совершенно сухо и нет дождя. Они могут быть показателем неправильно выведенной коммуникации. Может оказаться, что там или воинская часть, или закрытая лаборатория, или НИИ, в котором будут что-то исследовать, испытывать. Вам нужно такое соседство? Я думаю, что нет. Потому что близость таких организаций к вашему объекту недвижимости не только ухудшит экологию района, но и снизит стоимость жилья со временем. Впрочем, это может быть вариантом удачной аренды, если вы будете предоставлять услуги гостеприимства сотрудникам этих организаций.

Всегда есть выбор. Сейчас огромное количество новостроек. Внимательно глядя по сторонам и задавая вопросы, вы найдете много деталей, которые могут изменить ваше решение о покупке квартиры в этом доме или комплексе. И для этого не обязательно устраивать экологическую экспертизу.

Кстати, качество воды я советую вам проверить. Сдайте ее в лабораторию, посмотрите состав. Анализ вам его покажет. Тогда вы будете знать точнее, какой фильтр лучше подойдет, если вы решите все же купить квартиру именно здесь. Иногда результат бывает таким, что никакие фильтры не помогут!

Понаблюдайте и прочувствуйте, хорошо ли вам в этом месте, если вы покупаете квартиру для себя. Или поставьте себя на место своих клиентов, если планируете сдавать ее в аренду. Возьмите с собой друзей, которые, по вашему мнению, похожи на них, и попросите их замечать все, что не нравится, а лучше все это записать. Любые мелочи.

Есть интересный прием: если вы женщина, возьмите с собой мужчину, и наоборот. Вы получите качественно разные взгляды на одно и то же место, одну и ту же квартиру. Мужчины и женщины видят по-разному. Еще в древности умные народы этим пользовались и оказывались более защищенными. Во многих индейских племенах в совет старейшин входили и мужчины и женщины.

Бывает так, что на месте застройки все хорошо: участок красивый, экология неплохая, а вас что-то тревожит, ощущаете какой-то дискомфорт. Можно копаться в себе, искать причину, на поиски которой уйдут часы, а то и дни, и годы. А нужно ли? Легче найти другую новостройку.

 

Когда покупать новостройку? Существует ли сезонность?

В Интернете часто попадается на глаза реклама разных застройщиков.

Если вы хоть раз заходили на сайт какого-либо жилищного комплекса, то потом, как вы заметили, вас эта реклама начинает преследовать.

Кроме того, вы видите вокруг рекламные щиты, рекламу по телевидению того или иного застройщика или ЖК.

Информация о различных новостройках просачивается повсюду и доходит до вас, даже если вы этой темой не интересуетесь.

Сообщения об акциях, скидках сыплются, как из рога изобилия. Существует ли сезонность подобных мероприятий? Да, можно сказать и так. Сезонность существует. Есть общая тенденция для всей нашей страны в отношении предоставления застройщиками скидок на определенные квартиры и реализации акционных предложений.

Это праздники типа 8 Марта и Дня св. Валентина, лето, Новый год. Обычно под Новый год предлагаются наибольшие скидки. Есть еще местные, региональные праздники, которые используют строительные компании, и особые внутренние дни компаний, например, день ее рождения, в честь которого застройщик дает дополнительные скидки и устраивает специальные акции.

Обычно на новые объекты, о продаже которых еще только объявили, застройщик ставит сначала довольно низкую цену, а потом организованно проводит акции на определенный тип квартир (планировку), на определенное расположение.

Главное – понять, что вы хотите купить, и потом отслеживать у нескольких застройщиков тенденцию акций и скидок на такой тип квартиры, который вас интересует. Так или иначе, вы не предугадаете, и никакой отдел маркетинга вам не скажет, какая акция следующая.

Однако, наблюдая на протяжении пары-тройки месяцев за конкретными объектами, вы уже сможете сказать, как застройщик работает со скидками и акциями, как будет развиваться его ценовая политика. Жаль только, все равно с определенной степенью погрешности. Становится очевидным, что никто никуда не исчезает, и спешить с покупкой нет необходимости.

Важно вовремя принять решение. Категорически не рекомендую покупать квартиру «на эмоциях», подпадая под натиск очередного напористого менеджера, который, используя все мыслимые и скрытые психологические техники и пытаясь оказать на вас давление, рассказывает об очередных горячих скидках! Например, настаивает на том, что вот только сегодня вы можете приобрести эту квартиру! Если срок акции так сильно ограничен (один день – это очень мало для принятия решения о многомиллионной покупке), значит, есть какой-то дефект или ущербность в акционном товаре. Или это неудачная планировка, или окна выходят на помойку. Такой маленький срок делается специально для того, чтобы вы не успели разобраться, что к чему.

Тем более если вы покупаете квартиру в другом городе. У моря, например. Вы как-то поинтересовались, оставили почту – теперь застройщик вам пишет письма.

И вот приходит вам письмо с акционным предложением – за один день надо принять решение о покупке квартиры. И вы в порыве эмоций (плюс еще менеджер позвонит, надавит, расхвалит) уже готовы купить то, чего не видели.

Ни в коем случае не принимайте поспешных решений! Вам говорят, что действовать надо быстро. Быстрое и поспешное – это совершенно разные решения. В данном случае оно будет поспешным. Если вы раньше уже смотрели эту квартиру, она вас устроила по всем параметрам, кроме цены, тогда покупайте. Это будет быстрым решением. Если нет – велика вероятность того, что вы пожалеете об этом.

Нельзя покупать квартиру в новостройке, да и вообще любую недвижимость, не видя, не трогая, не ощупывая, не нюхая и не исследуя окрестности дома. Это просто выброшенные деньги. Она может быть с такими недостатками, что впоследствии окажется неликвидной, вы ее не продадите, а вам она будет не нужна, потому что просто не нравится.

Следите за акциями и сезонностью у себя в регионе, потому что в каждом городе, области, крае застройщики работают по-разному. Есть общая тенденция, как я вам уже написала выше, праздники, лето, конец года, но существуют и региональные особенности, местная сезонность. В конкретном регионе, в конкретном городе надо знать этого застройщика, предполагать, что у него на уме. Почему он предлагает такую скидку или проводит вот эту акцию.

Например, идет акция на трехкомнатные квартиры определенной планировки. Это хорошо, это понятно. Или на все квартиры-студии. Этому можно больше доверять. А если проводится акция на конкретные квартиры с определенной планировкой, но на очень короткий срок, то что-то может быть не так. Проверять надо в любом случае. Вы всегда немного с недоверием должны относиться к акциям и скидкам и ни в коем случае не покупать «кота в мешке».

 

Недостроенное жилье: когда выгоднее покупать, на каком этапе соотношение риск – выгода самое оптимальное?

Вы решили купить новостройку на первоначальных стадиях строительства, когда закладывается фундамент здания. С нулевого этапа уже часто объявляются продажи. Вы видите цены, вам кажется, что они низкие, и вы уже готовы бежать и покупать это жилье.

Естественно, что в этот момент нужно остановить себя и заставить подумать. Сейчас многие застройщики не меняют цену на новостройку практически ни на одном цикле строительства. То есть цена на нулевом этапе может быть отнюдь не минимальной. И даже если это не так, риск такой покупки настолько высок, что он превышает выгоду.

Обязательно узнайте, не проводит ли застройщик регулярные акции, распродажи, скидочные кампании, на которых вы можете получить приемлемую цену на квартиры определенных планировок, которые вам подходят. Она мало будет отличаться от цены, объявленной на нулевом цикле, но покупка будет совершена уже с меньшим риском, так как строительство будет идти полным ходом.

С другой стороны, на начальном этапе вы можете выбрать лучшую планировку. Всегда есть определенные планировки, которые пользуются спросом и популярностью. Поскольку они считаются самыми привлекательными, их раскупают в первую очередь. Это квартиры «веерные» и «распашонки» с окнами на две стороны и более. Получается очень красивый обзор, и ее интересно планировать. Такое видовое разнообразие в высшей степени положительно действует на нашу психику. Человек так устроен, что если окно выходит в одну сторону и он постоянно видит одну и ту же картину, то это начинает действовать на него угнетающе.

Чем меньше человек видит, что происходит за окнами его жилища, чем уже круговой обзор, тем хуже он себя в таком жилье чувствует, поскольку недостаток информации вызывает беспокойство и тревогу, рождает чувство незащищенности.

Поэтому обзорные квартиры – это пространства, не только дарящие свободу дизайнерским смелым решениям, не только дающие насыщение визуального голода, но и способствующие стабильному, здоровому состоянию вашей психики.

Так или иначе, таких квартир не много. В основном это угловые квартиры в домах, строящихся по индивидуальным проектам. Сейчас возведение такого жилья не редкость.

Как я уже не один раз подчеркивала, новостройка – это всегда риск. Потому что ее приобретение предполагает операции с большими деньгами, тесное взаимодействие с юридическими аспектами договора, которых вы можете просто не знать. Но есть и обнадеживающий момент: можно эти риски снизить, изучив номенклатурную базу самостоятельно или пригласив эксперта.

Это может быть юрист, риелтор, частный маклер, эксперт по новостройкам – лишь бы он действительно был профессионалом, знал свой предмет. Так мы можем снизить риски – изучив все сами и обратившись за дополнительной консультацией к специалистам. Ведь даже Федеральный закон 214-ФЗ не защищает вас, как дольщика, на все сто процентов, не является абсолютной гарантией того, что вы из дольщика превратитесь в собственника.

И при этом вы собираетесь покупать нулевой цикл! Это возможно только тогда, когда вы нашли по-настоящему надежного застройщика, вы уверены в нем на тысячу процентов! Это должна быть компания, которая гарантированно не превратится в банкрота.

А таких супернадежных не так уж и много, поскольку предвидеть, что завтра произойдет с рынком, мы можем только приблизительно. Только с какой-то долей вероятности мы можем сказать, что эта организация, эта фирма удержится от падения. Вот почему нулевой цикл – это максимальный риск. Я лично не сторонница покупки на этом этапе. Я люблю понаблюдать за застройщиком, как быстро, какими темпами он возводит этаж за этажом. Обязательно все узнаю о том, что еще строил этот застройщик и насколько успешно. Есть ли у него имя и авторитет. Только после этого принимаю решение о покупке. Но это уже может быть не минимальная цена. Хотя некоторые застройщики достаточно гибко меняют цены, и они не очень сильно зависят от цикла строительства.

Цена квартиры в новостройке вообще связана не только с этапами строительства, поэтому все учесть вначале невозможно.

Что же все-таки наиболее выгодно? Учитывая все факторы, я бы посоветовала покупать квартиру в новостройке, когда дом близок к завершению. Хотя, как я уже писала выше, купите ли вы квартиру на нулевом цикле, или на среднем, или на завершающем – это вас не убережет от проблем с застройщиком, если у него таковые появятся, а вы вовремя на это не среагируете.

Поэтому давать жесткие рекомендации по поводу покупки квартиры в недостроенном жилье я не спешу.

Ну а общие рекомендации таковы:

• изучить застройщика;

• наблюдать за ним месяца два-три;

• купить выбранную квартиру по акции или со скидкой, если это возможно.

При любом раскладе следует спокойно выбирать квартиру, которая вам нравится, проверять застройщика, изучать проектную декларацию, авторитет застройщика, историю его построек, его деятельности на строительном рынке – и после этого покупать жилье, которое удовлетворяет вашим целям, на любом этапе.

 

Строительные материалы

Такой простой и, кажется, абсолютно практический раздел, как строительные материалы, совсем таковым не является. Почему? Потому что затрагивает одну из главных задач мирового сообщества на XXI век – необходимость сочетания аспектов социальных, экологических, экономических, а также связанных с высокими технологиями в решении глобальных проблем всей планеты, отдельно взятых стран и отраслей производства, как бы пафосно это ни звучало.

Невозможно не замечать, что строительство, как главная отрасль производства любой страны, потребляет ежегодно колоссальное количество энергетических, материальных и людских ресурсов, является одной из самых экологически опасных сфер деятельности человека.

Поскольку стоимость строительных материалов составляет до 60 процентов общей стоимости зданий и сооружений, то понятно, насколько важно для застройщика сделать правильный выбор материалов с учетом возможных затрат на их производство, качество транспортных и технологических расходов, с учетом долговечности объектов, а нам – понять, какова наценка на предлагаемое жилье, и стоит ли оно того.

Эти вопросы обсуждались на Всемирных форумах по устойчивому развитию и в Йоханнесбурге в сентябре 2002 года, в Рио-де-Жанейро в июне 2012-го, а также в Москве в сентябре 2012-го. И на каждом из них подчеркивалось, что особое внимание в связи с программами устойчивого развития должно уделяться теплоэнергетическим затратам на производство строительных материалов и эксплуатации их в готовых объектах, а также возможности последующего их использования по окончании срока службы зданий и сооружений.

Поскольку мы с вами не специалисты в области строительства, а всего лишь разумные пользователи (я надеюсь), то нас информация об использовании новых и старых материалов в строительстве интересует с точки зрения экологичности, безопасности и надежности. Поэтому досконально разбирать всевозможные термины я не буду, а остановлюсь на том, что действительно важно для принятия нами решения о покупке квартиры, на том, что бросается в глаза.

Кратко коснусь новых эффективных строительных материалов и изделий, полученных по энергосберегающим технологиям, позволяющим существенно сократить материальные и энергетические затраты при строительстве и эксплуатации различных зданий и сооружений, а также традиционных, применение которых имеет многовековую историю.

Рынок строительных материалов сейчас обширен и разнообразен. Как изменился он за последние годы? Какие новинки стали нам доступны?

Отделка домов и технология возводимого жилья изменились существенно. Достаточно просто посмотреть на современные новостройки. И панельное, и блочное строительство отличается сейчас от соответствующих технологий 1970-х годов, например, и даже 1990-х.

Качество используемых материалов улучшилось, их перечень расширился, изменился состав, износостойкость, время эксплуатации.

В строительстве есть разные группы материалов, которые применяют при возведении дома и его последующей отделке. Их условно можно разделить на строительные и отделочные. Это очень условное деление, но нам больше и не нужно знать для того, чтобы понять технологию строительства нашего конкретного дома. Насколько это экологично, безопасно, надежно и долговечно.

Мы покупаем новостройку, поэтому можем наблюдать, как и из чего возводится дом или как такой же дом возводился в другом месте. Застройщик, как правило, использует одну технологию на всех своих объектах.

Например, есть в Москве одна крупная строительная компания, которая строит очень высокие жилые дома – до 40 этажей.

Такие дома нужно возводить по особой технологии, которой именно – эта компания владеет, о чем говорит ряд ее успешных проектов. Значит, в этом ей можно доверять.

Важный момент в строительстве – соединительные элементы. Я смотрела квартиру в доме, который состоял из отдельных секций, целиком образуя букву «Г». Эти секции соединялись между собой очень легким материалом, похожим на пенопласт. То есть щели между секциями были заполнены этим материалом и по фасадной части закрыты листовой сталью или даже железом, покрашенными в белый цвет в тон дома.

Что это может нам дать со временем? Конечно, важен климат того региона, в котором строится такой дом. Если это южный город и перепады температуры незначительны, то вероятность того, что стена, которая граничит с прокладкой из пенопласта, будет холодной, может покрыться плесенью, принести вам много дополнительных хлопот, меньше, чем если бы этот дом был построен в средней полосе России или в Сибири, например.

Вывод в любом случае таков – не надо покупать квартиру с такими рискованными показателями. При ее осмотре будьте внимательны, выйдите на балкон, свой или общий, и посмотрите, с чем соседствуют стены квартиры. Не ограничивайтесь внутренним осмотром. Изучите, как устроена квартира с внешней стороны.

Сейчас в строительстве используются красивые отделочные материалы. Это очень хорошо видно по новостройкам. Вентилируемые фасады, стойкие краски, клинкерная плитка достойно украшают новые дома, как многоквартирные, так и индивидуальные. Разработка новых материалов, их характеристик, долговечности, экологичности, надежности – это удел науки.

Применительно к нашей ситуации, когда мы подбираем строительные материалы для ремонта квартиры, то можем выбирать. И выбор сейчас огромный! Я очень рекомендую вам не использовать дешевые, неэкологичные материалы.

Это не только удешевляет квартиру, но и может нанести вред вашему здоровью. За этот выбор мы несем полную ответственность. А на то, что использует застройщик для строительства дома, мы повлиять не можем. За нами только один выбор – покупать или нет.

 

Перспективы роста стоимости жилья в ближайшие 2–3 года

Будет ли падать стоимость новостроек или теперь постепенно будет расти?

Если кто-то вам скажет, или, может быть, вы прочитаете какие-то прогнозы о рынке недвижимости, в которых риелторы, ссылаясь на маркетинговые исследования, будет уверять, что кто-то уловил темпы роста цены строящегося жилья, можно это всего лишь принять во внимание. Потому что делать такие прогнозы объективно очень сложно.

И никаким крупным девелоперским компаниям, агентствам недвижимости, экспертным сообществам не под силу на сто процентов дать оценку того, как будет развиваться рынок жилья, как будут меняться цены на новостройки в ближайшие два-три года.

Отследить некоторые тенденции – да, возможно, но точно сказать – нет.

Какова же общая тенденция? Она такова: строить стали меньше. Следовательно, цены на новостройки будут расти. Может быть, не сразу и не завтра, но неминуемо. В 2015 году построено в два раза меньше квадратных метров жилья, чем в предыдущем 2014-м.

Фирмы, которые занимаются продажей уже построенного жилья, – это не обязательно сам застройщик, это может быть агентство недвижимости, которое к нему относится. Застройщик делегирует ему осуществление продаж квартир в новостройке. И, как не странно, когда много квартир, продается их больше. А потом оставшиеся метры продаются очень трудно. Поэтому на них всегда есть скидка.

Но если застройщик хочет ускорить процесс продажи, он его всячески начинает оживлять: проводить акции, распродажи, ликвидации. И поэтому стоимость новостроек постоянно варьируется. Вот такое противоречие.

Еще одна неминуемая тенденция – это ветшание домов определенных серий вторичного жилья. Как раз приходит время окончания эксплуатации панельных «хрущевок», построенных в 1960-х. Они неизбежно подлежат сносу. Людям, которые там живут, будет предложено переехать в новостройку. То есть кто-то получит квартиру бесплатно.

Это небольшой процент, следовательно, количество их уменьшится. И говорить о том, что эта категория сильно повлияет на цену новостроек, видимо, не стоит. Будут ли строить дома на месте пятиэтажек? Должны, если это проект по сносу и реконструкции пятиэтажек. Находятся застройщики, которые умудряются «впихнуть» новый дом рядом с пятиэтажкой и не предложить людям квартиры в новом доме.

Эти тенденции «пожирают» одна другую, и мы периодически видим скачки в стоимости квартир.

Можно более дифференцированно подойти к этому вопросу. У каждого класса новостроек есть свои взлеты и падения, своя специфика в формировании цен, свои скачки и провалы. Это категории эконом, стандарт, бизнескомфорт, премиум и люкс. У каждого из них имеются свои тенденции.

В первых двух сегментах (эконом, стандарт) квартиры за миллион рублей с небольшим разбирают, как горячие пирожки, в случае удачного расположения комплекса, планировок, решения важных жизненных вопросов, таких как воспитание спортсменов, например.

Создание условий для достижения ими наилучших результатов будет привлекать семьи с детьми, которые занимаются спортом и ставят перед собой большие цели.

Это может быть место, которое выделяется особенным сервисом конкретного дома или ЖК.

Оно привлекает к себе внимание, поскольку выделяется на фоне других новостроек.

Конечно, такие объекты будут пользоваться популярностью, и продажи от поднятия и снижения цены сильно не изменятся. Они дешеветь не будут. Конечно, застройщик будет думать, какие акции еще устроить, чтобы оживить продажи. Вернее, не снизить их темп. Может быть, на квартиры, которые не очень идут. Но они в любом случае должны быть проданы!

Потому что не проданная квартира в новостройке – это неухоженная квартира, это площадь, к которой не приложена рука хозяина, о которой никто не заботится. Это увеличение вероятности затопления квартир, которые находятся под ними. Словом, это не выгодно УК, соседям, ведь жилое помещение должно быть отоплено, стены должны быть оштукатурены, тогда квартиры, находящиеся рядом, хорошо сохраняют тепло. А если квартира бесхозная, то там и щели могут быть, и ветер гуляет, продувая через оконные рамы, через дверь, неплотно прилегающую к стене. Это ухудшает тепловые характеристики всего этажа, всего дома.

В премиум-сегменте цены зависят больше от качества, престижности и расположения новостройки.

 

Инвестиции в новостройку – это невыгодно?

Есть мнение, что инвестиции в новостройку – это невыгодно вообще ни на каких этапах. Смелое утверждение! Тем более что расчеты говорят обратное. Ведь инвестиции бывают разные.

…Мы все про деньги да про деньги… А ведь кроме этого есть еще и творческое удовольствие. Например, воплотить свою давнишнюю дизайнерскую мечту. Чем не инвестиция в себя? Поэтому покупка, ремонт и эксплуатация совершенно новой квартиры могут содержать весьма разнообразные полезности.

Давайте все-таки сначала поговорим о деньгах. Инвестиции в новостройку могут быть как в самом начале, на нулевом цикле, так и на более поздних этапах. После чего мы ждем окончания строительства. Рост цены будет – это гарантия сто процентов. Другое дело – на сколько?

Застройщики сейчас устраивают различные акции, делают всевозможные скидки на всем протяжении строительства дома, и за этот период цена на квартиру может варьироваться очень сильно. Не просто расти, а меняться скачкообразно. Есть застройщики, у которых цены постоянно плавают.

Например, в этом месяце вы можете купить однокомнатную квартиру определенной планировки за такую-то сумму, а в следующем месяце эта сумма – невероятно! – на десять процентов может быть повышена. И наоборот. Такие «гуляющие» цены очень трудно предугадать.

Есть тенденция, которая характерна для другого типа застройщиков: квартиры, которые не пользуются спросом и не популярны, либо остались единичные, с определенной планировкой. На них проводятся акции и объявляются скидки. Здесь прогнозы еще в какой-то степени возможны.

А вот вычислить «плавающие» скидки и угадать акционные квартиры, как в первом варианте, довольно сложно. И никакой отдел маркетинга с вами не поделится этой информацией, она считается закрытой.

Поэтому здесь можно только отследить какую-то тенденцию, в течение нескольких месяцев наблюдать за компанией, сделать приблизительный прогноз и приобрести квартиру по одной из таких акций.

Что касается мнения, что в новостройки вообще невыгодно вкладывать ни на каком этапе, то, наверное, такое мнение имеет право на существование. Правильность этого суждения зависит от того, на какую прибыль рассчитывает инвестор. Мы знаем, что, так или иначе, прибыль есть. Другой вопрос – какая?

Если несколько лет назад люди, работающие с новостройками, привыкли, что прибыль от покупки на нулевом цикле и продажи перед сдачей в эксплуатацию у них оценивалась минимум в миллион – полтора миллиона рублей на сегментах эконом, стандарт, то другие цифры они просто не воспринимают. А если еще и вкладываться надо деньгами, мозгами и ремонтом, то это совсем не подходит. Для них.

Но сейчас тоже существует такая возможность. И риски тоже существуют. Риск при покупке новостройки есть всегда, потому что в любой момент, как я уже писала даже Федеральный закон 214-ФЗ не страхует вас, например, от банкротства застройщика, и вы в собственность квартиру уже не получите. Это очень печальная история.

Мы же прекрасно знаем, что в новостройке риск – это недострой и изначально недобросовестный застройщик. Тем не менее, закон 214-ФЗ обеспечит максимальную безопасность на текущий момент при покупке доли в строящемся жилье.

Может, во вторичном жилье рисков меньше, и надо бежать туда инвестировать? «Вторичка» всегда дороже, и ваших возможностей может просто не хватить на нее. И мы знаем, что при покупке вторичного жилья есть свои подводные камни. Это риск того, что собственником является недееспособный гражданин, или вдруг обнаружится не вступивший в наследство родственник, который может потребовать наследство, а вы вовремя не отследили этого человека и не попросили, не получили у него соответствующий документ.

И так далее. То есть на вторичном рынке жилья также существует множество специфических обстоятельств и рисков.

При покупке новостройки – одни риски, во «вторичке» – другие. В любом случае и покупка квартиры, и продажа ее (мы говорим с вами о продаже в этой книге меньше, в основном, о покупке новостроек) – это риски, потому что речь идет о самом важном для человека – крыше над головой. И цена этого вопроса объективно велика.

Итак, нас интересуют именно полезности. В следующей главе я не буду напрямую говорить о деньгах, а расскажу про удовольствие, творчество и про инвестиции в себя.

 

Об инвестициях в новостройки: только «элитки» и эксклюзив?

«Инвестиции к новостройкам не относятся, по моему мнению, элитки либо, разве что, эксклюзив», – ответил мне на вопрос о выгодности инвестиций в новостройки один мой заинтересованный в покупке друг.

Давайте рассмотрим этот вопрос. Инвестиции в новостройки – это актуально или нет? Или это кануло в Лету? Несколько лет назад было выгодно вкладывать в новостройки, а сейчас уже нет?

Выгода – понятие очень широкое. Это не только выгода материальная или конкретная прибыль, которую вы получаете сиюминутно, разница между тем, по какой цене вы купили и за какую продали. Безусловно, с точки зрения сухих финансов это так, но выгода для человека рассматривается в гораздо более широком смысле.

Мы же не только деньгами измеряем свое существование. Мы наполняем свою жизнь эмоциями, чувствами, внутренним ощущением определенных достижений, мерой той радости, которую мы доставляем другим людям, себе, моментами счастья и ликования от того, что у нас была цель, и мы ее достигли, удовольствием от получения результата, который мы планировали, а получили даже больше.

Инвестиции – да, это сухо, – вы вложили столько-то, получили столько-то. Можно ли сейчас в новостройки вкладывать и получать прибыль? Да, можно. Ведь речь не о прибыли как таковой, а о ее размере. Несколько лет назад практиковалась такая схема: купил на нулевом цикле новостройку, продал ее перед сдачей в эксплуатацию, и на этом парочку миллионов получил. Сейчас такая схема работает очень слабо.

Тогда строили гораздо меньше. В 2015 году построили около 40 млн квадратных метров жилья, а в 2014 году – 81 миллион квадратных метров. Как вы можете с этим конкурировать? Человек просто пойдет и купит у застройщика квартиру по той цене, которую он выставляет. Она обычно меньше той, которую собственник хочет за свою квартиру. И еще такой момент: покупая квартиру от застройщика напрямую, покупатель легче и выгоднее для себя может использовать ипотеку.

Сейчас тенденция такова: застройщикам квартиру важно во что бы то ни стало продать, поскольку сверхприбыль заложена в цену квартиры даже со всеми самыми немыслимыми акциями и скидками. Нам продают квадраты за цену, изначально далекую от себестоимости, даже на нулевом цикле. И по мере строительства дома застройщик должен был бы увеличивать цену, но часто он этого не делает, либо делает только тогда, когда почти все квартиры проданы. И постоянно устраивает всевозможные акции.

Естественно, нужно проверять застройщика. Если он строит надежно, быстро, то вы успеете купить квартиру на первых циклах, а потом, перед сдачей дома в эксплуатацию, продать ее. Но, как я писала выше, это может быть не очень выгодно.

Но вопрос инвестиций очень широк. Он не только в деньгах выражается. Это инвестиции в себя, прежде всего, инвестиции в людей, которые будут общаться, приезжать к вам, жить в этом необыкновенном месте, которое вы можете создать, применив разнообразнейший спектр своих способностей.

Не все же оценивать в деньгах! В них измеряется только часть выгоды.

Может быть, вы покупаете квартиру в строящемся доме, просчитали все и знаете этого застройщика, знаете качество возводимого им жилья. Покупаете квартиру в бизнес-, премиум– или люкс-классах. Безусловно, это вложение – уже капитал, но вы должны понимать, что эта квартира сначала будет не активом, а пассивом, она будет поглощать деньги – ремонт, содержание и так далее.

Если вы не эксплуатируете квартиру, а живете в ней, либо держите ее для особых случаев, либо готовите ее для детей. Это всегда пассив, а не инвестиция. Инвестицией она будет только в том плане, что она находится в доме, который будет дорожать со временем. Потому что его построил очень хороший застройщик, в прекрасном месте, дом выполнен с использованием великолепных, качественных материалов, по индивидуальному проекту, нормальными подрядчиками, которые сделали качественный ремонт на всех стадиях. Вот это – инвестиция в будущее.

Такую квартиру не стыдно передать по наследству. Это ценная вещь, ее можно продать, и она будет куплена в любом случае.

Но, подчеркиваю, инвестиции надо рассматривать широко, и выгоды от них тоже. Начиная с прибыли, выражаемой в деньгах, и заканчивая инвестициями в себя, в свое будущее, в жизнь своих близких, тех людей, с которыми вы общаетесь, и в то, что нельзя измерить купюрами.

 

Сравнительный анализ покупки новостройки и «вторички»

Какова основная разница между покупкой квартиры в строящемся жилье и в так называемой «вторичке» – домах, которые уже сданы в эксплуатацию? Да-да, именно, как только дом сдан застройщиком в эксплуатацию управляющей компании (УК), он сразу становится «вторичкой».

Многие этого не знают и думают, что вторичка – это жилье, которое обжито и годами эксплуатируется. Это не так с юридической точки зрения. И в этой главе я буду считать, что «вторичка» – это просто не новое жилье.

Так чем новостройка выгоднее?

На первый взгляд, во вторичном секторе вы покупаете совершенно готовое жилье, в котором сделан ремонт. Вам не надо беспокоиться о том, сможет ли застройщик вовремя достроить дом, сдать его в эксплуатацию, не возникнет ли у него проблем, не обанкротится ли он? А потом – о том, как организовать правильно ремонт, найти нужный дизайн, профессиональных ремонтников, не прогадать на материалах, не потратить лишние деньги.

Во «вторичке» вы покупаете готовый продукт, и естественно, что вы покупаете его дороже. Потому что кто-то до вас уже имел эту головную боль, не спал ночами и исправлял ляпы за нерадивыми строителями, вкладывался в ремонт, и чем старше квартира, тем больше средств было в нее вложено. Это с одной стороны.

Но ведь это было давно, скажете вы, в квартире жили, она старела, ветшала, почему она должна стоить дороже?

Как я уже писала, есть жилье, которое дорожает с годами, а есть такое, которое теряет в цене.

Если вы покупаете имиджевую квартиру в бизнес-, премиум– или люкс-классах, то справедливо ожидаете, что она будет дорожать со временем. Плюс «вторички» еще и в том, что это обжитое жилье, проверенная годами постройка, которая уже обросла инфраструктурой и коммуникациями, и она расположена на месте, которое пригодно для существования многоквартирного дома.

В новостройке мы всего этого еще не имеем, новые дома часто строятся в местах, где жилых домов не было вовсе. То есть совершенно непонятно, как поведет себя эта земля по отношению к многоквартирному дому. Этот фактор имеет значение, поэтому «вторичка» дороже.

С другой стороны, когда вы покупаете квартиру во вторичном секторе, вы приезжаете смотреть в целом доме одну квартиру. Предположим, она вам не понравилась, а дом запал в душу, но в нем больше ничего не продается, нет никакого выбора, никакой возможности уговорить соседей продать квартиру.

И еще один момент, касающийся «вторички». Ремонт сделан, определенная планировка уже существует, и если она вас не устраивает, то придется все ломать и делать новый ремонт. То есть дорогая квартира плюс ремонт. Получается, что вы должны купить «вторичку» так выгодно, чтобы этот ремонт заложить в стоимость квартиры, то есть скинуть с цены ровно столько, сколько планируете затратить на ремонт.

Потому что деньги на квартиру уже выделены вами, это конкретная сумма, и вы начинаете торговаться. Что, дескать, квартира в таком вот состоянии, нуждается в ремонте, а этот ремонт вам не подходит, все придется делать заново. И если у вас хватит влияния и силы убеждения, то вы сможете получить желаемую цену.

В новостройке вы выбираете из десятков, а то и сотен квартир. Вы можете варьировать этаж, вид из окна на разные стороны света, учесть, что в квартире не должно быть сквозной продуваемости. Выбрать даже корпус, если это ЖК. Но есть риски. Повторяю, даже Федеральный закон 214-ФЗ не убережет вас при банкротстве застройщика и не поможет получить жилье в собственность.

Новостройка – это материал для творчества таких людей, которые любят преобразовывать, создавать новое. И у них это получается, они это любят делать, испытывают от этого удовольствие, даря окружающим незабываемые впечатления и воспоминания.

Многих смущает то, что новостройки обычно возводят в местах, отдаленных от основной инфраструктуры города, на окраинах, большими новыми микрорайонами с проблемной транспортной доступностью. Такие проекты носят особое название – комплексное освоение территории. И для них характерны все вышеперечисленные пункты.

Вместе с тем новостройки сейчас строят повсюду! Просто в центре города они дороже и выше классом, чем в удаленных районах. И застройка точечная.

Если в ваш бюджет сейчас укладывается только новостройка экономкласса, расположенная на окраине, то «вторичку» вы вообще на эти деньги не купите, такой просто нет. Нужно учитывать все факторы: если вас смущает удаленность, то можно сменить работу или найти новостройку в таком месте, которое вас устроит по самым важным для вас показателям. А что будет являться такими показателями – решать вам.