Пакет документов, который дольщик вправе запросить у застройщика

А сейчас внимание! Сразу предупреждаю, дорогой мой читатель, – эта глава написана сухим языком юридических терминов и формулировок. Но она ОЧЕНЬ важна для нас при покупке квартиры в новостройке, потому что эта информация защищает нас от недобросовестных и ненадежных застройщиков незаконно возводимых объектов.

Поэтому собираем мозги в кучку, как говорится, напрягаемся и разбираемся, какие документы должны быть у надежного и авторитетного застройщика.

Чтобы оценить риски вложения денег, мы можем запросить у застройщика пакет документов, дающих ему право на строительство данного объекта.

Остановимся на серьезных вопросах, которые нам обеспечивают свободу в полете дизайнерской фантазии. Прежде всего, это юридическая основа, номенклатурная база, которая позволяет нам в дальнейшем чувствовать себя более свободно и безопасно.

В соответствии со ст. 19 федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирного дома (214-ФЗ) застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков он использует рекламу. В иных случаях застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

В проектную декларацию входит информация о застройщике и об объекте строительства. Согласно положениям ст. 20 вышеуказанного федерального закона информация о застройщике должна включать следующие пункты:

• информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика;

• о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение последних трех лет (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию – в соответствии с проектной документацией и фактических);

• о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;

• о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Более того, согласно императивному (не подлежащему изменению по инициативе ее адресатов) указанию закона застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:

• учредительные документы застройщика;

• свидетельство о государственной регистрации застройщика;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

В соответствии с указанным федеральным законом информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна отражать следующее:

• цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации, разрешение на строительство;

• информация о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома, об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией;

• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию таких рисков застройщиком;

• о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;

• о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;

• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);

• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

• разрешение на строительство;

• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Ознакомившись с учредительными документами застройщика, мы сможем определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего договора со стороны застройщика (может так быть, что определение цены договора относится уставом к полномочию совета директоров застройщика).

Нам важно запросить у застройщика вышеперечисленные документы не только для того, чтобы установить законность его деятельности и оценить риски на этапе заключения договора, но также и для того, чтобы обезопасить себя как дольщика на случай возможных нарушений со стороны застройщика и связанных с этим судебных споров.

И, как показывает судебная практика, все споры нужно разрешать и создавать их до критического момента, когда застройщик, не дай бог, объявит себя банкротом.

Тогда никакой закон 214-ФЗ не поможет. Поэтому все судебные разбирательства, если таковые возникают, нужно создавать, как только у вас есть основание для этого.

Таким основанием может служить:

• малейшее отступление застройщика от проектной декларации;

• невнесение актуальных изменений, касающихся финансового результата текущего года;

• невнесение актуальных изменений, касающихся размеров кредиторской и дебиторской задолженности;

• изменение сроков сдачи в эксплуатацию объекта строительства.

 

Правильное разрешение и подвод коммуникаций к строящемуся жилью

Застройщик должен иметь проектную декларацию, которую он публикует официально в СМИ либо предоставляет на объекте строительства, и эта информация открыта. В соответствии с указанным федеральным законом информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна содержать:

• цели, этапы и сроки реализации проекта строительства, результаты экспертизы проектной документации, разрешение на строительство;

• информацию о правах застройщика на земельный участок;

• сведения о местоположении строящегося многоквартирного дома;

• его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией;

• информация о предполагаемом сроке на получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Это очень важный момент в проектной декларации.

От него будет зависеть правильная и своевременная сдача в эксплуатацию уже построенного многоквартирного дома. Земельный участок, на котором будет возводиться здание, именно так и должен быть оформлен. А никак не для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), например.

Так, к сожалению, бывает в небольших городах – на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, возводится многоквартирный дом.

Коммуникации соответствующей мощности к нему подвести невозможно, поскольку это не оформлено должным образом и разрешения на это нет. И это станет вашей проблемой, если вы уже заключили договор с этим застройщиком, тщательно не изучив его проектную декларацию, не посмотрев, как оформлена земля под застройку.

Фактически это потерянные деньги, потому что такие постройки подлежат сносу, являясь незаконным строительством.

Застройщик обязан иметь и по первому требованию предоставлять для ознакомления документы, подтверждающие его права на земельный участок.

Не просто тип земельного участка должен соответствовать возможности построить на нем многоквартирный дом, но также и права этой организации на освоение участка должны быть документально подтверждены.

От этого зависит и разрешение на коммуникации, которые будут подведены к этому участку, поскольку если участок оформлен правильно, именно как для строительства многоквартирного дома, то и с подводом коммуникаций соответствующих мощностей проблем не будет.

 

Парковки в новостройках

Парковки в новостройках могут быть организованы различным образом. Это может быть подземная парковка под самим домом. Подземные парковки – это очень дорогостоящее сооружение для застройщика. Насколько возможно, он этого избегает. Соответственно, чем глубже под землю, тем дороже обходится строительство парковки.

И это увеличивает стоимость машино-места.

Вы должны быть готовы к тому, что при покупке квартиры в новостройке вам предложат приличную скидку на машино-место в многоуровневой автостоянке или на другой парковке. Это обычно очень выгодные предложения, которыми стоит воспользоваться. Потому что после сдачи дома в эксплуатацию цена машино-места резко взмывает вверх. Даже если у вас нет автомобиля, всегда можно сдать парковочное место в аренду, организовав себе еще один источник дохода.

Часто это портит вид жилищного комплекса.

Жилищные комплексы – очень распространенный вид новостроек сейчас. Каждому из них маркетологи «делают» свое «лицо», свою историю. Крупные застройщики под каждый ЖК разрабатывают свой бренд. Он всячески продумывается, в основу закладывается какая-то привлекательная идея, она продвигается, продается, умело преподносится покупателям как определенный образ жизни с характерными чертами благополучия. Наличие той или иной парковки должно плавно вписываться в эту мечту.

Некоторые застройщики, которые используют единое архитектурное решение для домов и придомовых территорий, ловко вуалируют парковки, превращая их в скейтбордистские и саночные горки, например. Другие оставляют как есть, может, только слегка приукрасив.

Третьи вообще никак не организуют парковочные места, ограничиваясь свободной парковкой внутри дома. Обычно так происходит в классах эконом и стандарт. Никаких дополнительных парковочных мест не создается.

При строительстве жилья классов бизнес, премиум, люкс организации парковки придается особое значение, поскольку это является частью имиджа жилищного комплекса. И трудно представить человека, который покупает жилье такого класса и не пользуется парковкой.

Парковка застройщиком может быть организована традиционным способом: огороженная охраняемая территория неподалеку, в шаговой доступности от дома. Такая парковка неизбежно будет платной. Чаще всего при покупке квартиры вам предлагают машино-место: одно или два. Если вы приобретаете его вместе с квартирой, то часто предлагается скидка.

То есть машино-место вы можете купить вместе с квартирой (часто гораздо дешевле) или позже. Как владелец квартиры в данном доме или жилищном комплексе, вы имеете право на льготную аренду места на такой парковке.

 

Реальные сроки строительства

Важный этап на пути к покупке квартиры в новостройке – внимательное изучение проектной декларации, в которой указано все, что касается выбранного вами объекта, в том числе и сроки строительства. Они там утверждаются, и это фактически закон для застройщика.

Он должен следовать ему и, из этапа в этап строительства, соответствовать этим срокам. Весь срок строительства делится на этапы. Каждый этап должен быть закончен вовремя. Вы за этим следите, застройщик за этим следит, за этим следят все организации, которые заинтересованы в том, чтобы эта стройка была успешно завершена.

У застройщика есть подрядчик, и он получает деньги только тогда, когда стройка идет. Стройка не идет – он не получает денег. Он тоже заинтересован в том, чтобы дело двигалось, чтобы строители были обеспечены работой, чтобы все материалы поставлялись вовремя. Это целый большой процесс с достаточно сложной логистикой, непростой кадровой организацией, если на это посмотреть системно.

Если фирма шаляй-валяй, какая-нибудь гоп-компания, то можно и на энтузиазме, без логистики. В небольших городах есть компании, которые работают хорошо и без применения закона 214-ФЗ, у них нет связи с банками, но они зарекомендовали себя в городе как надежные застройщики. Их все знают, с ними работают риелторы, агенты, их дома продаются, люди знают, что этот застройщик доводит стройку до конца и никуда не денется. Он такой местный, все на честном слове. И это может быть неплохо, даже совсем неплохо. Главное – объекты сдаются в срок.

При этом внутренняя кадровая организация, профессионализм рабочих стоят не на первом месте. Главное – закончить и сдать дом вовремя. И, естественно, застройщик набирает людей отнюдь не высококвалифицированных. Это люди, которые могут выполнить какую-то простую работу. Я была на таких стройках. Да, люди работают, дом сдается, но качество внутри квартиры!.. Вы это не узнаете, если не побываете на стройке в период производства черновых и предчистовых работ. Но контроль, безусловно, существует, ведь никакой застройщик не будет с объекта на объект таскать за собой ненадежных рабочих.

Может, я идеалист в этом смысле, но мне приходит в голову: с каким настроением, в каком состоянии люди строят жилье? Вся эта энергия вкладывается в стены, остается в них. Не дай бог, если человек будет не совсем трезв или подумает: «Ерунда, что пустота получилась в стене, ну и что, замажу кое-как, и дальше пойдем». В результате можно наткнуться на такие дырки во всем объекте. И не факт, что вы натолкнетесь на такие прорехи при осмотре квартиры. Это может случиться позже.

Поскольку самоконтроля и внутренней ответственности от рабочих добиться очень сложно – такая черта говорит о высокой степени осознанности. Требовать этого от штукатура мы, наверное, не вправе, хотя многое зависит от самого человека.

Значит, нужен внешний контроль. Контроль должен быть постоянный, системный и достаточно жесткий. И даже в этом случае могут быть допущены ляпы, и даже у вас на глазах могут сделать что-то неправильно. Но это речь о внутреннем ремонте. А когда возводят дом, ошибки строителей могут обернуться неприятными моментами именно в процессе эксплуатации здания. Это придется расхлебывать не только вам, но и управляющей компании. Она будет платить за эти все нарушения штрафы.

Сроки строительства указаны в проектной декларации. Если они меняются, то застройщик должен внести в нее изменения. Например, он чуть раньше планирует сдать объект. Им выпускается отдельный документ, и все дольщики оповещаются об изменении срока строительства в письменном виде. Вам обязательно должно прийти по почте заказное письмо об изменении сроков строительства и сдачи в эксплуатацию объекта, дольщиком которого вы являетесь. Письмо обычно дублируют и на электронную почту.

Если сроки строительства меняются в сторону увеличения, то для нас, дольщиков, это уже первый сигнал, что у застройщика возникли какие-то проблемы. Обязательно нужно узнать – какие. Используем все источники.

Хорошо это или плохо, когда застройщик строит быстрее, чем написано в проектной декларации?

Безусловно, нужно знать застройщика. Есть такие организации, которые всегда строят быстрее, чем написано у них в проектной декларации. За ними это водится, и все знают, что они строят быстро, качественно, сдают в срок.

А зачем тогда в проектной декларации указывать сроки, которые не соответствуют реальным, если организация может построить быстрее?

Есть некий временной запас, который застройщик всегда себе оставляет, чтобы потом не судиться с дольщиками, если вдруг сроки будут увеличены. Он ставит себе тот максимальный срок, на протяжении которого он точно знает, что объект будет возведен. А если раньше – тем приятнее для дольщика.

 

Страхование ответственности застройщика

С 1 января 2014 года по 214-ФЗ страхование застройщика является обязательным мероприятием, необходимым фактом. Одно из основных обязательств застройщика – передать долевым собственникам по договору объект соглашения. Но нас, дольщиков, может защитить от перспективы остаться без квартиры только страховка: исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться страхованием ответственности застройщика, и это имеет для нас большое значение.

Данное изменение очень трудно входило в реальность, поскольку ни страховые компании, ни банки, ни ОВС (общество взаимного страхования) не желали брать на себя ответственность за застройщиков при практическом отсутствии правовой базы, регулирующей данные отношения.

Обратите на страховой полис или договор при заключении ДДУ самое пристальное внимание! Сейчас только он может защитить вас от перспективы остаться без квартиры, если с застройщиком что-то пойдет не так!

Какие особенности имеет страхование ответственности застройщика?

Страхованием данного вида ответственности застройщики, естественно, занимаются самостоятельно.

Они могут выбрать один из следующих методов гарантийной защиты:

• страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;

• страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;

• страхование с участием компании, работающей на основании лицензии и обладающей именно лицензией на страхование гражданской ответственности застройщика.

Вступление в общество обязательного страхования не является для застройщика простым и безопасным в материальном плане процессом. Все здесь несут солидарную ответственность в случае банкротства одного из участников и должны платить членские взносы. Существует ряд других рисков, которыми сопровождается вступление в общество обязательного страхования.

Страхование с участием банка в роли поручителя не выгодно в первую очередь процедурой, которую нужно пройти для того, чтобы застройщик получил это страхование. Длительное время необходимо собирать документы, и оформление происходит не так быстро, как хотелось бы. Обязательно должен быть выплачен залог в размере 30 процентов от рыночной стоимости объекта, который будет гарантией для финансового учреждения.

С точки зрения дольщика очень выгодно, если застройщик так застраховал себя, и очень невыгодно самому застройщику. Объем денежных средств лимитирован, а ставка начинается от одного процента годовых от суммы поручительства.

Законодательство также устанавливает ограничения для банка, который берет застройщика, как говорится, на поруки. Финансовое учреждение должно работать не менее пяти лет, обладать уставным капиталом от 200 миллионов рублей и иметь собственное имущество в размере 1 млрд рублей.

Таким требованиям соответствует очень малое количество российских банков – все они отличаются закрытостью и консервативностью. Для застройщика, как правило, намного выгоднее получить от банка кредит, чем оформить поручительство.

Банки и сами не делают для застройщиков поручительство выгодно-доступным продуктом, так как при наступлении страхового случая они во многом рискуют и обретают много проблем, связанных с взысканием задолженностей.

Наиболее выгодным методом страхования для застройщика можно считать оформление договора со страховой компанией. Благодаря большой конкуренции, существующей между страховщиками, многие программы выглядят поистине выгодными предложениями для страхователя.

Во-первых, страховые компании предлагают вполне приемлемые тарифы и цены.

Во-вторых, при заключении договора с таким страховщиком нет нужды в том, чтобы искать деньги на залог, как в предыдущем методе страхования.

Ставка страхования остается неизменной на протяжении всего срока гарантийной защиты, независимо от изменений в существующем варианте договора. По договору страхования услуги оплачиваются по факту выполнения работ.

Еще одно большое преимущество при выборе варианта со страховой компанией – быстрота и удобство оформления гарантийного соглашения. Страхователь может спрогнозировать риски и расходы и снизить их уровень при длительном сотрудничестве со страховой компанией. Относительно сторон соглашения можно сказать следующее: страхователем выступает всегда застройщик, страховщик же выбирается в зависимости от выбранного способа страхования.

Оптимальным вариантом для застройщика будет именно договор, заключенный со страховой компанией, – ему это выгодно, но все риски в этом случае ложатся на страховую компанию. И она будет искать все возможные и невозможные способы, чтобы не выплачивать вам, как дольщику, те суммы, на которые вы купили квартиру в соответствии с вашим договором долевого участия, если застройщик обанкротится, например.

Кроме того, страховать ответственность строителей смогут только те страховые фирмы, которые работают на рынке не менее пяти лет и при этом имеют собственные средства в размере не менее 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала не менее 120 миллионов рублей. А это крупные страховые компании, которые как раз и не торопятся приобретать лицензию на этот вид деятельности.

Кстати, обратите на это внимание: обязательно должна быть такая лицензия.

Проверяйте, задавайте вопросы застройщику при заключении ДДУ.

Как бы то ни было, страховое соглашение относительно ответственности застройщика выгодно для дольщиков: они выступают выгодоприобретателями в результате наступления страхового случая.

Но как вы думаете, что легче получить – деньги из банка, притом, что 30 процентов застройщик отдал банку перед тем как построить объект, или деньги со страховой компании? Или легче получить деньги с общества взаимного страхования, как в первом случае, где действует круговая порука и каждый ответственен за другого?

Безусловно, застройщику удобно страховать свою ответственность по третьему варианту, именно со страховой компанией, а нам с вами лучше, если застройщик застраховал свою ответственность с банковским учреждением либо с участием общества взаимного страхования.

В любом случае страховка должна быть! Обращайте свое внимание на это и проверяйте, чтобы страховая компания имела лицензию на страхование гражданской ответственности застройщика.

 

Ваши приоритеты при выборе и проверке застройщика

После выбора конкретного объекта, в котором вы собираетесь покупать квартиру, мы внимательно изучаем проектную декларацию застройщика, которая должна быть опубликована либо на официальном сайте объекта, если таковой имеется, либо где-либо в СМИ, либо на сайте самого застройщика, либо должна быть предоставлена по первому требованию в офисах продаж.

Обязательно требуйте проектную декларацию именно того объекта, который вы выбрали. В ней должны присутствовать все пункты, разрешающие законное строительство. Подробно об этом вы можете прочитать в главе «Пакет документов при строительстве, которые дольщик вправе запросить у застройщика».

Кроме этого мы изучаем застройщика: сколько времени он на рынке, как он строит, какие о нем есть отзывы – и клиентов, и жильцов домов, которые уже построены. Узнаем, какие жилые комплексы уже им построены и насколько успешно, какой у него авторитет, какую славу он заслужил в Интернете в своем регионе.

У каждого застройщика есть специфические черты, которые он переносит от проекта к проекту, от объекта к объекту. Это не обязательно недостатки, именно особенности. Но для вас они могут стать недочетами, поэтому надо выяснить, какие у застройщика есть характерные особенности в строительстве. Обычно в компаниях, даже крупных, как ни странно, одни и те же недочеты кочуют от объекта к объекту, от стройки к стройке. У крупных компаний есть определенный почерк, и он зачастую отнюдь не идеален. И вопрос только в том, с чем конкретно вы готовы мириться, а с чем – категорически нет.

Есть один известный застройщик, который традиционно строит на осушенных болотистых землях. Когда я изучала его объекты (хотела купить у него квартиру, мне очень нравились планировки), я удивилась: почему от объекта к объекту крупный московский застройщик выбирает (или ему достаются такие) участки престижные с точки зрения расположения, самого места строительства, но очень неоднозначные в плане географических (природных) факторов? Везде была избыточная влажность земли, на которой строился ЖК, и, соответственно, климата, который таким образом создавался.

У других застройщиков может страдать само качество жилья в конкретном пункте: низкобюджетная сантехника, самые дешевые строительные и отделочные материалы, убогие входные группы.

Некоторые застройщики используют в оформлении фасадов зданий старые технологии. Такой дизайн и отделка уже давно устарели, они не смотрятся. Потому что в дизайне фасадов тоже есть своя мода, которую «делают» современные технологии. Это говорит о том, что застройщик не доработал вопрос.

Он живет во вчерашнем дне и поддерживает деловые отношения с такими производителями строительных, отделочных материалов, которые тоже не уделяют должного внимания современным тенденциям, не развиваются.

Поэтому застройщика проверяем со всех сторон. И обязательно смотрим, какой управляющей компании он передает в эксплуатацию свои здания. Обычно в небольших городах это одна компания, оформленная разными организациями: одна организация строит, другая продает, третья принимает в эксплуатацию.

В крупных городах это бывает по-другому: управляющие компании меняются, среди них есть конкуренция, пусть даже искусственно созданная. Мы это не можем проследить, но можем понаблюдать, что застройщик будет передавать управляющей компании, какого качества жилье, это можно будет посмотреть в процессе стройки. На всех этапах, особенно на последних.

Мы должны изучить особенности застройщика и решить для себя, на что мы готовы закрыть глаза, а на что нет. Если нам очень нравится фасад здания, оформление жилищного комплекса или дома, если застройщик импонирует с этой точки зрения, мы, движимые впечатлениями и эмоциями, не должны забывать о содержательной части, о том, насколько удобно там будет жить. И это удобство создается из конкретных вещей, которые надо проверить не только по документам, но и физически, выехав на объект.