Что проверить, где узнать, как обезопасить сделку

Как я уже писала, проверять нужно проектную декларацию конкретного объекта, который вы выбрали, самого застройщика по его предыдущим объектам, по отзывам о нем в Интернете и не только там, а и среди знакомых, друзей, коллег, сослуживцев.

Расспросить нужно всех, кого только можно. Звоните, спрашивайте, пишите вопросы в соцсетях, ищите форумы. Обязательно кто-то откликнется.

С другой стороны, надо с осторожностью относиться к мнениям людей, которые просто что-то где-то слышали, а не сами участвовали в сделке.

Такие высказывания вас вряд ли могут заинтересовать, потому что человек со стороны видит совсем не то, что покупатель или продавец недвижимости.

В ситуации покупки или продажи недвижимости лучше прислушиваться к себе, к информации, которую вы самостоятельно найдете в Интернете, к информации о застройщике, которая есть у ваших знакомых, сослуживцев и близких.

У каждого известного или не очень известного застройщика есть свой имидж, на создание которого ушли годы, свой бренд, если он разработан и продвигается, есть свой авторитет, которым крупные и не очень компании, особенно небольшие региональные, очень дорожат.

Авторитет зарабатывается годами

• отсутствием долгостроя;

• быстрым и беспроблемным вводом в эксплуатацию;

• строительством и сдачей объекта в эксплуатацию с опережением срока;

• качественным жильем, которое соответствует объявленному классу новостроек: эконом, стандарт, бизнес, премиум или люкс.

Старайтесь всеми способами проверить достоверность любых источников. И, когда вы уверены в информации, на это уже можно опираться при выборе застройщика, при подборе конкретной квартиры в конкретном жилищном комплексе или доме.

Как обезопасить сделку? Есть два способа. Поскольку мы говорим о новостройках, расскажу только о них. Безусловно, есть своя технология, как обезопасить сделку при покупке-продаже вторичного жилья, там свои тонкости и технологии.

В новостройках весь упор делается на проверку застройщика, сбор максимального количества информации о нем, его объектах, и на отзывы клиентов, о методе страхования объекта. Обязательно проверяем проектную декларацию, чтобы все пункты, которые должны в ней быть, присутствовали. И тогда мы уменьшаем риски покупки квартиры в новостройке.

Для нас лучше, если застройщик работает по Федеральному закону 214-ФЗ. Даже заключение договора долевого участия по 214-ФЗ несет в себе определенные риски, о которых я рассказываю в главе «Риски 214-ФЗ», что уж говорить о других вариантах заключения договора!

Проверяйте страхование ответственности застройщика: исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться сейчас практически только этим.

Поэтому для нас имеет большое значение, какой метод страхования выбрал застройщик. Подробно об этом рассказано в главе «Страхование ответственности застройщика». Страхование – какая-никакая гарантия того, что в случае банкротства застройщика вы получите свою квартиру.

Но, к сожалению, 214-ФЗ не является абсолютной защитой от всех возможных проблем дольщика.

 

Риски 214-ФЗ

Федеральный закон № 214-ФЗ, как многие сейчас считают, ограждает дольщиков от опасности остаться без квартиры в случае возникновения различных проблем у застройщика в ходе строительства выбранного объекта. Понятно, что ДДУ – самый надежный и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, но не панацея.

Закон об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не может гарантировать дольщикам получение их доли в собственность.

В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре ДДУ, это означает, что на текущий момент, всего лишь на текущий момент, у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющих строить многоквартирный дом, и не более того!

Например, как показывает адвокатская практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которыми строительство может быть остановлено, или возникнут споры с администрацией или подрядчиком, инвестиционными компаниями.

Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех перечисленных прецедентах дольщики не смогут получить квартиру в собственность.

Дополняя вышеизложенное, необходимо обратить внимание на то, что 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. Практически только надежное страхование может исправить эту ситуацию.

При банкротстве строительной компании ДДУ утрачивает свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.

Согласно судебной практике, как говорят адвокаты, закон не способствует тому, чтобы подстегнуть застройщика к надлежащему исполнению обязательств и выплате убытков и неустойки в надлежащем размере, как думают многие дольщики, с легкостью «подмахивая» ДДУ.

Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер ниже низшего предела.

Поэтому, еще раз подчеркиваю, – тщательно проверяем застройщика до того, как делать покупку, заключать ДДУ. И обращаем пристальное внимание на метод страхования ответственности застройщика, какой он, и, если это страховая компания, то уточняем, есть ли у нее лицензия на данный вид страхования.

Сроки завершения строительства дома – вот на что нужно обращать особое внимание при подписании ДДУ.

Указанный срок должен быть не только зафиксирован в договоре, но, кроме того, договор должен содержать условия, в соответствии с которыми застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять сроки завершения строительства дома.

Но на практике, даже если нарушение сроков строительства и ввода в эксплуатацию есть, застройщик к моменту сдачи дома приготовит пачку документов, которые эту его задержку сроков строительства будут оправдывать.

Это форс-мажорные обстоятельства, ураганный ветер, дождь, наводнение и взрывы на заводе строительных материалов.

Не менее важны сроки передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи.

Во-первых, именно акт приема-передачи является первым этапом завершения отношений с застройщиком.

Во-вторых, именно с данной даты рассчитывается неустойка задержки строительства.

Да, покупка новостройки – это риск, как и любые сделки с недвижимостью, поскольку в обороте участвуют суммы, которые сопоставимы с многодесятилетними доходами большинства граждан. Поэтому проверяем застройщика внимательно и скрупулезно по предлагаемой мною схеме, обращая внимание на все. В этом вопросе нет мелочей.

 

Как вернуть 13 процентов от стоимости жилья

Покупка любой недвижимости, в том числе квартиры, предполагает большие затраты. Собственник может вернуть 13 процентов от стоимости жилья. Это право называется возврат налогового вычета от приобретения квартиры. Такой возможностью может воспользоваться каждый гражданин нашей страны один раз. Это право закрепляется 220 статьей Налогового кодекса Российской Федерации, но нужно иметь в виду несколько условий.

Предельно возможная сумма, с которой можно вернуть 13 процентов от покупки квартиры, составляет два миллиона рублей, то есть обратно получить можно максимум 260 тысяч рублей. Сделать это возможно в трехлетний период с момента приобретения квартиры.

В период подачи заявления в территориальные налоговые органы собственник должен иметь официальное трудоустройство. Важно, чтобы из его зарплаты производились все необходимые отчисления. Сумма налогового вычета напрямую зависит от размера официальных доходов.

Неработающий или трудоустроенный неофициально гражданин не имеет права на возврат 13 процентов. Лишаются этого права пенсионеры и женщины, находящиеся в декретном отпуске, но если собственник официально трудоустроится в трехлетний период с момента заключения сделки, возврат 13 процентов от покупки квартиры возможен.

Договор о продаже объекта недвижимости должен быть зарегистрирован через Росреестр. Необходимо иметь свидетельство из регистрационной палаты о собственности.

Чтобы произвести возврат 13 процентов от покупки квартиры, в налоговую инспекцию нужно предоставить:

• паспорт собственника;

• договор о покупке квартиры;

• свидетельство о праве собственности;

• бумаги, свидетельствующие об оплате, чеки, выписки, расписки;

• справку по форме 2-НДФЛ от работодателя;

• заполненную декларацию формы 3-НДФЛ;

• заявление на возврат подоходного налога;

• номер банковского счета для начислений денежных средств.

Помимо оригиналов данных документов могут понадобиться и их копии. Нюансы по заполнению деклараций можно уточнить в налоговой службе. Подача заявления должна быть произведена в определенный срок. Как правило, декларацию подают до первого апреля года, который следует после покупки, однако законодательство позволяет это делать в трехлетний период.

Как вернуть налог при покупке квартиры по ипотеке? Если недвижимое имущество приобретается посредством ипотечного кредитования, подоходный налог тоже можно вернуть. При этом процедура такая же, как при покупке без кредитования, но отличается пакет документов.

В отделение Федеральной налоговой службы нужно предоставить договор с банком о предоставлении ипотеки. В нем указываются контактные данные покупателя, условия кредитования. Из банка также нужно взять справку об уплаченных процентах и документы, подтверждающие оплату. В 3-НДФЛ указывается, что собственник изъявляет желание вернуть 13 процентов от уплаченных денег по жилищному кредиту.

Возврат налога при продаже квартиры осуществляется следующим образом. Для того чтобы купить новое недвижимое имущество, зачастую люди сталкиваются с необходимостью продать прежнее жилье. Здесь также есть некоторые нюансы. Если квартира находится в собственности больше трех лет, подоходный налог при продаже не взимается.

Если же недвижимость находится в собственности меньше трех лет, тогда продавец теряет 13 процентов, но больших потерь можно избежать тремя способами:

• продать квартиру по той же стоимости, за которую она была куплена, и заплатить 13 процентов общей стоимости, при этом один миллион не будет облагаться этим налогом;

• продать жилье и купить новое, то есть воспользоваться взаимозачетом.

В риелторской практике нередки случаи, когда реальная стоимость объекта недвижимости сильно занижается, чтобы прежние собственники освобождались от уплаты имущественного налога. Такие действия незаконны, но с юридической точки зрения все оформляется верно.

Как правило, при сборе всех необходимых документов у налоговой инспекции нет причин для отказа в возврате 13 процентов от покупки квартиры. Отказ возможен, если недвижимость приобреталась на деньги предприятия или из государственного или местного бюджета, а также если покупка квартиры совершается между родственниками, возврат 13 процентов невозможен.

Каждый гражданин, как я уже писала выше, может получить вычет лишь один раз в жизни. При этом очень важно учитывать, на кого оформляется недвижимость. Так, если собственником является один член семьи, то вычет возвращается только ему. Если же собственников несколько, то вычет будет производиться пропорционально долям собственности. При этом право подать налоговую декларацию повторно теряют все собственники.

Недавно вступил в силу закон, согласно которому возврат возможен с двух миллионов рублей даже в том случае, когда покупалось несколько объектов недвижимости.

При покупке жилья желательно как можно раньше ставить его на учет в территориальные отделения Федеральной налоговой службы.

Итак, вернуть 13 процентов от покупки квартиры довольно просто: для этого нужно передать требуемые документы в отделение Федеральной налоговой службы.

Стоит помнить, что возврат налогового вычета производится пропорционально перечисленному из зарплаты собственника подоходному налогу. Процедура возврата может затянуться на несколько лет до погашения всей причитающейся суммы.

 

Когда лучший сезон для покупки квартиры? Может быть, Новый год?

Я уже писала о том, что застройщик всегда устраивает акции, делает скидки, и важно понять его стратегию и тактику. С какой целью он делает скидку – просто спихнуть квартиры с неудачной планировкой или все-таки это рекламная кампания, направленная на то, чтобы привлечь внимание ко всем однокомнатным квартирам, например? И как часто и в какой связи эти акции устраиваются?

Важно не попасться, когда вам просто грубо втюхивают нечто ненужное, да еще и за много миллионов. Это не значит, что эти квартиры с какими-то дефектами ремонта, более низкого качества, чем остальные.

Они могут быть просто менее удачной планировки, с большим количеством холодных стен или неприглядным видом из окна на свалку, склад чего-то непонятного, ТЭЦ, крематорий или больницу.

Эти неприглядные стороны каких-то конкретных квартир в новостройке бывают причиной и поводом для акционного предложения. Вы это должны раскусить и понять, что эта квартира и так должна стоить дешевле. Скидка тут ни при чем. Нужна ли она вам?

Если у вас не в приоритете то, что является недостатком этой квартиры, и достижение вашей цели не пострадает от этих особенностей, то вы вполне можете рассматривать это акционное предложение. Тогда «Вау!» – ваши интересы совпали с интересами застройщика.

Надо внимательно за этим следить.

Опять же скидки. Это может быть уменьшение цены на то, что вообще не пользуется спросом. А есть другой подход, особенно у крупных строительных компаний, известных застройщиков, когда под акции и различные скидочные предложения подпадают по очереди все квартиры, которые есть у застройщика. Это очень интересная и правильная маркетинговая политика, на мой взгляд, которую можно использовать.

Например, объявлен месяц скидок на однокомнатные квартиры определенной планировки, они прекрасны, нет никаких недостатков. В следующем месяце проходит акция на трехкомнатные квартиры другой планировки или на квартиры, которые выходят окнами, например, на северо-восток и находятся в одном блоке. Или сразу объявляется скидка 20 процентов на все квартиры определенного ЖК (жилищного комплекса). А вам как раз он и нужен!

Так можно изучить, какие маркетинговые ходы использует данный застройщик и воспользоваться подходящим предложением.

Новогодние акции иногда больше похожи на обвал цен. Но не факт, опять же, что цена будет снижена на те квартиры, которые вам интересны.

Нужно понять, что есть общая тенденция – приурочить скидочную кампанию к какому-нибудь празднику, тем самым добавив в покупку эмоций, настроения, чтобы вы поддались чувству и «выключили» голову. Это основная цель любой акции.

Часто застройщики делают не только скидки на продаваемую квартиру, но и предлагают к ней подарки.

Это может быть еще одно машино-место на парковке этого ЖК в подарок, или большая скидка на основное машино-место, или бесплатная парковка на год, если речь идет об открытой платной стоянке. Фантазия маркетологов играет и бьет ключом, вам же нужно просто увидеть тот вариант, который вам будет выгоден.

Приурочивание акций к 8 Марта, 9 Мая – это, скорее, искусственно созданные кампании, а вот основание для летних скидочных акций действительно есть. Ведь такое явление, как летний спад продаж жилой недвижимости, действительно существует.

Это характерно для большого числа регионов, а вот в курортных городах, где сейчас строится много разнообразного жилья, наоборот, квартиры продаются активнее, поскольку люди приезжают отдыхать, а заодно и купить квартиру у моря.

И уже с мая льется этот поток к застройщикам, возводящим красивые и не очень жилищные комплексы разных классов у моря.

Явный минус такого отслеживания скидок и акций состоит в том, что вы в этой ситуации, как сторонний наблюдатель, можете попасть на ту скидку, которая вам нужна, ту акцию, которая вам подходит по выбранной квартире, а можете и не дождаться. Квартиру просто купит кто-то другой.

Заранее отдел продаж никогда не скажет вам о готовящейся акции. Часто потому, что об этом знают только сотрудники отдела. А проводить шпионские мероприятия только для того, чтобы узнать о готовящихся скидках, – занятие на любителя.

Есть еще распространенная тенденция у крупных компаний-застройщиков, которые строят в одном регионе, заслужили себе доброе имя и уже выработали определенный стиль: проводить много разных акций на старте продаж. Такие застройщики возводят один комплекс за другим и на начальных стадиях строительства нового комплекса всегда дают много акций и скидок.

Чаще всего они уникальны и больше не повторяются. Это делается для того, чтобы привлечь внимание и инвестиции дольщиков к новому объекту. А нам это выгодно, потому что на таком этапе бывают самые «вкусные» цены. Риски тоже высоки, поэтому нужно все взвешивать и сопоставлять.

Самое главное, чтобы вы не поддались на провокации акций и скидок и приобрели именно ту квартиру, которую выбрали. Чтобы квартира вашей мечты была куплена вами не «на эмоциях», под влиянием чьего-то давления, а в результате разумных и вместе с тем не лишенных чувств действий.

Иначе горечь оттого, что вас «продавили» и вы поддались эмоциям, приобретя не то, что хотели, отравит вам этот прекрасный момент покупки квартиры в новостройке. Ошибку будет трудно исправить, поскольку купленная «на эмоциях» квартира может вообще не соответствовать вашим планам по ее использованию, и это уже очень трудно будет изменить.

Итак, наблюдаем, изучаем, смотрим и помним всегда о главном – о цели покупки квартиры в новостройке.